Das eigene Haus - St.Galler Kantonalbank

in f or m ie r e n
Das eigene Haus
Wegleitung mit Finanzierungsschema
für künftige Hausbesitzer
Das Eigenheim
Der Wunsch nach einem eigenen Haus ­–
Diese Herausforderungen treten in
wer hat nicht schon davon geträumt – ver­
ver­schiedener Art auf, je nach dem ob Sie
bindet sich mit zahlreichen Fragen, über die
n Bauland
Bescheid zu wissen nur nützlich sein kann.
Wohnhaus nach Ihren Wünschen
kaufen, um darauf ein
zu erstellen
Wir geben deshalb für all jene diese
n Bauland
­Broschü­re heraus, die sich mit dem Bau ­
oder Totalunternehmer den Auftrag
kaufen und einem General-
oder dem Erwerb eines Eigenheims be­
erteilen, für Sie ein Eigenheim
fassen. ­Dabei beschränken wir uns auf ­
schlüsselfertig zu erstellen
die wesent­lichen Punkte. Ganz abgesehen
n ein
bestehendes Haus kaufen
davon lassen sich gar nicht alle Probleme
n ein
Haus erwerben, um es zu
von vornherein erkennen.
renovieren oder umzubauen
n Stockwerkeigentum
erwerben
(In diesem Fall bietet Ihnen unsere
Broschüre «Die Eigentumswohnung»
wertvolle Informationen).
Unsere Dienstleistungen im Zusammenhang
mit dem Bau Ihres Eigenheims sind umfas­
send. Wenden Sie sich rechtzeitig an unsere
Kundenberater. Ihr Fachwissen und ihre
Erfahrungen stellen sie Ihnen gerne zur
Verfügung.
Ihre St.Galler Kantonalbank
In dieser Broschüre zitierte Gesetze,
Verordnungen usw. beziehen sich, soweit
kantonale Vorschriften angesprochen
sind, auf den Kanton St.Gallen.
3
Inhaltsübersicht
6 Die Standortfrage
Standort/Wohnqualität
6 Der Grundstückskauf
Baulandangebot/Kauf/Bauzone, Zonenplan/Erschliessung/Grundbuchauszug/
Geologische Gutachten/Schätzung/Baulandfinanzierung
8 Die Bauvorschriften
Baugesetz und Baureglement/Zonenplan/Grenzabstand/Gebäudeabstand/
Ausnützungsziffer/Überbauungsziffer/Baumassenziffer/Besondere Bauvorschriften
10 Das Grundbuch und der Erwerb von Grundeigentum
Grundbuch/Öffentliche Beurkundung/Vorvertrag/Kaufvertrag/Kaufsrecht/
Vorkaufsrecht/Rückkaufsrecht
12 Die Eigentumsarten
Alleineigentum/Miteigentum/Gesamteigentum
12 Die am Bau beteiligten Fachleute
Architekt/Generalunternehmer oder Totalunternehmer/Werkvertrag mit dem
Generalunternehmer oder dem Totalunternehmer/Spezialbroschüre: «Bauen mit dem
Generalunternehmer»/Garantiearbeiten/Handwerkergarantien/Garantierückbehalt/
Bauhandwerkerpfandrecht
15 Die Planung der baulichen Gestaltung
Grundriss/Garten/Wärmedämmung und Isolation/Energieversorgung
17 Die Kosten
Anlagekosten/Kostenschätzung und Kostenvoranschlag/Umbau
19 Der Unterhalt
Unterhaltskosten, Grundsteuern und Gebühren
19 Das Eigenkapital
Eigenkapital/Verhältnis der eigenen Mittel zum Fremdkapital
20
4
Die Finanzierung
Bankfinanzierung/Aufwandberechnung/Verhältnis zwischen Einkommen und Belastung/
Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (2. Säule) Wohneigentumsförderung mit Mitteln der 3. Säule
23 Die Finanzierungsunterlagen
Baukredit/Belehnung nach Bauvollendung/Belehnung eines bestehenden Hauses
24 Die Sicherstellung der Belehnung
Schuldbriefe
25 Die Nebenkosten beim Erwerb
Handänderungssteuer/Grundbuchgebühren/Grundstückgewinnsteuer/
Kosten für die Pfanderrichtung
27 Die Amortisation
Amortisationen/Annuitäten/Das individuelle Abzahlungs-System der Kantonalbank/
Konto für die Belastung von Zinsen und Abzahlungen
29 Die Wertermittlung
Vorausschätzung, amtliche Schätzung/Verkehrswert/Neuwert und Zeitwert/Mietwert
30 Die Versicherungen
Gebäudeversicherung/Bauzeitversicherung, Gebäudeklassen/Anpassung der
Gebäudeversicherung/Entschädigung im Schadenfall/Bauherrenhaftpflichtversicherung/
Bauwesenversicherung/Mobiliarversicherung/Haftpflichtversicherung/Lebensversicherung
33 Die Steuern
Einkommens- und Vermögenssteuern/Versteuerung des Baulandes/Steuerveranlagung während der Bauzeit/Steuerveranlagung nach Bauvollendung und bei bestehenden
Objekten/Verkehrswert/Mietwert/Unterhaltskosten
34 Steuerersparnis durch Bauinvestitionen
Grundsteuer/Grundstückgewinnsteuer/Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen
35 Das Baurecht
Baurechtsvertrag/Baurechtszins/Heimfall
36
Die Eigentumswohnung
Stockwerkeigentum, Sonderrecht/Stockwerkeigentümerreglement/Verwalter der
Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft/Anforderungen an das Stockwerkeigentum/
Belehnung von Stockwerkeigentum/Spezialbroschüre: «Die Eigentumswohnung»
38 Ihr Eigenheim und die St.Galler Kantonalbank
39Stichwortverzeichnis
5
Die Standortfrage
Der Grundstückskauf
Standort
Baulandangebot
Zu den ersten Überlegungen gehört sicher
Baulandangebote können zum Beispiel der
die Frage nach dem Standort des Eigenheims.
Tageszeitung entnommen werden. Auch
die Gemeindeverwaltung ist vielfach in der
Wohnqualität
Lage, über verkäufliches Bauland Auskunft
Verschiedene Gesichtspunkte wollen be­rück­
zu erteilen. Oft erschliesst die Gemeinde
sichtigt sein. Für die Beurteilung der Wohn­
­sogar selber eigene Grundstücke und ver­
qualität sind vor allem Lage und Eigen­schaften
kauft diese dann an Interessenten.
des Bauplatzes mit seiner näheren und wei­
teren Umgebung, die Verkehrsverbindungen,
Kauf
die Schulen, die Einkaufsmöglich­keiten so­-
Vor dem Kauf einer Baulandparzelle sind
wie der Arbeitsweg und gegebenenfalls das
­folgende Punkte zu prüfen:
­Stellenangebot zu nennen. Nicht zu vergessen
sind auch die Erholungsmöglichkeiten, die
Bauzone, Zonenplan
vor­handenen und geplanten Sportanlagen
n Liegt
das Bauland in einer rechtskräftigen
sowie das Angebot an kulturellen Anlässen
Bauzone? Der Zonenplan kann auf der
im Ort oder in der Umgebung. Die Wahl ­­
Gemeinderatskanzlei eingesehen werden.
der Wohngemeinde oder des Wohnortes
nMit
welchen Bauten oder Überbauungs­
dürfte überdies auch vom Steuerfuss beein­
möglichkeiten ist in der näheren und
flusst werden, der wiederum von den ge­-
weiteren Nachbarschaft aufgrund der
lösten oder noch zu lösenden Infrastruktur­­-
­bestehenden Zonen- und Gestaltungs-
auf­gaben abhängt.
6
pläne zu rechnen?
Erschliessung
n Bestehen
die Zufahrten bereits, sind sie
Grundbuchauszug
Der Kaufinteressent muss sich darüber Klar­­
zu erneuern, auszubauen oder gar noch
heit verschaffen, was im Kaufpreis inbegriffen
zu erstellen?
ist. Dazu dient ihm einerseits ein Grund­
n Sind
die Kanalisations-, Wasser-, Strom-
buchauszug über die Parzelle. Die ­darin auf­
und Gasleitungen bereits erstellt? Sind nur
geführten Rechte und Pflichten sind genau zu
noch die Hausanschlüsse vorzunehmen?
prüfen, und zwar nach dem vollständigen
n Wie
steht es mit dem Baugrund? Besteht
Wortlaut, der beim Grund­buchamt erhältlich
er aus Kies, trockenem Lehm, Fels, ist er
ist. Darüber hinaus verlangt der ­Interessent
­sogar rutschig oder aufgeschüttet?
vom Verkäufer mit Vorteil eine schriftliche
Offerte mit Auskunft über den Preis, die vor­
Diese Punkte spielen nebst Besonnung, Unver­
handenen Anschlüsse und Perimeterpflichten
baubarkeit der Lage, Fernsicht und unmittel­
an Strassen, Leitungen usw., die nicht voll­
barer Umgebung eine wesent­liche Rolle für
ständig im Grundbuch einge­tragen sind. Die
den Preis, der nicht zuletzt auch von A
­ ngebot
versprochenen Eigen­schaften sind auch im
und Nachfrage abhängt.
nachfolgenden Kaufvertrag zu gewährleisten.
Die Lage des Bauplatzes ist von grosser
­Bedeutung. Schliesslich hängt davon auch
die Wiederverkäuflichkeit ab.
7
Die Bauvorschriften
Geologische Gutachten
Baugesetz und Baureglement
An Hanglagen kann das Bauen erheblich
Die Bauvorschriften sind im kantonalen
teurer werden, wenn Stützmauern errichtet
­Baugesetz sowie im Baureglement der Ge­
und die Baugrube speziell gesichert werden
meinde mit dazugehörendem Zonenplan
müssen. Von Grundstücken an ausgepräg­ten
­enthalten. Im Baureglement wird fest­gelegt,
Hanglagen und besonders auch bei «insta­
was und wie gebaut werden darf.
bilen Böden» (Torfgebieten, Schwemmge­
bieten) sollten vor dem Kauf unbedingt geo­­
Zonenplan
log­ische Gutachten erstellt werden. Unter
Der Zonenplan teilt das Gemeindegebiet
­Umständen gibt der Verkäufer selber ein
nach verschiedenen Nutzungsarten ein, so
­geologisches Gutachten in Auftrag.
unter anderem in Wohn-, Wohn-Gewerbe-,
Industrie-, Kern- und Land­wirt­schaftszonen.
Schätzung
Der Wert des Bodens sollte durch unabhän­
Vier wichtige Begriffe, die in der Planung
gige Fachleute beurteilt werden. Nur so hat
und im Gespräch mit dem Architekten immer
der Käufer Gewähr, dass der Preis angemes­
wieder vorkommen, sind hier erklärt:
sen ist. Der Hauseigentümerverband kennt
bestausgewiesene Fachleute, die mit solchen
Grenzabstand
Schätzungen beauftragt werden können.
Die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und
­Diese sind in der Lage, dem Käufer auch
Grenze, wobei im Grundriss gemessen wird.
über die bestehenden Bauvorschriften Auf­
schluss zu geben.
Gebäudeabstand
Die kürzeste Entfernung zwischen zwei
Baulandfinanzierung
­Fassaden.
Für Interessenten, die sich das Bauland vor­
erst einmal käuflich sichern wollen, ist die
Ausnützungsziffer
Kantonalbank auch bereit, bis zur Überbau­
Die Verhältniszahl der Summe aller anrechen­
ung einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren.
baren Geschossflächen zur anrechenbaren
Parzellenfläche.
8
Überbauungsziffer
Besondere Bauvorschriften
Die Verhältniszahl der Gebäudegrundfläche
Auch die besonderen – für eine bestimmte
zur Parzellenfläche.
Überbauung erlassenen – Bauvorschriften sind
wichtig, sei es, dass sie durch die G
­ emeinde
Baumassenziffer
als Überbauungs- oder Gestaltungsplan oder
Die Verhältniszahl des Bauvolumens zur
beispielsweise durch eine Siedlungsgemein­
­anrechenbaren Parzellenfläche.
schaft erlassen werden. Diese können unter
anderem Vorschriften über die Stellung des
Es ist unerlässlich, das Baureglement vor dem
Gebäudes, Dachform, Garagen, Farbgebung,
Bodenkauf zu studieren. Dieses kann auf
Betrieb gemeinsamer Heizung usw. enthal­
­­der Gemeindeverwaltung bezogen werden.
ten. Wo solche besondere Vorschriften be­
stehen, sollten unbedingt die entsprechenden
Unterlagen besorgt und die Auswirkungen
auch in finanzieller Hinsicht geprüft werden.
9
Das Grundbuch und der Erwerb
von Grundeigentum
Grundbuch
vertrag – abzuschliessen. Die wesentlichen
In das Grundbuch werden alle Liegenschaften
Bestimmungen müssen bereits im Vorvertrag
aufgenommen. Es gibt Auskunft über Stand­
enthalten sein. Diese Form wird beispiels­
ort, Ausmass, Grenzen, Eigen­tumsverhält­
weise gewählt, wenn das Bauland noch nicht
nisse, Grundpfandrechte (Hypo­theken) wie
vermessen ist oder durch den Baulandver­
­ nd
auch über die eintragungsfähigen Rechte u
käufer vorgängig noch ein Bodenabtausch
Pflichten an einer Liegenschaft. Im Kanton
vorgenommen werden muss. Auch der Vor­
St.Gallen wird in jeder Gemeinde ein Grund­
vertrag ist nur mit öffentlicher Beurkundung
buch geführt.
auf dem Grundbuchamt gültig. Er kann aber
im Grundbuch nicht eingetragen werden,
Öffentliche Beurkundung
­da es sich nur um eine Verpflichtung zum
Der Grundbuchverwalter ist auch für die öffent­
­Abschluss des Hauptvertrages handelt.
liche Beurkundung zuständig, die bei vielen
Verträgen über Liegenschaften erforderlich ist.
Kaufvertrag
Der Kaufvertrag ist die üblichste Form,
Zur Übertragung von Grundeigentum werden
­Grund­eigentum zu übertragen. Die Parteien
verschiedene Verträge abgeschlossen:
schliessen einen öffentlich zu beurkundenden
Vertrag ab. Werden darin noch Vorbehalte
Vorvertrag
angebracht, so müssen diese erfüllt werden,
Im Vorvertrag verpflichten sich Verkäufer
bevor der Vertrag im Grundbuch eingetragen
­und Käufer, zu einer bestimmten Zeit einen
werden kann.
Hauptvertrag – also den eigentlichen Kauf­
Kaufsrecht
Das Kaufsrecht wird dann vereinbart, wenn
der Käufer sich die Liegenschaft vorerst ein­
mal sichern und sie erst später erwerben will.
Das Kaufsrecht kann für höchstens 10 Jahre
vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt
werden. Während der vereinbarten Zeit
kann der Kaufrechts­berechtigte dieses Recht
durch Abgabe einer einseitigen Erklärung
ausüben. Der Berechtigte wird aber nicht
­verpflichtet, das Recht auszuüben. Oft wird
10
mit dem Abschluss des Vertrages eine An­
­Verzichtet der Vorkaufsberechtigte darauf,
zahlung vereinbart, die am Kaufpreis ange­
bleibt das Recht bestehen, sofern die Vorkaufs­
rechnet wird und meistens verfällt, w
­ enn das
rechtsdauer noch weiter dauert und das Vor­
Kaufsrecht nicht ausgeübt wird. Der Kaufs­
kaufsrecht nicht auf den ersten Vorkaufsfall
rechtsvertrag bedarf ebenfalls d
­ er öffentlichen
beschränkt ist. Es kann dann bei einer späte­
Beurkundung.
ren Handänderung innerhalb der Vorkaufs­
rechtsdauer wieder geltend gemacht werden.
Vorkaufsrecht
Die Übernahmebedingungen können schon
Mit dem Vorkaufsrecht erhält der Berechtigte
im Vorkaufsrechtsvertrag festgelegt werden,
keinen Anspruch auf Erwerb der Liegenschaft
andernfalls hat der Berechtigte zu den glei­
auf eigene Erklärung hin, sondern erst dann,
chen Bedingungen wie der Dritte in den
wenn der Eigentümer seine Liegenschaft
­Vertrag einzutreten. Die Höchstdauer der
­wäh­rend der Dauer des Vorkaufsrechtes an
Vorkaufsrechte beträgt 25 Jahre.
einen Dritten veräussern will. Der Verkäufer
muss den Vorkaufsberechtigten über den
Rückkaufsrecht
­Abschluss und Inhalt des Kaufvertrages in
Da und dort legt der Verkäufer Wert darauf,
Kenntnis ­setzen. Will der Vorkaufsberechtigte
dass eine Parzelle in angemessener Frist
sein Vorkaufsrecht ausüben, so muss er es
überbaut wird. Mögliche Gründe dafür sind
­innert drei Monaten seit Kenntnis vom Kauf­
zu erstellende Strassen, Kanali­sations- oder
vertrag geltend machen, wenn das Recht
Stromleitungen usw. Um dies zu erreichen,
keine andere Ausübungsfrist vorsieht.
kann zwischen Käufer und Verkäufer ein Rück­
kaufsrecht vereinbart werden. Das Rückkaufs­
recht besitzt die gleichen rechtlichen Eigen­
schaften wie das Kaufsrecht. Die Höchst­
dauer für Rückkaufsrechte beträgt 25 Jahre.
11
Die Eigentumsarten
Die am Bau
beteiligten Fachleute
Wir kennen verschiedene Eigentumsarten:
Architekt
Der Wahl des Architekten kommt eine ganz
Alleineigentum
besondere Bedeutung zu. Es handelt sich u
­m
Sowohl natürliche als auch juristische
die Vertrauensperson, die den Bauherrn ge­
­Personen können Alleineigentümer sein.
genüber Behörden, Handwerkern, Unterneh­
mern usw. vertritt. Der Architekt handelt nach
Miteigentum
den Wünschen und Anregungen des Bau­
Ohne äussere Teilung der Sache sind die
herrn und ist bestrebt, diese beim Bau z
­ u ver­
Miteigentümer nach Bruchteilen berechtigt.
wirklichen. Normalerweise schliesst der Bau­
Es handelt sich also um ideelle Anteile.
herr mit dem Architekten einen ­Vertrag ab,
­Dieses ideelle Bruchteileigentum ist rechtlich
worin die allgemeinen Rechte und Pflichten
nach den gleichen Grund­sätzen zu behan­
und insbesondere auch das H
­ onorar und die
deln wie das Alleineigentum. Jeder kann
Nebenleistungen genau umschrieben sind.
über seinen Anteil verfügen, ihn veräussern
Der Bauherr schliesst mit den einzelnen Un­
oder verpfänden. Von Gesetzes wegen
ternehmern die Werkver­träge ab. Wir ver­
­besteht ein Vorkaufsrecht unter den Miteigen­
weisen auf das nachsteh­ende Schema.
tümern. Unter Verwandten wird vielfach
­Miteigentum vereinbart.
Gesamteigentum
Beim Gesamteigentum sind alle Eigentümer
am Ganzen beteiligt. Sie bilden eine Gemein­
schaft zur gesamten Hand und können auch
nur gemeinsam verfügen. Es gibt also, im
Gegensatz zum Miteigentum, keine sachen­
rechtlich verfügbaren Anteile. Damit Gesamt­
eigentum entstehen kann, ist eine Personen­
Architekt
Ingenieur
Projekt
Bauleitung
Bauherr
Auftrag
einfache Gesellschaft, Kollektivgesellschaft
oder Kommanditgesellschaft erforderlich.
12
trä
er
kv
W
er
liche Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft,
ge
verbindung gesetzlich bestimmter Art wie ehe­
Unternehmer
General- oder Totalunternehmer
Wichtig sind vor allem möglichst detail­lier­te
Heute wird oft ein Generalunternehmer oder
Bestimmungen über:
ein Totalunternehmer mit der Erstellung des
n die
genaue Auftrags-Umschreibung
Objektes beauftragt. Mit dem Generalunter­
n den
Baubeschrieb mit Angabe über
nehmer schliesst der Bauherr einen Werk­
Einrichtungen, Ausbaukomfort, Qualität ­
vertrag ab. Dieser umfasst die Ausführung
der Materialien, Wärmedämmung von
des Bauvorhabens, jedoch ohne das Projekt
Aussenwänden, Böden und Decken
und die Bauleitung, die durch einen vom
nFertigungstermine,
weise einem Architekten, übernommen wer­
n den
Werkpreis mit Angaben darüber, ­­
was in diesem Pauschalpreis enthalten ist
den. Der Total­unternehmer dagegen entwirft
zusätzlich auch das Projekt und ist für die
beispielsweise für die
schlüsselfertige Übergabe
Bauherrn zu bestimmenden Dritten, normaler­
n
nicht im Werkpreis enthaltene Neben­
leistungen
Bauleitung verantwortlich.
n Lieferanten,
Werkvertrag mit dem Generalunternehmer
die durch den Bauherrn bestimmt werden
n Zahlungstermine
oder dem Totalunternehmer
usw.
Entschliesst sich der Bauherr, mit einem
­General- oder Totalunternehmer einen Ver­trag
Dazu kommt ein vollständiger Plansatz als
abzuschliessen, so ist es uner­läss­lich, dass
Beilage. Jeder General- oder Totalunterneh­
mer wird auf die verschiedenen Fragen des
dieser sehr ausführlich gehalten ist.
Bauherrn bereitwillig Auskunft erteilen und ­
Bauherr
Generalunternehmer
Bauherr
Werkvertrag
Auftrag
Werkvertrag
Projekt
Bauleitung
Totalunternehmer
13
in den Vertrag entsprechende Ergänzungen
Garantiearbeiten
­aufnehmen. Auch die Kun­den­berater der
Von einer sorgfältigen Planung hängt auch
Kantonalbank wissen über die besonderen
die einwandfreie, zeit- und kostengerechte
Fragen im Zusammenhang mit einem Gene­
Errichtung des Hauses ab. Die Auswahl der
ral- oder Totalunternehmervertrag Bescheid.
Unternehmer und Handwerker ist deshalb
­Gerade über die Nebenleistungen sollten
sehr wichtig. Die gute Wahl bestätigt sich
sich Unternehmer und Bauherr eingehend
erst später, wenn Reparaturen längere Zeit
aussprechen. Dazu gehören beispielsweise
nicht notwendig sind. Wohl haftet der Bau­
Probleme wie zusätzlich notwendige Fun­
handwerker für Mängel an Bauarbeiten,
dierungen und Stützmauern, TV-Antenne,
­die er ausgeführt hat, doch möchte jeder
Gartengestaltung, Vorplatz, Zufahrten
Bauherr möglichst wenig Beanstandungen
und Erschliessungskosten ein­schliesslich
machen müssen. Die Garantiefrist für offene
Anschluss­gebühren.
Mängel beträgt in der Regel 2 Jahre, wäh­
rend sie sich für verdeckte Mängel auf
Spezialbroschüre:
5 ­Jahre beläuft. In der Praxis bestehen zwei
«Bauen mit dem Generalunternehmer»
Möglichkeiten, um sicherzustellen, dass
Die Besonderheiten, die beim Bauen mit einem
­allfällige Garantiearbeiten erledigt werden:
Generalunternehmer oder einem Totalunter­
n die
Handwerkergarantie oder
nehmer zu berücksichtigen sind, be­handeln
n der
Garantierückbehalt.
wir in unserer Broschüre «Bauen mit dem
­Generalunternehmer». Diese ist bei allen
­unseren Niederlassungen erhältlich.
14
Die Planung der
baulichen Gestaltung
Handwerkergarantien
Grundriss
Handwerkergarantien werden von den Banken
An die bauliche Gestaltung eines Einfami­
oder auch von Versicherungen im Sinne einer
lienhauses werden verschiedene Ansprüche
Bürgschaft abgegeben, wobei sich der Schutz
­gestellt. Dabei spielen die individuellen
auf die ersten zwei Jahre nach Fertigstellung
Bedürfnisse, etwa die Grösse der Familie,
der Arbeiten bezieht.
die beruflichen Verhältnisse und die Freizeit­
gestaltung, eine wichtige Rolle. Zweifellos
Garantierückbehalt
bietet das Einfamilienhaus einzigartige
Beim Garantierückbehalt werden in der Regel
­Möglichkeiten, persönliche Wohn-Ideen und ­
mindestens 5% des Rechnungsbetrages zurück­
-Wünsche zu verwirklichen. Natürlich ist
behalten, bis allfällige in der Garantiefrist
­dabei das Budget des Bauherrn zu berück­
von zwei Jahren erkennbare Mängel behoben
sichtigen. Wichtig ist in jedem Fall, dass die
sind. Im Werkvertrag ist genau zu regeln,
Räume praktisch eingeteilt sind. Dass sich
ob der Garantierückbehalt zu verzinsen ist
der Bau nicht nur in der Grösse, sondern
oder nicht.
auch im Charakter der Umgebung anpassen
muss, ist eine Forderung, die immer mehr
Bauhandwerkerpfandrecht
Gewicht erhält. Wegen der Wiederverkäuf­
Die Bauhandwerker anderseits haben die
lichkeit sollte auf «ausgefallene» Architektur
Möglichkeit, wenn ihre Forderungen nicht
verzichtet werden. Es ist auf eine gute Möb­
beglichen werden, bis drei Monate nach
lierungsmöglichkeit zu achten. Nicht zuletzt
­Beendigung ihrer Arbeiten ein Bauhand­
sollte auch ein weiterer Ausbau in späteren
werkerpfandrecht eintragen zu lassen. Es
Jahren möglich sein, was bei voller zulässiger
spielt dabei keine Rolle, wer den Auftrag
zur ­Bauleistung erteilt hat. Natürlich hat der
­Eigentümer bei General- und Totalunter­
nehmerverhältnissen ein Rückgriffsrecht auf
den Auftraggeber. Es ist dennoch ausser­
ordentlich wichtig, dass die Rechnungen
nach Massgabe des Baufortschrittes von
der Bank direkt an die Handwerker bezahlt
­werden. Dies geschieht bei General- oder ­­
Totalunternehmerverhältnissen in der Regel
über ein separates Auszahlungskonto.
15
Ausnützung ohne Boden­zukauf meist nicht
Wärmedämmung und Energieversorgung
geschehen kann.
Mehr denn je ist auf energiesparende
­Bauweise zu achten. Der Wärmedämmung
Besonderes Augenmerk sollte auch auf die
kommt dabei eine massgebliche Bedeutung
Raumeinteilung und vor allem auf die Küche
zu. Besonders entscheidend sind die Aussen­
geworfen werden. Ein pflegeleichtes Haus
wände, die Böden, die Decken, die Vergla­
und eine praktisch eingeteilte Küche erleich­
sungen und die Bedachung. Die Anordnung
tern den Wohnalltag. Im Hin­blick auf die
der Räume ist auch nicht unwesentlich. So
Wohnbedürfnisse im Alter sollten die Räume
sollten Räume, in denen man sich tagsüber
nicht über allzu viele Treppen erreicht werden
aufhält (Wohn- und Arbeitszimmer) gegen
müssen. Der Zugang zum Haus sollte mühe­
Süden/Westen gerichtet sein. Die Frage d
­ er
los erfolgen können, wobei auch an die
Energieversorgung (Öl, Elektrizität, Gas)
Winterverhältnisse zu denken ist.
hängt weitgehend von der Erschliessung ab.
Es bestehen heute Möglichkeiten, den Wär­
Garten
meenergie­bedarf teilweise (z.B. die Warm­­
Ein schöner Garten bringt viel Freude, aber
wasser­ver­sorgung) oder gesamthaft in Wärme­
auch Arbeit. Diese Tatsache gilt es bei der
pumpen aus alternativen Energien zu ge­win­
Wahl der Grösse des Grundstückes zu be­
nen, beispielsweise aus Sonnenenergie, Erd-
denken. Vor dem Baubeginn sollte deshalb
wärme (über Bodenregister oder Kernboh­r­un­
auch die Gartengestaltung mit dem Architek­
gen), Luftumwälzung usw. Es bleibt aber zu
ten oder einem Gartengestalter besprochen
bedenken, dass diese Art von En­er­­­giever­
werden.
sorgung höhere Erstellungskosten ­verursacht
als konventionelle Anlagen. Der Beizug eines
neutralen Beraters empfiehlt sich.
16
Die Kosten
Anlagekosten
2Gebäudekosten für sämtliche Arbeiten Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus
­­
und Lieferungen der am Gebäude beteilig­
sämtlichen zum Erwerb des Grundstückes
ten Handwerker und Unternehmer samt
und zur Erstellung der geplanten Bauten
­Architekten- und Ingenieurhonoraren
­notwendigen Aufwendungen. Diese gliedern
sich nach einheitlichem Baukostenplan der
Schweiz. Zentralstelle für Baurationalisierung
3Betriebseinrichtungen (kommen im Eigen­
heimbereich kaum vor)
(CRB) in verschiedene Kostengruppen:
4Umgebungskosten für Werkleitungen 0Kosten für Grundstücks- oder Baurechts-
innerhalb des Grundstückes, Garten-
erwerb samt Erschliessungen ausserhalb
anlagen, Strassen, Plätze, Stützmauern,
des Grundstückes
1Vorbereitungsarbeiten für Baugrundunter­
zugehörige Honorare
5Baunebenkosten für Bewilligungen, Bau­
suchungen, Spezialfundationen, Baugruben­
gespanne, Anschlussgebühren für Wasser,
sicherungen usw.
Elektrizität, Telefon, TV und Abwasser,
Muster, Modelle, Bauversicherungen und
-zinsen, Schätzungskosten usw.
17
Kostenschätzung
­Einhaltung des Kostenvoranschlages gewähr­
und Kostenvoranschlag
leistet. Werden während des Baues noch
Eine erste Schätzung der mutmasslichen
­Änderungen vorgenommen, so ist es uner­
­Gebäudekosten kann aufgrund des P
­ reises
lässlich, dass sich der Bauherr jedesmal über
pro Kubikmeter umbauten Raum­es ­erfolgen.
die entstehenden Mehr- oder Minderkosten
Zusammen mit den bekannten K
­ osten der
gegenüber dem Kostenvoranschlag verbind­
Gruppe 0 und den provisorisch zu erfassen­
lich orientieren lässt.
den Aufwendungen der weiteren Gruppen
kann der Bauherr frühzeitig erfahren, wieviel
Umbau
sein Bauvorhaben ungefähr k­ osten wird.
Beim Umbau stellt sich die Frage, ob ein
Nach der erfolgten Planung werden die
­Architekt beigezogen werden soll. Wird da­
­Offerten der Handwerker und Unternehmer
rauf verzichtet, so sind von den Handwerkern
aufgrund des Leistungsverzeichnisses des
direkt Offerten einzuholen. Die Konkurrenz­
­Architekten eingeholt und die ­Kosten im
angebote sind zum Leistungsvergleich sorg­
­detaillierten Kostenvoranschlag zusammen­
fältig gegeneinander abzuwägen. Der ein­
gestellt. Das Leistungsverzeichnis soll dabei
zelne Handwerker wird sich in der Regel
sehr ausführlich sein und genaue Material-
auf seine Aufgabe am Umbau konzentrieren.
und Qualitätsangaben und möglichst genaue
Für den Bauherrn und die Werterhaltung
Mengenangaben enthalten. Denn: Je se­riö­­­ser
des Objektes ist aber entscheidend, dass die
das Leistungsverzeichnis, um so bes­ser ist
­vorgesehenen Einzelmassnahmen zusammen
­die Kontrolle der Bauausführung und die
ein durchdachtes Ganzes bilden oder auch
für ein längerfristiges Sanierungskonzept
­geeignet sind.
Für diese Beurteilung hilft Ihnen der
­Kun­den­berater der St.Galler Kantonalbank
gerne weiter.
18
Der Unterhalt
Das Eigenkapital
Unterhaltskosten,
Eigenkapital
Grundsteuern und Gebühren
Der Bau oder Kauf eines Eigenheims erfordert
Steht einmal das Haus und ist die Finanzie­
immer eigenes Geld. Dabei ist zu beachten,
rung geregelt, so darf nicht vergessen werden,
dass das Eigenheim ja nicht bloss erstellt
dass mit einem Eigenheim jährlich verschie­
werden muss. Später kommt die Verzinsung
dene Kosten anfallen. Es sei nur erinnert an
der Hypotheken und deren (teilweise) Rück­
den Gebäudeunterhalt, der in den ersten
zahlung hinzu. Zu berücksichtigen ist auch
­Jahren sicher noch gering sein wird, an den
die Einbusse des Zinsertrages aus dem ein­
Unterhalt des Gartens, der Umzäunung usw.
gesetzten Eigenkapital. Je mehr eigene Mittel
Wie der Mieter muss auch der Eigenheim­
also zur Verfügung stehen, desto weniger
besitzer Strom, Wasser, Öl oder Gas bezah­
Fremdkapital ist für die Finanzierung zu be­
len. Auch die Heizungsanlage braucht eine
anspruchen und um so geringer fallen auch
gewisse Wartung durch den Fachmann.
die Zinskosten und Amortisationen aus.
­Jährlich werden noch weitere Rechnungen
an­fallen, denken wir an die Grundsteuer
Verhältnis der eigenen Mittel
(0.3 bis 1 Promille des Verkehrswertes), die
zum Fremdkapital
Gebäudeversicherungsprämie, die Kehricht­
Als Faustregel gilt, dass mindestens 20% der
abfuhrgebühr oder auch die Gewässer­
Anlagekosten als Eigenmittel beizubringen
schutzabgaben.
sind. In jedem Falle müssen die persönlichen
Einkommensverhältnisse die Verzinsung und
Für den Eigentümer ist es wichtig zu wissen,
Amortisation des Fremdkapitals nachhaltig
welche Kosten jährlich zu den Fremdkapital­
gewährleisten.
zinsen und Amortisationen noch hinzukom­
men. Erfahrungsgemäss be­laufen sich die
Unterhaltskosten – ohne Garten und grössere
Reparaturen – auf jährlich zwischen 0.7%
und 1% der An­la­gekosten.
19
Die Finanzierung
Bauland sollte vorteilhafterweise ganz oder
Bankfinanzierung
mindestens zum grössten Teil aus eigenen
Dieser Broschüre beigelegt finden Sie ein
Mitteln erworben werden. Die dabei einge­
ausführliches Finanzierungsschema mit einer
setzten eigenen Ersparnisse werden später
Aufwandberechnung als Beispiel. Eine indivi­
beim Baukredit als Eigenkapital angerech­
duelle, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene
net, da ja die gesamten Bau- beziehungswei­
Berechnung erhalten Sie auch bei Ihrer Kun­
se Anlagekosten auch das Grundstück ein­
denberaterin oder Ihrem Kun­denberater der
schliessen.
St.Galler Kantonalbank.
Soweit das Eigenkapital nicht bereits für den
Aufwandberechnung
Baulandkauf verwendet wurde, sind die rest­
Ihr Einkommen wird einerseits durch Zinsen
lichen eigenen Mittel auf das Baukreditkonto
und Abzahlungen, anderseits durch Unter­
zu überweisen. Über dieses Konto werden
haltskosten belastet. Es ist deshalb ausser­
dann alle Unternehmer- und Handwerker­
ordentlich wichtig, dass Sie frühzeitig die zu
rechnungen bezahlt.
erwartenden Kosten erfassen. Das Finanzie­
rungsschema ermöglicht Ihnen, die Kosten­
rechnung für Ihr Eigenheim vorzunehmen.
Dabei werden Sie leicht feststellen, dass der
Aufwand durch vermehrtes Eigenkapital
­verringert werden kann.
Verhältnis zwischen
Einkommen und Belastung
Als Faustregel gilt, dass vom Einkommen
nicht mehr als rund ein Drittel für Verzinsung,
Unterhalt und Abzahlung des Eigenheims
aufgewendet werden sollte. Vereinzelt – vor
allem bei jüngeren Familien – wird diese
Richtgrösse in der ersten Zeit überschritten,
da begründete Aussicht besteht, dass das
Einkommen durch den beruflichen Aufstieg
entsprechend steigt.
20
In diesen Fällen ist die Bank auch bereit,
Pensionskassenmitglieder können bis zum
die Amortisationen in den ersten Jahren auf
fünfzigsten Alters­jahr das gesamte Vorsorge­
die individuellen Bedürfnisse auszurichten.
guthaben (inkl. vor- und überobligatorische
Verfügt die Ehefrau ebenfalls über ein Ein­
Teile) für den Eigenheimerwerb einsetzen.
kommen, so empfiehlt es sich, dieses zusätz­
Nach dieser Alters­grenze steht zum Zeit­
liche Einkommen nur zurück­haltend mit zu
punkt des Bezugs wahlweise das halbe oder
berücksichtigen.
das dem fünfzigsten Altersjahr entsprechen­
de Freizügig­keitsguthaben zur Verfügung.
Wohneigentumsförderung mit Mitteln
der beruflichen Vorsorge (2. Säule)
Ihre Kundenberaterin oder Ihr Kundenberater
Seit dem 1. Januar 1995 ist das Bundesge­
der St.Galler Kan­tonal­bank unterstützt Sie
setz über die Wohneigentumsförderung mit
gerne bei der Auswahl der auf Ihre indivi­duel­
Mitteln der beruflichen Vorsorge in Kraft.
len Bedürfnisse abgestimmten Möglichkeiten.
Das Vorsorgeguthaben kann für den Kauf
oder Umbau von Eigenheimen, für die Amorti­
sation von Hypotheken sowie für den Erwerb
von Anteil­scheinen an Wohnbaugenossen­
schaften verwendet werden.
21
Wohneigentumsförderung
Weitere Vorteile dieser Art Vorsorgesparen
mit Mitteln der 3. Säule
sind: Interessanter Vorzugszins, das ange­
Arbeitnehmer und Selbst­ändigerwer­ben­de
sparte Kapital unterliegt nicht der Vermögens­
können im Rahmen der 3. Säule ihre Alters­
steuer und die Zinserträgnisse sind nicht ­­
vorsorge selber und freiwillig ergänzen.
ver­rechnungssteuerpflichtig. Bei ­einer Bank­
­Dabei kommen zwei Instrumente in Frage:
stiftung ist zudem die Höhe bis zum erlaub­
n die
ten Maximalbetrag und der Zeitpunkt der
gebundene Vorsorgevereinbarung mit einer Bankstiftung
n die
Einzahlung frei wählbar.
gebundene Vorsorgeversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft.
Die Mittel der 3. Säule können grund­sätzlich
gleich wie die Mittel der 2. Säule für selbst­
Bei der gebundenen Vorsorgevereinbarung
genutztes Wohneigentum ein­gesetzt werden.
mit einer Bankstiftung steht das Ansammeln
Der einzige Unterschied besteht darin, dass
von Sparkapital im Vordergrund. Es ist aber
für die Mittel aus der 3. Säule keine alters­
durchaus möglich und je nach Situation
mässige Beschränkung besteht.
­sinnvoll, diese Sparvereinbarung durch eine
­Risikoversicherung zu ergänzen.
Die Kapitalleistungen aus der 3. Säule wer­den
bei der Auszahlung steuerpflichtig, jedoch
Die Einlagen in diese Vorsorgeform sind bis
zu einem ermässigten Satz. Für die Besteue­
zu einem bestimmten Betrag limitiert und
rung dieser Kapitalleistungen sind der Bund
können vom steuerbaren Einkommen abge­
und die Kantone autonom.
zogen werden.
22
Die Finanzierungsunterlagen
Für die definitive Beurteilung einer Kredit­
Belehnung nach Bauvollendung
anfrage benötigt die Bank verschiedene
Um einen Baukredit in die feste Belehnung
­Unterlagen. Je vollständiger die notwendigen
umwandeln zu können, sind der Bank in
Schriftstücke und Pläne bereits beim ersten
­der Regel die amtliche Schätzungsmitteilung
Gespräch dem Kun­denbe­rater übergeben
und die definitive Baukos­tenabrechnung zu
werden, um so rascher kann die Finanzie­
übergeben.
rung festgelegt und bestätigt werden.
Belehnung eines bestehenden Hauses
Die Belehnung bestehender Bauten erfolgt
Baukredit
Für einen Baukredit sind nachstehende
aufgrund nachstehender Unterlagen:
­Unterlagen wichtig:
n amtliche
nSituationsplan 1 :
500
Schätzung
nGrundbuchauszug
nBaupläne 1 :
100
n eventuell
n detaillierter,
möglichst aufgrund verbind­
nPlanunterlagen
licher Handwerkerofferten erstellter Kosten­
nFlächenangaben
und Kubatur
n Kostenvoranschläge
voranschlag
n ausführlicher
Baukostenabrechnung
Baubeschrieb
n Grundbuchauszug
für Renovationen
und Umbauten
über die Bauland-
parzelle
n Liste
der am Bau beteiligten Unternehmer
und Handwerker, wobei diese auch zu
­einem späteren Zeitpunkt beigebracht
­werden kann.
23
Die Sicherstellung der Belehnung
Die Bank als Hypothekargläubigerin sichert
Der Schuldbrief enthält auch die Sicherheit
den Kredit durch Eintragung eines Schuld­
für die Zinsen und wird daher mit dem tat­
briefes auf dem Grundstück.
sächlichen Schuldbetrag im Grund­buch
Schuldbriefe
bestimmten Gläubigers oder auf den Inhaber
Im Schuldbrief werden die Forderung des
lauten. Der Grund­eigentümer kann Schuld­
Gläubigers und das Pfandrecht an der Liegen­
briefe auf sich ausstellen oder abbezahlte
­eingetragen. Er kann auf den Namen eines
schaft untrennbar miteinander verbunden und
­Titel in sein Eigentum nehmen. Namenschuld­
in einem Wertpapier verkörpert.
briefe sind dabei vom bisherigen Gläubiger
auf ihn zu indossieren.
24
Die Nebenkosten beim Erwerb
Handänderungssteuer
buch beträgt die Gebühr 4 Promille des
Die Handänderungssteuer wird bei jeder
­Kaufpreises. Dazu kommen noch kleinere
Übertragung des Grundeigentums vom
Gebühren und Barauslagen. Bei neu zu ver­
Grundbuchamt berechnet. Der Steuersatz
messenden Parzellen sind die Vermessungs-
­beträgt 1% und wird vom Kaufpreis mit Ein­
und Vermarkungskosten des Geometers
schluss aller weiteren Leistungen des Erwer­
ebenfalls zu berücksichtigen. Von Gesetzes
bers erhoben. Verpflichtet sich der Verkäufer
wegen ist der Erwerber eines Grundstückes
zum Beispiel zur Erstellung eines Gebäudes
hand­änderungssteuerpflichtig. In der Praxis
auf dem Baulandgrundstück, so bezieht sich
werden die Handänderungssteuern und die
die Handänderungssteuer auf den Gesamt­
Grundbuchgebühren mehrheitlich zwischen
preis für das Land und die Baute. Ist kein
Käufer und Verkäufer geteilt. Im Kaufvertrag
Kaufpreis vereinbart oder liegt der Kaufpreis
kann auch die Übernahme dieser Kosten
unter der amtlichen Verkehrswertschätzung,
durch den Verkäufer vereinbart werden.
so ist diese massgebend.
Grundstückgewinnsteuer
Grundbuchgebühren
Die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer
Bei jeder Handänderung werden auch Grund­
obliegt von Gesetzes wegen allein dem
buchgebühren in Rechnung gestellt. Sie wer­
­Verkäufer. Der Käufer einer Liegenschaft hat
den aufgrund des kantonalen Gebührentarifs
jedoch ein grundlegendes Interesse an der
für die Grundbuchämter berechnet. Für die
ordnungsgemässen Begleichung der Grund­
Eintragung eines Kaufvertrages im Grund­
stückgewinnsteuern. Bei Nichtbezahlung der
Steuer durch den Verkäufer belastet der Staat
die neuerworbene Liegenschaft mit einem
­gesetzlichen Pfandrecht in der Höhe der ge­
schuldeten Steuern einschliesslich Ausgleichs­
zinsen.
Damit die Liegenschaft des Käufers nicht mit
einem unerwünschten Pfand belastet wird, ist
die Bezahlung der fälligen Steuer­forderung
vor Vertragsabschluss sicherzustellen.
25
Unterscheidung Amortisation – Annuität
Beispiel: Darlehen CHF 40 000.–, Zins (gleichbleibend) 6%
Halbjahr
1.
2.
Amortisation
Zins
Abzahlung Total
1200.–
1000.–
2200.–
1170.–
1000.–
2170.–
Annuität
ZinsAbzahlung Total
1200.00 530.50 1730.50
1184.09 546.41 1730.50
9. 960.–
10. 930.–
1000.–
1000.–
1960.–
1930.–
1058.48 672.02 1730.50
1038.32 692.18 1730.50
19. 660.–
20. 630.–
1000.–
1000.–
1660.– 827.37 903.14 1730.50
1630.– 800.27 930.23 1730.50
29 360.–
30. 330.–
1000.–
1000.–
1360.– 516.75
1330.– 480.34
1213.75 1730.50
1250.16 1730.50
39 60.–
40. 30.–
1000.–
1000.–
1060.– 99.33
1030.– 50.39
1631.17 1730.50
1680.11 1730.50
Amortisation
CHF2 500
2 000
1500
1000
500
Vierteljahr
10203040
Annuität
CHF2 000
1500
1000
500
Vierteljahr
Zinsanteil
Tilgungsanteil
26
10203040
Die Amortisation
Wir empfehlen, die Art und Weise der Sicher­
Die Bank stellt bei der Kreditgewährung auf
stellung möglichst frühzeitig zu thema­tisieren
den längerfristigen Wert des Pfandes ab. Um
und die gewählte Variante im Kaufvertrag
die künftigen Wertverminderungen aus körper­
zu stipulieren. Zu favorisieren ist dabei die
licher und wirtschaftlicher Alterung sowie aus
­Sicherstellung der Steuer direkt beim Grund­
möglichen rechtlichen Einwirkungen abzu­gel­
buchamt. Dabei zahlt der Käufer den Teil des
ten, verlangt die Bank auch Abzahlungen.
Kaufpreises in der Höhe der voraussichtlichen
Wir kennen zwei verschiedene Arten:
Steuerschuld auf das Konto des Grundbuch­
amtes ein. Das Grundbuchamt lässt sich
Amortisationen
so­dann von den Parteien zur fristgerechten
Die Abzahlungsform der Amortisation besteht
­Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer er­
darin, dass Schuldner und Gläubiger verein­
mächtigen. Der Kundenberater der St.Galler
baren, vierteljährlich einen fes­ten, runden
Kantonalbank berät Sie gerne.
­Betrag als Abzahlung an den Vorschuss zu
leisten. Dadurch reduzieren sich sowohl die
Kosten für die Pfanderrichtung
Schuld als auch die Schuld­zinsen beständig
Die Gebühr für die Errichtung eines Schuld­
(bei gleich bleibendem Zinsniveau).
briefes oder einer Grundpfandverschreibung
beträgt je Pfandrecht 1.5 Promille der Pfand­
Annuitäten
summe, mindestens aber CHF 100.– und
Beim System der Annuität werden gleich­
höchstens CHF 3000.–.
bleibende, vierteljährlich zahlbare Raten fest­
gelegt. Darin sind Zinsen und Abzahlung
­inbegriffen. Mit jeder Zahlung wird nun der
Abzahlungsanteil erhöht, während der Anteil
für die Zinsen entsprechend geringer wird.
Das individuelle Abzahlungs-System
der Kantonalbank
Beim Entscheid, ob Annuitäten oder feste
­Abzahlungen zur Rückzahlung der Bankbe­
lehnung gewählt werden, be­rück­sich­tigen wir
weitgehend den Wunsch des Kreditnehmers.
27
Während der bei Annuitäten vierteljährlich
Neben der Wahl zwischen Annuitäten und
zu bezahlende Betrag – gleicher Zinssatz
festen Abzahlungen können im Rahmen unse­
­vorausgesetzt – unverändert bleibt, vermindert
rer Amortisationsregeln weitere individuelle
sich bei festen Abzahlungen die Summe aus
Bedürfnisse des Kreditnehmers berücksichtigt
Zins und Rückzahlung fortlaufend.
werden. Für die Einrichtung des Eigenheims
werden beispielsweise häufig die Ersparnis­
Feste Amortisationen werden deshalb in der
se eingesetzt. Mit einer anfänglich geringen
Regel dann in Frage kommen, wenn die da­
Belas­tung durch indi­viduell abgestimmte
durch entstehende Anfangsbelas­tung für das
Rückzahlungen nehmen wir auf diesen Um­
Fremdkapital im Rahmen des verfügbaren
stand Rücksicht. Dazu zählen etwa die Mög­
Einkommens tragbar ist. Beim System der An­
lichkeiten, in den ersten Jahren auf Abzah­
nuitäten dagegen sind die Raten anfänglich
lungen gänzlich zu verzichten oder die Rück­
geringer, später aber wie gesagt höher als
zahlungs­raten periodisch um einen von An­
Zins und feste Amortisationsrate zusammen.
beginn fest vereinbarten Betrag zu erhöhen.
Annuitäten eignen sich deshalb beispiels­
Im Einzelfall können sogar zeitlich gestaffelte
weise besonders, wenn mit einem steigenden
Abzahlungen in grösseren runden Summen
Einkommen gerechnet wird, etwa bei jünge­
vereinbart werden. Während der Dauer des
ren Familien. Grundsätzlich wird diese Form
Kreditverhältnisses sind auch später jederzeit
der Verzinsung und Rückzahlung gewählt,
Änderungen möglich, beispielsweise durch
wenn aus irgendeinem Grund eine von An­
einen zeitlich begrenzten Unterbruch der
fang an möglichst geringe vierteljährliche
Rückzahlung.
Gesamtbelastung gewünscht wird.
Konto für die Belastung
von Zinsen und Abzahlungen
Üblicherweise wird für Zinsen und Abzah­
lungen regelmässig eine bestimmte Summe
vom Einkommen zurückgelegt. Von diesen
­Ersparnissen wird periodisch das von der
Bank zur Verfügung gestellte Fremdkapital
verzinst und amortisiert. Das Bankkonto bietet
zu diesem Zweck grosse Vorteile, wird doch
das Guthaben in der Zwischenzeit verzinst.
Die Bank belastet die Zinsen und die
28
Die Wertermittlung
­Abzahlungen direkt diesem Konto. Der Kunde
Vorausschätzung, amtliche
erhält immer eine Anzeige mit genauen An­
Schätzung, Expertenschätzung gaben über die Zinsen und Amortisationen.
Aufgrund der Pläne, des Baubeschriebes
Als zu belastendes Konto kann das Gehalts­­
und des Kostenvoranschlages kann die Bank
konto/Privatkonto dienen oder ein spe­zielles
den Belehnungswert ermitteln und einen Bau­
Hauskonto eröffnet werden.
kredit offerieren. Nachdem das Gebäude
fertiggestellt ist, muss der Bauherr den Neu­
Indirekte Amortisation mit Sparen 3
bau zur Schätzung beim Grundbuchamt an­
Eine aus steuerlichen Überlegungen inte­res­
melden. Grundlage für die Schätzung durch
sante Möglichkeit bietet die indirekte Amorti­
die amtliche Schätzungskommission bilden je
sation. Dabei werden die vereinbarten Ab­
ein Grundriss-, Schnitt- und Ansichtsplan sowie
zahlungen nicht für die Reduktion der Hypo­
die Baukostenabrechnung. Private Schätzer
thekarschuld ver­wendet, sondern auf ein
sind ebenfalls in der Lage, für besondere
­zugunsten des selbstbenutzten Wohneigen­
­Be­dürfnisse Schätzungen auszuführen.
tums verpfändetes Sparen 3-Konto einbe­
zahlt. Neben dem inte­ressanten Vorzugszins
Bei der amtlichen Schätzung werden verschie­
auf solchen Sparen 3-Guthaben bestehen
dene Werte ermittelt:
f­ olgende Steuervorteile:
n Die
Einlagen im Rahmen des jährlichen
Maximalbetrages können dem steuer-
baren Einkommen abgezogen werden.
n Die
Zinserträge sind verrechnungssteuer­
Verkehrswert
Der Verkehrswert eines Grundstückes ent­
spricht dem mittleren Wert, zu dem ein
Grundstück gleicher oder ähnlicher Grösse,
frei und werden nicht dem Einkommen
Lage und Beschaffenheit in der betreffenden
­angerechnet.
Gegend verkauft wird. Dieser wird sowohl
n Die
Guthaben unterliegen nicht der Vermögensbesteuerung.
vom Bodenwert wie auch vom Mietwert der
Gebäude beeinflusst. Zudem bildet er den
Steuerwert.
29
Die Versicherungen
Neuwert und Zeitwert
Gebäudeversicherung
Als Neuwert gilt der Kostenaufwand, der für
Die Gebäudeversicherung ist im Kanton
die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes
St.Gallen obligatorisch. Träger dieser Versi­
im Zeitpunkt der Schätzung erforderlich w
­ äre.
cherung ist die Gebäudeversicherungsanstalt
Mit dem Minderwert wird die wertmässige
des Kantons St.Gallen. Diese erbringt Versi­
Einbusse, die der Neuwert seit der Erbauung
cherungsleistungen, wenn Gebäudeschäden
zufolge Alters und Abnützung oder aus ande­
entstanden sind durch:
ren Gründen erlitten hat, beziffert. Beim Zeit­
nFeuer,
wert schliesslich handelt es sich um den Zu­
n Blitzschlag
standswert eines Gebäudes im Zeitpunkt der
n Sturm,
Schätzung. Die Ermittlung dieses Wertes er­
folgt in der Weise, dass der Minderwert vom
Rauch, Hitze oder elektrischen Strom
oder Explosion
Hagel, Hochwasser, Überschwem­
mungen, Schneedruck, Schneerutsch,
Lawinen, Steinschlag, Erd- oder Felsrutsch
­ iese Werte bilden
Neuwert abgezogen wird. D
nLuftfahrzeuge
die Grundlage für die Gebäudeversicherung.
nFeuer-
Mietwert
Bauzeitversicherung, Gebäudeklassen
Bei selbstbewohnten Eigenheimen entspricht
Die Gebäudeversicherung beginnt mit der
der Mietwert den erzielten beziehungsweise
Bauzeitversicherung. Diese tritt aufgrund der
erzielbaren Erträgnissen für gleiche oder
Baubewilligung automatisch in Kraft. Durch
­zumindest ähnliche Objekte unter angemes­
diese Versicherung ist das Gebäude wäh­
sener Berücksichtigung des Nutzungswertes
rend der Bauzeit zum steigenden Wert ver­
des im Grundstück inves­tierten Kapitals.
und Wasserwehr
sichert. Mit der Schätzung, die der Bauherr
nach Fertigstellung des Gebäudes beim
Grundbuchamt anzumelden hat, wird die
Bauzeitversicherung durch die Neuwertver­
sicherung abgelöst. Die Schätzungskommis­
sion teilt das Gebäude in eine von drei
­Klassen ein (massive, teilweise massive oder
nicht massive Gebäude). Aufgrund dieser
Risiko­­einteilung erfolgt die jährliche Prämien­
rechnung.
30
Anpassung der Gebäudeversicherung
einandersetzungen mit den vom Schaden-­
Ändern sich die Baukosten erheblich, so
fall Betroffenen oder mit eventuell haftenden
passt die Gebäudeversicherungsanstalt jähr­
Baufachleuten.
lich den Neuwert und den Zeitwert ohne neue
Schätzung für alle Gebäude dem n
­ euen
Bauwesenversicherung
Stand der Baukosten an.
Die Bauwesenversicherung kommt für alle
Kosten auf, die nicht durch die Haftpflicht­
Entschädigung im Schadenfall
versicherungen der verschiedenen Beteiligten
Erleidet das Gebäude einen Totalschaden, ­
und nicht durch die Gebäudeversicherung
so vergütet die Gebäudeversicherungsanstalt
gedeckt sind. Sie versichert also, wie eine
den Neuwert, sofern das Gebäude innert
Kaskoversicherung, alle durch unvorherseh­
drei Jahren für den gleichen Zweck wieder
bare Bauunfälle oder durch Naturereignisse
aufgebaut wird. Andernfalls wird nur der
eintretenden Schäden. Sie übernimmt nach
Verkehrswert vergütet.
einem Zwischenfall die Kosten für die Auf­
räumung und für alle Arbeiten, die notwendig
Bauherrenhaftpflichtversicherung
sind, um das Bauwerk wieder so weit herzu­
Der Bauherr haftet, wenn durch seine Baustelle
stel­len, wie es vor dem Schadenereignis war.
Häuser und Grundstücke von Nachbarn in
Mitleidenschaft gezogen werden. Bewegun­
Es lassen sich dabei versichern: das Bauwerk
gen im Bauuntergrund können zum Beispiel
vom ersten Spatenstich bis zur Fertig­stellung,
ein Nachbarhaus einsinken oder sogar ein­
die Baustelleneinrichtung und die nicht selbst­
stürzen lassen. Ramm- oder Sprengarbeiten
fahrenden Baugeräte.
erschüttern den Boden und bewirken Risse
an benachbarten Liegenschaften. Ein Hang
Die Bauwesenversicherung wird in der Regel
rutscht ab und verschüttet Häuser und Stras­
vom Bauherrn abgeschlossen und sollte alle
sen. Oder bei Grabarbeiten wird ein Öltank
am Bau Beteiligten einschliessen. Dann muss
leck und das ausgeflossene Öl muss aus­
in einem Schadenfall weder über die Schuld­
gebaggert werden.
frage noch über Finan­zierungsprobleme
­diskutiert werden. Es gibt keinen Zeitverlust,
Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt
bis die Aufräumungs- und lnstandstellungs­
nicht nur vor finanziellen Einbussen, sondern
arbeiten in Angriff genommen werden.
auch vor unrechtmässig erhobenen Forde­
rungen und damit vor zeitraubenden Aus­
31
Mobiliarversicherung
Lebensversicherung
Mit dem Gebäude sind auch die Bestandteile
Die Lebensversicherungen sind auf eine
versichert. Über die Abgrenzung zwischen
­bestimmte Person (Bauherr) abgeschlossen
Gebäude- und Mobiliarversicherung – also
und schützen vor den Schicksalsschlägen
der eigentlichen Hausratversicherung – weiss
des Lebens: Invalidität, Erwerbs­unfähigkeit
der Grundbuchverwalter wie auch der Ver­
und Tod. Es gibt zwei Arten von Lebensver­
siche­rungsberater Bescheid. Grundsätzlich
sicherungen:
zählen zum Hausrat alle beweglichen Sachen
des Eigentümers und seiner in Familiengemein­
Risikoversicherung
schaft lebenden Angehörigen.
Diese dient zum Schutz vor Invalidität und
­Todesfall und enthält keinen Sparteil. Sie
Haftpflichtversicherung
­sichert entweder eine bestimmte Summe
Der Abschluss einer Werkeigentümer-Haft­
(Kapital) oder eine bestimmte Rente. Tritt nun
pflichtversicherung ist zu empfehlen. Diese
ein solcher Schicksalsschlag ein, können
leistet Schadenersatz, wenn eine Drittperson
die Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen
verletzt oder eine Sache Dritter beschädigt
und Amortisationen) mit den Leistungen dieser
wird. Beispielsweise deckt die Haftpflicht­
Versicherung gedeckt werden. Das Haus
versicherung Schäden, die durch einen lecken
muss also nicht verkauft werden.
Öltank verursacht werden, oder sie über­
nimmt den Schadenersatz für einen Besucher,
Normale Lebensversicherung
der bei vereistem Hauszugang stürzt.
Sie enthält neben dem Risikoteil auch noch
eine Sparkomponente. Deshalb ist die Prämie
auch höher als bei der reinen Risikoversiche­
rung. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit
der Lebensversicherung erhält der Versiche­
rungsnehmer die angesparte Summe.
32
Die Steuern
Einkommens- und Vermögenssteuern
Steuerveranlagung während der Bauzeit
Als Grundstückseigentümer hat man sich
Wird während des Baues eine neue Veran­
auch mit Steuerfragen zu befassen, die das
lagung vorgenommen, so wird das Vermögen
Grundeigentum mit sich bringt. Der Bau
wie folgt festgestellt:
oder Kauf eines Hauses beeinflusst das steu­
erpflichtige Vermögen und Einkommen.
Steuerveranlagung nach Bauvol­len­dung
und bei bestehenden Objekten
Versteuerung des Baulandes
Ist der Bau vollendet, so wird der steuerliche
In der Steuererklärung ist das Bauland zum
Verkehrswert durch die amtliche Schätzungs­
amtlichen Verkehrswert abzüglich der Schulden
kommission berechnet. Der zu­gleich festge­
zu deklarieren. Die Schuld­zin­sen werden
legte Mietwert wird dem Grundeigentümer
­(sofern die Überbauung innert 2 Jahren seit
mit der Schätzungsmitteilung bekanntgegeben.
Erwerb erfolgt) steuerlich den Anlagekosten
Dieser wird für die Einkommensbesteuerung
zugerechnet und können deshalb nicht bei
herangezogen.
der Einkommenssteuer abgezogen werden.
Die Baukreditzinsen können vom Einkommen
Verkehrswert
nicht abgezogen werden, da sie zu den
Der amtliche Verkehrswert wird zum Ver­
A
­ nlagekosten ge­hören.
mögen gezählt, dagegen können die ausge­
wiesenen Schulden abgezogen werden.
Beispiel
Baukosten bezahlt:
naus eigenen Mitteln
nzu Lasten Baukonto (Handwerkerrechnungen und Baukreditzinsen)
CHF150 000.–
CHF450 000.–
Total aufgelaufene Anlagekosten
CHF600 000.–
Aktivierung 80% von CHF 600 000.–
abzüglich Schulden auf Bankkonto
CHF480 000.–
CHF450 000.–
Vermögensdeklaration netto
CHF30 000.–
33
Steuerersparnis
durch Bauinvestitionen
Mietwert
In der Regel kann davon ausgegangen wer­
Der Mietwert der eigenen Wohnung oder
den, dass nach getätigten Bauinvestitionen
des selbstgenutzten Eigenheims ist als Ein­
die Steuerbelastung einkommens- wie auch
kommen zu versteuern. Er bemisst sich nach
vermögensmässig abnimmt. Die Steuerer­
dem Betrag, den der Eigentümer als Miete
sparnis kann anhand der bisherigen Veran­
für ein gleichartiges Objekt in gleicher Lage
lagung und den neuen tatsächlichen Verhält­
zu bezahlen hätte. Bei selbstbewohnten
nissen im konkreten Fall errechnet werden.
­Eigenheimen ist in der Regel der amtliche
Mietwert massgebend.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird alljährlich durch die
Demgegenüber können die Zinsen für das
Gemeinde erhoben. Sie wird vom amtlichen
Fremdkapital wie auch die Unterhaltskos­ten
Verkehrswert berechnet. Der Satz beträgt
wieder abgezogen werden. Die Erfassung
je nach Gemeinde zwischen 0.3 und 1.0
des Mietwertes, unter Berücksichtigung der
Promille. Für die Veranlagung massgebend
Abzüge, erfolgt ab dem Bezug des Eigen­
ist der amtliche Ver­kehrswert zu Beginn des
heims pro rata temporis.
Steuerjahres.
Unterhaltskosten
Der Abzug der Unterhaltskosten kann ent­
weder pauschal oder nach den effektiven
Aufwendungen geltend gemacht werden.
Seit 1995 ist es dem Steuerpflichtigen freige­
stellt, für jede Steuerperiode zwischen dem
Pauschal­abzug von 20% des Mietwertes und
dem Abzug der effektiven Kosten zu wählen.
Wer ein älteres Objekt erwirbt und innert
den ersten 2 Jahren grössere Sanierungs­
investitionen tätigt, kann diese nicht aufgrund
der effektiven Aufwendungen bei der Einkom­
menssteuer in Abzug bringen. Solche Investi­
tionen werden gleich wie Anlagekosten behan­
delt und haben erst Auswirkungen bei der
Grundstückgewinnsteuer (Dumont-Praxis).
34
Das Baurecht
Grundstückgewinnsteuer
Baurechtsvertrag
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die
Unter dem Baurecht versteht man das dingliche
Gewinne, die aus Veräusserung von Grund­
Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines
stücken des Privatvermögens erzielt werden.
Dritten ein Bauwerk zu errichten und im
Steuerpflichtig ist der Veräusserer. Als Grund­
­Sondereigentum des Berechtigten zu behal­
stückgewinn gilt der Betrag, um den der Ver­
ten. Anstatt den Boden zu kaufen und sofort
äusserungserlös die Anlagekosten (Erwerbs­
zu bezahlen, entschädigt der Berechtigte
preis und Wert vermehrende Aufwendungen)
den Land­eigen­tümer mit dem Baurechtszins,
übersteigt. Um die Anlagekosten bei einem
in Ausnahmefällen mit einmaliger Entschädi­
allfälligen späteren Verkauf ausweisen zu
gung. Der Dienstbarkeitsvertrag bildet die
können, sind die Bauabrechnung und die
Grundlage für die Verselbständigung des
­Belege unbedingt aufzubewahren. Dies gilt
Baurechtes, das heisst für dessen Aufnahme
auch für spätere Wert vermehrende Aufwen­
im Grundbuch als eigenes Grundstück. Wenn
dungen.
das Baurecht selbständig und dauernd sein
soll, muss der Dienstbarkeitsvertrag öffentlich
Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen
beurkundet, das Baurecht auf mindestens
Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen
30 aber höchstens 100 Jahre begründet und
werden grundsätzlich als Unterhaltskosten
während dieser Zeit frei übertragbar sein.
behandelt. Dies gilt auch dann, wenn es sich
um Wert vermehrende Inves­titionen handelt.
Baurechtszins
Diese Investitionen sind in den ersten zwei
Grundlage für die Berechnung des Zinses
Jahren nach Anschaffung der Liegenschaft zu
­bildet der Baulandpreis. Dieser wird auf die
50%, später zu 100% abzugsfähig (in Abwei­
Parzellenfläche umgerechnet. Der Boden­
chung zur Dumont-Praxis).
eigentümer will von diesem Kapital nur einen
angemessenen Zins, der entweder über eine
gewisse Dauer fest vereinbart werden kann
oder aber in bestimmten zeitlichen Abständen
den veränderten Verhältnissen angepasst wird.
Heimfall
Nach Ablauf der Baurechtsdauer fällt das
bestehende Bauwerk an den Boden­eigen­
tümer heim. Natürlich können die Parteien
35
Die Eigentumswohnung
schon beim Abschluss des Baurechtes verein­
Stockwerkeigentum, Sonderrecht
baren, dass sie unter bestimmten Vorausset­
Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um
zungen vor Vertragsab­lauf über den Abschluss
ein besonderes Eigentumsverhältnis. Der
eines neuen Baurechtsvertrages verhandeln
Stockwerkeigentümer ist als Miteigentümer
wollen, doch sind eigentliche Verpflichtungen
an einem Mehrfamilienhaus beteiligt, besitzt
zur Verlängerung des Baurechtes unverbind­
jedoch im Unterschied zum gewöhnlichen
lich. Für die heimfallenden Bauten hat der
Miteigentum ein Sonderrecht an einer ganz
Land­eigentümer dem bisherigen Bauberech­
bestimmten Wohnung. Dazu gehören auch
tigten von Gesetzes wegen eine «angemesse­
die ausgeschiedenen Nebenräume wie
ne» Entschädigung zu leisten. Doch können
­Garage und Keller. Nicht zum Sonderrecht
andere Vereinbarungen über die Entschädi­
ge­hören die gemeinschaftlich benutzten
gungspflicht oder deren Aufhebung, ja sogar
­Räume, der Boden sowie die Bauteile, die
die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprüng­
für den Bestand, die konstruktive Gliederung
lichen Zustandes vereinbart und im Grund­
und Festigkeit des Gebäudes oder der Räu­
buch vorgemerkt werden.
me anderer Stockwerkeigentümer von Bedeu­
tung sind oder die äussere Gestalt und das
Das Baurecht ist ein ganz spezielles Rechts­
Aussehen des Gebäudes bestimmen.
verhältnis. Es ist im Hinblick auf die Belehnung
ausserordentlich wichtig, vor der Unterzeich­
Das Sonderrecht gibt dem Eigentümer die
nung des Vertrages mit der Bank Kontakt
Möglichkeit, die Wohnung innen nach seinen
­aufzunehmen.
Wünschen auszubauen. Der Ausbau darf
so weit gehen, als die gemeinschaftlichen
Gebäudeteile nicht berührt werden.
Die Vor- und Nachteile des Stockwerkeigen­
tums gegenüber dem Einfamilienhaus müssen
sorgfältig abgewogen werden. So hat der
Stockwerkeigentümer mit Mitbewohnern unter
dem gleichen Dach zu leben und hat viel­
leicht Nachbarn Tür an Tür. Er ist Miteigen­
tümer und nicht Alleineigentümer. Dafür hat
er sich aber nicht mit der Hausverwaltung,
der Heizung und dem Gebäudeunterhalt zu
36
befassen und während seiner Ferienabwesen­
Belehnung von Stockwerkeigentum
heit ist das Haus trotzdem bewohnt.
Der Stockwerkeigentumsanteil kann verkauft
und mit Dienstbarkeiten und persönlichen
Stockwerkeigentümerreglement
Rechten belastet werden. Bevor die Bank
Die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigen­
Stockwerkeigentumsanteile belehnen wird,
tümer sind in der Nutzungs- und Verwaltungs­
will sie in der Regel den Begründungsakt
ordnung, auch Reglement genannt, veran­
­sowie die Nutzungs- und Verwaltungsord­
kert. Es ist sehr wichtig, dass der Käufer die­
nung einsehen. Für den Käufer ist es deshalb
ses Reglement und auch allfällige Nachträge
ratsam, diese Unterlagen vor dem Abschluss
genau kennt. Das gültige Reglement kann
des Kaufvertrages der Bank zu übergeben.
vom Verwalter der Stockwerkeigentümer­
Wenn die Unterlagen in Ordnung sind, wird
gemeinschaft ver­langt werden.
die Bank die gleichen Belehnungsgrundsätze
wie bei Einfamilienhäusern anwenden.
Verwalter der Stockwerkeigen­tümergemeinschaft
Spezialbroschüre: «Die Eigentumswohnung»
Der Wahl des Verwalters kommt eine grosse
Auch über die Eigentumswohnung haben wir
Bedeutung zu. Dieser vertritt die Stockwerk­
eine umfassende Broschüre herausgegeben,
eigentümergemeinschaft nach aussen. Er hat
die Sie bei jeder Niederlassung unserer
sämtliche im Gesetz und im Reglement vor­
Bank erhalten.
gesehenen Handlungen zu vollziehen und
insbesondere die Beschlüsse der jährlich
durchzuführenden Ver­sammlung der Stock­
werkeigentümer auszuführen.
Anforderungen an das Stockwerkeigentum
Von einer Eigentumswohnung wird ein gewis­
ser Komfort erwartet. Vor allem der Schall­
isolation kommt eine grosse Bedeutung zu.
Bei Mehrfamilienhäusern, die erst später in
Stockwerkeigentum umgewandelt werden,
ist gerade deshalb besonders auf genügende
Schallisolation zu achten.
37
Ihr Eigenheim und die St.Galler Kantonalbank
Sie haben gesehen, dass zur Verwirk­lichung
des Eigenheimes an vieles gedacht und vieles
unternommen werden muss. Für bauliche
­Fragen stehen Ihnen Architekt und Baufach­
leute zur Seite. Sind die Fragen finanzieller
Art, sind wir für Sie da. Unsere Kundenbe­
rater erläutern Ihnen, wie Sie Ihr Eigenheim
am besten finanzieren.
Mit der St.Galler Kantonalbank als Partnerin
legen Sie den Grundstein für eine glückliche
Zukunft in Ihrem eigenen Heim.
38
Stichwortverzeichnis
Abzahlungssystem der Kantonalbank
Alleineigentum Amortisationen Amtliche Schätzung Anforderungen an das Stockwerkeigentum Anlagekosten Annuitäten Anpassung der Gebäudeversicherung Architekt Aufwandberechnung Ausnützungsziffer
27
12
27
29
37
17
27
31
12
20
8
Bankfinanzierung Baugesetz Bauhandwerkerpfandrecht Bauherrenhaftpflichtversicherung Baukredit Baulandangebot Baulandfinanzierung Baumassenziffer Baurecht Baurechtsvertrag Baurechtszins Baureglement Bauwesenversicherung Bauzeitversicherung Bauzone Belehnung nach Bauvollendung Belehnung von Stockwerkeigentum Belehnung eines bestehenden Hauses Besondere Bauvorschriften 20
8
15
31
23
6
8
9
35
35
35
8
31
30
6
23
37
23
9
Eigenkapital Eigentumswohnung Einkommenssteuern Energieversorgung Entschädigung im Schadenfall Erschliessung Expertenschätzung 19
36
33
16
31
7
29
Garantiearbeiten Garantierückbehalt Garten Gebäudeabstand Gebäudeklassen Gebäudeversicherung Gebühren Generalunternehmer Geologische Gutachten Gesamteigentum Grenzabstand Grundbuch Grundbuchauszug Grundbuchgebühren Grundpfandverschreibung Grundriss Grundsteuer Grundstückgewinnsteuer Haftpflichtversicherung Handänderungssteuer 14
15
16
8
30
30
19
13
8
12
8
10
7
25
10
15
19/34
25/35
32
25
Handwerkergarantien Heimfall 14
36
Kauf Kaufsrecht Kaufvertrag Konto für die Belastung von Zinsen und Abzahlungen Kosten für die Pfanderrichtung Kostenschätzung Kostenvoranschlag 6
10
10
28
27
18
18
Lebensversicherung Mietwert Miteigentum Mobiliarversicherung Neuwert 32
30/33
12
32
30
Öffentliche Beurkundung 10
Risikoversicherung Rückkaufsrecht 32
11
Schätzung Schätzungsgebühr Schuldbriefe Sonderrecht Spezialbroschüren Standort Steuerersparnis durch Bauinvestitionen Steuerveranlagung Stockwerkeigentum Stockwerkeigentümerreglement Totalunternehmer 8
30
24
36
14/37
6
34
33
36
36
12
Überbauungsziffer Umbau Unterhaltskosten 9
18
19/34
Verhältnis der eigenen Mittel zum Fremdkapital Verhältnis zwischen Einkommen und Belastung Verkehrswert Vermögenssteuer Versteuerung des Baulandes Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft Vorausschätzung Vorkaufsrecht Vorvertrag 20
20
29/33
33
33
37
29
11
10
Wärmedämmung Werkvertrag mit dem Generalunternehmer
oder dem Totalunternehmer Wohnqualität Zeitwert Zonenplan 2. Säule 3. Säule 16
13
6
30
6/8
21
22
39
Bauen und Wohnen
Wie wir wohnen, bestimmt unsere Lebens­
Unsere Kundenberater verfügen über grosses
qualität. Wohnen ist ein Grundbedürfnis.
fachliches Wissen in Wohnbau- und Finan­
Wohnen prägt den Menschen.
zierungsfragen und bieten Ihnen dank lang­
jähriger Erfahrung und hervorragender lo­
Der Wohnbau schafft die Voraussetzungen
kaler Kenntnisse einen erstklassigen Service
zum Wohnen. Mit ihm sind sowohl zahlreiche
aus einer Hand.
allgemeine Fragen wirtschaftlicher, gestalte­
rischer und siedlungspolitischer Natur ver­
Ein abgerundetes Dienstleistungspaket ent­
bunden, wie auch rechtliche, steuerliche und
hält die Summe der Erfahrung. Es drückt
finanzielle Belange für den Einzelnen. Diese
­unseren Willen aus, aktiv für den Wohnbau
Schriftenreihe will besonders hervorstechen­
einzustehen.
de Probleme aufgreifen. Die Darlegungen
und Antworten sollen einen hohen Informa­
St.Galler Kantonalbank
tionsgehalt haben.
Bildquellennachweis
Titel, Seiten 11, 17, 21, 22, 23: S+L Architektur, 9443 Widnau
Seiten 2, 17, 18, 19, 32: H.J.Schmid Architekt, 9014 St.Gallen
Seiten 9, 24: Lothar Bandel AG für Architektur, 9462 Montlingen
Seiten 10, 14, 34, 35: Architekturbüro Wickli&Partner, 9650 Nesslau
Seiten 15, 30: Heeb Architekturbüro, 9466 Sennwald
Seite 16: Architekten Zogg&Freuler, 9470 Buchs
Seiten 25, 27: göldi+eggenberger AG, 9450 Altstätten
Seiten 28, 37: Bollhalder&Eberle Architektur, 9006 St.Gallen
40
Eigene Notizen
41
E,T&H BSW 159.602.004
16301
05.06/5
Persönliche Beratung für Privat- und Geschäftskunden
9450 Altstätten
071 755 01 26
9403 Goldach
071 844 28 28
9001 St.Gallen
071 231 31 31
9434 Au
071 747 15 15
9201 Gossau
071 385 20 20
9014 St.Gallen-Bruggen
071 231 34 00
9478 Azmoos
081 783 10 11
9435 Heerbrugg
071 722 55 55
9016 St.Gallen-Neudorf
071 288 01 88
7310 Bad Ragaz
081 303 42 00
9102 Herisau
071 354 85 11
9430 St.Margrethen
071 744 01 51
9602 Bazenheid
071 931 24 24
8887 Mels
081 723 01 81
9053 Teufen
071 335 09 90
9471 Buchs
081 756 36 66
9650 Nesslau
071 994 14 22
8730 Uznach
055 285 93 41
9113 Degersheim
071 371 14 22
9463 Oberriet
071 761 24 24
9240 Uzwil
071 955 49 49
9444 Diepoldsau-Schmitter
071 733 77 11
8640 Rapperswil-Jona
055 222 74 11
8880 Walenstadt
081 735 16 22
9642 Ebnat-Kappel
071 993 26 26
9424 Rheineck
071 888 52 88
9630 Wattwil
071 988 42 42
8733 Eschenbach
055 282 20 01
9401 Rorschach
071 844 27 27
9500 Wil 2
071 913 62 06
9230 Flawil
071 393 15 25
7320 Sargans
081 723 11 43
9300 Wittenbach
071 298 45 45
8890 Flums
081 733 22 23
8718 Schänis
055 619 67 67
9473 Gams
081 771 11 41
9475 Sevelen
081 783 10 11
Bei jeder Niederlassung
finden Sie einen oder mehrere
Bancomaten. Im Weiteren
kann an folgenden Standorten
Bargeld bezogen werden:
n Abtwil
n Bad Ragaz: Casino
n Jonschwil
n Niederuzwil
n Rapperswil-Jona: Molkereistrasse;
Fischmarktplatz 1
n Schwellbrunn: Gemeindehaus
n St.Gallen:
AVIA Shop (Oberstrasse)
Casino (Hotel Radisson)
Kantonsspital
Multergasse
OLMA: Cashbox
n Trübbach
n Valens: Klinik
n Widnau: Cashbox
n Wil: Railcenter
Internet: www.sgkb.ch
E-Mail: [email protected]
Beratungszentrum: 0844 811 811
Beratung zu Produkten
und Dienstleistungen sowie
Auskünfte über Kontoführung
und Zahlungsverkehr
Persönliche Beratung für Private Banking
7310 Bad Ragaz
081 303 43 00
9001 St.Gallen
071 227 96 00
8640 Rapperswil-Jona
055 222 53 00
9430 St.Margrethen
071 747 13 00
9500 Wil 2
071 913 71 00
Herausgeberin:
St.Galler Kantonalbank AG
St.Leonhardstrasse 25
9001 St.Gallen