COMFORT Städtereport Frankfurt

Frankfurt // Ein bewegter und begehrter Markt für den Einzelhandel
23. August 2013
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
676.533
Bevölkerungsentwicklung:
+4,3 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
497.202
Arbeitslosenquote:
7,3 %
Kaufkraftkennziffer:
114,6
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
107,5
Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der
größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunftsorientierter Unternehmen und seine Internationalität verleihen
der 1.200 Jahre alten Stadt eine Spitzenstellung. Als Sitz der
Europäischen Zentralbank und der wichtigsten deutschen
Börse ist die Stadt auch geld- und währungspolitisch von internationaler Bedeutung.
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Frankfurt ist der Kern der Rhein-Main Region, in der über 5,5
Millionen Menschen leben. Keine andere Stadt in Deutschland
verfügt über mehr Konzernzentralen und ausländische Unternehmenssitze. Somit gehört das Finanz- und Dienstleistungszentrum als Mittelpunkt dieser dynamischen Wirtschaftsregion
zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Hier
erwirtschaften laut Angaben der Stadt 365.000 Unternehmen
ein jährliches Bruttoinlandsprodukt von 200,5 Milliarden Euro
und beschäftigen 2,88 Millionen Menschen.
300-500m² von 2008-2012 in EUR/m²
Demzufolge verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen seitens nationaler wie internationaler Kunden
extrem hoch ist und weder in Frankfurt noch in anderen
Toplagen des Rhein-Main-Gebietes adäquat bedient werden
kann. Entsprechend hoch ist auch die Nachfrage der Investoren
von Einzelhandelsimmobilien, berichtet COMFORT-Geschäftsführer, Jürgen Kreutz.
300
250
200
150
100
50
0
2008
2009
2010
2011
2012
Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Frankfurter
City rund 1,4 Milliarden EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der
Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit mehr als 32
Prozent relativ hoch aus. Der nur knapp 24-prozentige Anteil an
der Verkaufsfläche der Stadt ist sehr rentabel und hochwertig.
Die Flächenproduktivität der Innenstadt ist mit mehr als 5.400
EUR/m² eine der höchsten in ganz Deutschland und wird nur
von München und Hamburg übertroffen, betont der
Einzelhandels- und Immobilienexperte.
Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013
Einzelhandelskaufkraft-Index
Zentralität
140,0
120,0
100,0
129,3
115,6
123,6
109,5 111,0
96,6
80,0
105,2
114,6
110,1
121,7
107,5
118,5 121,2
111,7
60,0
40,0
20,0
0,0
München
Hamburg
Die Einzelhandelskaufkraft von
Frankfurt zählt zu den höchsten in
der gesamten Republik. Die Zentralität im starken Ballungsraum
Rhein-Main liegt allerdings unter
dem Referenzwert von vergleichbar großen Städten.
Berlin
Köln
Stuttgart
Düsseldorf
Modezentralität 2012
250
200
223,0
198,0
150
164,0
100
198,0
196,0
192,0
145,0
50
0
München Hamburg
Die Modezentralität und der Anteil
der innerstädtischen Verkaufsfläche
nehmen ebenfalls im direkten
Vergleich mit den anderen Metropolen Spitzenfläche ein.
Frankfurt
Berlin
Köln
Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
City Verkaufsflächenanteil 2012 in %
40
37,5
30
20
10
26,7
35,7
23,6
18,8
12,7
11,1
0
München Hamburg
Berlin
Köln
Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
Einzugsgebiet
Das Stadtgebiet hat knapp 677.000, der engere
Ballungsraum
Frankfurt/Rhein-Main
etwa
2,2
Millionen und die gesamte Metropolregion RheinMain 5,5 Millionen Einwohner. Im konzentrischen
Kreis um Frankfurt grenzt das dicht besiedelte
Einzugsgebiet Frankfurt an Bad Nauheim, Hanau,
Darmstadt, Mainz, Wiesbaden und Bad Camberg.
Verkehrstechnischer Kontenpunkt
Durch die zentrale Lage ist Frankfurt auch ein
europäischer Verkehrsknotenpunkt. Der Flughafen
gehört zu den weltweit größten Flughäfen und der
Hauptbahnhof ist ein zentraler Knotenpunkt im
Bahnverkehr. Das Frankfurter Kreuz ist der meistbefahrene Straßenknotenpunkt in Deutschland.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN
Zeil
 Klassische Konsumlage mit einer der höchsten Passantenfrequenzen Deutschlands
 Teuerste Einzelhandelslage Frankfurts
 Alle großen Waren- und Textilkaufhäuser
sind hier ebenso vertreten wie zahlreiche
Flagship Stores namhafter Textil- und
Schuhfilialisten
 Zwei vertikal orientierte Shopping Center
direkt nebeneinander: MyZeil mit etwa
47.000m² Einzelhandelsfläche und die
Zeilgalerie mit etwa 11.000m²
 Sehr breite Fußgängerzone mit mittigen
Platanen und Gastronomie Pavillions
 Neue Mieter: Primark, Fossil, dm und
Dunkin`Donuts
 aktueller Mietpreis liegt bei 280 €/m²
Zweite Frankfurter Primark-Filiale: Zeil
Steinweg





Relativ kurze 1A-Lage mit durchschnittlicher Frequenz
Niveau- bzw. Trendlage
Verbindung von Hauptwache zum Goetheplatz
Neue Mieter: Robbe & Berking, Boggi Milano, Faber Castell
Aktueller Mietpreis liegt bei 135 EUR/m²
Das Traditionsunternehmen Faber Castell wertet die Lage Steinweg weiter auf
Biebergasse / An der Hauptwache
 Verbindung zwischen Zeil und
Fressgass
 Frequenzstärkung durch
verkehrsberuhigte Anbindung an
die Zeil
 Aktueller Mietpreis liegt bei 195
EUR/m²
Biebergasse / An der Hauptwache
Goethestraße
 Klar definierte Luxuslage mit schwacher
Passantenfrequenz
 Fahrstraße parallel zur Fressgass
 Hohe Dichte an High-End-Luxusanbietern wie
Chanel, Tiffany & Co. und Hermès
 Neue Mieter: Tag Heuer, Jaeger Le Coultre,
7 for all mankind
 Aktueller Mietpreis liegt bei 230 EUR/m²
Der neue BURBERRY-Store
Fressgass (Große Bockenheimer Straße)






Gastronomische Prägung (Außenbestuhlung)
und Kleinteiligkeit durch die Fressgass-Satzung
Veränderung durch verstärkte Ansiedlung von
Modeanbietern auf zum Teil neu entwickelten
Großflächen
Verbindungsmeile vom Bankenviertel / Oper zur
Zeil
Verstärkte Mieternachfragen und somit
überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung in
den letzten Jahren
Neue Mieter: Diesel
Aktueller Mietpreis liegt bei 180 EUR/m²
REEFF erwirbt Rathenauplatz 1 / Ecke Fressgass
Viel Bewegung auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt
In Frankfurt wurden überdurchschnittlich viele Großflächen geplant, entwickelt und realisiert. So wurde mit
einigen Monaten Verzögerung im Februar die 2. Frankfurter Primark Filiale auf der Zeil eröffnet. Mit ca.
3.800 m² ist dies das kleinste deutsche Primark Geschäft, was der Tatsache geschuldet ist, dass eine
größere Fläche in dieser Top Lage in absehbarer Zeit nicht verfügbar gewesen wäre. Das Geschäftshaus
Zeil 94, in welchem Primark alleiniger Mieter ist, wurde kurz darauf von der IVG für zwei ImmobilienSpezialfonds erworben.
Im Herbst wird durch die Eröffnung des „One Goetheplaza“, die Luxuslage in Frankfurt, deutlich erweitert.
Dieses herausragende Projekt sicherte sich schon frühzeitig ein Spezialfonds der IVG für ein deutsches
Versorgungswerk. Mit klangvollen Namen wie Louis Vuitton und Escada konnte das Projekt seinem
Anspruch auf Wertigkeit absolut gerecht werden und verfügt zudem mit ca. 5.000 m² Einzelhandelsfläche
über eine gewisse Magnetkraft. Nespresso und Omega werden hier ebenfalls Shops beziehen. Die daraus
prognostizierte Verbesserung für den Steinweg als Verbindung zwischen den Konsumlagen Zeil, An der
Hauptwache sowie Roßmarkt und dem „One Goetheplaza“ sowie der Luxuslage Goethestraße ist allein
schon durch die Neuanmietungen von Luxusmarken wie Robbe & Berking sowie Boggi Milano sichtbar.
Auch die Abgabe der Fläche des konsumorientierten Filialisten Accessorize an Faber Castell spricht für ein
Trading Up der Lage.
Dass die Goethestraße durch diese Neuentwicklung nicht an Bedeutung für den Luxusmarkt verlieren wird,
steht sicherlich außer Frage. Dennoch wappnet man sich hier für die Zukunft. Bogner stellt sich mit einem
Totalumbau des Bestandsgeschäftes neu auf und auch das Modehaus Pfüller gestaltet seine Ladenflächen
zukunftsorientiert um. Hinzu kommen verhältnismäßig viele Neuanmietungen, die der Goethestraße noch
mehr Glanz verleihen werden. Während Luxusanbieter wie z. B. Jaeger Le Coultre oder Tag Heuer sich
Flächen sichern konnten, haben sich weniger exklusive Anbieter wie More for Less aus dieser Lage
Die Visualisierung
des „ONE Goetheplaza“
vermittelt
vermittelt
einenihre
guten
Eindruck,auch
verabschiedet.
Die Goethestraße
entwickelt der
sichFreo-Gruppe
also weiterhin
sehr positiv
und wird
Bedeutung,
sich die LageVergleich,
zwischen dadurch
Bankenviertel
imwie
internationalen
zumindest beibehalten wenn nicht sogar stärken können.
Auch das Jeanslabel 7 for all mankind konnte sich mit einer
Teilfläche vom Modehaus Pfüller die begehrte Lage
Goethestraße sichern
Visualisierung ONE Goetheplaza (Quelle: Freo-Gruppe)
Mit der Eröffnung des Shoppingcenters „Skyline Plaza“ im neuen Europaviertel wurden zusätzliche 38.000
m² Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiefläche in Frankfurt geschaffen, aus denen etwa 170
Einheiten entstehen. Auf zwei Verkaufsebenen findet man neben den altbekannten Ankermietern wie H&M,
Zara und Peek & Cloppenburg auch Geschäfte, die in Frankfurt gänzlich neu sind. Dazu gehören
beispielsweise das zur Inditex Gruppe gehörende Konzept Pull & Bear, Mango Touch und Strellson.
Abgerundet wird das Angebot mit regionalen Einzelhändlern aus dem Rhein-Main-Gebiet und innovativen
Gastronomiekonzepten. Dieses relativ große Einkaufscenter wird sich erfahrungsgemäß zwar innerhalb der
nächsten drei bis vier Jahre etablieren, jedoch weder für die klassischen Einzelhandelslagen in der
Innenstadt eine ernstzunehmende Konkurrenz, geschweige denn Bedrohung darstellen, prognostiziert der
Einzelhandels- und Immobilienexperte, Jürgen Kreutz.
Ein weiterer Neubau entsteht an der Zeil 123. Nach der Grundsteinlegung im Sommer 2013 konnte nach
langen Verzögerungen endlich mit der Realisierung des Vorhabens begonnen werden. Fossil und dm haben
sich die größten Einzelhandelsflächen in dieser prominenten Lage gesichert. Der Vollständigkeit halber ist
auch der Neubau am Roßmarkt 10 mit 2.500 m² Handelsfläche und den Ankermietern Rossmann und
Santander Bank zu nennen. Die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2014 geplant. Der italienische
Luxusmodeanbieter Giorgio Armani beabsichtigt ebenfalls, einen Emporio-Armani-Store in Frankfurt zu
eröffnen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Frankfurt ist weiterhin im Fokus nationaler und internationaler Retailer und ein gern genutzter Standort, um
neue Konzepte zu testen. Insgesamt wurden und werden in Frankfurt in den Jahren 2013 und 2014 über
50.000 m² Einzelhandelsfläche neu- bzw. wiedereröffnet. Das spiegelt nicht nur die enorme Nachfrage
sondern auch die generelle Bedeutung der Stadt aus Einzelhandelssicht wider. Sowohl im nationalen als
auch im internationalen Vergleich ist Frankfurt gleichermaßen für Mieter und Investoren hochinteressant.
Die Mietpreisentwicklung ist überdurchschnittlich gut. Auch die Frequenz hat sich laut letzten Zählungen
nochmals verbessert. Die Zeil hat mit mehr als 13.000 Passanten pro Stunde an einem Samstag zumindest
temporär die Kölner Schildergasse überholt. Auch die Münchner Kaufingerstraße konnte der Zeil
diesbezüglich nicht den Rang ablaufen. Insgesamt haben sich also die umfangreichen Umgestaltungen in
der Frankfurter Innenstadt gelohnt und attraktive Projektentwicklungen zudem zu diesem positiven Trend
beigetragen. Frankfurt ist und bleibt einer der begehrtesten und teuersten Einzelhandelsstandorte
Deutschlands.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
80-120m²
300-500m²
2012 in EUR/m²
110
An der Hauptwache
62
110
Schillerstraße
59
195
Biebergasse
110
135
Steinweg
70
230
Goethestraße
115
280
Zeil
160
Große
Bockenheimer
Straße
Kaiserstraße
180
90
90
47
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance
des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64
deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu
Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse
bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der
Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien
bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten
oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig und München.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Düsseldorf GmbH
Jürgen Kreutz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-0
E-Mail: dü[email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Fon: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Fon: +49 211 540063-40
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
* Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK
Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.