Exmº Senhor

Bernardino Duarte
ADVOGADO
Exmº Senhor
Juiz de Direito do Tribunal Judicial de
Vila Real de Santo António
Procº nº 106-B/93 – Falência da Sosul
Apenso de reclamação de créditos
Associação dos Investidores do Hotel Apartamento Neptuno, notificada do teor da
douta sentença com a refª 1934045, vem dela recorrer, na parte em que decidiu sobre as
reclamações dos seus associados
António Carlos Coimbra dos Santos Aguilar
Alexandre Agostinho Pereira
António da Silva Pereira
Herdeiros de José Benitez Garcia
Herdeiros de João António Brito Gonçalves
Abílio Maria Barros de Sousa Castelo
F. Costa – Indústrias de Madeira, S.A.
Maria João Antunes Teixeira
Paulo Manuel Cunha Correia
Larz Michael Hansson
para o Tribunal da Relação de Évora.
Assim, porque está em tempo e tem legitimidade, requer a V. Exa se digne admitir o
presente recurso de apelação, a subir nos próprios autos, no termo do art. 645º, nº 1, al. A), do
CPC.
Nos termos do disposto no art. 640º do CPC, Os credores supra identificados
apresenta as seguintes alegações:
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CENTRO DE SERVIÇOS VALVERDE, VALE DO LOBO, FERRARIAS - 8135-018 ALMANCIL
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TEL.: 289 396489 FAX: 289 396768
[email protected]; [email protected]
Bernardino Duarte
ADVOGADO
Venerandos Desembargadores
Tribunal da Relação de
Évora
Alegações da recorrente Associação dos Investidores do Hotel Apartamento
Neptuno
O presente recurso é interposto da douta sentença proferida no apenso das reclamações
créditos do proceso de falência da Sosul, com a refeª 1934045, com a qual os credores ou seus
herdeiros, associados da recorrente, não se conformam pelas razões seguintes:
I – O direito dos credores à actualização do valor dos créditos reclamados
Os credores António Carlos Coimbra dos Santos Aguilar, Alexandre Agostinho Pereira,
António da Silva Pereira, Herdeiros de José Benitez Garcia, Herdeiros de João António Brito
Gonçalves, Abílio Maria Barros de Sousa Castelo, F. Costa – Indústrias de Madeira, S.A.,
Maria João Antunes Teixeira, Paulo Manuel Cunha Correia, Gregório Simões Filhos Lda e
Larz Michael Hansson, na sequência do despacho saneador proferido em maio de 2009
requereram a actualização do valor dos créditos respectivos. Alegaram o seguinte:
A – O direito ao cumprimento dos contratos promessa de compra e venda celebrados
pela falida
Os credores tinham direito ao cumprimento dos contratos promessa de compra e venda
dos referidos apartamentos, por força do disposto no art. 1197º do CPC, na versão em vigor à
data do início do processo de falência.
Nos termos deste artigo, cabia ao administrador judicial, ouvido o síndico, optar por
cumprir ou não os contratos, conforme fosse julgado mais conveniente para a massa falida.
Se a decisão fosse no sentido do não cumprimento, deveria o administrador notificar
os promitentes compradores, a quem ficava salvo o direito de exigir à massa, no processo de
verificação de créditos, a indemnização pelo dano sofrido.
Os promitentes compradores requereram que o administrador tomasse essa decisão e
os notificasse.
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ADVOGADO
O Administrador não o fez até ao momento em que o deveria ter feito: a tempo de
permitir que os promitentes compradores pudessem reclamar os seus créditos dentro do prazo
normal para estas reclamações.
A consequência é a de que os contratos deveriam ter sido cumpridos (neste sentido:
acórdão do STJ de 24/04/96 em recurso de decisão proferida no processo que correu termos
no Tribunal de Loulé sob o nº 92/90, 3º Juízo; Manual de Direito das Falências, de Pedro
Macedo, II vol., pag. 157; Colectânea de Jurisprudência, Ano IX, Tomo 3, pag. 333).
B – O incumprimento dos contratos promessa de compra e venda
Todavia, os contratos já não podem ser cumpridos, por causa imputável ao
administrador judicial e ao síndico.
Embora ainda não tenham sido notificados do despacho de fls 8420 e 8421 dos
autos principais, os credores supra identificados tomaram conhecimento do que nele foi
decidido.
Houve tradição dos apartamentos acima identificado, objectos dos contratos promessa
celebrado pelos credores supra identificados com a falida.
Nos termos da parte final do nº 2 do art. 442º do Código Civil,os credores supra
identificados têm direito ao valor dos apartamentos que lhes foram prometido vender,
determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço
convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
C – A data do incumprimento
Os contratos promessa de compra e venda foram definitivamente incumpridos com a
outorga da escritura de compra e venda do Edifício Neptuno, em 24 de Maio de 2001,
celebrada entre o Liquidatário Judicial da falida SOSUL – SOCIEDADE HOTELEIA DO SUL S.A. e
a EURIMOBE – ADMINISTRAÇÃO DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LIMITADA.
D – A ilegalidade da venda do bem
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Muito embora ainda estivesse pendente no STJ o recurso das decisões que tinham
declarado aplicável ao processo o CPEREF, o Liquidatário Judicial, na ausência do Síndico
no processo (que se demitiu, durante anos, do exercício das suas funções), procedeu à venda
que, nos termos da lei declarada a final aplicável, era ilegal.
A essa venda opunha-se o art. 1245º do CPC, na redacção em vigor em 15 de Julho de
1993.
Estão pendentes processos de separação de bens, pelo que o Edifício Neptuno,
integrando os apartamentos que são o objecto desses processos de separação e restituição de
bens, não poderia ter sido legalmente vendido.
Um desses processos é o que corre termos sob o nº 106-BM793.
E – O valor dos apartamentos
O valor dos apartamentos, determinado objectivamente, tendo em conta a localização,
a qualidade da construção, os equipamentos de lazer e as áreas é:
T0 - € 130.300,00
T1 - € 203.300,00
T2 - € 342.100,00
T3 a € 377.200,00
2 – Os valores dos apartamentos, reportados à data do incumprimento
dos contratos, não foram impugnados
Nem os restantes credores nem o administrador judicial ou qualquer outra entidade
impugnou os valores atribuídos pelos credores acima identificados aos apartamentos de que
foram promitentes compradores.
O direito dos credores à actualização do valor dos seus créditos, tendo em conta a
superveniente impossibilidade de cumprimentos dos contratos promessa, foi admitido pelo
tribunal e também não foi objecto de qualquer contestação.
Os valores atribuídos aos apartamentos objecto desses contratos promessa de compra e
venda deveriam ter sido considerados assentes.
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Porque tais valores foram incluídos no questionário pela magistrada que redidgiu o
chamado “despacho saneador reformulado”, de janeiro de 2013, foi produzida a prova
indicada pelos credores em causa, para a eventualidade, não verificada, de alguém os
impugnar.
Sobre essa prova produzida, o magistrado que redigiu a sentença recorrida, escreveu o
seguinte:
No que concerne ao valor reportado a 2001 dos apartamentos
[decorrente dos pedidos de actualização da indemnização deduzidos pelos credores
indicados
nos
requerimentos
de
fls.
10283
e
ss. ],
tais dados decorriam
essencialmente da avaliação apresentada como suporte das aludidas
actualizações (fls. 10287, sucessivamente reproduzida em cada um dos
requerimentos apresentados), realizada pela testemunha Martiniano António
Leal [engenheiro civil que se dedica profissionalmente à realização de avaliações ]. O
depoimento da testemunha António Avelar da Costa [ conhece o edifício, cuja
construção foi acompanhando pelo exterior, tendo experiência profissional no âmbito da
construção civil] serviria como elemento corroborador da avaliação efectuada,
mas não tinha peso autónomo bastante para alcançar o valor de mercado
d o s ap a r t am e n t o s , d a d a a f o r m a s i m p l e s c o m o a lc a nç o u o s v a l o r e s q u e
indicou [limitou-se a fixar um valor médio por m2 de casas prontas, ou seja novas, sem
explicitar o suporte desta fixação, e adaptou -o ás condições dos apartamentos em causa
(área, vistas e localização)].
Não se atribuiu, porém, a tal avaliação um valor suficientemente
persuasivo por se considerar que não levou em consideração elementos
essenciais. De um lado, e pese embora nos quadros finais apresentados a
avaliação refira a idade das fracções (9 anos), em lado algum do relatório
(ou em outro lado) se vê tal elemento repercutido nos valores alcançados.
Ao invés, são sempre referidos e utilizados valores médios por referência a
2001 mas sem qualquer referência à idade dos imóveis a que esses valores
médios se referem799 (e a eventual utilização de valores correspondentes a
imóveis com diferentes idades para alcançar esses valores médios já
desvirtua o resultado, pois assim não se vai obter um valor médio de
transacção, ou de m2, para um apartamento nas condiç ões em causa,
mormente com 9 anos, mas antes o valor médio para um apartamento com
uma idade indeterminada - resultado da ponderação da idade de todos os
imóveis considerados na prospecção). Outras metodologias seriam possíveis
(a utilização de valores do ano em que os apartamentos foram concluídos,
extrapolando depois para o ano 2001, ou a utilização de dados de mercado
de 2001 atinentes a apartamentos com idade análoga 800). De outro lado, a
própria omissão da utilização de valores de mercado de 2001 (tran sacções
ocorridas), e que seria o indicador mais fidedigno dos valores de mercado à
data, integralmente substituída pela referência a valores abstractos
(estatística do INE, que por sua vez também se baseia em avaliações
bancárias) ou subjectivos (avaliaçõ es, embora profissionais, da testemunha),
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também fragiliza a avaliação. Por fim, a avaliação também padece de um
pendor generalizador que mais a fragiliza: não é concebível que um
apartamento idêntico (T0) no piso 3 e no piso 11 tenha exactamente o
mesmo valor. É, ao invés, um dado notório que assim não ocorre: a mudança
de piso envolve, em regra, um aumento de preço, e assim ocorrerá
necessariamente quando se trata de diferenças de piso tão significativas.
Naturalmente, o valor objectivo do bem801 é o valor venal, de mercado, do
bem, e não o seu valor hipotético: é o valor daquele bem naquela altura, e
não o valor (hipotético) que aquele bem teria se fosse novo naquela altura
(se tivesse sido construído naquela altura). D onde o relevo essencial da
idade do bem na avaliação.
Nota-se que a referência ao ano 2001 (por vezes agora aditada) se
justifica por corresponder à alegação dos credores em causa [ trata-se do valor
à data do incumprimento (impossibilidade) que estes credores invocam e que reportam
expressamente a 2001] e da avaliação em causa [que também se reporta
expressamente a 2001].
Não tendo os valores atribuídos aos apartamentos, reportados a maio de 2001, sido
impugnados por quem quer que fosse, o tribunal a quo deveria considerá-los assentes, não os
incluindo no questionário.
O juiz não tem poderes para questionar factos alegados pelas partes e não impugnados
por qualquer interessado, a não ser nos casos em que não for admissível confissão sobre eles
ou se só puderem ser provados por documento escrito. É o regime geral que resulta,
actualmente, do disposto no art. 574º do CPC em vigor. Mas é o regime que já resultava do
disposto no art. 1231º, n.9 1 do Código do Processo Civil em vigor à data de 15.07.1993.
A sentença recorrida não podia, assim, dar por não provados os valores dos
apartamentos em causa, alegados pelos credores supra identificados. Ao fazê-lo, incorre na
nulidade prevista no art. 615º, nº 1, al. d), do CPC em vigor.
III – Conclusões
1. Os credores da falida que com esta tinham celebrado contratos promessa de compra e
venda de apartamentos tinham o direito ao cumprimento de tais contratos, por força do
disposto no art. 1197º do CPC em vigor à data de 15.7.1993.
2. Tinham tal direito porque o administrador judicial nunca os notificou da decisão de não
cumprir tais contratos.
3. Com a venda do imóvel da falida, em maio de 2001, o cumprimento dos contratos tornouse impossível.
4. Os credores que tinham o direito ao cumprimento dos contratos passaram a ter direito à
indemnização pelo incumprimento.
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5. Tal indemnização é a que resulta do valor dos apartamentos que lhes foram prometido
vender, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com
dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do
preço que tenha pago.
6. Os contratos promessa de compra e venda foram definitivamente incumpridos com a
outorga da escritura de compra e venda do Edifício Neptuno, em 24 de Maio de 2001,
celebrada entre o Liquidatário Judicial da falida SOSUL – SOCIEDADE HOTELEIA DO SUL
S.A. e a EURIMOBE – ADMINISTRAÇÃO DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LIMITADA.
7. Não poderiam ter sido vendidos bens da falida enquanto estivessem pendentes processos
de separação de bens, por força do disposto no art. 1245º do CPC, na versão em vigor à
data de 15.07.1993.
8. Tendo sido admitido o direito dos credores à actualização dos valores dos créditos, e não
tendo sido impugnados os valores actualizados dos apartamentos objectos de contratos
promessa de compra e venda, tais valores têm que ser aceites pelo tribunal..
9. O juiz não tem poderes para questionar factos alegados pelas partes e não impugnados por
qualquer interessado, a não ser nos casos em que não for admissível confissão sobre eles
ou se só puderem ser provados por documento escrito. É o regime geral que resulta,
actualmente, do disposto no art. 574º do CPC em vigor. Mas é o regime que já resultava
do disposto no art. 1231º, n.9 1 do Código do Processo Civil em vigor à data de
15.07.1993.
10. A sentença recorrida não podia, assim, dar por não provados os valores dos apartamentos
em causa, alegados pelos credores supra identificados. Ao fazê-lo, incorre na nulidade
prevista no art. 615º, nº 1, al. d), do CPC em vigor.
Nestes termos e nos mais de Direito, que V. Exas doutamente suprirão, deverá o
presente recurso ser julgado procedente, com as legais consequências.
O Advogado
Bernardino Duarte
Cédula 342e
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