market positioning

A Cushman & Wakefield Research Publication
MARKET POSITIONING
RETAIL BRASIL
2015/2016
ÍNDICE
ECONOMIA
3
MERCADO DE VAREJO
4
MERCADO DE SHOPPINGS CENTERS
5
PRINCIPAIS INCORPORADORES
8
CENÁRIO FUTURO
9
Cushman & Wakefield South America
Praça Prof. José Lannes, 40 – 4º andar. São Paulo, SP. Cep: 04571-100 - Brasil
2016
www.cushmanandwakefield.com.br
A Cushman & Wakefield Research Publication
2
DECONSTRUCTING
ASKING AND
EFFECTIVE RENTS
Fig 1: PIB (Produto Interno Bruto)
5
7,5
3,2
3,0
0,5
0,1
-0,1
-
-3,9
1,2
-3,0
(5)
(10)
Brasil (YoY%)
Consumo (YoY%)
Fonte: IBGE
Fig 2: IPCA x Selic
20
15
12
10,7
9
12,50 7,3
6,7
14,25
(%)
A forte queda do Produto Interno Bruto (PIB) transparece o atual
cenário econômico: após apresentar fraco desempenho em 2014
(0,10%), estimativas de mercado apontam quedas significativas de
3,9% e 3,0% para os anos de 2015 e 2016. Mesmo o Consumo das
Famílias, fator do PIB que comumente contribui positivamente para o
indicador, retrairá 3,40% em dois anos. O peso, contudo, não está só
na retração da atividade. A recente alta inflacionária, que atingiu
10,67% em 2015, contribui também para a redução dos gastos
familiares. Muito acima dos limites estipulados pela política monetária
desenvolvida pelo Banco Central, de 6,5%, o resultado de 2015 é 4,12
p.p. superior ao mesmo período do ano passado (6,55% em 2014).
Embora muito influenciada pela alta dos preços de administrados, ela
deverá continuar pressionada em 2016 (5,9%) e 2017 (6,1%).
Buscando contê-la, o Banco Central elevou a taxa de juros Selic,
sendo a última expressa em 14,25%, a maior dos últimos nove anos.
10
(YoY%)
O ano de 2015 foi marcado pela instabilidade política e deterioração
das expectativas da economia nacional. Os conflitos envolvendo o
Planalto e a Câmara dos deputados, o aprofundamento dos problemas
fiscais e os decepcionantes indicadores de atividade no período
culminaram no downgrade do Brasil pelas principais agências de risco.
A consequência imediata foi a saída de capital estrangeiro do Brasil,
promovendo uma alta do dólar de aproximadamente 50% no período.
A desvalorização da moeda local poderia ser ainda maior, caso o
Banco Central não promovesse os leilões de swaps que contiveram o
desequilíbrio entre oferta e demanda pela moeda norte-americana.
(%)
ECONOMIA
10
6
5,6
4,9
7,25
5
Em nossa visão, ainda há um longo e tortuoso caminho até a
retomada da atividade e reequilíbrio macroeconômico. Enquanto a
ingerência política predominar, mais alongada será a recuperação.
Deste modo, acreditamos que a moeda local tenha a tendência de
manter-se desvalorizada – ao redor dos USD/BRL 4,0, embora
movimentos bruscos não estejam descartados
3
Selic (eixo esquerdo)
IPCA (eixo direito)
Meta (eixo direito)
Máximo (eixo direito)
Fonte: IBGE e BACEN
Fig 3: Câmbio x Risco
.
BRASIL
ECONOMIA
5
.
2015*
PIB (%)
0,10
-3,90
PIB Consumo (%)
1,32
-3,84
IPCA (%)
6,41
10,67
Selic (%)
11,75
14,25
R$/US$
2,66
3,90
251,27
523,00
Forecast 12
Meses
4,18
500
4
400
3,90
R$/US$
2014
600
523
479
3
287
229
300
181
2
200
2,34
1
1,67
100
151
-
EMBI+ Brasil
0
R$/US$ (eixo esquerdo)
EMBI+ (eixo direito)
Fonte: BACEN e JP Morgan
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3
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Fig 4: Volume Vendas x Preço Médio x ICC
25
O setor de varejo apresentou uma trajetória decrescente durante o ano
de 2015, observado principalmente na redução do volume de vendas
na comparação com o ano anterior (-4,22% YoY), conforme Pesquisa
Mensal do Comércio (PMC).
Condições políticas adversas e perda no poder aquisitivo levaram a
uma queda da confiança do consumidor, como mostra o ICC (Índice de
Confiança do Consumidor) medido pela FGV, que retraiu de 93,2 para
72,4 no último ano. Sendo assim, esperamos que o índice ainda
apresente viés negativo em 2016, por conta da instabilidade que
deverá seguir neste ano adentro.
A recuperação do mercado varejista deverá ocorrer de fato em 2017,
ainda que de maneira tímida. No médio prazo, acreditamos na
estabilização da taxa de desemprego e reajustes reais positivos no
poder de compra das famílias através de uma inflação menor e melhor
controlada. Como consequência, o ICC deverá subir novamente, assim
como o volume de vendas, que retomará uma variação anual positiva
neste mesmo período considerado.
93
104 105 108 102
93
15
91
71
79
90
(YoY%)
72
5
30
(5)
(30)
Volume Vendas (esq.)
Preço Médio (esq.)
ICC (dir.)
Fonte: FGV e IBGE
Fig 5: Emprego x Desemprego
4
(Milhões Admissão x Demissão)
O resultado está atrelado diretamente à redução da massa salarial,
impulsionada tanto pelo declínio do rendimento médio real quanto pela
redução dos postos de trabalho. Este foi seu pior resultado em dez
anos. Neste sentido, a taxa de desemprego apresentou forte
crescimento no período, passando de 4,8% em dezembro de 2014
para 6,8% no mesmo período de 2015. Esses fatores, em conjunto
com a alta da inflação, resultaram em uma forte redução do poder de
compra dos indivíduos e um arrefecimento do mercado de varejo.
150
111 109
12
9,3
7,9
3
8,9
8,1
6,7
9,4
9,1
10
6,8
6,0
5,5
2
5,4
7
4,8
5
(%)
MERCADO DE VAREJO
1
2
-
(1)
(1)
(3)
.
Variação (esq.)
Desemprego (dir.)
Fonte: IBGE
Fig 6: Massa Salarial Real
BRASIL VAREJO
25
2015*
2,23
-4,21
Preço Médio
6,23
7,68
ICC
93,20
72,37
Desemprego
4,82
6,82
Ocupação
0,10
-1,14
Rendimento Médio
1,94
-2,70
Previdência
0,61
0,72
15
(YoY%)
Volume Vendas
2014
Forecast 12
Meses
5,6
5,3
5
4,4
6,9
6,4
4,4
3,1
(5)
2,7
1,8
-3,1
2,9
-1,2
(15)
Ocupação
Rendimento Médio
Previdência
Fonte: IBGE
(*) Projeção
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4
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Fig 7: Estoque x ABL/Shopping
26
15
Desse modo, o mercado de shoppings vem crescendo a cada ano com a
inauguração de novos empreendimentos, os quais tendem a ser cada
vez maiores, visto o aumento de ABL/Shopping. Embora em
desenvolvimento constante, a distribuição de shoppings pelas diferentes
regiões é bastante desigual, onde a maior concentração de oferta
existente encontra-se na região Sudeste (56% da ABL total). Assim
como a ABL total, o faturamento dos shoppings encontra-se em
ascensão. Em contrapartida, o faturamento por loja permaneceu
constante de 2014 para 2015 em aproximadamente R$ 1,5
milhão/loja/ano.
27
27
25
24
23
25
20
10
15
5
10
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Estoque (esq.)
Expansão (esq.)
Nova Entrega (esq.)
ABL/Shopping (dir.)
Fonte: ABRASCE
Fig 8: Faturamento Total x Faturamento/Loja
200
150
(bilhões R$)
Atualmente, o mercado brasileiro conta com 538 shoppings espalhados
por todo seu território, que totalizam aproximadamente 15 milhões de m²
de Área Bruta Locável (ABL). Embora expressivos, estes números ainda
são considerados reduzidos quando relacionados à oportunidade de
demanda de consumidores brasileiros. Atualmente, essa oferta
representa 72 m² (ABL) a cada mil habitantes, cerca de 30 vezes menos
que os Estados Unidos, onde localiza-se o maior mercado de varejo do
mundo. Atrás também de países como Chile, México e Peru, o Brasil
possui expressivo potencial para desenvolvimento do setor de varejo no
longo prazo.
(milhões m²)
23
(mil m²)
CENÁRIO ATUAL
100
1,2
1,0
1,5
1,4
1,3
119
108
1,5
1,5
129
1,6
152
142
1,3
91
1,0
74
50
0,7
-
(milhões R$)
MERCADO DE SHOPPING CENTERS
0,4
2009
2010
2011
2012
2013
Faturamento Total (esq.)
2014
2015
Faturamento/Loja (dir.)
Fonte: ABRASCE
Fig 9: Distribuição ABL por Região
BRASIL: JANEIRO 2016
Núm ero Total de Shoppings
538
Área Bruta Locável (Em m ilhões de m ²)
14,7
Área Construída (Em m ilhões de m ²)
Vagas para Carros
35
770.597
Total de Lojas
98.200
Lojas Âncora
2.946
Megalojas
1.964
Lojas Satélites
Lazer
Alim entação
72.668
982
Nordeste
17,3% ABL
80 SC
Centro-Oeste
8,2% ABL
50 SC
Sudeste
56,0% ABL
292 SC
12.766
Lojas de Serviços
6.874
Salas de Cinem a
2.581
Em pregos Gerados
Norte
5,2% ABL
26 SC
1.032.744
Sul
13,4% ABL
90 SC
Fonte: ABRASCE
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5
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EVOLUÇÃO DO SETOR
Ano
Nº de Shoppings
ABL (milhões de m²)
Lojas
Faturamento (em bilhões
de reais/ano)
Empregos
Tráfego de pessoas
(milhões visitas/mês)
2006
351
7.492
56,487
50
524,090
203
2007
363
8.253
62,086
58
629,700
305
2008
376
8.645
65,500
64.6
700,650
325
2009
392
9.081
70,500
74
707,166
328
2010
408
9.512
73,775
91
720,641
329
2011
430
10.344
80,192
108.2
775,383
376
2012
457
11.403
83,631
119.4
804,683
398
2013
495
12.940
86,271
129.2
843,254
415
2014
520
13.846
95,242
142.3
978,963
431
2015
538
14.679
98,200
151.5
1,032,774
444
Nordeste
Centro-Oeste
Sudeste
Sul
Total
PARTICIPAÇÃO POR REGIÃO - 2015
Região
Norte
Nº de Shoppings
26
80
50
292
90
538
% do total
4,80%
14,9%
9,3%
54,30%
16,7%
100%
ABL (milhões de m²)
756.315
2.532.450
1.199.434
8.224.947
1.966.826
14.679.972
Últimas Transações 2015
Shopping Eldorado
West Shopping
Center Shopping
Av. Rebouças, 3970 - São Paulo
Área Total: 76,255 m²
Preço (R$/m²): 22.568,1
Cap Rate: 6,3%
Estrada do Mendanha, 555 Rio de janeiro
Área Total: 39.558 m²
Preço (R$/m²): 10.089,45
Cap Rate: 10%
Tok&Stok Marginal Tietê
Internacional Shopping Guarulhos
Avenida Geremário Dantas, 404 - Rio de Janeiro
Área Total: 13.765 m²
Preço (R$/m²): 10.089,45
Cap Rate: 10%
Rua Miguel Menten, 51 - São Paulo
Área Total: 7,095 m²
Preço (R$/m²): 8,692,19
Cap Rate: 9,5%
Rodovia Presidente Dutra, km 225 - Guarulhos
Área Total: 76.845 m²
Preço (R$/m²): 12.622,81
Cap Rate: 8,6%
Fonte: Cushman & Wakefield
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6
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EFFECTIVE RENTS
Fig 10: Novo Estoque x Absorção Líquida x Vacância
4.500
3
906
949
1.059
893
1.538
1.487
1,7
832
818
1.500
2,1
431
425
3.000
0
Com esse cenário, o pipeline previamente composto por 30 Shopping
Centers até o fim de 2016, totalizando 751.620 m² de ABL, deverá em
parte escorregar para os anos subsequentes, à espera de melhoras
mais consistentes no ambiente econômico.
-5
2010
2012
2013
2014
2015
Absorção Líquida (esq.)
Vacância (dir.)
Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE
Fig 11: Aluguel (R$/m²) x Inadimplência (%)
7,7
7,7
300
200
4,5
4,5
4,6
4,6
3,6
3,6
4,2
4,2
4,0
4,0
8
7
5
4
2
200
100
23%
11%
0%
-2%
-12%
1
(1)
100
(2)
(4)
49.23
56.26
66.6
71.34
75.36
67.07
2010
2011
2012
2013
2014
2015
(5)
Âncora (esq.)
Mega Loja (esq.)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Satélite (esq.)
Serviços (esq.)
Âncora (esq.)
Mega Loja (esq.)
Entretenimento
Inadimplência
Satélite (esq.) (esq.)
Serviços (esq.)(dir.)
Entretenimento (esq.)
Inadimplência (dir.)
Fonte:Cushman
Cushman& &
Wakefield
ABRASCE
Fonte:
Wakefield
ee
ABRASCE
-
.
Fig 12: Variação Nível de Vendas por Tipo de Loja (YoY%)
13%
8.000
13%
9%
7%
ABL
Distribuição (%)
N
1
20.000
2,7%
NE
11
238.423
31,7%
CO
4
83.500
11,1%
SE
9
272.697
36,3%
S
5
137.000
18,2%
10%
6.000
(R$/sqm)
Shopping
Centers
-2%
4.000
-5%
-12%
(% YoY)
ESTOQUE FUTURO
Regiões
2011
Novo Estoque (esq.)
(R$/sqm)
(R$/m²)
A vacância, por seu lado, atingiu 4,3% no quarto trimestre deste ano,
um dos piores resultados desde os primeiros levantamentos feitos pela
ABRASCE (Q1 2009). Este efeito pode ser explicado pela moderada
absorção e saída de inquilinos, resultando em taxas de vacância 1,5
p.p. maior que as observadas no ano anterior.
0
-3
-1.500
Como consequência da queda nas vendas, a inadimplência dos
inquilinos cresceu, superando os valores observados no ano anterior,
atingindo o patamar de 7,7%. Tal cenário controverso tem contribuído
para a redução dos valores de Pedidos de Aluguéis (R$/m²), cuja
redução alcançou 14,4% em dezembro de 2015 com relação ao
mesmo período do ano anterior.
5
2,8
2,8
834
923
3,0
(.000 m²)
Em uma amostragem geral, em que foram abordados informações dos
shoppings do território brasileiro levantados pela Associação Brasileira
de Shopping Centers (ABRASCE), nota-se um cenário de diminuição
nas vendas e, consequentemente, nos aluguéis agregados das
empresas do setor. Evidenciando esse quadro, com exceção das lojas
de entretenimento, todos os demais tipos (âncoras, mega lojas,
satélites e serviços) tiveram suas receitas inferiores ao respectivo
trimestre de 2014.
4,3
(%)
PANORAMA DOS SHOPPINGS
(%) (%)
MERCADO DE SHOPPING CENTERS
2.000
Brasil
30
751.620
100,0%
0
-20%
2010
2011
2012
2013
2014
2015YTD
Âncora (esq.)
Mega Loja (esq.)
Satélite (esq.)
Serviços (esq.)
Entretenimento (esq.)
Vendas (dir.)
Fonte: Cushman & Wakefield e ABRASCE
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7
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Fig 13: Same Store Sales - SSS (%)
PRINCIPAIS INCORPORADORES
EMPRESAS DE CAPITAL ABERTO
15%
Neste relatório, destacam-se resultados operacionais dos ativos das
empresas proprietárias de shoppings que possuem capital aberto, os
quais representam 22,7% da ABL (m²) do Brasil. O conjunto de
empresas levantadas para essa pesquisa estão enumeradas abaixo,
junto às suas respectivas ABL (m²).
10%
Analisando os indicadores dessas empresas, pode-se observar os
impactos causados pelo cenário econômico negativo no mercado de
varejo brasileiro. A receita nominal gerada pelas vendas de lojas se
manteve no mesmo patamar do período correlato do ano anterior, depois
de um longo período de crescimento tradicionalmente acima da inflação.
-5%
Com a redução do faturamento dos inquilinos, o crescimento da receita
captada por aluguel de mesmas lojas desacelerou em proporção
semelhante. Contudo, o aumento médio nos aluguéis das empresas
listadas veio a despeito de um aumento da vacância no período,
endossando sua resiliência frente o restante do mercado brasileiro.
13%
8%
8%
8%
6%
5%
0%
0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015YTD
Aliansce
BR Malls
Iguatemi
Multiplan
Sonae Sierra
SSS (média)
Fonte: Empresas
Fig 14: Same Store Rent - SSR (%)
16%
13,1%
12%
10,6%
8,6%
8,9%
8,6%
8%
5,7%
4%
2010
2011
2012
2013
2014
2015YTD
Aliansce
BR Malls
Iguatemi
Multiplan
Sonae Sierra
SSR (média)
Fonte: Empresas
Fig 15: Preço Pedido Médio x Vacância
SHOPPINGS CAPITAL ABERTO
ABL (m ²)
Vacância (%)
Área Disponível
(m ²)
Aliansce
417.809,49
2,68%
11.205,40
BR Malls
999.780,00
3,00%
29.993,40
CCP
135.839,62
4,20%
5.708,67
General Shopping
262.777,00
3,60%
9.459,97
Iguatemi
438.702,00
5,00%
21.935,10
JHSF
148.790,70
6,56%
9.766,02
Multiplan
567.240,75
1,57%
8.917,86
Sonae Sierra
354.700,00
4,30%
15.252,10
200
171
151
150
154
180
5%
3,4%
3%
159
135
2,8%
100
2,5%
2,2%
2,2%
2011
2012
2%
1,9%
50
0
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0%
2010
Preço Pedido (esq.)
2013
2014
2015YTD
Vacância (dir.)
Fonte: Empresas
8
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CENÁRIO FUTURO
Nosso cenário contempla uma recuperação econômica de médio
prazo. Neste sentido, esperamos ainda um cenário negativo para a
economia brasileira e o varejo nacional em 2016. A taxa de
desemprego deverá apresentar novo crescimento, atingindo seu ápice
e os rendimentos médios deverão continuar pressionados pela alta
inflação, levando a uma variação novamente negativa da massa
salarial no período. Adicionalmente, o prolongamento das ingerências
políticas tendem a manter em baixa os níveis de confiança. O volume
de vendas deverá cair novamente, ainda que de maneira mais amena
que a observada em 2015.
Neste ambiente, os consumidores serão mais cautelosos, realizando
suas compras de forma mais seletiva, trazendo menor receita aos
varejistas. Isto posto, acreditamos que a vacância continuará
pressionada, assim como os índices de inadimplência. O momento é
de forte negociação entre proprietários e inquilinos, que devem
trabalhar para manter seus melhores clientes ao mesmo tempo que
melhoram e desenvolvem seu mix de negócios.
Cushman & Wakefield (C&W) is known the world-over as an industry
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O ano de 2017, por outro lado, deverá ser um ano de retomada do
setor: o PIB brasileiro voltará a um valor positivo após dois anos de
recessão consecutivos, fenômeno que não ocorria desde 1930,
durante a Grande Depressão mundial. Este será o momento em que a
taxa de desemprego voltará a decrescer e a massa salarial voltará a
apresentar variações positivas, elevando o poder de compra dos
consumidores. Com um cenário mais claro de estabilidade e
desenvolvimento, a confiança dos consumidores também deverá
retomar, assim como o volume de vendas do varejo. Este processo
impactará de maneira direta os players do setor que, se bem
reposicionados no pós-crise, deverão colher os frutos futuros dos
investimentos no presente.
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