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Die Wohnungseigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümer. Die
Vorbereitung und Durchführung der Versammlung ist eine der zentralen Aufgaben des WEGVerwalters. Die damit verbundenen Aufgaben und Pflichten sind mit zahlreichen gesetzlichen
Regelungen verknüpft.
A) Die ordnungsgemäße Einberufung
I.
Voraussetzungen der Einberufung einer Versammlung
Wie oft eine Versammlung abgehalten werden muss, richtet sich nach der
Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist hierin keine Regelung
enthalten, gilt die gesetzliche Regelung, wonach der Verwalter mindestens einmal im Jahr
eine Versammlung einzuberufen hat.
Daneben ist der Verwalter in folgenden weiteren Fällen zur Einberufung einer Versammlung
verpflichtet:
- auf Verlangen von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer, § 24 Abs. 2 WEG,
Dieses Einberufungsverlangen kann nach herrschender Ansicht nicht durch
Vereinbarung ausgeschlossen werden 1 . Bei der Berechnung der erforderlichen Zahl
von Antragstellern kommt es allein auf die Anzahl von Köpfen an 2 . Dies gilt auch
dann, wenn das Stimmrecht abweichend geregelt ist, z.B. sich nach
Miteigentumsanteilen bestimmt. Das Einberufungsverlangen muss schriftlich gestellt
werden. Gemäß § 126 Abs. 1 BGB müssen die betreffenden Eigentümer das
Verlangen eigenhändig unterschreiben. In dem Schreiben müssen der Zweck und die
Gründe des Verlangens enthalten sein.
-
wenn nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung eine Einberufung geboten
ist,
-
wenn die erste Versammlung nicht beschlussfähig war, § 25 Abs. 4 S. 1 WEG.
II.
Einberufungsberechtigte
Die Versammlung ist grundsätzlich vom Verwalter einzuberufen. Fehlt ein Verwalter oder
weigert sich der Verwalter eine Versammlung einzuberufen, so ist gemäß § 24 Abs. 3 WEG
der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder sein Vertreter zur Einberufung berechtigt, § 24
Abs. 3 WEG. Verpflichtet ist er hierzu nicht. Die Regelung lässt leider Möglichkeiten zum
Missbrauch offen. So stellt sich die Frage, ob eine Weigerung immer ausdrücklich erklärt
werden muss. Der Verwalter, der zur Abberufung steht, weigert sich möglicherweise nicht,
bleibt aberuntätig. Denkbar ist auch, dass er den Versammlungstermin erst für mehrere
Monate später festsetzt oder mehrfach den Termin verlegt. Mit diesen
1
2
BayObLGZ 1972, 314
BayObLGZ 1972, 314; OLG Hamm NJW 1973, 2300 = OLGZ 1973, 423
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Verschleppungstaktiken musste sich teilweise das OLG Hamm auseinandersetzen. Eine
Differenz zwischen Einberufung und Termin von 18 Kalendertagen wurde dabei als nicht
beachtlich eingestuft. Mehrmaliges Verschieben oder Verlegungen um mehrere Monate
würden nach Auffassung des Senates jedoch faktisch eine Weigerung darstellen. 3
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nie zur Einberufung berechtigt. Eine Berechtigung
hierzu erlangt aber die Wohnungseigentümergruppe, die ein nach § 24 Abs. 2 WEG formal
ordnungsgemäßes Einberufungsverlangen gestellt hat und dabei erfolglos blieb. Die
Eigentümer müssen sich aber hierfür gemäß §§ 37 Abs. 2 BGB analog, 24 Abs. 2 WEG vom
Gericht ermächtigen lassen 4 . Erklärt der Verwalter ausdrücklich die Weigerung, die
Versammlung einzuberufen, kann der Antrag sofort bei Gericht gestellt werden. Vielfach wird
der Verwalter aber auf das Begehren überhaupt nicht reagieren. Es schließt sich dann die
Frage an, wie lange die Eigentümer mit einem gerichtlichen Antrag zuwarten müssen.
Grundsätzlich steht dem Verwalter hinsichtlich der Ausführung der Ladung ein gewisser
Ermessenspielraum zu. Um seiner Untätigkeit einen Erklärungswert im Sinne einer
Weigerung zu verleihen ist, es ratsam hierfür eine angemessene Frist zu setzen. Angesichts
der Einfachheit der Organisationsaufgaben, die mit einer Ladung mit vorgegebener
Tagesordnung verbunden sind, sollte eine Woche zwischen Zugang des Ladungsbegehrens
und der Versendung der Ladung ausreichend sein.
Der Verwalter hat einen Ermessensspielraum hinsichtlich der Festlegung des Termins der
Eigentümerversammlung. Die Festlegung des Ladungstermins kann hingegen auch
rechtsmissbräuchlich sein. Das ist der Fall, wenn dem Ladungsbegehren zwar entsprochen
wurde, der Versammlungstermin aber erst in einigen Wochen stattfinden soll. Auch in diesem
Fall kann ein gerichtlicher Antrag auf Zulassung einer Eigentümerladung gerechtfertigt sein. 5
Anhaltspunkte für einen Rechtsmissbrauch können sich ergeben aus der begehrten
Tagesordnung (z.B. Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund und fristlose
Kündigung des Verwaltervertrages), der Ladungsfrist unter Beachtung der sonst üblichen
Fristen sowie der vorgeblichen Gründe, die Versammlung nunmehr deutlich später abzuhalten
oder nochmals zu verschieben.
Wird die Versammlung von einer unzuständigen Person einberufen (z.B.
Wohnungseigentümer, früherer Verwalter, Vorsitzender des Verwaltungsbeirats, ohne dass
die Voraussetzungen nach § 24 Abs. 3 WEG vorliegen), sind die in einer solchen
Versammlung gefassten Beschlüsse wirksam, aber anfechtbar 6 .
III.
Einberufungsfrist
Nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG soll die Frist der Einberufung mindestens 1 Woche betragen.
Dem Verwalter ist ein Ermessen eingeräumt, die Frist in dringenden Fällen abzukürzen. Das
vom Verwalter ausgeübte Ermessen ist gerichtlich nachprüfbar. Dabei ist zu untersuchen, ob
die Abkürzung der Frist durch die Dringlichkeit der Maßnahme gerechtfertigt war, und ob
durch die Fristverkürzung ein Eigentümer an der Ausübung seines Stimmrechts behindert
war 7 .
3
OLG Hamm OLGZ 81, 24
BayObLG WuM 1990, 320; BayObLG, NJW 1970, 1136
5
OLG Hamm OLGZ 1981, 24
6
BayObLG WE 1991, 285; KG NJW 1987, 386
7
OLG Frankfurt / M. OLGZ 1982, 418
4
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Den Eigentümern steht es frei, eine verbindliche Einberufungsfrist zu vereinbaren. Dabei
empfiehlt sich eine Frist von mindestens 2 Wochen, um sämtlichen Eigentümern die
Gelegenheit zu geben, ihre Termine danach einzurichten.
Die Berechnung der Frist bestimmt sich nach §§ 186 ff BGB. Für den Beginn der
Einberufungsfrist ist der Tag maßgebend, an dem die schriftliche Einberufung den
Eigentümern zugeht. Die Wochenfrist endet mit Ablauf des Tages, der durch seine
Benennung dem Tag entspricht, an dem das fristauslösende Ereignis stattfand. Am Folgetag
kann die Versammlung unter Einhaltung der Ladungsfrist abgehalten werden 8 . Ist also der
Tag, an dem das Einberufungsschreiben zugeht, ein Montag, so läuft die Frist am kommenden
Montag ab. Die Versammlung kann dann am nächsten Tag, also am Dienstag, stattfinden.
IV.
Form der Einberufung
Für die Ladung ist Textform vorgeschrieben, §§ 24 Abs. 4 WEG, 126 b BGB. Zulässig sind
damit auch Ladungen per E-Mail oder per Fax. Die Ladung zur Versammlung muss den
Eigentümern zugehen. Die ordnungsgemäße Aufgabe zur Post ersetzt den Zugang nicht.
Sie muss den Tagungsort, die Anfangszeit der Versammlung und die Tagesordnung enthalten.
Fehlt die Tagesordnung, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse grundsätzlich
anfechtbar. Die unzureichende Bezeichnung der Beschlussgegenstände der Versammlung in
der Tagesordnung gehört ebenfalls zu den Formerfordernissen, die eine Anfechtbarkeit der
gefassten Beschlüsse begründen kann, § 23 Abs. 2 WEG 9 . Die Bezeichnung der
Beschlussgegenstände soll dem Eigentümer ermöglichen, sich vorab zu informieren. Nur so
kann er sachorientiert entscheiden, ob er zur Versammlung erscheinen möchte, und ob eine
inhaltliche Vorbereitung auf die Versammlung notwendig ist. An die Bezeichnung der
Tagesordnungspunkt sind keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Eine
schlagwortartige Bezeichnung genügt 10 .
Unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ oder „Verschiedenes“ können nur Gegenstände
ganz untergeordneter Bedeutung beraten und beschlossen werden 11 . Folgende
Beschlussgegenstände fielen nach Auffassung der Gerichte hierunter.
-
Standort Müllcontainer 12
Nutzung eines gemeinschaftlichen Tischtennisraums als Geräteraum 13
Gebrauchszeitenregelung der Waschmaschinen 14
Es ist daher zu empfehlen, durch Stichworte den TOP „Sonstiges“ Kontur zu verleihen.
8
BayObLG Beschl. vom 08.06.90, Az: BReg 1 bz 18/89
BayObLG Rpfleger 1982, 100
10
BayObLGZ 1992, 79
11
OLG Hamm NJW-RR 1993, 468
12
BayObLG NJW – RR 1990, 784
13
BayObLG WuM 1985, 101
14
BayObLG WE 1988, 67
9
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V.
Ergänzung der Tagesordnung
Der Antrag auf Ergänzung der Tagesordnung ist zulässig. Ein Wohnungseigentümer hat
Anspruch hierauf, wenn der Antrag ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und nicht
offensichtlich ohne sachlichen Grund erfolgt. 15 Das ist nicht der Fall, wenn der
Tagesordnungspunkt nur dazu dienen soll, die Versammlung zu stören oder wenn erst später
hierüber zu entscheiden ist (ordentliche Neubestellung eines neuen Verwalters in erst über
einem Jahr).
Der Wohnungseigentümer kann die Tagesordnung nicht selbst ergänzen. Sie muss mit der
Ladung bekannt gemacht werden, so dass dieses Recht beim Verwalter verbleibt. Weigert
sich dieser jedoch pflichtwidrig, die Tagesordnung zu ergänzen, so kann der
Verwaltungsbeiratsvorsitzende die Tagesordnung in entsprechender Anwendung von § 24
Abs. 3 WEG ergänzen. 16
Nicht in der Ladung angekündigte Beschlussgegenstände können also nur beschlossen
werden, wenn sie untergeordneter Bedeutung sind und daher unter dem Punkt „Sonstiges“
bzw. „Verschiedenes“ abgehandelt werden können.
VI.
Versammlungsort und –zeit
Zur Festlegung des Versammlungsortes gibt es keine gesetzliche Anweisung. Der
Versammlungsort muss daher nicht am Ort der Wohnanlage sein. Die Rechtsprechung fordert
aber einen räumlichen Bezug zur Anlage, was nicht bedeutet, dass die Versammlung in der
selben politischen Gemeinde abgehalten werden muss. 17
Es ist danach auch einzelnen Eigentümern nicht zumutbar, Reisen zu ganz anderen Orten als
der Wohnlage zu unternehmen. Sollen etwa 20% der Eigentümer als Eigennutzer eine lange
Anreise hinnehmen, weil 80% der Eigentümer Kapitalanleger sind, ist dies für die Eigentümer
am Ort nicht zumutbar. 18 Käufer einer entfernt gelegenen Wohnanlage müssen sich vielmehr
ihrerseits auf Anreisen bei Versammlungen einstellen.
Hinsichtlich des Zeitpunktes der Versammlung kommt es ebenfalls darauf an, dass den
Eigentümern die Teilnahme nicht unnötig erschwert wird. An Werktagen sollte die
Versammlung nicht vor 17.00 – 18.00 Uhr beginnen, da auch berufstätigen Eigentümern die
Teilnahme ermöglicht werden soll. 19 Bei einer Anberaumung an Sonn- und Feiertagen ist den
Eigentümern Gelegenheit zu geben, ihrem Recht auf Religionsausübung nachzugehen. Als
Richtlinie sollte die Versammlung daher nicht vor 11.00 Uhr anberaumt werden. 20
VII.
Verzicht auf Formen und Fristen der Ladung
Sind alle Wohnungseigentümer zur Versammlung erschienen, liegt eine Vollversammlung
vor. In diesem Fall können die Wohnungseigentümer durch Beschluss auf die Formen und
15
BayObLGZ 1988, 287
OLG Düss. NJW-RR 1986, 96; BayObLGZ 1988, 287
17
OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333
18
OLG Köln WE 1990, 171
19
Vormittags an Werktagen unzulässig: OLG Frankfurt OLGZ 1982, 418
20
BayObLG WE 1988, 32
16
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Fristen der Ladung wirksam verzichten. Versehentliche Fehler der Ladung können sich nicht
nachteilig auswirken und Streitigkeiten nach sich ziehen, wenn dieser Beschluss zu Beginn
der Versammlung gefasst wird.
VIII. Konsequenzen fehlerhafter Einberufungen
Die Verletzung von Ladungsvorschriften zieht nur ausnahmsweise eine Nichtigkeit des
Beschlusses nach sich. So wird eine Nichtigkeit angenommen, wenn ein Beschluss ohne
vorherige Ladung nur im Rahmen einer formlosen Zusammenkunft getroffen wird. 21 Gleiches
wird für Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen, zu denen ein Nichtberechtigter geladen
hat, angenommen. 22
Grundsätzlich generieren Ladungsfehler nur eine Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse.
Die Anfechtung hat jedoch keinen Erfolg, wenn feststeht, dass der Fehler nicht kausal für das
Abstimmungsergebnis sein konnte. 23 Die Anforderung ist höher, als sie zunächst erscheint.
Wird beispielsweise ein Miteigentümer nicht zur Versammlung geladen, steht die fehlenden
Kausalität nicht schon deshalb fest, weil der Beschluss mit einer großzügigen Mehrheit
getroffen wurde. Die Bewertung erfolgt also nicht rein mathematisch, sondern es wird vom
Gericht auch in Erwägung gezogen, ob der nicht geladene Eigentümer möglicherweise
Informationen hatte, die die anderen Eigentümer in ihrem Abstimmungsverhalten beeinflusst
hätten. 24
B) Teilnahmeberechtigung an der Versammlung
I.
Teilnahme- und Stimmberechtigte
Teilnahmeberechtigt sind zunächst alle Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für den
Eigentümer, den ein Stimmverbot (§ 25 Abs. 5 WEG) trifft. Dritte sind grundsätzlich nicht
zur Teilnahme berechtigt. Dies gilt auch für den werdenden Eigentümer, solange er noch nicht
im Grundbuch eingetragen ist, es sei denn, er ist zur Ausübung dieses Rechtes durch den
Veräußerer ermächtigt worden.
An Stelle des Eigentümers sind auch Nießbraucher, Wohnrechtsinhaber, Insolvenzverwalter,
Zwangsverwalter, Nachassverwalter und Testamentsvollstrecker Teilnahme berechtigt.
Gleiches gilt für gesetzliche Vertreter wie z.B. Eltern bei Minderjährigen.
Wohnungseigentümer können auch Dritte zur Teilnahme und Ausübung des Stimmrechts
bevollmächtigen. In einem solchen Fall darf aber nur der Bevollmächtigte teilnehmen, nicht
der Eigentümer. Widerruft er die Vollmacht, muss der Bevollmächtigte die Versammlung
verlassen. Anschließend darf wieder der Eigentümer an der Versammlung teilnehmen. Die
Befugnis der Eigentümer, sich auf der Versammlung vertreten zu lassen, kann allerdings
durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG auf einen bestimmten Personenkreis, z.B.
Ehegatten 25 , Verwalter oder andere Wohnungseigentümer beschränkt werden 26 .
21
OLG Hamm WE 1/93, 24
OLG Frankfurt OLGZ 1985, 142
23
BGH ZFIR 2002, 914
24
BayObLGZ 1992, 79
25
BayObLGZ 1996, 297 (danach auch keine analoge Anwendung auf nichtehel. Lebenspartner)
26
BGHZ 99, 90
22
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Weiterhin kann die Teilnahme Dritter, z.B. Mieter oder Pächter durch Mehrheitsbeschluss
zugelassen werden. Die Hinzuziehung Dritter bietet sich insbesondere dann an, wenn sie der
sachgerechten Information und Bewertung schwieriger Problemlagen dient und so den
Willensbildungsprozess fördern kann. Diese Voraussetzungen sind bei der Beteiligung von
Beratern der Gemeinschaft, wie etwa Architekten, Rechtsanwälten oder Sachverständigen
erfüllt. Da auch diese grundsätzlich fremde Dritte sind, ist zu empfehlen, auch über deren
Teilnahme einen Zulassungsbeschluß am Anfang der Versammlung zu fassen.
Ferner kann nach der Auffassung des BGH ein Dritter als Berater oder Beistand eines
Wohnungseigentümers ein Teilnahmerecht haben. 27 Voraussetzung hierfür ist, dass ein
berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung des Beraters vorliegt, welches gewichtiger ist, als
das Interesse der anderen Wohnungseigentümer, die Versammlung auf den Kreis der
Eigentümer zu beschränken. 28 Ein überwiegendes Interesse des Wohnungseigentümers an
sachkundiger Beratung kann sich aus einem in seiner Person liegenden beachtlichen Grund
(z.B. hohes Alter oder Krankheit) oder aus dem Schwierigkeitsgrad der Angelegenheit
ergeben, über die nach der Tagesordnung zu beschließen ist. Im Übrigen ist es jedem
Wohnungseigentümer zumutbar, sich vor Beginn der Versammlung beraten zu lassen.
Schließlich sind sowohl der Verwalter als auch seine Mitarbeiter, die ihn bei der
Durchführung der Versammlung unterstützen, teilnahmeberechtigt. 29
Werden Teilnahmeberechtigte rechtswidrig von der Versammlung ausgeschlossen, sind die
nach dem Ausschluss gefassten Beschlüsse anfechtbar. Sie sind im Verfahren nach § 43 Abs.
1 Nr. 4 WEG für ungültig zu erklären, es sei denn, sie wären auch bei ordnungsgemäßem
Vorgehen ebenso gefasst worden. 30
II.
Gemeinsame Versammlungen
Mitunter werden aus Vereinfachungsgründen gemeinsame Versammlungen vom Verwalter
angestrebt, weil die Erörterungspunkte der Gemeinschaften zahlreiche inhaltliche Parallelen
aufweisen. Hierdurch nehmen dann aber zwangsläufig ständig fremde Dritte an der
Versammlung der jeweils anderen Gemeinschaft teil. Aufgrund der Teilnahmeregelungen ist
es daher unzulässig, wenn mehrere Gemeinschaften gemeinsame Versammlungen abhalten 31 .
III.
Getrennte Versammlungen bei Mehrhausanlagen
Mehrhausgemeinschaften können Teilgemeinschaften bilden und getrennte Versammlungen
abhalten. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Regelung in der
Gemeinschaftsordnung oder ein bestandskräftiger Beschluss 32 . In solchen Versammlungen
können nur Angelegenheiten beschlossen werden, die die übrigen Eigentümer nicht
27
BGHZ 121, 236
BGHZ 121, 236
29
KG NZM 2001, 297
30
BayObLG NJW-RR 1991, 531
31
OLG Köln NZM 2002, 617; BayObLGZ 2000, 340; OLG Hamm NZM 2004, 787
32
BayObLGZ 1994, 98
28
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betreffen. 33 Bei Angelegenheiten, die von der Gemeinschaft zu tragende Kosten beinhalten,
scheidet daher eine abgesonderte Versammlung und Beschlussfassung aus 34 .
IV.
Niederschrift der Versammlung
Gemäß § 24 Abs. 6 WEG sind über die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse
Niederschriften aufzunehmen. Die Niederschrift muss den genauen Wortlaut der Beschlüsse
sowie das Abstimmungsergebnis enthalten. Die Niederschrift ist vom Vorsitzenden der
Versammlung, einem Eigentümer und, soweit ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen
Vorsitzenden bzw. seinem Vertreter zu unterschreiben.
Nach herrschender Ansicht ist die Niederschrift mindestens 1 Woche vor Ablauf der
Anfechtungsfrist zu erstellen 35 .
Eine Pflicht, die Niederschrift innerhalb dieser Frist zu vervielfältigen und zu versenden,
besteht grundsätzlich nicht. Durch § 24 Abs. 6 S. 3 WEG wird den Wohnungseigentümern
lediglich ein Einsichtsrecht in die Niederschrift gewährt. Das Einsichtsrecht umfasst auch die
Befugnis, sich Abschriften fertigen zu lassen 36 . Der Verwalter ist jedoch ohne entsprechende
Vereinbarung grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wohnungseigentümern eine Kopie der
Niederschrift zu übersenden oder ihnen in sonstiger Weise den Inhalt der gefassten
Beschlüsse unaufgefordert mitzuteilen 37 .
C) Die Beschlussfähigkeit der Versammlung
I.
Die erste Versammlung
Die erste Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig, wenn die erschienenen
stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der im Grundbuch
eingetragenen Miteigentumsanteile vertreten. Durch Vereinbarung können die Eigentümer
regeln, dass sich die Beschlussfähigkeit nach Anzahl von Köpfen oder der vertretenen
Wohnungen richtet 38 .
Erschienen im Sinne der Vorschrift sind auch diejenigen Eigentümer, die sich in der
Versammlung ordnungsgemäß vertreten lassen. Für die Bewertung der Beschlussfähigkeit
werden nur die Anteile / Köpfe / Objekte von erschienenen und stimmberechtigten 39
Wohnungseigentümern berücksichtigt. Die Stimmen (Anteile / Köpfe / Objekte) von
Eigentümern, die zwar erschienen, aber nicht stimmberechtigt sind, werden nicht mitgezählt.
Die Beschlussfähigkeit ist daher nicht für die gesamte Versammlung, sondern für jede
Beschlussfassung getrennt zu beurteilen. Dies bedeutet allerdings nicht, dass vor jeder
Beschlussfassung die Beschlussfähigkeit durch den Vorsitzenden erneut festgestellt werden
muss. Eine solche Pflicht ergibt sich nur dann, wenn der Vorsitzende begründete Zweifel an
der Beschlussfähigkeit hat oder solche Zweifel von Wohnungseigentümern geäußert
33
OLG Schleswig NZM 2000, 385; BayObLG NZM 2000, 1021
BayObLG NZM 2000, 554 = ZMR 2000, 319; OLG Hamm OLGZ 1990, 168
35
BayObLG WE 1991, 204
36
OLG Zweibrücken WE 1991, 333
37
BayObLG WE 1992, 139
38
KG WuM 1994, 41
39
BayObLG ZMR 2002, 527
34
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werden 40 . Solche Zweifel können insbesondere entstehen, wenn einzelne
Wohnungseigentümer die Versammlung vorzeitig verlassen oder wenn Stimmverbote bei
einzelnen Beschlussgegenständen bestehen.
II.
Die zweite Versammlung
Ist die erste Versammlung nicht beschlussfähig, ist gemäß § 25 Abs. 4 WEG eine zweite
Versammlung einzuberufen. Diese Versammlung ist dann in jedem Fall, unabhängig von der
Anzahl der Erschienenen beschlussfähig. Hierauf muss in der Einladung besonders
hingewiesen werden. Im übrigen muss die zweite Versammlung dieselbe Tagesordnung wie
die erste haben. Nur dann liegt eine echte Wiederholung vor. Ist die Tagesordnung nur in
Teilbereichen identisch, gelten die Erleichterungen hinsichtlich der Beschlussfähigkeit nur für
die identischen Teile 41 . Im übrigen gelten für die Einberufung der zweiten Versammlung
dieselben Voraussetzungen wie für die erste.
III.
Die sog. Eventualversammlung
Die Einberufung der zweiten Versammlung kann erst dann erfolgen, wenn die
Beschlussunfähigkeit der ersten Versammlung festgestellt worden ist.
Sinn der Eventualversammlung ist es, den Eigentümern im Falle der Beschlussunfähigkeit die
Anreise an einem anderen Tag zu einer zweiten Versammlung zu ersparen. Die hilfsweise, für
den Fall der Beschlussunfähigkeit ausgesprochene Ladung erfolgt für den selben Tag kurz
hinter dem Termin der ersten Versammlung.
Die Einberufung einer zweiten Versammlung bereits in der Einladung zur ersten
Versammlung für den Fall, dass die erste Versammlung beschlussunfähig sein sollte, ist
unzulässig. Denn bei ihr ist die Ladungsfrist von einer Woche nicht eingehalten. Eine solche
Einberufung zu einer Eventualversammlung verstößt gegen den Sinn und Zweck der
Regelung in § 25 Abs. 4 WEG. Nur mit der neuerlichen Einhaltung der Ladungsfrist erhält
der Eigentümer Gelegenheit, eine Teilnahmemöglichkeit an der zweiten Versammlung
tatsächlich in Betracht zu ziehen.
Wird dennoch eine Eventualversammlung abgehalten, sind die dort gefassten Beschlüsse
grundsätzlich anfechtbar. Ein Beschluss, eine Eventualversammlung zuzulassen, ist entgegen
der Auffassung des Kammergerichtes Berlin nicht nur anfechtbar 42 , sondern wegen
Beschlussunzuständigkeit nichtig. 43
Zulässig ist hingegen eine Eventualversammlung, wenn sie in der Gemeinschaftsordnung
vorgesehen ist oder die Wohnungseigentümer eine entsprechende Vereinbarungen getroffen
haben 44 . Der Übergang in die zweite Versammlung ist dann vom Vorsitzenden förmlich
festzustellen.
40
BayObLG WE 1990, 140
OLG Frankfurt/M. OLGZ 1983, 29
42
KG NZM 2001, 105
43
LG Mönchengladbach, NZM 2003, 245
44
OLG Köln WE 9/99, 9
41
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D) Stimmverbote
Durch Stimmverbote sollen Interessenkollisionen zum Nachteil der Gemeinschaft vermieden
werden. In § 25 Abs. 5 WEG sind drei Fälle geregelt, in denen der Wohnungseigentümer von
einem Stimmverbot betroffen ist.
Der Wohnungseigentümer ist von der Abstimmung ausgeschlossen, wenn (1.) die Vornahme
eines Rechtsgeschäfts mit ihm zur Entscheidung ansteht, wenn (2.) entschieden werden soll,
ob ein Rechtsstreit gegen ihn eingeleitet oder beendet werden soll und wenn (3.) das Urteil
zur Duldung der Einziehung des Wohneigentums rechtskräftig ist.
Das Stimmverbot betrifft grundsätzlich nur Umstände in der Person des jeweiligen
Eigentümers. Persönliche Näheverhältnisse, insbesondere verwandtschaftliche Beziehungen
zu einer befangenen Person, führen nicht zu einem Stimmverbot. Wirtschaftliche
Verflechtungen können jedoch zu einem Stimmverbot führen. 45
I.
Die Vornahme eines Rechtsgeschäfts
Mit der Vornahme eines Rechtsgeschäfts sind vorrangig der Abschluss von Verträgen, wie
Kauf-, Miet- und Pachtverträgen zu verstehen. Erfasst werden auch rechtsgeschäftsähnliche
Handlungen wie Mahnungen und Fristsetzungen. Von großer praktischer Relevanz sind
Vereinbarungen mit dem Verwalter, die den Verwaltervertrag betreffen.
II.
Die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits
Der Wohnungseigentümer ist ferner nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss die Einleitung
oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Eigentümer gegen ihn betrifft. In der Praxis
sind dies namentlich Fälle, in denen ein Rechtsstreit gegen den Bauträger, der Miteigentümer
ist, wegen Baumängeln eingeleitet werden soll. Unter Rechtsstreit ist auch ein selbständiges
Beweisverfahren nach § 485 ZPO zu verstehen.
III.
Stimmverbot bei Verurteilung nach § 18 WEG
Der Wohnungseigentümer, der nach §§ 18, 19 WEG zur Duldung der Entziehung des
Wohneigentums rechtskräftig verurteilt ist, hat kein Stimmrecht mehr.
IV.
Zusammenstellung der Stimmverbote
Die nachfolgende Aufstellung gibt einen Überblick darüber, unter welchen Voraussetzungen
der Wohnungseigentümer (WE) mit einem Stimmverbot belegt ist.
Abstimmung über (Beschlussgegenstand):
WE soll als Verwalter bestellt werden
45
46
s.u. FN 51
BGH NZM 2002, 995
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Stimmverbot
für WE ja
Stimmverbot
für WE nein
X 46
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Abberufung des WE als Verwalter aus wichtigem Grund 47
Abberufung des WE als Verwalter
Kündigung Verwaltervertrag und Abberufung in einem
Beschluss
Beschluss über Abschluss Verwaltervertrag mit WE
Erhöhung
Verwaltervergütung
bei
wirtschaftlicher
Verbindung mit Verwalter
Kündigung Verwaltervertrag mit WE
Kündigung Verwaltervertrag mit Nicht-WE
Entlastung des WE als Verwalter
Entlastung des WE als Verwaltungsbeirat
Abschluss eines Vertrags mit WE
Erteilung Mandat an Anwalt, der Sozius von WE ist
Bauliche Änderung kommt fast ausschließlich einem WE
zugute
Einleitung Rechtsstreit gegen WE
Erledigung Rechtsstreit gegen WE
X 48
X 49
X 50
X 51
X 52
X 53
X 54
X 55
X 56
X 57
X 58
X 59
X 60
X 61
Stimmverbote schließen den Wohnungseigentümer nicht vom Rede-, Teilnahme- und
Antragsrecht aus.
V.
Stimmverbot und Vertretung
Die Bevollmächtigung zur Vertretung eines Wohnungseigentümers in der Versammlung
bedarf keiner bestimmten Form, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes
vorgeschrieben ist. Aufgrund der Zurückweisungsmöglichkeit einseitiger Willenserklärungen
wie sie Stimmabgaben darstellen (§ 174 BGB), ist die Vorlage einer schriftlichen Vollmacht
im Original empfehlenswert. Ein Telefax oder Kopie, z.B. eines Verwaltervertrags mit
Vollmacht reichen also nicht, um dem Formerfordernis zu genügen.
Erscheinen mehrere Personen mit Vollmachten für denselben Eigentümer, richtet sich die
Bevollmächtigung nach der jüngeren Vollmacht.
47
Ob ein wichtiger Grund vorliegt hat der Versammlungsleiter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses
vorläufig zu entscheiden. Abschließend entscheidet dies dann ggf. das Gericht.
48
BGH NZM 2002, 995, OLG Düss. NZM 2001, 992
49
BGH NZM 2002, 995
50
BGH NZM 2002, 995
51
KG NJW-RR 1986,642
52
KG NJW-RR 1986, 642
53
OLG Düsseldorf NZM 1999, 285
54
Das gilt für den WE, der wirtschaftlich so eng mit Verwalter verbunden ist, dass Interessenidentität vorliegt,
OLG Düss. NZM 1999, 285
55
OLG Zweibrücken NJW-RR 2002, 735; BayObLG WE 1989, 64
56
OLG Zweibrücken NJW-RR 2002, 735
57
§ 25 Abs. 5 WEG
58
BayObLGZ 1994, 339
59
BayObLGZ 2003, 254
60
§ 25 Abs. 5 WEG
61
§ 25 Abs. 5 WEG
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Betrifft eines der Stimmverbote den Wohnungseigentümer, der sich in der Versammlung
vertreten lassen will, kann er keinen anderen zur Ausübung seines Stimmrechts
bevollmächtigen. Er kann keine Rechtsmacht zur Ausübung übertragen, die er selbst nicht hat.
Betrifft das Stimmverbot den Vertreter des Eigentümers, ist er nicht befugt, die Vertretung
auszuüben. Der vom Stimmverbot Betroffene soll wegen seiner privaten Sonderinteressen
nicht auf die Beschlussfassung einwirken, wobei es unerheblich ist, ob die Einwirkung im
eigenen Namen oder im fremden Namen erfolgt.
Zusammenfassend gibt die nachfolgende Tabelle einen Überblick:
Vollmachtgeber
Bevollmächtigter
trifft als WE* Stimmverbot
trifft
als
WE
Stimmverbot
* WE=Wohneigentümer
Kann der Bevollmächtigte
mit abstimmen?
kein Nein,str. 62
trifft
als
WE
Stimmverbot
kein trifft als WE Stimmverbot
Nein 63
Entsprechendes gilt, wenn der Vertreter nicht ein Wohnungseigentümer, sondern ein Dritter
ist. Einem Stimmverbot unterliegt deshalb auch der von einem Wohnungseigentümer
bevollmächtigte Verwalter, wenn etwa ein Beschluss über seine Entlastung gefasst werden
soll 64 . Der bevollmächtigte Vertreter kann jedoch einem Wohnungseigentümer
Untervollmacht erteilen, wenn dies dem Willen des Hauptvollmachtgebers entspricht und der
Vertreter die Untervollmacht nicht mit Weisungen für die Abstimmung verbunden hat, um
das Stimmverbot zu umgehen 65 .
VI.
Stimmverbot und Mitberechtigung
Gehört ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich, können diese ihr
Stimmrecht gemäß § 25 Abs. 2 S.2 WEG nur einheitlich ausüben. 66 Die Rechtslage ist
vergleichbar mit der gemeinsamen Abstimmung über Beschlussgegenstände mit Stimmverbot
und solchen ohne Stimmverbot. Hier wird ein einheitliches Stimmverbot für den Beschluss
generiert 67 . Die Einheitlichkeit des Stimmrechts begründet sonach auch hier ein einheitliches
Stimmverbot, auch wenn nur einer der Gemeinschaftseigentümer betroffen ist. 68
VII.
Rechtsfolgen des Stimmverbots
Ein Wohnungseigentümer, der von einem Stimmverbot betroffen ist, darf bei der betreffenden
Beschlussfassung nicht mitstimmen. Gibt er dennoch eine Stimme ab, ist diese unwirksam
und darf vom Versammlungsleiter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht
62
Stimmverbot: OLG Frankfurt/M OLGZ 1983,175; OLG Düsseldorf NZM 1999, 285; KG WE 1989, 134; Kein
Stimmverbot, wenn keine Weisung über Abstimmverhalten erteilt wird: OLG Zweibrücken NZM 1998, 671
63
BayObLG Rpfleger 1979, 64; KG NJW-RR 1989,144; OLG Düss. NZM 2001, 992
64
KG WE 1989, 134
65
BayObLG WE 1999, 29
66
Gleiches gilt für die Anfechtung eines Beschlusses, BayObLGZ 1990, 260
67
OLG Zweibrücken NJW-RR 2002, 735
68
BayObLGZ 1992, 288
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berücksichtigt werden 69 . Wird die Stimme zu Unrecht mitgezählt, kann der Beschluss
angefochten werden. Er ist aber nur dann für ungültig zu erklären, wenn sich die
Stimmabgabe auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. 70
E) Die Abstimmung
I.
Formulierter Beschlussantrag
Zur Abstimmung ist ein bestimmter, formulierter Beschluss zu stellen. Leider ist immer noch
festzustellen, dass über eine bestimmte Verfahrensweise diskutiert und anschließend über den
allgemeinen Konsens abgestimmt wird. Die Formulierung nimmt dann der Verwalter nach der
Versammlung im Protokoll vor. Diese Verfahrensweise ist unzulässig. Sie birgt auch die
Gefahr in sich, dass der Beschluss wegen Unbestimmtheit erfolgreich angefochten wird. 71
Der Beschlussantrag sollte daher möglichst konkret und genau formuliert werden. Wird hierin
auf ein Ereignis oder einen Gegenstand Bezug genommen, muss die Bezeichnung so genau
sein, dass nachträglich eine Bestimmung möglich ist. 72 Eine Erleichterung wird von der
Rechtsprechung hinsichtlich Abrechnung und Wirtschaftsplan dahingehend zugebilligt, als
dass hier eine (eindeutige) Bezugnahme zulässig ist, ohne dass Teile des Zahlenwerks in den
Beschlussantrag aufzunehmen sind. 73
II.
Mehrheitserfordernisse
Auch im WEG-Recht werden verschiedene Mehrheiten unterschieden. Bei der
Stimmauszählung werden nur die (zustimmenden, ablehnenden) Stimmabgaben
berücksichtigt. Stimmen von Eigentümern, die sich der Stimme enthalten, werden nicht
mitgezählt. 74 Ferner werden Stimmen von abstimmenden Eigentümern, die mit einem
Stimmverbot belegt sind, nicht mitgezählt. Das gilt auch, wenn sie sich dennoch an der
Abstimmung beteiligen.
Das WEG geht, wenn es sich um Beschlussfassungen handelt, grundsätzlich von einer
sogenannten einfachen Mehrheit aus, § 25 Abs. 1 WEG. Diese liegt vor, wenn es bei der
Auszählung mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Gibt es ein pari, also gleich viel Ja- wie
Neinstimmen, ist der Antrag abgelehnt.
Neben dieser einfachen Mehrheit sind qualifizierte Mehrheiten zu beachten. Eine qualifizierte
Mehrheit liegt vor, wenn eine Zustimmung von mehr als der Hälfte der Abstimmenden nicht
für die Annahme des Antrags ausreicht. Es sind verschiedene Formen einer qualifizierten
Mehrheit regelbar. So kann mehr als die Hälfte der Stimmen aller Mitglieder der
Eigentümergemeinschaft für einen angenommenen Beschlussantrag notwendig sein. Eine
schwach besuchte bzw. vertretene Versammlung kann aufgrund dieser Erschwerung einen
Beschluss also gar nicht fassen, auch wenn die Anwesenden ganz überwiegend sich hierfür
aussprechen.
69
BGH NZM 2002, 992
OLG Düss. WuM 1999, 181
71
KG OLGZ 1982, 306; BayObLG WuM 1993, 707
72
BayObLG WuM 1993,707
73
BayObLG NZM 2000, 683
74
BGH NJW 1989, 1090
70
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Eine weitere qualifizierte Mehrheit ist die Einstimmigkeit. Solche oder andere qualifizierte
Mehrheiten können in der Gemeinschaftsordnung als Erfordernis für die Annahme eines
Beschlussantrages
vereinbart
sein.
Im
Rahmen
der
Vorbereitung
einer
Eigentümerversammlung sind diese Abstimmungsregelungen daher stets zu prüfen.
III.
Der Beschluss mit einfacher Mehrheit
Der Beschluss mit einfacher Mehrheit ist an zahlreichen Stellen im WEG geregelt. Folgende
Beschlussgegenstände können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
-
Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3, 5 WEG
sind u.a.:
-
75
die Aufstellung einer Hausordnung
die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums
der Abschluss eines Vergleichs wegen Mängel mit dem Bauträger 75
der Abschluss von Feuer- und Haftpflichtversicherung
die Bildung von Rückstellungen für künftige Instandhaltungen
die Aufstellung eines Wirtschaftsplanes (§ 28)
die Verpflichtung zur Duldung von Maßnahmen zur Herstellung von
Telefon-, Fernseh- und Energieversorgungsanschlüssen
-
die Bestimmung über den Versammlungsvorsitzenden nach § 24 Abs. 5 WEG,
-
die Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG,
-
die Ermächtigung des Verwalters zur außergerichtlichen bzw. gerichtlichen
Geltendmachung von Ansprüchen nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG,
-
das Verlangen nach Rechnungslegung, § 28 Abs. 4 WEG,
-
Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Abrechnung und Jahresabrechnung nach §
28 Abs. 5 WEG
-
sowie der Beschluss über die Bestellung eines Verwaltungsbeirates nach § 29
Abs. 1 WEG.
-
Nutzungsregelungen nach § 15 WEG, sofern nicht einzelnen oder mehreren
Eigentümern die Benutzung unter Ausschluss anderer Eigentümer zugewiesen
wird.
BayObLG, NZM 2000, 344
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IV.
Beschlussgegenstände mit qualifizierter Mehrheit
1. Mitgliedermehrheit
Das WEG normiert in § 18 WEG eine qualifizierte Mehrheit 76 . Zur Entziehung des
Wohneigentums müssen nicht nur mehr als 50% der anwesenden Eigentümer, sondern mehr
als 50% der Mitglieder der Gemeinschaft votieren.
2. Einstimmige Beschlüsse und Vereinbarungen
Die Abgrenzung zwischen Beschluss und Vereinbarung kann schwer werden, wenn an dem
einstimmigen Beschluss alle Eigentümer mitgewirkt haben oder mitwirken mussten. Soll ein
Beschluss z.B. im schriftlichen Verfahren gefasst werden (Umlaufbeschluss), ist gemäß § 23
Abs. 3 WEG die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Vielfach wird daher
zur Unterscheidung hier der Begriff der „Allstimmigkeit“ verwendet.
Zur weiteren Unterscheidung zwischen Beschluss und Vereinbarung ist auch nach dem Inhalt
zu differenzieren.
Wollen die Eigentümer das Grundverhältnis zueinander abweichend von der
Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz regeln, liegt eine Vereinbarung vor. Der Beschluss
stellt eine Einzelentscheidung dar, wie verfahren werden soll.
Wird insoweit die Gemeinschaftsordnung verändert, bedarf diese Veränderung zu ihrer
Wirksamkeit keiner besonderen Form. Die Änderung gilt jedoch nur dann auch für
Rechtsnachfolger jedes Wohnungseigentümers, etwa nach einem Verkauf, wenn die
Änderung im Grundbuch eingetragen ist. Erforderlich hierfür ist, dass alle Eigentümer die
Vereinbarung unterzeichnen und die Unterschriften notariell beglaubigt werden ( § 29 GBO)
V.
Feststellung des Beschlussergebnisses
Der Versammlungsleiter hat bei der Abstimmung die Anzahl der Ja- und der Nein-Stimmen
sowie die der Enthaltungen zu ermitteln. Dabei darf die sogenannte Subtraktionsmethode
angewandt werden. D.h. aus den ersten beiden Abstimmungsfragen ergibt sich bei Kenntnis
der Anzahl der Anwesenden durch Subtraktion der bis dahin abgegebenen Stimmen das
Reststimmverhalten 77 . Sind also z.B. 100 stimmberechtigte Eigentümer anwesend und
stimmen 54 für den Antrag und 26 gegen den Antrag, ergibt sich nach der
Subtraktionsmethode, dass sich 20 der Stimme enthalten haben. Der Versammlungsleiter
muss also nicht auch diese Eigentümer zur Abgabe eines Handzeichens auffordern, sondern
kann deren Anzahl mathematisch ermitteln. Teilnehmer, die einem Stimmverbot unterliegen,
haben keine Stimme. Sie können sich auch nicht enthalten. Stimmen sie dennoch ab, ist die
Stimme nicht zu werten. 78 Gleiches gilt für Stimmen, die wegen des Versuchs der
Majorisierung unwirksam sind. 79
76
KG Beschluß vom 2.2.96, 24 W 3552/95
BGH NZM 2002, 992
78
BGH NZM 2002, 992
79
BGH NZM 2002, 992
77
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Wie die Stimmen zu zählen sind ergibt sich nach dem Stimmprinzip. Das Gesetz geht vom
Kopfprinzip aus, § 25 Abs. 2 S. 1 WEG. Danach hat jeder Wohneigentümer unabhängig von
der Anzahl der Miteigentumsanteile oder der Anzahl der Wohnungen eine Stimme. Andere
Stimmprinzipien können in der Gemeinschaftsordnung formuliert sein. Nach dem
Wertprinzip wird jede Stimme in Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile gewichtet. Es
werden als die Miteigentumsanteile, die für bzw. die gegen den Beschluss gestimmt haben
gezählt. Beim Objektprinzip wiederum vermittelt jede Wohnung eine Stimme.
Unter Beachtung der erforderlichen Mehrheit ist anschließend das Beschlussergebnis
festzustellen. Die Feststellung legt verbindlich und konstitutiv das Abstimmungsergebnis fest.
Geht der Versammlungsleiter z.B. bei einem pari-Abstimmungsergebnis fälschlicherweise
von einer Beschlussannahme aus, so gilt der Beschluss als gefasst. Er ist aber anfechtbar 80 .
VI.
Anfechtbare und nichtige Beschlüsse
Grundsätzlich sind alle Beschlüsse innerhalb der normierten Anfechtungsfrist von einem
Monat (nicht nur 4 Wochen!) ab Beschlussfassung anfechtbar. Erfolgreich ist die Anfechtung,
wenn der Beschluss rechtswidrig zustande kam.
Rechtswidrige Beschlüsse nennt man auch „Zitterbeschlüsse“. Die Eigentümer müssen einen
Monat bis zur Bestandskraft des Beschlusses bangen und „zittern“, dass keine (erfolgreiche)
gerichtliche Anfechtung erfolgt. Erfolgt sie nicht, ist der Beschluss danach bestandskräftig.
Die Anfechtungsfrist beginnt indessen erst gar nicht zu laufen, wenn ein nichtiger Beschluss
gefasst wurde. Nichtige Beschlüsse sind rechtlich nicht existent. Sie müssen nicht beachtet
werden und lösen daher auch keine Anfechtungsfrist aus.
Den Streit um die Nichtigkeit eines Beschlusses kann man freilich nur über eine gerichtlich
verbindliche Entscheidung klären.
Die sogenannte Zitterbeschlussentscheidung des BGH 81 hat an dieser grundsätzlichen
Dualität von nur befristet angreifbaren Beschlüssen und dauerhaft nichtigen Beschlüssen
nichts geändert. Er hat nur die Grenzen der nichtigen Beschlüsse ausgeweitet.
Nichtig sind demnach alle Beschlüsse, zu denen der Eigentümergemeinschaft die absolute
Beschlusskompetenz fehlt. Diese fehlt nach den Feststellungen des Gerichts für die
Einräumung von Sondernutzungsrechten für einen Eigentümer. Der BGH stellte fest, dass
hierfür eine Vereinbarung der Eigentümer notwendig sei.
Dabei unterlies er es, allgemeingültig zu formulieren, bei welchen Gegenständen ebenfalls
eine absolute Beschlusskompetenz fehle. Um der Entscheidung Konturen zu verleihen, wurde
aber bestimmt, welche Beschlussgegenstände jedenfalls keine nichtigen, sondern bestenfalls
anfechtbare Beschlüsse nach sich ziehen können.
Dies sind:
80
81
Gebrauchsregelungen nach § 15 WEG
Beschlüsse hinsichtlich der baulichen Veränderung nach § 22 WEG
BGH, NZM 2001, 961; OLG Düss. NZM 2002, 527
BGH NZM 2000, 1184 = WE 1/2001
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-
Gegenstände der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Dies sind nach § 21 V WEG insbesondere:
- die Aufstellung einer Hausordnung
- die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums
- der Abschluss von Feuer- und Haftpflichtversicherung
- die Bildung von Rückstellungen für künftige Instandhaltungen
- die Aufstellung eines Wirtschaftsplanes (§ 28)
- die Verpflichtung zur Duldung von Maßnahmen zur Herstellung
von Telefon- Fernseh- und Energieversorgungsanschlüssen
-
-
Ferner die Gegenstände, für die nach dem WEG ausdrücklich der Beschluss als
Entscheidungsform vorgesehen sind. Dies sind insbesondere Beschlüsse über:
-
Entziehung des Wohneigentums, § 18 WEG
-
die Bestimmung über den Versammlungsvorsitzenden nach § 24
Abs. 5 WEG,
-
die Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1
WEG,
-
die Ermächtigung des Verwalters zur außergerichtlichen bzw.
gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen nach § 27 Abs. 2
Nr. 5 WEG,
-
das Verlangen nach Rechnungslegung, § 28 Abs. 4 WEG,
-
Wirtschaftsplan, Abrechnung und Jahresabrechnung nach § 28
Abs. 5 WEG
-
sowie über die Bestellung eines Verwaltungsbeirates nach § 29
Abs. 1 WEG.
Schließlich stellt der BGH fest, dass auch für solche Gegenstände ein
Beschluss zulässig ist, in denen zwar nach dem Gesetz eine Vereinbarung
vorgeschrieben ist, eine besondere Vereinbarung der Eigentümer aber
ausdrücklich einen Beschluss zulässt.
VII.
Die Majorisierung
Als weiterer Problemfall bei Anstimmungen tritt die sogenannte Majorisierung in
Erscheinung. Als Majorisierung wird der Fall bezeichnet, dass ein Wohnungseigentümer sein
Stimmübergewicht dazu missbraucht, einen ihm genehmen Beschluss herbeizuführen.
Beschlüsse, die unter Missbrauch der Stimmgewalt zustande kommen, sind anfechtbar.
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Grundsätzlich steht es dem sogenannten Mehrheitseigentümer frei zu entscheiden, ob und wie
er von seinem Stimmrecht Gebrauch macht. Sofern der Beschluss den Mehrheitseigentümer
selbst betrifft, ist dieser in den meisten Fällen von einem Stimmverbot betroffen und daher
nicht stimmberechtigt. Stimmberechtigt ist der Mehrheitseigentümer aber bei der
Verwalterwahl und zwar unabhängig davon, ob er selbst oder ein von ihm favorisierter
Kandidat zur Wahl steht.
Die Problematik der Majorisierung entsteht in der Praxis nahezu ausschließlich bei der
Verwalterwahl. Eine Majorisierung ist erst anzunehmen, wenn neben dem Stimmübergewicht
weitere, besondere Umstände hinzutreten, die die Vorgehensweise als missbräuchlich
erscheinen lassen. Solche Umstände können insbesondere in der fehlenden persönlichen und
fachlichen Eignung des Kandidaten liegen. Gleiches gilt, wenn der Mehrheitseigentümer erst
in der Versammlung einen Kandidaten vorschlägt, so dass die anderen Eigentümer keine
Möglichkeit haben, sich von diesem ein Bild zu machen. Auch ein Fall der Majorisierung
kann es darstellen, wenn anderweitig mit Hilfe des Stimmübergewichts gegen die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen wird 82 .
Das Stimmrecht eines Mehrheitseigentümers, der immer wieder versucht, seine Stimmgewalt
zu missbrauchen, kann für die Zukunft beschränkt werden. 83
82
83
KG NJW-RR 1987, 268; BayObLGZ 1986, 10; OLG Karlsruhe WuM 1988, 325
OLG Düsseldorf OLGZ 1984, 289
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