Polen – ein spannender Markt mit Zukunft - FeWo
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Polen – ein spannender Markt mit Zukunft - FeWo
R atgeber Polen – ein spannender Markt mit Zukunft Spätestens mit der Fußball-EuropameisterInhalt schaft 2012 ist Polen in den Fokus vieler Menschen gerückt und mancher hat das Land • Beliebt und gut gebucht: Ostsee, Masuren, erstmals als Reiseziel für sich entdeckt. Aller- Karpaten und Riesengebirge dings verzeichnen Anbieter von Ferienimmobi- • Polnische Metropolen – Shopping und Sightseeing in historischem Flair lien schon länger ein steigendes Interesse ausländischer Gäste an dem Land. Ein Trend, den • Nicht Billigurlaub, sondern ein gutes PreisLeistungs-Verhältnis ist gesucht Vermieter, die sich mit dem Gedanken an ein neues oder ein zweites Feriendomizil tragen, • Gut informiert in die Kaufverhandlungen gehen nutzen können. Denn noch ist Polen in weiten Teilen nicht vom Massentourismus überlaufen, bietet weitläufige, naturbelassene Landschaften und einen abwechslungsreichen Urlaub für jeden Geschmack. Wir zeigen Ihnen, wo die beliebtesten Destinationen in Polen liegen, Kauf was Urlauber von ihrer Unterkunft erwarten und worauf Käufer achten müssen. Beliebt und gut gebucht: Ostsee, Masuren, Karpaten und Riesengebirge Wer den Ferienimmobilienmarkt in Polen unter die Lupe nimmt, sollte sich vier Regionen besonders genau ansehen. „Die zurzeit beliebtesten Ferienregionen in Polen sind die Ostseeregion von Świnoujście (Swinemünde) bis zur Halbinsel Hel, nach wie vor Masuren und drittens die Wintersport- und Wanderregion rund um Zakopane (Karpaten)“, erklärt Jens Hansel, Redakteur des Nachrichtenportals www.polen.pl. Ebenfalls stark im Kommen sei auch das Riesengebirge im Südwesten des Landes, wobei die daran angrenzende Gegend rund um Wrocław (Breslau), ebenfalls interessant ist. Die Auslastung in den jeweiligen Regionen richtet sich dabei natürlich vor allem nach der Gästestruktur: „Die Ostseeregion ist von Juli bis September in der Regel ausgebucht, obwohl das Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten sehr hoch ist“, weiß Polen-Experte Hansel. So gebe es zum Beispiel in der 45.000 Einwohner zählenden Stadt Kołobrzeg (Kolberg) insgesamt 30.000 offizielle Betten. „In der Nebensaison im Mai und Juni, sowie im Oktober, liegt die Auslastung schätzungsweise noch immer bei bis zu 65 Prozent“, so Hansel weiter. In den restlichen Monaten sinke die Nachfrage außer an Weihnachten und Silvester auf unter 40 Prozent. Auf das ganze Jahr bezogen: Offizielle Statistiken aus 2008 zeigen für den Ort eine Bettenauslastung von 54,9 Prozent. „Masuren ist ebenfalls eher ein Sommerziel, allerdings mit geringeren Schwankungen. Die Karpaten und das Riesengebirge sind im Winter merklich stärker gefragt als im Sommer, zeigen über das Jahr betrachtet aber eine insgesamt etwas weniger stark schwankende Nachfrage“, erklärt der Fachmann. 1 R atgeber Tip Bei der Auswahl der passenden Region zählen zuerst Ihr persönlicher Geschmack und Ihre Vorlieben. Bedenken Sie aber bei Ihrer Entscheidung, wie Sie typische Zeiträume schwächerer Nachfrage für sich nutzen. Wohnen Sie nicht allzu weit von Ihrem Domizil entfernt, können Sie in dieser Zeit schnell Mobiliar oder Geräte austauschen oder selbst einfache Reparaturen vornehmen. Auch bei nötigen Modernisierungen oder Ausbesserungsarbeiten am Objekt sind Sie rasch vor Ort. aber infolge der Wirtschaftskrise nicht durch die Decke geschossen. Ältere, aber voll modernisierte Gebäude oder kleinere Einfamilienhäuser jüngeren Datums an der Ostseeküste gibt es bereits ab 100.000 Euro. Sie punkten meist mit großen und bereits eingewachsenen Grundstücken und bieten oft schon einen gemauerten Grillplatz. Wer nach einer größeren Immobilie mit einer Wohnfläche von 150 oder mehr Quadratmetern sucht, wird zum Beispiel in Masuren ab 150.000 Euro fündig. Wobei hier natürlich Ausstattung und Lage den Preis erhöhen. Im Vergleich teuer sind dagegen luxuriöse Neubauten und Wohnraum in zentraler Lage etwa in Warschau oder Danzig. Hier wird mitunter die Grenze von 250.000 Euro für ein Vier-Zimmer-Domizil schnell übersprungen. Einen guten Überblick liefern einschlägige Immobilienportale. Polnische Metropolen – Shopping und Sightseeing in historischem Flair Unter den polnischen Städten haben Kraków (Krakau), Warszawa (Warschau), Gdańsk (Danzig) und Wrocław (Breslau) die Nase ganz vorne. „Krakau wirkt auf Besucher wegen des mediterranen Flairs, der historischen Gebäude und seiner Kneipenkultur in den Gewölbekellern besonders anziehend“, erklärt Hansel die Vorzüge der Stadt, in der sich Touristen aus unterschiedlichsten Ländern tummeln. Warschau ziehe dagegen viele Business-Gäste und internationale Besucher an, die vor allem die Einkaufsmöglichkeiten nutzen und das Nachtleben genießen wollen. „Das maritime Danzig mit der wiedererrichteten Altstadt ist überwiegend bei deutschen und skandinavischen Gästen beliebt, während Breslau vorwiegend von Deutschen besucht wird.“ Nicht Billigurlaub, sondern ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis ist gesucht Immobilienpreise in Polen Seit der Öffnung des polnischen Immobilienmarktes für ausländische Käufer im Jahr 2009 sind die Preise in den besonders beliebten Feriengebieten Ostsee, Masuren, Karpaten und Riesengebirge zwar gestiegen, Egal, ob Familien- oder Wellness-Urlaub an der Ostsee, Gruppen- und Seniorenreisen in Städte wie Breslau oder Stettin, Aktivurlaub in Masuren oder im Riesengebirge oder Skiferien in Zakopane – die Ziele der Gäste sind unterschiedlich, dennoch haben die meisten von Polen eine gemeinsame Vorstellung: „Natürlichkeit, Freundlichkeit, Authentizität und Normalität sind nach unserer Wahrnehmung primäre Treiber für einen Urlaub in Polen“, erklärt Experte Hansel. 2 Kauf Tip Da Städtereisen weniger abhängig von Jahreszeiten und Ferien sind, ist hier die Nachfrage über das Jahr konstanter als in anderen Teilen des Landes. In etwas schwächeren Monaten können Sie in Ihre Stadtimmobilie preissensiblere Gäste mit Sonderkonditionen oder Last-Minute-Angeboten locken. Im Frühjahr und Herbst, wenn sich besonders viele Reisende für Städtetrips interessieren, gleichen Sie diese Delle durch höhere Mieten wieder aus. R atgeber Dabei gehe es schon lange nicht mehr um „Billigtourismus“ wie noch vor einigen Jahren. An der Ostsee verlangen Vermieter beispielsweise zur Hauptsaison durchaus Preise auf dänischem Niveau. Vor allem jüngere Wellness-Urlauber mit höheren Ansprüchen und ältere Gäste seien bereit, die trotz der Krise gestiegenen Kosten für die Unterkunft in einer Top-Region zu bezahlen. Das machten die Touristen mit Preisvorteilen bei regionalen Lebensmitteln oder Dienstleistungen zum Teil wieder wett. Tip Achten Sie also beim Kauf auf einen Mindeststandard an und in der Immobilie. Dazu gehören auf jeden Fall eine gut ausgestattete Küche, ein funktionales, gefliestes Bad, moderne Möbel, sowie eine gute Technikausstattung. Wenn Sie etwas mehr in Komfort investieren und das Objekt durch Parkett, einen offenen Kamin, einen Whirlpool oder eine Sauna aufwerten, können Sie vor allem zur Hochsaison mit einem vollen Buchungskalender rechnen. „Der typische Polen-Urlauber sucht also neben dem authentischen Erlebnis abseits des Massentourismus ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis auf mittlerem bis hohem Qualitätsniveau“, fasst es Hansel zusammen. Und das findet er meist in kleineren Wohnungen oder Häusern, die aber selten über eine luxuriöse Ausstattung verfügen, dafür aber oft mit einem kleinen Spielplatz und einem Grillplatz punkten. Die wenigen, sehr hochwertigen Objekte, die einen Pool, Whirlpool oder eine Sauna bieten, seien „in der Saison eigentlich immer ausgebucht“, meint der Experte. Mit dem Beitritt zur Europäischen Union im Jahr 2004 wurden in Polen Befürchtungen laut, der Kauf von Immobilien durch Ausländer könnte die Preise in große Höhen treiben und den Einwohnern jede Chance auf ein erschwingliches Eigentum nehmen. Daher war der polnische Immobilienmarkt bis Mai 2009 geschützt. Ausländer konnten nur in bestimmten Fällen Häuser oder Wohnung erwerben und bedurften einer Genehmigung. Diese ist bis auf wenige Ausnahmen, die vor allem große bäuerliche Betriebe und Ländereien mit Wald betreffen, nun nicht mehr nötig. Dennoch ist es ratsam, gut informiert in die Verkaufsgespräche zu gehen und nicht blindlings auf Angaben in Prospekten oder Exposés zu vertrauen. „Wichtig ist, einen vertrauenswürdigen Notar und Makler einzusetzen“, rät Polen-Fachmann Hansel. „Außerdem sind mehrere Vor-Ort-Termine erforderlich. Denn die Bürokratie ist mindestens so aufwendig wie etwa in Deutschland.“ Auch das Marketing ist für eine erfolgreiche Vermietung ein wichtiger Punkt: Viele Ferienwohnungen und -häuser werden fast ausschließlich in Polen und in polnischer Sprache offeriert, sodass sie zum Beispiel für ausländische Gäste kaum zu finden sind. „Wer sich hier als Vermieter internationaler aufstellt, ist klar im Vorteil“, meint Hansel. Vermieter von FeWo-direkt können hierzu das Europa- oder Weltweit-Paket nutzen, um möglichst viele potenzielle Gäste zu erreichen. Jens Hansel gehört zum ehrenamtlichen Redaktionsteam von www.polen.pl. Die Nachrichtenseite bietet vielfältige Artikel zu Politik, Wirtschaft, Gesellschaft und Kultur in Polen. Speziell für den Urlaubsort Kolberg an der Ostsee betreibt das Team auch die Webseite www.kolberg-cafe.de 3 Kauf Gut informiert in die Kaufverhandlungen gehen R atgeber Kosten und Steuern Hier können ggf. Verluste gegengerechnet werden. Vermieter sollten sich daher unbedingt von fachlich kompetenter Stelle beraten lassen! Tip Bevor Sie sich für den Kauf entscheiden, sollten Sie sich unbedingt fachlich über die in Polen übliche Abwicklung der rechtlichen Vertragsmodalitäten, der Besteuerung und der anfallenden Kosten beraten lassen. Sie können sich hierzu an einen auf polnisches Recht spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater wenden, der meist auch einen Übersetzungsdienst für die entsprechenden Dokumente an der Hand hat. Die Haftung für den Textinhalt ist ausgeschlossen. Die im Beitrag genannten rechtlichen Gegebenheiten beziehen sich auf die aktuelle Rechtslage und können sich in Zukunft ändern. Bitte lassen Sie sich im Einzelfall von einer sachkundigen Stelle wie einem Rechtsanwalt, Steuerberater oder einer spezialisierten Agentur beraten. Wer in Polen eine Immobilie erwirbt, zahlt grundsätzlich 22 Prozent Mehrwertsteuer. Hinzu kommen noch Gebühren für das Gericht, die sich nach dem Kaufvertrag richten, sowie Kosten für eventuell nötige Genehmigungen. Der polnische Makler erhält in der Regel 1 bis 2 Prozent des Vertragswertes als Vermittlungsgebühr. Bei deutschen Maklern kann der Prozentsatz aber höher liegen. Hier sollten sich Käufer genau informieren. Die Kosten für den Notar sind abhängig vom Immobilienwert und in Festkosten und Prozentsätze gestaffelt. So kommen bei Immobilienkaufverträgen durchaus Staffelungen mit verschiedenen Festbeträgen und Zinssätzen zusammen, die in der Regel in polnischen Złoty berechnet werden. Die Mieteinnahmen werden in Polen versteuert. Je nachdem, wo der Hauptwohnsitz des Vermieters liegt, muss er sich die erzielten Gewinne aber im Heimatland anrechnen lassen, was unter Umständen den Steuersatz (Progressionsvorbehalt) erhöht. Alle Angaben im Ratgeber wurden sorgfältig geprüft. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit, Rechtskonformität oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Für alle Inhalte oder Aussagen auf verlinkten Internet-Seiten ist ausschließlich der Betreiber der jeweiligen Website verantwortlich. Für die Informationen von Dritten übernehmen wir daher keine Haftung. Juli 2015 4 Kauf Grundsätzlich muss in Polen der Immobilienkauf notariell beurkundet und im Falle von Wohnungseigentum auch der Umfang der Eigentumsrechte beschrieben werden. Sind spezielle Bedingungen an den Kauf geknüpft, wie etwa eine behördliche Genehmigung, schließen die Parteien häufig einen Vorvertrag. Dieser sollte ebenfalls notariell beurkundet werden, um diese Bedingung später auch vor Gericht einklagen zu können. Zwar geht das Eigentum bereits mit Vertragsschluss auf den Käufer über, dennoch muss das Geschäft im polnischen Immobilien- und Hypothekenregister eingetragen werden. Diese Eintragung dient vor allem der öffentlichen Bekanntgabe. „Bei Ferienimmobilien in Kurorten ist die Kurtaxe zu berechnen und abzuführen, Ferienobjekte können auch nicht ohne Weiteres dauerhaft bewohnt werden“, weiß Hansel. Handelt es sich um eine Wohnungseigentumsgemeinschaft, sollte auch eine entsprechende Information über die Nutzung als Ferienobjekt erfolgen.