Im zweiten Leben Appartementhaus

FRANKFURTER ALLGEMEINE SONNTAGSZEITUNG
3. APRIL 2011, NR. 13
SEITE V 11
Immobilien
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Erst Wohnhaus, dann Bürogebäude, nun wieder Wohnhaus „Westendrondell“: Dieser Altbau in Frankfurt brachte schon einen zweiten Eingang mit – was die Erschließung des neuen erleichterte.
Fotos Bastian Architekten, Birgit Ochs
Im zweiten Leben Appartementhaus
VO N B I R G I T O C H S
Die Idee ist so naheliegend wie einfach: Warum nicht all die leerstehenden und veralteten Gewerbeimmobilien, die keine Mieter mehr
finden, in Wohnhäuser verwandeln? Schließlich gibt es in den
Großstädten Millionen Quadratmeter freie Bürofläche, während
gleichzeitig Alteingesessene wie Zuzügler dringend nach Wohnungen
suchen.
Vor allem Frankfurt gilt auf diesem Feld als Vorreiter. Gerade hat
das Stadtplanungsamt zwei größere
Projekte vorgestellt. Andere sind
mitten im Umbau, manche schon
abgeschlossen wie das „Westendrondell“, das einst als Wohnhaus gebaut, dann als Büroimmobilie genutzt wurde und nun zu 14 Eigentumswohnungen umgebaut wurde.
Prominentestes Beispiel in der
Stadt ist ein ehemaliges Hochhaus
in der Bürostadt Niederrad, das
seit dem vergangenen Jahr als
Wohnturm dient.
Im feinen Holzhausenviertel
läuft derweil die Verwandlung einer alten Büroimmobilie auf Hochtouren. Die DIH aus Heidelberg
baut den ehemaligen Sitz der Rentenanstalt zum Wohnhaus um, das
zudem Platz für zwei Büros bietet.
Im Inneren der 21 Etagen- und Maisonettewohnungen werkeln die Arbeiter – hier wird der Estrich gegossen, dort prüfen Elektriker die
Stromleitungen. Kaum etwas erinnert mehr daran, dass einst Versicherungskaufleute Ansprüche prüften und Rollwagen mit Karteikarten durch die Gänge schoben.
Auf den insgesamt 4400 Quadratmetern sind schon die Grundrisse
für großzügige Wohnlandschaften
zu erkennen. In der oberen Etage
bauen die Arbeiter zwei Penthäuser
mit je um die 400 Quadratmeter
Wohnfläche aus. Auf dem Dach,
das bis vor kurzem allein den Vö-
Wandel im Westend: Verdichtung in
etablierten Lagen
Foto Florian Manz
geln gehörte, werden bald die neuen Eigentümer auf ihren Terrassen
sitzen und auf die Skyline blicken.
Das Heidelberger Unternehmen
ließ das Gebäude komplett entkernen. So entsteht im Altbau ein Neubau. Hier und da erinnert noch ein
frei stehender Betonpfeiler daran,
dass das Haus aus den Fünfzigern
Morgen: Wohnanlage im Holzhausenviertel
Visualisierung/Foto DIH
Gestern: Der ehemalige Sitz der Rentenanstalt (Eckgebäude Mitte)
stammt. Auch der alte Aufzugschacht ist noch da. Er muss aus
Rücksicht auf die Statik bleiben.
Vor sieben Wochen hat die DIH
die Gewerke auf die Baustelle geschickt; Ende Juni soll das ganze
Haus fertig sein. „Das geht Schlag
auf Schlag, wenn man nicht wie bei
einem echten Neubau mit dem Aushub für die Tiefgarage anfängt“, erzählt Thomas Esslinger aus der Geschäftsführung. Bisher hat die DIH
ausschließlich neu gebaut. An das
Projekt im Holzhausenviertel wagte sich der Bauträger, weil er eine
besondere innerstädtische Lage
suchte – und die Nachfrage an diesem Standort sehr groß ist.
Nun schwärmt Esslinger von
den Chancen, die eine solche Verwandlung bietet. Nicht nur, dass
der zeitliche und finanzielle Aufwand für den Bau von Tiefgarage
und Rohbau entfällt. Zudem profitiert das Unternehmen davon, dass
es die fünf Geschosse der alten Gewerbeimmobilie nutzen kann. Bei
Abriss und Neubau hätte das Bauamt nur – wie in der Nachbarschaft
üblich – drei Etagen bewilligt. Zudem verfügt das etwa 60 Jahre alte
Haus mit seinen 3 bis 3,80 Meter
hohen Decken über ungewöhnlich
luftige Räume. „So würde man nie
mehr neu bauen“, sagt der DIHChef.
Bei all den Vorteilen erscheint
der Umbau von Büro- in Wohnhäusern nicht als Hexenwerk. In den
Niederungen des Alltags sind die
Dinge dann wie üblich aber etwas
komplizierter, weshalb der Umbau
im großen Stil ausbleibt. „Da ist
noch viel Überzeugungsarbeit zu
leisten“, resümiert Carsten Venus
von Blauraum Architekten in Hamburg (siehe Interview Seite V 13).
Er war an einem Forschungsprojekt des Bundes zum Thema „Redevelopment“ beteiligt und daher in
ganz Deutschland unterwegs, hat
in die Jahre gekommene Verwaltungsgebäude und Bürohäuser begutachtet und durchgerechnet, ob
sich eine Umnutzung lohnen würde – und wenn ja, mit welchem
Konzept. Zudem lieferte Blauraum
die Planung, die zur Metamorphose einiger Hamburger Gewerbebauten zu Wohnhäusern führte.
Venus’ Erkenntnis: An Potential
fehlt es nicht. Vor allem Büround Verwaltungsgebäude aus der
wirtschaftlichen Blütezeit der
Bundesrepublik – wie eben der
Sitz der einstigen Rentenanstalt in
Frankfurt – gelten als heiße Umnutzungskandidaten. Auf dem
Markt für Büroimmobilien haben
sie so gut wie keine Chance mehr.
Doch nach einem Redevelopment
erwartet sie ein zweites Leben als
Appartementhaus.
Dass es an der Umsetzung hapert, hat verschiedene Ursachen –
zum Beispiel die Kosten. Wer eine
Büroimmobilie in ein Wohnhaus
umwandeln will, muss nach Ansicht des Frankfurter Bauaufsichts-
leiters Michael Kummer über eine
ausreichende Kapitaldecke verfügen. Denn selbst für Neubauten in
guten Lagen müsse man mit längeren Vermarktungszeiten rechnen.
„Mietwohnungen kann aus meiner
Sicht nur bauen, wer einen institutionellen Investor im Rücken hat.“
Zudem ist die Umwandlung aufwendig. Dem Vorteil, schon über
einen Rohbau zu verfügen, steht
der Nachteil der aufwendigen Erschließung bei größeren Häusern
gegenüber. Wozu das führt, zeigt
ein Blick auf die verwirklichten Re-
development-Beispiele. Meist entscheiden sich Bauherren wie die
Heidelberger DIH dafür, in solchen Häusern große Wohnungen
zu planen. Denn kleinere Einheiten bedeuten mehr Eingänge,
mehr Küchen, mehr Bäder. Entsprechend aufwendig und kostspielig ist der Bau. So entstehen meist
teure Wohnungen. Bei Quadratmeterpreisen von mindestens 4000
Euro klettert der Kaufpreis schnell
auf 700 000 Euro und mehr.
Schließlich sind die Hürden des
Baurechts hoch. An etablierten Bü-
rostandorten genehmigen die Städte eine Umwandlung selten. Stimmen sie zu, rangeln Bauherr und
Bauamt oft um Fragen zur Ausführung. Zwar suchen viele Städte
nach Möglichkeiten, Wohnraum
zu schaffen. Ein Freibrief für willige Investoren ist das aber nicht. So
musste vor wenigen Wochen der
Frankfurter Immobilienentwickler
Ardi Goldman einräumen, dass
die von ihm Ende vergangenen
Jahres mit viel Tamtam präsentierte Umwandlung eines Bürohauses
in der Innenstadt zum Wohn- und
Geschäftshaus nicht wie geplant
läuft. Und das gleich aus mehreren Gründen: Zum einen erwies
sich der Entwurf von Architekt
Christoph Mäckler offenbar als zu
teuer. Mäckler hatte quasi nach
dem Tetris-Prinzip für das Innere
der ehemaligen Diamantenbörse
verschiedene Grundrisse für die
geplanten 82 Wohnungen entworfen; zum anderen ließ Goldmans
opulente Werbekampagne die Bauaufsicht kalt.
Visualisierung und Gebäude-Architektur: Eike Becker_Architekten
Wenn alles passt, lassen
sich Büroimmobilien
durchaus in Wohnhäuser verwandeln.
Günstiger Wohnraum
entsteht dabei nicht.
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Fortsetzung auf Seite V 13
IMMOBILIEN V13
FRANKFURTER ALLGEMEINE SONNTAGSZEITUNG, 3. APRIL 2011, NR. 13
Beispiel Hamburg (links):
In der Bogenallee plante
Blauraum Eigentumswohnungen
in einem Bürohaus.
RECHTECK
Beispiel Frankfurt (rechts):
Nach Plänen des Architekten
Stefan Forster hat sich ein
Hochhaus in einen
Wohnturmverwandelt.
Überbau
Fotos Blauraum, Helmut Fricke, Jens Gyarmaty
„Entscheidend ist die Rentabilität“
Fortsetzung von V 11
Umbau
Die Pläne überzeugten nicht. Das
Bauamt versagte die Genehmigung. Für den Bauherrn heißt das:
zurück auf Los. Mittlerweile hat er
ein anderes Architekturbüro beauftragt, den Mäckler-Entwurf zu
überarbeiten. Statt 82 sollen 150
Wohneinheiten entstehen.
„Solche Vorhaben brauchen
Zeit“, sagt DIH-Chef Esslinger.
Gut ein Jahr haben die Heidelberger auf die Zustimmung der Behörde gewartet – doppelt so lange wie
sonst. Hart habe man mit dem Bauamt gerungen: um die Größe der
Balkone zum Beispiel und eine
Dachaufstockung. Nicht alle Wünsche konnte der Bauträger durchsetzen. Auch wenn die Stadt ein Vorhaben besonders lobe, bedeute dies
nicht die automatische Zustimmung des Bauamtes, erzählt ein
Marktteilnehmer.
Immerhin: In Frankfurt tragen
Redevelopment-Vorhaben maßgeblich mit zum Neubau bei. Im vergangenen Jahr sind auf diese Weise
590 Wohnungen entstanden. Das
klingt wenig, wenn man an die 2
Millionen Quadratmeter Büroleerstand in der Stadt denkt. Im Verhältnis zu den 2700 neuen Wohnungen, die 2010 insgesamt auf den
Markt gekommen sind, haben sie
aber durchaus Gewicht.
Carsten Venus über Chancen und Hürden beim Wandel von alten Bürobauten in Wohnhäuser
Herr Venus, bei Blauraum Architekten in Hamburg wird viel darüber nachgesonnen, aus veralteten Büros Wohnungen zu machen. Wie sieht es in der Realität
aus?
Grundsätzlich hat die Stadt ein
großes Interesse am Thema Redevelopment, an einer Neuentwicklung des Bestands vor allem in
Wohnraum. Man kann ja jede Woche in der Zeitung lesen, dass
Hamburg händeringend versucht,
die Zahlen im Wohnungsneubau
zu steigern. 6000 sollen es jährlich
sein, gebaut werden nur um die
3000. Die Nachfrage wird nur zu
20 bis 30 Prozent gedeckt. Umnutzung ist daher ein Thema. Die
Stadt zahlt sogar Zuschüsse. Nur,
tatsächlich lässt sich die Zahl der
realisierten Projekte bisher an einer Hand abzählen.
Der Zuschuss zieht also nicht?
Wer schon mit dem Gedanken
spielt, für den ist die Förderung
ein willkommenes Mitnahmegeschenk, aber keinesfalls der auslösende Faktor. Denn – das muss
man ganz klar sagen – der Zuschuss wiegt auf keinen Fall die
Mehrwertsteuer von 20 Prozent
auf, die beim Verkauf der zu Eigen-
tumswohnungen umgewandelten
Gewerbeimmobilie fällig wird.
Das heißt, Immobilienbesitzer lassen ein Gebäude im Zweifelsfall
lieber leer stehen?
Ja, wenn ihnen ein Redevelopment
nicht rentabel erscheint. Auf einem Büromarkt mit großer Nachfrage und hohen Mieten spekulieren viele darauf, doch noch Mieter
zu finden. Wenn aber das Gefälle
zwischen Gewerbemieten und Preisen am Wohnungsmarkt schwindet, wie das ja in Städten wie Hamburg, Frankfurt oder München der
Fall ist, dann fängt die Umwandlung an, für die Eigentümer interessant zu werden. Die Wirtschaftlichkeit ist nicht der einzige, aber
der entscheidende Punkt.
Wie lässt sich das bei einem Umbau kalkulieren?
Das ist nicht ganz einfach, vor allem für Laien. Viele Eigentümer
sind ja einzelne Private oder Erbengemeinschaften. Sie haben bei
dem Thema ohnehin Berührungsängste. Es gibt eine Reihe von Faktoren, die entscheiden, ob eine
Umwandlung lohnt – und möglich
ist. Es muss übrigens auch nicht
unbedingt eine Eigentumsanlage
sein. Für jede Immobilie muss
man eine individuelle Lösung suchen: Hotel, Studentenwohnheim,
Wohnhaus. Unser Büro hat dafür
ein Programm entwickelt, mit dessen Hilfe man zu einer ersten realistischen, das heißt immobilienökonomischen
Einschätzung
kommt.
Welche baulichen und architektonischen Voraussetzungen muss ein
Gebäude mitbringen, damit ein
Wandel möglich wird?
Carsten Venus
gehört zur
Geschäftsführung
des Architekturbüros Blauraum in
Hamburg.
Foto privat
Grundsätzlich gut eignet sich jener
Bürobau, der von Mitte der sechziger Jahre an in großem Umfang
entstand. Das ist quasi ein Klassiker: ein Stahlskelettbau, oft mit
Tiefgarage. Der lässt sich gut entkernen; beim Massivbau ist das
schon schwieriger. Zudem ist dieser Typus meist 12 bis 13 Meter tief
und 40 Meter lang. Das sind die
perfekten Maße, um zwei Treppenhäuser anzulegen, über die die
Wohnungen erschlossen werden.
Bürohäuser stehen ja nicht unbedingt in etablierten Wohngebieten. Welche Rolle spielt die Lage?
Daran kann die Umwandlung
ebenfalls scheitern, da die Lage für
die spätere Vermarktung ja entscheidend ist. Wenn sich eine Immobilie wiederum im Kerngebiet
befindet, steht die Stadt einer Umnutzung womöglich ablehnend gegenüber. Das ist zum Beispiel in
München der Fall. Dort haben wir
im Rahmen eines Bundesforschungsprojekts zum Thema Redevelopment einen Umnutzungsvorschlag für ein Bürohaus gemacht.
Im Gespräch mit der Stadt wurde
allerdings klar, dass es gar nicht gewollt war, weniger Bürofläche in
der Innenstadt zu haben. Anderswo dagegen will die Kommune
vielleicht einen von hohem Leerstand geprägten Bürostandort als
Wohngebiet erschließen – wie in
Frankfurt-Niederrad.
Investoren klagen aber auch über
baurechtliche Hürden, wenn sie
eine Immobilie umnutzen wollen.
Ohne Flexibilität bei den Bauämtern geht es nicht. Das ist wichti-
ger als finanzielle Unterstützung.
Wer sich an ein solches Vorhaben
macht, der wird in der Regel versuchen, die Nutzfläche zu erhöhen,
damit sich der Aufwand lohnt.
Das ist zum Beispiel durch Anbauten, Dachaus- oder -aufbau oder
das Erstellen von Staffelgeschossen möglich. Die zuständige Behörde muss dem Investor entgegenkommen. Das ist der Hebel –
nicht Zuschüsse, sondern der Genehmigungswille.
Alles in allem ist der Aufwand
aber doch hoch. Warum nicht lieber neu bauen?
Das ist immer eine Einzelfallentscheidung. Wenn alle positiven
Faktoren
zusammenkommen,
spart eine Umnutzung Geld und
Bauzeit. Hinzu kommt, dass die
Weiternutzung von Bausubstanz
Ressourcen schont. Beton und
Stahl werden mit der Zeit nicht
schlecht. Außerdem hat sich zum
Beispiel Hamburg große Ziele in
Bezug auf den Kohlendioxidausstoß gesetzt. Das geht nur, wenn
wir den Bestand ertüchtigen. Wir
können im Neubau nur noch Passivhäuser bauen und werden doch
das Ziel verfehlen, denn die Masse
des Bestands sind Altbauten.
Das Gespräch führte Birgit Ochs.
Hat ein Nachbar einen Teil des angrenzenden Grundstücks unrechtmäßig und unentschuldigt überbaut, hängt der Herausgabeanspruch des Eigentümers nicht von
der Durchsetzbarkeit seines Anspruchs auf Beseitigung des Überbaus ab. Dies stellt der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner aktuellen Entscheidung klar. Ein Eigentümer hat nach dem Erwerb seines
Grundstücks festgestellt, dass der
Nachbar schon vor 28 Jahren eine
Teilfläche des Grundstücks überbaut hatte. Er erhob Klage auf Beseitigung und Herausgabe der Fläche, hilfsweise auf Zahlung einer
Überbaurente. Der beklagte Nachbar erhob die Einrede der Verjährung. Der BGH entschied, dass
der Beseitigungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren verjährt sei,
hinsichtlich des Herausgabeanspruchs jedoch die 30-jährige Verjährungsfrist gelte. Dementsprechend muss der Nachbar seinen Besitz an dem Überbau aufgeben und
diesen dem Eigentümer überlassen. Dabei könne der Nachbar von
seinem Wegnahmerecht an der
Überbauung Gebrauch machen,
zum Abriss verpflichtet sei er jedoch nicht. Wenn der Eigentümer
den überbauten Teil des Grundstücks anders nutzen will und der
Nachbar sein Wegnahmerecht
nicht ausübt, müsse der Eigentümer den auf seinem Grundstück
befindlichen Teil des Gebäudes
selbst abreißen, BGH, Urteil vom
28.01.2011 – V ZR 147/10.
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