Análise de Risco de Certificados de Recebíveis Imobiliários

Brazilian Securities
Análise de Risco de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs
Rating
AA
Baixo Risco de Crédito
Fernando Pinilha Cruz – Tel. (11) 3253-9304
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Relatório Sintético
Elaborado em 26/11/2004
Comitê de Crédito e Risco
Erivelto Rodrigues
Presidente
Jorge U. S. Alves
Luis Miguel Santacreu
Mauricio Bassi
Pablo Mantovani
Reginaldo Pereira
Rodrigo Indiani
Tadeu Marcelo Resca
Analista Responsável
Luis Miguel Santacreu
Tel.: 55 11 3709-1502
[email protected]
Departamento Comercial
Décio Baptista dos Santos
[email protected]
Sandra Andrade
[email protected]
A EMISSÃO E A CLASSIFICAÇÃO OBTIDA
O Comitê de Classificação de Risco da Austin Rating, em reunião realizada
no dia 26 de novembro de 2004, concedeu o rating AA para a série 2004 –
28 de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) realizada pela Brazilian
Securities Companhia de Securitização, em 13/11/2004.
A Brazilian Securities emitiu R$ 10.266.580,84 na ocasião, sendo R$
9.137.256,90 sob a forma de CRIs Sênior, R$ 1.026.658,08 em CRIs Júnior
e R$ 102.665,86 de valor residual integrando um fundo de reserva. Os CRIs
Sênior serão pagos mensalmente, segundo uma remuneração de IGP-M +
10% aa (taxa efetiva).
Os CRIs emitidos serão lastreados em créditos oriundos da venda de
apartamentos da carteira própria, dos originadores MZM Empreendimentos
Imobiliários S/A (35,7% do valor presente dos créditos), Helbor
Empreendimentos Imobiliários S/A ( 24,2% do valor presente dos créditos),
Inpar (19,0% do VP dos créditos), Rossi Residencial S/A ( 16,6% do VP dos
créditos) e, em menor medida, da Construtora TS e North Incorporações e
Construções Ltda. Os imóveis encontram-se habitados e localizam-se em
termos de unidades, predominantemente na Capital e Grande São Paulo,
além de Uberlândia, Manaus, Porto Alegre.
Os 120 imóveis que serviram de lastro para a operação foram selecionados a
partir dos critérios de elegibilidade usualmente empregados pela Brazilian
Securities Companhia de Securitização nas séries por ela estruturadas.
AUSTIN RATING
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Júnior, 110 – conj. 73 - Itaim Bibi
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Cerca de 64,3% da carteira possui garantia de alienação fiduciária dos
imóveis. Os 35,7% remanescentes referem-se aos créditos imobiliários
originados pela MZM, amparados na co-obrigação do originador
(substituição ou recompra de créditos com inadimplência superior a 60
dias; recompra dos créditos com a ocorrência de sinistros, cobertos por
apólice de seguro contra riscos de morte e invalidez permanente e;
substituição ou recompra de créditos objeto de discussão ou
questionamento judicial ou extra-judicial).
O rating concedido à classe Sênior reflete o ótimo histórico de pagamento
dos créditos imobiliários que compõe a carteira, materializado na sua
adequação aos rígidos critérios de elegibilidade exigidos pela securitizadora.
As cotas seniores encontram-se com boa margem de collateral de 10%,
suportada pela cota junior, bem como através da constituição de um fundo
de reserva, suficientes para cobrir meses de inadimplência e garantir o
pagamento de juros e principal. O risco é irrisório.
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FATORES POSITIVOS
•
Conhecimento e idoneidade da Brazilian Securities como companhia de securitização, tendo realizado várias
emissões de CRIs desde o início do novo “Sistema Financeiro Imobiliário”;
•
Excelentes procedimentos para a compra de créditos imobiliários adotados pela Brazilian Securities;
•
Boa reputação das construtoras no ramo imobiliário, capacitando-se como boas originadores de créditos
passíveis de securitização;
•
Boa aceitação e track - record comprovado da FPS – Negócios Imobiliários na qualidade de servicer
envolvendo emissões de CRIs;
•
Bom nível de pulverização em termos de devedores individuais e baixa concentração de vencimentos ao longo
dos meses da série;
•
Baixa concentração geográfica com a presença de 31 empreendimentos e apólice de seguros contemplando a
cobertura contra danos físicos aos imóveis, bem como morte e invalidez permanentes dos mutuários;
•
Histórico de baixa inadimplência dos devedores dos imóveis cedidos, colabora para a previsão da qualidade
da carteira e segurança na margem de overcollateral tomado pela securitizadora;
•
Cerca de 55% do valor da série possui LTV ( loan to value) abaixo de 49% e, 25%, entre 69% a 50%; o LTV
médio da carteira encontra-se em 44,45%, abaixo portanto do teto máximo de 70% estipulado nos critérios
de elegibilidade;
•
A carteira originada pela MZM possui LTV médio de 34,17%, bem inferior do teto máximo de 70% estipulado
nos critérios de elegibilidade;
•
Presença da forma de pagamento seqüencial colabora para o recebimento de juros e principal integrais para
os CRIs Seniors, caracterizando assim o seu privilégio em relação às cotas juniors, no caso da inadimplência
alcançar patamares anormais;
•
Cerca de 2/3 da carteira possui cláusula de alienação fiduciária e os créditos da MZM possuem co-obrigação,
colaborando para a mitigação de risco em uma eventual elevação da inadimplência;
•
Estrutura juridicamente bem construída, com a completa segregação e não implicação aos créditos elegidos
para a securitização, de quaisquer eventos desfavoráveis sucedidos com os originadores e/ou com a
companhia securitizadora;
•
A estrutura apresenta conciliação entre os indexadores utilizados no financiamento a prazo dos imóveis e na
correção dos CRIs;
•
Presença da CETIP e da Oliveira Trust na qualidade de agente fiduciário, minimiza o risco de liquidação,
assim como, protege os interesses dos compradores dos papéis.
¾
FATORES EM OBSERVAÇÃO
•
As condições macroeconômicas no Brasil, espelhadas em altas taxas de desemprego e queda do poder de
compra real da população, podem conduzir, ao longo dos meses de maturidade do papel, a momentos de
maior inadimplência, sensibilizando negativamente o reforço de crédito desenhado para a estrutura;
•
O período ainda reduzido de existência dos CRIs no País, a falta de uma cultura de investimentos de longo
prazo e a concentração das operações em poucos originadores e empresas de securitização, aliados à
morosidade dos processos de análise e registro junto às autoridades regulatórias, reduzem a possibilidade de
maior difusão do instrumento, impedindo uma melhor precificação, por exemplo, através de um mercado
secundário;
•
Os efeitos de um aumento no IGP-M e nas taxas de desemprego podem conduzir, ao longo da maturidade do
papel, a momentos de maior inadimplência, sensibilizando o reforço de crédito desenhado para a estrutura.
RELATÓRIO SINTÉTICO SÉRIE 2.004 – 28 e 29 DE EMISSÃO DE CRIs BRAZILIAN SECURITIES
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Classificação da Austin Rating
Obrigações de Longo Prazo
AAA -
Obrigações protegidas por excepcionais margens de cobertura para o pagamento de juros e principal. Obrigações
suportadas por garantias sólidas. O risco é quase nulo.
AA
-
Obrigações protegidas por ótimas margens de cobertura para o pagamento de juros e principal.
suportadas por garantias sólidas. O risco é irrisório.
A
-
Obrigações protegidas por elevadas margens de cobertura para o pagamento de juros e principal. Obrigações
suportadas por garantias seguras. O risco é muito baixo.
Obrigações
BBB -
Obrigações protegidas por boas margens de cobertura para o pagamento de juros e principal.
suportadas por garantias seguras. O risco é baixo.
BB
-
Obrigações protegidas por moderadas margens de cobertura para o pagamento de juros e principal. Obrigações
suportadas por garantias moderadas. O risco é médio.
B
-
Obrigações protegidas por moderadas margens de cobertura para o pagamento de juros e principal. Obrigações
suportadas por garantias fracas. O risco é médio.
CCC -
Obrigações pouco protegidas pelas circunstâncias operacionais desfavoráveis da instituição. Obrigações
suportadas por garantias fracas. O risco é alto.
CC
-
Obrigações desprotegidas pelas circunstâncias operacionais negativas da instituição. Obrigações não suportadas
por garantias. O risco é altíssimo.
C
-
Obrigações encontram-se em default com perspectivas remotas de pagamento de juros e principal. O risco é
altíssimo.
Obrigações
Sinais de (+) mais e (-) menos são utilizados para identificar uma melhor ou pior posição dentro de uma
mesma escala de rating.
Rating
é uma classificação de risco, por nota ou símbolo. Esta expressa a capacidade do emitente de título de dívida
negociável ou inegociável em honrar seus compromissos de juros e amortização do principal até o vencimento final. O rating
pode ser do emitente, refletindo sua capacidade em honrar qualquer compromisso de uma maneira geral, ou de uma emissão
específica, onde é considerada apenas a capacidade do emitente em honrar aquela obrigação financeira determinada.
As informações obtidas pela Austin Rating foram consideradas como adequadas e confiáveis. As opiniões e simulações
realizadas neste relatório constituem-se no julgamento da Austin Rating acerca do emitente, não se configurando, no entanto,
em recomendação de investimento para todos os efeitos.
RELATÓRIO SINTÉTICO SÉRIE 2.004 – 28 e 29 DE EMISSÃO DE CRIs BRAZILIAN SECURITIES
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