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DRITTES QUARTAL 2005, BD. 14, NR. 3
GUTE GELEGENHEITEN AUF DEM US-IMMOBILIENMARKT 2005
Auch zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2005 steht noch ein enormes Kapital zur Verfügung, das auf
dem US-Immobilienmarkt investiert werden will. Hypothekengelder gibt es nach wie vor in Fülle und die
weiterhin historisch attraktiven Hypothekenzinssätze sind während der letzten Wochen sogar noch weiter
gefallen. Daher liegen die Barkapitalrenditen für Investoren weiterhin über denjenigen, die bei anderen
Arten von Vermögensanlagen erreicht werden können. Zu Beginn des Jahres gingen wir davon aus, dass
allmählich steigende Zinssätze mehr Druck auf die Kapitalisierungsraten ausüben würden, während der
Druck auf die Immobilienpreise nachlassen würde. Diese Erwartung hat sich allerdings noch nicht erfüllt.
Stattdessen erwarten wir aufgrund unserer Erfahrung in diesem Markt, dass der Wettbewerb um gut
geeignete Immobilienobjekte nach wie vor sehr intensiv sein wird. Solange die US-Wirtschaft stark bleibt,
sieht es so aus, als ob der Immobilienmarkt ebenfalls stark bleiben wird.
Wir glauben, dass die besten Investitionen innerhalb des Immobilienmarktes derzeit diejenigen sind, die
sich etwas von der breiten Masse der Angebote abheben. Dabei denken wir vor allem an Immobilien, die
ein gewisses Kredit- oder Mietrisiko aufweisen, in einem weniger gut bekannten geografischen Gebiet
liegen oder architektonisch eher unscheinbar sind. Anhand dieser Kriterien haben wir die folgenden vier
Objekte als Beispiele ausgewählt, die wir gegenwärtig auf dem US-Immobilienmarkt als hervorragende
und verfügbare langfristige Investitionen empfehlen können:
1. Underwood Johnson Corporate Park, Redmond, Washington
2. Verizon Building, Las Colinas, Dallas, Texas
3. Sephora Distribution Facility, Baltimore, Maryland
4. FedEx Call Center, Fort Lauderdale, Florida
Nachstehend finden Sie detaillierte Beschreibungen dieser Immobilien.
UNDERWOOD JOHNSON CORPORATE PARK:
Der Underwood Johnson Corporate Park ist ein 38.883 m2 großer aus drei
Gebäuden bestehender Industriekomplex, der 1997 erbaut wurde. Diese
Immobilie wird in ihrem Markt zu den effizientesten und qualitativ
hochwertigsten Industrieanlagen ihrer Art gezählt und profitierte bereits
von bedeutenden Kapitalinvestitionen, die sowohl seitens des Mieters als
auch des derzeitigen Vermieters getätigt wurden. Das Underwood Johnson
Corporate Center befindet sich im zu Seattle gehörenden Ort Redmond im
US-Bundesstaat Washington, genauer gesagt im östlichen Marktteil von
Seattle, und ist über zwei ausgebaute Schwimmbrücken mit der knapp
30 km entfernt liegenden Innenstadt von Seattle verbunden.
Die Immobilie ist an eine 100%ige Tochtergesellschaft von Terex
Industries vermietet, wobei Terex den Mietvertrag jedoch nicht vertraglich
garantiert. Die verbleibende Laufzeit des ursprünglich auf 20 Jahre
ausgelegten Mietvertrags beträgt 12 Jahre. Wir sind der Meinung, dass
diese Immobilie zu einem Preis von $ 43 Mio. erworben werden kann,
was einer Eingangs-Kapitalisierungsrate von 6,3 % und einem Preis von
$ 103,00 pro Fuß2 entspricht. Die EK-Rendite würde in den ersten beiden
Jahren lediglich 6,8 % betragen, da die vom Mieter bezahlte Miete
erheblich unter dem Marktwert liegt. Andererseits wird 2008 eine
Marktanpassung vorgenommen. Hierdurch würde sich die Rendite unserer
Schätzung nach auf 11 % erhöhen. Da der Mietvertrag ab diesem Zeitpunkt
alle 30 Monate eine Mieterhöhung zulässt, die entweder 6,25 % oder dem
Verbraucherpreisindex für Seattle entspricht (je nachdem, welcher Betrag
höher ist), wird sich die EK-Rendite im 5. Jahr auf 12,7 % erhöhen. Als
negativ bei diesem Beispiel wäre anzumerken, dass für den Mieter kein
offizielles Credit-Rating (Standard & Poors) vorliegt sowie die niedrige
EK-Rendite während der ersten beiden Investitionsjahre. Trotzdem sind
wir der festen Überzeugung, dass die Bedingungen des Mietvertrags für
einen Investor äußerst positiv sind und der Zustand der Immobilie sowie
ihre Lage für eine sehr attraktive langfristige Investition stehen.
VERIZON BUILDING, LAS COLINAS,
DALLAS, TEXAS
FEDEX CALL CENTER,
FORT LAUDERDALE, FLORIDA
Hier handelt es sich um ein sechsstöckiges Bürogebäude mit 23.226 m2
Bürofläche. Es befindet sich in dem Neubaugebiet Las Colinas, das gleich
neben dem internationalen Flughafen Dallas/Ft. Worth liegt. Las Colinas
wird als eine der eindrucksvollsten Reißbrettplanungen für Mischnutzung
in den Vereinigten Staaten betrachtet. Seit ihrer Vollendung im Jahr 2003
ist diese Immobilie an eine der größten und bedeutendsten
Telefongesellschaften des Landes, Verizon Communications, vermietet.
Es gibt nur ein Problem, nämlich die Tatsache, dass der Mietvertrag mit
Verizon in nur drei Jahren ausläuft. Dies ist jedoch zugleich auch die
Gelegenheit, denn viele Investoren sind heute nicht willens, ein
Vermietungsrisiko einzugehen. Daher kann es gut möglich sein, dass
dieses Gebäude zu einem Preis von $ 46 Mio. und mit einer EingangsKapitalisierungsrate von 9 % erworben werden kann. Dies entspricht
einem Preis von $ 184 pro Fuß2 und liegt somit unterhalb der
Wiederherstellungskosten für dieses Gebäude. Die Immobilie müsste drei
Jahre lang gehalten werden, bis der Mietvertrag mit Verizon verlängert
wird. Sie könnte dann zu einem unserer Einschätzung nach beträchtlichen
Gewinn wieder verkauft werden.
Dieses dreistöckige Bürogebäude befindet sich auf 1,2 ha Land und hat
eine Fläche von 4.563 m2, die von einem einzigen Mieter belegt wird. Es
befindet sich in der Nähe einer Hauptdurchgangsstraße mit hervorragender
Anbindung zum angeschlossenen, gut etablierten nordwestlichen Teilmarkt.
Der Bau stammt aus dem Jahr 1986 und wird seit seiner Fertigstellung
von FedEx genutzt. Zu den wichtigsten Instandhaltungsarbeiten gehören
ein neues Dach, eine Aufrüstung der Heiz- und Klimaanlage sowie
Renovierungen im Innenbereich, die in diesem Jahr abgeschlossen
werden. FedEx ist ein Mieter mit guter Kreditbonität, der das Gebäude als
regionales Callcenter und zu Schulungszwecken nutzt. Die Immobilie
wird weiterhin eine gute Stellung am Markt halten, da FedEx ein Interesse
an der Erneuerung eines längerfristigen Mietvertrags hat.
Sollte die Immobilie in drei Jahren mit einer Kapitalisierungsrate von 8 %
verkauft werden, würde der IRR während dieser Investitionsperiode 15,4 %
betragen. Unserer Ansicht nach ist dies eine eher vorsichtige Schätzung,
da diese Immobilie bei einem neuen 5-jährigen Mietvertrag mit Verizon
heute mit einer Kapitalisierungsrate von 7 % oder sogar noch niedriger
verkauft werden würde. Und wenn sie in drei Jahren zu einer
Kapitalisierungsrate von 7,5 % verkauft würde, wäre der IRR 21,8 % .
Die große Frage ist also: Wird Verizon den Mietvertrag verlängern? Das
ist das Risiko bei diesem Objekt. Andererseits ist diese Immobilie ein Teil
der Hauptniederlassung in Dallas und das Unternehmen bezog dieses
relativ neue Gebäude erst vor wenigen Jahren. Zugegeben, es gibt ein
Risiko, und dieses ist auch der Grund weshalb der IRR anfänglich bei
schätzungsweise 15 % liegt und weiter steigen wird.
SEPHORA DISTRIBUTION FACILITY,
BALTIMORE, MARYLAND
Dieses 29.472 m2 große Industrielager wird zu 100 % von Sephora
Cosmetics, einem Unternehmensbereich der Louis Vuitton Moet Hennessy
Group (LVMH), gepachtet. Der Bau stammt aus dem Jahr 1996 und wird
von dem Unternehmen als landesweites Vertriebszentrum genutzt. Sephora
ist bereits seit einigen Jahren Mieter in diesem Gebäude und hat erst vor
kurzem einen neuen elfjährigen Mietvertrag für das gesamte Gebäude
abgeschlossen, dessen Laufzeit im Mai 2005 angelaufen ist. Dieser Vertrag
sieht eine jährliche Mieterhöhung in Höhe von 3 % über die gesamte
Laufzeit vor. Die Immobilie befindet sich in dem im US-Bundesstaat
Maryland gelegenen Belcamp, knapp 50 km nördlich von Baltimore und
120 km südlich von Philadelphia. Die Lage ist hervorragend für ein
Logistikzentrum, da von hier aus relativ schnell die Regionen von New
York City im Norden bis nach Washington, D.C. und North Carolina im
Süden erreicht werden können.
Wir gehen davon aus, dass diese Immobilie für $ 18,6 Mio., welches eine
Eingangs-Kapitalisierungsrate von 7 % darstellt, erworben werden kann.
Die durchschnittliche EK-Rendite über einen Zeitraum von fünf Jahren
würde 9,2 % betragen. Obwohl es sich hier um eine Industrieimmobilie
in einem weniger bekannten Markt handelt, sind wir davon überzeugt,
dass es sich aufgrund der Bonität des Mieters und der hervorragenden
Bedingungen des Mietvertrags um eine sehr attraktive
Investitionsgelegenheit handelt. Industrielager benötigen niedrigere
Renovierungsaufwendungen als Bürogebäude und aus diesem Grund sind
Objekte dieser Art für Investoren ebenfalls interessant.
Zurzeit verhandelt FedEx über eine frühzeitige Verlängerung des im
November 2006 auslaufenden Mietvertrags. Die Einzelheiten des
Mietvertrags stehen zwar noch nicht fest, jedoch gehen wir von einer
hohen Wahrscheinlichkeit einer Triple Net Lease mit einer Laufzeit von
zehn Jahren aus, was für eine Wiederverkaufsstrategie nach einer
fünfjährigen Investitionszeit sprechen würde. Gemäß der Meinung einiger
Immobilienmakler würde ein zehnjähriger Mietvertrag mit entsprechender
Kreditbonität in diesem Teilmarkt eine Kapitalisierungsrate in Höhe von
7,25 % erbringen. Der Kaufpreis wird schätzungsweise $ 7,5 Mio.
betragen, je nachdem, welche Einzelheiten letztendlich für den
Mietvertrag ausgehandelt werden. Eine Investition in diese Immobilie
dürfte bei den gegenwärtigen Zinssätzen und ausgehend von einem
Beleihungsauslauf von 70 % eine EK-Rendite in Höhe von 7,5 %
erbringen. Die überschaubare Größe dieser Investitionsgelegenheit und
kurzfristige Wiederverkaufsstrategie machen diese Immobilie
ausgesprochen attraktiv für Investoren, die an laufenden, kurzfristigen
Einnahmen interessiert sind.
FAZIT :
Die hier vorgestellten Immobilien beinhalten teilweise ein gewisses
Mietrisiko. Allerdings befinden wir uns derzeit an einem Punkt innerhalb
des Geschäftszyklus, wo unserer Meinung nach ein Risiko in vertretbarem
Umfang angemessen ist. Seit über zwei Jahren befindet sich die Wirtschaft
auf einem Ausdehnungskurs und die Geschäfte haben nun einen Punkt
erreicht, an dem es immer wichtiger wird, neue Mitarbeiter einzustellen
und zusätzlichen Raum für diese Arbeitskräfte zu besorgen. Wir sehen in
buchstäblich allen von uns täglich verfolgten Immobilienmärkten steigende
Belegungs- und Vermietungsraten in allen Sparten der Immobilienbranche.
Auch bei Unterschieden zwischen den verschiedenen geografischen
Gebieten verbessern sich die Grundbedingungen für den Immobilienmarkt
auf allen Ebenen. Das Bezahlen von Höchstpreisen zur Vermeidung
kurzfristiger Vermietungsrisiken erscheint heute weniger wichtig als vor
drei oder vier Jahren.
Für die meisten hier vorgestellten Gebäude kommt noch ein weiterer
Faktor hinzu, der beachtet werden sollte, nämlich die Tatsache, dass die
Verkäufer dieser Immobilien häufig eine schnelle Entscheidung von
potenziellen Käufern erwarten. Investoren im US-Immobilienmarkt müssen
sich heute – egal ob sie sich selbst in den Vereinigten Staaten befinden
oder nicht – damit abfinden, dass es bei dem gegenwärtigen
konkurrenzbetonten Markt immer häufiger darauf ankommt, schnelle
Entscheidungen fällen zu können. Falcon findet Gelegenheiten wie Verizon
und agiert sowohl beratend als auch treuhänderisch im Interesse der
Kunden. Diese müssen andererseits willens sein, Entscheidungen schnell
zu treffen, um bestehende Gelegenheiten nicht zu verpassen, was leider
allzu häufig vorkommt.
Weitere Informationen erhalten Sie unter www.falconreal.com
oder über Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
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