Die Eigentümerversammlung – Phase 3 Die Umsetzung von

Die Eigentümerversammlung – Teil 3
Die Eigentümerversammlung – Phase 3
Die Umsetzung von Beschlüssen
Die Eigentümerversammlung ist vorbei, die Beschlüsse sind gefasst. Nicht immer ist dies
das „Ende vom Lied“. Denn Auseinandersetzungen nach der Eigentümerversammlung sind
gar nicht so selten, sei es, weil Miteigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden sind
oder weil der Verwalter den Beschluss nicht, verspätet oder nicht ordnungsgemäß umsetzt.
Welche Handlungsmöglichkeiten in diesen Fällen bestehen und worauf Sie achten müssen,
erfahren Sie in diesem Informationsblatt von wohnen im eigentum.
Was kann ein Eigentümer unternehmen, wenn er einen Beschluss nicht akzeptieren
will?
Die Möglichkeiten des einzelnen Eigentümers, auf Entscheidungen der Gemeinschaft
Einfluss zu nehmen, enden nicht mit dem Schluss der Eigentümerversammlung. Ein einmal
gefasster und verkündeter Beschluss ist zwar grundsätzlich gültig, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG
(Wohnungseigentumsgesetz).
Sind ein oder mehrere Eigentümer aber mit einem Beschluss nicht einverstanden, so können
sie bei dem (Amts-)Gericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnung liegt, die so genannte
Anfechtungsklage gegen den betreffenden Beschluss erheben, §§ 46, 43 WEG.
Die Frist für die Klageerhebung beträgt einen Monat (nicht vier Wochen!!!) seit der
Beschlussfassung, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Klage muss binnen eines weiteren
Monats, also spätestens zwei Monate nach der Beschlussfassung (nicht erst ab der
Zustellung des Protokolls!!!), begründet werden, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Mitglieder von
wohnen im eigentum finden ein Muster für eine solche Anfechtungsklage – mit Anmerkungen
- unter www.wohnen-im-eigentum.de in der Rubrik Service > Musterbriefe.
Der Erhebung einer Anfechtungsklage will allerdings wohl überlegt sein. Denn zum einen ist
ihre Durchfechtung – wie jedes gerichtliche Verfahren – mit einigem Aufwand an Kosten, Zeit
und Nerven verbunden. Zum anderen hat sie nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn der
angegriffene Beschluss entweder formelle Mängel hat oder wenn er gegen geltendes Recht
verstößt.
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Beispiele für formelle Mängel sind:

Die Versammlung war nicht (mehr) beschlussfähig.

Die
Ladungsfrist
wurde
nicht
eingehalten
Eigentümerversammlung 1 – einladen, aber richtig“).

Das Gebot der Nichtöffentlichkeit der Versammlung wurde nicht beachtet: Es waren
also ein oder mehrere Personen in der Versammlung anwesend, die nicht zum Kreis
der Teilnahmeberechtigten gehörten, und mindestens ein Eigentümer war mit ihrer
Anwesenheit nicht einverstanden.

Die Tagesordnung war der Einladung nicht beigefügt bzw. wurde nicht bekannt
gegeben.

Es fand ein Eingriff in das Recht auf Abgabe der Stimme statt, d. h. ein oder mehrere
Wohnungseigentümer wurden an der Stimmabgabe gehindert.
(siehe
Infoblatt
„Die
Beispiele für inhaltliche Mängel sind:

Der Beschluss verstößt gegen das Wohnungseigentumsgesetz oder

gegen die Teilungserklärung oder

er widerspricht anderen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die rechtssichere Beurteilung, ob ein Beschluss angreifbar ist oder nicht, kann im Einzelfall
schwierig sein. Daher sollte im Zweifel anwaltlicher Rat eingeholt werden, auch wenn vor
dem Amtsgericht – anders als vor dem Landgericht – kein Zwang besteht, sich von einem
Rechtsanwalt vertreten zu lassen.
Wenn ein Beschluss nicht gerichtlich angefochten wird – gilt er dann für immer?
Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht aufgrund einer Anfechtungsklage durch ein Gericht
für ungültig erklärt wird, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG.
Eine Ausnahme bilden nichtige Beschlüsse. Sie sind zu keinem Zeitpunkt gültig. Nichtig ist
ein Beschluss dann, wenn er unter einem schwerwiegenden Mangel leidet. Das ist zum
Beispiel der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft über einen Gegenstand beschließt, für
den sie keine Beschlusskompetenz besitzt.
So können Eigentümer durch einen Beschluss der Versammlung beispielsweise nicht
wirksam dazu verpflichtet werden, die Wände ihrer Wohnungen grundsätzlich in einer
bestimmten Farbe zu streichen: Das wäre ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum.
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Ein solcher Beschluss wäre
Eigentümergemeinschaft nichtig.
aufgrund
der
fehlenden
Beschlusskompetenz
der
Für nichtige Beschlüsse gilt die einmonatige Anfechtungsfrist nicht. Im Falle einer Klage
würden sie vom Gericht jederzeit für nichtig erklärt werden.
Selbst gültige Beschlüsse, die wegen Ablaufs der Anfechtungsfrist nicht mehr gerichtlich
angreifbar sind, können grundsätzlich wieder beseitigt werden: Die Eigentümerversammlung
kann sie nämlich durch einen neuerlichen Beschluss abändern oder ganz aufheben.
Es steht jedem Eigentümer somit frei, sich – im Rahmen der rechtlichen Vorgaben – um eine
erneute Aufnahme bestimmter Themen auf die Tagesordnung zu bemühen, um so einen
Beschluss herbeizuführen, der den ursprünglich gefassten außer Kraft setzt und/oder durch
einen neuen Beschluss ersetzt.
Wurde durch einen Beschluss ein Vertrauenstatbestand geschaffen, ist dieser allerdings zu
beachten. Beispiel: Einem Eigentümer wurde per Beschluss gestattet, eine rechtlich
zulässige Baumaßnahme durchzuführen. Blieb der Beschluss unangefochten, darf der
betreffende Eigentümer auf die Bestandskraft des Beschlusses vertrauen.
Ein neuer Beschluss, der ihn zu einem Rückbau verpflichten würde, wäre anfechtbar.
Nägel mit Köpfen – wie schnell können Beschlüsse umgesetzt werden?
Gültige Beschlüsse können grundsätzlich sofort umgesetzt werden. Damit ein Eigentümer
nicht plötzlich vor vollendeten Tatsachen steht (Beispiel: Die beschlossene, aber objektiv
überteuert angebotene Fassadensanierung ist schon durchgeführt, bevor über die
Anfechtungsklage entschieden wird), kann er eine gerichtliche so genannte „einstweilige
Verfügung“ beantragen. Bei der einstweiligen Verfügung handelt es sich um ein Eilverfahren,
durch das ein Sach- und Rechtszustand vorläufig „eingefroren“ wird.
Der Eigentümer, der den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung stellt, muss dem
Gericht einen Verfügungsgrund und ein berechtigtes Interesse nachweisen. Er muss also
einen plausiblen Grund für die einstweilige Verfügung angeben. Außerdem muss er
zusätzlich die Tatsache „glaubhaft machen“, dass ein nicht wieder gut zu machender
Schaden entsteht, wenn das Ende des Anfechtungsklageverfahrens abgewartet werden
muss und der angegriffene Beschluss zwischenzeitlich umgesetzt wird. Mitglieder können
kostenlos ein Muster für das einstweilige Verfügungsverfahren von der Website von wohnen
im eigentum herunterladen (Rubrik Service > Musterbriefe).
Da das einstweilige Verfügungsverfahren einige formelle und inhaltliche Besonderheiten
aufweist, ist es empfehlenswert, im Einzelfall anwaltlichen Rat einzuholen.
In der Regel wird jedoch – umgekehrt – das Interesse der Eigentümergemeinschaft im
Vordergrund stehen, dass die gefassten Beschlüsse zügig umgesetzt werden.
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Die Durchführung der Beschlüsse ist die Aufgabe des Verwalters, § 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG.
Sieht ein Beschluss selbst keinen Zeitrahmen vor, gilt grundsätzlich, dass gefasste
Beschlüsse ohne Verzögerungen umzusetzen sind. Je nachdem, wie komplex der
Beschlussinhalt ist, wird dem Verwalter allerdings eine gewisse Zeitspanne einzuräumen
sein.
Es kann auch gerechtfertigt sein, mit der Umsetzung eines Beschlusses zuzuwarten. Das gilt
etwa dann, wenn sich schon in der Eigentümerversammlung angedeutet hat, dass es zu
einer Anfechtung dieses Beschlusses kommen wird. Wird ein Beschluss nämlich für ungültig
erklärt, nachdem eine Maßnahme durchgeführt wurde, kann es für die
Eigentümergemeinschaft teuer werden. Denn im schlimmsten Fall müssen die Folgen der
eiligen Umsetzung wieder beseitigt werden.
Tipp:
Beschlüsse der Eigentümerversammlung sollten möglichst präzise formuliert werden. Sie
können beispielsweise klarstellen, bis wann ein Beschluss umgesetzt werden muss, einen
finanziellen Rahmen sowie die Finanzierung vorgeben, festlegen wie viele Angebote, ggf.
von welchem Anbieter, einzuholen sind und inwieweit der Verwaltungsbeirat zu beteiligen ist.
Je genauer die Vorgaben für den Verwalter sind, desto größer sind die Chancen, dass der
Beschluss entsprechend den Vorstellungen der Eigentümer realisiert wird.
Was tun, wenn der Verwalter nichts tut?
Mitunter geschieht jedoch nichts, obwohl ein Beschluss ordnungsgemäß gefasst und nicht
angefochten wurde. Dann stellt sich die Frage, was die Eigentümergemeinschaft bzw. der
einzelne Eigentümer unternehmen kann, um ein Tätigwerden des Verwalters zu erreichen,
notfalls zu erzwingen.
Hat ein Eigentümer den – berechtigten – Eindruck, dass sich nichts bewegt, hat er im
Wesentlichen folgende Möglichkeiten:

Existiert ein Verwaltungsbeirat, macht es grundsätzlich Sinn, sich zunächst an den
Beirat zu wenden. Gemäß § 29 Abs. 2 WEG „unterstützt“ der Verwaltungsrat den
Verwalter bei seinen Aufgaben. Dazu gehört es, zwischen den Eigentümern, der
Gemeinschaft und dem Verwalter zu vermitteln. In den Fällen, in denen die
Kommunikation zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat aber schlecht – oder im
Gegenteil – allzu gut funktioniert, kann sich diese Alternative allerdings als
ungeeignet erweisen.

Besteht Anlass zur Annahme, dass von Seiten des Beirats keine Unterstützung zu
erwarten ist oder gibt es keinen Verwaltungsbeirat, kann sich jeder Eigentümer
unmittelbar an den Verwalter wenden und ihn zur Umsetzung des jeweiligen
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Beschlusses auffordern. Denn gemäß § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Eigentümer ein
Anrecht auf ordnungsgemäße Verwaltung. Dazu zählt die Umsetzung von ordentlich
gefassten, gültigen Beschlüssen. Eine entsprechende Aufforderung sollte immer
schriftlich formuliert und dem Verwalter postalisch und/oder per Fax bzw. E-Mail
übermittelt werden.

Da der Grundsatz: „Gemeinsam sind wir stark“ auch im Wohnungseigentumsrecht
gilt, sollte immer zumindest der Versuch unternommen werden, andere Eigentümer
mit ins Boot zu holen. Idealerweise sollte die Gemeinschaft als Einheit agieren, wenn
es darum geht, den Verwalter zur pflichtgemäßen Durchführung von Beschlüssen zu
bewegen.
Mitunter reicht eine einfache Aufforderung, ob mündlich oder schriftlich, ausgesprochen von
der Gemeinschaft, dem Beirat oder einem Wohnungseigentümer, nicht aus und wird vom
Verwalter schlichtweg ignoriert. In diesem Fall kann eine Abmahnung sinnvoll sein.
Ist es zulässig, den Verwalter abzumahnen?
Der Verwalter ist nicht nur ein „Organ“ der Eigentümergemeinschaft und in dieser
Eigenschaft ihr Handlungsbevollmächtigter; er ist zugleich deren Dienstleister. Als
Dienstverpflichteter kann er abgemahnt werden
Plant eine Eigentümergemeinschaft eine vorzeitige Abberufung ihres Verwalters, ist eine
vorherige Abmahnung sogar unbedingt zu empfehlen (vgl. § 314 Abs. 2 BGB). Denn in
einem Rechtsstreit infolge der (vorzeitigen) Abberufung geben die Gerichte einem klagenden
Verwalter, der vor seiner Abberufung und der Kündigung seines Verwaltervertrages niemals
abgemahnt wurde, in der Regel Recht.
Hat die Gemeinschaft dann bereits einen neuen Verwalter bestellt, muss sie dem „alten“
Verwalter unter Umständen zumindest einen Teil der vereinbarten Verwaltervergütung bis
zum Ende regulären Vertragslaufzeit bezahlen.
Wer kann die Abmahnung formulieren?
Theoretisch kann jeder Eigentümer eine Abmahnung gegenüber dem Verwalter
aussprechen, wenn dessen Verhalten – oder Unterlassen – objektiv einen Verstoß gegen
den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt. Empfehlenswert und rechtssicherer
ist allerdings die Erteilung einer Abmahnung auf der Grundlage eines Beschlusses der
Eigentümergemeinschaft.
Im Streitfall kann es sonst zu Auseinandersetzungen über die Frage kommen, ob der
einzelne Eigentümer überhaupt abmahnungsbefugt war. Auch der Beirat kann mit einer
entsprechenden Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft eine Abmahnung aussprechen.
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Die Eigentümerversammlung – Teil 3
Die Abmahnung ist zwar weder form- noch fristgebunden Sie muss aber die folgenden
„Bausteine“ enthalten:

konkrete Schilderung des angemahnten Sachverhalts (hier: die Nichtumsetzung
eines Beschlusses),

Darstellung dieses Sachverhalts als Verstoß gegen die Pflichten aus dem
Gesetz/dem Verwaltervertrag sowie die Missbilligung dieser Pflichtverletzung durch
die Eigentümergemeinschaft,

ausdrückliche Aufforderung zu künftig vertragsgemäßem Verhalten,

Wichtig:
Androhung
Vertragskündigung).
von
Konsequenzen
(vorzeitige
Abberufung
und
Eine Abmahnung sollte stets schriftlich formuliert werden. Eine nur mündlich
ausgesprochene Abmahnung kann Beweisschwierigkeiten nach sich ziehen. Auf der
Webseite von wohnen im eigentum können Mitglieder in der Rubrik Service > Musterbriefe
ein Musterschreiben abrufen.
Es ist möglich, bereits im Verwaltervertrag festzuschreiben, dass eine Abmahnung auch in
der Eigentümerversammlung wirksam ausgesprochen werden kann.
Der Verwalter muss dann die mündlich erteilte Abmahnung als ihm zugestellt gegen sich
gelten lassen.
Tipp:
Achten Sie unbedingt darauf, dass die in der Eigentümerversammlung mündlich erteilte
Abmahnung sowie ihr Wortlaut (s. o. „Bausteine“!) in das Versammlungsprotokoll
aufgenommen wird.
… und wenn der Verwalter auch die Abmahnung ignoriert?
Dann kann – neben der Anrufung des Gerichts – die vorzeitige Abberufung des Verwalters
und die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages die letzte Konsequenz sein.
Denn die Nichtumsetzung etwa eines Instandhaltungsbeschlusses stellt einen Verstoß
gegen § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dar. Nach Auffassung des Amtsgerichts Köln kann dies die
vorzeitige Abberufung eines Verwalters rechtfertigen (Amtsgericht Köln vom 30.04.2001;
AZ.: 202 II 95/00).
Wird der Verwalter vorzeitig abberufen, darf es die Eigentümergemeinschaft auf keinen Fall
verabsäumen, auch den Verwaltervertrag zu kündigen. Denn solange der Vertrag Bestand
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hat, kann der Verwalter daraus Rechte, insbesondere auf Zahlung seiner Vergütung,
herleiten.
Zu beachten ist weiter, dass eine Kündigung stets zugehen muss. Scheidet die
Eigentümergemeinschaft im Unfrieden von ihrem Verwalter, sollte daher unbedingt
sichergestellt werden, dass dem Verwalter die Kündigung persönlich übergeben wird (z. B.
durch einen Boten, der nicht Eigentümer ist und der den Inhalt der Kündigung zuvor zur
Kenntnis genommen hat).
Die Übermittelung durch einen Boten hat gegenüber anderen Arten der Zustellung,
insbesondere der Zusendung per Einschreiben/Rückschein, den wesentlichen Vorteil, dass
der Bote den Zeitpunkt der Zustellung als Zeuge vor Gericht bestätigen kann. Ein
Einschreiben dagegen geht immer erst dann zu, wenn der Adressat es wirklich erhält. Nimmt
der Verwalter den eingeschriebenen Brief mit der Kündigung nicht entgegen oder holt er ihn
nicht von der Post ab, kann darüber die Kündigungsfrist verstreichen. Die Folge: Der
Verwaltervertrag läuft weiter, bis die Kündigung erneut ausgesprochen und nachweislich
übergeben wird.
Dieses Informationsblatt wurde im Rahmen des vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und
Verbraucherschutz geförderten Projektes zur Vernetzung von Verwaltungsbeiräten erstellt.
Stand: Oktober 2011
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