Einzelhandelsreport Duisburg

CBRE
Einzelhandelsreport
Duisburg
www.cbre.de
2012
Einzelhandelsreport
Duisburg
von Frank Emmerich, Senior Director, Head of Retail Agency West
Michael Oliel, Senior Consultant
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENDATEN
Nachhaltige Bereicherung der Duisburger Innenstadt:
Shoppingcenter „Forum Duisburg“
Duisburg zählt mit knapp 490.000 Einwohnern zu
den größten Städten im Ruhrgebiet und findet sich im
Ranking der größten Städte Deutschlands auf Platz
15 wieder. Im Jahr 1975 hingegen war Duisburg mit
mehr als 590.000 Einwohnern die zehntgrößte Stadt
der Bundesrepublik. Geprägt wird die Wirtschaft noch
immer durch die Montanindustrie. Duisburg ist
bezüglich
der
Produktionsziffern
Stahlstandort
Nummer eins in Europa. Neben der stark
modernisierten Stahlindustrie haben im Rahmen des
Strukturwandels auch andere Wirtschaftsbereiche wie
die Logistiksparte an Bedeutung gewonnen. Der
Hafen gilt als der größte Binnenhafen Europas. Auch
der Dienstleistungssektor legt zu, was unter anderem
auf die erfolgreiche Umgestaltung von Teilen des
Innenhafens zu einem erstklassigen Bürostandort
zurückzuführen ist.
Quelle: CBRE
Einwohnerentwicklung Duisburg 2005 – 2020 (Prognose)
Einwohnerentwicklung Duisburg 2005-2020 (Prognose)
Einwohner absolut
500.000
0%
-0,5%
480.000
-1,0%
-1,5%
-1,9%
-2,4%
-5%
460.000
-10%
-12,7%
440.000
420.000
501.564
501.564
496.665
EW 2005
EW 2006
EW 2007
Einwohner Duisburg
Bevölkerungsentwicklung Nordrhein-Westfalen im Vgl. zu 2005
494.048
EW 2008
491.931
489.559
470.382
-15%
Veränderung Einwohner zu 2005 in %
5%
-20%
EW 2009
EW 2010
EW 2020 (Prognose)
Bevölkerungsentwicklung Duisburg im Vgl. zu 2005
Bevölkerungsentwicklung Deutschland im Vgl. zu 2005
Quelle: CBRE, BulwienGesa
©2012, CBRE GmbH
Duisburg im Vergleich zu anderen Städten
Im Einzelhandelssektor nimmt Duisburg nicht die
Funktion ein, die man von einer Stadt dieser
Größenordnung erwarten würde. Die Zentralität liegt
weit unter jener vergleichbar großer Städte und auch
die Kaufkraft ist unterdurchschnittlich. Hinsichtlich der
regionalen Konkurrenz jedoch steht die Duisburger
Innenstadt vor großen Herausforderungen:
Spitzenmiete pro
Monat
80 €/m²
Marktpotenzial
2012
3.278.000.000 €
Duisburg
70 €/m²
2.343.000.000 €
Bochum
90 €/m²
2.026.000.000 €
Oberhausen
25 €/m²
1.327.000.000 €
Mülheim/Ruhr
30 €/m²
1.027.000.000 €
Essen
Quelle: CBRE
Umzingelt von einer ganzen Reihe attraktiver
Einkaufsstädte und erfolgreicher Shopping-Center tut
sich die Innenstadt Duisburgs traditionell schwer,
zumal mit der Düsseldorfer Innenstadt im Süden noch
eine Konkurrenz der besonderen Art aufwartet. Als
Belebung muss das gut integrierte Center Forum
Duisburg gewertet werden. Und auch die
Neuentwicklung Königsgalerie wirkt sich mit ihrem
Mietermix trotz einiger noch vakanter Ladenlokale
positiv auf die Duisburger Innenstadt aus.
Einzelhandelsindikatoren Duisburg im Vergleich zu Land und Bund
Beschäftigung 2010 in Duisburg im Vergleich zu Land und Bund
40%
35%
33,9%
32,6%
31,7%
Kennziffern für Zentralität und Einzelhandelskaufkraft
Beschäftigung 2010 in Duisburg im Vergleich zu Land und
Bund
25%
20%
14,6%
9,6%
10%
100
100
30%
15%
Einzelhandelsindikatoren Duisburg im Vergleich zu Land und
Bund
6.100 €
8,6%
5%
94
95
93
90
5.360 €
5.746 €
Arbeitslosenquote*
Deutschland
4.700 €
4.500 €
80
Nordrhein-Westfalen
Kaufkraftkennziffer für EZH**
Quelle: BulwienGesa, CBRE
Quelle: BulwienGesa, CBRE
Mietentwicklung Einzelhandel Duisburg 2005 - 2011
Mietentwicklung Einzelhandel Duisburg 2005-2011
74
72
€/m²/Monat
70
68
66
66
67
68
69
69
69
2008
2009
2010
70
64
62
60
2005
2006
2007
2012
Die Spitzenmiete bezieht sich auf ein idealtypisches Ladenlokal in 1A-Lage mit einer Größe von 100m² und einer Front von 5m Breite.
Quelle: CBRE
Seite 2
©2012, CBRE GmbH
5.500 €
4.900 €
Deutschland
Kaufkraft je Einwohner (Euro) für EZH
* gibt den Umsatzzufluss aus dem Umland an
** gibt die örtliche Kaufkraft im Vergleich zum Bundesdurchschnitt an
*Anteil aller abhängigen zivilen Erwerbspersonen **Anteil der Beschäftigten an der
5.700 €
5.100 €
Zentralitätskennziffer*
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte**
5.677 €
5.900 €
5.300 €
Duisburg
Nordrhein-Westfalen
100 100
85
0%
Duisburg
101
2011
einzelhandelsrelevante Kaufkraft in € pro Jahr
Einzelhandelsreport Duisburg
BEDEUTUNG FÜR DEN EINZELHANDEL
Mietername
Straße/Center
Größe in m²
Branche
Meldung vom
Okaïdi
Kuhstraße 29
190
Bekleidung
18.02.11
Knüllermarkt
Münzstraße 37-43
3.000
Haushaltswaren/ Möbel/ Einrichtung
28.02.11
Lucky Bike
Harry-Epstein-Platz 2
3.000
Sonstiges
24.03.11
Calida
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
02.05.11
McDonald's
Hauptbahnhof
350
Gastronomie
04.07.11
Cecil
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
Das Depot
Königsgalerie
520
Haushaltswaren/ Möbel/ Einrichtung
05.07.11
dm-Drogeriemarkt
Königsgalerie
k.A.
Körper-/ Gesundheitspflege
05.07.11
Gerry Weber
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
G-Star
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
Hennes & Mauritz
Königsgalerie
2.500
Bekleidung
05.07.11
Intersport Voswinkel
Königsgalerie
1.500
Sport
05.07.11
Mango
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
Mexx
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
Pandora
Königsgalerie
k.A.
Schmuck/ Accessoires
05.07.11
Schlatholt
Königsgalerie
k.A.
Schuhe/ Lederwaren
05.07.11
Spielwaren Roskothen
Königsgalerie
k.A.
Sonstiges
05.07.11
Tamaris
Königsgalerie
k.A.
Schuhe/ Lederwaren
05.07.11
Tommy Hilfiger
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
Triumph
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
Wellensteyn
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
05.07.11
DB ServiceStore
Hauptbahnhof
90
Multimedia/ Bücher/ Geschenke
13.12.11
Baci Lingerie
Königsgalerie
k.A.
Bekleidung
22.12.11
Einzelhandelsreport Duisburg
AKTUELLE VERMIETUNGEN DUISBURG
Quelle: CBRE
SHOPPING-CENTER IN DUISBURG
Center-Name
Typus
Status
Eröffnung/Revitalisierung
Größe in m²
Anzahl Shops
Einkaufs Centrum Averdunk
Einkaufspassage
Bestandsobjekt
1982
8.900
15
Königsgalerie
Shopping-Center
Bestandsobjekt
2011
14.000
45
Mercator Center
Fachmarktzentrum
Bestandsobjekt
1997
29.930
16
Forum Duisburg
Shopping-Center
Bestandsobjekt
2008
58.600
120
FMZ Rheintoerchenstr.10
Fachmarktzentrum
Bestandsobjekt
k.A.
4.123
4
FMZ Asterlager Straße
Fachmarktzentrum
Bestandsobjekt
2006
18.071
k.A.
FMZ Kaßlerfelder Kreisel
Fachmarktzentrum
Bestandsobjekt
2009
5.100
k.A.
Altmarkt-Center
Stadtteilcenter
Planung
2013
12.000
k.A.
FOC Duisburg Outlet Village (Douvil)
Factory Outlet Center
Planung
2013
19.000
95
Seite 3
©2012, CBRE GmbH
2012
Quelle: BulwienGesa, CBRE
Einzelhandelsreport Duisburg
1A-LAGEN IN DUISBURG
Straße
Mietansatz
Einzelhändler
Königstraße
70 €/m²/Monat
HEMA, Woolworth, Forum: Karstadt, C & A, Mayersche Buchhandlung, Saturn
Kuhstraße
40 €/m²/Monat
Königsgalerie: Mango, H & M, Wellensteyn, Intersport Voswinkel
Sonnenwall
20 €/m²/Monat
Café Heinemann, Rosenthal, Deutsche Post, Vodafone, O2
Quelle: CBRE
Als 1A-Lage gilt die Königstraße, die sich vom
Bahnhof bis zum Sonnenwall erstreckt und dort in der
Verlängerung in die Kuhstraße übergeht. Als bester
Bereich wird die Lage zwischen Sonnenwall und
Tonhallenstraße angesehen. Hier werden Mietpreise
von 70 €/m²/Monat bezahlt, was allerdings für eine
Stadt mit knapp 500.000 Einwohnern kaum adäquat
erscheint.
Die ehemals attraktiven Einkaufsstraßen Münzstraße
oder Sonnenwall erfüllen heute eher Nahversorgungsfunktionen und sind insbesondere durch regionale
und lokale Anbieter geprägt. Das gleiche gilt für die
Königstraße
im
oberen
Bereich
zwischen
Tonhallenstraße und Bahnhof. Einzig die Kuhstraße
als direkte Verlängerung der Königstraße hat vor dem
Hintergrund der Eröffnung der Königsgalerie derzeit
Chancen, sich wieder als echte 1a-Lage zu etablieren.
DUISBURG INNENSTADT
Königsgalerie
Averdunk Center
Forum Duisburg
2012
Quelle: CBRE, ©2011 Microsoft Corporation ©2010 NAVTEQ
Seite 4
©2012, CBRE GmbH
Einzelhandelsreport Duisburg
STRASSENLAUF KÖNIGSTRASSE
Seite 5
©2012, CBRE GmbH
2012
Quelle: CBRE
Einzelhandeslreport Duisburg
AUSBLICK
Königsgalerie Duisburg
Zwar beleben die beiden Center die 1a-Lage in
Duisburg spürbar – klar wird jedoch, dass diese nicht
von der Stärke der Einkaufsstraße profitieren sondern
umgekehrt. So lassen sich echte Chancen in der
Duisburger Innenstadt denn auch nur in der Nähe dieser
beiden Center identifizieren. Im Bereich zwischen
Sonnenwall und Tonhallenstraße etwa bieten sich auf
der derzeit noch schwächeren Seite mit den ungeraden
Hausnummern Chancen auf größere zusammenhängende Flächen, die von Seiten der Filialisten in
Duisburg ohnehin stärker nachgefragt werden als die
Vielzahl der am Markt befindlichen kleineren Flächen.
Während die Stadt mit dem "Masterplan Innenstadt" von
Sir Norman Foster, der mit Gesamtkosten von 88 Mio. €
geschätzt wird und innerhalb von 15 Jahren verwirklicht
werden soll, einen richtigen Schritt in Richtung Repositionierung der Duisburger Innenstadt geht, müssen die
Pläne für ein FOC in Duisburg-Marxloh aus Sicht der
Innenstadtanrainer kritischer betrachtet werden.
Mit dem Bau des Duisburg Village Outlet (Douvil) in
Marxloh soll im Mai 2012 begonnen werden, im
Oktober 2013 schließlich soll das Center mit zunächst
95 Shops auf 19.000 m² Verkaufsfläche und mit 1.950
Parkplätzen eröffnen. In einer weiteren Stufe soll das
FOC bis zum Jahr 2017 auf 140 Läden mit 31.000 m²
Verkaufsfläche und 2.500 Parkplätzen wachsen. Damit
wird ein weiterer Konkurrent für die Duisburger
Innenstadt geschaffen, der zwar die Zentralität der Stadt
Duisburg insgesamt steigert, dem Mikrostandort
Innenstadt jedoch nicht zugutekommen wird. Die im
FOC getätigten Umsätze werden zu einem erheblichen
Teil in der Innenstadt fehlen.
Die Politik in Duisburg hat sich vor Jahren gegen die
Multi-Casa-Pläne positioniert und den Bau des
innerstädtischen Shopping-Centers Forum Duisburg
favorisiert, was für die Duisburger Innenstadt einen
klaren Schritt nach vorne bedeutete. In dieser
behutsamen Aufbauarbeit liegt die Chance, dem zarten
Pflänzchen Duisburger Innenstadt wieder mehr Leben
einzuhauchen – wenn sie konsequent umgesetzt wird.
Quelle: CBRE
Blick auf die Bankenseite der Königstraße
Quelle: CBRE
KONTAKT
Frank Emmerich
Senior Director
Head of Retail Agency West
Kasernenstraße 69
40213 Düsseldorf
t: +49 (0)211 86066 144
e: [email protected]
Michael Oliel
Senior Consultant
Kasernenstraße 69
40213 Düsseldorf
t: +49 (0)211 86066 173
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