Folie 1 - Kelsterbach

Exposé - Wettbewerblicher Dialog
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Neue Mitte
Inhalt
Makrolage Kelsterbach
Geografische Lage
Kennzahlen / Wirtschaftsdaten
Städtebauliche Struktur
Flächennutzungsplan
Verkehr
ÖPNV
Infrastruktur
Einzelhandel
Wohnen / Freizeit
Mikrolage Sandhügelplatz
Lageplan
Baurecht
Städtebauliche Zelsetzung
Planung Infrastruktur / Verkehrsplanung Stadtmitte
Verfahren
Wettbewerblicher Dialog
Phasen
Zeitschiene
Makrolage
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Neue Stadtmitte
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Geographische Lage
Kelsterbach ist Stadt des hessischen Kreises Groß-Gerau
und Mitglied des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain.
Die Stadt befindet sich am südwestlichen Stadtrand von
Frankfurt am Main.
Die Raumordnung weist Kelsterbach als Unterzentrum
aus.
Mit dem Beginn der Industrialisierung und dem Bau der
Bahnlinie Frankfurt - Mainz wächst Kelsterbach zu einem
bedeutenden Standort für Logistikdienstleister.
Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Kennzahlen, Wirtschaftsdaten
Einwohner und Beschäftigungsverhältnisse
Quelle: HessenAgentur, Stand: 31.12.2010
Einwohner
14.861
Alterstruktur
unter 5 Jahre
5 – 15 Jahre
16-65 Jahre
über 65 Jahre
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2010
Arbeitslosenquote 2011
9.520
5,4 %
Einpendler
Auspendler
8.465
4.445
3,7 %
10,9 %
68,7 %
16,8 %
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Kennzahlen, Wirtschaftsdaten
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2011
Gesamt
Je Einwohner
Kaufkraftkennziffer
72.8 Mio €
5.447 €
102,8
Zentralitätskennziffer
65,2
Hebesätze 2012
Gewerbesteuer
Grundsteuer A
Grundsteuer B
380 %
250 %
250 %
Tourismus
Ankünfte 2010
Steigerung seit 2000
Übernachtungen 2010
Verweildauer
147.833
+ 8,3 %
210.050
1,4 Tage
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Verkehr
Frankfurt
Kelsterbach liegt gut angebunden im Herzen des
Rhein-Main-Gebietes.
Es besteht eine direkte Anbindung an die A3 und
B43. Auf die Autobahnen A 67, A 66 und A5
gelangt man innerhalb weniger Autominuten.
66
5
40
66
5
43
Wiesbaden/Mainz
66
Direkte
Anbindung an
Airport City
43
3
3
3
5
67
Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt
Frankfurt
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Verkehr - ÖPNV
Der Rhein-Main-Flughafen liegt in ca. 5
Autominuten Entfernung,
die nächsten ICE-Haltestellen befinden sich am
Flughafen und am Hauptbahnhof Frankfurt.
Die S-Bahn-Linien S8 und S9 führen binnen
drei Minuten zum Frankfurter Flughafen, in
fünfzehn Minuten zum Frankfurter
Hauptbahnhof sowie in 30 Minuten in die
Landeshauptstadt Wiesbaden.
Es verkehren vier Buslinien der Lokalen
Nahverkehrsgesellschaft des Kreises GroßGerau (LNVG GG) und eine Linie der traffiQ
aus Frankfurt am Main.
Quelle: www.rmv.de
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Städtebauliche Struktur
Der allgemein als Unterdorf bezeichnete
ursprüngliche Ortskern im Norden des
Stadtgebiets grenzt sich scharf von dem
wesentlich größeren, allgemein Oberdorf
genannten Siedlungsbereich ab, der oberhalb der
etwa 17 Meter hohen Kelsterbacher Terrasse
liegt.
Eine Zäsur bildet die Bahnlinie, die Kelsterbach in
einen nördlichen und einen südlichen Bereich
teilt. Eine Unterführung in Höhe des S-Bahnhofs
gewährt die Verbindung zwischen Unter- und
Oberdorf für alle Verkehrsteilnehmer.
„Unterdorf“
Ursprünglicher
Ortskern
Bahnlinie
„Oberdorf“
Größter
Siedlungsbereich mit
allen aktuellen
Erweiterungsgebieten
Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Regionaler Flächennutzungsplan
Quelle: Regionalverbands Frankfurt Rhein-Main
http://www.region-frankfurt.de/Region/Planung
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Infrastruktur
Kindertagesstätten
7
Integrierte Gesamtschule
1
Grundschulen
2
Sonderschule
1
nächstes Gymnasium
in Rüsselsheim
nächste Hochschulen
in Rüsselsheim, Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt
Altenwohnheim
1
Alten- und Pflegeheim
1
Uniklinik Frankfurt
16 Autominuten
Krankenhaus Rüsselsheim
18 Autominuten
Sport- und Wellnessbad Kelsterbach
3 Autominuten
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Einzelhandel und Gewerbe
Einzelhandel im Stadtkern
Die Stadtmitte Kelsterbach befindet sich
im wesentlichen entlang der Mörfelder
Straße ab Höhe Martin-Luther-Straße /
Sandhügelstraße im Süden und dem
Kreuzungsbereich Mörfelder Straße /
Bergstraße im Norden.
Das Einzelhandelsangebot konzentriert
sich auf den Abschnitt der „Alten
Mörfelder Straße“ und hier auf
nahversorgungsrelevante Branchen. Die
Ladeneinheiten sind aufgrund der
historischen Prägung der Stadtmitte
verhältnismäßig klein (Bebauung
größtenteils aus den 1950er- und
1960er-Jahren).
Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Einzelhandel und Gewerbe
Einzelhandel außerhalb des Stadtkerns
Gewerbegebiet Kelsterbach West
Im Food-Bereich sind ein großflächiger Lebensmittelvollversorger der Rewe Group, die
Lebensmitteldiscountmärkte Aldi und Lidl sowie Getränkefachmärkte ansässig. In einem 2008 neu
eröffneten Fachmarktstandort sind neben dem Drogeriemarkt dm mit zwei Textilfachmärkten (KiK, Takko),
einem Schuhfachmarkt (Deichmann) und einem Nonfood-Discounter (TEDi) vor allem Anbieter des
mittelfristigen Bedarfs vorhanden. Das Angebot im Gewerbegebiet West ist auf Pkw-Kunden ausgerichtet.
Durch seinen geringen Wohngebietsbezug nimmt dieser Standort in nur sehr geringem Maße
Versorgungsfunktionen für umliegende Wohngebiete wahr.
E-aktiv-Markt
Ein weiterer großflächiger Standort ist der E aktiv-Markt am Südring, zu dem ein integrierter
Getränkefachmarkt gehört. Die Bedeutung dieses Frischeanbieters dürfte sich in erster Linie auf die Stadt
Kelsterbach richten. Aufgrund seiner Siedlungsrandlage ist dieser Standort sowohl autokundenorientiert als
auch nahversorgungsrelevant. Mit ca. 1.000 m² entspricht die Größe des Marktes gerade noch
marktüblichen Dimensionen, weist jedoch einen gewissen Investitionsstau auf.
südlichen Wohngebiet Kelsterbachs
Ansätze eines Nahversorgungszentrums sind im südlichen Wohngebiet Kelsterbachs erkennbar. Umgeben
von sowohl Einfamilienhäusern in z. T. offener Bebauung als auch mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern
Richtung Südring befinden sich im Kreuzungsbereich Gottfried-Keller-Straße / Mönchbruchstraße mit einem
Bäcker, einem kleinen Lebensmittelgeschäft sowie einem Kiosk ein verdichteter Besatz
nahversorgungsrelevanter Sortimente.
ENKA-Gelände
Auf dem ENKA-Gelände wird auf ca. 145.000 m² ein neues Stadtquartier entstehen. Im Nordosten
entsteht Wohnfläche, im Südwesten wird Gewerbe Einzug finden. Zwischen beiden Nutzungen wird ein
zentraler Platz und ein zentraler Versorgungsbereich eingerichtet. Hier wird zukünftig der REWE und der
Aldi Markt aus dem Gewerbegebiet West hinsiedeln.
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Einzelhandel und Gewerbe
Einzelhandel außerhalb des Stadtkerns
ENKA-Gelände
Dialoggebiet
Gewerbegebiet
Kelsterbach West
Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Wohnen und Freizeit
Neue Wohngebiete entstehen in
Kelsterbach am Länger Weg und auf dem
ENKA-Gelände.
Zur Naherholung stehen das Mainufer, der
Mainradweg /
Regionalparkroute
Südpark, der „Staudenweiher" und ein
Stadtwald zur Verfügung. Vielfältige
Radwanderwege bestehen am Mainufer
u.a. der Rhein-Main-KinzigRadwanderweg.
Sport- und
Wellnessbad
Kelsterbach
Wohngebietsent
wicklung ENKA
ca. 200 WE auf
3,7 ha
Wohngebiet
Bis 2014
Länger Weg
Bis 2015
Mönchwaldsee
Staudenw
eiher
Südpark
Quelle: google.maps.de, NH ProjektStadt
Mikrolage
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Neue Stadtmitte
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Korrespondenzgebiet
Bürgerhaus
Alten-/
Pflegeheim
Weingarten
Bahnhof
Rathaus
Polizei
Grundschule
Gesamtschule
Quelle: Stadt Kelsterbach
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Projektgebiet
Dialoggebiet
Erwerb durch Investor
Sandhügelplatz
ca. 4.800 m²
Platzgestaltung
Verbleib bei Stadt
Sandhügelplatz
ca. 500 m²
Quelle: Stadt Kelsterbach
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Städtebauliche Zielsetzung / Baurecht
Die Lage des Projektgebietes in Kelsterbach mitten in der Innenstadt
macht eine integrierte Projektentwicklung besonders bedeutsam. Das
Gesicht der Stadt soll attraktiviert und die Kaufkraft in Kelsterbach
gebunden werden.
Durch die Entwicklung des Sandhügelplatzes ist eine Belebung der
Kelsterbacher Innenstadt beabsichtigt, der Einzelhandel in der Stadtmitte
soll gestärkt und damit die Nahversorgung der Bewohner gewährleistet
werden.
In dem Gebiet ist die Entwicklung eines Geschäftsgebäudes mit
Einzelhandel im Erdgeschoss und ergänzenden Nutzungen in den
Obergeschossen erwünscht.
Mietinteressenten für Handels- und gewerbliche Nutzungen liegen der
Stadt vor.
Die integrierte Projektentwicklung umfasst Gestaltungsvorschläge für die
Platzgestaltung des Sandhügelplatzes im Hinblick auf die
Aufenthaltsqualität in der Stadtmitte.
Baurecht:
Im Dialoggebiet ist kein geltender Bebauungsplan vorhanden, daher ist
eine Bebauung nach § 34 BauGB möglich.
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Neugestaltung der Kelsterbacher Innenstadt
Quelle: Stadt Kelsterbach
Das Verfahren
Wettbewerblicher Dialog
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Neue Stadtmitte
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Wettbewerblicher Dialog
Die Stadt Kelsterbach ist seit rund zehn Jahren bestrebt eine nachhaltige Aufwertung der Stadtmitte anzustoßen. Dazu wurde
ein städtebaulicher Ideenwettbewerb „Neue Stadtmitte“ durchgeführt. Auf dessen Grundlage wurden weitergehende Planungen
für den Bereich der Unterführung, den öffentlichen Straßenraum und den geplanten Platz erstellt.
Die Stadt Kelsterbach hat bereits vorbereitende Maßnahmen durchgeführt. Die Erschließungssituation am Sandhügelplatz
wurde um einige Meter nach Süden verlegt. Die Stadt erwarb drei Grundstücke nördlich an den Sandhügelplatz angrenzend,
um auf dem Grundstück Sandhügelplatz eine angemessene Bebauung zu ermöglichen. Auf dem Sandhügelplatz soll nun eine
Bebauung realisiert werden, um einen wichtigen Impuls für den zentralen Versorgungsbereich zu geben und die städtebauliche
Setzung der Stadtmitte hervorzuheben.
Mit der Durchführung eines öffentlichen Ausschreibungsverfahrens verfolgt die Stadt Kelsterbach folgende Ziele:
1.
2.
3.
4.
5.
Das Interesse in der Projektentwickler und Investorenbranche soll ermittelt werden, am Standort Kelsterbach ein
Geschäftsgebäude mit Nahversorgung und Wohnnutzung zu realisieren.
In einem durch Wettbewerb gekennzeichneten Verfahren soll, ein Investor ermittelt werden, der das Grundstück
erwirbt und bebaut.
Es soll eine Handelsnutzung mind. im Erdgeschoss realisiert werden, die weiteren Nutzungen sind konzeptabhängig.
Die Bebauung soll, nach Abstimmung mit den Entwicklungsvorstellungen der Stadt, verbindlich und zügig realisiert
werden.
Im Sinne der integrierten Stadtentwicklung sollen die umliegenden öffentlichen Straßenräume und öffentlichen
Freiflächen mitgeplant und ggf. verbindlich realisiert werden.
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Wettbewerblicher Dialog
Verfahrensphasen und -dauer
Verfahrensdauer
ca. 1 Jahr
Dialogphase 2
Ausarbeitung von Details;
Konkretisierung der Dialogphase 1
Dez./Jan. 2012
mit ca. 5 Investoren
Dialogphase 1
Einreichung konkreter
Lösungsvorschläge
Erörterung der Einzelheiten
Dialogverfahren
Bekanntmachung
Aufforderung zum Nachweis der Eignung der
pot. Auftragnehmer, Versand der
Projektbeschreibung,
Auswahl der Teilnehmer
Dialogphase 3
Vertragsverhandlungen
Angebotsphase
Zuschlag auf
wirtschaftlichstes Angebot
Quelle: NH ProjektStadt
Dez./Jan. 2013
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Geographische Lage
Vorteile des Verfahrens



Schnelles, transparentes Verfahren, das – im Verhältnis zu der
Entwicklung in diesem Umfang – innerhalb eines kurzen Zeitraumes
abgeschlossen ist. Der Investor erhält dadurch Kosten- und
Rechtssicherheit.
Am Ende des Verfahrens sind der Entwurf sowie die nötigen Verträge
mit der Stadt verhandelt und abgestimmt, dass direkt nach
Verfahrensende mit der Realisierung des Vorhabens begonnen werden
kann.
Der Investor erhält den Zugang zu einem innerstädtischen
Filetgrundstück aus dem Eigentum der Stadt, um darauf ein rentables
Objekt zu realisieren.
Kelsterbach, Sandhügelplatz
Kooperation
Verfahrenssteuerung