WEG zu

WEG-Verwaltung
Musterlösungen zum Modul 09.02
aktualisiert: 19.06.2011
Lernfeld 9 – Wohnungseigentum begründen und verwalten
Aufgabe 1:
Muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft (EG) einen Verwalter haben? Wie ist in diesem
Zusammenhang § 20 (2) WEG zu verstehen?
Antwort 1:
Nein – wenn eine EG meint, beispielsweise aus Kostengründen auf einen Verwalter verzichten zu
wollen und ihre Angelegenheiten gemeinschaftlich regelt, kann sie dies tun, solange die
ordnungsgemäße Verwaltung sichergestellt ist. Ein Beschluss oder eine Vereinbarung allerdings, die
die Verwalterbestellung generell ausschließt, ist nichtig.
Aufgabe 2:
Nennen Sie die Verwaltungsorgane einer Wohnungseigentümergemeinschaft!
Antwort 2:
Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer (letztendlich oberstes und entscheidendes Organ)
WEG-Verwalter
Verwaltungsbeirat
Aufgabe 3:
Unterscheiden Sie zwischen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag
Antwort 3:
Mit der Verwalterbestellung wird der Verwalter als Organ berufen, im Verwaltervertrag (Dienstvertrag)
werden die Konditionen vereinbart.
Aufgabe 4:
Zwei nur theoretische Fragen zum besseren Verständnis:
a) Kann eine WEG mehrere Verwalter bestellen?
b) Kann eine WEG mit mehreren Verwalter einen Verwaltervertrag abschließen?
Antwort 4:
a) Nein, das Verwaltungsorgan gibt es nur einmal
b) Ja, dann muss sie aber auch mehrere Verwalter bezahlen, von denen nur der bestellte für die WEG
tätig sein kann.
Aufgabe 5:
Auf wie viele Jahre kann die Verwalterbestellung max. erfolgen? Ist anschließend eine weitere
Bestellung möglich? Ist eine automatische Verlängerungsklausel („Wenn nicht gekündigt wird,
verlängert sich die Verwalterbestellung automatisch.“) möglich?
Antwort 5:
Die erstmalige Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums darf auf max. drei Jahre
erfolgen, danach jeweils auf maximal fünf Jahre, eine anschließende Wiederbestellung ist unbegrenzt
oft für jeweils max. fünf Jahre möglich. Eine automatische Verlängerungsklausel ist nicht zulässig,
über die Wiederbestellung darf erst im letzten Jahr des Bestellungszeitraumes, frühestens ein Jahr vor
Auslaufen der Bestellung, erneut beschlossen werden (§ 26 WEG)
Aufgabe 6:
Wer ist berechtigt, einen WE-Verwalter zu berufen?
Antwort 6:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss - in aller Regel in einer Eigentümerversammlung - über
die Bestellung eines Verwalters beschließen. Im Streitfall kann auch das Gericht einen Verwalter
bestellen (s. § 43 Pkt. 1. WEG).
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Aufgabe 7:
Wenn ein Verwalter bestellt wurde – für welche Zeit darf dann der Verwaltervertrag abgeschlossen
werden?
Antwort 7:
Es gibt keine gesetzliche Bestimmung – üblicherweise wird der Vertrag an die Dauer der Bestellung
(max. drei bzw. fünf Jahre) gekoppelt.
Aufgabe 8:
Kann ein Verwalter während der Laufzeit seiner Bestellung abberufen werden? Wenn ja, von wem?
Antwort 8:
Grundsätzlich jederzeit, sofern nicht anders vereinbart, durch Mehrheitsbeschluss der
Eigentümergemeinschaft.
Aufgabe 9:
Kann die Abberufung eines Verwalters während der Laufzeit der Bestellung ausgeschlossen oder
beschränkt werden?
Antwort 9:
Völlig ausgeschlossen werden kann sie nicht, sie kann aber auf das Vorliegen eines wichtigen
Grundes beschränkt werden.
Aufgabe 10:
Nennen Sie mind. fünf Merkmale, die nach dem WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören!
Antwort 10:
s. § 21 (5) 1. – 6. WEG
Hausordnung
Instandhaltung
Versicherung
Instandhaltungsrückstellung
Wirtschaftsplan
Duldung div. Anschlüsse
Aufgabe 11:
Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung
insbesondere?
Antwort 11:
s. §§ 23 - 28 WEG
jährliche Eigentümerversammlung, Protokoll
Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Rechnungslegung
Durchführung der Beschlüsse der WEG
Durchsetzung der Hausordnung
erforderliche Maßnahmen der Instandhaltung
Einforderung, Entgegennahme, Abführung, Verwaltung der Gelder der WEG
Informationspflicht bei einem anhängigen Rechtsstreit gegen die WEG
Führung einer Beschluss-Sammlung, Inhalt: alle Eigentümerbeschlüsse und Gerichtsurteile
(§ 24 WEG)
Aufgabe 12:
Welche Rechte hat ein WEG-Verwalter darüber hinaus?
Antwort 12:
s. § 27 (2, 3, 5, 6) WEG
an die WEG gerichtete Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen
Gelder der WEG zu empfangen und abzuführen
Leistungen und Zahlungen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung
Empfang von Willenserklärungen und Zustellungen für die WEG
fristwahrende Maßnahmen im Zusammenhang mit Rechtsstreit
Vereinbarung von Anwaltsgebühren im Falle eines Rechtsstreits
die WEG zu vertreten (gesonderter Beschluss nötig)
Abgabe von Erklärungen für die WEG im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung
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Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde
Aufgabe 13:
Welche der genannten Rechte und Pflichten eines WEG-Verwalters können vertraglich
ausgeschlossen werden?
Antwort 13:
Keine (§ 27 (4) WEG)
Aufgabe 14:
Wie hat der Verwalter mit Geldern umzugehen, die der WEG gehören, von ihm aber eingenommen
und verwaltet werden?
Antwort 14:
Er hat sie getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen zu halten (§ 27 (4) WEG). Ob, wie
und in welcher Höhe er darüber verfügen darf, legt die Eigentümergemeinschaft (im Verwaltervertrag)
fest.
Aufgabe 15:
Wie wird gewährleistet, dass die WEG-Gelder bei Insolvenz des Verwalters nicht unter die
Insolvenzmasse fallen?
Antwort 15:
Zur Trennung der WEG-Gelder vom eigenen Vermögen sollte ein separates WEG-Konto eingerichtet
werden, welches eindeutig die Treuhänderfunktion des Verwalters klarstellt.
Aufgabe 15 a:
Was verstehen Sie in diesem Zusammenhang unter einem offenen Fremdkonto?
Antwort 15 a:
„echtes WEG-Konto“; Kontoinhaber ist die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter ist verfügungs- und
zeichnungsberechtigt.
Vorteil: keine Inanspruchnahme der gemeinschaftlichen Gelder durch Gläubiger des Verwalters
möglich, Fortführung des Kontos durch den neuen Verwalter im Falle eines Verwalterwechsels
möglicher Nachteil: komplizierter einzurichten, wenn die Bank trotz der Teil-Rechtsfähigkeit
Eigentümerlisten verlangt (verbunden mit ständiger Aktualisierung), in Einzelfällen (wenn die Bank
dies verlangt), müssen alle Eigentümer die Kontoeröffnung unterzeichnen.
Aufgabe 15 b:
Was ist dann ein offenes Treuhandkonto?
Antwort 15 b:
Eigenkonto der Verwaltung. wird auf den Namen des Verwalters eingerichtet
Der Bank gegenüber muss klar zum Ausdruck gebracht werden, dass das Guthaben auf dem Konto
vom Verwalter nur treuhänderisch gehalten wird. Der Kontoname sollte mit Kontounterbezeichnung
versehen sein, um dies zu verdeutlichen.
Nachteil: bei Verwalterwechsel ist die Übernahme des Kontos in der Regel nicht möglich.
Mit der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft gibt es keine Notwendigkeit mehr, ein solches
Treuhandkonto zu führen, da als Kontoinhaber die WEG genannt werden kann.
Aufgabe 16:
Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung ist die Aufstellung und Abrechnung eines
Wirtschaftsplanes. Für welchen Zeitraum ist er aufzustellen?
Antwort 16:
Für ein Kalenderjahr
Aufgabe 17:
Unterscheiden Sie „Gesamtwirtschaftsplan“ und „Einzelwirtschaftspläne“!
Antwort 17:
Der Ges.WP wird für die gesamte WEG aufgestellt, die E.WP leiten sich daraus ab und werden für
jeden einzelnen Eigentümer für sein SE aufgestellt.
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Aufgabe 18:
Nennen Sie die wichtigsten Inhalte eines WP!
Antwort 18:
alle geplanten Einnahmen und Ausgaben des Planjahres
die auf die Eigentümer entfallenden Anteile der Lasten und Nutzen
die auf die Eigentümer entfallenden Anteile der Instandhaltungsrückstellung
Daraus resultiert in den E.WP der auf jeden Eigentümer entfallende (monatliche) Hausgeldvorschuss.
Aufgabe 19:
Was versteht das WEG unter dem „Verwaltungsbeirat“? Welche Aufgaben hat er?
Antwort 19:
Der VB besteht aus drei Eigentümern, wird von der WE-gemeinschaft berufen, unterstützt den
Verwalter, prüft WP, Abrechnung und Kostenvoranschläge, gibt Stellungnahme gegenüber der WEGem. ab. Er haftet nicht für etwaige Fehler (außer natürlich Straftaten, Betrug u. ä.), muss auch nicht
entlastet werden
Aufgabe 20:
Was beinhaltet die Abrechnung über den vergangenen Wirtschaftsplan, in welchem Rahmen und
innerhalb welchen Zeitraums wird er durch den Verwalter gegenüber der WE-gemeinschaft
abgerechnet?
Antwort 20:
Die Abrechnung des vergangenen Kalenderjahres findet jährlich im Rahmen der
Eigentümerversammlung statt. Sie ist ähnlich aufgebaut wie der Wirtschaftsplan für das kommende
Kalenderjahr. Sie enthält neben Nennung von Adressaten, Eigentumseinheit, Abrechnungszeitraum
vor allem die Auflistung aller tatsächlich getätigten Ausgaben und Einnahmen, die Umlage auf die
einzelnen Eigentümer, die daraufhin erforderliche Nachzahlung bzw. Guthaben, die Entwicklung der
Instandhaltungsrückstellung und die Entwicklung der Kontostände (Anfangsbestand, Endbestand und
ggf. Angaben zur Veränderung). In der Regel wird der Verwalter im Rahmen seines Berichts in erster
Linie diese Abrechnung erläutern. Wenn es einen Verwaltungsbeirat gibt, hat er im Vorfeld diese
Abrechnung bereits geprüft und kann ebenfalls eine Stellungnahme abgeben. Wenn es keine
Beanstandungen gibt, kann daraufhin die Entlastung des Verwalters erfolgen.
Hinweis: Sehen Sie sich auf jeden Fall mal eine solche Abrechnung genau an und nehmen Sie
besonders die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung zur Kenntnis.
Aufgabe 21:
Muss in jeder Eigentümergemeinschaft ein Verwaltungsbeirat berufen werden?
Antwort 21:
Nein, auch das liegt im Ermessen der EG.
Aufgabe 22:
Wofür ist ein WEG-Verwalter im Rahmen des Verwaltervertrages zuständig? Für das GE? Für das
SE? Für beides?
Antwort 22:
Nur für das GE. Der Vertragspartner des WEG-Verwalters ist nur die Eigentümergemeinschaft, in
deren Auftrag er das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet. Für sein SE ist jeder Eigentümer selbst
verantwortlich. Wenn ein Eigentümer möchte, dass sein (vermietetes) SE auch vom Verwalter betreut
wird, muss er dafür einen gesonderten Vertrag mit einem Verwalter abschließen.
Aufgabe 23:
Erläutern Sie den Begriff „Instandhaltungsrückstellung“ im Rahmen des Wirtschaftsplanes als Element
der ordnungsgemäßen Verwaltung!
Antwort 23:
Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, Maßnahmen zur Ansammlung einer angemessenen
Instandhaltungsrückstellung zu treffen. Über die Höhe gibt es keine gesetzliche Bestimmung, letztlich
entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Der im WP beschlossene Betrag muss von jedem
Eigentümer als Teil des monatlichen Hausgeldes gezahlt werden und ist damit Eigentum der WE-
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gemeinschaft. Damit wird ein „Finanzpolster angespart“, welches für später auftretende
Instandhaltungskosten verwendet wird.
Hinweis: Erarbeiten Sie sich selbst eine nachvollziehbare Größenordnung, wie Sie als WEGVerwalter/in die Höhe einer solchen Instandhaltungsrückstellung vorschlagen und begründen würden.
Aufgabe 24
Was bedeutet: (Teil)Rechtsfähigkeit der WEG?
Antwort 24:
Durch die WEG-Novellierung wurde ab 01.07.2007 eine BGH-Rechtsprechung gesetzlich verankert:
Eine WEG ist in vieler Hinsicht wie eine juristische Person zu betrachten, sie hat eine eigene
Rechtspersönlichkeit, eigene Rechte und Pflichten, kann klagen und verklagt werden.
Allerdings gibt es auch noch Aspekte, die die vollständige Rechtsfähigkeit einschränken, deshalb der
Begriff „teilrechtsfähig“.
Beispiel 1: Forderungen von Dritten können gegen die WEG geltend gemacht werden und richten sich
gegen das Gemeinschaftsvermögen. !Die einzelnen Eigentümer haften nicht (mehr)
gesamtschuldnerisch! Sollte das pfändbare Vermögen der WEG allerdings nicht ausreichen, die
titulierte Forderung zu befriedigen, ist eine Durchgriffshaftung auf die einzelnen Eigentümer möglich,
die im Verhältnis ihrer MEA haften. Diese Teilhaftung der Eigentümer ist aber keine Sekundär- oder
Ausfallhaftung, die nur greifen würde, wenn das Gemeinschaftsvermögen nicht ausreicht. Es kann
also gleichzeitig oder beliebig gegen die WEG als (teil)rechtsfähige Gemeinschaft und/oder gegen
einzelne Eigentümer geklagt werden. Dies wäre bei einer echten juristischen Person (z. B. GmbH)
nicht möglich.
Beispiel 2: Eine WEG ist nicht insolvenzfähig, es kann also kein Insolvenzverfahren gegen eine WEG
eröffnet werden, wie es z. B. bei einer GmbH möglich wäre.
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