Newsletter Nr. 4, Sonderausgabe zur Stadtsanierung

complan Kommunalberatung
Eutin
meine Stadt in Bewegung
Informat ionen zur St adtent wic klun g Nr. 4 – S onderaus gab e zur St adt s anierun g
Sehr geehrte Bürgerinnern und Bürger,
mit Bekanntmachung vom 20.01.2014 trat
die Satzung für das Sanierungsgebiet „Historischer Stadtkern“ gemäß § 142 BauGB in
Kraft. Seit dem 21.01.2014 gilt zudem die
Erhaltungssatzung für die Bereiche Stadtkern
und historische Stadtrandbebauung gemäß
§ 172 BauGB. Beide Instrumente verweisen
auf die Bedeutung der Eutiner Altstadt,
welche mit ihren baukulturell wertvollen
Strukturen im Jahr 2012 in das Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“
aufgenommen wurde.
Demografische und wirtschaftliche Umstrukturierungen haben in den vergangenen
Jahrzehnten zu einem Wandel im Erscheinungsbild der Eutiner Innenstadt geführt
– welcher neben einem zunehmenden Gewerbeleerstand auch mit einem erheblichen
Sanierungsrückstand im Bereich der historisch wertvollen Bausubstanz einhergeht.
Das Städtebauförderprogramm gilt als eines der wirksamsten Instrumente für eine
nachhaltige Stadtentwicklung. Die Fördermittel sind bestimmt für Maßnahmen zur
Sicherung und Erhaltung des historischen
Stadtkerns und der denkmalwerten Bau-
substanz. Durch den Einsatz öffentlicher
Investitionen werden wichtige Impulse für
private Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet
ermöglicht. Die Anstoßwirkung für Folgeinvestitionen übt zudem einen positiven Einfluss auf den Wirtschaftsstandort Eutin aus.
In diesem Sinne möchten wir Sie – werte
Bürgerinnen und Bürger – darauf hinweisen,
dass die Erhaltung und Nutzung unseres baukulturellen Erbes neben finanziellen Ressourcen Entschlossenheit und Ideenreichtum aller
Akteure erfordert. Nur durch Ihr persönliches
Engagement kann es gelingen, das bauhistorische Erbe in der Eutiner Innenstadt nachhaltig
zu schützen und zu bewahren und zugleich die
Lebendigkeit der Altstadt aufrechtzuerhalten.
Wir wünschen allen Beteiligten viel Erfolg
und erwarten, dass durch das Programm
und die damit verbundenen Fördermöglichkeiten die Innenstadt als das Herz der Stadt
weiter belebt und gestärkt werden kann.
Dieter Holst
Bürgervorsteher Informationen zur Stadtentwicklung Eutin Nr. 4
Klaus-Dieter Schulz
Bürgermeister
Nähere Informationen
Die Erhaltungssatzung und
die Sanierungssatzung
können Sie im Bauamt,
Lübecker Straße 17 in Eutin,
einsehen.
Hier haben Sie auch die
Möglichkeit, sich bei Fragen
individuell beraten zu lassen.
Ihre Ansprechpartnerin ist Frau
Brümmer von der Stadt Eutin.
Sie erreichen sie telefonisch
unter 04521-793335 sowie
per Mail unter
[email protected]
Die neusten
Informationen und Termine
finden Sie auch auf
www.vg-eutin-suesel.de/StadtEutin/Stadtentwicklung.
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Sonderausgabe zur
Stadtsanierung Eutin
Eut in, meine St adt in B ewegun g
Auf der Karte sehen Sie mit einer
schwarz gestrichelten Linie grundstücksscharf das ausgewiesene Sanierungsgebiet – hier gilt die beschlossene
Sanierungssatzung. Das Erhaltungssatzungsgebiet (blau umrandet) ist etwas
größer.
Anhand der verschiedenfarbig gekenzeichneten Gebäude können Sie den Sanierungsbedarf der einzelnen Gebäude in
vier Stufen ablesen – von Gebäuden ohne
Sanierungsbedarf, über geringen und mittleren bis hin zu hohem Sanierungsbedarf.
Dieser wurde im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen gem. § 141 BauGB
festgestellt.
Informationen zur Stadtentwicklung Eutin Nr. 4
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Das Wichtigste zu Sanierungsgebiet und Erhaltungssatzung
auf einen Blick
Das Tor nach Eutin: Der Bahnhof
Eutin, meine St adt in B ewegun g
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Die Sanierungssatzung
Die Stadt Eutin hat am 18. Dezember
2013 eine Sanierungssatzung beschlossen und damit die Ausweisung
eines Sanierungsgebietes für den
historischen Stadtkern festgelegt – die
rechtliche Grundlage dafür ist § 142
des Baugesetzbuchs (BauGB).
Die Satzung ist mit ihrer öffentlichen
Bekanntmachung am 20.01.2014
rechtswirksam geworden. Sie stellt den
rechtlichen Rahmen für die Umsetzung
eines umfassenden Entwicklungskonzepts
dar, das im Rahmen der Vorbereitenden
Untersuchungen für das Sanierungsgebiet
erarbeitet wurde. Dafür werden in den
nächsten Jahren bis zum geplanten Ende
der Gesamtmaßnahme im Jahr 2028 umfangreiche öffentliche Mittel eingesetzt.
Historisches Rotklinkergebäude
nungsmaßnahmen, für Gebäudemodernisierungen, Maßnahmen zur Verbesserung
des Wohnumfeldes und für Betriebsverlagerungen eingesetzt werden.
Was ist baurechtlich
Was wird gefördert? zu beachten?
Für die Stadtsanierung kann die Stadt
Eutin das Städtebauförderprogramm
Städtebaulicher Denkmalschutz nutzen.
In Schleswig-Holstein erfolgt dies über
eine Drittelfinanzierung, d.h. ein Drittel
wird vom Bund, ein Drittel vom Land
und ein Drittel von der Stadt selbst
finanziert. Städtebaufördermittel können
(nachrangig nach dem Ausschöpfen anderer Förderungsmöglichkeiten) sowohl im
öffentlichen als auch im privaten Bereich
eingesetzt werden. Im öffentlichen Bereich
betrifft dies Maßnahmen der Grundstücksneuordnung, die Umgestaltung
von Freiflächen, Straßen und Plätzen, die
Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen und Maßnahmen der Sozialplanung.
Im privaten Bereich – was für Sie als
Grundstückseigentümer besonders interessant ist – können Städtebaufördermittel
für die Durchführung vereinbarter Ord-
Der Status des Sanierungsgebiets wird
im Grundbuch für jedes betroffene
Grundstück als sogenannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen – so wird
im Grundstücksrechtsverkehr auf den
besonderen rechtlichen Status hingewiesen. Dieser Eintrag erfolgt automatisch (von Amts wegen) und wird ebenso nach Aufhebung des Sanierungsgebietes gelöscht, ohne dass der Eigentümer dies beantragen muss. Es entstehen für den Eigentümer keine gerichtlichen Eintragungs- bzw. Löschungskosten.
Im Sanierungsgebiet sind alle wesentlichen Veränderungen, die der Eigentümer
an seinem Gebäude oder seinem Grundstück vornehmen möchte, genehmigungspflichtig. Dies ist in den §§ 144 und 145
BauGB geregelt. Dazu gehören Baumaßnahmen und wesentlich wertsteigernde
Änderungen am Gebäude, die Umnutzung oder der Abriss eines Gebäudes, der
Verkauf des Grundstücks und die Bestellung von dinglichen Rechten wie Finanzierungsgrundschulden. Falls Eigentümer
ihr Grundstück verkaufen möchten, hat
die Stadt während der Dauer der Sanierung ein besonderes Vorkaufsrecht – dies
ist in § 24 (1) Nr. 3 BauGB geregelt.
Die sanierungsrechtliche Genehmigung
erteilt in der Regel die Stadt Eutin, der
Antrag ist daher dort einzureichen. Für
alle Maßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss die
sanierungsrechtliche Genehmigung
jedoch bei der Bauaufsichtsbehörde des
Kreises Ostholstein beantragt werden.
Dafür reichen Sie Bauanträge wie bisher
bei der Stadt Eutin ein, die sie dann an
die Bauaufsichtsbehörde weiterleitet.
Ausgleichsbeiträge
Die Altstadt von Eutin wird durch die
Sanierungsmaßnahmen eine spürbare
Aufwertung erfahren, sowohl in Bezug
auf die Gebäudesubstanz – und damit das
Stadtbild – als auch in Bezug auf die Infrastruktur. So wird sich voraussichtlich
im Laufe der Sanierung der Bodenwert
der Grundstücke im Sanierungsgebiet
erhöhen. Nach Abschluss der Sanierung sind die Grundstückseigentümer
gemäß § 154 BauGB zur Zahlung von
Ausgleichsbeträgen verpflichtet – diese
können in verschiedenen Teilbereichen
des Sanierungsgebiets unterschiedlich
hoch ausfallen. Nähere Informationen
dazu können Sie dem Bericht der Vorbereitenden Untersuchungen entnehmen,
einsehbar auf der Website der Stadt Eutin
oder auch im Bauamt. Der Bericht bietet
eine erste grobe Abschätzung der Anfangswerte und ermittelt Wertzonen. Die
Ausgleichsbeiträge bemessen sich schließlich anhand der vom Gutachterausschuss
ermittelten Anfangs- und Endwerte.
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Was sind meine Vorteile?
rungsrechtliche Genehmigung genügt
dafür nicht. Schließlich müssen die
Kosten der Maßnahmen nachgewiesen
werden. Diese Voraussetzungen können
dem Finanzamt durch eine steuerliche
Bescheinigung nachgewiesen werden, für
deren Erteilung die Stadt zuständig ist.
Bei allen Vorteilen – beachten Sie, dass
es sich bei der Ausweisung der Altstadt
als Sanierungsgebiet um ein Rechtsinstrument des Besonderen Städtebaurechtes
handelt. Um Ihre Vorteile zu nutzen,
sind Anträge Ihrerseits erforderlich.
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Sofern ein Gebäude im Sanierungsgebiet
gleichzeitig ein Denkmal ist, besteht alternativ auch die Absetzungsmöglichkeit
nach § 7i EStG. Beide Verfahren sind
ähnlich, aber nicht deckungsgleich, sodass sich ein Vergleich lohnt. Zu beiden
Verfahren hat das Land Schleswig-Holstein Bescheinigungsrichtlinien erlassen.
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Als Grundstücks- bzw. Gebäudeeigentümer können Sie von der Festlegung
des Sanierungsgebietes profitieren: Zum
einen haben Sie die Möglichkeit, Fördermittel für private Maßnahmen zu
erhalten. Zum anderen gibt es die Möglichkeit der Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen. Gemäß § 7h des
Einkommenssteuergesetzes (EStG) gibt
es eine erhöhte AfA (Absetzung für Abnutzung) für Gebäudeeigentümer. Führen
Sie an Ihrer Immobilie Modernisierungsund Instandsetzungsmaßnahmen durch,
können Sie von den Kosten im Jahr der
Errichtung und den sieben folgenden Jahren 9 % und in den nächsten vier Jahren
7 % absetzen. Berücksichtigung finden
dabei Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
im Sinne des § 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot).
Voraussetzung hierfür ist zum einen,
dass die Stadt die Durchführung einer
Sanierungsmaßnahme und die Übereinstimmung Ihrer Baumaßnahmen mit den
Entwicklungszielen (Funktionen stärken,
Räume verzahnen, Qualitäten sichern,
Geschichte erzählen, Teilhabe ermöglichen) bestätigt. Zum anderen muss eine
vertragliche Vereinbarung zwischen dem
Eigentümer und der Stadt vor Beginn der
Zugang zum Wasser
Baumaßnahmen abgeschlossen worden
sein, in der sich der Eigentümer zu den
Baumaßnahmen verpflichtet (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag).
Eine Baugenehmigung oder die sanie-
Prächtig – die Eingangstür am Weberhaus
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Der Weg zur Förderung
bedarf festgestellt wurde (siehe hierzu auch die Karte auf der zweiten Seite dieser Sanierungszeitung) – nur dann sollen Modernisierungs- oder Instand- setzungsmaßnahmen gefördert werden.
• Unrentierliche Kosten, also Kosten, die nicht über Mieteinnahmen, Pacht-
erlöse etc. wieder erwirtschaftet werden Potenziale - das historische Bauhofareal
können und im Rahmen von Moder-
nisierungs- oder Instandsetzungsmaß
Diesem liegen wiederum eine Ge-
nahmen auftreten, werden mit einem bäudeuntersuchung und ein Bauent wurf zugrunde.
Pauschalbetrag gefördert. Vorausset zung hierfür ist ein Modernisierungs- Beachten Sie, dass der Förderbetrag in
der Regel 30 % der als zuwendungs und Instandsetzungsvertrag.
fähig anerkannten Kosten nicht über
schreiten darf. In Einzelfällen – die auch entsprechend begründet werden müssen – ist eine Förderung von bis zu
50 % möglich. Dies kommt vor allem bei Gebäuden, die eine besondere
städtebauliche Bedeutung haben, in Betracht. Des Weiteren sind Eigen-
mittel in angemessener Höhe (nicht unter 15 % der zuwendungsfähigen Gesamtkosten) einzusetzen.
• Die Förderung von privaten Vorhaben
durch das Programm Städtebaulicher
Denkmalschutz ist nachrangig – die
Möglichkeiten anderer Fördermöglich keiten, beispielsweise durch die Wohn raumförderung der Investitionsbank Schleswig-Holstein oder auch das
KfW-Programm der energetischen
Gebäudesanierung, müssen vorab entsprechend geprüft werden.
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• Wesentliche Voraussetzung für die Genehmigung der geplanten Baumaß-
nahme ist, dass die Entwicklungsziele
der Altstadtsanierung berücksichtigt
werden.
• Überprüfen Sie, ob für Ihr Gebäude ein mittlerer bzw. hoher Sanierungs-
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Wenn Sie Eigentümer eines Gebäudes
im Gebiet der Sanierungssatzung sind,
Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen planen und sich für
Fördermöglichkeiten interessieren,
müssen Sie folgende Dinge beachten:
Grundsätzlich ist es zu empfehlen,
sich im Fall von geplanten Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durch die Stadtverwaltung Eutin
beraten zu lassen. Die Kontaktdaten
dazu finden Sie auf Seite 1 dieser
Sanierungszeitung.
Die Lesende
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der Stadtverwaltung genehmigen lassen.
In besonderen Fällen können gemäß § 15
BauGB bauantragspflichtige Maßnahmen
sogar zurückgestellt werden. Im Sanierungsgebiet umfasst die dort notwendige
sanierungsrechtliche Genehmigung auch
die Erhaltungsgenehmigung. Falls Eigentümer ihr Grundstück verkaufen möchten,
hat die Stadt auch im Erhaltungsgebiet ein
besonderes Vorkaufsrecht – dies ist in § 24
(1) Nr. 4 BauGB geregelt. Rechtliche Details dazu können Sie auch im §§ 172, 173
BauGB nachlesen. In jedem Fall empfiehlt
es sich, die Beratung durch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadtverwaltung in Anspruch zu nehmen.
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Um die Qualitäten der historischen Altstadt und ihres Umfeldes dauerhaft zu sichern, hat die Stadt Eutin ein Erhaltungsgebiet festgelegt. Seit dem 21.01.2014
gilt die Erhaltungssatzung für den Bereich
Stadtkern und historische Stadtrandbebauung. Ziel ist es, die städtebauliche Qualität, das Erscheinungsbild und den Gebietscharakter zu erhalten. Die Regelungen
der Erhaltungssatzung beziehen sich daher
auf bauliche Maßnahmen, die von außen
sichtbar sind. Im Geltungsbereich der
Erhaltungssatzung müssen Sie bauliche
Veränderungen an Gebäuden, Nutzungsänderungen, die Errichtung von baulichen
Anlagen auf Grundstücken oder an Häusern sowie der Bau neuer Gebäude von
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Die Erhaltungssatzung
Sehenswert – das Schloss
§§ - Wo kann ich die rechtlichen
Hintergründe nachlesen?
Auf www.gesetze-im-internet.de/bbaug
finden Sie das Baugesetzbuch online, das
Einkommenssteuergesetz können Sie auf
www.gesetze-im-internet.de/estg
einsehen. Die Satzungen der Stadt Eutin
finden Sie auf www.vg-eutin-suesel.de/
Stadt-Eutin/Rathaus/Ortsrecht unter
„Bauen“ , den Bericht der Vorbereitenden Untersuchungen auf www.vg-eutinsuesel.de/Stadt-Eutin/Stadtentwicklung/
Vorbereitende-Untersuchungen und die
Hinweise zu den Bescheinigungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein
auf www.schleswig-holstein.de/LD/DE/
BauKunstdenkmalpflege/SteuerlicheVerguenstigungen/SteuerlicheVerguenstigungen_node.html.
Impressum
Herausgeber: Stadt Eutin
Bearbeitung: complan Kommunalberatung GmbH
Kaiserstraße 4, 24143 Kiel
Auflage: 10.000
Druck: sh:z das medienhaus
Gedruckt auf Recyclingpapier mit dem Umweltzeichen
„Blauer Engel“
Alte Mühle in Eutin
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