095 - Comprar bens penhorados

Com a devida vénia republicamos artigo que nesta data saiu à estampa no Diário Económico.
Comprar bens penhorados
Saiba como comprar aos bancos casas 25% mais baratas
Nos leilões de casas vindas de crédito malparado, a base de licitação está 25% abaixo do
valor de mercado. Um preço de promoção que compensa o risco.
Irina Marcelino
Em alturas de crise, é mais fácil comprar casas a preços mais baixos. Importante é ter
dinheiro na mão e estar atento às oportunidades. Como as que de vez em quando vão
surgindo em leilões como os da Luso-Roux ou da Euroestates. Quase todos os meses,
estas duas leiloeiras levam à praça casas das mais diversas proveniências: de bancos que
se tornaram proprietários das casas dos seus clientes depois destes as deixarem de pagar
(crédito malparado), de construtores que querem escoar o seu produto de uma forma
rápida, de compradores de dívida ou mesmo de particulares. A venda, aqui, pode ser mais
célere do que através de uma mediadora, e o preço a que é lançada pode também ser mais
atraente, chegando mesmo a “25% abaixo do valor de mercado”, aponta Diogo Livério,
director comercial da Euroestates. Afinal, para se conseguirem vender tão depressa, estas
casas precisam de alguma mais-valia. “Temos de fazer promoção, propor preços mais
baixos face aos de mercado”, afirma Ana Luísa Ferro, directora de outra grande leiloeira
de imóveis, a Luso-Roux. Mesmo que os preços nessa zona já estejam a cair, como é o
caso das casas em alguns concelhos do Grande Porto ou da Grande Lisboa.
A crise nas zonas de gama média e média-baixa é, aliás, um dos problemas que as
mediadoras imobiliárias enfrentam na colocação dos imóveis que provêm de crédito
malparado. “A dinâmica dos mercados locais com excesso de oferta, em que se chegam a
verificar descidas dos preços na ordem dos 20%, retira-lhes muitas vezes
competitividade”, aponta Jorge Garcia, director de comunicação da mediadora imobiliária
Era.
De um universo de 100 mil casas angariadas pela rede de mediadoras com a marca Era, 1%
vem de processos de crédito malparado, ou seja, cerca de mil. Mas o número tem estado a
aumentar, garante a mesma fonte ao Diário Económico, que recebe imóveis de bancos
como o BES, o Santander Totta, o BPI, a UCI e da Whitestar, empresa detida pela Lehman
Brothers e que adquire dívidas a bancos.
Numa mediadora qualquer pessoa pode entrar, mas isso não acontece num leilão. Para
que tal aconteça, é preciso inscrever-se primeiro. Mas há mais pormenores a ter em conta.
Aponte:
1. Vá ao banco
Prepare-se antes de ir para o leião e fale primeiro com o seu gestor de conta. Convém
saber quais são as hipóteses que tem de lhe ser concedido um empréstimo, por um lado
e, por outro, até que valor pode ir. Não são poucos os casos de recusas de crédito a
clientes que arremataram os imóveis no leilão, número que tem estado a crescer, afirma
Ana Luísa Ferro, da Luso-Roux.
2. Vá visitar o imóvel antes do leilão
Não vale a pena correr riscos. Comprar uma casa que nunca viu, só para “quem conhece
muito bem o mercado”, como, por vezes, se passa com alguns investidores presentes.
3. Descubra a história da casa
Convém também saber a história do imóvel, ver se teve ou tem problemas, quer físicos
quer de propriedade. Imagine que compra uma casa, e quando lá chega descobre que no
quintal funciona uma garagem…
4. Faça bem as contas
Convém somar despesas de resuperação, imopostos, notários, etc.
5. Peça o catálogo
Este é disponibilizado entre três semanas a um mês antes do evento. Basta, para isso,
inscrever--se junto das leiloeiras.
6. Não se esqueça dos documentos
Leve documentos para o leilão: Bilhete de identidade e cartão de contribuinte são
fundamentais. Livro de cheques também.
7. Leve o livro de cheques
Se conseguir arrematar uma casa durante um desses leilões, vai ter de deixar um sinal,
que pode chegar aos 1750 euros ou a 5% do valor do imóvel. Este valor, porém, é variável,
podendo descer até aos 1500. Há, aliás, quem faça negócio apenas com o sinal: depois de o
pagar, cede a sua posição a outra pessoa por um preço mais alto.
8. Tempo limite
Normalmente, o comprador tem entre 60 a 180 dias depois do leilão para assinar a
escritura. É nesse período que tem de ‘arranjar’ o restante dinheiro para comprar a casa.
9. No leilão
Antes do início, os participantes deverão dirigir-se à mesa de acolhimento, onde são
identificados. Depois, será atribuída a cada participante uma raqueta com uma
identificação numérica, utilizada para licitar dentro da sala do leilão e em contrapartida o
participante terá que entregar um cheque caução à leiloeira. A raqueta não pode ser
utilizada por mais nenhum participante e, no final do leilão, o participante deverá
devolvê-la.
10. Depois do leilão
Não tente comprar o imóvel depois do leilão pelo preço-base de licitação. A leiloeira não
se compromete a vendê-lo por esse valor.
11. As zonas que mais aparecem
Se for para investir, tenha em atenção a zona onde compra. A maioria das casas
provenientes de crédito malparado estão em zonas difíceis, como Valongo, Gaia, Braga,
Santa Maria da Feira ou São João da Madeira, no caso da Área Metropolitana do Porto, e
de Amadora, Sintra e Moita, no caso da Grande Lisboa. Convém, por isso, ter a certeza de
que a casa vai valorizar.
12. Comece pelos ‘sites’ dos bancos
Nem sempre as melhores casas aparecem nos leilões. Normalmente, os bancos tentam
vender as casas que têm origem no crédito malparado através dos seus sites e de
mediadoras imobiliárias. A CGD, por exemplo, coloca estes imóveis no portal LarDoceLar.
Malparado na Caixa Geral de Depósitos está a descer
O saldo do crédito e juros vencidos da Caixa Geral de Depósitos chegou, no final do
primeiro semestre de 2008, a 1,6 mil milhões de euros. Significa isto que o valor do crédito
vencido com mais de 90 dias face ao crédito total foi de 1,89%, número inferior ao
registado em Junho do ano passado (2,08%). Tais resultados podem ter origem na
estratégia levada a cabo pelo banco, que criou 13 pólos regionais para “operacionalizar a
recuperação e a negociação de crédito, com o objectivo de evitar o agravamento” dos
casos de falta de pagamento, afirma fonte oficial do banco. Da globalidade dos clientes
nesta situação, 51% foram reencaminhados para a rede, após regularização.
Bons negócios em leilões
Valeria 310 mil, mas foi comprado por 190 mil euros
Uma casa de seis assoalhadas na freguesia de São João de Deus, que inclui a zona da
Alameda Afonso dom Henrique, em Lisboa, pode chegar a custar 310 mil euros, mesmo
que precise de obras. No leilão da Luso-Roux, porém, foi comprado por 190 mil. O preçobase foi 160 mil.
T3 em Carnaxide, 15 mil euros abaixo do valor
No final de 2007, um apartamento de quatro assoalhadas em Carnaxide, nos arredores de
Lisboa foi arrematado por 165 mil euros num leilão da Luso-Roux. O preço por que foi
vendido estava cerca de 15 mil euros abaixo do seu valor de mercado.
T3 no Lumiar quase pelo preço de mercado
Bastou que duas famílias quisessem a mesma casa, para o preço base disparar. Um
apartamento de quatro assoalhadas em óptimo estado no Lumiar foi lançado por 165 mil
euros, mas foi arrematado por 290 mil. Na zona, um apartamento semelhante pode ir até
aos 300 mil.
2008-09-04