Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland
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Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland
2013 AUSGABE Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Inhaltsverzeichnis Marktentwicklung und Herausforderungen 1 Schwerpunkt unserer Tätigkeit 2 Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland 2 Unsere Beratungsleistungen 2 Hotelbetreiberverträge 3 Transaktionsberatung 3 Prozessführung und Schiedsverfahren 3 Unsere Mandanten 4 Das Team in Deutschland 5 Unser mulitdisziplinäres Team in Deutschland 5 Unser globaler Beratungsansatz 6 Unser Honorarkonzept 8 Unsere Standorte in Deutschland 9 Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 1 Marktentwicklung und Herausforderungen Sehr geehrte Damen und Herren, Wir freuen uns, Ihnen Hogan Lovells und unsere Arbeit in der Hotelbranche mit dieser Broschüre vorstellen zu dürfen. Die Hotelmarktentwicklung in Deutschland weist seit einigen Jahren eine positive Tendenz auf. Die deutsche Hotellerie erwirtschaftet, zum dritten Mal in Folge, eine positive Jahresbilanz von 20,66 Milliarden Euro und die Zahl der Gästeübernachtungen stieg um rund 4 Prozent auf einen neuen Rekordwert von 407,3 Millionen Übernachtungen. Insbesondere die Großstädte Berlin, München, Frankfurt am Main, Hamburg und Düsseldorf verzeichnen stetig zunehmende Übernachtungen. Die mit Abstand führende Stadt ist seit mehreren Jahren Berlin, die im Jahr 2012 einen erneuten Jahresrekord mit 24,9 Millionen Übernachtungen aufstellte, wenngleich der RevPAR – verglichen mit München, Düsseldorf und Hamburg – deutlich abgeschlagen ist. Die Wachstumszahlen im Hotelmarkt korrelieren positiv mit denen des Hotelinvestmentmarktes. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelmarkt stieg im Jahr 2012 um 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund 1,4 Milliarden Euro. Auch im Jahr 2012 standen die Top 5-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) im Fokus der Investoren. Rund 920 Millionen Euro und damit knapp 70 Prozent des Gesamtvolumens, fielen auf diese Top 5-Städte, wobei Berlin der wichtigste Hotelinvestmentstandort mit insgesamt über 500 Millionen Euro und einem Anteil von rund 40 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen in Deutschland ausmachte. Und der Wachstumstrend hält weiter an, welcher insbesondere auch durch den Eintritt ausländischer Investoren in den deutschen Markt beflügelt wird. Für die nächsten Jahre sind allein in diesen Städten mehr als 15.000 Betten projektiert. Diese Tatsachen weisen deutlich auf den nachhaltigen Wachstum und die Attraktivität dieses Marktes hin. Skeptiker sehen hingegen in der Euro-Schuldenkrise und den damit einhergehenden Schwierigkeiten im Bankensektor Anlass für verhaltenere Zukunftsaussichten. Insbesondere die Zurückhaltung der Banken bei Immobilienfinanzierungen spiegelt sich in den zunehmenden Einzeltransaktionen bei abnehmenden Portfoliotransaktionen wider. Darüber hinaus sind es oft die branchenspezifischen Vertragskonstellationen, die die Finanzierungsbereitschaft der durch die Empfehlungen von Basel II und Basel III geprägten Banken verschwinden lässt. In diesem Zusammenhang gilt es also, die Management-, Pacht- und Franchiseverträgen so zu konzipieren, dass Finanzinstitutionen von dem Vorhaben überzeugt werden können. Hinsichtlich dieser exemplarisch gewählten und vielen weiteren Herausforderungen im Hotelmarkt berät Hogan Lovells seit Jahrzehnten sowohl Projektentwickler, Betreiber und Franchisegeber als auch Investoren und Banken. Unser ganzheitlicher, internationaler Beratungsansatz – stellt einen zentralen Wettbewerbsvorteil von Hogan Lovells dar. Sämtliche Angelegenheiten aus Miet- und Pachtverträgen, seien es Verhandlungen oder Streitigkeiten haben wir sowohl auf Betreiberseite wie auch auf Investorenseite vielfach betreut. Internationale Management und Franchise Agreements, Owner's Agreements oder NDA's, Mieter-Dienstbarkeiten oder die Verpfändung von FF&E Reserven gehören bei uns zur alltäglichen Beratungspraxis wie auch Performance-Klauseln, Stand-Aside oder Owner's-Priority-Vereinbarungen. Wir hoffen, Sie mit dieser Broschüre von unserer Expertise zu überzeugen und würden uns über Ihr weiteres Interesse außerordentlich freuen. Gerne stellen wir uns Ihnen auch persönlich vor. Mit freundlichen Grüßen Marc P. Werner Dr. Christian Zerr 2 Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 Schwerpunkt unserer Tätigkeit Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Unsere Beratungsleistungen umfassen u. a.: Seit Jahren zählt Hogan Lovells in Deutschland und international zu den Marktführern im Immobilienbereich. Im Hotelgewerbe sind wir längst als der rechtliche Berater etabliert. Gestaltung und Verhandlung hotelspezifischer Verträge für Investoren, Banken und Betreiber von Hotels und Freizeitanlagen, einschließlich der Beratung betreffend: Die von uns angebotenen Leistungen für Projekte sind so vielfältig und komplex wie die Branche selbst. So können wir eine umfassende und erstklassige Beratung sicherstellen, gleich ob Sie unsere Unterstützung bei Transaktionen, Verhandlung von Betreiberverträgen, Hotelfinanzierungen, bau- und immobilienrechtlichen oder steuerrechtlichen Fragestellungen benötigen. Wir vertreten Bauherren, Investoren und Banken bei der Finanzierung und Entwicklung von Hotel-, Resortund damit verbundenen Projekten, strukturieren und begleiten Käufe und Verkäufe, verhandeln über neue und restrukturieren alte Managementvereinbarungen und operative Vereinbarungen mit großen Hotelgesellschaften und Boutique-Marken. Wir strukturieren und verhandeln Einzel- und Portfoliotransaktionen und sind bei der Gründung von Joint Ventures, Fonds und REITs für Lodging Assets tätig. Wir beraten beim Aufbau von Public Private Partnerships für AirportHotels und ähnliche öffentlich getragene Einrichtungen, begleiten den Aufbau von Finanzierungs- und Entwicklungsstrukturen für Resort-Kasinos und sind ganz allgemein sowohl in Projekten mit traditionellem als auch mit einzigartigem Charakter tätig. Zudem vertreten wir unsere Mandanten auch in allgemeinen geschäftlichen und interdisziplinären Angelegenheiten in allen Facetten der Hotel, Leisure und GamingBranche. Der Erfolg und die Zufriedenheit unserer Mandanten stehen für uns an erster Stelle. Mit unserer anwaltlichen Beratung und der ausgewiesenen IndustrieExpertise unseres Teams wollen wir für Ihr Unternehmen einen echten Mehrwert schaffen. - Projektentwicklungsverträge - Hotelmiet- und -pachtverträge- sowie Franchiseverträge - Hotelmanagementverträge - ständige Weiterentwicklung von sogenannten Hybridverträgen Beratung von Projektentwicklern und Investoren beim - Kauf und Verkauf von Hotels und Freizeitanlagen - Sale-and-Lease-back- oder Sale-and-Manageback-Strukturen, sei es als Einzelobjekt oder im Portfolio Beratung von Darlehensnehmern und Banken bei der Finanzierung dieser Spezialimmobilien Beratung von nationalen und internationalen Betreibern, die wir sowohl bei der Entwicklung von Standardbetreiberverträgen als auch in der täglichen Anwendung der Verträge begleiten Aufbau von Joint Ventures für Eigentümer von Hotels und Freizeitanlagen Prozessführung und Schiedsverfahren sowie die Übernahme von Schiedsrichterfunktionen bei hotelspezifischen Verträgen Restrukturierungsberatung bei Eigentümer- oder Betreiberinsolvenzen Hotel REITs Steuern und allgemeine Unternehmensstrategien Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 3 Hotelbetreiberverträge Transaktionsberatung Wir beraten bei der Verhandlung aller Arten von Hotelbetreiberverträgen für nationale und internationale Hotelketten, bewerten Risiken aus diesen Verträgen im Rahmen von Transaktionen oder Finanzierungen, entwickeln neue Vertragsmodelle unter Berücksichtigung aktueller Marktverhältnisse (Hybridverträge) sowie Vertragsklauseln (Owner's Priority, CAP- und PerformanceKlauseln), um die Risikoverteilung sachgerecht zu regeln. Wir beraten beim Kauf und Verkauf von Einzelimmobilien und Immobilienportfolien, sei es in Form eines Asset Deals oder als Share Deal. Wir verstehen die Interessen der Hotelketten, ihre Hotelmarke zu schützen und den Hotelstandort zu sichern; gleichzeitig kennen wir das Anliegen von Investoren, den Investitionsumfang zu kontrollieren und die Hotelimmobilie ohne Beschränkungen veräußern zu dürfen. Wir bringen die gegensätzlichen Interessen unter anderem bei Regelungen zu Prohibited Persons, Mietdienstbarkeiten oder Non Disturbance/Owner's Agreements sowie Renovierungsklauseln zu einem sachgerechten Ausgleich. Wir verstehen das Anliegen von Design- und Lifestyle-Hotels, eine individuelle Einrichtung und Ausstattung der Hotels sicherzustellen, genauso wie wir die für einen Hotelinvestor erforderliche Drittverwendungsfähigkeit der Hotelimmobilie kennen und entwickeln variable Lösungen für die Ausstattung mit FF&E. Ferner unterstützen wir bei Sale-and-Lease-backTransaktionen und stellen das rechtliche Datenraummanagement einschließlich Q&A-Prozess sowie das rechtliche Transaktionsmanagement sicher. Alle anfallenden gesellschaftsrechtlichen, steuerrechtlichen und regulatorischen Gestaltungen einschließlich Strukturierung der Erwerbsvehikel werden von uns verantwortet. Prozessführung und Schiedsverfahren Wir beraten bei der Risikobewertung und gegebenenfalls der Anspruchsdurchsetzung streitiger Auseinandersetzungen in pachtvertraglichen Angelegenheiten (z. B. Minderungen, Kündigungen sowie Meinungsverschiedenheiten über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen), in franchisevertraglichen Rechtsfragen (z. B. wegen Durchsetzung von Brand Standards) sowie in managementvertraglichen Streitigkeiten. Im Vordergrund unserer Beratung steht dabei stets die Prozessvermeidung im Interesse an einer gütlichen Einigung. Wir führen Rechtsstreitigkeiten im Nachgang zu Hoteltransaktionen oder zu gescheiterten Kooperationen und Joint-Venture-Vereinbarungen. Wir treten als Schiedsrichter zur Beilegung von Streitigkeiten auf. 4 Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 Unsere Mandanten Banken Unternehmen, die wir in Deutschland in der Vergangenheit u. a. beraten haben oder beraten: Bank of Scotland Hotelbetreiber 25hours Hotel Company GmbH DG HYP - Deutsche GenossenschaftsHypothekenbank AG Accor Hotels Eurohypo AG Arabella Hospitality SE WestImmo Westdeutsche ImmobilienBank AG Bierwirth & Kluth Hotel Management Service GmbH u. v. a. m Dorint Hotels & Resorts HMG Hotel Management & Servicegesellschaft mbH & Co. KG InterCityHotel GmbH Kempinski AG Maritim Hotelgesellschaft mbH Millennium & Copthorne Hotels Mövenpick Hotels AG Steigenberger Hotels AG Wyndham Hotel Group u. v. a. m Investoren und Entwickler Afiaa Holding AG Commerz Real AG ING Real Estate IVG Immobilien AG Kreissparkasse Euskirchen Lange & Lührmann Moor Park Real Estate Nürnberger Versicherung RAG Immobilien Reiß & Co. Real Estate München GmbH Saremo Properties SITQ Ivanhoé Cambridge Union Investment u. v. a. m Bayerische Landesbank Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 5 Das Team in Deutschland Unser multidisziplinäres Team in Deutschland Unsere Rechtsanwälte aus den verschiedenen Praxisgruppen bilden ein multidisziplinäres Team, das eine Vielzahl an relevanten Erfahrungen einbringt, um unseren Mandanten bei der Bewertung von Geschäfts-, Finanzierungs-, Steuer-, Wettbewerbs- und Betriebsstrategien zu beraten. Unsere Rechtsanwälte setzen sich für Ihre Fragen und Herausforderungen ein und helfen Ihnen, diese erfolgreich zu lösen. Zusätzlich zu unseren Erfahrungen mit Private-Equity-Bildungen für Sponsoren und Investoren in Hotelimmobilien verfügt Hogan Lovells über eine anerkannte Rechtspraxis in den Bereichen Immobilienwertpapiere und Capital Markets, einschließlich REITs und Public and Private Offerings von Wertpapieren als Beteiligungen an Hotels, Resorts und damit verbundenen Vermögenswerten. 6 Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 Unser globaler Beratungsansatz In den vergangenen Jahren war unser Hotelteam bei Hoteltransaktionen in mehr als 30 US-Staaten, Großbritannien, Frankreich, Italien, Spanien, Deutschland, der Schweiz, Polen, der Tschechischen Republik, Russland, China, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Ägypten, Kenia, Südafrika, Mexiko, Costa Rica, Chile und zwei Dutzend anderen Ländern tätig. Unser internationales Netzwerk der Hotels, Leisure und Gaming-Branchengruppe kennen die Schlüsselthemen, die mit einem Hotel- oder Resort-Projekt verbunden sein können. Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 Marc P. Werner, LL.M. (Miami) Office Managing Partner, Frankfurt Leiter Hotel-Branchengruppe Deutschland T +49 69) 962 36 252 [email protected] Marc P. Werner ist seit 2011 Managing Partner von Hogan Lovells am Standort Frankfurt am Main und Leiter des Hotel-Teams in Deutschland. Von 2009 bis 2011 war er Leiter der Praxisgruppe Real Estate Deutschland. Er ist seit 1996 als Rechtsanwalt zugelassen und seit 2002 Partner am Frankfurter Standort. Als Experte für Gesellschaftsrecht und Grundstückstransaktionen berät er laufend nationale und internationale Investoren bei Investmentprojekten im Immobilienbereich, insbesondere im Hinblick auf Spezialimmobilien wie Hotels und Restaurants, Urban Entertainment Centers, Datacentern und Logistikimmobilien. Er ist sowohl in der Prozessführung als auch als Schiedsrichter in immobilienrechtlichen Streitigkeiten tätig. Marc P. Werner ist Mitglied der Deutsch-Amerikanischen Juristen-Vereinigung, der Deutsch-Niederländischen Rechtsanwaltsvereinigung und CoreNet Global. Er hält ständig Seminare und Vorträge im gewerblichen Mietrecht und über Hotelbetreiberverträge (Heuer, IREBS und Euroforum). Gegenwärtig arbeitet Marc P. Werner an einem Praktiker-Handbuch über Hotelbetreiberverträge und organisiert Branchentreffen, wie z. B. den Hogan Lovells Hotel Day. Die Marktmeinung über Marc P. Werner (Auswahl): "Marc Werner does not represent Marriott but has been representing our negotiating partners in numerous projects. The fact that most of these project negotiatings were concluded successfully was in no small way due to Marc Werner's understanding and transportation of the relevant issues, his in-depth knowledge of the industry, his creativity in structuring solutions, his focus on the essential aspects of the deal and his broad experience." – Markus Lehnert, Vice President International Hotel Development, Marriott International Inc. "Interviewees commend the 'young and ambitious' Marc Werner for his excellent understanding of the hotel sector." – Chambers Europe 2013 "(…) Marc Werner, managing partner of the Frankfurt office and a 'true specialist' in the field of real estate. (…) In addition, he is 'frequently' engaged as a litigator or arbitrator in real estate disputes." – Who is Who Legal Germany 2013 7 Dr. Christian Zerr Counsel, München Prozessführung und Schiedsverfahren, Immobilienwirtschaftsrecht T +49 89 290 12 215 [email protected] Dr. Christian Zerr war General Counsel der Arabella Hospitality Group und verantwortete die rechtlichen Angelegenheiten der ArabellaStarwood Hotels & Resorts. In dieser Funktion war er beratend für Hoteleigentümer, Hotelbetreiber, Franchisenehmer und Franchisegeber tätig. Seit November 2011 ist Christian Zerr wieder im Münchner Büro von Hogan Lovells, wo er vor seiner Zeit bei ArabellaStarwood bereits 6 Jahre tätig war. Christian Zerr verfügt über spezifische Kenntnisse in der Hotelbranche und begleitet Mandanten bei Verhandlungen über Hotelbetreiberverträge (Management-, Franchise- und Pachtverträge), hotelbezogenen Transaktionen, in operativen Fragestellungen und dem Immobilienwirtschaftsrecht. Durch seine langjährige Tätigkeit als Hoteljurist deckt Christian Zerr ein sehr breit gefächertes Beratungsspektrum ab, entwickelt ein besonderes Verständnis für unternehmensinterne Prozessabläufe und gewährleistet damit eine mandantengerechte an den wirtschaftlichen Zielen des Mandanten ausgerichtete Beratung. Er studierte Rechtswissenschaften in München und Paris und arbeitete zeitweise in Hogan Lovells' New Yorker Büro. Die Marktmeinung über Dr. Christian Zerr: "25hours Hotel Company wird von Christian Zerr bei Hotelentwicklungsprojekten, immobilienrechtlichen und operativen Fragestellungen beraten. Ihn zeichnet sein unternehmerisches Denken sowie seine pragmatische und lösungsorientierte Beratung und Verhandlungsführung aus." – Christoph Hoffmann, CEO/Partner, 25hours Hotel Company 8 Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 Unser Honorarkonzept Bei der Fixierung des Honorars orientieren wir uns an dem erwarteten Arbeitsanfall, der Komplexität des Mandats und den Bedürfnissen des Mandanten. Uns ist bewusst, dass Sie die Kosten unserer Beratungsleistung unter Kontrolle behalten möchten und deshalb ist es für uns selbstverständlich, regelmäßig die entstandenen Kosten zu kontrollieren und zu prüfen, ob sie zu den erbrachten Beratungsleistungen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Dazu gehört auch eine kritische Abwägung der von uns erbrachten Beratungsleistungen mit dem für unseren Mandanten erzielten Erfolg. Um Ihren Wünschen entgegenzukommen, sind wir gerne bereit, ein besonderes Honorarkonzept zu vereinbaren, das Ihren Interessen entspricht. Grundsätzlich bevorzugen wir feste Vergütungssätze, die für beide Seiten Planungssicherheit bedeuten, also fest vereinbarte Pauschalen ("fixed fees") statt festen Obergrenzen. Gerne sind wir auch bereit, nach Stunden abzurechnen in Kombination mit festen Obergrenzen; dabei werden wir Sie in regelmäßigen Abständen (z. B. 14-tägig) über den aktuellen Stand der aufgelaufenen Kosten informieren. So haben Sie jederzeit die volle Kontrolle über unsere Kosten. Die Stundensätze würden wir nochmals gesondert mit Ihnen besprechen. Sollten sich die Grundlagen der vorgenannten Pauschalen oder festen Obergrenzen verändern, weil z. B. der Umfang der Due Diligence sich verändert oder die Transaktion länger dauert als erwartet, so können wir schon im Voraus bei Angebotsangabe nach Art des Baukastensystems Pauschalen oder Obergrenzen für diese Eventualitäten benennen, um eine noch größere Kostensicherheit herbeizuführen. Wir gehen davon aus, dass bei völlig unvorhergesehenen Umständen, die zu einer erheblichen Überschreitung des Aufwands führen, wir mit ihnen eine gemeinsame interessengerechte Lösung finden werden. "Wir bauen unser Beratungsgeschäft auf langfristigen Beziehungen auf und nicht auf 'one-off'-Transaktionen. Daher glauben wir, dass auch die Honorierung auf eine langfristige Beziehung zwischen Mandant und Rechtsberater ausgerichtet sein muss. Für uns ist daher wichtig: Planungssicherheit der Kosten für den Mandanten, Angemessenheit des Honorars, Offene Kommunikation über Mehraufwand und Diskontierung für abgebrochene Transaktionen, und Kaufmännische Fairness. Dafür stehe ich persönlich ein." Marc P. Werner, Office Managing Partner Frankfurt Die Hotel-Branchengruppe in Deutschland Ausgabe 2013 Unsere Standorte in Deutschland Düsseldorf Hogan Lovells International LLP Kennedydamm 24 40476 Düsseldorf T +49 211 13 68 0 Frankfurt am Main Hogan Lovells International LLP Untermainanlage 1 60329 Frankfurt am Main T +49 69 962 36 0 Hamburg Hogan Lovells International LLP Alstertor 21 20095 Hamburg T +49 40 419 93 0 München Hogan Lovells International LLP Karl-Scharnagl-Ring 5 80539 München T +49 89 290 12 0 9 www.hoganlovells.com Hogan Lovells hat Büros in: Alicante Amsterdam Baltimore Brüssel Budapest* Caracas Colorado Springs Denver Dschidda* Dubai Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Hanoi Ho Chi Minh Stadt Hongkong Houston Jakarta* London Los Angeles Luxemburg Madrid Mailand Miami Moskau München New York Northern Virginia Paris Peking Philadelphia Prag Riad* Rio de Janeiro Rom San Francisco Schanghai Silicon Valley Singapur Tokio Ulaanbaatar Warschau Washington DC Zagreb* "Hogan Lovells" oder die "Sozietät" ist eine internationale Anwaltssozietät, zu der Hogan Lovells International LLP und Hogan Lovells US LLP und ihnen nahestehende Gesellschaften gehören. Die Bezeichnung "Partner" beschreibt einen Partner oder ein Mitglied von Hogan Lovells International LLP, Hogan Lovells US LLP oder einer der ihnen nahestehenden Gesellschaften oder einen Mitarbeiter oder Berater mit entsprechender Stellung. Einzelne Personen, die als Partner bezeichnet werden, aber nicht Mitglieder von Hogan Lovells International LLP sind, verfügen nicht über eine Qualifikation, die der von Mitgliedern entspricht. Weitere Informationen über Hogan Lovells, die Partner und deren Qualifikationen, finden Sie unter www.hoganlovells.com. Sofern Fallstudien dargestellt sind, garantieren die dort erzielten Ergebnisse nicht einen ähnlichen Ausgang für andere Mandanten. Anwaltswerbung. ©Hogan Lovells 2013. Alle Rechte vorbehalten.FRALIB#655368 *Kooperationsbüros