Testplanung ObertorPlus in der Altstadt Winterthur

Transcrição

TestplanungObertorPlusinderAltstadtWinterthur
Erläuterungsbericht
13.Dezember2012
Auftraggeberin
StadtWinterthur
FachstelleStadtentwicklung
MarkWürth
Obertor32
8402Winterthur
Testplanungsteam
ZimraumRaum+Gesellschaft
JoëlleZimmerli
Müllerstr.48
8004Zürich
NaomiHajnosGmbH
NaomiHajnos
Weberstr.12
8004Zürich
Blaser&Partner
UrsBlaser
ImWiesengrund1
4613Rickenbach
[email protected]
www.zimraum.ch
[email protected]
www.hajnos.ch
[email protected]
www.blaserpartner.ch
Inhaltsverzeichnis
1 LeitideefürdieEntwicklungdesObertorPlus..............................................................................1 1.1 HistorischeTrouvaillen:GebäudemitGeschichte.....................................................................................................................1 Badewannenmoschee............................................................................................................................................................................2 HauszumAdler.........................................................................................................................................................................................2 Innenhöfe....................................................................................................................................................................................................2 Neustadtgasse............................................................................................................................................................................................2 1.2 EinbettungindasUmfeld.....................................................................................................................................................................3 Positionierung:DasObertoralsNischenstandortfürregionaleGesundheitsangebote............................................3 Anbindung:MehrDurchlässigkeitdankeinemneuenPromenadenring.........................................................................3 Erschliessung:GuteöffentlicheErschliessung,künftigverstärktauchprivat...............................................................3 1.3 QuellorteundZielgruppen...................................................................................................................................................................3 DasQuartieralsQuellort......................................................................................................................................................................4 DerGrüngürtelalsQuellort.................................................................................................................................................................4 Bushaltestellen,ParkhäuserundBahnhofalsQuellorte.........................................................................................................4 1.4 LeitplankenfürdieEntwicklung.......................................................................................................................................................4 «LocalAreas»fürGesundheitsangebote........................................................................................................................................5 NeueWohnmöglichkeitenüberVerdichtung...............................................................................................................................6 StädtebaulicheAkzentuierungderFlows......................................................................................................................................7 2 StädtebaulicheRahmenbedingungen...............................................................................................7 2.1 Verdichtung:AufstockungenundNeubau.....................................................................................................................................7 2.2 Quartierzugänge:Durchgänge,AnbindungundTransparenz..............................................................................................9 2.3 Holderplatz:AbschlussundUmlenkung........................................................................................................................................9 2.4 Geschossnutzung:KleinteiligeNutzungöffentlichundprivat...........................................................................................10 3 NutzungsszenarienfürdiestädtischenLiegenschaften.........................................................10 3.1 LocalAreaGesundheitszentrum«Fortuna»..............................................................................................................................11 UmbauundUmnutzungderFortuna:NachhaltigebaulicheundbetrieblicheLösung...........................................11 Nutzungskonzept..................................................................................................................................................................................12 Kapitalisierung.......................................................................................................................................................................................13 Umsetzung...............................................................................................................................................................................................14 3.2 LocalArea«KleinquartierimHof»................................................................................................................................................14 Einzelne(Um‐)Nutzungen.................................................................................................................................................................15 Zielgruppen.............................................................................................................................................................................................17 Finanzierung,BetriebundInvestitionsvolumen.....................................................................................................................17 Umsetzungsphasen..............................................................................................................................................................................18 4 Anhang......................................................................................................................................................19 1
LeitideefürdieEntwicklungdesObertorPlus
DasObertorwirdderStadtundderRegionalsöffentlicherlebbarerOrtmitdemGesundheitsze‐
ntrum«Fortuna»,einemHammam,demBoutique‐Hotel«Adler»,diversenneuenBüroräumlich‐
keitenundübersiebzigneuenWohnungenübergegeben.AmoberenRanddesUntertorsbietet
dasQuartierneueMöglichkeiten,dieauthentische,unaufgeregtehistorischeStadtaufeinege‐
sundeArtzuerleben.DasObertorwirdzueinemneuenSchwerpunktimGesundheitscluster
Winterthur.
WoMenschendasselbeErlebnisteilen,wirddiegemeinsameIdentitätgestärkt.Freizeitund
ErholungspielendarineinewichtigeRolle,weilsienebenihremfunktionalenWertaucheine
emotionaleDimensionhaben.Damitsieidentitätsstiftendwirken,müssensieineinSettingvon
kommerziellenundnichtkommerziellenAngeboteneingebettetseinundeinehistorischveran‐
kerteGeschichtehaben.
DiestädtebaulicheKulissederAltstadtObertorimpliziertgeradezudasNebeneinandervon
kommerziellerundnichtkommerziellerNutzung.AusgewähltehistorischeGebäudeundHöfe,
diebishervonderStadtverwaltungbesetztwurden,sollenöffentlichinszeniertundmiteiner
ursprünglichenNutzungwiederbelebtwerden.DerGebäudebestandaufdieStadthausstrasse
sollals«Altstadtmauer»städtebaulichverdichtetwerden.
NeueAngeboteansymbolischenOrtenermöglichendieIdentifikationmitderlokalenGeschichte
undstelleneineVerbundenheitderLokalenund«Besuchenden»mitdemObertorher.
1.1 HistorischeTrouvaillen:GebäudemitGeschichte
WinterthurzeichnetsichdurcheinenunprätentiösenUmgangmitstädtebaulichenStrukturen
aus.DieGeschichtewirdvomHandelndominanterFigurengeprägt,dieVisionenundeinen
DrangnachEntwicklungundneuenMöglichkeitenhatten.
NureinDritteldesGebäudebestandsistvor1810gebautworden.IdentitätsstiftendeHäuser
wurdenihrerursprünglichenNutzungentfremdetundsindheutenurnochfüreinenausgewähl‐
tenKreiszugänglich.SoetwadieBadewannenmoschee,dasHauszumAdlerunddieFortuna‐
Gebäude.
PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner
1
Badewannenmoschee
DieBad‐undWaschanstaltWin‐
terthurwurde1862bis1864unter
derLeitungvonStadtbaumeister
Bareisserrichtet.DermaurischeStil,
derandieBadekulturdesOrients
erinnert,undderKamininForm
einesMinarettsgabendemBadden
Namen«Badewannenmoschee.WinterthurwardieersteSchweizerStadtmiteinemHallenband.
Über44JahrebliebesauchdaseinzigeBadinderSchweiz,bis1906dasVolksbadinSt.Gallen
eröffnetwurde.AussereinemBrunnensindimInnernder«Badewannenmoschee»keineStruk‐
turenerhaltengeblieben.
HauszumAdler
DasHauszumAdlerhateinefüh‐
rendeBedeutungunterdenWin‐
terthurerBürgerhäusern.Esgiltals
architektonischesKleinoddesaus‐
klingendenRokkokos.Um1763/64
vonHansH.Sulzererbaut,wurdees
späterdurchkleinereAnbautenim
Hoferweitertundging1920andieStadtWinterthurüber.1947wurdedasHausrenoviertund
alsPolizeiamtsgebäudeeingerichtet.TrotzNutzungsänderungenbliebeneinigeStuckdecken,
dasTreppenhausundweitereElementeerhalten.DiestädtebaulicheBedeutungwirddurchdrei
freistehendeSeitensowiedieausnehmendeBreitezumObertorbetont.
Innenhöfe
DieGeschichtederInnenhöfelässt
sichnichtlinearzurückverfolgen.
Gartenanlagenwarenaberimmer
wichtigerBestandteilderBürger‐
häuserimObertor.Solagengemäss
altenPlänenausdem12.bis15.
JahrhundertgrosseGärtenaufder
SüdseitedesHauseszumAdler.ImObertorflossnochderStadtbach.
Neustadtgasse
ImhistorischenNeustadtquartier
mitseinenbescheidenenArbei‐
terhäusernwohnteneinstHand‐
werkerundKleinbürger.Dank
behutsamenRestaurationenhat
dieGassevielesvonihrerUr‐
sprünglichkeitbewahrtundist
heuteeinerderschönstenundschmuckstenGassederganzenAltstadt.
2
1.2 EinbettungindasUmfeld
DasObertoristderöstlicheTeilderAltstadt.EsbildetdieVerbindungzwischendemVersor‐
gungs‐undArbeitsplatzschwerpunkt«untereAltstadt»undderMischzoneim«Promenaden‐
ring».DerRingumfasstwichtigeöffentlicheEinrichtungenwiedasStadthaus,Museum,Schulen,
Hochschulen,HaltestellendesöffentlichenVerkehrsundParkhäusersowieWohn‐undArbeits‐
platzgebiete.DieseLagebildetdasRückgratderlangfristigenAusrichtungdesObertors.Sieun‐
terstütztEntwicklungsdynamikenundförderteinebreiteNutzungsvielfalt.
Positionierung:DasObertoralsNischenstandortfürregionaleGesundheitsangebote
DasBahnhofsgebietmitdemSulzerarealunddenArchhö‐
fenwirdsichindennächstenzehnJahrenstarkentwi‐
ckelnundeinekommerzielleSogwirkungentfalten.
DasUntertormitähnlicherAngebotsstrukturwiedieAr‐
chhöfeunddasSulzerarealgeräteherunterDruck.Das
ObertorhathingegendieChance,sichinErgänzungzu
diesenEntwicklungenzupositionieren–alsNischen‐
standortfürregionaleundauthentischeAngebote,diesichaneineurbaneMittelschichtrichten.
Anbindung:MehrDurchlässigkeitdankeinemneuenPromenadenring
DiegeplanteAufwertungdes«Promenadenrings»im
GrüngürtelbringtnichtnureinestärkereDurchlässigkeit
zwischendenangrenzendenQuartierenunddemObertor
fürFussgängerinnenundFussgänger.Woeinstim
HirschgartenundbarockenSchanzenpromeniertenwur‐
de,entstehterneuteinstärkerbelebterundattraktiver
Spazier‐undAufenthaltsort.
Erschliessung:GuteöffentlicheErschliessung,künftigverstärktauchprivat
DasObertorhatbereitsheutebesteVoraussetzungenfür
dieErschliessungmitöffentlichemundprivatemVerkehr.
ZusätzlichenRückenwindverleihtderBaudesgeplanten
ParkhausesLind.DieGeneral‐Guisan‐Strassebleibtwei‐
terhineinetragende,starkbefahrenestädtischeVerkehrs‐
tangentiale.
1.3 QuellorteundZielgruppen
DieEntwicklungenimObertorhängenvomPotenzialseinerZielgruppenab.Dieseerreichendas
Obertorausdrei«Quellorten».SienutzendasQuartierausunterschiedlichenMotivationenbe‐
reitsheuteodereignensichdasQuartierkünftigdankdenneuenImpulsenundAngebotenan.
DurchdiekünftigenEntwicklungenimObertorsollfürdieZielgruppeneinMehrwertentstehen.
3
DasQuartieralsQuellort
Anwohner/‐innenObertor:DieMotivederAnwohner
undAnwohnerinnensindprimärunkommerziell.Sienutz‐
tendieöffentlichenundhalböffentlichenRäume,Frei‐
zeitmöglichkeitenundLädenmitAngebotenzumtägli‐
chenBedarf.IhrMehrwertausderEntwicklungimOber‐
torsindneueFreizeit‐undKonsummöglichkeitensowie
mehrLebensqualitätimWohnumfeld.
Einkäufer/‐innenuntereAltstadt:EinkäuferinnenundEinkäufernutzendasObertorkünftig
alserweiterteEinkaufsmeile.SiehaltensichvordergründigauskommerziellenGründenim
Obertorauf.DenMehrwertausderEntwicklunggenerierenihnendieregionalenProdukteund
Dienstleistungen,diedasAngebotamBahnhofundimUntertorergänzen.
ElternundKinder:ElternmitKindern–zumGrossteilausdenangrenzendenQuartieren‐nut‐
zendennunöffentlichzugänglichenPolizeihofabseitsderRushhouralsTreffpunkte,vorwie‐
gendzunichtkommerziellenZwecken.SiewirkenbelebendfürdasObertor.IhrMehrwertaus
derEntwicklungentstehtüberneueBegegnungsorte.
DerGrüngürtelalsQuellort
Erwerbstätige:ErwerbstätigeausdemGrüngürtelund
auchdemQuartierselbstnutzendasObertorwährendder
Rushhour,sowohlausnichtkommerziellenalsauch
kommerziellenGründen.IhrMehrwertausderEntwick‐
lungresultiertausmehrMittagsangebotenundeinerhö‐
herenLebensqualitätamArbeitsort.
Studierende,Schüler/‐innen:Studierendehaltensich
währendundabseitsderRushhourimQuartierauf.MitkleinemBudgetsindsiewenigkommer‐
ziellorientiert,wirkenindenGassenaberidentitätsstiftend.IhrenMehrwertausderEntwick‐
lunggewinnensiemitTakeaway‐Angeboten,neuenOrtenfürPausensowieübervereinzelte
spezifischeStudentenangebote.
Bushaltestellen,ParkhäuserundBahnhofalsQuellorte
KundenvonDienstleisternundSpezialisten:Kunden
besuchendasObertor,weilsieeinspezifischesAngebot
(z.B.inderFortuna)odereineDienstleistung(z.B.Arzt‐/
Anwaltspraxis)inAnspruchnehmen.IhrMehrwertaus
derEntwicklungsindAngebote,dienurimObertorerhält‐
lichsind.WeitereAngeboteladenzumVerweilenein.
Freizeitpublikum:EineurbanorientierteMittelschicht
nutztdasneueHammamwochentagsundamWochenende.Sieistkommerziellinteressiert,
wirktaberauchbelebendundidentitätsstiftend.IhrMehrwertentstehtausderhistorischein‐
maligenKulisse,dievonStädternundBewohnernderRegionerlebtwerdenkann.
1.4 LeitplankenfürdieEntwicklung
ZurEntwicklungeinerkritischenMasseimObertorwerden«LocalAreas»mitNutzungsschwer‐
punktenfestgesetzt,OrtederVerdichtungbestimmtund«Flows»identifiziert,welchedieZiel‐
4
gruppenzudenZielortenführen.SowerdendieEntfaltungsmöglichkeitenundDynamikenvon
bestehendenundneuenStrukturenunterstütztundgefördert.
«LocalAreas»fürGesundheitsangebote
DasObertorprofiliertsichmitProduktenimGesundheitsbereich.EssindAngeboteundDienst‐
leistungen,diesichnichtanderMenge,sondernanderQualitätmessen.Diehistorischbedeu‐
tendenGebäudewerdenfürdieÖffentlichkeitgeöffnet.
(1)Markt«Fortuna»amObertor
MärktehabeneinehistorischeBedeutungim
Obertor.ImSpätmittelalterwurdendieGas‐
senverbreitet,ummehrRaumfürsiezu
schaffen.
DieObertorstrassebildetdiepublikumsinten‐
siveZonemitMagnetwirkungundAusstrah‐
lungaufdenoberenTeilderMarktgasseund
denGraben.ImVordergrundstehtderAufbau
einesmarktähnlichenGebäudekomplexesmit
VersorgungsfunktionenundbekanntenMar‐
ken‐undFilialisierungsanbieternalsAnker‐
partner.
DazuwerdenGrossflächenmitbeschränkterNutzflächegeschaffen.EssiedelnsichAngebotedes
täglichenundperiodischenBedarfswieFood,Bekleidung,GesundheitundUnterhaltungan.
(2)Kompetenzzone«Badewannenmoschee»
DieBadewannenmoscheewirdwiederihrerursprünglichenNutzungzugeführt.Damiterlebt
dasObertoreinRevivalvonWinterthurlesBains.DasHammamimHerzenderStadtermöglicht
StädternundAuswärtigendasAbtauchenineineWellnessweltinhistorischerKulisse.Das
HammamziehteineurbaneMittelschichtan.SowirdeineunerfüllteNachfragenachSchwimm‐
bädernbefriedigt.
Cafés,LädenundDienstleisterinGehdistanzprofitierenvondenAbstechernderBesucher.So
entwickelnsichpassendeAngeboteindirekterNachbarschaftundführenzueinerKompetenz‐
zone,diedenGesundheitsstandortWinterthurstärkt.
(3)ArbeitsplatzgebietewerdenindasQuartierintegriert
MitdemWegzugderVerwaltungverliertdasObertorvieleBeschäftigte.AnstelledesMonopol‐
arbeitgebersbautsichüberdieJahreeinPoolkleinerDienstleisterwieBüros,PraxenundBera‐
terauf.DiefreienGebäudesindinderFlächezwarbeschränkt,aberwichtigeImpulsgeberfür
dasGebiet.
DieguteAnbindungunddasurbaneGeschehenimUmfeldsindattraktivfürUnternehmenmit
hoherBeschäftigungsintensitätundpublikumswirksamenServicedienstleistungen.Inderalten
StadtverwaltungziehteinHauptnutzerindieObergeschosse,indasUmfelddesPolizeihofes
ziehenKleinunternehmen.Das«HauszumAlder»wirdmitseinenrepräsentativenRäumenzu
einemBoutique‐Hoteleingerichtet.
5
(5)SchmuckeGassenmitKleinflächen
DerneueMarkt«Fortuna»,dasBoutique‐HotelunddasHammambringenauchmehrBesucher
indieschmuckeNeustadtgasse.DortkönnensichdieCafésundGeschäfteunterdemMotto
«klein&fein»weiterentwickeln.DieMischformvonKleingewerbe,HandelundWohnentragen
zumindividuellenVersorgungsangebotfüreinregionalesEinzugsgebietbei.
EinzelneWohnungenimErdgeschosswerdenfürKleingewerbeundDetailhandelumgenutzt,
damitsichderMarktgedankeüberalldurchzieht.DiegewerblicheNutzung«anderFront»wird
stärkernachaussengetragen,AngebotewerdenüberSchaufenster,GestelleundSitzgelegenhei‐
tenaufdieGassehingeöffnet.
NeueWohnmöglichkeitenüberVerdichtung
DiehoheNachfragenachWohnungenanzentralerLagewirdmitverdichtetemBauenbeantwor‐
tet.DiversifizierteEigentumsverhältnisse,unterschiedlicheAusbaustandardsundeherkleine
Wohnungsflächensteuern,werimObertorauchkünftigWohnraumfindet.DieWohnqualität
wirdgetragenvomnutzungsgemischtenWohnumfeldalsstädtischesAlleinstellungsmerkmal.
BestehendeWohnprofileakzentuierensichmitderEntwicklungderlokalenLagequalitäten.
(3)+(4)GehobenesWohneninden«Bür‐
gerhäusern»
DurcheineAufstockunganderStadthausstras‐
sekommenamObertoreinigeneueWohnun‐
genzumBestanddazu.DerWohnraumzeich‐
netsichbereitsheutedurcheinenhöheren
Anteilan4‐Zimmerwohnungenaus.Esgibtim
Altstadt‐Vergleichauchetwasmehrgrosse
Wohnungenmit6Zimmernundmehr.Mit70‐
89m2(3Zimmer)und90‐109m2(4Zimmer)
sindesdiegrösstenWohnflächenimObertor.
DasWohnenamObertoristheutegekenn‐
zeichnetdurcheinscharfesProfilmiteiner
ehergesetzten,weiblichgeprägtenBewohnerschaft(40bis50Jahreoderälter).Häufighandelt
essichumVerheiratete,PersoneninstabilerPartnerschaftoderwohlhabendeSinglefrauen.
VielesindSchweizerundeinmalausberuflichenGründenzugezogen.BabyboomerimPensions‐
alter,dieihrLebennachaussenorientieren,wählendiesenlebendigenOrtkünftigbewusstfür
einenneuenLebensabschnitt.
(5)UrbanesWohnenindenHöfen
DasWohnungsangebotinder«traditionellenAltstadt»wirdmiteinerVerdichtungimPolizeihof
vergrössert.DerWohnraumhebtsichheutehervordurchsehrviele1‐Zimmer‐undviele3‐
ZimmerwohnungenmitkleinenWohnflächen.DerSchutzderBrandmauernsorgtweiterhinfür
denErhaltderkleinenGrundrisseundWohnungen.
AusdiesemAngebotergibtsichheutedietypischurbangemischte,sowohljunge(20‐30Jahre)
alsauchalte(65‐80Jahre)Bewohnerschaft,geschlechterausgewogen,ledigundverheiratet,
international,fastausschliesslichkinderlos.Esisteinesehrurbane,lifestylebewussteBewoh‐
nerschaft,welchederLageundUmgebungdenVorzuggibtundgrossemWohnraumwenigBe‐
deutungschenkt.VerändernsichdiePrioritätenzugunstenvongrosszügigenWohnungen,zie‐
hendieBewohnerinandereWohnquartiereum.EswirdPlatzfreifürneueBewohner.
6
StädtebaulicheAkzentuierungderFlows
DiebessereAnbindungdesObertorsandasUntertorüberdenMarkt«Fortuna»,dieÖffnungvon
EingängenundDurchgängensowieeinneuerHofimObertorintegrierendasQuartierindas
städtischeUmfeld.AusderInselwirdeineSchüsselzoneinderStadt.
(1)+(2)FreizeitimHof
GrünanlagensindwichtigeErholungsorteauf
dichtemRaum.EssindgesellschaftlicheBe‐
gegnungszonen,dienichtnurkommerziell
orientiertsind.
ImObertorbietetdermitwenigenneuen
Akzentenverseheneruhige«Logengarten»
(2)Anwohnerneineeigene«Oase».Derneu
gestaltete«Klostergarten»(1)schafftmit
demCafédesHammams«Quartierbesu‐
chern»einenöffentlichenRückzugsort.
DieGartenanlagenstehenfürdaskleinteilig
strukturierteNebeneinandervonöffentlicherundprivaterNutzung.DadasHammamnurbisin
denfrühenAbendgeöffnetist,wirddieNachtruhederAnwohnernichtgestört.
(3)Erleichterungder«Flows»
DiedeutlichestädtebaulicheÖffnungimMarkt«Fortuna»alssichtbaresneues«Stadttor»macht
denEintrittseitensderStadthausstrassefürOrtskundigeundUnkundigeintuitiver.
SinddieZielgruppeneinmalimObertor,spielendieFussgängerverbindungenimQuartiereine
wesentlicheRolle.SieverknüpfendieEinkaufs‐undDienstleistungsangeboteundstellenaufder
städtebaulichenEbenedieSynergienher,dieAnbietermitähnlichenZielgruppennutzenkön‐
nen.ÜberSignalisationenwerdenVerbindungenlesbar.
2
StädtebaulicheRahmenbedingungen
2.1 Verdichtung:AufstockungenundNeubau
ImObertorsollmehrWohnraumentstehen,dernichtaufKosten
einerUmnutzunggeht.DazuwirdderVerdichtungsspielraument‐
langderStadthausstrasseundimPolizeihoferweitertundausge‐
nutzt.
DieVerdichtungliegtweitgehendinderHandderStadt:DieFortuna
unddieGebäudeimPolizeihofkönnendirektvonderStadtWin‐
terthurumgesetztwerden.EineweitereAufstockungderHäuser
entlangderStadthausstrassemussinAbsprachemitderAXAals
einzigeEigentümerinnebenderStadtstattfinden.
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Abbildung1:VisualisierungderVerdichtunganderStadthausstrasse
VoraussetzungfürdieVerdichtungisteineAnpassungderBZO.SomussdieHofbaulinieimPoli‐
zeihoffürdenNeubauangepasstunddieGeschosszahlfürdieZoneAinderAltstadtentlangder
StadthausstrasseumeinVollgeschosserweitertwerden.
Abbildung2:ReferenzbeispielevonAufstockungeninderStadtZürich
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2.2 Quartierzugänge:Durchgänge,AnbindungundTransparenz
DieToreindieAltstadthabensowohleinen
funktionalenalsauchstädtebaulichenWert.
SiesollenalsEingängegenutztundauch
deutlichalssolchewahrgenommenwerden.
ZweisolcherTorewerdenneugestaltet:Der
HolderplatzsowieeinneuesTorzurAlt‐
stadt,dasvonderStadthausstrassedurch
dieFortunahindurchindasObertorführt.
AlsMassnahmewirdimZugederNeunut‐
zungderFortunaeinDurchbruchimGebäu‐
dekomplexhergestellt(sieheKapitelLocal
AreaFortuna).
EinestärkereAnbindungdesUntertorser‐
folgtinsbesondereaufderfunktionalenEbe‐
neüberdieneuenAngeboteimObertor(sieheKapitelLocalAreaFortunaundKleinquartier).
UmgebauteundumgenutzteErdgeschosseanderGeneral‐Guisan‐Strassestellenergänzendda‐
zuvisuelleBezügevonaussenindieAltstadther.SieschaffeneineNutzungstiefeübermehr
TransparenzindieGebäudehinein.
Abbildung3:EffekteinesUmbausundeinerUmnutzungderErdgeschosseanderGeneral‐Guisan‐Strasse
DerUmbauderErdgeschosseanderGeneral‐Guisan‐StrasseerforderteineAnpassungderBest‐
immungenfürFassadenschutzimErdgeschoss.DieUmsetzungkannanschliessendimRahmen
vonstattfindendenSanierungszyklenimDialogmitdenEigentümernerfolgen.
2.3 Holderplatz:AbschlussundUmlenkung
DerHolderplatzistheuteehereinUmschlagplatzalseinTorindieAltstadt.MitderVerkehrsbe‐
ruhigungsolldasTorwiederklardefiniertwerden.DamitPassanten,diesichinderAltstadt
aufhalten,indieTösstalstrasseunddamitauchinsObertorumgelenktwerden,wirdeinfreier
Platzhergestellt..DamitdasTorindieAltstadtwiederalssolcheserkennbarwird,wirdderEin‐
gangnachaussenabgeschlossen.
9
DiekonsequenteWeiterführungderBaumalleeschliesstdieAlt‐
stadtnachaussenab.DerdurchdieLückeinderAlleeentstehen‐
deoffenePlatzundnachaussenorientierteöffentlicheErdge‐
schossnutzungenindenEckhäusernlenkendiePassantenindie
Tösstalstrasse.
DazuwirddiebereitsbestehendeBaumalleenacheinerUnter‐
brechungfürdenPlatzweitergeführt.DieEinmietungeinerge‐
eignetenErdgeschossnutzunginderLiegenschaftHolderplatz6
liegtimSpielraumderStadtWinterthur.DieVermietungdesErd‐
geschossesamOberenGraben2mussimDialogmitdemPrivateigentümerkoordiniertwerden.
2.4
Geschossnutzung:KleinteiligeNutzungöffentlichundprivat
DamitdertypischeCharaktereinerAltstadtinZukunftnochdeutlicherwird,gikltfolgendeGe‐
schossnutzungalsLeitfaden:
Detailhandelund
Verkaufsflächenim
Erdgeschoss
Dienstleistungen,Bürosoder
Wohneninden
Obergeschossen
WohnenindenOber‐und
Dachgeschossen
Soentstehteinekleinteilige,guteDurchmischungvonöffentlichenundprivatenNutzungen.
3
NutzungsszenarienfürdiestädtischenLiegenschaften
DasAltstadtquartierObertorwirdkünftigalsGesundheitsschwerpunktpositioniert.Eswird
damiteinweitererBausteinimWinterthurerGesundheitscluster.DazuwerdenzweiLocalAreas
entwickelt.DiehervorragendeLageunddaskonsistentaufGesundheitausgerichteteAngebot
entfalteneineMagnetwirkung.MiteinerAngebotsvielfaltundeinerhistorischeinmaligenKulis‐
sewirddasObertornichtnurzumattraktivenStadtteil,sondernauchzumAnlaufpunktfürein
breitesSpektrumanBesuchernausdemregionalenEinzugsgebiet,ausdenangrenzendenQuar‐
tierensowiefürBeschäftigteundStudierendeausdemnahenUmfeld.
10
3.1 LocalAreaGesundheitszentrum«Fortuna»
InderLocalAreainderStrasseObertorbildendieGebäu‐
de«Fortuna»und«Adler»denräumlichenNutzungs‐
schwerpunkt.EinemoderneMischnutzungvonWohnen,
ArbeitenundEinkaufensowieeineanspruchsvolleArchi‐
tekturstehenfüreinattraktivesHandelszentrum,indem
TrendundTraditionaufeinandertreffen.
AufeinervermietbarenFlächevonüber6‘000m2können
MarkttätigkeitenimEinzelhandel,Dienstleistungund
Gastronomiestattfinden.DazukommenurbanesWohnen
aufrund4‘200m2FlächeundeinBoutique‐Hotelvis‐à‐vis.
DerDetailhandelinallenErdgeschossenunterstreicht
einepublikumsintensivereNutzungderOberenMarktgas‐
seunddesGrabens.
Tabelle1:Mietflächeninm2
Fortuna
Adler
Nr.13+17
DetailhandelundGastronomie
3‘074
310
DienstleistungundBüro
2‘929
Wohnen
4‘179
Hotel
1524
10‘986
1‘834
TotalMietflächenm2
UmbauundUmnutzungderFortuna:NachhaltigebaulicheundbetrieblicheLösung
MiteinerGesamtsanierungwirddieFortunaeinermodernenMarktnutzungmitHandel,Arbei‐
tenundWohnenzugeführt.EntscheidendeMehrwertebringendiestädtebaulicheÖffnungder
DurchgängezwischenStadthausstrasseundObertor,eineoffeneMarkthalleüberzweiGeschos‐
se,dieAufwertungdesInnenhofsundzusätzlicheWohnmöglichkeitenübereineAufstockungan
derStadthausstrasse.DasHandelszentrumFortunagewinntdadurchanstrategischerBedeu‐
tung.DerNamestehtfürGesundheit,qualitativeAngeboteimDetailhandel,moderneArbeits‐
plätzeinBahnhofsnähesowieurbanesWohnen.DieFortunawirdkünftigauchwegendesstäd‐
tebaulichenErlebnissesaufgesucht.
Abbildung4:MehrwerteüberstädtebaulicheÖffnungundAufstockungderFortuna
11
DieGesamtsanierungeröffnetdieMöglichkeit,spezielleGrundrisslösungenzuentwickeln,wel‐
chedenBedürfnissenderMietervonBüro‐,Praxis‐,Gastronomie‐undDetailhandelsflächen
entsprechen.SoentstehenwirtschaftlichtragbareundnachhaltigeKonzepte.
DieAttraktivitätdesGeschäftszentrumsunddiePositionierungimGesundheitsbereichfördern
dieNachfragenachMietflächenundsichernüberdurchschnittlicheMieterträge.Auchdieumlie‐
gendenAngeboteprofitierenvonderstärkerenFrequenzundeinergesteigertenNachfrage.
Image,Identität,StandortattraktivitätundAusstrahlungskraftdesObertorswerdengestärktund
nachhaltiggeprägt.
Nutzungskonzept
UGundErdgeschossüberzweiStockwerke:
2./3.Obergeschoss:
Arbeitsplätze
Ab4.Obergeschoss:
Wohnen
AngebotedestäglichensowieperiodischenBedarfswie
Food,Bekleidung,Gesundheit,FreizeitundUnterhaltung
stehenfüreinengutenBranchenmixundeinabgerunde‐
tesGesamtangebot.BekannteMarken,individuelleAnbie‐
tersowieeintrendigesGastronomieangebotsorgenfür
dieausgewogenePublikumsvielfaltundgemischteBe‐
darfsintervalle.DieMietflächenliegenzwischen60–500
m2unddieGesamtnutzflächebeträgtüber3‘000m2.Fi‐
lialisten,dienochnichtinWinterthurvertretensind,etablierteAnbieter,diegrössereFlächen
suchensowieNischenanbietermiteinergrossenAngebotstiefekönnenihreKonzeptehierver‐
wirklichen.ImVordergrundstehteinmittleresbishöheresAngebotsniveau.
Arbeitsplätze
InderNähezuBahnhof,ParkhäusernundÖVsowieinei‐
nemUmfeldmithoherLebensqualitätentstehenneueBü‐
roräume.DieMietflächenliegenab100m2,dieGesamtflä‐
chebeträgt3‘000m2.ImVordergrundsteheneinHauptmie‐
tersowieeineVielzahlvonindividuellenMieternmitpubli‐
kumsintensivenWissensdienstleistungenausdenDienst‐
leistungsbereichenGesundheitundverwandtenBereichen.
12
Wohnen
Dierund45MietwohnungeninderFortunawerdeninzweiQualitätenpositioniert.DieGesamt‐
flächebeträgt4‘200m2.AufdieStadthausstrasseeignensichmoderneNeubau‐undMaisonette‐
WohnungenfürErwerbstätigeundaussenorientierteBabyboomer,dietagsüberwenigZeitzu
Hauseverbringen.DerWohnraumbeginnterstindenhöherenEtagenimBereichderAufsto‐
ckung.VerkehrsimmissionensinddankdesgegenüberliegendenoffenenParksspürbargeringer
und42bis44db‐FenstersorgenzusätzlichfürRuhe.EineAufwertungderWohnqualitäterfolgt
überdenAusblickaufdenParkunddieDachlandschaftsowieübergrosszügigeBalkoneaufden
Innenhof.DieMaisonette‐WohnungenimDachgeschossnehmeneintypischesElementderAlt‐
stadtwohnungauf.
Abbildung5:HöhereWohnqualitätüberBalkoneundLaubengängeindenInnenhofsowieMaisonette
DieWohnungenaufdasObertorrichtensichauchanStadtbewohner,diemehrZeitzuHause
verbringen.DieseWohnungenwerdensanftrenoviert,fürdieGrundrissewirddiejetzigeSchot‐
tenstrukturübernommen.AuchhierwirddieWohnqualitätmitgrünenBalkonenindenHof
aufgewertet.DieWohnflächenwerdenmaximalausgenutzt,indemLaubengängeindieWoh‐
nungenführen.DamitentstehtgleichzeitigeingemeinsamerprivaterAussenraumfüreinegute
Nachbarschaft.
AufdenInnenhofistinsbesonderewährendderwarmenJahreszeitmitStimmenlärmwährend
derBetriebszeitenbisindenfrühenAbendzuerwarten.AlsAusdruckvongemischtenNutzun‐
genistdiesBestandteilderWohnqualitätimObertor.AufdemBalkonerlebtderältereBewoh‐
neroderdieFamiliedirektdasAltstadtgeschehen.DieErwerbstätigeisterstzurruhigeren
RandstundezuhauseundnimmtamWochenendeamlebendigenAltstadtlebenteil.
Kapitalisierung
DasInvestitionspotenzialfürdieFortunawirdaufBasisdervermietbarenFlächenundeinem
jeweiligenDurchschnittspreisfürDetailhandel,Dienstleistungbzw.Wohnenberechnet.Die
MietpreisewurdenmitMarktkennernverifiziert.
13
Tabelle2:BerechnungderMieterträge,detaillierteRechnungsieheAnhang
Detailhandel
3'074
358
1'100'600
Dienstleistung
2'929
200
585'800
Wohnen
4'179
245
1'023'855
804
10'986
0
247
0
2'710'255
Erschliessung, Passagen
Total
AusdenMieterträgenergibtsichmiteinemKapitalisierungssatzvon6ProzenteinInvestitions‐
potenzialvon40Mio.Franken,dasfürdenUmbauunddieAufstockunggenutztwerdenkann.
Tabelle3:AufstellungderwichtigstenZahlenzurFortuna
NettoMietertrag
Kapitalisierungssatz
Investitionspotenzial
AnzahlArbeitsplätze
AnzahlWohnungen
2.5MioSfr.
6%
40MioSfr
Rund250
45Wohnungen
Umsetzung
DasBewilligungsverfahrenentsprichtderbestehendenZonenplanung.FürdieAufstockungan
derStadthausstrasseisteineAnpassungderZonenordnungnotwendig.EineFinanzierungauf
demKapitalmarktistrealistisch.DerZeitbedarffüreineWeiterbearbeitungundUmsetzungbe‐
trägt3bis5Jahre.EineZwischennutzung,wiesievonderStadtWinterthurbereitsinitiiert
wurde,istVoraussetzungfürdasNutzungskonzept.
3.2 LocalArea«KleinquartierimHof»
InderLocalAreaimehemaligenPolizeihofentstehteinKlein‐
quartiermitverschiedenenAngeboten,welcheeinurbanorien‐
tiertesPublikummitGesundheits‐undQualitätsbewusstsein
ansprechen.EinHammam,einGesundheitszentrumimNeubau,
neueKleinwohnungenundein«Klostergarten»bietenalsEr‐
gänzungzumGesundheitszentrum«Fortuna»Rückzugsmög‐
lichkeitenmitteninderStadt.
EinBoutique‐HotelgegenüberderFortunabelebtdasQuartier
ganztagsmitTouristenundGeschäftsreisenden,diedasbeson‐
dereStädtischeunddiekurzenWegesuchen.Quartierbewoh‐
nerprofitierenmitÜbernachtungsmöglichkeitenfürGäste,die
fürkurzeoderlangeBesuchebleiben.
14
ÜbereineVerdichtungdesInnenhofsentstehenneueWohnmöglichkeiten,diesichprimäran
Erwerbstätige(AufgestocktesHofgebäude)undBabyboomerab60Jahren(Neubau)richten.
Babyboomer,welchedieneuenWohnungenimHofmieten,bietendemKleinquartierechte
Mehrwerte.SienehmendieMöglichkeitwahr,sichbeidenzukünftigenNutzungenimHoteloder
HammammitkleinenArbeitspensenzuengagierenoderinderKindertagesstättemitzuwirken.
Der«Klosterhof»mitverschiedenenThemengärtenwirdvonihnengepflegtundunterhalten.
Tabelle4:VerdichtungimHof
AufstockungdesHofgebäudes15/17a
NeubauimHof
Einzelne(Um‐)Nutzungen
Hammam in der «Badewannenmoschee»
OrientalischesBadehausmitda‐
zugehörigenNebennutzungen.Im
HammamisteinCafémitAussen‐
bereichindenHofintegriert.Das
CaféistauchohneHammam‐
Eintrittzugänglich.DasBadbringt
jährlich30‘000bis40‘000Perso‐
neninsQuartier,wastäglich80
bis110Personenentspricht.ÜberdenBetriebentstehenca.60bis80Teilzeitstellen.
EingutesVergleichsobjektistdasHammam&SpaOktogonBern.
Boutique‐Hotel «Adler» Hotelmit3–4Sternenfür
ÜbernachtungmitFrüh‐
stückmit30Zimmern,da‐
von9Suitenund12Junior‐
Suiten.DerFrühstücksraum
befindetsichindenGewöl‐
benimUG.EinEmpfangsbe‐
reich,allgemeineRäume
undeineDetailhandelsflächebefindensichimrepräsentativenHauszumAdler.DaszweiteHo‐
tel‐GebäudeNr.13istunterirdischverbunden.IndessenErdgeschossbefindetsichebenfalls
eineseparaterschlosseneVerkaufsflächemitKeller,diedasGesundheitszentrum«Fortuna»
ergänzt.DasHotelbringttäglichetwa30PersoneninsQuartier.ÜberdenBetriebunddenDe‐
tailhandelwerden20bis30Teilzeit‐sowie4bis5Vollzeitstellengeschaffen.
EingutesVergleichsobjektistdasB2BoutiqueHotelHürlimann‐Areal/ThermalbadZürich.
15
Umbau/Aufstockung«Hofgebäude15/17a»
DasHausObertorNr.15/17awirdumzweibzw.einGeschossaufgestockt.Die300m2Büroflä‐
chenimErdgeschosswerdenanwissensintensiveDienstleistervermietet.IneinemPilotwerden
100m2davonalsPlattformfürdenAustauschzwischenehemaligenFührungskräftenundange‐
hendenIngenieurenausderZHAWEngineeringgenutzt.DiejährlichenMietkostenvonca.CHF
25‘000übernimmtbeispielsweiseeingrosserIngenieur‐oderIndustriebetrieb,dersichfür
NachwuchsförderungundKnowhow‐Transferengagierenmöchte.Organisiertundumgesetzt
wirddasModellvonderFachhochschuleinZusammenarbeitmitdenPensionierten.ImErdge‐
schossentstehenBüroflächenfürca.18bis20Personen.
IndenoberenStockwerkenmietensichErwerbstätigeininsgesamt17Kleinwohnungenein.
EinigeApartmentswerdenmitRoomservicedesBoutiqueHotelsoderalsLongstayvermietet.
Tabelle5:WohnungenimaufgestocktenHofgebäude
Nutzung
EG
1.Stock
2.Stock
1.Dachgeschoss
2.Dachgeschoss
Büro
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Fläche
300m2
280m2
280m2
250m2
120m2
Apart‐
ment
(40m2)
1
1
HausNr.15
2Zim‐
3Zim‐
mer
mer
(50m2)
(70m2)
3
1
1
2
1
HausNr.17a
Apart‐
ment
(40m2)
2
2Zimmer
(50m2)
1
1
2
3Zim‐
mer
(70m2)
1
NeubauimHof
ImHofentstehteinNeubau.SeineGebäudemauerdefiniertdieengeAltstadtgasse,dieheute
überdenZaununddieNichtnutzungdesHofsbestimmtwird.EinöffentlicherDurchgangdurch
dasGebäudehindurchverbindetden«Klostergarten»mitdemErschliessungsweg.
16
ImErdgeschossmietensichgesundheitsnaheDienstleistungenein,diekomplementärzum
Hammamsind,etwaPhysiotherapie,einYogastudioodereineArztpraxis.DieAnzahlArbeits‐
plätzevariiertjenacheingemieteterDienstleistung.
IndenoberenStockwerkenmietensichBabyboomerin18neueKleinwohnungenein.Eshandelt
sichumIndividualisten,dienachderFamilien‐oderinderspätenErwerbsphaseindieStadt
zurückkehrenundweiterhineineFunktioninderStadtgesellschafteinnehmenmöchten.
Tabelle6:WohnungenimNeubau
Nutzung
EG
Gewerbefläche
1.Stock
Wohnen
2.Stock
Wohnen
1.Dachgeschoss Wohnen
2.Dachgeschoss Wohnen
Gesamtfläche 2Zimmer(50m2) 3Zimmer(70m2)
220m2
320m2
5
1
250m2
5
2
220m 3
1
180m2
2
1
Neugestaltung«Klostergarten»
DerPolizeihofwirdineinenKlostergartenmitverschiedenenThemen‐Kleingärtenneugestaltet.
DieseGärtensindauchöffentlichzugänglich.DasCaféimHammamistbeischönemWetterin
denKlostergartengestuhlt.
Zielgruppen
DieZielgruppenfürdasHammamunddasBoutique‐HotelentsprecheneinerkaufkräftigenMit‐
telschicht.SienehmensichZeitfürdenKonsumundsindbereit,GeldfürQualitätauszugeben.
DieZielgruppenfürdieWohnungenimUmbauundimNeubausind«individualistischeAltstadt‐
bewohner»imErwerbslebensowiekurzvorbzw.nachderPensionierung.ImErdgeschossim
Hofgebäudemietensichingenieur‐undplanungsnaheDienstleisterein.DieErdgeschossflächen
imNeubaurichtensichanGesundheitsdienstleisterinErgänzungzumHammam.
Finanzierung,BetriebundInvestitionsvolumen
FürdieUmsetzunggibtesverschiedeneFinanzierungs‐undBetriebsmodelle.Grundsätzlich
wirdeszurVerhandlungssacheimkonkretenFall.AusderErfahrungherauswirdfolgendeVari‐
antevorgeschlagen:
Badewannenmoschee:ÜbertragungderLiegenschaftimBaurechtaneineninstitutionellen
Investor(konkreteInteressentensindvorhanden).Dieserrealisiertundfinanziertdengesamten
Umbau/NeubauineinHammamundschliesstmiteinemBetreiber(z.B.AQUA‐SPA‐RESORTSASR,
17
sieheweiterhinten)einenlangfristigenMietvertragab.EsistmiteinemInvestitionsvolumen
vonca.10Mio.zurechnen.
Boutique‐Hotel(Obertor11‐17):ÜbertragungderLiegenschaftenimBaurechtandenselben
institutionellenInvestorwiedieBadewannenmoschee.Dieserrealisiertundfinanziertdenge‐
samtenUmbau/NeubauineinBoutique‐HotelundschliesstmitdemselbenBetreiberwiefürdas
HammameinenlangfristigenMietvertragab.SokönnenbeimBetriebSynergiengenutztwerden,
indemTeilzeitstellenimHammamundimBoutique‐Hotelkombiniertwerden.Nebendenbe‐
triebswirtschaftlichenEffektenentstehendadurchauchinteressantereJob‐Profile.Auchbeim
Boutique‐HotelistmiteinemInvestitionsvolumenvonca.10Mio.zurechnen.
NeubauundUmbauimHof(Obertor15/17asowieNeubau):EntwederNeubau/Umbaumit
VermietungWohnen,BüroundGesundheitszentrumimHofdurchdieStadtWinterthuroder
ÜbertragungderGrundstückeimBaurechtmitIdee/NutzungsvorgabeaneinenInvestor.Das
InvestitionsvolumenbeträgtfürdenNeubauca.5Mio.undfürdenUmbauunddieAufstockung
desbestehendenHofgebäudesca.2Mio.
Klostergarten:DerKlostergartenwirdalsGesamtkonzeptvonderStadtWinterthurmitden
beteiligtenInvestorenundBetreibenden.gestaltetundumgesetzt.
Umsetzungsphasen
DasUnternehmenAQUA‐SPA‐RESORTS(ASR)
DasKleinquartierwurdemitRogerBernet,GeschäftsleiterderFirmaAQUA‐SPA‐RESORTS(ASR),weiterentwickelt
undbezüglichBetriebundFinanzierungausgearbeitet.
AQUA‐SPA‐RESORTSisteinSchweizerUnternehmen,welcheshauptsächlichBadeanlagenentwickelt,plant,realisiert
undbetreibt.2005gegründetmitdemZiel,eineKettevonBadejuweleninderSchweizzurealisieren,betreibtAQUA‐
SPA‐RESORTSmittlerweile5AnlageninSchönbühl,Bern,Samedan,ZürichundRigiKaltbad.DasUnternehmenbe‐
schäftigt320MitarbeiterinnenundMitarbeiterundwirdimSommer2013undDezember2014zweiweitereBäderin
LocarnoundGenferöffnen.AlleAnlagenwerdenaufdenselbenStandortadaptiert,alsvölligeigenständigeBadejuwe‐
lekreiertundnachdenhöchstmöglichökologischenundbeidenProduktenbiologischenGrundsätzenbetrieben.In
allenAnlagenführtAQUA‐SPA‐RESORTSeigeneGastronomieangeboteundjenachStandortwurdendazugehörigauch
Hotelbetriebeentwickelt.Finanzpartnerresp.InvestorenfürdieAnlagensindentwederdieCS‐Anlagestiftungmit
demFondsWasserweltenoderPSPSwissProperty. PlanungsteamZimraum,NaomiHajnosGmbH,Blaser&Partner
18
4
Anhang
Textquellen




BausteinezurWinterthurerStadtgeschichte,StadtWinterthur
ProjektBaerwaldbad,ZukunftsbauBerlin
Winterthureinstundjetzt.Stadtbibliothek1988
Winterthur‐Glossar.ch
LiteraturundStudien


StadtWinterthur(2011);Bevölkerungsbefragung2012.Winterthur
StadtWinterthur(2011):Winterthur,Stadtentwicklungwohin?Winterthur
Wettbewerbsunterlagen
19
ErtragsberechnungFortuna:
Nutzersegment
6. OG
5. OG
4. OG
3. OG
31
31
21
19
26
16
21
19
32
26
16
31
31
32
1. OG
19
31
32
2.OG
21
21
26
21
26
19
16
19
16
31
32
EG
1. UG
31
21
19
32
26
16
31
21
19
32
26
16
Fläche m2
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
Preis m2
712
245
712
245
969
245
969
245
1'521
245
1'521
245
976
977
200
245
1'953
223
1'953
200
1'953
200
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
760
350
760
350
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
1'755
380
804
2'559
0
261
559
300
559
300
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Wohnen
Total
Total
0
0
174'440
0
174'440
0
0
237'405
0
237'405
0
0
372'645
0
372'645
0
195'200
239'365
0
434'565
0
390'600
0
0
390'600
266'000
0
0
0
266'000
666'900
0
0
0
666'900
167'700
0
0
0
167'700
Detailhandel
3'074
358
1'100'600
Dienstleistung
2'929
200
585'800
Wohnen
4'179
245
1'023'855
804
10'986
0
247
0
2'710'255
Total
20
m2
3'074
2'929
Arbeitsplätze
Detailhandel
Dienstleistung
Total
Netto-Mietertrag
Brutto-Mietertrag
- Leerflächenanteil, allg. Risiko
- Vermarktungsanteil
Netto-Mietertrag
Investitionspotential
MA m2
48
16
8.0%
3.0%
Netto-Mietertrag
Kapitalisierungssatz %
Investitionspotential
Total MA
64
183
247
2'710'255
216'820
81'308
2'412'127
2'412'127
6.0
40'202'116
ErtragsberechnungHotelAdler:
Haus Adler
Nutzersegment
Dachge.
3. OG
2. OG
1. OG
EG
1. UG
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Erschliessung, Lager
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel, Frühstücksraum
Total
Fläche m2
Preis m2
Total
150
150
60.00
60.00
9'000.00
9'000.00
210
100.00
210
100.00
210
100.00
210
100.00
21'000.00
21'000.00
21'000.00
21'000.00
21'000.00
21'000.00
210
100.00
210
100.00
210
300.00
210
300.00
63'000.00
63'000.00
100.00
60.00
78.80
9'400.00
6'360.00
15'760.00
94
106
200
21
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
210
300.00
63'000.00
0
-
-
724
100.00
72'400.00
256
1'190
60.00
126.69
15'360.00
150'760.00
Haus Obertor
Dachge.
3. OG
Nutzersegment
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
2. OG
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
1. OG
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
EG
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
1 UG
Fläche m2
Preis m2
Total
100
80
180
100.00
60.00
82.22
10'000.00
4'800.00
14'800.00
200
100.00
200
100.00
200
100.00
200
100.00
20'000.00
20'000.00
20'000.00
20'000.00
200
100.00
200
100.00
100
300.00
100
100.00
200.00
30'000.00
10'000.00
40'000.00
60.00
60.00
12'000.00
12'000.00
200
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel, Frühstücksraum
Total
20'000.00
20'000.00
200
200
Detailhandel
Dienstleistung
Hotel
Total
100
300.00
30'000.00
0
-
-
800
100.00
80'000.00
280
1'180
60.00
107.46
16'800.00
126'800.00
22

Testplanung ObertorPlus in der Altstadt Winterthur

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