Die Verwalterbestellung - Was haben Verwaltung und Eigentümer

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Frankfurter Verwaltertage 2013
Die Verwalterbestellung Was haben Verwaltung und Eigentümer zu beachten?
Prof. Dr. Florian Jacoby
Frankfurt, 30. November 2013
Gesichtspunkte
• Bestellungsbeschluss
- Ladung
- Beschlussfähigkeit
- Wahlprinzip
- Verkündung
- Protokollierung
- Wirksamkeit
- Anfechtbarkeit
- Wirkungsdauer
• Annexbeschlüsse
- Verwaltervertrag
- Vertretungsmacht
- Verwaltungskosten (§§ 16 III, 21 VII WEG)
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Fall 1
• Nach Ablauf der Amtsperiode am 30. April blieb der
Verwalter zunächst tätig, weil alle Beteiligten die
Notwendigkeit einer Neubestellung übersehen hatten.
• Später fiel den Beteiligten das Ende der Bestellung auf.
• Wie kann nun ein neuer Verwalter gewählt werden:
- Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein,
- was ist bei der Ladung zu beachten?
Verwalterbestellung
Folie 3
• § 24 Abs. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter oder weigert er
sich pflichtwidrig, die Versammlung der
Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die
Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt
ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter
einberufen werden.
• BGH v. 1.4.2011 - V ZR 96/10: Angebote von mehreren
Verwaltern müssen im Grundsatz vor der
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die
Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der
Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt
werden.
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Lösung Fall 1
• Eine ordnungsgemäße Ladung
- kann nur der Beirat vornehmen,
- aber nicht der nicht mehr amtierende und daher
befugnislose Verwalter, dessen Ladung die in der
Versammlung gefassten Beschlüsse aber nur
anfechtbar macht.
• Zur Vorbereitung einer Wiederbestellung bedarf es
keiner Alternativangebote.
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Fall 2
• TE sieht für Abstimmungen abweichend vom Gesetz vor:
- „Beschlussfähigkeit setzt zusätzlich zu § 25 Abs. 3 WEG (Die
Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen
stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte
der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch
eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.) voraus, dass
die Hälfte der Wohnungseigentümer anwesend sind.“
- „Bei der Beschlussfassung sind Enthaltungen als
Gegenstimmen zu zählen.“
- „Jeder Eigentümer hat für jede in seinem Eigentum stehende
Wohnung eine Stimme (Objektprinzip).“
• Es steht die Beschlussfassung über die Verwalterwahl an.
• Welche Besonderheiten sind zu berücksichtigen?
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§ 26 Abs. 1 WEG
• Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen
die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.
• Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen
werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von
Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.
• Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines
wichtigen Grundes beschränkt werden.
• Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die
Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt.
• Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung
des Verwalters sind nicht zulässig.
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BGH v. 28.10.2011 – V ZR 253/10
Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab
dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine
unzulässige Beschränkung der Bestellung oder
Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip
durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des
Wertprinzips abbedungen worden ist.
[Es wird hier nicht vom durch § 26 Abs. 1 WEG
geschützten Mehrheitsprinzip abgewichen, sondern
vom durch Vereinbarung abänderbaren Stimmkraftprinzip des § 25 Abs. 2 WEG.]
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Lösung Fall 2
• § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG verbietet Verschärfungen
- hinsichtlich der Beschlussfähigkeit und
- des zur Bestimmung der Mehrheit geltenden
Auszählungsprinzips.
• § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG verbietet aber nicht, dass
durch Vereinbarung (TE) auch für die Verwalterwahl als
Stimmkraftprinzip das Objektprinzip bestimmt wird.
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Fall 3
• Es steht die Neuwahl eines Verwalters an. Gegen die Kandidaten
werden verschiedene Einwände erhoben:
- Jeweils ein Verwalterkandidat hat die Rechtsform
einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt),
bzw. ein „Kandidatenduo“ das einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts.
- Bei einem Verwalter bestehen Zweifel an seiner Bonität, die
in der Versammlung nicht ausgeräumt werden können.
- Ein Verwalter hatte bislang nur Erfahrungen mit der
Verwaltung eigener Immobilien.
• Welche Gründe stehen entgegen
- der Wirksamkeit der Wahl (Nichtigkeitsgrund),
- der Ordnungsmäßigkeit der Wahl (Anfechtungsgrund)?
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Rechtsform
•
BGH v. 26.01.2006 - V ZB 132/05:
Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft
des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese
Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein
kann.
Folge: Bestellungsbeschluss einer GbR ist nichtig!
•
BGH v. 22.6.2012 - V ZR 190/11:
Eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)
kann Verwalterin einer WEG sein.
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Ordnungsmäßigkeit eines
Bestellungsbeschlusses - Grundsätze
•
•
•
BGH v. 22.6.2012 - V ZR 190/11: Bei der Bestellung des Verwalters haben die
Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum.
BGH v. 9.3.2012 - V ZR 170/11:
- Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters verstößt gegen die
Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund
vorliegt, der gegen die Wahl dieses Verwalters spricht.
- Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht
notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und
Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter
unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an
nicht zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter in umfassender Würdigung
der Gesamtumstände festzustellen.
Ferner BGH v. 10.2.2012 - V ZR 105/11: Ein einzelner Wohnungseigentümer
kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein
wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht;
den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der
erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver
Sicht nicht vertretbar erscheint.
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Ordnungsmäßigkeit eines
Bestellungsbeschlusses - Einzelfälle
•
•
BGH v. 22.6.2012 - V ZR 190/11:
-
Zum Verwalter einer WEG darf - unabhängig von der Rechtsform - nur
bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und
ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.
-
Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht
genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer
die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere
Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben.
BGH v. 9.3.2012 - V ZR 170/11: Keinen solchen wichtigen Grund
stellt es dar, dass der neue Verwalter bisher nur Erfahrungen mit
der Verwaltung eigener Immobilien hatte.
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Lösung Fall 3
• Die Wahl mehrer Personen oder einer GbR, der es an
Publizität (Registereintragung fehlt, ist nichtig.
• Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung jemanden
als Verwalter zu wählen, bei den Zweifel an seiner
Bonität in der Versammlung nicht ausgeräumt werden
können.
• Die anderen beiden Gründe sprechen nicht gegen die
Wahl, weil den Eigentümern mit der ordnungsmäßigen
Verwaltung ein weiter Beurteilungsspielraum
eingeräumt ist.
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Weitere Stimmen zur Ordnungsmäßigkeit
• LG Hamburg ZMR 2012, 385: Ein Wohnungseigentümer kann bei einer größeren
Wohnanlage (hier: 24 Wohnungseigentumseinheiten) grundsätzlich verlangen, dass
die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer gewerblichen externen
Verwaltung durchgeführt wird, deren Mitarbeiter über die berufliche Qualifikation
(Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung) und Erfahrung bei der
Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen.
• LG Hamburg ZMR 2012, 575:
1. Die Eigentümer müssen nicht den günstigsten/billigsten Anbieter unter den
Verwaltern wählen.
2. Allein die Zerstrittenheit der Eigentümer rechtfertigt nicht ein weit über dem
Durchschnitt liegendes Verwalterhonorar.
• AG Koblenz WuM 2012, 118: Eine kurzfristige Verzögerung der
Jahresabrechnung, ein unvollständiges Protokoll und der Umstand, dass der
Verwalter nicht auf die eventuelle Anfechtbarkeit der Beiratswahl aufmerksam
gemacht hat, stellen keine derart gravierenden Verfehlungen dar, um damit eine
Verwalterabwahl bzw. die Unzulässigkeit seiner Wiederbestellung zu begründen.
• LG Lüneburg ZMR 2012, 133: Ein WEG-Verwalter liefert einen wichtigen Grund
gegen seine Wiederwahl, wenn er einen schwierigen Wohnungseigentümer als
Querulanten bezeichnet. Es ist auch Aufgabe der WEG-Verwaltung mit
"schwierigen" Wohnungseigentümern umzugehen, ohne diese zu beleidigen.
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Protokollierung
§ 26 Abs. 3 WEG: Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine
öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß,
genügt die Vorlage einer Niederschrift über den
Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in
§ 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
§ 24 Abs. 6 WEG: Über die in der Versammlung gefaßten
Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die
Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem
Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt
ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu
unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die
Niederschriften einzusehen.
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Fall 4
• Die Teilungserklärung sieht vor:
In Ergänzung des § 23 WEG wird bestimmt, dass zur
Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen
die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das
Protokoll ist vom Verwalter und von zwei
Wohnungserbbauberechtigten zu unterzeichnen.
• Was ist mit den auf einer Eigentümerversammlung
verkündeten Beschlüssen, solange ein entsprechend
unterschriebenes Protokoll nicht vorliegt.
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Lösung Fall 4
• BGH v. 30.03.2012 - V ZR 178/11:
Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der
Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung
und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei
Wohnungseigentümern abhängig, muss das Protokoll
von zwei verschiedenen natürlichen Personen
unterzeichnet werden, die entweder selbst
Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere
Wohnungseigentümer handeln.
• Anderenfalls ist der Beschluss zwar nicht nichtig, aber
anfechtbar.
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Fall 5
• § 26 Abs. 1 S. 2 WEG:
- Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im
Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von
Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.
- Gesetzesbegründung spricht indes von Bestellung „bei“ der Begründung
von Wohnungseigentum.
• Ist es, ggf. unter welchen Voraussetzungen zulässig, dass den
ersten Verwalter anlässlich der Teilungserklärung der teilende
Eigentümer (Bauträger) bestellt?
• Folgeproblem: Darf Verwalter sich auf „erster
Eigentümerversammlung“ für fünf Jahre bestellen lassen?
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Lösung Fall 5
• Die Zulässigkeit, den ersten Verwalter in der Teilungserklärung
zu bestellen, ist umstritten:
- Manche halten Bestellung für unzulässig (§ 26 Abs. 1 WEG
sei abschließend).
- Andere halten Bestellung des Alleineigentümers in Form des
§ 23 Abs. 3 WEG für möglich, Aufnahme in Teilungserklärung
für ratsam.
- KG ZMR 2012, 117: Die Bestellung des ersten Verwalters in
der Teilungserklärung ist auch ohne Grundbucheintragung
wirksam, wenn sämtliche Sondernachfolger der Bestellung
zugestimmt haben (sog. Vereinbarung in
Beschlussangelegenheiten).
• Sicherer Weg: „Wieder“Bestellung des ersten Verwalters durch
Beschluss der ersten Eigentümerversammlung (Dauer)
Verwalterbestellung
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Fragen zum Verwaltervertrag
1. Welche Funktion hat der Verwaltervertrag?
2. Vorfrage: Wie sehen nach WEG die Rechte und
Pflichten des Verwalters aus, was hat also der
Verwalter im Einzelnen für die Gemeinschaft/
Wohnungseigentümer zu tun und welche Vergütung
kann er beanspruchen?
3. Wie kommt der Verwaltervertrag zustande?
4. Welche Grenzen sind bei der Gestaltung des
Verwaltervertrags zu beachten?
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Regelungen des WEG
• Verwalterpflichten (erschöpfend, transparent?)
- § 24 WEG: Pflichten bei der Eigentümerversammlung
- § 27 WEG: Allgemeine Rechte und Pflichten
Absatz 1: Rechte und Pflichten
Absatz 2: Vertreter der Eigentümer
Absatz 3: Vertretungsorgan der Gemeinschaft
- § 28 WEG: Pflichten bei Wirtschaftsplan, Abrechnung,
Rechnungslegung
• Verwaltervergütung (bestimmt?)
- Keine Regelung im WEG
- Hilfslösung: Übliche Vergütung (§ 612 Abs. 2 BGB)
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Verwaltervertrag als Lösung
• In einem Vertrag können die Vertragsparteien die von
ihnen gewünschten Rechtsfolgen festlegen:
- Verwalterpflichten (Pflichten und Haftung)
- Vergütung
- Laufzeit
• Rechtsprechung (LG Düsseldorf ZMR 2012, 465, AG
Schöneberg Grundeigentum 2013, 68) verlangt für
Ordnungsmäßigkeit der Bestellung, dass gleichzeitig
festgelegt werden:
- Dauer der Verwalterbestellung
- Eckdaten, insbesondere Vergütung
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Prozedur des Vertragsschlusses
• Ladung
- OLG München ZMR 2009, 64: Es ist nicht erforderlich, die
Wohnungseigentümer bereits vorab durch Übersendung des in Aussicht
genommenen Verwaltervertrags über den genauen Inhalt der
vertraglichen Regelung zu informieren.
• Eigentümerversammlung
- Beschluss über ausgehandelten Vertrag ist die sichere Lösung:
Vertragsinhalt
Vertretungsmacht für Abschluss (§ 27 Abs. 3 S. 3 WEG)
- Ermächtigung an Beirat, Vertrag auszuhandeln und abzuschließen,
kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen („Zitterbeschluss“:
OLG Frankfurt ZMR 2008, 985; KG ZMR 2008, 476) und
soll im Zweifel auf den Abschluss eines Vertrages beschränkt sein,
der ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (OLG Frankfurt aaO).
• Vertragsurkunde
- Angabe des Ermächtigungsbeschlusses, der Vertreter und deren
Unterschriften.
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Grenzen der Gestaltungsmacht
Schutz der Eigentümer durch:
• Keine spezifische Verpflichtung einzelner Eigentümer
(Unzulässigkeit eines Vertrages zulasten Dritter)
• Vertrag unterliegt als vorformuliertes Klauselwerk der
AGB-Inhaltskontrolle
• Vorrang der Gemeinschaftsordnung
• Keine Heilung von Fehlern wie bei Bestandskraft nicht
angefochtener Beschlüsse
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Fall 6
• Verwaltervertrag sieht u.a. zur Verwaltervergütung vor:
Eine Erhöhung kann auch ohne spezielle Ankündigung
aufgrund Kostensteigerungen zum Jahresbeginn
vorgenommen werden. Eine solche Kostensteigerung
gilt als gegeben, in der Höhe, wie sich der vom
Statistischen Bundesamt oder einer entsprechenden
staatlichen Nachfolgestelle ermittelte monatliche
Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis: Jahr
2005 = 100) gegenüber dem Stand vom ersten Monat
seit der letzten Gebührenanpassung bis zum Oktober
des Vorjahres erhöht hat.
• Bestehen Bedenken gegen diese Klausel?
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§ 1 PreisklauselG
•
•
Der Betrag von Geldschulden darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den
Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit
den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind.
Das Verbot nach Absatz 1 gilt nicht für Klauseln,
- die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrages einen
Ermessensspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld
nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen (Leistungsvorbehaltsklauseln),
- bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im
Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind (Spannungsklauseln),
- nach denen der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder
Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht wird, als diese die
Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar
beeinflussen (Kostenelementeklauseln),
- die lediglich zu einer Ermäßigung der Geldschuld führen können.
•
Die Vorschriften über die Indexmiete nach § 557b des Bürgerlichen
Gesetzbuches und über die Zulässigkeit von Preisklauseln in
Wärmelieferungsverträgen nach der Verordnung über Allgemeine
Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme bleiben unberührt.
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Lösung Fall 6
AG Reutlingen ZWE 2012, 435:
Auch auf WEG-Verwalterverträge findet das
PreisklauselG Anwendung. Enthält der Verwaltervertrag
für die Erhöhung der Verwaltervergütung nicht nur eine
Leistungsvorbehaltsklausel, sondern einen
unmittelbaren und selbsttätigen Mechanismus, handelt
es sich regelmäßig um eine verbotene Preisklausel.
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Regelung des Vergütungsdreiecks
• Der Verwaltervertrag sieht ua Sondervergütungen vor
für:
- Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen,
§ 35a EStG
- Mahnungen
- Klagepauschale
- Nichtteilnahme am Lastschrifteinzug
- Eigentümerwechsel
- Verwalterzustimmung
• Was sollte der Verwalter veranlassen, damit die Kosten
verursachungsbezogen verteilt werden können?
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Vergütungsdreieck
Verwalter
Verwaltervertrag
:
Vergütung
und
Gemeinschaft
Aufwendungsersatz
E1
Verwalterbestellung
E2
E3
E4
E5
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§ 21 Abs. 7 WEG
Die Wohnungseigentümer können die Regelung der
Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der
Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine
besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums
oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit
Stimmenmehrheit beschließen.
Verwalterbestellung
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Beschlussvorschlag
Gemäß § 21 Abs. 7 WEG werden die Zusatzhonorare
gemäß [Regelung des Verwaltervertrages] als
besonderer Verwaltungsaufwand dem jeweiligen
Verursacher auferlegt. Der Verwalter wird beauftragt,
diese Zusatzhonorare dem betreffenden Eigentümer
weiter zu berechnen.
Verwalterbestellung
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Tipp: Regelung der Vertretungsmacht
• Entweder durch Beschluss der Eigentümer
(§ 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG)
Bedenke: Bestandskraft nicht ordnungsmäßiger
„Zitterbeschlüsse“.
oder
• im Verwaltervertrag als Bevollmächtigung
(§ 167 Abs. 1 BGB)
Bedenke:
Unwirksamkeit nach § 307 BGB (AGB-Kontrolle).
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LG München v. 5.8.2010 - 36 S 19282/09
Ist in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines
Verwaltervertrages vorgesehen, dass bei notwendigen
Reparaturen bis zu 10.000 DM kein ansonsten
grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss
gefasst werden muss, so ist diese Klausel nichtig, da sie
zu einer unangemessenen Benachteiligung der
Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von
Treu und Glauben führt.
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Muster: Vertretungsmacht
• Kleinere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten
(bis zu einem Kostenaufwand von -------- € im Einzelfall)
können jedoch durch den Verwalter eigenverantwortlich
in Auftrag gegeben werden; der jährliche
Gesamtaufwand hierfür darf den im jeweiligen
Wirtschaftsplan enthaltenen Gesamtansatz für die
laufende Instandhaltung nicht überschreiten. (...)
• Der Verwalter ist ermächtigt, rückständige
Kostenbeiträge und Kosten für besonderen
Verwaltungsaufwand einzelner Eigentümer im Namen
der Eigentümergemeinschaft beizutreiben einschließlich
der Berechtigung zur Anwaltsbeauftragung.
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Prof. Dr. Florian Jacoby
Direktor der
Forschungsstelle für Immobilienrecht,
Universität Bielefeld
Universitätsstr. 25, 33615 Bielefeld
[email protected]
www.jura.uni-bielefeld.de/fir/
Verwalterbestellung
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Die Verwalterbestellung - Was haben Verwaltung und Eigentümer

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