Marketbeat Portugal Primavera 2008

Transcrição

Marketbeat Portugal Primavera 2008
Global Real Estate Solutions
MARKETBEAT PORTUGAL PRIMAVERA 2008
MAPA DE ESCRITÓRIOS DE LISBOA
2
3
ENQUADRAMENTO ECONÓMICO
RETALHO
Segundo o Banco de Portugal, manteve-se em 2007 a tendência de recuperação da economia nacional, incentivada por
um crescimento do investimento empresarial e das exportações de bens e serviços.
Enquadramento do Mercado
Para 2008 e 2009, as projecções mais recentes indiciam uma
continuação desta recuperação. No entanto, as actuais previsões estão rodeadas por níveis de incerteza elevados, resultado do enquadramento económico e financeiro internacional.
Indicadores Económicos
10
O mercado de retalho continuou a manter em 2007 o forte
dinamismo que marcou os últimos anos, tendo sido inaugurados cerca de 250.000 m2 de novos projectos, na sua maioria centros comerciais. O stock total de espaços comerciais
de todos os formatos em Portugal situa-se hoje nos 2,9
milhões de m2, sendo expectável que no final de 2008 seja
ultrapassada a barreira dos 3 milhões de m2. Os primeiros
seis meses do ano foram marcados por um maior dinamismo
no formato de retail parks, em oposição ao segundo semestre, em que o protagonismo ficou a cargo do segmento de
centros comerciais.
8
-2
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009*
PIB
Taxa de Desemprego (Tx. Efect.)
Inflação (Tx. Efect.)
3.500.000
350.000
3.000.000
300.000
2.500.000
250.000
2.000.000
200.000
1.500.000
150.000
1.000.000
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50.000
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20 7
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*
0
400.000
At
é
2
Crescimento ABL (m2)
(%) 4
Consumo Privado
Fonte: Banco de Portugal; OCDE
ABL Acumulada (m2)
* Estimativa
Fonte: Cushman & Wakefield
* Estimativa
O crescimento do PIB foi revisto em alta no Boletim de
Inverno do Banco de Portugal para 1,9%, prevendo-se que
este aumente para 2,0% em 2008 e para 2,3% em 2009. De
acordo com a mesma fonte, estes valores estão bastante próximos das estimativas realizadas para a zona euro no mesmo
período.
O consumo privado manteve o ritmo de crescimento de
2006, embora se preveja uma queda de 0,1% em 2008. Para
2009, as projecções apontam para uma inversão desta situação, esperando-se uma taxa de crescimento na ordem dos
1,5%. Esta estimativa assenta nas expectativas de uma crescente melhoria das actuais condições no mercado de trabalho, o que tem um impacto directo no rendimento
disponível das famílias.
No que respeita à inflação, as estimativas apontam para um
decréscimo desta variável de cerca de 0,6%, situando-se nos
2,4% em 2007. Para 2008, antecipa-se uma manutenção deste
valor, seguindo-se uma queda de 0,4% em 2009. Esta previsão de decréscimo para a taxa de inflação tem por base as
recentes expectativas que apontam para uma descida do preço
do petróleo nos próximos anos.
De acordo com os dados da Organização para a Cooperação
e Desenvolvimento Económico (OCDE), a taxa de desemprego em Portugal alcançou, em 2007, o máximo histórico
de 7,7%. No entanto, espera-se uma inversão da tendência
registada nos últimos anos, sendo a estimativa para este indicador, em 2008 e 2009, de 7,6% e 7,3%, respectivamente.
ABL Acumulada (m2)
Evolução Conjuntos Comerciais 1990-2008*
6
O comércio de rua prossegue o seu processo de recuperação, sendo evidente o interesse dos principais retalhistas
neste formato. Este ano assistiu-se a diversas aberturas de
lojas numa das zonas de maior prestígio da cidade, a Avenida
da Liberdade, com destaque para a loja da Loewe e o novo
espaço da Lanidor, que compreende um novo conceito de
restauração e um spa, para além de uma loja da marca.
No final de 2007, a área bruta locável (ABL) de conjuntos
comerciais atingia perto de 2,9 milhões de m2, correspondendo a um crescimento de 16% face a 2006. A região Centro
foi não só a que registou o maior crescimento, com um
aumento de 31%, como também a que mais contribuiu para
este aumento global da oferta, tendo sido responsável por
mais de 31% do total.
ABL Actual por Região – 2007 (Todos os Formatos)
Região
% da ABL
Total
ABL (m2)
Norte (exclui Grande Porto)
380.191
13,1%
Grande Porto
566.064
19,5%
Centro
533.765
18,4%
Grande Lisboa
827.909
28,7%
Península de Setúbal
347.734
12,0%
Sul
156.842
5,4%
84.582
2,9%
2.897.087
100%
Ilhas
Portugal
RETALHO
As zonas Norte e do Grande Porto deram também um
importante contributo para este crescimento, sendo responsáveis por 24% e 20% da nova oferta, respectivamente.
Para 2008, antecipa-se mais um ano de forte actividade no
mercado de retalho, já que os conjuntos comerciais anunciados somam mais de 360.000 m2 de ABL. A concretizarem-se todos os projectos, será atingido um máximo
histórico em termos de crescimento de ABL. A tendência
verificada este ano continuará a manter-se, com as regiões
Centro e do Grande Porto a darem o maior contributo para
a nova oferta. O formato tradicional, ou seja os centros
comerciais, representa aproximadamente 80% desta nova
oferta.
Do lado da procura, manteve-se o interesse por parte dos
retalhistas, a julgar pelas boas taxas de ocupação verificadas
nos projectos inaugurados. No entanto, os operadores mostram-se cada vez mais cautelosos, especialmente nos projectos em localizações mais periféricas, exigindo uma crescente
partilha de risco com os promotores; nomeadamente através de uma maior exigência em termos dos valores de arrendamento.
algumas cidades, bem como à convivência de unidades em
determinadas localizações.
Foi também no final do ano que a Jerónimo Martins anunciou a aquisição da rede de supermercados Plus, cuja presença em Portugal já somava 75 unidades. A conclusão desta
operação aguarda apenas a respectiva autorização por parte
da Autoridade da Concorrência. Com este negócio, a
Jerónimo Martins irá aumentar a quota de mercado da marca
Pingo Doce em Portugal, já que as lojas Plus serão integradas nesta rede de supermercados.
Centros Comerciais
O último trimestre de 2007 registou o pico de actividade
no mercado de centros comerciais, com a abertura da esmagadora maioria dos centros projectados, contrastando com
um primeiro semestre em que se verificou apenas a abertura de um centro comercial. A oferta total deste formato
ultrapassou a barreira dos 2,4 milhões de m2, o que representou um crescimento de cerca de 8% face à oferta no final
de 2006.
3.000.000
300.000
2.500.000
250.000
2.000.000
200.000
1.500.000
150.000
1.000.000
100.000
500.000
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0
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19
90
19
91
19
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93
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19
95
19
96
19
97
19
98
19
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20
0
20 7
08
*
50.000
At
é
Este último ano foi também marcado por duas importantes
operações ao nível da distribuição alimentar, cujo impacto
no mercado de retalho é indiscutível. A aquisição da Carrefour
Portugal por parte da Sonae Distribuição foi aprovada pela
Autoridade da Concorrência no final do ano. Esta operação
traduziu-se na compra de 12 hipermercados e um conjunto
de licenças para a abertura de novas unidades comerciais.
A Autoridade da Concorrência impôs algumas restrições,
nomeadamente no que se refere aos projectos futuros em
350.000
ABL Acumulada (m2)
Evolução Centros Comerciais 1990-2008*
Em 2007 foi notório o aumento do número de retalhistas
internacionais interessados no mercado nacional. São diversos os exemplos de operadores que já entraram ou que procuram garantir o seu espaço nos novos conjuntos comerciais,
nomeadamente a Desigual, de origem espanhola, a Kiehl’s e
a Starbucks, de origem americana, e Primark, de origem britânica.
4
* Estimativa
ABL Acumulada (m2)
Os projectos com abertura prevista para 2008 prometem
bater recordes, já que, caso todos se venham a concretizar,
os mais de 280.000 m2 previstos irão representar a maior
entrada de nova ABL na história do mercado nacional.
Centros Comerciais Inaugurados em 2007
Empreendimento
Localização
Promotor
ABL (m2)
8ª Avenida
São João da Madeira
Sonae Sierra
32.100
Arena Shopping
Torres Vedras
Mundicenter
17.300
Dolce Vita Funchal
Funchal
Chamartín Imobiliária / Banif
16.000
Dolce Vita Ovar
Ovar
Chamartín Imobiliária
20.400
Forum Castelo Branco
Castelo Branco
Multi Development
18.000
Porto Gran Plaza
Porto
Martifer
19.500
Alegro Alfragide
Oeiras
Immochan
39.500
Rino & Rino
Batalha
Rino & Rino
14.100
5
RETALHO
Principais Centros Comerciais Previstos para 2008
Empreendimento
Localização
Promotor
ABL (m2)
Palácio do Gelo
Viseu
Grupo Visabeira
73.500
Inter Ikea Matosinhos
Matosinhos
Grupo InterIkea
103.500
Forum Barreiro
Barreiro
Multi Development
17.500
Ria Shopping Olhão
Olhão
Sans Frontières
14.900
Vivaci Guarda
Guarda
FDO Imobiliária
13.700
Vivaci Caldas da Rainha
Caldas da Rainha
FDO Imobiliária
14.200
Para 2008, é esperada a decisão relativa ao concurso lançado pela Câmara Municipal de Leiria, que irá seleccionar o
promotor para desenvolver um centro comercial junto ao
Estádio Municipal.
Para os próximos anos não é provável que se continue a
assistir ao crescimento massivo da oferta, ao contrário do
que tem acontecido nesta última década. A evolução da oferta
deve seguir outros caminhos, contornando deste modo a
tão proclamada maturidade do mercado. A remodelação de
projectos existentes será provavelmente um desses caminhos.
Também a Sonae Sierra é um bom exemplo do trabalho de
renovação permanente a que os centros comerciais devem
estar sujeitos. São exemplos paradigmáticos o NorteShopping
e o ArrábidaShopping, que desde há algum tempo assumiram um novo visual no food court, como forma de se diferenciar da concorrência. Em 2008, este promotor iniciou
também a renovação do Centro Colombo, com uma previsão de investimento de 31 milhões de euros, ao nível do
design, arquitectura e equipamentos, tornando-o deste modo
mais moderno e atractivo, e assegurando a continuação do
seu êxito.
Retail Parks e Factory Outlets
No segmento de retail parks a oferta existente ultrapassou
este ano os 300.000 m2 de ABL, tendo sido registado um
abrandamento na promoção deste formato face ao ano anterior.
Evolução dos Retail Parks 2000-2008*
120.000
O Centro Comercial das Amoreiras, da Mundicenter, é um
bom exemplo desta tendência: tendo sido o primeiro centro comercial moderno a inaugurar no nosso país, em 1985,
tem vindo a reposicionar-se nomeadamente atraindo uma
variedade de lojas que não se encontram na maioria dos centros comerciais em Portugal, como a BCBG Max Azria, Hugo
Boss, Sebago e a recentemente inaugurada Cacao Sampaka.
400.000
100.000
300.000
80.000
60.000
200.000
40.000
100.000
20.000
0
0
2000
2001
2002
2003
Oferta Total de Centros Comerciais – Por Idade
* Estimativa
ABL Acumulada (m2)
Pensamos que este será um factor que irá ganhar no
curto/médio prazo uma importância ainda maior, tendo em
conta não só a idade da oferta existente, como também o
facto de ser indispensável para a manutenção da competitividade de um centro face à concorrência. Cerca de 40%
da oferta de centros comerciais actualmente em funcionamento em Portugal tem uma idade superior 10 anos.
2004
2005
2006
2007
2008*
ABL Acumulada (m2)
5-10 anos
27%
Em relação à oferta futura, prevê-se em 2008 a abertura de
70.000 m2 distribuídos por cinco novos projectos, em cidades secundárias um pouco por todo o país. De referir, pela
sua dimensão (28.000 m2), o Santarém Retail Park, promovido pela Capitalinvest.
10-15 anos
22%
15-20 anos
11%
3%
37%
0-5 anos
+ 20 anos
Esperam-se em 2008 novidades no segmento de factory outlets,
que se encontra estagnado desde 2004, com a expansão
anunciada para 2008 do Nassica Factory Outlet (em Vila do
Conde), que se traduzirá na duplicação da ABL actualmente
6
RETALHO
ESCRITÓRIOS
Retail Parks Inaugurados em 2007
Empreendimento
Localização
Promotor
ABL (m2)
City Park Torres Novas
Torres Novas
Grupo Mateus
City Park Chaves
Chaves
Grupo Mateus
Braga Retail Center
Braga
Bouygues Imobiliária
18.900
Lima Retail Park
Viana do Castelo
Sonae Sierra
10.800
Viseu Retail Park
Viseu
Martifer
15.700
In Guimarães Retail Park
Guimarães
Banif Gestão de Activos / Grande Solar Construções
4.500
6.000
7.500
existente. Entretanto, o Freeport de Alcochete, que com
70.000 m2, é o maior factory outlet da Europa, foi adquirido
pelo grupo Carlyle que iniciou um processo de recomercialização.
Comércio de Rua
O ano de 2007 veio confirmar algumas das expectativas assinaladas em relatórios anteriores em relação ao comércio
de rua. A realidade é que, em Portugal, este formato se tem
afirmado cada vez mais uma opção para muitos retalhistas,
à imagem do que se verifica noutras capitais europeias.
Durante este ano, voltou-se a assistir a diversas aberturas
de marcas de renome no comércio de rua. Manteve-se um
grande interesse por parte dos operadores na zona do
Chiado, sendo de referir a abertura da Kiehl’s na Rua Maria
Cardoso (junto ao Largo de Camões) e da Hugo Boss na
Rua Garrett.
O estatuto da Avenida da Liberdade como zona prime da
cidade de Lisboa mantém-se vivo, com várias novidades
durante o ano 2007, como foram a abertura da Loewe no
Hotel Tivoli e da D&G (Casual Wear Dolce & Gabbana).
A Lanidor mudou-se da sua antiga localização, abrindo uma
flagship store junto ao Hotel Tivoli e a Fashion Clinic expandiu a sua loja no Tivoli Forum.
Parece estar cada vez mais próximo o renascer do comércio de rua na cidade de Lisboa, considerando não só o interesse crescente dos operadores nacionais e internacionais,
mas também o aumento notório do fluxo de visitantes nas
zonas do Chiado e Avenida da Liberdade.
Importa salientar que, à semelhança do já verificado noutras cidades europeias como Londres e Barcelona, se no
comércio de rua se viessem a aplicar alguns dos princípios
de gestão do comércio integrado – como são uma estratégia de marketing concertada, facilidade de estacionamento,
horários de funcionamento alargados e mix comercial, entre
outros – a dinamização deste formato seria muito mais facilitada.
Valores de Mercado
Os valores de mercado em 2007 mantiveram-se estáveis para
os conjuntos comerciais. A renda para um centro comercial prime situa-se nos 75 €/m2/mês, para uma área média
de 100 m2. No caso dos retail parks, as rendas nos projectos prime confirmam-se nos 12 €/m2/mês.
Rendas Prime de Retalho – 2007
Formato
€/m2/mês
Centros Comerciais
75
Retail Parks
12
Comércio de Rua – Lisboa (Av. da Liberdade)
75
Comércio de Rua – Porto (Rua de Santa Catarina)
50
Em virtude da nova lei de arrendamento publicada em 2006,
tem-se vindo a verificar uma alteração gradual na forma como
os trespasses são vistos no comércio de rua, uma vez que
estes passaram a servir apenas para garantir uma localização por um período máximo de 5 anos. Acreditamos que
os trespasses vão gradualmente deixar de existir para assegurar baixos valores de renda, transformando-se numa
forma de pagamento para assegurar uma localização de qualidade, do mesmo modo que os direitos de ingresso funcionam
nos centros comerciais.
ESCRITÓRIOS
Enquadramento do Mercado
O clima de confiança económica vivido nos primeiros seis
meses de 2007 conduziu a um ano excepcional para o mercado de escritórios, com o nível da absorção a atingir um
máximo histórico. No segundo semestre sentiu-se alguma
retracção, face à instabilidade gerada pelas notícias sobre a
crise hipotecária sub-prime que afecta o mercado americano.
Este bom desempenho da procura resultou essencialmente
das estratégias de consolidação seguidas por várias empresas, que aproveitaram a flexibilidade contratual e a disponibilidade de imóveis de qualidade com condições comerciais
mais agressivas, especialmente nas zonas com maior oferta.
7
ESCRITÓRIOS
• A obrigatoriedade de constituição de propriedade horizontal
quando se trate de um prédio destinado a diversos inquilinos, não sendo possível arrendar partes de fracções ou
fazer subarrendamentos com sujeição a IVA.
Escritórios Grande Lisboa – Evolução da Absorção
240.000
200.000
(m2)
160.000
A quebra no nível de confiança económica, criada pelo clima
de instabilidade existente no mercado,faz-nos acreditar que 2008
será um ano de consolidação do mercado de escritórios, mantendo-se provavelmente os níveis médios de absorção.
120.000
80.000
40.000
Oferta
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Fonte: Cushman & Wakefield / LPI
A falta de espaços de qualidade e de grandes dimensões no
Central Business District é cada vez mais evidente, o que conduziu a algumas novas tendências no mercado. Nesta zona
da cidade são crescentes as oportunidades que surgem ao
nível dos escritórios usados que, com espaços remodelados,
satisfazem alguma da procura, com condições mais competitivas.
O Parque das Nações mostrou-se bastante activo, continuando
a dar resposta para quem procura espaços de escritórios
de maior dimensão.
Na Zona 3 não se registaram alterações significativas embora,
tendo em conta os projectos futuros, esta venha a assumir-se como uma alternativa ao Centro da Cidade.
O comportamento da Zona 4 é marcado por alguma dualidade, já que em algumas áreas incluídas nesta zona, nomeadamente o Chiado, os preços por m2 atingem valores
próximos dos da Avenida da Liberdade. Assim, edifícios com
características arquitectónicas muito específicas preenchem
as necessidades de clientes que procuram o prestígio do
Chiado.
O Corredor Oeste continua a apresentar-se como a zona
sujeita a uma maior pressão, devido às elevadas taxas de disponibilidade que ainda se verificam.
A marcar 2007 ficaram também as alterações introduzidas
pelo governo no início do ano, no que diz respeito ao regime
de recuperação do IVA no sector imobiliário. Algumas destas alterações revelaram-se polémicas e com um significativo impacto nas operações dos agentes imobiliários. Entre
as mudanças mais relevantes para os investidores e promotores imobiliários, destacamos:
• A definição de um limite mínimo de rendibilidade de 1/15,
ou seja, um yield de 6,66%, abaixo do qual o IVA não podia
ser recuperado. No entanto, o valor mínimo da renda anual
relevante para permitir a obtenção da renúncia à isenção
do IVA foi reduzido de 6,66% para 4%, no Orçamento de
Estado para 2008.
No final de 2007, a oferta total do mercado de escritórios da
Grande Lisboa totalizou aproximadamente 4,2 milhões de m2,
o que correspondeu a um crescimento de 1,9%, face a 2006.
A zona que verificou o maior crescimento da oferta em termos percentuais (mais de 11%) foi o Parque das Nações,
correspondente a um aumento de perto de 24.000 m2.
Embora tenha registado o maior crescimento absoluto de
2007, a evolução da oferta no Corredor Oeste continuou
a decrescer, com um aumento na ordem dos 4%, bastante
inferior ao registado no passado.
Escritórios Grande Lisboa – Oferta Total
Oferta Total (m2)
Zona
1. Prime Central Business District
2006
2007
Taxa
Cresc.
563.003
565.420
0,4%
1.037.676
1.043.676
0,6%
3. Novas Zonas de Escritórios
403.404
403.404
0,0%
4. Zonas Secundárias de Escritórios
446.764
451.513
1,1%
5. Parque das Nações
206.312
229.932
11,4%
6. Corredor Oeste
809.840
847.501
4,7%
3.466.999 3.541.446
2,1%
2. Central Business District
Sub-Total (1-6)
7. Zonas Não Consolidadas
Total
659.785
662.285
0,4%
4.126.784 4.203.731
1,9%
De entre os principais empreendimentos concluídos em 2007,
os de maior dimensão localizam-se no Parque das Nações.
O Corredor Oeste contou com o maior número de edifícios concluídos em 2007. De referir ainda que, nas Zonas 2
e 3, não se verificou a conclusão de qualquer edifício
durante o ano.
Os níveis de desocupação beneficiaram de uma significativa
melhoria durante 2007. À excepção da Zona 4, todas as restantes zonas assistiram a uma redução da taxa de desocupação, sendo que as quedas mais evidentes foram registadas
nas Zonas 3 e 2. No final do ano, a taxa de desocupação do
mercado situava-se nos 8,2%, sendo o Parque das Nações
a Zona com o maior nível de desocupação, cerca de 21%,
e a Zona 2 com o valor mais reduzido, próximo dos 5%.
ESCRITÓRIOS
Principais Edifícios Concluídos 2007
Empreendimento
Zona
Promotor
Área (m2)
Mar do Oriente
5
Mar do Oriente
13.600
Mar Mediterrâneo
5
CGI / Bouygues
10.000
Lagoas Park - E6
6
Teixeira Duarte
9.000
Edifício Orange
6
Biert
7.600
Alfrapark C
6
SGC Imobiliária
6.500
Edifício Via República
2
Soicifide
6.000
Edificio Palmela
1
Silcoge
5.300
Central Plaza
6
João Polónia
5.000
Alfrapark E
6
Edifer
4.200
Edifício Ribeiro Coutinho
6
Ribeiro Coutinho
3.700
Estação Rossio
4
Invesfer
2.900
EUA Business Center
7
ALRISA
2.500
síveis de remodelação, que se apresentarão cada vez mais
como alternativas viáveis.
Escritórios Grande Lisboa – Taxa de Desocupação
30
Os principais empreendimentos em construção são a Torre
Colombo Oriente, com 29.000 m2 que resulta da parceria
entre a Sonae Sierra, ING Real Estate, Iberdrola e CGD e
o Office Parque Expo no Parque das Nações promovido pela
Norfin, com 64.000 m2, cuja conclusão se prevê para 2008.
(%)
20
10
Procura
0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
2006
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
2007
A oferta futura prevista para o período 2008-2011 ultrapassa
os 450.000 m2, representado um decréscimo face aos níveis
registados nos anos anteriores, o que revela algum abrandamento relativamente à promoção neste segmento imobiliário.
Escritórios Grande Lisboa – Oferta Futura (2008-2011)
200.000
150.000
Durante o ano 2007 foram transaccionados em Lisboa
204.000 m2 de espaços de escritórios, valor que consolida
a tendência de crescimento iniciada em 2005 e que traz novo
fôlego a este segmento do mercado imobiliário.
À semelhança do que se verificou em 2006, foi a Zona 6 que
deu o maior contributo para o nível da absorção no mercado. As maiores transacções nesta zona traduziram-se na
ocupação de 5.300 m2 no Lagoas Park por parte da Cisco
Systems, e no arrendamento de 4.500 m2 nas antigas instalações da Xerox, por parte da Texto Editores.
Escritórios Grande Lisboa – Absorção por Zona
70.000
(m2)
100.000
60.000
50.000
50.000
(m2)
8
0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
40.000
30.000
20.000
10.000
A falta de espaços novos na Zona 1 não será facilmente colmatada no curto/médio prazo, já que actualmente o único
projecto conhecido para esta zona da cidade é a actual remodelação do edifício Duque de Palmela 23. Este cenário poderá
representar uma oportunidade para os projectos novos previstos para as Zonas 2 e 3, assim como para edifícios pas-
0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
2006
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
2007
Ao contrário do ano anterior, em 2007 as novas zonas de
escritórios (Zona 3) tiveram um papel de relevo ao nível da
9
ESCRITÓRIOS
procura, contribuindo com mais de 20% da absorção registada e representando um crescimento de mais de 190% face
ao ano anterior. A Zona 3 foi ainda protagonista da maior
transacção do ano, com o arrendamento de um dos edifícios das Torres de Lisboa pela Petrogal.
são, com os espaços inferiores a 500 m2 a representarem
mais de 70% do mercado. No entanto, é visível um aumento
gradual das áreas transaccionadas, facto sustentado pelo
aumento da área média que, em 2007, se situou nos 616 m2,
face aos 515 m2 verificados em 2006.
A evolução da absorção no prime CBD caracterizou-se pela
estabilidade, continuando a ter um peso importante na
procura total, à semelhança do que se verificou em 2006.
As transacções que mais se destacaram nesta zona foram a
ocupação do Edifício Marquês de Pombal 3, num total de
7.400 m2, pelo Grupo BES e o arrendamento de 2.400 m2
por parte da Ford, na Avenida da Liberdade 245.
Valores de Mercado
A Zona 4 foi a que menor peso teve no nível de absorção
atingido, muito embora tenha sido a zona que maior crescimento registou face ao ano passado.
O Parque das Nações foi o cenário de duas das maiores
transacções do ano, com a já há muito anunciada ocupação
do Edifício Mar Mediterrâneo, com cerca de 10.000 m2, por
parte da Sonaecom, e com o arrendamento do Edifício Caribe
pela Novabase, totalizando 6.700 m2.
Os valores de mercado sofreram alterações consideráveis
durante o ano de 2007. A renda prime subiu no primeiro
semestre para os 21 €/m2/mês, após 3 anos de estabilidade
nos 20 €/m2/mês.
O Parque das Nações verificou um decréscimo, passando
dos 18 €/m2/mês para os 17,50 €/m2/mês, devido às elevadas taxas de desocupação que se têm verificado nesta zona.
O Corredor Oeste manteve a renda prime nos 14 €/m2/mês.
Não obstante esta zona ser uma das que tem sentido maior
pressão nos últimos dois anos, é também no Corredor Oeste
que se localizam alguns dos edifícios com maior qualidade
e dimensão, facto que permite a manutenção dos valores
praticados.
Escritórios Grande Lisboa – Rendas (2007)
Zona
Escritórios Grande Lisboa – Transacções por Dimensão (2007)
200
55.000
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
180
80
60
40
20
0
m2
21,00
Parque das Nações
16,50
17,50
Corredor Oeste
12,50
14,00
Assim, edifícios de qualidade localizados no centro da cidade,
Zonas 1 e 2, têm claramente margem para aumentar as suas
rendas no futuro; tendo em conta a escassez da oferta nestas zonas. Já no caso do Corredor Oeste ou Parque das
Nações, existirá mais dificuldade na valorização das rendas.
100
Dimensão
18,50
Nº de Transacções
120
501-1.000 1.001-2.000 2.001-5.000
Prime Central Business District
A subida da renda prime é um sinal de confirmação da recuperação do mercado de escritórios em Lisboa. Parece claro
que no curto prazo existirá espaço para que as rendas médias
e prime noutras zonas da cidade possam também ver os seus
valores subir. Naturalmente esta evolução será pautada
pelas características intrínsecas de cada uma das zonas.
140
101-500
Prime
€/m2/mês
160
0-100
Média
€/m2/mês
Nº de Transacções
(m2)
As Zonas 2 e 7 foram as que apresentaram um pior desempenho face a 2006, registando quedas significativas nos níveis
de absorção.
+ 5.000
O ano de 2007 fechou com um total de 331 operações que
somaram cerca de 204.000 m2. O mercado é dominado pelo
elevado número de transacções de pequena/média dimenEscritórios Grande Lisboa
Top 10 – Empreendimentos com Melhor Desempenho (2007)
Existem por último zonas em que a evolução será mais atípica. A Zona 3 por exemplo, com os projectos que tem planeados para os próximos anos, tem potencial para fazer
concorrência ao centro da cidade e assim potenciar um crescimento dos valores praticados.
Torres de Lisboa
Mar Mediterrâneo
Lagoas Park
Alfrapark
Marquês de Pombal 3
Green Park
Caribe
Sintra Business Park
Central Plaza
Antigas Instalações
da Xerox
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Área Transaccionada (m2)
A Zona 4, tradicionalmente uma zona esquecida pelo mercado e conhecida pelo seu stock envelhecido e de qualidade
reduzida, parece ter ganho novo fôlego. As zonas do Chiado
e ribeirinhas são hoje muito procuradas por empresas que
pretendem uma imagem trendy, sendo possível que a médio
prazo se assista a uma subida dos valores nesta zona do mercado.
INDUSTRIAL
MAPA DOS PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS
Torres Vedras
Azambuja
Vila Nova
da Rainha
Alenquer
Carregado
1
A8
IC
1
IC 3
A10
A8
22
IC
IL
CR
AMADORA
LISBOA
Alcochete
2
IC
32
MONTIJO
A5
ALMADA
OEIRAS
BARREIRO
IC 20
IC 2
A2
1
Zona 1 - ALVERCA-AZAMBUJA
32
CASCAIS
A1
32
IC
19
IC
CREL
IC
11
IC 16
IC
CR
EL
Alverca
MARL
LOURES
SINTRA
11
V. F. XIRA
A1
A10
IC
Mafra
IC 3
0
A2
A12
Zona 2 - ALMADA-SETÚBAL
Palmela
Zona 3 - LOURES
IC 3
10
Zona 4 - MONTIJO-ALCOCHETE
Zona 5 - SINTRA-CASCAIS
SESIMBRA
SETÚBAL
Zona 6 - LISBOA CIDADE
6 km
1cm
1cm
O último trimestre de 2007 foi marcado por um aumento
da procura no mercado logístico, sobretudo no eixo Alverca-Azambuja, e direccionado a espaços de grande dimensão.
Os operadores logísticos procuram principalmente fazer face
às necessidades de espaço que antecipam no curto/médio
prazo em virtude da expansão da sua actividade. No entanto,
existe uma preocupação relativamente à não dispersão das
instalações. Este é um factor de extrema importância para
a actividade destes operadores, já que permite ganhos
importantes através das sinergias só alcançáveis com a concentração física.
A necessidade de crescimento dos grandes operadores
pode ser resolvida sempre que existam espaços contíguos
disponíveis. Quando esta solução não se proporciona, a opção
coloca-se entre a dispersão ou mudança de localização. No
caso particular do eixo Alverca-Azambuja, esta exige uma
deslocalização para norte do eixo, por razões de limitação
de espaço. E é certo que, muito embora os projectos localizados nesta zona tenham vindo a ganhar cada vez mais
expressividade, tem-se registado alguma dificuldade na sua
afirmação no mercado.
O segmento industrial, mesmo registando um comportamento
11
INDUSTRIAL
HOTÉIS
menos dinâmico do que o logístico, continua a apresentar
algumas oportunidades pontuais, dadas as lacunas existentes ao nível da oferta. Como exemplo, em 2007 assistiu-se
à venda das instalações da Tonova, indústria de processamento
de carnes, a uma empresa nacional para continuação da actividade fabril. Apesar de ser dada maior atenção ao sector
logístico – aquele que tendencialmente leva a uma maior ocupação de espaço – o sector transformador continua activo
e responsável por alguma procura.
Enquadramento
Durante o ano de 2008 espera-se que se mantenha o crescimento da procura, que irá provavelmente fazer com que
alguns dos novos projectos – que aguardavam por uma recuperação do mercado – sejam finalmente concluídos.
Os valores de renda mantiveram-se estáveis no sector
industrial durante 2007, muito embora se espere uma pressão descendente no futuro, resultante da chegada ao mercado dos vários projectos anunciados um pouco por toda
a Grande Lisboa. De facto desde 2004, e de uma forma gradual, tem vindo a verificar-se uma redução dos valores de
renda praticados.
As recentes notícias que parecem confirmar a construção
do novo Aeroporto de Lisboa para Alcochete terão naturalmente um impacto no mercado industrial da Grande Lisboa.
Por um lado, não é expectável que o abandono da Ota como
localização do novo aeroporto influencie de forma determinante o mercado industrial nesta zona.Trata-se de um eixo
cujo papel fundamental no mercado industrial nacional é muito
anterior ao anúncio do novo aeroporto, pelo que se espera
que o seu domínio como principal eixo logístico em Lisboa
se mantenha.
O ano de 2007 foi marcado por uma significativa melhoria
do desempenho da actividade turística e por uma forte dinâmica de acontecimentos e iniciativas, que contribuíram para
o reforço do posicionamento estratégico do sector do
turismo na economia nacional.
De acordo com o estudo realizado pela C&W Hospitality
e pelo The Bench, o ano de 2007 caracterizou-se pelo bom
desempenho dos mercados da região da Europa, Médio
Oriente e África (EMEA), tendo Portugal acompanhado essa
tendência. Ainda no mesmo estudo, que abrange 23 cidades, Lisboa apresenta em 2007 o maior crescimento percentual no RevPAR (receita média por quarto disponível).
2007 caracterizou-se ainda pela intensa actividade legislativa,
de que se destaca:
(i) aprovação do novo regime jurídico de licenciamento, instalação e funcionamento dos empreendimentos turísticos;
(ii) regulamentação dos programas de incentivos financeiros
no âmbito do QREN para o período 2007-2013;
(iii) lei do quadro das novas regiões de turismo; e
(iv) nova lei das agências de viagens e turismo.
O ano de 2007 foi também o da discussão sobre a localização do novo aeroporto de Lisboa, a qual resultou na escolha de Alcochete.
Resultados 2007
Já a zona industrial de Montijo-Alcochete terá seguramente
uma evolução positiva graças ao novo aeroporto, aliada às
boas infra-estruturas rodoviárias de que esta zona já goza,
como são a Ponte Vasco da Gama e a nova travessia sobre
o Tejo entre Carregado e Benavente. É expectável que se
assista a uma subida dos valores de arrendamento e dos lotes
industriais nestas zonas.
A tendência positiva verificada na hotelaria nacional desde
2005 volta a concretizar-se em 2007, tendo sido registados
acréscimos nos principais indicadores de todos os destinos
turísticos, sobretudo em resultado da recuperação da conjuntura internacional e da crescente penetração das companhias de baixo custo no transporte aéreo com origem/
/destino nos aeroportos portugueses.
Principais Eixos Industriais – Região de Lisboa
Zona Eixo
Zonas
Intervalo de Rendas
Oferta
Praticadas €/m2/mês
Procura
1
Azambuja-Alverca
Póvoa de Santa Iria, Alverca,Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado
4,25-5,00
Elevada
Moderada
2
Almada-Setúbal
Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal
3,25-4,25
Elevada
Reduzida
3
Loures
Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL
4,50-5,00
Reduzida
Moderada
4
Montijo-Alcochete
Montijo-Alcochete
3,75-4,50
Elevada
Reduzida
5
Sintra-Cascais
Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora
5,00-6,00
Moderada
Reduzida
6
Lisboa
Entre Santa Apolónia e Parque das Nações
7,00-7,50
Reduzida
Reduzida
12
HOTÉIS
O destino Madeira registou também um ano favorável,
tendo em conta o crescimento verificado de todos os indicadores turísticos, não obstante ter registado um crescimento
do número de dormidas (3,5%) abaixo da média nacional
(5,6%).
Indicadores Turísticos Nacionais – 2007
Indicadores
Movimentos de Passageiros
(Aeroportos)
Hóspedes
2006
2007
22,05
milhões
12,4
milhões
37,6
milhões
1.741,5
milhões
24,13
milhões
13,3
milhões
39,6
milhões
1.923,3
milhões
Taxa de
Crescimento
9,4%
7,3%
Durante o ano de 2007, os proveitos da hotelaria nacional
registaram um crescimento de 10,4%, superior ao do número
de dormidas, o que conduziu a um acréscimo dos proveitos por dormida de 4,9%, claramente acima da inflação anual.
Refira-se ainda que, durante o ano de 2007, se deu início à
operação de companhias aéreas low cost no Aeroporto do
Funchal, embora ainda de forma algo limitada. Durante
2008, irão operar cinco companhias de baixo custo em sete
rotas: easyJet (Bristol e Londres), Aer Lingus (Dublin),
Flyglobespan (Edimburgo), Sterling (Copenhaga) e Thomsonfly
(Londres e Manchester), o que deverá representar um novo
incentivo ao crescimento e desenvolvimento do sector do
turismo na Ilha da Madeira.
A nível regional, o crescimento das dormidas não foi homogéneo, constatando-se, de acordo com os dados disponibilizados pelo INE, taxas de crescimento superiores à média
nacional de 7,3% no Alentejo, Norte e Centro do país. Os
Açores registaram o menor crescimento a nível nacional, e
abaixo do verificado em 2006.
O movimento de passageiros efectuado por companhias
aéreas low cost, no aeroporto de Lisboa assume igualmente
crescente relevância, com cerca de 15,5% do total. As dormidas na hotelaria global registaram um abrandamento no
crescimento face a 2006 (6,3%), em linha com a evolução
do movimento de passageiros (5,8%).
Nesta edição, damos destaque aos três principais destinos
turísticos portugueses: Algarve, Madeira e Lisboa.
A hotelaria da cidade de Lisboa começa a dar sinais de um
franco crescimento e reposicionamento no contexto EMEA,
ao registar o maior crescimento dos principais indicadores
de desempenho – PMQV, Taxa de Ocupação e RevPAR –
num conjunto de 23 cidades analisadas pela Cushman &
Wakefield Hospitality e pelo The Bench.
Dormidas
Proveitos Hotelaria (€)
5,3%
10,4%
Fonte: INE e ANA; análise Cushman & Wakefield
Na Região do Algarve os voos low cost representam já mais
de 60% do total do tráfego de passageiros, tendo contribuído
sobremaneira para o aumento das taxas de ocupação do destino. De salientar porém que, em 2007, o crescimento do
número de passageiros (7,5%) foi superior ao das dormidas
(5,2%) nos estabelecimentos hoteleiros classificados, o que
denota a relevância crescente do turismo residencial.
A Presidência da UE no segundo semestre de 2007, mas também o aumento do número de turistas que visitam a capital portuguesa, potenciado pelo aumento do número e
frequências das companhias aéreas de baixo custo, justificam
em grande medida este forte crescimento.
Segundo o balanço anual da AHETA (Associação de Hotéis
e Empreendimentos Turísticos do Algarve), que disponibiliza
dados relativos ao período de Novembro a Outubro, os preços, em termos gerais, cresceram 3% em 2007, prevendo-se para 2008 um cenário de crescimento global da actividade turística, concretizada através da melhoria de quase todos
os indicadores.
Não obstante o notável crescimento verificado na hotelaria de Lisboa em 2007, a capital portuguesa continua a apresentar os valores mais baixos dos indicadores mencionados.
Crescimento das Dormidas nos Estabelecimentos Hoteleiros segundo a Região
Ano
Total
Norte
Centro
Lisboa
Alentejo
Algarve
Açores
Madeira
2006
5,6%
11,8%
6,4%
12,5%
4,2%
2,5%
3,9%
1,6%
2007
5,6%
9,6%
9,7%
7,2%
10,0%
5,2%
4,2%
5,3%
Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield
Principais Indicadores Turísticos – Regiões do Algarve, Lisboa e Madeira – 2007
Região
Algarve
Lisboa
Madeira
p.p. – a variação está expressa em pontos percentuais
Passageiros Aeroportuários
Taxa de Ocupação
Total
Variação (%)
Low Cost
Variação (%)
Valor (%)
Variação (p.p.)
5.470.472
7,50
3.311.893
17,02
53,30
1,10
13.392.059
5,80
2.070.594
48,80
57,80
3,70
2.418.489
2,40
65,20
1,60
ainda sem significado
Fonte: INE e ANA; análise Cushman & Wakefield
13
HOTÉIS
Investimento
Tal como em anos anteriores, o crescimento do parque hoteleiro nacional assentou no desenvolvimento orgânico, com
a construção de raiz de novos projectos. Considerando a
melhoria do desempenho económico registado nos últimos
anos pela hotelaria nacional, somos da opinião que, no futuro
mais próximo, se mantenha o volume de reinvestimento nos
activos hoteleiros existentes e o ritmo de desenvolvimento
de novos hotéis.
Atraídos pela conjuntura internacional favorável e pelo forte
crescimento do sector, o turismo é alvo da atenção de um
conjunto de investidores cada vez mais alargado e diversificado. O interesse continua a passar pelos resorts integrados, que incluem não só a componente hoteleira como a
residencial e, tipicamente, golfe, spa, entre outras.
No entanto, são também cada vez mais os que, legitimamente,
demonstram algum cepticismo e preocupação com o elevado número de projectos anunciados, os quais podem induzir desequilíbrios entre a oferta e a procura, penalizando a
rendibilidade económica dos investimentos.
No que se refere às transacções de hotéis existentes, este
ano apenas se verificaram 11 negócios, excluindo a aquisição pela Accor dos 50% dos hotéis Accor que estavam na
posse da Amorim Turismo. Destas transacções, 21% são hotéis
de 3 estrelas, 21% de 4 estrelas e 58% de 5 estrelas, num
total de 1.102 quartos. Para a quase totalidade dos projectos estão previstas intervenções de fundo com vista à
requalificação e reposicionamento do produto.
Importa pois que surjam propostas inovadoras nos vários segmentos, do económico ao luxo, incluindo resorts para famílias
em regime de tudo incluído e meios de alojamento para estadas prolongadas, que permitam dar melhor resposta às novas
necessidades dos clientes e manter o equilíbrio entre os fundamentais da procura e da oferta de alojamento hoteleiro.
Principais Indicadores de Performance em Cidades Mundiais – 2006-2007
PMQV
Cidade
Taxa de Ocupação
RevPAR
Valor (€)
Variação (%)
Valor (€)
Variação (%)
Valor (€)
Variação (%)
Lisboa
95,50
17,71
61,50
6,58
58,74
25,46
Oslo
113,12
14,04
71,75
2,37
81,16
16,75
Barcelona
183,06
9,95
72,48
4,15
132,68
14,51
Bruxelas
109,50
9,44
69,78
2,06
76,40
11,69
Paris
218,84
9,18
73,93
2,11
161,79
11,48
Viena
150,53
9,40
74,67
1,61
112,40
11,16
Estocolmo
119,83
9,29
70,53
1,06
84,51
10,45
Londres
199,28
9,69
81,39
0,53
162,18
10,27
Dubai
259,60
6,86
84,50
1,80
219,36
8,79
Milão
192,20
5,97
66,96
2,18
128,69
8,28
Fonte: The Bench e Cushman & Wakefield Hospitality
Investimento em Hotéis – Transacções 2007
Unidade
50% Portofólio Accor Amorim Portugal
Nº Quartos Classificação Localização
3.093
Vendedor
Comprador
2-4 Estrelas
Portugal
Amorim Turismo
Accor
Hotel Globo
71
3 Estrelas
Portimão
n/a
Algarvesol
Hotel Penacova
38
3 Estrelas
Penacova
C. M. Penacova e S. C. Misericórdia
Gary McCausland
Caldas Internacional Hotel
83
3 Estrelas
Caldas da Rainha n/a
JP Caetano
35
3 Estrelas
Figueira da Foz
Grupo Salir
Jorge Simões
175
4 Estrelas
Cascais
Stellamare
Grupo Ónus
Hotel Termas de Monção
60
4 Estrelas
Monção
Fortes da Gama
Tesal
Palácio Silva Amado*
55
5 Estrelas
Lisboa
n/a
Reyal Urbis
131
5 Estrelas
Albufeira
Accor
Amorim Turismo
34
5 Estrelas
Cascais
Família Madaleno Rodrigues
Propriurbe
Hotel Méridien Penina
196
5 Estrelas
Portimão
Starman
JJW Hotels & Resorts
Hotel Méridien D. Filipa
154
5 Estrelas
Almancil
Starman
JJW Hotels & Resorts
70
5 Estrelas
Porto
Família Ferreira
Hotel Wellington
Hotel Atlântico
Vilalara (50%)
Hotel Farol Design
Hotel Infante Sagres
* Imóvel com projecto hoteleiro
Grupo Lágrimas
Fonte: Imprensa e Cushman & Wakefield
14
RESIDENCIAL
Residencial Urbano
O ritmo de vendas do mercado de residencial urbano manteve-se lento em 2007. Em termos económicos, o índice de
confiança dos consumidores permanece baixo, as taxas de
juro elevadas e, não obstante a retracção do mercado, a oferta
existente continua a apresentar preços elevados para a maioria dos compradores.
O tempo de espera para vender uma casa usada tem vindo
a aumentar, o que diminui o interesse por aquisições a título
de upgrade, ou seja, troca da casa actual por uma melhor.
Da mesma forma, verifica-se que a compra de uma segunda
habitação para investimento, quer para arrendamento ou
revenda, é cada vez mais escassa.
No que se refere à oferta, verificou-se este ano um maior
dinamismo na promoção imobiliária no norte do País, com
grande expressão nas margens do Rio Douro, quer no concelho do Porto, quer no de Gaia.
A oferta em Lisboa, não considerando as construções novas
que vão surgindo, afirma-se sobretudo através de edifícios
reabilitados, já em número significativo, alguns deles em zonas
de prestígio e com valores de referência elevados.
Para 2008, é expectável a manutenção deste cenário, sendo
previsível que a reabilitação mantenha, ou mesmo eleve, a
sua expressão, e que o seu escoamento se faça a ritmos aceitáveis, desde que se tratem de produtos bem localizados e
concebidos em empreendimentos ou edifícios de dimensão
relativamente reduzida.
Residencial Turístico
O maior dinamismo registado no segmento de residencial turístico, nos primeiros seis meses de 2007, foi impulsionado pelo
bom fecho do ano de 2006. No segundo semestre, verificou-se um arrefecimento do mercado, devido à incerteza gerada
pela instabilidade do mercado financeiro internacional.
Novas tendências chegam ao mercado, numa altura em que
se assiste não só a uma redução da procura como também
a uma maior exigência na selecção dos projectos. Cada vez
mais, as vendas serão impulsionadas não só pelas características intrínsecas dos projectos, como também pelas infraestruturas existentes na envolvente dos mesmos. Por outro
lado, será cada vez mais necessário um significativo esforço
ao nível dos promotores, garantindo a existência de um plano
concertado entre estes e as forças de marketing e vendas,
para a concepção, promoção e venda dos projectos.
O mercado de residencial turístico em Portugal pode ser
classificado de acordo com as diversas zonas do país. A tabela
seguinte apresenta as cinco zonas mais relevantes em termos de projectos de residencial turístico de Portugal continental.
Principais Zonas Residenciais Turísticas
Zonas Relevantes
Unidades Geográficas
Douro
Costa Azul e Litoral
Alentejano
Inclui os concelhos que confinam com o Rio Douro
Inclui Odemira e os concelhos do distrito de Setúbal
Alentejo Interior
Inclui os concelhos do distrito de Leiria e Lisboa, designadamente Alenquer, Arruda dos Vinhos, Bombarral, Cadaval,
Caldas da Raínha, Lourinhã,Torres Vedras, Óbidos, Peniche,
Rio Maior e Sobral de Monte Agraço
Inclui os concelhos dos distritos de Beja e Évora à
excepção de Odemira
Algarve
Inclui os concelhos do distrito de Faro
Região Oeste
Na zona do Douro, foi lançado em 2007 o Aquapura,
empreendimento com um hotel de 5 estrelas com 50 quartos, spa e 21 moradias turísticas. Ainda durante este ano,
foram anunciados diversos projectos, onde se inclui o projecto Douro 41 da Bascol, que contará com um hotel de
charme com 4 estrelas, e uma componente residencial, composta por 26 moradias destinadas a segundas residências e
exploração turística.Também durante o corrente ano, o Grupo
RAR anunciou o seu interesse em iniciar a sua actividade
na área do turismo residencial, privilegiando para o efeito
as zonas do Douro, Alentejo e Algarve.
A zona da Costa Azul e Litoral Alentejano é uma das áreas
que mais interesse tem despertado nos investidores nos últimos anos. Em 2007, não foi no entanto lançado nenhum novo
projecto, sendo que o único já em comercialização desde
2006 é o Tróia Resort da Sonae Turismo. Esta é uma zona
com vários projectos previstos, cujo início de comercialização é expectável para 2008.
2007 foi um ano marcante para a Região Oeste, com o lançamento em Setembro do projecto Royal Óbidos Spa & Golf
Resort. Este empreendimento ocupa uma área de 132 hectares que incluirá, para além da sua componente residencial, um campo de golfe e um hotel de 5 estrelas. Mantêm-se
em comercialização os projectos do CampoReal, que arrancou com a segunda fase designada por “The Vineyards”, da
Praia D’el Rey, do Bom Sucesso e o projecto Quintas de
Óbidos. Este ultimo, ancorado num centro hípico, disponibiliza 79 lotes para a construção de moradias isoladas.
Na zona do Alentejo Interior subsistiu o impasse relativamente ao lançamento de alguns projectos já anunciados, mas
existem expectativas moderadas de que alguns deles venham
a ser já comercializados em 2008, especialmente os que se
encontram mais perto do concelho de Évora. Foi também
para esta zona do pais que se anunciaram novos investimentos
no sector turístico, mais concretamente no Distrito de Évora.
Recentemente foram anunciados novos 11 projectos para a
região, englobando um investimento de quase dois mil
milhões de euros e que prevê a criação de cerca de 4.000
postos de trabalho. Quatro dos complexos estão projectados para Évora, dois para Mourão e outros dois para
Reguengos de Monsaraz, estando os restantes previstos para
Alandroal, Redondo e Montemor-o-Novo.
15
RESIDENCIAL
INVESTIMENTO
A região do Algarve é evidentemente a zona mais madura
em termos de resorts turísticos, concentrando a maior oferta.
Neste sentido, é a menos exposta ao fenómeno do sub-prime,
não se ressentindo no segundo semestre de 2007 da mesma
forma que as restantes regiões menos consolidadas.
O comportamento registado no mercado de investimento,
durante o ano de 2007, foi claramente distinto no primeiro
e segundo semestres. O ano iniciou-se mantendo-se a postura agressiva por parte dos investidores. Em resultado do
excesso de liquidez existente, novos recordes de yields foram
atingidos, mesmo para produtos de segunda linha. No segundo
semestre, os fundos portugueses foram afectados pela falta
de confiança dos investidores, estimulada pelo receio da crise
financeira internacional resultante da crise hipotecária do subprime. Neste período, foi assinalável o aumento do número
de resgates das UPs dos fundos de investimento, dada a existência de aplicações alternativas com melhores condições.
Para além das comercializações em curso, este ano destacase o lançamento do empreendimento Cascade na zona de
Lagos. Este empreendimento contará, na totalidade das suas
fases, com aproximadamente 100 apartamentos, 20 moradias e um hotel de 5 estrelas com 86 quartos.
Para 2008 antecipa-se o lançamento de alguns novos
empreendimentos, como será o caso do Verde Lago, resort
promovido pelo Grupo InLand, com um hotel de 5 estrelas, componente residencial, campo de golfe e spa. Também
este ano será lançado o Conrad Resort, promovido pelo
Grupo Imocom, este projecto irá integrar o primeiro hotel
de seis estrelas em Portugal operado pela marca Hilton e
contará ainda com um spa de 2.000 m2 e 69 apartamentos.
Ainda no final de 2007, a Lusort apresentou o impressionante projecto Cidade Lacustre que ocupará uma área total
de 168 hectares, dos quais 190.000 m2 serão destinados a
habitação, para além das áreas destinadas ao comércio e outras
áreas turísticas, representando 950 milhões de euros de investimento.
Em termos legislativos, salienta-se a aprovação por parte do
Conselho de Ministros do diploma sobre o novo regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos. Este diploma pretende consagrar uma
maior agilização dos licenciamentos, uma fiscalização periódica da classificação dos empreendimentos e ainda um novo
modelo de exploração que prevê a afectação da totalidade
das unidades de alojamento ao uso turístico.
Os produtos considerados prime continuam a ser bastante
apetecíveis para os investidores. No entanto, no caso dos
produtos de segunda linha, o cenário inverteu-se face ao primeiro semestre, já que foi exigido um ajuste de valores devido
ao aumento do risco.
Não obstante um segundo semestre menos activo, o ano
fechou com um novo recorde do volume de investimento,
à semelhança do que se havia verificado em 2006. No final
do ano, tinham sido transaccionados cerca de 1,2 mil milhões
de euros de activos, distribuídos por cerca de 80 negócios,
traduzindo uma taxa de crescimento de 35% face ao ano
anterior.
O investimento estrangeiro, por seu lado, inverteu a tendência
de crescimento dos últimos anos, passando a representar
menos de 40% do mercado, face aos 75% registados em 2006.
Esta quebra do investimento estrangeiro ainda não se tinha
verificado durante esta década, à excepção do ano de 2003.
Na sua origem estará provavelmente a incerteza provocada
pela crise do sub-prime e uma menor disponibilidade (temporária) de boas oportunidades de transacção.
Principais Negócios de Investimento – 2007
Edifício
Vendedor
Comprador
Valor
Antiga Sede TMN
PT
Fundimo
50.000.000
Arquiparque II - Edifício A
Multi Development
Banif Gestão de Activos
14.000.000
ArrabidaShopping (50%)
CNP Assurances
Sonae Sierra
NP*
Edifício Caribe
Imovalor
Rockspring
22.500.000
GaiaShopping (50%)
CNP Assurances
Sonae Sierra
NP*
Lima Retail Park
Sonae Sierra / Miller Developments
PREF
18.500.000
LoureShopping (50%)
Sonae Sierra
DEKA
65.000.000
Parque Nascente (50%)
Prédica
Klépierre
64.800.000
Porto Gran Plaza
Portfolio Fundo de Pensões Banco
de Portugal**
Tagus XXXV
Martifer
Imorendimento
65.000.000
* NP – Não Publicado
Fundo de Pensões Banco de Portugal Fundimo
NP *
PT
35.000.000
** Edifícios Arquiparque 1, Pinta e Securitas
Fundimo
Fonte: CMVM / Cushman & Wakefield
INVESTIMENTO
Investimento por Sector
Investimento Nacional vs Investimento Estrangeiro (€)
Millennium BCP
(Imosotto Acumulação)
1.400
Imopólis
1.200
(Milhões €)
16
Millennium BCP
(Imorenda)
1.000
800
Millennium BCP
(AF Portfólio
Imobiliário)
600
6%
4%
ESAF
22%
6%
7%
400
Silvip
200
0
2000
2001
2002
2003
Investimento Nacional
2004
2005
2006
7%
2007
Investimento Estrangeiro
Mais uma vez, foi o sector de retalho que dominou o mercado de investimento nacional, representando 65% do total
das operações realizadas. De entre as principais transacções
realizadas neste sector, destaque para a venda de 50% do
LoureShopping – promovido pela Sonae Sierra – à DEKA,
numa operação que envolveu cerca de 65 milhões de euros.
Investimento por Sector
4,2% 2,4%
2%
28,5%
Escritórios
Retalho
Santander Asset
Management
18%
8%
Fundimo
9%
Banif Gestão
de Activos
13%
BPN Imofundos
Fonte: CMVM
A crescente maturidade do mercado, bem como a escassez
de produto, conduziram a uma nova descida dos prime yields.
Comparativamente com o final do ano anterior, os prime yields
do mercado verificaram quebras de 0,5 p.p. nos segmentos
de centros comerciais e industrial; os retail parks e os escritórios verificaram uma quebra de 0,25 p.p. Para o próximo
ano, prevê-se uma manutenção dos prime yields, muito embora
se espere alguma pressão de subida dos yields médios, de forma
a reflectir o reajustamento do mercado ao nível de risco, resultante da crise financeira internacional.
Industrial
Uso misto
Prime Yields – Dezembro 2007
62,9%
Outros
Sector
2006
2007
Escritórios – Yield bruto
6,00%
5,75%
Retalho – Centros Comerciais – Yield líquido
5,50%
5,00%
Retalho – Retail Parks – Yield líquido
6,00%
5,75%
Industrial – Yield bruto
7,50%
7,00%
Hotéis
O segmento de escritórios concentrou perto de 30% do
total de negócios, sendo de referir a venda de um portfólio de três edifícios pertencentes ao Fundo de Pensões do
Banco de Portugal (FPBP) à Fundimo, sociedade gestora de
fundos de investimento imobiliário do Grupo Caixa Geral
de Depósitos. Este portfólio incluiu os edifícios Arquiparque 1,
Pinta e Securitas, todos localizados na Grande Lisboa, num
total de aproximadamente 15.000 m2.
Em relação à actividade dos fundos de investimento imobiliário sediados em Portugal, em Dezembro de 2007 o valor
gerido pelos fundos nacionais ascendia a 9,6 mil milhões de
euros, num total de 204 fundos.
A ESAF, Fundimo e BPN Imofundos mantiveram-se, em 2007,
como as sociedades gestoras com maior volume de activos
sob gestão sendo, no seu conjunto, responsáveis por 25%
da quota de mercado dos fundos. Os dez maiores fundos
imobiliários tinham em carteira, em Dezembro de 2007, mais
de 4.600 milhões de euros de activos, cerca de 45% do valor
total gerido por esta indústria.
17
SERVIÇOS DE RESEARCH E CONSULTORIA
O serviço de Research e Consultoria fornece apoio estratégico aos vários departamentos da C&W, bem como aos seus
clientes, através da recolha e tratamento de informação detalhada e permanentemente actualizada, relativa às tendências
económicas, empresariais e sociais do mercado imobiliário.
Os projectos de consultoria são elaborados a nível local e internacional. Produzimos análises e pareceres detalhados sobre
as tendências actuais e futuras do mercado, para promotores, investidores e utilizadores do imobiliário comercial. Prestamos
ainda aconselhamento no que respeita a estratégias de localização e de investimento, e benchmarking de portfolios. Tipicamente
um projecto de consultoria compreende alguns dos seguintes serviços:
• Análise e previsão económica e demográfica
• Análise, classificação e recomendações de localização, para ocupação ou investimento
• Estudo qualitativo e quantitativo da procura e oferta, actuais e futuras
• Análise da procura por sector e do respectivo quadro concorrencial
• Análises e previsões de rendas e estratégias de investimento e portfolio
• Estudos de viabilidade para centros comerciais
• Estudos de viabilidade para projectos de escritórios, industrial, residencial e turismo
• Estudos do melhor uso imobiliário
• Auditoria de lojas e análise da área de influência e padrões de consumo
• Inquéritos a retalhistas, consumidores e utilizadores do imobiliário comercial
Para mais informações sobre os nossos serviços de consultoria
em Portugal ou no resto do mundo, por favor contacte:
Directora de Research e Consultoria
Marta Leote
[email protected]
Para mais informações ou cópias adicionais
deste relatório, por favor contacte:
Directora de Marketing
Ana Silva
[email protected]
CONTACTOS:
Managing Partner
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[email protected]
Escritórios
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[email protected]
Retalho
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[email protected]
Industrial
Ana Gomes
[email protected]
Hotéis
Jorge Catarino
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Residencial
Ricardo Roquette
[email protected]
Investimento
Luís Rocha Antunes
[email protected]
Avaliações
Marco van der Wal
[email protected]
Gestão Imobiliária
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[email protected]
Gestão de Projectos
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