Hotelmarkt Köln Et bliev nix wie et wor

Hotelmarkt Köln
Et bliev nix wie et wor
Real Estate & Hospitality
Newsletter 1. Quartal 2015
Köln –
wirtschaftliches Umfeld
Köln – die dynamische Rheinmetropole
Die charmante Großstadt am Rhein hat zahlreiche
Facetten, denn sie hat sowohl wirtschaftlich als auch
kulturell einiges zu bieten. Nationale und internationale
Unternehmen aus allen Branchen haben in Köln als
attraktiven Wirtschaftsstandort ihren Haupt- oder Europasitz gefunden. Dazu zählen Größen wie die Lufthansa,
die REWE Group, Turkcell, einer der großen Telekommunikationsanbieter, oder der Bayer Konzern. Die Messe
Köln bietet mit dem weltweit fünftgrößten Gelände die
passende Plattform für den Branchenaustausch und
hat sich mit 25 Leit- und 80 Fachmessen, sowie einer
Vielzahl von Ausstellungen und Kongressen als ein wichtiger Messestandort etabliert. Durch die zentrale Lage
und die hervorragende Verkehrsanbindung zu den drei
internationalen Flughäfen Köln/Bonn Airport, Düsseldorf
und Frankfurt sowie die Funktion als europäischer Eisenbahnknotenpunkt empfiehlt sich die Rheinmetropole als
Drehkreuz für weltweit tätige Unternehmen.
Im bildungs- und wissenschaftlichen Bereich ist die
Domstadt mit 14 Hochschulen und renommierten Forschungseinrichtungen wie dem Max-Planck-Institut
und dem Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt
bestens ausgestattet.
Durch den Karneval – die fünfte Jahreszeit – ist Köln
weit über die Grenzen der Bundesrepublik hinaus
bekannt. Aus diesem Grund finden sich alljährlich
hunderttausende Besucher in der Karnevalshochburg
zusammen, um dem bunten Treiben beizuwohnen und
ausgelassen zu feiern. Doch auch außerhalb der närrischen Zeit ist die Stadt ein beliebtes Reiseziel und bietet
ein breites Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten.
Neben dem Kölner Dom als meistbesuchtes Baudenkmal
Deutschlands, gibt es eine Vielzahl kultureller Angebote
wie Galerien, Museen oder die Kölner Philharmonie,
deren Gürzenich Orchester zu den besten seiner Art
zählt. Aber auch die vielfältigen Shoppingmöglichkeiten
oder generell das spezielle Flair der alten Römerstadt
locken Touristen von nah und fern.
Zudem zeichnet sich die Stadt als attraktiver Investitionsstandort aus und insbesondere die Nachfrage im
Einzelhandelsbereich ist auf Grund Kölns Status als Konsumparadies hoch.
Überblick
Köln
Einwohnerzahl (Januar 2015)
Fläche (in km²)
405
Arbeitslosenquote (in %, Juni 2014)
9,6
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2014)
Quellen: Information & Technik NRW; mb-research.de
2
1.035.610
23.561
Infrastruktur –
Die Zukunft fest im Blick
Deutzer Hafen – neues Stadtviertel in der City
Im Dezember 2014 wurden die Weichen für ein neues
Großprojekt gestellt: Der Deutzer Hafen in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt soll sich in den nächsten 10-15
Jahren zu einem vitalen Stadtviertel entwickeln. Auf dem
26,4 Hektar großen Areal soll bezahlbarer Wohnraum
für 4.500 Menschen und moderne Gewerbeflächen für
rund 5.000 Arbeitsplätze entstehen. Eine Machbarkeitsstudie attestiert dem Vorhaben eine positive Entwicklung. Im Herbst 2015 ist ein Ideenwettbewerb für Architekten geplant, um dem Stadtentwicklungsprojekt ein
Gesicht zu geben.
Flughafen Köln/Bonn – vielversprechende Aussichten
Die Entscheidung der Lufthansa-Tochter Eurowings,
Köln/Bonn als ihren Heimatstandort für Langstreckendestinationen zu wählen, ist für den Flughafen, der
schon seit über zehn Jahren seine Kompetenzen im Low
Cost Segment forciert, ein großer Erfolg. Ab Ende 2015
werden mehrere günstige Interkontinentalverbindungen,
unter anderem nach Florida, Richtung Indischer Ozean
oder Südafrika angeboten. Dies dürfte dem Airport mit
seinem Einzugsgebiet von rund 16 Millionen Personen
und einer hervorragenden Verkehrsanbindung zu
weiterem Aufschwung verhelfen. Auch die Stadt selbst
wird von dieser positiven Entwicklung profitieren.
Koelnmesse 3.0 – Update für eine erfolgreiche
Zukunft
Mit dem Programm Koelnmesse 3.0 wollen die Betreiber die globale Wettbewerbsfähigkeit des Standorts
festigen. Binnen der nächsten 15 Jahre werden 600
Millionen Euro investiert, um bis 2030 das attraktivste
innerstädtische Messegelände der Welt zu werden.
Das Vorhaben beinhaltet generelle Modernisierungs-,
Digitalisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die
Verbesserung der Verkehrs- und Parkraumsituation
sowie den Bau neuer Hallen, die sowohl einen reibungslosen Betrieb während der Umbaumaßnahmen als auch
größere Flexibilität für verschiedene Veranstaltungsformate bieten sollen. Zusätzlich aufgewertet wird die
Koelnmesse dann durch die nahe gelegene MesseCity.
Auf dem 5,4 Hektar großen Areal sollen bis 2020 Bürogebäude, Hotel- und Gastronomiebetriebe entstehen.
Obgleich 2014 turnusbedingt ein eher schwaches Messejahr war, fiel es für die Koelnmesse besser als erwartet
aus. Für das laufende Geschäftsjahr wird ein neuer
Rekordumsatz von rund 300 Mio. € und ein Rekordgewinn von rund 20 Mio. € erwartet.
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Touristische Nachfrage –
Zweistellige Wachstumsraten
Vorjahressteigerungen über fast alle Monate
Seit dem kleinen Einbruch aufgrund der weltweiten
Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/09, konnten die
Ankünfte kontinuierlich gesteigert werden. Zwar waren
die Übernachtungen in 2013 leicht rückläufig, dafür
schnitt 2014 umso besser ab. Seit längerem konnten
sowohl bei den Besucher- als auch den Übernachtungszahlen wieder zweistellige Wachstumsraten verzeichnet
werden. Einschränkend sei ergänzt, dass diese teilweise
auch auf eine erweiterte Erhebung durch das Landesamt
für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
zurückzuführen sind.
Allgemein trugen zu dieser positiven Vorjahresentwicklung bis auf den Januar alle Monate bei. Insbesondere
der Mai und der August lieferten veranstaltungsbedingt
hohe Zuwachsraten. So lagen die Ankünfte 27,5% bzw.
22,8% über Vorjahr und die Übernachtungen 28,3% bzw.
24,7%. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer scheint
sich ebenso wie in Düsseldorf bei 1,7 Tagen einzupendeln.
Nachdem das Oberverwaltungsgericht Münster den
ersten Versuch in Köln eine Bettensteuer zu erheben
unterbunden hat, wird ab dem 1.12.2014 eine neue
Kulturförderabgabe erhoben. 5% des Zimmerpreises
müssen Privatreisende zusätzlich bezahlen, wodurch sich
die Stadt Steuereinnahmen von mindestens 7 Mio. Euro
pro Jahr erhofft. Gerichtliche Auseinandersetzungen
gegen die verabschiedete Satzung sind auf alle Fälle zu
erwarten, womöglich auch rückläufige Besucherzahlen.
Nachfrage
Jahr
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
2005
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
2.329
4.212
1,8
2006
2.423
4.382
1,8
2007
2.487
4.480
1,8
2008
2.385
4.309
1,8
2009
2.344
4.133
1,8
2010
2.595
4.574
1,8
2011
2.847
4.970
1,7
2012
2.914
5.083
1,7
2013
2.964
5.077
1,7
2014
3.331
5.737
1,7
CAGR 2005–2014
4,1%
3,5%
-
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungsarten inkl. Camping
4
Zwei Drittel Inlandsnachfrage
Der Anteil internationaler Übernachtungen am Gesamtvolumen liegt seit Jahren konstant bei rund 34%. Die
Top 3 ausländischen Quellmärkte sind das Vereinigte
Königreich (12%), die USA und die Niederlande (jeweils
9%). Besonders hohe prozentuale Wachstumsraten
generierten letztes Jahr Indien (+52%), Lettland und
Taiwan (jeweils +49%).
Die Nachfrage in Köln richtet sich im Wesentlichen nach
dem Messe- und Veranstaltungszyklus. So entfallen traditionellerweise auf den Mai und den Herbst die meisten
Übernachtungen. Ohne die nur alle zwei Jahre stattfindende Anuga, löste 2014 der August den Oktober als
stärksten Monat ab. Hierzu trugen unter anderen die
gamescom (weltweit größte Computerspielmesse) und
die GDC Europe (führender europäischer Kongress für
Computerspielentwickler) bei.
Gästeherkunft
UK
66% Inländer
242.827
USA
174.073
Niederlande
172.594
34% Ausländer
Belgien
100.286
Schweiz
97.447
Frankreich
95.611
Sonstige
1.069.061
Saisonalität
600.000
553.427
477.990
500.000
400.000
364.584
300.000
200.000
100.000
0
Jan
Feb
Mrz
Apr
Mai
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dez
Ø
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Übernachtungen 2014 in allen Beherbergungsarten inkl. Camping
5
Touristisches Angebot –
Rückläufige Entwicklungen
Strukturwandel im vollen Gange
Die Anzahl der Betriebe ist seit 2010 und die der Betten
seit 2011 rückläufig. Hier macht sich der Strukturwandel
deutlich bemerkbar. In den letzten Jahren haben insbesondere kleinere Hotels mit ca. zehn Gästezimmern
geschlossen. Häuser mit mehr Einheiten suchen ihr Heil im
Anschluss an eine Marke oder werden von den Hotelketten übernommen. Letztere interessieren sich aber nicht nur
für privatgeführte Häuser, sondern ergreifen auch günstige
Gelegenheiten, Betriebe ihrer Wettbewerber zu übernehmen. So wurde z.B. aus dem Renaissance Hotel das
Lindner Hotel City Plaza, das Mercure Hotel wurde wieder
zurück in Dorint Hotel Junkersdorf umbenannt, dafür
wurde aus dem Park Inn das Mercure Köln Belfortstraße.
Das Barceló Hotel wird während der Umbauphase unter
dem Namen Hotel Cologne Rudolfplatz geführt bevor es
Mitte 2016 als Steigenberger Hotel Köln positioniert wird
und das ehemalige Le Méridien wird voraussichtlich ab
2017 unter Althoff Flagge wiedereröffnet werden.
Neben diesem Wechselreigen gab es im letzten Jahr
auch „echte“ Neueröffnungen, wie z.B. das Courtyard
by Marriott Köln (März 2014), The QVEST Hideaway
Cologne (August 2014) und das B&B Hotel Köln-Messe
(Dezember 2014). Seit Mitte März dieses Jahres begrüßt
das Hotel zur Malzmühle seine Gäste.
Der rapide Anstieg bei Betrieben und Betten in den
Jahren 2009 und 2014 ist einer erweiterten Erhebung
durch das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen geschuldet. Allein 2014 wurden
aussagegemäß 48 bisher noch nicht erfasste Betriebe
erstmalig aufgenommen, hierbei handelt es sich nicht
um Neueröffnungen.
Bettenangebot
Jahr
Betriebe
Betten
Bettenauslastung
2005
248
24.530
47,5%
2006
248
25.189
48,1%
2007
244
24.784
48,9%
2008
245
25.373
46,9%
2009
245
25.371
44,7%
2010
276
28.817
47,0%
2011
272
29.073
47,4%
2012
264
28.693
48,3%
2013
262
28.607
49,0%
2014
302
32.666
48,7%
CAGR 2005–2014
2,2%
3,2%
-
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungsarten inkl. Camping
6
Im Jahr 2014 gestaltete sich das Angebot auf dem
Kölner Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten
wie folgt.
Zimmerangebot
*
**
***
****
*****
Gesamt
Anzahl Zimmer Privathotels
502
949
3.608
1.450
262
6.771
Anzahl Zimmer Kettenhotels
335
2.023
900
4.956
2.161
10.375
Anzahl Zimmer gesamt
837
2.972
4.508
6.406
2.423
17.146
Quellen: Hotelverzeichnis 2014 der KölnTourismus GmbH; Deloitte Analyse
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der
Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der KölnTourismus GmbH sowie Erhebungen
von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe
wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch
den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen
Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw.
in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Nach dieser Auswertung belief sich der Zimmerbestand
in 2014 über alle Kategorien in Köln auf 17.146, wobei
rund 61% des Zimmerkontingents durch Hotelketten
und die restlichen 39% durch Privathoteliers gestellt
wurden. Das mit Abstand höchste Zimmeraufkommen
konnte das 4-Sterne Segment mit insgesamt 6.406
Zimmern verzeichnen.
Gemäß unseres Deloitte Rankings entfällt knapp ein
Viertel aller Zimmer in markengebunden Hotels auf
Accor. Motel One (9,6%) und Carlson Rezidor (7,9%)
belegen Rang zwei und drei.
Durch den 2013 erfolgten Queens Moat Deal kann sich
Leonardo auf Platz 6 behaupten und hat InterContinental durch das Rebranding der erworbenen Häuser aus
den Top 10 Hotelgesellschaften in Köln verdrängt.
Ranking
Hotelgesellschaft
Accor
Anteil markengebundener Zimmer
24,0%
Motel One
9,6%
Carlson Rezidor
7,9%
Dorint
6,9%
Marriott
5,8%
Leonardo
4,7%
Maritim
4,4%
NH Hoteles
4,1%
Lindner
3,5%
Hyatt
2,9%
Quelle: Deloitte-Analyse
7
Luxussegment performt am besten
Die STR-Global-Benchmarkzahlen für 2014 zeigen, dass
die 5-Sterne Hotels das Jahr am besten abgeschlossen
haben. Die 4-Sterne Hotels konnten zwar ihre Belegung
steigern, dies ging jedoch zu Lasten der durchschnittlichen Netto-Zimmerrate, sodass kein RevPAR-Wachstum
generiert werden konnte. Die 2- und 3-Sterne Hotels
hatten ebenfalls mit preislichen Rückschlägen zu
kämpfen, hier machten sich die fehlenden Messen im
Jahresverlauf deutlich bemerkbar.
Der Januar war trotz der Messen ISM und imm cologne
eher schwach angelaufen, während der Februar von
der gut gebuchten Karnevalszeit und der Messe Dach &
Holz profitierte. Der März war zwar stark nachgefragt,
aber die durchschnittlichen Nettozimmerpreise gaben
aufgrund der fehlenden Messen IDS, Farbe und Asia
Pacific Sourcing deutlich nach. Auch der April schnitt
u.a. aufgrund der Osterferien schlechter als im Vorjahr
ab. Der Mai war für die Hotellerie ein sehr erfolgreicher
Monat, in dem u.a. die ANGA COM und erstmalig die
Harley Dome Cologne stattfanden. Nach der Sommerpause ging es mit der gamescom und der GDC Europe
im August und der europäischen Leitmesse dmexco
im September gelungen weiter. Die Performance im
Oktober war geprägt durch die fehlenden Messen
Anuga FoodTec Köln sowie K in Düsseldorf, die regelmäßig für Overflow sorgt. Gegen Ende des Jahres stellte
sich durch die Weihnachtsbesucher wieder Hochstimmung ein, die nur durch die Wiedereinführung der Bettensteuer getrübt wurde.
Der Start in das Jahr 2015 gestaltete sich nach einem
verhaltenen Januar sehr positiv. Der günstige Messeund Veranstaltungsturnus verspricht die Performance
der Hotels anzukurbeln.
Performance
Hotels
2-Sterne Hotels
Zimmerrate
Zimmerertrag
2014
Veränd.
Vorjahr
2014
Veränd.
Vorjahr
2014
Veränd.
Vorjahr
69,7%
+1,4%
72,59 €
-3,5%
50,62 €
-2,2%
3-Sterne Hotels
67,7%
+0,4%
73,33 €
-5,1%
49,64 €
-4,8%
4-Sterne Hotels
69,6%
+2,7%
97,49 €
-2,6%
67,83 €
0,0%
5-Sterne Hotels
69,0%
+2,4%
131,71 €
-0,7%
90,94 €
+1,7%
69,5%
+2,3%
100,61 €
-2,7%
69,89 €
-0,5%
Alle Hotels
Quelle: STR Global
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Belegung
Aussichten –
Bewahren statt ständig neu bauen
Wenige unkonkrete Projekte
Aufgrund der Grundstücksknappheit in Köln wird Konsolidierung weiterhin Vorrang vor neuen Projekten
haben. Neben dem seit Jahren immer wieder u.a. aus
Denkmalschutzgründen verzögerten Althoff Hotelprojekt, bestehen konkretere Pläne für ein Holiday
Inn Express am Perlengraben. Die Budgethotelkette
McDreams interessiert sich grundsätzlich für zwei
Standorte am Flughafen und an der Messe, bei denen
sich Planungs- und Baurecht noch in Klärungsphase
befinden. Mit der MesseCity wird wieder Raum für interessante Hotelentwicklungen geboten und auch in der
Cäcilienstraße könnte ein neuer Hotelstandort entstehen.
Hotelprojekte
Projekt
Betreiber
Standort
Zimmer
Sterne
Eröffnung
Althoff Dom Hotel Köln
Althoff
Roncalliplatz
120
5
2017
Holiday Inn Express
Foremost
Perlengraben
323
2
2017
McDreams Hotel
McDreams
Flughafen
k.A.
2
k.A.
McDreams Hotel
McDreams
Messe
k.A.
2
k.A.
Quellen: Wirtschaftsförderung; Deloitte-Analyse
9
Hotelimmobilien waren in 2014 sehr begehrt. Für rund
3 Mrd. € wechselten sie in Form von Einzel- und Portfoliodeals ihre Besitzer und stellten damit einen neuen
Rekord auf. Auch Köln, eine der Big 6 Städte, trug
wesentlich hierzu bei. Der Königshof wurde von der H
Group erworben und das NH Hotel Köln Mediapark von
Internos. Apollo Global Management erstand mit dem
SITQ Portfolio das Holiday Inn Express Köln-Mühlheim
und Grand City verkaufte das Tryp by Wyndham Köln
City Centre sowie das Wyndham Hotel Köln. In 2015
sicherte sich Internos ein weiteres Hotel in Köln, das Park
Inn by Radisson. Je nach den Beteiligten an einer Transaktion kann diese das Karussell der Marken zusätzlich
befeuern.
Unser nächster Hotelmarktnewsletter wird im Oktober
2015 zur Expo Real erscheinen und natürlich die Stadt
beleuchten, die Europas größte B2B-Messe für Gewerbeimmobilien ausrichtet.
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Real Estate & Hospitality –
Ihre Ansprechpartner
WP/StB Michael Müller
Partner
Tel: +49 (0)89 29036 8428
[email protected]
Kay Constanze Strobl
Manager
Tel: +49 (0)89 29036 8258
[email protected]
Autorenteam
Yvonne Brabant
Senior Consultant
Tel: +49 (0)89 29036 8557
[email protected]
Dominik Drexel
Tel: +49 (0)89 29036 7553
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© 2015 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Stand 03/2015