Hotelmarkt Dresden Moderne Barockstadt mit Potenzial

Real Estate & Hospitality
Hotelmarkt Dresden
Moderne Barockstadt
mit Potenzial
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4. Quartal 2012
Dresden –
Wirtschaftliches Umfeld
Dresden – Faszination aus Alt und Neu
Die sächsische Landeshauptstadt an der Grenze zu Polen
und Tschechien bietet viele Facetten, die sich in wirtschaftlicher Sicht durch einen ausgewogenen Branchenmix und auf kultureller Ebene durch eine Fülle an
Sehenswürdigkeiten zeigen.
„Saxony Valley“ ist zu einem hochdynamischen Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort in Europa gereift,
wofür unter anderem das konstante Wirtschaftswachstum, sinkende Arbeitslosenquoten und eine steigende
Kaufkraft sprechen. Die Basis der Dresdner Wirtschaft
bilden mittelständische Unternehmen, die durch Zweigniederlassungen weltweiter Konzerne ergänzt werden.
Zum traditionellen Maschinen- und Anlagenbau gesellen sich Hightech-Branchen, wie die Mikro-, Nano- und
Bioindustrie.
Maßgeblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung der Elbstadt hat die Forschung mit 13 Instituten,
Außenstellen und Arbeitsgruppen des Fraunhofer
Instituts, drei Max-Planck-Instituten, fünf Leibniz-Einrichtungen und dem Helmholtz-Zentrum. In puncto Bildung
spielen die Hochschule für Technik und Wirtschaft sowie
die Technische Universität Dresden eine bedeutende
Rolle. Letztere genießt als einzige in den neuen Bundesländern den Status einer Exzellenzuniversität.
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Weltbekannt ist die Barockstadt für ihre Vielzahl an historischen Bauwerken, die gut mit den zeitgenössischen
Gebäuden harmonieren. Diese Kombination aus Altem
und Neuem macht den Reiz des Stadtbildes aus. Zu den
bekanntesten Sehenswürdigkeiten zählen die Frauenkirche, das Residenzschloss, der Zwinger und die Semperoper. Der Striezelmarkt gehört zu den ältesten und
größten Weihnachtsmärkten in Deutschland und zieht
jährlich Hunderttausende von Touristen an.
Die Elblandschaft mit ihren Schlössern und Festungen
bietet zusammen mit dem Umland zahlreiche Ausflugsund Erholungsziele. Hier findet man ebenso schöne
Weingärten und den bekannten Barockgarten.
Überblick
Dresden
Einwohnerzahl (Juni 2012)
Fläche (in km²)
Arbeitslosenquote (in %, März 2012)
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2011)
Quellen: Stadt Dresden; MB Research
530.729
328,31
9,6
18.075
Infrastruktur –
Ausrichtung auf 2025plus
Städtebau – Konzentration auf innerstädtische
Entwicklungen und Restaurierungen
Dresden konzentriert sich weiterhin auf die Erhaltung
und Restaurierung innerstädtischer Baudenkmäler,
zudem erfordern Wiederaufbauten umfangreiche Folgearbeiten. Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept
der Landeshauptstadt Dresden (INSEK) von 2002 befindet sich derzeit im Fortschreibungsprozess, um weitere
Grundlagen für gesamtstädtische Handlungen und Entscheidungen bis 2025 zu schaffen. Schwerpunkte bilden
insbesondere die Wilsdruffer Vorstadt (Mix aus Kultur,
Wohnen, Einzelhandel und Dienstleistungen), die Friedrichstadt (Wohnen) und die Leipziger Vorstadt (Kultur
und Wohnen).
Der Verkehrsentwicklungsplan 2025plus soll das Verkehrsbild nachhaltig verbessern. Auf Basis einer Ist-Analyse wurden verschiedene Szenarien erstellt, um ein optimales Mobilitätskonzept für die Zukunft zu entwickeln.
Besonderer Fokus wird hierbei auf Klimaschutz und
alternative Energieträger gelegt.
Die Bauarbeiten am Eisenbahnknoten Dresden sollen
bis 2015 abgeschlossen sein. Ziel des größten regionalen Eisenbahn-Bauvorhabens der Deutschen Bahn ist
es, den sächsischen Wirtschaftsraum besser anzubinden, um kürzere Fahrzeiten im Nah- und Fernverkehr
zu realisieren.
Messe Dresden – im Konkurrenzkampf mit
größeren Städten
Die Messe Dresden ist mit einer überdachten Fläche
von rund 23.000 m² und vier multifunktionalen Hallen
zwischen 2.980 m² und 6.760 m² nur von regionaler Bedeutung. In 2011 wurden 142 Veranstaltungen
mit knapp 600.000 Besuchern auf dem Gelände ausgerichtet. An die Messe schließt sich durch einen modernen Anbau das Tagungszentrum Dresdner Börse an, ein
komplett saniertes, über 100 Jahre altes Gebäude, das
Kapazitäten für bis zu 10.000 Teilnehmer bietet. Das
International Congress Center Dresden umfasst als weitere große Verantaltungsstätte eine Gesamtnutzfläche
von 10.160 m² über vier Ebenen und kann bis zu 6.800
Besucher empfangen.
Insgesamt fanden laut TagungsBarometer Dresden in
2011 14.100 Veranstaltungen statt, an denen 1.433.400
Personen teilnahmen. Darunter fallen jedoch nur sechs
Messen und fünf große Kongresse bzw. Tagungen.
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Touristische Nachfrage –
Aufwärtstrend seit 2010
Übernachtungen in Dresden – 7. Platz unter den
Magic Cities
Die Beherbergungsnachfrage in Dresden hat sich seit
dem Elbhochwasser in 2002 sehr schnell erholt und
erreichte vorläufige Rekordwerte im Jahr 2006. Hierfür
verantwortlich waren die Nachwirkung der Wiedereröffnung der Frauenkirche (November 2005), die Eröffnung
des Historischen Grünen Gewölbes (September 2006),
das 800-jährige Stadtjubiläum und die Wahl Dresdens
zur „Stadt der Wissenschaft 2006“. Erst vier Jahre später
konnte das touristische Erfolgsjahr übertroffen und der
Wachstumskurs wieder aufgenommen werden.
In 2011 verzeichnete die sächsische Landeshauptstadt
1.783 Tsd. Ankünfte, was einem Plus von 6,3% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch die Anzahl an
Übernachtungen konnte von 3.532 Tsd. auf 3.798 Tsd.
gesteigert werden (+7,5%). Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist von 2,2 auf 2,1 Tage leicht gesunken.
Bis September 2012 wurde mit 1.389.747 Ankünften
und 2.935.958 Übernachtungen ebenfalls eine höhere
Nachfrage registriert als im Jahr zuvor, sodass die positive Entwicklung weiter anhält. In 2013 soll sich v.a. das
Richard-Wagner-Festjahr mit zahlreichen Veranstaltungen zu Ehren des 200. Geburtstages des Komponisten
als Touristenmagnet erweisen.
Aufgrund der Positionierung Dresdens als Kunst- und
Kulturstadt entfallen rund zwei Drittel der Übernachtungen auf Freizeitreisende. Durch die kürzlich eingeführte neue Website der Dresden Marketing GmbH soll
die Stadt zukünftig attraktiver präsentiert werden. Mit
dem Einsatz moderner Kommunikationsmittel wie Facebook, Twitter und Google+ sollen u.a. neue Zielgruppen
erschlossen werden.
Nachfrage
Jahr
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
2002
975
2.100
2,2
2003
1.104
2.350
2,2
2004
1.235
2.639
2,2
2005
1.347
2.949
2,2
2006
1.592
3.499
2,2
2007
1.499
3.315
2,2
2008
1.501
3.247
2,2
2009
1.528
3.313
2,2
2010
1.677
3.532
2,1
2011
1.783
3.798
2,1
1. Halbjahr 2012
1.390
2.936
2,1
CAGR 2002–2011
6,9%
6,8%
-
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
Erläuterung: bezogen auf alle Beherbergungstypen
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Elbflorenz – starker Binnentourismus
Dresden ist eine vom Inlandstourismus geprägte Destination, da es u.a. an internationalen Flugverbindungen,
Messen und Kongressen sowie größeren Firmenzentralen mangelt. Ausländer repräsentieren lediglich 18%
aller Übernachtungen, wobei die USA traditionell den
wichtigsten Quellmarkt stellen (11%). Weitere Kernmärkte
sind die Schweiz (9%), Österreich (7,5%) und UK (7,4%).
Auch bei den Japanern (7,0%) ist die Barockstadt mit
ihrem vielfältigen Angebot an Musik und Kultur beliebt.
Mai und Juni zählen neben September und Oktober zu
den Monaten, in denen überwiegend Konferenzen und
Tagungen durchgeführt werden. In den Sommermonaten werden Touristen neben den Sehenswürdigkeiten
der Stadt auch von ihrer attraktiven Lage am Elbufer und
den Outdoor-Aktivitäten im Umland angezogen. Zudem
verhilft der traditionelle und international bekannte
Dresdner Weihnachtsmarkt dem Monat Dezember zu
überdurchschnittlichen Übernachtungszahlen.
Gästeherkunft
USA
Schweiz
82% Inländer
71.466
59.678
Österreich
50.612
Vereinigtes Königreich
49.991
Japan
47.016
18% Ausländer
Sonstige
397.582
Saisonalität
394.025
400.000
316.920
300.000
200.000
146.656
100.000
0.000
Jan
Feb
Mrz
Apr
Mai
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dez
Ø
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
Erläuterung: Übernachtungen 2011 in allen Beherbergungstypen
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Touristisches Angebot –
Steter Bettenzuwachs
Bettenauslastung – Nachfrage bleibt hinter Angebot zurück
De Anzahl der Beherbergungsbetriebe hat sich in den
letzten Jahren von 146 auf 186 erhöht (CAGR 2,7%).
Die Bettenanzahl entwickelte sich im gleichen Zeitraum
mit einer CAGR von 3,0% leicht dynamischer und liegt
im 3. Quartal 2012 bei 22.469.
Bis auf das Jahr 2009 hat die Bettenanzahl in Dresden
kontinuierlich zugenommen. Am Anfang des Betrachtungszeitraums konnten die höheren Kapazitäten durch
die steigende Nachfrage weiter ausgelastet werden.
Nach dem Boomjahr 2006 ging die Bettenauslastung
zurück, bevor sich 2010 eine Erholung abzeichnete. Das
Rekordniveau konnte jedoch aufgrund der zahlreichen
Neueröffnungen bislang nicht wieder erreicht werden.
Im Zuge des Wiederaufbaus der Dresdner Frauenkirche
entstanden in direkter Nachbarschaft mehrere Hotels.
Eröffnungen neueren Datums sind das 5-SterneSwissôtel mit 235 Zimmern (April 2012) und das Aparthotel „Am Schloss“ (Juli 2012), das auf Langzeitgäste
ausgerichtet ist. Weiterhin wurde nach 15 Jahren das
Park Inn by Radisson Dresden im Frühjahr renoviert.
Bettenangebot
Jahr
Betriebe
Betten
Bettenauslastung
2002
146
15.181
41,9%
2003
141
14.520
44,6%
2004
147
14.959
48,2%
2005
152
15.145
53,5%
2006
161
16.646
58,7%
2007
164
16.929
54,0%
2008
170
18.272
49,4%
2009
169
18.185
49,4%
2010
177
18.907
51,1%
2011
186
19.794
52,3%
1. Halbjahr 2012
203
22.469
-
CAGR 2002–2011
2,7%
3,0%
2,4%
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
Erläuterung: bezogen auf alle Beherbergungstypen
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Hotelangebot – geprägt von hochwertigen
Häusern
Im Jahr 2012 gestaltete sich das Angebot auf dem
Dresdner Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt:
Zimmerangebot
Gesamt
*
**
***
****
*****
Anzahl Zimmer Privathotels
-
17
1.323
700
220
2.260
Anzahl Zimmer Kettenhotels
-
1.351
1.411
3.610
573
6.945
Anzahl Zimmer gesamt
-
1.368
2.734
4.310
793
9.205
Quellen: Hotelverzeichnis 2011 der Dresden Marketing GmbH; Deloitte-Analyse
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der
Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Dresden Marketing GmbH sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe
wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch
den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen
Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw.
in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Der gesamte Zimmerbestand in der sächsischen Landeshauptstadt über alle Kategorien in 2012 beträgt 9.205,
wobei rund 77% von Hotelketten und 23% von Privathoteliers gestellt werden. Der Hotelmarkt wird durch
das Upscale-Segment dominiert, mehr als die Hälfte aller
Hotelzimmer entfallen auf 4- und 5-Sterne-Häuser.
Gemäß unseres Deloitte Rankings bietet Accor mit
Abstand den größten Anteil der verfügbaren Zimmer auf
dem Markt an. Dies ist insbesondere auf den Hotelpark
bestehend aus drei Ibis-Häusern in der Prager Straße
zurückzuführen, die jeweils über 306 Zimmer verfügen.
An zweiter Stelle behauptet sich NH Hoteles mit 7,2%,
gefolgt von Grand City (6,8%) und Rezidor (5,7%). Starwood, Steigenberger und IHG liegen mit je rund 4,8%
gleich auf.
Ranking
Hotelgesellschaft
Accor
Anteil markengebundener Zimmer
21,8%
NH Hoteles
7,2%
Grand City
6,8%
Rezidor
5,7%
Starwood
4,8%
Steigenberger
4,8%
IHG
4,8%
Hilton
4,7%
Maritim
4,6%
Dorint
3,4%
Quelle: Deloitte-Analyse
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Hotelperformance –
Negative Tendenzen
Hotelperformance – 2- und 3-Sterne-Hotels
schneiden am besten ab
Nach einem erneuten Rekordjahr 2011 scheint sich der
positive Performance-Trend im laufenden Jahr nicht fortzusetzen. Die STR-Global-Daten für September 2012
zeigen, dass sich die Kennzahlen des Gesamtmarktes im
Vergleich zum Vorjahr negativ entwickelt haben. Zurückzuführen ist dies u.a. auf weniger Messen und (Groß-)
Kongresse in den ersten drei Quartalen 2012 im Vergleich zum Vorjahr.
Augenfällig ist die negative Entwicklung des RevPAR, die
einer niedrigeren Auslastung aufgrund gestiegener Bettenkapazitäten bei gleichzeitig gesunkenen Zimmerraten
geschuldet ist. Im Vergleich zu anderen wichtigen Hotelmärkten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart offenbart sich jedoch das
niedrige Preisniveau als größtes Defizit. Während in den
anderen Städten die Raten nahezu über alle Segmente
gesteigert werden konnten, sanken sie in der Elbstadt.
Zudem erzielen Dresdner 5-Sterne Hotels nur Zimmerpreise, die anderenorts in 4-Sterne Häusern üblich sind.
Die einzigen Gewinner sind die 2-bis 3-Sterne-Hotels,
die über alle drei Kennzahlen hinweg Steigerungen vorweisen können. Die in diesem Segment realisierte Zimmerbelegung von über 70% kann sich auch im gesamtdeutschen Markt sehen lassen. In Anbetracht der
derzeitigen Ratenstruktur im nächsthöheren Segment
bleibt jedoch nicht viel Spielraum für Preiserhöhungen,
um den RevPAR zu optimieren.
Performance
Hotels
Belegung
Zimmerertrag
Q3 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
Q3 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
Q3 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
2- bis 3-Sterne-Hotels
71,1%
+3,3%
60,24€
+1,8%
42,81€
+5,1%
4-Sterne-Hotels
65,2%
-2,0%
72,46€
-4,3%
47,22€
-6,3%
5-Sterne-Hotels
Alle Hotels
65,9%
-2,2%
104,8€
-5,2%
69,08€
-7,3%
63,5%
-1,9%
70,11€
-1,8%
44,51€
-3,7%
Quelle: STR Global, ausgewählte Competitive Sets
8
Zimmerrate
Aussichten –
Kleinere Privatprojekte
Pipeline Hotelprojekte – Privatprojekte im mittleren Segment
Der Performance der Dresdner Hotels wird es zugute
kommen, dass laut Stadtplanungsamt derzeit nicht allzu
viele Projekte in der Pipeline sind. Zahlreiche Marken
sind bereits in der Stadt vertreten und es kommen in
den nächsten Jahren eher privatgeführte Kleinbetriebe
auf den Markt. Grundsätzlich lässt sich eine Tendenz zur
Kapazitätserhöhung im 2- und 3-Sterne-Segment ausmachen.
Hotelprojekte
Projekt
Betreiber
Standort
Zimmer
Sterne
Eröffnung
Pension
k.A.
Blasewitzer Straße
70 Betten
k.A.
Ende 2012
Hotel Restaurant
„Schöne Aussicht“,
Komplettsanierung
k.A.
Krügerstraße
6
k.A.
Ende 2012
Hotel
k.A.
Scharfenberger Straße
107 Betten
k.A.
Anfang 2013
One Hotels &
Resorts
Schweriner/
Freiberger Straße
288
2
Frühjahr 2013
Familienhotel Andreas
k.A.
Loschwitzer/Prellerstraße
35
3
Frühjahr 2013
Hotel
k.A.
Dresden Gorbitz
54 Betten
k.A.
k.A.
Bau noch nicht
begonnen
Andor Hotel Europa,
Ausbau
Grand City
Strehlener Straße
200 Betten
3
k.A.
noch nicht
begonnen
Ramada
Hospitality
Alliance
Ostra-Allee/
Herzogin Garten
230
3
2015
Motel One
Quelle: Landeshauptstadt Dresden, Stadtplanungsamt
In den letzten zwei Jahren haben wir Ihnen acht deutsche Hotelmärkte vorgestellt: München, Berlin, Frankfurt,
Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Dresden. In
2013 geht unsere Newsletterreihe in die nächste Runde
und wir starten erneut mit dem Hotelmarkt München.
Wir wünschen Ihnen eine besinnliche Adventszeit, ein
gesegnetes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins
Neue Jahr!
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Real Estate & Hospitality –
Ihre Ansprechpartner
WP/StB Michael Müller
Partner
Tel: +49 (0)89 29036 8428
[email protected]
Kay Constanze Strobl
Manager
Tel: +49 (0)89 29036 8258
[email protected]
Angela Egberts
Senior Consultant
Tel: +49 (0)89 29036 8818
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Yvonne Brabant
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Stand 12/2012