Regionales Einzelhandelskonzept Donau-Iller

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Grundlagen zur Gesamtfortschreibung
des Regionalplanes Donau-Iller
Regionales Einzelhandelskonzept
Donau-Iller
Gutachten der imakomm AKADEMIE GmbH
Regionalverband Donau-Iller
Schwambergerstr. 35
89073 Ulm
www.rvdi.de
imakomm AKADEMIE GmbH
Ulmer Str. 130
73431 Aalen
www.imakomm-akademie.de
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des Herausgebers unzulässig. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Gesamtkonzept für die künftige Einzelhandelssteuerung und -entwicklung in der Region Donau-Iller
Regionales Einzelhandelskonzept
Donau-Iller
imakomm AKADEMIE GmbH
Ulmer Str. 130
73431 Aalen
www.imakomm-akademie.de
Projektleitung:
Dr. Peter Markert
Dipl.-Geograph Matthias Prüller
Ulm/Aalen, im September 2014
Vorbemerkungen
Der Regionalverband Donau-Iller hat im Juni 2012 die imakomm AKADEMIE GmbH mit der
Erstellung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Donau-Iller (im Folgenden: REK Donau-Iller) beauftragt.
Hintergrund / Anforderungen:
(1) Auf Basis des am 21. September 2011 in Kraft getretenen Staatsvertrages zwischen
dem Land Baden-Württemberg und dem Freistaat Bayern wurde die gesetzliche
Grundlage für den grenzüberschreitenden Regionalplan Donau-Iller geschaffen / novelliert. Gemäß des Staatsvertrages (Artikel 19, Kann-Bestimmung) ist es möglich, im
Regionalplan Standorte für großflächigen Einzelhandel und weitere Steuerungsinstrumente hierfür festzulegen. Vor diesem Hintergrund soll das Regionale Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2004 als inhaltliche Basis für die Regionalplanfortschreibung, Fachkapitel Einzelhandel, überarbeitet werden.
(2) Die Anforderungen der Region Donau-Iller weichen hierbei von „üblichen“ Einzelhandelskonzepten ab. Denn: Es soll mit der inhaltlichen Überarbeitung eine Abkehr von
räumlich detaillierten Vorgaben für die Kommunen durch den Regionalplan zugunsten
flexiblerer Regelungsinstrumente, allerdings auf Basis klarer und fachlich belastbarer
Qualitätsstandards, gelingen.
(3) Gesucht werden also klar definierte „Spielregeln“ für eine interkommunale Abstimmung bei der Steuerung des großflächigen Einzelhandels. Dadurch soll mehr Flexibilität bei entsprechenden räumlichen Planungen auf kommunaler Ebene gelingen – allerdings in klar definierten raumordnerischen Grenzen.
Ziel:
Vorrangiges Ziel des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller soll vereinbarungsgemäß sein, „Leitplanken“ für die künftige Einzelhandelssteuerung und -entwicklung in
der Region Donau-Iller vorzugeben und damit Grundlage für einen einheitlichen Regionalplan zu werden. Dabei soll der Spagat zwischen einheitlichen, klaren Regeln einerseits
und dennoch möglichst hohen Freiheitsgraden im Rahmen der kommunalen Planungshoheit
© 2014 imakomm AKADEMIE GmbH, Ulmer Straße 130, 73431 Aalen
Tel.: 07361 / 5 28 29 0, Fax: 07361 / 5 28 29 20, Email: [email protected]
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andererseits geschaffen werden. Letztlich geht es darum, weg von der bisherigen Praxis
einer „Genehmigung von Vorhaben über Ausnahmen“ durch ein Abweichen von Regelungen
des bisherigen Konzeptes zu kommen und stattdessen ein einheitliches, aber noch ausgestaltbares Regelungswerk für die gesamte Region zu erhalten.
Nutzen des Konzeptes:
Der Umgang mit Ansiedlungsanfragen wird für alle überkommunalen Institutionen wesentlich
vereinfacht. Für die Kommunen ergibt sich vor allem die Chance, dass die jeweiligen „eigenen“ Planungen mehr als bisher im regionalen Einzelhandelskonzept berücksichtigt werden.
Insbesondere gelingt es durch transparente Vorgaben auf regionaler Ebene, die Zahl an Einzelhandelsgutachten zu reduzieren, Genehmigungsabläufe erheblich zu vereinfachen und
damit auch zu beschleunigen. Die interkommunale Abstimmung wird versachlicht und vereinfacht.
Grundsätzlich wird der Schwerpunkt des Konzeptes auf die Betrachtung der Ober-, Mittelund Unterzentren in der Region Donau-Iller gelegt, da hier auch vor allem großflächige Einzelhandelsvorhaben zu erwarten sind. Gleichwohl sind beispielsweise die Kriterien zur Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe auch auf nicht zentrale Orte übertragbar, sofern
hierbei Ausnahmeregelungen für nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbetriebe bearbeitet
werden. Die „Leitplanken“ sind damit für sämtliche Kommunen in der Region von Nutzen.
Bedeutung des Konzeptes:
Bei dem Konzept handelt es sich um gutachterliche Empfehlungen. Diese sollen Basis der
Regionalplan-Fortschreibung sein. Somit stellen die Empfehlungen keine verbindlichen Festsetzungen dar.
Dr. Peter Markert / Diplom-Geograph Matthias Prüller, September 2014
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Inhaltsverzeichnis
1
Zentrale Ergebnisse im Überblick .................................................................... 6
1.1
1.2
1.3
Aufgabenstellung ................................................................................................. 6
Grundgedanken zur künftigen Einzelhandelssteuerung
in der Region Donau-Iller ..................................................................................... 8
Die Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller
(sachliche Einzelhandelssteuerung): Die Regelungen ......................................... 9
2
Einordnung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller –
Die Instrumente der Einzelhandelssteuerung ............................................... 17
3
Methodik, Datenquellen, Ablauf ...................................................................... 20
3.1
3.2
4
Methodik ............................................................................................................ 20
Datenquellen ..................................................................................................... 23
Region Donau-Iller: Ausgangssituation 2012 / 2013 ..................................... 28
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
5
Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen ..................... 28
Raumstruktureller Überblick ............................................................................... 30
Aussagen Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 bzw.
Einzelhandelserlass zur Einzelhandelssteuerung .............................................. 37
Aussagen Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 zur
Einzelhandelssteuerung .................................................................................... 38
Aussagen aktueller Regionalplan Donau-Iller zur Einzelhandelssteuerung ........ 39
Analyse zentraler Einzelhandelskennziffern.................................................. 42
5.1
5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3
5.2.4
5.3
6
Übersicht zu den Kennziffern ............................................................................. 42
Bewertung der Kennziffern ................................................................................ 53
Ergebnis 1 ......................................................................................................... 53
Ergebnis 2 ......................................................................................................... 57
Ergebnis 3 ......................................................................................................... 60
Ergebnis 4 ......................................................................................................... 63
Fazit aus der Bewertung der Kennziffern ........................................................... 65
Grundlagen der Prognose von Flächenpotenzialen ...................................... 67
6.1
6.2
6.2.1
6.2.2
6.2.3
Anwendung der Prognosen: Sinn und Grenzen der Ansiedlungspotenziale ....... 67
Methodische Grundlagen ................................................................................... 69
Annahmen ......................................................................................................... 69
Orientierungswert Umsatz-Kaufkraft-Relation .................................................... 81
Methodik der Berechnung von Flächen- bzw. Ansiedlungspotenzialen als
Orientierungswerte ............................................................................................ 85
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7
Orientierungswerte der Flächenpotenziale .................................................... 88
7.1
7.2
Orientierungswerte der Flächenpotenziale aktuell und 2020
in den Zentralen Orten ....................................................................................... 88
Konsequenzen aus den Orientierungswerten der Ansiedlungspotenziale .......... 97
8
Konsequenzen der bisherigen Analyse zur derzeit bestehenden
Einzelhandelssteuerung.................................................................................. 99
9
Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region
Donau-Iller ...................................................................................................... 102
9.1
10
10.1
10.1.1
10.1.2
10.1.3
11
Sachliche Einzelhandelssteuerung: Die sieben Regelungen der
Einzelhandelssteuerung .................................................................................. 103
Abgrenzung zentralörtliche Versorgungskerne .......................................... 147
Abgrenzungen zentralörtliche Versorgungskerne (inkl. Begründungen) ........... 147
Oberzentren .................................................................................................... 147
Mittelzentren .................................................................................................... 154
Unterzentren .................................................................................................... 186
Glossar ........................................................................................................... 224
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1
1.1
Zentrale Ergebnisse im Überblick
Aufgabenstellung
Dem Regionalen Einzelhandelskonzept Donau-Iller liegt insbesondere folgende zentrale
Aufgabenstellung zugrunde:
Für die künftige Einzelhandelssteuerung und -entwicklung in der Region Donau-Iller
sind „Leitplanken“ zu schaffen, die als Grundlage für einen einheitlichen Regionalplan
dienen können. Dabei sollen einerseits einheitliche und klare Regeln Gültigkeit erlangen und andererseits dennoch möglichst hohe Freiheitsgrade im Rahmen der kommunalen Planungshoheit erhalten bleiben. Klares Ziel ist es ein einheitliches, aber
noch ausgestaltbares Regelungswerk für die gesamte Region zu erhalten, statt Ausnahmegenehmigungen für Vorhaben durch ein Abweichen von Regelungen des bisherigen Konzeptes zu erteilen. Dadurch sollen Einzelfallentscheidungen im Sinne von
Ausnahmefällen minimiert werden.
Darüber hinaus bilden die wesentlichen Kernelemente diese Konzeptes:
(1) Einheitliche Kriterien für die Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskerne
(Innenstädte), wobei eine Abgrenzung der faktisch bestehenden Innenstadt sowie die
Definition eines „Entwicklungsbereiches“ um diese Innenstadt (perspektivische Innenstadt) erarbeitet werden soll.
(2) Einheitliche Kriterien für die Abgrenzung von Entwicklungsstandorten für großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel (Ergänzungsstandorte) statt gebietsscharfe Ausweisung solcher Standorte.
(3) Standards für die künftige Abgrenzung von Nahversorgungszentren (vgl. Punkt (1)
und (2)).
(4) Qualitätskriterien für die Bewertung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben,
die idealerweise zu einer spürbaren Reduktion von Einzelfallgutachten auf kommuna© 2014 imakomm AKADEMIE GmbH, Ulmer Straße 130, 73431 Aalen
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ler Ebene führen bzw. die Bewertung solcher Gutachten erheblich erleichtern. Hierzu
zählen auch Orientierungswerte für Ansiedlungspotenziale im Bereich Einzelhandel,
um so künftige Vorhaben sowohl als Region aber auch als Kommune grob einordnen
zu können (siehe Vereinfachung / Versachlichung von Anfragen zu Vorhaben).
(5) Regelungen zur Agglomeration, d.h. eine belastbare Definition von und des Umgangs mit Agglomerationen, das heißt räumlich-funktional als Einheit zu betrachtenden, für sich genommen jeweils kleinflächige Einzelhandelsbetriebe, die in Summation als großflächiger Einzelhandelsbetrieb zu betrachten sind.
(6) Darüber hinaus werden „Spielregeln“ für die künftige Abstimmung bei großflächigen
Einzelhandelsvorhaben definiert. Angesprochen ist hierbei beispielsweise ein Verfahren zur interkommunalen Abstimmung, welches eine Vereinfachung und Beschleunigung des Prozesses bei Ansiedlungsvorhaben bewirken soll.
Diese zentralen Zielsetzungen und Kernelemente finden ihren Niederschlag in den sieben
Regelungen und damit in der Strategie für die künftige regionale Einzelhandelssteuerung in
der Region Donau-Iller.
Das Regionale Einzelhandelskonzept Donau-Iller stellt letztlich die inhaltliche Grundlage
für Regelungen im Bereich Einzelhandel im Regionalplan Donau-Iller dar. Inwiefern die
einzelnen Empfehlungen aus dem Regionalen Einzelhandelskonzept Donau-Iller Eingang in
den zu überarbeitenden Regionalplanentwurf finden, soll vereinbarungsgemäß im Rahmen
der politischen Abstimmungsprozesse „außerhalb“ des regionalen Einzelhandelskonzeptes
Donau-Iller erfolgen.
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1.2
Grundgedanken zur künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region DonauIller
Die künftige Einzelhandelssteuerung soll in der Region Donau-Iller in Zukunft möglichst
einheitlich, trotz der beiden betroffenen Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg, erfolgen. Hierzu werden, soweit wie möglich, einheitliche, für die gesamte Region gültige
Regelungen geschaffen.
Grundgedanke der angestrebten Regelungen ist und bleibt die kommunale Selbstverwaltung weiter zu stärken und nur absolut notwendige Aufgaben regional zu steuern. Hierzu ist eine für die gesamte Region notwendige Logik und Konsequenz entscheidend.
Das heißt: Bei der künftigen Strategie der Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller
sind zum einen die für die Fortschreibung des Regionalplans notwendigen Mindestinhalte,
wie beispielsweise die Abgrenzungen der zentralörtlichen Versorgungskerne als räumliche
Steuerungsinstrumente, wesentlich. Zum anderen sind aber auch über die Regelungen hinausgehende Instrumente für die Umsetzung in der Praxis erforderlich, die eine Bewertung
von Einzelvorhaben bereits vor einer Detailuntersuchung im Einzelfall möglich machen. Konkret bedeutet dies: Die Steuerung soll insgesamt flexibel bleiben, gleichzeitig aber klare
Richtlinien anhand von Leitplanken bestehen.
Diese Instrumente stellen somit die Übersetzung der vorhandenen Regelungen dar, welche
für die Akzeptanz und damit auch die Genehmigungsfähigkeit des (zu überarbeitenden) Regionalplanentwurfes durchaus von Bedeutung sind – auch wenn nicht alle Regelungen und
Instrumente 1:1 in den Regionalplan übernommen werden.
Zentraler Ansatz der regionalen Steuerung ist die Orientierung am Ansatz der Zentralen
Orte, damit in der gesamten Region eine ausreichende und in allen Gebieten vielfältige
Versorgung gewährleistet ist. Dazu ist auch eine Stärkung der Ortszentren erforderlich,
welche einen Schwerpunkt der erarbeitenden Regelungen darstellt. Dies ist auch als regionale Aufgabe zu bewerten, um dem kommunalen Ziel der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, wie auch im BauGB verankert, gerecht zu werden. Hierbei geht es
explizit nicht nur um den „Schutz“, sondern eben auch die Entwicklungsmöglichkeiten
für ein Ortszentrum.
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1.3
Die Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller
(sachliche Einzelhandelssteuerung): Die Regelungen
Regelung 1: Kommunen in der Region Donau-Iller belegen durch ihre derzeit vorhandene
Ausstattung in ihrem Ortskern und verhältnismäßig geringem Besatz an dezentralen Standorten, dass eine Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf zentralörtliche Versorgungskerne erfolgreich sein kann. Zudem werden künftig aufgrund des nur noch sehr geringen Bevölkerungswachstums in der Region eine Konzentration der Kaufkraft auf diese zentralen Standorte und eine Strategie der kompakten Einkaufslagen immer bedeutender. Folgerichtig sollen in Zukunft großflächige Einzelhandelsansiedlungen grundsätzlich innerhalb der
zentralörtlichen Versorgungskerne (zVKs) der Zentralen Orte erfolgen, um daraus eine
weitere Stärkung der zVKs zu erreichen und den Handel in den Innenstädten lebendig zu
halten. Die grundstücksscharfe Abgrenzung dieser Standorte als zentrale Versorgungsbereiche erfolgt durch die Kommunen selbst. Sie ist aber auf Basis regional einheitlicher Abgrenzungskriterien und auf Basis der fachlichen regionalen Abgrenzung in Form der zVKs vorzunehmen. In Ausnahmefällen kann die vorgeschlagene regionale Abgrenzung erweitert werden, sofern die Einhaltung städtebaulicher bzw. funktionsräumlicher Abgrenzungskriterien
nachgewiesen wird. Hierzu ist ein Konzept vorzulegen. Zentrale Versorgungsbereiche von
Kommunen für die kein Vorschlag für einen zentralörtlichen Versorgungskern vorliegt (Kleinzentren, Orte ohne zentralörtliche Funktion), sind ebenfalls auf Basis der regional einheitlichen Abgrenzungskriterien vorzunehmen.
Effekt:
Die Abgrenzungen folgen damit einheitlichen Kriterien (= „gleiche Spielregeln“), sie berücksichtigen dabei auch die zentralörtliche Funktion einer Kommune, deren topografische Gegebenheiten, ihre Einwohnerzahl und das ungefähre Ansiedlungspotenzial. Die genaue Ausformung der Innenstadt liegt aber nach wie vor auf kommunaler Ebene.
Instrumente zur Umsetzung von Regelung 1:

Instrument 1: Liste der Abgrenzungskriterien für zentralörtliche Versorgungskerne (zVK)
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
Instrument 2: Kartografische Darstellung der zVKs für alle Unter-, Mittel- und Oberzentren

Instrument 3: Zusätzliche einzuhaltende Abgrenzungskriterien für wesentliche Erweiterungen des zVK
Regelung 2: (a) Die Einzelhandelssteuerung auf regionaler Ebene unterscheidet zwischen
nahversorgungsrelevanten, sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem und sonstigem zentrenrelevanten Hauptsortiment sind künftig nur noch im jeweiligen zVK zulässig. (2b) Abweichungen von dieser Regelung sind nur dann möglich, wenn sie auf einer
auf regionaler Ebene für alle Kommunen definierten Ausnahmeregelung beruhen. (2c) Speziell bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten erfolgt eine gemeinsame länderübergreifende Steuerung. Es gilt: Ansiedlungen von Nahversorgungsbetrieben außerhalb des
zVK sind nur dann möglich, wenn nachweislich keine Schädigung von Nahversorgungsstrukturen in der Standortkommune und den Umlandkommunen eintritt und die Ansiedlung ganz
überwiegend der Versorgung der Standortgemeinde dient und damit eine bedarfsgerechte
Verkaufsflächendimensionierung aufweist. Für die Übernahme einer Versorgungsfunktion für
Umlandkommunen muss nachweislich eine interkommunale Abstimmung zu dieser Ansiedlung erfolgen.
Effekt:
„Innenstadtschädliche“ Ansiedlungen und Erweiterungen werden soweit möglich begrenzt.
Politisch motivierte Einzelfallentscheidungen werden ebenfalls begrenzt, es liegen klare
„Spielregeln“ für Ausnahmeregelungen vor.

Instrument 1: Definition der Sortimentsgruppen (zu Regelung 2a)

Instrument 2: Zulässigkeit von Sortimentsgruppen nach Standortlagen (zu Regelung 2a)

Instrument 3: Entscheidungshilfe Ausnahmeregelungen für die Regelung 2 (zu Regelung
2b)
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
Instrument 4: länderübergreifende Steuerung nahversorgungsrelevanter Sortimente (zu
Regelung 2c)
Regelung 3: (3a) Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen vorrangig ebenfalls im zentralörtlichen Versorgungskern (zVK) angesiedelt
werden. (3b) Sie können aber auch außerhalb des zVK in sogenannten Ergänzungsstandorten angesiedelt werden. Die regionalplanerische Ebene gibt hierfür keine Standorte vor.
(3c) Allerdings sind regional einheitlich gültige Kriterien einzuhalten, die auf regionalplanerischer Ebene definiert werden. Es bedarf stets des Nachweises der Einhaltung der einschlägigen Kriterien. (3d) Die Festlegung der Ergänzungsstandorte entbindet nicht der Einhaltung
sonstiger raumordnerischer Regelungen zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, insbesondere nicht der Regelvermutung gemäß § 11 (3) BauNVO. (3e) Bei Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sind die zentrenrelevanten Randsortimente zu begrenzen: Sie sind nur zulässig, wenn keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungskerne der Standortgemeinde sowie von Umlandkommunen zu erwarten sind. Um
dies zu gewährleisten, wird die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf eine
Verkaufsfläche von 10% der Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² Verkaufsfläche begrenzt.
Effekt:
Die kommunale Ebene erhält einen vergleichsweise großen Handlungsspielraum, gleichzeitig bestehen auch hier regional einheitliche „Spielregeln“. Zentrale Versorgungskerne werden
durch die Randsortimentsregelung geschützt.

Instrument 1: Liste der Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte (zu Regelung 3c)

Instrument 2: Ausnahmeregelung zur Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente (zu
Regelung 3e)
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Regelung 4: Die landesplanerischen Regelungen bei der Einzelhandelssteuerung in Bayern
und Baden-Württemberg sind nicht deckungsgleich. Dies gilt auch für die raumordnerische
und städtebauliche Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten. Kaufkraftverflechtungen und
Auswirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten kennen allerdings keine administrativen
Grenzen, daher muss gelten: Um eine regionsweit annähernd einheitliche Bewertung zu gewährleisten, verständigen sich die Kommunen der Region Donau-Iller auf einen vergleichbaren Bewertungsmaßstab für Einzelhandelsgroßprojekte.
Effekt:
Konfliktpotenzial bei Einzelfallbetrachtungen wird durch eine Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemindert.
Hinweis: Als ein Orientierungsmaßstab für eine erste Einordnung von Einzelhandelsgroßprojekten liegen durch das Datenmaterial des Regionalen Einzelhandelskonzepts Richtwerte
vor. Wichtig: Diese Richtwerte ersetzen in keinem Fall eine nähere Prüfung von Einzelvorhaben. Sie sollen lediglich Orientierungswerte für eine erste Einstufung eines Vorhabens ermöglichen und stellen eines von mehreren Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte
dar.)

Instrument 1: Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte

Instrument 2: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als
Orientierungsmaßstab
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Regelung 5: (5a) Regelung 2 regelt bereits die Einzelhandelssteuerung nach Sortimentsgruppen. Allerdings muss regionsweit definiert werden, welche Warengruppen im Detail zu
welcher Sortimentsgruppe zu zählen sind, um interkommunale Konflikte aufgrund unterschiedlicher Sortimentszuordnungen gerade auch über die Landesgrenze hinweg zu minimieren. Um eine möglichst einheitliche Bewertung von großflächigen Einzelhandelsprojekten
in der Region Donau-Iller zu gewährleisten, bedarf es einer regionalen Sortimentsliste,
welche jene Sortimente definiert, die stets als zentrenrelevant oder aber als nicht zentrenrelevant einzustufen sind. Darüber hinaus gibt die regionale Sortimentsliste aber auch Sortimente vor, welche – je nach ortsspezifischer Situation – von den Kommunen einzuordnen
sind. Die konkrete Zuordnung liegt dann also bei den einzelnen Kommunen und kann dort im
Rahmen von kommunalen Einzelhandelskonzepten auf Basis der Vor-Ort-Situation individuell ausgestaltet werden. (5b) Hat eine Kommune keine ortsspezifische Sortimentsliste
erstellt, gilt die regionale Sortimentsliste bei der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten.
Effekt:
Konfliktpotenziale auf Basis unterschiedlicher Sortimentszuordnungen werden minimiert.
Instrument zur Umsetzung von Regelung 5:

Instrument: Regionale Sortimentsliste Donau-Iller
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Regelung 6: In der Praxis entfalten nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe raumordnerische Wirkungen. Vielmehr können auch mehrere, für sich jeweils selbständige, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, bei einer räumlichen Konzentration eine überörtliche Wirkung
entfalten. Solche Betriebe sind dann als Agglomeration anzusehen und damit als Einzelhandelsgroßprojekt bzw. als Einkaufszentrum zu behandeln, wenn ein räumlich funktionaler
Bebauungszusammenhang besteht und sofern diese raumordnerischen Wirkungen zu erwarten sind. Erweiterungen und Neuansiedlungen unterliegen dann den raumordnerischen
bzw. regionalplanerischen Regelungen, insbesondere auch der Regelung 2 und den Bewertungskriterien von Regelung 4.
Effekt:
Schädliche Auswirkungen auf Innenstädte werden auch bei der Realisierung einer Agglomeration minimiert, das Zentrale-Orte-System wird zudem gestärkt.

Instrument: Einzelfallprüfung
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Regelung 7: (7a) Dem Regionalverband obliegen formale Aufgaben bei der regionalen Einzelhandelssteuerung. Darüber hinaus kann der Regionalverband den Kommunen im Vorfeld
von Ansiedlungsvorhaben Unterstützung anbieten. Die interkommunale Abstimmung kann
mit Beratung und Moderation begleitet werden. Dadurch kann eine Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung ermöglich werden. (7b) Wir empfehlen zudem die Installierung
einer interkommunal besetzen Gruppe (Arbeitstitel: „AK Einzelhandelssteuerung“) aus Vertreterinnen und Vertretern der Kommunen, der Landkreise sowie von Fachverbänden (IHK,
Einzelhandelsverband). Ziel der Gruppe ist es, Regelungen des regionalen Einzelhandelskonzeptes regelmäßig zu überprüfen, gleichzeitig aber auch bei Bedarf Einzelhandelsgroßprojekte zu bewerten.
Effekt:
Einbindung der Kommunen in regionalplanerische Steuerung auch „abseits“ formaler Verfahren.

Instrument 1: Interkommunale Abstimmung mit Beratungs- und Moderationsaufgaben für
den Regionalverband.

Instrument 2: Interkommunaler Arbeitskreis zur fortlaufenden Überprüfung der Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes und – bei Bedarf – der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten
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Teil A: Ausgangssituation
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2
Einordnung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller – Die Instrumente der Einzelhandelssteuerung

Hintergrund: Die Einzelhandelslandschaft unterliegt nach wie vor massiven Umwälzungen: Sie ist geprägt von Konzentrationsprozessen, Anbieter verlangen nach größeren Verkaufsflächen, gleichzeitig geht die Zahl der Einzelhandelsbetriebe insgesamt
zurück. Neue Angebotsformen und Standortgemeinschaften (beispielsweise das Nebeneinander von Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben aus dem Discountbereich, ergänzt um weitere Einzelhandelsbetriebe aus den Bereichen Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe) suchen Standorte auch in kleineren Kommunen, meist jedoch – um
wirtschaftlich betrieben werden zu können – an autokundenorientierten Standorten.
Gleichzeitig wird die einzelhandelsrelevante Kaufkraft künftig angesichts der demografischen Entwicklung aber in vielen Kommunen stagnieren oder gar zurückgehen. Der
„Kaufkraftkuchen“ wird vielerorts kleiner werden. Der Wettbewerb um Einzelhandelskunden wird künftig noch zunehmen. Dies hat Folgen für die Grund- bzw. Nahversorgung der Bevölkerung wie auch für die Ortszentren insgesamt. Es ist offensichtlich,
dass bei einer falschen Standortpolitik bei Einzelhandelsansiedlungen schädliche Auswirkungen mit negativen Folgen für Ortszentren oder ganze Städte und
Gemeinden entstehen können. Es bedarf daher einer übergemeindlichen Steuerung,
die für eine ausgewogene räumliche Entwicklung sorgt.

Ansatz und Rechtsrahmen der Raumordnung: Die Raumordnung verfolgt vor diesem Hintergrund v.a. das Ziel der Sicherung der Funktionsfähigkeit der Ortszentren (Leitmotive: „innen vor außen“ bzw. „Schutz der Ortszentren“) in den Kommunen
sowie die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung. Auf regionaler Ebene erfolgt dies auf Grundlage des Landesplanungsgesetztes Baden-Württemberg (2003)
respektive des Landesentwicklungsplans (2002) und dessen Konkretisierung im so genannten Einzelhandelserlass (Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten, Stand 2001 und
Ergänzungen). In Bayern bildet die Grundlage das Bayerische Landesplanungsgesetz
(2012) respektive das Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 (LEP Bayern 2013).
Bundesweit einheitliche Vorgaben finden sich zudem in der BauNVO (Baunutzungsverordnung, aktuellste Fassung aus dem Jahr 1990) sowie dem BauGB (Baugesetzbuch, hier v.a. relevante Regelungen hinsichtlich der interkommunalen Abstimmung
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gemäß § 2 Abs. 2 BauGB und Regelungen bei unbeplanten Innenbereichen, d.h. Gebieten ohne Bebauungspläne gemäß § 34 Abs. 3).

Ansatz der Einzelhandelssteuerung auf regionaler Ebene:
o
Grundsätzliche Steuerung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und
Agglomerationen: Einzelhandelsbetriebe können aufgrund ihrer Lage und
Größe negative Auswirkungen auf den Raum haben. Gemäß § 11 (3) BauNVO
werden schädliche Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes v.a. auf den
zentralen Versorgungsbereich der „eigenen“ Gemeinde oder aber von Umlandgemeinden ab einer Geschossfläche von 1.200 m² respektive einer Verkaufsfläche ab 800 m² vermutet (Vermutungsregel).1 Die regionale Einzelhandelssteuerung bezieht sich grundsätzlich auf den von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Schwellenwert von 800 m² Verkaufsfläche, steuert also großflächige Einzelhandelsbetriebe. Allerdings gilt auch: Wesentliche Beeinträchtigungen im
Sinne der Ziele der Raumordnung gemäß § 11 (3) BauNVO können nicht nur
durch einzelne Einzelhandelsgroßprojekte verursacht werden. Ähnliche Auswirkungen können auch dann gegeben sein, wenn mehrere kleinflächige Einzelhandelsbetriebe – also Einzelhandelsbetriebe mit jeweils weniger als 800 m²
Verkaufsfläche und damit unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit – außerhalb der Versorgungskerne respektive zentralen Versorgungsbereiche in unmittelbarer räumlicher Nachbarschaft errichtet, erweitert oder umgenutzt werden
und zusammen mehr als 800 m² Verkaufsfläche erreichen (Agglomeration). Sie
werden dann nicht isoliert, sondern wie ein Gesamtvorhaben beurteilt.
o
Die Regionalplanung hat aber gleichzeitig das kommunale Selbstverwaltungsrecht zu beachten. Niederschlag findet dies u.a. darin, dass regionale
Einzelhandelssteuerung beispielsweise lediglich Bereiche für zentralörtliche
1
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO werden unter „Einzelhandelsgroßprojekten“ Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie sonstige großflächige Handelsbetriebe subsummiert. Dabei gilt: Einkaufszentren stellen eine räumliche Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, zumeist in
Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungen, dar. Sie weisen insgesamt eine Geschossfläche deutlich
über 1.200 m² auf, sind in der Regel einheitlich geplant, finanziert und verwaltet. Sie können auch durch „Zusammenwachsen“ von einzelnen Betrieben entstehen. Zu diesen Einkaufszentren werden HerstellerDirektverkaufszentren (= Factory-Outlet-Center = FOC) gezählt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe verkaufen
ausschließlich an Endverbraucher und weisen gemäß Rechtsprechung eine Verkaufsfläche von 800 m² und mehr
auf. Sonstige großflächige Handelsbetriebe verkaufen zwar nicht überwiegend an Endverbraucher, allerdings
weist der Verkauf an Endverbraucher einen Umsatzanteil von 10% und mehr auf. Sie sind hinsichtlich ihrer Auswirkungen vergleichbar mit großflächigen Einzelhandelsbetrieben.
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Versorgungskerne ausweisen darf. Die konkrete Ausformung und Abgrenzung
(parzellenscharf) erfolgt dann auf kommunaler Ebene.
o
Wesentliche Instrumente einer regionalen Einzelhandelssteuerung, die Niederschlag in einem entsprechenden Teilkapitel des Regionalplans finden, sind: (1)
Formulierung von Zielen (verbindlich) und Grundsätzen (sind abwägbar)
der sachlichen Einzelhandelssteuerung. (2) Eine räumliche Einzelhandelssteuerung über die Festlegung von Gebieten für die Entwicklung großflächiger, zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe (= kartografische, gebietsscharfe
Abgrenzung von zentralörtlichen Versorgungskernen) sowie von Bereichen
oder auch Kriterien für die mögliche Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment.
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3
3.1
Methodik, Datenquellen, Ablauf
Methodik
Methodenmix:
Es ist offensichtlich, dass in einem langfristig orientierten regionalen Einzelhandelskonzept
für die Region Donau-Iller fundierte Datenerhebungen zugrunde gelegt werden müssen. Dies
stellt jedoch ein komplexes Unterfangen dar, das einer zuverlässigen Methodik bedarf. Um
repräsentative Ergebnisse liefern und um einen reibungslosen und erfolgreichen Ablauf garantieren zu können, haben wir uns im Vorfeld der Untersuchung – in Absprache mit dem
Auftraggeber – für die Anwendung unterschiedlicher, zielgerichteter Erhebungsmethoden
entschieden („Methodenmix“).
Hinweise zur Bestandserhebung Bereich Einzelhandel:
Bei der Bestandserhebung im Bereich Einzelhandel wurde ganz bewusst auf unterschiedliche Methoden gesetzt. Zum einen wurden vereinbarungsgemäß Primärerhebungen in den
Unter-, Mittel- und Oberzentren der Region Donau-Iller durchgeführt, zum anderen wurde
auch auf bereits vorhandene Daten aus bestehenden Einzelhandelskonzepten zurückgegriffen und die Daten aus den Primärerhebungen mit diesen verifiziert. Die Primärerhebungen
fanden im August 2012 statt, so dass dem regionalen Einzelhandelskonzept Donau-Iller eine
aktuelle, nach einheitlichen Erhebungsstandards erfasste, Datengrundlage zugrunde liegt.
Grundlage für die Erhebungen bildeten alle Zentralen Orte ab der zentralörtlichen Stufe eines Unterzentrums in der Region Donau-Iller. Erhoben wurden in den Kernstädten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe in den Innenstädten, sowie außerhalb der Innenstädte
Einzelhandelsagglomerationen und Nahversorgungsbetriebe ab 400 m² Verkaufsfläche und
alle großflächige Einzelhandelsbetriebe ab 800 m² Verkaufsfläche, die innerhalb der Kernstadt liegen. Zusätzlich wurden in den Oberzentren Neu-Ulm / Ulm und Memmingen neben
den Kernstädten auch in den jeweiligen Stadtteilen Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab einer Verkaufsfläche von 400m², alle großflächigen Einzelhandelsbetriebe und alle Einzelhandelsagglomerationen erhoben.
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Die Bestandsdaten wurden durch Begehung fast aller Einzelhandelsbetriebe (in Einzelfällen
konnte beispielsweise aufgrund von Urlaub des Betriebes keine Begehung erfolgen) erhoben. Dabei wurden anhand von Schritten, teilweise durch Zählen normierter Deckenplatten,
die Verkaufsflächen erfasst. Die Erhebungen erfolgten durch die imakomm AKADEMIE sowie vereinbarungsgemäß mit Unterstützung durch den Regionalverband Donau-Iller.
Die Erhebungen erfolgten auf Wunsch des Auftraggebers nicht sortimentsscharf. Beispiel:
Ein Vollsortimenter aus dem Bereich Lebensmitteleinzelhandel mit einer Verkaufsflächengröße von 1.600 m² wurde bei der Erfassung vollständig dem Bereich Lebensmittel zugeordnet. Eine Aufteilung der Sortimente (Beispiel: 1.350 m² Lebensmittel, 80 m² Drogeriewaren,
…) erfolgte explizit nicht.
Bei den Erhebungen im Bereich Einzelhandel wurden die Betriebe sowohl quantitativ (=
Verkaufsflächen in m²) als auch qualitativ (= nach Lage, nach Umsatzstärke usw.) erfasst.
Bei der Definition und Erfassung der Verkaufsfläche wurde der aktuellen Rechtsprechung
gefolgt, wonach beispielsweise auch Thekenbereiche, Windfang und Kassenbereiche zur
Verkaufsfläche zu zählen sind. Außenflächen – beispielsweise bei Baumärkten und Gartencentern – wurden wie üblich anteilig zur Verkaufsfläche gerechnet um niedrigeren Flächenleistungen gerecht zu werden (überdachte Bereiche: 50%, nicht überdachte Bereiche: 25%).
Fazit: Insgesamt wurden bei den Erhebungen in den Kernstädten der Zentralen Orte ab der
zentralörtlichen Stufe eines Unterzentrums in der Region Donau-Iller alle Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt, alle Einzelhandelsbetriebe in Agglomerationen ab einer Verkaufsfläche von 400 m², alle Nahversorgungsbetriebe ab 400 m² und großflächige Einzelhandelsbetriebe berücksichtigt. Weiterhin wurden in den Oberzentren Einzelhandelsbetriebe in den
Stadtteilen mit einbezogen, welche ein nahversorgungsrelevantes Hauptsortiment ab einer
Gesamtverkaufsfläche von 400 m² aufweisen sowie alle großflächigen Einzelhandelsbetriebe
und alle Einzelhandelsagglomerationen. Aufgrund dieser Vorgehensweise liegen fundierte
Bestandszahlen für die weitere Analyse vor. Da es jedoch möglich ist, dass nicht alle Einzelhandelsbetriebe einer Kommune erhoben wurden, können die Bestandszahlen für einzelne
Kommunen von dem tatsächlichen Einzelhandelsbestand abweichen (beispielsweise wurden
keine kleinflächigen Einzelhandelsbetriebe außerhalb der Innenstädte bzw. Agglomerationen
mit aufgenommen). Daher können die verwendeten Bestandszahlen im vorliegenden Konzept leicht unter den tatsächlichen Bestandszahlen einzelner Kommunen liegen (Hinter-
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grund: Ein Regionales Einzelhandelskonzept darf und soll grundsätzlich auch nicht den kleinflächigen Einzelhandel steuern, daher ist eine Erfassung dieser Betriebe – außer, es handelt
sich um Einzelhandelsbetriebe der Grundversorgung – nicht zielführend). Zudem wurden die
Erhebungsdaten mit verfügbaren Daten aus kommunalen Einzelhandelskonzepten abgeglichen und dadurch zusätzlich verifiziert. Die Ergebnisse der Ist-Analyse können also als in
hohem Maße aussagekräftig bezeichnet werden. Sie bilden eine belastbare Basis für
Handlungsempfehlungen.
Die folgende Abbildung gibt einen Überblick über die angewandten Methoden im Rahmen
der Ist-Analyse des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller.
Grafik: Übersicht über die Methoden im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes Donau-Iller
Was?
(Methodik)
Auswahl?
(Auswahlverfahren)
Quantitative Erhebung
der Einzelhandelsbetriebe
 Innenstädte: Alle Einzelhandelsbetriebe
 Außerhalb der Innenstädte: Betriebe mit
nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab
400m², alle großflächigen Betriebe (ab
800m²), alle Agglomerationen innerhalb
der Kernstadt
 In Oberzentren zusätzlich: Betriebe mit
nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab
400m², alle großflächigen Betriebe (ab
800m²), alle Agglomerationen außerhalb
der Kernstadt
Bestandserhebung des
Einzelhandelsstandortes
Donau-Iller
Verifizierung von Daten
anhand von Daten aus
kommunalen Einzelhandelskonzepten

Alle Daten wurden nur mit Einzelhandelskonzepten abgeglichen, die der imakomm
AKADEMIE durch die Kommunen zur Verfügung gestellt wurden.
Städtebauliche Bewertungen, Fokus Innenstadt August 2012.
Abgrenzungen zentralörtlicher Versorgungskerne, Abgleich dabei mit kommunalen Einzelhandelskonzepten und bisheriger Abgrenzung im regionalen Einzelhandelskonzept.
Arbeitsschritte im Detail mit dem Auftraggeber abgestimmt, dabei auch Arbeitsteilung.
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3.2
Datenquellen
Das Regionale Einzelhandelskonzept Donau-Iller bedarf neben einer zielgerichteten Datenerhebung auch abgestimmter, verlässlicher Datenquellen. Dadurch ist eine größtmögliche
Transparenz bei allen Ableitungen von Handlungsempfehlungen aus den Analyseergebnissen gegeben.
Die zu verwendenden Datenquellen wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt mit dem Ziel,
(1) einheitliche Daten für alle Kommunen zu verwenden und so (2) eine größtmögliche Versachlichung von Diskussionen hinsichtlich einzelner Kennziffern zu erreichen. Es wurde nur
auf allgemein anerkannte Datenquellen zurückgegriffen.
Die folgende Übersicht zeigt die einzelnen Datenquellen auf:
Grafik: Übersicht über die wesentlichen Kennziffern des Regionalen Einzelhandelskonzepts Donau-Iller und die jeweilige Datenquelle
Kennziffern („Welcher Indikator?“)
Quelle („woher?“)
Kaufkraftkennziffern:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
GfK
Umsatzzahlen im Einzelhandel:
Flächenproduktivitäten, d.h. Umsätze pro m² Verkaufsfläche
Basisdaten: EHI (EuroHandelsInstitut), 2012;
BBE: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel
2010; Zentralverband des Deutschen Bäckerhandwerkes; Deutscher Fleischerverband;
„Lebensmittel-Zeitung“ (03.2011)
Wichtig aber auch: Für einzelne Betriebe, die sehr große Verkaufsflächen aufweisen, wie
beispielsweise der Anbieter Möbel Inhofer in Senden, sind die durchschnittlich anzusetzenden Flächenproduktivitäten bei einem Abgleich mit tatsächlich bestehenden Umsätzen deutlich abweichend – gleichzeitig bestehen durch den hohen Flächenanteil dieser Betriebe an
der Gesamtstadt große Auswirkungen auf die Kennzahlen einzelner Kommunen. Um diese
methodische Schwäche auszugleichen, wurden Betriebe ab einer Größe von ca. 5.000 m²
einer Einzelfallprüfung unterzogen und angesetzte Flächenproduktivitäten soweit Umsatz-
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zahlen abschätzbar waren, angeglichen. Somit wurden Auswirkungen auf Kennziffern einzelner Kommunen durch einzelne Betriebe soweit als möglich minimiert.
Fazit: Es wurde versucht, größtmögliche Transparenz durch die Angabe der allgemein anerkannten Datenquellen herzustellen. Dadurch kann davon ausgegangen werden, dass die
hier verwendeten Daten – trotz spezifischer Schwächen, wie sie aber auch jegliche sonst
zu verwendenden Daten aufweisen würden – allgemein akzeptiert, nachvollziehbar und
vergleichbar sind.
Hinweise zur Methodik der Kaufkraftberechnung und der verwendeten Daten hierbei:
Eine wesentliche „Stellschraube“ bei der Bewertung von Einzelhandelsstandorten und bei
der Ableitung von Ansiedlungspotenzialen stellt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft dar.
Daher soll im Folgenden die Aussagekraft dieses Indikators detailliert erläutert werden:
(1)
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft eines Einzelhandelsstandortes sowie die ein-
zelhandelsrelevante Kaufkraft in dessen Marktgebiet oder Verflechtungsbereich lässt sich
theoretisch aus der verfügbaren Kaufkraft (synonym: Verfügbares Einkommen) und letztlich
der ungebundenen Kaufkraft ableiten. Das folgende Schema zeigt die Zusammenhänge
zwischen einzelnen Kaufkraftbegriffen.2
2
Laut Statistischem Bundesamt (Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung) beträgt der Anteil der Konsumausgaben
im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen ca. 26,3%. Allerdings werden hier beim Begriff „Einzelhandel“ Betriebe des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) nicht mit berücksichtigt. Zählt man die Konsumausgaben
der privaten Haushalten im Bereich Ladenhandwerk hinzu (Quelle: METRO Group: Metro Handelslexikon
2007/2008), so ergibt sich ein Anteil der Konsumausgaben im Einzelhandel am verfügbaren Einkommen in Höhe
von 27,3%.
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Schematische Darstellung verschiedener Kaufkraftbegriffe
Transfereinkommen
Primäreinkommen
Vermögensverbrauch
Konsumkreditaufnahme
Potentielle Kaufkraft
Steuern+Sozialversicherungsbeiträge
Verfügbare Kaufkraft =
Verfügbares Einkommen
Konsumtive Kaufkraft
Ungebundene (freie)
Kaufkraft
Ersparnis
Kredittilgung
Zinsaufwand
Gebundene
Kaufkraft1)
Einzelhandels- Dienstleistungsrelevante
relevante KaufKaufkraft
kraft
1) Mieten, Wohnungsnebenkosten, Laufende Übertragungen an Dritte
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, zur Verfügung gestellt von Referat 61, verändert.
(2)
Daten zur ungebundenen Kaufkraft sind beim Statistischen Landesamt Baden-
Württemberg abrufbar. Daten zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden von den statistischen Ämtern jedoch nicht erhoben. Hierfür werden in der Regel Erhebungen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) verwendet. Aufgrund methodischer Unterschiede in der
Datenerhebung lässt sich aber die einzelhandelsrelevante Kaufkraft nicht unmittelbar aus der
ungebundenen Kaufkraft ableiten. Da jedoch die GfK-Daten allgemein anerkannt sind und
v.a. in Vergleichsstudien sowohl in kommunalen Einzelhandelskonzepten in der Region sowie durch Studien der IHK Ulm oder IHK Schwaben als Basis verwendet werden, wird auch
im Rahmen des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes auf die GfK-Daten – trotz methodischer Schwächen – zurückgegriffen.
(3)
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist jedoch regional unterschiedlich verteilt. Dies
wird anhand unterschiedlicher Kaufkraftkoeffizienten für die einzelnen Städte und Gemeinden berücksichtigt, die für sämtliche Städte und Gemeinden in Deutschland vorliegen und
von der GfK errechnet werden. Der durchschnittliche Kaufkraftkoeffizient in Deutschland pro
Einwohner und Jahr beläuft sich somit auf 100,0. Durchschnittlich verfügt ein Einwohner in
Deutschland demnach über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 5.329 Euro pro Jahr
(= 100,0) (Angaben laut GfK). Ein Kaufkraftkoeffizient über 100,0 gibt an, dass in der entsprechenden Kommune eine überdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro
Einwohner und damit auch insgesamt zur Verfügung steht. Ein Kaufkraftkoeffizient unter
100,0 gibt an, dass hier eine im Bundesvergleich nur unterdurchschnittliche einzelhandelsre© 2014 imakomm AKADEMIE GmbH, Ulmer Straße 130, 73431 Aalen
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levante Kaufkraft für Konsumausgaben in diesem Bereich zur Verfügung steht. In der Region
Donau-Iller ergibt sich insgesamt ein Kaufkraftkoeffizient von 102,0. Hieraus ergibt sich rein
rechnerisch ein Pro-Kopf-Wert für die Region von ca. 5.438 Euro im Jahr 2012. Gleichwohl
ergeben sich innerhalb der Region je Kommune dabei natürlich unterschiedliche Einzelwerte.
Fazit: Trotz einzelner methodischer Schwächen der üblicherweise verwendeten Daten der
GfK zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird aus Vergleichsgründen mit anderen Regionen und Einzelhandelsstandorten auf Kaufkraftkennziffern der GfK zurückgegriffen.
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Teil B: Rahmenbedingungen
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4
4.1
Region Donau-Iller: Ausgangssituation 2012 / 2013
Komprimierter Überblick über ausgewählte Rahmenbedingungen
Die Region Donau-Iller wurde von der imakomm AKADEMIE anhand einzelner Indikatoren
kurz analysiert. Eine Bewertung Donau-Illers erfolgt jeweils im Vergleich zu den beiden Ländern Baden-Württemberg und Bayern, sowie durch einen bundesweiten Vergleich.
Bis 2020 ist in Donau-Iller mit einer leichten Einwohnerreduktion zu rechnen. Der Anteil der
über 65-Jährigen ist im Vergleich mit den Werten von Baden-Württemberg, Bayern und dem
bundesdeutschen Durchschnitt als positiv zu betrachten, d. h. die Altersstruktur ist vergleichsweise
jung.
Die
Bevölkerungsentwicklung
ist,
bezogen
auf
den
baden-
württembergischen und deutschlandweiten Wert als überdurchschnittlich zu bewerten, auf
Bayern bezogen jedoch unterdurchschnittlich. Verglichen mit den umliegenden Regionalverbänden auf der baden-württembergischen Seite ist zwar auch in der Region Donau-Iller mit
einem Bevölkerungsrückgang zu rechnen, welcher jedoch im Vergleich moderat ausfällt (vgl.
Region Neckar-Alb: -2,3%, Region Stuttgart: -1,2%, Region Ostwürttemberg: -3,1%, Region
Bodensee-Oberschwaben: -0,8%). Im Vergleich zwischen den Länder Bayern und BadenWürttemberg ist die Erwerbstätigenquote als überdurchschnittlich zu bewerten.
Für den Einzelhandelsstandort Donau-Iller bedeutet dies: Eine erhebliche Steigerung der
„eigenen“ einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird gemäß dieser Indikatoren und aufgrund der zu erwartenden Bevölkerungsrückgangs nicht stattfinden. Insgesamt stellt die
Region jedoch einen vergleichsweise starken Standort dar.
Hinweis: Sämtliche im Folgenden verwendeten Daten basieren auf Daten des Statistischen
Landesamtes Baden-Württemberg, des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, sowie dem Statistischen Bundesamtes (destatis). Hiervon abweichende Quellen werden an der entsprechenden Stelle kenntlich gemacht.
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Grafik: Statistische Daten Donau-Iller
Indikator
Donau-Iller
BadenWürttemberg
Bayern
Deutschland
Bevölkerungsstand 2011 absolut:
966.116 *3)
10.786.227 *4)
12.443.372 *5)
80.327.900*2)
Bevölkerungsentwicklung 2008 bis
2020 in %
Anteil der 65-jährigen und älter
an der Gesamtbevölkerung 2010
- 0,5 *6)
- 2-3% *4)
+ 1-2% *5)
- 4,0%*2)
18,7% *6)
19,4% *4)
19,5% *5)
20,6%*2)
Erwerbstätigenquote 2011*)
60,4%
56,4%
57,9%
keine Angabe
BIP je Erwerbstätigen in 2009 in € *2)
62.517
61.246
63.728
59.524
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, auf Basis von:
*)Bertelsmann-Stiftung: Wegweiser demographischer Wandel
Hervorgehobene Werte: Auffällige / vom Durchschnitt abweichende Werte.
2
* ) Statistisches Bundesamt, abgerufen unter www.destatis.de im Juli 2013.
3
* ) Regionalverband Donau Iller, abgerufen unter www.rvdi.de im Juli 2013.
4
* ) Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, abgerufen unter www.statistik-bw.de im Juli 2013.
5
* ) Statistisches Landesamt Bayern, GENESIS online, abgerufen unter www.statistik.bayern.de im Juli 2013.
6
* ) eigene Berechnungen: Statistisches Landesamt Bayern, GENESIS online, abgerufen unter www.statistik.bayern.de im Juli 2013.
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, abgerufen unter www.statistik-bw.de im Juli 2013.
= In diesem Bereich ist die Position der Region Donau-Iller überdurchschnittlich
= In diesem Bereich ist die Position der Region Donau-Iller durchschnittlich
= In diesem Bereich ist die Position der Region Donau-Iller unterdurchschnittlich
Seite 29 von 235
4.2
Raumstruktureller Überblick
Nachfolgend wird die Region Donau-Iller raumstrukturell genauer beschrieben. Bei der Betrachtung der Region muss zwischen den Begrifflichkeiten und der Siedlungsstruktur differenziert werden. Aufgrund der länderübergreifenden Ausdehnung der Region Donau-Iller
finden sich unterschiedliche Funktionsstufen bei der Kategorisierung der Kommunen in Bayern und Baden-Württemberg. Aufgrund des aktualisierten bayrischen Landesentwicklungsplans fand eine Vereinfachung der Kategorisierung der zentralörtlichen Stufen statt, sodass
aktuell zwischen Ober-, Mittel- und Grundzentren unterschieden wird. Auf badenwürttembergischer Seite finden sich anstelle der Grundzentren die Unterzentren. Für die
Region Donau-Iller gilt allerdings nach wie vor (§ 2 (2) LEP Bayern 2013): Insgesamt gilt die
Klassifikation nach den Ober-, Mittel-, Unter- und Kleinzentren.
Raumstrukturell wird die Region Donau-Iller durch die jeweiligen Landesentwicklungspläne
der Länder Bayern und Baden-Württemberg beschrieben. Besonderheit der Region ist, dass
sie länderübergreifend aufgeteilt ist; das heißt es gibt einen baden-württembergischen und
einen bayrischen Teil. Weiterhin lässt sich eine zusätzliche Zweiteilung erkennen: Der überwiegende Teil der Region ist geprägt vom ländlichen Raum. Jedoch befindet sich im nördlichen Teil der Region ein Verdichtungsraum. Dieser erstreckt sich von Neu-Ulm / Ulm in östlicher Richtung bis Burgau, entlang der Bundesstraße B10 und Autobahn A8. In südlicher
Richtung verläuft der Verdichtungsraum entlang der Autobahn A7 bis Illertissen. Weiterhin
befindet sich ein ländlicher Raum mit Verdichtungsansätzen um das Oberzentrum Memmingen. Nachfolgende Karte veranschaulicht nochmals die räumliche Struktur der Region Donau-Iller.
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Grafik: Raumkategorien in der Region Donau-Iller
Quelle: Regionalverband Donau-Iller, abgerufen unter http://www.rvdi.de/fileadmin/Bilder-Dateien/karten/regionskarten_allg/Raumkategorien_2013.pdf im Januar 2014.
Seite 31 von 235
Siedlungsstrukturell lässt sich die Region Donau-Iller nach dem Zentrale-Orte-System beschreiben. Diese werden in den Landesentwicklungsplänen von Bayern und BadenWürttemberg und innerhalb des Regionalplanes für die Region festgelegt. Hierbei finden sich
38 Zentrale Orte mit einer zentralörtlichen Stufe ab Unterzentrum. Kleinzentren finden in Absprache mit dem Auftraggeber mit in der Analyse keine Berücksichtigung (Dies gilt auch für
alle durch das LEP Bayern 2013 vom Kleinzentrum zum Grundzentrum aufgestuften Zentralen Orte). Insgesamt gibt es 2 Oberzentren, wobei Neu-Ulm und Ulm als ein gemeinsames
Oberzentrum fungieren, 14 Mittelzentren, davon drei gemeinsame Mittelzentren (Blaubeuren
/ Laichingen, Günzburg / Leipheim, Senden / Vöhringen). Weiterhin finden sich in der Region
Donau-Iller 17 Unterzentren; davon ein gemeinsames Unterzentrum (Erolzheim / Kirchdorf).
Die folgende Karte stellt die Zentralen Orte dar:
Seite 32 von 235
Grafik: Zentrale Orte in der Region Donau-Iller
Quelle: Regionalverband Donau-Iller; abgerufen unter http://www.rvdi.de/fileadmin/Bilder-Dateien/karten/regionskarten_allg/Zentrale-Orte_Nahbereiche_2013.pdf im
Januar 2014.
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Durch den Regionalverband werden die Entwicklungsachsen einer Region vorgegeben. Es
muss zwischen regionalen und überregionalen Entwicklungsachsen unterschieden werden.
Diese verlaufen in der Region Donau-Iller entlang der überregionalen Verkehrsachsen, beispielsweise entlang der Autobahnen A7, A8 und A96 und der Bundestraßen B312, B311 und
B16. Die beiden Autobahnen stellen neben den Bundesstraßen und der Bahnlinie Ulm –
München die wichtigsten Verkehrsanbindungen dar.
Die Landesentwicklungsachsen in Baden-Württemberg verlaufen entlang der (über-) regionalen Verkehrsachsen, so beispielsweise entlang der B311 von Ehingen nach Ulm (/ NeuUlm) oder entlang der B10 von Amstetten nach Günzburg / Leipheim (entlang der bayerischen Landesentwicklungsachse). Die länderübergreifenden Entwicklungsachsen mit überregionaler Bedeutung verlaufen entlang der Autobahnen A 7, A 8 und A 96. Weitere Landesentwicklungsachsen in Bayern stellen die Achse Günzburg / Leipheim - Krumbach - Mindelheim dar wie auch die Achse Memmingen - Mindelheim. Einen genaueren Überblick bietet
nachfolgende Karte:
Seite 34 von 235
Grafik: (Über-)Regionale Entwicklungsachsen in der Region Donau-Iller
Quelle: Regionalverband Donau-Iller; abgerufen unter http://www.rvdi.typo3-umsetzung.de/fileadmin/Bilder-Dateien/regionalplan/genehmigt/1987/karte_1_aktuell_
raumstruktur-nicht-rechtsverb.pdf im Januar 2014. Hinweis: Die Karte stellt noch die zentralörtliche Einstufung von Zentralen Orten vor der Aktualisierung des LEP Bayern 2013 dar.
Seite 35 von 235
Fazit: Aufgrund der länderübergreifenden Ausdehnung der Region Donau-Iller sind die spezifischen Regelungen der Steuerung und Regulierung innerhalb der Region zu beachten. Zu
prüfen ist deshalb, ob mögliche unterschiedliche Ausstattungskennziffern zwischen dem bayrischen und baden-württembergischen Teil der Region vorhanden sind und diesen durch
mögliche Regulierungsmaßnahmen entgegen zu wirken ist. Hierzu muss eine einheitliche
Regelung über Landesgrenzen hinweg geschaffen werden. Aufgrund des überwiegend ländlichen Raumes ist weiterhin zu überprüfen, inwieweit die künftige Entwicklung der Kommunen auch in diesen Regionen gesteuert werden kann und wie die unterschiedlichen Zentralen Orte in der Region heute und zukünftig aufgestellt sind.
Seite 36 von 235
4.3
Aussagen Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 bzw. Einzelhandelserlass3 zur Einzelhandelssteuerung
Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg respektive der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg trifft folgende wesentliche Aussagen zur Einzelhandelssteuerung:
3.3.7
Z Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und
Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn
– dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung
geboten ist oder
– diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-,
Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind.
Z Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form des großflächigen Einzelhandels
sind grundsätzlich nur in Oberzentren zulässig.
3.3.7.1
Z Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren
Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet.
Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
3.3.7.2
Z Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre
Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde
wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich
integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage.
3.3.7.3
G Neue Einzelhandelsgroßprojekte sollen nur an Standorten realisiert werden, wo sie
zeitnah an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen werden können.
3.3.7.4
G Die Festlegung von Standorten für regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte in
den Regionalplänen soll vor allem auf Grund eines regionalen Entwicklungskonzepts
vorgenommen werden. Als Teil einer integrierten städtebaulichen Gesamtplanung soll auf
der Grundlage von regional abgestimmten Einzelhandelskonzepten eine ausgewogene
Einzelhandelsstruktur erhalten oder angestrebt werden.
3
Vgl. hierzu Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten – Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass)
vom 21. Februar 2001.
Seite 37 von 235
4.4
Aussagen Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013 zur Einzelhandelssteuerung
Das Landesentwicklungsprogramm Bayern trifft folgende wesentliche Aussagen zu Einzelhandelsgroßprojekten:
5.3.1 Lage im Raum
Z Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in Zentralen Orten ausgewiesen
werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig
- für Nahversorgungsbetriebe bis 1 200 m² Verkaufsfläche in allen Gemeinden,
- für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen
Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden
Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe.
5.3.2 Lage in der Gemeinde
Z Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrierten
Standorten zu erfolgen.
Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Randlagen zulässig, wenn
- das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Be
darfs dient oder
- die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte auf Grund
der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen.
5.3.3 Zulässige Verkaufsflächen
Z Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt wer-den.
Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle
überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte,
- soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H.,
- soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100 000 Einwohner 30
v.H., für die 100 000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.
5.3.4 Regelung für zusammengewachsene Gemeinden
Z Wenn Gemeinden mit mindestens einem Zentralen Ort einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang bilden, sind Ausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte, die innerhalb dieses Siedlungszusammenhangs oder direkt angrenzend liegen, in allen Gemeinden des Siedlungszusammenhangs zulässig; 5.3.1 Satz 2 Spiegelstrich 2 bleibt unberührt. Dabei dürfen Einzelhandelsgroßprojekte bei Sortimenten des Innenstadtbedarfs
zusätzlich auf 7,5 v.H. der nach 5.3.3 maßgeblichen Kaufkraft einer zentralörtlich nicht
niedriger eingestuften Gemeinde innerhalb des gemeinsamen Siedlungszusammenhangs
zurückgreifen.
5.3.5 Zielabweichungsverfahren in grenznahen Gebieten
G Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit der grenznahen Gebiete und deren Versorgung mit Einzelhandelseinrichtungen soll in diesen Gebieten das Zielabweichungsverfahren bei der Zulassung von Einzelhandelsgroßprojekten unter Berücksichtigung der Praxis
in den Nachbarländern flexibel gehandhabt werden.
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4.5
Aussagen aktueller Regionalplan Donau-Iller zur Einzelhandelssteuerung
Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel
(Entwurf)
Z Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte sollen i.d.R. nur in Unterzentren und zentralen
Orten höherer Stufe sowie in Siedlungsschwerpunkten ausgewiesen werden. Hiervon
abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn
- es sich um Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (Supermärkte, LebensmittelDiscounter) handelt und
- dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung
geboten ist und
- die Nahversorgungsfunktion benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt
wird.
Z Die Ansiedlung neuer bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe hat
der zentralörtlichen Versorgungsfunktion der Standortkommune zu entsprechen.
Die Ansiedlung neuer bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe darf die
Versorgungskerne der Standortkommune und der umliegenden Zentralen Orte sowie das
zentralörtliche System der Region Donau-Iller nicht wesentlich beeinträchtigen.
G Ist die Frage offen, ob ein Vorhaben der jeweiligen zentralörtlichen Versorgungsfunktion entspricht bzw. ob auf Grund des Vorhabens eine Gefährdung Zentraler Orte im Umland besteht, ist eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. In der Regel erfolgt diese durch gutachterlichen Nachweis des Vorhabenträgers, wobei Aufgabenstellung und methodischer
Ansatz mit der Region und den Trägern öffentlicher Belange abgestimmt werden sollen.
Bestehende Betriebe und ihre Verkaufsflächen einschließlich einer raumverträglichen betrieblichen Entwicklungsmöglichkeit werden hiervon nicht berührt. Bei der Frage der
raumverträglichen Dimensionierung sind die Ziele und Grundsätze der Landesplanung
und Raumordnung einschließlich der länderspezifischen Ausführungsbestimmungen zu
Grunde zu legen.
Z Für die Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten werden in diesem Regionalplan in
der zeichnerischen Darstellung Standortbereiche innerhalb der Unterzentren und Zentralen Orte höherer Stufen (inkl. Siedlungsschwerpunkte) festgelegt, in denen die Ansiedlung neuer sowie die Erweiterung vorhandener Einzelhandelsgroßbetriebe zulässig ist.
Innerhalb dieser Standortbereiche sind Einzelhandelsgroßprojekte zulässig, die der jeweiligen zentralörtlichen Stufe der Standortkommune entsprechen. Die Ansiedlung neuer
sowie die Erweiterung vorhandener Einzelhandelsgroßbetriebe außerhalb der in der kartografischen Darstellung festgelegten Standortbereiche ist demzufolge nicht zulässig.
In der kartografischen Darstellung werden folgende Kategorien der Standortbereiche
festgelegt:
- Innenstadt Bestand
- Innenstadt Erweiterung
- Dezentraler Standort Bestand
- Dezentraler Standort Erweiterung.
Innerhalb der Standortkategorien ist zwischen der Ansiedlung sog. zentrenrelevanter
bzw. innenstadtrelevanter Sortimente sowie der Ansiedlung nicht zentrenrelevanter bzw.
nicht innerstadtrelevanter Sortimente zu unterscheiden. Eine Sortimentsliste für die jeweiligen Unterzentren und Zentralen Orte höherer Stufe (inkl. Siedlungsschwerpunkte) ist
Bestandteil dieses Regionalplanes.
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Z Für die Standortkategorie „Innenstadt Bestand“ gilt:
Die Neuansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßbetrieben, die der jeweiligen
zentralörtlichen Stufe der Standortkommune entsprechen, ist sowohl für zentrenrelevante
als auch für nicht zentrenrelevante Sortimente zulässig.
Z Für die Standortkategorie „Innenstadt Erweiterung“ gilt:
Hier ist die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe sowohl zentrenrelevanter als
auch nicht zentrenrelevanter Sortimente grundsätzlich zulässig, falls in den Innenstädten
keine angemessene Fläche zur Verfügung steht.
Z Für die Standortkategorie „dezentraler Standort Bestand“ gilt:
- Die Neuansiedlung bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe mit nicht
zentrenrelevanten Kernsortimenten, die der zentralörtlichen Funktion der Standortkommune entsprechen, ist zulässig. Zur Vermeidung von Verkehrsbelastungen und Schaffung von Synergieeffekten sind diese Betriebe an geeigneten, verkehrlich gut erreichbaren Standorten zu bündeln.
- Für Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind zentrenrelevante Randsortimente in einem Umfang möglich, welcher die innerstädtischen Einkaufslagen der
Standortkommune und benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt. Als
Faustregel gilt ein Verkaufsflächenanteil von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche sowie
eine absolute Verkaufsfläche von max. 700 m² für zentrenrelevante Randsortimente.
Z Für die Standortkategorie „dezentraler Standort Erweiterung“ gilt:
- Die Ansiedlung bzw. Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe mit nicht
zentrenrelevanten Kernsortimenten, die der zentralörtlichen Versorgungsfunktion der
Standortkommune entsprechen, sind zulässig. „Dezentrale Standorte Erweiterung“ sollen
erst dann aktiviert werden, wenn in den Standortbereichen „Dezentraler Standort Bestand“ keine ausreichende Fläche für die Ansiedlung neuer bzw. die Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment vorhanden
ist.
- Für Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind zentrenrelevante Randsortimente in einem Umfang möglich, welcher die innerstädtischen Einkaufslagen der
Standort-kommune und benachbarter Zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigt. Als
Faustregel gilt ein Verkaufsflächenanteil von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche sowie
einer absoluten Verkaufsfläche von max. 700 m² für zentrenrelevante Randsortimente.
G Bestehende Bebauungspläne sollten an die geltende Fassung des § 1 Abs. 3 BauNVO
angepasst werden. Baurechte für Einzelhandel in Gewerbe- und Industriegebieten sollten
auch unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit möglichst ausgeschlossen werden.
Die Gemeinden sollen für ihr Gebiet als weitere Grundlage der gemeindlichen Entscheidungen zur Einzelhandelsentwicklung Einzelhandelskonzepte aufstellen. Auch diese sind
bei der raumordnerischen Beurteilung heranzuziehen.
Seite 40 von 235
Teil C: Ist-Analyse Einzelhandelsstandort Donau-Iller
Seite 41 von 235
5
Analyse zentraler Einzelhandelskennziffern
Die aufgezeigten Rahmenbedingungen – grundlegende Einzelhandelstrends, statistische
Rahmenbedingungen (beispielsweise die demografische Entwicklung in den Bundesländern
Baden-Württemberg und Bayern sowie der Gesamtregion Donau-Iller) sowie regionale Besonderheiten mit Relevanz für die Einzelhandelssteuerung aufgrund von Kaufkraftströmen
durch die EinwohnerInnen – beeinflussen die Nachfragesituation im Bereich Einzelhandel.
Die gesamte Nachfrage im Bereich Einzelhandel in der Region Donau-Iller wird im Folgenden durch einzelhandelsrelevante Kennziffern ausführlich aufgezeigt.
5.1
Übersicht zu den Kennziffern
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft beträgt im bundesweiten Durchschnitt je Einwohner
und Jahr 5.329 €4. Diese Kaufkraft umfasst alle Einzelhandelsangebote, wobei ca. 40% der
Kaufkraft auf den Food-Bereich (= Lebensmittel, auch Lebensmittelhandwerk wie Ausgaben
in Bäckereien und Metzgereien) und ca. 60% auf den Non-Food-Bereich entfallen.
Zu berücksichtigen gilt: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist regional unterschiedlich verteilt. Diese räumlich unterschiedliche Verteilung kann für jede Stadt und Gemeinde anhand
des Kaufkraftkoeffizienten angegeben werden. Dieser gibt an, inwieweit eine Kommune über
bzw. unter dem genannten Bundesdurchschnitt liegt. Die Region Donau-Iller verfügt insgesamt über einen leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten von 102,0, wobei
sich hier deutliche Differenzen zwischen den Kommunen ergeben. Den höchsten Wert kann
die Stadt Biberach mit 108,6 verzeichnen, während die Stadt Bad Schussenried mit 92,1
deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt.
Die Zentralität ist ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes. Sie gibt an, ob
Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland größer / kleiner als die Umsatzabflüsse aus der Kommune selbst sind. Sie wird wie folgt berechnet: Einzelhandelsumsatz in der Kommune mit allen
Kunden (unabhängig von deren Herkunft) dividiert durch die einzelhandelsrelevante Kauf4
Vgl. Gfk Kaufkraftkennziffern 2011.
Seite 42 von 235
kraft der eigenen Bevölkerung. Beispiel: Ein Wert größer 100 gibt an, dass die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland die Kaufkraftabflüsse aus der Standortgemeinde übersteigen.
Die Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner ist ebenfalls ein Maß für die Angebotsausstattung einer Kommune im Bereich Einzelhandel. Durch den Bezug auf die Einwohnerzahl einer Stadt bzw. Gemeinde wird eine Vergleichbarkeit mit anderen Kommunen möglich.
Gleiches gilt für den Bezug auf den jeweiligen Verflechtungsbereich wodurch Kommunen mit
einer identischen zentralörtlichen Funktion verglichen werden können.5
Letztlich ergibt sich nach Hauptsortimenten folgende Kaufkraft und Einzelhandelskennziffern
für die Region Donau-Iller sowie separiert nach Ober-, Mittel- und Unterzentren (inklusive
aller gemeinsamen Zentren pro Funktionsstufe):
5
Als Verflechtungsbereiche wurden die bestehenden Nahbereiche für alle Unterzentren, sowie Mittelbereiche für
alle Mittel- und Oberzentren verwendet. Die verwendeten Nah- und Mittelbereiche, basieren auf den derzeit bestehenden Ausweisungen in der Region Donau-Iller (vgl. Regionalplan 1987, 1. Teilfortschreibung des Regionalplans 2000, LEP Bayern 2013, LEP Baden-Württemberg 2002).
Definition Nahbereich: Der Nahbereich ist als Verflechtungsbereich im Sinne der Deckung der Grundversorgung
zu verstehen (Quelle: Definition imakomm AKADEMIE 2011)
Definition Mittelbereich: Verflechtungsbereich eines Mittelzentrums oder eines höherrangigen zentralen Ortes, in
dem der gehobene Bedarf der Bevölkerung gedeckt wird. Mittelbereiche umfassen über den eigenen Nahbereich
hinaus zumeist mehrere Nahbereiche umliegender Zentraler Orte niedrigerer Stufen. (Quelle: Metropolregion
Rhein-Neckar, http://www.m-r-n.com/start/regionalplanung-und-entwicklung/regionalplanung/glossar.html, abgerufen im September 2014).
Seite 43 von 235
Einzelhandelskennziffern im Überblick – Oberzentren:
Region
Donau-Iller
gesamt
Oberzentren
gesamt
Memmingen
Neu-Ulm / Ulm
(gemeinsames
Oberzentrum)
davon
Neu-Ulm
davon
Ulm
3.358,9
1.214,5
223,6
990,9
305,7
685,2
5.438
5.545
5.449
5.568
5.629
5.540
1.539.213
612.463
163.343
449.120
127.205
321.915
2.492
2.796
3.981
2.523
2.342
2.603
1.593
1.316
1.489
1.263
358
905
25% (36%)
29% (46%)
30% (51%)
29% (44%)
6% (10%)
39% (52%)
36%
43%
35%
46%
19%
56%
Umsatz insgesamt in Mio. €
4.762
1.840
467
1.373
344
1.029
Umsatz pro m² Verkaufsfläche in €
3.094
3.004
2.858
3.057
2.707
3.195
Zentralität
142%
151%
209%
139%
113%
150%
Kennziffern zur Nachfragesituation:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. €
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro
Einwohner in €
Kennziffern zur Angebotssituation:
Verkaufsfläche insgesamt in m²
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner in m²
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im
Verflechtungsbereich in m² 6
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlichen
Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil ausschließlich Sortimente
kurz- und mittelfristig)
Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen.
grau eingefärbt = wichtige Leistungskennziffern.
5
Im Bereich Nahversorgung ausschließlich Nahversorgung.
Seite 44 von 235
Einzelhandelskennziffern im Überblick – Mittelzentren:
Biberach
Blaubeuren /
Laichingen
(gemeinsames
Mittelzentrum)
davon
Blaubeuren
davon
Laichingen
77,9
187,3
121,5
63,4
58,1
5.416
5.433
5.789
5.348
5.361
5.333
728.380
28.470
77.165
34.820
16.570
18.250
2.792
1.986
2.385
1.533
1.401
1.676
1.254
998
691
848
848
848
21% (32%)
38% (42%)
36% (48%)
31% (32%)
(37%) 34%
26% (26%)
30%
41%
42%
31%
37%
26%
2.188
102
250
128
62
66
3.004
3.573
3.243
3.684
3.747
3.627
Zentralität
155%
131%
134%
106%
98%
114%
Mittelzentren
gesamt
Bad Wörishofen
1.412,9
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in Mio. €
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro
Einwohner in €
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner in
m²
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im
7
Verflechtungsbereich in m²
Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil ausschließlich Sortimente kurz- und mittelfristig)
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher
Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche
7
Seite 45 von 235
Burgau
Ehingen
Günzburg /
Leipheim
(gemeinsames
Mittelzentrum)
49,7
137,1
135,3
102,7
32,6
42,2
5.342
5.322
5.171
5.265
4.894
5.024
22.470
94.760
80.355
76.085
4.270
12.335
2.416
3.678
3.070
3.898
642
1.468
1.472
1.893
979
979
979
875
19% (20%)
8% (19%)
24% (80%)
24% (39%)
19% (16%)
9% (9%)
19%
12%
50%
51%
31%
26%
85
196
234
213
21
50
3.769
2.068
2.916
2.805
4.891
4.025
Zentralität
170%
143%
173%
208%
64%
118%
davon
Günzburg
davon
Leipheim
Ichenhausen
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft insgesamt in
Mio. €
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner
in €
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im Verflech8
tungsbereich in m²
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche (Anteil
ausschließlich Sortimente kurz- und mittelfristig)
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an
der Gesamtverkaufsfläche
8
Seite 46 von 235
Illertissen
Krumbach
Laupheim
Mindelheim
Riedlingen
89,6
66,7
110,8
74,1
51,0
5.488
5.356
5.541
5.218
4.999
31.345
46.435
35.920
52.945
30.585
1.920
3.728
1.797
3.761
3.001
1.090
1.258
905
1.384
802
38% (54%)
46% (70%)
32% (39%)
21% (28%)
17% (27%)
49%
62%
42%
31%
17%
100
131
113
155
95
3.185
2.820
3.133
2.908
3.105
Zentralität
111%
196%
102%
210%
186%
Mio. €
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in €
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im Ver9
flechtungsbereich in m²
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche
(Anteil ausschließlich Sortimente kurz- und
mittelfristig)
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche
9
Seite 47 von 235
Senden /
Vöhringen
(gemeinsames
Mittelzentrum)
davon
Senden
davon
Vöhringen
Weißenhorn
198,5
127,5
71,0
71,2
5.605
5.709
5.429
5.375
159.040
141.350
17.690
21.260
4.491
6.329
1.352
1.333
3.974
6.329
1.000
1.324
4% (8%)
2% (4%)
21% (24%)
27% (35%)
6%
3%
38%
51%
484
427
57
65
3.044
3.019
3.247
3.085
Zentralität
244%
335%
81%
92%
Mio. €
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in €
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im Ver10
flechtungsbereich in m²
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern an der Gesamtverkaufsfläche
(Anteil ausschließlich Sortimente kurz- und
mittelfristig)
Anteil Verkaufsfläche im zentralörtlicher Versorgungskern und in weiteren integrierten Lagen an der Gesamtverkaufsfläche
10
Seite 48 von 235
Einzelhandelskennziffern im Überblick – Unterzentren:
Unterzentren
gesamt
Babenhausen
Bad Buchau
Bad Grönenbach
Bad Schussenried
Blaustein
731,5
27,5
20,1
30,3
41,5
87,7
5.308
5.275
5.053
5.739
4.909
5.664
198.370
10.625
5.690
4.535
8.400
11.375
1.440
2.041
1.429
860
993
734
926
946
692
501
756
734
28% (27%)
25% (26%)
38% (33%)
45% (48%)
46% (40%)
64% (64%)
38%
44%
38%
96%
67%
100%
733
37
23
19
37
51
3.699
3.457
4.078
4.105
4.358
4.518
Zentralität
100%
134%
115%
62%
88%
59%
Mio. €
in €
tungsbereich in m²
11
Seite 49 von 235
Dietenheim
Dornstadt
Erbach
Erolzheim /
Kirchdorf a.
d. Iller
(gemeinsames
Unterzentrum)
32,6
48,3
72,2
33,6
16,6
17,0
4.948
5.715
5.478
5.120
5.265
4.988
6.905
8.685
18.640
9.035
8.155
880
1.048
1.029
1.414
1.376
2.591
257
693
661
1.414
668
668
668
30% (22%)
7% (4%)
36% (34%)
8% (8%)
2% (1%)
65% (65%)
30%
15%
36%
8%
2%
65%
25
34
71
39
35
3
3.687
3.940
3.786
4.289
4.343
3.791
Zentralität
78%
71%
98%
115%
214%
20%
davon
Erolzheim
davon
Kirchdorf a. d.
Iller
Mio. €
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner in
€
tungsbereich in m²
12
Seite 50 von 235
JettingenScheppach
Langenau
Munderkingen
Nersingen
Ochsenhausen
34,2
76,3
25,3
50,1
44,7
5.130
5.232
5.141
5.461
5.104
22.495
26.040
9.005
10.480
14.020
3.373
1.785
1.831
1.142
1.602
2.289
1.014
644
1.142
989
6% (12%)
22% (18%)
23% (23%)
29% (30%)
23% (18%)
6%
48%
23%
35%
28%
53
95
37
35
53
2.346
3.632
4.075
3.386
3.772
Zentralität
154%
124%
145%
71%
118%
Mio. €
in €
tungsbereich in m²
13
Seite 51 von 235
Ottobeuren
Thannhausen
Türkheim
43,3
29,6
34,2
5.489
4.993
5.111
10.780
15.160
6.500
1.367
2.554
973
1.092
1.230
458
46% (39%)
24% (21%)
40% (34%)
46%
33%
54%
35
62
29,0
3.232
4.081
4.466
Zentralität
80%
209%
85%
Mio. €
in €
tungsbereich in m²
14
Seite 52 von 235
5.2
Bewertung der Kennziffern
Die Analyse der Kennziffern zeigt:

Es gibt keine signifikanten Unterschiede bei den Kommunen zwischen den beiden
Bundesländern Baden-Württemberg und Bayern.

Die Stärke der Einzelhandelsausstattung der Kommunen ist nicht abhängig von einem möglichst hohen Anteil an Verkaufsfläche in nicht integrierter Lage!

Die Region Donau-Iller ist insgesamt stark aufgestellt: Die Mittelzentren sind insgesamt auffällig stark, die Oberzentren heben sich (noch) nicht weiter von diesen ab.
(Hinweis: Dies wird sich mit der Realisierung von Großprojekten gerade im gemeinsamen Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm ändern). Auch die Unterzentren sind insgesamt
stark; jedoch gibt es hier Kommunen, die im Vergleich zu anderen deutlich abfallen.

Ansiedlungspotenziale sind in den jeweiligen Kommunen rechnerisch vorhanden. Bei
aber nur geringen zu erwartenden Erhöhungen des Potenzials an Kaufkraft, werden
Ansiedlungen zu mehr Wettbewerb zwischen den Städten und zwischen den Standortlagen innerhalb des jeweiligen Zentralen Ortes führen.
Im Folgenden werden die Ergebnisse aus der Analyse und Bewertung der relevanten Kennziffern genauer dargestellt und mit entsprechenden Beispielen hinterlegt.
5.2.1
Ergebnis 1
Signifikante Unterschiede in den Ausstattungskennziffern der Zentralen Orte differenziert
nach den beiden Bundesländern gibt es nicht. Aber zwischen den einzelnen Kommunen,
welche ihr (ländliches) Umland mitversorgen oder eben auch nicht (Versorgung vieler Orte
ohne zentralörtliche Funktion oder von Kleinzentren im Verflechtungsbereich oder Verflechtungsbereich ist sehr klein = nur wenige Orte werden „mitversorgt“), finden sich sehr wohl
Seite 53 von 235
Unterschiede. Einfacher formuliert: es finden sich sowohl auf der bayrischen wie auch auf
der baden-württembergischen Seite stärkere bzw. schwächere Kommunen. Es existiert kein
West / Ost-Gefälle innerhalb der Region!
Für die Region Donau-Iller bedeutet dies, dass eine gemeinsame Steuerung des Einzelhandels durchaus Sinn macht, denn aus inhaltlicher Sicht spricht nur wenig gegen eine möglichst weite Anpassung der regionalen Einzelhandelssteuerung „über die Ländergrenzen
hinweg“. So können künftig einheitlichere Regelungen getroffen werden.
Nachfolgende Karten zeigen exemplarisch die vorhandene Verkaufsflächenausstattung der
untersuchten Zentralen Orte in m² pro 1.000 Einwohner in ihrem jeweiligen Nahbereich (nur
nahversorgungsrelevante Sortimente) bzw. Verflechtungsbereich (alle Sortimente ausschließlich der nahversorgungsrelevanten Sortimente):15
15
Definition Nahbereich: Der Nahbereich ist als Verflechtungsbereich im Sinne der Deckung der Grundversorgung zu verstehen (Quelle: Definition imakomm AKADEMIE 2011).
Definition Mittelbereich: Verflechtungsbereich eines Mittelzentrums oder eines höherrangigen zentralen Ortes, in
dem der gehobene Bedarf der Bevölkerung gedeckt wird. Mittelbereiche umfassen über den eigenen Nahbereich
hinaus zumeist mehrere Nahbereiche umliegender Zentraler Orte niedrigerer Stufen. (Quelle: Metropolregion
Rhein-Neckar, http://www.m-r-n.com/start/regionalplanung-und-entwicklung/regionalplanung/glossar.html, abgerufen im September 2014).
Seite 54 von 235
Grafik: Kartografische Übersicht zur Verkaufsflächenausstattung in m² Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im jeweiligen Verflechtungsbereich der Ober-, Mittel- und Unterzentren der Region Donau-Iller
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im Verflechtungsbereich
(ohne nahversorgungsrelevante Sortimente)
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Darstellung.
Seite 55 von 235
Grafik: Kartografische Übersicht zur Verkaufsflächenausstattung in m² Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner im jeweiligen Nahbereich der Ober-, Mittel- und Unterzentren der Region Donau-Iller
Seite 56 von 235
5.2.2
Ergebnis 2
Die Stärke der Einzelhandelsausstattung der Kommunen ist nach den Ergebnissen der Analyse nicht abhängig von einem möglichst hohen Anteil an nicht integrierter Verkaufsfläche.
Denn es existieren beispielswiese starke Mittelzentren sowohl mit einem hohen Verkaufsflächenanteil im zentralörtlichen Versorgungskern als auch in nicht integrierter Lage. Um dies
zu belegen, kann beispielhaft der Anteil der Verkaufsfläche nach Standortlagen im Verhältnis
zur Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner und die Leistungsfähigkeit der Einzelhandelsstandorte herangezogen werden.
Daher soll für die gesamte Region künftig der Fokus der Einzelhandelsentwicklung auf den
integrierten Lagen bzw. den zentralörtlichen Versorgungskernen liegen. Dies ist nicht nur
möglich bei der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung, sondern auch nötig!
Seite 57 von 235
Beispiele:
Anteil der Verkaufsfläche
zVK & sonstige integrierte
Lagen an der GesamtVerkaufsfläche
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner
(in m² pro 1.000 EW)
Umsatz pro m² Verkaufsfläche
(in Euro pro m²)
Unterzentren
38%
1.440 m²
3.699 €
Mittelzentren
30%
2.792 m²
3.004 €
Oberzentren
43%
2.796 m²
3.004 €
Gesamte Region Donau-Iller:
36%
2.492 m²
3.094 €
Beispiel Stadt Weißenhorn:
51%
1.605 m²
3.085 €
Beispiel Stadt Krumbach:
62%
3.728 m²
2.820 €
Beispiel Stadt Günzburg:
51%
3.898 m²
2.805 €
Beispiel Stadt Memmingen:
35%
3.981 m²
2.858 €
Seite 58 von 235
Auch einzelne Agglomerationen können Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit des Sortimentsangebotes in der Innenstadt haben:
Kommune / Standortbereich
Sortimente
Verkaufsfläche der
Agglomeration
Verkaufsfläche in
der Innenstadt
Verhältnis Agglomeration zur Innenstadt
Biberach /
Wolfentalstraße
- Nahrungs- und Genussmittel
- Bekleidung
- Hausrat / Einrichtung / Möbel
ca. 1.700 m²
ca. 28.000 m²
ca. 6%
Bad Grönenbach / Bahnhofstraße
- sonstiger Einzelhandel
ca. 2.300 m²
ca. 2.000 m²
ca. 53%
Ichenhausen /
Günzburger Straße
- sonstiger Einzelhandel
ca. 1.200 m²
ca. 1.100 m²
ca. 52%
Memmingen / Braunstraße, Machnigstraße
- Gesundheit und Körperpflege
ca. 1.000 m²
ca. 48.600 m²
ca. 2%
Türkheim /
Wörishofer Straße
-
ca. 900 m²
ca. 2.600 m²
ca. 26%
Weißenhorn / Roggenburger Straße
ca. 1.200 m²
ca. 5.700 m²
ca. 17%
Nahrungs- und Genussmittel
Hinweis: auf 100er-Stelle gerundet.
Seite 59 von 235
5.2.3
Ergebnis 3
Die Mittelzentren in der Region sind auffallend stark, die Oberzentren heben sich derzeit im
Verhältnis nicht deutlich von diesen ab. Das Verhältnis zwischen den Ober- und Mittelzentren wird sich künftig aber noch ändern, da in dem gemeinsamen Oberzentrum Ulm / NeuUlm größere geplante Vorhaben realisiert werden! Unterzentren sind insgesamt ebenfalls
stark, allerdings fallen einige Zentrale Orte deutlich im Vergleich von Kommunen der gleichen zentralörtlichen Funktion ab (beispielsweise Unterzentren Bad Grönenbach, Dornstadt,
Nersingen oder Mittelzentren Illertissen, Laupheim). Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass
das Zentrale-Orte-System bisher anscheinend bei der Steuerung zu wenig beachtet wurde,
weil verbindliche Festsetzungen zur Einzelhandelssteuerung im Regionalplan nicht ausreichend verankert waren.
Zur Einzelhandelsentwicklung in der Region muss künftig eine Bewertung von Ansiedlungsvorhaben auch nach Ansiedlungspotenzialen erfolgen! Diese müssen insbesondere eine
stärkere Fokussierung auf die zentralörtliche Funktion einer Kommune berücksichtigen.
Exemplarisch für die starke Ausstattung der Kommunen kann die Einzelhandelszentralität
der Kommunen im Vergleich zur jeweiligen zentralörtlichen Funktion herangezogen werden.
Hierzu wird die Zentralität einer Kommune im Vergleich zur durchschnittlichen Zentralität
aller Zentralen Orte mit der identischen zentralörtlichen Funktion betrachtet (z.B. Vergleich
eines Unterzentrums mit der durchschnittlichen Zentralität aller Unterzentren):
Seite 60 von 235
Grafik: Einzelhandelszentralität im Vergleich zur jeweiligen zentralörtlichen Funktion der Kommune
Seite 61 von 235
Grafik: Einzelhandelszentralität in den Ober-, Mittel- und Unterzentren der Region Donau-Iller insgesamt.
Seite 62 von 235
5.2.4
Ergebnis 4
Ansiedlungspotenziale sind in den jeweiligen Kommunen rechnerisch vorhanden. Dennoch
besteht gleichzeitig aber auch von innen heraus wenig zusätzliches Potenzial (vgl. Einwohnerentwicklung: bis 2020 findet quasi Stagnation statt, nur mit einem leichten Zuwachs von
0,6% bzw. ca. 3.400 Einwohner!). Wenn dem aber so ist, dann werden Ansiedlungen zu
mehr Wettbewerb führen zwischen den Städten und zwischen den Standortlagen innerhalb
des jeweiligen zentralen Ortes.
Konkret bedeutet dies, dass künftig dringend eine Konzentration der Kaufkraft auf integrierte
Lagen stattfinden muss, um Innenstädte zumindest erhalten – ansonsten wird die Kaufkraft
„auseinandergezogen“. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass die Mittel- und Unterzentren ein nur beschränktes Ansiedlungspotenzial besitzen, bedeutet dies, dass bei den
künftigen Innenstadtabgrenzungen zwar Entwicklungsflächen vorhanden sind, die Standortlage des zentralen Versorgungskernes jedoch soweit als möglich kompakt gehalten wird. Die
aktuellen Innenstadtabgrenzungen sind vor diesem Hintergrund zum Teil wesentlich zu groß
und sind zu überarbeiten. Hierbei ist nicht eine rein räumliche, sondern vielmehr eine fachliche Abgrenzung anzustreben.
Als Beleg hierfür können Lauflagen herangezogen werden: Je nach Studie finden sich unterschiedliche Annahmen über die maximalen Entfernungen, die zu Fuß in Innenstädten zurückgelegt werden. Grob gesagt, liegen diese Lauflagen je nach Attraktivität des Angebotes
im Bereich zwischen maximal 300 – 500 Meter. Bei zu großen Laufwegen sinkt deren Akzeptanz: Als Beispiele für zu große Abgrenzungen der zentralörtlichen Versorgungskerne können hierbei Ehingen, Laupheim und Erbach herangezogen werden. Eine Konzentration von
Magnetbetrieben auf die wesentlichen Innenstadtlagen wird dadurch verhindert.
Seite 63 von 235
Grafik: Beispiele für „zu große“ Innenstadtabgrenzungen
Beispiel Erbach (Donau):
ca. 13.181 Einwohner (2012)
Beispiel Laupheim:
ca. 1.3 km
Karte alte
ca. 0.7 km
Erbach; darauf
vermerken, wie viel
Meter es von West nach
ca. 1.5 km
Innenstadtabgrenzung
Ost oder von Nord nach
Süd sind.
ca. 1.3 km
Beispiel Ehingen:
Legende
Einzelhandelskonzept – Standorte
ca. 1,0 km
Innenstadt Bestand
Innenstadt Erweiterung
Dezentraler Standort Bestand
Dezentraler Standort Erweiterung
ca. 1,0 km
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, verändert auf Basis der Kartengrundlage: Regionalverband Donau-Iller /
GMA: Regionales Märktekonzept Region Donau-Iller, 2004
Seite 64 von 235
5.3
Fazit aus der Bewertung der Kennziffern
Wie gezeigt werden konnte, ist die Region Donau-Iller stark aufgestellt. Dabei lassen sich
keine länderspezifischen Unterschiede zwischen dem baden-württembergischen und bayrischen Teil der Region Donau-Iller ausmachen. Auffällig ist, dass die Oberzentren der Region
sich insgesamt nicht deutlich von den Mittelzentren abheben können (was sich mit geplanten
Vorhaben ändern wird). Dies bedeutet aber auch im Umkehrschluss, dass die vorhandenen
Mittelzentren stark sind. Die Stärke der Mittelzentren lässt sich allerdings nicht nur auf einen
starken Einzelhandelsbesatz in nicht-integrierten Lagen zurückführen, wie die Beispiele
Günzburg bzw. Krumbach deutlich zeigen.
Die Unterzentren sind insgesamt ebenfalls stark, jedoch finden sich hier teilweise deutliche
Unterschiede bei den Ausstattungsmerkmalen. Beispiele für eine vergleichsweise schwächere Ausstattung sind Dornstadt oder Bad Grönenbach. Eine besondere Stellung nimmt auch
Senden in der Region Donau-Iller ein. Mit seiner Einzelhandelsausstattung, vor allem im Bereich Möbel, hat Senden eine Strahlkraft über die Gesamtregion Donau-Iller hinaus. Dies
bedeutet, dass das Zentrale-Orte-System bei der Einzelhandelssteuerung bisher nicht genug
beachtet worden ist. Mit dem neuen LEP Bayern 2013 wurde daher die zentralörtliche Stufe
Sendens zum gemeinsamen Mittelzentrum mit Vöhringen hochgesetzt und damit den Gegebenheit angepasst. Daher gilt: Eine verbindlichen Einzelhandelssteuerung sollte in Zukunft
im Regionalplan berücksichtigt werden. Zukünftig muss eine Bewertung von Ansiedlungsvorhaben verstärkt nach Ansiedlungspotenzialen durchgeführt werden, auch vor der Stagnation bei der zukünftigen Einwohnerentwicklung. Zudem muss verstärkt die zentralörtliche
Funktion der einzelnen Kommunen berücksichtigt werden. Vor diesem Hintergrund macht
eine länderübergreifende Einzelhandelssteuerung durchaus Sinn.
Seite 65 von 235
Teil D: Prognose
Seite 66 von 235
6
6.1
Grundlagen der Prognose von Flächenpotenzialen
Anwendung der Prognosen: Sinn und Grenzen der Ansiedlungspotenziale
Sinn der Ausweisung von Ansiedlungspotenzialen:
Bei der künftigen Einzelhandelssteuerung geht es in erster Linie um die Bewertung großflächiger Ansiedlungsvorhaben aus dem Bereich Einzelhandel. Im Rahmen eines formalen Genehmigungsverfahren, beispielsweise im Rahmen eines Aufstellungs- bzw. Änderungsverfahrens für den entsprechenden Bebauungsplan – werden die einschlägigen raumordnerischen bzw. städtebaulichen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg
bzw. Landesentwicklungsprogramm in Bayern und gemäß § 11 (3) BauNVO abgeprüft. Sie
sind Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens.
Gleichwohl muss es Ziel einer regionalen Einzelhandelssteuerung sein, die Chance der Genehmigungsfähigkeit eines entsprechenden Vorhabens vor der formalen Prüfung in Abstimmung mit der Standortgemeinde zu bewerten. Hierfür stellen die Ansiedlungspotenziale einen Orientierungswert dar. Die Ansiedlungspotenziale zeigen lediglich sowohl der
Standortgemeinde als auch den Raumordnungsbehörden auf, ob ein Vorhaben das
Einhalten der Prüfkriterien (Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot) erwarten lässt,
oder aber ob ein Nicht-Einhalten der Prüfkriterien zu befürchten ist. Ein klares Überbzw. Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale stellt hierfür einen von verschiedenen Bewertungsmaßstäben dar. Zudem werden im Rahmen des REK Donau-Iller weitere Bewertungskriterien dargestellt, so dass eine erste Einschätzung nicht nur auf Basis der reinen Ansiedlungspotenziale erfolgen kann, sondern auch weitere Kriterien Berücksichtigung finden. Um
es nochmals zu betonen: Ein Überschreiten der Ansiedlungspotenziale durch ein Vorhaben führt nicht automatisch zur Unzulässigkeit dieses Vorhabens. In jedem Fall bedarf es einer genaueren Prüfung, auch anhand weiterer Kriterien, sowie im Zweifelsfall
der Einzelfallprüfung anhand der raumordnerischen Prüfkriterien (v.a. Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot).
Seite 67 von 235
Zudem finden diese Ansiedlungspotenziale Eingang in zu erarbeitende Prüfkriterien beispielsweise bei der interkommunalen Abstimmung bezüglich großflächiger Einzelhandelsvorhaben. Auch hier gilt aber: Sie stellen nur Orientierungswerte dar.
Seite 68 von 235
Grenzen der Ansiedlungspotenziale:
Die Ansiedlungspotenziale beruhen auf dem Bestand des großflächigen Einzelhandelsangebotes sowie aller Einzelhandelsbetriebe im zentralörtlichen Versorgungskern und aller Nahversorgungsbetriebe ab 400 m² jeder Kommune (nur Oberzentren inklusive Agglomerationen
in den Ortsteilen) im Zeitraum Sommer 2012. Um aussagekräftig zu bleiben, müssen Bestandsänderungen (beispielsweise Wegfall großflächiger Anbieter, Neuansiedlung oder Verkaufsflächenerweiterungen von Anbietern) künftig konsequent erfasst und fortgeschrieben
werden. Zudem gilt zu berücksichtigen: Die Ansiedlungspotenziale stellen nur ungefähre
Zahlen dar und beruhen auf Annahmen hinsichtlich Kaufkraftentwicklung und Flächenproduktivitäten, die im Folgenden dargestellt sind. Diese Annahmen sind aber bei der Interpretation der Potenziale ebenfalls zu berücksichtigen.
Im Folgenden dargestellt sind die zugrunde gelegten Szenarien und den Annahmen „dahinter“, die zu den errechneten Ansiedlungspotenzialen geführt haben.
6.2
Methodische Grundlagen
6.2.1
Annahmen
Betrachtungszeitraum:
Als Betrachtungszeitraum wurde das Jahr 2020 gewählt. Zeitlich weiter reichende Betrachtungen wären mit nicht unerheblichen Unsicherheiten bei den einzelnen Annahmen behaftet.
Einflussfaktoren:
Die Prognose der künftigen Einzelhandelsentwicklung eines Standortes ist schwierig, da die
Entwicklung zahlreicher Einflussfaktoren berücksichtigt und deren künftiges, sehr komplexes
Zusammenspiel abgeschätzt werden muss. Dies gilt umso mehr, als hier die Entwicklung
Seite 69 von 235
einer gesamten Region berücksichtigt werden muss. Um die künftige Nachfragesituation wie
auch die künftige Angebotssituation abschätzen zu können, sind grundsätzlich v.a. folgende
Einflussfaktoren zu berücksichtigen:

Entwicklung der Einwohnerzahlen im Prognosezeitraum,

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf.
Annahmen zur Entwicklung der Einwohnerzahlen:
Die Prognose der Einwohnerzahlen basiert auf den Prognosen der Statistischen Landesämter und berücksichtigt neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung auch die Zu- und
Fortzüge in einer Kommune (Wanderungssaldo).16
Annahmen zur Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft:
Für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf bzw. der zur Verfügung
stehenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner gilt:

Zunahme der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf um ca. 0,25 % pro Jahr.

Wir gehen davon aus, dass im Betrachtungszeitraum keine wesentliche Änderung
des Spar- und Ausgabeverhaltens der Verbraucher eintritt.
Im Folgenden sind die Kaufkraftprognosen für Unter-, Mittel- und Oberzentren nochmals
quantitativ aufgelistet.
Die Kaufkraftprognose für 2020 zeigt, dass sich in der gesamten Region keine Entwicklungen ergeben werden, die eine übermäßige Zunahme der Kaufkraft erwarten lassen, allerdings sind in einzelnen Regionen deutliche Unterschiede festzustellen. Während einzelne
16
Für die Einwohnerzahlen wurde Angaben der statistischen Landesämter von Bayern und Baden-Württemberg
aus dem Jahr 2011 (4. Quartal) verwendet. Noch nicht enthalten sind damit die aktualisierten Werte durch den
Zensus 2011. Da für die Ansiedlungspotenziale allerdings keine exakten Werte alleine schon aufgrund der prognostischen Unsicherheit und auch der Erhebungsmethodik errechnet werden können, können die Abweichungen
an dieser Stelle vernachlässigt werden. Entsprechend werden auch für die Ansiedlungspotenziale statt genauer
Werte Ergebnis-„Spannen“ angegeben.
Seite 70 von 235
Regionen sogar leichte Kaufkraftverluste zu verzeichnen haben (ca. -1%), gewinnen andere
Regionen deutlich hinzu (ca. +6%). Insgesamt wird die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in
der Region bis 2020 leicht steigen (ca. +3%), was vor allem durch die relativ konstant bleibende Einwohnerentwicklung mit der Annahme einer leichten Kaufkraftsteigerung zu Stande
kommt.
Grundsätzlich ist hieraus aber abzuleiten, dass die für den Einzelhandel zu Verfügung stehende Kaufkraft grundsätzlich in Zukunft eher stagnieren wird, so dass bei Neuansiedlungen
letztlich kaum neue Kaufkraft mehr gebunden werden kann, sondern eine immer deutlichere
Verschärfung des Wettbewerbs zu erwarten ist. Diese Entwicklung lässt die Bedeutung einer
maßvollen und v.a. sinnvollen Einzelhandelssteuerung immer wichtiger erscheinen.
Wie die folgenden Tabellen zeigen ist in der gesamten Region Donau-Iller in fast allen Zentralen Orten eine Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft festzuhalten:
Seite 71 von 235
Kaufkraftprognose 2020 für die Region Donau-Iller und die Oberzentren in Mio. €:
(etwaige Abweichungen durch Rundungen)
Region
Donau-Iller
gesamt
Hauptsortimente
Oberzentren
gesamt
Memmingen
Ulm / Neu-Ulm
(gemeinsames
Oberzentrum)
davon
Neu-Ulm
davon
Ulm
1.374,5
501,4
91,2
410,2
129,0
281,2
271,6
99,1
18,0
81,1
25,5
55,6
57,7
21,0
3,8
17,2
5,4
11,8
1.703,8
621,5
113,0
508,5
159,9
348,6
220,4
80,4
14,6
65,8
20,7
45,1
Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung
416,3
151,9
27,6
124,3
39,1
85,2
überwiegend mittelfristiger Bedarf
636,7
232,3
42,2
190,1
59,8
130,3
Elektrowaren
350,3
127,8
23,2
104,6
32,9
71,7
328,6
119,8
21,8
98,0
30,9
67,2
436,0
158,9
28,9
130,0
40,9
89,1
überwiegend langfristiger Bedarf
1.114,9
406,5
73,9
332,6
104,7
228,0
Einzelhandel insgesamt
3.455,0
1.260,3
229,1
1.031,2
324,4
706,9
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft im Vergleich zu 2012
+ 2-3%
+ 3-4%
+ 3%
+ 4%
+ 6%
+ 3%
Gesundheit / Körperpflege
Blumen / zoologischer Bedarf
überwiegend kurzfristiger Bedarf
Bücher / PBS
17
/ Spielwaren
Hausrat / Einrichtung / Möbel
Sonstiger Einzelhandel
18
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen auf Basis von Gfk Geomarketing.
17
18
PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibwaren
Sonstiger Einzelhandel = u.a. Bau- und Heimwerkerbedarf, Gartenbedarf, Optik / Akustik, Uhren / Schmuck, Autozubehör, Sportartikel / Fahrrad / Camping
Seite 72 von 235
Kaufkraftprognose 2020 für die Mittelzentren der Region Donau-Iller in Mio. €:
Hauptsortimente
Mittelzentren
gesamt
Bad Wörishofen
Blaubeuren /
Laichingen
(gemeinsames
Mittelzentrum)
Biberach
davon
Blaubeuren
davon
Laichingen
576,1
31,8
75,8
49,1
25,6
23,5
113,8
6,3
15,0
9,7
5,1
4,6
24,2
1,3
3,2
2,1
1,1
1,0
714,1
39,4
94,0
60,9
31,8
29,1
92,4
5,1
12,2
7,9
4,1
3,8
174,5
9,6
23,0
14,9
7,8
7,1
266,9
14,7
35,2
22,8
11,9
10,9
Elektrowaren
146,8
8,1
19,3
12,5
6,5
6,0
137,9
7,6
18,1
11,7
6,1
5,6
182,7
10,1
24,0
15,5
8,1
7,4
467,4
25,8
61,4
39,7
20,7
19,0
1448,4
79,9
190,6
123,4
64,4
59,0
2-3%
+3%
+2 %
+2 %
+2 %
+2 %
Bücher / PBS / Spielwaren
Seite 73 von 235
Hauptsortimente
Burgau
Günzburg /
Leipheim
(gemeinsames
Mittelzentrum)
Ehingen
davon
Günzburg
davon
Leipheim
Ichenhausen
20,0
55,1
55,6
42,2
13,4
16,9
3,9
10,9
11,0
8,3
2,7
3,3
0,8
2,3
2,4
1,8
0,6
0,7
24,7
68,3
69,0
52,3
16,7
20,9
3,2
8,8
9,0
6,8
2,2
2,7
6,0
16,7
16,9
12,8
4,1
5,1
9,2
25,5
25,9
19,6
6,3
7,8
Elektrowaren
5,1
14,0
14,2
10,8
3,4
4,3
4,8
13,2
13,3
10,1
3,2
4,1
6,3
17,5
17,7
13,4
4,3
5,4
16,2
44,7
45,2
34,3
10,9
13,8
50,1
138,5
140,1
106,2
33,9
42,5
+1 %
+1 %
+3 %
+3 %
+4 %
+1 %
Seite 74 von 235
Hauptsortimente
Illertissen
Krumbach
Laupheim
Mindelheim
Riedlingen
37,2
27,1
45,0
30,2
20,8
7,4
5,3
8,9
6,0
4,1
1,6
1,1
1,9
1,3
0,9
46,2
33,5
55,8
37,5
25,8
6,0
4,3
7,2
4,8
3,3
11,3
8,2
13,6
9,1
6,3
17,3
12,5
20,8
13,9
9,6
Elektrowaren
9,5
6,9
11,5
7,7
5,3
8,9
6,5
10,8
7,2
5,0
11,8
8,6
14,3
9,6
6,6
30,2
22,0
36,6
24,5
16,9
93,7
68,0
113,2
75,9
52,3
+4 %
+2 %
+2 %
+2 %
+2 %
,Bücher / PBS / Spielwaren
Seite 75 von 235
Hauptsortimente
Senden /
Vöhringen
(gemeinsames
Mittelzentrum)
davon
Senden
davon
Vöhringen
Weißenhorn
82,2
53,1
29,1
29,3
16,2
10,5
5,7
5,8
3,4
2,2
1,2
1,2
101,8
65,8
36,0
36,3
13,2
8,5
4,7
4,7
24,9
16,1
8,8
8,9
38,1
24,6
13,5
13,6
Elektrowaren
20,9
13,5
7,4
7,5
19,7
12,7
7,0
7,0
26,0
16,8
9,2
9,3
66,6
43,0
23,6
23,8
206,5
133,4
73,1
73,7
+4 %
+5 %
+3 %
+3 %
Seite 76 von 235
Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren19 der Region Donau-Iller in Mio. €:
Hauptsortimente
Unterzentren
gesamt
Babenhausen
Bad Buchau
Bad
Grönenbach
Bad Schussenried
Blaustein
297,1
11,0
8,2
12,5
17,2
35,3
58,8
2,2
1,6
2,5
3,4
7,0
12,4
0,5
0,3
0,5
0,7
1,5
368,3
13,7
10,1
15,5
21,3
43,8
47,9
1,8
1,3
2,0
2,8
5,7
90,0
3,3
2,5
3,8
5,2
10,7
137,9
5,1
3,8
5,8
8,0
16,4
Elektrowaren
75,7
2,8
2,1
3,2
4,4
9,0
71,0
2,6
2,0
3,0
4,1
8,4
94,4
3,5
2,6
4,0
5,5
11,2
241,1
8,9
6,7
10,2
14,0
28,6
747,3
27,7
20,6
31,5
43,3
88,8
+2%
+1 %
+2 %
+4 %
+4 %
+1 %
19
Aus Bayern sind nur die Grundzentren gemäß LEP Bayern 2013 erfasst, die nach dem Regionalplan Donau-Iller als Unterzentren ausgewiesen sind.
Seite 77 von 235
Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren der Region Donau-Iller in Mio. €:
Hauptsortimente
Dietenheim
Dornstadt
Erolzheim /
Kirchdorf
a. d. Iller
(gemeinsames
Unterzentrum)
Erbach
davon
Erolzheim
davon
Kirchdorf
a. d. Iller
13,1
19,8
29,3
13,6
6,7
6,9
2,6
3,9
5,8
2,7
1,3
1,4
0,5
0,8
1,2
0,6
0,3
0,3
16,2
24,5
36,3
16,9
8,3
8,6
2,1
3,2
4,7
2,2
1,1
1,1
4,0
6,0
8,9
4,1
2,0
2,1
6,1
9,2
13,6
6,3
3,1
3,2
Elektrowaren
3,3
5,0
7,5
3,5
1,7
1,8
3,1
4,7
7,0
3,3
1,6
1,7
4,1
6,3
9,3
4,3
2,1
2,2
10,5
16,0
23,8
11,1
5,4
5,7
32,8
49,7
73,7
34,3
16,8
17,5
+1 %
+3 %
+2 %
+2 %
+2 %
+2 %
Seite 78 von 235
Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren der Region Donau-Iller in Mio. €:
Hauptsortimente
JettingenScheppach
Langenau
Munderkingen
Nersingen
Ochsenhausen
Ottobeuren
13,4
31,1
10,3
20,8
18,0
17,7
2,7
6,1
2,0
4,1
3,6
3,5
0,6
1,3
0,4
0,9
0,8
0,7
16,7
38,5
12,7
25,8
22,4
21,9
2,2
5,0
1,7
3,3
2,9
2,8
4,1
9,4
3,1
6,3
5,4
5,4
6,3
14,4
4,8
9,6
8,3
8,2
Elektrowaren
3,4
7,9
2,6
5,3
4,6
4,5
3,2
7,4
2,5
5,0
4,3
4,2
4,3
9,9
3,3
6,6
5,7
5,6
10,9
25,2
8,4
16,9
14,6
14,3
33,9
78,1
25,9
52,3
45,3
44,4
-1 %
+2 %
+3 %
+4 %
+1 %
+3 %
Seite 79 von 235
Kaufkraftprognose 2020 für die Unterzentren der Region DonauIller in Mio. €:
Hauptsortimente
Thannhausen
Türkheim
11,7
14,1
2,3
2,8
0,5
0,6
14,5
17,5
1,9
2,3
3,5
4,3
5,4
6,6
Elektrowaren
3,0
3,6
2,8
3,4
3,7
4,5
9,5
11,5
29,4
35,6
-1 %
+4 %
Seite 80 von 235
6.2.2
Orientierungswert Umsatz-Kaufkraft-Relation
Grundsätzlich:
Im Folgenden sind zur Annäherung an die realistischen Flächenpotenziale unterschiedliche
Szenarien dargestellt, die auf unterschiedlichen Grundannahmen bis 2020 beruhen. Kern
dieser Szenarien sind Überlegungen dazu, wie hoch das Verhältnis von Kaufkraftzufluss und
-abfluss in einer Kommune ist. Zentraler Indikator ist also die Umsatz-Kaufkraft-Relation (=
Zentralität). Für die Berechnung von Orientierungswerten der Ansiedlungspotenziale der
Kommunen in der Region Donau-Iller werden verschiedene mögliche zu erwartende Zentralitäten („von…bis“) herangezogen. Diese sind für die unterschiedlichen zentralörtlichen Stufen unterschiedlich hoch, d.h. es werden für die Oberzentren einheitliche Zentralitäten angenommen wie auch einheitliche Zentralitäten für die Mittelzentren und wiederum für die Unterzentren – unabhängig von der heutigen Umsatz-Kaufkraft-Relation in der jeweiligen Kommune. Dabei werden natürlich für die Oberzentren höhere Zentralitäten an genommen als beispielsweise für die Unterzentren, da diese auch unterschiedliche Versorgungsfunktionen und
Bedeutungen für die Region haben. Durch einen Vergleich dieser möglichen Zentralitäten
der zentralörtlichen Stufe mit der jeweiligen aktuellen Zentralität einer Kommune ergeben
sich ggf. Potenziale zur Erhöhung der Zentralität, die wiederum in Verkaufsflächen (= Ansiedlungs- bzw. Flächenpotenziale) umgerechnet werden kann.
Die möglichen zu erreichenden Zentralitäten können nicht von anderen Regionen übernommen werden – eine Übertragung wäre aufgrund der unterschiedlichen regionalen Strukturen inhaltlich nicht sinnvoll. Es existieren aber praktisch auch keine Benchmarks. Daher
werden die möglichen Zentralitäten für die einzelnen zentralörtlichen Stufen zum einen aus
der bisherigen Ist-Situation der Umsatz-Kaufkraft-Relation abgeleitet, zum anderen
aber auch unter der Maßgabe, dass die Gesamtregion Donau-Iller sich selbst in allen Sortimentsbereichen selbstversorgen kann (= Die Region weist insgesamt eine Zentralität von
100% auf).
Die möglichen angenommenen Zentralitäten sollen eine Orientierung bilden, um vor allem
den heute unterausgestatteten Kommunen aufzuzeigen, welche Entwicklung für eine durchschnittliche Versorgung der eigenen Bevölkerung und der des Verflechtungsbereiches ungefähr noch notwendig ist. Kommunen mit einer bereits heute überdurchschnittlichen Ausstat© 2014 imakomm AKADEMIE GmbH, Ulmer Straße 130, 73431 Aalen
Seite 81 von 235
tung haben demnach eher keine Ansiedlungspotenziale mehr. Dies bedeutet nicht: (1) Stagnation bei den Ansiedlungen, denn jeder Einzelfall ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu betrachten und kann – trotz rechnerisch fehlender Ansiedlungspotenziale – aufgrund
von Umsatzumverteilungen gegenüber nicht integrierten Anbietern dennoch möglich sein. (2)
Reduzierung der Verkaufsfläche: Dies soll nicht möglich sein und ist es auch rechtlich nicht
umsetzbar.
Ableitung prognostische Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relation:
Bei der Betrachtung der heutigen Ausstattung (Ist-Werte der Umsatz-Kaufkraft-Relation)
ergeben sich folgende Mittelwerte nach zentralörtlicher Funktion20:
Mittelwerte der heutigen Umsatz-Kaufkraft-Relation in den Zentralen Orten
der Region Donau-Iller
Güter nach Fristigkeit
Oberzentren
Mittelzentren
Unterzentren
kurzfristiger Bedarf
124%
149%
151%
mittelfristiger Bedarf
224%
157%
71%
langfristiger Bedarf
152%
161%
39%
Einzelhandel
insgesamt
147%
145%
100%
Aus diesen Werten wird ersichtlich, dass die Mittelzentren – gemessen an der UmsatzKaufkraft-Relation – eine ähnlich hohe Bedeutung einnehmen wie die Oberzentren.
Nicht berücksichtig sind dabei allerdings aktuell bestehenden Planungen (in der Zwischenzeit / bereits umgesetzte Projekte wie beispielsweise das Glacis-Galerie oder Möbel Mahler
in Neu-Ulm). Damit ist für die Oberzentren in Zukunft von einer deutlich höheren Zentralität auszugehen. Betrachtet man sich die Bandbreite der aktuellen Ausstattungskennziffern, so zeigt sich, dass sich zwischen den Mittelzentren deutliche Differenzen ergeben.
20
Wichtig: Wie bereits in der Methodik beschrieben, wurde keine Erhebung aller vorhandenen Betriebe sowie
keine sortimentsscharfe Erhebung durchgeführt. Damit können die Kennziffern nur Näherungswerte darstellen
und sind somit nicht vollständig mit Daten beispielsweise aus Einzelhandelskonzepten oder anderen Analysen
vergleichbar.
Seite 82 von 235
Während das gemeinsame Mittelzentrum Blaubeuren / Laichingen insgesamt nur eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von 105 erreichen kann, verzeichnet das gemeinsame Mittelzentrum
Senden / Vöhringen bereits heute einen Wert von 260. Auch wenn man diese Werte aufgrund einzelner Anbieter, die ein deutlich größeres Einzugsgebiet erschließen können etwas
relativieren muss, so zeigt sich doch, dass es klare Ungleichheiten gibt. Gleiches gilt auch für
die Unterzentren. Während beispielsweise Blaustein und Bad Grönenbach lediglich einen
Wert von knapp 70 verzeichnen können, weisen Unterzentren wie Thannhausen, JettingenScheppach oder Munderkingen einen deutlichen Bedeutungsüberschuss auf (über 140). Es
wird aber auch ersichtlich, dass diese überdurchschnittlichen Werte häufig nur wenige Sortimente betreffen, in anderen Sortimenten hingegen noch Angebotslücken vorhanden sind.
Folgende Werte lassen sich auf Basis dieser Ist-Werte als realistische zu erreichende, mögliche prognostische Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen annehmen. Dabei wird
eine Spannweite von Durchschnittswerten gegeben, um allen Kommunen einen Entwicklungskorridor aufzuzeigen.
Grafik: Orientierungswerte zur Erreichung von durchschnittlichen Zentralitätskennziffern
Oberzentren
Mittelzentren
Unterzentren
120 - 130
120 - 130
110 - 120
160 - 170
140 - 150
80 - 90
180 - 190
140 - 150
60 - 70
145 - 160
130 - 145
85 -100
Grundsätzlich ergibt sich für diese Durchschnittswerte noch eine deutliche Unterscheidung nach Fristigkeit der Sortimente. Während alle Kommunen ihre Nahversorgung selbst sichern sollen (damit soll auch für Kleinzentren und Orten ohne zentralörtliche Funktion eine Grundversorgung ermöglich werden), sind Mittel- und vor allem
Oberzentren auch für die Umlandversorgung im mittelund langfristigen Bereich zuständig, wobei aber auch nochmals eine deutliche Unterscheidung getroffen werden muss,
da die Oberzentren vorrangig für Einzelhandel vorgesehen sind, der auch Kunden aus der
gesamten Region an sich bindet.
Seite 83 von 235
Ausgehend von den errechneten Orientierungswerten für die Ober-, Mittel- und Unterzentren
ergeben sich auch für die regionsweite Betrachtung wesentliche Konsequenzen. Zunächst
gibt ein Wert über 100% der Umsatz-Kaufkraftrelation den Bedeutungsüberschuss einer
Kommune hinsichtlich des Einzelhandelsumsatzes zur vorhandenen Kaufkraft in der Kommune an. Zentrale Orte sollen jedoch auch eine Mitversorgung der nicht zentralen Orte im
jeweils raumordnerisch zugeordneten Umland übernehmen. Umgerechnet auf die insgesamt
verfügbare Kaufkraft in der Region Donau-Iller ergeben sich für die Zentralen Orte folgend
dargestellte Umsatz-Kaufkraft-Relationen. Aus dem Ergebnis wird deutlich: für nicht zentrale
Orte / Kleinzentren ist (ausgehend von einer für die Gesamtregion möglichen UmsatzKaufkraft-Relation von 100%) nur noch wenig Kaufkraftpotenzial „über“.
Grafik: Mittelwerte der heutigen Umsatz-Kaufkraft-Relation in den Zentralen Orten der
Region Donau - Iller
Regionsbezogene Gesamtbetrachtung der
Ober-, Mittel- und Unterzentren *)
89%
103%
72%
85%
*) Umsatz-Kaufkraft-Relation unter Berücksichtigung der Kaufkraft von Kleinzentren und Orten ohne zentralörtliche Funktion in der Region Donau-Iller. Achtung: Eine Vergleichbarkeit dieser Daten mit den Werten der Ober-,
Mittel- und Unterzentren ist nicht möglich! Allerdings zeigt sich deutlich, dass für Kleinzentren und nicht zentrale
Orte unter Annahme eines Gesamtzentralität der Region von 100%, nur noch sehr geringe Kaufkraftpotenziale
bestehen. Das heißt: Die Versorgungsfunktion durch die Ober-, Mittel- und Unterzentren wird in der Gesamtbetrachtung bereits erfüllt. Entscheidend ist daher in Zukunft vor allem die räumliche Verteilung der Versorgung.
Insbesondere im Bereich der Nahversorgung sollte für nicht zentrale Orte / Kleinzentren zumindest eine Grundversorgung gewährleistet sein können. Dies wurde in den „Orientierungswerten zur Erreichung von durchschnittlichen Zentralitätskennziffern“ berücksichtigt, mit
der Konsequenz, dass (ausgehend von einer für die Gesamtregion möglichen UmsatzKaufkraft-Relation von 100%) für nicht zentrale Orte / Kleinzentren folgende Werte der Umsatz-Kaufkraft-Relation resultieren. Das heißt konkret: Ein Überschreiten dieser geht zu Lasten der möglichen Ausstattung eines Zentralen Ortes oder es wird zusätzlich Kaufkraft von
außerhalb der Region Donau-Iller gebunden.
Seite 84 von 235
Grafik: Realistische Umsatz-Kaufkraftrelation für Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion unter Anwendung der Orientierungswerte für Zentrale Orte
Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion *)
50 - 70%
20 - 40%
15 - 35%
30 - 55%
*) basierend auf der Annahme einer Zentralität von 100 für die Region Donau-Iller. Die Ausweisung der Zentralität
für Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion stellen keine Orientierungswerte dar! Sie zeigen lediglich
die Konsequenz für diese Kommunen auf, die durch die verwendeten Zentalitäten der Ober-, Mittel- und Unterzentren entstehen (immer vor dem Hintergrund einer angesetzten Zentralität von 100% für die Gesamtregion Donau-Iller).
Letztlich können allein über diese prognostischen Durchschnitts-Umsatz-KaufkraftRelationen die aktuellen Ansiedlungspotenziale anhand durchschnittlicher Flächenproduktivitäten errechnet werden, die eine erste Entwicklungsmöglichkeit und einen Entwicklungsbedarf aufzeigen können, v.a. um hieraus überdurchschnittlich starke und deutlich
schwache Regionen besser erkennen zu können. Auch anhand der Entwicklung der Bevölkerung sowie der Kaufkraft, die in den nächsten Jahren nicht deutlich steigen wird, ist abzuleiten, dass eine immer weitere Ansiedlung im Einzelhandelssektor ohne eine deutliche Zunahme der Wettbewerbssituation nicht erfolgen kann. Daher ist eine Orientierung an den
Werten für eine gleichmäßige, den zentralörtlichen Funktionen entsprechende, Ansiedlungspolitik durchaus sinnvoll.
6.2.3
Methodik der Berechnung von Flächen- bzw. Ansiedlungspotenzialen als Orientierungswerte
Methodik der Berechnung:
1. Aufstellen von Szenarien, d.h. von „von…bis“-Werten bei den prognostischen Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen:
Seite 85 von 235
(1) Szenario A (= „vorsichtiges Szenario“): Dieses Szenario berücksichtigt einen tendenziell niedrigen Wert der Umsatz-Kaufkraft-Relation in allen zentralörtlichen
Stufen, der auf der jeweiligen Stufe aber dennoch eine ausreichende Versorgung
des Verflechtungsbereiches gewährleistet. Dieses Szenario liefert die „von…Werte“ (= unterer Bereich) des Entwicklungskorridors bis zum Jahr 2020.
(2) Szenario B (= „optimistisches Szenario“): In diesem Szenario wird von einem etwas höheren Wert der Umsatz-Kaufkraftrelation ausgegangen, das heißt die Versorgungssituation wird nochmals verbessert. Dieses Szenario liefert die „…bisWerte“ = oberer Bereich des Entwicklungskorridors bis 2020.
2. Multiplikation der erwarteten Kaufkraft 2020 mit der prognostischen DurchschnittsUmsatz-Kaufkraft-Relation 2020 nach Szenarien.
3. Berechnung des zusätzlich möglichen Einzelhandelsumsatzes 2020 im Vergleich zu
2012 (Hochrechnung auf Basis des Umsatzes 2012: Kaufkraft 2020 gemäß Prognose
dividiert durch Umsatz 2012 gemäß Bestandserhebung).
4. Umrechnen der Differenzen bei der Umsatz-Kaufkraft-Relation in „noch freie einzelhandelsrelevante Kaufkraft“.
5. Umrechnen der „noch freien einzelhandelsrelevanten Kaufkraft“ in Flächenpotenziale
anhand durchschnittlicher Flächenproduktivitäten.
Zugrunde liegende Flächenleistungen:
Für die Abschätzung des künftigen, zusätzlichen Bedarfs an Einzelhandelsflächen müssen
durchschnittliche Verkaufsflächenproduktivitäten zugrunde gelegt werden, die für die einzelnen Sortimente wie folgt angesetzt werden:
Seite 86 von 235
Durchschnittliche Flächenproduktivitäten nach Branchen / Hauptsortimenten
Durchschnittliche Flächenproduktivität
in Euro pro m² Verkaufsfläche
Sortiment
4.500
4.500
2.400
4.200
2.800
Elektrowaren
5.000
2.000
2.500
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014 auf Basis branchenüblicher Werte von Flächenproduktivitäten nach Handel
aktuell / handelsdaten.de, EHI Retail Institute, 2012 / Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel, BBE, 2009.
Seite 87 von 235
7
Orientierungswerte der Flächenpotenziale
7.1
Orientierungswerte der Flächenpotenziale aktuell und 2020 in den Zentralen
Orten
Die Ansiedlungspotenziale stellen eine wichtige Orientierungsgrundlage dar, die sich v.a. aus
den zuvor beschriebenen prognostischen Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen für die
Region Donau-Iller im Jahr 2020 ergibt. Die Ansiedlungspotenziale ergeben sich letztlich aus
der heutigen Kaufkraft und ihrer Entwicklung bis 2020 sowie der bisherigen und zukünftig
möglichen Inwertsetzung. Da gerade die Kaufkraft in erster Linie von der zu erwartenden
Entwicklung der Zahl der Einwohner in den Kommunen abhängt, kann es sich bei der Prognose selbstverständlich nur um grobe Orientierungswerte handeln. Die Ansiedlungspotenziale sollen vor allem sowohl den Standortgemeinden als auch den Raumordnungsbehörden
aufzeigen, ob bei einem geplanten Vorhaben – bei klarem Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale oder bei deutlichem Überschreiten des Ansiedlungspotenzials – ein Einhalten der
raumordnerischen Prüfkriterien zu erwarten ist oder nicht. Anhand der Orientierungswerte
bei den Ansiedlungspotenzialen wird somit versucht, das Zentrale-Orte-System zu schützen
und gleichzeitig dem Befund nicht wesentlich steigender einzelhandelsrelevanter Kaufkraft
gerecht zu werden. Wichtig: neben den Orientierungswerten für Ansiedlungspotenziale werden in vorliegendem Konzept weiteren Arbeitshilfen an die Hand gegeben um eine umfassende Beurteilung auf Basis mehrerer Kriterien zu ermöglichen.
Die Flächenpotenziale ergeben sich

aus einer etwaigen Erhöhung der Umsatz-Kaufkraft-Relation, wenn diese aktuelle
Zentralität unter den prognostischen Durchschnitts-Umsatz-Kaufkraft-Relationen liegt,
und/oder

aus einer etwaigen Erhöhung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft aufgrund einer
Zunahme der Einwohnerzahl in der Kommune bis ins Jahr 2020.
Seite 88 von 235
Im Folgenden werden die Flächenpotenziale für das Jahr 2020 dargestellt. Da, wie erläutert,
lediglich Orientierungswerte dargestellt werden können, erfolgt eine Untergliederung der Ansiedlungspotenziale in Kategorien.
Kategorien für die Orientierungswerte der Ansiedlungspotenziale bis 2020
Kategorie
Ansiedlungspotenzial
Kategorie 1
< 2.500 m²
Kategorie 2
2.500 bis < 5.000 m²
Kategorie 3
5.000 bis < 10.000 m²
Kategorie 4
10.000 bis < 20.000 m²
Kategorie 5
> 20.000 m²
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen
nicht eigerechnet.
Im Zuge der Erhebungen und der Auswertung von Sekundärdaten wurden auch ab September 2012 geplante (ggf. heute bereits fertig gestellte) Vorhaben qualitativ mit berücksichtigt,
allerdings konnten diese noch nicht in die Berechnungen einbezogen werden. Das heißt,
neue Projekte sind – ebenso wie seit September 2012 weg gefallene Betriebe – von
den Ansiedlungspotenzialen abzuziehen bzw. hinzuzurechnen. Eine ausführliche Dokumentation, inklusive einer Ausweisung einzelner Sortimente hinsichtlich der Ansiedlungspotenziale erfolgt an separater Stelle gemeinsam mit der Darstellung weiterer Orientierungswerte, die als Bewertungsmaßstab dienen.
Seite 89 von 235
Grafik: Ansiedlungspotenziale in den Oberzentren der Region Donau-Iller
Kommune
Orientierungswert Ansiedlungspotenzial
Geplante Großprojekte
nach Angaben der jeweiligen Stadtverwaltung, Stand: 2012
Szenario A
(= „vorsichtiges
Szenario“)
Szenario B
(= „optimistisches
Szenario“)
Ansiedlungspotenziale umfassen
21
unter anderem vor allem…
Memmingen:
Kategorie 2
Kategorie 3
Elektrowaren
Einkaufszentrum in der Altstadt nahe
Bahnhof
Neu-Ulm / Ulm:
(gemeinsames Oberzentrum)
Kategorie 5
Kategorie 5
Neu-Ulm:
Glacis-Galerie, ca. 25.000 m² (Ankermieter Media-Markt, H&M, C&A, K&L Ruppert, REWE)
Möbel Mahler, ca. 70.000 m²
Ulm:
Elektrowaren
Einkaufspassage Sedelhöfe, ca. 18.000
m²
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014, eigene Berechnungen, geplante / seit 2012 realisierte Projekte sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht eingerechnet.
21
Details zu Einzelsortimente siehe Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller - Instrument 4
Seite 90 von 235
Grafik: Ansiedlungspotenziale in den Mittelzentren der Region Donau-Iller
Kommune
Szenario A
(= „vorsichtiges
Szenario“)
Szenario B
Szenario“)
22
Bad Wörishofen:
Kategorie 3
Kategorie 3
Elektrowaren
Biberach:
Kategorie 4
Kategorie 4
Elektrowaren
Blaubeuren /
Laichingen:
(gemeinsames Mittelzentrum
Kategorie 4
Kategorie 4
Blaubeuren:
Laichingen:
Burgau:
Kategorie 3
Kategorie 3
Elektrowaren
Ehingen:
Kategorie 3
Kategorie 3
Elektrowaren
Rewe (Vollsortimenter), Erweiterung
Marktkauf, Erweiterung Edeka
(Hensteige), Ladenbereich im Baugebiet
Talfeld
22
Seite 91 von 235
Kommune
Günzburg / Leipheim:
(gemeinsames Mittelzentrum)
Szenario A
(= „vorsichtiges
Szenario“)
Szenario B
Szenario“)
Kategorie 2
Kategorie 2
23
Günzburg
Elektrowaren
Leipheim:
Ichenhausen:
Kategorie 3
Kategorie 4
Elektrowaren
Illertissen:
Kategorie 3
Kategorie 4
Hausrat / Einrichtungen / Möbel
Elektrowaren
Krumbach:
Kategorie 1
Kategorie 1
Elektrowaren
Laupheim:
Kategorie 4
Kategorie 4
Hausrat / Einrichtungen / Möbel
Elektrowaren
Mindelheim:
Kategorie 1
Kategorie 1
Reaktivierung eines ehemaligen
Vollsortimenterstandorts in der Innenstadt (REWE)
Erweiterung Bau- und Gartenfachmarkt
(V-Markt)
23
Seite 92 von 235
Kommune
Szenario A
(= „vorsichtiges
Szenario“)
Szenario B
Szenario“)
24
Riedlingen:
Kategorie 1
Kategorie 2
Elektrowaren
Senden / Vöhringen:
(gemeinsames Mittelzentrum)
Kategorie 1
Kategorie 1
Senden:
Blumen / Zoologischer Bedarf
Vöhringen:
Weißenhorn:
Kategorie 4
Kategorie 4
Neue Rathausmitte
24
Seite 93 von 235
Grafik: Ansiedlungspotenziale in den Unterzentren der Region Donau-Iller
Kommune
Szenario A
(= „vorsichtiges
Szenario“)
Szenario B
Szenario“)
25
Babenhausen:
Kategorie 1
Kategorie 1
Bad Buchau:
Kategorie 1
Kategorie 1
Bad Grönenbach:
Kategorie 2
Kategorie 2
Bad Schussenried:
Kategorie 2
Kategorie 2
Blaustein:
Kategorie 3
Kategorie 4
Dietenheim:
Kategorie 1
Kategorie 2
Dornstadt:
Kategorie 2
Kategorie 2
Erbach:
Kategorie 2
Kategorie 3
Realisierung Einkaufszentrum Innenstadt (Industriebrache Götzburg)
Aufstellung B-Plan „Metzgergässle“ mit
integriertem Standort für großflächigen
Einzelhandel
Projekt „Innenstadtoffensive Erbach“,
Standort für Kaufland (Heinrich-HammerStraße)
25
Seite 94 von 235
Kommune
Erolzheim / Kirchdorf
(gemeinsames Unterzentrum)
Szenario A
(= „vorsichtiges
Szenario“)
Szenario B
Szenario“)
Kategorie 2
Kategorie 2
26
Erolzheim:
Kirchdorf
Jettingen - Scheppach:
Kategorie 1
Kategorie 1
Elektrowaren
Langenau:
Kategorie 1
Kategorie 1
Munderkingen:
Kategorie 1
Kategorie 1
Elektrowaren
Nersingen:
Kategorie 2
Kategorie 2
Elektrowaren
Ochsenhausen:
Kategorie 1
Kategorie 1
26
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Kommune
Szenario A
(= „vorsichtiges
Szenario“)
Szenario B
Szenario“)
27
Ottobeuren:
Kategorie 2
Kategorie 2
Thannhausen:
Kategorie 1
Kategorie 1
Türkheim:
Kategorie 2
Kategorie 2
27
Seite 96 von 235
7.2
Konsequenzen aus den Orientierungswerten der Ansiedlungspotenziale
Aus den Ansiedlungspotenzialen der Ober-, Mittel- und Unterzentren geht hervor, dass sich
deutliche Diskrepanzen innerhalb der Region ergeben, auch beim Vergleich der Kommunen
gleicher zentraler Stufe. Letztlich sind die aufgeführten Orientierungswerte ein wichtiger Hinweis, inwieweit eine Ansiedlung ohne Erhöhung der innerörtlichen Konkurrenz noch denkbar
ist.
Es muss Ziel einer regionalen Einzelhandelssteuerung sein, die Chance der Genehmigungsfähigkeit eines entsprechenden Vorhabens vor der formalen Prüfung in Abstimmung mit der
Standortgemeinde zu bewerten. Hierfür stellen die Ansiedlungspotenziale einen Orientierungswert dar. Um es nochmals zu betonen: Die Ansiedlungspotenziale zeigen lediglich
sowohl der Standortgemeinde als auch den Raumordnungsbehörden auf, ob ein Vorhaben das Einhalten der Prüfkriterien (Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot)
erwarten lässt, oder aber ob ein Nicht-Einhalten der Prüfkriterien zu befürchten ist. Ein
klares Über- bzw. Unterschreiten der Ansiedlungspotenziale stellt hierfür einen von verschiedenen Bewertungsmaßstäben dar (Im Rahmen des REK Donau-Iller werden weitere Bewertungskriterien dargestellt). Ein Überschreiten der Ansiedlungspotenziale durch ein Vorhaben führt nicht automatisch zur Unzulässigkeit dieses Vorhabens. In jedem Fall bedarf es einer genaueren Prüfung, auch anhand weiterer Kriterien, sowie im Zweifelsfall
der Einzelfallprüfung anhand der raumordnerischen Prüfkriterien (v.a. Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot).
Die Betrachtung dieser Ansiedlungspotenziale zeigt, dass einzelne Kommunen (beispielsweise Blaustein, Illertissen, Laupheim) ihrer zentralörtlichen Funktion nicht gänzlich gerecht
werden und somit noch deutliche Ansiedlungspotenziale bestehen. Gleichzeitig ergeben sich
für einzelne Kommunen kaum noch Ansiedlungspotenziale, teilweise sogar eine Versorgungssituation, die deutlich über die zugedachte zentralörtliche Funktion hinausgeht (beispielsweise gemeinsames Mittelzentrum Senden / Vöhringen – hier fand durch das neue
LEP Bayern 2013 eine, rein bei Betrachtung der Einzelhandelssituation, logische Aufstufung
von zwei Siedlungsschwerpunkten zu einem gemeinsamen Mittelzentrum statt).
Seite 97 von 235
Teil E: Konzeption
Seite 98 von 235
8
Konsequenzen der bisherigen Analyse zur derzeit bestehenden Einzelhandelssteuerung
Aus der bisherigen Betrachtung heraus lassen sich verschiedene wesentliche Ergebnisse
ableiten:
Ergebnis 1:
Signifikante Unterschiede in den gesamten Ausstattungskennziffern der Zentralen Orte
differenziert nach den beiden Bundesländern gibt es nicht. Sehr wohl aber für Kommunen die ihr (ländliches) Umland mitversorgen oder eben nicht. (das gilt sowohl in Bayern als
auch in Baden-Württemberg)
Konsequenz: Eine gemeinsame Steuerung macht durchaus Sinn, aus inhaltlichen Gründen spricht nur wenig gegen eine möglichst weite Anpassung der regionalen Einzelhandelssteuerung „über die Ländergrenze hinweg“.
Ergebnis 2:
Die Stärke der Einzelhandelsausstattung ist nicht abhängig von einem möglichst hohen Anteil nicht integrierter Verkaufsfläche. Es existieren beispielswiese starke Mittelzentren sowohl mit einem hohen Verkaufsflächenanteil im zentralörtlichen Versorgungskern als
auch in nicht integrierter Lage.
Konsequenz: Eine stärkere Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf integrierte
Lagen bzw. den zVK ist nicht nur möglich sondern auch nötig.
Ergebnis 3:
Die Mittelzentren sind auffallend stark, Oberzentren heben sich derzeit im Verhältnis nicht
deutlich davon ab (dies wird sich aber bei Realisierung der derzeitigen Planungen im gemeinsamen Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm (insbesondere hier große Vorhaben in Neu-Ulm
Seite 99 von 235
geplant) ändern!). Unterzentren sind insgesamt ebenfalls stark, allerdings fallen einige Zentrale Orte deutlich im Vergleich von Kommunen der gleichen zentralörtlichen Funktion ab
(beispielsweise Unterzentren Bad Grönenbach, Dornstadt, Nersingen oder Mittelzentren
Illertissen, Laupheim). Das Zentrale-Orte-System konnte bisher anscheinend bei der
Steuerung zu wenig beachtet werden, weil verbindliche Festsetzungen zur Einzelhandelssteuerung im Regionalplan nicht ausreichend verankert waren.
Konsequenz: Es muss künftig eine Bewertung von Ansiedlungsvorhaben auch nach Ansiedlungspotenzialen erfolgen. In diesen wiederum muss die zentralörtliche Funktion
stärker berücksichtigt werden.
Ergebnis 4:
Ansiedlungspotenziale sind rechnerisch vorhanden, gleichzeitig besteht aber von innen
heraus wenig zusätzliches Potenzial (siehe Einwohnerentwicklung – bis 2020 quasi Stagnation mit einem Zuwachs von 0,6% bzw. ca. 3.400 EW!). Wenn dem aber so ist, dann werden
Ansiedlungen zu mehr Wettbewerb zwischen den Städten und zwischen den Standortlagen innerhalb des jeweiligen Zentralen Ortes führen.
Konsequenz: Dann aber bedarf es dringend einer Konzentration der Kaufkraft auf integrierte Lagen, um Innenstädte zumindest zu erhalten – ansonsten wird die Kaufkraft
„auseinandergezogen“. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass die Mittel- und Unterzentren ein nur beschränktes Ansiedlungspotenzial mehr haben, ergibt sich: Die Innenstadtabgrenzungen müssen dazu führen, dass zwar Entwicklungsflächen vorhanden sind,
die Standortlage zVK aber möglichst kompakt gehalten wird. Die aktuellen Innenstadtabgrenzungen sind vor diesem Hintergrund zum Teil wesentlich zu groß und sind zu überarbeiten. Hierbei ist nicht eine rein räumliche, sondern vielmehr eine fachliche Abgrenzung anzustreben.
In vorliegenden REK Donau-Iller ist ein Vorschlag für die räumliche Innenstadtabgrenzung
enthalten. Diesen gilt es bei einer möglichen Überführung in den Regionalplan mit den
Kommunen nochmals im Detail abzustimmen. Darüber hinaus sollte sinnvollerweise eine
darüber hinausgehende Ausweitung möglich sein, wenn bestimmte Kriterien eingehalten
Seite 100 von 235
werden. Hierfür müssen aber klare raumordnerische Vorgaben für die Stadtplanung geschaffen werden. Auch hier findet sich im REK Donau-Iller ein Umsetzungsvorschlag.
Fazit:
Diese Ergebnisse aus der Analyse und der Prognose der Ansiedlungspotenziale in der Region Donau-Iller werden nun konkretisiert und in Regelungen überführt. Sie stellen die Basis
für die künftige sachliche Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller dar. Aus ihnen
ergibt sich in einem weiteren Schritt quasi „automatisch“ die räumliche Einzelhandelssteuerung für die Region.
Seite 101 von 235
9
Strategie der künftigen Einzelhandelssteuerung in der Region Donau-Iller
Aus den Ergebnissen der Analyse lassen sich verschiedene Regelungen zur Einzelhandelssteuerung ableiten. Diese werden im Folgenden dargestellt. Eine Bindungswirkung für die
Kommunen in der gesamten Region Donau-Iller entsteht durch diese Empfehlungen nicht.
Eine Bindungswirkung kann erst bei einer möglichen Übernahme in den Regionalplan für die
Region Donau-Iller entstehen. Vorliegende Strategie und Regelungen dienen hierfür wie angeführt nur als fachliche Empfehlung.
Die dargestellten Regelungen sollen in Zukunft die Einzelhandelsentwicklung in der Region
Donau-Iller hinsichtlich regionalrelevanter (großflächiger) Einzelhandelsvorhaben regionsweit
einheitlich steuern. Zu den Regelungen werden zusätzlich Instrumente aufgeführt, die zur
Umsetzung der Regelungen beitragen. Auch diese sind nicht verbindlich. Erst bei einer
Übernahme in den Regionalplan entsteht eine Bindungswirkung.
Seite 102 von 235
9.1
Sachliche Einzelhandelssteuerung: Die sieben Regelungen der Einzelhandelssteuerung
Regelung 1: Kommunen in der Region Donau-Iller belegen durch ihre derzeit vorhandene
Ausstattung in ihrem Ortskern und verhältnismäßig geringem Besatz an dezentralen Standorten, dass eine Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf zentralörtliche Versorgungskerne erfolgreich sein kann. Zudem werden künftig aufgrund des nur noch sehr geringen Bevölkerungswachstums in der Region eine Konzentration der Kaufkraft auf diese zentralen Standorte und eine Strategie der kompakten Einkaufslagen immer bedeutender. Folgerichtig sollen in Zukunft großflächige Einzelhandelsansiedlungen grundsätzlich innerhalb der
zentralörtlichen Versorgungskerne (zVKs) der Zentralen Orte erfolgen, um daraus eine
weitere Stärkung der zVKs zu erreichen und den Handel in den Innenstädten lebendig zu
halten. Die grundstücksscharfe Abgrenzung dieser Standorte als zentrale Versorgungsbereiche erfolgt durch die Kommunen selbst. Sie ist aber auf Basis regional einheitlicher Abgrenzungskriterien und auf Basis der fachlichen regionalen Abgrenzung in Form der zVKs vorzunehmen. In Ausnahmefällen kann die vorgeschlagene regionale Abgrenzung erweitert werden, sofern die Einhaltung städtebaulicher bzw. funktionsräumlicher Abgrenzungskriterien
nachgewiesen wird. Hierzu ist ein Konzept vorzulegen. Zentrale Versorgungsbereiche von
Kommunen für die kein Vorschlag für einen zentralörtlichen Versorgungskern vorliegt (Kleinzentren, Orte ohne zentralörtliche Funktion), sind ebenfalls auf Basis der regional einheitlichen Abgrenzungskriterien vorzunehmen.
Effekt:
Die Abgrenzungen folgen damit einheitlichen Kriterien (= „gleiche Spielregeln“), sie berücksichtigen dabei auch die zentralörtliche Funktion einer Kommune, deren topografische Gegebenheiten, ihre Einwohnerzahl und das ungefähre Ansiedlungspotenzial. Die genaue Ausformung der Innenstadt liegt aber nach wie vor auf kommunaler Ebene.
Seite 103 von 235

Instrument 1: Liste der Abgrenzungskriterien für zentralörtliche Versorgungskerne (zVK)

Instrument 2: Kartografische Darstellung der zVKs für alle Unter-, Mittel- und Oberzentren

Instrument 3: Zusätzliche einzuhaltende Abgrenzungskriterien für wesentliche Erweiterungen des zVK
Seite 104 von 235
Regelung 1 – Instrument 1:
Grafik: Liste der Abgrenzungskriterien für zentralörtliche Versorgungskerne (zVK)
Mindestkriterien, teilweise gesichert durch entsprechende Rechtsprechung:

Angebotsdichte und Nutzungsvielfalt in Erdgeschosslage, insbesondere möglichst durchgängiger Einzelhandelsbesatz, ergänzt
um Gastronomie- und Dienstleistungseinrichtungen sowie öffentlichen Versorgungseinrichtungen.
(vergleiche BVerG, Urteil vom 11.10.2007 – 4 C 7/07)

Fußläufige Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen innerhalb des zVK, auch in Bezug auf die Stadtgröße.
(vergleiche BVerG, Urteil vom 17.12.2009 – 4 C 108)

Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen für alle Verkehrsarten, insbesondere auch ÖPNV (= Nähe zur nächsten Bahn/Bushaltestelle, in Einzelfällen dabei auch Berücksichtigung des Andienungstaktes und der Linienzahl).

Barrieren als tatsächliche Begrenzungen von Laufwegen und Sichtbeziehungen, beispielsweise durch Bahnlinien, Flüsse, Straßen
oder klare Nutzungsänderung / neuer Gebietscharakter wie beispielsweise eindeutig gewerblich geprägte Räume.

Passantenfrequenz, insbesondere also Frequenz von „Laufkundschaft“.

Kompaktheit der Bebauung, also Dichte der Bebauung (im Vergleich zur Angebotsdichte) beispielsweise mit mehrgeschossigen
Gebäuden, Zahl an Baulücken usw.

Lauflagequalität und Aufenthaltsqualität anhand von Indikatoren wie Bepflasterung, Sitzgelegenheiten, Breite und Qualität des
Fußgängerbereiches.

Frequenzwirkung durch einzelne großflächige Einzelhandelsbetriebe („Magneten“) mit offensichtlicher Kopplungswirkungen zur
Innenstadt.

Berücksichtigung von Entwicklungsmöglichkeiten durch vorhandene Potenzialflächen. Sind keine Flächen in der fachlichen Abgrenzung vorhanden, ist eine räumliche Ausweitung des zentralen Versorgungsbereichs über die Grenzen des zentralörtlichen
Versorgungskerns möglich, soweit tatsächlicher Entwicklungsbedarf besteht. Dies gilt es durch die Kommune zu belegen.
Quelle: imakomm AKADEMIE 2014
Seite 105 von 235
Die kartografische Darstellung der zVKs für alle Unter-, Mittel- und Oberzentren wird im
Anhang des REK Donau-Iller als Vorschlag dargestellt.
Grafik: Zusätzliche einzuhaltende Abgrenzungskriterien für wesentliche Erweiterungen des zentralörtlichen Versorgungskerns
Zusätzliche Abgrenzungskriterien, die eine räumliche Ausweitung eines zVKs über
die Standardkriterien hinaus begründen:

Entwicklungsflächen aufgrund beispielsweise topografischer Gegebenheiten oder
städtebaulicher Strukturen im zVK mittelfristig (ca. 5 Jahre) nicht gegeben.

Unterdurchschnittliche Zentralität des zentralen Ortes, d.h. der zentrale Ort hat keinen
angemessenen Bedeutungsüberschuss gegenüber seinem Umland entsprechend
seiner zentralörtlichen Funktion, d.h. es liegen auch regional begründete Ansiedlungspotenziale im Ort vor.

Eine Abweichung vom Kriterium unterdurchschnittliche Zentralität ist möglich, wenn durch geplante Ansiedlungen / Ausweisungen von zentralen
Versorgungsbereichen, der Standort insgesamt nicht noch weiter (über
seine ihm zustehende Funktion als entsprechender Zentraler Ort hinaus!)
gestärkt wird, sondern dezentrale Standorte aufgelöst werden können
(beispielsweise Verlagerung) und der zentrale Versorgungsbereich insgesamt damit gestärkt werden kann.

Zentrale Bedingungen für eine Abweichung sind zudem:

 eine fußläufige Anbindung ist gegeben,
 mindestens an einer Seite ist Wohnbebauung direkt angrenzend,
 eine verkehrliche Infrastruktur ist gegeben.
des Weiteren ist eine Abweichung von einzelnen genannten Bedingungen
(aber nicht allen) zum Kriterium Zentralität möglich, wenn



eine verkehrliche Entlastung des zentralörtlichen Versorgungskerns erfolgt,
die Nahversorgung für den Gesamtstandort sichergestellt werden
kann.
Es liegt eine städtebauliche Gesamtkonzeption für den so neu entstehenden zVK vor,
in der mindestens alle Teilräume mit Funktionen belegt und deren Verbindungen
städtebaulich veranschaulicht werden. Zudem bedarf es des Nachweises fehlender
Entwicklungsflächen.
Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014
Seite 106 von 235
Regelung 2: (a) Die Einzelhandelssteuerung auf regionaler Ebene unterscheidet zwischen
nahversorgungsrelevanten, sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem und sonstigem zentrenrelevanten Hauptsortiment sind künftig nur noch im jeweiligen zVK zulässig. (2b) Abweichungen von dieser Regelung sind nur dann möglich, wenn sie auf einer
auf regionaler Ebene für alle Kommunen definierten Ausnahmeregelung beruhen. (2c) Speziell bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten erfolgt eine gemeinsame länderübergreifende Steuerung. Es gilt: Ansiedlungen von Nahversorgungsbetrieben außerhalb des
zVK sind nur dann möglich, wenn nachweislich keine Schädigung von Nahversorgungsstrukturen in der Standortkommune und den Umlandkommunen eintritt und die Ansiedlung ganz
überwiegend der Versorgung der Standortgemeinde dient und damit eine bedarfsgerechte
Verkaufsflächendimensionierung aufweist. Für die Übernahme einer Versorgungsfunktion für
Umlandkommunen muss nachweislich eine interkommunale Abstimmung zu dieser Ansiedlung erfolgen.
Effekt:
„Innenstadtschädliche“ Ansiedlungen und Erweiterungen werden soweit möglich begrenzt.
Politisch motivierte Einzelfallentscheidungen werden ebenfalls begrenzt, es liegen klare
„Spielregeln“ für Ausnahmeregelungen vor.

Instrument 1: Definition der Sortimentsgruppen (zu Regelung 2a)

Instrument 2: Zulässigkeit von Sortimentsgruppen nach Standortlagen (zu Regelung 2a)

Instrument 3: Entscheidungshilfe Ausnahmeregelungen für die Regelung 2 (zu Regelung
2b)

Instrument 4: länderübergreifende Steuerung nahversorgungsrelevanter Sortimente (zu
Regelung 2c)
Seite 107 von 235
Regelung 2a – Instrument 1:
Grafik: Definition der Sortimentsgruppen
Zentrenrelevante Sortimente:
a) Nahversorgungsrelevante Sortimente (nahversorgungsrelevante Sortimente
gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Sortimente des Nahversorgungsbedarfs Landesentwicklungsprogramm Bayern), beispielsweise:
- Getränke
- Drogeriewaren
- usw.
b) Sonstige zentrenrelevanten Sortimente (zentrenrelevante Sortimente gemäß
Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Sortimente des Innenstadtbedarfs Landesentwicklungsprogramm Bayern), beispielsweise:
- Bekleidung
- Schuhe
- Optik
- Schmuck
- usw.
c) Nicht zentrenrelevante Sortimente (Sortimente des sonstigen Bedarfs gemäß
Landesentwicklungsprogramm Bayern), beispielsweise:
- Bau- und Heimwerkerbedarf
- Möbel
- Eisenwaren / Beschläge
- Boote und Zubehör
- Markisen / Rollläden
- Gartengeräte, Gartenmöbel usw.
- Kfz-Handel / Kfz-Zubehör
- usw.
Eine genaue Einstufung einzelner Sortimente in die dargestellten Sortimentsgruppen erfolgt in Regelung 5 („Regionale Sortimentsliste“)
Quelle: imakomm AKADEMIE, 2014.
Seite 108 von 235
Regelung 2a – Instrument 2:
Grafik: Zulässigkeit von Sortimentsgruppen nach Standortlagen
Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben wie folgt:
Wie definiert?

Zentralörtliche Versorgungskerne
(„Innenstädte“)


Sonstige integrierte Standortlagen
(z.B. Wohngebietslage)


Standorte außerhalb der
zentralörtlichen Versorgungskerne
sowie außerhalb sonstiger
integrierter Lagen

Regional einheitliche Abgrenzungskriterien gemäß
Regelung 1
Regional gebietsscharfer
Abgrenzungsvorschlag für
alle Ober-, Mittel- und Unterzentren
Grundstücksscharfe Ausformung auf kommunaler
Ebene
Nahversorgungsrelevante Sonstige zentrenreleSortimente
vante Sortimente
Ja
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Ja
Ja
nur in Ausnahmefällen
(Standort dient tatsächlich der
Keine Abgrenzung, sondern
Versorgung des jeweiligen
fallweise Betrachtung.
Gebietes (/ standortgerechte
Verkaufsdimensionierung) )
Nein
(Ausnahme: Agglomeration von kleinflächigen
Betrieben in Ausnahmefällen möglich, wenn
Standort vorab als Ortsteilzentrum definiert wurde)
ja, wenn vorab Ergänzungsstandort definiert wurde
Regional einheitliche Abgrenzungskriterien gemäß
nur in Ausnahmefällen
Regelung 3
(Nachweis erforderlicher KriteKein regionaler Abgrenrien notwendig, beispielsweise
zungsvorschlag, Abgrenmangelnde Flächenalternatizung erfolgt auf kommunaler
ven)
Ebene
Nein
ja, wenn vorab Ergänzungsstandort definiert wurde
Seite 109 von 235
Regelung 2b – Instrument 3:
Grafik: Entscheidungshilfe Ausnahmeregelungen für die Regelung 2: sonstige zentrenrelevante Hauptsortimente
Vorhaben im zVK?
nein
ja
Agglomeration von mehreren
kleinf lächigen Betrieben in einem
ausgewiesenen Ortsteilzentrum?
nein
Raumordnerische und städtebauliche Abschätzung:
Auswirkungen unbedenklich?
erste Abschätzung über
- VK-Potenziale
- VK-Anteil des zVK
- Versorgungsf unktion f ür den
Verf lechtungsbereich
Überprüf ung, ob ausnahmsweise doch möglich:
Vorhaben forcieren.
nein
Gutachterliche
Prüfung nötig.
Bedingung 1:
Raumordnerisch
und städtebaulich
unbedenklich?
Bedingung 1:
Raumordnerisch und
städtebaulich
unbedenklich?
nein
ja
ja
Vorhaben
ablehnen.
ja
Bedingung 2: Nachweis: Klare
Kopplungseffekte zur Innenstadt
oder anderweitige Stärkung der
Innenstadt.
Gutachterlicher Nachweis nötig.
Seite 110 von 235
Regelung 2c – Instrument 4:
Grafik: Länderübergreifende Steuerung nahversorgungsrelevanter Sortimente
Ober-, Mittel- und Unterzentren:
Vorhaben im zVK
Vorhaben im zVK?
nein
ja
Integrierter
Standort
nein
ja
Es liegt eine detaillierte
Alternativenprüfung vor, die
belegt, dass keine geeigneten
Flächen im zVK oder einem
ausgewiesenen Nahversorgungsstandort zur Verfügung
stehen.
Ausgewiesener Nahversorgungsstandort
oder ausgewiesenes
Ortsteilzentrum
nein
nein
ja
Raumordnerische und städtebauliche Abschätzung: Auswirkungen
unbedenklich?
erste Abschätzung über
VK-Potenziale
VK-Anteil des zVK
Versorgungsfunktion für den
Verflechtungsbereich
ja
ja
nein
Eine ausreichende Nahversorgungsfunktion ist für den
zentralen Ort mit mindestens der Stufe eines Unterzentrums derzeit ohne Lebensmittelvollsortimenter
nicht gegeben.
Vorhaben ablehnen
Gutachterliche
Prüfung nötig
Vorhaben forcieren
Gutachterliche
Prüfung nötig
Seite 111 von 235
Da die Nahversorgung insbesondere im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel auch in nicht
zentralen Orten / Kleinzentren gewährleistet sein muss – allerdings Betreiberkonzepte mit
unter 800 m² Verkaufsfläche kaum existieren – wird zusätzlich eine Ausnahmeregelung für
das nahversorgungsrelevante Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel geschaffen, damit tatsächlich Nahversorgungstrukturen in der Gesamtregion umgesetzt werden können.
Grafik: Ausnahmeregelungen bei der Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten mit
dem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel
Kleinzentren und Orte ohne zentralörtliche Funktion:
Vorhaben im zVK
Bedarfsgerechte VKDimensionierung?
ja
nein
Integrierter Standort
ja
nein
Es liegt eine detaillierte Alternativenprüfung vor, die belegt, dass keine
geeigneten Flächen in integrierter
Lage zur Verfügung stehen.
Nahversorgungsstandort bereits in
der Standortgemeinde vorhanden?
ja
nein
ja
nein
Keine Schädigung von Nahversorgungsstrukturen in der
Standortgemeinde und im Umland bzw. nur bei Nachweis interkommunale Abstimmung bzw. sogar gemeinsamer / interkommunaler Nahversorgungsentwicklung
Vorhaben forcieren
Gutachterliche Prüfung nötig
Vorhaben ablehnen
Definition bedarfsgerechte VK-Dimensionierung:
-
-
In Kleinzentren und Orten ohne zentralörtliche Funktion grundsätzlich maximal 1.200 m² Gesamtverkaufsfläche mit dem Hauptsortiment Lebensmittel
möglich.
Das Einzelhandelsgroßprojekt darf maximal 25% der Kaufkraft im Nahbereich im Sortiment Lebensmittel abgreifen. Zusätzlich erfolgt eine Begrenzung
der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10% der Gesamtverkaufsfläche. Damit
liegen nach Einwohnergrößenklassen maximale Verkaufsflächen vor (gerundete
Werte).
Seite 112 von 235
Bedarfsgerechte Verkaufsflächendimensionierung für Lebensmittelanbieter in Kleinzentren
und nicht zentralen Orten
Grundsätzlich soll ein Ziel sein, eine Gewährleistung der Nahversorgung auch in Kommunen
ohne zentralörtliche Funktion / Kleinzentren Nahversorgung zu ermöglichen, jedoch zu vermeiden, dass in Nachbarkommunen durch diese Ansiedlungen eigene Entwicklungen zur
Nahversorgung verhindert oder geschädigt werden. Aus diesem Grund werden maximale
Verkaufsflächen für Einzelhandelsgroßprojekte mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel bis 1.200 m² gestaffelt nach Einwohnergrößenklassen angesetzt. Dieser Wert
orientiert sich am LEP Bayern, in dem Nahversorgungsbetriebe bis zu dieser Verkaufsfläche
in allen Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion angesiedelt werden dürfen. Die maximalen
Verkaufsflächen, gestaffelt nach der Einwohnerzahl im Nahbereich der jeweiligen Kommunen orientieren sich an der in Bayern gültigen Regelung zur Kaufkraftabschöpfung von 25%
im jeweiligen Nahbereich.
Die Beschränkung der Verkaufsfläche greift erst, wenn der Wert zur Großflächigkeit von ca.
800 m² Gesamtverkaufsfläche überschritten wird bzw. bis zur maximal möglichen Gesamtverkaufsfläche von ca. 1.200 m². Die Ermittlung der maximalen Verkaufsfläche im Bereich
Nahrungs- und Genussmittel erfolgt wie beschrieben über die Kaufkraftabschöpfungsquote
von 25%, zusätzlich sind für die Gesamtverkaufsfläche insgesamt zusätzlich 10% zentrenrelevante Randsortimente möglich. Nicht zentrenrelevante Randsortimente sind nicht beschränkt – mit Ausnahme der maximalen Verkaufsfläche von ca. 1.200 m².
Die Unterscheidung zwischen Lebensmittelvollsortiment und Lebensmitteldiscounter kann
nur als Richtwert zur Beurteilung eines Vorhabens dienen. Eine rechtlich bindende Wirkung
ist nicht möglich. Im Zweifelsfall ist hier eine Einzelfallprüfung notwendig.
Grafik: Berechnungsmethodik Abschöpfungsquote
Einwohnerzahl im Nahbereich des Zentralen Ortes * sortimentsspezifische Kaufkraft * 25%
Umsatz des Vorhabens / Verkaufsfläche des Vorhabens
(=Flächenproduktivität)
Seite 113 von 235
Grafik: Richtwerte für die maximal zu realisierende Verkaufsfläche bei einer Kaufkraftabschöpfung von ca. 25% im Nahbereich
(Betriebstyp Lebensmittelvollsortiment)
Lebensmittelvollsortiment– angesetzte Flächenproduktivität: 4.670 € pro m² *) (gerundete Werte)
Einwohner im Nahbereich
Maximale Verkaufsfläche Lebensmittel in m²
bis 6.500
> 6.500 – 7.000
> 7.000 – 7.500
> 7.500 – 8.000
> 8.000 – 8.500
> 8.500 – 9.000
> 9.000 – 9.500
> 9.500 – 10.000
> 10.000 – 10.500
> 10.500
800
800
800
860
910
970
1.030
1.080
1.140
1.200
Maximale Verkaufsfläche
zentrenrelevante Randsortimente in m²
80
80
90
95
100
110
115
120
120
120
und zentrenrelevante Sortimente gesamt in m²
800
820
890
960
1.010
1.080
1.140
1.200
1.200
1.200
*) nach EHI, 2009: Supermärkte (400 - 2.500 m²)
Seite 114 von 235
Grafik: Richtwerte für die maximal zu realisierende Verkaufsfläche bei einer Kaufkraftabschöpfung von ca. 25% im Nahbereich
(Betriebstyp Lebensmitteldiscounter)
Lebensmitteldiscounter– angesetzte Flächenproduktivität: 6.880 € pro m² **) (gerundete Werte)
Einwohner im Nahbereich
bis 9.500
> 9.500 - 10.000
> 10.000 – 10.500
> 10.500 – 11.00
> 11.000 – 11.500
> 11.500 – 12.000
> 12.000 – 12.500
> 12.500 – 13.000
> 13.000 – 13.500
> 13.500
Lebensmittel in m²
800
800
800
810
850
930
1.010
1.080
1.160
1.200
Maximale Verkaufsfläche zentrenrelevante Randsortimente in
m²
80
80
85
90
95
105
110
120
120
120
Maximale Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel und
zentrenrelevante Sortimenten
gesamt in m²
800
820
860
900
940
1.030
1.120
1.200
1.200
1.200
**) nach EHI, 2009, Lebensmitteldiscounter (Mittelwert der Flächenleistungen der beiden Marktführer Aldi Süd und Lidl)
Seite 115 von 235
Regelung 3: (3a) Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen vorrangig ebenfalls im zentralörtlichen Versorgungskern (zVK) angesiedelt
werden. (3b) Sie können aber auch außerhalb des zVK in sogenannten Ergänzungsstandorten angesiedelt werden. Die regionalplanerische Ebene gibt hierfür keine Standorte vor.
(3c) Allerdings sind regional einheitlich gültige Kriterien einzuhalten, die auf regionalplanerischer Ebene definiert werden. Es bedarf stets des Nachweises der Einhaltung der einschlägigen Kriterien. (3d) Die Festlegung der Ergänzungsstandorte entbindet nicht der Einhaltung
sonstiger raumordnerischer Regelungen zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, insbesondere nicht der Regelvermutung gemäß § 11 (3) BauNVO. (3e) Bei Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sind die zentrenrelevanten Randsortimente zu begrenzen: Sie sind nur zulässig, wenn keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungskerne der Standortgemeinde sowie von Umlandkommunen zu erwarten sind. Um
dies zu gewährleisten, wird die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf eine
Verkaufsfläche von 10% der Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² Verkaufsfläche begrenzt.
Effekt:
Die kommunale Ebene erhält einen vergleichsweise großen Handlungsspielraum, gleichzeitig bestehen auch hier regional einheitliche „Spielregeln“. Zentrale Versorgungskerne werden
durch die Randsortimentsregelung geschützt.

Instrument 1: Liste der Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte (zu Regelung 3c)

Instrument 2: Ausnahmeregelung zur Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente (zu
Regelung 3e)
Seite 116 von 235
Grafik: Liste der Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte
Ausweisungskriterien:

Eine Ausweisung kann nur in Zentralen Orten erfolgen.

Zahl der ausweisbaren Ergänzungsstandorte:
Eine Beschränkung auf eine Höchstzahl solcher Standorte ist nicht zielführend.
Vielmehr sollte sich die Anzahl und die Größe der Ergänzungsstandorte an folgenden Kriterien orientieren:

Bereits bestehende Standortlagen mit großflächigem Einzelhandel.

Orientierung an den Richtwerten für Ansiedlungspotenziale für nicht zentrenrelevante Sortimente und dem Ansiedlungspotenzial insgesamt, d.h.
am nachweislich absehbaren Bedarf auf Basis einer Abschätzung eines
Zeitraumes von fünf bis zehn Jahren.

Folgender Gleichklang besteht nicht: Auffallend überdurchschnittliche
Zentralität und gleichzeitig auffallend überdurchschnittlicher Anteil an Verkaufsfläche an nicht integrierten Standorten.

Es liegt eine städtebauliche Konzeption im Sinne einer gesamtstädtischen Einzelhandelssteuerung und -entwicklung auf der kommunalen Ebene vor, in der u.a.
auch die Notwendigkeit und die geplante Entwicklung von Ergänzungsstandorten
aufgezeigt und begründet wird.

Standort soll vorhandenen Siedlungsansatz und / oder bereits vorhandene Einzelhandelsbetriebe aufweisen, um eine Entwicklung gänzlich neuer Standorte möglichst zu vermeiden. Es sind damit Standorte mit bereits vorhandenen Infrastruktureinrichtungen (Erreichbarkeit durch Straße, ÖPNV usw.) zu favorisieren.
Seite 117 von 235
Für einzelne nicht zentrenrelevante Sortimente werden insbesondere auch in der Region
Donau-Iller sehr große Verkaufsflächen vorgehalten, für die zentrenrelevante Randsortimente zum Betreiberkonzept zu zählen sind (beispielsweise Möbel). Eine Beschränkung der
zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 800 m² verhindert an dieser Stelle gegebenenfalls Ansiedlungen – auch an eigentlich anzustrebende Standorte (beispielsweise in integrierter Lage in Oberzentren). Daher besteht für entsprechende Vorhaben eine Ausnahmeregelung, die allerdings auch gewährleistet, dass zentrenrelevante Sortimente in den zentralörtlichen Versorgungskernen nicht geschädigt werden.
Grafik: Ausnahmeregelung zur Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente
Ein Überschreiten der maximalen Verkaufsfläche von 800 m² bei zentrenrelevanten
Randsortimenten ist für großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel nur
möglich, wenn:

zentrenrelevante Randsortimente maximal 10% der Gesamtverkaufsfläche umfassen.

eine Gesamtverkaufsfläche von 8.000 m² überschritten wird (bis zu diesem Wert
greift noch die Regelung max. 10%, höchstens 800 m²).

durch die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens
maximal 30%* der vorhandenen Kaufkraft des Zentralen Ortes in den relevanten
Sortimenten gebunden wird (gilt nicht für Vorhaben im zentralörtlichen Versorgungskern). Dies gilt für jedes einzelne zentrenrelevante Sortiment und ist rechnerisch nachvollziehbar darzustellen. Damit wird gewährleistet, dass Entwicklungen
im zentralörtlichen Versorgungskern weiterhin möglich sind.

Eine Einzelfallprüfung zur Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes für alle zentrenrelevanten Randsortimente mit einer Einzelausweisung eines jeden Sortimentes erfolgt.
* in Anlehnung an die Abschöpfungsquote für zentrenrelevante Sortimente im Landesentwicklungsprogramm
Bayern 2013.
Seite 118 von 235
Regelung 4: Die landesplanerischen Regelungen bei der Einzelhandelssteuerung in Bayern
und Baden-Württemberg sind nicht deckungsgleich. Dies gilt auch für die raumordnerische
und städtebauliche Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten. Kaufkraftverflechtungen und
Auswirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten kennen allerdings keine administrativen
Grenzen, daher muss gelten: Um eine regionsweit annähernd einheitliche Bewertung zu gewährleisten, verständigen sich die Kommunen der Region Donau-Iller auf einen vergleichbaren Bewertungsmaßstab für Einzelhandelsgroßprojekte.
Effekt:
Konfliktpotenzial bei Einzelfallbetrachtungen wird durch eine Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemindert.
Hinweis: Als ein Orientierungsmaßstab für eine erste Einordnung von Einzelhandelsgroßprojekten liegen durch das Datenmaterial des Regionalen Einzelhandelskonzepts Richtwerte
vor. Wichtig: Diese Richtwerte ersetzen in keinem Fall eine nähere Prüfung von Einzelvorhaben. Sie sollen lediglich Orientierungswerte für eine erste Einstufung eines Vorhabens ermöglichen und stellen eines von mehreren Ausweisungskriterien für Ergänzungsstandorte
dar.)

Instrument 1: Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte

Instrument 2: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als
Orientierungsmaßstab
Seite 119 von 235
Grafik: Festlegung der regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte
Die Bewertungskriterien zur Prüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in der Region Donau-Iller:
Zwingend anzuwendende
Kriterien:
Bayern
(Landesentwicklungsprogramm)
Baden-Württemberg
(Landesentwicklungsplan und
Einzelhandelserlass)
Künftig in der Region Donau-Iller:

… Konzentrationsgebot
(Ober-, Mittel- und Grundzentren)
… Konzentrationsgebot
(Ober-, Mittel- und Unterzentren)
Integrationsgebot, entspricht…
… Integrationsgebot
(städtebaulich integrierter
Standort)
… Integrationsgebot
Kongruenzgebot, entspricht…
… Abschöpfungsquote
… Kongruenzgebot
Beeinträchtigungsverbot,
entspricht…
Nicht explizit definiert
(keine Beeinträchtigung der
Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung)
… Beeinträchtigungsverbot
(Richtwerte für Umsatzumverteilungen: 10% bei zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten
Sortimenten, 20% bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten)
Konzentrationsgebot,
entspricht…


Konzentrationsgebot entsprechend der
landesweiten Regelungen beibehalten
Ausnahmeregelungen Nahversorgung
beibehalten
Sonderregelung gemäß Regelung 2c anwenden!

Integrationsgebot entsprechend der landesweiten Regelungen anwenden!

Kongruenzgebot entsprechend der landesweiten Regelungen anwenden!

Beeinträchtigungsverbot entsprechend
den Regelungen in Baden-Württemberg
anwenden
Ausnahme Nahversorgung: hier findet die
Abschöpfungsquote Anwendung (vgl.
Regelung 2c - Instrument 4), mit „Messvorschrift“ regionsweit einheitlich!

Seite 120 von 235
Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab – Orientierungswerte I
Anmerkung: Dargestellte Richtwerte stellen Beurteilungskriterien zur Bewertung eines Einzelhandelsgroßprojektes, ohne erfolgter detaillierter Einzelfallprüfung, dar. Werden alle Werte erfüllt, ist davon auszugehen, dass das Vorhaben der Funktion des betroffenen Zentralen Ortes gerecht wird, ohne
schädigende regionale Wirkungen zu entfalten. Werden einzelne Werte nicht eingehalten ist dies ein Hinweis darauf, das Vorhaben genauer zu prüfen
und das entsprechende Kriterium im Detail abzuwägen. Das Nichteinhalten eines Kriteriums führt nicht automatisch zu einer Unzulässigkeit eines
Vorhabens! Je mehr Kriterien jedoch nicht eingehalten werden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Vorhaben auch den regionsweit anzuwendenden Bewertungskriterien für Einzelhandelsgroßprojekte nicht entspricht.
Die Kriterien im Detail:
Orientierungswert Ansiedlungspotenzial:
Mit der erfolgten Kategorisierung wird ein erster Hinweis auf die in der Kommune noch insgesamt bestehenden Ansiedlungspotenziale getroffen. Ein
Überschreiten dieser ist ein möglicher Hinweis auf eine starke regionale Bedeutung eines Vorhabens. Die Darstellung erfolgt entsprechend den in der
28
Analyse dargestellten Szenarien A und B (zum Beispiel. Kategorie 3 - 4 = Ansiedlungspotenzial gemäß Szenario A von ca. 5.000 bis <10.000 m²,
gemäß Szenario B von ca. 10.000 m² bis < 20.000 m²). Da in einzelnen Sortimenten unterschiedliche Ansiedlungspotenziale bestehen, die zum Teil
auch deutlich unterhalb des in Kategorien dargestellten Gesamtansiedlungspotenzials liegen, werden einzelne Sortimentsgruppen im Detail aufgeführt. Diese Werte können aufgrund der Erhebungsmethodik nur als grobe Richtwerte dienen. Daher wurden für einzelne Sortimentsgruppen folgende
Klassifizierungen vorgenommen – Maßstab ist hierfür immer Szenario B:
Klasse A: < 1.000 m²
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
1 = Nahrungs- und Genussmittel
2 = Gesundheit / Körperpflege
3 = Blumen / Zoologischer Bedarf
4 = Bücher / PBS / Spielwaren
5 = Bekleidung / Schuhe / Sportbekleidung
6 = Elektrowaren
7 = Hausrat / Einrichtung / Möbel
8 = Sonstiger Einzelhandel
28
Kategorien: < 2.500 m² = Kategorie 1 / 2.500 bis < 5.000 m² = Kategorie 2 / 5.000 bis < 10.000 m² = Kategorie 3 / 10.000 bis < 20.000 m² = Kategorie 4 / > 20.000 m²
= Kategorie 5, geplante Projekte sind in die Ansiedlungspotenziale nicht eingerechnet (Hinweis: genehmigte, aber noch nicht realisierte Planungen sind in den Ansiedlungspotenzialen nicht enthalten. Die Einstufung dient daher als fortzuschreibendes Arbeitsmaterial.)
Seite 121 von 235
Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab – Orientierungswerte II
Orientierungswert Verkaufsflächenanteil zVK (kurz- und mittelfristiger Bedarfsbereich):
Der Verkaufsflächenanteil des zentralörtlichen Versorgungskerns gibt das Verhältnis zwischen der Verkaufsfläche der überwiegend zentrenrelevanten
Sortimente des kurz- und mittelfristigen Bedarfs (Sortimentsgruppen 1 bis 5) im zentralörtlichen Versorgungskern und der außerhalb dieser Lage liegenden Verkaufsfläche eines Zentralen Ortes wieder (zum Beispiel: 5.000 m² (VK zentralörtlicher Versorgungskern) : 10.000 m² (VK außerhalb zentralörtlicher Versorgungskern) = ca. 30-35% (Verkaufsflächenverhältnis  Rechnung: 5.000 m² / (5.000 m² + 10.000 m²) ). Je geringer der Wert ist,
desto kritischer sind zukünftige Ansiedlungen außerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns zu sehen, da damit die Wahrscheinlichkeit steigt, dass
Ansiedlungen zu Lasten der bestehenden Anbieter des zentralörtlichen Versorgungskerns gehen. Alle Werte können aufgrund der Erhebungsmethodik
nur zur groben Orientierung dienen und sind deshalb auf 500 m² gerundet.
Orientierungswert Versorgung des Verflechtungsbereichs:
Der Orientierungswert zum Versorgungsgrad des Verflechtungsbereich gibt die Verkaufsflächenausstattung eines Zentralen Ortes in der Maßeinheit
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner in seinem Verflechtungsbereich wieder (Werte auf 10 m² gerundet). Hierbei ist zwischen Nahversorgung (in allen
Zentralen Orten ist der Nahbereich als Verflechtungsbereich zu zählen) und dem sonstigen Einzelhandel (in Ober- und Mittelzentren gilt der Mittelbereich, in allen Unterzentren der Nahbereich) zu unterscheiden. Aufgrund der Erhebungsmethodik wird die Verkaufsfläche auf 500 m² gerundet dargestellt, die Einwohnerzahlen auf ebenfalls 500 gerundet (zum Beispiel: 10.000 m² Verkaufsfläche im Zentralen Ort im Bereich Nahversorgung / 50.000
Einwohner im Nahbereich = 0,2 m² pro Einwohner = 200 m² pro 1.000 Einwohner (Orientierungswert zur Versorgung des Verflechtungsbereich bei der
Nahversorgung)). Als Vergleichswert wird für alle Orte einer zentralörtlichen Stufe ein Durchschnittswert dieser Kennzahl angegeben. Für die Bewertung bedeutet dies: Hat ein Zentraler Ort eine niedrigere Kennzahl als der Durchschnitt in der Region Donau-Iller sind Vorhaben weniger kritisch zu
sehen, als wenn dieser über dem Durchschnitt läge. Hintergrund: Da insgesamt noch Verkaufsflächenpotenziale in der Region bestehen, sollten diese
in den bisher schwächer ausgestatteten Zentralen Orten realisiert werden, um eine ähnliche Ausstattung pro zentralörtlicher Stufe zu erreichen.
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Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab – Oberzentren
Oberzentren
Orientierungswert
v.a. folgende Sortimente mit
Ansiedlungspotenzialen
Memmingen
Kategorie 2 - 3
Geplante / (nach der Bestandserhebung)
fertiggestellte
(oder auch weg gefallene)
zu berücksichtigende
Großprojekte
Orientierungswert
VK-Anteil zVK :
sonstige Lagen
(nur kurz- und mittelfristiger Bedarf)
Orientierungswert
Versorgung des
Verflechtungsbereichs
VK / 1.000 Einwohner
(VK / Einwohner *1.000)
Durchschnitt Oberzentren:
Nahversorgung = 660 m²
sonstiger Einzelhandel = 990 m²
Einkaufszentrum in der Altstadt
nahe Bahnhof
= ca. 50-55%
(42.000 m² : 41.000 m²)
(41.000 m² / 54.000 Einwohner im
Nahbereich)
sonstiger Einzelhandel = 1.120 m²
(122.500 m² / 109.500 Einwohner im
Verflechtungsbereich)
= ca. 40-45%
(108.500 m² : 137.000
m²)
(337.000 m² / 355.500 Einwohner im
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 7 / 8
Klasse B: 4
Klasse C: 6
Ansiedlungspotenziale überwiegend außerhalb des zVK
Neu-Ulm / Ulm
(gemeinsames
Oberzentrum)
Kategorie 5
Klasse A: 5
Klasse C: 2
Klasse D : 3 / 7
Klasse E: 4 / 8
Klasse F: 1 / 6
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Oberzentren
Neu-Ulm
Orientierungswert
Klasse B: 2 / 3
Klasse C: 1 / 8
Klasse D: 4 / 6
Klasse E: 5 / 7
Geplante /fertiggestellte
Großprojekte
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
Glacis-Galerie, ca. 25.000 m²
(Ankermieter Media-Markt,
H&M, C&A, K&L Ruppert, REWE)
= ca. 10%
(4.500 m² : 42.500 m²)
Ansiedlungspotenziale etwa
hälftig zVK und nicht integrierte
Lagen
Ulm
Klasse A: 5 / 7
Klasse B: 2
Klasse C: 3
Klasse D: 4
Klasse E: 1 / 6 / 8
Einkaufspassage Sedelhöfe,
ca. 18.000 m²
Orientierungswert
Versorgung des
(35.000 m² / 55.500 Einwohner im
Nahbereich)
(92.000 m² / 355.500 Einwohner im
= ca. 50-55%
(103.500 m² : 94.000 m²) (77.500 m² / 123.500 Einwohner im
Nahbereich)
(244.500 m² / 355.500 Einwohner im
Lagen
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab – Mittelzentren
Mittelzentren
Orientierungswert
v.a. folgende Sortimente mit
Ansiedlungspotenzialen
Bad Wörishofen
Kategorie 3
Geplante / (nach der Bestandserhebung)
fertiggestellte
Großprojekte
Orientierungswert
VK-Anteil zVK :
sonstige Lagen
(nur kurz- und mittelfristiger Bedarf)
Orientierungswert
Versorgung des
VK / 1.000 Einwohner
(VK / Einwohner *1.000)
Durchschnitt Mittelzentren:
= ca. 40-45%
(8.000 m² : 11.000 m²)
(12.000 m² / 14.500 Einwohner im
Nahbereich)
(17.000 m² / 28.500 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 45-50%
(21.000 m² : 23.000 m²)
(26.000 m² / 54.000 Einwohner im
Nahbereich)
(51.000 m² / 111.500 Einwohner im
Mittelbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 8
Klasse B: 4
Klasse C: 6 / 7
Biberach
Kategorie 4
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 8
Klasse C: 4 / 6
Klasse D: 7
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Mittelzentren
Blaubeuren /
Laichingen
(gemeinsames
Mittelzentrum)
Blaubeuren
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 4
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 30-35%
(8.000 m² : 16.500 m²)
(17.500 m² / 41.000 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 30-35%
(5.000 m² : 9.500 m²)
(9.000 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
(7.500 m² / 41.000 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 25-30%
(3.000 m² : 8.500 m²)
(8.000 m² / 9.500 Einwohner im
Nahbereich)
(10.000 m² / 41.000 Einwohner im
Mittelbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3
Klasse B: 4
Klasse C: 5 / 6 / 8
Klasse D: 7
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4
Klasse B: 5 / 6
Klasse C: 7 / 8
Laichingen
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 8
Klasse B: 4 / 5 / 6
Klasse C: 7
Orientierungswert
Versorgung des
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Mittelzentren
Burgau
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 3
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 7 / 8
Klasse C: 6
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
Orientierungswert
Versorgung des
= ca. 20-25%
(3.500 m² : 13.000
m²)
(13.000 m² / 15.000 Einwohner im Nahbereich)
(9.500 m² / 15.000 Einwohner im Mittelbereich)
= ca. 15-20%
(6.500 m² : 26.500
m²)
= ca. 75-80%
(15.500 m² : 4.000
m²)
Ehingen
Kategorie 3
Klasse A: 2 / 3 / 5 / 7 / 8
Klasse B: 1
Klasse C: 4 / 6
Günzburg /
Leipheim
(gemeinsames
Mittelzentrum)
Kategorie 2
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 7 / 8
Klasse B: 4 / 6
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Mittelzentren
Günzburg
Orientierungswert
Großprojekte
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 7 / 8
Klasse B: 4 / 6
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 35-40%
(15.000 m² : 24.000 m²)
(20.500 m² / 31.000 Einwohner im
Nahbereich)
(55.500 m² / 82.000 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 15-20%
(500 m² : 3.500 m²)
(4.000 m² / 31.000 Einwohner im
Nahbereich)
(500 m² / 82.000 Einwohner im Mittelbereich)
= ca. 5-10%
(1000 m² : 9.500 m²)
(9.500 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
(2.500 m² / 14.000 Einwohner im
Mittelbereich)
Leipheim
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4
Klasse B: 5 / 6 / 7 / 8
Ichenhausen
Kategorie 3 - 4
Orientierungswert
Versorgung des
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4
Klasse B: 5 / 6 / 8
Klasse C: 7
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Mittelzentren
Illertissen
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 3 - 4
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
Orientierungswert
Versorgung des
= ca. 50-55%
(9.500 m² : 8.000 m²)
(11.500 m² / 16.000 Einwohner im
Nahbereich)
(20.000 m² / 29.000 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 70-75%
(19.000 m² : 8.000 m²)
(12.000 m² / 20.500 Einwohner im
Nahbereich)
(34.500 m² / 37.000 Einwohner im
Mittelbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 8
Klasse B: 4 / 6
Klasse C: 7
Krumbach
Kategorie 1
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 7 / 8
Klasse B: 6
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Mittelzentren
Laupheim
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 4
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
Orientierungswert
Versorgung des
= ca. 35-40%
(8.000 m² : 12.000 m²)
(12.000 m² / 28.000 Einwohner im
Nahbereich)
(24.000 m² / 39.500 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 25-30%
(8.000 m² : 21.000 m²)
(16.500 m² / 19.500 Einwohner im
Nahbereich)
(37.000 m² / 38.500 Einwohner im
Mittelbereich)
Klasse A: 2 / 3 / 5 / 8
Klasse B: 1 / 4 / 6
Klasse D: 7
Mindelheim
Kategorie 1
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Mittelzentren
Riedlingen
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 2
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 25-30%
(4.500 m² : 11.000 m²)
(11.000 m² / 14.500 Einwohner im
Nahbereich)
(19.500 m² / 38.000 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 5-10%
(5.000 m² : 60.000 m²)
(135.000 m² / 40.000 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 0-5%
(2.000 m² : 50.500 m²)
(15.500 m² / 22.500 Einwohner im
Nahbereich)
(126.000 m² / 40.000 Einwohner im
Mittelbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 7 / 8
Klasse B: 6
Senden /
Vöhringen
(gemeinsames
Mittelzentrum)
Senden
Kategorie 1
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 6 / 7 / 8
Klasse B: 4
Orientierungswert
Versorgung des
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Mittelzentren
Vöhringen
Orientierungswert
Großprojekte
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 6 / 7
Klasse B: 5 / 8
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 20-25%
(3.000 m² : 9.500 m²)
(9.000 m² / 18.000 Einwohner im
Nahbereich)
(9.000 m² / 40.000 Einwohner im
Mittelbereich)
= ca. 30-35%
(4.500 m² : 8.500 m²)
(8.500 m² / 16.000 Einwohner im
Nahbereich)
(13.000 m² / 16.000 Einwohner im
Mittelbereich)
Weißenhorn
Kategorie 4
Orientierungswert
Versorgung des
Klasse A: 1 / 2 / 3
Klasse B: 4 / 5 / 6
Klasse C: 7 / 8
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Grafik: Richtwerte zur ersten Einschätzung von Einzelhandelsgroßprojekten als Orientierungsmaßstab – Unterzentren
Unterzentren
Babenhausen
Orientierungswert
v.a. folgende Sortimente
mit Ansiedlungspotenzialen
Geplante / (nach der BeOrientierungswert
standserhebung) fertiggeVK-Anteil zVK
stellte
(nur kurz- und mittelfrisGroßprojekte
tiger Bedarf)
Kategorie 1
= ca. 25-30%
(2.000 m² : 6.000 m²)
= ca. 30-35%
(1.500 m² : 3.500 m²)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Bad Buchau
Kategorie 1
Orientierungswert
Versorgung des
(VK / 1.000 Einwohner
VK : Einwohner)
Durchschnitt Unterzentren:
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Unterzentren
Bad Grönenbach
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 2
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 45-50%
(1.500 m² : 1.500 m²)
Nahbereich)
Nahbereich)
= ca. 40-45%
(3.000 m² : 4.500 m²)
(6.000 m² / 11.000 Einwohner im
Nahbereich)
(2.000 m² / 11.000 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 60-65%
(6.500 m² : 4.000 m²)
(8.000 m² / 15.500 Einwohner im
Nahbereich)
(3.000 m² / 15.500 Einwohner im
Nahbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Bad Schussenried
Kategorie 2
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 5 / 6
Klasse B: 7 / 8
Blaustein
Kategorie 3 - 4
Orientierungswert
Versorgung des
Klasse A: 2 / 3
Klasse B: 1 / 4 / 5 / 6
Klasse C: 7 / 8
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Unterzentren
Dietenheim
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 2
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 20-25%
(1.500 m² : 5.000 m²)
(5.000 m² / 10.000 Einwohner im
Nahbereich)
(2.000 m² / 10.000 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 0-5%
(500 m² : 7.000 m²)
(5.500 m² / 13.000 Einwohner im
Nahbereich)
(3.000 m² / 13.000 Einwohner im
Nahbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Dornstadt
Kategorie 2
Orientierungswert
Versorgung des
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6
Klasse B: 7 / 8
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Unterzentren
Erbach
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 2 - 3
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 30-35%
(6.000 m² : 11.500 m²)
(10.000 m² / 13.000 Einwohner im
Nahbereich)
(8.500 m² / 13.000 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 5-10%
(500 m² : 7.000 m²)
(6.000 m² / 13.500 Einwohner im
Nahbereich)
(2.500 m² / 13.500 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 0-5%
(0 m² : 6.500 m²)
(6.000 m² / 13.500 Einwohner im
Nahbereich)
(2.000 m² / 13.500 Einwohner im
Nahbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6
Klasse B: 7 / 8
Erolzheim /
Kirchdorf
(gemeinsames
Unterzentrum)
Erolzheim
Kategorie 2
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7
Klasse B: 8
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Orientierungswert
Versorgung des
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Unterzentren
Kirchdorf
Orientierungswert
Großprojekte
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 60-65%
(500 m² : 500 m²)
Klasse A: 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8
Klasse B: 1
Jettingen Scheppach
Kategorie 1
(7.000 m² / 10.000 Einwohner im
Nahbereich)
(16.000 m² / 10.000 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 15-20%
(3.500 m² : 15.500 m²)
(10.000 m² / 26.000 Einwohner im
Nahbereich)
(16.000 m² / 26.000 Einwohner im
Nahbereich)
Kategorie 1
(500 m² / 13.500 Einwohner im
Nahbereich)
(500 m² / 13.500 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 10-15%
(1.000 m² : 9.000 m²)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Langenau
Orientierungswert
Versorgung des
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 8
Klasse B: 7
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Unterzentren
Munderkingen
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 1
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 20-25%
(1.500 m² : 5.500 m²)
(6.000 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
(3.000 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 25-30%
(2.500 m² : 6.500 m²)
Nahbereich)
Nahbereich)
= ca. 15-20%
(2.000 m² : 10.000 m²)
(7.500 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
(6.500 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Nersingen
Kategorie 2
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7
Klasse B: 8
Ochsenhausen
Kategorie 1
Orientierungswert
Versorgung des
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 8
Klasse B: 7
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Unterzentren
Ottobeuren
Orientierungswert
Großprojekte
Kategorie 2
Orientierungswert
VK-Anteil zVK
= ca. 35-40%
(2.500 m² : 4.000 m²)
(6.000 m² / 10.000 Einwohner im
Nahbereich)
(5.000 m² / 10.000 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 20-25%
(3.000 m² : 11.000 m²)
(11.000 m² / 12.000 Einwohner im
Nahbereich)
(4.000 m² / 12.000 Einwohner im
Nahbereich)
= ca. 30-35%
(2.000 m² : 4.000 m²)
(5.000 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
(1.500 m² / 14.000 Einwohner im
Nahbereich)
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 6 / 8
Klasse B: 5 / 7
Thannhausen
Kategorie 1
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 /
8
Türkheim
Kategorie 2
Orientierungswert
Versorgung des
Klasse A: 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 6 / 8
Klasse B: 7
Kategorisierung:
Klasse B: 1.000 bis < 2.500 m²
Klasse C: 2.500 bis < 5.000 m²
Klasse D: 5.000 bis < 10.000 m²
Klasse E: 10.000 bis < 20.000 m²
Klasse F: > 20.000 m²
Sortimentsgruppen:
6 = Elektrowaren
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Grafik: Beispiel einer Fortschreibung der Daten am Beispiel Neu-Ulm:
Oberzentren
Neu-Ulm
Klasse B: 2 / 3
Klasse C: 1 / 8
Klasse D: 4 / 6
Klasse E: 5 / 7
Lagen
Neu-Ulm
Klasse A: 7
Klasse B: 1/ 2 / 3
Klasse C: 5 / 6 / 8
Klasse D: 4
Lagen
Geplante / fertiggestellte
Großprojekte
Glacis-Galerie, ca. 25.000 m²
(Ankermieter Media-Markt,
H&M, C&A, K&L Ruppert, REWE)
VK-Anteil zVK
= ca. 5-10%
(4.500 m² : 42.500 m²)
Versorgung des
Gemeinsames Oberzentrum Ulm / NeuUlm:
(336.500 m² / 355.500 Einwohner im
hypothetische Verteilung der Verkaufsflächen der Vorhaben nach
Sortimenten:
Nahrungs- und Genussmittel:
+ 3.000 m² // Bekleidung / Schuhe
/ Sportbekleidung: + 17.000 m² //
(4.500 m² Bestand + 20.000
Elektrowaren: + 5.000 m² // Möbel / m² aus dem kurz- und mitHausrat / Einrichtung: + ca. 70.000
telfristigen Bedarfsbereich
m²
Glacis-Center )
= ca. 35-40%
(35.000 m² + 3.000 m² (Nahrungs- und
Genussmittel) / 55.500 Einwohner im
Nahbereich)
Gemeinsames Oberzentrum Ulm / NeuUlm:
(336.500 m² + 17.000 m² + 5.000 m² +
70.000 m² / 355.500 Einwohner im Verflechtungsbereich)
(24.500 m² : 42.500 m²)
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Regelung 5: (5a) Regelung 2 regelt bereits die Einzelhandelssteuerung nach Sortimentsgruppen. Allerdings muss regionsweit definiert werden, welche Warengruppen im Detail zu
welcher Sortimentsgruppe zu zählen sind, um interkommunale Konflikte aufgrund unterschiedlicher Sortimentszuordnungen gerade auch über die Landesgrenze hinweg zu minimieren. Um eine möglichst einheitliche Bewertung von großflächigen Einzelhandelsprojekten
in der Region Donau-Iller zu gewährleisten, bedarf es einer regionalen Sortimentsliste,
welche jene Sortimente definiert, die stets als zentrenrelevant oder aber als nicht zentrenrelevant einzustufen sind. Darüber hinaus gibt die regionale Sortimentsliste aber auch Sortimente vor, welche – je nach ortsspezifischer Situation – von den Kommunen einzuordnen
sind. Die konkrete Zuordnung liegt dann also bei den einzelnen Kommunen und kann dort im
Rahmen von kommunalen Einzelhandelskonzepten auf Basis der Vor-Ort-Situation individuell ausgestaltet werden. (5b) Hat eine Kommune keine ortsspezifische Sortimentsliste
erstellt, gilt die regionale Sortimentsliste bei der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten.
Effekt:
Konfliktpotenziale auf Basis unterschiedlicher Sortimentszuordnungen werden minimiert.
Instrument zur Umsetzung von Regelung 5:

Instrument: Regionale Sortimentsliste Donau-Iller
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Regelung 5 – Instrument:
Grafik: Regionale Sortimentsliste Donau-Iller
(a) Typischerweise nahversorgungsrelevante Sortimente
Nahversorgungsrelevante Sortimente / Sortimente des Nahversorgungsbedarfs, jeweils
zugleich zentrenrelevante Sortimente *), **)



Apothekerwaren
Genussmittel, Tabakwaren
Körperpflege / Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel, Putz-, Waschund Reinigungsmittel
Lebensmittel, Getränke
(b) Typischerweise zentrenrelevante Sortimente
Sonstige zentrenrelevante Sortimente / Sortimente des Innenstadtbedarfs*)



Bekleidung, Lederwaren, Schuhe
Blumen
Bücher / Zeitschriften / Papier /
Schreibwaren / Büroorganisation
Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien,
Bastelartikel, Kunstgewerbe
Foto / Optik
Haushaltswaren
Kleinteilige Baby- / Kinderartikel
Kleinteilige Sportartikel
Kunst / Antiquitäten
Spielwaren
Uhren / Schmuck
Unterhaltungselektronik / Computer, kleinteilige Elektrowaren
(bspw. Toaster, Rühr- und Mixgeräte)
(c) Typischerweise nicht zentrenrelevante Sortimente
Nicht zentrenrelevante Sortimente / Sortimente des sonstigen Bedarfs*)

Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse
Bau- und Heimwerkerbedarf
Farben, Lacke, Tapeten
Gartenartikel / Gartenbedarf /
Pflanzen
Möbel, Küchen
Sonstige großteilige Sortimente wie Boote und zubehör, Autoteile und zubehör, Heizungen / Kamine
/ (Kachel-) Öfen, Teppichböden, Bodenbeläge
(d) In der Regel zentrenrelevante
Sortimente
Die tatsächliche Zuordnung soll auf
kommunaler Ebene bspw. im Rahmen eines Einzelhandelskonzeptes
definiert und begründet werden

Großteilige Baby- / Kinderartikel
(bspw. Kinderwagen, Kindersitze)

 Großteilige Elektrowaren (bspw.

Kühlschränke, Wäschetrockner)


 Großteilige Getränke (meint Getränke als Hauptsortiment in gro

ßen Gebinden, also bspw. reine


Getränkemärkte)

 Großteilige Sportartikel / Sportge
räte (bspw. Fahrräder)

 Leuchten und Zubehör

 Musikalienhandel

 Teppiche (ohne Teppichböden)

 Tiere und Tiernahrung, Zooartikel

 Waffen, Angler-, Reit- und Jagdbedarf
 Weitere, hier nicht aufgeführte
Sortimente, zählen ebenfalls zu
Kategorie (d)
*) Übernommen aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und dem LEP Bayern als Vorlage, teilweise ergänzt / konkretisiert.
**) Bei diesen Sortimenten gelten Ausnahmeregelungen gemäß Regelung 2c.
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Regelung 6: In der Praxis entfalten nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe raumordnerische Wirkungen. Vielmehr können auch mehrere, für sich jeweils selbständige, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, bei einer räumlichen Konzentration eine überörtliche Wirkung
entfalten. Solche Betriebe sind dann als Agglomeration anzusehen und damit als Einzelhandelsgroßprojekt bzw. als Einkaufszentrum zu behandeln, wenn ein räumlich funktionaler
Bebauungszusammenhang besteht und sofern diese raumordnerischen Wirkungen zu erwarten sind. Erweiterungen und Neuansiedlungen unterliegen dann den raumordnerischen
bzw. regionalplanerischen Regelungen, insbesondere auch der Regelung 2 und den Bewertungskriterien von Regelung 4.
Effekt:
Schädliche Auswirkungen auf Innenstädte werden auch bei der Realisierung einer Agglomeration minimiert, das Zentrale-Orte-System wird zudem gestärkt.

Instrument: Einzelfallprüfung
Regelung 6 – Instrument:
Eine Prüfung der überörtlichen Wirkung eines Vorhabens innerhalb einer Agglomeration
bzw. einer Ansiedlung als Agglomeration muss im Einzelfall erfolgen.
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Regelung 7: (7a) Dem Regionalverband obliegen formale Aufgaben bei der regionalen Einzelhandelssteuerung. Darüber hinaus kann der Regionalverband den Kommunen im Vorfeld
von Ansiedlungsvorhaben Unterstützung anbieten. Die interkommunale Abstimmung kann
mit Beratung und Moderation begleitet werden. Dadurch kann eine Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung ermöglich werden. (7b) Wir empfehlen zudem die Installierung
einer interkommunal besetzen Gruppe (Arbeitstitel: „AK Einzelhandelssteuerung“) aus Vertreterinnen und Vertretern der Kommunen, der Landkreise sowie von Fachverbänden (IHK,
Einzelhandelsverband). Ziel der Gruppe ist es, Regelungen des regionalen Einzelhandelskonzeptes regelmäßig zu überprüfen, gleichzeitig aber auch bei Bedarf Einzelhandelsgroßprojekte zu bewerten.
Effekt:
Einbindung der Kommunen in regionalplanerische Steuerung auch „abseits“ formaler Verfahren.

Instrument 1: Interkommunale Abstimmung mit Beratungs- und Moderationsaufgaben für
den Regionalverband.

Instrument 2: Interkommunaler Arbeitskreis zur fortlaufenden Überprüfung der Regelungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes und – bei Bedarf – der Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten
Der Regionalverband fungiert als Bindeglied zwischen verschiedenen Kommunen und als
Ansprechpartner bei offenen Fragestellungen für die Kommune. Grundsätzlich ist eine Einbindung des Regionalverbandes bei einer interkommunalen Abstimmung nicht zwangsläufig
erforderlich, eine reine Information über den Sachverhalt ist ausreichend. Bei kritischen Fragestellungen ist es allerdings zu empfehlen den Regionalverband frühzeitig einzubinden,
damit der Verfahrensverlauf beschleunigt werden kann.
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Die Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten sollte durch den Arbeitskreis nur im Einzelfall, vor allem bei kritischen Vorhaben, erfolgen. Wie beispielsweise bei einem Vorhaben, das
einen Präzedenzfall für die Region darstellen könnte. Vertreter von direkt oder indirekt betroffenen Kommunen sollten bei einer Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten grundsätzlich
nicht beteiligt sein, um Befangenheiten ausschließen zu können und damit eine objektive
Betrachtungsweise gewährleisten zu können. Ist ein solcher Einzelfall nicht gegeben, obliegt
es dem Regionalverband entsprechende Vorhaben zu bewerten. Der Arbeitskreis bewertet
nur Vorhaben, wenn dieser vom Regionalverband dazu aufgefordert wird.
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Teil F: Anhang
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10 Abgrenzung zentralörtliche Versorgungskerne
10.1
Abgrenzungen zentralörtliche Versorgungskerne (inkl. Begründungen)
10.1.1 Oberzentren
Oberzentrum Memmingen
vorliegende Abgrenzungen
Abgrenzung zentralörtlicher Versorgungskern
Ist-Situation
Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel; Zentrenkonzept Memmingen 2007 (GMA)
Der zentralörtliche Versorgungskern Memmingens deckt sich nahezu mit
der historischen Begrenzung der Altstadt von Memmingen. Begrenzt wird
der zentralörtlicher Versorgungskern durch die umgebende Ringstraße (=
Rennweg, Am Luginsland, Am Kuhberg, Königsgraben, Kaisergraben,
Luitpoldstraße, Schleiferplatz, Bahnhofstraße, Kohlschanzstraße und Lindenbadstraße), die hier eine klare Barriere darstellt. In diesen Randbereichen des zentralörtlichen Versorgungskerns sind kaum noch
zentrenprägende Nutzungen vorhanden, so dass die innenstadtabgewandten Seiten der Ringstraße in den meisten Bereichen nicht mehr zum
zentralörtlichen Versorgungskern gerechnet werden. Nur an der Bahnhofstraße stellt der Gleisverlauf die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns dar, da in diesem Bereich zum einen noch gewisse zentrenprägenden Nutzungen vorhanden sind und zum anderen mit den Bahnhof
hier eine hohe Lauffrequenz und ein Hauptverbindungspunkt für den
ÖPNV besteht.
Weiterhin überschreiten die innerstädtischen Nutzungen (v.a. auch Einzelhandel) im westlichen Bereich den Kaisergraben, so dass auch hier eine
weitere Abgrenzung erfolgt, die sich v.a. an dem Bestand an Handel und
handelsnahen Dienstleistungen orientiert. Vor allem im Bereich des StJosefs-Kirchplatzes ergibt sich dadurch eine klare Überschreitung des
Kaisergrabens (u.a. aufgrund von Karstadt, Sparkasse, etc.), aber auch in
den angrenzenden Bereichen zwischen Buxacher Straße und Bodenseestraße. In diesem Bereich ergeben sich leichte Abweichungen im Vergleich zu den Abgrenzungen des kommunalen Zentrenkonzeptes und der
Fortschreibung des Regionalplans, die sich vor allem aufgrund der Bestandsituation ergeben.
Der dichteste Handelsbesatz in der Altstadt besteht in den zentralen Bereichen zwischen Kalchstraße und Lindentorstraße mit zahlreichen großflächigen Betrieben und einem intakten Mix aus filialisierten Angeboten
und Fachgeschäften. In den Randbereichen und vor allem im südlichen
und nördlichen Bereich der Altstadt lässt der Besatz deutlich nach. Hier ist
bereits eine vorrangige Wohnnutzung zu erkennen, die teilweise noch
durch Dienstleistungsangebote und öffentliche Einrichtungen ergänzt wird.
Dazu sind in diesem Bereich innerstädtisch Naherholungsbereiche mit
dem Stadtpark und weiteren Grünflächen gegeben. Diese Bereiche werden aufgrund ihrer historischen Zusammengehörigkeit und ihrer integrierten Lage als Innenstadtbereich erfasst.
Insgesamt ist festzuhalten, dass dem kommunalen Zentrenkonzept bei der
Abgrenzung in weiten Teilen entsprochen wird.
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Entwicklungsbereiche
Ein Entwicklungsbereich ergibt sich im südöstlichen Bereich des zentralörtlichen Versorgungskernes. Das Gebiet zwischen Bahnhofstraße und
Bahngleisen weist heute eine unstrukturierte vorrangig gewerblich geprägte Nutzung, durchmischt mit Brachflächen, auf und ist grundsätzlich als
Entwicklungsbereich einzustufen. Bei einer Nutzung mit zentrenprägenden
Angeboten ist aber auf eine klare Verbesserung der Anbindung an die
restliche Innenstadt zu achten, da der Standort heute eine sehr separierte
Lage aufweist. Weiterhin sind innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns v.a. in der südlichen Altstadt einige Leerstände vorhanden. Die Möglichkeit zur Nachverdichtung der Nutzungsbelegungen in diesem Bereich
macht die Ausweisung weiterer externer Entwicklungsbereiche obsolet.
Dies ist auch vor den Hintergrund der insgesamt gesehen bereits weiten
Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns zu bewerten.
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Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung (www.geodaten.bayern.de)
Geobasisdaten © Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg (www.lgl-bw.de)
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Oberzentrum Neu-Ulm
1
vorliegende Abgrenzung
Ist-Situation
Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel
Der zentralörtliche Versorgungskern Neu-Ulms wird durch die Donau im
Nordwesten, die Reuttier Straße im Nordosten, die Bahnlinien im Südosten und Südwesten (inkl. Entwicklungsbereich) begrenzt. Während im
nordwestlichen Bereich durch die natürliche Begrenzung der Donau und
auch die Stadtgrenze eine klare Begrenzung gegeben ist, sind v.a. im
Nordosten des zentralörtlichen Versorgungskerns Grenzen aufgrund eines
nicht mehr vorhandenen innerstädtischen Handels- bzw. Nutzungsbesatzes zu ziehen. Vor diesen Hintergrund und einem Übergang zu ausschließlicher Wohnnutzung in den Randbereichen wurde die vorliegende
Begrenzung deutlich enger gezogen als im Vergleich zur Teilfortschreibung des Regionalplans 2004. Nach Nordosten ist neben dem abnehmenden Handelsbesatz auch noch auf die Trennung durch die stark befahrene Reuttier Straße hinzuweisen. Nach Südosten ergibt sich eine klare
Barriere durch den Verlauf der Bahngleise. Jenseits des Gleisverlaufs sind
derzeit zwar Bautätigkeiten in Gang, die sich aber vorrangig auf Wohnanlagen beziehen, so dass hier keine weitere Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns erfolgt. Im Südwesten nimmt der Einzelhandelsbesatz ebenfalls klar ab, dieser Bereich ist aufgrund seiner Funktion als
Frequenzbringer durch Hotel- und Klinikanlage dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen, mit der Maßgabe einer funktionellen Stärkung
dieses inzwischen vor allem durch Wohnnutzung geprägten Raumes.
Dichtester Handelsbesatz ist im Bereich des Petrusplatzes gegeben, wobei größere Magnetbetriebe wie beispielsweise Bekleidungsanbieter aufgrund der Nähe zur Ulmer Innenstadt fehlen. Der Besatz an innerstädtischen Nutzungen zieht sich entlang von Hauptverkehrswegen durch den
Bereich der Innenstadt, wobei in den Seitenstraßen bereits wenige Handelsbetriebe zu finden sind. Vor allem im östlichen und westlichen Innenstadtbereich herrscht teilweise nur noch geringer Handelsbesatz bei vorrangiger Wohnnutzung.
In der Krankenhausstraße 3-9 befindet sich der Lebkuchenfabrikant
Weiss. Dieses Firmengelände kann aufgrund der untypischen Nutzung in
Innenstadtlage potentiell als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden,
auch wenn hier aktuell ein produzierender Betrieb vorhanden ist.
Die deutlich größere Potenzialfläche ergibt sich im Bereich der Bahnhofstraße. Hier bestehen aktuell größere Brachflächen, die zukünftig für Handelsnutzungen vorgesehen sind (Neubau der Glacis-Galerie) und vor diesem Hintergrund als Potentialfläche vermerkt werden. Die bereits überplante Fläche stellt eine deutliche Ausweitung des Angebotes des innerstädtischen Einzelhandels dar.
Eine weiterführende Ausweisung von Entwicklungsflächen ist nicht zielführend, da innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns noch Potentiale
in Form von Leerständen zur Nachverdichtung gegeben sind.
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Oberzentrum Ulm
Ist-Situation
Die Ulmer Innenstadt wird im Süden durch die natürliche Grenze der Donau begrenzt. Im Westen folgt der Grenzverlauf der Friedrich-Ebertstraße,
die hier eine klare Begrenzung mit der angrenzenden Bahnlinie darstellt
und auf der westlichen Seite einen klaren Schwerpunkt mit Wohnnutzung
aufweist. Die Olgastraße stellt die nördliche Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns dar. Die östliche Begrenzung des zentralörtlichen
Versorgungskerns stellt die Frauenstraße dar, da bis dorthin noch ein
dichter Handelsbesatz zu finden ist. Im weiteren Verlauf ist auch im Osten
eine stärker werdende und letztendlich darin übergehende vorrangige
Wohnnutzung festzuhalten.
Die Abgrenzung ist enger gefasst als in der Teilfortschreibung des Regionalplanes von 2004. Eine Abweichung ist vor allem im östlichen Bereich
festzuhalten, hier wird trotz noch vorhandenem Besatz (vor allem in der
Bockgasse) eine engere Abgrenzung gezogen, da das Umfeld eine deutlich schwächer werdenden Besatz aufweist und die Wegstrecken insgesamt als überdurchschnittlich lang einzuschätzen sind. Eine realistische
Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel wird zudem in diesem Bereich
nicht mehr gesehen. Die weiteren Abgrenzungen folgen zum großen Teil
der Abgrenzung von 2004.
Innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns findet sich der dichteste
Handelsbesatz, v.a. auch mit großflächigen Betrieben, in der Bahnhof- und
Hirschstraße und somit zwischen Münster und Bahnhof. Aber auch sämtliche angrenzenden Bereiche weisen noch einen dichten Handelsbesatz
auf. In Richtung der Randlagen nimmt der Besatz ab, ist jedoch noch bis
zu den jeweiligen Begrenzungen vorhanden. In den südwestlichen und
östlichen angrenzenden Randbereichen der Innenstadt ist der Handelsbesatz teilweise stark durchmischt mit Wohnnutzung. Diese Bereiche sind
aus historischer und städtebaulicher Sicht zwar der Innenstadt zuzuordnen, funktionell besteht aber einer nicht mehr ausreichende Verknüpfung.
Hierzu sind auch die Entwicklungsziele der Stadt Ulm zu nennen, die diese Bereiche nicht weiter in den Fokus nehmen, das heißt, eine Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns im Widerspruch zu städtebaulichen Zielsetzung macht keinen Sinn. Das Fischerviertel südlich der
Neuen Straße stellt mit überwiegend gastronomischer Nutzung den Aufenthalts- und Freizeitbereich der Innenstadt dar und ist hier somit ebenfalls wichtiger Bestandteil.
Aufgrund der Größe des abgegrenzten zentralörtlichen Versorgungskerns
und die dadurch bestehenden Möglichkeiten zur innerstädtischen Nachverdichtung des Handelsbesatzes, besteht kein zwingender Bedarf einer
Ausweisung eines externen Entwicklungsbereichs.
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10.1.2 Mittelzentren
Mittelzentrum Bad Wörishofen
Ist-Situation
Der zentralörtlicher Versorgungskern Bad Wörishofens umfasst die drei in
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Straßen Fidel-Kreuzer-Straße, Kneippstraße und Hauptstraße. Haupteinkaufslage ist dabei klar die Kneippstraße mit den dichtesten Handels- und Gastronomiebesatz. Die FidelKreuzer-Straße ist teilweise bereits mit Wohnnutzung durchsetzt, jedoch
befindet sich in den Einmündungsbereichen der Querstraßen prägender
Besatz. Im Süden wird der zentralörtliche Versorgungskern durch die Bürgermeister-Stöckle-Straße begrenzt, wobei aufgrund des Hotelbesatzes
jeweils der nördliche Teil der Hildegard-, und der Bachstraße noch hinzuzurechnen sind. Im Norden begrenzt die Kathreinerstraße den zentralörtlichen Versorgungskern. Der jeweils südliche Teil mit bestehendem Handelsbesatz der Hahnenfeldstraße, des Gärtnerwegs und der unteren
Mühlstraße erweitern diese Begrenzung leicht nordwärts.
Der Bahnhofsbereich erweitert den zentralörtlichen Versorgungskern im
Nordosten um den nördlichen Bereich der Hauptstraße, den Bahnhofsplatz, die Bahnhofstraße und den nördlichen Teil der Kaufbeurer Straße
bis zur Einmündung Bürgermeister-Singer-Straße. Dies ist sowohl über
bestehende touristische und innerstädtische Nutzungen als auch den
ÖPNV-Anschluss mit dem dort befindlichen Bahnhof zu begründen.
Die Abgrenzung schließt im Vergleich zum Entwurf der Regionalplanfortschreibung 2004 weite Teile der dort getroffenen Abgrenzung der Innenstadterweiterung mit ein und setzt sich im Norden auch noch in der Hauptstraße weiter fort. Da alle diese Bereiche fußläufig gut angebunden sind
und eine Bedeutung im Sinne von Handel oder touristischen Angeboten
darstellen, wurde diese Abgrenzung in Teilen vergrößert.
Potentialflächen bestehen in der Freifläche im nordöstlichen Kreuzungsbereich der Irsinger Straße und der Türkheimer Straße, sowie in der FidelKreuzer-Straße in einem heute mindergenutzten Standortbereich. Weiterhin ist aufgrund der Größe der getroffenen Abgrenzung vorrangig eine
Nachverdichtung zu empfehlen.
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Mittelzentrum Biberach
Ist-Situation
Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel; Stadtentwicklungskonzept Biberach
Im Westen wird die Innenstadt topographisch durch die Erhebung des
Gigelbergs begrenzt. Daran im Norden anschließend begrenzt der Bismarckring den zentralörtlichen Versorgungskern Biberachs bis zur AdolfPirrung-Straße, da hier nördlich des Straßenverlaufs keine innerstädtischen Strukturen und Nutzungen mehr gegeben sind und die Straße
selbst aufgrund der vorhandenen PKW-Frequenz eine entsprechende
Barrierewirkung hat. Im Osten ergibt sich bei einer ausreichenden funktionalen Anbindung die Möglichkeit einer künftigen Überschreitung des Bismarck- bzw. Zeppelinrings. Dies begründet sich vor allem mit dem dort
befindlichen Bahnhof und dem somit gegebenen ÖPNV-Anschluss für die
Innenstadt sowie den vorhandenen innenstadtnahen Parkmöglichkeiten.
Hieraus resultiert auch eine hohe Fußgängerfrequenz in die anderen Innenstadtlagen. Aufgrund der derzeit nicht bestehenden Einzelhandelsnutzungen wird der Bereich zunächst aber nicht zum zentralörtlichen Versorgungskern gezählt.
Im Süden ergibt sich die Begrenzung der Innenstadt entlang des Rotbachs
bzw. des Zeppelinrings, was vor allem mit einem stark abnehmenden Besatz innerstädtischer Nutzungen zu erklären ist.
Die Kolpingstraße, und, ausgehend von der Kreuzung Theaterstraße, die
Gigelbergstraße schließen den Kreis um den zentralörtlichen Versorgungskern.
Innerhalb der historischen Altstadt herrscht dichter Handelsbesatz. In
Randlagen lässt die Dichte des Handelsbesatzes nach und durchmischt
sich mit Wohnnutzungen. Die westlich der Kolpingstraße gelegenen Einzelhandelsangebote grenzen an Gewerbegebietslagen und sind deutlich
von der Innenstadt getrennt, so dass hier keine Innenstadtlage mehr vorherrscht, sondern eine vorrangig autokundenorientierte Agglomeration.
Der Abgrenzung der Fortschreibung des Regionalplans von 2004 konnte
vor allem in Bezug auf den Bereich „Innenstadt Erweiterung“ nicht gefolgt
werden, da hierdurch eine überdurchschnittliche Ausdehnung der Innenstadt erfolgen würde, die vorhandene kaum zu überwindende Barrieren
überspringt und sich in Gewerbegebietslagen fortsetzt. Die Abgrenzung
entspricht aber in weiten Teilen der Abgrenzung „Innenstadt Bestand“
wobei im Süden aufgrund fehlender zentrenprägender Nutzungen eine
engere Begrenzung gewählt wurde, die den vorliegenden Abgrenzungskriterien entspricht.
Entwicklungsbereiche sind in Biberach vor allem im Umkreis des Innenstadtrings zu erkennen. Beispiel sind hierfür: Der Bereich zwischen
Breslaustraße, Zeppelinring, Neherstraße und Rotbach, der heute eine
unstrukturierte Nutzungsmischung mit unterdurchschnittlicher Qualität
aufweist und noch eine relativ gute Anbindung an die restliche Innenstadt
erkennen lässt. Etwas weiter im Norden befindet sich zwischen der AdolfPirrung-Straße und der Bahnhofstraße ein nur noch teilweise genutzter
Gebäudekomplex, dessen Erreichbarkeit durch die Lage zwischen Altstadt
und Bahnhof sehr gut gegeben ist. Ein weiterer potentieller Entwicklungsbereich befindet sich mit einer alten Güterhalle nördlich des Bahnhofsgeländes.
Für alle genannten Lagen wie für alle Bereiche um den Innenstadtring gilt:
Grundsätzlich ist das gesamte nahe Innenstadtumfeld als Entwicklungsbereich zu sehen, entscheidend ist die im Einzelfall zu erfolgende funktionale
Anbindung an den ausgewiesenen zentralörtlichen Versorgungskern.
Desweiteren ist vor allem eine Nachverdichtung der sonstigen Lagen des
zentralörtlichen Versorgungskerns anzustreben.
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Mittelzentrum Blaubeuren- Laichingen
Ist-Situation
Blaubeuren und Laichingen bilden ein gemeinsames Mittelzentrum.
Von südlicher Richtung her kommend beginnt der zentralörtliche Versorgungskern Blaubeurens entlang der Karlstraße auf Höhe des Geländes
der Handelsagglomeration Talmühle (u.a. Norma, Finkbeiner). Von dort ab
ist nordwärts der Besatz an zentrenprägenden Geschäften beidseitig der
Karlstraße so dicht, dass dieser Bereich dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen ist. An der Karlstraße bis zur Höhe der Alberstraße bezieht sich die Abgrenzung nur auf die direkt zugehörige Bebauungszeile, da in den rückwärtigen Bereichen der Besatz an zentrenprägenden
Nutzungen zurückgeht. Es schließt sich ein Schul- und Sportgelände an,
welches nicht mehr dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen
ist. Außerdem ist hier die historische Begrenzung der Altstadt erkennbar.
Der Bereich weist aber noch ein großes Angebot an Parkmöglichkeiten für
Innenstadtbesucher und Touristen auf.
Nach Norden verläuft die Begrenzung an der Mauergasse, auch hier sowohl über den sinkenden Handelsbesatz als auch die historischen Strukturen zu begründen, da sich hier nach Norden die Klosteranlage anschließt.
Nur am westlichen Ende wird der Bereich der Blautopfstraße aufgrund der
touristischen Bedeutung und des vorhandenen dichten Besatzes an Gastronomie noch zur Innenstadt hinzugerechnet.
Nach Westen ist die Begrenzung östlich der Küfergasse aufgrund der vorrangig hier gegeben Wohnnutzung aber auch den topographischen Gegebenheiten zu begründen. Westlich der Karlstraße ist im Bereich der Marktstraße eine touristische und dienstleistungsorientierte Nutzung der historischen Gebäude vorrangig. Bis zur Einmündung Küfergasse ist auch die
Marktstraße Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns. Die Webergasse
erfüllt aufgrund ihrer Nutzung und der historischen Bausubstanz auch
zentrenrelevante Funktionen. In der parallel verlaufenden Küfergasse ist
dies jedoch nicht mehr der Fall, so dass zwischen diesen beiden Straßen
die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns verläuft. Eine Ausweitung in diesem Bereich ist aufgrund der vorhandenen Bausubstanz und
Anbindung prinzipiell möglich, allerdings muss diese klar mit Nutzungsänderungen und einer funktionellen Anbindung an die weiteren Innenstadtbereiche erfolgen.
Den dichtesten Handelsbesatz findet man im Bereich der Karl- und Klosterstraße. In den abzweigenden Querstraßen (Mauergasse, Gerbergasse,
Hirschgasse) ist der Handelsbesatz teilweise stark von Wohnnutzung
durchsetzt. Aufgrund der Historie und den Wegbeziehungen ist dieser
Bereich jedoch komplett der Innenstadt zuzurechnen.
Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen dem Entwurf der Teilfortschreibung des Regionalplans von 2004 inkl. der Innenstadt Erweiterung.
Kleinere Änderungen sind vor allem mit einer fehlenden innerstädtischen
Struktur in den Randbereichen des zentralörtlichen Versorgungskerns zu
erklären.
Der zentralörtliche Versorgungskern Laichingens befindet sich rund um
den Bereich des Marktplatzes, der die zentrale Platzlage mit der höchsten
Dichte an innerstädtischen Nutzungen darstellt. Nach Osten folgt er der
Bahnhofsstraße beidseitig wobei der Handelsbesatz hier im Verlauf abnimmt, so dass eine Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns
erfolgt. Zwar befindet sich auch östlich davon noch vereinzelt (teils großflächiger) Einzelhandelsbesatz, jedoch ist dieser aufgrund der kaum vorhandenen fußläufigen Erreichbarkeit nicht mehr der Innenstadt zuzuordnen. Unter der Voraussetzung einer Verbesserung der Anbindung ist eine
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Ausweisung des Bereichs als zentralörtlicher Versorgungskern allerdings
nicht ausgeschlossen.
Nach Norden zählen die Weite Straße und die Radstraße samt verbindenden Querstraßen ebenfalls jeweils beidseitig bis zur Kirchstraße zum zentralörtlichen Versorgungskern. In diesen Straßenzügen bestehen innerstädtische Nutzungen, die nach Norden aber entsprechend ausdünnen und mit
Wohnnutzungen und landwirtschaftlichen Betrieben durchmischt sind. Im
Nordwesten stellt die Breite Straße die Begrenzung dar, da auch hier eine
klare Ausdünnung der innerstädtischen Nutzungen erkennbar ist. Im Südwesten hingegen sind auch noch die rückwärtigen Bereiche der Weberstraße und Teile der Mohrengasse zur Innenstadt zu rechnen, da hier
ebenfalls noch eine gewisse Nutzungsmischung erkennbar ist, die nach
Westen in eine reine Wohnnutzung übergehen. Im südlichen Bereich
ergibt sich grundsätzlich eine Begrenzung im Bereich des Marktplatzes
sowie der Bahnhofstraße, was ebenfalls mit einer südlich anschließenden
Nutzungsänderung in eine reine Wohnbebauung zu erklären ist. In der
Feldstetter Straße zieht sich die Begrenzung bis zum fußläufig noch angebundenen Elektromarkt.
Die Abgrenzung ist in den Randbereichen zum Teil enger gefasst als der
zentralörtliche Versorgungskern von 2004. Zu begründen ist dies zu allen
Seiten mit einem fehlenden Handelsbesatz oder sonstiger innerstädtischer
Nutzungen bei gleichzeitig noch bestehenden Nachverdichtungspotenzialen in der bestehenden Abgrenzung.
Blaubeuren:
In der Mauergasse befindet sich ein produzierender Gewerbebetrieb, dieses Firmengelände kann aufgrund der untypischen Nutzung in Innenstadtlage potentiell als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden, auch wenn
hier aktuell ein produzierender Betrieb vorhanden ist.
Gleiches gilt für den ausgewiesenen Entwicklungsbereich nördlich des
Einzelhandelsstandortes Talmühle. Dieses Gelände befindet sich momentan in gewerblicher Nutzung, könnte bei einer Verfügbarkeit aber zusammen mit dem bestehenden Handel entwickelt werden, da es solitär betrachtet aufgrund seiner rückwärtigen Lage nur bedingt nutzbar ist.
Einen weiteren Entwicklungsbereich stellt der Bereich nördliche Ulmer
Straße dar, die in Verbindung mit dem Kreiskrankenhaus sowohl als Entwicklungsfläche für gesundheitsaffine Sortimente als auch innerstädtischer
Eingangsbereich geplant ist. Wesentlich ist hier eine Stärkung der funktionellen und städtebaulichen Anbindung an die Karlstraße.
Laichingen:
An zahlreichen Stellen, beispielsweise entlang der Weiten Straße, befinden sich landwirtschaftliche Betriebe, die teilweise eine unterdurchschnittliche Qualität aufweisen. Es ist zu erwarten, dass hier kurz- bis mittelfristig
noch Entwicklungspotenziale bestehen, so dass eine Nachverdichtung
einer weiteren Ausweitung des zentralörtlichen Versorgungskerns nach
außen vorzuziehen ist.
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Mittelzentrum Ehingen
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern von Ehingen umfasst vor allem den
historischen Stadtkern mit dem dichtesten Handelsbesatz im Bereich des
Marktplatzes und der Hauptstraße.
Die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns Ehingens erfolgt
im Norden durch die Bahngleise, die hier eine klare Barriere auch zu den
Handelsnutzungen im Bereich der Adolffstraße darstellen. Im Osten wird
der Bereich mit dem dichtesten Besatz durch den Schmiechgraben begrenzt, im Süden durch die Lindenstraße. Im Süden wird die Lindenstraße
nur im Bereich der Stadthalle samt zugehöriger Gastronomie überquert.
Insbesondere die Lindenstraße stellt eine klare Barriere dar, die zudem
noch durch einen klaren Abschluss innerstädtischer Nutzungen gestützt
wird. Nur mit Überquerungshilfen ist eine Ausweitung nach Süden in Teilbereichen möglich.
Im Westen gehen die innerstädtischen Nutzungen sukzessive in Wohngebietslagen über. Die Bereiche anschließend an die bestehenden öffentlichen Parkplätze in Höhe der Brandgasse, Hauptstraße und Webergasse
gehen bereits in Wohnbebauung über. Hier bestehen allerdings städtebauliche Planungen zur Aufwertung des Bereichs um noch bestehende
Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe sowie einzeln vorhandene Einzelhandelsbetriebe mittelfristig zu stärken. Durch Gebäudezusammenlegungen ist die Schaffung von Handelsflächen geplant, so dass dieser Bereich, aufgrund der vorhandenen Anbindung an den östlichen Innenstadtbereich als innerstädtischer Entwicklungsbereich gezählt werden kann.
Die Abgrenzung erfolgte deutlich enger, als es in der Fortschreibung 2004
für die Innenstadterweiterung gegeben war. Im Norden ergibt sich dies vor
allem durch die vorhandene Barriere der Bahngleise, aber auch der Pfisterstraße, die eine Anbindung an die Einzelhandelsagglomeration an der
Adolffstraße deutlich erschweren, so dass dieser Standort als Solitärlage
zu betrachten ist. Die fußläufige Anbindung ist ebenfalls klar ausbaufähig,
so dass hier keine Zugehörigkeit zum zentralörtlichen Versorgungskern zu
erkennen ist. Aufgrund der vorhandenen Wohnnutzungen im Umfeld ist
der Standort aber durchaus als innenstadtnaher Nahversorgungsstandort
geeignet, da größere Flächen im zentralörtlichen Versorgungskern kaum
vorhanden sind.
Aufgrund der Größe des zentralörtlichen Versorgungskerns und den Leerständen in den Randbereichen, wird auf die Ausweisung weiterer Entwicklungsbereiche verzichtet. Eine Nachverdichung der Handelsstrukturen ist
hier als vorrangige Priorität zu sehen, insbesondere in den westlichen
Bereichen.
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Mittelzentrum Günzburg- Leipheim
Günzburg und Leipheim bilden zusammen ein Mittelzentrum.
Der zentralörtliche Versorgungskern Leipheims wird umrandet von der
Marktstraße, der Hospitalstraße, der Günzburger Straße und der Kirchstraße. Die jeweils innenstadtabgewandten Straßenseiten zählen ebenfalls
zum zentralörtlichen Versorgungskern. Dieser Bereich stellt das Gebiet mit
dem dichtesten Handelsbesatz dar, wobei bereits hier in den Randlagen
nur noch vereinzelte Innenstadtnutzungen vorhanden und teilweise Leerstände erkennbar sind sowie eine Durchmischung mit Wohnnutzungen
besteht. Im südöstlichen Eckbereich folgt dieser noch bis zur Einmündung
Gartenstraße beidseitig der Günzburger Straße, da hier noch
zentrenprägende Nutzungen vorhanden sind. Im Norden sind die Bereiche
nördlich der Kirchstraße noch mit einzubeziehen, da hier vor allem mit
dem Zehntstadel wesentliche kulturelle und gastronomische Anziehungspunkte bestehen. Nach Südwesten wird die Innenstadt zusätzlich durch
die steil abfallende Topographie begrenzt.
In den zentralen Querstraßen, vor Allem in der von-Richthofen-Straße
herrscht der dichteste Handelsbesatz vor, wenn auch insgesamt kaum von
einem durchgängigen Besatz gesprochen werden kann. Die Abgrenzung
entspricht im Wesentlichen der Abgrenzung der Regionalplanfortschreibung 2004, in den Randbereichen wurde die Abgrenzung teilweise aufgrund bestehender Nutzungen leicht erweitert.
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Günzburgs umfasst den Altstadtbereich im Umfeld des Marktplatzes, der einen ersten Schwerpunkt bei den
Handelsnutzungen und auch im gastronomischen Angebot darstellt. Im
Süden folgt die Grenze dem Hofgartenweg in südlicher Richtung bis zur
Straße „An der Kapuzinermauer“ Hier ergibt sich eine topographische
Barriere Richtung Ichenhausener Straße und desweiteren nach Süden
einen annehmenden Handelsbesatz. Ostwärts erfolgt die Abgrenzung
übergehend in die Krankenhausstraße und die Sedanstraße. Der Kreuzungsbereich Sedanstraße / Augsburger Straße mit allen Anliegern gehört
noch zum zentralörtlichen Versorgungskern. Eine weitere Begrenzung, die
noch den Fachmarktstandort an der Augsburger Straße einbezieht kann
aufgrund der räumlichen Distanz und der solitären Lage nicht erfolgen. Im
Osten verläuft die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns entlang
der Augsburger und der Dillinger Straße (beide Straßenseiten einbezogen)
bis zur Bahnhofstraße. Dieser Bereich weist einen vergleichsweise dichten
Handelsbesatz auf, wenn auch aufgrund der verkehrlichen Belastung keine hohe Fußgängerfrequenz besteht. Im Norden verläuft die Begrenzung
entlang der Gleise, so dass die Siemensstraße (B10) bis zur Höhe der
Schützenstraße Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns ist, bzw. teilweise einen potenziellen Entwicklungsbereich darstellt, auch wenn hier
aufgrund der Höhenunterschiede eine gewisse Trennung zur Altstadt besteht. Aufgrund dieser topographischen Trennung und eines fehlenden
Besatzes an zentrenprägenden Nutzungen erfolgt die Abgrenzung im Bereich Am Klostergarten / Kuhberg weiter südlich und somit entlang der
historischen Strukturen.
Von dort aus verläuft die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns
entlang einer gedachten Linie bis zum Unteren Tor am Westende des
Marktplatzes.
Dichtester Handelsbesatz befindet sich am Marktplatz. Insgesamt ist die
Altstadt dicht mit Einzelhandel besetzt. Dieser Handelsbesatz lässt zu den
Randgebieten hin deutlich nach. Aufgrund der historischen Zugehörigkeit
werden diese Bereiche nichtsdestotrotz dem zentralörtlichen Versor-
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gungskern zugerechnet.
Die Abgrenzung weist im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 eine
engere Struktur auf. Dies bezieht sich zum einen auf die Bereiche nördlich
der B10, wo zwar Entwicklungsbereiche Berücksichtigung gefunden haben, diese aber auf die Bereiche beschränkt wurden, die noch eine gewisse Anbindung an die Innenstadt erkennen lassen. Dazu wurde wie beschrieben der vorrangig autokundenorientierte Fachmarktstandort an der
Augsburger Straße aufgrund seiner separierten Lage zu den sonstigen
Innenstadtbereichen und der ohnehin großen räumlichen Ausdehnung der
Innenstadt nicht mit einbezogen.
Leipheim: Eine Ausweisung spezieller Entwicklungsbereiche ist aufgrund
der über das gesamte Gebiet des zentralörtlichen Versorgungskerns verteilten Leerstände und teilweise auch noch erkennbarer Potenzialflächen
in Form veralteter Gebäudekomplexe nicht zwingend nötig. Hier besteht
Potential zur Nachverdichtung der Handelsstrukturen innerhalb der Innenstadt.
Günzburg: Westlich des Unteren Tores befindet sich die größte innerstädtische Potenzialfläche. Diese wird heute teilweise als öffentliche Parkierungsanlage genutzt und umfasst weiterhin einen brachliegenden Gewerbebetrieb. Die Fläche weist heute einen unterdurchschnittlichen Eindruck
auf und ist aufgrund ihrer Lage als vorrangige Entwicklungsfläche zu sehen.
Neben mehreren Potenzialflächen innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns ist weiterhin nördlich der B10 eine potenzielle Fläche, die heute nur noch teilweise belegt ist, bzw. im Bereich des bestehenden NormaMarktes eine unterdurchschnittliche städtebauliche Qualität aufweist.
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Mittelzentrum Ichenhausen
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Ichenhausens verläuft entlang der
B16 (Heinrich-Sinz-Straße, Marktstraße und Günzburger Straße). Dieser
Bereich weist noch den dichtesten Nutzungsbesatz auf, wobei in allen
Gebieten auch eine Durchmischung mit Wohnnutzungen festzustellen ist.
Im Osten wird die Innenstadt mit der Annastraße und den hier noch angrenzenden Grundstücken begrenzt, da im weiteren Verlauf, auch an der
Bundesstraße, der Handelsbesatz endet. Im Süden fungiert der ungefähre
Verlauf der Frauenstraße als Abgrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns, da auch hier bereits die Wohnnutzungen klar überwiegen.
An der Heinrich-Sinz Straße befindet sich das Rathaus mit angrenzendem
Museumsgelände. Zwar ist in diesem Gebiet kein Handelsbesatz vorhanden, jedoch zählt dieser Bereich aufgrund der hochwertigen städtebaulichen Gestaltung sowie der vorhandenen Gastronomie zum zentralörtlichen Versorgungskern. Im Westen ergibt sich hier die natürliche Barriere
durch die abfallende Topographie Richtung Bahnhof.
Die Abgrenzung weist im Vergleich zum Entwurf von 2004 leichte Abweichungen auf, die sich vor allem mit einem fehlenden innenstadtrelevanten
Besatz in den Randbereichen erklären lassen.
Im Süden an den zentralörtlichen Versorgungskern angrenzend, eingerahmt von Annastraße, von-Stain-Straße, Rohrer Straße und HeinrichSinz-Straße, befindet sich eine randlich gelegene Potenzialfläche mit einem sehr alten Gebäudebestand einer Brauerei mit angeschlossener
landwirtschaftlicher Halle.
Östlich an den zentralörtlichen Versorgungskern angrenzend befinden sich
im Bereich der Kaiser- und Frühlingsstraße ein Gewächshaus und ein
leerstehender ehemaliger Lebensmittelmarkt.
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Mittelzentrum Illertissen
Ist-Situation
Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel; Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept Illertissen (Schirmer Architekten und Stadtplaner, 2010)
Die Haupteinkaufslage Illertissens ist vor allem im Umfeld der Hauptstraße
und des Marktplatzes mit angrenzenden Straßenbereichen gelegen.
Im Westen stellen die Bahnlinien zwar eine gewisse Barrierewirkung dar,
allerdings besteht eine direkte Fußgängeranbindung vom Bahnhof an das
westlich gelegene Fachmarktzentrum, so dass dieses noch als Teil des
zentralörtlichen Versorgungskerns zu rechnen ist. In den weiteren Bereichen stellen die Bahnlinien die westliche Begrenzung des zentralörtlichen
Versorgungskerns dar. Im Norden verläuft die Grenze in Höhe der Christoph-Rodt-Straße was sich vor allem aus einem nicht mehr gegebenen
innerstädtischen Besatz ableiten lässt. Zudem sind die Bereiche nördlich
der Adolf-Kempter-Straße als mögliche Entwicklungsbereiche hinzuzurechnen. Der Martinsplatz wird komplett dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet. Östlich davon verläuft die Grenze des zentralörtlichen Versorgungskerns entlang der Hauptstraße bzw. Vöhlinstraße bis zur
Einmündung der Straße „Auf der Point“, die die östliche Begrenzung der
Innenstadt darstellt, da dort der Handelsbesatz endet.
Südlich der Hauptstraße werden die Bereiche der Rosenstraße, des
Marktplatzes, der Ulrichstraße, der Apothekerstraße und der Dietenheimer
Straße bis zum Bahnübergang aufgrund ihrer Lage, Nutzung und Anbindung der Innenstadt zugerechnet.
Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen den vorliegenden Abgrenzungen, ist nur im südlichen Bereich aufgrund bestehender Handelsangebote
etwas weiter ausgedehnt.
Im Süden der Adolf-Kempter-Straße befindet sich eine momentan ungenutzte Grünfläche mit Entwicklungspotential. Gleiches gilt im Norden mit
dem derzeitigen Gelände des Anbieters BayWa.
Auch das ehemalige Hotel in der Bahnhofstraße birgt Potentiale zur innerstädtischen Entwicklung.
Zusätzlich befindet sich im Bereich der Christoph-Rodt-Straße eine Gärtnerei, die einen hohen innerstädtischen Flächenverbrauch aufweist, weshalb auch dieser Bereich Entwicklungspotential birgt, wenn er sich auch
heute noch in entsprechender Nutzung befindet. Insgesamt gesehen ist
vorrangig eine Nachverdichtung der abgegrenzten Innenstadt zu priorisieren.
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Mittelzentrum Krumbach
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Krumbachs verläuft im Westen beidseitig entlang der Luitpoldstraße / Bahnhofstraße. Die nördliche Begrenzung erfolgt hierbei nördlich des Bahnhofs, auf Höhe der Einmündung der
Lichtensteinstraße. Dort werden die Fachmarktstandorte im Kreuzungsbereich zum zentralörtlichen Versorgungskern hinzugerechnet, da bis zu
diesem Standort ein fast durchgängiger Besatz innerstädtischer Nutzungen vorhanden ist. Im Süden wird dieser auf Höhe der Einmündung der
Straße Rittlen begrenzt, da hier im Süden ein klarer Abbruch bezüglich der
Handelsnutzungen erkennbar ist. Die zentrale Innenstadtlage mit einem
dichten Handelsbesatz ist im Umfeld des Marktplatzes gegeben, der sich
nach Norden bis zur Bahnhofstraße fortsetzt Im Süden ist weiterhin die
Mindelheimer Straße aufgrund des Handelsbesatzes bis zur Einmündung
Spitalweg dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen.
Östlich des Marktplatzes erstreckt sich der zentralörtliche Versorgungskern entlang der Brühlstraße und der Karl-Mantel-Straße einschließlich der
großflächigen Einzelhandelsanbieter (v.a. Kaufland) bis kurz vor der Einmündung der Heinrich-Sinz-Straße. In diesem Bereich sind noch relativ
dichte Handelsnutzungen festzuhalten sowie noch Potenzialflächen erkennbar, die bereits heute eine gute Anbindung an die Altstadt von
Krumbach aufweisen.
Die getroffene Abgrenzung ist in weiten Bereichen deckungsgleich mit
dem Entwurf der Regionalplanteilfortschreibung von 2004. Kleine Abweichungen sind in Krumbach v.a. durch die Bestandssituation und eine Besatz an Handel und zentrenprägenden Nutzungen zu erklären.
Im östlichen Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns befinden sich leer
stehende Gewerbehallen östlich und westlich des bestehenden Kauflands.
Im Norden des zentralörtlichen Versorgungskerns an der Bahnhofstraße
gegenüber der Einmündung Ulmer Straße befindet sich eine Freifläche mit
potentieller Entwicklungsmöglichkeit und derzeit nur minderwertigen Nutzungen. Ansonsten ist auch hier vor allem eine weitere Nachverdichtung
anzustreben als eine weitere Vergrößerung des zentralörtlichen Versorgungskerns.
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Mittelzentrum Mindelheim
Ist-Situation
Nach Regionalplanentwurf Donau-Iller 2009; Standortentwicklungskonzept
Einzelhandel Stadt Mindelheim 2007 (Büro Heider)
Der zentralörtliche Versorgungskern Mindelheims umfasst vor allem den
historischen Stadtkern um die Maximilianstraße, begrenzt durch die Teckstraße, Hermelestraße, Georgenstraße, Frundsbergstraße, Bahnhofstraße
und Krumbacher Straße. Der Bereich stellt historisch aber auch in Bezug
auf die Nutzungen den zentralen Stadtkern von Mindelheim dar. Im Osten
schließt der Bereich der Landsberger Straße an, der bis etwa zur Höhe
der Brennerstraße ebenfalls mit zentrenrelevanter Nutzung besetzt ist und
so zum zentralörtlichen Versorgungskern zu zählen ist. Auch die
Reichenwallerstraße, übergehend in die Ramminger Straße, wird bis zur
Einmündung Brennerstraße aufgrund der bestehenden Nutzungen und
Parkierungsflächen dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet.
Im Norden folgt der zentralörtliche Versorgungskern bis zur Einmündung
der Rechbergstraße dem Verlauf der Krumbacher Straße, ebenfalls begründet mit hier noch bestehenden Handelsnutzungen. Im Süden kann der
Bereich zwischen der Kaufbeurer Straße, der Bleichstraße und der Georgenstraße noch zum zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet werden, wobei es sich hierbei zum Teil um potenzielle Entwicklungsbereiche
handelt, deren Anbindung an die Altstadt noch Verbesserungspotenziale
aufweist.
Der Bereich zwischen der Kaufbeurer Straße, der Bleichstraße und der
Georgenstraße ist zwar durch die Frundsbergstraße und die vorhandene
Bebauung nicht optimal an die Innenstadt angebunden, nichtsdestotrotz
besteht aufgrund der baulichen Situation und der Nähe zur Innenstadt ein
Entwicklungspotential, da hier ein leerstehender Gebäudekomplex vorhanden ist.
Weitere Potentialflächen sind die Parkflächen zwischen der Landsberger
und der Ramminger Straße, sowie westlich des Kreuzungsbereichs
Reichenwallerstraße / Krumbacher Straße. Auch hier ist ansonsten eine
Nachverdichtung der Altstadt anzustreben. Gleiches gilt für den Bereich
zwischen Bahnhofstraße und Landsberger Straße.
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Mittelzentrum Laupheim
Ist-Situation
Der Haupteinkaufsbereich Laupheims befindet sich in der Mittelstraße mit
dem angrenzenden Bereich des Marktplatzes. Weiterhin ist der nordöstliche Bereich der Rabenstraße als zentralörtlicher Versorgungskern einzustufen, da auch hier noch ein Besatz an innerstädtischen Nutzungen vorhanden ist. Gleiches gilt für die angrenzenden Lagen der Kapellenstraße,
der Langen Straße sowie der König-Wilhelm-Straße, die ebenfalls noch
Handelsnutzungen sowie gastronomische Angebote verzeichnen. Insgesamt ergibt sich in Laupheim eine Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns in allen Bereichen aufgrund der Nutzungsänderung in reine
Wohngebietslage.
Ebenfalls dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen sind das
Färbergässle, die Bronner Straße vom Marktplatz bis zur Einmündung
Färbergässle, da sich hier neben Handelsnutzungen auch noch Parkierungsflächen befinden.
Der Standort „Kaufland“ ist als integrierter Nahversorgungsstandort zu
kategorisieren aber nicht mehr Teil des zentralörtlichen Versorgungskerns,
da die fußläufige Entfernung zu zentralen Lagen deutlich zu groß ist und
hier auch eine klare Unterbrechung der zentrenprägenden Nutzungen in
den Verbindungsbereichen erkennbar ist.
Die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns wurde im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 vor allem in Bezug auf den Bereich
Innenstadt Erweiterung deutlich verändert. Dies ist vor allem mit einem
fehlenden Besatz an innerstädtischen Nutzungen und Strukturen in den
südlichen und nördlichen Bereichen der Abgrenzung von 2004 zu erklären. Diese Gebiete weisen hier auch nur bedingt Entwicklungspotenziale
auf, so dass hier eine engere Begrenzung vorgenommen wurde, die aber
potenzielle Entwicklungsbereiche weiterhin berücksichtigt.
Im westlichen Innenstadtbereich ist angrenzend an die Ulmer Straße zwischen Schmiedstraße und Rabenstraße eine deutlich sanierungsbedürftigte, in großen Teilen leerstehende Bausubstanz festzuhalten, die
hier noch gewisse Entwicklungspotenziale bei einer Neuüberplanung erkennen lässt.
In der Gartenstraße befindet sich ein produzierender Gewerbebetrieb,
dieses Firmengelände kann aufgrund der untypischen Nutzung in Innenstadtlage potentiell als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden, auch
wenn hier aktuell ein produzierender Betrieb vorhanden ist.
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Mittelzentrum Riedlingen
Ist-Situation
Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel; Einzelhandelskonzept Stadt Riedlingen
Der zentralörtliche Versorgungskern Riedlingens erscheint durch den Verlauf der Donau zweigeteilt. Nordwestlich der Donau befindet sich die Altstadt mit dichtem Handelsbesatz. Diese umfasst die Pfaffengasse, die
Rößlegasse, die Lange Straße, die Mühlgasse, die Donaustraße, die
Zwiefalter Straße und die Weilerstraße einschließlich des Kreuzungsbereichs zur Weilervorstadt und den südlichen Bereichen der Gammertinger
Straße und dem Fußgängerbereich Käshof und Wasserstapfe. Die Begrenzungen nach Nordwesten ergeben sich aus der Grenze der historischen Innenstadt (Stadtgraben), aber auch aufgrund fehlender innerstädtischer Nutzungen. So ist auch eine Hinzurechnung der Gammertinger
Straße bis zum Fachmarktstandort an der Altheimer Straße nicht zu begründen, da hier eine klare Trennung gegeben ist, da der Zwischenbereich
eine Wohn- und Gewerbenutzung aufweist, die keinerlei innerstädtische
Strukturen erkennen lassen. Gleiches gilt im Bereich der Zwiefalter Straße, die ebenfalls aufgrund des Übergangs zu einer reinen Wohnbebauung
als Grenze in Höhe der Veitstraße angesetzt wurde.
Mit der Hindenburgstraße quert der zentralörtliche Versorgungskern die
Donau und erstreckt sich bis knapp östlich der Einmündung der Ober-bzw.
Unterriedstraße. Im Bereich des Anbieters Norma erstreckt sich die innerstädtische Nutzung bis zur Alten Unlinger Straße, ansonsten beschränkt
sie sich auf die beiden Seiten der Hindenburgstraße bis zu einer erkennbaren Abbruch der innerstädtischen Nutzungen. Der Anbieter Norma wurde aufgrund seiner gut sichtbaren Anbindung an die Hindenburgstraße
dem zentralörtlichen Versorgungskern hinzugerechnet.
Die Abgrenzung erfolgte im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 aber
auch den vorliegenden Einzelhandelskonzepten im Norden und Nordwesten mit einer engeren Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns.
Dies ist wie zuvor erläutert vor allem mit einem fehlenden Besatz in diesen
Randbereichen zu begründen, bzw. mit einer deutlich solitären Lage des
Standortes Rewe, der nicht mehr als Innenstadt zu begründen ist.
Im rückwärtigen Bereich der Zwiefalter Straße, zur Konrad-Manop-Straße
hin gelegen, befinden sich große Freiflächen bzw. ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude, die momentan teilweise als Parkplatz genutzt werden. Diese brachliegenden Flächen stellen innenstadtnahe Entwicklungspotenziale dar.
Ebenso ist der Bereich Alte Unlinger Straße und Schlachthausstraße zu
nennen. Hier sind durch Umnutzungen größere Entwicklungsbereiche
gegeben. Wesentlich für diesen Bereich vor allem in Richtung Osten, sind
notwendige auch konzeptionell abgesicherte Maßnahmen, zur funktionellen Anbindung des Standortes an die Hindenburgstraße und die westlich
gelegene Altstadt. Kann dies erfüllt werden, kommen auch die nicht im
zentralörtlichen Versorgungskern gelegenen östlichen Bereiche für eine
Ausweisung auf kommunaler Ebene als zentraler Versorgungsbereich in
Frage.
Grundsätzlich ist auch in Riedlingen eine Nachverdichtung zu priorisieren,
da sich in Form alter Hofanlagen oder auch sanierungsbedürftiger Gebäude auch in der Innenstadt noch Potenziale für weitere Entwicklungen erkennen lassen.
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Mittelzentrum Senden
Senden und Vöhringen bilden zusammen ein Mittelzentrum.
Der zentralörtlicher Versorgungskern Sendens erstreckt sich beidseitig
entlang der Hauptstraße und der Kemptener Straße. Der Einfluss der dezentralen Fachmarktanbieter ist in der Innenstadt deutlich zu spüren, da
wenig große Einzelhändler vor Ort sind. In Senden ist keine historische
Bausubstanz vorhanden, so dass eine historische Abgrenzung aufgrund
der vorhandenen Bausubstanz und -struktur der Innenstadt nicht möglich
ist. Die westliche Begrenzung der innerstädtischen Nutzung befindet sich
auf Höhe der Einmündung der Goethestraße. Die Östliche Begrenzung
des zentralörtlichen Versorgungskerns endet in der Hauptstraße derzeit an
der Bahnlinie. Mit der Fertigstellung der geplanten Bahnunterführung sind
zudem die östlich der Bahnlinie liegenden Flächen mit aufzunehmen, unter
der Voraussetzung, dass eine tatsächliche städtebauliche und funktionale
Anbindung des Bereichs erfolgt. Im Norden der Hauptstraße weist die
Harderstraße bis zur Brahmsstraße samt Platzbereich mit Bürgerhaus
innerstädtische Nutzungen auf. Die Kemptener Straße zählt ab der Hauptstraße bis zur Einmündung der Ruländerstraße beidseitig zum zentralörtlichen Versorgungskern. In den umliegenden Bereichen ist keine ausreichende Angebots- und Nutzungsvielfalt mehr vorhanden bzw. geht teilweise in eine reine Wohnbebauung über.
Die Abgrenzung ist im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 im Westen aufgrund bestehender Nutzungen und im Osten aufgrund aktuell bestehender Planungen etwas weiter gefasst. Ansonsten entspricht sie in
etwa dem Entwurf.
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Vöhringens erstreckt sich hauptsächlich entlang der Ulmer Straße, der Memminger Straße und der
Vöhlinstraße. Der Handelsbesatz der Ulmer Straße reicht im Norden bis
zur Einmündung „Zur Säge“ und im Süden bis zum Kreisverkehr
Memminger Straße, Rue de Vizille und Blumenstraße. Hier zählen die
angrenzenden Gebäude zum zentralörtlichen Versorgungskern. Im Bereich der Bahnhofstraße zieht sich der Besatz ostwärts bis zur Einmündung Baderstraße. Von dort erfolgt der Grenzverlauf der Abgrenzung
durch den Mühlbach. Im weiteren Umfeld nimmt der Besatz und damit
auch die Angebotsvielfalt und -dichte deutlich ab.
Auf der Westseite der Ulmer Straße folgt der Grenzverlauf von Süden her
kommend der Bebauung der Ulmer Straße bis zur Einmündung der Wannengasse. Von dort sind nordwärts die Wannengasse, die Vöhlinstraße
und der Bereich des Stadt Centers dem zentralörtlichen Versorgungskern
zuzurechnen. Der nördliche Grenzverlauf befindet sich zwischen Stadt
Center und Frauenstraße, nördlich befindet sich überwiegend Wohnnutzung. Die westliche Grenze verläuft entlang der Illerzeller Straße, Wielandstraße und Illerstraße, die beidseitig zur Innenstadt gehört, bis zur
Einmündung des Kirchplatzes. Diesem folgt die Abgrenzung südwärts, so
dass sich die Gebäude der Stadtverwaltung innerhalb des zentralörtlichen
Versorgungskerns befinden. Ab dort verläuft die Grenze ostwärts bis sie
auf den Grenzverlauf der Wannengasse trifft. In westlicher Richtung befindet sich das Gewerbebetrieb Wieland, das eine klare Abgrenzung hinsichtlich der Nutzungen schafft.
Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 ist die Abgrenzung in westlicher, südlicher und östlicher Richtung etwas enger, während sie in nördlicher Richtung etwas weiter gefasst ist. Dies ist in den vorhandenen Bereichen auf den bestehenden Besatz mit Betrieben und somit auf die geringe
Angebotsdichte zurückzuführen.
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Da innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns von Senden noch
Potenzial zur Nachverdichtung besteht, wird auf eine Ausweisung eines
Entwicklungsbereiches mit Ausnahme des Bereichs östlich der Bahnlinie
verzichtet.
In Vöhringen befindet sich im Kreuzungsbereich der Memminger Straße
mit der Rue de Vizille ein ehemaliges Autohaus, dass eine potentielle
innerstädtische Entwicklungsfläche darstellt.
In der Vöhlinstraße gegenüber der Einmündung der Parkstraße steht ein
Bürogebäude leer, welches somit als potentieller Entwicklungsstandort
fungiert.
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Mittelzentrum Weißenhorn
Ist-Situation
Der dichteste Handelsbesatz findet sich in Weißenhorn hauptsächlich
entlang der Memminger Straße und im Bereich der Altstadt (v.a. Hauptstraße). Die Altstadt wird begrenzt durch Bahnhofstraße, Östliche- und
Westliche Promenade. Randbereiche der Altstadt sind nicht durchgehend
mit Handel besetzt, teilweise überwiegt Wohnnutzung deutlich. Aufgrund
der historischen Bausubstanz jedoch ist der ganze Bereich der Altstadt
dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen. Im Südosten der
Altstadt setzt sich die innerstädtische Nutzung im erweiterten Kreuzungsbereich der Memminger-, Reichenbacher- und Kaiser-Karl Straße fort. In
der Memminger Straße reicht der Handelsbesatz in südlicher Richtung fast
bis zur Schulstraße, endet hier mit dem Übergang in reine Wohnnutzung.
Im Bereich der Illerberger Straße erstreckt sich die innerstädtische Nutzung beidseitig bis zur Überquerung der Ost Roth, so dass dort die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns zu finden ist, wie auch im
gesamten westlichen Bereich.
Die erfolgte Abgrenzung umfasst im Vergleich zum Regionalplanentwurf
2004 vorrangig die Bereiche Innenstadt Bestand. Die Flächen Innenstadt
Erweiterung weisen eine vorrangige Wohnnutzung auf und sind somit
auch nur bedingt als Potenzial für eine Innenstadterweiterung zu sehen.
Leerstände und Wohnnutzungen in der Innenstadt bieten Möglichkeit zur
Nachverdichtung des Handelsbesatzes. Eine separate Ausweisung eines
Entwicklungsbereichs erscheint in diesem Fall nicht zielführend, auch vor
dem Hintergrund der räumlichen Ausdehnung des zentralörtlichen Versorgungskerns. Mit den Bereichen entlang der Reichenbacher Straße und der
Memminger Straße sind zudem Bereiche ausgewiesen, die weniger stark
vom Denkmalschutz betroffen sind wie die Altstadt, so dass hier großflächige Ansiedlungen leichter realisierbar sind.
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10.1.3 Unterzentren
Unterzentrum Babenhausen
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Babenhausens erstreckt sich entlang
der B300 (Auf der Wies, Stadtgasse, Marktplatz, Fürst-Fugger-Straße und
Kreuzungsbereich zur Krumbacher Straße). Im Westen wird er begrenzt
durch den Lauf der Günz, im Osten durch die Abzweigung der B300. Dort
ist aufgrund der Nutzung noch ein Stück der Krumbacher Straße bis etwa
zur Einmündung der Bauernstraße dem zentralörtlichen Versorgungskern
zuzurechnen. An den abzweigenden Straßen zur Bundesstraße sind keine
innenstadttypischen Nutzungen mehr vorhanden. Der Einzelhandelsstandort nördlich davon (Feneberg) ist nicht mehr dem zentralörtlichen
Versorgungskern zuzurechnen, da eine fußläufige Erreichbarkeit zur Innenstadt nicht mehr gegeben ist.
Der Bereich nördlich der Stadtgasse, begrenzt durch die Schulstraße,
sowie der Bereich südlich einschließlich der Straßen „Am Anfall“, „Hirtengasse“, „Heinrich-Engel-Straße“, „Frauenstraße“ und „Schrannenstraße“,
südlich begrenzt durch die Rechbergstraße, gehören ebenfalls zum zentralörtlichen Versorgungskern, da dort ein innenstadttypischer Besatz mit
einer noch ausreichend vorhandenen Nutzungsvielfalt und -dichte besteht.
In den nördlich und südlich angrenzenden Bereichen ist ein klarer
Schwerpunkt von Wohnnutzung festzustellen. Durch die noch einzeln vorhandenen Betriebe kann keine ausreichend innenstadttypische Nutzungsdichte erreicht werden.
Die Begrenzung des Regionalplanentwurf 2004 ist weiter gefasst. In der
vorliegenden Abgrenzung werden die nördlichen Bereiche nicht hinzugezählt, da dort, wie beschrieben, eine zu geringe Nutzungsvielfalt und dichte vorhanden ist. Es handelt sich überwiegend um Wohngebiete.
Ebenso kann in Teilbereichen die fußläufige Erreichbarkeit als nicht mehr
gegeben angesehen werden. Die Bereiche können somit nicht zum zentralörtlichen Versorgungskern gezählt werden.
Zwischen Hirtengasse und Mühlkanal befindet sich ein holzverarbeitender
Betrieb, dessen Betriebsgelände als Entwicklungsbereich eingestuft werden kann. Weiter befindet sich zwischen der Kolpingstraße und der Webergasse eine Freifläche, die Potential zur innerstädtischen Entwicklung
bietet.
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Unterzentrum Bad Buchau
Ist-Situation
Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel, Einzelhandelskonzept Bad Buchau (GMA,
2010)
Die Haupteinkaufslage von Bad Buchau ist im Bereich des Marktplatzes
mit einem durchgängigen zumeist kleinflächigen Handelsbesatz zu verorten.
Der zentralörtliche Versorgungskern von Bad Buchau wird im Südwesten
im Bereich der Hauptstraße, aufgrund eines fehlenden innerstädtischen
Besatzes im weiteren Straßenverlauf, begrenzt. In den von der Hauptstraße und dem Marktplatz abzweigenden Seitenstraßen ist bereits kein Handelsbesatz mehr festzustellen, so dass sich der zentralörtliche Versorgungskern vorrangig auf diese Bereiche bezieht. Im Norden setzt sich die
Begrenzung bis zum Schloßplatz fort und bezieht vorhandene gastronomische und touristische Angebote hier noch mit ein.
Im Osten ist eine Begrenzung im Kreuzungsbereich Alte Poststraße /
Schussenrieder Straße / Spitalgasse vorzunehmen, da auch hier ein Ende
der zentrenprägenden Nutzungen klar erkennbar ist und so eine weitere
Ausdehnung auch aufgrund fehlender Laufwegebeziehungen nicht zu
begründen ist.
Das westlich an den Marktplatz angrenzende Thermen- und Klinikareal
stellt ebenfalls keine typische innerstätische Nutzung dar und wird somit
nicht als Teil der Innenstadt eingestuft.
Vor allem vor diesem Hintergrund weist die Abgrenzung eine deutlich engere Ausweitung im Vergleich zum Einzelhandelskonzept Bad Buchau von
2010 auf. Einige hier berücksichtigte Seitenstraße sind aufgrund ihrer ausschließlichen Wohnnutzung nicht dem zentralörtlichen Versorgungskern
zugerechnet, wie auch das Thermen- und Klinikgelände, das hier nur bedingt eine direkte Zugehörigkeit erkennen lässt.
Zwischen der Judengasse und der Spitalgasse befindet sich ein leerstehendes Betriebsgebäude einer ehemals Textilverarbeitenden Fabrik, welches als Entwicklungsbereich einzustufen ist.
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Unterzentrum Bad Grönenbach
Ist-Situation
Zentrale Haupteinkaufslagen befinden sich mit vorrangig kleinflächigen
Betrieben und einem Edeka Frischemarkt im Bereich der Marktstraße
sowie an den daran nördlich angrenzenden Bereich in der südlichen
Memmingerstraße bis zur nördlichen Grenze beim Schlossweg aufgrund
einer hier endenden innerstädtischen Prägung. Weiterhin zählt auch der
Bereich des Marktplatzes samt südlicher Sonnenstraße und den westlichen Bereichen der Ittelburger Straße sowie der Kemptener Straße zum
zentralörtlichen Versorgungskern, der eine Mischung aus Handel, Gastronomie und öffentlichen Einrichtungen verzeichnen kann. Auch hier ist im
weiteren Verlauf der Straßen eine vorrangige Wohnnutzung festzuhalten,
so dass der zentralörtliche Versorgungskern hier begrenzt ist.
Im Süden wird der zentralörtliche Versorgungskern durch den Übergang
zur Wohnnutzung im Bereich Kreuzung Rothensteiner / Herbisrieder Straße begrenzt.
Westlich der Marktstraße sind die rückwärtigen Bereiche ebenfalls vorrangig von Wohnnutzungen geprägt und somit nicht mehr Teil der Innenstadt.
Die Abgrenzung umfasst rückwärtige Teilbereiche, v.a. im Umfeld des
Marktplatzes, die in der Abgrenzung von 2004 nicht einbezogen wurden.
Aufgrund der bestehenden Nutzungen wurde dieser Bereich ausgeweitet.
Potentialflächen sind „Im Entenmoos“ im Bereich des Autohauses aufgrund der innenstadtuntypischen Nutzungen vorhanden, auch wenn diese
Flächen heute noch genutzt werden und in der südlichen Memminger
Straße in den Räumlichkeiten des ehemaligen Schlecker-Marktes vorhanden, der hier die größte Potenzialfläche stellt.
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Unterzentrum Bad Schussenried
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern von Bad Schussenried erstreckt sich
vorrangig entlang der Wilhelm-Schussen-Straße, östlich begrenzt durch
das Klostergelände. In den angrenzenden Querstraßen besteht nur sehr
spärlich gesäter Handel. Im Süden erstreckt sich die Innenstadt bis zur
Aulendorfer Straße, von dort ab besteht nahezu ausschließlich Wohnnutzung.
Im Westen wird der Bereich des Marktplatzes bis zur Gartenstraße zum
zentralörtlichen Versorgungskern gezählt, in allen anderen Bereichen erfolgt
die
Begrenzung
mit
dem
nächsten
Straßenverlauf
(Drümmelbergstraße, Magnusstraße sowie Georg-Kaeß-Straße), so dass
möglich zukünftige Potenzialflächen in den rückwärtigen Bereichen zur
Wilhelm-Schussen-Straße eingebunden sind.
Nach Norden hin durchmischt sich die Nutzung der Wilhelm-SchussenStraße fortschreitend mit Wohnbebauung und auch die Frequentierung
nimmt deutlich ab, so dass die Grenze der Innenstadt bei der Einmündung
der Pfarrer-Leube-Straße gezogen werden kann, da hiernach keine innerstädtische Nutzung vorherrscht. Vor diesem Hintergrund wurde die Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns im Vergleich zu 2004 im
Norden verkleinert, da eine Anbindung des Fachmarktstandortes an der
Zeppelinstraße an die Innenstadt nicht gegeben ist. Austauschbeziehungen, v.a. fußläufig, bestehen hier nicht, so dass der Standort Zeppelinstraße als autokundenorientierte Lage zu betrachten ist.
Im Einmündungsbereich der Biberacher Straße befindet sich ein topographisch leicht nach unten versetzter Parkplatz, der als Entwicklungsfläche
eingestuft werden kann und eine Potenzialfläche darstellt. Grundsätzlich
kommen auch die östlich angrenzenden Bereiche, jenseits der ehemaligen
Bahnlinien zwischen Kloster und Biberacher Straße, bei einer entsprechenden Anbindung als Entwicklungsflächen in Betracht. Diese nicht im
zentralörtlichen Versorgungskern gelegenen Bereiche kommen für eine
Ausweisung auf kommunaler Ebene als zentraler Versorgungsbereich in
Frage.
Im nördlichen Bereich des Marktplatzes befindet sich ein leerstehendes
ehemaliges Postgebäude. Auch dieses bietet Entwicklungspotential.
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Unterzentrum Blaustein
Ist-Situation
Die Haupteinkaufslagen von Blaustein sind im Bereich des Marktplatzes,
der Hummelstraße und der Lindenstraße (südlicher Bereich) zu finden.
Der zentralörtliche Versorgungskern Blausteins umfasst den Bereich eingegrenzt von der Boschstraße, der Ehrensteiner Straße, das Fachmarktzentrum in der Lindenstraße mit der Blau als nördliche Begrenzung und
der Martinstraße im Nordwesten.
Der zentralörtliche Versorgungskern besteht im Wesentlichen aus einem
Einzelhandelskomplex im Bereich des Marktplatzes sowie einem neu gestalteten Fachmarktzentrum an der Lindenstraße. Im Umfeld ist nur ein
geringer Besatz an Handel und innerstädtischen Nutzungen, was auch die
getroffene Abgrenzung erklärt, die noch durch die topographischen Gegebenheiten im Norden gestärkt wird. Im Nordwesten wurde der Schwimmbadkomplex nördlich der Boschstraße nicht mehr dem zentralörtlichen
Versorgungskern zugerechnet, da es sich hierbei nicht um eine typische
zentrenprägende Nutzung handelt.
Entlang der Hummelstraße überquert die Abgrenzung des zentralörtlichen
Versorgungskerns das einzige Mal die Bahnlinie in südwestlicher Richtung, da sich hier noch bis etwa auf Höhe der Einmündung des Jurawegs
Handelsbesatz befindet.
Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen der Teilfortschreibung 2004,
wobei die Bereiche südlich der Bahngleise aufgrund der Barrierewirkung
bei gleichzeitig fehlendem Handelsbesatz enger gezogen wurden.
Im nördlichen Kreuzungsbereich der Dillingenstraße und der Hummelstraße befinden sich drei ältere Wohnhäuser, die eine potentielle Entwicklungsfläche darstellen. Ansonsten ist auch hier eine Nachverdichtung anzustreben, die vor allem einen Fachgeschäftsbesatz im Umfeld der bestehenden Einzelhandelskomplexe umfassen sollte.
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Unterzentrum Burgau
Ist-Situation
Die Haupteinkaufslagen des zentralörtlichen Versorgungskerns von
Burgau erstrecken sich entlang der Stadtstraße und der Mühlstraße. Der
Handelsbesatz lässt zwar im Süden nach, jedoch werden aufgrund der
Verbindungswege der gesamte Rundweg samt Schmiedberg, Kirchplatz
und dem vorderen Bereich der Norbert-Schuster-Straße als zentralörtlicher Versorgungskern gewertet.
Weiter erstreckt sich dieser auf den Beginn der Käppelestraße bis etwa
zur Abzweigung Gerichtsweg, und auf den Beginn der Kapuzinerstraße,
da danach der dichte Handelsbesatz abbricht. Im Osten wird der zentralörtliche Versorgungskern durch den Verlauf der Mindel begrenzt.
Die Begrenzung wurde im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 leicht
nach Süden erweitert, da hier noch vereinzelte Nutzungen bis zum Aufeinandertreffen von Mühlstraße und Stadtstraße vorhanden sind und die
Wegebeziehungen hier eine Zusammengehörigkeit dieses Teilbereichs
erkennen lassen. Weiterhin bestehen in den südlichen Lagen Parkmöglichkeiten, die auch für die restliche Innenstadt genutzt werden.
Im nördlichen Bereich des zentralörtlichen Versorgungskernes in der Kapuzinerstraße auf Höhe etwa von Gebäude Nr. 11 befindet sich eine Potentialfläche mit leerstehendem Gebäude und Freiflächen.
Im südlichen Bereich der Stadt- und Mühlstraße nimmt der Einzelhandelsbesatz deutlich ab. Hier sind auch Leerstände zu finden, die zur Nachverdichtung des innerstädtischen Handelsbesatzes genutzt werden können.
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Unterzentrum Dietenheim
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Dietenheims erstreckt sich entlang
der Königstraße und in angrenzenden Bereichen. Im Norden begrenzt die
Pfarrer-Debler-Straße den Bereich, da dort ein Abbrechen des Besatzes
und eine wesentlich geringere Nutzungs- und Bebauungsdichte festzustellen ist. Im Süden bildet der Bereich um die Gießenstraße die Grenze
innerstädtischer Nutzungen entlang der Königstraße. Der Kreuzungsbereich Gießenstraße / Am Stadtgraben / Königstraße besitzt innerstädtische
Funktionen, so dass der unmittelbare Kreuzungsbereich auch zum zentralörtlichen Versorgungskern zählt. Zudem ist beginnend mit dem Bereich
um die Wainer Straße eine wesentlich geringere Nutzungsvielfalt und dichte festzuhalten.
Westlich der Königstraße erfüllt der Bereich der Altstadt bis zum Promenadenweg zentrentypische Funktionen. Die noch weiter westlich liegenden
Gebiete besitzen einen klaren Wohnschwerpunkt, so dass dort keine typischen innerstädtischen Nutzungen mehr vorhanden sind.
Neben der Königsstraße ist auch der Teilbereich der Illertisser Straße bis
zur Einmündung der St-Martinusgasse dem zentralörtlichen Versorgungskern zuzurechnen, da dort im westlichen Bereich der Illertisser Straße
noch innenstadttypische Nutzungen vorliegen und auch Wegebeziehungen bestehen. Die Gießenstraße ist zwar nicht durchgängig mit Handel
bzw. Gastronomie besetzt, wird aber aufgrund Ihrer Funktion und der fußläufigen Erreichbarkeit dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet. Der weitere Verlauf der Illertisser Straße bis zur Gießenstraße kann
mittelfristig durch weitere Nutzungen geschlossen werden, so dass immer
noch ein kompaktes Zentrum besteht.
Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 wurde die Begrenzung im
Süden geringfügig verkleinert, da dort heute überwiegend keine innerstädtischen Nutzungen vorhanden sind. Gleiches gilt für den östlichen Bereich,
dort wurden nur die Flächen hinzugerechnet, die auch tatsächlich innenstadttypische Nutzungen aufweisen.
Im westlichen Bereich der Gießenstraße befindet sich ein leerstehender
ehemaliger Lebensmittelmarkt, der sich als potentielle innerstädtische
Entwicklungsfläche eignet. Die fußläufige Erreichbarkeit ist in diesem Gebiet noch gegeben.
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Unterzentrum Dornstadt
Ist-Situation
In Dornstadt befindet sich der zentralörtliche Versorgungskern entlang der
Langen Straße. Im Westen endet die Innenstadt etwa auf Höhe der Einmündung „Im Mittelbühl“, im Osten umfasst der zentralörtliche Versorgungskern die Lange Straße bis zur Schmiedstraße. Der Standort Müller
fällt somit nicht mehr in den zentralörtlichen Versorgungskern, da aufgrund
der Solitärlage keine fußläufige Anbindung zur Innenstadt mehr gegeben
ist. Gleiches gilt für die Nahversorgungsstandorte entlang der Lerchenbergstraße. Die Tomerdinger Straße weist bis knapp nördlich der Einmündung Holzsteige innerstädtische Nutzungen auf. Im Süden der Langen
Straße wird der Bereich zwischen Kreuzstraße, Rathausgasse und Kirchplatz dem zentralörtlichen Versorgungskern zugeordnet, da sich hier vor
allem noch öffentliche Einrichtungen befinden.
Der Sportplatz am Jahnweg stellt aufgrund seiner zentralen Lage und der
Tatsache, dass weitere Sportplätze vorhanden sind, eine geeignete Fläche mit Entwicklungspotential dar, da ansonsten keine zentralen Entwicklungsmöglichkeiten mehr erkennbar sind um eine Sicherung der Versorgung in zentraler Lage zu gewährleisten.
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Unterzentrum Erbach
Ist-Situation
Die wesentlichen Lagen des zentralörtlichen Versorgungskerns von
Erbach sind im Bereich der Erlenbachstraße sowie der Ehinger Straße
(B311) zu verorten.
Im Bereich der Erlenbachstraße endet der mit Wohnnutzungen, landwirtschaftlichen Betrieben und Leerständen durchmischte Einzelhandelsbesatz an der Einmündung der Max-Johann-Straße, da ab diesem
Bereich keine zentrenprägenden Nutzungen mehr vorhanden sind. Auch
in den angrenzenden Straßen ist hier kein Besatz mehr gegeben, so
dass sich der zentralörtliche Versorgungskern vor allem auf den Straßenverlauf bezieht. Im Nordosten wird der Bereich zwischen der
Donaustetter Straße und der Ehinger Straße dem zentralörtlichen Versorgungskern zugeordnet, und auch der Bereich östlich der Ehinger
Straße bis zu den Gleisanlagen zählt aufgrund seiner Handelsnutzungen südlich der Donaustetter Straße zur Innenstadt.
Südlich davon, im Bereich des Bahnhofs, überschreitet die
zentrenprägende Nutzung ebenfalls die Ehinger Straße. Auch sind hier
die Anschlüsse an den ÖPNV gegeben. Die östliche Begrenzung erfolgt
auch hier auf Höhe der Bahnlinien.
Nach Süden folgt der Handelsbesatz der Ehinger Straße bis knapp vor
der Einmündung Schloßhalde, wo somit der zentralörtliche Versorgungskern Erbachs begrenzt ist.
Die Fachmarktnutzungen östlich der Bahnlinie im Bereich der HeinrichHammer-Straße können hingegen nicht mehr dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet werden, da eine deutliche Barrierewirkung
durch die Gleisanlagen gegeben ist, die aufgrund der Entfernung und
der gegebenen Querungsmöglichkeiten kaum Kopplungen mit der Innenstadt erkennen lässt, so dass es sich um einen solitären autokundenorientierten Standort handelt.
Im Vergleich zur Abgrenzung 2004 ergibt sich mit der Begrenzung an
den Bahnlinien auch die größte Differenz, da mit ob erfolgter Erläuterung die Fachmarktlagen nicht mehr der Innenstadt zugerechnet werden
können.
Eine zentrale Entwicklungsfläche ist das bisher noch landwirtschaftlich
genutzte Gelände in der Donaustetter Straße, westlich und südlich des
bestehenden Penny-Marktes, das eine zentral gelegene Potenzialfläche
in der Innenstadt darstellt.
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Unterzentrum Erolzheim - Kirchdorf
Ist-Situation
Erolzheim bildet zusammen mit Kirchdorf ein Unterzentrum.
Der zentralörtliche Versorgungskern Erolzheims befindet sich im Bereich des Marktplatzes. Umgeben wird er von der Leutkircher Straße
und der Biberacher Straße.
Insgesamt ist wenig Einzelhandel innerörtlich vorhanden, da ein großer
dezentraler Standort besteht, der alle zentrenprägenden Sortimente
bedient. Der noch vorhandene Einzelhandel befindet sich im beschriebenen Bereich.
Im Bereich Langgasse wird derzeit ein Dienstleistungszentrum entwickelt, in dessen Umfeld durch eine stärkere Vernetzung einerseits zum
Marktplatz, andererseits zur Jahnstraße, die bestehenden Geschäftsbereiche besser zusammenhängen sollen. Hintergrund ist neben einem
mangelnden Flächenpotenzial auch die verkehrliche Entlastung im Bereich Marktplatz / Kellmünzer Straße (L299), die die Aufnahmefähigkeit
von großflächigen Nutzungen verwehrt. Vor diesem Grund ist dieser
Bereich als derzeit entstehender Bereich mit innerstädtischen Nutzungen und funktionaler Anbindungsmöglichkeit als zentralörtlicher Versorgungskern zu rechnen.
Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 ist der zentralörtliche Versorgungskern ähnlich gefasst. Die umliegenden Bereiche werden heute
lediglich durch überwiegende Wohnnutzung geprägt.
Der zentralörtlicher Versorgungskern Kirchdorfs befindet sich entlang
der Hochhausstraße, des Akazienwegs und des Buchenwegs. Die südöstliche Begrenzung erfolgt an der Heimstraße, die nordwestliche am
Griesweg. Dessen Verlauf in südwestliche Richtung bis etwa auf Höhe
der Einmündung Friedhofweg wird ebenfalls dem zentralörtlichen Versorgungskern zugerechnet, da hier zumindest noch langfristig Entwicklungsflächen in integrierter Lage vorhanden sind. Im Bereich Buchenweg, Hochhausstraße und Griesweg befinden sich überwiegen die vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe von Kirchdorf.
Das weitere Umfeld ist geprägt von überwiegender Wohnnutzung und
dem bestehenden großen Gewerbebetrieb Liebherr.
Die Abgrenzung ist im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 in südlicher Richtung aufgrund der vorhandenen Nutzungen und im Westen
aufgrund potenzieller Entwicklungsmöglichkeiten etwas weiter gefasst.
In Erolzheim bestehen aufgrund der städtebaulichen Struktur des Ortskerns keine Entwicklungsmöglichkeiten für großflächigen Einzelhandel.
Aus diesem Grund kann auf Basis einer städtebaulichen Entwicklungskonzeptes die Anbindung der bestehenden Fachmärkte an die Innenstadt realisiert werden. Hierzu dient vor allem die Mittelgasse und Waldhorngasse als Verbindungsglied zur Langgasse. Deutlich zu verbessern
sind die Durchgangsbereiche zur Jahnstraße. Kann diese Verbesserung
nachgewiesen werden, ist eine Anbindung des nördlichsten Fachmarktbereichs an die Innenstadt und eine entsprechenden Ausformung als
zentraler Versorgungbereich auf kommunaler Ebene zumindest denkbar, wenn, wie geplant, Siedlungsstrukturen im Bereich zwischen Zeppelinstraße und Daimlerstraße umgesetzt werden. Eine Ausweitung
über die Zeppelinstraße hinaus ist allerdings ausgeschlossen, da mit
einem (großflächigen) Besatz im Bereich zwischen Jahnstraße, Kirchdorfer Weg und Zeppelinstraße der Bedarf für das gemeinsame Unterzentrum Erolzheim gedeckt werden kann. Eine weitere Ausformung
würde, wie derzeit im Besatz vorhanden, Entwicklungsmöglichkeiten
umliegender Zentraler Orte möglicherweise einschränken. Eine Einzel-
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fallprüfung ist damit unausweichlich.
In Kirchdorf befindet sich in der Heimstraße 5 ein leerstehender Lebensmittellandmarkt. Dieser stellt eine Potentialfläche in integrierter
Lage dar. Eine zweite Entwicklungsfläche befindet sich am Griesweg.
Diese wird allerdings noch durch einen landwirtschaftlichen Betrieb genutzt.
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Unterzentrum Jettingen - Scheppach
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern von Jettingen - Scheppach erstreckt sich entlang der Hauptstraße und Weberstraße in Jettingen. Im
Norden wird er begrenzt im Kreuzungsbereich Burgauer Weg, wo die
Nutzungsdichte und -vielfalt abnimmt und kein zusammenhängender
Einzelhandelsbesatz mehr erkennbar ist. Im Süden erstreckt sich das
Gebiet mit einem entsprechenden Besatz bis zur Einmündung der Unteren Maierhofstraße. In der Weberstraße erstreckt sich der Einzelhandelsbesatz im Osten bis zum Bereich der Einmündung der Herrenstraße, welche den zentralörtlichen Versorgungskern damit begrenzt. Dort
ist ein Abbrechen des Einzelhandelsbesatzes klar erkennbar.
In Scheppach befinden sich zentral gelegen nur wenige Einzelhändler,
weswegen hier kein zentralörtlicher Versorgungskern ausgewiesen werden sollte.
Die Begrenzung entspricht in etwa dem Regionalplanentwurf 2004. Lediglich im Osten wird ein kleiner Teilbereich ausgenommen, der heute
überwiegend Wohnnutzungen aufweist.
Auf das Stadtgebiet von Jettingen verteilen sich einige Leerstände. Diese eignen sich zur Nachverdichtung des innerstädtischen Handelsbesatzes. Eine Ausweisung von Entwicklungsflächen in Randlagen ist
deshalb nicht zu empfehlen.
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Unterzentrum Langenau
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Langenaus erstreckt sich beidseitig
der Hindenburgstraße, des Marktplatzes bzw. der Langen Straße mit
den Haupteinkaufslagen. Der Einzelhandelsbesatz beginnt im Südwesten etwa auf Höhe der Schmidbauergasse und reicht bis etwa zur Einmündung der Helfergasse im Nordosten. Die anschließenden östlichen
Bereiche halten nur noch teilweise Einzelhandelsbesatz vor bis dieser
vollends abbricht. Zwar befindet sich auch nördlich davon noch vereinzelt (teils großflächiger) Einzelhandelsbesatz, jedoch ist dieser aufgrund
der kaum vorhandenen fußläufigen Erreichbarkeit nicht mehr der Innenstadt zuzuordnen. Unter der Voraussetzung einer Verbesserung der
Anbindung ist eine Ausweisung des Bereichs als zentralörtlicher Versorgungskern allerdings nicht ausgeschlossen.
Nordwestlich der Hindenburgstraße zählt die Kirchgasse samt der davon östlich abzweigenden Wasserstraße zur Innenstadt, da auch hier
noch innerstädtische Nutzungen vorhanden sind, die sich aber immer
mehr mit Wohnnutzungen mischen.
Südlich des Marktplatzes umfasst der zentralörtliche Versorgungskern
außerdem die Bahnhofstraße bis zur Einmündung Kronprinzenstraße.
Die Querverbindungen zwischen Hindenburg- und Bahnhofstraße, also
die Kuftenstraße und Kirchgasse, werden aufgrund ihrer Nutzung auch
dem zentralörtlichen Versorgungskern zugeordnet.
Im Vergleich zur Abgrenzung des Entwurfes der Teilfortschreibung ist
der zentralörtlicher Versorgungskern vor allem auf die Bereiche des
Innenstadtbestands, da die Erweiterungsbereich bereits eine sehr weite
Ausdehnung für die Größe von Langenau umfassen, die heute keine
innerstädtischen Strukturen aufweisen, sondern mit Ausnahme einzelner Betriebe vor allem durch Wohnnutzungen geprägt sind. Da bereits in
diesem enger gefasst Bereich klare Handelsausdünnungen in den
Randlagen sowie erste Leerstände erkennbar sind.
Im Kreuzungsbereich der Kuftenstraße mit der Hindenburgstraße befindet sich das Autohaus Nagel, dessen Fläche sich als potentieller Entwicklungsbereich ausweisen lässt, da diese Nutzung als eher innenstadtuntypisch eingeschätzt werden kann.
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Unterzentrum Munderkingen
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Munderkingens wird durch die Donauschleife und die Barrierewirkung des Angerwegs sowie der dortige
Abbruch der innerstädtischen Nutzungen begrenzt. Zwar befinden sich
innerhalb dieser Abgrenzung teilweise auch Bereiche mit vorrangiger
Wohnnutzung, jedoch ergibt sich topographisch und historisch bedingt
eine eindeutige Zusammengehörigkeit.
Der dichteste Handelsbesatz findet sich entlang der Donaustraße und
der Marktstraße.
Die Begrenzung entspricht auch der Teilfortschreibung 2004.
Im Westen des zentralörtlichen Versorgungskerns, im Scheitelpunkt der
Donauschleife befinden sich brachliegende Gebäude und auch leerstehende Grünflächen, die sich als Entwicklungsbereiche eignen.
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Unterzentrum Nersingen
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Nersingens befindet sich beidseitig
entlang der Ulmer Straße und der Weißenhorner Straße sowie der angrenzende Rathausplatz und die südlichen Teile der Bahnstraße.
Im Bereich der Weißenhorner Straße endet die innerstädtische Nutzung
auf Höhe der Einmündung der Karlstraße. In der Ulmer Straße umfasst
das innerstädtische Gebiet den Bereich zwischen der Einmündung der
Weißenhorner Straße und der Einmündung der Bahnstraße. In der
Dorfstraße befinden sich abgehend von der Ulmer Straße Gastronomiebetriebe. Dieser Dreiecksbereich zwischen Ulmer Straße und Dorfstraße
wird aufgrund des vorhandenen Besatzes zur Innenstadt gerechnet.
Südlich der Ulmer Straße ist der Rathausplatz samt rückwärtiger Lage
bis zur Schulstraße der Innenstadt zuzurechnen. Von dort ab herrscht
Wohnnutzung eindeutig vor.
Die Abgrenzung entspricht in weiten Teilen dem Entwurf von 2004.
In der Bahnstraße befindet sich eine, momentan als reine Grünfläche
genutzte, potentielle Entwicklungsfläche.
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Unterzentrum Ochsenhausen
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Ochsenhausens erstreckt sich vorrangig entlang der Post- und Schlossstraße sowie der Josef-GablerStraße / Bahnhofstraße. Diese Bereiche weisen den dichtesten Handelsbesatz auf und sind mit den bestehenden Querverbindungen als
zentralörtlicher Versorgungskern einzustufen.
Im Norden endet die innerstädtische Nutzung im Kreuzungsbereich
Poststraße / Ulmer Straße / Biberacher Straße. Auch in der Bachgasse
und in der Josef-Gabler-Straße endet der zentralörtliche Versorgungskern bei der Einmündung in die Biberacher Straße, die hier zum einen
eine gewisse Barrierewirkung inne hat und weiterhin auch im Norden
vorrangig gewerbliche Flächen anschließen, die keine innerstädtische
Prägung mehr aufweisen. Die hier befindlichen Handelsnutzungen weisen keine direkte Verbindung zur Innenstadt mehr auf und sind als solitärer, vor allem autokundenorientierter Standort einzustufen.
Ausgehend von der Josef-Gabler-Straße befindet sich auch in der
Bahnhofstraße bis etwa zur Einmündung der Schulstraße zentrenprägender Besatz. Nach Süden hin erstreckt sich der zentralörtliche Versorgungskern beidseitig entlang der Schlossstraße bis zur Einmündung
Brühlstraße, auch hier ist die Begrenzung mit einem Ende des entsprechenden Besatzes zu begründen. Als einzige Seitenstraße der Schlossstraße zählt die Kasernengasse aufgrund des Handelsbesatzes zum
zentralörtlichen Versorgungskern Ochsenhausens. Die Grenze verläuft
von hier an Nordostwärst und kreuzt die Memminger Straße knapp südöstlich der Einmündung der Lerchenstraße. Der zur Poststraße hin verlaufende Bereich der Memminger Straße ist ebenfalls beidseitig zentrenrelevant besetzt und somit Teil der Innenstadt.
Die Begrenzung entspricht in weiten Teilen dem Regionalplanentwurf
2004. Kleinere Abweichungen sind vorrangig mit den bestehenden Innenstadtnutzungen zu erklären.
Die Fläche nordwestlich des Kreuzungsbereichs Poststraße, Ulmer
Straße und Biberacher Straße stellt einen potentiellen innerstädtischen
Entwicklungsbereich dar. Diese wird heute teilweise gewerblich genutzt,
weist aber auch Brachflächen auf.
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Unterzentrum Ottobeuren
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Ottobeurens erstreckt sich nördlich
und östlich der Benediktinerabtei. Nordöstlich des Klosters umfasst der
zentralörtliche Versorgungskern die östliche Rupertstraße bis zur westlichen Begrenzung im Kreuzungsbereich mit dem Marktplatz. In östlicher
Richtung bildet der südliche Teil der Klosterwaldstraße die Begrenzung.
Hier ist in den umliegenden Bereichen ein klarer Wohnschwerpunkt zu
erkennen. Neben des beschriebenen Bereichs der Rupertstraße wird
auch die Ulrichstraße, der Marktplatz und die Alexanderstraße bis etwa
auf Höhe des Hauses Nummer 11 mit innerstädtischen Nutzungen belegt.
Östlich der Klosteranlage erstreckt sich der zentralörtliche Versorgungskern entlang der Luitpoldstraße übergehend in die Bahnhofstraße. Entlang der Bahnhofstraße ist bis zur Einmündung Guggenberger Straße
innerstädtische Nutzung vorhanden. Zwar befinden sich im weiteren
Verlauf entlang der Bahnhofstraße noch einzelne Fachgeschäfte, jedoch
ist ab dem Kreuzungsbereich mit der Guggenberger Straße eine fußläufige Anbindung kaum noch gegeben, zudem kann kein durchgehender
Besatz mehr festgestellt werden. Eine entsprechende Angebotsdichte
ist somit nicht mehr vorhanden.
Östlich der Luitpoldstraße wird der zentralörtliche Versorgungskern
durch die Ludwigstraße begrenzt. Hier erfolgt ein klarer Schnitt mit anschließend überwiegender Wohnbebauung. Der zentrenprägende Besatz der Ludwigstraße erstreckt sich etwa von der Luitpoldstraße bis zur
Einmündung Pater-Kaspar-Kuhn-Straße. Diese stellt somit die südliche
Begrenzung der zentralörtlichen Versorgungskerns dar. Die anschließenden Bereiche weisen eine zu geringe Nutzungsdichte mit zentrentypischen Besatz auf.
Die Abgrenzung ist Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 im westlichen Bereich bis zur Ludwigstraße etwas erweitert, da dort noch eine
entsprechende Angebotsdichte und -vielfalt zu erkennen ist. Ansonsten
entspricht die vorliegenden Abgrenzung in etwas dem Regionalplanentwurf 2004.
Nördlich der Ulrichstraße befindet sich ein holzverarbeitender Betrieb,
der als Entwicklungsbereich ausgewiesen werden kann.
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Unterzentrum Thannhausen
Ist-Situation
Nach Entwurf Teilfortschreibung des Regionalplans Donau-Iller 2004 Großflächiger Einzelhandel, Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Thannhausen 2011
Der zentralörtliche Versorgungskern von Thannhausen erstreckt sich
entlang der Christoph-von-Schmid-Straße, dem westlichen Teil der
Augsburger Straße, des nördlichen Besatzes der EdmundZimmermann-Straße und der Bahnhofstraße. Aufgrund der vorhandenen Nutzungen in der Postgasse und der Frühmeßstraße wird auch
dieser Bereich bis zum Verlauf des Mindel-Mühlbachs mit eingerechnet.
Im Westen wird der Zentralörtliche Versorgungskern auf Höhe der Einmündung der Jakob-Zwiebel-Straße begrenzt. Hier ist ein Abbruch innerstätischer Nutzungen erkennbar. Im Norden erfolgt die Abgrenzung
in Höhe der Einmündung Ährenfeldstraße, da dort der Einzelhandelsbesatz deutlich abnimmt. Im Osten reicht der zentralörtlicher Versorgungskern etwa bis zur Einmündung der Kegelstraße in die Augsburger Straße. Hier ist ein Abbrechen der Nutzungsvielfalt und -dichte zu erkennen.
Gleiches gilt im Süden an der Eduard-Zimmermann-Straße, wo südlich
der erfolgten Abgrenzung überwiegend Wohnnutzungen bestehen.
Die Abgrenzung entspricht damit grundsätzlich der Abgrenzung gemäß
Integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept Thannhausen 2011
Im westlichen Bereich der Bahnhofstraße, etwas nördlich der Einmündung Wiesenthalstraße, befindet sich ein leer stehendes Gebäude mit
Potentialflächencharakter.
Zudem befinden sich an der Edmund-Zimmermann-Straße im Kreuzungsbereich zur Christoph-von-Schmid-Straße zwei leerstehende Gebäude mit Entwicklungspotential.
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Unterzentrum Türkheim
Ist-Situation
Der zentralörtliche Versorgungskern Türkheims erstreckt sich entlang
der Maximilian-Philipp-Straße, beginnend im Süden auf Höhe des Ludwigstors bis nach Norden auf Höhe der Einmündung der Johann-GeorgBergmiller-Straße zur Augsburger Straße. Dort findet sich der dichteste
Einzelhandelsbesatz. In den südlich und nördlich angrenzenden Gebieten ist ein deutlicher Abbruch eines durchgehenden Besatzes erkennbar. Entlang der Johann-Georg-Bergmiller-Straße verläuft auch die östliche Begrenzung des zentralörtlichen Versorgungskerns. Ab der Kreuzung mit der Jakob-Siegle-Straße verläuft die Grenze auf etwa gleicher
Höhe auf die Kapuzinerstraße zu, so dass der östliche Besatz der Maximilian-Philipp Straße vollständig Teil der Innenstadt ist. Die östlich
dieser Abgrenzung liegenden Bereiche weisen einen klaren Schwerpunkt mit Wohnnutzungen auf. Im Westen der Maximilian-Philipp-Straße
gehören das Rathaus sowie der Bereich nördlich davon mit westlicher
Begrenzung auf Höhe der Rosenstraße und nördlicher Begrenzung
knapp nördlich der Bahnhofsstraße zum zentralörtlichen Versorgungskern. Hier findet sich noch eine entsprechende Nutzungsvielfalt und dichte, die in den weiter westlich liegenden Gebieten nicht mehr gegeben ist. Dort ist ein klarer Wohnschwerpunkt zu erkennen.
Im Vergleich zum Regionalplanentwurf 2004 ist der zentralörtliche Versorgungskern im Westen etwas enger gefasst, da sich dort eine zu geringe Angebotsdichte und -vielfalt vorherrscht.
Potentialbereiche befinden sich mit älteren landwirtschaftlichen Betrieben westlich des REWE-Gebäudes und nordwestlich der Kreuzung
Bahnhofstraße und Rosenstraße.
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11 Glossar
Abschöpfungsquote: Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen
die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der
Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich
beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte,
- soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25
v.H.,
- soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100 000 Einwohner
30 v.H., für die 100 000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.H.
der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.29
Agglomeration: Bei einer Agglomeration handelt es sich um eine Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben an einem nicht →integrierten Standort, wobei jeder Betrieb für
sich zwar unterhalb der raumordnerisch relevanten Schwelle zur → Großflächigkeit
liegt, die Betriebe zusammen aber raumordnerisch wie ein großflächiger Betrieb behandelt werden. Eine Agglomeration ist dann anzunehmen, wenn die Betriebe nach
grundstücksrechtlichen, betriebs- oder bautechnischen Gesichtspunkten eine Einheit bilden (gemeinsame/übergreifende Parkplatznutzung, gemeinsamer überdachter Eingangsbereich, gemeinsames Marketing u.ä.).30
Agglomerationsverbot: Das Agglomerationsverbot regelt, dass Agglomerationen, also
mehrere in räumlicher Nähe angesiedelte Betriebe zusammen betrachtet werden,
also als großflächiger Betrieb behandelt werden müssen. Teilweise wird diese Begrifflichkeit auch gegensätzlich behandelt, letztlich mit dem Inhalt, dass Betriebe
nicht als Agglomeration betrachtet werden dürfen.
Allgemeines Wohngebiet: Baugebiet nach BauNVO; es dient vorwiegend dem Wohnen.
Einzelhandelsbetriebe sind zulässig soweit Sie der Versorgung des Wohngebiets
dienen. Ausnahmsweise können auch andere Einzelhandelsbetriebe zugelassen
werden, wenn sie nicht störend auf das Wohngebiet einwirken.31
Bauleitplanung: Hierunter versteht man die Planung der Bebauung und baulichen Entwicklung einer Gemeinde bzw. eines Gemeindegebietes durch von der Gemeinde
zu erstellende Flächennutzungspläne (vorbereitende Bauleitplanung) und "detaillierte" Bebauungspläne.32
Baunutzungsverordnung (BauNVO): Die Baunutzungsverordnung stellt ergänzend und
in detaillierter Form neben dem Baugesetzbuch die maßgeblichen Regelungsmöglichkeiten in Flächennutzungs- und Bebauungsplänen auf. Insbesondere findet sich
in ihr die Auflistung der Baugebietstypen und detaillierte Angaben, welche Nutzungsarten in den einzelnen Gebietstypen möglich sind.33
Baurechtliche Planungshoheit: Hierunter versteht man die rechtliche und politische
29
LEP Bayern (Z 5.3.3)
Vgl. beispielsweise Nachschlagewerk zum Einzelhandel in der Region Neckar-Alb (August 2010), verändert.
31
Definition imakomm AKADEMIE 2011.
32
33
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Entscheidungsgewalt der Gemeinden, wie sie die Bodennutzung in ihrem Gemeindegebiet gestalten und hierfür auch Flächennutzungspläne und Bebauungspläne
schaffen möchte. Die Planungshoheit der Gemeinde darf nur wegen überörtlich
überwiegenden Belangen eingeschränkt werden.34
Bebauungsplan: Der Bebauungsplan ist das wesentliche städteplanerische Instrument
zur Durchsetzung der städtebaulichen Bodennutzungspolitik. Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung (§ 8 BauGB). Der Bebauungsplan hat sich allerdings den entsprechenden Plänen und Zielen der Raumordnung anzupassen. Regelmäßig wird der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan, der die bauliche Entwicklung der Gemeinde in den Grundzügen darstellt, entwickelt. Der Bebauungsplan wird als Satzung und damit als Ortsrecht erlassen.35
Beeinträchtigungsverbot: Vgl. Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg respektive
Einzelhandelserlass Baden-Württemberg; es legt fest, dass weder durch die Lage
noch durch die Größe oder Folgewirkungen eines Einzelhandelsgroßprojektes sowohl das städtebauliche Gefüge als auch die Funktionsfähigkeit der Versorgungskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Standortgemeinde wie auch anderer Orte beeinträchtigt werden dürfen. Gemäß des Einzelhandelserlass ist von einer nicht unwesentlichen Beeinträchtigung auszugehen wenn bei → zentren- oder
nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einem Umsatzverlust von 10% oder
mehr und bei → nicht zentrenrelevanten Sortimenten von 20% zu rechnen ist. Durch
diese Regelung sollen drohende Geschäftsaufgaben verhindert werden.36
Bindungsquote: →Kaufkraftbindungsquote
Branche: Sammelbezeichnung für Unternehmen, die weitgehend substituierbare Produkte oder Dienstleistungen herstellen (bspw. Automobilbranche, Elektronik, Pharmaindustrie).37
Discounter: Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen
→ Verkaufsfläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und
→ Nonfood I-Sortiment (Artikel des kurzfristigen Bedarfs wie Drogerie-/Pflegemittel,
Hygieneartikel etc.) sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt → Nonfood II (Artikel des mittelund langfristigen Bedarfs wie Textil- / Elektro/ Haushaltswaren) aufweist.38 Siehe auch → Hard-Discounter und → SoftDiscounter
Dorfgebiet (MD): Baugebiet nach BauNVO; Dorfgebiete dienen dem Wohnen und der
Unterbringung der landwirtschaftlichen Betriebe sowie nicht wesentlich störender
Gewerbebetriebe. Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich zulässig.39
E-Commerce: Kurzform für Electronic Commerce, elektronische Geschäftsabwicklung;
Teil des Electronic Business, der den Kauf und Verkauf von Waren und Leistungen
über elektronische Verbindungen umfasst. Jede Art von geschäftlichen Transaktio34
36
vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg.
37
Gabler Wirtschaftslexikon Online.
38
EHI Retail Institute, Handel aktuell (Ausgabe 2009/2010).
39
35
Seite 225 von 235
nen (z.B. Verkauf oder Kauf von Waren und Dienstleistungen) sowie elektronisch
abgewickelte Geschäftsprozesse (z.B. Werbung, „After-Sales-Services“, Onlinebanking), bei denen die Beteiligten auf elektronischem Wege (z.B. über das Internet
oder Netzwerke von Mobilfunkanbietern) miteinander verkehren und nicht in direktem physischen Kontakt stehen.40
Einkaufszentrum: Nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO sind dies in der Regel einheitlich geplante, finanzierte, gebaute und verwaltete räumliche Konzentrationen von
Einzelhandelsbetrieben verschiedener Branchen und Größen, häufig in Kombination
mit Dienstleistungsbetrieben. Bei ihnen wird davon ausgegangen, dass sie → großflächigen Charakter besitzen, da sie in der Regel über 800 m² Verkaufsfläche umfassen.41
Einzugsgebiet: → Marktgebiet
Einzelhandel: Einzelhandel (im funktionellen Sinne) liegt vor, wenn Güter von anderen
Marktteilnehmern beschafft, i.d.R. nicht weiter be- oder verarbeitet und an private
Haushalte abgesetzt werden. Als Einzelhandel im Sinne dieser Untersuchung werden ausschließlich die als stationäre Einzelhandelsgeschäfte definierten Betriebe
verstanden. Betriebe des Lebensmittelhandwerks, namentlich Bäckereien und
Metzgereien, werden ebenfalls als Einzelhandelsbetriebe verstanden. Ladenhandwerksbetriebe aus den Bereichen Reinigung und Friseure (Betriebe mit Umsatzschwerpunkt im Bereich Dienstleistung und nicht Einzelhandel) werden hingegen
nicht berücksichtigt.42
Einzelhandelserlass: Hierbei handelt es sich um Verwaltungsvorschriften, die von den
jeweils zuständigen Ministerien der einzelnen Bundesländer erlassen wurden und
sich an die (v.a. kommunalen) Verwaltungen richten. In ihnen definieren die Behörden ihre Auslegungen zu den baurechtlichen Problemen bezüglich des Einzelhandels. Sie enthalten auch Listen innenstadtrelevanter Sortimente / Branchen. Die Listen der einzelnen Bundesländer decken sich jedoch nicht zur Gänze. Diese Listen
sind keine verbindlichen Normen, sondern dienen nur als Anhaltspunkte. Im Einzelnen ist jeweils anhand der örtlichen Gegebenheiten die Innenstadtrelevanz im konkreten Fall festzustellen.43 Beim Einzelhandelserlass Baden-Württemberg handelt
es sich um die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums BadenWürttemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten, Stand 2001, mit Ergänzungen (2005).
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist der Betrag
an der durchschnittlich zur Verfügung stehenden Kaufkraft pro Person in einem Gebiet, welcher unmittelbar auf den → Einzelhandel entfällt. In der Regel werden die
von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) Nürnberg erhobenen Daten verwendet.44
Einzelhandelsrelevante Nachfrage: Die Konsumausgaben der privaten Haushalte, die
unmittelbar auf den → Einzelhandel entfallen. Nicht eingeschlossen sind demnach
Dienstleistungen aller Art sowie Ausgaben im Bereich des Gastgewerbes.45
40
Gabler Wirtschaftslexikon Online.
Vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg.
42
Vgl. Katalog E – Definitionen zu Handel und Distribution, verändert.
43
44
45
41
Seite 226 von 235
Einzelhandelszentralität: Ähnlich wie bei dem Begriff „Kaufkraftbindungsquote“ wird
auch der Begriff der Einzelhandelszentralität von Institutionen und Gutachtern unterschiedlich verwendet. Entsprechend basieren „Einzelhandelszentralitäten“ nicht
selten auf unterschiedlichen Rechenwegen und sind damit oftmals nicht vergleichbar. Einzelhandelszentralität im Rahmen dieser Untersuchung wird verstanden als
Umsatz-Kaufkraft-Relation. Sie ist ein Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes. Sie gibt an, ob und wie stark Umsatzzuflüsse aus dem Umland einer
Kommune die Umsatzabflüsse aus der Kommune per Saldo überwiegen. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation errechnet sich aus der Gegenüberstellung des am Standort
mit allen Kunden umgesetzten Einzelhandelsumsatzes und der am Standort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte größer 100 geben somit an,
dass dem jeweiligen Einzelhandelsstandort ein Bedeutungsüberschuss gegenüber
seinem Umland zukommt.46
Ergänzungsstandort: Städtebauliche Randlage, in der in Ergänzung zu den → Vorranggebieten (→ Zentraler Versorgungsbereich) Einzelhandelsgroßprojekte mit → großflächigem → nicht zentrenrelevantem Kernsortiment und beschränktem
→ zentrenrelevantem Randsortiment angesiedelt werden können.47
Fabrikverkauf: → Factory Outlet
Fachgeschäft: Ein Fachgeschäft ist ein branchengebundener Einzelhandelsbetrieb, der
ein tiefes Sortiment (viele Artikel einer Warengruppe) führt und Beratung sowie Service bietet.48
Fachmarkt: Ein Fachmarkt ist ein → großflächiges → Fachgeschäft, das ein branchenbestimmtes breites und tiefes Angebot (viele unterschiedliche Warengruppen mit jeweils großer Zahl an Artikeln) weitestgehend in Selbstbedienung führt, dem Kunden
jedoch auch Beratung und Service anbietet. Um ihre Zugehörigkeit zu einer bestimmten Branche erkennbar zu machen, bezeichnen sich die Fachmärkte als Drogerie(fach)Markt, Baumarkt, Tapetenmarkt etc.49
Fachmarktzentrum: Eine Ansammlung von Einzelhandels- und einzelhandelsnahen
Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Branchen und Größen, deren "harter
Kern" aus → Fachmärkten besteht.50
Factory Outlet: Factory Outlet ist ein mittlerer bis → großflächiger Einzelhandelsbetrieb
in einfacher Ausstattung, über den ein Hersteller im Direktvertrieb insbesondere Ware zweiter Wahl, Überbestände und Retouren seines Produktprogramms oder seines Zukaufsortimentes vorrangig in Selbstbedienung an fabriknahen oder verkehrsorientierten Standorten absetzt.51
Factory Outlet Center: Factory Outlet Center sind eine Weiterentwicklung der klassischen Fabrikverkaufsflächen in ein modernes Vertriebskonzept. Sie sind Agglomerationen vieler Ladeneinheiten innerhalb eines gemeinsam geplanten Gebäudekomplexes oder einer räumlich zusammenhängenden Anlage mit mehr als
46
48
49
50
nach EHI-Köln, Shopping-Center-Report.
51
Vgl. Katalog E – Definitionen zu Handel und Distribution.
47
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5.000 m², die mehrere → Factory Outlets beherbergt. Diese Betriebsform ist dem
→ Einkaufszentrum sehr ähnlich, daher wird sie rechtlich als solche behandelt.52
FOC: → Factory Outlet Center
Gewerbegebiet (GE): Baugebiet nach BauNVO; Gewerbegebiete dienen vorwiegend der
Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerben. Einzelhandelsgewerbe
sind damit grundsätzlich zulässig.53
Großer Supermarkt: Ein Großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer
→Verkaufsfläche von 2.500-5.000 m², das ein Lebensmittelvorsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II-Artikel führt.54 Siehe auch →Supermarkt, →Verbrauchermarkt.
Großflächigkeit: Von Großflächigkeit ist die Rede, wenn ein Einzelhandelsbetrieb eine
Geschossfläche von 1.200 m² bzw. eine →Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet.
Ab dieser Grenze ist laut §11 Abs. 3 BauNVO davon auszugehen, dass sich großflächige Einzelhandelsbetriebe auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung
und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur
unwesentlich auswirken können (Vermutungsregel). Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind außer in Kerngebieten nur in dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig.55 Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind grundsätzlich nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren vorgesehen. Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie
dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet
oder erweitert werden.56
Grundversorgungszentrum: Es handelt sich hierbei um größere Stadt- bzw. Ortsteilzentren, die gewachsene Grundversorgungsstrukturen ergänzt um Dienstleistungsangebote in integrierter Lage aufweisen.57
Hard-Discounter: Ein → Discounter der eine geringe Artikelzahl (ca. 1700) sowie geringe
Sortimentstiefe aufweist.58
Industriegebiet (GI): Baugebiet nach BauNVO; Industriegebiete dienen ausschließlich
der Unterbringung von Gewerbebetrieben, vorwiegend solchen, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Zulässig sind demnach Gewerbebetriebe aller Art. Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich zulässig.59
Integrationsgebot: Das Gebot zielt darauf ab, Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an
städtebaulich → integrierten Standorten zu errichten. Dadurch soll ein Funktionsverlust der meist durch → Einzelhandel geprägten Innenstädte bzw. zentralörtlicher
Versorgungskerne verhindert werden. Es zielt explizit auch auf die verbrauchernahe
Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs ab. Als Kriterium für eine verbrau52
imakomm AKADEMIE nach ecostra und Einzelhandelserlass Baden-Württemberg.
54
55
Vgl. § 11 Abs. 3 BauNVO.
56
Vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg.
57
58
imakomm AKADEMIE mit EHI Retail Institute, Handel aktuell (Ausgabe 2008/2009) und Aussagen von
Expansionsleitern.
59
53
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chernahe Versorgung, werden die Erreichbarkeit der Planstandorte zu Fuß oder
durch den ÖPNV berücksichtigt.60
Interkommunales Abstimmungsgebot: Diese auch interkommunales Rücksichtnahmegebot genannte Vorgabe besagt, dass bei der Aufstellung von Bauleitplänen (Bebauungsplänen oder Flächennutzungsplänen) die aufstellende Gemeinde auch die
Planungen anderer Planungsträger, insbesondere die Planung benachbarter Gemeinden sowie überörtlicher Planungsträger (Regionalpläne, etc.) zu beachten hat
und ihre Planungen mit diesen abstimmen muss. Das interkommunale Abstimmungsgebot ist auf Bundesebene in § 2 (2) BauGB normiert.61
Kaufkraft: Diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Diese ergibt sich aus dem verfügbaren Nettoeinkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden. Die regionalen Kaufkraftkennzahlen, welche im jährlichen Turnus von Marktforschungsunternehmen (z.B. GfK) erstellt werden, zeigen die Kaufkraft einer regionalen Einheit
(z.B. Stadt- / Landkreis, Regierungsbezirk, Bundesland). Sie werden als PromilleAnteil des betrachteten Raumes an der gesamten Kaufkraft in Deutschland angegeben. Die Berechnung erfolgt über die Multiplikation des Bevölkerungsanteils des
Gebietes an der Gesamtbevölkerung mit dem Kaufkraftfaktor. Der Kaufkraftfaktor
wird dabei nur aus dem Nettoeinkommen der Wohnbevölkerung berechnet und gibt
die Höhe des durchschnittlichen Nettoeinkommens im Vergleich zum Bundesdurchschnitt an.62
Kaufkraftbindungsquote: Kaufkraftbindungsquote meint die Bindungsquote der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft; es gibt unterschiedliche Arten der Bindungsquote und
damit auch unterschiedlich berechnete Kennziffern unter ein und demselben Begriff;
Kaufkraftbindungsquote im Rahmen dieser Untersuchung gibt an, in welchem Maß
es dem Einzelhandel einer Kommune gelingt, die Einwohner der eigenen Kommune
(nicht des Umlandes) an sich zu binden. Die Kaufkraftbindungsquote errechnet sich
aus der Gegenüberstellung des Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe, den sie mit
Einwohnern aus der Kommune erwirtschaften (Unterschied zur → UmsatzKaufkraft-Relation, bei der der Gesamtumsatz mit allen Kunden, also auch Kunden
aus dem Umland, verwendet wird), mit der → einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der
Einwohner der Kommune.63
Kaufkraftkennzahlen: → Kaufkraft
Kaufkraftkoeffizient: Die Kaufkraftkoeffizienten werden von der GfK als Indexzahlen zur
Vergleichbarkeit der regionalen → einzelhandelsrelevanten Kaufkraft berechnet.
Durchschnittlich verfügt ein Einwohner in Deutschland über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 5.329 Euro pro Jahr64, was einem Kaufkraftkoeffizienten von
100,0 entspricht (Angaben laut GfK). Ein Kaufkraftkoeffizient über 100,0 gibt folglich
an, dass in der entsprechenden Kommune eine überdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner und damit auch insgesamt zur Verfügung
steht. Ein Kaufkraftkoeffizient unter 100,0 gibt an, dass hier eine im Bundesvergleich
60
PS 3.3.7.2 Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg (LEP Baden-Württemberg).
Definition imakomm AKADEMIE 2011 nach Einzelhandelserlass Baden-Württemberg.
62
Vgl. Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, Katalog E (2006).
63
64
Quelle: GfK Nürnberg, Stand 2011 .
61
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nur unterdurchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft für Konsumausgaben in
diesem Bereich zur Verfügung steht.65
Kernbereich: Zu den Kernbereichen zählen diejenigen Bereiche der Innenstädte und
→ Orts- bzw. → Stadtteilzentren, die im Rahmen von kommunalen und regionalen
Zentren- und Märktekonzepten textlich beschrieben und begründet sind sowie in einer Karte gebietsscharf abgegrenzt sind.66 Der Begriff kann letztlich weitestgehend
konform mit der Bezeichnung → Zentraler Versorgungsbereich verwendet werden.
In diesem Bereich ist ein dichter Einzelhandelsbesatz, ergänzt durch gastronomische, öffentliche sowie Dienstleistungseinrichtungen.
Kerngebiet (MK): Baugebiet nach BauNVO; sie dienen vorwiegend der Unterbringung
von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Kerngebiete stellen damit den klassischen Ortskern, die Stadtmitte ("City") dar. Einzelhandelsgewerbe sind grundsätzlich zulässig.67
Kleines Lebensmittelgeschäft: Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m², das ein begrenztes Lebensmittel- und
→ Nonfood I-Sortiment führt.68
Kleinflächigkeit: Der Gegenbegriff zur → Großflächigkeit. Solange keine Großflächigkeit
gegeben ist, also die Geschossfläche unter 1.200 m² bzw. die → Verkaufsfläche unter 800 m² ist, spricht man von kleinflächigem Einzelhandel. 69
Kongruenzgebot: Dieses Gebot fordert, dass sich ein Einzelhandelsgroßprojekt in das
zentralörtliche System einfügen muss. Eine Verletzung des Kongruenzverbotes liegt
vor, wenn der → Einzugsbereich des Planvorhabens den zentralörtlichen → Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreiten würde. Hiervon
wird gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg ausgegangen, wenn mehr als
30% des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereichs generiert
werden.70
Kopplungsverhalten: Kopplung meint bei Kunden sowohl (1) das Verbinden unterschiedlicher Tätigkeiten (bspw. bei einem Besuch der Innenstadt: Arztbesuch, Einkaufen
und Gastronomie-Nutzung) als auch (2) das Verbinden von Tätigkeiten an unterschiedlichen Standorten (bspw. das gezielte Aufsuchen von Einzelhandelsbetrieben
im Gewerbegebiet und anschließend ein geplanter Besuch der Innenstadt). Das
Kopplungsverhalten beschreibt dann die Häufigkeit bzw. Regelmäßigkeit dieser bewussten Kopplungen.71
(Funktionale) Innenstadt: Die funktionale Innenstadt umfasst den → zentralen Versorgungsbereich einer Stadt, in dem sich Einzelhandels- und Gastronomieangebote
sowie weitere Dienstleistungsangebote und öffentliche Einrichtungen konzentrieren.
Die funktionale Innenstadt umfasst meist einen „historischen Stadtkern“ sowie weite-
65
Vgl. Nachschlagewerk zum Einzelhandel in der Region Neckar-Alb (August 2010).
67
68
69
70
vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg.
71
66
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re angrenzende Gebiete mit hohem Einzelhandelsbesatz von gesamtstädtischer
und überörtlicher Bedeutung.72
Innenstadtrelevante Sortimente: → Zentrenrelevanz
Integrierte Lage: Standorte in „städtebaulich integrierter Lage“ zeichnen sich durch die
Lage in oder nahe von Innenstädten, → Stadtteil-, → Orts- oder Nebenzentren, d.h.
einer Konzentration an öffentlichen und privaten Infrastruktureinrichtungen, aus,
sind dementsprechend mit ÖPNV-Anschlüssen angebunden oder anbindbar und
haben einen Bezug zur wohnortnahen Grundversorgung und zur Versorgung der
Bevölkerung im landesplanerischen → Verflechtungsbereich bzw. im → Einzugsbereich.73
Kauf- und Warenhaus. Ein Warenhaus ist ein Einzelhandelsgroßbetrieb in zentraler Lage mit breitem Sortiment, vor allem der Bereiche Bekleidung, Textilien, Haushaltswaren und Lebensmittel einschließlich Gastronomie. Das Angebot wird überwiegend
in Kundenvorwahl verkauft. Der Begriff Kaufhaus betont die branchenbetonte Orientierung.74
Marktabschöpfung: Gibt an, wie stark der jeweilige Zentrale Ort Kaufkraft aus „seinem“
→ Verflechtungsbereich an sich binden kann und damit in welchem Maß letztlich
der Zentrale Ort seiner zentralörtlichen Funktion nachkommt (Marktabschöpfung im
Verflechtungsbereich = Gesamtumsatz der Einzelhandelsbetriebe im jeweiligen
Zentralen Ort / einzelhandelsrelevante Kaufkraft im mittelzentralen Verflechtungsbereich in %)75
Marktanteil: Der Marktanteil beschreibt den prozentualen Anteil eines Marktteilnehmers
(Unternehmen, Standort) am Gesamtmarkt und gibt Aufschluss über die jeweilige
Marktstellung in Relation zu den Mitbewerbern. Der Marktanteil im Rahmen dieser
Untersuchung wird errechnet aus (geplantem) Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes
(bzw. eines Vorhabens) / mehrerer Einzelhandelsbetriebe / des gesamten Standortes an der jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft, die insgesamt (oder im zu
betrachtenden Sortiment) in einem Raum (Marktgebietszone, Stadt, Region) theoretisch zur Verfügung steht.76
Marktgebiet: Das Marktgebiet ist eine geographische Einheit, aus der ein Großteil der
Kunden stammt, welche die jeweils angebotenen Leistungen am Standort nachfragen.77
Mischgebiet (MI): Baugebiet nach BauNVO; Mischgebiete dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich zugelassen.78
Mittelbereich: Verflechtungsbereich eines Mittelzentrums oder eines höherrangigen zentralen Ortes, in dem der gehobene Bedarf der Bevölkerung gedeckt wird. Mittelberei-
72
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75
76
77
78
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che umfassen über den eigenen Nahbereich hinaus zumeist mehrere Nahbereiche
umliegender Zentraler Orte niedrigerer Stufen.79
Nahbereich: Der Nahbereich ist als → Verflechtungsbereich im Sinne der Deckung der
Grundversorgung zu verstehen.80
Nahversorgungsrelevant: Nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem die Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere die Grundversorgung mit Lebensmitteln,
aber auch Gesundheit- und Körperpflege und Zeitschriften zählen hierzu81
Nicht integrierte Lage: Es handelt sich hierbei um dezentrale Standorte, häufig in Gewerbegebietslage, die eine fast ausschließlich autokundenorientierte Ausrichtung
aufweisen. Diese Standorte verfügen auch über keine fußläufige Anbindung an größere Wohngebietslagen und können so auch nur eine geringe Nahversorgungsfunktion übernehmen.82
Nonfood: Nonfood umfasst Waren, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Nach der GS1Warengruppenklassifizierung wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch-,
Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittelund langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel
usw.) unterschieden.83
Orientierungswert: Im Rahmen dieser Untersuchung: Anhaltswert bei Zentralitäten und
Ansiedlungs- bzw. Flächenpotenzialen, der eine erste grobe Orientierung darstellen
soll, aber in keiner Weise einen Maximalwert oder Zielwert bildet.84
Ortsteilzentrum: Analog zu einem → Stadtteilzentrum, nur nicht in bzw. direkt an einer
Stadt liegend, sondern davon abgegrenzt.85
Raumordnung: Unter Raumordnung versteht man die planmäßige Ordnung, Entwicklung
und Sicherung von größeren Gebietseinheiten (Regionen, Länder, Bundesgebiet)
zur Gewährung der bestmöglichen Nutzung des Lebensraums. Gesetzlich ist die
Raumordnung im Raumordnungsgesetz (ROG) geregelt, nach dessen Vorgaben die
Verwaltung insbesondere Raumordnungspläne aufstellt, nach denen sich die entsprechenden Gebietseinheiten entwickeln sollen. Wesentliches Planungsinstrument
in diesen Raumordnungsplänen ist neben der Benennung von Vorranggebieten und
Entwicklungsachsen insbesondere die Gewährleistung eines bestehenden bzw. die
Forderung eines zu entwickelnden Systems der Zentralen Orte.86
79
Quelle: Metropolregion Rhein-Neckar, http://www.m-r-n.com/start/regionalplanung-undentwicklung/regionalplanung/glossar.html.
80
81
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SB-Warenhaus: Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer → Verkaufsfläche von mindestens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und
→
87
Nonfood I-Sortiment sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot führt.
Shopping-Center: →Einkaufszentrum
Soft-Discounter: Ein Discounter der ein breites (nicht tiefes) Sortiment anbietet, ca.
3.400 Artikel, und auch einen gewissen Anteil an Markenprodukten im Sortiment
aufweist.88
Sortiment: Als Sortiment wird die Gesamtheit aller angebotenen Artikel bezeichnet. Ein
breites Sortiment umfasst hierbei Artikel aus vielen verschiedenen Warengruppen,
ein tiefes Sortiment besteht aus vielen Artikeln einer Warengruppe.89
Sortimentsliste: In einer Sortimentsliste wird geregelt, welche Branchen und → Sortimente als → zentrenrelevant oder nicht → zentrenrelevant einzuordnen sind. Ziel ist
es, die Attraktivität und das Einkaufserlebnis von → zentralen Versorgungsbereichen durch eine entsprechende Ansiedlung zu erhöhen. Grundsätzlich ist eine Sortimentsliste an den ortsspezifischen Gegebenheiten zu orientierten, auf raumordnerischer Ebene können hier nur Anhaltspunkte über die Zuordnung gegeben werden.90
Stadtteilzentrum: Ein gewachsenes Zentrum in einem Stadtteil einer Stadt. Es bietet den
Anwohnern die Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, ist also im Wesentlichen ein zusätzlicher → zentraler Versorgungsbereich innerhalb einer Stadt,
der aber ein geringeres Angebot vorhält, grundsätzlich aber auch als schützenswert
einzustufen ist.91
Supermarkt: Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer → Verkaufsfläche
zwischen 400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel
(Artikel des kurzfristigen Bedarfs wie Drogerie-/Pflegemittel, Hygieneartikel etc.)
führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II (Artikel des mittelund
langfristigen Bedarfs wie Textil- / Elektro-/Haushaltswaren) aufweist.92
Umsatz-Kaufkraft-Relation: Maß für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes, das
angibt, inwieweit es dem Einzelhandelsstandort gelingt, etwaige eigene Kaufkraftabflüsse zu (über)kompensieren durch Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland. Diese Relation wird berechnet, indem der Gesamtumsatz der Einzelhandelsbetriebe durch
die → einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Standortgemeinde geteilt wird und wird
in % angegeben. Ein Wert über 100% gibt an, dass der Kaufkraftzufluss von außen
den Abfluss „eigener Kaufkraft“ übersteigt, entsprechend gibt ein Wert unter 100%
an, dass ein Kaufkraftabfluss stattfindet. Siehe auch → Einzelhandelszentralität.93
87
imakomm AKADEMIE mit EHI Retail Institute, Handel aktuell (Ausgabe 2008/2009) und Aussagen von
Expansionsleiter.
89
Einzelhandelserlass Baden-Württemberg.
90
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Verbrauchermarkt: Ein Verbrauchermarkt ist eine seit 2008 nicht mehr gebrauchte Bezeichnung für einen → Supermarkt mit 1.500-5.000 m² Fläche. Diese Einteilung
wurde durch Supermarkt und → großer Supermarkt abgelöst.94
Verflechtungsbereich: Der Verflechtungsbereich ist der überörtliche Einzugsbereich einer Stadt, in dem wirtschaftliche, kulturelle und soziale Beziehungen zum Zentralen
Ort bestehen. Der Verflechtungsbereich wird auf Grundlage der vorherrschenden
Orientierungsrichtung der Bevölkerung unter Berücksichtigung der zumutbaren Entfernung zum Zentralen Ort und der Tragfähigkeit für zentralörtliche Einrichtungen
abgegrenzt. Auf den unterschiedlichen zentralörtlichen Stufen sind hier unterschiedliche Entfernungen sowie auch Versorgungsfunktionen vorgesehen.95
Verkaufsfläche: Zur Verkaufsfläche gehören allgemein alle Bereiche des Betriebs, die
von Kunden betreten werden können und in denen ihnen Waren zum Verkauf angeboten werden. Zudem sind die sog. Kassenzone, Pack- und Entsorgungszone,
der Bereich des Windfangs sowie die Käse- / Fleisch- und Wursttheken zur Verkaufsfläche zu rechnen. Kein Bestandteil der Verkaufsfläche sind reine Lagerflächen, Räume zur etwaigen Vorbereitung der Waren (z.B. Portionierung) und Büro-,
Sozial- und Aufenthaltsräume für das Personal (Vgl. BVerwG 4C 14.04 und 4C
10.04)96.
Verkaufsflächenausstattung: Dies ist ein Maß für die quantitative Angebotsausstattung
im Bereich Einzelhandel. Für eine Vergleichbarkeit der quantitativen Ausstattung einer Kommune mit → Verkaufsfläche aus dem Bereich Einzelhandel ist eine „Standardisierung“ der Werte notwendig. Üblich ist, die Verkaufsflächenausstattung auf
die Einwohnerzahl zu beziehen, ausgedrückt in „Verkaufsfläche in m² pro 1.000
Einwohner“.97
In Vorbehaltsgebieten haben bestimmte, raumbedeutsame Funktionen oder Nutzungen
bei der Abwägung mit konkurrierenden raumbedeutsamen Nutzungen ein besonderes Gewicht.98
Vorranggebiete sind für bestimmte, raumbedeutsame Funktionen oder Nutzungen vorgesehen; in diesen Gebieten sind andere raumbedeutsame Nutzungen ausgeschlossen, soweit sie mit den vorrangigen Funktionen oder Nutzungen oder Zielen
der Raumordnung nicht vereinbar sind.99
Zentraler Versorgungsbereich: Der Zentrale Versorgungsbereich i.S.d. § 34 Abs. 3
BauGB sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen
und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines
Teils des Gemeindegebietes – insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung
sind.“100
94
imakomm AKADEMIE mit EHI Retail Institute, Handel aktuell (Ausgabe 2008/2009).
LEP Baden-Württemberg.
96
Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel (2007).
97
98
vgl. Landesplanungsgesetz Baden-Württemberg, Fassung vom 10.07.2003
99
vgl. Landesplanungsgesetz Baden-Württemberg, Fassung vom 10.07.2003
100
Entscheidung des OVG NW, 7. Senat, zu § 34 Abs. 3 BauGB, Urteil vom 11.12.2006, 7 A 964/05.
95
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Zentralität: → Einzelhandelszentralität
Zentralörtlicher Versorgungskern: regionalplanerisch festgelegtes gebietsscharfes Vorranggebiet für Einzelhandelsgroßprojekte
Zentrenrelevanz: Zentrenrelevante Sortimente sind typischerweise prägend für das Einzelhandelsangebot in Innenstädten, Ortskernen und → Stadtteilzentren. Sie dienen
insbesondere der → Nahversorgung und der Grundversorgung und der Deckung
des periodischen und aperiodischen Haushaltsbedarfs. Sollten → zentrenrelevante
Sortimente überdimensioniert an → nicht integrierten Standorten angeboten werden, so hat dies negative Auswirkung auf die Zentrenstruktur und die Innenstadtentwicklung. Die Zentrenrelevanz einer Warengruppe / eines Sortiments wird mit der
„tatsächlichen Zentrenrelevanz“ (= das Angebot ist aktuell in der Innenstadt und /
oder einem Stadtteilzentrum vorhanden) bzw. der „typischerweise Zentrenrelevanz“
(= aktuell zwar weder in der Innenstadt noch in einem Stadtteilzentrum tatsächlich
vorhandenes Angebot, welches aber aus Versorgungsgründen oder strategischen /
städtebaulichen Überlegungen heraus in der Innenstadt und / oder in den Stadtteilzentren angesiedelt werden sollte oder sich das Sortiment üblicherweise in zentralen Lagen aufgrund der Sortimentseigenschaften findet; Stichwort „Handtaschensortiment“ u.Ä.) begründet.101
101
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Regionalverband Donau-Iller
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89073 Ulm
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Telefax 0731/17608 - 33
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