Sanierungsvermerk nach §143 Abs. 2 BauGB

Sanierung Bissingen a.d.T. „Ortskern III“
Sanierungsauftakt
Informationsveranstaltung am 18. Juni 2012
Agenda
 Städtebauliche Konzeption und Sanierungszielsetzung
 Sanierungsvermerk nach §143 Abs. 2 BauGB
 Genehmigungspflichtige Vorhaben (§§144 und 145 BauGB)
 Förderkonditionen bei privaten Erneuerungsmaßnahmen
(Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung)
 Mindestanforderungen bei Erneuerungsmaßnahmen
 Grundsätze zur Ortsbildpflege
 Erhöhte steuerliche Abschreibung nach Einkommensteuergesetz (EStG)
 Förderkonditionen bei privaten Ordnungsmaßnahmen (Gebäudeabbruch)
 Vorgehensweise und Ablauf („wie komme ich an (m)einen Zuschuss?“)
 Beispiele (Positiv- und Negativbeispiele, Fotos vorher / nachher)
 Ansprechpartner / Kontaktdaten („An wen kann ich mich wenden?“)
Städtebauliche
Konzeption und
Sanierungszielsetzung
Abgrenzung des Sanierungsgebiets
Bewilligter
Förderrahmen:
1.500.000,- €
(900.000,- €
Landesanteil)
Bewilligungszeitraum:
01.01.2012 bis
31.12.2020
Neuordnungskonzept (NOK)
Maßnahmenkonzept
Sanierungsziele „Ortskern III“
Schaffung eines attraktiven Platzes an der ehemaligen Kelter
Neugestaltung des Umfelds der Kelter und Steigerung der Aufenthaltsqualität in diesem
Bereich. Schaffung eines geeigneten Rahmens für das Kelterfest.
Aufwertung / Verbesserung des östlichen Ortseinganges
Gestaltung des Einmündungsbereiches der Mittleren Straße in die Untere Straße.
Aufwertung zum Aufenthaltsplatz.
Gestaltung innerörtlicher Straßen
Insbesondere die Kelterstraße soll durch eine dorfgerechte Gestaltung aufgewertet
werden.
Ausbau der kleinteiligen Struktur innerörtlicher Fußwege
Innerörtliche Fußwegeverbindungen zwischen den einzelnen Ortsbereichen sollen erhalten
und ausgebaut werden.
Sanierungsziele „Ortskern III“
Öffentliche Baumaßnahmen
Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen am und im Alten Rathaus, am ehemaligen
Backhaus und an weiteren gemeindeeigenen Gebäuden.
Neubebauung Wohnungsbau / Pflegeheim
Durch einen Abbruch der Gebäude Vordere Straße 51 und 53 könnte Raum zur Errichtung
von Geschosswohnungsbau oder eines Pflegeheims geschaffen werden.
Private Baumaßnahmen
Erneuerungsmaßnahmen (Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie die
Umnutzung) von Gebäuden mit schlechter Bausubstanz mit dem Schwerpunkt
energetischer Verbesserungen sowie Behebung von Gestaltungsdefiziten an
Gebäudefassaden und privaten Freiflächen.
Sanierungsvermerk
Sanierungsvermerk nach §143 Abs. 2 BauGB
„Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und
hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen.
Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine
Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk).“
In der Regel lautet die Eintragung: „Eine Sanierung wird durchgeführt“.
Nach Beendigung der Sanierung (Abrechnung und Aufhebung der Sanierungssatzung) wird
der Sanierungsvermerk gelöscht.
Genehmigungspflichtige Vorhaben
Genehmigungspflichtige Vorhaben nach §144 Abs. 1 und 2 BauGB
insbesondere:
 Vorhaben nach §29 BauGB, d.h. Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung
von baulichen Anlagen,
 Beseitigung baulicher Anlagen (Abbruchmaßnahmen),
 Abschluss oder Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen
(Grundstück, Gebäude),
 Rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks,
 Bestellung eines Erbbaurechts,
 Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
 Teilung eines Grundstücks.
usw.
Förder konditionen
Beispiele für Modernisierungen
 Haustechnische Verbesserungen
- Sanitäre, Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische
Verbesserungen in Wohnungen und Gebäuden
 Wohnungstechnische Verbesserungen
- Veränderungen der Raumnutzung, der Größe
und der Orientierung von Räumen
- Verbesserung der Belichtung und Belüftung,
Schaffung von Wohnungsabschlüssen
- Verbesserung im Sanitärbereich (WC, Bäder),
alten- bzw. behindertengerechter Ausbau
 Bautechnische Verbesserungen
- Erhöhung der Wärmedämmung und des Schallschutzes
an Wänden, Decken und Fußböden, Fenstern und Türen
Mindestausbaustandard bzw. Mindestanforderungen
(vom Gemeinderat festgelegt)
 Beseitigung baulicher Mängel (Dach, Fassade, tragende Bauteile).
 Herstellung einer ausreichenden Wärmedämmung
(insbes. im Bereich der Außenwand, Fenster, im Dachbereich).
 Einbau eines umweltfreundlichen, energiesparenden, zentralen Heizsystems
(gerne auch alternative Energieträger).
 Jede Wohnung muss einen eigenen Wohnungsabschluss erhalten.
 Einbau einer modernen Sanitäranlage mit zentraler Warmwasserbereitung.
 Verlegung des WCs in die Wohnung.
 Sämtliche Installationen sind an die heutigen technischen Anforderungen
anzupassen.
 Erneuerungsmaßnahmen und Neubauten haben auch der Ortsbildpflege
zu dienen (Grundsätze zur Ortsbildpflege)
Grundsätze zur Ortsbildpflege
Fassaden
Fassaden mit Einzelfenstern („Lochfassade“),
Fenster im stehenden Format,
Sichtfachwerkfassaden, Klappläden usw.
Dach
Naturfarbene Ziegel- oder Dachsteine (ziegelrot, naturrot bis Brauntöne).
Farben sind auf die umgebende Dachlandschaft abzustimmen.
Schlepp- oder Giebelgauben wünschenswert.
Werbeanlagen
Werbeanlagen dürfen die Fassadengestaltung nicht überlagern. Leuchtbänder
sind nicht zulässig. Wünschenswert: Aufgemalte Werbungen, kleinere Werbeanlagen mit Einzelbuchstaben oder Stechschilder.
Grundsätze zur Ortsbildpflege
Außenanlagen
Hofeinfahrten, Innenhöfe und andere unbebaute und zu befestigende Flächen
sind mit wasserdurchlässigen Materialien zu versehen.
Bestehende Vorgärten sind zu erhalten und gärtnerisch anzulegen.
Es sind nur einheimische Begrünungselemente bei Einfriedungen zu verwenden.
Materialien
Glasbausteine, glasierte Keramik, geschliffener Natur-, Werk- oder Kunststein,
Kunststoff- und Metalltafeln oder -platten, Asbestzement, Kunststoffe aller Art.
Reliefartige Strukturputze sind zu vermeiden.
Grundsätzlich sind Tropenhölzer nicht zu verwenden.
Förderung für (private) Erneuerungsmaßnahmen
Fördervoraussetzungen
 Restnutzungsdauer von mind. 30 Jahren
 Mindestalter des Gebäudes: 30 Jahre
 Wirtschaftlichkeit („70%-Grenze“)
 Einhaltung der Mindestanforderungen
 Maßnahme entspricht der Sanierungszielsetzung
 Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung
zw. Ihnen, der Gemeinde und der STEG
Förderung:
 30% der berücksichtigungsfähigen Kosten
 +15% „Denkmalzuschlag“
„Deckelung“ des Kostenerstattungsbetrags auf max. 30.000,- €
(bei Gebäuden mit besonderer städtebaulicher Bedeutung ist
eine Erhöhung des KEB möglich)
Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung
Steuerliche Begünstigung für Gebäude im Sanierungsgebiet
sowie für Baudenkmäler
 Vermietete Wohngebäude
und Gewerbeeinheiten ( 7h EStG):
steuerliche Abschreibung zu 100% in den nächsten 12 Jahren (d.h. im
Jahr der Herstellung, d.h. Abschluss und Abrechnung der Baumaßnahme,
und in den 11 Folgejahren). 9 % im Jahr der Herstellung und in den
folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren = insges.
100% in 12 Jahren
 Vermietete Baudenkmale (
7i EStG): erhöhte Abschreibung der
Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die insbes. zur sinnvollen
Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Dauer und Höhe vgl. 7h EStG.
 Aufwendungen für selbstgenutzte Wohngebäude oder Baudenkmale
können gem. 10f EStG wie Sonderausgaben zu 9 % pro Jahr für
maximal 10 Jahre geltend gemacht werden = 90% in 10 Jahren
EStG
Eigenleistungen durch den Eigentümer
 Eigenleistungen können angerechnet werden, wenn sie
schriftlich nachgewiesen sind (handschriftliche Auflistung,
excel-Tabelle usw.).
 Der Wert der Eigenleistung wird mit 8,- € pro Stunde berechnet
und kann bis maximal zu 15 % der sonstigen berücksichtigungsfähigen Kosten anerkannt werden.
 Zu den Eigenleistungen gehören die Arbeitsleistungen, die zur Durchführung der Erneuerungsarbeiten vom Eigentümer selbst oder von
seinen Angehörigen erbracht werden.
Beispiele für (private) Ordnungsmaßnahmen (nach §147 BauGB)
- Freilegung von Grundstücken
(Gebäudeabbrüche/Rückbau)
- Entkernung
- Neubebauung
Neubaumaßnahmen werden nicht gefördert !
Erstattung bei (privaten) Ordnungsmaßnahmen (Abbruch)
Voraussetzungen für die Erstattung
 Maßnahme entspricht der Sanierungszielsetzung
 Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung
zw. Ihnen, der Gemeinde und der STEG
Erstattung:
Bei Wiederbebauung des Grundstücks:
Abbruchkosten u. Abbruchfolgekosten zu 100% (max. 17.500,- €) +
„Untergehende Bausubstanz“ (Restwert) zu 50% (max. 7.500,- €)
Maximaler Erstattungsbetrag = 25.000,- €
Wenn keine Wiederbebauung des Grundstücks erfolgt:
Abbruchkosten u. Abbruchfolgekosten zu 50% (max. 7.500,- €) +
„Untergehende Bausubstanz“ (Restwert) zu 50% (max. 2.500,- €)
Maximaler Erstattungsbetrag = 10.000,- €
Vorgehens weise
Info-Broschüre
Vorgehensweise und Ablauf (Bsp. Erneuerungsmaßnahme)
 Kontaktaufnahme durch den Eigentümer bei der Gemeinde oder bei der STEG direkt
(kein formeller Antrag erforderlich)
 Feststellung der baulichen Mängel („Modernisierungserhebung“ durch die STEG)
Vorgehensweise und Ablauf (Bsp. Erneuerungsmaßnahme)
 evtl. Energieberatung / Konzept zur Energieeinsparung
 evtl. Hinzuziehen eines Büros für Bauphysik (insbes. bei Isolierung von
Sichtfachwerkfassaden – Innendämmung / Berechnung des Taupunkts usw.)
 Ermittlung der Kosten (Kostenschätzung nach DIN 276 oder Angebote von
Handwerksbetrieben)
 Vorlage einer konkreten Planung durch den Eigentümer, Einigung über die Gestaltung des
Gebäudes im Konsens mit der Gemeinde und der STEG
Vorgehensweise und Ablauf (Bsp. Erneuerungsmaßnahme)
 Abstimmung der Einzelmaßnahmen zwischen Gemeinde/STEG und Eigentümer
(insbes. Umfang der Maßnahmen, Gestaltung usw.)
 Berechnung des Kostenerstattungsbetrags (Zuschuss) und Zustimmung durch den GR
ANLAGE 3
ANLAGE 3
ERNEUERUNGSVERFAHREN:
ERNEUERUNGSVERFAHREN:
Berechnung des
Berechnung des
Kostenerstattungsbetrages
Kostenerstattungsbetrages
erforderliche Maßnahmen
nach Gewerken gegliedert
nach Gewerken gegliedert
Stadtentwicklung GmbH
Übertrag2
Gerüstbauarbeiten
Außenputz-/ Fassadenarbeiten (Anbringen eines
Wärmedämmverbundsystems)
Unvorhergesehenes (5 %)
3
Stadtentwicklung GmbH
EIGENTÜMER:
Kosten
geschätzte
(ohne MwSt)
Kosten
€
Blechnerarbeiten
Zwischensumme
Fensterbau- u. Sonnenschutzarbeiten (Teilerneuerung,
4
berücksichtigungsfähige Kosten
Abschlag
Ab-
%
(ohne MwSt)
schlag
€
1
die STEG
Vörstetten "Ortsmitte"
GEBÄUDE:
EIGENTÜMER:
geschätzte
Position
erforderliche Maßnahmen
die STEG
Vörstetten "Ortsmitte"
GEBÄUDE:
%
Blatt 1
(ohne MwSt)
Bemerkungen
berücksichtigungsfähige
Kosten
Blatt 2
(ohne MwSt)
Bemerkungen
€
€
2.355,--
2.355,-- Angebot Fa. Feser
70.636,-30.226,--
70.593,-30.226,-Angebot Fa. Feser
3.532,--
3.530,-- Eigenleistungen können bis zu 15%
3.089,--
3.089,-- Angebot Fa. Leitle
74.167,-8.397,--
74.122,-der sonstigen zuwendungsfähigen
8.397,-Angebot
Fa. Rißler
einschl. Außenfensterbänke)
Baunebenkosten
5
Schreinerarbeiten (Erneuern der Haustür)
Kosten anerkannt werden
2.350,--
Summe 6Baukosten
(ohne MwSt)
Zimmer-/ Holzbauarbeiten (Erneuern von Dachfenstern
74.167,-2.151,--
und
Arbeiten am Vordach)
Mehrwertsteuer
19%
14.092,--
Heizungsarbeiten
(Modernisieren der vorh. Anlage)
7
(Vorsteuerabzug
beachten)
8
Sanitärarbeiten (Badmodernisierung OG)
Gesamtsumme
9
Fliesenarbeiten (Badmodernisierung OG)
Zuwendungsfähiger Gesamtaufwand
10
Maler-/ Gipserarbeiten als Folgemaßnahmen
2%
74.122,--
2.108,-- Angebot Fa. Schlinke (Skonto)
14.083,--
11.930,--
11.930,-- Angebot Fa. Reinbold
5.799,--
5.799,-- Angebot Fa. Leitle
88.259,-2.339,--
2.339,-- Angebot Fa. Reichenbach
2.000,--
2.000,-- Schätzung STEG
Kostenerstattungsbetrag gesamt maximal
ZWISCHENSUMME:
2.350,-- Angebot Fa. Rißler
88.205,--
30%
70.636,--
26.462,-70.593,--
Vorgehensweise und Ablauf (Bsp. Erneuerungsmaßnahme)
 Abschluss einer Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen (Grundvoraussetzung)
 Baubeginn und Durchführung der Erneuerungsmaßnahme (nach Abschluss der
Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen, nach baurechtlicher und sanierungsrechtlicher Genehmigung sowie nach Baufreigabe („roter Punkt“)).
 Auszahlung des Zuschusses nach Baufortschritt (1. Rate: 30%, 2. Rate: 40%)
 Abschluss der Erneuerungsmaßnahme, Abnahme und Abrechnung
(Auszahlung der 3. Rate = Schlusszahlung: 30%)
 ggf. Austellung einer Bescheinigung nach §§7h, 10f und 11a EStG (auf Antrag des
Eigentümers bei der Gemeinde)