Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2013
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Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2013
iii-investments. Research. Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2013 iii-investments. Research. Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2013 Editorial Wir freuen uns, Ihnen unseren Immobilienmarkt- überprüfen. Dabei gehen wir auch der Frage nach, wie bericht Europa, Frühjahr 2013, überreichen zu können. sich der von vielen Investoren erwartete Zinsanstieg mittel- bis langfristig auf Immobilienpreise auswirken Die expansive Politik der Notenbanken der großen könnte und ob ein antizyklischer Einstieg in Südeuropa Industrieländer zeigt nicht nur an den Aktienmärk- bereits heute wieder sinnvoll ist. ten, sondern – trotz moderatem Wirtschaftsausblick – auch an den europäischen Immobilienmärkten Wir wünschen Ihnen eine interessante und auf- ihre Wirkung. Bislang drückt sich dies in steigenden schlussreiche Lektüre und freuen uns auf Ihr Feed- Preisen von core Immobilien in den Kernländern aus, back. während core+ und value added Objekte bislang nur begrenzt nachgefragt wurden. Vor allem in Deutschland sprechen die zunehmende Finanzierungs- und Risikobereitschaft vieler Investoren in Kombination mit rückläufigen Leerstandsraten Reinhard Mattern Stefan Janotta dafür, dass auch die Preise im core+ Segment weiter steigen sollten. Während Banken aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben bevorzugt nur Finanzierungen bis 50 Prozent LTV abdecken, beginnen institutionelle deutsche Investoren, US-Banken und Debt Fonds allmählich die Finanzierungslücke über 50 Prozent LTV zu schließen. Grundsätzlich scheinen Immobilien im aktuellen Umfeld negativer Realzinsen in Kerneuropa aufgrund des hohen Spreads zu Staats- und Unternehmensanleihen attraktiv zu sein. Trotz der schwachen Wirtschaftsentwicklung in den letzten Monaten befanden sich die europäischen Mietmärkte in Kerneuropa überwiegend in einem relativ stabilen Zustand. Vor allem an Standorten mit hoher spekulativer Bautätigkeit wie Warschau oder Helsinki stiegen die Leerstandsraten an, was die Mietmärkte dort auch weiterhin belasten dürfte. Ob und inwieweit sich an einigen europäischen Märkten noch Preissteigerungspotenzial bietet oder ob sich nicht bereits erste Blasen im core Segment gebildet haben, werden wir wie immer anhand unserer RenditeRisiko-Analyse für mehr als 30 europäische Märkte 3 Inhalt Konjunktur und Immobilienmarkt in Europa – unsere Marktmeinung 5 Konjunktur und Kapitalmarkt 9 Immobilienmarkt 9 11 13 Büroimmobilienmarkt Einzelhandelsimmobilienmarkt Logistikimmobilienmarkt 17 Investmentmarkt 20 Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte 21 Marktthermometer Markt- und Standorteinschätzung ausgewählter Immobilienmärkte in Europa 24 Deutschland 31 Belgien 34 Finnland 37 Frankreich 41 Großbritannien 47 Italien 51 Niederlande 54 Polen 57 Russland 60 Schweden 64 Spanien 68 Tschechien 72 Ungarn 75 CEE-Märkte und Türkei Anhang 79 Rechtlicher Hinweis 80 Impressum 4 Konjunktur und Kapitalmarkt Wirtschaftsausblick in Kerneuropa bleibt moderat geschaffener Arbeitsplätze vermelden. Die Industrieproduktion in Japan, beflügelt durch die Abwertung Nachdem noch Ende vergangenen Jahres die Aussich- des Yen als Folge der neuen Geldpolitik, ist im März ten für die Weltkonjunktur sehr düster aussahen, hat 2013 im vierten Monat in Folge gestiegen und hat die extrem lockere Geldpolitik der großen Zentralban- damit das aggressive Sanierungsprogramm der Regie- ken mittlerweile erste Früchte getragen. So konnte die rung bestätigt. Zudem liegt die Arbeitslosenquote in US-Regierung einen Rückgang der Arbeitslosenquote Japan mit 4,1 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit von 7,6 Prozent im März 2013 auf nun 7,5 Prozent bei vier Jahren. In der Eurozone hat sich die Lage an den einer gleichzeitig nach oben revidierten Anzahl neu Anleihemärkten deutlich entspannt. Die Kehrseite dieser Entwicklung ist, dass das Wirtschaftswachstum größtenteils auch durch erhöhte Konsumausgaben als Folge steigender Asset-Preise (Immobilien, Aktien) und des damit verbundenen „wealth effects“ getragen wird. Die Entschlossenheit der Zentralbanken, die Konjunktur und Kapitalmärkte „um jeden Preis“ zu stützen und gegebenenfalls Anleihen kriselnder Euro-Staaten aufzukaufen, wie es z. B. die EZB angekündigt hat, deuten auf eine mittelfristige Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Geschäftsklima Im Gegensatz zu den krisengeschüttelten südeuro150 päischen Ländern, deren Unternehmen an einer enor- 140 men Kreditunterversorgung leiden und trotz eines 130 historisch niedrigen Leitzinses mit hohen Fremdkapi- 120 talzinsen zu kämpfen haben, zeigt sich die deutsche Wirtschaft sehr robust und dürfte auch 2013 über- 110 durchschnittlich wachsen. Zum Ende des ersten Quar- 100 tals 2013 konnten Zuwächse sowohl bei den Exporten 90 als auch bei den Industrieumsätzen registriert wer- 80 den. Zudem bleibt die Binnennachfrage eine wichtige Stütze für die deutsche Wirtschaft. Deutschland sollte 70 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 sich als Folge des nach wie vor stabilen Exports und sinkender Arbeitslosenzahlen wirtschaftlich weiterhin indiziert, Basis: Januar 2002 = 100 (Daten bis April 2013) Deutschland: Ifo Geschäftsklimaindex Frankreich: Business Climate Synthetic Indicator USA: Purchasing Managers Index Grafik 1 – Quellen: Research iii-investments (ifo Institut, INSEE, ISM). solide entwickeln und dabei in den nächsten Jahren durch einen in Relation zur deutschen Wirtschaftsstärke zu „niedrigen Euro-Kurs und Leitzinssatz“ profitieren, der den Export und die deutschen Asset-Preise begünstigen sollte. 5 Konjunktur und Kapitalmarkt BIP (real) im Vergleich zum Vorjahr Die südeuropäischen Volkswirtschaften haben dagegen mit hohen Verschuldungs- und Defizitquoten zu 6,0 kämpfen. Den Schritt einer deutlichen Lohnanpassung hat bislang Irland vollzogen und genießt entsprechend 4,0 wieder das Vertrauen der Investoren. Für Spanien und Italien hat insbesondere die Kommunikationspolitik 2,0 der EZB wieder für eine deutliche Reduzierung der 0,0 Refinanzierungskosten von teilweise unter 4 Prozent bei den 10-jährigen Staatsanleihen gesorgt. Allerdings -2,0 besteht in diesen Ländern die Gefahr, dass vor diesem -4,0 Hintergrund die notwendigen Strukturreformen nicht konsequent durchgeführt werden. -6,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p 2014p Erste Anzeichen dafür gibt es in Italien, wo die neu gegründete Regierung unter Ministerpräsident Enrico in Prozent (Stand: März 2013) Letta eine Abkehr von der strikten Sparpolitik beschlos- Euroraum Großbritannien USA Deutschland Schweden sen hat und auf schuldenfinanziertes Wachstum setzt. Frankreich Welt Unter dem Motto einer „wachstumsfreundlichen Konsolidierung“ will die EU-Kommission Spanien und Grafik 2 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit Research, ifw Institut für Weltwirtschaft). Frankreich mehr Zeit zur Einhaltung der Defizitobergrenze von 3 Prozent gewähren. Leitzinssätze im Vergleich Nachdem sich das Wachstum in Großbritannien An6,0 fang des Jahres beschleunigen konnte, kletterte der britische Einkaufsmanagerindex zu Beginn des zwei- 5,0 ten Quartals überraschend um 1,2 auf 49,8 Punkte und setzte damit ein wichtiges Zeichen für eine wirt- 4,0 schaftliche Stabilisierung in Großbritannien. 3,0 Obwohl die britische Notenbank für ihre Entscheidung 2,0 ihr laufendes Anleihekaufprogramm (noch) nicht wei1,0 ter aufzustocken, viel Kritik einstecken musste, fühlte 0,0 2002 sie sich von den zuletzt gesunkenen Arbeitslosenzah2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 len in ihrem Kurs bestätigt. Bislang wurden bereits für 375 Mrd. GBP (442,8 Mrd. EUR) Staatsanleihen gekauft. in Prozent (Daten bis Mai 2013) EZB Fed Bank of England Riksbank (Schweden) Grafik 3 – Quellen: Research iii-investments (EZB, Fed, Bank of England, Sveriges Riksbank). 6 Auch die meisten Volkswirtschaften in Osteuropa haben als Folge strenger Sparbemühungen nach wie vor mit negativen Geschäftsklimadaten, steigender Arbeitslosigkeit sowie rückläufigen Konsumausgaben zu Konjunktur und Kapitalmarkt Lohnstückkosten (nominal) ausgewählter Länder in Europa kämpfen. Die polnische Zentralbank hat zuletzt mit einer Leitzinssenkung um 25 BP auf 3,0 Prozent reagiert, 150 nachdem die Notenbank Tschechiens bereits seit Ende 2012 den Leitzins auf das Rekordtief von 0,05 Prozent 140 gesenkt hat. 130 Die Auswirkungen der skizzierten Konjunktur- und 120 Kapitalmarktentwicklungen auf die verschiedenen Nutzungsarten der europäischen Immobilienmärkte 110 lassen sich wie folgt zusammenfassen: 100 > 90 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014p Die verschiedenen Wachstumsaussichten für Nord- und Südeuropa werden für eine unterschiedliche Nachfrageentwicklung an den Büro-, Einzelhandels- und Logistikmärkten in Kerneuro- indexiert, Basis: 2000 = 100 pa und der Peripherie sorgen. Demzufolge haben Deutschland Irland EU27 Frankreich Italien wir die entsprechenden Werte auf der Nachfra- Griechenland Spanien geseite in unseren Prognosemodellen zur Mietund Kaufpreisentwicklung berücksichtigt. Grafik 4 – Quellen: Research iii-investments (Eurostat). Haushaltsdefizite ausgewählter Länder in Europa in Prozent des BIP 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p 2014p – 0,3 – 1,0 – 5,6 – 3,8 – 3,7 – 3,0 – 3,4 – 3,5 Deutschland 0,3 – 0,1 – 3,1 – 4,1 – 0,8 – 0,2 – 0,2 0,0 Finnland 5,2 4,3 – 2,5 – 2,5 – 0,6 – 1,8 – 1,2 – 1,0 Belgien Frankreich – 2,7 – 3,3 – 7,5 – 7,1 – 5,2 – 4,5 – 3,5 – 3,5 Großbritannien – 2,7 – 5,0 – 11,5 – 10,2 – 7,8 – 6,2 – 7,2 – 5,9 Italien – 1,5 – 2,7 – 5,4 – 4,5 – 3,9 – 2,9 – 2,1 – 2,1 0,2 0,5 – 5,6 – 5,1 – 4,5 – 3,7 – 2,9 – 3,2 – 1,9 – 3,7 – 7,4 – 7,9 – 5,0 – 3,4 – 3,1 – 3,0 3,6 2,2 – 0,7 0,3 0,4 0,0 – 0,3 0,4 Niederlande Polen Schweden Spanien 1,9 – 4,5 – 11,2 – 9,7 – 9,4 – 8,0 – 6,0 – 6,4 Tschechien – 0,7 – 2,2 – 5,8 – 4,8 – 3,3 – 3,5 – 3,4 – 3,2 Ungarn – 5,0 – 3,7 – 4,6 – 4,4 4,3 – 2,5 – 2,9 – 3,5 Grafik 5 – Quellen: Research iii-investments (Bundesfinanzministerium). 7 Konjunktur und Kapitalmarkt „Günstiger“ Euro-Kurs positiv für die deutsche Exportwirtschaft > Obwohl sich der Spread zwischen stabilen Ländern wie Deutschland, Finnland oder Schweden 1,7 1,7 1,6 1,6 Spanien, Italien oder Portugal auf bis zu 250 BP 1,5 1,5 eingeengt hat, erwarten wir (noch) keine posi- 1,4 1,4 1,3 1,3 1,2 1,2 1,1 1,1 gegenüber Ländern mit Haushaltsproblemen wie tiven Impulse für die Immobilienmärkte in den südlichen Ländern. > kung der EZB und der nach wie vor ungebremsten Nachfrage nach core Produkten in Deutschland, erwarten wir einen andauernden Abwärtsdruck 1,0 1,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 In Zusammenhang mit der jüngsten Leitzinssen- auf die Prime Yields. Darüber hinaus dürfte der 2013 Angebotsmangel an Prime Objekten und die sta- Daten bis April 2013 bile Wirtschaftslage in Deutschland zu einer ver- EUR / USD stärkten Nachfrage nach core+, value added und Grafik 6 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit). opportunistic Objekten führen. > Im Hinblick auf die Yield-Prognose gehen wir in unserem mid case-Szenario von weiterhin historisch niedrigen Zinsen bei moderaten wirtschaftlichen Wachstumsaussichten in Westeuropa aus. 10Y-Bonds (D): Spread zur Peripherie dürfte sich einengen > Zudem legen wir zugrunde, dass sich die Finan- 8,0 zierungsmöglichkeiten und -konditionen in 7,0 West- und Nordeuropa in den nächsten Monaten 6,0 nicht deutlich verbessern werden, während sie in Südeuropa unverändert kritisch für Investoren 5,0 bleiben. 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014p in Prozent (ab 2013 Prognose) Deutschland Italien Grafik 7 – Quellen: Research iii-investments (EZB). 8 Spanien 2016p Immobilienmarkt Büroimmobilienmarkt Topmärkten wider. Besonders bemerkbar macht sich diese Entwicklung in den deutschen Topmärkten (vor Risiko aufgrund hoher Bautätigkeit vor allem in allem in München, Berlin und Hamburg), wo die Miet- Warschau preise ihren Aufwärtstrend fortgesetzt und sich die Leerstandsraten deutlich reduziert haben. Auch die Mit wenigen Ausnahmen, wie in Frankfurt, Amster- Tendenzen und Ergebnisse aus dem ersten Quartal dam und Warschau, blieb der Vermietungsumsatz 2013 lassen darauf schließen, dass sich die deutschen 2012 an den wichtigsten europäischen Bürostand- Büromärkte, im Einklang mit der Wirtschaftsstärke orten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum relativ Deutschlands, weiterhin positiv entwickeln werden. stabil. Die deutschen Bürostandorte haben gegenüber anderen Standorten wie London City, Helsinki oder Vor dem Hintergrund der sehr starken Vermietungs- Warschau zudem den Vorteil, dass in den deutschen zahlen des Jahres 2011 ist dies kein überraschendes Metropolen begonnene Projektentwicklungen meist Ergebnis, sondern spiegelt die Angebotsknappheit an einen hohen Vorvermietungsstatus aufweisen. modernen, zentral gelegenen Flächen in den meisten Die durchschnittliche Leerstandrate auf den europäischen Märkten erscheint mit knapp 10 Prozent relativ hoch, ist jedoch den hohen Leerstandsraten in den Märkten der Peripherie wie Madrid, Dublin, Mailand oder Lissabon geschuldet. Die weiterhin stabile Wirt- Büroflächenumsatz ausgewählter Großstädte in Europa schaftsentwicklung in Kerneuropa, zusammen mit der Angebotsknappheit an neuen Flächen, sollte die Mie- Paris (Zentrum) ternachfrage nach Bestandsobjekten, auch in core+ Lagen, verstärken und zu rückläufigen Leerstandraten London (Zentrum) führen. München In den Jahren von 1995 bis 2010 wurden europaweit Berlin sehr viele Büroflächen auch ohne Vorvermietung neu gebaut, um der zunehmende Tertiärisierung der Wirt- Frankfurt schaft Rechnung zu tragen. Als Folge der Finanz- und Mailand Schuldenkrise brach allerdings die bis dahin stabile Nachfrage für viele spekulativ errichtete Objekte kom- Madrid plett weg und sorgte dafür, dass die Leerstandsraten Brüssel -500 auf historische Höchststände stiegen. Als Konsequenz 0 500 1.000 davon hat im Segment der Projektentwickler und Banken ein Konsolidierungsprozess stattgefunden und in 1.000 m2 2012 (gesamt) 2011 (gesamt) zu einem erhöhten Risikobewusstsein von Investoren Q1 2013 Grafik 8 – Quellen: Research iii-investments (PMA). und Fremdkapitalgebern geführt, das durch verschärfte aufsichtsrechtliche Vorgaben noch untermauert wird. 9 Immobilienmarkt Netto-Flächenzugang in den Top 10 Büromärkten Wir erwarten, dass diese Risikoaversion in den nächsten drei bis fünf Jahren ebenso wie die aktuell niedrige 300 Bautätigkeit mittelfristig anhalten wird. Nur in wenigen Standorten wie Warschau oder Helsinki (vor allem 250 in B-Lagen) gibt es nach wie vor eine hohe Anzahl spe200 kulativer Projektentwicklungen. 150 Für Investoren an diesen Standorten ist daher erhöhte Vorsicht geboten, da sich den Mietern nach Auslauf 100 ihrer Mietverträge viele Anmietalternativen bieten 50 und sie entweder Bestandsgebäude verlassen oder deutliche Mietabschläge fordern können. 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Standorte, die in den nächsten Jahren überdurchin 1.000 m2 (Top 10 Märkte: Brüssel, Paris CBD, Berlin, Frankfurt City, München City, schnittlich von der geringen Bautätigkeit profitieren Mailand, Amsterdam, Madrid, Stockholm, London Central) sollten, sind dagegen München, London Westend, Durchschnitt p. a. Durchschnitt 1991–2012 Hamburg und Berlin. Prognose 2013–2016 p. a. Grafik 9 – Quellen: Research iii-investments (PMA). Auszug von bedeutenden Büroimmobilientransaktionen in Europa Preis in Mio. EUR Standort Adresse Käufer Fläche in m² Datum CH Zürich, Uetlihof, Uetlibergstrasse 231 Norges Bank (NBIM) 173.807 2012 Q4 827,8 UK London, 5 Canada Square St Martins Property 45.901 2013 Q1 461,4 DE Frankfurt, Frankfurter Welle, An der Welle 1–10 Norges Bank / Axa 73.015 2012 Q4 410,0 UK London, King's Cross AXA Real Estate 37.000 2012 Q3 359,5 UK London, Woolgate Exchange, 25 Basinghall Street TPG / Ivanhoe Cambridge 31.755 2013 Q1 317,6 UK London, Peterborough Court und Daniel House, ... Fleet Street Investments II 34.374 2012 Q3 316,4 UK London, The Adelphi, 1–11 John Adam Street Blackstone 30.048 2012 Q4 311,6 UK London, Winchester House, 1 Great Winchester ... China Investment Corp (CIC) 27.871 2012 Q4 299,6 FR Paris, 90, Boulevard Pasteur, Montparnasse ADIA 40.000 2012 Q4 290,0 UK London, 5 Aldermanbury Square Deka Immobilien Europa 24.073 2012 Q4 281,6 UK London, Palestra, 197 Blackfriars Road Deka Immobilien Europa 27.919 2013 Q1 267,2 UK London, 23 Savile Row LaSalle / Quantum Global Real Estate RU Moskau, Silver City BC, Serebryanicheskaya Quay O1 Properties CH Zürich, Uetlihof, Bahnhofstrasse 53 Axa Winterthur Grafik 10 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen). 10 9.290 2012 Q3 261,2 41.520 2012 Q3 254,0 9.000 2012 Q3 248,3 Immobilienmarkt Kritisch sind weiterhin die südeuropäischen Standorte Einzelhandelsimmobilienmarkt zu sehen, da hier trotz rückläufiger Mieten nach wie vor die Nachfrage fehlt und Leerstände eher weiter Deutschland und Großbritannien weiter im Fokus ansteigen als sinken. der Investoren Innerhalb der europäischen Märkte ist nach Grade A Während Großbritannien, Schweden und Frankreich und Durchschnittsflächen zu unterscheiden. Eine in den letzten beiden Jahren steigende Einzelhandels- Knappheit ist vor allem bei Topflächen festzustellen, umsätze verzeichneten, gingen die Werte neben den weshalb es hier bereits angebotsbedingte Mietsteige- kriselnden PIIGS-Ländern auch in den Niederlanden rungen (vor allem an den deutschen Standorten oder und Polen zurück. Deutschland profitiert von der auch im Quartier Leopold in Brüssel) gibt. geringen privaten Verschuldung, steigenden Wohnungspreisen und dem stabilen Arbeitsmarkt und Trotz Leerständen von 20 Prozent auf Gesamtmarkt- konnte sich relativ stabil halten. Negativ beeinflusst ebene ist der Mangel an Grade A Flächen beispiels- wird Südeuropa vor allem durch die steigende Arbeits- weise in Dublin der Grund, weshalb die Topmieten losigkeit, die hohe (auch private) Verschuldung sowie in den letzten Monaten dort sogar leicht gestiegen einer Erhöhung der Mehrwertsteuer (Portugal und sind. Spanien). In Kerneuropa gibt es aufgrund der besseren Rahmenbedingungen dagegen einen andauernden Expansionsdruck internationaler Filialisten und eine damit ver- Spitzenrenditen High Streets bundene Flächennachfrage, die in den Toplagen nicht bedient werden kann. Besonders gefragt sind Prime 10,0 9,0 High-Street-Flächen sowie zentral gelegene Shopping 8,0 Center in Deutschland und den nordischen Ländern. 7,0 Dieser Nachfrageüberhang hat 2012 in vielen Ländern 6,0 Kerneuropas bereits wieder zu Mietanstiegen geführt 5,0 und erhöht die Bereitschaft vieler Einzelhändler, im- 4,0 mer höhere Prämien, sogenanntes „Key Money“, für 3,0 die begehrtesten Flächen zu zahlen. 2,0 1,0 In Südeuropa sind die Mieten für Toplagen trotz der 0,0 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 wirtschaftlichen Probleme der Länder stabil geblieben, B-Lagen haben dagegen mit deutlich steigenden Leerständen zu kämpfen. Neben der Flächenknapp- in Prozent (Daten bis Q1 2013) Brüssel, Rue Neuve Mailand, Viktor-Emanuel-Galerie Frankfurt, Zeil London, New Bond Street Madrid, Calle Serano München, Kaufinger Straße Paris, Champs Élysées Prag, Wenzelsplatz Grafik 11 – Quellen: Research iii-investments (PMA). heit sind vor allem die Expansionspläne vieler internationaler Filialisten dafür verantwortlich, dass in Deutschland nach den A-Standorten mittlerweile auch Nebenstandorte zunehmend mehr Nachfrage am Miet- und Investmentmarkt erfahren. 11 Immobilienmarkt Im Hinblick auf die künftige Mietentwicklung prognos- Während die Anfangsrenditen in den Prime Lagen tizieren wir weiter zunehmende Preise an den deut- in den letzten Monaten stabil waren und zwischen schen Standorten Hamburg, München, Berlin und 3,0 Prozent (zum Beispiel London, Wien) bis 5,5 Pro- Frankfurt. Optimistisch sind wir auch für die nordischen zent (zum Beispiel Rom, Mailand, Madrid) lagen, gibt Länder. In Südeuropa dagegen sollten die Prime Mieten es bei den B-Lagen, vor allem in Südeuropa und den bis 2013/2014 maximal stabil bleiben. Niederlanden, weiterhin noch deutliche Renditeaufschläge von bis zu 500 Basispunkten. In Deutschland Eine zu hohe Bautätigkeit sehen wir vor allem in haben sich die Renditeaufschläge bei Objekten in Polen, wo trotz einer im europäischen Vergleich über- B-Lagen dagegen auf circa 175 bis 250 Basispunkte durchschnittlichen Flächenversorgung weiterhin viele (zum Beispiel bei Fachmarktzentren) reduziert. Dieses Flächen gebaut und dadurch die Leerstände steigen Renditeniveau halten wir weiterhin für kritisch, da werden. Auszug von bedeutenden Einzelhandelsimmobilientransaktionen in Europa Standort Adresse Preis in Mio. EUR Käufer Fläche in m² 124.400 2012 Q4 944,3 67.500 2012 Q4 526,0 Datum UK Meadowhall RSC, Meadowhall – 50 % Anteil Norges Bank Investment Management SE Stockholm, Kista Galleria Citycon Oyj / CPPIB DE Stuttgart, Milaneo (78 % Anteil), Heilbronner Str. Hamburg Trust 50.600 2012 Q3 400,0 PL Lodz, Manufaktura, ul. Zachodnia/ul. Ogrodowa UniImmo: Deutschland 91.240 2012 Q3 390,0 DE Berlin, Boulevard Berlin, Schlossstraße 7–10, 11–15 Corio 86.000 2012 Q4 366,0 UK Basingstoke, Festival Place 93.370 2012 Q3 353,9 TIAA-CREF UK Bradford, Westfield Bradford Meyer Bergman 51.100 2012 Q4 247,7 DE Saarbrücken, Europa Galerie, Reichsstraße 1 UniInstitutional European Real Estate 25.000 2012 Q3 173,0 UK Leeds, Victoria Quarter Hammerson 19.510 2012 Q3 171,9 UK London, Clarges Estate British Land 11.150 2012 Q3 163,8 SE Malmö, Triangeln, Radmansgatan 8 Vasakronan AB 16.600 2012 Q4 140,0 UK Cambridge, Beehive Centre Orchard Street Inv Management 22.110 2012 Q3 138,0 SE Burlov, Burlöv Center, Kronetorpsvagen 2 Grosvenor 41.000 2012 Q3 134,0 IT Rom, Vacant building, Via del Tritone 56–66 Central Retail Corporation 17.500 2012 Q3 130,0 UK Manchester, The Printworks Land Securities 32.520 2012 Q4 116,3 DE Frankfurt, Karstadt auf der Zeil, Zeil 90 Sahle Wohnen 44.400 2012 Q4 115,0 UK London, 190–196 Piccadilly The Crown Estate 7.510 2012 Q3 110,0 Grafik 12 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen). 12 Immobilienmarkt viele Mieter nach Auslauf von Mietverträgen häufig Logistikimmobilienmarkt nur bereit sind, bei deutlichen Mietabschlägen im Deutsche Standorte mit Mietsteigerungen im core Objekt zu bleiben. Segment – geringer Neubau weiterhin Treiber für Zu den bedeutendsten Investitionsländern gehörten Preissteigerungen 2012 und im ersten Quartal 2013 Deutschland, Frankreich und Großbritannien, während Südeuropa kaum Nach dem erfolgreichen Jahr 2011 gingen die Vermie- nachgefragt wurde. Für das Jahr 2013 erwarten wir tungsumsätze auf den europäischen Logistikmärkten wieder ein Investitionsvolumen von rund 20 Mrd. EUR, 2012 durchschnittlich um 20 Prozent zurück. Viele was europaweit dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre Nutzer machen ihre Entscheidungen von der weite- entspricht. ren Entwicklung in der Eurozone abhängig, was sich bremsend auf die Vermietungsaktivitäten auswirkte. Zudem gab es in einigen Märkten kein entsprechendes Flächenangebot, vor allem an einigen deutschen Standorten. Die Mieten im core Segment von Kerneuropa waren 2012 stabil, beeinflusst vor allem durch die geringe Bautätigkeit und rückläufige Leerstandsraten. Einige Standorte wie München oder Birmingham konnten sogar deutliche Mietsteigerungen registrieren. Spitzenmieten (Prime) Logistikimmobilien Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass sich in einigen 140,0 Märkten immer noch erhebliche Incentives in Form 120,0 mietfreier Zeiten hinter den „headline“-Mieten verbergen, die dazu führen, dass das effektive Mietniveau 100,0 um bis zu 25 Prozent niedriger ist. 80,0 Im Gegensatz zu den hochwertigen Neubauten muss- 60,0 ten Bestandsobjekte europaweit Mietrückgänge ver40,0 zeichnen, da sich viele Mieter auf neue Projekte kon- 20,0 zentrieren und ältere Bestandsobjekte nach Auslauf der Mietverträge verlassen. Die höchsten Leerstände 0,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 gibt es in Dublin (23 Prozent), Budapest (19 Prozent), Warschau (16 Prozent) und Edinburgh (32 Prozent). Die geringsten Leerstände lassen sich in den nordi- in EUR/m²/Jahr (Daten bis Q1 2013) Amsterdam Brüssel Dublin Hamburg Madrid Mailand Grafik 13 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL). Paris schen Ländern und London registrieren. Die Spitzenanfangsrenditen liegen in den Märkten Kerneuropas zwischen 6,5 und 7,0 Prozent, während 13 Immobilienmarkt Summe des Investitionsvolumens in Büro-, Einzelhandels- und sie in Südeuropa 7,5 bis 9 Prozent betragen. Allerdings Logistikimmobilien gibt es auf diesem Niveau kaum Transaktionen. 80 Vor allem in den deutschen Märkten gab es im Verlauf 70 des Jahres 2012 einen Preisanstieg in Form rückläufi- 60 ger Prime Yields, während in Spanien ein Anstieg der 50 Yields beobachtet werden konnte. Ältere Bestandsobjekte verzeichnen allerdings in Kerneuropa (vor 40 allem in Deutschland, den Niederlanden und Frank- 30 reich) weiterhin Wertverluste, da Bestandsmieter nur 20 zu deutlichen Abschlägen bereit sind, auslaufende 10 Mietverträge zu verlängern. 0 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistikinvestmentsektor stieg 2012 auch als Folge verschärfter Finanzierungsbedingungen der Banken im Vergleich in Mrd. EUR (Daten bis Q1 2013) Europa Frankreich Italien zu 2011 nicht weiter an. Zu den größten Transaktio- Deutschland Großbritannien Spanien nen gehörten die Erwerbe von Norges Bank, Prologis und Blackstone, das ein größeres Portfolio in Frank- Grafik 14 – Quellen: Research iii-investments (PMA). Auszug von bedeutenden Logistikimmobilientransaktionen in Europa Käufer Fläche in Datum Preis in Standort Adresse A EU Portfolio, 50 % von ProLogis Portfolio Norges Bank (NBIM) 4.500.000 2012 Q4 1.200,0 B FR Portfolio, 16 Objekte Blackstone Group 480.000 2012 Q4 215,0 C DE Mannheim, Multicube Rheinneckar UniImmo: Europa 122.800 2012 Q4 100,0 D SE Portfolio, 6 Objekte Nordic Real Estate Partners 86.000 2012 Q4 85,0 m² Mio. EUR E CH Solothurn, Riverside Business Park Swiss Prime Site 170.000 2012 Q4 75,0 F UK Portfolio, 32 Objekte Hansteen Holdings 149.000 2012 Q4 69,5 G SE Portfolio, 2 Objekte in Haninge & Borlange Sagax AB 71.000 2012 Q4 64,0 H SE Göteborg, Hastagaren 3, Molndal Klovern 48.000 2012 Q3 57,0 I NL Hamburg, Hausbruch, Heykenaukamp 20 Uni:Immo Deutschland 57.681 2012 Q3 56,0 J PL Warschau, Fachmarktzentren in Panattoni Park RREEF Real Estate 80.000 2012 Q4 54,0 K DE Portfolio, 3 Objekte Hansteen UK Industrial Property Ltd 25.188 2012 Q3 32,7 L BE Brüssel, Pont de Luttre 74 Intergrale & OGEO Fund 29.000 2012 Q3 32,0 M DE Stuttgart, Campus Böblingen Deka WestInvest InterSelect 28.000 2012 Q3 30,0 Grafik 15 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen). 14 Immobilienmarkt Geplanter Ausbau und Verbesserungen bei Transportwegen „Priority Axes and Projects“ der Europäischen Kommission Straße Transportwege Bahn Schienennetz Wasserstraßen Seefahrtswege kontinentale Wasserwege Prognose Renditeentwicklung Logistikimmobilienmarkt È 3-Monats-Tendenz 47 Logistikimmobilientransaktionen 1 Standorte (s. Seite 14) 6 Ä UK SE Oslo Ä Göteborg St. Petersburg Helsinki Stockholm Glasgow Ä FI Tallinn Moskau 8 Edinburgh RU Riga Dublin Manchester Kopenhagen London Rotterdam Antwerpen 1 EU Ä NL Birmingham 9 BE Berlin Düsseldorf Ä J Ê DE Brüssel Lille Ä FR È Lyon Ä Ä CZ 3 M Bratislava München Basel Wien 5 Budapest Ljubljana Mailand Marseille PL Prag K Paris Kiew Warschau Frankfurt 2 Minsk Hamburg Amsterdam L Vilnius Ä IT HU Chisinau È Odessa Zagreb È Bukarest Sarajewo Belgrad CEE Ä Sofia Lissabon Madrid ES È Barcelona Rom Istanbul Skopje Tirana Ankara Palermo Athen Nikosia Valletta Grafik 16 – Quellen: Research iii-investments (EU). 15 Immobilienmarkt reich erworben hat. In Deutschland kauften Offene daten der Exportnation Deutschland und der Rendite- Publikumsfonds Logistikobjekte in Mannheim und spread zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien, der bis Böblingen. Im ersten Quartal 2013 wurde in Deutsch- zu 250 Basispunkte beträgt. Das Risiko im Logistiksek- land ein Investitionsvolumen von mehr als 600 Mio. tor bleibt die zukünftige Wertentwicklung, da in der EUR registriert. Hinsichtlich der Nutzungsarten wur- Wiedervermietung in der Vergangenheit oftmals Ab- den Distributionshallen bevorzugt. schläge akzeptiert werden mussten. Nur bei absoluten und nachhaltigen core Lagen, die im Logistiksektor Hauptargumente für eine Investitionsentscheidung in weniger einmalig sind als im Retailsegment, halten diesem Segment sind dabei die stabilen Fundamental- wir IRRs über 5 Prozent für realistisch. Ausgewählte Ereignisse seit 2008 Datum Ereignis 29.09.2008 Rettungspaket für Hypo Real Estate, Island übernimmt 75 Prozent an Glitnir, Fortis wird gerettet 08.10.2008 Konzertierte Leitzinssenkung: Fed senkt um 50 Bp auf 1,5 Prozent, EZB senkt um 50 Bp auf 3,75 Prozent 16.12.2008 Fed senkt Leitzins in eine Bandbreite zwischen 0 Prozent und 0,25 Prozent 13.02.2009 US-Kongress verabschiedet knapp 790 Mrd. USD schweres Konjunkturpaket 07.05.2009 Nach diversen Senkungen Leitzins EZB bei 1,00 Prozent 03.11.2010 Quantitative Easing II – Fed kündigt Ankauf 600 Mrd. USD Staatsanleihen an 11.03.2011 Tsunami und Atomkatastrophe in Japan 07.04.2011 EZB Zinserhöung um 25 Bp auf 1,25 Prozent 07.07.2011 EZB Zinserhöung um 25 Bp auf 1,50 Prozent 21.09.2011 Fed verkündet Operation Twist mit einem Volumen von 400 Mrd. USD 06.10.2011 EZB legt ein 40 Mrd. EUR schweres Ankaufprogramm für Pfandbriefe und andere gedeckte Anleihen auf 09.11.2011 EZB Zinssenkung um 25 Bp auf 1,25 Prozent 14.12.2011 EZB Zinssenkung um 25 Bp auf 1,00 Prozent 21.12.2011 Start Drei-Jahres-Tender der EZB in zwei Schritten mit einem Gesamtvolumen von 1 Billion EUR 09.03.2012 Schuldenschnitt in Griechenland, private Gläubiger verzichten auf insgesamt ca. 74 Prozent ihrer Forderungen 05.07.2012 EZB Zinssenkung um 25 Bp auf 0,75 Prozent 06.09.2012 EZB kündigt Anleihekaufprogramm zur Unterstützung kriselnder Euro-Staaten an 13.09.2012 Quantitative Easing „Teil III“ der Fed mit Schwerpunkt auf hypothekenbesicherte Wertpapiere 04.04.2013 BoJ weitet ihr Programm zum Ankauf von Wertpapieren weiter aus 02.05.2013 EZB senkt den Leitzins um 25 BP auf das Rekordtief von 0,5 Prozent Grafik 17 – Quelle: Research iii-investments. 16 Investmentmarkt Vergleich Immobilienmarkt und Aktienmarkt Investmentmarkt 250 Europäische core Immobilien 2013: Preisblase oder 225 Einstiegschance? 200 Das Transaktionsvolumen in europäischen Gewerbe- 175 immobilien lag 2012 bei rund 130 Mrd. EUR, einer 150 Steigerung gegenüber den Jahren 2010 (circa 110 Mrd. 125 EUR) und 2011 (circa 120 Mrd. EUR). Die Spitzenwerte 100 aus 2006 und 2007 mit jeweils rund 250 Mrd. EUR konnten aber bei weitem nicht erreicht werden. Auch 75 im ersten Quartal 2013 blieb die Investitionstätigkeit 50 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 rege, allein in Deutschland wurden bereits mehr als 7 Mrd. EUR investiert. Prime Kapitalwerte in EUR/m2 (errechnet aus Prime Miete kapitalisiert mit jeweiliger Prime Yield je Quartal) im Vergleich zum DAX 30; indexiert: Januar 2004 = 100 Berlin München London City Madrid Paris CBD DAX 30 Kurs Vor dem Hintergrund, dass die Preise für core Immobilien in den europäischen Kernländern seit Mitte 2009 deutlich gestiegen sind (London Westend: 60 Prozent, München: 35 Prozent), stellt sich zunehmend die Frage, Grafik 18 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). ob die heutigen Einstiegspreise noch attraktiv sind oder bereits eine Preisblase existiert. Durchschnittliche Finanzierungsmargen (core Objekte) Zur Beantwortung dieser Frage ist anzumerken, dass 300 Wertsteigerungen für core Objekte mittels einer Yield 280 Kompression oder über Mietsteigerungen realisiert 260 werden können. 240 220 Trotz aktueller Anfangsrenditen zwischen 4 und 200 180 4,5 Prozent besteht in Kerneuropa immer noch ein 160 erheblicher Spread zu Staatsanleiherenditen, der sich 140 theoretisch weiter einengen könnte. Mietseitig positiv 120 ist zudem die geringe Bautätigkeit, die trotz moderater Wirtschaftsentwicklung für zumindest stabile 100 Q1 2010 Q3 2010 Q1 2011 Q3 2011 Q1 2012 Q3 2012 Italien Niederlande Schweden Grafik 19 – Quellen: Research iii-investments (PMA). Mieten sorgen sollte. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass bei Anfangs- in Basispunkten (Basis: Investorenbefragung) Deutschland Frankreich Großbritannien Q1 2013 Spanien renditen von 4 Prozent auch der Exit mit 4 Prozent realisiert werden muss, um bei gleicher Miethöhe auch mindestens einen IRR von 4 Prozent zu erreichen. Aufgrund des zunehmenden Alters der Objekte 17 Investmentmarkt Durchschnitt Total Return Top 10 Märkte in Europa (Prime) im darf aber zumindest bezweifelt werden, dass auch Vergleich mit 12M EURIBOR im Exit solche Verkaufsrenditen erreicht werden. Bei Retail-Objekten in den Fußgängerzonen erscheint dies 30,0 6,0 realistischer als bei Büro- oder Logistikobjekten, da die 25,0 5,0 Einzelhandelslagen nachhaltiger und in der Regel nicht 20,0 4,0 duplizierbar sind. 15,0 3,0 10,0 2,0 Zinserhöhungen werden ebenfalls oft als Argument 5,0 1,0 für fallende Immobilienwerte angeführt. Hier ist zu 0,0 0,0 berücksichtigen, dass möglichen Zinserhöhungen -5,0 -1,0 steigende Inflationserwartungen und in der Regel -10,0 -2,0 -3,0 -15,0 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014p Mietsteigerungen bei core Objekten vorhergehen, sodass Immobilienwerte zunächst steigen sollten. Dies war auch in den Jahren von 1999 bis 2001 und 2005 bis 2007 der Fall. in Prozent (Top 10 Märkte: Brüssel, Paris CBD, Berlin, Frankfurt City, München City, Mailand, Amsterdam, Madrid, Stockholm, London Central) Büroimmobilien Im Gegensatz zu core Objekten sind derzeit core+ und value added Objekte (kürzere Mietvertragslaufzeit, 12M EURIBOR (rechte Achse) Einzelhandelsimmobilien ggf. Leerstand oder Refurbishment-Aufwand) mit Logistikimmobilien Anfangsrenditen von 5,5 bis 6,5 Prozent in zentrums- Grafik 20 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB, Knight Frank). nahen Lagen attraktiver bepreist, da diese von den verbesserten Fundamentaldaten in Form rückläufiger Zusammenhang Fremdkapitalkosten und Investitionsvolumen Leerstände und steigender Durchschnittsmieten pro- EUR % 80 8,0 70 7,0 60 6,0 50 5,0 40 4,0 30 3,0 20 2,0 10 1,0 0 2005 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 fitieren. Hier können eigenkapitalstarke Investoren weiterhin attraktive rendite-risiko-adjustierte Renditen generieren. Abzuraten ist dagegen von Objekten in B-Lagen mit langen Mietverträgen zu Anfangsrenditen von 6 bis 7 Prozent. In diesen Fällen ist aufgrund des Renditeabschlages für die Lage von Bestandsobjekten oft nur ein Verkaufspreis unterhalb des Einkaufspreises realistisch. In Spanien sind die Anfangsrenditen zuletzt nach oben gegangen. Allerdings sind Prime Yields von Investitionsvolumen Immobilien in Europa in Mrd. EUR Leitzinssatz der EZB in Prozent 5 J EUR Swap Rate in Prozent Marge+Funding (ungedeckt) in Prozent Grafik 21 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB). 18 6 bis 6,5 Prozent bei Staatsanleiherenditen von rund 4 Prozent für uns noch nicht attraktiv genug, um die Risiken des Marktes abzudecken. Sofern die Renditen weiter steigen, werden wir Spanien wieder in unsere erweiterte Watchlist aufnehmen. Investmentmarkt Core+ Renditen nähern sich core Renditen wieder an 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 FK in hohem Maße verfügbar, auch für Opportunistic-Immobilien Immobilienmärkte gekennzeichnet durch relativ hohe Intransparenz, hohe Bautätigkeit, keine zu expansive FK-Vergabe 2,0 Kein FK verfügbar für Opportunistic-Immobilien 0,0 1990 1995 2000 2005 2010 2015p Renditen Büroimmobilien (europäischer Durchschnitt) in Prozent Core Core+ Value added / Opportunistic (Durchschnitt) Grafik 22 – Quelle: Research iii-investments. IRR-Matrix bei verschiedenen An- und Verkaufsrenditen und verschiedenen Mietszenarien Annahmen > > > Neubau mit Mietvertragslaufzeit 10 Jahre (ohne Break) Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten (7 EUR/m²/Jahr Instandhaltung, 2 Prozent des Rental Income: Property Management) Durchschnittliche Fondskosten (0,5 Prozent der Assets) > Fremdkapital: 50 Prozent bei 2,9 Prozent Zins Verkaufsrendite Anfangsrendite Annahmen 4,5 4,75 5,0 5,25 4,5 4,75 5,0 5,25 4,5 4,75 5,0 5,25 5,0 7,0 6,8 6,2 5,6 4,2 3,4 2,6 1,8 9,9 9,2 8,5 7,9 4,75 6,3 5,5 4,9 4,1 2,6 1,8 0,9 0,0 8,6 7,9 7,3 6,7 4,5 5,0 4,7 4,0 3,2 1,6 0,7 – 0,2 – 1,3 7,5 6,8 6,2 5,5 Mietsteigerung ≈ Inflation 10 % Abschlag im Vergleich zur Ursprungsmiete Mietsteigerung > Inflation: 4 % p. a. – Wirtschaftswachstum ca. 2 % p. a. – Neubautätigkeit moderat (unter – Wirtschaftswachstum ca. 1 – 2 % p. a. – Neubautätigkeit hoch (entspricht – Wirtschaftswachstum ca. > 2 % p. a. – Neubautätigkeit moderat (unter Durchschnitt 1995 – 2000) Durchschnitt 1995 – 2000) Durchschnitt 1995 – 2000) Grafik 23 – Quelle: Research iii-investments. 19 Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte im Frühjahr 2013 Büroimmobilien Spitzenrendite (Ø) in Prozent Spitzenmiete in EUR/m²/Monat Einzelhandel Spitzenrendite (Ø) in Prozent Spitzenmiete in EUR/m²/Monat Logistikimmobilien Spitzenrendite (Ø) in Prozent Spitzenmiete in EUR/m²/Monat 4,4 40 4,5 130 6,75 9 Prognose Renditeentwicklung È * 3-Monats-Tendenz in USD/m²/Monat Ä 5,2 25 5,0 160 7,5 8 Ä Ä Ä Ä Ä 8,5 69 8,5 259 10,0 7 Helsinki Stockholm 4,0 95 3,0 419 5,9 9 Ä Ä Ä London 5,50 19 4,75 142 7,0 4 Ä Ä Brüssel 4,35 64 3,75 550 7,0 4 È Paris 4,75 33 4,25 265 6,5 6 Frankfurt Ê 6,25 15 6,0 144 8,25 5 Ê Ê È È Madrid È Ä Ä È Budapest 6,15 40 5,0 238 8,5 4,3 Ä Ä Warschau È È È È Grafik 24 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA, Colliers, Newsec, Catella, CBRE). 20 Ä Ä Prag Mailand 6,0 24 5,0 215 8,25 6 6,5 25 6,0 95 7,75 5 Ä 7,50 14 7,0 90 9,0 4 È È È Ä Ä Ä Moskau* Marktthermometer Marktthermometer Herbst 2010 Lyon Brüssel (City) Marseille Köln Stuttgart attraktiv Düsseldorf Hamburg Berlin selektiv attraktiv Amsterdam moderat London (M 25 West) Rom Mailand kritisch Lissabon Lyon Rotterdam Birmingham Wien London (Westend, Mid) Barcelona Paris (La Défense) Barcelona Mailand Dublin Dublin London (Westend, Mid) Rotterdam Prag Paris (CBD) London (Docklands) Paris (WBD) Budapest Wien Helsinki moderat Frankfurt/M. (City) Warschau Stuttgart Stockholm Düsseldorf Frankfurt/M. (City) München Berlin selektiv attraktiv Amsterdam London (M 25 West) Paris (La Défense) London (Docklands) Madrid (City) Brüssel London (City) Warschau Prag attraktiv Hamburg Helsinki Birmingham Glasgow Paris (WBD) Stockholm München (City) Paris (CBD) London (City) Frühjahr 2013 Rom kritisch Budapest Madrid (City) Lissabon Grafik 25 – Quelle: Research iii-investments. Anmerkung Das Ergebnis dieser Investmentanalyse spiegelt den wohingegen die als kritisch eingestuften Märkte eher allgemeinen Markttrend bei vollvermieteten moder- Preisrückgänge befürchten lassen. nen Büroobjekten wider und wird in erster Linie dazu genutzt, das optimale Timing von Ankaufs- bezie- Für die Ermittlung einer strategischen Asset Allokation hungsweise Verkaufsentscheidungen innerhalb einer innerhalb eines Immobilienportfolios wären jedoch definierten Anlagestrategie zu bestimmen. weitere Parameter, wie zum Beispiel volkswirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen Märkte, die als attraktiv eingestuft werden, bieten auf oder die Objektverfügbarkeit, zu berücksichtigen. Fünfjahressicht insgesamt Preissteigerungspotenzial, 21 Marktthermometer Erklärung Marktthermometer rund 200 Basispunkten zwischen Italien und Spanien gegenüber Deutschland, Finnland und Österreich be- Als Folge der expansiven geldpolitischen Maßnahmen stehen bleiben wird. der EZB haben sich die Spreads bei den Staatsanleiherenditen im Vergleich zur deutschen Benchmark Vor dem Hintergrund der rückläufigen Staatsanleihe- seit Anfang September 2012 in den Krisenländern renditen in der Peripherie drängt sich die Frage auf, ob Spanien, Italien und Portugal eingeengt. Kurzfristig nicht auch ein antizyklischer Einstieg an den Immobili- sind zwar als Folge politischer Unsicherheiten (vor enmärkten in Südeuropa sinnvoll ist. Aus unserer Sicht allem Italien und Zypern) Renditeanstiege zu beob- haben sich die Preise dort jedoch bei weitem nicht so achten gewesen, mittelfristig weist der Trend jedoch korrigiert, wie es die wirtschaftliche Verfassung dieser in Richtung geringer Renditeaufschläge. In unserer Länder widerspiegelt. Core Immobilien werden dort Prognose erwarten wir bis 2015, dass ein Spread von aus unserer Sicht bei Anfangsrenditen um 6 Prozent Markteinschätzung am Beispiel London – Marktthermometer Frühjahr 2007, Frühjahr 2009 und Frühjahr 2011 Stockholm Wien ankfurt/M. (City) GBP Brüssel (City) attraktiv Mailand 2.500 Birmingham Birmingham Paris (CBD) Rom Warschau moderat London (M 25 West) Dublin Budapest Frankfurt/M. (City) 12,0 Paris (CBD) Paris (WBD) aris (La Défense) Edinburgh London (M 25 West) Hamburg Rotterdam ondon (Docklands) Manchester % Brüssel (City) ondon (West End, Mid) Paris (CBD) Glasgow Düsseldorf London (City) Birmingham Prag Amsterdam Lille Stockholm Budapest London (City) Stuttgart Lyon 3.000 Glasgow London (West End, Mid) Helsinki Marseille selektiv attraktiv Rom London (Docklands) kritisch 10,0 Manchester Barcelona Edinburgh London (West End, Mid) Glasgow Madrid (City) London (City) 2.000 8,0 1.500 6,0 1.000 4,0 500 2,0 0 0,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Kapitalwerte in GBP/sq ft/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent London City London West End Grafik 26 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). 22 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p Marktthermometer und einer nur geringen Verkaufsbereitschaft von Be- Prime Anfangsrenditen von größer 6,0 Prozent eher standsobjekten nach wie vor zu teuer gehandelt. Wir im Wohninvestmentsegment interessant, da deren erwarten Anfangsrenditen von mindestens 6,5 bis 7 Fundamentaldaten bei geringem Leerstand und sta- Prozent in Madrid, Barcelona oder Mailand, bevor wir biler Nachfrage wesentlich besser sind als im Büro- diese Märkte wieder als attraktiv einstufen. sektor. Unter Berücksichtigung des Bond-Yield-Gaps und Irland ist das erste Land der PIIGS-Krisenländer, das positiver Mieterwartungen schätzen wir die deut- den kritischen Bereich in unserem Thermometer ver- schen Märkte wie schon 2012 weiterhin als selektiv lassen hat. Hier wirken sich rückläufige Staatsanleihe- attraktiv ein, wobei wir das bessere Rendite-Risiko renditen und – als Folge der Lohnsenkungen – verbes- Verhältnis bei core Objekten mit kurz laufenden Miet- serte Produktivitätskennziffern positiv aus, sodass verträgen sehen, da dort nach wie vor ein Aufschlag das Land wieder wettbewerbsfähiger wird. Zudem bei den Anfangsrenditen von bis zu 100 Basispunkten zeichnet sich eine Flächenknappheit an core Flächen marktgängig ist. Allerdings sehen wir in den letzten ab, wovon der Mietmarkt für hochwertige Flächen Monaten auch hier ein zunehmendes Interesse von profitieren sollte. Allerdings ist aus Investmentsicht Käufern, weshalb zu erwarten ist, dass sich diese Dif- der Bestand an core Büroobjekten im Stadtzentrum ferenz verringern wird. Core Immobilien mit lang lau- von Dublin begrenzt. fenden Mietverträgen sind bei Anfangsrenditen von 4,5 Prozent unserer Meinung nach mittlerweile nicht mehr attraktiv bepreist. Für spekulativ orientierte Investoren kann eine Investition auf diesem Niveau aber durchaus noch Sinn machen, da als Folge der expansiven Geldpolitik der Notenbanken eine weitere Yield Kompression in Richtung 4 Prozent möglich und damit kurz- bis mittelfristig eine weitere Wertsteigerung durchaus realistisch ist. Nur noch geringeres Preispotenzial sehen wir aufgrund der Yield Kompression seit 2009 ebenfalls in Paris (CBD) und im Londoner Westend, beide Standorte haben wir noch in 2009 und 2010 als attraktiv beurteilt. Die Märkte in den niederländischen Städten Amsterdam und Rotterdam scheinen aufgrund des BondYield-Gaps interessant zu sein. Aufgrund der hohen Leerstandsraten und folglich der nur begrenzten Mietsteigerungserwartungen sind diese Standorte jedoch nur im moderaten Bereich des Thermometers zu finden. Die Niederlande erscheint derzeit bei 23 Deutschland Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz München Büro Frankfurt Berlin Spitzenmiete (Tendenz) (Tendenz) Ä Ä È 6,5 – 7,25 Ä È 4,7 – 5,5 Ä Ä 4,25 – 4,75 Ä È Logistik 6,5 – 7,4 Ä È Büro 4,8 – 5,5 Ä È 4,5 – 5,25 Ä È Logistik 6,5 – 7,4 Ä Ä Büro 4,6 – 5,5 Ä È 3,7 – 5,25 Ä Ä Logistik 6,5 – 7,4 Ä Ä Büro 4,7 – 5,5 Ä È Einzelhandel 4,1 – 5,0 Ä Ä Logistik 6,5 – 7,5 Ä Ä Einzelhandel Einzelhandel Einzelhandel Grafik 27 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, JLL). 24 Stand: Q1 2013 È 3,65 – 4,5 Einzelhandel Büro Hamburg Prime Rendite in Prozent 4,25 – 5,0 Logistik Düsseldorf Prime Rendite Makroökonomische Daten Deutschland Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal ggü. Vorjahr Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) 0,1 – 0,3 0,8 81,9 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) 5,4 Leitzins 0,5 Grafik 28 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Steigende Wohnimmobilienpreise als Folge der niedrigen Zinsen unterstützen in Deutschland die Konsumneigung durch den so genannten „wealth effect“. Die Bundesrepublik wird in den nächsten Jahren durch einen in Relation zur deutschen Wirtschaftsstärke „zu niedrigen Euro-Kurs und Leitzinssatz“ profitieren, der den Export und die deutschen Asset-Preise begünstigen sollte. > Die stabile Entwicklung des deutschen Außenhandels sowie der Binnennachfrage dienen als Stütze für die deutsche Wirtschaft. Deutschland Büroimmobilienmarkt EUR 800 % 8,0 700 7,0 600 6,0 500 5,0 400 4,0 Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und 300 3,0 Stuttgart) wurden 2012 mit 2,7 Mio. m² rund 11 Pro- 200 2,0 zent weniger Flächen als im Vorjahr umgesetzt. Gleich- 100 1,0 zeitig hat sich der Trend einer Verknappung verfügbarer 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p 10 Jahre An den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Flächen in den 1A-Lagen vor dem Hintergrund von nur geringen Neubaufertigstellungen fortgesetzt. Die Vermietungszahlen über alle Größensegmente Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent Berlin Düsseldorf Leerstand auf dem niedrigsten Stand der letzten aus dem ersten Quartal 2013 spiegeln die UmsatzFrankfurt/Main Hamburg München dynamik am deutschen Büroimmobilienmarkt wider. Vor allem in München macht sich das positive Wirtschaftsumfeld und die anhaltende Flächenexpansion Grafik 29 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA). von Großunternehmen wie BMW bemerkbar, was zu einem deutlichen Anstieg der Vermietungstransaktionen geführt hat. Darüber hinaus gibt es innerhalb des Altstadtrings mittlerweile kaum verfügbare Büroflächen, die Leerstandsrate (6,8 Prozent) befindet sich Büroflächenumsatz auf dem niedrigsten Wert seit Mitte 2003. Q1 2013 2012 2011 Tendenz Als Folge der anhaltend hohen Flächennachfrage auch Berlin 87.000 548.000 550.000 Ä außerhalb der absoluten Toplagen gab es in den Top 7 Düsseldorf 71.000 305.000 310.000 Ê fige Leerstandsraten. Im Laufe des Jahres 2013 erwar- Frankfurt 59.000 472.000 423.000 Ä ten wir wieder einige großvolumige Abschlüsse. Für Hamburg 110.000 430.000 540.000 Ä Top 7 beim Flächenumsatz erreicht werden. 57.000 261.000 320.000 Ê München 131.000 530.000 645.000 Ä Stuttgart 26.000 191.000 285.000 Ä 541.000 2.737.000 3.073.000 Köln Gesamt Büromärkten, mit Ausnahme von Düsseldorf, rückläu- das Gesamtjahr dürfte die Marke von 3 Mio. m² in den Bezogen auf die einzelnen Standorte gab es beim Flächenumsatz zum Teil deutliche Unterschiede. Während sich die Umsatzergebnisse im ersten Quartal 2013 in Hamburg und München mit einem Plus von 29 beziehungsweise 11 Prozent im Jahresvergleich sehr positiv entwickelt haben, verzeichneten Frankfurt und Stutt- Grafik 30 – Quellen: Research iii-investments (PMA). gart Rückgänge von jeweils knapp 50 Prozent. 25 Deutschland Auszug bedeutender Investmenttransaktionen in Deutschland Stadt Adresse Käufer Portfolio T11 & One Goethe Plaza (Fra) / K195 (Berlin) IVG Institutional Funds Fläche in m² 38.400 Datum Preis in Mio. EUR 2013 Q1 500,0 Portfolio 11 Objekte Dundee International REIT 137.200 2013 Q1 420,0 Frankfurt Frankfurter Welle (Fase 1–6), An der Welle 1–10 Norges Bank / Axa 73.015 2012 Q4 410,0 München Ten Towers, Dingolfinger Straße 1–15 WealthCap 69.060 2012 Q4 206,0 München Ehem. E.ON HQ, Brienner Straße 38–40 Conle Stiftung 26.350 2012 Q3 135,0 Berlin HumboldtHafenEins, Kapelle-Ufer, Humboldthafen 2 Pensionsfonds 30.000 2013 Q1 130,0 Düsseldorf Sky Office, Kennedydamm 24 Allianz Real Estate 31.000 2012 Q4 118,0 München KPMG, Ganghoferstraße 27–29a WealthCap 27.520 2012 Q3 113,9 Berlin Leipziger Platz 1–6 / Potsdamer Platz 8–9 Deka-ImmobilienGlobal 22.400 2012 Q4 112,0 Hamburg HypoVereinsbank, Alter Wall 22 Art-Invest Real Estate 19.000 2012 Q4 100,0 Frankfurt Romeo & Julia, Ulmenstraße 37–39 AFIAA 14.500 2012 Q4 97,0 München Angerhof, Oberanger 31–37 IVG Institutional Funds 16.550 2012 Q4 96,0 München Medienfabrik, Ganghoferstraße 68–70 / Ridlerstraße 9 Allianz 22.560 2013 Q1 90,0 München Ehem. HQ BayWa, Arabellastraße 4 Competo Capital Partners / BayWa 25.000 2012 Q4 80,0 Portfolio 49 % in VBG 4-Portfolio Menora Mivtachim 42.122 2012 Q3 80,0 Frankfurt frank und frei, Mainzer Landstraße 50 SSRP-Fonds (Blue Colibri AG) 20.500 2013 Q1 65,0 Frankfurt Signaris, Mainzer Landstraße 35–39 BNP - Next Estate Income Fund 14.071 2013 Q1 65,0 Frankfurt K26, Neue Mainzer Straße 28 / Kaiserstraße 26 Dundee International REIT 11.500 2012 Q4 62,0 Berlin TU Verwaltungsgebäude, Marchstraße 20–21 LHI Leasing 16.300 2012 Q3 58,0 Stuttgart Mercedes-Benz Bank HQ, Siemensstraße 7 Hines Global Reit 24.400 2013 Q1 52,0 Hamburg Justizforum Ost (Haus der Gerichte), Lübeckertordamm 4 Talanx 13.750 2013 Q1 46,5 Stuttgart Hauffstraße 5 / Am Neckartor 22 Land Baden-Württemberg 23.278 2012 Q4 45,0 Düsseldorf doubleU, Derendorfer Allee 4 Dundee International REIT 12.750 2012 Q3 45,0 R+V Versicherung 11.921 2012 Q3 44,0 22.726 2012 Q4 43,0 Frankfurt Beethovenstraße 12–16 / Bettinastraße 53–55 Berlin Trigon-Haus, Katharina-Heinroth-Ufer 1 / Lützowufer 31–33 STAM München Take Off, Olof-Palme-Straße / Graf-zu-Castell-Straße Talanx 10.625 2012 Q3 42,5 Hamburg Imtech Haus, Hammer Straße 30–34 Dundee International REIT 16.000 2012 Q4 42,0 Grafik 31 – Quellen: Research iii-investments (Presseauswertungen, PMA, CBRE, JLL). 26 Deutschland Das Leerstandsvolumen in den sieben Topstandorten Bürospitzenmieten in EUR/m²/Monat verringerte sich 2012 um circa 1 Mio. m² auf knapp Q1 2013 6,2 Mio. m², die durchschnittliche Leerstandsquote im Jahresvergleich damit von 10,2 auf 9,3 Prozent. Büroleerstandsquoten in Prozent Q1 2013 Berlin 22,00 Düsseldorf 24,00 Frankfurt 33,00 Hamburg 24,00 Köln 19,00 8,5 München 30,00 Düsseldorf 11,6 Stuttgart 18,50 Frankfurt 13,8 Hamburg 8,5 Berlin Köln 10,2 Grafik 33 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE). Der deutsche Investmentmarkt steht nach wie vor München 6,8 ganz oben auf der Watchlist vieler institutioneller In- Stuttgart 5,8 vestoren und profitiert von den stabilen Wirtschafts- Grafik 32 – Quellen: Research iii-investments (JLL, Colliers). aussichten. So wurden im ersten Quartal 2013 bundesweit insgesamt rund 7 Mrd. EUR in gewerbliche Die Spitzenmieten haben 2012 ebenfalls von der an- Immobilien investiert, etwa 50 Prozent mehr als im haltenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen gleichen Vorjahreszeitraum. Vor diesem Hintergrund Flächen in zentralen Lagen (CBD) profitiert und wiesen sowie der steigenden Bereitschaft vieler Marktteil- in allen deutschen Topmärkten einen durchschnitt- nehmer, auch in core+ und value added Produkte zu lichen Anstieg von 3,5 Prozent im Jahresvergleich investieren, dürfte im Gesamtjahr 2013 das Investi- aus. Den höchsten Anstieg gab es in Düsseldorf mit tionsvolumen des Vorjahres von 25 Mrd. EUR über- 6,5 Prozent, gefolgt von München und Stuttgart mit troffen werden. 6 beziehungsweise 5 Prozent. Die NRW-Hauptstadt profitierte dabei von dem Abschluss mehrerer groß- Der Investmentmarkt profitierte 2012 von einer Zu- flächiger Mietverträge beziehungsweise von Mietver- nahme von Portfolio-Transaktionen, deren Volumen längerungen (u. a. Deutsche Telekom, Huawei, Boston sich in den ersten drei Monaten dieses Jahres auf Consulting Group). 2,5 Mrd. EUR mehr als verdoppelt hat. Auf der Verkäuferseite machten sich die Transaktionen von Freo (circa 500 Mio. EUR für drei Büro- und Retailobjekte in Berlin und Frankfurt an IVG-Konsortium) sowie Portfolioverkäufe von sich im Verkaufsprozess befindlichen Publikumsfonds bemerkbar. Mit einem Anteil von rund 40 Prozent waren Büroimmobilien die mit Abstand am stärksten nachgefragte Asset-Klasse, gefolgt von Retailimmobilien mit 20 Prozent. Die Spitzenrenditen sind im ersten Quartal 2013 in allen Topmärkten stabil geblieben. Dennoch ist 27 Deutschland aufgrund der anhaltend starken Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilienmarkt Prime Objekten im weiteren Jahresverlauf eine YieldKompression in einigen Märkten wie München und Steigende Mieten und knappes Flächenangebot in Hamburg realistisch. den 1A-Lagen Bürorenditen (Prime) in Prozent Der deutsche Einzelhandelsmarkt hat sich 2012 positiv entwickelt. Auch wenn die RetailflächenumQ1 2013 sätze gegenüber dem Vorjahr um knapp 10 Prozent Berlin 4,85 zurückgingen, wurden mehr Vertragsabschlüsse als Düsseldorf 4,90 2011 registriert. Dabei ist der Umsatzrückgang nicht Frankfurt 4,75 auf eine nachlassende Nachfrage, sondern vielmehr Hamburg 4,70 auf eine Angebotsknappheit in den Toplagen (vor Köln 5,20 allem im High-Street-Segment) zurückzuführen. Dies München 4,50 wirkt sich wiederum positiv auf B-Städte aus, die von Stuttgart 5,00 der verstärkten Flächennachfrage von Filialisten in Grafik 34 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL). Alternativstandorten profitieren. Spitzenreiter beim Flächenumsatz mit 75.000 m² war der Berliner Einzelhandelsmarkt. Hier wurde auch der höchste Anstieg bei der Spitzenmiete erzielt (12,5 Prozent). Das knappe Flächenangebot und die ungebrochene Mieternachfrage in den 1A-Lagen hat in den meisten Topmärkten zu steigenden Spitzenmieten geführt. Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Monat 2011 2012 2013p Berlin (Tauentzienstraße) 240 270 280 Frankfurt (Zeil) 280 290 290 Köln (Schildergasse) 230 245 250 Düsseldorf (Königsallee) 250 255 265 Hamburg (Spitalerstraße) 250 250 255 Stuttgart (Königstraße) 235 235 240 München (Kaufingerstraße) 320 330 350 Grafik 35 – Quellen: Research iii-investments (JLL). In den ersten drei Monaten des Jahres 2013 wurden 1,4 Mrd. EUR (5 Prozent weniger als 2012) in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Rund 65 Prozent aller Retail-Investments erfolgten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. Im 28 Deutschland Centern, auch vor dem Hintergrund fehlender Objektangebote, deutlich nachgelassen. EUR 4.400 % 11,0 4.000 10,0 3.600 9,0 3.200 8,0 2.800 7,0 2.400 6,0 2.000 5,0 Berlin 4,60 1.600 4,0 Frankfurt 4,25 1.200 3,0 Köln 4,25 800 2,0 Düsseldorf 4,10 400 1,0 0 0,0 Hamburg 3,70 Stuttgart 4,20 München 3,65 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Berlin Köln Frankfurt/Main Hamburg Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Q1 2013 Grafik 37 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL). München Grafik 36 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA). Hinsichtlich der Wertentwicklung erwarten wir mittelfristig stabile Anfangsrenditen und weiterhin leicht steigende Mieten in den 1A-Lagen. Für Bestandsobjekte in B-Lagen gehen wir bei Mietvertragsverlängerungen dagegen an vielen Standorten von Mietabschlägen aus. Gesamtjahr 2012 verbuchte der Einzelhandelssektor Vor allem beim Markteintritt und im Hinblick auf eine ein Transaktionsvolumen von etwa 8 Mrd. EUR und optimale Marktpositionierung von neuen Marken spie- lag damit knapp 30 Prozent unter dem Vorjahreser- len die 1A-Lagen zunehmend auch in den B-Städten mit gebnis. Zurückzuführen ist dies auf ein nur geringes entsprechenden Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern Angebot an core Objekten in Toplagen, da Eigentümer sowie Passantenfrequenz eine entscheidende Rolle. aufgrund steigender Kapitalwerterwartungen derzeit kaum bereit sind, sich von Bestandsobjekten zu tren- Logistikimmobilienmarkt nen. Die mit Abstand größte Transaktion im ersten Quartal 2013 war der Verkauf des Kö-Bogens in Düs- Deutlich steigende Nachfrage nach modernen seldorf für 400 Mio. EUR (inklusive Büroanteil). Lager- und Logistikimmobilien Neben Investitionen in Toplagen sind Fachmarktzen- Der deutsche Logistikmarkt hat sich 2012 im Einklang tren verstärkt in den Fokus vieler Investoren gerückt. mit der Wirtschaftsstärke Deutschlands stabil entwi- So konnten sich die Investitionen in diesem Marktseg- ckelt, wenngleich die Flächenumsätze mit 4,7 Mio. m² ment im ersten Quartal 2013 gegenüber 2012 mehr unter dem Rekordergebnis von 5,9 Mio. m² des als verdoppeln und ihren Anteil am Gesamtinvesti- Vorjahres geblieben sind. Das verringerte Umsatzvo- tionsvolumen in Retailobjekte auf knapp 55 Prozent lumen liegt aber immer noch 10 Prozent über dem steigern. Dagegen hat die Nachfrage nach Shopping 5-Jahres-Durchschnitt und spiegelt die Robustheit des 29 Deutschland Hamburg sowie von BLG Logistics mit rund 32.000 m² in Frankfurt. EUR 100 % 20,0 90 18,0 80 16,0 Kurz- bis mittelfristig rechnen wir mit einer steigen- 70 14,0 den Umsatzdynamik, die mit der zunehmenden Be- 60 12,0 reitschaft der Logistikunternehmen, wieder längere 50 10,0 Mietverträge abzuschließen, einhergehen sollte. 40 8,0 30 6,0 20 4,0 10 2,0 0,0 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Bei den Spitzenmieten erwarten wir bis Ende 2013 eine stabile bis leicht positive Entwicklung in Märkten wie München und Hamburg, während wir für (ältere) Bestandsobjekte eher rückläufige Mieten prognostizieren. Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Monat Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Logistikrenditen (Prime) in Prozent Berlin Düsseldorf Frankfurt/Main Hamburg Q1 2013 München Grafik 38 – Quellen: iii-investments (CBRE, JLL, PMA). deutschen Logistikimmobilienmarktes wider. Trotz Berlin 5,10 Düsseldorf 5,60 Frankfurt 6,20 Hamburg 5,90 München 6,40 Grafik 39 – Quellen: Research iii-investments (PMA). einer gestiegenen Nachfrage können aktuell viele Die deutschen Topstandorte erfreuen sich nach wie Mietgesuche aufgrund eines knappen Angebots an vor einer ungebremst hohen Investmentnachfrage modernen Flächen nicht bedient werden. Ursächlich nach erstklassigen Objekten in bester Lage mit lang- dafür ist das Ausbleiben von spekulativen Projektent- fristigen Mietverträgen. Das knappe Angebot hat zu wicklungen in den letzten Jahren, was unter anderem einer Annäherung der Anfangsrenditen auf 6,5 Pro- auf gestiegene Grundstückspreise und insbesondere zent in allen Top 5 Märkten geführt. die eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft der Banken zurückzuführen ist. Vor diesem Hintergrund Unterstützt durch die relativ robuste Wirtschaftsent- haben sich Projektentwicklungen auf Eigennutzer- wicklung sowie die positiven Konjunkturerwartungen, objekte spezialisiert. Entsprechend hat sich deren konnte das Investitionsvolumen im ersten Quartal Anteil am Gesamtflächenumsatz in den Top 5 (Berlin, 2013 an das Schlussquartal des Vorjahres anknüpfen. Düsseldorf, Frankfurt inklusive Wiesbaden/Mainz, Mit 650 Mio. EUR wurden 80 Prozent mehr als im Hamburg und München) 2012 im Jahresvergleich ersten Quartal 2012 in deutsche Lager- und Logistik- von 20 auf 25 Prozent erhöht. Zu den größten Ver- immobilien investiert. Auf der Käuferseite zählten mietungstransaktionen in 2012 gehörten die Anmie- Spezialfonds sowie Asset- und Fondsmanager zu den tungen von REWE (Eigennutzer) mit 63.000 m² in der aktivsten Playern am Markt, gefolgt von Privatinves- Region Frankfurt, von DSV Solutions mit 33.000 m² in toren, deren Anteil stark zugenommen hat. 30 Belgien Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite Prime Rendite Spitzenmiete in Prozent (Tendenz) (Tendenz) Büro Brüssel Makroökonomische Daten Belgien Ä 5,0 – 6,25 Einzelhandel È 4,25 – 5,25 Ä È 6,5 – 7,5 Ä Ä Logistik Stand: Q1 2013 Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal ggü. Vorjahr 0,1 – 0,5 Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) 0,3 99,6 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) Leitzins Grafik 40 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). 8,2 0,50 Grafik 41 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > 2013 wird die belgische Wirtschaft voraussichtlich stagnieren beziehungsweise nur leicht wachsen > Die belgische Wirtschaft ist exportabhängig und angewiesen auf die Nachfrage anderer Euro-Länder > Der Druck auf die Staatsanleiherenditen, die nach der Dexia-Pleite hoch war, hat zuletzt deutlich abgenommen (aktuell 10-Jahres Staatsanleihe: 2,0 Prozent) EUR 400 % 8,0 350 7,0 300 6,0 Hoher Flächenumsatz und rückläufiger Leerstand in 250 5,0 den Toplagen von Brüssel 200 4,0 150 3,0 100 2,0 140.000 m². Für das Gesamtjahr ergab sich ein Flä- 50 1,0 chenumsatz von 423.000 m² und damit ein Anstieg 0,0 um 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Trend 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Büroimmobilienmarkt Der Flächenumsatz in Brüssel, dem wichtigsten Büromarkt Belgiens, lag im letzten Quartal 2012 bei setzte sich ins Jahr 2013 fort, das mit einem Flächenumsatz von rund 100.000 m² im ersten Quartal Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent Brüssel Grafik 42 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA, CBRE). stärker begann als erwartet. Auf der Nachfrageseite fungierten vor allem große Unternehmen und die europäischen Institutionen als Treiber des Umsatzes. Die Pipeline spekulativer Entwicklungen in Brüssel 31 Belgien Die Spitzenmieten in der Brüsseler City sind 2012 und EUR % Anfang 2013 stabil geblieben und liegen derzeit bei 1.800 9,0 225 EUR/m². Für Topflächen im Quartier Leopold wur- 1.600 8,0 den im ersten Quartal 2013 auch bis zu 285 EUR/m²/ 1.400 7,0 Jahr erzielt. 1.200 6,0 1.000 5,0 Das Transaktionsvolumen in Brüssel lag im Jahr 2012 800 4,0 bei etwa 850 Mio. EUR und somit unter dem Vorjah- 600 3,0 resniveau. Dies ist auf den Mangel an core Objekten in 400 2,0 200 1,0 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p 1A-Lagen, aber auch auf die restriktive Kreditvergabe der Banken zurückzuführen. Das Jahr 2013 verzeichnete mit knapp 200 Mio. EUR einen soliden Start und übertraf das erste Quartal des Vorjahres um circa Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr 50 Prozent. Wir erwarten relativ stabile Anfangs- Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent renditen von rund 6,25 Prozent bei Objekten mit Brüssel 3/6/9-Verträgen und rund 5,0 Prozent bei Objekten Grafik 43 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL, C&W, CBRE). mit langfristigen Mietverträgen ohne Break-Vereinbarungen. Einzelhandelsimmobilienmarkt Yield-Kompression in Toplagen Das belgische Verbrauchervertrauen ist gegen Ende 2012 aufgrund des negativen wirtschaftlichen Aus- trocknet allmählich aus. In den Jahren 2013 und blicks eingebrochen. Zu Beginn 2013 erholte sich 2014 werden voraussichtlich lediglich 23.000 m² dieser Wert jedoch wieder. Einzelhändler präferieren beziehungsweise 47.000 m² nicht vorvermietete weiterhin Topflächen in 1A-Lagen; darunter leiden Flächen auf den Markt kommen. Dieser Wert liegt vor allem Flächen in B-Lagen. Dies spiegelt sich auch deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt der im Transaktionsvolumen wider, das im ersten Quartal Büroflächennachfrage. knapp 60.000 m² betrug und hauptsächlich in den High-Street Lagen umgesetzt wurde. Folglich wird die Leerstandsrate weiter sinken. Sie fiel 2012 im Vergleich zum Vorjahr um 70 Basispunkte Auf der Angebotsseite kommen 2013 kaum neue Ent- auf 10,4 Prozent bezogen auf den Großraum Brüssel. wicklungen auf den Markt. Bei Betrachtung der Teilmärkte ergibt sich ein differenzierteres Bild. So liegt die Leerstandsquote im An den B-Standorten ist von steigenden Leerstands- Quartier Leopold bei 5,9 Prozent, im South District raten und sinkenden Mieten auszugehen. Die Mieten bei nur 1,0 Prozent und in der Peripherie bei knapp in 1A-Lagen dagegen werden auch zukünftig stabil 20 Prozent. bleiben, da es nahezu keine Leerstände gibt. In einigen 32 Belgien Die größte Transaktion des ersten Quartals 2013 war EUR 100 % 10,0 der Kauf einer High-Street Immobilie im Quartier 90 9,0 Louise (Brüssel) durch einen privaten Investor. Die be- 80 8,0 deutendste Transaktion im Jahr 2012 war die Erweite- 70 7,0 rungsinvestition des Esplanade Shopping Centers für 60 6,0 rund 130 Mio. EUR. 50 5,0 40 4,0 30 3,0 20 2,0 10 1,0 Logistikimmobilienmarkt Transaktionsvolumen geht stark zurück 0,0 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Das Investitionsvolumen fiel 2012 mit knapp 120 Mio. EUR relativ gering aus. Auch das erste Quartal 2013 Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr konnte im Hinblick auf das Investitionsvolumen von Logistikrenditen (Prime) in Prozent rund 35 Mio. EUR nicht überzeugen. Einerseits ist dies Brüssel auf das mangelnde Angebot an Projekten, andererseits Grafik 44 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL, C&W, CBRE). auf die derzeitige Wirtschaftlage zurückzuführen. Auch der Flächenumsatz des belgischen Logistikmarktes ging 2012 im Jahresvergleich mit 557.000 m² um 34 Prozent zurück und wird sich nach unserer Einschätzung aufgrund der schwachen Nachfrage bis Ende des Jahres nicht signifikant erholen. 2012 wurden 340.000 m² neue Flächen geschaffen. Toplagen und den gefragtesten Shopping Centern Spekulative Neubautätigkeit fand 2012 nicht statt. sind vereinzelt sogar steigende Mieten möglich. Die 2013 sollen 268.000 m² neu geschaffen werden, wo- derzeit aufgerufenen Spitzenmieten belaufen sich auf von nur 13.000 m² spekulativ sein werden. 1.850 EUR/m²/Jahr. Die Prime Yields sind bei einem überschaubaren Das Investitionsvolumen 2012 stieg im Vergleich zum Transaktionsvolumen in Brüssel und in Antwerpen auf Vorjahr deutlich auf 755 Mio. EUR an. Dennoch ist der dem Niveau des Vorjahres geblieben (jeweils 7,0 Pro- Retail-Investmentmarkt in Brüssel im vierten Quartal zent). Bei den Spitzenmieten (aktuell 55 EUR/m²/Jahr 2012 auf ein bedenkliches Tief gefallen. Es wurden in Brüssel und Umgebung und 46 EUR/m²/Jahr in lediglich Retail Assets im Wert von 60 Mio. EUR gehan- Antwerpen) ist im weiteren Jahresverlauf nicht mit delt. Im ersten Quartal 2013 verbesserte sich dieser Änderungen zu rechnen. Wert deutlich und stieg auf rund 140 Mio. EUR an. Die Prime Yields in Brüssel sanken 2012 auf 4,50 bis 4,25 Prozent für High-Street-Assets und blieben für Einkaufszentren stabil bei 5 Prozent. 33 Finnland Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Helsinki Büro Einzelhandel Prime Rendite (Tendenz) Spitzenmiete (Tendenz) 5,0 – 5,5 Ä 5,0 – 5,5 Ä Ä 7,5 Ä Ä Logistik Makroökonomische Daten Finnland Stand: Q1 2013 Ä Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal – 0,1 ggü. Vorjahr – 2,0 Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) 0,4 53,0 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) Leitzins Grafik 45 – Quellen: Research iii-investments (KTI, PMA). 8,2 0,50 Grafik 46 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Eine im europäischen Vergleich relativ niedrige Staatsverschuldung sowie gesunde Staatsfinanzen stützen die finnische Wirtschaft in der Eurokrise. > Finnland erfüllt als einer der wenigen EU-Staaten kontinuierlich die EU Stabilitäts- und Wachstumsvorgaben. > Die sinkenden Exportzahlen sowie die wirtschaftlichen Probleme des Nokia-Konzerns, der einen signifikanten Einfluss auf das finnische BIP hat, sind aktuelle Risikofaktoren. EUR 400 % 8,0 350 7,0 300 6,0 250 5,0 200 4,0 150 3,0 100 2,0 50 1,0 0 0,0 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p > Die Anhebung der Transaktionssteuer Mitte März diesen Jahres dürfte den Investmentmarkt negativ beeinträchtigen. Büroimmobilienmarkt Gut gefüllte Entwicklungs-Pipeline in Helsinki Gegen Ende 2012 stieg der Leerstand im Großraum Helsinki auf 11,0 Prozent. Dies ist unter anderem dem steigenden Volumen fertiggestellter Flächen Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent (80.000 m² im Jahr 2012 in Helsinki) geschuldet. In den Helsinki beispielsweise 16,7 Prozent in Espoo und 6,4 Prozent Grafik 47 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat, KTI, PMA, Catella, C&W, Newsec, JLL, CBRE). 34 Teilmärkten differiert die Leerstandsrate und beträgt im CBD. 2013 und 2014 werden über 105.000 m² Flächen in Helsinki, Vantaa und Espoo fertiggestellt, Finnland beispielsweise ein Portfolio mit 17 Immobilien im EUR 2.000 % 10,0 Großraum Helsinki und Exilion kaufte den Hauptsitz 1.800 9,0 von Nokia in Espoo für 170 Mio. EUR. 1.600 8,0 1.400 7,0 Der finnische Investmentmarkt wird von deutschen 1.200 6,0 Fonds dominiert, die sich überwiegend auf neue, 1.000 5,0 vorvermietete core Projekte konzentrieren, sowie von 800 4,0 einheimischen Investoren, die überwiegend zentrums- 600 3,0 400 2,0 200 1,0 0,0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p 2014p 2015p 2016 p nahe Objekte mit kurz laufenden Verträgen nachfragen. Der Fokus der Investoren auf core Immobilien spiegelt sich auch in den Prime Yields wider, die in Helsinki (CBD) unverändert bei 5,0 bis 5,25 Prozent liegen. In anderen Städten Finnlands liegen die Yields 100 bis 200 Basispunkte darüber. Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Helsinki Tampere Turku Einzelhandelsimmobilienmarkt Grafik 48 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat, KTI, PMA, Catella, C&W, Newsec, JLL, CBRE). Prime Yields und Spitzenmieten stabil, hohe Nachfrage nach Topflächen Nachdem die Konsumausgaben aufgrund der hohen Inflationsrate, der eingetrübten Wirtschaftsaussichten sowie des sinkenden Verbrauchervertrauens 2011 noch sanken, erholten sie sich bis Anfang 2013 wieder und erreichten den höchsten Wachstumswert der sodass kurz- bis mittelfristig nicht mit einem Rück- Eurozone. Für die Wertentwicklung der Mieten in den gang der Leerstandsraten zu rechnen ist. 1A-Lagen bleibt der kurzfristige Ausblick positiv, da diese von dem begrenzten Angebot an neuen Einzel- Die Spitzenmieten im CBD und im Zentrum von Hel- handelsflächen und einer hohen Nachfrage profitie- sinki sind Anfang 2013 auf 370 EUR/m²/Jahr bezie- ren. Die Spitzenmieten in den zentralen Einkaufsstra- hungsweise 295 EUR/m²/Jahr angestiegen. Für den ßen von Helsinki sollten ihr Niveau von 1.400 EUR/m²/ Großraum Helsinki prognostizieren wir für die nächs- Jahr verteidigen können. Die Nachfrage nach Einzel- ten Jahre eine moderate Mietentwicklung, vor allem handelsflächen in B-Lagen hingegen nimmt weiter ab. B-Lagen und ältere Bestandsobjekte werden aufgrund der aktuell hohen Bautätigkeit keine Mietsteigerun- Aktuell konzentrieren sich die Betreiber beziehungs- gen erfahren. weise Eigentümer von Einkaufszentren auf Flächenerweiterungen und Flächenaufwertungen, wie bei- Im Jahr 2012 gab es einige bedeutende Investment- spielsweise im Shopping Center Kluuvi und der Kämp transaktionen, die zu einem Transaktionsvolumen Galleria. Auch ein neues Shopping Center nahe der von insgesamt 950 Mio. EUR führten. Niam erwarb Kalasatama Metro Station ist in Planung. Insgesamt 35 Finnland Logistikimmobilienmarkt EUR % 180 9,0 Mieter bestimmen Vertragskonditionen und werden 160 8,0 mit Incentives gelockt 140 7,0 120 6,0 Die finnische Wirtschaft ist Anfang 2013 aufgrund 100 5,0 80 4,0 der schwachen in- und ausländischen Nachfrage 60 3,0 40 2,0 ken ihre Tore schließen mussten (Nokia in Salo sowie 20 1,0 Papier- und Stahlwerke in ganz Finnland) wird es kurz- 0,0 fristig keinen Anstieg der Nachfrage auf dem Logistik- 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p 2014p 2015p 2016p geschrumpft. Da vor diesem Hintergrund einige Fabri- immobilienmarkt geben. Das Prime Mietniveau im Logistiksektor ist im Vergleich zum Vorjahr in Helsinki um 4,0 Prozent gefallen, in Turku und Tampere blieb Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Logistikrenditen (Prime) in Prozent Helsinki Tampere es stabil. Aufgrund der nur geringen Flächennachfrage Turku Grafik 49 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat, KTI, PMA, Catella, C&W, Newsec, JLL, CBRE). ist der Markt derzeit als „Mietermarkt“ zu bezeichnen, in dem Incentives gewährt werden, um Mietverträge abzuschließen beziehungsweise Mieter zu halten. Auch die Projektentwicklungstätigkeit stagniert insoweit. Die Prime Yields in Helsinki sind im Vergleich zu 2011 um 25 BP gestiegen und betragen aktuell 7,5 Prozent. Bei core Objekten erwarten wir eine stabile Wertentwicklung, bei Bestandsobjekten in B-Lagen sollten die werden 2013 rund 105.000 m² neue Shopping Center Flächen entstehen. Infolgedessen werden es vor allem kleinere bis mittelgroße Shopping Center in B-Lagen schwer haben, im hartumkämpften Markt zu überleben. Die Investmenttransaktionen beliefen sich im letzten Quartal 2012 auf 90 Mio. EUR, das erste Quartal 2013 startete mit einem leicht gestiegenen Transaktionsvolumen von 100 Mio. EUR. Eine der bedeutendsten Retail Transaktionen 2012 war der Kauf des Hämeenlinna Centre durch Keva. Die Spitzenrendite in Helsinki (CBD und Kamppi) liegt aktuell bei 4,7 bis 5,2 Prozent, an B-Standorten bis zu 200 Basispunkte darüber. Wir erwarten eine stabile Entwicklung der Yields und Prime Mieten bis 2014. 36 Yields steigen und die Mieten leicht zurückgehen. Frankreich Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent È 3,75 – 4,75 È Ä Logistik 7,0 – 7,5 È Ä Büro 6,0 – 6,5 Ä Ä 4,9 – 5,75 Ä Ä 7,75 Ä Ä 6,0 – 6,5 Ä Ä Einzelhandel 5,0 – 5,75 Ä Ä Logistik 7,5 – 7,75 Ä Ä Paris Einzelhandel Lyon Spitzenmiete (Tendenz) 4,35 – 5,0 Büro Einzelhandel Logistik Büro Marseille Prime Rendite (Tendenz) Makroökonomische Daten Frankreich Stand: Q1 2013 Ä Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal – 0,2 ggü. Vorjahr – 0,4 Prognose 2013 0,5 Verschuldung (in % des BIP) 90,2 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) 11,0 Leitzins 0,50 Grafik 51 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Verlust des Spitzenratings im Hinblick auf Kreditwürdigkeit (Abstufung auf AA+) von S&P. > Im vierten Quartal 2012 fiel die französische Wirtschaft in eine Rezession, erholte sich aber Anfang 2013 wieder. Die vom Statistikamt herausgegebene BIP-Prognose für das Gesamtjahr 2013 beträgt 0,5 Prozent. Grafik 50 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). Büroimmobilienmarkt % dsa EUR 1.000 10,0 800 8,0 600 6,0 Relativer stabiler Flächenumsatz auf dem Büromarkt Île-de-France Nach den beiden umsatzstarken Jahren 2011 und 2012 hat sich der Pariser Büromarkt zu Beginn 2013, beeinflusst durch die Konjunkturflaute in Frankreich, nur 400 4,0 200 2,0 0 0,0 moderat entwickelt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres wurden insgesamt knapp 390.000 m² 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p umgesetzt, 30 Prozent weniger als im Vorjahr. Vermieter sind bei Verhandlungen über bestehende aber auch neue Mietverträge zu immer größeren Zugeständnissen in Form von Mietincentives bereit. Großvolumige Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent Vermietungen von über 5.000 m², einem der Haupt- Lille Lyon Jahren, verzeichneten einen Rückgang von 40 Prozent. Marseille Paris Grafik 52 – Quellen: Research iii-investments (CBRE). treiber des Vermietungsmarktes in den beiden letzten Zu den bedeutendsten Transaktionen gehörten 2012 die Anmietungen des Französischen Umweltministe- 37 Frankreich Büroflächenumsatz in m² Büroleerstandsraten in Prozent Q1 2013 Paris CBD Paris Central Paris WBD 2012 2011 Tendenz 79.000 419.000 493.000 Ê 194.000 1.040.000 994.000 Ä 90.000 457.000 392.000 Ä Q1 2013 Paris CBD 5,4 Paris Central 8,0 Paris WBD 13,5 Paris La Défense 5,9 Lyon 6,2 Marseille 6,0 26.000 165.000 109.000 Ä Lyon k. A. 186.000 265.000 Ê Grafik 54 – Quellen: Research iii-investments (PMA). Marseille k. A. 106.000 94.000 Ä Vor dem Hintergrund der geringen Bautätigkeit und 389.000 2.373.000 2.347.000 Paris La Défense Gesamt der stabilen Leerstandsrate im CBD, rechnen wir im Zuge einer weiterhin schwachen Wirtschaftsentwicklung mit nur leicht rückläufigen Spitzenmieten. Diese Grafik 53 – Quellen: Research iii-investments (PMA). sind zu Beginn 2013 im CBD von 771 auf 760 EUR/m²/ Jahr und in La Défense von 441 auf 420 EUR/m²/Jahr zurückgegangen. Am Investmentmarkt haben sich die Spitzenrenditen als Folge der anhaltenden Knappheit an core Produkten auf dem Niveau von 4,25 bis 5,0 Prozent stabilisiert (6,25 Prozent in Paris La Défense). In den Zweitmärkten Lyon und Marseille liegt das Prime Yield-Niveau mit rund 6,0 Prozent deutlich höher als in Paris. riums im „Esplanade Tower“ (53.000 m²) und der Allianz im „Athena Tower“ (35.000 m²) im Teilmarkt Paris La Der Abschluss einiger Transaktionen in der Größen- Défense. ordnung von über 100 Mio. EUR hat den Investmentmarkt im Großraum Paris entscheidend gestützt. Die begrenzte Neubautätigkeit hat sich insgesamt sta- Dennoch schrumpfte das Transaktionsvolumen 2012 bilisierend auf die Pariser Teilmärkte ausgewirkt. Wäh- um 19 Prozent auf 10 Mrd. EUR. Zu den größten Trans- rend der CBD nach wie vor mit knapp über 5 Prozent aktionen gehörten die Verkäufe „Tour Mirabeau“ im den niedrigsten Wert aufweist, konnte der Leerstand 15. Arrondissement für knapp 200 Mio. EUR, „118 Ave- in La Défense im ersten Quartal 2013, unterstützt nue des Champs Élysées“ für 135 Mio. EUR sowie durch einige größere Vermietungen (u.a. an die An- „Okabé“ in Kremlin-Bicêtre für 120 Mio. EUR. waltskanzlei Fidal im Prisma Tower mit 14.000 m²), um 0,5 Prozent gesenkt werden. Dennoch ist hier keine dauerhafte Entspannung in Sicht, da in La Défense einige größere Spekulativbauten entstehen. 38 Frankreich stetig ab. Für 2013 prognostizieren wir in Prime High% Street Retail Lagen, trotz der sich nur langsam erho- 7.000 7,0 lenden Wirtschaft, stabile bis leicht steigende Mieten. 6.000 6,0 In B-Lagen dürfte das Mietniveau dagegen sinken und 5.000 5,0 die Leerstände steigen. 4.000 4,0 3.000 3,0 Einzelhandelsumsätze verantwortlich. Die Kunden- 2.000 2,0 frequenz der Einkaufszentren verbessert sich, nach 1.000 1,0 schwachen Zahlen zu Beginn 2012, langsam wieder, 2000 EUR 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Einkaufszentren sind in Frankreich für ein Viertel aller jedoch haben alle Einkaufszentren, überwiegend jedoch die in den B-Lagen, mit sinkenden Umsätzen zu kämpfen. Vor allem Mieter größerer Flächen (über 1.000 m²) nutzen diese Situation, um bestehende Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Lyon Marseille Verträge zu besseren Konditionen nachzuverhandeln. Paris Grafik 55 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL). Die Entwicklungspipeline von Shopping Centern, mit deren Fertigstellung bis Ende 2016 gerechnet wird, ist mit circa 500.000 m² gut gefüllt. In der Île-deFrance wurde Ende 2012 das Einkaufszentrum „So Ouest“ (53.000 m²) in Levallois-Perret eröffnet. Für Einzelhandelsimmobilienmarkt 2013 wurden die Eröffnungen des „Beaugrenelle“ (45.000 m²) im 15. Arrondissement und des „Aeroville“ Wettbewerb um 1A-Lagen in den High-Streets (84.000 m²) in Tremblay-en-France angekündigt. Trotz der vielen Herausforderungen, denen die fran- Nachdem das Zentrum von Marseille durch das Stadt- zösische Wirtschaft gegenübersteht, verringern sich entwicklungsprojekt Euroméditerranée und die Reno- die Haushaltsausgaben und die Einzelhandelsumsätze vierung der Rue de la République deutlich aufgewertet derzeit nicht. Davon profitieren vor allem die Topad- wurde, hat sich auch Marseille zu einem Anziehungs- ressen von Paris, insbesondere kommen ihnen die ver- punkt für nationale und internationale Einzelhändler gleichsweise hohen Ausgaben im Luxus-Segment und entwickelt, besonders in den Toplagen Rue Saint- die steigenden Tourismuszahlen zugute. Die Pariser Ferréol, Rue Paradis und Canebière. High-Streets geraten verstärkt in den Fokus expandierender Einzelhändler, die zur Sicherung der begehrten Ungeachtet der schwachen makroökonomischen Verkaufsflächen bereit sind, hohe Mieten sowie eine Ausgangslage konnten Retailinvestitionen 2012 ein „Auszugsprämie“ an den Vormieter zu zahlen. Diese Transaktionsvolumen von 3,6 Mrd. EUR verzeichnen. anhaltende Wettbewerbsdynamik hat zu einem An- 50 Prozent der Investitionen waren im Prime Segment stieg der Spitzenmiete auf 18.000 EUR/m²/Jahr an der angesiedelt. Die Prime Yields liegen derzeit bei 3,75 bis Champs Élysées gesorgt (letzte Abschlüsse durch Es- 4 Prozent für High-Street Objekte. Die Spitzenrenditen tée Lauder und Tiffany & Co.). Aufgrund dieser Markt- für Shopping Center haben sich bei knapp unter 5 Pro- entwicklungen nimmt die Leerstandsrate in A-Lagen zent stabilisiert. 39 Frankreich Das Transaktionsvolumen lag 2012 bei 1,3 Mrd. EUR 2000 EUR % (Q4 2012: 380 Mio. EUR), dies ist ein substantieller 100 10,0 Anstieg im Vergleich zu 2011. Dennoch sind die An- 90 9,0 fangsrenditen für Topobjekte in Paris und Lyon zuletzt 80 8,0 70 7,0 60 6,0 und 7,5 Prozent. Die durchschnittlichen Spitzenmieten 50 5,0 variieren standort- und qualitätsbezogen. 40 4,0 30 3,0 20 2,0 10 1,0 0 0,0 etwas unter Druck geraten und liegen zwischen 7,25 Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Q1 2013 Île de France 46 – 54 Rhône 42 – 44 Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Großraum „Mitte“ 40 – 50 Logistikrenditen (Prime) in Prozent Großraum „Ost“ 37 – 50 2004 2006 Lyon 2008 2010 2012 2014p Marseille 2016p Paris Grafik 56 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL). Großraum „Nord“ 38 – 45 Großraum „Süd“ 40 – 48 West 40 – 45 Normandie 37 – 49 Burgund / Franche-Comté 30 – 35 Grafik 57 – Quellen: Research iii-investments (CBRE). Logistikimmobilienmarkt Rückläufige Flächenumsätze bei stabilen Prime Mieten Der Logistikflächenumsatz in Frankreich belief sich 2012 auf 1,8 Mio. m² und verringerte sich aufgrund der schwachen Nachfrage gegenüber 2011 um 25 Prozent. Die regionale Verteilung der Logistikflächenumsätze zeigt die Dominanz der Städte Lille, Paris, Lyon und Marseille auf dem Logistikmarkt, die für 73 Prozent der Umsätze verantwortlich sind. Angesichts der eingetrübten Wirtschaftsentwicklung ist die Initiierung von spekulativen Projekten fast zum Erliegen gekommen. Die meisten Projekte in der Entwicklungspipeline konzentrieren sich auf die Ballungsräume und sind „built-to-suit“-Objekte. 40 Großbritannien Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent London Birmingham Spitzenmiete (Tendenz) 4,0 – 5,0 Ä 2,75 – 5,5 Ê È Logistik 5,9 – 6,5 Ä È Büro 6,0 – 6,5 Ä Ä 5,5 – 6,25 Ä Ä Logistik 6,5 – 7,5 Ä Ä Büro 6,0 – 6,5 Ä Ä 5,5 – 6,25 Ä Ä 6,5 – 7,5 Ä Ä Büro Manchester Prime Rendite (Tendenz) Einzelhandel Einzelhandel Einzelhandel Logistik Makroökonomische Daten Großbritannien Stand: Q1 2013 È Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal 0,3 ggü. Vorjahr 0,6 Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) Leitzins 0,9 90,0 7,8 0,50 Grafik 59 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Verbesserte Kreditbedingungen, höhere Nachfrage von Ländern außerhalb der Euro-Zone und die Erholung des verarbeitenden Gewerbes deuten einen leichten wirtschaftlichen Aufschwung für dieses Jahr an. > Der strenge Sparkurs der Regierung wurde bis > Hohe Inflation und gedämpftes Lohnwachstum 2018 verlängert. Grafik 58 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). hemmen Konsumausgaben. Büroimmobilienmarkt Ausländische Investoren dominieren den Investmentmarkt Die Turbulenzen auf den Finanzmärkten sowie die unsicheren Wirtschaftsaussichten haben sich unterschiedlich auf die Büromärkte in Großbritannien ausgewirkt. Während die City of London im Gesamtjahr 2012 aufgrund einer gestiegenen Nachfrage ein Umsatzplus von 25 Prozent im Jahresvergleich verzeichnen konnte, haben die Top 6 Zweitmärkte (Birmingham, Bristol, Leeds, Edinburgh, Glasgow und Manchester) tendenziell mit rückläufigen Vermietungsumsätzen zu kämpfen. Das Gesamtangebot an Mietflächen in den wich- 41 Großbritannien tigsten B-Städten ist von Grade B Flächen dominiert, % dsa EUR zentral gelegene Grade A Flächen hingegen sind rar. 1.600 8,0 1.400 7,0 Der Flächenumsatz in den Top 6 Märkten 2012 be- 1.200 6,0 lief sich 2012 auf 5,5 Mio. sq ft einer Steigerung um 1.000 5,0 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, liegt damit aber 800 4,0 immer noch 12 Prozent unter dem Zehnjahresdurch- 600 3,0 schnitt. Die City of London profitiert dagegen von ihrer 400 2,0 mittlerweile reduzierten Abhängigkeit vom Finanzsek- 200 1,0 tor und konnte trotz negativer Wirtschaftsindikatoren 0,0 im zweiten Halbjahr 2012 beim Flächenumsatz deut- 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p lich zulegen. In Central London betrug der Flächenumsatz 2012 insgesamt 7,2 Mio. sq ft und liegt damit unter dem Zehnjahresdurschnitt von 9,3 Mio. sq ft. Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent Birmingham Im West End war der TMT Sektor (Technologie, MeLondon Manchester dien- und Telekommunikation) der Haupttreiber des Umsatzes, in der City haben sich Versicherungen als Grafik 60 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). wichtigste Nachfrager erwiesen. Der Grund für die leicht rückläufige Umsatzentwicklung im West End liegt nicht am Rückgang der Flächengesuche, sondern am nahezu konstant gebliebenen Flächenbestand, sodass die rege Nachfrage nach Topflächen aktuell nicht bedient werden kann. Im Vergleich zum Vorjahr wurde der Vermietungsmarkt von kleinvolumigen Abschlüssen geprägt. Dabei entfielen nur 4 Prozent des gesamten Umsatzvolumens auf Flächen über 200.000 sq ft. Trotz der schwächelnden Konjunktur erfreut sich Cen- Büroflächenumsatz in m² tral London derzeit einer regen Flächennachfrage, die Q1 2013 2012 2011 Tendenz maßgeblich von Unternehmen getrieben wird, die ihre Break-Optionen in den nächsten ein bis zwei Jahren London Central 170.000 724.000 697.000 Ä London City 109.000 386.000 306.000 È Grade A Flächen zu günstigen Mietkonditionen sind. London Docklands 3.000 39.000 57.000 Ê bot an verfügbaren Flächen in Central London durch London West End & Midtown 57.000 299.000 335.000 È 339.000 1.448.000 1.395.000 Gesamt ausüben werden und bereits heute auf der Suche nach Seit dem Höchststand Mitte 2009 hat sich das Angedas geringe Neubauvolumen seit Ausbruch der Finanzkrise kontinuierlich reduziert und beträgt aktuell rund 13,4 Mio. sq ft. Rund 10 Mio. sq ft der unvermieteten Flächen sind von Grade A Qualität, von denen wie- Grafik 61 – Quellen: Research iii-investments (PMA). 42 derum nur 3,7 Mio. sq ft neue Entwicklungen sind. Großbritannien Insgesamt befinden sich in London derzeit 6,3 Mio. sq Bürospitzenmieten in GBP/sq ft/Jahr ft spekulativer Büroflächen in der Pipeline. Das ist das Q1 2013 höchste Volumen seit 2008, historisch gesehen ist es aber ein relativ niedriger Wert. Fraglich bleibt jedoch, M25 West 23,00 ob die neuen Projektentwicklungen in der City zu den London City 57,00 ursprünglich kalkulierten Mieten vermietet werden London Docklands 38,50 können. Diese Problematik wird an den Beispielen von London West End 95,00 ‚The Pinnacle‘ und ‚100 Bishopsgate‘ deutlich, deren Birmingham 24,00 Fertigstellung aufgrund fehlender beziehungsweise Manchester 26,00 zu niedriger Vorvermietungszahlen mehrmals ver- Glasgow 24,00 schoben worden ist. Die bereits vermieteten Flächen im ‚The Leadenhall (Cheesegrater)‘ und ‚20 Fenchurch Grafik 63 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Jll). Street (Walkie Talkie)‘ dürften sich zwischen 55 und Das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt 65 GBP/sq ft/Jahr bewegen, jedoch mit signifikanten in Central London lag 2012 bei rund 15 Mrd. GBP und mietfreien Zeiten von bis zu 33 Monaten für einen verzeichnete damit einen Anstieg um 55 Prozent im 10-Jahres-Vertrag. Jahresvergleich. Gleichzeitig war dies das höchste Ergebnis seit den Boomjahren 2006/2007. Alleine Büroleerstandsraten in Prozent im vierten Quartal wurden 3,5 Mrd. GBP investiert. Wieder einmal waren ausländische Investoren die Q1 2013 treibende Kraft am Londoner Investmentmarkt. Sie London City 7,5 waren für über 70 Prozent des Transaktionsvolumens London West End 4,1 im Schlussquartal und für 75 Prozent der Investitionen London Docklands 7,0 im Gesamtjahr 2012 verantwortlich. Ein Großteil der London Central 6,1 Investoren neigt dazu, lange und sichere Einkommens- Grafik 62 – Quellen: Research iii-investments (JLL). ströme zu suchen. Aufgrund des knappen Angebots dieser Investmentmöglichkeiten verändert sich dieses Die Spitzenmieten (headline) in den Prime Lagen im Investmentkriterium jedoch zunehmend. Es wird West End sind mit 95 GBP/sq ft/Jahr (für kleinere nun auch wieder vermehrt in risikoreichere Objekte Flächen in den Toplagen von Mayfair und St James mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten investiert, die werden auch über 100 GBP erzielt) und 38,50 GBP/ höhere Yields versprechen. Die knappe Objektverfüg- sq ft/Jahr in den Docklands im fünften Quartal in Folge barkeit und die hohe Investorennachfrage macht sich stabil geblieben. In der City sind die Spitzenmieten im auch bei den Prime Yields in der City bemerkbar, die Schlussquartal 2012 von 55 auf 57 GBP/sq ft/Jahr zum sich nach wie vor unter Abwärtsdruck befinden. Für ersten Mal seit Ende 2010 leicht gestiegen. Ursächlich großvolumige Objekte liegen diese bei 5,25 Prozent, dafür war die zunehmende Flächennachfrage aus dem bei kleineren Volumen werden bereits unter 5,0 Pro- Versicherungssektor sowie der Anstieg der Vermie- zent erzielt. Im West End sind die Prime Yields im tungen über 50.000 sq ft. In den Regionalmärkten au- Jahresverlauf unverändert geblieben und liegen bei ßerhalb Londons wurde das aktuelle Prime Mietniveau 4,0 bis 4,25 Prozent, je nach Transaktionsvolumen und trotz schwächerer Nachfrage durch die fehlende spe- Mikrolage. kulative Bautätigkeit entscheidend gestützt. 43 Großbritannien zeichnet sich in den weniger begehrten Lagen der % Hauptstadt sowie in vielen Regionalmärkten ein Bild 8.000 8,0 steigender Leerstandsraten und sinkender Flächen- 7.000 7,0 nachfrage ab. 6.000 6,0 5.000 5,0 Der geplante Crossrail-Bahnhof am östlichen Ende der 4.000 4,0 Oxford Street hat für eine deutliche Aufwertung und 3.000 3,0 gestiegene Flächennachfrage in diesem Teil der Ein- 2.000 2,0 kaufsmeile gesorgt. Dies spiegelt sich in der Entwick- 1.000 1,0 2000 EUR 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p lung des Mietniveaus wider, das im Laufe des Jahres 2012 um 40 Prozent gestiegen ist und für Topflächen bereits zwischen 350 und 380 GBP/sq ft/Jahr bezahlt werden. Für die begehrtesten Flächen rund um Oxford Circus werden bis zu 800 GBP/sq ft/Jahr und in Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Birmingham London der Bond Street bis zu 1.000 GBP/sq ft/Jahr erzielt. Manchester Grafik 64 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). Die verschärfte Wettbewerbssituation zwischen den Luxus-Retailern um die begehrtesten Flächen dürfte 2013 zu einem weiteren Mietanstieg, vor allem bei Neuvermietungen, führen. Der Investmentmarkt Central London verzeichnete 2012 ein unterdurchschnittliches Volumen. Es wurden im vierten Quartal nur Transaktionen in Höhe von 240 Mio. GBP getätigt. Das gesamte Transaktionsvolu- Einzelhandelsimmobilienmarkt men im Jahr 2012 betrug 1,4 Mrd. GBP und lag damit deutlich unter dem Vorjahreswert. Prime Lagen heiß begehrt; Investmentmarkt verzeichnet schwaches Jahresergebnis Einzelhandelsspitzenrenditen High Street in Prozent Q1 2013 Die Mietflächennachfrage in Central London konzentriert sich auf die Haupteinkaufsstraßen New Bond London – West End Street und Oxford Street. Die starke Nachfrage in den Birmingham – High Street 5,75 Toplagen, vor allem seitens internationaler Luxusmar- Edinburgh – Princes Street 5,50 ken und etablierter expandierender Einzelhändler, Glasgow – Buchanan Street 5,25 wird sich auch 2013 fortsetzen, ebenso deren Bereit- Manchester – Market Street 5,75 schaft, derzeitigen Mietern ein höheres „Key Money“ zu bezahlen. Obwohl einige Einzelhändler aufgrund der hohen Mieten in den 1A-Lagen ihre Verträge nicht verlängern werden, kann das Flächenangebot in 1ALagen die Nachfrage nicht befriedigen. Gleichzeitig 44 Grafik 65 – Quellen: Research iii-investments ( PMA). 2,75 Großbritannien Anforderungen der Mieter angepasst sind. Da kaum 2000 EUR % spekulative Logistikimmobilien entwickelt werden, ist 140 14,0 mit einem weiteren Anstieg verfügbarer Flächen von 120 12,0 geringer Qualität bei einem sich gleichzeitig verknap- 100 10,0 pendem Flächenangebot von Grade A Flächen zu rech- 80 8,0 60 6,0 zu spüren, da hier nur 10 Prozent des Flächenbestan- 40 4,0 des als neuwertig gilt. 20 2,0 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p nen. Vor allem im Nordwesten und Südwesten von Großbritannien ist diese Entwicklung bereits deutlich Das Investitionsvolumen im Logistiksektor erreichte 2012 980 Mio. GBP und verzeichnete damit einen Rückgang von 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Investoreninteresse richtete sich fast ausschließ- Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Logistikrenditen (Prime) in Prozent Birmingham London lich auf Prime Objekte, vorzugsweise im Großraum Manchester Grafik 66 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). von London. Das Prime Miet- und Renditeniveau im Umfeld des Flughafens Heathrow hat von dieser Entwicklung profitiert. Mittlerweile werden hier Spitzenmieten von über 169 GBP/sq ft/Jahr erzielt, die Spitzenrenditen liegen dort weiterhin stabil bei 6 Prozent. Logistikspitzenrenditen in Prozent Q1 2013 Logistikimmobilienmarkt London – Heathrow 5,75 Erholung auf dem Miet- und Investmentmarkt im London – Crydon 6,50 Großraum London London – Romford 6,50 Birmingham 6,75 Auf dem britischen Logistikimmobilienmarkt wurden Edinburgh 8,75 2012 19 Mio. sq ft Flächen (> 100.000 sq ft) umge- Glasgow 8,50 setzt. Damit wurde das zweithöchste Umsatzergeb- Manchester 6,50 nis der letzten 5 Jahre erzielt. Das Angebot auf dem Logistikimmobilienmarkt ist aufgrund der geringen Grafik 67 – Quellen: Research iii-investments (C&W). spekulativen Neubautätigkeit der letzten Jahre wei- Für 2013 erwarten wir in den Topregionen eine zu- terhin sehr begrenzt. Im Zuge der wirtschaftlichen nehmende Nachfrage nach Grade A Flächen sowie ein Erholung und dem damit verbundenen Anstieg der stabiles Spitzenmietniveau, jedoch wird das geringe Flächennachfrage hat die Bautätigkeit wieder etwas Angebot an gut gelegenen und qualitativ hochwer- angezogen. Dabei handelt es sich hauptsächlich um tigen Logistikimmobilien die Investitions- und Ver- „built-to-suit“-Entwicklungen, die speziell auf die mietungsaktivität begrenzen. Die Nachfrage nach 45 Großbritannien älteren Bestandsobjekten in den Zweitmärkten dürfte London und den Docklands. Umsteigemöglichkeiten zurückgehen mit entsprechenden Auswirkungen auf zu vorhandenen Eisenbahn- und U- Bahn Linien, u. a. rückläufige Angebotspreise. Whitechapel, Liverpool Street, Farringdon, Tottenham Court Road, Bond Street und Canary Wharf Exkurs werden die Attraktivität und Akzeptanz dieser Linie erhöhen. Der neu zu bauende Bahnhof Paddington Die Schnellbahnlinie Crossrail soll das Londoner soll um einen zusätzlichen unterirdischen Teil für Verkehrsnetz revolutionieren Crossrail erweitert werden. Die Schnellbahn hat das Potential, Standorten zu Wachstum zu verhelfen, die Ab dem Jahr 2018 wird die Schnellbahntrasse Crossrail bisher durch eine schlechte Anbindung eingeschränkt fertiggestellt sein. Die 118 km lange Strecke soll dann waren und in den letzten Jahren mit einer sinkenden das Londoner Verkehrsnetz entlasten. Die Crossrail- Neubautätigkeit und einer rückläufigen Mietflächen- Züge sollen in dichten Abständen verkehren und nachfrage zu kämpfen hatten. Die Schnellbahn soll ein jeweils bis zu 1.500 Passagiere aufnehmen können. Katalysator für die Regeneration von „key locations“ Crossrail verbindet in höchstens 45 Minuten Londons und ein Treiber des Londoner Wirtschaftswachstums „key business districts“ miteinander. Unter anderem sein, speziell im Hinblick auf Immobilien. Der Einfluss wird Crossrail dann die Great Western Main Line an ih- des Projekts ist schon jetzt spürbar. Im Umkreis der rem jetzigen Endbahnhof Paddington im Westen von Strecke (1 Km) werden bis zum Jahr 2021 rund 57.000 London mit der Great Eastern Main Line am Bahnhof neue Wohnungen und 3,25 Mio. m² Gewerbeflächen Stratford im Osten Londons verbinden. Es wird insge- entstehen. Die Kosten für Crossrail sollen sich voraus- samt 37 neue Bahnhöfe geben, acht davon in Central sichtlich auf rund 18 Mrd. EUR belaufen. Übersichtskarte der neuen Crossrail Line 1 Shenfield Custom House Canary Wharf Woolwich Heathrow Terminal 4 Bahnhof oberirdisch Bahnhof oberirdisch mit Umsteigemöglichkeit Bahnhof unterirdisch mit Umsteigemöglichkeit Grafik 68 – Quellen: Research iii-investments (Crossrail Ltd). 46 od Ch ma ad ye w s el lH Seven Kings Ilford Stratford Paddington Heathrow Central Crossrail Line 1 Go ar y Fo lan re d M st G an a or te Pa rk M nd To Str tt ee e t Fa nha rr m Liv ing Co e do u W rpo n rt R hi ol oa te St d ch re ap et el Bo on yt Slough Themse Harold Wood Gidea Park Romford Ha es tD ra W le y ng er Iv La Maidenhead ye s So & H ut a ha rtl ll ing to Ha n nw W ell es tE Ea ali lin ng g Ac Br to oa d n M wa ai y n Lin e am nh pl Ta Bu r ow ea t h Brentwood Abbey Wood Italien Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Mailand Büro Einzelhandel Logistik Rom Büro Einzelhandel Logistik Prime Rendite (Tendenz) Spitzenmiete (Tendenz) 6,15 – 6,5 È 5,0 – 5,5 È Ä 8,0 – 8,5 È Ê 6,25 – 6,5 È Ê 5,25 – 6,25 È Ä 8,0 – 8,5 È Ê Grafik 69 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). Makroökonomische Daten Italien Stand: Q1 2013 Ê Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal – 0,5 ggü. Vorjahr – 2,3 Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) – 1,1 127,0 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) 11,5 Leitzins 0,50 Grafik 70 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Die italienische Wirtschaft steckt seit knapp zwei Jahren in einer Rezession . > Die positiven Nettoexporte waren der einzige Treiber für wirtschaftliches Wachstum, im Gegensatz zum schwachen Privatkonsum, der die Wirtschaft lähmt. > Nach dem unklaren Ergebnis der Parlamentswahlen kam nach langen Verhandlungen eine Regierungskoalition unter dem Sozialdemokraten Enrico Letta zustande. > Bis Ende 2013 wird mit steigenden Arbeitslosenzahlen gerechnet. > Die Renditen der Staatsanleihen fallen seit Mitte 2012 auf aktuell rund 4 Prozent (10-Jahre). 47 Italien Büroimmobilienmarkt EUR % dsa Flächenumsatz sinkt signifikant 700 7,0 600 6,0 500 5,0 400 4,0 300 3,0 den Büroimmobilienmarkt ausgewirkt. Die Flächen- 200 2,0 nachfrage geht weiter zurück und die Vermietungs- 100 1,0 aktivität ist fast zum Erliegen gekommen. In Mailand 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Die prekäre Wirtschaftslage in Italien, verbunden mit einem harten Sparkurs der Regierung und einem ungewissen politischem Umfeld, haben sich negativ auf belief sich der Flächenumsatz im Jahr 2012 auf 245.000 m², dies entspricht einem Minus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Rom fiel der Umsatz Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr auf 63.000 m², was einem Rückgang um 70 Prozent Bürorenditen (Prime) in Prozent gegenüber dem Jahr 2011 entspricht. Im ersten Quar- Mailand tal 2013 brach der Flächenumsatz in Mailand weiter Rom um knapp 50 Prozent im Vergleich zum Vorquartal auf Grafik 71 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). 30.000 m² ein. Gründe für die schwachen Umsätze sind unter anderem Konsolidierungsmaßnahmen der großen Unternehmen, die andauernden Neuverhandlungen von bestehenden Mietverträgen sowie die unsichere wirtschaftliche und politische Lage. Im Allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld steigt der Trend zur Kostenoptimierung bei den Mietern, die das aktuell günstige Marktumfeld für die Neuverhandlungen ihrer Mietverträge nutzen. Die Spitzenmieten in Mailand und in Rom sind zu Beginn 2013 gesunken, diese Entwicklung ist über- Büroflächenumsatz in m² wiegend auf die geringe Flächennachfrage und die Mailand Rom Summe 2012 2011 Tendenz 187.000 239.000 Ê 33.000 146.000 Ê 220.000 385.000 wirtschaftliche Unsicherheit vieler Unternehmen zurückzuführen. Auch in der zweiten Jahreshälfte dürfte das aktuelle Spitzenmietniveau von 500 EUR/m²/Jahr in Mailand und 320 EUR/m²/Jahr in Rom weiter sinken. Aufgrund der restriktiven Kreditpolitik der Banken und dem damit verbundenen Mangel an spekulativen Grafik 72 – Quellen: Research iii-investments (PMA). 48 Projektentwicklungen ist die Leerstandsrate in Rom Italien für die Prime Yields weiteren Aufwärtsdruck, da Inves2000 EUR % toren höhere Risikoprämien verlangen werden. 3.500 7,0 3.000 6,0 2.500 5,0 2.000 4,0 1.500 3,0 1.000 2,0 Sinkende Haushaltsausgaben und ein geringes Ver- 500 1,0 brauchervertrauen belasten den Einzelhandelsimmo- 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Einzelhandelsimmobilienmarkt Kaum Transaktionen auf dem italienischen Retail Investmentmarkt bilienmarkt Italiens. Gegen den Negativtrend stemmt sich die Modewelthauptstadt Mailand, die bislang kaum unter der Wirtschaftskrise gelitten hat und vor Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr allem in den High-Streets eine ungebrochene Flächen- Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent nachfrage verzeichnet. Mailand und Rom bleiben Mailand erste Adressen in Italien, wenn es um die Eröffnung Rom Grafik 73 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA, C&W). von Luxus- und Flagship-Stores geht. Die am aktivsten expandierenden Retailer sind derzeit Kiko, Calzedonia, Prada, Desigual und Brunello Cucinelli. In den HighStreets werden Spitzenmieten von bis zu 2.800 EUR/ m²/Jahr gezahlt. Die Vermieter abseits der Topmärkte haben jedoch große Probleme, ihre Flächen zu vermieten und wer- stabil bei 8,2 Prozent geblieben. In Mailand ist die den zu immer größeren Zugeständnissen (Mietincen- Leerstandsrate aufgrund einiger spekulativer Neubau- tives) gezwungen, um Leerstände zu vermeiden. ten, die im ersten Quartal 2013 fertiggestellt wurden, auf 12 Prozent gestiegen. Landesweit befinden sich aktuell knapp 800.000 m² Retailflächen im Bau, mit deren Fertigstellung Investoren ziehen sich verstärkt aus dem italienischen zwischen 2013 und 2016 gerechnet wird. Somit hat Büromarkt zurück. Das Transaktionsvolumen belief Italien die drittgrößte Entwicklungspipeline in Europa sich in 2012 nur auf 750 Mio. EUR. Dieser Wert war nach Polen und der Türkei. Ein Großteil der Flächen signifikant niedriger als 2011 und stellt den niedrig- entfällt dabei auf Shopping Center. Im vierten Quar- sten Umsatz seit 12 Jahren dar. Das erste Quartal tal 2012 wurden vier Objekte eröffnet: Die Shopping 2013 startete mit einem Transaktionsvolumen von Center „San Giuliano M. Centro“ in Mailand, „Citta 375 Mio. EUR. Fast alle Investitionen wurden von die Templi“ in Agrigento, „Castel Romano Shopping lokalen Investoren getätigt. Die Prime Yields bleiben Village“ in Rom und der Factory Outlet „Cilento Outlet im Quartalsvergleich stabil bei circa 6,0 Prozent. Der Village“ in Salerno. Spread zwischen den Yields in den Prime und Sekun- Das Investitionsvolumen im vierten Quartal 2012 ist därmärkten liegt bei 300 BP. Für 2013 erwarten wir stark gesunken und betrug nur circa 26 Mio. EUR. Da- 49 Italien Logistikimmobilienmarkt 2000 EUR % Anstieg der Yields setzt sich fort 70 14,0 60 12,0 50 10,0 40 8,0 30 6,0 sich auch 2013 fort. Der geringe Anteil spekulativer 20 4,0 Projektentwicklungen und das limitierte Angebot an 10 2,0 modernen, qualitativ hochwertigen Flächen begrenzt 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Die Flächennachfrage ist im Jahr 2012 deutlich zurückgegangen und konzentrierte sich auf die Regionen um Mailand, Florenz und Bologna. Dieser Trend setzte einerseits die Auswahl, wirkt sich andererseits jedoch stabilisierend auf die Spitzenmieten und das Flächenangebot aus. Dennoch stehen die Mieten 2013 aufgrund Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr der vorherrschenden wirtschaftlichen und politischen Logistikrenditen (Prime) in Prozent Unsicherheiten weiter unter Abwärtsdruck. Mailand Rom Grafik 74 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Q1 2013 Mailand 52,00 Piacenca 42,00 Rom 58,00 Grafik 75 – Quellen: Research iii-investments (PMA, C&W). mit liegt das Gesamttransaktionsvolumen im Retail Der Investmentmarkt leidet unter der schwachen Investmentmarkt 2012 bei gerade einmal 1,3 Mrd. Nachfrage nationaler und internationaler Investoren, EUR und ist im Vergleich zu 2011 um 42 Prozent gefal- die aufgrund der schlechten Prognosen für diesen len. Dieses Volumen kam hauptsächlich durch einen Sektor zurückhaltend agieren. Zu Beginn 2013 sind die Verkauf der Simon Property Group zustande, die ihren Prime Yields stabil geblieben. Für den weiteren Jahres- 49-prozentigen Anteil an Commerciali Italia S.p.A. verlauf gehen wir von steigenden Prime Yields aus, da (GCI) für knapp unter 1 Mrd. EUR an Immochan ver- Investoren höhere Risikozuschläge erwarten. Aktuell kaufte. Das Jahr 2013 startete erwartet schwach, im werden nur langfristig vermietete hochwertige Prime ersten Quartal wurden nur Einzelhandelsimmobilien Logistik Assets das Interesse der Investoren wecken. im Wert von 100 Mio. EUR transferiert. Die Prime Renditen auf dem italienischen Logistikmarkt liegen aktuell bei 8,5 Prozent, nur in Mailand sind sie Die Prime Yields waren zu Beginn 2013 für alle Arten von Retailobjekten, im Vergleich zum Vorquartal, stabil. Für Prime High-Street-Objekte werden aktuell 5,75 Prozent und für Prime Shopping Center 7,00 Prozent aufgerufen. 50 etwas niedriger. Niederlande Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Amsterdam Prime Rendite in Prozent Büro Einzelhandel Prime Rendite (Tendenz) Spitzenmiete (Tendenz) 5,75 – 6,25 Ä 4,2 – 5,1 Ä Ä 6,7 – 7,5 Ä Ä Logistik Makroökonomische Daten Niederlande Stand: Q1 2013 Ä Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal – 0,1 ggü. Vorjahr – 1,3 Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) 0,4 71,2 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) Leitzins Grafik 76 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). 6,4 0,50 Grafik 77 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Privatkonsum der niederländischen Bevölkerung sinkt aufgrund der Mehrwertsteuererhöhung von 19 auf 21 Prozent Ende 2012 sowie der steigenden Arbeitslosigkeit. > Die neue Regierung um Ministerpräsident Mark Rutte wird die staatliche Konsolidierung weiter vorantreiben und vermutlich weitere Sparmaßnahmen beschließen. Dies wird die privaten Haushalte ebenfalls belasten. > Wohnimmobilienpreise werden bis mindestens Mitte 2013 weiter fallen und belasten dadurch die zum Teil hoch verschuldeten Privathaushalte. EUR % dsa 400 8,0 350 7,0 300 6,0 250 5,0 200 4,0 150 3,0 Auf dem niederländischen Büromarkt konzentriert 100 2,0 sich die Nachfrage der Mieter auf multifunktional 50 1,0 nutzbare Flächen in den Topstandorten. Dieser Trend 0,0 setzt Büroflächen in B- und C-Lagen zunehmend unter 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Büroimmobilienmarkt Leerstandsraten weiterhin sehr hoch Druck. Das zweite Halbjahr 2012 war von einer schwächeren Flächennachfrage geprägt. Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent Amsterdam In den Top 4 Städten (Amsterdam, Den Haag, RotterRotterdam Grafik 78 – Quellen: Research iii-investments (JLL, C&W, CBRE). dam und Utrecht) blieb die durchschnittliche Leerstandsrate im zweiten Halbjahr 2012 weiterhin stabil. 51 Niederlande Büroflächenumsatz in m² Betrachtet man die Teilmärkte, stieg der Leerstand in Peripherielagen an, während er in den Toplagen 2012 2011 Tendenz Amsterdam 224.000 166.000 Ä Rotterdam 83.000 93.000 Ê 307.000 259.000 Summe und der Nähe von wichtigen öffentlichen Verkehrsknotenpunkten, wie der Süd-Achse in Amsterdam und dem Beatrix-Viertel in Den Haag, zurückging. Der Rückgang der Leerstandsrate in Amsterdam ist dabei maßgeblich auf Umbaumaßnahmen leer stehender Bürogebäude in Hotels und (Studenten-)Wohnungen zurückzuführen, die auch in den ersten Monaten 2013 Grafik 79 – Quellen: Research iii-investments (PMA). weiter forciert wurden. Das Transaktionsvolumen am niederländischen Investmentmarkt brach im zweiten Halbjahr 2012 auf ein Allzeittief von 207 Mio. EUR ein. Dennoch verzeichnete der Markt im Jahr 2012 mit rund 1,2 Mrd. EUR ein um 6 Prozent verbessertes Ergebnis zum Vorjahr. Die größte Investmenttransaktion 2012 fand in Eindhoven statt. Der Verkauf des Philips High Tech Campus hatte ein Transaktionsvolumen von 425 Mio. EUR. Alle größeren Transaktionen im zweiten Halbjahr 2012 fanden in Amsterdam statt. Darunter befanden sich zwei Bürogebäude im ArenA District („The New Loft Office“ mit 7.500 m² und „Arena Towers“ mit 2000 EUR % 2.500 10,0 2.000 8,0 1.500 6,0 1.000 4,0 500 2,0 6.400 m²), die an APF International verkauft wurden. Die Prime Yields in den CBDs der Top 4 Städte bleiben aus unserer Sicht stabil, Yields in B-Lagen sind weiterem Aufwärtsdruck ausgesetzt. Einzelhandelsimmobilienmarkt 0 Lebendiger Mietmarkt trotz wirtschaftlicher Unsicherheit 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p In den letzten Monaten ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen relativ stabil geblieben. Da die Mieter Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Amsterdam ihr Hauptaugenmerk auf Prime Lagen in den großen Städten richten, verlieren B-Lagen sukzessive ihren Reiz. Außerdem üben das schwache Verbraucherver- Grafik 80 – Quellen: Research iii-investments (JLL, C&W, CBRE). 52 trauen und die gesunkenen Verbraucherausgaben Niederlande Transaktionen war der Verkauf von sieben Einkaufs2000 EUR % zentren von Corio, die für 170 Mio. EUR den Besitzer wechselten. 80 16,0 70 14,0 60 12,0 Die Spitzenrendite bei Retail Assets in den High-Streets 50 10,0 von Amsterdam blieb unverändert bei knapp über 40 8,0 4 Prozent. Prime Yields für Shopping Center und Retail 30 6,0 Parks sind im Jahr 2012 kontinuierlich gestiegen und 20 4,0 liegen momentan bei 6,6 und 7,6 Prozent. Für Prime 10 2,0 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Lagen sind wir weiter optimistisch und erwarten kurzbis mittelfristig stabile Yields, in B-Lagen besteht aufgrund der Überversorgung des Marktes Drohpotenzial für weitere Wertverluste und steigende Yields. Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Logistikrenditen (Prime) in Prozent Amsterdam Logistikimmobilienmarkt Rotterdam Grafik 81 – Quellen: Research iii-investments (JLL, C&W, CBRE). Prime Yields stabil; Renditen in B-Lagen unter Druck Da es auf dem niederländischen Logistikimmobilienmarkt in den letzten drei Jahren nur wenige spekulative Bauvorhaben bei gleichzeitig stabilen Vermietungsumsätzen gab, ging das Angebot an modernen, qualitativ hochwertigen Flächen zurück. 2012 wurden 350.000 m² neue Flächen geschaffen. Außerdem be- Druck auf den Einzelhandel aus. Nichtsdestotrotz finden sich noch 440.000 m² in der Pipeline. haben verschiedene internationale Unternehmen den Markteintritt gewagt, darunter befanden sich Aufgrund des geringen Angebots und des damit ein- die Einzelhändler Abercrombie & Fitch und Hollister, hergehenden Wettbewerbs gehen wir davon aus, dass die Shops in Amsterdam öffneten. Das Angebot an die Spitzenmieten in Amsterdam und Rotterdam im Topflächen in den großen Städten bleibt weiterhin Laufe des Jahres steigen werden. niedrig. Flächen in B-Lagen und kleineren Städten verzeichnen hingegen einen Anstieg des Leerstands. Das Transaktionsvolumen im Jahr 2012 fiel im Ver- Insgesamt wurden im Jahr 2012 560.000 m² Han- gleich zum Vorjahr um 29 Prozent auf 464 Mio. EUR. delsflächen vermietet, rund 70.000 m² mehr als im Die größte Transaktion stellte der Verkauf des Lake Vorjahr. Side Portfolios für 105 Mio. EUR dar (23 Prozent des Gesamtvolumens). Der anhaltende Mangel an hoch- Der Retail Investmentmarkt wird von kleinen Trans- wertigen Investmentprodukten schränkt das Volumen aktionen geprägt. Das Volumen im Jahr 2012 belief im Logistikmarkt weiter ein. Die Prime Yields sanken sich auf 1,1 Mrd. EUR und ist im Vergleich zum Vorjahr im Jahresvergleich um 20 BP und liegen momentan um 26 Prozent geschrumpft. Eine der bedeutendsten bei 6,7 Prozent. 53 Polen Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Warschau Büro Einzelhandel Logistik Prime Rendite (Tendenz) Makroökonomische Daten Polen Spitzenmiete (Tendenz) 6,0 – 6,5 Ä 6,0 – 7,0 Ä Ä 7,5 – 8,0 Ä Ä Stand: Q1 2013 Ê Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal 0,1 ggü. Vorjahr 0,4 Prognose 2013 55,6 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) 10,7 Leitzins Grafik 82 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). 1,7 Verschuldung (in % des BIP) 3,0 Grafik 83 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > In den aktuell unsicheren Zeiten an den Finanzund Kapitalmärkten gewinnt das wirtschaftlich und politisch stabile Land als Investitionsstandort zunehmend an Attraktivität. > Für 2013 rechnet die EU-Kommission mit einem Rückgang der Inflationsrate. > Die polnische Regierung plant langfristig die Einführung des Euro als Währung. Büroimmobilienmarkt dsa EUR % 350 14,0 300 12,0 250 10,0 Der polnische Bürovermietungsmarkt entwickelte 200 8,0 sich im Jahr 2012 aufgrund der hohen Nachfrage nach 150 6,0 100 4,0 50 2,0 Aktuell befinden sich 650.000 m² in Bau, was rund 0,0 20 Prozent des gesamten Bestands an Topflächen in 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Hohe spekulative Bautätigkeit in Warschau Topflächen stabil. Das Gesamtinvestitionsvolumen in Büroimmobilien erreichte 2012 über 2,7 Mrd. EUR. Warschau entspricht. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf den hohen Anteil an Spekulativbauten (circa Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent Warschau 70 Prozent) rechnen wir kurz- bis mittelfristig mit einem Abwärtsdruck auf die Durchschnittsmieten sowie mit einem Anstieg der Leerstandsrate, die aktuell Grafik 84 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). 54 bei 8,4 Prozent liegt. Polen Einzelhandelsimmobilienmarkt 2000 EUR % 1.400 14,0 Prime Shopping Center bleiben weiterhin Besucher- 1.200 12,0 magneten 1.000 10,0 Mit rund 38 Mio. potenziellen Kunden zählt der pol- 800 8,0 600 6,0 Mittel- und Osteuropas. Die stabile volkswirtschaft- 400 4,0 liche Entwicklung, das gestiegene verfügbare Einkom- 200 2,0 men der Bevölkerung und die damit einhergehenden 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p nische Einzelhandelsmarkt zu den größten Märkten steigenden Einzelhandelsumsätze machen das Land attraktiv für internationale Investoren. Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Aktuell gibt es rund 9 Mio. m² moderner Einzelhan- Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent delsflächen. Den größten Teilmarkt stellt mit rund Warschau 1,3 Mio. m² beziehungsweise rund 15 Prozent des ge- Grafik 85 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). samten Flächenbestandes die Stadt Warschau dar. Im Jahr 2012 wurden überwiegend kleinere Shopping Center mit weniger als 35.000 m² fertig gestellt. Die begehrtesten Flächen befinden sich in den Prime Shopping Centern von Warschau, in denen es allerdings kaum verfügbare Flächen gibt. Entsprechend schwierig gestaltet sich die Suche nach innerstädtischen Flächen für neue Marktteilnehmer. Derzeit befinden sich rund 870.000 m² Einzelhandelsflächen im Bau. In den kommenden Jahren wird das Flächenangebot demnach um 5 bis 10 Prozent pro Jahr wachsen und an einigen Das steigende Flächenangebot hat die Verhandlungs- Standorten zu Überkapazitäten führen. position der Mieter bei Vertragsverlängerungen und Neuabschlüssen gestärkt. Die Prime Headline Rents bewegen sich in Warschau in der Preisspanne zwischen 26 und 27 EUR/m²/Monat und sollten stabil bleiben. In dezentralen Lagen liegen die Durchschnittsmieten zwischen 15 und 16 EUR/m²/ Monat. Die Spitzenrendite mit 6,25 Prozent blieb relativ stabil und dürfte auf diesem Niveau verharren. Die Bruttoanfangsrenditen in B-Lagen werden hingegen steigen. 55 Polen Logistikimmobilienmarkt 2000 EUR % 120 12,0 100 10,0 80 8,0 60 6,0 40 4,0 20 2,0 Investoreninteresse bleibt auf den Großraum Warschau konzentriert Mit einem Flächenbestand von rund 7,2 Mio. m² moderner Flächen ist Polen der mit Abstand größte Markt für Logistikimmobilien in Mittel- und Osteuropa. Obwohl 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p der Großraum Warschau den größten Flächenbestand mit fast 3 Mio. m² aufweist, konzentriert sich die Mehrzahl der bislang vorhandenen oder geplanten Logistikneubauten auf die Regionen Breslau, Danzig, Kattowitz, Lodz und Posen. Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Logistikrenditen (Prime) in Prozent In den letzten beiden Jahren profitierte der polnische Warschau Logistikmarkt von guten Konjunkturkennzahlen. Grafik 86 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). Der Großteil neuer Projekte entfällt mit einem Anteil von 40 Prozent auf „built-to-suit“-Projekte, die individuell auf die Anforderungen der jeweiligen Nutzer zugeschnitten sind. Der Wettbewerb um die attraktivsten Standorte unter den Mietern ist nach wie vor stark ausgeprägt. Dies ist auf das Fehlen verfügbarer großer Logistikflächen an vielen Standorten zurückzuführen. Aufgrund der zunehmenden Nachfrage nach Logistikflächen konnte die durchschnittliche Leerstandrate auf 11,7 Prozent reduziert und das Spitzenmietniveau stabil gehalten werden. Nach einem starken Schlussquartal erreichte das Transaktionsvolumen auf dem Logistikmarkt 2012 450 Mio. EUR. 56 Russland Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Moskau Büro Einzelhandel Logistik Prime Rendite (Tendenz) Makroökonomische Daten Russland Spitzenmiete (Tendenz) 8,5 – 10,0 Ä 8,5 – 10,0 Ä Ä 10,0 – 13,0 Ä Ä Stand: Q1 2013 Ä Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal 0,8 ggü. Vorjahr 3,4 Prognose 2013 3,6 Verschuldung (in % des BIP) Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) Leitzins Grafik 87 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W, JLL). 9,6 5,7 8,25 Grafik 88 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Das Wirtschaftsministerium hat vor dem Hintergrund der weltweiten Konjunktureintrübungen die BIP-Prognose nach unten revidiert. > Nach der positiven Entwicklung im Jahr 2012 mehren sich aktuell die Anzeichen für eine schwächere Binnennachfrage. Büroimmobilienmarkt Zurückhaltung internationaler Unternehmen bleibt weiterhin bestehen m² Moskau gehört mit über 13 Mio. m² an modernen 1.800 1,8 Büroflächen zu den größten Büroimmobilienmärkten 1.600 1,6 Europas. Seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschafs- 1.400 1,4 krise bewegt sich der Moskauer Büromarkt bei den 1.200 1,2 Vermietungsumsätzen auf europäischem Topniveau. 1.000 1,0 800 0,8 600 0,6 400 0,4 200 0,2 0 0,0 USD dsa 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Die wichtigsten Indikatoren des Moskauer Büromarktes waren 2012 stabil, das Volumen der neuen Fertigstellungen nahm um 8 Prozent zu. Der Flächenumsatz im Jahr 2012 erreichte 1,1 Mio. m² und sank im Vergleich zu 2011 um 14 Prozent. Ein Grund dafür ist die zunehmende Zurückhaltung internationaler Unter- Bürospitzenmieten in USD/m²/Jahr Büroflächenumsatz in 1.000 m2 Moskau Grafik 89 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL). nehmen, die bislang als größte Abnehmer der Grade A Flächen in der Hauptstadt agierten. Darüber hinaus nimmt auch in Moskau der Trend zu Flächenzusammenführungen und -restrukturierungen als Folge der 57 Russland unsicheren Wirtschaftslage zu. Die EntwicklungspipeUSD m² ii line ist nach wie vor gut gefüllt, sodass bei Fortführung aller derzeit laufenden Bauvorhaben kurzfristig 6.000 4.800 5.000 4.000 4.000 3.200 3.000 2.400 2.000 1.600 sollte 2013 dieses Niveau halten können. Das schwie- 1.000 800 riger gewordene Marktumfeld dürfte jedoch für viele noch fast 1 Mio. m² auf den Markt kommen werden. Die durchschnittliche Leerstandrate ist leicht auf 11 Prozent zurückgegangen. Die Spitzenmiete ist in Moskau mit 1.200 USD/m²/Jahr stabil geblieben und 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Vermieter, insbesondere von Class B-Flächen, bei anstehenden Neuvermietungen und Vertragsverlänge- 2012 rungen zu einer Herausforderung werden. Einzelhandelsspitzenmieten (Prime) in USD/m²/Jahr Einzelhandelsflächenbestand (Prime) in 1.000 m2 Im Jahre 2012 getätigte Transaktionen gingen zu Moskau 70 Prozent von russischen Investoren aus. Grafik 90 – Quellen: Research iii-investments (JLL). Einzelhandelsimmobilienmarkt Anhaltender Mangel an Topflächen in Innenstadtlagen Der Moskauer Einzelhandelsimmobilienmarkt profitiert nach wie vor von einer anhaltenden Nachfrage bonitätsstarker Einzelhändler und insgesamt steigenden Konsumausgaben. Der vorherrschende Mangel an 14,0 qualitativ hochwertigen Flächen im Innenstadtbereich 12,0 führte dazu, dass sich der Aufwärtstrend der Spitzen- 10,0 mieten fortsetzte und die Leerstandsraten sanken. Die bis zuletzt positiven Wirtschaftsindikatoren haben 8,0 auch für einen Schub der Entwicklungsaktivitäten und 6,0 somit für steigende Fertigstellungsvolumina gesorgt. 4,0 Die Verkaufstransaktionen im Shopping Center Seg- 2,0 ment im Jahr 2012 entsprechen 28 Prozent des gesamten Investitionsvolumens Russlands. 0,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Einzelhandelsleerstandsraten (Prime) in Prozent Moskau St. Petersburg Grafik 91 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL). 58 2010 2011 2012 Aktuell beträgt der Bestand an modernen Shopping Center-Flächen circa 7 Mio. m², kurz- bis mittelfristig sollen noch 1 Mio. m² dazukommen. Dieser Bau-Boom wird zu einer Intensivierung des Wettbewerbs zwischen Russland Logistikimmobilienmarkt USD m² 2000 200 10.000 Niedriges Leerstandniveau und hohe Netto- 175 8.750 absorption im Großraum von Moskau 150 7.500 125 6.250 Durch die starke Nachfrage nach qualitativ hochwer- 100 5.000 tigen Logistikflächen im Großraum Moskau wurden 75 3.750 zuletzt viele Projektentwicklungen eingeleitet. Seit 50 2.500 2007 hat sich der Flächenbestand auf aktuell etwa 25 1.250 8 Mio. m² verdreifacht. Die niedrige Leerstandrate von 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 lediglich 2 Prozent ist ein Indiz für die hohe Nettoabsorptionsfähigkeit in Russland. Der Großteil der Nachfrage konzentriert sich nach wie vor auf die Moskauer Logistikspitzenmieten in USD/m²/Jahr Logistikflächenbestand in 1.000 m2 Region, die verkehrstechnisch am besten erschlossen Moskau Petersburg und der Region Sotschi beobachtet, dem Grafik 92 – Quellen: Research iii-investments (C&W, JLL). ist. Zunehmende Investitionen werden aktuell in St. Austragungsort der Olympischen Winterspiele 2014. Durch begonnene Infrastrukturprojekte in anderen Regionen wie Krasnodar und Ekaterinburg wird auch dort die Flächennachfrage und damit die Investitionstätigkeit steigen. den Betreibern führen, wobei eine verkehrsgünstige Ähnlich wie in den meisten osteuropäischen Märkten, Anbindung der bestehenden sowie der neuen Objekte wird auch der Moskauer Logistikmarkt von auf den je- eine entscheidende Rolle bei der Akzeptanz der Ver- weiligen Nutzer zugeschnittenen „built-to-suit“-Objek- kaufsflächen durch die Verbraucher spielen dürfte. ten dominiert. Dennoch bleibt der Markt sehr intransparent und von einheimischen Investoren bestimmt, was sich in den hohen Anfangsrenditen von 12 Prozent widerspiegelt. 59 Schweden Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Stockholm Büro Einzelhandel Logistik Prime Rendite (Tendenz) Makroökonomische Daten Schweden Spitzenmiete (Tendenz) 4,4 – 5,25 Ä 4,5 – 5,75 Ä Ä 6,75 – 7,25 Ä Ä Stand: Q1 2013 Ä Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal k. A. ggü. Vorjahr 0,8 Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) Grafik 93 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). 1,3 38,2 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) 8,2 Leitzins 1,0 Grafik 94 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Einer drohenden Rezession wurde 2011/12 mit Hilfe eines staatlichen Förderpakets und der Lockerung der Geldmarktpolitik entgegengewirkt. > Der wirtschaftliche Ausblick kombiniert mit der starken schwedischen Krone haben die Exportindustrie 2012 negativ beeinflusst. > Das gesunkene Vertrauen der Konsumenten und Unternehmen führte zu fallenden Konsumausgaben, die sich erst bis Ende 2013 wieder erholen sollten. > Der Wirtschaftsausblick ist grundsätzlich positiver als derjenige der Eurozone. 60 Schweden Die durchschnittliche Leerstandsrate in Stockholm sank % um 0,7 Prozent auf 9,6 Prozent. Unter anderem ist dafür 700 7,0 das geringe Fertigstellungsvolumen von 106.000 m² im 600 6,0 zweiten Halbjahr 2012 verantwortlich, vor allem aber 500 5,0 400 4,0 300 3,0 beträgt diese im CBD von Stockholm nur 3,8 Prozent. 200 2,0 Die Leerstände in Solna und Kista belaufen sich hinge- 100 1,0 gen auf 9,9 beziehungsweise 14,3 Prozent. Der Stand- dsa EUR 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p die Tatsache, dass davon nur 4.000 m² spekulativ errichtet wurden. Die Leerstandsquote unterscheidet sich in den Teilmärkten Stockholms teilweise signifikant. So ort Solna, in dem die Leerstände weiterhin rückläufig sind, gewinnt zunehmend an Attraktivität. Nachdem 2012 68.000 m² neue Flächen fertiggestellt wurden, Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr die zu 90 Prozent vorvermietet waren, sollen bis 2014 Bürorenditen (Prime) in Prozent weitere 60.000 m² auf den Markt kommen. Für das Jahr Stockholm 2013 prognostizieren wir für den Großraum Stockholm Grafik 95 – Quellen: Research iii-investments (Newsec). stabile bis leicht fallende Leerstandsraten. Bürospitzenmieten in SEK/m²/Jahr Q1 2013 Büroimmobilienmarkt Spitzenmieten im Großraum Stockholm stabil Stockholm (CBD) 4.400 Stockholm (Decentralised) 2.400 Göteborg 2.400 Malmö 2.100 Grafik 96 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Jll, C&W). Die Spitzenmieten in den Vororten von Stockholm erDer Büromarkt in Schweden entwickelte sich unge- reichten den höchsten Stand seit 2001 und liegen bei achtet der andauernden Finanz- und Wirtschaftskrise 2.400 SEK/m²/Jahr. Im CBD stieg die Miete auf aktuell auch Anfang 2013 positiv. Treiber der robusten schwe- 4.400 SEK/m²/Jahr und somit im Jahresvergleich um dischen Wirtschaft sind das stabile politische Umfeld rund 5 Prozent. Kurzfristig sollten die Spitzenmieten und ein intakter Arbeitsmarkt. Dennoch ging der konstant bleiben, Ende 2013 wollen fünf Großmieter Flächenumsatz in Stockholm 2012 mit 392.000 m² im aus Stockholms Stadtzentrum wegziehen, um auf Vergleich zum Vorjahr um 10 Prozent zurück. Nichts- moderne, günstigere und gut angebundene Flächen destoweniger bedeutet dieser Wert das zweitstärkste außerhalb des CBDs auszuweichen. Davon sind rund Ergebnis der schwedischen Hauptstadt seit Ausbruch 200.000 m² Flächen im CBD betroffen. der Finanzkrise 2007. Die Flächennachfrage war nicht nur auf den CBD konzentriert, sondern verteilte sich Am Investmentmarkt machte sich in Stockholm 2012 auf alle Teilmärkte Stockholms. eine stärkere Präsenz internationaler Investoren be- 61 Schweden Einzelhandelsimmobilienmarkt 2000 EUR % 2.100 7,0 Toplagen heiß begehrt; schwache Nachfrage 1.800 6,0 hingegen außerhalb der Städte 1.500 5,0 1.200 4,0 900 3,0 Bestand beläuft sich auf über 4,5 Mio. m². Davon ent- 600 2,0 fällt der Großteil auf Shopping- und Fachmarktzentren. 300 1,0 Die höchsten Mieten werden in der Biblioteksgatan im 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p In Bezug auf Retailflächen nimmt Schweden eine führende Position im europäischen Vergleich ein. Der Stockholmer CBD erzielt, die sich zu einer der Topadressen für Flagship-Stores der etablierten Luxusmarken entwickelt hat. Für kleinere Retailflächen bis 200 m² Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr werden bereits bis zu 19.000 SEK/m²/Jahr gezahlt, Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent während die durchschnittliche Miete im High-Street- Stockholm Segment bei 13.500 SEK/m²/Jahr liegt. Grafik 97 – Quellen: Research iii-investments (Newsec, PMA). Da das Angebot an Topflächen in schwedischen Städten sehr begrenzt ist, dürften die Mieten auch 2013 weiter steigen. Aufgrund der hohen Nettoabsorption und der begrenzten Verfügbarkeit an Einzelhandelsflächen in den Toplagen erwarten wir keine negativen Effekte auf die Leerstände. Im Gegensatz zur guten Nachfrage nach zentral gelegenen Flächen geht die merkbar, die einen großen Anteil des Gesamtinvesti- Nachfrage außerhalb der Städte weiter zurück mit der tionsvolumens tätigten. Im Zuge der gestiegenen Folge einer steigenden Leerstandsrate. Nachfrage nach Topobjekten ist es im CBD von Stockholm zuletzt zu einer Prime Yield-Kompression von Einzelhandelsspitzenmieten in SEK/m²/Jahr 10 Basispunkten auf 4,4 Prozent gekommen. Q1 2013 Stockholm 14.700 Göteborg 8.100 Malmö 6.200 Grafik 98 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Jll, C&W). Im letzten Quartal 2012 zeigte sich der Retail Investmentmarkt noch sehr aktiv. Es wurden Immobilien im Volumen von rund 850 Mio. EUR gehandelt. Die wichtigste Transaktion stellte der Verkauf der „Kista Galleria“, dem größten Einkaufszentrum des Landes für 62 Schweden Logistikimmobilienmarkt 2000 EUR % 120 12,0 100 10,0 80 8,0 60 6,0 40 4,0 20 2,0 Auch 2013 stabile Mieten und Yields Schweden war eines der wenigen europäischen Länder 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p mit stabilem Wirtschaftswachstum in den letzten Jahren. Dennoch gingen die Exporte aufgrund sinkender Auslandsnachfrage zurück. Dies wirkte sich negativ auf die exportorientierte Industrie aus und erhöhte die Arbeitslosenquote. Unternehmen wie Volvo und Ericsson mussten 2012 den Personalbestand verringern. 2016p Logistikspitzenmieten in SEK/m²/Jahr Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Q1 2013 Logistikrenditen (Prime) in Prozent Stockholm Stockholm Grafik 99 – Quellen: Research iii-investments (Colliers, Newsec, PMA). 1.050 Göteborg 800 Malmö 775 Grafik 100 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Jll, C&W). Aufgrund des schwächelnden Exportsektors erwarten wir, dass davon neben der Investitionstätigkeit auch der Mietmarkt negativ beeinflusst wird. Folglich werden Spitzenmieten nicht steigen und die bisher stabile knapp 530 Mio. EUR dar. Käufer war ein Joint-Venture Nachfrage könnte 2013 ins Stocken geraten. aus dem finnischen Investor Citycon und dem CPP Investment Board. Im Jahresvergleich blieb die Spitzen- Obwohl das Investitionsvolumen im vierten Quartal rendite bei Einkaufszentren konstant bei 5 Prozent. 2012 mit knapp 300 Mio. EUR etwas schwächer im Sowohl bei den High-Street-Shops als auch bei Retail Vergleich zu den vorangegangenen Quartalen ausge- Parks in Stockholm kam es zu einer Yield-Kompression fallen ist, wurde das Transaktionsvolumen des Vorjah- um 25 Basispunkte. Prime High-Street Yields fielen auf res um 40 Prozent übertroffen. Hauptursache hierfür 4,5 Prozent, Yields für Retail Parks stiegen auf 6,0 Pro- war eine Serie von großen Portfoliotransaktionen. Die zent. Logistikrenditen fielen um 25 BP auf 6,50 Prozent in Stockholm und 6,75 Prozent in Göteborg und Malmö. Die Prime Yields sollten sich im Verlauf dieses Jahres auf dem aktuellen Niveau stabilisieren. 63 Spanien Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Madrid Spitzenmiete (Tendenz) 6,0 – 6,5 È 5,0 – 5,5 È Ê Logistik 8,0 – 8,5 È Ê Büro 6,0 – 6,5 È Ê 5,0 – 5,75 È Ê 8,0 – 8,5 È Ê Büro Barcelona Prime Rendite (Tendenz) Einzelhandel Einzelhandel Logistik Grafik 101 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). Makroökonomische Daten Spanien Stand: Q1 2013 Ê Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal – 0,5 ggü. Vorjahr – 2,0 Prognose 2013 – 1,4 Verschuldung (in % des BIP) 84,2 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) 26,7 Leitzins 0,50 Grafik 102 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Die Arbeitslosenquote erreichte Anfang 2013 mit circa 27 Prozent einen neuen Höchststand. > Spanien beantragte 2012 finanzielle Hilfen von den Mitgliedstaaten des Euroraums zur Stützung seiner Banken. Die erste Tranche des Programms wurde Ende 2012 mit einem Volumen von 39,5 Mrd. EUR an den spanischen Bankenrestrukturierungsfonds FROB ausgereicht. > Spanien hat das Defizitziel von 6,3 Prozent des BIP für 2012 trotz Sparbemühungen deutlich verfehlt und wies ein Defizit von 6,7 Prozent aus. 64 Spanien Büroimmobilienmarkt % dsa EUR Investmentmärkte erholen sich sehr langsam 700 7,0 600 6,0 500 5,0 400 4,0 300 3,0 trübt. Im Jahresvergleich betrug der Umsatzrückgang 200 2,0 jeweils rund 20 Prozent. Die Vermietungsmärkte 100 1,0 wurden von kleineren Transaktionen mit Flächen bis 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Im Einklang mit der Wirtschaftslage in Spanien hat sich die Vermietungsaktivität auch im zweiten Halbjahr 2012 in Barcelona und Madrid deutlich einge- zu 1.000 m² in zentralen Innenstadtlagen geprägt. Die seit Anfang dieses Jahres zu beobachtende deutliche Zurückhaltung der Unternehmen bei der Anmietung Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr neuer Flächen wird sich weiterhin belastend auf den Bürorenditen (Prime) in Prozent Büroimmobilienmarkt auswirken, wenngleich der Barcelona Umsatz im ersten Quartal 2013 in Madrid wieder zu- Madrid genommen hat. Grafik 103 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL, C&W). Im vierten Quartal 2012 sank das Spitzenmietniveau in Madrid und Barcelona und lag bei 25,00 beziehungsweise 18,00 EUR/m²/Monat. Außerhalb der CBDs fielen die Mieten stärker. Für das Jahr 2013 prognostizieren wir bis zum Jahresende fallende Spitzenmieten. Ab 2014 gehen wir von einer Stabilisierung des Prime Mietniveaus aus. Im Großraum Madrid stieg die Leerstandsrate im Quartalsvergleich auf 12 Prozent, im Großraum Barcelona blieb sie stabil bei 14 Prozent. Die Peripherielagen weisen bereits Leerstände von über 20 Prozent auf. Für 2013 und 2014 gehen wir davon aus, dass viele Büroflächenumsatz in m² Mieter ihre Betriebsflächen aufgeben, um in attrakQ1 2013 2012 2011 Tendenz 37.000 150.000 186.000 Ê Madrid 113.000 199.000 250.000 Ê Gesamt 150.000 349.000 436.000 Barcelona tivere und preiswertere Neubauten umzuziehen. Spekulative Neubautätigkeit wird es kurz- bis mittelfristig kaum geben. Im letzten Quartal des vorangegangenen Jahres stieg das Transaktionsvolumen im Vergleich zu vorherigen Quartalen signifikant auf 260 Mio. EUR. Dieses Volu- Grafik 104 – Quellen: Research iii-investments (PMA). men beinhaltete den zweitgrößten Deal des Jahres, 65 Spanien Einzelhandelsimmobilienmarkt 2000 EUR % 3.000 6,0 2.500 5,0 2.000 4,0 1.500 3,0 1.000 2,0 500 1,0 Relativ hohe Nachfrage nach 1A-Lagen Der spanische Einzelhandelsmarkt hat weiterhin mit 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p sinkenden Retailumsätzen zu kämpfen. Laut spanischem Statistikamt musste der Einzelhandel einen Umsatzrückgang von 8 Prozent im Jahresvergleich zum November 2012 verkraften. Folglich steigt der Druck auf B-Lagen, in denen Eigentümer mit sinkenden Mieten und steigenden Leerstandsraten zu kämpfen haben. 2016p Der Polarisierungstrend zwischen 1A- und B-Lagen Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr nimmt aufgrund der vielen wirtschaftlichen Herausfor- Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent derungen weiter zu. Viele Einzelhandelsketten ziehen Barcelona sich aus B-Lagen zurück. Die Nachfrage nach Prime Madrid Grafik 105 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL, C&W). Flächen hingegen entwickelte sich stabil, da Objekte in den sehr guten Retail-Lagen weiter begehrt sind. Demzufolge hielten sich auch die Spitzenmieten und der Leerstand in den Toplagen auf einem konstanten Niveau. Im letzten Quartal 2012 eröffnete Spaniens größtes Modeeinkaufszentrum in Zaragoza. Die Handelsfläche den Verkauf des Plaza Catalunya Gebäudes in Barce- von 130.000 m² war zu 93 Prozent vorvermietet und lona durch DEKA an Pontegadea für 100 Mio. EUR. lockte nationale sowie internationale Einzelhändler an. Für 2013 sind keine weiteren großen Einkaufszentren In Madrid stieg das Yield-Niveau im vierten Quartal geplant. 2012 um 0,25 BP auf 6,0 bis 6,5 Prozent. In Barcelona stiegen die Yields ebenfalls leicht an und betragen Das Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2012 er- aktuell 6,5 Prozent. reichte knapp 600 Mio. EUR und stieg im Vergleich zum dritten Quartal stark an. Dieser signifikante Anstieg ist auf eine Portfoliotransaktion zwischen der Caixa Bank und Immobiliaria Carso zurückzuführen. Die „sale-andlease-back“ Transaktion über 428 Mio. EUR betraf die High-Street-Filialen der Bank. Die Renditen für Toplagen und Einkaufszentren bleiben unserer Ansicht nach stabil und werden sich auch im Verlauf des Jahres nicht ändern. Die Spitzenrenditen liegen in Madrid und Barcelona bei 5 bis 5,5 Prozent. 66 Spanien tümer müssen großzügige Incentives gewähren, um 2000 EUR % 100 10,0 80 8,0 60 6,0 40 4,0 20 2,0 Leerstände zu vermeiden. Momentan gibt es nur eine geringe industrielle Neubautätigkeit und nahezu alle Projekte, die sich derzeit im Bau befinden, sind sogenannte „built–tosuit“-Objekte, die genau auf den zukünftigen Mieter zugeschnitten sind. Nur solche vorvermieteten Projektentwicklungen können von dem zurückhaltenden 0,0 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Bankensektor eine Finanzierung erhalten. Der Leerstand im Großraum Barcelona beträgt rund 10 und in Madrid 16 Prozent. Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Das Transaktionsvolumen in Logistikimmobilien war Logistikrenditen (Prime) in Prozent signifikant geringer als im vorangegangenen Jahr. Es Barcelona fanden lediglich zwei Transaktionen mit einem Ge- Madrid Grafik 106 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL, C&W). samtvolumen von 42 Mio. EUR statt. Im letzen Quartal 2012 wurde nur das Amazon Logistikzentrum in Madrid verkauft. Ein Grund für dieses schwache Ergebnis ist der Mangel an Finanzierungsmöglichkeiten. Folglich erwarten wir für den spanischen Logistikmarkt steigende Yields. Die Prime Yields in Madrid kletterten Ende 2012 auf 8,5 Prozent. Aufgrund der Zurückhaltung der Investoren erwarten wir kurz- bis mittelfristig keine neuen Logistikimmobilienmarkt Impulse auf dem Investmentmarkt. Nachfrage und Mieten fallen kontinuierlich Sparmaßnahmen des Staates hemmen die Inlandsnachfrage und die lahmende Weltwirtschaft hat negative Auswirkungen auf den Exportsektor. Demzufolge verzeichnete die Industrieproduktion in Spanien erneut einen Rückgang um 7 Prozent im Jahresvergleich. Diese Entwicklung ist deutlich auf dem Logistikimmobilienmarkt zu spüren, auf dem die Flächenumsätze 17 Prozent unter dem Vorjahresniveau lagen. Viele Mieter legen den Fokus derzeit auf die Konsolidierung ihrer Immobilienportfolios und eine Verbesserung des Kostenmanagements. Infolgedessen werden die Mietbedingungen von den Mietern bestimmt und Eigen- 67 Tschechien Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Prag Büro Einzelhandel Logistik Prime Rendite (Tendenz) Makroökonomische Daten Tschechien Spitzenmiete (Tendenz) 6,25 – 6,75 Ä 5,75 – 6,1 Ä È 8,0 – 9,0 Ä Ä Stand: Q1 2013 Ä Reales BIP Prozent ggü. Vorquartal – 0,8 ggü. Vorjahr – 1,9 Prognose 2013 Verschuldung (in % des BIP) Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) Leitzins Grafik 107 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). 0,4 45,8 7,3 0,05 Grafik 108 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Die tschechische Krone gerät vor dem Hintergrund der lockeren Geldpolitik sowie des niedrigen Zinsniveaus zunehmend unter Abwertungsdruck. > Steigende Arbeitslosigkeit, die hohe Inflationsrate und das strikte Sparprogramm der Regierung sorgen für einen Rückgang der inländischen Konsumausgaben. > Die tschechische Wirtschaft ist stark vom Export abhängig, 80 Prozent der Ausfuhren werden von der EU abgenommen. Der Binnenkonsum ist zu gering, um den Rückgang der Auslandsnachfrage zu kompensieren. 68 Tschechien märkten, von 6,5 Prozent im Bezirk Prag 4 bis 32 Prodsa EUR % zent im Bezirk Prag 9. 450 9,0 400 8,0 Für den Verlauf der Jahre 2013 und 2014 prognos- 350 7,0 tizieren wir aufgrund etlicher spekulativ errichteter 300 6,0 Bauten eine steigende Leerstandsrate. Momentan 250 5,0 befinden sich rund 185.000 m² neue Büroflächen in 200 4,0 150 3,0 100 2,0 50 1,0 Bau, mit deren Fertigstellung bis Ende 2014 gerechnet wird. Der überwiegende Teil davon befindet sich in den Bezirken Prag 1, 5 und 8. 0,0 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Die Spitzenmieten in Prag liegen stabil bei 20,00 bis 21,00 EUR/m²/Monat. Außerhalb der Innenstadt er- Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr reichten die Spitzenmieten 13,00 bis 14,50 EUR/m²/ Bürorenditen (Prime) in Prozent Monat. Bei den Spitzenmieten ist jedoch zu berück- Prag sichtigen, dass zunehmend Mietincentives in Form Grafik 109 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA). von mietfreien Zeiten oder Renovierungszuschüssen gewährt wurden. Für das Jahr 2013 gehen wir von stabilen Spitzenmieten aus. Der tschechische Investmentmarkt ist im letzten Quartal 2012 leicht eingebrochen. Nichtsdestoweniger übertraf das Investitionsvolumen in 2012 das Ergebnis aus dem Vorjahr. Institutionelle Investoren Büroimmobilienmarkt bleiben dabei die aktivsten Marktteilnehmer, deren Interesse sich nach wie vor fast ausschließlich auf core Spitzenmieten bleiben aufgrund der konstanten Objekte mit langfristigen Mietverträgen konzentriert. Nachfrage stabil Das Prime Yield Niveau von 6,5 bis 6,75 Prozent wird unserer Einschätzung nach bis Ende 2013 stabil blei- Auf dem Prager Büromarkt wurden 2012 insgesamt ben. 130.000 m² vermietet. Dieser Wert liegt unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 165.000 m². Davon entfielen 43 Prozent auf Anschlussvermietungen. Im Jahr 2012 wurden in den Bezirken Prag 4, 5 und 8 die höchsten Flächenumsätze erzielt (rund 70 Prozent des Gesamtvolumens). Die durchschnittliche Leerstandsrate stieg aufgrund einiger neu geschaffener Flächen auf 12 Prozent an. Die Leerstandsrate variiert deutlich zwischen den Teil- 69 Tschechien In den letzten Monaten wurden fünf moderne Ein% zelhandelszentren erweitert beziehungsweise fertig- 2.000 10,0 gestellt: das „Breda & Weinstein“ mit 26.000 m², die 1.800 9,0 „Galerie Moritz“ mit 6.600 m², die CPI Retail Parks in 1.600 8,0 1.400 7,0 1.200 6,0 1.000 5,0 170.000 m² neue Flächen auf den Markt, 102.000 m² 800 4,0 davon entfielen auf Shopping Center, 64.000 m² auf 600 3,0 Retail Parks und 6.000 m² auf Departement Stores. 400 2,0 200 1,0 2000 EUR 0,0 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Trutnov und Trinec sowie das „Parada Shopping Frydek Mistek“. Insgesamt kamen 2012 etwas mehr als Aktuell befinden sich noch rund 230.000 m² Retailflächen in Bau, hauptsächlich Shopping Center und Retail Parks. Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Die Mieten am tschechischen Einzelhandelsimmobi- Prag lienmarkt sind regionalen Unterschieden unterworfen Grafik 110 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA). und variieren stark. In den Außenbezirken von Prag liegen die Spitzenmieten zwischen 30 und 40 EUR/ m²/Monat. Die Prime Shopping Center Mieten in Prag hingegen befinden sich bei 95 EUR/m²/Monat, während die High-Street-Mieten bis zu 180 EUR/m²/Monat erreichen. Einzelhandelsimmobilienmarkt Das Transaktionsvolumen ist 2012 mit rund 116 Mio. EUR deutlich zurückgegangen. Die Prime Yields in Prag Stabile Spitzenmieten aufgrund hoher Nachfrage in (Na Příkopě, Wenzelsplatz) sind seit mehr als einem den Toplagen Jahr stabil und liegen bei 5,5 bis 6,0 Prozent. Der tschechische Retailmarkt hat die europäische Schuldenkrise deutlich zu spüren bekommen und verzeichnete 2012 einen Rückgang der Konsumentennachfrage und der Verkaufsumsätze. Große Einkaufsstraßen, vor allem in Prag (Na Příkopě), sind davon allerdings kaum betroffen. Die ungebrochene Nachfrage seitens internationaler Retailer sorgt bei den Topflächen für eine geringe Leerstandsrate und ein stabiles Mietniveau. Viele internationale Toplabels haben 2012 den Markteintritt auf der Prager Luxus High Street „Parizska“ gewagt, darunter die Marken Tiffany, Chopard, Rolex, Loro Piana, Roberto Coin und Jimmy Choo. 70 Tschechien Logistikimmobilienmarkt 2000 EUR % 120 12,0 100 10,0 80 8,0 60 6,0 40 4,0 20 2,0 Nachfrage schwach aber stabil Der tschechische Logistikmarkt erholte sich gegen Ende 2012 und verzeichnete mit circa 892.000 m² eine Umsatzsteigerung von 9 Prozent im Jahresvergleich. Der Vermietungsmarkt war von Vertragsverlängerun- 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p gen und Umzügen dominiert, da sich die Nachfrage ausländischer Unternehmen, die bislang die größten Abnehmer von Logistikflächen waren, in Grenzen hielt. Die Mieten in Prag blieben stabil zwischen 3,80 bis 4,50 EUR/m²/Monat. Für „built-to-suit“-Objekte wur- Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr den 5,00 EUR/m²/Monat aufgerufen. Logistikrenditen (Prime) in Prozent Prag Grafik 111 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA). Der gesamte Flächenbestand an Logistik- und Industrieflächen in Tschechien ist mittlerweile auf über 4,1 Mio. m² angewachsen. Im Jahr 2012 kamen knapp 210.000 m² neue Flächen auf den Markt, von denen 85 Prozent vorvermietet waren. Derzeit werden 196.000 m² neue Flächen entwickelt, von denen 92 Prozent speziell auf die Mieter zugeschnitten sind. Im aktuellen Marktumfeld werden derzeit nur Projektentwicklungen finanziert und durchgeführt, die nach „built-to-suit“-Schema konzipiert sind. Für 2013 erwarten wir stabile Spitzenrenditen und Spitzenmieten. Die Leerstandsrate wird 2013 voraussichtlich leicht zurückgehen. 71 Ungarn Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Budapest Spitzenmiete (Tendenz) 7,0 – 8,0 Ä 7,0 – 8,25 Ä Ê 9,0 Ä Ê Büro Einzelhandel Prime Rendite (Tendenz) Logistik Makroökonomische Daten Ungarn Stand: Q1 2013 Ê Reales BIP Grafik 112 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). Prozent ggü. Vorquartal 0,7 ggü. Vorjahr – 0,3 Prognose 2013 – 0,1 Verschuldung (in % des BIP) 79,2 Arbeitslosenquote (saisonbereinigt) 11,2 Leitzins 4,75 Grafik 113 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit, Eurostat). > Die hohen Zinssätze Ungarns locken internationale Investoren an und stärken damit den Forint > Ungarn bleibt weiterhin in der Rezession Büroimmobilienmarkt Negative Flächenabsorption bei stabilen Spitzenrenditen Da sich der Budapester Büromarkt bei einem Flächenbestand von 3,2 Mio. m² und einer Leerstandsrate EUR % von 25 Prozent immer mehr zu einem Mietermarkt 250 10,0 entwickelt, sind Vermieter zunehmend gezwungen, 200 8,0 150 6,0 stellungsvolumina der vergangenen Jahre. 100 4,0 Aufgrund des schwierigen Marktumfeldes und der 50 2,0 dsa flexiblere Mietverträge und vermehrt Mietincentives anzubieten. Ursächlich dafür waren die hohen Fertig- 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bürorenditen (Prime) in Prozent Budapest 2016p Zurückhaltung des Bankensektors bei Immobilienfinanzierungen gibt es aber nur wenige Projekte, die sich momentan in Bau befinden, was sich mittelfristig positiv auf die Leerstandsquote auswirken sollte. Die Spitzenmieten in Budapest liegen je nach Lage und Flächenqualität zwischen 15 und 16 EUR/m²/Monat, die Spitzenrendite beträgt 7,5 Prozent. Wir erwar- Grafik 114 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA). 72 ten hier bis Jahresende keine Veränderung. Ungarn rung der Geldpolitik profitieren, zunächst erwarten 2000 EUR % wir jedoch keine Veränderung des zurückhaltenden 1.800 9,0 Verbraucherverhaltens. Nur im High-Street-Segment 1.600 8,0 gibt es bereits erste Anzeichen einer leichten Erho- 1.400 7,0 lung. 1.200 6,0 1.000 5,0 In den Toplagen von Budapest wurde ein Rückgang der 800 4,0 Leerstandsraten registriert. Die höchsten Leerstände 600 3,0 werden in den Randlagen beobachtet, in denen viele 400 2,0 Shopping Center unter der schlechten Anbindung an 200 1,0 0 0,0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p das öffentliche Verkehrsnetz sowie des stark gestiegenen Angebots von modernen Geschäftsflächen leiden. Insoweit erscheint in B-Lagen der Tiefpunkt der Wert- Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr entwicklung noch nicht erreicht zu sein. Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent Die Spitzenmieten in Budapest liegen je nach Lage und Budapest Grafik 115 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). Flächenqualität zwischen 40 und 85 EUR/m²/Monat. Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutliche Abkühlung der Neubautätigkeit, B-Lagen zunehmend unter Druck Die Finanz- und Wirtschaftskrise verlangsamte die Neubautätigkeit in Ungarn. Bis 2014 sollten jährlich nicht mehr als 40.000 m² neue Retailflächen auf den Markt kommen, die meisten davon in Budapest. Der ungarische Einzelhandel hat als Folge der schwierigen wirtschaftlichen Situation weiter mit sinkenden Konsumausgaben zu kämpfen. Die Umsätze des Einzelhandels sind kontinuierlich gesunken, besonders die Möbel- und die Elektrobranche hatten hohe Rückgänge zu verzeichnen. Mittelfristig dürften die Verbraucher von der sinkenden Inflation und der Locke- 73 Ungarn Logistikimmobilienmarkt 2000 EUR % Weiterhin hohe Leerstände 100 10,0 90 9,0 80 8,0 70 7,0 60 6,0 des Logistikmarktes in Ungarn. Der Flächenbestand ist 50 5,0 aufgrund des Stillstands bei Projektentwicklungen un- 40 4,0 verändert bei 1,8 Mio. m² geblieben. 30 3,0 20 2,0 10 1,0 0,0 0 2004 2006 2008 2010 2012 2014p 2016p Der Großraum Budapest bildet nach wie vor den Kern Der Vermietungsmarkt wurde 2012 zu 60 Prozent von Vertragsverlängerungen dominiert. Der steigende Druck auf die Vermieter zwingt diese zu mehr Flexibilität und Zugeständnissen in der Vertragsgestaltung. Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Mittlerweile sind selbst für große Unternehmen Miet- Logistikrenditen (Prime) in Prozent verträge mit einer Laufzeit von einem Jahr keine Selten- Budapest heit mehr. Die Spitzenmieten in Budapest sind stabil Grafik 116 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA). geblieben und befinden sich in der Spanne zwischen 4,5 und 5,0 EUR/m²/Monat. 74 CEE-Märkte und Türkei Übersicht nationale Immobilienmärkte mit 3-Monats-Tendenz Prime Rendite in Prozent Ä 6,75 Ä Ä 8,25 – 10,0 Ä Ä Büro 8,0 – 9,0 Ä Ä Einzelhandel 8,5 – 9,0 Ä Ä 9,75 – 10,25 Ä Ä 9,0 – 9,5 Ä Ä 8,75 – 9,0 Ä Ä 11,0 – 12,0 Ä Ä 7,5 – 8,25 Ê È 7,5 – 8,0 Ä È 9,0 – 10,5 Ä Ä Bratislava Einzelhandel Bukarest Logistik Logistik Büro Sofia Spitzenmiete (Tendenz) 7,25 – 7,5 Büro Einzelhandel Logistik Büro Istanbul Prime Rendite (Tendenz) Einzelhandel Logistik Ä Büroimmobilienmarkt Flächennachfrage in Istanbul überdurchschnittlich Die Vermietungsmärkte in den CEE-Ländern entwickelten sich auch Ende 2012 und Anfang 2013 verhalten. Der Markt wird von Mietvertragsverlängerungen und Standortverlagerungen dominiert. Außerdem nutzen viele Mieter das aktuell günstige Marktumfeld und das gute Angebot an Topflächen, um bessere Mietkonditionen zu verhandeln oder qualitativ hochwertigere und günstigere Flächen anzumieten. Der Flächenumsatz fiel im Jahresvergleich über alle CEE-Märkte durchschnittlich um rund 10 Prozent. Die Städte Prag, Budapest und Bukarest hingegen verzeichneten im Vergleich zu 2011 einen Flächenumsatzrückgang von bis zu 25 Prozent. In Moskau sank der Flächenumsatz um 15 Prozent. Die meisten Mietmärkte der CEE-Regionen gerieten im Verlauf des Jahres 2012 und zu Beginn 2013 unter Druck. Lediglich Belgrad und Istanbul konnten im Jahresvergleich eine Mietsteigerung verzeichnen. Grafik 117 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, PMA, Savills). Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Q1 2013 Prozent* Belgrad 15,00 3,5 Bratislava 16,00 – 5,9 Bukarest 18,50 – 5,1 Istanbul 33,30 15,8 Sofia 13,00 0,0 * Veränderung im Jahresvergleich Grafik 118 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W). Aufgrund des hohen und in manchen Regionen immer noch ansteigenden Leerstands, können die effektiven Mieten signifikant geringer sein, als es die Spitzenmieten suggerieren. Für Bürogebäude guter Qualität kann die Miete aufgrund von Mietincentives bis zu 20 Prozent niedriger ausfallen. In den meisten Büromärkten 75 CEE-Märkte und Türkei der CEE-Länder sind Büroflächen angemessener Qualität für 10 bis 15 EUR/m²/Monat verfügbar. 1.200 1.000 Bürospitzenrenditen in Prozent 800 Q1 2013 600 400 200 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p 8,60 Belgrad 9,50 Bratislava 7,25 Bukarest 8,25 Istanbul 7,50 Sofia 9,00 Grafik 121 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W). Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr Bratislava Budapest Bukarest CEE (Durchschnitt) Istanbul Moskau Prag Die höchste Neubautätigkeit findet in Moskau und Sofia Warschau Warschau statt. In den übrigen CEE-Märkten sind als Folge des Baubooms der letzten zehn Jahre Leerstandsraten von teilweise über 20 Prozent (Budapest, Grafik 119 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills). Sofia, Kiew) Realität, was diese Märkte aus Sicht der Entwickler unattraktiv macht. Der Büromarkt in Istanbul hebt sich dagegen von dieser Situation deutlich ab und verzeichnet eine hohe Flächen- und Investorennachfrage. Im CBD gibt es kaum Leerstandsflächen, da hier viele Konzerne aus der Finanz- und 30,0 Versicherungsbranche für eine positive Flächen- 25,0 absorption sorgen. 20,0 Das Transaktionsvolumen belief sich 2012 in den 15,0 CEE-Ländern auf 3,3 Mrd. EUR und fiel im Vergleich zu 2011 um 20 Prozent ab. Knapp 75 Prozent der 10,0 Transaktionen fanden im zweiten Halbjahr 2012 statt. 5,0 In Russland und Polen wurden 85 Prozent aller CEETransaktionen vollzogen. 0,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Büroleerstandsraten in Prozent Bratislava Budapest Bukarest Istanbul Moskau Prag Sofia Warschau Grafik 120 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills). 76 2013p CEE-Märkte und Türkei Center. Unter dem verschärften Wettbewerb werden 18,0 insbesondere ältere Bestandsobjekte mit schwäche- 16,0 ren Verkehrsanbindungen leiden, was sich negativ 14,0 auf die Mietpreise und die Leerstandsraten auswirken 12,0 dürfte. 10,0 8,0 Neu fertiggestellte Shopping Center in zentralen 6,0 Lagen erfreuen sich dagegen einer hohen Nach- 4,0 frage. 2,0 0,0 2007 Einkaufszentrenspitzenmieten in EUR/m²/Monat 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q1 2013 Leitzinssatz in Prozent (Daten bis April 2013) Polen Rumänien Russland Tschechien Türkei Ungarn EZB Grafik 122 – Quellen: Research iii-investments (Nationale Zentralbanken). Belgrad 35,00 Bratislava 80,00 Bukarest 50,00 Istanbul 91,00 Kiew Zagreb 112,00 22,50 Grafik 123 – Quellen: Research iii-investments (CBRE). Die Prime Yields in den CEE Ländern liegen zwischen 6,0 Prozent in Warschau und 12,5 Prozent in Kiew. In der Türkei liegen die Renditen derzeit bei 7,25 Prozent in Istanbul und 10,25 Prozent in Ankara. Die einzig nennenswerte Transaktion in der Türkei war 2012 der Kauf des Redevco-Portfolios (bestehend aus drei Einkaufszentren) durch die US-Investmentgesellschaft Blackstone. Einzelhandelsimmobilienmarkt Weiter zunehmende Bautätigkeit Trotz Finanz- und Wirtschaftskrise wächst der Bestand an Einzelhandelsflächen in den meisten CEELändern und der Türkei rasant an. Nachdem das Problem der Unterversorgung mit hochwertigen Flächen in den Großstädten überwiegend gelöst wurde, verschiebt sich die Entwicklungstätigkeit auf BStandorte. Den Schwerpunkt bilden hierbei Shopping 77 CEE-Märkte und Türkei Logistikimmobilienmarkt vergleich sind die Prime Yields weitestgehend unverändert geblieben, nur in Istanbul sind sie um 75 BP auf Spitzenmieten und Prime Yields stabilisieren sich Nachdem die Mieternachfrage in den Jahren 2009 und 2010 praktisch zum Erliegen gekommen war, scheinen die Logistikmärkte in der CEE-Region den Tiefpunkt des Mietmarktes erreicht zu haben. Dafür sprechen aktuell sinkende Leerstandsraten und seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise erstmals wieder steigende Mietpreise in Ländern wie Polen und Russland. Die im Vergleich zu Kerneuropa immer noch sehr niedrigen Arbeitskosten stellen nach wie vor einen entscheidenden Wettbewerbsfaktor für die CEE-Länder dar, vor allem wenn es um Produktionsverlagerungen und die Eröffnung von neuen Logistikzentren geht. Auch wird die Infrastruktur dank aktiver Unterstützung der EU ständig verbessert und aufgewertet. Dennoch entspricht diese meist nur im Umfeld der Großstädte westlichen Standards. Dementsprechend liegt der Fokus vieler Investoren weiterhin auf zentral gelegenen und gut angebundenen core Objekten mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern. Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr Q1 2013 Belgrad 54,00 Bratislava 51,00 Bukarest 49,00 Istanbul 61,00 Kiew 57,00 Zagreb 66,00 Grafik 124 – Quellen: Research iii-investments (CBRE). Die Spitzenrenditen auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien bewegen sich zwischen 7,5 Prozent in Warschau und 15 Prozent in Kiew. Im Quartals- 78 8,75 Prozent gefallen. Rechtlicher Hinweis Dieser Immobilienmarktbericht richtet sich ausschließ- Soweit iii-investments Prognosen oder Erwartungen lich an Partnerunternehmen von iii-investments sowie äußert oder Aussagen über die Zukunft trifft, kön- an institutionelle Investoren. Eine Genehmigung zur nen diese mit bekannten und unbekannten Risiken Weitergabe an private Investoren liegt nicht vor. verbunden sein. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher unter Umständen auch Die enthaltenen Informationen dienen allein der allge- wesentlich abweichen. meinen Orientierung und sind keine Empfehlung oder Angebote, ein konkretes Investment zu erwerben, zu Die Vervielfältigung, Verbreitung und Veröffent- veräußern oder eine andere konkrete Transaktion zu lichung dieses Immobilienmarktberichts bedürfen der tätigen. Dieser Immobilienmarktbericht stellt selbst ausdrücklichen Zustimmung von iii-investments. keine Beratung dar und kann eine individuelle Beratung auch nicht ersetzen. Er ist nicht Teil eines Verkaufsprospektes. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von iii-investments als verlässlich eingestuft werden. Auch bei aller Sorgfalt kann iii-investments jedoch nicht garantieren, dass die Angaben korrekt und vollständig sind. Im Wesentlichen wurden folgende Quellen verwendet: UniCredit Research, Jones Lang LaSalle (JLL), PMA Property Market Analysis (PMA), Newsec, BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis (CBRE), Cushman & Wakefield (C&W), Eurostat, EZB, Deutsche Bundesbank. 79 Impressum Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2013 12. Auflage, Mai 2013 (Redaktionsschluss: 22. Mai 2013) Herausgeber iii-investments. Albrechtstraße 14 80636 München Telefon +49 89 12173-0 Telefax +49 89 12173-119 Internet www.iii-investments.de Geschäftsführung Reinhard Mattern Bernd Schöffel Research Stefan Janotta Head of Research Telefon +49 89 12173-215 Telefax +49 89 12173-55 215 e-Mail [email protected] Nikola Nakov Analyst Telefon +49 89 12173-319 Telefax +49 89 12173-55 319 e-Mail [email protected] Customer & Fund Relations Bianca Kraus Telefon +49 89 12173-318 Telefax +49 89 12173-55 318 e-Mail [email protected] Alle Rechte vorbehalten. © 2013, iii-investments. München. 80 Telefax +49 89 12173-119 Internet www.iii-investments.de Dieser Bericht ist auf chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt. D 00196 – 05/2013. iii-investments. Albrechtstraße 14, 80636 München Postfach 19 05 62, 80605 München Telefon +49 89 12173-0