breve análise acerca dos aspectos gerais em

BREVE
ANÁLISE
ACERCA
DOS
ASPECTOS
GERAIS
EM
TORNO
DA
AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NOS ESTADOS UNIDOS DA
AMÉRICA.
Por Lucas Braga e João Amadeus
Serve este artigo para apresentar nossas considerações sobre os aspectos
mais importantes acerca da propriedade imobiliária nos Estados Unidos da
América. Traçam-se aqui panoramas gerais sobre aquisição e registro de
imóveis,
tributação
e
características
gerais
do
mercado
imobiliário
estadunidense.
Propriedade. Direito Imobiliário. Imóveis. Aquisição.
This article aims to present our considerantions about the mains aspects
towards the real Estate property in the United States of America. Here are
outlined the general overview relationed to the property aquisition and its
registration, as well the tax issues and the US real Estate market most
proeminent characteristcs.
Real property. Real Estate law. Properties. Aquisition.
1.
INTRODUÇÃO:
O
ATUAL
SISTEMA
DE
REGISTRO
ESTADUNIDENSE.
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES EM TORNO DO DIREITO DE PROPRIEDADE NO
ORDENAMENTO JURÍDICO DOS EUA.
Inicialmente,
cumpre
esclarecer
que
a
propriedade
imobiliária
nos
Estados Unidos da América (“EUA”) é baseada na Constituição Americana, cuja
14ª emenda protege a propriedade. Assim, interferência através da União ou
de qualquer Estado-membro só pode ocorrer através do devido processo legal.
A propriedade, então, materializa a base legal do capitalismo, tal qual legitima
relações de uso e valor.
O direito de propriedade é uma das cinco principais categorias do
direito
civil
dos
EUA.
Dentro
deste,
há
uma
distinção
básica
entre a
propriedade real (real property ou realty), quando é topicamente imóvel, a
exemplo de terra, casas e prédios.
Chama-se propriedade pessoal (personal property) aquela caracterizada
pela mobilidade física, como livros, utensílios, ações, joias, automóveis, etc.
Dessa forma, por exclusão, a propriedade pessoal é toda propriedade não real.
A propriedade real ou imobiliária é espécie que quase abarca o gênero
da propriedade em si – ganhando em importância frente à propriedade
pessoal – haja vista ser tratada por um ramo específico do direito civil
estadunidense. Por outro lado, a propriedade pessoal é menos considerada,
sendo tratada pelos ramos relativos ao direito comercial (commercial law),
direito contratual (contract law) e direito falimentar (bankruptcy law).
Os direitos relativos à propriedade sempre tiveram muita importância
nos
EUA,
porém
seu
tratamento
ficou
mais
complexo
com
o
tempo.
Hodiernamente, a noção de direito de propriedade real também abarca o
direito a seu uso. Assim, um dos sub-ramos mais proeminentes do direito de
propriedade é o que lida com o controle do uso da terra.
Nos EUA, não existem cartórios de registro de imóveis, mas sim
empresas de títulos (titles companies) constituídas por advogados com licença
específica para atuar no mercado imobiliário, na modalidade de prestação de
serviços.
A título de exemplo, dentre tais serviços figuram: levantamento legal e
jurídico
de
imóvel;
intermediação
financiador;
de
transferência
operações
encerramento
do
de
titularidade
financeiras
processo
entre
na
compra
comprador,
de compra
e
venda,
vendedor
e
e venda (closing) e
respectivo registro da transação junto ao governo do condado (county equivalente a município no Brasil).
Em geral, o comprador pagará custas de fechamento da operação
(closing costs) no valor aproximado ao que corresponde 3,5% sobre o preço
do imóvel, se a quitação for à vista. Caso o meio de pagamento seja por
financiamento, o total das custas corresponderá a aproximadamente 5,5%
sobre o valor total a ser pago.
Essas custas incluem taxas de registro, comissões de advogados,
despesas administrativas,
seguros
de
títulos,
taxas
bancárias, custos
de
financiamento e taxas diversas.
2. O PROCESSO DE REGISTRO DE IMÓVEIS NOS EUA: PRINCIPAIS MODALIDADES
DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E DIREITOS CORRELATOS.
As empresas de títulos possuem contas de custódia (escrow accounts),
nas quais todos os valores compreendidos na transação imobiliária são
depositados. Então, há a escorreita distribuição das quantias para as partes
envolvidas na operação. Há de se observar que não ocorre transferência de
valores em espécie ou por cheque, o que minimiza os riscos de fraudes ou
problemas operacionais de ordem legal, jurídica ou administrativa.
Sobre
tais
transações
incidem
custos
fixos,
na
forma
de
taxas
administrativas e comissões; bem como variáveis, a exemplo do imposto de
transmissão. Em média, o total dos custos da operação varia entre 3% e 5%
do valor do imóvel.
A aquisição original (original acquisition) se dá com a ocupação
(occupancy),
pelo
encontro
da
coisa
(finding),
pela
usucapião
(adverse
possession) ou por outorga pública (act of public authority). A aquisição
derivada (derivative acquisition) ocorre com a venda do bem (contract of sale),
pela doação (donation) ou pela venda judicial (adjutication).
Cada um dos modos de transferência de propriedade detém uma base
jurídica
própria
e
são
reconhecidos
por
arranjos
institucionais.
O
funcionamento do modelo demanda intervenção do Estado como garantidor,
nos termos da Constituição.
Occupancy é meio de aquisição original quando a coisa a ser possuída
nunca pertenceu a ninguém formalmente.
O finding diz respeito à propriedade considerada perdida, abandonada
ou inédita, a depender das circunstâncias em que é achada, por aquele que
passa a deter sua posse.
O adverse possession é meio de aquisição originária da propriedade
pela posse durante certo período a ser considerado em condições específicas.
No geral, a duração fica entre 10 (dez) e 12 (doze) anos, porém tal lapso
pode mudar de acordo com a época da ocupação. A legislação regente da
matéria é o Land Registration Act de 1925.
O act of public authority que determina a aquisição originária de
propriedade é o final de um processo de aquisição de terra (procedure for the
land acquisition), regulado pelo land acquisition act de 1894, o qual fora
concebido para facilitar e assegurar a aquisição de terras privadas por parte
dos Governos (União e Estados) com fins de uso para propósitos públicos
(educação, seguridade social etc.).
A venda (contract of sale), a doação (donation) e a venda judicial
(adjutication)
são
modos
de
aquisição
derivada
de
propriedade,
mais
facilmente assimiláveis quando comparados ao direito de base romanista,
como é o caso do direito brasileiro, pois neste o modo de aquisição derivada
da propriedade é o mais comum de ser tratado pelo direito, o que se
repercute em espécies bem delineadas de contratos, por exemplo, como é o
caso da compra e venda de imóveis.
Também há transferência de propriedade com vendas judiciais (sheriff’s
sales), modelo próximo a praças e leilões. Tal modalidade também se dá em
matéria tributária, especificamente na execução fiscal, a qual nos EUA é regida
de forma administrativa, caracterizada pela celeridade.
A sucessão por morte também transfere a propriedade. Pode haver
disposição
(intestate),
testamentária
quando
o
(testamentary)
juízo
do
ou
há
inventário
regime
de
indica
um
quinhão
ideal
administrador
(administrator).
Em âmbito de transferência de propriedade o trust é figura típica do
direito estadunidense. O criador do trust, o settlor, reserva a propriedade que
será
administrada
por
alguém
indicado,
denominado
“trustee”,
que
irá
remunerar os beneficiários (beneficiaries).
Nesses
termos,
o
detentor
de
direito
de
propriedade
nos
EUA
implementa direitos de: posse, uso, exclusão e alienação, como titular de um
estate ou interest. Tal direito pode ser exercido de forma singular (single
ownership) ou conjunta (joint tenancy). Essa última modalidade subdivide-se em
total (tenancy by the entirety) ou comum (tenancy in common).
3. ACESSO E INFORMAÇÕES DO REGISTRO: ALGUNS REQUISITOS FORMAIS PARA
FUTURO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE NOS EUA.
Nos EUA, as operações imobiliárias são bastante transparentes. Uma
nova lista de imóveis à venda deve ser postada no serviço de anúncios em
até 24 horas, de modo que as listas ativas estejam disponíveis para todos os
corretores.
As comissões sobre as vendas são sempre pagas pelo vendedor e
então divididas por igual entre os corretores do comprador e do vendedor.
Portanto, geralmente os compradores não pagam pelo trabalho do corretor em
seu benefício. É sempre aconselhável para um comprador trabalhar com um
corretor exclusivo, para proteção de seus interesses nas transações.
Não obstante esta hipótese, qualquer estrangeiro pode comprar um
imóvel nos EUA, desde que tenha um visto americano, mesmo que de turista
(tipo B1 ou B2). Não é necessário ter a cidadania americana (green card) e a
compra do imóvel tampouco garante que o comprador ganhe a cidadania.
Não é necessário estar fisicamente presente no procedimento de
aquisição. Tanto o é que qualquer restrição de entrada nos EUA não afeta o
direito de propriedade sobre o imóvel: este continua sendo de quem o
adquiriu.
Uma exceção a essa regra fica por parte das cooperativas, mormente
aquelas que tratam da construção e comercialização de unidades imobiliárias,
as quais geralmente proíbem a compra por estrangeiros, pois exigem que uma
fonte de renda do comprador e que pelo menos a maior parte dos seus bens
estejam nos EUA.
Destarte, na consumação da transação, quando é feita a transferência
do imóvel para o novo proprietário, este não precisa estar nos EUA. Em vez
disso, o novo proprietário pode outorgar uma procuração a seu representante,
que terá poderes para fechar o negócio em nome do novo proprietário
(compra e venda, aluguel etc.).
Pelo art. 657, do Código Civil Brasileiro, a outorga do mandato está
sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. E se este ato é a
escritura pública, se faz necessário que a procuração seja pública, inclusive o
substabelecimento, pois a forma pública – no Brasil – é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no País.
Sobre isso dispõe a Convenção Interamericana sobre o Regime Legal
das Procurações para serem utilizadas no exterior, adotada na cidade do
Panamá, em 30 de janeiro de 1975. Seus artigos 2º e 3º asseveram que, não
obstante a regra geral de que a formalidade a ser observada pela procuração
é a do Estado no qual ela se constitui, prevalece a lei do Estado onde será
exercido o mandato, se esta prescrever formalidade específica. Quando essa
última hipótese, ainda assim o outorgante pode optar pela lei do local onde
for ser exercido o instrumento.
É desejável que o título (escritura) do imóvel a ser adquirido esteja livre
de endividamento prévio, ou de outros defeitos ou ônus. Em tal hipótese, este
é considerado comercializável (marketable title), e estará apto à execução da
compra. Esse
procedimento
normalmente é realizado
no “closing” pelas
empresas financeiras que cuidam da custódia do título.
4.
OS
PERSONAGENS
DO
PROCESSO
DE
AQUISIÇÃO
DA
PROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA. ESPECIFICAÇÕES SOBRE A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS.
Para sua tranquilidade, os compradores estrangeiros devem contratar
um corretor de imóveis para ajudá-los a encontrar o imóvel desejado. Pode
atender a um proprietário que está vendendo seu imóvel como agente do
vendedor
(listing
agent/broker), ou a um comprador, sendo agente do
comprador (buyer’s agente/broker).
Os negócios imobiliários são financiados por uma instituição financeira
(lender), como um banco ou um corretor de hipotecas. Eles devem obedecer a
uma série de leis estaduais e federais, incluindo o Patriot Act, uma lei
recentemente promulgada, que exige que o banco obtenha informações
minuciosas do mutuário, incluindo a origem dos fundos e a atividade
empresarial bem detalhada. Para corroborar essas informações, o agente
financeiro deve obter um histórico (relatório) de crédito e solicitar cartas de
referência do candidato ao financiamento.
No processo de obter um empréstimo, o agente financeiro vai primeiro
solicitar uma avaliação do imóvel. O avaliador (appraiser) é um especialista
certificado ou licenciado que estabelece o provável valor de mercado justo e
razoável, bem como a qualidade do imóvel.
Essa determinação se baseia em uma visita para avaliar e coletar
dados sobre o imóvel. O seu trabalho é presumido imparcial e independente
de quem está pagando o seu serviço. Entretanto, se o comprador contestar a
avaliação, pode contratar uma segunda avaliação.
Já a inspeção examina a propriedade de forma mais detalhada, em
termos de estrutura e sistemas. O papel do inspetor (inspector) é obter uma
avaliação objetiva da estrutura e sistemas do prédio envolvido. A inspeção
geralmente é feita em uma revenda, não em construções novas.
Além do inspetor, pode haver também um agrimensor (surveyor), que vai
se certificar de que os limites da propriedade e descrição legal estão corretos.
A pesquisa vai evidenciar quaisquer servidões (concessões) gravadas na
propriedade.
Licensee é o indivíduo ou a entidade licenciada pelo Estado para atuar
e prestar serviços na área imobiliária. Realtor indica afiliação com uma
organização nacional, que obriga seus membros a atuarem sob estrita
regulamentação ética, através das diretorias nacionais e locais. O realtor é um
licensee, ou seja, um corretor de imóveis licenciado, que optou por trabalhar
com um nível mais elevado de responsabilidade, através de uma organização
nacional, que tem padrões pré-estabelecidos.
Em muitos casos ao cometer algum ato antiético, um licensee pode não
sofrer consequências, enquanto o realtor está sujeito a pagar multas ou até
perder a licença.
Agent é uma pessoa ou entidade que concorda e está autorizada a
agir em nome de outra. Um agent imobiliário é meramente alguém agindo em
nome de um cliente na prestação de serviços imobiliários. O profissional mais
indicado
para
ser
agent
de
comprador
propriedades deve ser um licensee.
ou
vendedor
de
imóveis
ou
Broker remete a intermediário, mas é também tipicamente usado para
se referir a um agent. O significado formal de Broker é o de proprietário de
uma operação imobiliária. Este proprietário passa a ser legalmente responsável
por todas as atividades imobiliárias executadas por seu escritório, e responde
ao Estado e às autoridades locais pelas ações de seus afiliados.
5.
AQUISIÇÃO
DA
PROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA
E
QUESTÕES
TRIBUTÁRIAS
PERTINENTES: LINHAS GERIAS DOS CUSTOS EM TORNO DO PROCEDIMENTO E
POSSIBILIDADES DE ELISÃO FISCAL.
Na aquisição, é obrigação do comprador ter pelo menos uma conta
bancária nos EUA. Para tanto, geralmente os bancos requerem os seguintes
documentos à sua abertura: passaporte com visto válido, identidade com foto
e endereço fixo nos EUA.
A conta bancária já deve ter fundos em valores suficientes para a
compra pretendida. Existe a preferência para que tal solvência já exista meses
antes da transação, o que gera uma confiança maior em torno do próprio
procedimento.
A origem dos depósitos deve ser transparente, sob pena de insucesso
da transação. É que, além do controle efetuado pela Receita dos EUA ( Internal
Revenue Service – IRS), há uma parceria desta agência com o Ministério da
Fazenda do Brasil, para troca de informações.
Uma observação importante sobre o Imposto de Renda é que imóveis
comprados no exterior devem ser declarados no Imposto de Renda brasileiro
como custo de aquisição de valor. Nos Estados Unidos, no momento da
compra do imóvel, não é necessário fazer nenhum tipo de declaração se o
brasileiro for residente e tiver sua fonte de renda no Brasil.
A alíquota do Imposto sobre a Renda, referente a ganhos de capital,
para residentes nos EUA é correspondente a 15%, se o imóvel estiver em sua
propriedade por mais de um ano. Entretanto, estrangeiros, isto é, residentes
em outros países, podem ser obrigados a pagar uma alíquota mais alta,
dependendo do tratado de ordem tributária celebrado entre seu país de
origem e os EUA.
Com o acordo de não bitributação entre Brasil e EUA – que ainda está
em processo de concretização – a Receita Federal só cobrará valores que não
possam ser compensados em relação aos já pagos neste.
Dessa forma, nos EUA, a venda de bens imóveis é tributada ao que
corresponder a 15% sobre o lucro da operação, e há possibilidade de
compensar o imposto de renda pago nos EUA em relação ao imposto devido
no Brasil na hipótese do dinheiro retornar às fronteiras brasileiras.
Não se pode olvidar que as despesas de manutenção da fonte de
renda – como: juros do financiamento, condomínio, gastos com conferência da
propriedade, contas (água, limpeza, energia elétrica etc.), contador, dentre
outras – podem ser abatidas ante a autoridade da receita nos EUA (IRS).
Em seguida, o governo estadunidense apura qual foi o lucro do
proprietário e se houve supervalorização. Assim, sobre a diferença, há uma
tributação proporcional à supervalorização, que pode variar entre 15% para
pessoas físicas e 35% para empresas.
Segundo o Department of Business and Professional Regulations/Florida
Real State Regulations (DPBR), é necessário um depósito no valor referente à
entrada da compra do imóvel e pagamentos finais, em uma conta de custódia
(conta jurídica fiscalizada pelas autoridades - a supramencionada escrow
account),
em
um
banco,
com
um
advogado
ou
com
a
imobiliária
representante, de acordo com a preferência do comprador.
O imposto predial pago anualmente nos Estados Unidos (Property Tax)
é como o IPTU brasileiro, e gira em torno ao que corresponde 1,6% do valor
do imóvel, variando de acordo com o Estado-membro.
Quase todas as propriedades têm taxas de condomínio, logicamente
proporcionais ao que é oferecido. No Estado da Flórida, especificamente em
Miami e Orlando, as taxas de condomínios simples ficam aproximadamente
entre US$ 50,00 e US$ 100,00 por mês. Já em condomínios resorts, o valor
varia em média de US$ 250,00 e US$ 500,00.
O Estate Tax – o imposto de transmissão causa mortis (equivalente ao
brasileiro ITCMD) – é um dos mais altos nos EUA, e determina que em caso
de falecimento do proprietário deve ser pago ao governo uma taxa que varia
entre as alíquotas de 18% a 35% do valor do imóvel, a depender do
montante.
Para estrangeiros, a faixa de isenção desse imposto é para bens de até
US$ 60.000,00 (sessenta mil dólares); para cidadãos americanos, de até US$
3,5 milhões (três milhões e quinhentos mil dólares). No Brasil, a média do
imposto cobrado a este título (ITCMD) tem uma alíquota de apenas 4%.
Na locação de imóveis em nome de uma pessoa física estrangeira, há
uma retenção na fonte de 30% sobre o valor do aluguel. Além de outros
impostos como o FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que
retém na fonte 10% do valor do imóvel na venda, aplicado exclusivamente aos
estrangeiros não residentes.
Logo,
considerem
é
aconselhável
adquirir
que
propriedades
estrangeiros
imobiliárias
não
residentes
através
de
nos
EUA
corporações
americanas, formadas exclusivamente para este fim, com objetivo de inibir a
incidência de tais impostos.
O governo dos EUA permite que vendedores estrangeiros usem o Artigo
1031 do Código da Receita Federal (Internal Revenue Code), conhecido como
1031 Exchange, para diferir impostos sobre ganhos de capital. As regras são
bastante complexas e não se pode desviar delas, sob pena de desqualificação
para auferir tal benefício.
Trata-se de troca de imóveis com adiamento de impostos que a IRS
permite para imóveis com fins de investimento. A transação se refere ao
processo de vender um imóvel e comprar outro. O Artigo 1031 Exchange
regula estas operações, por isso o nome.
Como visto acima, os ganhos de capital estão sujeitos a um imposto na
alíquota 15% para pessoas físicas e 35% para empresas. O 1031 Exchange
difere o imposto sobre ganhos de capital para uma data posterior àquela que
normalmente o imposto seria pago.
As regras exigem que os dois imóveis sejam propriedades similares, ou
seja, semelhantes entre si. Em tal hipótese se encaixa a troca de imóveis
residenciais para fins de investimento por imóveis comerciais para fins de
investimento, e vice-versa.
Para
residentes
americanos,
pessoas
físicas
podem
excluir
até
US$250.000,00 de lucro para a venda de uma residência primária, ou
US$500.000,00 se a pessoa for casada, contanto que o imóvel tenha ficado
na propriedade e sido habitado pela pessoa (ou cônjuges) em dois dos
últimos cinco anos.
Impostos prediais são calculados com base na avaliação dos governos
locais. Geralmente, a alíquota mensal do imposto predial em Miami gira em
torno de 2%. Já que Miami não tem imposto de renda, seu imposto predial é
mais alto que, por exemplo, o de Nova Iorque (1%). É que na Florida não
existe um imposto de renda estadual, o que não é o caso nos outros Estados.
Outros exemplos dessa vantagem são: Alaska, Connecticut, Dakota do Sul, New
Hampshire, Texas, Tennessee, Washington e Wyoming.
Residentes legais na Flórida recebem US$ 25.000,00 de isenção para
sua residência primária, de acordo com o Homestead Exemption Act. Ou seja,
enquanto os moradores ainda pagam impostos prediais, o valor avaliado é
reduzido em US$25.000,00, antes do imposto ser calculado, o que gera um
abatimento do referido valor em relação à base de cálculo para fins de
incidência do imposto.
Quando um comprador estrangeiro morre, seu imóvel terá um imposto
cobrado pelo governo dos EUA, ao que corresponde cerca de 45% do valor
do imóvel. Isto pode ser facilmente evitado se o comprador estrangeiro fizer
um planejamento tributário/sucessório.
O planejamento envolve constituir uma Sociedade de Responsabilidade
Limitada (Limited Liability Company – LLC) e uma Corporação Estrangeira. A
LLC seria a proprietária do imóvel, a Corporação Estrangeira seria a dona da
LLC, e o comprador reteria ações da Corporação Estrangeira.
Neste cenário, uma vez que o imóvel é de propriedade da Corporação
Estrangeira, o governo dos EUA não receberia nada quando da morte do
comprador estrangeiro. Isto é uma grande economia de impostos para
compradores estrangeiros e não é muito dispendiosa de ser implementada. No
Estado da Flórida, por exemplo, profissionais (advogados, contadores etc.)
cobram em média o valor de US$ 600,00 para constituir tais empresas.
Um risco atinente a tal elisão fiscal, entretanto, é que a alíquota do
imposto para ganhos de capital para uma empresa, que é calculado sob a
alíquota de 35%, o que pode acarretar prejuízo, quando comparada com a de
15% para pessoas físicas.
Entretanto, o acionista pode vender suas ações sobre a propriedade
sem gerar um ganho de capital, hipótese na qual não se verificaria fato
gerador. Dessa forma, há outros benefícios em deixar o imóvel sob a
propriedade de uma Corporação Estrangeira.
De toda sorte, é aconselhável, para qualquer proprietário de imóvel com
o objetivo de investimento nos EUA, criar pelo menos uma LLC para ser
proprietária do bem, uma vez que a responsabilidade do comprador estaria
limitada ao valor do bem, eis que corresponderia ao único capital da LLC.
Se este passo for levado adiante, o uso de uma Corporação Estrangeira
como proprietária da LLC forneceria proteção ao comprador estrangeiro contra
os impostos de cunho imobiliário.
O governo dos EUA exige que estrangeiros “optem“ por pagar o
imposto de renda americano sobre qualquer renda líquida (rendas de aluguel
menos despesas) derivada de imóveis alugados.
Se esta opção não for feita no devido prazo (ex: não for enviada a
declaração de imposto de renda), um imposto de 30% sobre a renda bruta
será cobrado. Neste cenário, o investidor não poderia deduzir nenhuma
despesa como depreciação, juros, impostos prediais, taxas comuns, etc.
Ainda, caso o proprietário faça uma viagem com o único propósito de
conferir o estado do seu imóvel, o custo dessa viagem poderá ser declarado
como despesa, a fim de calcular o imposto, pois nos EUA a regra básica para
tributação da renda é de que os gastos para manutenção da fonte de renda
são excluídos da base de cálculo da cobrança do respectivo imposto.
Contudo, caso o proprietário do imóvel se utilize dessa prerrogativa,
deverá munir-se de todas as provas necessárias a fim de comprovar que a
viagem foi estritamente realizada para conferir o estado do seu bem, pois o
fisco americano é bastante exigente e diligente no sentido de verificar toda
documentação para aprovar essa dedução. Dessa forma, a aquisição de
propriedade nos EUA pode sofrer as seguintes incidências tributárias:
Qualificação do
imposto
Alíquota
Observações
Imposto predial
(Property Tax)
Em torno de 1,6% do
valor do imóvel. Em Miami
é de 2%.
O pagamento pode ser antecipado
em até 4 meses, com desconto de
1%
referente
a
cada
mês
antecipado
Imposto de
transmissão causa
mortis (Estate Tax)
18% a 35% do valor do
imóvel, a depender do
montante.
Faixa de isenção para bens de até
US$ 60.000,00 de estrangeiros; para
cidadãos americanos, de até US$
3,5 milhões.
Retenção na fonte
de valor de aluguel
30% sobre
aluguel.
o
valor
do
Imposto sobre o
investidor imobiliário
estrangeiro (Foreign
10% do valor do imóvel
na venda (valor bruto, na
fonte).
Aplicado
exclusivamente
aos
estrangeiros
não
residentes.
É
aconselhável, pois, aquisição por
estrangeiros não residentes nos
EUA
através
de
corporações
americanas
e
empresas
de
responsabilidade limitada.
Imposto sobre a
Renda/ganhos de
capital (Tax Return)
Tributação proporcional à
supervalorização,
que
pode variar entre 15%
para
pessoas
físicas
(residentes nos EUA) e
35% para empresas.
1) despesas de manutenção da
fonte
de
renda
podem
ser
deduzidas;
2)
compradores
estrangeiros que financiam suas
compras com entrada de 40% a
50% provavelmente não pagarão
imposto de renda nos primeiros 10
a
15
anos
do
prazo
de
financiamento.
Investment in Real
Property Tax)
6. FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS: LINHAS GERAIS PARA CONTEMPLAÇÃO DE
CRÉDITO.
A maioria dos compradores costumeiramente efetua pagamentos à vista.
O financiamento é visto como mais complexo por envolver variação cambial. É
prática bancária em geral exigir uma entrada de 30% do valor da compra,
apesar de isso não ser determinação expressa do Sistema Central Bancário
dos EUA (Federal Reserve System – FED).
Existem diversos bancos que oferecem financiamento para compradores
estrangeiros, cada um com sua política e critérios próprios de aprovação. De
uma maneira geral, o valor financiado pode variar até um máximo de 60% a
70%
do
valor
de
compra,
o
qual
deve
ser,
geralmente,
no
mínimo,
correspondente ao valor de US$ 100.000,00, com juros variáveis, a depender
de prazos, taxas, parcelas, etc.
Há uma documentação preliminar, cuja exigência pode variar de banco
para banco, inclusive no que tange à tradução juramentada para o idioma
inglês.
De modo geral, as possíveis requisições podem ser de: 1) formulário do
banco com dados pessoais; 2) biografia ou cópia de curriculum vitae; 3) cópia
do passaporte com visto válido; 4) duas cartas de referência bancária, com
timbre, logomarca e dados de contratos padrões do banco, com informações
sobre a conta movimentada, data de abertura, saldo atual, nome do gerente
responsável e contato direto, seu carimbo e assinatura, conforme cada banco
pode exigir; 5) se o comprador possui negócio próprio – carta de contador
independente e em papel timbrado mencionando a natureza do negócio, cargo
na empresa, endereço, data de início, faturamento anual, percentual de
participação na empresa, cópia da licença de contador em papel timbrado e
outras informações associadas possíveis; 6) se o comprador for empregado:
carta de referência do empregador com nome, endereço, data inicial do
vínculo, cargo na empresa, discriminação da remuneração e de bônus,
comprovante de rendimentos dos últimos 2 meses e outras informações
relativas; 7) cópias de extratos bancários dos 3 últimos meses de todas as
contas bancárias; 8) comprovante de residência no Brasil, como conta recente
de água, energia elétrica ou telefone; 9) lista de ativos que possui em seu
nome, com cópias de autenticidade e verificação de liquidez; 10) cópia de
declaração do Imposto sobre a Renda dos últimos dois anos. Documentos
adicionais podem ser exigidos a critério de cada banco.
Há dois programas de financiamento para brasileiros: (i) O Conventional
com financiamento correspondente a 70% do valor do imóvel em até 30 anos,
com juros anuais fixos de 5%; e (ii) o Adjustable Rate Mortgage (ADM), que
funciona tal qual uma hipoteca de taxa ajustável, consistindo em um programa
de juros fixos, no prazo de cinco anos, e, após tal interregno, ajustáveis. Neste
caso, o financiamento também corresponde a 70% do valor do imóvel,
podendo ser adimplido em até 30 anos, com juros anuais médios estimados
em 4%.
Importante atentar para um aspecto tributário: compradores estrangeiros
que financiam suas compras com entrada de 40% a 50% provavelmente não
pagarão imposto de renda nos primeiros 10 a 15 anos do prazo de
financiamento, já que há um estímulo governamental nos EUA em torno da
cultura do crédito. Assim, tais despesas podem ser deduzidas do imposto
sobre o aluguel.
São necessárias três cartas para obtenção do financiamento: a primeira
deve ser escrita por uma empresa de contabilidade para descrever a receita
do comprador, normalmente dos últimos dois anos e a previsão de receita
para o ano atual; uma carta do banco brasileiro que demonstre se o cliente
tem um bom relacionamento com o banco; e um histórico de crédito que o
cliente tenha pago em dia, como de um carro, ou algum outro bem de valor.
Por último, em se tratando de financiamento, há o distress no segmento
imobiliário. O termo se refere às propriedades, que por uma razão ou outra,
geralmente de ordem financeira ou pessoal, são retomadas ou estão em
processo de serem retomadas pelo banco financiador, pois não podem ser
mais mantidas pelo dono original.
Ainda nesse meio, a shortsale é um acordo entre o banco e o
proprietário, a qual figura ao lado do auction (leilão) e do bank owned,
também conhecida como REO ou forclosure, as quais são terminologias que
se referem a situações em que o banco já retomou o imóvel.
7. A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E SUAS CONSEQUÊNCIAS. ABORDAGEM
DOS ÔNUS E OBRIGAÇÕES QUE O ADQUIRENTE DEVE SUPORTAR.
Na data da transferência, as partes consumam o contrato de compra e venda,
e transferem a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. O
Descrição da despesa
Valor aproximado
Observações
comprador (ou o banco que financia o comprador) promove o pagamento do
saldo devido pela compra, que geralmente é o que corresponde aos 90%
remanescentes do preço de compra mais as despesas de transferência - de
3,5% (sem financiamento, à vista) a 5,5% (com financiamento) - como visto
acima.
O vendedor assina o instrumento para o comprador e entrega as
chaves do imóvel. Uma corretora de títulos registrará o ato na empresa de
títulos. O vendedor receberá as verbas devidas pelos procedimentos de venda,
menos os custos de transferência e quitações de hipoteca, se o vendedor
tinha alguma hipoteca existente durante a transferência como parte do
financiamento.
Para compradores estrangeiros, a transferência pode acontecer sem o
comprador estar fisicamente presente nos EUA. O comprador poder emitir uma
procuração para o seu advogado ou outro representante, que então fecha o
negócio em seu nome. Caso o comprador se utilize de financiamento bancário,
a sua presença no momento da assinatura do negócio será indispensável.
Em Miami, em média, inquilinos pagam comissão correspondentes a
10% do valor anual do aluguel. Esta quantia é dividida entre o corretor do
imóvel e o corretor do inquilino.
Taxa de condomínio
Água
Padrão simples: entre US$
50,00 e US$ 100,00 por
mês. Padrão alto: entre
US$ 250,00 e US$ 500,00
por mês
Na maioria das vezes, já
estão inclusas jardinagem,
televisão
a
cabo
e
segurança.
Entre US$ 30,00 e US$
50,00 por mês
A depender se a irrigação
é
de
casa
ou
de
condomínio.
Energia elétrica
Entre US$ 100,00 e US$
300,00 por mês
Controle de pragas
Entre US$ 15,00 e US$
20,00 por mês
Limpeza de piscina
Entre US$ 60,00 e US$
100,00 por mês
Varia de acordo com o
tamanho da piscina. Pode
estar incluso na taxa de
administração
Jardinagem
Entre US$ 80,00 e US$
100,00 por mês
Normalmente inclusa
taxa de condomínio
na
Sistema de alarme a
automação residencial
Entre US$ 10,00 e US$
35,00 por mês
O valor varia com
qualidade do serviço
a
Taxa de administração
Entre US$ 100,00 e US$
300,00 por mês
No mais, as despesas relativas à manutenção da propriedade, tomando
como base o Estado da Flórida, podem ser assim quantificadas:
8. INVESTIMENTOS ATUAIS NA CIDADE DE MIAMI E PERSPECTIVAS FUTURAS.
MOTIVOS QUE TORNAM A AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE NOS EUA MAIS
ATRATIVA DO QUE NO BRASIL.
Em março de 2015, a Cidade de Miami foi mais um vez escolhida para
receber o prêmio da Citi Foundation's, o "Pathways to Progress" Grant, que
prestigia cidades dos Estados Unidos da América no sentido de oportunizar, à
população jovem, na capacitação para o mercado de trabalho.
Esse é um dos indícios para se dizer que o futuro de Miami é
cautelosamente otimista. A cidade experimenta atualmente um crescimento no
número de visitantes. A taxa de propriedades tributáveis teve um aumento de
7,8% em 2014, segundo dados da Prefeitura, o que configura o terceiro ano
consecutivo de alta, após a já mencionada crise de 2009, numa retomada do
crescimento na construção e na economia.
Há um projeto de túnel para o Porto de Miami, que por si só irá gerar
cerca de 170 mil empregos e render aproximadamente US$ 17 bilhões de
produção econômica.
Também existe o projeto Brickell City Centre, que é um complexo
multiuso de US$ 1,05 bilhões estrategicamente localizado no distrito financeiro
de Brickell. Esse projeto, em termos individuais, é o maior em andamento no
centro de Miami, o qual visa trazer um novo nível de sofisticação e urbanismo
à área, e irá gerar cerca de 1,7 mil empregos na construção, com projeção
de mais outros cinco mil quando finalizado.
Em construção, há a Skyrise Tower, prevista para ter aproximadamente
300 metros de altura, e se tornar, assim, o edifício mais alto do Estado da
Flórida. Paralelamente, conta-se com o Miami World Center. O nome já diz
bastante sobre o projeto, que é o maior de iniciativa privada em execução
nos
EUA
no
momento,
pois
será
um
complexo
hoteleiro,
residencial,
gastronômico, comercial e urbano, com cerca de um milhão de metros
quadrados de área.
Atualmente, também em fase de construção, há o 1000 (One Thousand)
Museum, projetado pela equipe da renomada arquiteta Zaha Hadid. É um
espaço de nível seis estrelas, que conglomerará arte, arquitetura, e design na
área do Museum Park de Miami. Abrigará tanto o novo Miami Art Museum
quanto o novo Miami Science Museum.
Este é também o primeiro projeto residencial que terá seu próprio
heliporto. Irá possuir 60 andares e apenas 83 residências de meio andar ou
de andar inteiro, com 418 a 910 metros quadrados cada. A faixa de preço
varia entre US$ 4 milhões e US$ 12 milhões por unidade. A cobertura está
avaliada em US$ 30 milhões.
O recém-revitalizado Miami Design District deu novo fôlego ao polo que
envolve
inovações
em
moda,
gastronomia,
design
e
arquitetura,
com
especialização em artigos de luxo. Com um investimento de US$ 320 milhões,
lá atualmente se encontram mais de 130 galerias de arte, showrooms, serviços
de criação, lojas, antiquários, restaurantes e bares.
Considerado um dos maiores investimentos feitos no Estado da Flórida,
figura o Miami Resorts World no centro da cidade. Como o nome já diz, tratase de um gigantesco complexo de vários resorts, num investimento de
aproximadamente US$ 3.1 bilhões.
O centro de compras de alto luxo Bal Harbour Shops está em processo
de expansão, apesar de ocupar a posição nº 1 no ranking da Shopping
Centers Today Magazine. O projeto fará um acréscimo de uma área de 22,5
mil metros quadrados ao centro localizado em Miami.
Com a expansão do Canal do Panamá para a passagem de mega
navios, o Porto de Miami programou uma expansão, através da dragagem da
baía da cidade, a um investimento de US$ 220 milhões. O novo tipo de navio
esperado equivale, em tamanho, a 4 vezes o tamanho médio do navio
tradicional em circulação. Também foi feito um investimento de US$ 2 bilhões
na infraestrutura portuária. Isso torna o Porto de Miami único no EUA com
capacidade para receber os mega navios que irão atravessar o Canal do
Panamá após sua expansão.
Miami ainda conta com uma obra iniciada em 2014, com previsão de
fim para 2018: o All Abroad Florida Passanger Train (trem bala), o qual
materializa uma conexão ferroviária de alto padrão em Miami e Orlando, bem
como outras cidades importantes da Flórida.
Tais
investimentos
que
ainda
estão
em
fase
de
concretização
demonstram, sem sombra para dúvidas, que a Cidade Miami é um lugar
propício para investimentos, sobretudo imobiliários, haja vista sobretudo o
crescimento no setor de construção.
No mais, dados macroeconômicos mostram um horizonte favorável ao
investimento.
O
Federal Reserve projeta que a inflação em 2015 não
ultrapassará a meta de 2%. No ano de 2014, a taxa de inflação nos EUA
ficou na média anual de 1,62%, porém já houve uma queda de 0,09% em
janeiro de 2015.
Por outro lado, o Departamento do Trabalho dos EUA informou que o
Índice de Preços ao Consumidor estadunidense subiu 0,1% em julho de 2014,
após alta de 0,3% em junho do mesmo ano. Especificamente em Miami, o
Índice de Preços ao Consumidor, no final de 2014, consolidou uma média de
1,2% no acumulado anual. Observe-se que houve uma queda média de 0,9%
de outubro para dezembro do mesmo ano.
Por outro lado, no Brasil, de janeiro/2008 a dezembro/2012, a variação
do preço médio de imóvel foi o dobro (159,1%) da variação do aluguel
(81,5%). Apesar de o índice mais alto de reajuste para os contratos que
venceram em janeiro de 2012 (7,82% do IGP-M naquele ano), os históricos
mostra que os aluguéis residenciais enfrentam um dos períodos de retornos
mais baixos dos últimos anos, já que os preços dos imóveis subiram muito e,
aparentemente, os valores de locação não acompanharam a proporção, na
média.
O yield – retorno mensal do aluguel em relação ao preço de mercado
do imóvel – está no menor nível da série histórica iniciada em 2008. Em
novembro de 2012, a taxa média de yield em São Paulo estava em 0,49% ao
mês. No Rio de Janeiro, a rentabilidade é ainda menor: 0,39%.
Estimando um yield líquido mensal de 0,35%, se considerarmos a
alíquota máxima do Imposto sobre a Renda de Pessoa Física, de 27,5%, um
apartamento, em um bairro de alto padrão em São Paulo, geraria um retorno
médio com aluguel de 4,2% no ano. Mesmo imaginando o menor desconto
possível do imposto, de 7,5%, a locação traria um ganho de 5,3%, ou seja,
menor que o IPCA em 2013, que fechou o acumulado naquele ano em 5,91%.
Ademais, se for considerado o yield líquido, com desconto do imposto
de renda incidente sobre ganhos de aluguel, o rendimento médio com locação
na maioria dos bairros de São Paulo e do Rio de Janeiro não compensa
sequer a inflação.
É claro e evidente que o retorno real (acima da inflação) no mercado
americano é muito melhor do que a média do mercado residencial brasileiro.
Basicamente, pode-se se iniciar um investimento imobiliário nos EUA com um
montante de US$ 50 mil, ou até menos.
É um capital bem menor do que o necessário à mesma finalidade no
Brasil, na maioria das vezes. Um investimento normal em um imóvel na Flórida
tem um retorno acima da inflação de 5% ao ano, enquanto que, no Brasil,
levando em conta as grandes capitais do País, há um déficit em relação o
yield líquido.
Essas são as considerações que tínhamos a fazer, ressaltando que as
informações prestadas não são exaustivas, sendo este memorando preliminar
em relação ao seu objeto, podendo vir a ser passível de informações
complementares, caso haja necessidade.