Hotelmarkt Köln Et es wie et es – und das ist auch gut so!

Real Estate & Hospitality
Hotelmarkt Köln
Et es wie et es –
und das ist auch gut so!
2. Quartal 2012
Köln – Wirtschaftliches Umfeld
2
Die Domstadt zählt zu den bedeutendsten Wirtschaftszentren in Nordrhein-Westfalen und ist geprägt durch
einen vielfältigen Mix aus traditioneller Industrie und
moderner Dienstleistung. Ob Automobil-, Chemie- oder
Versicherungsstadt – die lebendige Metropole am Rhein
hat viele Facetten und beheimatet zahlreiche nationale
und internationale Konzerne, wie z.B. Ford Deutschland,
AXA Versicherungen, Rewe Group, Galeria Kaufhof,
Turkcell Deutschland und Lekkerland Deutschland. Aber
auch große DAX Unternehmen wie Lufthansa und Bayer
sind hier ansässig. Nach München ist Köln die zweitgrößte Versicherungsstadt Deutschlands und konnte sich
mit dem Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt
sowie vier Max-Planck-Instituten als Standort renommierter Forschungsinstitute etablieren. Mit seinen zehn
Radio- und TV-Sendern sowie den rund 400 Produktionsfirmen gehört Köln zu Europas größten Medien- und
Kommunikationslandschaften und produziert mehr als
ein Drittel der bundesweiten Fernsehinhalte.
Auch der als UNESCO-Weltkulturerbe anerkannte Dom,
die zahlreichen Sehenswürdigkeiten, Museen und Galerien und eine der höchsten Kneipendichten Deutschlands, bieten ein vielfältiges Angebot und vermitteln
unvergessliche Eindrücke. In 2012 wird Köln ganz im
Zeichen der 25-jährigen Städtepartnerschaft zu Peking
stehen und das „Reich der Mitte“ in zahlreichen Kulturveranstaltungen, Fachsymposien und Workshops erlebbar machen. Den Höhepunkt bildet das in Kooperation
mit der Landesregierung gestaltete NRW-Chinafest „Der
Drache tanzt in Köln“, das die Stadt im September 2012
ausrichten wird.
Bekannt für seine „kölsche Lebensart“ ist die Stadt bei
Touristen nicht nur als Hochburg des Karnevals oder
während der Weihnachtszeit reizvoll. Hier befindet sich
mit der Schildergasse die meistbesuchte und beliebteste Einkaufstraße Deutschlands, die ihre Mitstreiter in
München und Frankfurt/Main auch in 2011 weit hinter
sich lassen konnte. Das besondere Flair der über 2.000
Jahre alten Großstadt und die Individualität der Läden,
machen die Metropole zu einem beliebten Shoppingziel.
Köln
Trotz Krise bot der Immobilienmarkt in den letzten
Jahren eine gute Performance und die Metropole gilt
heutzutage als sechste deutsche Immobilienhochburg
mit starkem Zukunftspotenzial.
Einwohnerzahl (Juni 2011)
1,01 Mio.
Fläche (in km²)
405
Arbeitslosenquote (in %, April 2012)
10,1
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2011)
21.788
Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen,
GfK
Infrastruktur – Neugestaltung Innenstadt
Masterplan 2020 – prämierte Leitlinien für integrierte Stadtentwicklung
Das wohl imposanteste städtebauliche Vorhaben ist
zweifelsohne der Masterplan 2020, mit dem die Attraktivität der Kölner Innenstadt als Wohn-, Wirtschafts- und
Freizeitstandort nachhaltig erhöht werden soll. Im Zuge
des immer stärker werdenden Wettbewerbs zwischen
den einzelnen Regionen Europas, muss sich auch die
Domstadt neuen städtebaulichen Ansprüchen für ihre
Zukunftsgestaltung stellen. Insgesamt 33 in Köln wirkende Konzerne und Unternehmen finanzieren in einem
gemeinnützigen Verein die Erarbeitung der für die Stadt
wichtigen Entwicklungsleitlinien. In Kooperation mit
dem Kölner Baudezernat und dem Planungsbüro Albert
Speer & Partner wurde ein gesamtstädtisches Handlungskonzept für die Umsetzung einer Vielzahl von
Einzelprojekten und Aktivitäten erstellt, die von Politik, Wirtschaft und Bürgerschaft gemeinsam getragen
werden sollen. Die Entwicklung umfasst auf der linksrheinischen Seite das Gebiet innerhalb des Eisenbahnringes und den Inneren Grüngürtel und auf der rechtsrheinischen Seite die Deutzer Innenstadt. Zudem wurden
der linksrheinische Bereich des Großmarktes im Süden
und rechtsrheinisch der Bereich südlich der Messe und
der Deutzer Hafen betrachtet. Der fortschreibungsfähige
Plan nimmt eine Vorreiterrolle in der gemeinschaftlichen
Zusammenarbeit von privaten Initiativen und bürgerschaftlichen Engagement ein und wurde mit dem nationalen Preis für integrierte Stadtentwicklung und Baukultur ausgezeichnet.
Kölner Dom – Qualitative Verbesserung der
Umgebung des UNESCO-Weltkulturerbes
Ein vorrangiges Projekt des Masterplanes stellt die Neugestaltung der Domumgebung dar. Um die notwendige
qualitative Verbesserung des Domumfelds erreichen zu
können, sehen die Planungen – neben dem Rückbau der
Domplatte auf Höhe des Museums Ludwig bis zum Erker
des Restaurationsgebäudes – eine Neugestaltung und
Beruhigung des gesamten Verkehrsraumes vor.
Gerling Quartier – Millionenschweres städtebau­
liches Großprojekt
Konkreter sind die Pläne für das Gerling Quartier im
Kölner Gereonsviertel für das in 2011 der Grundstein
für ein Millionen-Großprojekt gelegt wurde. Mit dem
Auszug des Gerling Konzerns, soll das Aareal bis 2013 zu
einem neuen urbanen Wohn- und Geschäftsquartier in
bester innerstädtischer Lage umgewandelt werden. Auf
dem Filetgrundstück innerhalb des Ringes werden, in
den teilweise unter Denkmalschutz stehenden Bestandsgebäuden und in Neubauten, neben Einzelhandels- und
Büroräumlichkeiten, auch hochwertige Wohnungen
und Apartments entstehen. Das Investitionsvolumen des
Großprojektes beläuft sich auf ca. 370 Mio. €.
Messe Köln – Aufwertung durch Messe City
Dank seiner 11 Hallen mit einer Fläche von 284.000
m² zählt die Messe Köln zu den Top 5 der weltweitgrößten Messegelände. In 2010 verzeichnete sie insgesamt 53 Veranstaltungen mit 2,4 Mio. Besuchern und
stellt somit einen der wichtigsten Nachfragegeneratoren
der Stadt dar. Zu den bedeutenden Leitmessen gehören die gamescon und imm cologne (jährlich), Intermot und photokina (alle zwei Jahre/zuletzt 2010) sowie
Anuga (alle zwei Jahre/zuletzt 2011). Von dem Projekt
Messe City, das auf insgesamt 5,4 Hektarn zwischen der
Messe und dem Deutzer Bahnhof entstehen soll, wird
die Messe zweifelsohne profitieren. Vorgesehen sind
Bürogebäude, Hotel-, Gastronomie- und Veranstaltungseinrichtungen, die teilweise bereits in 2016 in Betrieb
genommen werden könnten.
Mit 1.943 Veranstaltungen und insgesamt ca. 1,0 Mio.
Teilnehmern konnte KölnKongress in 2011 sein bisher
umsatzstärkstes Jahr verbuchen. Bei nahezu gleich bleibender Besucheranzahl war die Anzahl der Veranstaltungen, aufgrund des wechselnden Messezyklus, leicht
rückläufig.
3
Touristische Nachfrage – Wachsende
Beliebtheit
Spitzenjahr 2011 – und ein guter Einstieg in 2012
Der Tourismus in Köln ist auf Wachstumskurs und übertraf 2011 sogar das bisherige Rekordjahr 2010. Als eine
der führenden deutschen Tagungs- und Messedestinationen profitiert die Stadt, neben regem internationalen
Besuch, auch von einer soliden innerdeutschen Nachfrage. Diese konnte jedoch 2009 den Rückgang der ausländischen Gäste, hervorgerufen durch die Finanzkrise
und den Messezyklus, nicht vollkommen kompensieren. Für 2012 ist die Metropole optimistisch und will die
Rekordmarke von 5 Mio. Übernachtungen knacken.
So viele Gäste wie noch nie besuchten in 2011 die Domstadt: Insgesamt verzeichnete Köln rund 2.847 Tsd.
Ankünfte und 4.970 Tsd. Übernachtungen. Als beliebte
Städtereisedestination konnte sie von der nachhallen-
Jahr
den touristischen Wirkung der europäischen Kulturhauptstadtregion Ruhr 2010 profitieren und erzielte mit
Zuwächsen von 10% bzw. 9% gegenüber dem Vorjahr
ein Rekordergebnis. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist von 1,8 Tagen auf 1,7 im Betrachtungszeitraum
leicht zurückgegangen. Die aktuelle touristische Bilanz
des 1. Quartals 2012 gestaltet sich mit 688 Tsd. Ankünften und 1.180 Tsd. Übernachtungen durchaus positiv
und lässt auf ein weiteres Erfolgsjahr hoffen.
Der Tourismus bildet für die Rheinmetropole einen wichtigen Wirtschaftsfaktor und spülte 2011 6,8 Mrd. € in
die Kassen der Stadt. Neben dem Messe- und Veranstaltungsgeschäft, gewinnt der Medizintourismus zunehmend an Bedeutung, aber auch die über 100 Mio.
Tagesbesucher tragen zum wirtschaftlichen Erfolg bei.
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
2002
1.826
3.300
1,8
2003
1.876
3.427
1,8
2004
2.129
3.850
1,8
2005
2.329
4.212
1,8
2006
2.423
4.382
1,8
2007
2.487
4.480
1,8
2008
2.385
4.309
1,8
2009
2.344
4.133
1,8
2010
2.595
4.574
1,8
2011
2.847
4.970
1,7
1. Quartal 2012
688
1.180
1,8
CAGR 2002–2011
5,1%
4,7%
-
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen, ab 2004 inkl. Camping
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Geschäftsreisemetropole – Messe, Kongresse und
ortsansässige Unternehmen als Wachstumstreiber
Die inländischen Übernachtungen überwiegen mit 66%
deutlich den der Ausländer. Zu den bedeutendsten ausländischen Quellmärkten in 2011 zählten das Vereinigte
Königreich (13%), die USA (10%) und die Niederlande
(9%). Mit einem Zuwachs von 88% bei den Übernachtungen sorgte Malta für die höchsten Steigerungsraten,
gefolgt von Rumänien (60%) und Bulgarien (57%). Rund
75% aller Übernachtungen sind geschäftlich motiviert,
hierbei bilden die Messe Köln, KölnKongress und ortsansässige Konzerne und Unternehmen die größten Nach-
fragegeneratoren. Auch für Städtereisende ist sie attraktiv, jährlich lockt beispielsweise der Kölner Dom 6 Mio.
Besucher in die Metropole.
Die starke Ausrichtung der Messe- und Veranstaltungsstadt beeinflusst auch die Saisonalität. Dank der Anuga
(findet nur alle zwei Jahre statt) war der Oktober nach
dem Mai der nachfragestärkste Monat. Die schwachen Winter- und Sommermonate mit denen andere
Geschäftsreisedestinationen zu kämpfen haben, können
durch die alljährlich stattfindende imm cologne (Januar)
und gamescon (August) teilweise kompensiert werden.
Abb. 1 – Gästeherkunft
Vereinigtes Königreich
66% Inländer
208.585
USA
163.291
Niederlande
153.307
Italien
92.152
Belgien
91.622
Frankreich
91.201
34% Ausländer
Sonstige
873.505
Abb. 2 – Saisonalität
600.000
479.313
500.000
476.877
414.103
400.000
320.665
300.000
200.000
100.000
0
Jan
Feb
Mrz
Apr
Mai
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dez
Ø
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
5
Touristisches Angebot – Moderate
Entwicklung
Strukturwandel – Konzentrationsprozess zu größeren meist markengebundenen Hotelbetrieben
Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten hat
sich die Anzahl der Betriebe über die letzten zehn Jahre
nur geringfügig erhöht. Demgegenüber zeigt die Entwicklung der Betten einen Wandel im Beherbergungsgewerbe. Kleinere privat geführte Betriebe wurden vom
Markt verdrängt, während sich meist Kettenhotels mit
höheren Zimmerkapazitäten etablieren.
Zu den bedeutendsten Neuzugängen in 2010 zählten
u.a. das art’otel Cologne by Park Plaza (218 Zimmer)
und das Günnewig Hotel Stadtpalais (117 Zimmer). Die
in 2011 bekanntesten Eröffnungen waren das von A&O
Hotels and Hostels übernommene frühere Hotel Good
Sleep (31 Zimmer) und das Hotel Leonet (78 Zimmer),
welches nun durch die Hamburger Novum Group
geführt wird. Bereits unter neuer Hotelmarke eröffnete
Accor im April 2012 das Ibis Budget Köln Messe mit 168
Zimmern.
Im Zeitraum von 2002 bis 2011 wuchs das Beherbergungsangebot der Stadt moderat von 254 auf 272
Betriebe (CAGR 0,8%), demgegenüber erhöhte sich die
Bettenanzahl im selben Zeitraum von 22.504 auf 29.073
(CAGR 2,9%). Im Jahr 2010 konnten sprunghafte
Zuwächse bei den Betrieben und Betten beobachtet
werden, die jedoch auf einen statistischen Abgleich des
Angebots zurückzuführen sind. Im ersten Quartal 2012
verzeichnete Köln insgesamt 269 touristische Betriebe
mit 28.521 Betten.
Jahr
Betriebe
Betten
2002
254
22.504
2003
247
23.375
2004
251
24.351
2005
248
24.530
2006
248
25.189
2007
244
24.784
2008
245
25.373
2009
245
25.371
2010
276
28.817
2011
272
29.073
1. Quartal 2012
269
28.521
CAGR 2002–2011
0,8%
2,9%
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen, ab 2004 inkl. Camping
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Hotelangebot – (noch) relativ ausgewogenenes
Verhältnis von Privat- und Kettenhotellerie
Im Jahr 2012 gestaltete sich das Angebot auf dem
Kölner Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten
wie die nebenstehende Tabelle zeigt.
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der
Kategorie Hotel bzw. Hotel garni, Boardinghäuser und
Hostels gemäß dem Hotelverzeichnis der KölnTourismus GmbH sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen,
Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei
Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert
sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS,
Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Nach dieser Auswertung belief sich der Zimmerbestand
in 2012 über alle Kategorien in Köln auf 15.898, wobei
rund 58% des Zimmerkontingents durch Hotelketten
und die restlichen 42% durch Privathoteliers gestellt
wurden. Das höchste Zimmeraufkommen mit insgesamt
5.863 Zimmern entfällt auf das 4-Sterne Segment. Im
Vergleich zu den von uns bereits untersuchten Hotelmärkten, weist Köln den höchsten Zimmeranteil im
1-Sterne Bereich auf.
Anzahl Zimmer Privathotels
*
**
***
527
1.139
3.592
**** ***** Gesamt
1.186
230
6.674
9.224
Anzahl Zimmer Kettenhotels
338
1.017
629
4.677
2.563
Anzahl Zimmer gesamt
865
2.156
4.221
5.863
2.793 15.898
Quellen: Hotelverzeichnis 2011 der KölnTourismus GmbH; Deloitte Analyse
Gemäß unseres Deloitte Rankings stellt Accor ein Viertel
am gesamten Zimmeraufkommen in markengebunden
Hotels (25,4%). Damit ist die Gruppe, analog zu vielen
anderen deutschen Metropolen der Platzhirsch mit dem
größten Anteil an markengebundenen Hotelzimmern.
Die Carlson Rezidor Hotel Group folgt abgeschlagen mit
10,2%, dritt- und viertplatziert sind Marriott (6,5%) und
Dorint (6,2%). Beachtenswert ist, dass zum ersten Mal in
unserem Ranking, Barceló mit einem guten 10. Platz vertreten ist. Mit der Realisierung des geplanten Hauses am
Waidmarkt könnte sich Motel One zukünftig einen Platz
unter den Top 5 sichern.
Hotelgesellschaft
Anteil markengebundener Zimmer
Accor
25,4%
Carlson Rezidor
10,2%
Marriott
6,5%
Dorint
6,2%
Maritim
4,9%
InterContinental
4,7%
NH Hoteles
4,6%
Best Western
3,5%
7
Köln – guter Start ins Jahr trotz niedrigerer
Zimmerpreise
Die STR Global Benchmarkzahlen für das 1. Quartal
2012 zeigen, dass sich der RevPAR in Köln im Vergleich
zum Vorjahr positiv entwickelt hat. Dies ist insbesondere
der gestiegenen Zimmerauslastung zu verdanken.
Einen guten Start ins laufende Jahr lieferte zum wiederholten Mal die jährlich stattfindende internationale Einrichtungsmesse imm cologne. Während die Belegung
des ersten Quartals 2012 im Vergleich zum Vorjahr
um 4,1% gesteigert werden konnte und so der Dommetropole nach Hamburg die höchste Belegungsrate
bescherte, musste bei der Zimmerrate ein Rückgang hingenommen werden. Trotz vergleichsweise bescheidenem RevPar-Wachstum von 1,4% ergibt sich für die
Stadt ein sehr guter Zimmerertrag in Höhe von 72,16 €
und sichert Köln den zweiten Platz auf dem Siegertreppchen in unserem Städtevergleich.
Stadt
Zimmerrate
Zimmerertrag
1. Q 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
1. Q 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
1. Q 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
Köln
66,7%
+4,1%
108,11 €
-2,6%
72,16 €
+1,4%
Berlin
59,8%
+5,2%
88,34 €
-1,9%
52,87 €
+3,2%
Frankfurt
66,2%
+2,0%
125,96 €
-4,2%
83,37 €
-2,3%
Hamburg
67,1%
+4,6%
98,59 €
+3,8%
66,14 €
+8,6%
München
65,4%
-1,5%
106,28 €
-2,4%
69,48 €
-3,9%
Quelle: STR Global
8
Belegung
2012 wird ein weiteres starkes Messejahr und auch das
von der Stadt ausgerufene Chinajahr läßt auf zukünftigen touristischen Erfolg hoffen. Die Stadtväter und
Hoteliers haben das Potenzial des wachsenden Städtetourismus für ihre Metropole erkannt und werben mit
einer Vielzahl an Angeboten, um auch Bewohner aus
dem Umland nach Köln zu locken. Lediglich die Befürchtungen, dass sich Reisende durch die im Oktober 2010
eingeführte Kultursteuerabgabe für bettensteuerfreie
Nachbarstädte entscheiden könnten, hemmen den optimistischen Ausblick der Hoteliers in der Domstadt.
Aussichten – Überschaubares Wachstum
Pipeline Hotelprojekte – Budgetsegment und
Boardinghäuser liegen im Trend
Insgesamt ist der Kölner Hotelmarkt deutlich statischer
als andere deutsche Märkte und wird – gemäß aktueller Planungen – in den nächsten Jahren ein moderates
Kapazitätswachstum erfahren. Die nachfolgende Tabelle
zeigt, dass in naher Zukunft insbesondere Projekte im 2und 3-Sterne Segment realisiert werden.
In 2012 werden vorraussichtlich lediglich die beiden
Hotels am Waidmarkt eröffnen: das Budgethotel Motel
One (370 Zimmer) und das Adagio Aparthotel, welches
mit 115 vollmöblierten Apartments inklusive separater
Küche, eine Position zwischen Hotel und Zweitwohnung
einnimmt. 2013 folgt nach jetzigem Planungsstand ein
drittes Motel One sowie ein Courtyard by Marriott. Mit
dem Boardinghouse am Eigelstein (50 Appartments) soll
2014 ein weiteres, seit Jahren geplantes Projekt realisiert
werden. Es scheint, als ob die Erfolgskonzepte der Budgethotels und Serviced Apartments zukünftig auch den
Projekt
Kölner Hotelmarkt bereichern werden. Ergänzend zu den
genannten Projekten sind auf dem Gelände der zukünftigen Messe City, unweit der Messe Köln und dem Deutzer Feld gelegen, neben Büro- und Dienstleistungsflächen auch Hotelnutzungen vorgesehen. Darüberhinaus
ist im Gerling Quartier laut Bebauungsplan ebenfalls ein
Hotel angedacht.
In der Dommetropole gab es in 2011 analog zur Anzahl
neuer Hotelprojekte nur wenige Hoteltransaktionen.
Bereits vor Fertigstellung waren die beiden Hotelprojekte am Waidmarkt bei den Investoren heiß begehrt.
So erwarb ein Privatinvestor für ca. 20 Mio. € von Fay
Projects das Motel One Köln-Waidmarkt. Das Adagio
Aparthotel Köln-Waidmarkt wurde ebenfalls im Projektstadium für ca. 13,5 Mio. € an die Fondshaus Hamburg
veräußert. Des Weiteren kaufte ein Joint Venture aus
Art-Invest Real Estate und InfraRed European Active Real
Estate Fund von der EH Estate Management GmbH das
NH Köln Mediapark.
Betreiber
Standort
Zimmer
Sterne
Eröffnung
Adagio Aparthotel Köln-Waidmarkt
Accor S.A.
Waidmarkt
115
3
Oktober 2012
Motel One Köln-Waidmarkt
Motel One
GmbH
Tel-Aviv-Straße
370
2
Oktober 2012
Motel On am Mediapark Köln
Motel One
GmbH
Hansaring/
Kümpchenshof/
Maybachstraße
216
2
2013
Marriott
International
Turiner Straße
230
4
2013
Familie Ragge
(Savoy Hotel Köln)
Turiner Straße/
Eigelstein
50
3
2014
Hotelprojekt Courtyard by Marriott
Hotelprojekt Boarding-house
Quellen: Wirtschaftsförderung Köln, Deloitte Analyse
Im nächsten Newsletter werden wir den Stuttgarter
Hotelmarkt beleuchten, der im Oktober 2012 zur Expo
Real erscheint.
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Real Estate & Hospitality –
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Partner
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Manager
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Stand 06/2012