Abflüsse aus der Instandhaltungsrücklage Werden aus der

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Wohnungseigentumsrecht
Jahresabrechnung: Abflüsse aus der Instandhaltungsrücklage
Werden aus der Rücklage Instandsetzungskosten beglichen, sind die
Ausgaben dennoch in den Einzelabrechnungen bei der Kostenverteilung
anzusetzen.
LG München I, Beschl. v. 9.11.2006 – 1 T 6490/06
Der Fall:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage i.H.v. 225.200,- EUR beschlossen. Während des Abrechnungsjahres wird eine Instandhaltungsmaßnahme aus der Rücklage i.H.v. 256.844,79
EUR beglichen. Letzterer Abgang wird vom Verwalter in der Jahresabrechnung
zwar bei der Rücklagenentwicklung nicht aber bei der Kostenverteilung berücksichtigt. Nach entsprechender Anfechtung hebt das Gericht den Beschluss über
die Jahresabrechnung auf.
Die Lösung:
Das Landgericht hebt zutreffender Weise hervor, dass dann, wenn Ausgaben
über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden, eine dreifache Buchung
innerhalb der Jahresabrechnung notwendig ist:
-
Zuführung zur Rücklage als Ausgabe,
Entnahme aus der Rücklage als Einnahme und
Kosten der Instandhaltungsmaßnahme als weitere Ausgabenposition.
Es genügt somit nicht, eine Ausgabe, die über die Instandsetzungsrücklage finanziert wurde, nur in der Rücklagenentwicklung darzustellen. Die Beträge
müssen auch in der Kostenverteilung erscheinen. Damit die Wohnungseigentümer diesen Betrag aber nicht mit der Umlage bzw. der Abrechnungsspitze
nochmals zahlen, ist die Entnahme aus der Rücklage auf Einnahmenseite zu
berücksichtigen.
Hinweise:
Die Entscheidung ist abrechnungstechnisch nicht zu beanstanden. Die vom
Gericht zugrunde gelegte Abrechnungsform bewirkt im Übrigen, dass der Abfluss aus der Rücklage in den Kosten enthalten ist und der vermietende Wohnungseigentümer somit diesen Betrag bei seiner Steuererklärung mit ansetzen
kann. Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage noch nicht als Werbungskosten anzusehen, sondern
erst der Abfluss hieraus (BFH BB 1988, 116). Die Finanzrechtsprechung hat
sich allerdings noch nicht dazu geäußert, ob die steuerliche Behandlung der Zuund Abflussbeträge zur Instandhaltungsrücklage seit Anerkennung der Eigentümergemeinschaft als rechtsfähig anders zu beurteilen ist. Durch die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft fließt das Wohngeld vom Wohnungseigentümer an eine andere Rechtsperson, nämlich dem Verband. Somit müsste
auch im einkommensteuerrechtlichen Sinne schon der Zuführungsbetrag als
Werbungskosten anzuerkennen sein (vgl. zur Gesamtproblematik Jennißen,
Die Verwalterabrechnung, VII. Rz. 47).
RA Dr. Georg Jennißen, Köln
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