Retalho vai continuar a liderar investimento

ID: 61996276
01-11-2015
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País: Portugal
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Âmbito: Outros Assuntos
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Retail will continue to Iead
real estate investment in 2016
In the aftermath of a record 2015 for the sector in terms of
investment, experts believe that capital flows in Portuguese
retail will continue to rise in the next year.
Retalho vai continuar
a liderar investimento
imobiliário em 2016
No rescaldo de um 2015 recorde para o setor em termos de
investimento, os especialistas acreditam que os fluxos de capital que
aportam ao retalho português vão continuar em alta no próximo ano.
A Lone Star investiu cerca de 500 milhões de euros na compra de 3 centros comerciais Dolce Vita
uPion ro c.:(qui.:e o ponfOUOCV i DOI:e Piar Cantar;
r: R: red orti“Ha i 01'
ID: 61996276
01-11-2015
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País: Portugal
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Period.: Mensal
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Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 2 de 7
Pelas contas de Carlos Récio, diretor de agencia de retalho da CBRE, "é
muito previsível que o investimento registado só em 2015, em todos os setores, possa aproximar-se dos 2.000 milhões de euros, o maior volume transacionado alguma vez observado em Portugal: sendo que "o setor representou cerca de 70% do total das transações registadas no 1° trimestre (970
milhões de euros), evidenciando igualmente um acréscimo de 24% face ao
registado na totalidade de 2014':
Para 2016, "esperamos um ano igualmente positivo, que irá registar um
aumento do número de transações relativamente a 2015: adianta Paulo
Silva, managing director da Aguirre Newman. Uma opinião em linha com
a do especialista da CBRE:"em 2016 pensamos que o mercado continuará
a registar uma dinâmica acentuada, mantendo-se o desequilíbrio existente
entre a oferta e a procura, com novos e diversificados investidores a surgirem; conjugado com uma liquidez elevada e a continuação da tendência
na compressão das yields, criando uma pressão em alta nos preços e maior
número de transações com ativos secundários: antecipa Carlos Récio. Já
Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL considera que "o segmento de retalho está longe de se ter esgotado e, por isso, a sua excelente
performance terá continuidade em 2016 e deverá manter-se como o setor
mais ativo ao longo do próximo ano':
Até porque, "o investimento no setor de retalho vem favorecido pela qualidade e historial de retorno associado aos ativos deste segmento em Portugal: além de se tratar de "um setor amplamente reconhecido a nível
europeu, quer pela maturidade do seu mercado, quer pelo profissionalismo:
comenta Marta Esteves Costa, Associate e diretora ibérica de research e
consultoria da Cushman & Wakefield.
Quais os ativos que atraem mais investidores?
De acordo com Cristina Cristóvão, do departamento de research & consultancy da Worx, "existem bons projetos e carteiras imobiliárias que poderão vir
a ser colocados no mercado e que dada a sua dimensão poderão vir a levar
a uma manutenção dos níveis de investimento durante 2016. Por exemplo, a
Sonae Sierra anunciou recentemente que pretende vender outros projetos;
mas se pensarmos que é proprietária dos melhores shoppings em Portugal
(Colombo, Vasco da Gama, CascaisShopping e NorteShopping), podemos
imaginar que um portfólio destes pode facilmente ultrapassar os 1.000
milhões de euros e traduzir-se assim no maior negócio de retalho em Portugal':
Confiante que a boa performance desta classe de ativos vai continuar a
atrair níveis recorde de investimento, para 2016 Fernando Ferreira considera que "as oportunidades residem sobretudo em supermercados e em
grandes ativos de retalho, nomeadamente centros comerciais, mas também
o comércio de rua pode ainda ser explorado em termos de investimento. Há
também muitos edifícios em reabilitação, bem localizados, com muita qualidade e com oferta de lojas nos pisos térreos, que deverão ser ocupados
por marcas de renome nacional e internacional': Em todo o caso, lembra
esta especialistas o conceito de "melhor oportunidade depende muito
do perfil dos investidores", esclarecendo que "para os investidores de perfil mais oportunistico, a grande oportunidade será a aposta na conversão
de centros comerciais e retall parks secundários. Para os investidores core,
as oportunidades irão centrar-se sobretudo em torno do comércio de rua
em localizações prime, centros comerciais de primeira linha e supermercados arrendados a boas insígnias de retalho alimentar': Oportunidades
parecem não faltar, mas "o grande desafio será encontrar um match entre
aquilo que o vendedor pretende com a venda dos seus imóveis e aquilo que
o comprador procura, sobretudo em ativos não core':
Dolce Vita Coimbra
ID: 61996276
01-11-2015
Confiante que os centros comerciais vão continuar a liderar as preferências
dos grandes investidores internacionais e que os ativos de comércio de rua
continuarão bastante populares entre os investidores privados "vocaciona-
dos para investir em ativos de menor dimensão", Marta Esteves Costa diz que
'as retail parks serão possivelmente os ativos que maior dificuldade terão em
captar investimento. No entanto, as taxas de rentabilidade praticadas em Portugal para estes ativos são ainda muito apetecíveis se comparadas com outros
mercados, pelo que também este segmento deverá encontrar o seu espaço', diz.
Já Carlos Récio, destaca a nova oferta de comércio alavancada pela reabilitação urbana. "Foi esta componente que viabilizou, ou influenciou substan-
cialmente, um conjunto importante de transações registadas no último ano,
em zonas prime': E lembra que apesar da 'elevada dinâmica" que se hoje se
verifica nas chamadas zonas prime do comércio de rua continua a haver
'escassez de produto", originando assim "uma compressão nas yields, que atingiram o valor mais baixo de sempre e na manutenção ou pressão em alta do
nível de rendas, que mesmo registando igualmente valores historicamente elevados, têm ainda uma elevada margem de progressão quando comparadas
com outras capitais europeias': Em todo o caso, e independentemente dos
alvos serem centros comerciais ou comércio de rua, "face ao momento atual
do mercado é cada vez mais importante a realização de uma due diligente
minuciosa e profissional, para aferir o valor dos ativos',' adverte.
"O entusiasmo por Portugal neste momento é grande"
Ainda que tenha sido "inicialmente impulsionada pelos retalhistas de luxo e
premium, que reconheceram em Portugal um destino para expandir a sua rede
de lojas' ao longo do último ano a retoma da procura "sendo muitos os operadores que têm vindo a retomar as estratégias de expansão abandonadas no
início da crise': observa Marta Esteves Costa, da C&W."0 abrandamento a que
assistimos durante os últimos anos já passou e o entusiasmo por Portugal
neste momento é grande", acrescenta, por seu turno, Patrícia Araújo, da JLL
E o facto é que, recentemente temos também vindo a assistir "à entrada
de novos operadores de vários setores no nosso mercado (moda, restauração, joelharia, decoração, etc': diz Carlos Récio, acreditando que esta
é uma tendência que "irá manter-se ao longo dos próximos anos. Ainda
assim, diz Cristina Cristóvão "atualmente existe uma maior contenção no
número de lojas: os lojistas têm planos de expansão muito mais cirúrgicos,
até porque atualmente com a oferta de shoppings que temos, as decisões
são mais fáceis, visto que se apoiam em projetos já inaugurados e não em
shoppings futuros, cujas performances são muitas vezes difíceis de prever':
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Corte: 3 de 7
Which assets attract more investors?
Accordiny to Cristina Cristóvão, from the Research & Consultancy
department of Worx, 'there are good projects and real estate properries
that may he placed in the rnarket and, due ro their dimension, will cause
the continuity of investment leveis during 2016. For example, Sonae Sierra
announced recently its intention to seu other projects; but if you think the
company owns the best shopping centers in Portugal (Colombo, Vasco
da Gama, CascaisShopping, and NorteShoppingl, une can imagine that
o port folio like this can easily exceed the €1,000 million and thus became
the biggest Retail business in Portugal"
Confident that the good performance of this asset category will continue to attract high investment leveis, for 2016, Fernando Ferreira considers that ''the chances are located mainly in superrnarkets and big retail
asseis, like shopping centers, but the street commerce can also be explored
in terms of investment Many well-located, quality buildings are being
rehabilitated, with the possibility of stores in ground floors, which should
be occupied by national and internacional well-renowned brands: Nevertheless, this expert recalls the concept of "the best chance depends
mostly on the investor's profile': clarifying that "more opportunistic investors will bet on rhe conversion of shopping centers and secondary retail
parks. For Core investors, opportunities will mostly focos on street commerce in prime locotions, altting- edge shopping centers and supermarkets leased to reputed Food Retail companies". Opportunities seem not
be rnissing but "the big chailenge will be to find one match between what
the salesman intends with the safe of lts property and what the buyer
demands, especially in non-Core asseis':
Confident that shopping centers will continue to lead the preferentes
of major International investors and that street commerce assets will
remain quite popular among private investors "dedlcated to investing in
smaller assets", Marta Esteves Costa says that "retail parks are rhe assets
that may face more difficulties in attracting investment. However, the rates
of return in Portugal for these assets are still very ternpting compared to
other markets, so this segment must find its own space: she says.
But Carlos Réclo highllghts the new commerce supply provided by
urban regeneration."This cornponent mode possible or influenced
heavily an important ser of transacrions recorded lost year, in prime
arcas': Despite the "high energy" seen today In the so-called prime
areas of street commerce. he reminds us that there is still 'product
scarcity: thus originating "a compression in yields, reaching the lowest
volve ever and the continuiry or increase in rents, showing historically
similar amounts, they still display a high margin for progression when
compared to other European capitais" And, regardless of the fact that
shopping centers or street commerce are the targets, "In the current
mamem of the market, it is more and more importam the achievernent
of a thorough and professional due drligence and to acknowledge the
ossers value", he warns.
Forum Montijo
ID: 61996276
01-11-2015
Comércio de rua reserva as melhores oportunidades de
leasing
"Do ponto de vista do leasing, é no comércio de rua que se encontram as gran-
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Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 4 de 7
"At the moment the enthusiasm for Portugal is great"
Desolt.? bk.qpir j
r
ro,w ,r ,er(orer
47tIfel?
4,1;t,
over
recognized Portugal as a destinatron ta expand !heir actuar!, ot
des oportunidades"; afirma Patrícia Araújo, Head of Retail Leasing da JLL.
the lasi year the recovery of dernand has happetw?r1 wirh rnonv ope,aturs
"A rua passou a ser um objetivo inquestionável na expansão dos retalhistas,
reSuming the expansiva strategies left aside with the .yrsis. st,lte's N1,-o to
sendo que cada zona comercial conseguiu posicionar-se para um target dis-
Esteves Costa, from C&W. 'The slowdown we witnesí..i I amura the los.1 few
tinto" e 'as zonas de procura alargaram-se" no caso de Lisboa e Porto.
years lues alreadv passed and the enthusicrint for Par tugir! ar this iiinetent
"Hoje em dia existem cada vez mais zonas comerciais consolidadas ou em
great". adds Patricia Araújo, from JLL.
fase de crescimento e que estão bem demarcadas no mapa do comércio
The fact is that, recently we have also witiwssecl 'lhe t•iritrani c e/ r:••iv
de Lisboa mas também em zonas específicas do Porto. Neste momento,
operarors from varinos seetors 11) oor rrxarket tfashion tratei and ies;rounvir.",
além da Avenida da Liberdade e do Chiado, já mais consolidadas, também
jewelry decoration. etc': says Carlos Recao, belleving that the. is a trend
a Baixa, Cais do Sodré e o Príncipe Real, em Lisboa, e ainda a Rua de Santa
that "will go on for the next years': Nonetheless, Cristina c ristovaid star.-is
Catarina e os Clérigos, no Porto, estão na mira dos lojistas. São zonas onde
that 'there is conently a bigger contrai ia the number
stc,ies the em
eis have more accurate expansiva pinas, even doe til //:,, curn,nt •ittitsly ,»t
o fluxo de turistas está a crescer, e mesmo os portugueses estão cada vez
mais a mudar os seus hábitos de consumo, incluindo estas zonas no seu
roteiro de compras" explica a responsável da JLL embora reconheça que
'OS centros comerciais continuem a ser a preferência clara dos portugueses
!_i;; ,,o- 'herr {1''l
shopping centers, the decisions are easier. seio?
tar! ire vi
aiready inaugurated projerts and not
f>n',
,1:
ttYf
McinCe ts 1!:)ttnaliy Ver y difficulf to predict .
no momento de fazer as suas compras'
Uma opinião corroborada por Paulo Silva, da Aguirre Newman, que diz
que "em Lisboa, a Baixa da cidade abre excelentes oportunidades para
Street commerce holds the best leasing opportunities
.‘
"From ?ire- pourt al view of lrasiria, the sf,•,,ef
atividades que beneficiem, ainda que não exclusivamente, da presença
find the great oppnrtuartiec. clairns Patricia Aro' ii‹, rn.•
de turistas, havendo igualmente boas oportunidades nas zonas que vie-
unquestionable goal iri rhe ffetariers' expansiva.
rem a ser intervencionadas pela CML, como irá ser o caso do Saldanha,
mercial °leo mancided to ',lace rtseil
Excetuando as melhores localizações (high street vetai!), nas quais as ren-
arcas INtdel;Nr ia the case of Lisbon and Parti-J.
das não sofreram grandes oscilações, os lojistas que queriam investir na
cidade podem ainda beneficiar de oportunidades de arrendamento por
valores que ainda se situam abaixo da sua média histórica" explica.
"Existe um apetite muito grande por lojas de rua em zonas bem localizadas
(1.51U1,..
,o,
tri-k't • Ind rJrr, )." ,71,,nú
Wowoclays there are increasingly consolidarei] ar
areas and !hey are well defined ia the map of
in specihr arcas ia Porto. .4t this moment
!?)
,
Avenida do Liberdade (Md Chiado, ciso Baixo
com bons níveis de tráfego pedonal, mas a dificuldade é ajustar as suas expe-
Real, ia tisbon u> V.'c'll as Rira de Santa Catarina ,anil
sai
g)r
tativas aos elevados valores de rendas que se começam a verificar nas zonas
bevng reagi-rei] i,5"ihopkeepers. Thrse are cM,a5 when- the ((mas:, t)014 i.s
prime" considera Cristina Cristóvão. "Para o lojista «normal», os valores das
increasing, cal,/ rven rhe Portuguese are changing their poirhasing
rendas praticados por exemplo na avenida da Liberdade são incompatíveis
by including these arcas rn their purchase Mons .; ex.platns the
com os volumes de faturação" pelo que "é na verdade um grande desafio
despite reccignizing that Shopping centers continue to be rheoNiotis
para estes lojistas que pretendem desenvolver a sua atividade numa loja de
crente of the Porrogueçe to make theu purchases':
rua, encontrar uma alternativa bem localizada, com um tráfego elevado de
clientes, com níveis de renda ajustados", defende a especialista da Worx.
Ainda assim, "e em especial para as grandes marcas nacionais e internacionais, a importância dada à localização é cada vez mais relevante, estando
as marcas disponíveis para pagar valores muito elevados de forma a assegurar a melhor localização possível"
.ILL
An opinião corroborated by Paulo Silva, from Aguirre Newman, whai
says that -ta Lisbo,i the Baixa offers excellent chances ror activities that
benettr. theitiqh /ror exclusively, from the tounst presence, having equal/V
good rhatices ia lhe ieeas that will be intervened by the CML, as In the cas.-,
of Saldanha E xcept lar the best locations (high street retuil), WhetP
did not >arfei ',rd flocruations, the shopkeepers who want fo inyest iri the
Lay coa stiP benetit trota feche opportunities in vala,e, sal! onde, !herr h,'s
roricat ilver()i7e he exploins.
Thert'
arear desire for street shops ia well-located areas with good fev.
els of pedesuran mavernent, boi the difficulty is to adjust the expectations
ti) the hral) valor o! ?coses we may find ia prime arcas': Cristina Cristovao
cominerit ,i. 'For -tlk,
Avenida
shopkeeper, the cosi of /case, for exemple, in
1 !herdade are incompatible with soles volume': so '11 /5 indeed a
b,g chulo» rias tem !hese shopkeepers who wont to develop their activity In a
+rrecr
find (1~11 located atternative, with o high volume of custorn
ers and wasonol ,le !eche.. clairns the expert from Worx. Yet, 'éspecially for
the main; nanaria! and internarional brands, rhe impor rance given to the
rowt,,y, Ui< ja,wittgiji (note relevoat, as the brands are willing to pay high
he!jpossible locatiorf:
ID: 61996276
01-11-2015
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País: Portugal
Cores: Cor
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Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 5 de 7
1 DOSSIÊ DOSSIER
BUY
156.000m2
1713.000m2
Stock total de ABL em comércio de rua (ruas prime):
Lisboa: 156.000 m' (950 unidades / Renda Prime:
95E/m21 mês) / Porto: 170.000 m2 (850 lojas / Renda
Prime: 30e/m2/mês)
Total GLA stock for street shops (prime streets) Lisbon: 156.000 m 2 (950 units - Prime Rent:
95€/m 2/month) /Porto: 170.000 m 2
(850 shops - Prime Rent: 30€/m 2/ month )
73% vw
Investimento em retalho atingiu 73% do total tran•
secionado no 10 semestre (1.000 milhões de euros)
The investment in retail asseis hit 73% of the total
amount invested in commercial real estate in
Portugal during the T st half of the year
(more than €1.000 million)
3. 600.000m2
1 71 .000m2
Shopping Centres + Retail Parks
+ Outlets =3.600.000 m2
(total stock) + 171.000 m2 (pipeline)
Prime Rents
(€Im2i m)
Shopping
Centre
Lisboa
Porto
95
60
Retail Park
MI M/
Outlet
20
Fonte/ Source: CBRE
ID: 61996276
01-11-2015
Tiragem: 3000
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País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Mensal
Área: 20,50 x 18,69 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 6 de 7
Name
Location
Subtype
GLA (m2)
Saks date
Price
(million E)
Supermarket leased to
Pingo Doce
Alta de Lisboa,
Lisboa
Supermarket
2.190
February
4,5
Seller
Buyer
Private
Luxembourg
fund)
Portuguese Private
Fund
Mutual Pension
Rio Sul Shopping and
Serra Shopping
Seixal and
Almada Fórum e Fórum
Montijo
Almada and
Montijo
Seja
Shopping Centre
na
March
na
100.000
Continente
(59.000
Shopping Centres
and
41.000)
May
330
Lisboa
Continente Portimão
Management
e a LocalTapiola
Services
Mutual Life
Insurance Company
Blackstone
(Blackstone Real
Estate Partners
Europe IV)
Hypermarket
hypermarket at
Colombo
Insurance Company
Aberdeen
53,6
Global Real
Estate Select
Europe Group
(Commerzbank)
Sonae RC (Sale &
(inside Colombo
Shopping Centre)
24.489
Portimão
Hypermarket
na
Q2 2015
na
na
Sonae RC
12 Sonae Assets
Portugal
Supermarkets
na
1st H
na
US Private
Hedge Fund
Sonae RC (Sale &
Leaseback)
Former Dolce Vita
Funchal
Funchal
Shopping Centre
15.968
July
na
ECS Capital
Investors
Chamartin
Shopping Centre
na
August
500
Lone Star
Chamartin
Imobiliária
Shopping Centre
28.210
(14200 +
September
na
ECS Capital
Investors
Soc. Insolvência da
FDO Imobiliária
Dolce Vita Portfólio
(Dolce Vita Monumental, Lisboa, Vila
Dolce Vita Douro, Dolce Real, Porto
Vita Porto, Dolce Vita
and Coimbra
Coimbra)
Former Vivaci Caldas
and Vivaci Guarda
Caldas da
Rainha and
Guarda
June
CG Malls
Sicav-FIS
14010)
Leaseback)
Imobiliária
Fonte/ Source: RCA, Ci, CMVM, VI
ID: 61996276
01-11-2015
Tiragem: 3000
Pág: 26
País: Portugal
Cores: Cor
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Área: 20,15 x 24,35 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 7 de 7
Reabilitação ganha força também no retalho
Os efeitos do movimento de reabilitação urbana que está a mudar
a face dos centros históricos das principais cidades portuguesas,
também já se estão a fazer sentir nas grandes cidades. De acordo
com Patrícia Araújo,"o venda e a reabilitação de edifícios nas principais
zonas comerciais da cidade de Lisboa - avenida da Liberdade, Baixa,
Chiado, Cais do Sodré e Príncipe Real - estão a trazer para o mercado
edifícios com qualidade e imagem atrativa, disponibilizando espaços
para a abertura de lojas que satisfazem os requisitos de marcas nacionais e internacionais que querem estar presentes nestas zonas':
Esta dinámica incutida no comércio de rua pela reabilitação urbana
também foi destacada por Carlos Récio, que a atribui também "aos
efeitos que a nova lei do arrendamento produziu no mercado': "É verdade que este processo se concentra maioritariamente em Lisboa e
no Porto, embora se registem movimentos interessantes noutras cidades de menor dimensão, muitas vezes alavancados no incremento
substancial que o setor do turismo tem registado': diz ainda.
Regeneration also strengthens with Retail
The eftei. ts of the r.egeneration rnovement that are changing the
historical centers of the main Portuguese cities are also already
being feit in big cities. According to Patricia Araujo, the sate and
rehooilitation of burtaings in the main commercial arcas of Li5bo.n
Avenida da Liberdade, Baixa, Chiado, Cais do Sodré and Príncipe
Real - are brinaing to the market. quolity buildings with ao ar:70Ctrve image, makmg available spaces for International stores that
sati_sfy the requirements of nahonal and internationat brotrcis wül,ng to ser up In those arras'.
This dynamic trend instilled tn street commerce by urban regen-
Centros comerciais de 2a linha "dão a volta" às dificuldades
Em Portugal, "cada vez mais se assistem a reconversões de antigos
centros comerciais" bem como "ao aparecimento de novos conceitos que permitem urna renda e espaços mais pequenos, mas em
excelentes localizações, como é o caso da Embaixada e do Entre
Tanto - Indoos Market': observa Cristina Cristóvão, que considera
que nestes casos lz> grande desafio é conseguir acompanhar as quebras das yields, que se devem manter':
De facto, comenta Patricia Araújo, 'as centros comerciais de segunda
linha têm tido algumas dificuldades nos últimos anos e deveriam pensar
claramente num reposicionamento e/ou numa alteração de conceito de
forma a voltarem o ter sucesso. O 7° Avenida e o Centro Comercial de
Alvaiade são bons exemplos de centros comerciais que conseguiram dar
a volta, através de um trabalho de renovação e reposicionamento que
teve por objetivo ter um espaço e uma oferta comercial mais modernos
e mais adaptados às necessidades do seu público. O 7° Avenida mudou
o uso e o Centro Comercial de Alvaiade realizou obras profundas de
modo o melhorar o lay-out e adequar-se à procura actual, passando a
ser um centro de conveniência e de bairro com grande sucesso diz.
eration was also highhghted by Carlos Récio, who also explains it
with the eftect "the new law of lease Mas produced in the market."
reality this process is concentrated mornly m Lisboa and Porto,
although interesting movements in other smaller coes are regis-
tered, suprx~ mostly by a substanual intrease registerea in the
tourism sector': he also says.
econdary shopping centers "beat" difficulties
In Portugal. "we waness tocreasingly to the rehabilitatfor of old
opping centers' as well as "the emergente of new conteprs that
ow lower rents and smatier spaces, but in exceitent locotions,
is the case of Embaixada and Entre Tanto lndoos Market: says
'ristina Cristovao, who considera that "the greal challenge is to
manage ihe decline ofyields, that may continue'
In fact Patricia Araújo comments that, "the secondary shopping
centers have envisaged some difficulties in recent years ‘zod thev
should consider a repositioning andar a r oruept change m arder
to Ge successful again. The 7° Avenida and the Alvaiade Shopping
Center are good exampies ai snopping centers that manoged to
chonge, through renewal and repositioning work, arrning to atter
a more modero space and commercial 5Lipply, more adiusted to
the needs of the!, oublic. The 7° Avenida changed its use and the
Alvaiade Shopping Center carried out largo renovations ia order to
improve toe tayout and adiust to the current demand, changing into
a convenlance and proximny center with huge success" she says