Verbriefungsmarkt
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Verbriefungsmarkt
13 Management Verbriefungsmarkt Entwicklung weiter vorangetrieben Stefan Lachnit/Werner Kölle Mit dem Abschluss der MultisellerTransaktion „PROSCORE-VR 2005-1“ hat der genossenschaftliche FinanzVerbund die Entwicklung der Absicherung von Immobilienkreditrisiken weiter vorangetrieben. Gemeinsam haben DG HYP, DZ BANK, KfW sowie sechs Volksbanken und Raiffeisenbanken kleingewerbliche, grundpfandrechtlich besicherte Hypothekendarlehen im Volumen von 735 Millionen Euro synthetisch verbrieft. Originatoren der PROSCORE-VR 2005-1 • Bremische Volksbank eG • Raiffeisenbank Oberschleißheim eG • Vereinigte Volksbank AG Sindelfingen • Vereinigte Volksbank GriesheimWeiterstadt eG • Volksbank Weinheim eG • Volksbank Wetzlar-Weilburg eG Die Mulitseller-CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) ist aufgrund ihrer Granularität und Diversifikation eine Innovation am deutschen Verbriefungsmarkt. Das zugrunde liegende hoch granulare statische Referenzportfolio der PROSCORE-VR 2005-1 umfasst 3.072 inländische Darlehen für 2.605 überwiegend gewerblich genutzte Immobilien und stammt zu 94 Prozent von der DG HYP (690 Millionen Euro) sowie zu sechs Prozent von Volksbanken und Raiffeisenbanken (45 Millionen Euro). Das Darlehensvolumen aggregiert auf Objekt sowie Kreditnehmer beträgt maximal 2,5 Millionen Euro und entspricht damit dem vorher ermittelten Bedarf der Primärinstitute. In der Struktur der Transaktion wurden voraussichtliche regulatorische Anforderungen unter Basel II schon jetzt so weit wie möglich berücksichtigt, um auch dann die Fortführung Genossenschafts-Kurier 6/05 der Transaktion mit der bereits aufsichtsrechtlich anerkannten Eigenkapitalentlastung zu gewährleisten. Da die Transaktion am 8. Juli 2005 valutierte, entspricht sie auch den Anforderungen der zum 1. Juli 2005 in nationales Recht umzusetzenden EU-Prospektrichtlinie. Arrangeur und Leadmanager war die DZ BANK. Betreuung von A–Z Die DG HYP hat im Rahmen der PROSCORE-VR 2005-1 – neben ihrer Eigenschaft als Originator durch die Betreuung der Verbundinstitute sowie die Übernahme und Bündelung der Immobilienkreditrisiken zur gemeinsamen Verbriefung in enger Abstimmung mit der DZ BANK – eine zentrale Funktion als Kompetenzcenter und Koordinator besetzt. Dazu wurde in den vergangenen Jahren in Hamburg der Bereich „CT-Vertrieb“ im Geschäftsfeld Immobilien Credit Treasury der VR-Immobilien AG neu aufgebaut. Grundlage für die effiziente Zusammenarbeit mit den Primärbanken sind die entwickelten Standards für den Transfer von Kreditportfolios, die notwendige IT-Infrastruktur zur Aufbereitung der Kreditdaten und Abwicklung der MBS-Produkte sowie das aufgebaute Wissen über die aufsichtsrechtliche, abwicklungstechnische, bilanzielle und organisatorische Behandlung von Mortgage Backed Securities (MBS). Speziell qualifizierte Mitarbeiter fungieren als Ansprechpartner und Berater der Volksbanken und Raiffeisenbanken rund um die Steuerung der Immobilienkreditrisiken. Mit zu ihren Aufgaben zählen die • Beratung bei der Auswahl der Kredite • Unterstützung bei der Datenerhebung • Pricing und Wirtschaftlichkeitsanalyse • Due-Diligence (Sorgfältigkeitsprüfung) • Unterstützung beim Reporting 14 Management Mögliche Fragen dazu sind in einem vom DGRV, den regionalen Prüfungsverbänden und unter Mitwirkung der DG HYP erarbeiteten Leitfaden beantwortet, der dem Verbund damit zur Verfügung steht. Zur Einführung des nach den Mindestanforderungen an Handelsgeschäfte (MaH) erforderlichen Produkteinführungsprozesses (New Product Process) wurden Arbeitsanweisungen erstellt, die den erstmaligen Erwerb eines synthetischen Bonitätsprodukts als Testphase dokumentieren und die Transaktionen deutlich erleichtern. Transaktionsstruktur im Überblick Nach der Zusammenstellung der Referenzportfolios wird das darin enthaltene Kreditrisiko zur Bündelung auf die DG HYP übertragen (Abb. 1). Als Servicer besteht die zentrale Funktion der DG HYP darin, das eigene Referenzportfolio zu verwalten, den Verwertungsprozess durchzuführen, für die Gesamttransaktion das Berichtswesen zu erstellen und den Kontakt zum Kapitalmarkt zu halten. Risikotransfer und -absicherung Die bei ihr gebündelten Risiken der Referenzportfolios überträgt die DG HYP synthetisch auf die KfW. Als Swap Partner leistet die DG HYP regelmäßige Zahlungen aus dem CDS (Bank Swap) an die KfW, stellt in ihrem eigenen Referenzportfolio aufgetretene Credit Events und die Verluste aus der Kreditverwertung fest, soweit ihr eigenes Portfolio betroffen ist. Die KfW wiederum sichert das von ihr übernommene Kreditrisiko auf zwei Wegen vollständig durch einen Super Kontakt und Informationsunterlagen: Immobilien Credit Treasury der DG HYP Stefan Lachnit Telefon 02443 911836 E-Mail-Adresse: [email protected] Thomas Hoppe Telefon 0561 6027547 E-Mail-Adresse: [email protected] Werner Kölle Telefon 07236/982221 E-Mail-Adresse: [email protected] Senior Swap (CDS) sowie die Begebung von Credit Linked Schuldscheinen (Certificates, CLS) ab. Diese CLS werden von der irischen Zweckgesellschaft „PROSCORE 2005-1 PLC.“ mit Sitz in Dublin angekauft und durch die Emission von Credit Linked Notes (CLN) refinanziert. Die CLN werden den Primärbanken zum Kauf angeboten. Fünf Gründe für das Risikomanagement Welche neuen Handlungsspielräume und Geschäftsmöglichkeiten sich den Volksbanken und Raiffeisenbanken durch den aktiven Handel von Immobilienkreditrisiken in der praktischen Umsetzung bieten, lässt sich an fünf Fallbeispielen aufzeigen. Fallbeispiel 1: Größenstrukturlimit im Einzelgeschäft In der Geschäftspraxis kann die Hausbank durch die prosperierenden Geschäfte eines erfolgreichen, bonitätsstarken Unternehmens schnell an die Grenzen der Risikotragfähigkeit stoßen. Eine Verweigerung der neuen Kreditlinie zwingt den Kunden, seine Finanzierung mit einem anderen Institut sicherzustellen. Mittelfristig wird das Unternehmen der Hausbank wahrscheinlich verloren gehen. Die synthetische Verbriefung der grundpfandbesicherten Forderungen bietet sich hier als Lösung an. Sie entlastet die Kreditlinie, schafft neue Geschäftsmöglichkeiten und bindet damit den Kunden an die Bank. Fallbeispiel 2: Risikodiversifikation Genossenschaftliche Kreditinstitute sind aufgrund des Regionalprinzips nur auf einem lokal begrenzten Markt tätig. Vor allem in Regionen mit wirtschaftlicher Monostruktur sehen sich die dort ansässigen Kreditinstitute sowohl hinsichtlich der Branchen als auch des Kreditvolumens mit der Bildung von Klumpenrisiken konfrontiert. Durch die synthetische Verbriefung von Teilen des Forderungsbestands sowie gezielte Investitionen in MBS-Papiere (Kreditersatzgeschäft) können die Primärinstitute ihr Adressausfallrisiko diversifizieren und ein höheres Maß an Sicherheit für die Bank erreichen. Somit bringen die gemeinsamen Verbriefungstransaktionen von DZ BANK und DG HYP die Vielzahl regionaler Kreditportfolios über ein Wertpapierprodukt miteinander in Verbindung, um die Vorteile der regionalen, kundennahen Kreditentscheidung mit den Vorteilen der überregionalen Diversifikation zu verbinden. Fallbeispiel 3: Refinanzierung Wichtig ist diese Möglichkeit der Refinanzierung vor allem für Kreditinstitute mit einer stark aktiv-lastigen Bilanz. Die synthetische Verbriefung von Immobilienkrediten mit gleichzeitiger Refinanzierung über ein Globaldarlehen oder aber eine strukturierte Refinanzierung stellen in diesem Fall Handlungsalternativen dar. Fallbeispiel 4: Verbesserung der Risiko-/ Renditerelation Eine angemessene Eigenkapitalausstattung eines Kreditinstituts im Verhältnis Genossenschafts-Kurier 6/05 15 Management zu ihrem Risikoprofil zwingt die Banken genau zu prüfen, welche Kredite sie neu vergeben und welche sie davon unter Rentabilitätsgesichtspunkten in der Bilanz halten sollte. Durch die synthetische Verbriefung von Forderungen kann jetzt gebundenes Eigenkapital freigesetzt werden und steht für neue Investitionen zur Verfügung. Würde eine Bank beispielsweise das durch eine Verbriefung nachrangig gesicherter Immobilienkredite freigesetzte Eigenkapital in eine „A“ geratete MBSNote investieren, könnten bei einem aktuellen Spread von ca. 54 bp nicht nur die Kosten der Ausplatzierung ver- des Beitrags zur BVR-Sicherungseinrichtung aus. Durch die Reduktion der Bemessungsgrundlage spart das Primärinstitut Kosten. Diese Reduktion lässt sich über eine Verbriefung realisieren, da der verbriefte Teil des Portfolios nicht mehr oder nicht mehr in vollem Umfang in die Berechnung der Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Die DG Hyp konnte seit dem Jahr 2000 umfangreiches Know-how und Prozess unterstützende Instrumente aufbauen. Die entwickelten Standards für den Transfer von Kreditportfolios, die notwendige IT-Infrastruktur zur Verbesserung bei der Datenerhebung, die zu weiten Teilen bereits durch die Rechenzentralen unterstützt wird. Eine weitere Automatisierung wurde vereinbart und mit hoher Priorität unterstützt. Mögliche Fragen im Hinblick auf die bilanzielle und aufsichtsrechtliche Behandlung von Verbriefungen sind in einem vom DGRV, den regionalen Prüfungsverbänden und unter Mitwirkung der DG HYP erarbeiteten Leitfaden beantwortet und stehen dem Verbund damit zur Verfügung. Zur Einführung des nach den MaH erforderlichen NPP (New Product Process) wurden Arbeitsanweisungen erstellt, die die Dokumentation der Transaktionen deutlich erleichtern. Fazit dient, sondern darüber hinaus auch noch eine Überrendite erwirtschaftet werden. Fallbeispiel 5: Beitrag zur Sicherungseinrichtung Schließlich wirkt sich ein risikoadjustiertes Immobilienkreditportfolio (z. B. Verbriefung von Nachrangteilen) auch direkt auf die Berechnung Genossenschafts-Kurier 6/05 Aufbereitung der Kreditdaten und Abwicklung der MBS-Produkte sowie das aufgebaute Wissen über die aufsichtsrechtliche, abwicklungstechnische, bilanzielle und organisatorische Behandlung von Mortgage Backed Securities (MBS) sind die Grundlage für die effiziente Zusammenarbeit mit den Primärbanken. Wichtiger Meilenstein war in diesem Zusammenhang u. a. die deutliche Transaktionen wie die PROSCORE oder die PROVIDE sollen den Verbundbanken durch die regelmäßige Nutzung dieses Instruments die Vorteile der Verbriefung ihrer Immobilienkreditforderungen effektiv ermöglichen. Die Verbesserungen in der Infrastruktur des Datenmanagements und dem standardisierten Prozessablauf sowie die Ergebnisse aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigen, dass sich der Aufwand zur Schaffung der geeigneten Rahmenbedingungen für Verbriefungen nachhaltig lohnt. Bei kontinuierlicher Durchführung derartiger Transaktionen werden die Kosten aufseiten aller Beteiligten weiterhin sinken. Die Verbundbanken können durch die regelmäßige Möglichkeit zur Verbriefung ihrer Darlehensforderung diese Komponente in ihre strategische Planung einbeziehen und mit der operativen Implementierung im eigenen Unternehmen beginnen. I Stefan Lachnit ist Leiter Vertrieb Immobilien Credit Treasury (ICT), Werner Kölle ist Mitarbeiter Vertrieb ICT der DG HYP.