Begründung - Herrsching am Ammersee

Gemeinde
Herrsching am Ammersee
Landkreis Starnberg
2. Änderung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Volks- und Raiffeisen-Bank Herrsching
PV
610-41/x-x
Vorhabenträger:
VR Bank Starnberg-HerrschingLandsberg eG Hauptstraße 42,
82234 Weßling
Plandatum:
16.12.2013
18.05.2015
Planungsverband
Äußerer
Wirtschaftsraum
München
Körperschaft des
öffentlichen Rechts
Uhlandstraße 5
80336 München
2
A:
Begründung
1
Planungsrechtliche Voraussetzung
1.1
Planungsanlass
Die Volks- und Raiffeisenbank Starnberg-Herrsching-Landsberg eG beantragte
2005 bei der Gemeinde Herrsching die Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungsplans für die Grundstücke Flur Nrn. 262, 263/1 und 263/3 der Gemarkung
Herrsching. In diesem Vorhaben- und Erschließungsplan war für die Gebäude entlang der Bahnhofsstraße und dem Bahnhofsplatz ausschließlich Büro- und Geschäftsräume zulässig, für die Gebäude auf den Flur Nrn.263/1 und 263/3 war
Wohnnutzung sowie ein Laden zulässig. Zwischenzeitlich benötigt die Volks- und
Raiffeisenbank Starnberg-Herrsching-Landsberg eG, die weitere Geschäftsbereiche
am Standort Herrsching konzentrieren möchte, weitere Büroräume, so dass die
Umwandlung der bisherigen Wohnnutzung in Büroräume erforderlich ist. Am
18.03.2013 beschloss der Bauausschuss der Gemeinde Herrsching daher die 2.
Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „ Volks- und Raiffeisenbank
Starnberg-Herrsching-Landsberg eG“ auf der Grundlage des Entwurfs des Büros
BKLS mit Landschaftsplanerin B. Wolny. Ziel dieser Änderung ist die Festsetzung
von Verwaltungs- und Geschäftsgebäuden für die Volks- und Raiffeisenbank Starnberg-Herrsching-Landsberg eG auf den Grundstücken Flur Nrn. 262, 263/1 und
263/3 der sowie die Erweiterung der Tiefgarage.
Mit der Ausarbeitung der Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde die Geschäftsstelle des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München
beauftragt.
1.2
Flächennutzungsplan und weitere Planungen
Die Gemeinde Herrsching verfügt über den am 26.09.1996 genehmigten Flächennutzungsplan. Das Planungsgebiet ist darin mit weiteren Flächen der Umgebung als
besonderes Wohngebiet ausgewiesen. Da nun als Nutzung Sondergebiet BankVerwaltung ausgewiesen wird, muss der Flächennutzungsplan im Zuge der Berichtigung angepasst werden.
Die im rechtswirksamen vorhabenbezogen Bebauungsplan in der Fassung vom
08.05.2006 vorgesehene Neubebauung bzw. Erweiterung der VR Bank auf Flur Nr.
262 ist zwischenzeitlich realisiert. Die für die Flur Nrn. 263/3 und 263/1 vorgesehenen Wohngebäude sind noch nicht realisiert worden und sollen nun durch ein Büround Geschäftsgebäude ersetzt werden. Im Zuge der Bebauungsplan-Änderung wird
auch der Durchführungsvertrag geändert. Die Festsetzungen des rechtsverbindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans für die bereits realisierten Gebäude
bleiben beibehalten, werden aber in diese Änderung einbezogen.
Der vorliegende Bebauungsplan erfüllt die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit dem Ziel einer verträglichen Nachverdichtung. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass Beeinträchtigungen der FFH- oder der Vogelschutzrichtlinie zu erwarten sind oder UVP-pflichtige Vorhaben begründet werden.
Somit wird er im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt. Von
einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht wird abgesehen. Innenentwicklungsbebauungspläne mit einem Schwellenwert von weniger als 20.000 qm Grundfläche bzw. versiegelter Fläche gelten per gesetzlicher Definition nach § 13 a Abs. 2
Nr. 4 BauGB nicht als Eingriffe im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB mit der
Folge, dass Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe nicht festzusetzen sind.
Der Flächennutzungsplan wird gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 im Wege der Berichtigung
angepasst.
3
2
Größe, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks
Im Planungsgebiet liegen die Grundstücke Flur Nrn. 262, 263/1 und 263/3 mit einer
Größe von ca. 3790 qm. Das Planungsgebiet wird im Norden von der Bahnhofstraße, im Westen vom Bahnhofsplatz mit denkmalgeschütztem Bahnhofsgebäude und
im Süden von der Kienbachstraße begrenzt.
Das Planungsgebiet ist eben. Es liegen keine Kenntnisse über etwaige Altlasten im
Planungsgebiet vor.
3
Ziel der zweiten Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
3.1
Art der baulichen Nutzung
Entgegen dem rechtswirksamen vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird als Art
der Nutzung Sondergebiet Bank-Verwaltung (Büroräume, Schalterräume bzw.
Schalterhalle, Personalaufenthaltsräume e.t.c) gem. § 11 BauNVO festgesetzt. Der
Flächennutzungsplan wird im Zuge der Berichtigung angepasst. Damit entfällt zukünftig die Wohn-und Ladennutzung.
3.2
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundfläche sowie
durch die angegebenen Wandhöhen definiert. Die Festsetzungen für den Bestand
entlang der Bahnhofstraße, bzw. am Bahnhofsplatz bleiben hinsichtlich festgesetzter Grundfläche und Wandhöhe beibehalten. Anstelle der bisher auf den Flur Nrn.
263/1 und 263/3 festgesetzten zwei Gebäuden wird nun ein Baukörper mit einer
Grundfläche von 350 qm festgesetzt. Das neu zu erstellende Gebäude wird mittels
eines gliedernden „Gelenks“ an den Bestand angeschlossen und verläuft dann parallel zur östlichen Grundstücksgrenze. Das Zwischenglied ist im Erdgeschoss offen
und dient als Zu- bzw. Ausfahrt für die Stellplätze und die Tiefgarage. Das in NordSüdrichtung verlaufende Gebäude wird zur östlich angrenzenden Bebauung zweigeschossig mit einer Wandhöhe von 7,90 m geplant um einen Übergang zu bestehenden Bebauung zu erreichen. Zum Hof hin, also nach Westen ist ein Terrassengeschoss mit einer Wandhöhe von 10,20 m geplant, so dass das Gebäude dann
dreigeschossig wird.
3.4
Bauweise
Die bestehenden viergeschossige Gebäude bleiben beibehalten, hier wird keinerlei
Veränderung, weder hinsichtlich der Höhenentwicklung, noch hinsichtlich der Baugrenzen bzw. der Gestaltung vorgenommen. An das bestehende nördliche Gebäude wird straßenseitig ein dreigeschossiger Anbau sozusagen als Glied zwischen
dem Bestand und der neuen Bebauung mit 12,00 m Wandhöhe, entsprechend dem
Bestand, festgesetzt. Für den Anbau ist im dreigeschossigen Teil ein Pultdach mit
maximal 13° vorgesehen. Der zweigeschossige Teilbereich, im Übergang zu der
bestehenden Bebauung auf den Nachbargrundstücken, wird mit begrüntem Flachdach festgesetzt.
Für das Planungsgebiet wird besondere Bauweise festgesetzt, das bedeutet, hier
dürfen Baukörper mit mehr als 50 m Länge errichtet werden.
Die Abstandsflächen werden durch das bestehende Gebäude im Norden, zur Bahnhofsstraße hin, geringfügig überschritten, d.h. die Abstandsflächen überschreiten
die Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche im Norden um 1,37 m und im Süden um
1,83 m. Da die Gebäudesituierung an der nördlichen Grundstücksgrenze städtebaulich gewünscht ist und da auf diese Weise der Straßenraum etwas eingeengt wird
bevor er sich zum Bahnhofsplatz hin wieder öffnet, kann diese Abstandsflächen-
4
überschreitung hingenommen werden. Für den Neubau werden die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten.
3.5
Erschließung, Stellplätze, Tiefgarage
Das Planungsgebiet ist im Norden durch die Bahnhofsstraße, im Westen durch den
Bahnhofsplatz und im Süden durch die Kienbachstraße erschlossen.
Die 11 Stellplätze im öffentlichen Raum, der von der Volks- und Raiffeisen Bank
abgetreten wurde, wurden bereits im rechtsverbindlichen Bebauungsplan so geregelt, dass diese auf die künftigen Stellplatzerfordernisse angerechnet werden, auch
wenn sie nicht Bestandteil des Bebauungsplans waren bzw. sind.
Die Tiefgarage, die nun vergrößert wird, wird über eine Zu- Ausfahrt durch den bestehenden Parkplatz von der Bahnhofsstraße aus erschlossen. Die Zufahrt zu der
erweiterten Tiefgarage erfolgt über die bereits bestehende eingehauste Tiefgaragenrampe im Südosten. Auf der Tiefgarage werden oberirdisch Stellplätze situiert.
Die oberirdischen Stellplätze, sowie die Tiefgarage dürfen nur zwischen 7 Uhr und
22 Uhr genutzt werden.
Durch die Stellplätze und die Tiefgarage mit ihren Zufahrten darf die maximal zulässige GRZ von 0,8 nicht überschritten werden.
3.6
Grünordnung
Um das Maß der versiegelten Flächen möglichst gering zu halten wird festgesetzt,
dass die Stellplätze und ihre Zufahrten nur aus wasserdurchlässigen Belägen zu erstellen sind.
Die Grünordnung wurde durch die Landschaftsplanerin B. Wolny erstellt und in die
Bebauungsplan-Änderung eingearbeitet. Durch den Neubau müssen die 3 bestehenden Bäume im Innenhof gefällt werden. Als Ersatz dafür werden neben den bereits gepflanzten Bäume entlang der Kienbachstraße 4 zusätzliche Bäume heimischer Art entlang der östlichen Grundstücksgrenze neu gepflanzt.
Der gesondert erstellte Freiflächengestaltungsplan wird Bestandteil des Durchführungsvertrags.
3.7
Umweltbezogenen Belange
Im April 2006 wurde im Zuge der Erweiterung der R-Bank durch das Ing. Büro
Schott und Partner ein Gutachten zur wasserrechtlichen Genehmigung der Versickerung und zur Einleitung von Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer erstellt. Demnach ist die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers über
Sickerschächte möglich. Das BVorhandensein von Kiesen im tieferen untergrund
lässt auf relativ günstige Versickerungseigenschaften des Untergrunds schließen.
Das Niederschlagswasser aus den Parkplätzen und Hofflächen weist eine qualitative Belastung auf die eine Regenwasserbehandlung nötig machen. Als Behandlungsmaßnahme ist ein Absetzschacht erforderlich.
Durch die Totalversieglung der Tiefgarage ergibt sich auch bei der gewählten Optimierung und Minimierung ein mittlerer Gesamtversiegelungsgrad Der Bodenverlust
ist jedoch hinzunehmen, da er zu einer Nachverdichtung eines Baubestandes führt,
der einer Inanspruchnahme im Außenraum entgegenwirkt.
Nach Auskunft des Architekturbüros BKLS im Zuge des rechtswirksamen Bebauungsplans ist der für die nächste Grundwassermessstelle angegebenen Grundwasserhöchstwert bei 30 cm Sicherheitsabstand 537,30 ü. NN oder –3,38 m. Die Tiefe
der Sohle der Bodenplatte der Tiefgarage ist, wie auch schon der Bestand, mit –
4,03 cm konzipiert. Die Tiefgarage führt somit bei Grundwasserhöchstständen zu
5
einer geringen Beeinflussung des Grundwasserstromes. Diese ist jedoch noch als
verträglich einzustufen.
Gemeinde:
Herrsching, den .....................................................
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(Christian Schiller, Erster Bürgermeister)