Auswirkungen der Mietrechtsänderung bei Erhaltungs

Rechtsanwalt Robert Harsch, Lörrach
Auswirkungen der Mietrechtsänderung bei Erhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a-f BGB)
Inhaltsverzeichnis
I. Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB)
1. Begriff der Erhaltung
2. Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen
a)
b)
c)
d)
Inhalt der Ankündigung
Form und Frist („Rechtzeitigkeit“)
Duldungspflicht des Mieters
Grenzen der Duldung
aa. Erforderlichkeit
bb. Unzumutbarkeit
cc. Geringfügige Maßnahmen
e) Aufwendungsersatz
f) Abweichende Vereinbarungen
II. Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB)
1. Maßnahmenkatalog
2. Energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB)
a) Begriffe
aa) Endenergie
bb) Primärenergie
cc) Nutzenergie
1
b) Nachhaltige Einsparung von Endenergie
c) Nachhaltige Einsparung von Primärenergie
d) Bauliche Veränderung
3. Einsparung von Primärenergie und Klimaschutz (§ 555b Nr. 2 BGB)
a) Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie
b) Klimaschützende Maßnahmen
4. Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen (§ 555b Nr. 6 BGB)
5. Abgrenzung Erhaltung-Modernisierung
II. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c BGB)
1. Form und Frist
2.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Inhalt der Ankündigung („in wesentlichen Zügen“)
Art und Umfang
Voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer
Ankündigung der Mieterhöhung
Künftige Betriebskosten
Sonderproblem: Modernisierungsbedingte Renovierung
Hinweis auf Härteeinwand
3. Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte
4. Entbehrlichkeit der Ankündigung
5. Abweichende Vereinbarungen
III. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d BGB)
1. Duldungspflicht
2. Härtegründe des Mieters
a) Interessenabwägung
b) Härtegründe gegenüber der Mieterhöhung
c) Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Form und Frist der Mitteilung von Härtegründen (§ 555d Abs. 3 S. 1 BGB)
Fehlende Fälligkeit der Duldung
Fristversäumnis (§ 555d Abs. 4 S. 1 BGB)
Folgen des fehlenden Hinweises auf den Härteeinwand (§ 555d Abs. 5 BGB)
Aufwendungsersatz
Abweichende Vereinbarungen
Klagantrag
IV. Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 555e BGB)
2
V. Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§
555f BGB)
1. Grundsatz: Kein Modernisierungsanspruch des Mieters
2. Anspruch auf energetische Modernisierung ?
3. Regelungsbeispiele für Modernisierungsvereinbarungen
Referatsschwerpunkte:
§ 555a BGB: Legaldefinition und Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen (eher nur
knapp dargestellt)
§ 555b BGB:
- Maßnahmen im Hinblick auf die energetische Modernisierung nach Nummer 1 und
Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und Klimaschutz nach Nr. 2
- Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen nach Nr. 6 mit der damit
zusammenhängenden Problematik der Härtegründe
- Abgrenzung Erhaltung-Modernisierung
§ 555c BGB: Vereinfachte Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen,
insbesondere durch Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte
§ 555d BGB: Neuerungen bei den Härtegründen des Mieters
§ 555f BGB: Modernisierungsvereinbarungen
3
Einleitung
Das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und
über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz)
datiert vom 13.12.2012. Es hat seinen Schwerpunkt –abgesehen von der hier nicht
behandelten Problematik der Räumungstitel- auf der energetischen Modernisierung.
Die Gesetzesbegründung führt aus, dass die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs
zur Erhaltung der Mietsache ( § 554 BGB) und zu ihrer Modernisierung (§§ 559 bis 559
b BGB) im Hinblick auf die Energieeffizienz und den Klimaschutz vor dem Hintergrund
des Energiekonzepts der Bundesregierung vom Herbst 2010 und des Eckpunktepapiers
der Bundesregierung zur Energiewende vom 6. Juni 2011 nicht mehr ausreichend sind.
Erhaltung und Modernisierung der Mietsache sind bisher geregelt in § 554 BGB. Diese
Regelung wird gestrichen. Sie wird ersetzt durch die §§ 555a bis 555 f BGB.
Die neuen Regelungen gliedern sich folgendermaßen auf:
§ 555a BGB Erhaltungsmaßnahmen
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
§ 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
§ 555f Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Diese Regelungen sind auch auf Geschäftsräume anzuwenden (§ 578 Abs. 1 BGB, Art, 1
Ziffer 13 des Gesetzes, BT-Drs. 17/10485 S. 8). Die bei den einzelnen Regelungen
enthaltenen Verbote, zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen zu treffen,
gelten hier nicht.
Die nachstehenden Ausführungen sollen die Neuregelungen bei Erhaltung und
Modernisierung und die Folgen für Vermieter und Mieter näher darstellen. Ich nehme
folgende Schwerpunkte:
§ 555a BGB: Ankündigungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen und den Inhalt der
Ankündigung
§ 555b BGB: Legaldefinition der Modernisierung im Hinblick auf
- die Neuaufnahme der energetischen Modernisierung (Nr. 1) und der Modernisierung
ohne Bezug zur Mietsache (Nr. 2)
- Vermieterseits nicht zu vertretenden Maßnahmen (§§ 555 Nr. 6 BGB, 555d Abs. 2 BGB)
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§ 555c BGB: Vereinfachte Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere
durch Bezugnahme auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ (§ 555c Abs. 2 BGB)
§ 555d BGB: Neuerungen bei den Härtegründen des Mieters gegen eine
Modernisierungsmaßnahme
§ 555f BGB: Modernisierungsvereinbarungen nach Vertragsabschluss
I. Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB)
§ 555a BGB regelt inhaltlich nichts Neues (1).
In § 554 Abs. 1 BGB hieß es noch
„Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich
sind“.
§ 555a BGB Abs. 1 lautet:
„Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der
Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
§ 555a Abs. 2 BGB regelt jetzt ausdrücklich, dass Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig
angekündigt werden müssen, wobei Maßnahmen mit geringfügigen Einwirkungen auf
die Mietsache und Notmaßnahmen ausgenommen sind. § 555a Abs. 3 BGB regelt den
Aufwendungsersatzanspruch und Absatz 4 erklärt Vereinbarungen, die zum Nachteil
des Mieters von Ankündigung und Aufwendungserdsatz für ungültig.
1. Begriff der Erhaltung
§ 555a BGB definiert den Begriff der Erhaltung der Mietsache. Hierunter fallen
Maßnahmen, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache erforderlich
sind. In der bisherigen Fassung des § 554 Abs. 1 BGB wurde nur der Oberbegriff der
„Erhaltung“ verwendet, die der Mieter zu dulden hatte. Es gibt verschiedene
Begriffsdefinitionen, die hier nicht alle im Einzelnen dargestellt werden sollen. Die
Umschreibungen gehen inhaltlich in etwa auf dasselbe. Kurz gefasst könnte man sagen:
Alle Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes in seinem ursprünglichen Bestand
objektiv erforderlich sind (2) oder: Durch eine Maßnahme zur Erhaltung sollen Schäden
und Abnutzungen beseitigt oder drohende Schäden vorbeugend verhindert werden (3).
Blank (4)beschreibt: Maßnahmen zur Vermeidung und Behebung baulicher Mängel, die
durch Abnutzung, Alterung oder Witterung oder durch Einwirkungen Dritter eintreten
5
können oder schon vorhanden sind. Weidenkaff (5) fasst unter die Erhaltung die
Ausbesserung und Erneuerung schadhafter Teile, Schönheitsreparaturen und die
vorbeugende Erhaltung.
Die jetzt gesetzlich verankerte Zweiteilung in Instandhaltung und Instandsetzung ist
nicht neu. Sie wurde in Rechtsprechung und Schrifttum schon verwendet (6). Dabei
versteht man unter der Instandsetzung –ganz grob gesagt- die Reparatur und den Ersatz
von Teilen der Mietsache, um einen vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen
(„setzung“). Die Instandhaltung dient dazu, den ordnungs- und vertragsgemäßen
Zustand aufrecht zu erhalten, vor allem –wenn auch nicht allein- durch vorbeugende
Maßnahmen (7).
Eine gesetzliche Definition der Instandhaltung und Instandsetzung findet sich in § 1
Abs.2 Nr. 2 BVKO. Auch dort sind Instandhaltung und Instandsetzung zusammengefasst:
Ordnungsgemäße Beseitigung baulicher und sonstiger Mängel, die durch Abnutzung,
Alterung und Witterung entstehen. Die vorbeugende Instandhaltung fehlt hier.
Es versteht sich natürlich, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
ineinander übergehen können. So kann eine bestimmte Maßnahme einerseits
Instandsetzung und zum anderen Instandhaltung sein. Das ist auch oft der Fall. Wenn
ein Mangel beseitigt wird, dient dies gleichzeitig auch der Verhinderung weiterer
Schäden für bestimmte Zeit. Das hat zunächst einmal im Zusammenhang allein mit §
555a BGB keine praktischen Folgen, da eben beide den Oberbegriff der Erhaltung
ausfüllen. Will heißen: Ist klar, dass eine Maßnahme ausschließlich der Erhaltung dient,
kommt es nicht darauf an, ob eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme
vorliegt. Eine Unterscheidung wird erst wichtig bei der Abgrenzung der Erhaltung zur
Modernisierung (8).
Um einige Beispiele zur Erhaltung zu nennen:
- Beseitigung von Schäden in den Mieträumen nach einem Wasserrohrbruch (9)
-
Austausch des alten Standardheizkessels gegen einen neuen Standardheizkessel
(10)
- Instandsetzung der Fassade aufgrund von Putzschäden
-
Instandsetzung durch Renovierung des Treppenhauses (11
-
Austausch des schadhaften Waschbeckens gegen ein gleichwertiges (12)
-
Einbau einer neuen Eingangstür zur Wohnung mit Austausch der bisherigen sog.
Wabentür (13)
-
Austausch der unzureichend dimensionierten Gastherme zur Erhitzung des
Badewassers (14)
6
-
Austausch eines Nachtspeicherofens gegen Heizkörper mit Gasanschluss(15)
-
Austausch der Wohnungseingangstüre gegen eine einbruchsichere (16)
Sonderfall Preisgebundener Wohnraum
Auf eine Besonderheit sei hingewiesen: Für den öffentlich geförderten Wohnraum wird
in § 11 Abs. 4 Nr. 2 der II. BVO ebenfalls zwischen der Instandhaltung und der
Instandsetzung unterschieden. Zusätzlich aber spricht die Regelung noch von
„Erneuerungen“. Hierunter ist nicht nur der Ersatz unbrauchbar gewordener
Einrichtungen oder Geräte zu fassen (17), sondern auch der Ersatz noch nutzbarer, aber
unrentabler Geräte (18). Eine Erneuerungsmaßnahme ist bei preisgebundenem
Wohnraum keine Modernisierung. Die Modernisierung wird in § 11 Abs. 6 der 2. BV
geregelt. Es wäre wünschenswert gewesen, den Begriff einer Erneuerungsmaßnahme
ausdrücklich unter den Erhaltungsbegriff zu fassen (19).
2. Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 2 BGB)
a) Inhalt der Ankündigung
Das Gesetz schweigt sich darüber aus, welche Anforderungen an die Ankündigung von
Erhaltungsmaßnahmen im Einzelnen zu stellen sind. Sie lautet in der 1. Alternative:
„Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen“.
Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen war schon nach bisherigem Recht
erforderlich. Der BGH hat in der Entscheidung vom 4.3.2009 (20) die
Ankündigungspflicht des Vermieters bei Maßnahmen nach § 554 Abs. 1 BGB betont. Der
Anspruch wurde aus § 242 BGB hergeleitet.
Ferner hat der BGH im Urteil vom 28.9.2011–für den Bereich der Modernisierungentschieden, dass nicht jede Einzelheit und jede mögliche Auswirkung zu beschreiben
ist (21). Maßgebend ist, dass der Mieter erfährt, wann und auf welche Weise die
Wohnung verändert werden soll. Dies gilt auch bei der Erhaltung.
Die Neufassung sieht in § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB –für Maßnahmen der Modernisierungdie Ankündigung der Art und des voraussichtlichen Umfangs der Arbeiten „in
wesentlichen Zügen“ vor (hierzu unter III 2). Dann kann für Erhaltungsmaßnahmen nicht
mehr gelten. Dieser Hintergrund muss ebenso –und umso mehr- für bloße
Erhaltungsmaßnahmen bedacht werden: Erforderlich ist die Angabe des
voraussichtlichen Beginns der Arbeiten und deren voraussichtlichen Dauer. Mitzuteilen
sind die wesentlichen Punkte.
Beispiele
- Der Vermieter kündigt die Renovierung des Treppenhauses durch Ausbesserung der
Putzschäden mit anschließendem Neuanstrich an. Er teilt mit, dass damit am 5. März um
ca. 9 Uhr begonnen wird und dass die Renovierung voraussichtlich drei Tage dauern.
7
Das genügt. Nicht erforderlich ist der Arbeitsablauf im Einzelnen oder die Bezeichnung
der Farbe.
- Nach einem Wasserrohrbruch ist es nicht erforderlich, dem Mieter in der
Ankündigung von Schadensbeseitigungsmaßnahmen die Dauer von Trocknungsarbeiten
darzulegen, die sich noch gar nicht vorhersagen lassen, die ausführenden Firmen und
Nachunternehmer namentlich zu bezeichnen, Vorlage einen Bauzeitenplan vorzulegen,
den täglichen Arbeitsbeginn und das jeweilige Ende, einen Abnahmetermin festzulegen
(22).
b) Form und Frist („Rechtzeitigkeit“)
Eine bestimmte Form ist bei den Erhaltungsmaßnahmen gesetzlich nicht
vorgeschrieben. Es genügt daher die mündliche Ankündigung, die allerdings für die
Praxis selbstredend nicht zu empfehlen ist.
§ 555a Abs. 2 BGB bestimmt jetzt ausdrücklich, dass die Maßnahmen dem Mieter
„rechtzeitig anzukündigen“ sind.
Der Begriff der Rechtzeitigkeit wird künftig zu Auseinandersetzungen Anlass geben. Er
wird als „ungenau“ bezeichnet (23). Die Regelung wird auch begrüßt. Reparaturarbeiten
können durch einen plötzlich eintretenden Schaden zeitlich rasch geboten sein, sodass
ein gewisser Spielraum für den Vermieter gegeben sein muss (24). Hier kann natürlich
im Einzelfall auch ein Notfall vorliegen, der ohnehin nicht angekündigt werden muss.
Ob die Maßnahme rechtzeitig angekündigt wurde, hängt stets vom Einzelfall ab. Im
bereits erwähnten Urteil vom 4.3.2009 hat der BGH besonders auf die Dringlichkeit der
Maßnahme sowie deren Umfang verwiesen. Entscheidendes Kriterium ist es, dass der
Mieter sich auf die Durchführung der Maßnahme einstellen kann (25).
Als grundsätzliche Ankündigungsfrist werden 1-2 Wochen für ausreichend erachtet (26)
oder 2 Monate beim Zumauern von Fenstern der Mietwohnung im Rahmen der
Errichtung eines Anbaus (27). Im Einzelfall kann auch eine Frist von wenigen Tagen bis
maximal 2 Wochen angemessen sein (28). Die Ankündigung beinhaltet auch bestimmte
Hinweise auf die damit verbundene erforderliche zeitweise Eistellung von Strom oder
Wasser.
c) Duldungspflicht des Mieters
Das Gesetz spricht nur von der Duldung. Das ist ein passives Verhalten des Mieters, ein
passives Stillhalten (29). Der Mieter ist deshalb grundsätzlich nicht verpflichtet, bei der
Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen aktiv mitzuwirken. Insbesondere kann von
ihm nicht verlangt werden, dass Möbel abgedeckt oder verschoben werden (30).
Dieser Grundsatz wird wieder eingeschränkt. Der Mieter muss nach der Entscheidung
des BGH vom 4.3.2009 (31) an einer „alsbaldigen Terminsbestimmung“ mitwirken (§
242 BGB). Das darf jedoch nicht dergestalt verstanden werden, dass zunächst eine
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Terminsvereinbarung mit dem Mieter versucht werden müsste, auch wenn sich dies
natürlich empfiehlt. Der BGH will nur deutlich machen, dass den Mieter auch Pflichten
treffen. Der Vermieter muss wissen, wann der Mieter zuhause ist oder für eine
Vertretung sorgt.
d) Grenzen der Duldung
aa) Erforderlichkeit
Erhaltungsmaßnahmen müssen vom Mieter grundsätzlich auch dann geduldet werden,
wenn sie für den Mieter eine Härte bedeuten. Härtegründe wie bei der Modernisierung
gibt es bei Erhaltungsarbeiten nicht.
Aber: Das Gesetz spricht auch von „erforderlichen“ Maßnahmen. Nicht nötige Arbeiten
müssen nicht geduldet werden. Der Vermieter kann grundsätzlich bestimmen, welche
Maßnahmen erforderlich und sinnvoll sind (32). Nicht jede bloße künftige
Schadensverhinderung indiziert auch die Erforderlichkeit. Ist ein Schaden zu befürchten
oder vorauszusehen oder hat der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe
z.B. für eine vorbeugende Erhaltungsmaßnahme, kann die Erforderlichkeit nicht fraglich
sein (33). Aber rein geschmackliche Erwägungen beim Vermieter dürfen nicht zählen.
Nicht erforderlich wäre es deshalb, wenn der Vermieter eine Tür in der Wohnung mit
einem anderen Holzfurnier versehen möchte, obschon das alte noch gut ist (34).
bb) Unzumutbarkeit
Ferner kann es im Einzelfall auch an der Zumutbarkeit für den Mieter fehlen (35). In
diesem Fall greift § 242 BGB. Ein Fall der Unzumutbarkeit liegt vor, wenn die Mietsache
grundrissmäßig verändert werden soll. Der Mieter ist nicht verpflichtet zu dulden, dass
eine mitgemietete Speisekammer entfallen soll, weil der Vermieter das Bad erweitern
will (36). Hierzu zählt auch der Fall, dass eine nach oben offene Terrasse nachträglich
mit einem Plastikdach versehen werden soll (37).
Unzumutbarkeit kann auch gegeben sein, wenn Erhaltungsarbeiten durchgeführt
werden sollen, obwohl der Auszug des Mieters nicht mehr all zu lange bevorsteht.
Beispiel
Die Gemeinde fordert den Vermieter auf, die Dachgeschoßwohnung des Mieters mit
feuerbeständigen Maßnahmen zu versehen. Diese nehmen etwa fünf Tage in Anspruch.
Dem Vermieter wird eine Frist von drei Jahren gesetzt. Er will die Arbeiten aber
demnächst ausführen. Der Mieter ist am Bauen. In neun Monaten kann er in das eigene
Haus einziehen. Er müsste also innerhalb dieser Zeit drei Mal umziehen (38). In einem
solchen Fall kann auch eine Modernisierungsmaßnahe vorliegen. Die Entscheidung
dürfte vor dem Hintergrund zu sehen sein, dass vom Vermieter nicht zu vertretende
Maßnahmen früher solche der Erhaltung waren (vgl. II 4).
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cc) Geringfügige Maßnahmen
§ 555a Abs. 2 BGB enthält eine weitere Ausnahme von der Ankündigungspflicht: Die
Regelung lautet
„Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn,
-
sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder
ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.“
Diese Ausnahmeregelung darf in der ersten Variante jedoch nicht so verstanden
werden, dass jegliche Ankündigung unterbleiben könnte. Jede, auch noch so geringe
Maßnahme -mit Ausnahme von Notfällen wie beim Wasserrohrbruch-, muss dem Mieter
als solche angekündigt werden (39). Ich verstehe den Gesetzeswortlaut deshalb eher so,
dass es auf die Ankündigung in einem engeren Sinn nicht ankommt. Geringe
Maßnahmen wie das kurzfristige Befestigen lockerer Fußleisten müssen daher nicht
längere Zeit zuvor angekündigt werden. Es ist aber natürlich nicht zulässig, dass der
Vermieter sozusagen „vor der Türe steht und mal eine Kleinigkeit erledigen will“.
Deswegen muss man auch bei Kleinarbeiten ohne Beeinträchtigung des Mieters hier die
„Rechtzeitigkeit“ in die Ankündigung mit einfließen lassen.
Keine Notmaßnahme liegt in einer erforderlichen Heizungsreparatur, wenn der
Vermieter schon den Reparaturauftrag erteilt hat und der Mieter durch zwischenzeitiges
Auffüllen von Wasser die Funktionsfähigkeit für kurze Zeit aufrecht erhalten kann (40).
Unter die geringfügigen Maßnahmen fallen auch solche, die sich auf die Sphäre des
Mieters nicht auswirken wie etwa außerhalb der Mietwohnung durchzuführende
Arbeiten an der Heizungsanlage im Keller oder bei kleinen Ausbesserungen im
Treppenhaus, soweit hierdurch keine sonderlichen Lärmbeeinträchtigungen verbunden
sind (41).
e)Aufwendungsersatz (§ 555a Abs. 3 BGB)
Der Anspruch des Mieters auf Ersatz der angemessenen Aufwendungen entspricht der
bisherigen Regelung in § 554 Abs. 4 BGB, was hier nicht weiter zu vertiefen ist.
f) Abweichende Vereinbarungen
Die Parteien des Wohnraummietvertrags können zum Nachteil des Mieters keine
abweichenden Vereinbarungen von der Pflicht zur Ankündigung und zum
Aufwendungsersatz treffen. Bei Erhaltungsmaßnahmen können aber deshalb
abweichende Vereinbarungen über die Modalitäten der Ausführung vereinbart werden.
Es ist zulässig, gewisse Mitwirkungspflichten des Mieters zu regeln. Das kann aber nur
einzelvertraglich wirksam vereinbart werden. Als formularvertragliche Vereinbarung
wäre die Regelung wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs.
2 Nr. 1 BGB unwirksam (42).
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II. Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB)
1. Maßnahmenkatalog
§ 555 b BGB enthält eine Legaldefinition der Modernisierungsmaßnahmen. Die dort
aufgeführten Maßnahmen sind enumerativ.
Die Neuerungen werden am besten deutlich durch einen Vergleich zur bisherigen
Regelung in § 554 Abs. 2 BGB. Hierunter fielen:
-
die Verbesserung der Mietsache
die Einsparung von Wasser oder Energie
die Schaffung neuen Wohnraums.
Die Neuregelung enthält in sieben Ziffern die Maßnahmen, welche den Begriff der
Modernisierung erfüllen. Vier davon (Einsparung von Wasser und Energie,
Gebrauchswerterhöhung, Verbesserung der Wohnverhältnisse und Schaffung neuen
Wohnraums) wurden aus § 554 Abs. 2 BGB und dem außer Kraft getretenen § 3 ModEnG
entnommen.
Neu geregelt sind in § 555b die Ziffern 1 (energetische Modernisierung), 2
(Modernisierung ohne Mietbezug) und 7 (vom Vermieter nicht zu vertretende
Maßnahmen).
2. Energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB
§ 555b Nr. 1 BGB regelt enthält einen neuen Tatbestand:
Unter die energetische Modernisierung fallen bauliche Veränderungen, durch die in Bezug
auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.
Vorausgesetzt ist hier ein Bezug zur Mietsache. „In Bezug auf die Mietsache“ heißt, dass
die Maßnahmen in irgendeiner Art und Weise der Mietsache zugutekommen sollen (43)
Mit der Mietsache ist in diesem Zusammenhang ein weiter Begriff gemeint. Umfasst sind
nicht nur die Wohnung oder die Geschäftsräume, sondern auch der Eingangsbereich und
das Treppenhaus (44).
a) Begriffe: Endenergie – Primärenergie- Nutzenergie
11
Zunächst sollen die Begriffe erklärt werden.
aa) Endenergie
Das ist die Energiemenge, die benötigt wird, um im Gebäude die Heizung und
Warmwasserbereitung zu betreiben. Gemeint ist die Energie beispielsweise durch
Heizöl, Erdgas, Briketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme. Bei diesem Energiebegriff sind
Energieverluste (z.B. durch die Technik der Anlage) mit enthalten.
bb) Primärenergie
Die nicht erneuerbaren Primärenergiearten sind nicht reproduzierbar, die Ressourcen
also begrenzt. Es handelt sich hier um natürlich vorkommende fossile Energiestoffe wie
beispielsweise Kohle, Erdöl, Erdgas.
Von Energieträgern spricht man bei Strom, Benzin, Biogas, Briketts oder Heißwasser.
Hier erfolgt aus Primärenergie eine Umwandlung mit Verlusten (45).
Den Gegensatz hierzu bildet die erneuerbare Primärenergie durch Sonnenstrahlung,
Wind, Biomasse, Holz.
Die Primärenergie setzt sich zusammen aus der Endenergie zuzüglich eines
des „vorgelagerten“ Aufwands wie etwa Förderung des Heizmaterials, Transport,
Aufbereitung. Primärenergie bedeutet also die Gesamtenergie, die neben der Endenergie
erforderlich ist, um die Endenergie bereit zu stellen.
cc) Nutzenergie
Der Ausdruck ist in § 555b BGB nicht enthalten. Hierunter fällt die vom Nutzer (Mieter)
benötigte Energie zur Erzeugung von Wärme, Licht oder Bewegung. Es handelt sich
hierbei um die rechnerisch erforderliche Energie zur Wärmeversorgung der einzelnen
Wohnung (46). Sie kommt beim Mieter an.
b) Nachhaltige Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB)
Die Gesetzesbegründung führt hierzu an:
- Endenergie wird eingespart, wenn nach der Modernisierung weniger Nutzenergie
verbraucht werden muss als vor der Maßnahme. Typische Beispiele sind die
Wärmedämmung oder neue Fenster.
- Endenergie wird ferner eingespart, wenn die (Nutz)energie durch die
Modernisierungsmaßnahme effektiver zur Verfügung gestellt wird. Beispiele sind die
Erneuerung des Heizkessels oder Verringerung von Wärmeverlusten durch Dämmung
der Zuleitungen (47).
- Es gibt auch Fälle, in denen der Energieverbrauch durch eine
Modernisierungsmaßnahme nicht verringert wird. Beispiele sind Solarkollektoren zur
12
Erzeugung von Warmwasser oder der Austausch der alten Heizung gegen Beheizung mit
Sonnenenergie. Der Bedarf an Nutzenergie bleibt gleich hoch. Im Endeffekt aber wird
durch diese Maßnahme weniger Endenergie, verbraucht, da weniger Heizöl zugekauft
wird (48).
Beispiele für energiesparende Maßnahmen nach § 555 b Nr. 1 BGB
-
-
Anbringung einer Wärmedämmung der Gebäudehülle (49)
Austausch von alten Holzfenster Fenstern gegen isolierverglaste Fenster aus
Kunststoff
Warmwasserbereitung durch zusätzliche Solarkollektoren auf dem Hausdach
anstelle bisheriger Erwärmung mit Öl oder Gas. Im Gegensatz zu der
Photovoltaikanlage , bei der der Strom in das allgemeine Stromnetz gespeist wird,
ist hier der Bezug zur Mietsache vorhanden (50)
Umstellung der Energieversorgung der Wohnung gegen erneuerbare Energien,
also beispielsweise durch Beheizung mit Holzpellets, statt wie bisher mit Öl (51)
Austausch des alten Heizkessels gegen einen neuen mit besserer Wirkung
Stromsparende Maßnahmen (52) wie der Einsatz von Energiesparlampen.
3. Modernisierung ohne Bezug zur Mietsache (§ 555b Nr. 2 BGB)
Durch § 555b Nr. 2 BGB werden bauliche Veränderungen erfasst, durch die nicht
erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt
wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt.
Die Regelung trennt sich von Nr. 1 dadurch ab: Als Maßnahmen der energetischen
Modernisierung gelten nur solche, die Endenergie beim Verbraucher sparen.
Maßnahmen, die ausschließlich zu einer Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie
führen und die nicht zugleich auch den Verbrauch an Endenergie reduzieren, sollen
nicht als energetische Modernisierung gelten. Hier fehlt es an einem Bezug zur
Mietsache, wie er in Nr. 1 ausdrücklich erwähnt ist.
Mit dem 2. Halbsatz „...sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt“ ist
gemeint: In der Regel ist eine Modernisierung, die zur Einsparung von nicht
erneuerbarer Primärenergie (Öl, Gas, Kohle) führt, gleichzeitig auch mit einer
Einsparung von Endenergie verbunden: Wird eine alte Öl- oder Gasheizung gegen eine
neue Öl- bzw. Gasheizung ausgetauscht, kann die Heizung effizienter betrieben werden.
Es muss deshalb weniger fossile Energie zugekauft werden und damit reduzieren sich
beim Mieter die Kosten. Gleichzeitig sinkt der Endverbrauch beim Mieter. Gleiches gilt,
wenn eine Warmwassertherme durch Solarkollektoren unterstützt wird (53). Deshalb
wird es in der Praxis nur wenige Fälle geben, in denen eine Modernisierungsmaßnahme
nur zur Einsparung von Primärenergie führt. Angesprochen sind hier nur Belage de
Umwelt und der Volkswirtschaft.
Beispiele:
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-
-
Die Heizung wird von einem fossilen Energieträger wie Öl oder Gas umgestellt auf
Holzpellets. Das ist ein Fall der Nummer 2. Der Verbrauch an Endenergie beim
Mieter bleibt gleich, es wird aber nicht erneuerbare Primärenergie eingespart und
ersetzt durch erneuerbare Primärenergie
Die Photovoltaikanlage auf dem Dach, mit der Strom erzeugt wird, der in das
allgemeine Stromnetz eingespeist wird. Hier wird allgemein nicht erneuerbare
Primärenergie gespart. Der Mieter im Haus ist davon aber nicht betroffen (54)
Windenergie durch Mikrowindkraftanlagen (55). Hier wir nur Primärenergie
eingespart. Ein Bezug zur Mietsache ist nicht vorhanden.
Kurz gefasst: § 555b Nr. 2 BGB ist nur dann anwendbar, wenn ausschließlich nicht
erneuerbare Primärenergie eingespart wird (56).
a) Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie
Die Einsparung von (erneuerbarer und nicht erneuerbarer) Primärenergie wird
gemessen. Hier zieht man die Anlage 1 Nr. 2.1.2 der EnEVO 2009 heran. Dort wird den
„Energiestoffen“ ein Bewertungsfaktor zugeordnet. So wird der Bedarf an Primärenergie
in Kilowattstunden zur Erzeugung von einer Kilowattstunde Endenergie errechnet.
-
Kohle, Öl und Gas haben den Faktor 1.1
Fernwärme aus Kohle und Gas 1.3
Fernwärme aus Kohle und Gas mit Kraft-Wärme-Kopplung 0.7
Holz 0.2
Sonne und Wind 0.0
Strom 2.6 (57).
Ob die Energieeinsparung nachhaltig ist, wird vom BGH dahin beantwortet, dass in
messbarer Weise dauerhaft Energie eingespart wird (58).
Die Gesetzesbegründung spricht nur von der dauerhaften Energieeinsparung (59). Der
Begriff geht zurück auf § 4 Abs. 3 ModEnG. Der Begriff ist nicht so zu verstehen, dass
eine bestimmte Mindestenergiemenge vorliegen muss. Nachhaltigkeit bezieht sich
darauf, dass die Einsparung nicht nur eine vorübergehende ist (60).
d) Bauliche Veränderung
Der Gesetzeswortlaut verlangt eine bauliche Veränderung. Dieser Begriff muss weit
verstanden werden. Davon umfasst sind deshalb nicht nur Eingriffe in die Bausubstanz.
Auch technische Änderungen der Gebäudeanlagen fallen hierunter (61).
14
-
Nutzung der Erdwärme durch Wärmepumpen. Diese Energieversorgung kann man
vergleichen mit dem Kühlschrankprinzip. In diesem Zusammenhang wird aber
darauf hingewiesen, dass ebenfalls Strom verbraucht wird. Wird dieser aus dem
allgemeinen Stromnetz entnommen, wird wieder fossile oder nukleare Energie
verbraucht (62).
b) Klimaschützende Maßnahmen (§ 555b Nr. 2 BGB, 2. Alt.)
Unter die Modernisierungsmaßnahmen fallen nach § 555b Nr. 2 BGB auch bauliche
Veränderungen, durch die das Klima nachhaltig geschützt wird.
Der Regelungswortlaut wurde bewusst weit gefasst, um künftig neue Techniken zum
Klimaschutz zu erfassen. Regelbeispiele sind nicht genannt.
Beispiel:
- Die Ölheizung wird ersetzt durch Beheizung mit Pellets. Hier wird der CO2-Ausstoß
verringert. Allerdings liegt gleichzeitig auch eine Maßnahme nach Nr. 1 vor.
- Maßnahmen zur Verringerung von Müll und die dadurch bedingte Verringerung der
Verbrennung und sonstigen Entsorgung.
Die Einsparung von Primärenergie dient vorrangig dem Klimaschutz (63).
4. Vom Vermieter nicht zu vertretende Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr.
6 BGB)
§ 555b Nr. 6 BGB enthält eine bedeutende Neuerung gegenüber dem bisherigen Recht:
Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen bauliche Veränderungen, die aufgrund von
Umständen durchgeführt werden, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind.
Es handelt sich hier um Maßnahmen, die als Modernisierungsmaßnahmen nur deshalb
gelten, weil sie durch Gesetz oder eine Behörde angeordnet sind. Es kommt nicht darauf
an, ob die Mietsache verbessert oder ob Energie eingespart wird.
Der Begriff der nicht zu vertretenden Maßnahme ist nicht neu.
Hierunter fielen schon früher vertraglich nicht geschuldete Maßnahmen sowie
gesetzlich oder behördlich angeordnete Maßnahmen(64).
Maßnahmen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind, wurden 2001 in die Regelung
des § 559 Abs. 2 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) übernommen. Zuvor waren
sie in § 3 MHG mit erfasst. Die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund solcher
Maßnahmen in § 559 BGB (zuvor in § 3 MHG) hatte seinen Grund darin, dass
15
unvorhersehbare Maßnahmen bei der Vereinbarung der Miete nicht berücksichtigt
werden konnten (65).
In die Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 wurden sie 2001 nicht
aufgenommen. Vom Sinn des § 554 Abs. 2 BGB waren solche angeordneten Maßnahmen
sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Damit wurde bezweckt, dass der Mieter keine
Härtegründe geltend machen konnte, obwohl die Maßnahme gesetzlich oder behördlich
angeordnet war, wie der BGH im Urteil vom 4.3.2009 festhält(66) . Genau diese
Situation aber enthält nun § 555b Nr. 6 BGB: Bauliche Veränderungen, die gesetzlich
oder von einer Behörde angeordnet sind, gelten als Maßnahmen der Modernisierung
unabhängig davon, ob sie mit einer Verbesserung des Wohnwerts oder der allgemeinen
Wohnverhältnisse verbunden sind. Folge ist die Möglichkeit des Mieters, einen
Härteeinwand geltend zu machen.
Dort ging es darum: Die Gaseinzelöfen in den Wohnungen unter und über der hier
betreffenden Mietwohnung eines Mehrfamilienhauses hielten die Abgaswerte nicht ein.
Der Vermieter wurde nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften von der Umweltbehörde
aufgefordert, eine neue Zentralheizung einzubauen und die Wohnungen anzuschließen.
Der Mieter verweigerte das Betreten seiner Wohnung. Die Wohnung des Mieters musste
aber in Anspruch genommen werden, um die Heizungsrohre hierdurch in die oben
gelegene Wohnung zu führen. Der Mieter war der Ansicht, es handele sich um eine
Modernisierungsmaßnahme, die nach § 554 Abs. 2 BGB unter Einhaltung bestimmter
Voraussetzungen angekündigt werden musste.
Der BGH qualifiziert die Maßnahme zunächst gerade deshalb nicht als
Modernisierungsmaßnahme, weil sie behördlich angeordnet war. Der Vermieter hatte
sie also „nicht zu vertreten“. Der Gesetzeswortlaut des § 554 Abs. 2 BGB umfasste solche
Anordnungen ausdrücklich nicht.
Beispiele für nicht zu vertretende Maßnahmen
-
Einbau von Wasserzählern, der landesgesetzlich vorgeschrieben ist (67)
-
Durchführung von Maßnahmen nach der EnEVO 2009 wie beispielsweise die
Nachrüstungsgebote in § 10 für Heizkessel und Leitungen, Dämmungsmaßnahmen
für bestimmte Geschossdecken (68) und in § 11 für die Aufrechterhaltung der
energetischen Qualität u.a. von Außenbauteilen (69)
-
Nachträglicher Anschluss an die Kanalisation (70)
-
Einbau von Rauchmeldern (71)
Weiterer Beispielsfall:
16
Behördliche Anordnungen zur Instandsetzung und Modernisierung nach dem
Baugesetzbuch, die in § 177 geregelt sind. Sie besagen, soweit hier von Interesse:
Modernisierungsgebot - Instandsetzungsgebot
Hat eine bauliche Anlage Missstände oder Mängel, die durch Modernisierung oder
Instandsetzung behoben werden können, kann die Gemeinde ein Beseitigungsgebot
anordnen (§ 177 Abs. 1 S. 1).
Ein Modernisierungsgebot kann erlassen werden, wenn „Missstände“ gegeben sind. Diese
liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht mehr den allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht (§ 177 Abs. 2
BauGB).
Zur Beseitigung der Missstände und zur Mangelbehebung ist der Eigentümer verpflichtet
(§ 177 Abs. 1 S. 2). Der Mieter, Pächter oder sonstige Nutzungsberechtigte hat die
Durchführung der Maßnahme zu dulden (§ 175 Abs. 3).
Ein Gebot zur Instandsetzung kann erlassen werden, wenn Mängel vorliegen. Dies ist
insbesondere der Fall, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder
Einwirkungen Dritter die Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich
beeinträchtigt wird (§ 177 Abs. 3 Nr. 1 BauGB; diese Begriffsdefinition wurde dem
früheren § 21 BBauG entnommen, der aber weitergehend auch die Missstände umfasste
(72).
Geht es im Einzelfall um eine Instandsetzung, muss der Mieter diese nach § 555a BGB
ohne die Möglichkeit, sich auf Härtegründe berufen zu können, dulden. Hier geht es im
Gegensatz zur Modernisierung um nachträgliche Verschlechterungen der Bausubstanz
(73). Maßnahmen der Erhaltung, zu denen auch die Instandsetzung zählt, fallen nicht
unter die Modernisierung (§ 555b Nr. 6 BGB).
Beispiele
-
Feuchtigkeit in den Wänden durch schadhaften Außenputz
Verfaulte Holzbalken des Daches oder Fachwerks (74)
Zerstörte Eingangstreppen oder Zugänge (§ 177 Abs. 3 Nr. 2), ebenso wie
Zerbrochene Fenster oder blinde Scheiben oder undichte Fensterrahmen(75)
-
Beseitigung von Brandschäden (76
Reparaturen bei der Heizung oder Wasserzapfstelle oder Elektrik 77
Nicht aber bloße Renovierungsarbeiten durch Tapezieren und Anstreichen der
Wände und Decken oder die Ausbesserung von Bodenbelägen (78).
17
Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur angeordnet werden, sofern sie bautechnisch
möglich, baurechtlich zulässig und objektiv wirtschaftlich durchzuführen sind (79).
Unter die Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB fallen, wenn auch
nicht nur, die Maßnahmen nach § 3 des Modernisierungs- und
Energieeinsparungsgesetzes vom 12.7.1978 (80), das außer Kraft ist.
Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 177
-
Altes Badezimmer mit unzulässigem Gasofen (81)
Einsturzgefahr bei morschen Holzinnentreppen (82)
Ungenügende Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten (83)
- Schadhafte Gebäudehülle oder Dacheindeckung oder von Fenstern (84)
Unzureichende sanitäre Einrichtungen (85), etwa fehlendes Bad, nur
Gemeinschaftstoilette im Hof,
keine Waschküche, unzureichende Beheizungsmöglichkeiten (86)
nicht aber: Die Nichterfüllung von Mindestanforderungen, die an Neubauten
gestellt werden wie beispielsweise die Einhaltung der Vorgaben der
EnergieeinsparVO (87)
Maßnahmen des Brandschutzes
Im Regelfall werden gleichzeitig sowohl Instandsetzungs- als auch
Modernisierungsmaßnahmen vorliegen. Das Gesetz erlaubt, dass beide Maßnahmen
gleichzeitig angeordnet werden (88)
Erörterungs- und Beratungspflicht der Behörde
§ 175 Abs. 1 regelt als Sollvorschrift eine vorherige Erörterung (§ 175 Abs. 1 S.1) und im
Rahmen der Möglichkeiten der Gemeinde eine Beratung (Abs. 1 S. 2) des Eigentümers
und des Mieters, Pächters oder sonstiger Nutzungsberechtigter. Erörterung und
Beratung sind Rechtspflichten zur Feststellung eines Instandsetzungs- oder
Modernisierungsgebots und zur Beurteilung der objektiven wirtschaftlichen
Zumutbarkeit und die Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Mitteln (89).
Erörtern bedeutet nicht bloße Anhörung, sondern ein Gespräch über die Abläufe der
Maßnahmen und die Notwendigkeit der baldigen Durchführung aus städtebaulichen
Gesichtspunkten(90) (Stock 175/23, 56). Die Einräumung der Gelegenheit zur
Erörterung durch den Betroffenen genügt (91).
Bei der Beratung geht es ebenfalls darum, wie die Maßnahme durchgeführt werden soll
und die Darlegung von Finanzierungsmöglichkeiten für den Eigentümer aus öffentlichen
Mitteln (§ 177 Abs.4 BauGB). Im Rahmen von Erörterung und Beratung wird neben der
Möglichkeit einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung auch besprochen, ob
privatrechtliche Möglichkeiten zur Durchführung der Maßnahme ausreichen (92).
Städtebauliche Gründe für Modernisierungsanordnungen stehen häufig, aber nicht
zwingend im Zusammenhang mit der Ausweisung von Sanierungsgebieten in einer
Gemeinde (93). Ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in bestimmten
18
Gemeindegebieten rechtfertigen die Bejahung städtebaulicher Relevanz aufgrund ihrer
negativen Ausstrahlung. Bei den Instandsetzungsarbeiten sind städtebauliche Belange
bereits indiziert(94).
Die Erörterungspflicht hat den Zweck, einen Verwaltungsakt zur Modernisierung
abzuwenden (95). Die Verletzung der Erörterungspflicht macht den Verwaltungsakt
rechtswidrig (96)(B/K Lemmel 4). Auch wenn es sich um eine Sollregelung handelt, ist
sie wie eine Ist-Regelung zu handhaben, jedenfalls, was die Erörterung betrifft (97).
Möglich und in der Praxis häufiger zu finden sind öffentlich-rechtliche Vereinbarungen
zur Durchführung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (98). In diesem
Fall ist eine entsprechende nachträgliche Anordnung unzulässig (99).
Erlass des Verwaltungsakts auf Modernisierung
Scheitert die Erörterung, kann die Behörde den Verwaltungsakt auf Durchführung der
Modernisierung gegen den Eigentümer und die Duldungsverfügung gegen den Mieter
erlassen. Die Modernisierungsanordnung ist, wenn der Vermieter nicht gesprächsbereit
ist, ordnungsgemäß. Die Rüge fehlender Erörterung ist dann nicht möglich(100).
Gleiches gilt, wenn der Zivilrechtsweg des Vermieters zu lange dauern würde. Auf
welche Weise der Vermieter die Missstände bei Modernisierung beseitigt, bleibt ihm
überlassen. In der Anordnung werden die Missstände nur bezeichnet (§ 177 Abs. 1 S. 3
BauGB). Es schadet aber nicht, Empfehlungen konkreter Art zu geben (101)). Ferner
wird der Mieter eine Duldungsverfügung erhalten, die er selbständig anfechten kann
(102). Als letztes Mittel steht der Behörde der Weg der Mietvertragsaufhebung nach §§
182 zur Verfügung.
Problematik: Geltendmachung von Härtegründen
Im Einzelfall kann sich für Vermieter und Mieter sowie eine besondere Problematik
ergeben. Einerseits wird eine Modernisierungsmaßnahme nach gescheiterten
Erörterungen und Beratungen behördlich angeordnet. Der Mieter wird durch
Verwaltungsakt öffentlich-rechtlich zur Duldung verpflichtet (§ 175 Abs. 3 BauGB). Je
nach Art der Maßnahme kann auch ein vorübergehendes Räumungsgebot
ausgesprochen werden, das der Duldung innewohnt . Der Verwaltungsakt wird für
sofort vollstreckbar erklärt (103). Gegenüber dem Vermieter beruft sich der Mieter auf
eine Härte nach § 555d Abs. 2 BGB.
Grundsätzlich gilt: Die öffentlich-rechtliche Duldungspflicht des Mieters § 175 Abs. 3
BauGB lässt die privatrechtliche Duldungspflicht nach § 555 d BGB unberührt (104).
Klar ist: Ist der Mieter zivilrechtlich zur Duldung verpflichtet, kann die Gemeinde
dennoch ein öffentlich-rechtliches Duldungsgebot nach § 175 Abs. 3 BauGB erlassen, das
vom Eigentümer und Mieter angefochten werden kann. Geht es aber darum, dass der
Mieter Härtegründe reklamiert, stellen sich Fragen für beide Parteien.
19
Beispiel
Der Mieter ist krank und bettlägerig. Das Umweltamt ordnet an, dass die alte Heizung
aus den 1970iger Jahren nicht mehr betrieben werden darf und eine neue, der EnEVO
entsprechenden eingebaut werden muss. Hierfür müssen die Heizkörper in der
Wohnung des Mieters ausgetauscht werden. Der Mieter erhält eine Duldungsverfügung
der Behörde. Oder: Die Behörde ordnet eine neue Gebäudehülle an, da bei der alten der
Putz abbröckelt und Fußgänger gefährdet. Oder: Teile des Hauses sind
einsturzgefährdet.
Der Eigentümer kann den Verwaltungsakt anfechten mit der Begründung, dass die
Voraussetzungen der §§ 175, 177 BauGB nicht vorliegen. Will der Eigentümer die
Modernisierungsanordnung nicht anfechten, kann er auf dem Zivilrechtsweg auf
Duldung klagen. Der Zivilrichter kann nach § 148 ZPO aussetzen.
Der Mieter kann die öffentlich-rechtliche Duldungsverfügung anfechten mit der
Begründung, dass die Voraussetzungen nach §§ 175, 177 BauGB nicht vorliegen, also
auch mit der Begründung, dass städtebauliche Gesichtspunkte i.S.v. § 175 Abs. 2 BauGB
die Maßnahme nicht oder nicht alsbald erforderlich machen. Die Unanfechtbarkeit des
Verwaltungsakts für den Eigentümer hindert den Mieter nämlich nicht, die
Rechtswidrigkeit der Maßnahme geltend zu machen (105), sonst muss er beigeladen
werden.
Die Zivilgerichte sind in ihrer eigenen Entscheidung grundsätzlich frei (106)BGH
17.3.1994 – III ZR 15/93, NJW 1994, 1950; OVG Münster
a.a.O.: Genehmigung mit Wegfall der Preisbindung ist zu beachten).
Der Mieter kann gegen die öffentlich-rechtliche Duldungsverfügung beim
Verwaltungsgericht beantragen oder beim Amtsgericht zivilrechtlich gegen die geplante
Maßnahme vorgehen und in Eilfällen vorläufigen Rechtsschutz beantragen. Durch die
Anordnung des Sofortvollzugs ist die Eilbedürftigkeit gegeben. Er kann auch –am besten
nach vorherige Abstimmung mit der Behörde- gegen den Vermieter Feststellungsklage
erheben, wonach er nicht zur Duldung verpflichtet ist. Wartet die Behörde bis zum
Verfahrensausgang zu und dringt der Mieter mit dem Härteeinwand durch, hat sich der
Verwaltungsakt analog § 43 Abs. 2 VwVfG oder Lands- auf „andere Weise“ erledigt
(107). Die Duldungsverfügung muss bei einer Erledigung zurückgenommen werden
(108). Die Plicht zur Duldung ist von der Hauptpflicht zur Durchführung der Maßnahme
abhängig.
Ist die Duldungsanordnung bestandskräftig, stellt sich die Frage, inwieweit ein
Zivilgericht im Rahmen der Entscheidung nach § 555d Abs. 2 BGB hieran gebunden sein
kann. Dies wird z.T. generell gefordert(109). Der BGH bejaht für bestimmte Fälle ein
Abweichungsverbot für das Zivilgericht nur bei Verwaltungsakten, die
verwaltungsgerichtlich bestätigt und deshalb materiell rechtskräftig sind (110).
Die Aufnahme der nicht zu vertretenden Maßnahmen in den Katalog der
Modernisierung unter § 555b Nr. 6 BGB hat zur Folge, dass der Zivilrichter eine Härte
des Mieters berücksichtigen muss. Es dürfte davon auszugehen sein, dass der
Gesetzgeber die Problematik wohl erkannt hat. Leider findet sich nichts hierzu in der
20
Begründung. Auch vor dem Hintergrund, dass die behördliche Duldungsanordnung
nicht an Abwägungskriterien gebunden und öffentlich-rechtlicher Natur ist, muss die
bestandskräftige Duldungsanordnung bei überwiegenden Härtegründen zurücktreten.
Die zivilrechtlich geprägten Härtegründe i.S.v. § 555d Abs. 2 BGB geben dem Mieter aber
keine Klagebefugnis vor dem Verwaltungsgericht. Hierzu müsste ein subjektives
öffentliches Recht verletzt sein, welches auch Individualrechten des Klägers dienen soll
Subjektive Privatrechte des Mieters oder Pächters können nicht gerügt werden. Sie
müssen gegenüber dem Eigentümer/Vermieter reklamiert werden (111)
Beispiele für zu vertretende Maßnahmen
- Auswechseln des alten Heizkessels gegen einen neuen, welcher der EnEVO entspricht
(112)
- Maßnahmen, die aufgrund eines ordnungswidrigen Verhaltens des Vermieters
behördlich angeordnet werden (113)
Das bedeutet für die Zukunft, dass dem Mieter der Härteeinwand erhalten bleibt, auch
wenn die Modernisierungsmaßnahme angeordnet und damit vom Vermieter nicht zu
vertreten ist. Hieraus können sich im Einzelfall Probleme ergeben. Auf der einen Seite
hat der Vermieter eine zwingende Anordnung zu befolgen. Andererseits kann beim
Mieter ein Härtegrund vorliegen. Der Gesetzesentwurf äußert sich hierzu nicht. Er weist
nur darauf hin, dass den Interessen des Mieters in aller Regel kein besonderes Gewicht
zukommen wird (114). Gerade weil der Vermieter eine nicht zu vertretende Maßnahme
durchführen muss, komme seinen Interessen besonderes Gewicht zu.
Unproblematisch sind Fälle, in denen die Härte deshalb greift, weil ein alter Mieter
alsbald ins Altersheim oder ins Betreute Wohnen umzieht und ihm deshalb die
Durchführung der Maßnahmen nicht zumutbar ist. Hier dürfte in der Regel eine zeitliche
Verständigung mit der Behörde möglich sein.
5. Abgrenzung Erhaltungsmaßnahmen – Modernisierung
Die Abgrenzung ist für beide Vertragsseiten wichtig:
-
Bei der Erhaltung sind die Ankündigungsvoraussetzungen nicht so streng zu
verstehen wie bei der Modernisierung. (oben unter I 2).
Die Duldungspflicht des Mieters entfällt bei der Erhaltung nur im Ausnahmefall.
Bei der Modernisierung sind zugunsten des Mieters strenge
Ankündigungsvoraussetzungen zu beachten
Die Modernisierung berechtigt zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht.
Ferner kann er sich sonst auf Härtegründe berufen.
21
Der Vermieter muss sich bei Durchführung einer baulichen Maßnahme Gedanken
darüber machen, ob sie der Erhaltung dient, eine reine Modernisierung darstellt oder
eine Mischmaßnahme. Der Mieter gleichermaßen, denn hiervon hängt seine Einlassung
ab.
Beispiele
Wenn der defekte irreparable Gasherd durch einen neuen mit mehr Funktonen ersetzt
wird, liegt modernisierende Erhaltung vor. Denn der alte Herd musste ersetzt werden.
Da ein besseres Gerät angeschafft wurde, haben wir es mit einer Mischform zu tun.
Zu beachten ist aber: Der allgemein bessere technische Stand einer Einrichtung führt
allein nicht z einer Modernisierung (115). Nur weil der alte Standard nicht mehr
hergestellt wird, sondern durch die technische Entwicklung besser wurde, ändert sich
nichts daran, das in solchen Fällen nur Erhaltung vorliegt. Es liegt auf der Hand, dass die
Abgrenzung im Einzelfall schwierig sein kann.
Ich stelle mir hierzu zwei Grundfragen:
-
Ist eine Maßnahme der baulichen Veränderung eine solche der Erhaltung oder der
Modernisierung ? Anhand der Definitionen in § 555a BGB und § 555b BGB kann die
Abgrenzung vorgenommen werden. Die Folgen richten sich sodann ebenfalls
entweder nach § 555a BGB oder nach §§ 555c bis f BGB. Kann die Frage
beantwortet werden, stellen sich eigentlich keine großen Probleme.
-
Dient die Maßnahme gleichzeitig der Erhaltung und der Verbesserung?
Bejahendenfalls: Nach welchen Vorschriften richten sich die Rechtsfolgen?
Nochmals grundsätzlich:
Die Instandhaltung erhält die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, was auch
vorbeugend der Fall sein kann. Die Instandsetzung beseitigt eingetretene Schäden und
stellt den vertragsgemäßen Zustand so wieder her. Die Modernisierung führt in den
meisten fällen auch zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder zur
Erhöhung ihres Gebrauchswerts.
1. Einordnung in die Erhaltung oder Modernisierung
22
Klar ist: Die Abgrenzung, ob eine bestimmte Maßnahme der Erhaltung oder der
Modernisierung zugeordnet werden kann, ist stets auf den Einzelfall bezogen (116).
Beispiele:
Klare Einordnung möglich
Der Vermieter setzt die Hausfassade instand, da diese durch abgebröckelten Putz und
Risse schadhaft geworden ist. Diese Stellen werden ausgebessert. Hier liegt klar
Instandsetzung und damit Erhaltung vor. Der Vermieter will das Dachgeschoß
ausbauen. Diese Maßnahme dient der Schaffung von neuem Wohnraum, also
Modernisierung.
Instandsetzung liegt klar vor, wenn eine alte Glühbirne durch eine (noch vorhandene)
alte Glühbirne ersetzt wird. Werden alle alten Glühbirnen –praktisch ist nur, wenn sie
nicht mehr funktionsfähig sind- durch energiesparende Birnen ersetzt, liegt eine
Modernisierungsmaßnahme vor (117). Das kann aber nur für den erstmaligen Einbau
von Energiesparlampen gelten(118). Das spätere Auswechseln ist Instandhaltung.
Austausch gleichwertiger Einrichtungen
Wird der defekte und irreparable Gasherd durch einen gleichwertigen Gasherd ersetzt,
liegt ebenso unzweifelhaft Erhaltung vor, da nur die Mangelhaftigkeit beseitigt wird.
Vorbeugende Maßnahme
Der alte Herd ist noch funktionsfähig, wird aber schon einmal gegen einen
gleichwertigen neuen Herd ausgetauscht. Das ist ein Fall vorbeugender Erhaltung.
Ersatz brauchbarer Fenster
Alte Fenster als Holz sind noch brauchbar. Der Vermieter will sie durch neue aus
Kunststoff mit Isolierverglasung ersetzen. In diesem Fall wird insgesamt von einer
Modernisierung ausgegangen. Es wird keine „sowieso fällige“ Instandsetzung
durchgeführt, sondern der Vermieter will von sich aus schon freiwillig eine
Modernisierung –zwecks Energieeinsparung- durchführen. Eine Modernisierung liegt
schon deswegen vor, weil Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB) eingespart wird (119).
Veränderung der Mietsache
Maßnahmen können zu einer völligen Veränderung der Mietsache führen, etwa beim
Wohnungsumbau, z.B. größerer Umbau der Dachgeschoßwohnung durch
Wohnungsvergrößerung, Entfernung der Dachschrägen, Änderung des
Erscheinungsbildes der Wohnung (120). Solche Veränderungen gelten grundsätzlich
nicht als Modernisierungen, auch wenn sie deren Elemente enthalten werden
23
(Eisenschmid Rn. 80: Duldungspflicht des Mieters nur nach § 242 BGB). Gleiches gilt für
den Einbau einer Dusche anstelle der Badewanne (121).
Zu Veränderungen hat der BGH aber festgehalten: Ob die Veränderung des bisherigen
Wohnungszuschnitts durch Umbau eines Badezimmers unter Einbezug der bisherigen
Abstellkammer zu einer Verbesserung des Wohnwerts führt, kann nicht allgemein
beantwortet werden. Man kann nicht jeder Veränderung des Wohnungszuschnitts oder
des Wegfalls einer Räumlichkeit die Eigenschaft einer Verbesserungsmaßnahme
absprechen(122). Zu würdigen ist der konkrete Zuschnitt der Wohnung, die konkret
geplanten Einzelheiten und die Verkehrsanschauung der betreffenden Mieterschaften
sowie die bessere Vermietbarkeit an künftige Interessenten (123).
2. Gemischte Maßnahmen
Es gibt Maßnahmen, die sowohl der Erhaltung der Mietsache durch Instandhaltung
oder Instandsetzung dienen die aber auch zu einer Verbesserung der Mietsache oder zur
Energieeinsparung führen. Man spricht hier von einer modernisierenden
Instandhaltung oder modernisierenden Instandsetzung (124) oder von der InstandModernisierung (125). Ich wähle den Ausdruck der „modernisierenden Erhaltung“, da
Instandhaltung und Instandsetzung nunmehr ausdrücklich als Erhaltungsmaßnahmen
in das Gesetz aufgenommen sind. Das Problem stellt sich vorrangig beim Ersatz
bisheriger Einrichtungen durch neue. Am besten wird die Problematik deutlich am
Beispiel des Fensteraustauschs.
Beispiele
-
Ersatz alter und undichter, also nicht mehr funktionsfähiger Fenster. Hierdurch
wird Energie eingespart und der Schallschutz verbessert, also Modernisierung.
Gleichzeitig aber dient die Maßnahme auch der Erhaltung der Mietsache in Form
der Instandsetzung. Denn die Undichtigkeit wird beseitigt(126).
-
Die Mietsache wird also in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt, wobei
gleichzeitig auch vorbeugend weitere Instandhaltung vorweggenommen wird. Das
ist nach Ansicht des LG Berlin insgesamt Erhaltung.
- Ersatz von Kastendoppelfenster durch Isolierglasfenster. Hier wird insgesamt
modernisiert (127). Energie wird durch Isolierglasfenster anstelle der Kastenfenster
zwar nicht eingespart. Vielmehr haben Kastenfenster, die nicht mangelhaft sind,
bessere Wärme- und Schallschutzwerte. Aber: Der Gebrauchswert erhöht sich infolge
der Glasfenster, wenn diese mit Dreh-Kippbeschlägen versehen sind. Sie führen zu einer
einfacheren Bedienung. Bei den Kastenfenstern müssen zwei Flügel geöffnet werden,
während das Isolierglasfenster mit einem Handgriff betätigt werden kann. Die
Lüftungsmöglichkeiten seien erhöht. Reinigung und Pflege sind einfacher (128).
Das LG Berlin zieht in einigen Entscheidungen als weiteres Abgrenzungskriterium beim
Fenstereinbau die Art der Nutzung des betroffenen Raums heran. Werden einfach
24
verglaste Fenster gegen Kunststofffenster ersetzt, wird beim Einbau in der Küche oder
im Bad keine Wertverbesserung und auch keine Einsparung an Energie
angenommen(129). Dies deshalb, weil in Küche und Bad ohnehin immer wieder gelüftet
werden muss, sodass hier der Einspareffekt nur gering ist. Damit fehlt es an der
Nachhaltigkeit. Gleiches gilt für den Abstellraum, der ohnehin nicht oder kaum beheizt
wird
3. Wie sollen solche „Mischfälle“ eingeordnet werden ?
Angenommen wird, dass bei gemischten Maßnahmen insgesamt eine Modernisierung
anzunehmen ist (130). Nach einer weiteren Ansicht ist auf den Schwerpunkt der
Maßnahme abzuheben. Abgrenzungskriterium ist der jeweilige Kostenanteil (131)
Nach wiederum anderer Ansicht liegt das wesentliche Abgrenzungskriterium in der
Frage, ob der vertraglich geschuldete Status quo der Mieträume gehalten wird oder ob
für den Mieter etwas Zusätzliches geschaffen wird (132) oder in ähnlicher Weise, ob
noch eine Verbesserung insbesondere der Wohnverhältnisse im Vordergrund steht oder
die Umgestaltung vorrangig der besseren Vermietbarkeit dient (133).
Ferner wird beim Ersatz alter Bauteile darauf abgestellt, ob der Vermieter aus freien
Stücken wählen kann zwischen der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes
und einem modernisierten Zustand. Dann liegt Modernisierung vor (134). Führt die
Instandsetzung notwendig eine Verbesserung mit sich, weil es auf dem Markt die alten
Ersatzteile gar nicht mehr gibt, wird Ersatz und damit Erhaltung angenommen (135).
Wenn einfach verglaste Holzfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster ersetzt
werden, gilt: Diese Holzfenster weisen einen Pauschalwert für den Wärmedurchgang
von 5.0 auf, und zwar durchgehend bereits vor 1918 und bis 1983. Es dürfte davon
auszugehen sein, dass einfach verglaste Holzfenster gar nicht mehr hergestellt werden
(136). Der Vermieter muss also zwei- oder dreifachfach-verglaste Holzfenster oder
Kunststofffenster mit Isolierverglasung einsetzen. Sicher ist dies Folge der allgemeinen
technischen Entwicklung, was aber an der Einreihung als Modernisierungsmaßnahme
nichts ändern kann.
III. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c BGB)
Modernisierungsmaßnahmen müssen angekündigt werden. Während § 555a BGB die
Ankündigung von Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache nicht näher regelt, sind für
Modernisierungsmaßnahmen in § 555c BGB Einzelheiten bestimmt. Diese Vorschrift
enthält bedeutende Erweiterungen gegenüber § 554 Abs. 3 S. 1 BGB.
1. Form und Frist (§ 555c Abs. 1 S. 1 BGB)
25
Die Maßnahme muss dem Mieter spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform
angekündigt werden (§ 555c Abs. 1 S. 1 BGB). Die Verwendung des Ausdrucks
„ankündigen“ gegenüber dem „Mitteilen“ bedeutet keine Änderung. In Satz 2 Nr. 1 und 2
ist das „was, wann, wie lange“ geregelt.
2. Inhalt der Ankündigung (§ 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB)
a) Art und Umfang
Die Art und der voraussichtliche Umfang müssen „in wesentlichen Zügen“ angekündigt
werden. Die Formulierung „in wesentlichen Zügen“ ist in § 554 Abs. 3 S. 1 BGB nicht
enthalten. Damit ist eine Neuerung verbunden. Denn in der Rechtsprechung wurden
zuweilen recht strenge Maßstäbe an die Schilderung der Maßnahmen gestellt (137).
Davon soll abgerückt werden. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen in
„wesentlichen Zügen“ soll verdeutlichen, dass an Art und Umfang der Modernisierung
keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen (138).
Dennoch sind Auslegungsprobleme vorgezeichnet (139). Die Formulierung wird als „zu
unklar“(140) oder „pauschal und schwammig“ bezeichnet. Klinski (141) verweist den
Vermieter zu Art und Umfang der Ankündigung auf die Notwendigkeit und
Zumutbarkeit der Einholung eines Gutachtens. Aber solche kostspieligen und
zeitraubenden Umstände sollen ja durch die Neuerung gerade vermieden werden.
Börstinghaus (142)erachtet die Formulierung überhaupt als unnötig. Jedenfalls ist klar,
dass die Formulierung den Gerichten eine weite Auslegung ermöglicht und so zu
Auseinandersetzungen führen dürfte.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 28.9.2011–erstmals- zur Frage Stellung
genommen, wie genau eine Modernisierungsankündigung aussehen muss (143). Der
BGH stellt völlig zu Recht auf den Sinn der Ankündigungspflicht ab. Der Mieter muss
wissen, auf welche Art und Weise die Wohnung verändert wird und welche
Veränderungen des künftigen Mietgebrauchs damit verbunden sind und ob die Miete
sich erhöht: Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen kann nur der
Einzelfall maßgebend sein. Es kommt immer darauf an, was verändert werden soll und
welche Auswirkungen die Maßnahmen annehmen. Zusätzlich ist im Auge zu behalten,
dass der Mieter überprüfen können muss, ob er zur Duldung der Maßnahmen
verpflichtet ist oder ob er sich auf Härtegründe nach § 555d BGB berufen kann, ob das
Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB ausüben will und welche Vorkehrungen er
treffen muss, wenn er die Maßnahmen akzeptiert (144).
Beispiele zu Art und Umfang der Ankündigung
In der Entscheidung vom 28.9.2011 (145) hat der BGH u.a. folgende stichwortartige
Beschreibungen gelten lassen:
-
Demontage, Verlegung und Neuanschluss der Heizungs- und Elektroleitungen
26
-
Ausbau des vorhandener Fensters mit Ausbruch der Brüstung, Begradigung der
Fensterlaibungen, Einbau eines Fensterelements
Malerarbeiten im Bereich der betroffenen Flächen
Aufstellung eines Gerüstes an der Westfassade des Anwesens.
Probleme im Zusammenhang mit der nur „groben“ Beschreibung der Arbeiten können
sich in der künftigen Praxis auch dadurch ergeben, dass der Vermieter anlässlich der
Durchführung von Modernisierungsarbeiten zusätzlich auch solche der Erhaltung
erledigen will. Es versteht sich, dass in der Ankündigung die Modernisierung von der
Erhaltung zu trennen ist.
b) Voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer (§ 555c Abs. 1 Nr. 2 BGB)
Oft wird es dem Vermieter möglich sein, einen genauen Beginn der Arbeiten mitzuteilen.
Denn mit den Handwerkern werden die Arbeiten im Einzelnen vereinbart (Eisenschmid
270).
Wann die Maßnahmen überhaupt „beginnen“, ist streitig. Nach einer Ansicht liegt
deren Beginn schon in der Besichtigung mit den Handwerkern, Architekten, der
arbeitsausführenden Firma und endet mit der Schlussbesichtigung mit dem Vermieter
(146). Das erscheint mir genauso zu weit vorgegriffen wie die Planung, Ausschreibung
und Arbeitsvergabe(147). Nach Hinz (148 ) umfasst der Beginn der Maßnahmen die
Anlieferung des Materials und die Aufstellung des Gerüsts.
Es gibt aber Fälle, bei denen es zu unvorhersehbaren Verzögerungen bei Beginn oder
während der Durchführung der Modernisierungsarbeiten kommt (149). In derartigen
Fällen soll der Vermieter nicht verpflichtet sein, die Maßnahmen erneut anzukündigen.
Deshalb hat man -wie bisher- geregelt, dass der voraussichtliche Arbeitsbeginn
ausreicht.
Der voraussichtliche Beginn der Arbeiten ist nicht zu bejahen, wenn zu pauschal
mitgeteilt wird, dass diese „kurzfristig“(150) oder „demnächst“ (151) oder „im Herbst“
erfolgen. Für ausreichend wird es erachtet, wenn die Arbeiten „voraussichtlich im Lauf
der 40. KW“ erfolgen (152).
Die Angabe eines Gesamtzeitraums („ab 1.3.2013 bis ca. 15.11.2013“) wurde als nicht
ausreichend angesehen, wenn verschiedene Gewerke durchgeführt werden wie etwa
Modernisierungsarbeiten an der Hausfassade, dem Balkon, den Fenstern, der
Heizungsanlage (153). Dennoch: Auch wenn künftig die „wesentlichen Züge“
maßgebend sind, muss der Mieter bei mehreren Gewerken wissen, auf welche Weise
und wann seine Wohnung in Anspruch genommen wird.
c) Ankündigung der Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB)
27
§ 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB fordert die Angabe des Betrages der zu erwartenden
Mieterhöhung nach § 559 BGB, sofern eine Modernisierungsmieterhöhung verlangt
werden soll. Die Mieterhöhung muss jedoch nicht erläutert oder berechnet werden. Soll
eine Modernisierungserhöhung auf § 558 BGB gestützt werden, muss diese nach dem
klaren Wortlaut des § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB nicht angekündigt werden.
Ansatz fiktiver Erhaltungskosten ?
Fraglich ist, ob hier schon ein Abzug fiktiver Instandsetzungskosten berücksichtigt
werden muss. Die Gesetzesbegründung (154) hält lediglich fest, dass die Mitteilung des
erhöhten Betrags ausreichend ist. Die Berücksichtigung ersparter
Erhaltungsmaßnahmen ist nur durch § 559 Abs. 2 BGB geregelt:
„Kosten, die für die Erhaltungsmaßnahme erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu
den aufgewendeten Kosten nach Abs. 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu
ermitteln“.
Die Anrechnung fiktiver Reparaturkosten entsprach schon bisheriger Rechtsprechung
(155). Die Möglichkeit der Schätzung nach § 287 ZPO beruht auf der Erwägung, dass
schon der Betrag der 11%igen Erhöhung pauschal angesetzt ist (156). Aber immerhin:
Der Vermieter muss einen bestimmten Betrag in die Modernisierungsankündigung
aufnehmen, sofern eine Modernisierungserhöhung vorgesehen ist. Dieser muss vom
Vermieter – für sich- ermittelt werden. Im Rahmen dessen Ermittlung wird man
verlangen müssen, dass der Ansatz fiktiver Erhaltungsanteile schon bei dieser internen
Ankündigung zu berücksichtigen ist. Denn der Mieter muss die Härtegründe, die er
gegen die Mieterhöhung reklamieren will, nach § 555d Abs. 3 schon bis zum Ablauf des
Monats, der auf die Ankündigung folgt, mitteilen. Die Höhe des Betrags der Mehrzahlung
ist für die Entscheidung über den wirtschaftlichen Härtegrund des Mieters wichtig.
Damit ist wie gesagt nicht gemeint, dass der Ansatz von Erhaltungskosten zusätzlich für
den Mieter ersichtlich sein muss. Das würde dem Wortlaut der Ankündigung
widersprechen.
Wurde in der Ankündigung kein Erhöhungsbetrag genannt, eine Mieterhöhung aber
pauschal angekündigt, gilt § 559b Abs. 2 S. 2 BGB n.F. mit der Folge der Verschiebung
der Fälligkeit. Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Angabe des Erhöhungsbetrags nach
erfolgter Ankündigung der Maßnahmen nachschiebt. In solchen Fällen ist die
Ankündigung nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB.
Was gilt, wenn der Vermieter zunächst keine Absicht hatte, die Miete nach § 559 BGB zu
erhöhen, dann aber nach Durchführung der Modernisierung erhöhen will ?
Dann gilt nach § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB n.F., dass sich der Beginn der Fälligkeit um
sechs Monate hinausschiebt. Dieser Fall muss dem gleichgestellt werden, dass die
Angabe der Mieterhöhung unterblieben ist. Unterbleibt die Ankündigung, führt dies
nicht zum Ausschluss der Mieterhöhung (157).
Anders verhält es sich, wenn in der Ankündigung die Mieterhöhung vorbehaltlos als
nicht beabsichtigt oder ausgeschlossen erklärt wird. Dann kann von einem Verzicht
ausgegangen werden, den der Mieter annimmt.
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d) Künftige Betriebskosten
Geregelt ist jetzt, dass in der Ankündigung die voraussichtlichen künftigen
Betriebskosten angegeben sein müssen. Dies gilt schon nach dem Wortlaut auch dann,
wenn eine Mieterhöhung nicht beabsichtigt ist (158). Auch hier werden sich für den
Vermieter praktische Schwierigkeiten ergeben. Denn die durch eine
Modernisierungsmaßnahme einzusparende Energie lässt sich nie genau
vorherbestimmen. Ferner ist die Entwicklung der Energiekosten ungewiss. Hinzu
kommt, dass die Höhe der Betriebskosten auch vom Nutzerverhalten abhängig ist (159).
f) Hinweis auf Form und Frist der Härtegründe (§ 555c Abs. 2 BGB)
§555c Abs. 2 BGB regelt als Sollvorschrift die Obliegenheit für den Vermieter, den
Mieter in der Ankündigung auf die Form und die Ausschlussfrist des Härteeinwands
nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinzuweisen. Die Erläuterung zu dieser Obliegenheit hält
dazu fest, dass der Mieter über Form und Frist „informiert“ werden muss (160).
Die Folgen einer unterbliebenen Hinweises sind in § 555d Abs. 5 BGB geregelt.
3. Bezugnahme in der Ankündigung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte (§ 555c
Abs. 3 BGB)
§ 555c Abs. 3 BGB bringt eine grundlegende Neuerung. Sollen Maßnahmen nach § 555b
Nr. 1 und 2 BGB durchgeführt werden -Einsparung von Endenergie oder nicht
erneuerbarer Primärenergie oder zum Klimaschutz- kann der Vermieter in der
Ankündigung insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf
allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen. Die Bezugnahme auf allgemein
anerkannte Pauschalwerte gilt über § 559b Abs.1 S. 3 BGB im Mieterhöhungsverfahren
nach § 559 BGB entsprechend (161).
Was ein allgemein anerkannter Pauschalwert ist, sagt die Neuregelung nicht näher. In
der Gesetzesbegründung wird lediglich beispielhaft hervorgehoben, dass eine
Bezugnahme auf die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und
Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau
und Stadtentwicklung vom 30.7.2009 zulässig ist. Dort sind die U-Werte
(Wärmedurchlasskoeffizienten, früher: k-Werte) von Bauteilen wie Fenstern, Türen,
Mauern älterer Baujahre enthalten (162).
Um was geht es hier ?
Grundsätzlich gilt: Will der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die
zur Energieeinsparung führen, muss er darlegen dass die Maßnahmen solche sind, die
eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. Die Vorlage einer
Wärmebedarfsberechnung ist entbehrlich (163)
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Dennoch verlangen manche Urteile nähere Angaben zur voraussichtlichen
Verbrauchsminderung (164). Danach genügt die Angabe der beiden U-Werte der neuen
und alten Fenster nicht. Diese Entscheidungen stehen im Widerspruch zu der
Rechtsprechung des BGH zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Bei neuen Fenstern ist es
nach der Entscheidung des BGH vom 25.1.2006 erforderlich, dass die Einsparung
entweder „gegenständlich beschrieben“ wird oder dass die
Wärmedurchgangskoeffizienten der alten und neuen Fenster genannt sind (165). Der
Mieter muss die beiden Werte vergleichen können. So könne er feststellen, inwieweit
mit dem neuen Fenster eine Energieeinsparung verbunden ist (166).
Kennt der Vermieter den U-Wert der alten Fenster nicht, muss er möglicherweise im
Einzelfall ein Gutachten hierzu einholen. Das kann im Einzelfall kostenaufwendig sein.
Deshalb erleichtert die neue Regelung dem Vermieter die Anforderungen an die
Darlegungspflicht, indem sie eine Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte
zulässt. Gleichzeitig wird dadurch die Rechtsprechung des BGH bestätigt, wonach beim
Einbau neuer Fenster die Angabe der beiden U-Werte ausreichend ist.
Was ist ein allgemein anerkannter Pauschalwert ?
Wie gesagt: Die Regelung sagt uns nicht, was ein allgemein anerkannter Pauschalwert
ist. Es liegt auf der Hand, dass sich in diesem Zusammenhang erhebliche Probleme in der
Praxis ergeben werden (167).
Neben der in der Gesetzesbegründung genannten Bekanntmachung der U-Werte könnte
man möglicherweise auch die Erläuterungen der Stiftung Warentest z.B. zum U-Wert
zählen. Der BGH hat es jedenfalls in der Entscheidung vom 7.1.2004 (168) zum
Austausch von Doppelkastenfester als Holz gegen Kunststofffenster mit
Isolierverglasung im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung als ausreichend
erachtet, dass der k-Wert der neuen Fenster genannt ist und dass eine Erläuterung des
Wärmedurchgangskoeffizienten in Form einer entsprechenden Broschüre beigelegt
wurde. Die künftige Praxis und Rechtsprechung wird zeigen, was sonstige allgemein
anerkannte Pauschalwerte sind.
Man wird möglicherweise auch DIN-Normen des Deutschen Instituts für Normung als
Regelwerk mit privatem Empfehlungscharakter (169) zu den allgemein anerkannten
Pauschalwerten zählen können (170).
Zusammengefasst: Da in der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB keine Berechnung des
Wärmebedarfs beigefügt sein muss (171), gilt dies erst recht für die bloße Ankündigung.
Es genügt die Angabe der beiden U-Werte. Das Entscheidende ist: Bei einer
nennenswerten Veränderung dieser beiden Größen folgt bei gleichen Bedingungen ohne
Weiteres eine Energieeinsparung beim Mieter (172).
Beispiel:
Alter k-Wert für doppelt verglaste Holzfenster 2.7, neuer Wert für isolierverglaste
Fenster aus Kunststoff 1.3. Rechnerisch ergibt sich eine Energieeinsparung von 50 %.
Auch wenn in der Gesetzesbegründung davon die Rede ist, „dass der Einspareffekt
beispielsweise durch Vergleich der beiden Werte vom Vermieter dargelegt werden
könne“ (173). Daraus ist aber nicht zu schließen, dass die Energieeinsparung schon in
30
der Ankündigung, aber auch nicht in der Mieterhöhung näher zu erläutern ist. Die
Entscheidungen des BGH vom 25.1.2006(174) und dem RE des BGH vom10.4.2002
(175) erklären die Angabe beider U-Werte als ausreichende Anhaltspunkte. Der Mieter
könne ggf. über einen Fachmann die Behauptungen des Vermieters erheblich bestreiten.
Hinzu kommt, dass eine Wärmebedarfsberechnung ohnehin nicht das Nutzerverhalten
des Mieters wiedergeben kann, da sie nur den abstrakten Jahreswärmeheheizbedarf
wiedergibt und deshalb nicht die voraussichtlichen Kosten der Einsparung.
Was die Rechtsprechung unter „allgemein anerkannten Pauschalwerte“ alles fassen
wird, bleibt der Zukunft vorbehalten. Jedenfalls ist stets zu beachten, dass für die bloße
Ankündigung keine höheren Anforderungen gestellt werden können wie an die
eigentliche Mieterhöhung (176). Unzutreffend ist deshalb die auch in neuerer Zeit
vertretene Ansicht, dass nachvollziehbare Einzelheiten zur voraussichtlichen
Verbrauchsminderung mitgeteilt werden müssen (177).
Was heißt „Bezugnahme“ ?
Die Regelung des § 555 Abs. 2 BGB spricht von einer „Bezugnahme“ auf allgemein
anerkannte Pauschalwerte, wenn es um die energetische Modernisierung oder um
Maßnahmen nach § 555b Nr. 2 BGB geht.. Nimmt man die Regelung wörtlich, ist ein
Beifügen dieser Unterlagen entbehrlich. Zurecht wird aber darauf hingewiesen, dass
sich ein Beifügen der maßgeblichen Tabellenwerte empfiehlt (178). Auf jeden Fall muss
der Vermieter im Ankündigungsschreiben die einzelnen Werte darlegen, denn der
Mieter muss vergleichen können.
4. Entbehrlichkeit der Ankündigung (§ 555c Abs. 3 BGB).
§ 555c Abs. 3 BGB enthält eine Ausnahme von der Ankündigungspflicht bei
Modernisierungsmaßnahmen und der Bezugnahme auf Pauschalwerte bei der
Einsparung von Energie, wenn eine Maßnahme beabsichtigt wird, die nur mit einer
unerheblichen Einwirkung für den Mieter verbunden ist und nur zu einer unerheblichen
Mieterhöhung führt (ähnlich § 554 Abs. 3 S. 3 BGB).
Das bedeutet aber nicht, dass bei geringen Maßnahmen jede Ankündigung entbehrlich
ist. Denn nur die Absätze 1 und 2 des § 555c BGB können unbeachtet bleiben. Es gilt also
keine dreimonatige Ankündigungsfrist. Auch die inhaltlichen Anforderungen nach Abs. 1
bis 3 können unbeachtet bleiben. Als solche aber müssen auch Bagatellarbeiten
angekündigt werden (179).
Eine Unerheblichkeit wurde bejaht
-
beim Einbau einer neuen Heizung im Keller des Mieters (180)
Einbau von Thermostatventilen (181)
Austausch der Wohnungseingangstüre gegen eine einbruchsichere Türe (182)
Einbau von Rauchmeldern (183).
31
Wann von einer nur unerheblichen Mieterhöhung auszugehen ist, ist umstritten. Nach
einer Rechtsansicht wird die Erheblichkeitsgrenze bei 10.00 Euro gesehen (184). Nach
a.A. ist Unerheblichkeit zu bejahen bei einer Mieterhöhung von unter 5 % (185).
5. Abweichende Vereinbarungen (§ 555c Abs. 4 BGB)
Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Ankündigungserfordernissen
abweichen sind unwirksam. Dies gilt nach dem klaren Wortlaut nicht nur für
formularvertragliche Regelungen, sondern auch für einzelvertragliche Vereinbarungen.
Es ist deshalb nicht zulässig zu vereinbaren, dass keine oder nur eine kürzere
Ankündigungsfrist eingehalten werden muss. Ferner dürfen die ohnehin geringen
Anforderungen an die Umschreibung der Maßnahmen („in wesentlichen Zügen“) nicht
noch weiter herabgesetzt werden, etwa dadurch, dass nur eine nichtssagende pauschale
Erwähnung genügt („Einbau neuer Fenster“).
Zulässig wäre beispielsweise, wenn die Parteien entgegen § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB
strengere Voraussetzungen an Art und Umfang der anzukündigenden Maßnahmen
knüpfen oder wenn entgegen Nr. 2 nicht der voraussichtliche Beginn vereinbart werden
soll, sondern ein exakter oder wenn nicht nur der künftige Mieterhöhungsbetrag
genannt, sondern näher dargelegt werden muss. Ferner kann vereinbart werden, dass
eine bloße Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte nicht zulässig ist und
dass der Vermieter der Ankündigung eine Wärmebedarfsberechnung beifügen muss.
IV. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d BGB)
1. Duldungspflicht
§ 555d Abs. 1 BGB regelt, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden
muss. Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen hat
verschiedene Gründe. Zum einen sollen volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle
Maßnahmen und damit eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
ermöglicht werden (186). Ferner soll der Vermieter die Möglichkeit einer besseren
späteren Vermietbarkeit erhalten (187).
2. Härtegründe des Mieters
a) Interessenabwägung
§ 555d Abs. 2 enthält die Härtegründe des Mieters zur Abwendung der Duldung von
Modernisierungsmaßnahmen. Die Härtegründe waren bisher in § 554 Abs. 2 S. 2 BGB
enthalten. Die Härteklausel soll den Mieter (auch) vor Luxusmodernisierungen schützen
(188).
32
Keine Duldungspflicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahmen
für den Mieter, für seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten
würde.
Die bisher in § 554 Abs. 2 S. 3 BGB beispielhaft erwähnten Abwägungskriterien wie die
vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des
Mieters sind nicht mehr ausdrücklich übernommen worden. Dies soll aber nur der
Straffung des Gesetzeswortlauts dienen (189). Solche Kriterien sind weiterhin
anzuwenden. Hiergegen abzuwägen sind die berechtigten Interessen des Vermieters,
anderer Mieter im Gebäude sowie –neu- Belange der Energieeinsparung und des
Klimaschutzes.
Abgrenzungskriterium ist generell die Zumutbarkeit. Ist eine Maßnahme unzumutbar,
liegt in aller Regel auch eine Härte vor (190).
Beispiele für Härtegründe
Im Rahmen der vorzunehmenden Arbeiten:
- Hier spielen das hohe Alter und der gesundheitliche Zustand des Mieters oder der
sonst geschützten Personen eine Rolle. Auch Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen
oder solche der Benutzbarkeit können im Einzelfall eine Härte bedeuten (191).
- Grundsätzlich ist der Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizungsanlage im
Winter unzumutbar und umso mehr bei Erkältung oder sonstigen Krankheiten. Gleiches
gilt auch dann, wenn der Einbau keine lange Zeit beansprucht und der Einbau dringlich
ist, weil eine andere Wohnung schon angeschlossen ist und wenn mit dem Einbau keine
Beeinträchtigung der Nutzbarkeit verbunden wäre(192). Dauert aber der Einbau eines
neuen Fensters nur einen Tag, wird es dem berufstätigen Mieter zuzumuten sein, für
eine Vertretung zu sorgen.
-
Bei den baulichen Folgen ist vor allem an eine Veränderung des
Wohnungszuschnitts zu denken. Einem betagten Mieter wird es nicht zugemutet,
bauliche Veränderungen zu dulden, die zu einer eingeschränkten Nutzung führen,
etwa durch Einbau von Heizkörpern im kleinen Schlafzimmer, wenn das Bett
verschoben werden muss und so die Balkontüre nicht mehr zugänglich ist (193).
Gleiches gilt, wenn ein 14 qm großes Zimmer um 5 qm verkleinert werden soll, um
dort ein Bad einzubauen und das Bad nur noch als „gefangener Raum“ über das
Wohnzimmer zu erreichen ist (194).
- Hat der Mieter eigene bauliche Maßnahmen durchgeführt, kommt es darauf an, ob sie
mit ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt wurden. Die fehlende Zustimmung
bleibt außer Betracht (195). Ist schon längere Zeit verstrichen und sind die
Investitionen “abgewohnt“ kommt eine Härte nicht zum Tragen.
33
-
Haben die Parteien eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, durch die der
Mieter sich verpflichtet hat, eine Gasetagenheizung einzubauen und der Vermieter
sich, dass er weitere Modernisierungen nur mit Zustimmung des Mieters –mit
Ausnahme energiesparender Maßnahmen-, muss der Mieter den Anschluss an die
Zentralheizung dulden, wenn dadurch eine Einsparung an Primärenergie von 23
%Energieeinsprung verbunden ist (196).
b) Härtegründe gegenüber der Mieterhöhung
§ 555d Abs. 2 S. 2 BGB enthält eine weitere grundlegende Neuerung: Bisher konnte sich
der Mieter zur Vermeidung seiner Duldungspflicht auch auf eine wirtschaftliche Härte
im Zusammenhang mit der zu erwartenden Modernisierungsmieterhöhung berufen.
Nach der Neuregelung kann der Mieter diesen Härtegrund nicht mehr im Rahmen der
Prüfung der Duldungspflicht reklamieren. Die zu erwartende Mieterhöhung und die
Erhöhung der Betriebskosten können nur noch im Rahmen der Mieterhöhung nach §
559 BGB berücksichtigt werden. Hintergrund ist, dass es dem Vermieter ermöglicht
werden soll, bei Modernisierungsmaßnahmen, die zur Energieeinsparung führen,
Planungssicherheit zu erhalten (197). Der Vermieter soll nicht mehr befürchten müssen,
dass die Duldungspflicht des Mieters in Wegfall kommen kann, weil die Mieterhöhung
„kräftig“ ausfällt. In prozessualer Hinsicht kann der Vermieter vor Ausführung der
Arbeiten eine Feststellungsklage zur Zulässigkeit der Mieterhöhung erheben (198).
Personale Härten bleiben möglich wie
-
-
eine schwere Erkrankung nach Beginn der Maßnahmen
der Vermieter will eine Photovoltaikanlage auf dem Hausdach installieren. Der
Dachgeschoßmieter muss ein Fenster einbüßen (199)
eine bevorstehende Entbindung (200)
neunmonatiges existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko: Nichtbenutzbarkeit
einer Praxis infolge erheblicher Modernisierungsmaßnahmen mit Risiko von
Neuzugängen(201)
Eigenleistungen, beispielsweise der vorherige Einbau einer Heizung durch den
Mieter.
c) Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes
Ebenfalls neu sind die Abwägungskriterien der Belange der Energieeinsparung und
des Klimaschutzes. Der Begriff der Energieeinsparung geht weiter als die nachhaltige
Energieeinsparung. Die Gesetzesbegründung äußert sich hierzu nicht (202). Vor allem
das volkswirtschaftliche Interesse an der Einsparung von Ressourcen an nicht
erneuerbarer Primärenergie dürfte hierzu zählen.
Belange des Klimaschutzes sind z.B. Verminderung des Co2-Ausstoßes. Dies ist
beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter die Heizung von Öl oder Gas auf Pellets
ändert. Dadurch wird der Co2-Ausstoß vermindert.
34
Unklar bleibt hier, wie die Abwägung der persönlichen Belange des Mieters gegenüber
der Energieeinsparung und dem Schutz des Klimas erfolgen soll (203).
Die Gesetzesbegründung hält fest, dass das Interesse des Vermieters an der
Durchführung und Fortsetzung der Maßnahmen als „ausgesprochen hoch“ zu bewerten
sei. Ein überwiegendes Mieterinteresse könne nur im Ausnahmefall, etwa bei konkreter
Gefahr für Leben und Gesundheit des Mieters in Betracht kommen. Damit wird der
Härtegrund gegenüber dem Interesse an der Energieeinsparung und dem Klimaschutz
praktisch ausgehöhlt (204).
Hinweis
Dem Vermieter wird das Recht zuerkannt, den Mieter mit der Ankündigung zusätzlich
aufzufordern, dazu Stellung zu nehmen, ob er die Modernisierung dulden wird. Schweigt
der Mieter nach vorheriger Androhung der Duldungsklage, wird der Anlass zur Klage
selbst dann bejaht, wenn der Mieter den Anspruch sofort anerkennt (205).
3. Form und Frist der Mitteilung von Härtegründen (§ 555d Abs. 3 S. 1 BGB)
§ 555d BGB enthält eine Neuerung mit wichtigen Folgen für den Mieter.
Der Mieter muss Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung der Modernisierung
oder die Mieterhöhung begründen bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der
Ankündigung der Modernisierung folgt, in Textform mitteilen.
Im besten Fall beträgt die Frist also zwei Monate. Diese Vorschrift enthält im
Zusammenhang mit der Verschuldensproblematik eine dem § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB
(Einwendungsausschluss gegen die Betriebskostenabrechnung) vergleichbare Regelung.
Was die Mieterhöhung anbelangt, ist künftig zu beachten: In der Ankündigung muss der
Vermieter lediglich deren Betrag angeben (hierzu unter III 2c). Härtegründe gegen die
Mieterhöhung muss der Mieter je nach Zugang der Ankündigung bekanntgeben. Ob und
ggf. in welcher Höhe die Erhöhung rechtlich und tatsächlich begründet ist, bleibt offen.
Versäumt der Mieter die Mitteilungsfrist schuldhaft, können die Härtegründe auch
später nicht mehr reklamiert werden.
Zu beachten für den Rechtsanwalt und sonstige Vertreter des Mieters:
Lässt der Mieter die Härtegründe durch einen Dritten (Rechtsanwalt, Mieterverein)
mitteilen und legt der Anwalt oder Mieterverein keine Originalvollmacht vor, kann der
Vermieter die Härtegründe unverzüglich nach § 174 BGB zurückweisen. Geht die
erneute Erklärung mit Vollmacht nicht fristgerecht beim Vermieter ein, liegt ein
Anwaltsverschulden vor, dass der Mieter nach § 278 BGB gegen sich gelten lassen muss.
Die Zurückweisung der Härtegründe wegen fehlender oder nicht ausreichender
Vollmacht fällt in den Anwendungsbereich des § 174 BGB. Erklärungen zur Wahrung
einer gesetzlichen Ausschlussfrist (206). Immerhin ist auch die Ankündigungspflicht des
35
Vermieters bei Modernisierungsmaßnahmen eine einseitige, empfangsbedürftige
Willenserklärung (207).
4. Fehlende Fälligkeit der Duldung
§ 555d Abs. 3 S. 1 BGB regelt, dass der Lauf der Mitteilungsfrist für den Mieter nur dann
beginnt, wenn die Modernisierungsankündigung § 555c BGB entspricht.
In solchen Fällen ist die Duldungspflicht nicht fällig.
Beispiel: Die unzureichende Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte.
Nach hier vertretener Ansicht darf der Mieter nicht lediglich auf die Bekanntmachung
der u-Werte (unter II 3) verwiesen werden, ohne dass deren Einzelwerte in die
Ankündigung aufgenommen sind.
5. Fristversäumnis (§ 555d Abs. 4 S. 1 BGB)
§ 555d Abs. 4 BGB ist neu. Er enthält eine Ausschlussfrist. Die Vorschrift regelt –wie §
556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB bei den Betriebskosten- den Fall der Versäumung der Frist zur
Mitteilung der Härtegründe:
Nach Fristablauf werden Härtegründe nur noch dann berücksichtigt, wenn folgende
Voraussetzungen vorliegen:
-
den Mieter trifft kein Verschulden an der Fristversäumnis und
er muss dem Vermieter die Umstände und Gründe der Verzögerung unverzüglich in
Textform mitteilen.
Eine zusätzliche Einschränkung ergibt sich bei Härtegründen gegen eine Mieterhöhung
–die ja im Rahmen der Duldung keine Rolle mehr spielt- aus § 555d Abs. 4 S. 1 BGB. Eine
die Mieterhöhung nach § 559 BGB betreffende Härte muss spätestens zum Beginn der
Modernisierungsmaßnahmen mitgeteilt werden. Bis zum Arbeitsbeginn sollen klare
Verhältnisse geschaffen sein. Es soll also verhindert werden, dass der Vermieter mit den
Arbeiten beginnt, diese möglicherwiese schon einen gewissen Umfang angenommen
haben und der Mieters während des Verlaufs Härtegründe reklamiert.
Hinweis:
Keine Zeitgrenze gilt für die personalen Härtegründe, die nach Baubeginn eintreten
(208). Sie stehen der Duldung entgegen. Eine schwere Erkrankung des Mieters nach
Baubeginn kann das Aussetzen oder ein Verschieben der Maßnahme erfordern (209).
Beispiele für fehlendes Verschulden:
36
-
formell unwirksame Ankündigung (§ 555d Abs. 3 S. 2 BGB)
unvorhersehbarer Erkrankung des Mieters
Gründe, die nach Fristablauf entstehen
Nicht innerhalb der angekündigten Frist durchgeführte Arbeiten
Maßnahmen, die gegen die Energieeinsparungsverordnung verstoßen (210).
Beispiele für ein Verschulden:
-
Unkenntnis von der Rechtslage, zumindest, wenn der Mieter durch einen Anwalt
vertreten war
Kein unverzügliches Mitteilen
Fehlende Textform
Postversäumnisse (211)
6. Unterbliebener Hinweis auf den Härteeinwand (§ 555d Abs. 5 BGB)
§ 555d Abs. 5 BGB regelt die Folgen des in der Ankündigung unterbliebenen Hinweises
auf Form und Frist der Härtegründe. Enthält die Ankündigung der Modernisierung
keinen Hinweis auf Form und Frist der Härtegründe, kann der Mieter einen
Härteeinwand noch später und mündlich „nachholen“.
Satz 2 regelt ergänzend, dass –wie bei unverschuldeter Firstversäumnis in § 555d Abs. 4
BGB- wirtschaftliche Härtegründe im Mieterhöhungsverfahren nur berücksichtigt
werden müssen, wenn sie bis zum Beginn der Arbeiten mitgeteilt werden.
Sonstige Folgen hat der unterbliebene Hinweis nicht. Sind alle sonstigen
Ankündigungsvoraussetzungen erfüllt, bleibt die Ankündigung wirksam. Insbesondere
wird die Fälligkeit der Duldungspflicht nicht verschoben und hat keinen Einfluss auf die
spätere Mieterhöhung (212).
7. Aufwendungsersatzanspruch (§ 555d Abs. 5 BGB)
Auch bei Durchführung von Modernisierungsarbeiten steht dem Mieter ein Anspruch
auf Ersatz seiner Aufwendungen und eines Kostenvorschusses zu (§ 555d Abs. 5 i.V.m. §
555a Abs. 3 BGB). Die Regelung entspricht § 554 Abs. 4 S. 1 BGB. Sie umfasst nur
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht (213).
Beispiele
Reinigungskosten, Unterkunftskosten, Einlagerungskosten (214)
8. Abweichende Vereinbarungen (§ 555d Abs. 6 BGB)
Zum Nachteil des Mieters darf von den Bestimmungen des § 555d BGB nicht
abgewichen werden. Unzulässig ist deshalb die Klausel im Mietvertrag
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„Mit Unterzeichnung unter diesen Vertrag erklärt der Mieter die Zustimmung zur
Durchführung einer Modernisierung“ (215). Hier wird die Zustimmung zu einer noch
nicht bekannten Maßnahme vorweggenommen. Ferner wäre es nicht zulässig, die
Härtegründe einzuschränken. Eine vertragliche Ausklammerung der Belange der
Energieeinsparung oder des Klimaschutzes ist ebenfalls nicht zulässig.
Zulässig ist es aber beispielsweise zu vereinbaren, dass die Ankündigung entgegen §
555c Abs. 3 BGB auch bei nur unerheblichen Einwirkungen der Modernisierung und
geringer Mieterhöhung bestehen soll.
V. Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e
BGB)
Der Mieter kann nach Eingang einer Modernisierungsankündigung zum Ablauf des
übernächsten Monats kündigen (§ 555e Abs. 1 S. 1 BGB). Die Kündigung muss erklärt
werden bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Die
Regelung entspricht nach der Gesetzesbegründung inhaltlich § 554 Abs. 3 S. 2 BGB
(216).
Die „Überlegungsfrist“ kann im Einzelfall nur vier Wochen betragen: Der Mieter erhält
Ende Februar die Ankündigung. Kündigen muss er bis zum 31. März. Diese Frist zur
Erklärung der Kündigung ist kurz, auch wenn sich im Anschluss hieran die weitere Frist
bis zum Vertragsende, das ist der 30. April anschließt. Denn der Mieter muss eine neue
Wohnung suchen und muss sich möglicherweise mit der Sozialbehörde abstimmen
(217). Diese weitere Frist kann im Einzelfall aber auch lang sein. Steht dem Mieter „auf
die Schnelle“ anderer Wohnraum zur Verfügung, ist er an die Kündigungsfrist gebunden
und läuft Gefahr einer doppelten Mietzahlung. Diese Problematik gibt es allerdings auch
bei der „normalen“ Kündigung.
Das Kündigungsrecht besteht nicht bei einer nur unerheblichen Einwirkung auf die
Mietsache und zusätzlich einer unerheblichen Modernisierungsmieterhöhung (§ 555e
Abs. 2 BGB). Auch hier sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen
nicht wirksam (§ 555e Abs. 3 BGB).
VI. Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555
f BGB)
1. Grundsätzliches
a) Kein Modernisierungsanspruch des Mieters
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung oder der
Geschäftsräume (218). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Kosten trägt
oder auf eigene Kosten selbst modernisieren würde. Eine Anspruchsgrundlage
hierfür gibt es -anders bei der Barrierefreiheit nach § 554a BGB- im Mietrecht
nicht (219). Im Einzelfall kann ein Anspruch des Mieters auf Durchführung einer
38
Modernisierungsmaßnahme auf eigene Kosten nach § 242 BGB gegeben sein. Der
Vermieter darf sein Ermessen zur Erlaubniserteilung oder –versagung aber nicht
rechtsmissbräuchlich ausüben (220). Dieser Gesichtspunkt wird aber wohl kaum
relevant werden können.
b) Ausnahme: Mindeststandard bei fehlender Vereinbarung
Als Ausnahme von diesem Grundsatz kann man das Urteil des BGH vom 26.7.2004 (221)
heranziehen (222). Der BGH hat aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB den Anspruch eines
Wohnungsmieters auf einen bestimmten Mindeststandard hergeleitet, sofern nichts
Gegenteiliges vereinbart wurde (223). Der Mieter einer Altbauwohnung kann auch bei
Anmietung in nicht renoviertem Zustand erwarten, dass alle mit der Haushaltsführung
verbundenen Tätigkeiten mit technischen Hilfsmitteln erledigt werden können. Hierzu
zählt die Stromversorgung, um etwa eine Waschmine, eine Geschirrspülmaschine, einen
Staubsauger einzusetzen (224).
Hinweis
Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand der Mietsache kann vertraglich und
muss dann eindeutig vereinbart sein (225).
c) Energetische Modernisierung: Mieteranspruch aus § 535 Abs. 1 S,2 BGB ?
Die energetische Modernisierung erlangt Bedeutung im Zusammenhang mit der Frage,
ob der Mieter –abgesehen vom Fall der Zusicherung nach § 536 Abs. 2 BGB (226).
§ 10 Abs. 1 S. 2, 3 EnEVO 2009 enthält eine sog. Unbedingte Nachrüstpflicht. Er regelt,
dass der Gebäudeeigentümer Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigen Brennstoff
beschickt werden und die vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt wurden, nicht
mehr betreiben darf. Ausgenommen sind Niedertemperaturheizkessel oder
Brennwertkessel (§ 10 Abs. 1 S.2). Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche
Verpflichtung, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (227). Höchstrichterlich ist die
Frage des Mieteranspruchs auf Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung
ungeklärt. Im Schrifttum gehen die Rechtsansichten auseinander. Zum Teil wird ein
Mieteranspruch verneint (228). Nach a.A. ist der Mieteranspruch zu bejahen (229).
Eine weitere Ausnahme bildet das Urteil des BGH vom 6.10.2004 zum Trittschall (230).
Führt der Vermieter bauliche Veränderungen durch Aufstockung aus, kann der Mieter
der Wohnung unter der Aufstockung erwarten, dass bezüglich des Trittschalls die DINNormen zur Zeit des Umbaus eingehalten werden (231). Hieraus leitet das LG
Berlin(232) ab: Baut der Vermieter zu Beginn oder während des Mietvertrags neue
Fenster ein , müssen die Anforderungen an den Lärmschutz nach DIN 4109 beachtet
werden. Eine Ausnahme sei nur zu machen, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart
haben oder der Vermieter sich vorbehält, dass die Maßnahmen möglicherweise nicht die
DIN-Normen entsprechen (233). Dies gilt aber nicht, soweit nach dem Einbau die Werte
der DIN nur um 1 Dezibel unterschritten werden, da sich dieser Umstand nicht
mangelhaft auswirkt (234).
39
Am Beispiel des gewünschten Einbaus einer Heizung auf mietereigene Kosten hat der
BGH in der Entscheidung vom 14.9.2011(235) hervorgehoben, dass der Eigentümer
nach Belieben mit dem Eigentum verfahren darf (§ 903 BGB, Art. 14 GG) und der Mieter
eine Wohnung mit Einzelöfen angemietet hatte. Der Vermieter handelt nicht
rechtsmissbräuchlich, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme nicht zum mieterseits
gewünschten Zeitpunkt durchführt oder durchführen lassen will.
2. Nachträgliche Regelungen gemäß § 555f BGB
Nach Abschluss des Mietvertrags steht es den Parteien frei, über die Modalitäten von
Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten Vereinbarungen zu treffen. Zulässig sind
deshalb auch Maßnahmen, die dem Mieter nachteilig sind. Die Zulässigkeit von
Vereinbarungen während des laufenden Mietvertrags hinsichtlich bestimmter
Maßnahmen einvernehmliche Regelungen zu treffen, wurde schon bisher bejaht (236).
Die in §§ 555a ff. und 559 ff. BGB enthaltenen Verbote, für den Mieter nachteilige
Vereinbarungen zu treffen werden hierdurch nicht berührt (237). Die in § 555a, c, d, e
enthaltenen Verbotsklauseln bezwecken die Unterbindung von Vereinbarungen vor
oder bei Vertragsabschluss. Die Wohnraumüberlassung soll nicht von Duldungspflichten
abhängen, die über den zulässigen Rahmen hinausgehen (238).
Eine Modernisierungsvereinbarung dürfte im Regelfall einzelvertraglich ausgehandelt
sein, auch wenn es formularvertragliche Vereinbarungen gibt. Erhält der Mieter vom
Vermieter einen Vertragsentwurf mit der Bitte um Unterzeichnung und Rücksendung
zugeleitet, sind die AGB-rechtlichen Regelungen der § 307 ff. BGB zu beachten (239).
Regelungsbeispiele für Modernisierungsvereinbarungen
§ 555 f BGB nennt als Regelbeispiele Vereinbarungen über
-
die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen (Nr. 1)
Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters (Nr. 2)und
die künftige Höhe der Miete (Nr. 3).
Gewährleistungsrechte:
§ 536a Abs. 4 BGB sieht zwar die Unabdingbarkeit eines Minderungsausschlusses bei
der Wohnraummiete vor. Dennoch können die Parteien einvernehmlich –nach
Vertragsabschluss- aus Anlass von Modernisierungsarbeiten eine bestimmte
gleichbleibende Miethöhe festlegen und zeitlich begrenzen. Der Mieter kann auf die
Minderung vollständig verzichten, wenn es um ganz konkrete Mängel und um einen
bestimmten Anlass geht (240). Auch ein Verzicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen
Mängeln während der Modernisierungsarbeiten wird deshalb für zulässig erachtet
(241).
40
Härtegründe:
Es wird für zulässig gehalten, dass der Mieter auf die Geltendmachung von
Härtegründen gegen die erklärte Duldung verzichtet (242). Das ist problematisch.
Härtegründe können sich besonders krankheitsbedingt ergeben und sind nicht
voraussehbar. Ein Verzicht auf Gründe gegen die Mieterhöhung erscheint aber ohne
weiteres zulässig.
Mitwirkung des Mieters:
Vereinbarungen über vorbereitende Arbeiten wie das Abdecken und Umstellen der
Möbel, Reinigungsarbeiten durch den Mieter sind möglich.
Sonderkündigungsrecht:
Auch auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB kann der Mieter in der
Modernisierungsvereinbarung verzichten.
Mieterinvestitionen:
Möglich sind Vereinbarungen zur Abgeltung früherer Investitionen des Mieters, die
infolge der Modernisierungsarbeiten zerstört oder beschädigt werden (243).
Sonderkaution:
Für zulässig wird es erachtet, dass die Parteien bei Modernisierungsarbeiten ein
Sonderrisiko in Form einer zusätzlichen Kaution vereinbaren (244). Man wird dem
zustimmen können unter der Voraussetzung, dass es sich um Veränderungen handelt,
die auf Wunsch des Mieters durchgeführt werden und für den Vermieter das Risiko
erhöht wird(245).
Fußnoten
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8
BT-Drs. 17/10485 S. 18
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, (2011) § 554 BGB Rn. 17; ähnlich
Both in:
Herrlein/Kandelhard (2010) § 554 BGB Rn. 2
Both a.a.O. Rn. 9
Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, (2008) § 554 BGB Rn.2
Weidenkaff in: Palandt (2013) § 554 BGB Rn. 5
Blank a.a.O.
ähnlich Börstinghaus in: Miethöhe-Handbuch (2009) Kap. 9 Rn. 44; Ringel WuM
2009, 71, 72
Beyer GE 2009, 944
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AG Wedding, Urt. v. 10.10.2007 – 18 C 267/07, GE 2007, 1557
Beyer a.a.O., 945
KG, Beschl. v. 19.12.1983 – 8 WER-MietR 4298/83, WuM 1984, 42
LG Hamburg, Urt. v. 6.12.1994 – 316 S 307/93
LG Halle/Saale, Urt. v. 8.8.2002 – 2S 42/10, ZMR 2003, 35; Kinne in:
Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht (2011) § 554 BGB Rn.5a
AG München, Urt. v. 26.10.2011 – 463 C 4744/11, WuM 2012, 668: Vermieter
tauscht defektes Gerät gegen ein neues, welches für 41° C 42 Minuten benötigt;
Anspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB
AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 26.7.2012 – 913 C 21/12, ZMR 2012, 964 trotz
Energieeinsparung
LG Köln, Urt. v. 30.4.1992 – 1 S 385/91, WuM 1993, 608: auch Elemente einer
Modernisierung
Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht § 11 II. BVO Anm. 9
Artz WuM 2008, 259; Blank WuM 2008, 313: Ersatz eines alten, noch
brauchbaren Heizkessels
Artz, Gutachterliche Stellungnahme zum Gesetzesentwurf der Bundesregierung
S.11; ders. NZM 2012 Heft 20, VII
BGH, Urt. v. 4.3.2009 – VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 = NZM 2009, 394=WuM
2009, 290
BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545=NZM 2011, 849=WuM
2011, 677
AG Wedding, Urt. v. 10.10.2007 – 18 C 267/07, GE 2007, 1557
DMT-Stellungnahme, NZM 2012, 105, 106: Kurze Frist von vier Wochen wäre
empfehlenswert gewesen
Hinz NZM 2012, 777, 780
BGH FN 20
Franke DWW 2009, 15, 18
LG Göttingen, Urt. v. 8.11.1989 – 5 S 104/89, WuM 1990, 205
Beyer GE 2009, 944, 948
LG Berlin, Beschl. v. 30.11.1995 – 67 S 158/95, WuM 1996, 143
Blank in: Blank/Börstinghaus § 554 Rn. 7
BGH FN 20
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 554 Rn. 21
Eisenschmid a.a.O.: sachlich gebotene Gründe
nach Both in: Herrlein/Kandelhard § 554 Rn. 13
BGH, Urt. v. 23.2.1972 – VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723
AG Berlin-Mitte, MM 2000, 280
LG Gießen, Urt. v. 3.4.1996 – 1 S 1/96, WuM 1998, 278
AG Bad Schwartau, Urt. v. 26.4.1984 – 3 C 70/84, WuM 1984, 215
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 554 Rn. 295; Lehmann-Richter NZM 2012, 572
AG Brandenburg/Havel, Urt. v. 25.4.2012 – 34 C 45/11, WuM 2012 – Urt. Kurzf.:
auch kein Aufwendungsersatz aus §§ 539m 677 ff. BGB, wenn nach § 536a BGB
kein Anspruch wegen fehlenden Vermieterverzugs besteht; BGH, Urt. v.
16.1.2008 – VIII ZR 222/06, GE 2008, 325=NZM 2008, 279=WuM 2008,
147=ZMR 2008, 281
Lehmann-Richter a.a.O.
Schach GE 2006, 1446, 1450
Eisenschmid WuM 2009, 624, 626
BGH FN 35
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Eisenschmid WuM 2009, 624
Ders. In: PiG (2012) Bd. 92 S. 181
BT-Drs. 17/10485 S. 27
a.A. Hinz, Gutachten zum Kabinettsentwurf S. 14 (Internet)
Hinz ZMR 2011, 687
Horst, Wohnungsmodernisierung (2011) S. 101
Beyer GE 2009, 944; Blank WuM 2008, 311, 317; Sternel, NZM 2010, 721, 724
BT-Drs. 17/10485 S, 49 zu § 554 a.F.; Haus & Grund DWW 2012, 325
BT-Drs. 17/10485 S. 19
BT-Drs. 17/10485 S. 20
Hinz Gutachten S. 13; ders. ZMR 2011, 696
BT-Drs. 17/10894 S. 32
Beispiel (Eisenschmid, PiG Bd. 92 S. 181): Für 1 KwH Endenergie an Strom werden
2.6 KwH Primärenergie benötigt : 1 KwH Endenergie x Faktor 2.6 PE = 2.6 KwH
Primärenergie aus Strom; zur Berücksichtigung von EU-Co2 Werten Klinski, WuM
2012, 357; Hinz: Die Einsparung von Primärenergie wird nicht gemessen, sondern
errechnet, weshalb von der bisherigen Definition des BGH nur das Merkmal der
Dauerhaftigkeit bleiben dürfte).
BGH, Beschl. v. 10.4.2002 -10.4.2002 – VII ARZ 3/01, NZM 2002, 519 =WuM
2002, 366 = ZMR 2002, 503 = GE 2002, 926; Urt. v. 3.3.2004 – VIII ZR 149/03, GE
2004, 620 = NZM 2004, 336 = WuM 2004, 285 = ZMR 2004, 424, vom 3.3.2004 VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288
BT-Drs. 17/10485 S. 24 zu § 559 BGB
BT-Drs. 8/1782 S. 6 zu § 3 MHG
BT-Drs. 17/10485 S. 27
Hinz ZMR 2011, 693
BT-Drs. 1710485 S. 24 zu § 559 BGB
Blank in: Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze (1988) § 3 MHG Rn.
C 187 ff; Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein (1998) § 3 MHG Rn. 18 ff.
Blank a.a.O. C 187
BGH, Urt. v. 4.3.2009 – VIII ZR 110/08, GE 2009, 646=NZM 2009, 394=WuM
2009, 290; Haas, Das neue Mietrecht (2001) § 554 S. 145
BGH, Urt. v. 17.12.2008 – VIII ZR 41/08, GE 2009, 253=WuM 2009, 124=ZMR
2009, 351 zu § 39 HambBauO
BT-Drs. 17/10485 S, 25
Elzer in: DMT-Bilanz 2011 S. 487; ders. In: Prütting/Wegen/Weinriech (2011) §
554 Rn. 11; Beyer GE 2009, 944
LG München II, 17.9.1984 – 6 S 779/84, WuM 1985, 66 Anm. Wüstefeld; LG
Wiesbaden, Urt. v. 27.10.1980 – 1 S 568/79, WuM 1982, 77; AG HamburgWandsbek, Urt. v. 13.6.2008 , ZMR 2009, 47; AG Rendsburg, Urt. v. 3.10.2008 –
ZNMR 2009, 239; nicht aber Erschließungskosten für den nachträglich erfolgten
Straßenausbau: OLG Hamm, RE v. 30.5.1983 – 4 ReMiet 2/83, WuM 1985, 287
LG Hannover, Beschl. v. 9.12.2010 – 1 S 24/10, ZMR 2011, 826; AG Burgwedel,
Urt. v. 1.7.2010 – 73 C 251/09, ZMR 2011, 800
Lemmel in: Schlichter/Stich, Berliner Kommentar zum BauGB (1995) Rn°°°°°
ders. A.a.O. Rn. 8
ders. A.a.O.
Stock in: Ernst/Zinkahn, Baugesetzbuch (2003)§ 177 Rn. 4, 46
Stock a.a.O.
Lemmel a.a.O. § 177 Rn. 7
43
78 Stock a.a.O. Rn. 46
79 BVerwG, Beschl. v. 9.7.1991 – 4 B 100/91; BayVGH, Beschl. v. 29.12.1989 – 2 AS
88/2292
80 BGBl. I S. 993
81 Lemmel a.a.O. § 177 BauGB Rn. 5
82 Lemmel a.a.O.
83 OVG Bremen, Urt. v. 25.2.^1986 – 1 BA 83/85, NVwZ 1986, 764; Clasen NJW
1973, 1249, 1254
84 Stock a.a.O. Rn. 48
85 Clasen NJW 1973, 1249, 1254 a.a.O.
86 Clasen a.a.O.
87 Stock a.a.O. Rn. 25
88 Gaentzsch, Baugesetzbuch, § 177 Rn. 2
89 Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, § 177 Rn. 3
90 Stock a.a.O. § 175 Rn. 23, 56
91 Krautzberger a.a.O. § 177 Rn. 3
92 Stock a.a.O. § 175 BauGB Rn. 54
93 Stock a.a.O. § 175 BauGB Rn. 43
94 Stock a.a.O. § 177 BauGB Rn. 44
95 Lemmel a.a.O. Rn. 5
96 Lemmel a.a.O. Rn. 4
97 Stock a.a.O. § 175 BauGB Rn. 37: Das „Soll“ hat nur die Bedeutung, dass
Abweichungen in außergewöhnlichen Situationen möglich sind.
98 Krautzberger § 185 BauGB Rn. 4
99 VGH BW, Beschl. v. 28.12.1983 – 3 S 2695/83, BRS Bd. 40 Nr. 231, zit. bei Stock
Rn. 57
100
Stock a.a.O. Rn. 68
101
Stock a.a.O. § 177 BauGB Rn. 31
102
Lemmel a.a.O. Rn. 9
103
Stock a.a.O. §§ 175 BauGB Rn. 27, 177 Rn. 91
104
Stock a.a.O. § 175 BauGB Rn. 54 zu § 554 a.F. BGB
105
Stock a.a.O. Rn. 56
106
BGH, Urt. v. 17.3.1994 – III ZR 15/93, NJW 1994, 1950; OVG Münster a.a.O.
107
Stock a.a.O. § 175 BauGB Rn. 56
108
Stock a.a.O. 108
109
Sachs in: Stelkens/Bonk, Verwaltungsverfahrensgesetz (2008) § 43 Rn.
130
110
BGH, Urt. v. 17.3.1994 – III ZR 13/93, NJW 1994, 1959 für den
Amtshaftungsprozess; BGH, Urt. v. 14.7.1995 - - V ZR 171/94, NJW 1995, 2993;
BGH, Urt. v. 21.1.1999 – III ZR 168/97, NJW 1999,1247
111
BVerwG, Urt. v. 15.11.1985 – 8 C 43/83, Buchholz 454, 32 § 8 WoBindG
1974 Nr. 2; v. Albedyll in: Bader, Verwaltungsgerichtsordnung, 3. Aufl., § 42 Rn.
454; OVG Münster, Beschl. v. 25.3.1998 – 14 E 117/97, ZMR 1998, 806: Keine
Klagebefugnis des Mieters gegen Genehmigung zum Ausbau von Zubehörräumen
öffentlich geförderter Wohnungen
112
Blank WuM 2008, 311, 314
113
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 559 Rn. 86
114
BT-Drs. 17/10485 S. 29
115
Beyer GE 2009, 944, 945
116
BGH, Urt. v. 13.2.2008 – VIII ZR 105/07, NZM 2008, 283
44
117
Beyer, GE 2009, 944, 946
118
Both in: Herrlein/Kandelhard § 554 Rn. 43
119
Beyer a.a.O., 945. Allerdings wird man die persönliche Wertung des
Vermieters nicht heranziehen können, der in der Regel von einer Modernisierung
ausgeht, die zu einer Mieterhöhung führen soll
120
AG Köln, Urt. v. 16.9.1983 – 221 C 146/83, WuM 1984, 220 = ZMR 1984,
375
121
Blank in: Blank/Börstinghaus § 554 Rn. 3
122
BGH, Urt. v. 13.2.2008 – VIII ZR 105/07, NZm 2008, 283
123
BGH a.a.O.
124
Blank in: Blank/Börstinghaus § 554 Rn. 2
125
Horst, Wohnungsmodernisierung (2011) S. 14
126
LG Berlin, Urt. v. 19.3.2007 – 67 S 345/06, GE 2007, 653
127
AG Rostock, Urt. v. 31.1.1996 – 41 C 425/95, GE 1996, 1251
128
AG Rostock a.a.O. FN 127
129
LG Berlin, Urt. v. 5.10.1990 – 67 S 69/90, MM 1991, 32; LG Berlin, Urt. v.
25.9.1989 – 63 S 329/88, GE 1992, 101 für Abstellraum; LG Berlin Urt. v.
1.2.1994 – 64 S 242/93, GE 1994, 455 für Küche, Toilette, Kammer; AG Köln, Urt.
v. 22.2.2011 – 224 C 327/10, WuM 2012, 316 für Kellerfenster
130
LG Berlin, Beschl. V. 7.9.2004 – 63 T 71/04, GE 2004, 1253; LG Köln, Urt. v.
30.4.1992 – WuM 1993, 608: Mieterschutzgesichtspunkte; Eisenschmid in:
Schmidt-Futterer § 554 Rn. 78; Frank DWW 2009, 15
131
Elzer in: DMT-Bilanz (2011) S. 489, der zudem eine Verbindung zu den
WEG-Regelungen herstellt
132
Both in: Herrlein/Kandelhard § 554 BGB Rn. 10
133
Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein § 554 BGB Rn. 15
134
AG St.-Georg, Urt. v. 26.7.2012 – 913 C 21/12, ZMR 2012, 964; Eisenschmid
in: Schmidt-Futterer § 554 BGB Rn. 19 ff.
135
Blank WuM 2008, 313
136
Die Bekanntmachung vom 30.7.2009 weist ab 1984 keinen U-Wert mehr
für einfach verglaste Holzfenster mehr auf
137
BT-Drs. 17/10485 S. 20
138
BT-Drs. 17/10485 S. 20
139
Börstinghaus NZM 2011, 701
140
Zehelein WuM 2012, 419
141
Klinski WuM 2012, 357
142
Börstinghaus, NZM 2011, 657, 701; DAV in: NZM 2012, 105, 107:
unbestimmter Rechtsbegriff
143
BGH, Urt. v. 28.9.2011 – VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545 = NZM 2011, 849 =
WuM 2011, 677
144
BGH a.a.O. FN 143
145
BGH a.a.O. FN 143
146
Franke DWW 2009, 15, 17
147
zutr. DAV in: NZM 2012, 105, 107
148
Hinz NZM 2012, 777, 779
149
Milger, Puig (2012) Bd. 93 S. 197
150
Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miete und Mietprozessrecht (2011) § 554
BGB Rn. 141
151
LG Berlin, Urt. v. 20.4.1999 – 64 S 316/98, NZM 1999, 1036
152
Kinne a.a.O.
45
153
AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 28.8.2009 – 518 C 152, WuM 2010, 151;
LG Hamburg, Urt. v. 7.10.2004 – 333 S 59/03, WuM 2005, 60
154
BT-Drs. 17/10485 S. 20
155
BGH, Urt. v. 17.5.2001 – III ZR 283/00
156
Der pauschale Betrag der Mieterhöhung umfasst die Finanzierungskosten,
Abschreibungen für Wertermittlung und Wiederbeschaffung sowie die
Instandhaltung und Instandsetzung (Blank in S/F § 3 MHG Rn. C 205:
Finanzierungskosten sind nicht umlegbar. Für diesen Verlust soll durch die 11 %
ein Ausgleich vorhanden sein).
157
(BGH 2.3.2011 – VIII ZR 164/10, GE 2011, 541 = NZM 2011, 359 =WuM
2011, 225 =ZMR 2011, 542; BGH 4.3.2009 – VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 = WuM
2009, 290 = NZM 2009, 394).
158
BT-Drs. 17/10485 S. 20
159
Haus & Grund, DWW 2012, 324, 325
160
BT-Drs. 17/11894 S. 32, Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses
161
BT-Drs. 17/10485 S. 21
162
Stellt man auf die „anerkannten Regeln der Technik“ ab, versteht man
hierunter die Gesamtheit der technischen Regeln, die in der technischen
Wissenschaft als zutreffend erkannt und durch dauernde praktische Erfahrung als
technisch geeignet, angemessen und notwendig anerkannt sind (Gsell, WuM 2011,
491, 492). Anders ausgedrückt: „Gewohnheitsrecht im technischem Bereich“
(Lammel, Heizkostenverordnung § 5 Rn. 76). Diese Definition dürfte in ihrer
Allgemeinheit auch für die allgemein anerkannten Pauschalwerte zutreffen.
163
BGH 25.1.2006 – VIII ZR 47/05, GE 2006, 318 = NZM 2006, 221 = ZMR
2006, 272 = WuM 2006, 157 = NJW 2006, 1126; BGH RE v. 10.4.2002 – VIII ARZ
3/01, NZM 2002, 519: nicht schon in der Mieterhöhungserklärung, sondern im
späteren Prozess um die materielle Richtigkeit
164
AG München, Urt. v. 26.4.2010 – 424 C 19779/09; AG Charlottenburg, Urt.
v. 11.9.2012 – 235 C 70/12, MM 2012, 30
165
Dieser sog. k-Wert , jetzt U-Wert zeigt, wieviel Wärme in Watt gemessen
durch einen qm eines Bauteils (Fenster, Türe, Gebäudefassade) fließt, wenn die
Luft auf einer Seite ein Grad Celsius (entspricht 1 Kelvin) höher oder niedriger ist
als auf der anderen. Je kleiner dieser Wert ist, desto größer ist die
Wärmedämmung. Anders formuliert: Durch dieses Bauteil (z.B. Fenster) gehen
1.3 Watt Energie pro qm bei 1 Kelvin Unterschied innen und außen verloren. 1.3
Watt pro qm und Kelvin ist keine Formel, sondern eine Einheit, also die
Bezeichnung, was hinter dem Wert 1.3 steckt. (Frühere Ausdrucksweise z.B. 1.6
W/qmK; jetzt: Ug 1.6; g=Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung. 1 Watt ist
die Leistung eines Vorgangs, bei dem in 1 Sekunde die Arbeit von 1 Joule
verrichtet wird. Joule ist die Einheit der Arbeit, Energie und Wärmemenge, die
verrichtet wird, wenn die Kraft von 1 Newton auf 1 m Weg wirkt.).
166
Einfach verglaste Fenster wurden noch in der 1970iger Jahren verwendet
mit U-Werten zwischen 4.7 bis 6.2 – www.zuhause.de. Für einfach verglaste
Holzfenster im Urzustand wird in der Bekanntmachung vom 30.7.2009 bis Ende
der 1970iger Jahre ein durchschnittlicher Wert von 5.0 ausgewiesen, für doppelt
verglaste Fenster von 2.7.
167
Börstinghaus 701: größerer Informationsbedarf
168
BGH, Urt. v. 7.1.2004 – VIII ZR 156/03, GE 2004, 231 = NZM 2004, 252 =
WuM 2004, 155 = ZMR 2004, 407 zu § 559 BGB a.F.
46
169
BGH, Urt. v. 7.7.2010 – VIII ZR 85/09, GE 2010, 1110 = NZM 2010, 618 =
WuM 2010, 155 = ZMR 2010, 942 – Schallschutz
170
Gsell, WuM 2011, 491 ff.
171
BGH, Urt. v. 25.1.2006 – VIII ZR 47/05, WuM 2006, 157: nicht ausreichend
ist die Erklärung „Der Einbau neuer Wärmeschutzfenster spart Energie ein“ bei
Ersatz von Isolierglasfenstern durch neue Wärmeschutzfenster; BGH, Beschl. v.
10.4.2002 – VIII ARZ 3/01, NZM 2002, 519
172
BGH a.a.O.
173
BT-Drs. 17/10485 S. 20
174
BGH, Urt. v. 25.1.2006 – (FN 171)
175
BGH, Beschl. v. 10.4.2002 (FN 171)
176
unzutreffend deshalb AG Charlottenburg, 11.9.2012 – 235 C 70/12, MM
2012, 30; AG München, Urt. v. 26.4.2010 – 424 C 19779/09 wonach die Angabe
nur der beiden Durchgangswerte nicht genügt.
177
zutreffend schon LG Berlin 3.12.2004 – 63 S 273/04, GR 2005, 1491; LG
Hamburg B. v. 11.3.2008 – 334 S 1/08, WuM 2009, 124: der BGH stellt keine allzu
hohen Anforderungen an die Darlegung beim Fensteraustausch).
178
DMB-Stellungnahme zum Gesetzesentwurf S. 12
179
DMB-Stellungnahme S. 12 (Arg. Art. 13, 14 GG, § 242 BGB)
180
AG Rheine, Urt. v. 22.7.2008 – 14 C 54/07, ZMR 2010, 458 für
Niedertemperaturheizkessel
181
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 554 BGB Rn. 297
182
LG Köln, Urt. v. 30.4.1992 – 1 S 385/91, WuM 1993, 608: nur räumlich
begrenzt und wenige Stunden
183
Eisenschmid a.a.O.
184
Eisenschmid a.a.O. Rn. 299
185
LG Berlin, Urt. v. 27.6.1991 – 61 S 355/90, WuM 1991, 482 = ZMR 1986,
44; LG Detmold, Urt. v. 7.12.1989 – 1 S 34/89, WuM 1990, 121 für 7.4 %
186
BGH 20.6.2012 – VIII ZR 110/11, NZM 2012, 679 = WuM 2012, 448 = ZMR
2013, 22; BT-Drs. 14/553 S. 2 = NZM 2000, 415, 429).
187
BGH 20.6.2012 – VIII ZR 110/11, NZM 2012, 679 = WuM 2012, 448; BGH
U.v. 28.9.2011 – VIII ZR 326/10 = GE 2011, 1550 = WuM 2011, 625). In § 555d
Absatz 2 BGB sind die Härtegründe des Mieters geregelt.
188
BGH, Beschl. v. 19.2.1992 – VIII ARZ 5/91, WuM 1992, 181 = ZMR 1992,
234; BT-Drs. 9/2079 S. 10
189
BT-Drs. 17/10485 S. 21
190
Kinne in: Kinne/Schach/Bieber § 554 BGB Rn. 84
191
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 554 BGB Rn. 19
192
AG Köln, Urt. v. 14.2.1975 – 152 C 1707/74, Wum 1975, 225
193
LG Hamburg, Urt. v. 6.2.1988 – 16 S 181/88, WuM 1989, 174
194
LG Frankfurt, Urt. v. 8.4.1986 – 2/11 S 351/85, WuM 1986, 138
195
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 554 BGB Rn. 210
196
LG Berlin, Urt. v. 27.11.2006 – 67 S 285/05, GE 2007, 295
197
BT-Drs. 17/10485 S. 21
198
BT-Drs. 17/10485 S. 31
199
Hinz ZMR 2011, 694
200
DMB-Gutachten S. 18
201
BGH, Urt. v. 31.10.2012 – XII ZR 126/11, WuM 2013, 37 für psychiatrische
Praxis
202
BT-Drs. 17/10485 S. 21
47
203
DMB-Stellungnahme S. 18
204
DMB-Stellungnahme S. 17
205
KG, Beschl. v. 16.7.2009 – 8 U 77/09, WuM 2009, 669
206
BGH, Urt. v. 17.10.2000 – X ZR 97/99 NJW 2001, 289: Wahrung einer
Ausschlussfrist bei Reisevertag; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten (2013)
Rn. 3264d; Ellenberger in: Palandt § 174 BGB Rn. 2
207
Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 554 BGB Rn. 253; a.A. Ulrici NJW 2003,
2053: rechtsgeschäftsähnliche Handlung; ähnlich Lehmann-Richter NZM 2011,
572, 573 für Erhaltungsmaßnahmen, der eine vertragliche Pflicht und keine
Obliegenheit annimmt
208
BT-Drs. 17/10485 S. 22
209
BT-Drs. 17/10485 S. 22
210
Ziehm, Stellungnahme v. 8.10.2012 zum Kabinettsentwurf S. 4 (InternetMietrechtsänderung)
211
BGH 21.1.2009 – VIII ZR 107/08, MDR 2009, 558 =NZM 2009, 274 = GE
2009, 509 = WuM 2009, 236 = ZMR 2009, 512 für Verlust und Verspätung bei der
Zustellung: es kommt nicht auf das Absenden, sondern auf den Zugang an).
212
BT-Drs. 17/11894 S. 32
213
BGH, Urt. v. 31.10.2012 – XII ZR 126/11, WuM 2013, 37; BGH, Beschl. v.
22.6.2010 – VIII ZR 192/09, WuM 2010, 565
214
Blank in: Blank/Börstinghaus § 554 BGB Rn. 56
215
AG Leipzig, Urt. v. 20.2.2009–08/3429/08, WuM 2010, 243 für
formularmäßige Regelung
216
BT-Drs. 17/10485 S. 22
217
DMB-Stellungnahme v. 11.10.2012 S. 20
218
BGH, Urt. v. 14.9.2011 – VIII ZR 10/11, NZM 2012, 154 = WuM 2011, 671;
Drasdo, NJW-Spezial 2012, 65
219
Milger, PiG Bd. 92 (2012) S. 199
220
BGH, Urt. v. 14.9.2011 – VIII ZR 10/11, NZM 2012, 154; BGH, Urt. v.
8.5.1963 – VIII ZR 252/61, NJW 1963, 1539
221
BGH, Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03, GE 2004, 1096 = NZM 2004, 736 =
WuM 2004, 529 = ZMR 2004, 807
222
Brückner GE 2011, 1411, 1412
223
BGH, Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090 = WuM 2004, 528
224
ebenso BGH, Urt. v. 10.2.2010 – VIII ZR 343/08GE 2010 = NZM 2010, 356
= WuM 2010, 235 = ZMR 2010, 517
48
225
BGH, Urt. v. 10.2.2010 (FN 224) mit unwirksamer Formularklausel
226
Blank, WuM 2008, 311, 313; Sternel, NZM 2006, 495- aus § 535 Abs. 1 S. 2
BGB Anspruch auf Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 10
EnEVO oder anderer öffentlich-rechtlichen Regelungen (z.B. nach § 177 BauGB)
hat.
227
Hopfensperger in: Blank/Harsch/Haug/Sauer, Mietwohnungen verwalten,
Stichwort „Energieeinsparverordnung“ S. 34
228
AG Berlin-Mitte 6.9.2012 – 27 C 30/12, GE 2012, 1325 – obiter dictum;
Blank, WuM 2008, 311, 312, 315: Der vertragsgemäße Gebrauch in § 535 BGB ist
nicht per se identisch ist mit dem Erhalt der Mietsache nach § 554 Abs. 1 BGB
sein.
229
Eisenschmid in S/F § 535 BGB Rn. 113 ff.; Artz, WuM 2008, 259;
Börstinghaus NZM 2005, 561, 563: Die Nichterfüllung einer öffentlich-rechtlich
vorgeschriebenen Maßnahme der Modernisierung berühre den vertragsgemäßen
Mietgebrauch i.S.d. § 535 B s. 1 BGB und mache die Mietsache mangelhaft.
230
BGH, Urt. v. 6.10.2004 - VIII ZR 355/03, GE 2005, 1586 = NZM 2005, 60
=WuM 2004, 715 = ZMR 2005, 108; vgl. hier aber auch BGH v. 17.6.2009 - VIII ZR
131/08, GE 09, 973 = WuM 2009, 457 = ZMR 2009, 836).
231
BGH a.a.O. FN 230
232
LG Berlin, Urt. v. 11.2.2008 – 67 S 64/07, WuM 2008, 482
233
LG Berlin, Urt. v. 23.10.2006 – 67 S 186/06, GE 2006, 1556 für 5 Dezibel
Unterschied nach unten
234
LG Berlin a.a.O. (FN 233)
235
BGH, Urt. v. 14.9.2011
236
Blank in: Blank/Börstinghaus § 554 BGB Rn. 67
237
BT-Drs. 17/10485 S. 22
238
Blank a.a.O. Rn. 67; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 554 BGB Rn. 366a
239
Horst, Wohnungsmodernisierung S. 200
240
BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08, NZM 2010, 121 = WuM 2009,
744
241
Horst DWW 2011, 246, 254
242
Horst DWW 2010, 250
243
Horst a.a.O.
244
Hinz NZM 2012, 777, 785
245
Blank in: Schmidt-Futterer § 551 BGB Rn. 57
49
50