Funk-BBT News

Funk-BBT News
A u s g ab e
3 / 2 0 1 3
Immobilienwirtschaft
 Versicherungswirtschaft
in dieser ausgabe u. a.:
 Überschwemmungsschäden
 Funk Office Police
Seydyard Zehlendorfmen
 Wohnungsmarkt Berlin:
Kann Wohnungsneubau sozial nachhaltig sein?
 Branchen-News
InhalT:
 Überschwemmungsschäden
Seite 2
Funk Office Police
Seite 4
 Räum- und Streupflicht
Seite 6
Seydyard Zehlendorf
Seite 7
 Wohnungsmarkt Berlin:
Kann Wohnungsneubau sozial nachhaltig sein?
Seite 9
 avestrategy® - Anwenderforum 2013
Seite 14
 Aktuell
Seite 16
Funk-BBT News
A u s g ab e
3 / 2 0 1 3
Impressum
Herausgeber:
v. i. S. d. P.: Titelfoto:
Funk-BBT GmbH
Christine Seiler
Lydia Herrmann, BBT GmbH
Versicherungsmakler für die Wohnungswirtschaft
Hartmut Heidenreich
Budapester Str. 31
Budapester Str. 31
10787 Berlin
10787 Berlin
fon +49 30 250092-0
Copyright 2013
 Editorial  Versicherungswirtschaf t  Immobilienwirtschaf t  Branchen-News
Liebe Leserinnen
und liebe Leser...
dass das Wetter Kapriolen schlägt und der Klimawandel globale Auswirkungen
hat, die wir auch in Deutschland zu spüren bekommen, liest und hört man nahezu täglich. Dennoch hat es uns alle getroffen, dass ein Jahrhunderthochwasser
wie 2002 sich so schnell und dramatisch wiederholen würde. Vor allem für die
betroffenen Familien eine Katastrophe und wir hoffen, dass möglichst viele
schon bald dieses Ereignis werden überwunden haben.
Anscheinend einem ungeschriebenen Gesetz der Serie folgend, haben sich dem
Hochwasser dann Sturm, Unwetter und Hagel hintereinander angeschlossen.
[email protected]
Es zeigt wieder, wie wichtig eine Elementarschaden-Deckung ist. Aber auch für
die Assekuranz und alle, die mit der Beseitigung der Schäden – gleich an welcher Stelle des Prozesses –
beteiligt waren, war dies eine große Herausforderung.
Da die nächste Jahreszeiten typische Klimaveränderung – nämlich der Winter – vor der Tür steht, berichten
wir auch kurz zu einem aktuellen Urteil des Verwaltungsgerichtes Berlin zur Streu- und Räumpflicht.
Ein weiterer Schwerpunkt in dieser Ausgabe ist der notwendige und allseits geforderte Neubau. Die BBT berichtet über den Senatoren-Besuch ihres aktuellen Bauvorhabens im Süden Berlins, dem Seydyard Zehlendorf,
und stellt in einem Praxisbericht am Beispiel der WBG Treptow-Nord die Vorgehensweise dar, wie ein Neubaugebiet sozial ausgewogen und zielgruppengerecht entwickelt werden kann. Lesen Sie zudem zu den fortlaufenden Deckungsverbesserungen in unseren Spezialprodukten für die Immobilienwirtschaft, hier der Funk Office
Police, und einen Bericht vom erfolgreichen avestrategy ® Anwenderforum in Berlin.
Wir alle wünschen Ihnen, dass Sie in diesem Herbst von weiteren Wetterüberraschungen verschont bleiben
und eine ruhiger werdende Vorweihnachtszeit haben, die mit harmonischen und zufriedenen Feiertagen und
einem schwungvollen Rutsch ins neue Jahr übergeht.
Herzlichst,
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 1
Überschwemmungsschäden
Ein wieder aktuelles Thema
Starkregen kann jeden treffen
Am 26. Juli 2008 schwitzen die Dortmunder bei hochsommerlichen Temperaturen. Wenige Stunden später stehen Autos und
Keller unter Wasser, auch die Kanalisation kann den heftigen
Regenfällen nicht standhalten. Was bleibt, ist ein Sachschaden in
Millionenhöhe. Auf einen Quadratmeter treffen binnen weniger
Stunden 200 Liter Regen – weit mehr als im Boden versickern
kann. Weit mehr, als die umliegenden Gewässer aufnehmen können – aus kleinen Bächen werden reißende Ströme.
Hochwasser: Die Gefahr von allen Seiten
Wer hat sie nicht vor Augen, die Bilder aus den Hochwassergebieten im Frühsommer 2013. Das Hochwasser wälzte sich mit aller
Macht durch Bayern, aber auch durch den Osten und Norden
Deutschlands. Im Zeitalter des Klimawandels nehmen Schäden
durch extreme Naturereignisse wie Unwetter stark zu. Inzwischen ist z. B. die Gefährdung von Eigenheimen durch Starkregen/
Überschwemmung doppelt so hoch wie durch Feuer. Obwohl vier
Fünftel der Hausbesitzer eine Wohngebäude-Versicherung abgeschlossen haben, enthält nur ein Drittel der Verträge eine Elementarschadendeckung.
 2
Nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) sind lediglich rund ein Prozent der in
Deutschland stehenden Gebäude nicht gegen Hochwasserschäden versicherbar.
Die Hilfsbereitschaft nach dem letzten Hochwasser im Frühsommer 2013 war beeindruckend. Zehntausende Einsatzkräfte von
Feuerwehr, THW, der Bundeswehr, aber auch freiwillige Helfer
waren gegen die Fluten im Einsatz.
Zum Teil erfolgreich, zum Teil aber auch machtlos gegen die Kraft
der Natur. Nach einer aktuellen Analyse der Versicherungswirtschaft entstanden in den Fluten des Juni-Hochwassers 2013 rund
140.000 versicherte Schäden in Höhe von circa 1,8 Milliarden
Euro. Es ist die zweite Hochwasserkatastrophe innerhalb von elf
Jahren mit versicherten Schäden in Milliardenhöhe.
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
In diesem Zusammenhang schreckt eine andere Zahl aber viel
mehr: Nach der letzten Elbeflut mit Gesamtschäden in Höhe von
rund 12 Milliarden Euro waren gerade einmal ein Fünftel versichert. Zum Vergleich: Nach dem Sturm „Sandy“ in den USA entfiel die Hälfte der Schäden auf die Versicherer, noch höher war der
Anteil nach dem Erdbeben in Chile. Die höhere Versicherungsdichte ist Folge von Pflichtversicherungen oder staatlichen Fonds‘,
in die schon vor einer Katastrophe Prämien eingezahlt werden.
Inzwischen gibt es auch bei uns in einigen Landesregierungen
Sympathien für eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden. Darüber hinaus existiert z. B. in Sachsen eine Richtlinie, wonach staatliche Hilfen nur noch dann fließen sollen, wenn ein
Hauseigentümer nachweislich keine Versicherung abschließen
konnte.
Hier, wie auch in Bayern, wurde durch Informationskampagnen
der Versicherungsschutz merklich ausgeweitet. Dies macht deutlich: Kommt erst ins Bewusstsein, dass Starkregen oder Überschwemmungen angesichts des Klimawandels häufiger zu erwarten sind, wird sich auch die Quote der Elementardeckungen
erhöhen.
Da bekanntlich die Gebäude-Versicherungsprämien zu den umlagefähigen Kosten zählen, sollte auf den Deckungsbaustein „Elementar“ nicht verzichtet werden.
Die Funk-BBT berät Sie gern zu diesem Thema und unterstützt Sie
bei der Eindeckung eventueller Problemstandorte.
Birgit Grenner
[email protected]
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 3
Funk Office Police
Verbesserte Haftpflicht-Bedingungen
Unsere Immobilienkunden wissen die breite Absicherung der
Büro-Risiken über die Funk Office Police (kurz FOP) zu schätzen.
Die Funk Office Police bietet mit nur einer Police umfassenden
Versicherungsschutz für die klassischen Bürorisiken.
Ausgeschlossen bleiben Tätigkeiten im Rahmen eines Gewerbebetriebes, da dieser Betrieb über eigenen Versicherungsschutz
verfügen sollte. Wir empfehlen, sich den Versicherungsschutz
und die erfolgte Prämienzahlung nachweisen zu lassen.
Die 5-in-1-Lösung deckt spartenübergreifend Sach-Risiken,
Ertragsausfall-Risiken inklusive Mehrkosten sowie technische
Risiken (Elektronik-Versicherung) sowie Betriebs-HaftpflichtRisiken zu äußerst attraktiven Beiträgen ab.
Hoch- und Niederspannungsanlagen
Heute möchten wir Ihnen den Umfang der Betriebs-HaftpflichtVersicherung anhand von häufig gestellten Fragen erläutern und
die Verbesserungen vorstellen, die zukünftig – ab 01.01.2014 gelten werden.
Versicherte Risiken
Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf sämtliche inländische
kaufmännische und technische Tätigkeiten als Wohnungsgesellschaft bzw. Verwalter/Bewirtschafter. In Ausnahmefällen ist
auch der Bürobetrieb im europäischen Ausland versicherbar. Hierzu ist eine gesonderte Abstimmung mit dem Versicherer erforderlich. In der Regel werden hierfür ein Prämienaufschlag und eine
Selbstbeteiligung vereinbart.
Veranstaltungen
Mieterfeste, Straßenfeste, sonstige öffentliche Veranstaltungen,
die im Rahmen der versicherten Risiken liegen, sind automatisch
und ohne besondere Anmeldung versichert.
 4
Der Betrieb und die Unterhaltung von Anlagen zur Erzeugung und
Verteilung von elektrischer Energie und Wärme war bisher schon
eingeschlossen. Nun ist die Klausel erweitert worden auf Windkraft-, Wasserkraft-, Geothermie- und Solarthermieanlagen und
Blockheizkraftwerke bis 1 MW Leistung.
Ferner sind zukünftig Vermögensschäden aus Versorgungsstörungen mit einem Sublimit von 100.000 Euro je Schadenfall bei zweifacher Jahreshöchstleistung mitversichert.
Entrümpelungsschäden
Hier wird nicht nur Versicherungsschutz für versehentliche Entrümpelungen (z. B. durch Verwechselung des auszuräumenden
Kellers) geboten, sondern auch für Abhandenkommen von Sachen
der Mieter, die in Räumen auf Anweisung der Hausverwaltung für
Handwerker zugänglich gehalten wurden. Bei sonstigem Abhandenkommen, z. B. durch Diebstahl, übernimmt der Versicherer die
Abwehr von unberechtigten Ansprüchen.
„Hotel“-Deckung für Gästewohnungen
Sofern außerhalb der Mieter-/Eigentümerbetreuung liegende
Feste durchgeführt werden sollen, ist die Mitversicherung nach
vorheriger Abstimmung möglich.
Vielfach werden für Mieter und ihre Gäste sogenannte Gästewohnungen angeboten, die für einen kurzfristigen Aufenthalt gebucht werden können. Um eine komplette Absicherung bieten zu
können, haben wir den Versicherungsschutz um die Hotel-/Gastwirtshaftung nach §§ 701 BGB ff. ergänzt.
Mietertätigkeiten für den Verwalter
Weitere neu mitversicherte Bereiche
Neben den angestellten Mitarbeitern sind auch mit Reinigung,
Beleuchtung, Winterdienst, Gartenpflege oder mit einer sonstigen Betreuung der Grundstücke und Gebäude beauftragte Personen, insbesondere Mieter bei gesetzlichen Ansprüchen Dritter
eingeschlossen.
Einschluss von Mieterschäden am verwalteten, eigenen Objekt,
die nicht mietvertraglich durchgesetzt werden können. Voraussetzung ist allerdings der Nachweis erfolgloser Vollstreckungsversuche.
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
Einschluss von Mietsachschäden an geliehenen und gemieteten
beweglichen Sachen wie z. B. kurzfristig gemietete Arbeitsmaschinen, Werkzeuge Dritter.
Einschluss von Vermögensschäden aus der Durchführung von
Energiesparberatungen.
Einschluss von Ansprüchen aus Auswahlverschulden bei Arbeitnehmerüberlassung.
Einschluss von Ansprüchen aus Diskriminierungstatbeständen
(AGG).
Mit diesen nur auszugsweise dargestellten Veränderungen bieten
wir ein breites, auf die Belange unserer Immobilienkunden ausgerichtetes, marktgerechtes Bedingungswerk an. Für das erweiterte Bedingungswerk wird kein gesonderter Prämienaufschlag berechnet. Allerdings ergibt sich für bestehende Verträge die
bedingungsgemäße Prämienangleichung von 10 % zum 01.01.2014
auf die bisherige Haftpflichtprämie. Bitte scheuen Sie sich nicht,
uns bei Detailfragen anzusprechen.
Detlev Zwintscher
[email protected]
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 5
Räum- und Streupflicht
Aktuelles aus der Rechtsprechung
Die Verpflichtung zum Winterdienst erstreckt sich ausschließlich
auf den Gehweg vor dem eigenen Grundstück. So lautet eine aktuelle Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Berlin vom
29.08.2013.
Die Klägerin im vorliegenden Streitfall ist Anliegerin eines Grundstücks in Berlin (Neukölln). Das Grundstück befindet sich in einer
Straße, welche im Straßenreinigungsverzeichnis C des Landes
Berlin eingetragen ist.
Grundsätzlich besteht hier die gesetzliche Verpflichtung zur
Schnee- und Eisbeseitigung. Die Verpflichtung erstreckt sich auf
den unmittelbar vor dem Grundstück befindlichen Gehweg oder
auf den in gleicher oder ähnlicher Richtung verlaufenden nächstgelegenen Gehweg (vgl. § 4, Abs. 4 StrReinG).
Vor dem Grundstück der Klägerin befindet sich jedoch kein gesonderter Gehweg; lediglich ein zum Parken befestigter Randstreifen. Der „nächstgelegene“ Gehweg läge somit auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Im Jahr 2010 erhob das Bezirksamt
Neukölln ein Bußgeld, da die Klägerin ihrer Verpflichtung zur
Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen sei. Daraufhin klag-
 6
te die Anliegerin auf Feststellung, dass ihre Verpflichtung diesen
Teil der Straße nicht umfasse.
Das Verwaltungsgericht gab dieser Klage statt und stellte klar,
dass bei einer Straße mit Fahrbahn die gegenüberliegende Straßenseite nicht unter dem Begriff „nächstgelegen“ zu subsumieren sei. Die natürliche Grenze für die Verpflichtung zum Winterdienst bildet die Mitte der vor einem Grundstück verlaufenden
Fahrbahn.
Der Vollständigkeit halber möchten wir noch einmal darauf hinweisen, dass die Durchführung des Winterdienstes durch privatrechtliche Vereinbarung auch an Dritte delegiert werden kann
(vgl. § 6 StrReinG). Es ist jedoch unverzüglich eine geeignete Person bzw. ein geeignetes Unternehmen zu beauftragen. Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung des Winterdienstes entfällt durch die Beauftragung Dritter nicht.
Quelle: Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 29.08.2013 - VG 1 K 366.11 –
Silvana Sand
[email protected]
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
Seydyard Zehlendorf
BBT-Bauvorhaben mit 40 Stadthäusern in Berlin
Baustellenbesuch der Delegation von Bausenator
Michael Müller
Am 26.08.2013 empfing die BBT Senator Müller zu einem Baustellenrundgang im Urselweg. Das Bauvorhaben Seydyard bildete die
erste Station des Senators bei einem Besuch verschiedener Bauprojekte im Bezirk Zehlendorf.
Er zeigte sich insbesondere beeindruckt von der städtebaulichen
Qualität dieses Projektes, die sich bereits anhand des Erschließungssystems und der fortgeschrittenen Bauarbeiten in der südlichen Häuserzeile erkennen lässt.
Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH
Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH
Richtfest am 18.10.2013
Begleitet wurde Herr Senator Müller durch den Bezirksbürgermeister, Herrn Norbert Kopp, sowie den Baustadtrat, Herrn
Norbert Schmidt, und weitere Vertreter des Bezirksamtes. Der
Bausenator konnte sich hierbei einen Eindruck vom Standort
verschaffen und sich ein Bild vom Fortgang des im Juni begonnenen Bauprojektes machen.
Am 18.10.2013 hat das Richtfest für das Bauvorhaben stattgefunden. Rund 100 geladene Gäste – darunter Bezirksbaustadtrat
Norbert Schmidt, Erwerber bzw. zukünftige Bewohner, die beteiligten Baufirmen und weitere Projektbeteiligte – konnten bei gutem Wetter das Gelände und die bereits im Rohbau fertig gestellten Häuser 1 bis 14 besichtigen und sich über das weitere
Vorgehen informieren. Es herrschte großes Interesse an den Ausführungen der Festredner und den zu besichtigenden Rohbauten.
Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH
Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 7
Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH
Foto: Lars Pillau, Berliner Volksbank Immobilien GmbH
Sowohl Bezirksbaustadtrat Schmidt als auch die Erwerber zeigten sich überrascht über den zügigen Fortgang der Arbeiten.
Mit ihrem jüngsten Bauvorhaben hat die BBT nach fast 20 Jahren
wieder ein Siedlungsprojekt initiiert. Geplant ist ein in sich abgeschlossenes Wohngebiet – ein „Urban Village“ – mit 40 Townhouses. Die unterkellerten Häuser mit zwei Vollgeschossen, Keller- und Staffelgeschoss sind zwischen 159 und 186 m² groß. Die
Grundstücke werden real geteilt.
Wie bei den Projekten Diestelmeyerstraße und John-SchehrStraße wurde gemeinsam mit der Berliner Volksbank eine Projektgesellschaft gebildet. Auch hier liegen Projektentwicklung und
Projektmanagement wieder bei der BBT, während die Berliner
Volksbank die Finanzierung und die Berliner Volksbank Immobilien
Beratung und Verkauf übernimmt.
Weitere Informationen zum SEYDYARD
finden Sie auf www.seydyard.de.
John Hoff
[email protected]
Foto: John Hoff, BBT GmbH
 8
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
Wohnungsmarkt Berlin:
Kann Wohnungsneubau
sozial nachhaltig sein?
Mikrostandortrating und Zielgruppenbetrachtung als Grundlage für sozial
nachhaltige Neubauentwicklungen!
Anhand des Beispieles von Wohnungsneubauüberlegungen der
Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow-Nord“ eG möchten wir
Ihnen die Vorgehensweise erläutern, um das Neubauprojekt sozial ausgewogen und zielgruppengerecht zu entwickeln.
Ausgangslage der Wohnungsbau-Genossenschaft
„Treptow-Nord“ eG
Die 1954 gegründete Wohnungsbau-Genossenschaft „TreptowNord“ eG verfügt aktuell über 4.412 Genossenschaftswohnungen
an vier Standorten in Berlin-Treptow. Der überwiegend im Blockbau (Q3A, TB, WBS70) errichtete Bestand verfügt über vorwiegend kleine Wohnungen, ca. 75 % der Wohnungen verfügen über
2 bis 2,5 Räume. Der Wohnungsbestand ist überwiegend saniert,
allerdings fehlen Aufzüge und nur wenige Wohnungen sind barrierefrei. Viele Wohnungen entsprechen nicht den Ansprüchen
der überwiegend älteren Genossenschaftsmitglieder.
Die Bestandsmiete der WBG „Treptow-Nord“ liegt mit 4,65 Euro
je m ² unterhalb dem Berliner Mietspiegel (lt. Berliner Mietspiegel
2013 durchschnittlich 5,54 Euro je m ²) und dem Durchschnitt der
Heidekampweg Wiese
Foto: Johannes Jakobsmeyer
Mitglieder des Verbandes der Berliner und Brandenburgischen
Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) mit durchschnittlich 5,15 Euro
je m ². (Quellen: Berliner Mietspiegel 2013 und BBU Jahrespressekonferenz 14.05.2013)
Bei Neuverträgen erzielt die Genossenschaft 5,65 Euro je m ², fast
2 Euro je m ² weniger gegenüber der Angebotsmiete in Berlin, die
bei 7,50 Euro je m ² im Jahr 2012 liegt und in den letzten 3 Jahren
um +9,4 % p. a. gestiegen ist. (Quellen: WohnmarktReport Berlin
mit Wohnkosten-Atlas 2013 der GSW Immobilien AG und Marktdaten der CBRE GmbH)
Der Wohnungsleerstand der BBU-Mitglieder liegt mit 2,3 % Ende
2012 auf dem niedrigsten Stand seit fast 20 Jahren. (Quelle: Jahrespressekonferenz des BBU). Die Nachfrage nach preiswerten
Wohnungen ist auch bei der WBG „Treptow-Nord“ spürbar, der
Leerstand liegt bei knapp 0,5 %.
Heidekampweg Garagen
Foto: Johannes Jakobsmeyer
Vor diesem Hintergrund beschäftigt sich der Vorstand der WBG
„Treptow-Nord“ mit dem Thema Wohnungsneubau. Auf einem ca.
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 9
6.600 m ² großen Grundstück am Heidekampweg sollen Wohnungen entstehen, die das Wohnungsangebot der WBG „TreptowNord“ abrunden und neue Zielgruppen ansprechen.
Mikrostandortrating für den Neubaustandort der WBG
„Treptow Nord“
Das bisherige Bebauungskonzept soll anhand u. a. folgender
wohnungswirtschaftlicher Fragen vertieft werden:
QQ Welche Miete kann am Neubaustandort erzielt werden?
QQ Welche Ausstattung erfordert der Neubau?
Für den Neubaustandort Heidekampweg wurde ein Mikrostandortindex von 65 Punkten, der eine insgesamt leicht überdurchschnittliche Standorteinstufung für Berlin darstellt, ermittelt.
Potenziale bieten insbesondere die Marktsituation mit 69,7 Punkten und die Standortqualität (Versorgungssituation) mit 66,9
Punkten, eine eher durchschnittliche Einstufung erhielt die Sozialstruktur (u. a. Haushalts- und Altersstruktur, Einkommen) mit 50,8
Punkten.
Die Mikrostandortbewertung fließt in die Ermittlung der standortbezogenen Referenzmiete für Bestandswohnungen (6,45 Euro je
m²) anhand von Zu- und Abschlägen ein.
QQ Wer ist unsere Zielgruppe (Alt- oder
Neumitglieder)?
Im Rahmen einer Markt- und Standortanalyse (Mikrostandortrating) sowie einer Mietpotenzialanalyse
wurde der Neubaustandort Heidekampweg der WBG
„Treptow-Nord“ durch die BBT GmbH im Frühjahr
2012 hinsichtlich der wertrelevanten Kriterien Standortqualität, Sozialstruktur und Marktsituation bewertet. Ergänzt wurde die Betrachtung um ein Objektrating.
Abb. 2: Ableitung der standortbezogenen Referenzmiete an die objektbezogene Marktmiete Neubau
(Quelle: BBT GmbH, Stand 2/2012)
Abb. 1: Vorgehen zur Bestimmung der nachhaltigen objektkonkreten Marktmiete (Quelle: BBT GmbH)
In das standardisierte Mikrostandortrating der BBT GmbH fließen
insgesamt 32 Kriterien ein, die jeweils auf Basis von Research
Informationen und Vorort-Besichtigungen in einer Werteskala von
jeweils 0 (schlecht/nicht vorhanden/hohes Risiko) bis 100 (sehr
gut/ vorhanden/kein Risiko) ausgedrückt werden.
Da im weiteren Umfeld des Standortes Heidekampweg keine vergleichbaren Wohnungsneubaumaßnahmen recherchiert werden konnten,
musste eine Anpassung der standortbezogenen Referenzmiete an die objektkonkrete Neubaumiete erfolgen. Dies wurde anhand von Erfahrungswerten und der Analyse der Differenz
von Angebotsneubaumieten und den Referenzmieten des jeweiligen Standortes für Bestandsimmobilien ermittelt. Bei Neubauobjekten kann
unseren Analysen zufolge von einem Zuschlag
von ca. 30 % und 55 % ausgegangen werden.
Argumente sind die bessere Qualität der Neubauwohnung gegenüber den Bestandswohnungen sowie der positive Einfluss auf das
Marktgeschehen durch Angebotserweiterung und die Sozialstruktur durch Neumieter.
Dies führt am Standort Heidekampweg zu einer objektbezogenen
Neubaumarktmiete von 8,70 Euro je m ² (Stand: 2/2012). Je nach
 10
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
Wohnungsgröße und Ausstattung schwankt die Neubaumiete
zwischen 8,05 und 9,90 Euro je m ². Bei Verstetigung der Marktdynamik der letzten Jahre konnte 2012 bis zur Erstvermietung Ende
2014 von einer Entwicklung der Marktmiete auf 9,30 bis 12,50
Euro je m ² ausgegangen werden.
Messung der Mietzahlungsfähigkeit Mitgliederbefragung
Um die Zahlungsfähigkeit und insbesondere Wohnwünsche der
Mitglieder erfassen zu können, wurde innerhalb der von der BBT
GmbH durchgeführten Bewohnerbefragung „Potenzialanalyse
Mieterbindung - PAMB“ das Thema Wohnungssituation, Miete,
Mietzahlungsfähigkeit und Anforderungen/Wünsche zum Wohnungsneubauprojekt mit abgefragt.
Im Frühjahr 2012 wurden im Rahmen einer Vollerhebung alle 4.412
Bewohnerhaushalte der WBG „Treptow-Nord“ befragt. Mit einer
Rücklaufquote von 57,8 % konnte eine sehr hohe Akzeptanz sowie eine gesicherte Repräsentativität nachgewiesen werden.
Wesentliche Ergebnisse der Bewohnerbefragung sind:
QQ Die Bewohner sind mit der Qualität ihrer Wohnungen und der
Miethöhe zufrieden.
QQ Das nachbarschaftliche Zusammenleben schätzen die Bewohner positiv ein.
QQ Die durchschnittliche Mietbelastungsquote (Nettokalt) liegt
bei 25,3 % (Berlin 24,2 %), was der eher unterdurchschnitt-
lichen Haushaltsgröße und dem hohen Anteil an Rentnern
geschuldet ist.
QQ Die WBG „Treptow-Nord“ besitzt eine stabile Mieterschaft.
Die lange Wohndauer (14,3 Jahre) und die hohe Altersstruktur der Bewohner weisen auf eine zukünftig zu realisierende
seniorenfreundliche Angebotsstruktur hin. Optimierungspotenziale können sowohl im Bestand durch kleinteilige Ausstattungsverbesserungen als auch durch Wohnungsneubau
erreicht werden. Allerdings steht zukünftig die „natürliche
Veränderung“ mit starkem Austausch der Bewohnerschaft
im Fokus.
QQ Der aktuelle Wohnungsbestand bietet insbesondere für 1und 2-Personenhaushalte (Haushalte in jungen und mittleren
Altersgruppen) ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Allerdings fehlen Wohnungen für Familien.
Zielgruppenanalyse erfordert Anpassung des Wohnungsangebotes
Die überwiegende Mehrheit der Befragten sieht das Neubauprojekt der WBG „Treptow Nord“ als positiv bzw. überwiegend
positiv (95 %) an.
Grundsätzlich bietet der Neubau die Chance, umzugswillige Mitglieder durch anspruchsvolle Wohnungsangebote langfristig im
Bestand zu halten. Dies betrifft in besonderem Maße Erwachsenenhaushalte im Alter unter 65 Jahre sowie Familien, für die bisher kein Wohnungsangebot bereitsteht.Entsprechend wird der
Wohnungsspiegel angepasst und der Anteil größerer Wohnungen
ausgeweitet.
Die Befragungsergebnisse zeigen, dass eine ausreichende Zahl an Nachfragern zum Neubau im
Eigenbestand besteht,
die auch die Voraussetzungen finanzieller Art
erfüllen. Ein Großteil der
Nachfrager kann direkt
aus d e m Mi t glie d erstamm der WBG „Treptow - Nor d “ r ek r u tier t
werden.
Abb. 3: Vergleich der Mietfläche zwischen Wohnungsbestand, gewünschter Neubauwohnung und Neubauvorschlag BBT
(Quelle: BBT GmbH, 4/2012)
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 11
Auf Grundlage der Ergebnisse der Marktstudie wurden folgende
Aspekte zum Mietwohnungsneubau angepasst:
Nachhaltiger und preisgünstiger Wohnungsneubau
Heidekampweg
QQ Erhöhung des Anteils größerer Wohnungen
Mit dem Projekt „Heidekampweg“ plant die WBG „TreptowNord“ als Zielstellung ein Mehrgenerationenwohnen, familiengerecht, seniorenfreundlich und barrierearm. Insgesamt sind 100
WE mit Tiefgarage, zwei (Senioren-) Wohngemeinschaften sowie
einer Gewerbeeinheit (Kindereinrichtung oder Sozialstation) vorgesehen. Das Angebot an Grundrissen und Wohnungsgrößen
wird auf Basis der Zielgruppenanalyse bedarfsgerecht angepasst.
Das bedeutet, 2-Raum-Wohnungen für Senioren und Erwachsenenhaushalte (Größe ca. 55 – 75 m ²) sowie 3- und 4-Raum-Wohnungen für Familien (75 – 100 m ² ) sollten im Fokus stehen. Ein
„hochwertiges“ Wohnen wird nur zu geringen Anteilen das Angebot abrunden (Dachgeschoss-Wohnungen mit über 100 m ² und
hochwertiger Ausstattung).
QQ Kernzielgruppe sind Familien und junge Paare in der Familiengründungsphase sowie Senioren
QQ Einrichtung von zwei Seniorenwohngemeinschaften
QQ Diversifizierung des Wohnungsangebotes (Wohnflächen,
Wohnungsspiegel, Ausstattung)
QQ Anpassung des Mietenkonzeptes (Mietenstaffelung) an
Marktgegebenheiten
Hintergrund dieser Anpassungen sind Wohnwünsche der Mitglieder, die im Rahmen von Soll-Ist-Darstellungen sowie Analyse der
Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft analysiert und in
Form einer Schulnotenvergabe abgefragt wurden.
Im Zuge der Umzugsketten werden preisgünstige Wohnungen für
andere – auch einkommensschwächere Haushalte – frei. Dies ist
ein kleiner Beitrag der WBG „Treptow-Nord“ zur Entspannung auf
dem Berliner Wohnungsmarkt.
Die WBG „Treptow-Nord“ entwickelt Wohnraum, der maßgerecht
für ihre Zielgruppe einen kleinen Beitrag zur Entspannung des
Wohnungsengpasses leistet und breiten Schichten der Bevölkerung angeboten werden kann.
Widerspruch zwischen Erforderlichkeit und Bezahlbarkeit des Wohnungsneubaus
„Berlin ist arm,…“ und besitzt
eine der höchsten Arbeitslosenquoten auf Bundesebene,
einen hohen Anteil an Hartz
IV-Empfängern und eine unterdurchschnittliche private
Kaufkraft. Dies führt dazu,
dass Neubaumieten, aber
auch Neuvertragsmieten für
viele Haushalte nicht mehr bezahlbar sind.
Abb. 4: Wohnwünsche: Ideale vs. Jetzige Wohnung
(Quelle: BBT GmbH, Stand 4/2012)
 12
„aber …sexy“. Aus Sicht der
Immobilienwirtschaft ist diese
Einordnung nachvollziehbar.
Seit Jahren treten verstärkt
Finanzinvestoren, aber auch Kleinanleger an den Markt, die die
Immobilie als Wertanlage sehen. Aber die seit 2000 geringe Neubauquote ist ein Indiz, dass Mietwohnungsbau für Investoren
bisher nicht lohnend war. Erst in den letzten drei Jahren steigt der
Mietwohnungsneubau wieder spürbar an. Aber ist die Mietentwicklung der letzten Jahre nicht ein „normaler“ Nachholprozess
einer internationalen Metropole?
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
Abb. 5: Neubauentwurf Heidekampweg (Quelle: WBG „Treptow-Nord“)
Mögliche Lösungsansätze für die Wohnungspolitik
Neubaumieten werden im Allgemeinen nicht unter 9,00 Euro je m ²
umsetzbar sein, allein nicht renditeorientierte Anbieter wie Genossenschaften oder städtische Wohnungsbaugesellschaften
können eine solche Neubaumiete erzielen. Aktuell sind am Berliner Wohnungsmarkt häufig mehr als 12,00 Euro je m ² für Mietwohnungsneubau realisierbar. Jegliche Begrenzung der Neubaumieten (Mietobergrenzen, Sozialmieten, Belegungsbindungen)
kann zu einer Verringerung der Umsetzung von Mietwohnungsneubau durch Investoren führen, da sie in ihrem Markthandeln
eingeschränkt würden, monieren Eigentümerverbände.
Sozial orientierte Angebotsmieten im Bestand sollten eine Spanne von 4,50 bis 6,50 Euro je m ² abdecken. Bieten sich hier Ankäufe von Belegungs- oder Mietbindungen für Bestandswohnungen
einfacher und kostengünstiger an als für Neubauwohnungen?
In anderen Städten wird das Vorkaufsrecht in Erwägung gezogen.
Aber verfügen die Wohnungsbaugesellschaften ohne zusätzliche
finanzielle Unterstützung durch das Land Berlin (z. B. Wohnungsbaufonds‘) über die Mittel, um neben dem erforderlichen Mietwohnungsneubau auch Bestandsimmobilien zu erwerben?
Der Wechsel von der Höchstpreisvergabe zur Konzeptvergabe von
landeseigenen Grundstücken bzw. die Übertragung von Baugrundstücken an städtische Wohnungsbaugesellschaften als
auch an Wohnungsbaugenossenschaften kann für Neubauwohnungen preismildernd wirken.
Mit Inkrafttreten des Senatsbeschlusses, eine stadtweite Mietenbremse (Kappungsgrenze) für Bestandsmietverhältnisse einzuführen (Begrenzung der Mietentwicklung für die nächsten
3 Jahre auf 15 % statt bisher 20 %), soll die Mietentwicklung
beschränkt werden. Der Berliner Senat unterstellt dabei, dass in
ganz Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Allerdings wirken diese Maßnahmen nicht bei Neuvermietungen, wo deutlich höhere Mietsprünge zu erwarten sind.
(Quelle: Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 18.05.2013)
Im Rahmen der Feststellung eines „eingeengten“ Wohnungsmarktes tritt auch der sogenannte „Wucherparagraph“ des Wirtschaftsstrafgesetzbuches wieder in Erscheinung, der bei Neuvermietungen eine allgemeine Obergrenze von +20 % über der
ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) nennt. Nachhaltigen
und sozial ausgerichteten Wohnungsneubau möchte die WBG
„Treptow-Nord“ in den nächsten Jahren umsetzen. Auch wenn
die Neubaumiete nicht von jedem Mitglied zahlbar ist, wird preisgünstiger (Neubau-) Wohnraum geschaffen und Wohnbedürfnisse der eigenen Mitglieder versorgt. Zusätzlich kann durch Zuzug
auch junger Haushalte/Familien dem Risiko der mittel- und langfristigen Überalterung der Bewohnerschaft aktiv entgegengewirkt werden.
Der Neubau der WBG „Treptow-Nord“ wird ab 2014 den Genossenschaftsmitgliedern ein den Anforderungen an Standort, Architektur, Wohnungsausstattung (Wohnbedarf) sowie Miete und
Bezahlbarkeit gerechtes Angebot bieten.
Johannes Jakobsmeyer
[email protected]
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 13
avestrategy®
Anwenderforum 2013
Zahlreiche Teilnehmer folgten auch in diesem
Jahr der Einladung der BBT GmbH zum
avestrategy® -Anwenderforum 2013, das unter dem Motto „Strategisch denken – pragmatisch handeln“ stand.
Am Vorabend des Anwenderforums konnten
die Teilnehmer die Stadt Berlin aus einer besonderen Perspektive kennen lernen: Mit
Führungen durch das Corbusierhaus, über
den Mehringplatz oder durch das südliche
Hansaviertel wurde ein Stück Berliner Architekturgeschichte der Moderne erkundet.
(Foto: Michel Gehring, Undercover)
Spreespeicher mit dem Vortrag „Auftakt im Takt“. Geschäftsführer Hartmut Heidenreich baute als Moderator die Brücken zwischen den einzelnen Veranstaltungspunkten.
Sage Restaurant (Foto: Michel Gehring, Undercover)
Im anschließenden Get Together im SAGE Restaurant an der
Spree genossen unsere Gäste die Köstlichkeiten eines Flying Dinners und diskutierten in entspannter Atmosphäre.
Am 18.09.2013 eröffnete Henri Lüdeke, Geschäftsführer der BBT
GmbH, das ave strategy ® -Anwenderforum 2013 im Berliner
Wir danken insbesondere unseren Kunden Lutz Schatz (Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG, Berlin) und Michael
Decker (DWG Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH), die in
aufschlussreichen Vorträgen die vielfältigen Einsatzmöglichkeiten von avestrategy® in ihren Unternehmen vorgestellt haben. In
den weiteren Vorträgen der BBT erhielten die Teilnehmer Einblicke in die verschiedensten Themen, die nicht nur avestrategy®
betrafen, sondern auch das umfangreiche Beratungsangebot der
BBT GmbH umfassten – angefangen bei den technischen Entwicklungen und dem Risikomanagement über Wohntrends, Bewertungen und Mietenplanung bis hin zur Strategieentwicklung.
Hier danken wir Herrn Dr. Sebastian Brandt (HANSAINVEST
GmbH, Hamburg) für seine Ausführungen zur nutzungseinheitenbezogenen Mietenplanung mit DeltaMaster. Selbstverständlich
durften auch diesmal die praktischen Tipps und Detailthemen im
Rahmen von kleinen Gruppenvorträgen (Themen-Inseln) nicht fehlen. Wir freuen uns sehr über den Erfolg der Veranstaltung in diesem Jahr.
Andreas Grunow
[email protected]
(Foto: Michel Gehring, Undercover)
 14
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
Südliches Hansaviertel (Foto: Johannes Jakobsmeyer, BBT GmbH)
Corbusierhaus (Foto: Michel Gehring, Undercover)
Mehringplatz (Foto: Michel Gehring, Underco ver)
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 15
Restaurierung der Kirchturmuhr
der St. Lukas Kirche
Anmerkungen zum Titelbild
Gegenüber dem BBT-Gebäude in der Bernburger Straße
am Anhalter Bahnhof befindet
sich die St. Lukas Kirche,
deren Kirchturm sehr schöne
Zifferblätter der Turmuhr zieren. Diese Zifferblätter sind
im Lauf der Jahre durch Kalkablagerungen verblasst und
beschädigt worden. Eine
Restaurierung der Zifferblätter konnte mit Spenden u. a.
der BBT erfolgen.
Zifferblätter neu (Foto: Lydia Herrmann, BBT)
Zifferblätter vor der Restaurierung (Foto: Berliner Stadtmission)
Zurück aus der Elternzeit
Dr. Claudia Wagner ist aus der einjährigen Elternzeit zurück bei der BBT GmbH. Wir freuen uns,
dass sie nun wieder unser Unternehmensberatungsteam in den Bereichen Portfoliomanagement,
Controlling sowie Transaktionen unterstützt.
Sie erreichen Claudia Wagner unter der Telefonnummer: +49 30 26006-214
oder per Mail: [email protected].
 16
 Versicherungswirtschaft  Immobilienwirtschaft  Branchen-News
Kontakte
Alles auf einen Blick. FUNK-BBT GMBH.
Ihr Versicherungsmakler für die
Wohnungs­wirtschaft.
Funk-BBT GmbH
Budapester Str. 31 · 10787 Berlin
fon +49 30 250092-0 · fax +49 30 250092-755
E-Mail: [email protected]
www.funk-gruppe.com
Geschäftsführung
Claudius Jochheim
Silvana Sand
Christine Seiler
Hartmut Heidenreich
Kundenberatung
Uwe Beske
Stefan Cichon
Doreen Fischer
Christoph Hasenohr
Dietmar Kalisch
Christian Mattheus
Olaf Mauga
Madlen Rotsch
Dagmar Usadel
Silvana Sand
Felix von Treuenfels
Vermögens-Haftpflicht-/
Rechtsschutz-/
D&O-Versicherungen
Michael Pfeifer
Andrea Falkenberg
Dominik Foth
Haftpflicht-/
Unfall-Versicherungen
Michaela Kreß
Detlev Zwintscher
Altersversorgung
Niels Eichhorn
Carsten Weidemann
Sach-Versicherungen
Norbert Töpfer
Oliver Jakubith
Technische Versicherungen
Matthias Käthe
André Krebs
Kraftfahrt-Versicherungen
Astrid Hähnel
Reinhard Schulz
Immobilienwirtschaft
Hartmut Heidenreich
Henri Lüdeke
Kundenbetreuung ITVersicherungsmanagement
Michael Zwingelberg
Schaden-ManagementService
Arne Schröter
 w w w.bbt-gruppe .ne t  w w w.f unk-gruppe .com
 17
Budapester Str. 31 • 10787 Berlin
fon +49 30 250092-0
fax +49 30 250092-755
Bernburger Str. 30/31 • 10963 Berlin
fon +49 30 26006-0
fax +49 30 26006-200