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Instituto de Arquitetos do Brasil – RJ
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (SMH)
Convênio Morar Carioca
GESTÃO DO SOLO URBANO
Características notáveis do mercado
fundiário e políticas urbanas
Martim O. Smolka
Martim
O. Maio
Smolka
Rio, 30 de
de 2011
Rio de Janeiro
30 de Maio de 2011
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O que se sabe sobre
assentamentos informais
Relação ambigua com a pobreza urbana
Funcionamento do mercado de terras
urbanos (FMTU) - não neutro
Intervenções publicas – programas de
regularização - podem ter efeito perverso
i.e. não contribuem necessariamente para
mitigar a informalidade
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Apesar de que em geral AI locus da
pobreza urbana – sabemos que
Nem todo pobre em areas informais (AI)
AI não ocupadas exclusivamente por pobres
Na verdade correlação estatistica é baixa (5% entre
municipios) - questionavel
Mun com diminuição da pobreza e aumento da informalidade
Mun com redução da informalidade e aumento de pobreza
Na AL como um todo a pobreza diminuindo muito mais rapidamente que
informalidade – idem Brasil
Relação entre informalidade e pobreza mediada pelo
FMTU
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O FMTU incide sobre informalidade
Regulação de uso - ref Ciro
Politica de provisão de
infraestrutura urbana e serviços
Informalidade fator responsavel
pela ... Informalidade
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Regulação de uso
Mun com normas mais restritas tendem a
exibir maior informalidade – (ref Biderman 2010)
N& R* impossiveis de serem cumpridas
pela maioria
Elitistas e esteticistas - exclusão
Regulação restritiva – redução da oferta
de terra edificavel
Aumento dos preços
*Normas e regulamentos
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Politica de provisão de infraestrutura
urbana e serviços
Insuficiente oferta de solo servido a
preços acessiveis - Pecado original
Dada a escassez a perspectiva de
provisão – abre oportunidade de
especulacão - ciclo vicioso
Descompasso com politicas de HIS *
*Habitação de interesse social.
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Informalidade:
causa e efeito da … informalidade
Paga-se para não estar próximo de area
informal e para não ser informal – com isto
preços mais altos e maior exclusão
A informalidade é cara!
Maior rentabilidade na provisão de lotes
informais que formais – concorrencia
desleal?
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Intervenções públicas nos AI podem
ter efeito perverso
Sinais aos agentes
Migração a assentamentos regularizados
Loteadores capitalizando nos preços a
expectativa de regularização
Custo de oportunidade com os recursos
públicos
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Terra, terra, terra!
– Carlos Nelson dos Santos
Quem controla a terra controla o
desenvolvimento urbano
– Alfonso Iracheta Cenecorta
De lote em lote se logra um ... ‘despelote’!
– Eduardo Ramírez Favela
‘El suelo vale por el vuelo’
– Ditado espanhol
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Apresentação
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Fundamentos
mercado de
terra urbana
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Mercado fundiario urbano
Diferente de outros mercados
Formação dos preços
Demanda derivada
Uso determina preço determina uso
Differencial
Posição relativa
Maior e melhor uso
Corrente/potencial
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Explicações para os Preços elevados
da terra servida urbanizada
Baixa cobertura de infraestrutura
Expectativas
Alta densidade
ref aproveitar ui
Baixa carga fiscal
ref falacia
Altos custos de transação
tempos licenças
Informação
Disfunções de mercado
Rel informal-formal
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Comparação entre preços de m2
de terrenos urbanizados
Região
Estados
Unidos
Brasil
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Salário
mínimo
em US$
P/m2 de ‘affordab
terreno
ility’
960
38
>25 m2
200
70
<3 m2
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Por que o preço da terra urbanizada é mais
alto no Brasil ?
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Situaciones y/o
tipos de
informalidad
Diciembre de 2010
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Políticas urbanas – 1
Características comuns
Baixo desempenho na
Tributação imobiliária
Comparação internacional!
Gestão social das mais-valías fundiárias
generadas públicamente
Pudor na cobrança vs. Generosidade nas
compensações (e.g. expropriações)
Disseminação de infraestrutura e serviços
urbanos,
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Reconocidamente sub-inversão e viesada às
áreas nobres
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Políticas urbanas - 2
Características comuns
Baixo desempenho
Na oferta de alternativas habitacionais
para a população de baixa renda
Localização problemática
No enfrentamento da delinquencia
urbanística
Tolerancia 100%!
Nos custos de transação
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Pocessamento de licenças, etc.
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Atitudes (irresponsáveis)
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Síntesis
Característica marcante do
funcionamento do mercado de terra
urbana no Brasil (América Latina):
Incapacidade estrutural de prover
uma oferta suficiente de terra
urbanizada a preços acessiveis.
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Avaliação das
políticas
urbanas
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Análise de SWOT o
‘Tour de Force’!
FADO
Fortalezas
Ameaças
Debilidades
Oportunidades
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Fortalezas
Predominio de relações de mercado;
Tudo se mercantiliza!
Vigor dos capitais imobiliários;
Notadamente no segmento de alta renda!
Tradição de planejamento urbano no Brasil;
Traçados da ciudad colonial
Intervenções públicas
Otros
Adaptabilidad a mudanças
Soluções criativas
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Debilidades
Sacralização da propriedade privada;
Baixa incidencia fiscal sobre valores imobiliarios;
Absolutização de direitos (de propiedade)
Viés esteticista do Planejamento urbano
Baixa consideração de temas socio-económicos
Sustentabilidade de usos alternativos da terra
Disfunções d/no mercado de terras
Alta rentabilidade (?) na urbanização mas poucos (empresarios)
interessados em operar no mecado de baixa renda
Competição desleal entre operadores do mercado informal e
formal
Regulação vs não regulado
Preços da terra informais > formais!
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Oportunidades
Valor de mercado da iniciativa de regulação e
intervenção urbana de - ‘mão beijada’ ;
‘Si se puede’ – a legislação existente é mais
permisiva do que se supõe;
E.g. enriquecimento sem justa causa
Código Civil vs. Estatuto de la ciudad
Mark-up no mercado de terra
Capacidade de pagamento – pobres já pagando!
Posibilidades de auto-financiamento
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Ameaças
Imediatismo administrativo
Dividendos políticos de iniciativas
Fragmentação do planejamento urbano
Do plano ao projeto – ‘acupunturas’?;
Vulnerabilidade a interesses particulares
Resistencias a mudanças: os 3 I’s
Interesses, Ideología, Ignorancia!
Greve de investimento – Chantagem
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3 proposições
controvertidas
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3 proposiçõs controvertidas
Onus inflacionários
Cargas fiscais e regulatórias que incidem sore o
valor do terreno são transferidas aos preços –
inflacionárias
Regularização curativa
Reduz a informalidade
Complemento de uma política habitacional
Imapactos de investimentos
Custos das inverções eninfraestrutura e
equipamentos são transferidos para o valor das
propriedades beneficiadas
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Cargas sobre o valor da terra
Incidencia sobre o propietario
Ref de Ricardo
Capitalização
Neutralidade em relação ao uso
Usuario indiferente
PolFiscal indispensavel para pol urbanista
Sequencia da ocupação só afetada por
diferença e não pelo nivel da aliquota
Não afeta melhor e maior uso
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Regularização curativa
Complementar a uma política de habitação?
Iniciativas privadas
Subsídios
Habitação pública
... Regularização
(Não) Reduz a informalidade
Indicações de que ‘soluções’ curativas podem
estar tendo efeitos perversos
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Políticas correntes não são suficientes
talvez até mesmo perversas
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Intervenções publicas nos AI podem ter e
tem em geral efeito perverso
Sinais aos agentes
Imigração para areas beneficiadas - ref pesquisas de
HM-B
Loteadores capitalizando nos preços a
expectativa de regularização
Margem entre preço minimo de lote formal e preço da
terra nua
Custo de oportunidade com os recursos publicos
2 a 3 vezes mais caro regularizar que produzir novo lote
urbanizado
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Políticas Convencionais
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Inconveniencia da titulacão
Retro alimenta a informalidade
Mina os direitos de propiedade – incentivos a ocupacões
(independentemente se justificados) - (Buckley &
Kalarickal)
Lote Turista (Riofrio)
Inefectiva
Paradoxalmente puede expor a ocupante a despejos de
mercado (posse protege mas que a propiedade)– Rabello de
Castro)
Baixo valor colateral efetivo – como prova de crédito
requerido pelas instituicões financeiras. (Calderon)
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Inconveniencia de Melhorias
Retro alimenta informalidade
Atraindo novos ocupantes (Menna Barreto)
Premia aos loteadores irregulares –
anticipacões retro alimentando preços altos
Inefectiva
Maiores custos – custo de oportunidade
Não sancionado pelo mercado
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Inconveniencia das Zonas
Especiais
Retro alimenta informalidade
Contrato de gaveta exitoso
Des-responsabilização – sem outros
investimentos
Inefectiva
Consolida urbanismo de 2ª clase
Paradoxo da inclusião social urbana
Se grandes áreas => guetos
Si áreas pequenas => absorvidos pelos vizinhos
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Desafios
Como prover alternativa
Solo servido acessivel em áreas bem localizadas;
Como regularizar (titulação e melhorias)
Não regularizar áreas informais existentes não é uma opção
política
Como fazelo sem retro alimentar a informalidade e/ou
comprometer a capacidade do setor publico de prover serviços
em urbanizacões alternativas;
Como regular o uso do solo
Relaxar a zonificación sem comprometer a saúde publica e o meio
ambiente e/ou áreas de risco.
Não ha respostas faceis … se necesita mas investigação!
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Temas
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Revisitando os ‘argumentos’
Sabedoria convencional
ReRe-qualificações
A gente é pobre e não pode
pagar pela urbanizaçãoe
Ya estan pagando!
(coso de ser informal, precios de
la tierra etc.)
Necesidade de subsidiar a
urbanização para os pobres
Subsidos ex-ante ou ex-post
alimentam o círculo vicioso da
informalidade
Recursos externos devem vir
da sociedade como um todo
Já existem – recursos latentes
no processo de urbanizacão
mesma
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Alternativas - 1
Aumentar ‘affordability’ sem aumentar os
preços da terra
Sustitutos ao crédito
Custos de transporte
Taxas de transportes mas baixas reduzem preços
do solo
Imposto Predial
Capitalização – (Bahl & Linn)
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O IPTU facilita o acesso a terra pelo pobre
...os preços da terra urbana sao frequentemente tão altos que
a população de baixa renda não tem como comprá-la,
em virtude de renda disponivel e as condições que prevalecem no mercado de capitais,
que lhe impedem de aceder a financiamentos com taxas impositivas acesiveis.
Na medida en que a receita de impostos sobre a terra tende a
ser capitalizada em menores valores da terra
(ja que tal imposto reduz a rentabilidade futura esperada sobre a terra),
tal receita expropriaría parcialmente os direito dos propietarios correntes
e constitue também um emprestimo aos futuros proprietarios,
que agora poden adquirir a terra a preços mais baixos,
ainda que tendo de pagar maiores impostos prediais no futuro.
se a população de baixa renda não pode comprar terra por falta de liquidez
e aceso ao mercado de capitais, o imposto sobre a propriedade pode representar um
instrumento de política para ampliar seu aceso a propriedad da terra.
Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public Finance in Developing Countries.
Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168
Fortaleza, Abril de 2011
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Alternativas - 2
Mobilizar o incremento do valor da terra resultante da
provisão de infraestrutura e servicos como fonte de
recursos para financiar tais investimentos
Recuperação de “Plusvalias”
Redistribuição geral das cargas e beneficios – ref valorização em
areas de alta renda são mais atrativas;
Necesidade de contemplar toda la cidade – mudança na regra do
jogo imobiliario urbano;
Se se cobra ao beneficiário – desconta do que paga ao loteador
informal (user charge)
Recuperação de custos em programas de melhorias
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Alternativas - 3
Outras
Desregulação do uso do solo não
necessariamente nas perfierias se não e
principalmente nas áreas ‘exclusivas’
Aumentar a oferta de solo edificavel para
reduzir o preço.
Negociações
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Politicas preventivas
Politicas preventivas passam por
Politica de transporte
Capitalização da tarifa
Substituto de falata de credito
Politica fiscal especialmente LVT (IPTU)
Provisão massiva de infraestrutura
urbana e serviços
Regulação do uso do solo
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Cenarios Alternativos para o
Porto Maravilha
Voucher para ocupantes de AI viabilizar
demanda solvavel
Oportunidade – ultima- de oferecer
alternativa de inclusao residencial
urbana
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Martim Oscar Smolka
Senior Fellow and Director of the
Latin America and the Caribbean Program
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA 02138, USA
Phone direct : 1- (617) 503 2155
or 661-3016 ext. 155
Fax: 1- (617) 661-7235
e-mail: [email protected]
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