Apresentação Institucional

Apresentação Institucional
Visão Geral da Companhia
A maior e mais completa companhia de propriedades comerciais no Brasil
Segmentos de Atividade
Descrição da Companhia
Escritório
 Maior empresa pública de propriedades comerciais no
Brasil
 Portfólio atual bem diversificado composto por 91
imóveis (57% escritórios, 34% industrial e 9% varejo),
com 1,14 milhões de m2 de área bruta locável (“ABL”)
e Valor de Mercado estimado de aproximadamente
R$ 4,8 bilhões
Ed. Ventura II
Ed. Manchete
Torre Nações Unidas
 Base de inquilinos diversificada
Industrial
 Presença regional
 5 projetos greenfield com aproximadamente 178 mil
m2 de ABL
DP Louveira
DP Araucária
 Conta com profissionais altamente dedicados e
qualificados nas áreas de: aquisições, serviços
financeiros, legal e engenharia
 Estratégia de criação de valor “hands-on”
Varejo
 Reconhecimento de mercado: habilidade comprovada
na prospecção e execução de transações faz com
que a escolha da BR Properties como parceiro para
desenvolvimento e operações de build-to-suit seja
bastante demandada pelo mercado
Portfólio de Varejo
 Subsidiária de administração de propriedades
2
Prometido e Entregue
Compromisso com a entrega de resultados para seus acionistas
IPO
Atual
Crescimento
(Março 2010)
(Agosto 2011)
(Atual / IPO)
Portfólio de ABL
(m2)
613.499
1.143.019
1,9x
ABL em
Desenvolvimento (m2)
150.473
178.434
1,2x
Vacância
7,4%
1,5%
Redução de 80%
EBITDA Ajustado
(R$ mm)
93,9
(2009)
309,6
(2T11 Anualizado)
3,3x
FFO Ajustado
(R$ mm)
45,0
(2009)
143,3
(2T11 Anualizado)
3,2x
Margem EBITDA
83,3%
(2009)
92,6%
(2T11 Anualizado)
Player Mais Rentável do
Setor
Portfólio Total
(R$ mm)
1.719
(2009)
4.838
(Agosto 2011)
2,8x
3
Maior Crescimento do Setor
Taxa de crescimento extraordinária, muitas vezes maior do que a média de suas comparáveis...
ABL CAGR 2008-2010
Receita Líquida CAGR 2008-2010
53,6%
64,4%
24,8%
9,8%
Média Shopping Malls ¹
7,9%
-4,3%
Média Properties
2
Média Shopping Malls ¹
FFO CAGR 2008-2010
Média Properties
2
EBITDA CAGR 2008-2010
156,3%
65,4%
29,4%
50,7%
28,9%
8,7%
Média Shopping Malls¹
Média Properties
2
Média Shopping Malls¹
Média Properties
2
Fonte: Companhias
Notas:
1 Considera BR Malls, Multiplan, Iguatemi e Aliansce
2 Considera São Carlos e CCP
4
Inúmeras Oportunidades para Expandir o Portfólio Atual
Mercado altamente fragmentado com poucos competidores qualificados cria cenário ideal para a
consolidação do mercado
Indústria Fragmentada (em termos de ABL – m2)
Pipeline em Negociação (R$ mm)
Mercado
Não Organizado
91%
9.395
180
450
762
Companhias
Organizadas
9%
3.220
4.783
BRProperties
35%
10 Companhias
Organizadas
65%
Portfólio Atual Escritório
Built-to-Suit
Varejo
Industrial
Total
Mercado Potencial1: 36,3 mm m2
Fonte: Estimativas BR Properties
Nota:
1 Não inclui varejo
5
SEÇÃO 1
Visão Geral do Portfólio
Portfólio: Composição e Principais Locatários
Portfólio de excelente qualidade composto por escritórios, galpões e lojas de varejo localizadas
nas regiões mais dinâmicas do Brasil
Valor de Mercado do Portfólio
ABL por tipo de Propriedade
Composição dos Locatários
(R$ mm)
(m2)
(por Setor)
Varejo
9%
Varejo
9%
Energia
5%
Escritório
25%
Outros
26%
Tecnologia
7%
Escritório
57%
Indústria
10%
Galpão
66%
Galpão
34%
Total: R$4,8 bi
Serviços
Financeiros
13%
Logística
20%
Bens de
Consumo
19%
Total: 1.143 mil m2
Principais
Locatários
Mais de 180
locatários de
alta qualidade
A base de locatários da BR Properties é composta por algumas das principais e mais
reconhecidas companhias do país, apresentando importante diversificação setorial
7
Distribuição Geográfica do Portfólio
O portfólio da BR Properties está presente em 13 estados, cobrindo todas as 5 regiões do Brasil
Estados
ABL Total
%
São Paulo
876.032
76,6%
Rio de Janeiro
146.264
12,8%
Paraná
63.120
5,5%
Minas Gerais
18.630
1,6%
Bahia
7.607
0,7%
Pernambuco
6.238
0,5%
Alagoas
4.678
0,4%
Maranhão
4.663
0,4%
Espírito Santo
3.989
0,3%
Pará
3.418
0,3%
Distrito Federal
2.989
0,3%
Goiás
2.814
0,2%
Ceará
2.577
0,2%
TOTAL
1.143.019
100%
 Quantidade de propriedades existentes: 91
— Escritórios: 37
— Galpões: 24
— Varejo: 30
BRPR
Escritório
Galpão
 ABL total das propriedades: 1.143.019 m2
— Escritórios: 288.449 m2
— Galpões: 753.684 m2
— Varejo: 100.886 m2
Varejo
8
Portfólio: Características do Contrato de Locação
Os contratos de locação vigentes possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa,
criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita
Características Principais





Índices de Correção de Inflação
Correção anual pela Inflação
— 100% dos contratos de locação são indexados à inflação
— 72% IGP-M, 24% IPCA e 3% outros
Contratos Triple Net
— Locatário é responsável por todos os custos operacionais da
propriedade
— Esses custos incluem: impostos, seguros e despesas de
manutenção
Próximos 3 anos
— 74% de ajuste a valor de mercado
— 32% de vencimento dos contratos
Garantias bancárias nos contratos de locação
— Prática comum no Brasil
— Garantia contra inadimplência de locatários menores
Inadimplência dos locatários
̶
Locador tem o direito de cancelar contratos que apresentam
Inadimplência superior a 30 dias
3%
24%
IGP-M
IPCA
Outros
72%
Cronograma de Vencimento dos Contratos
Cronograma de Revisão do Aluguel
(% de receitas)
(% de receitas)

Prazo médio dos contratos de locação dos escritórios: 3-5 anos

Prazo médio dos contratos de locação dos galpões: 5-10 anos
69%
100%
26%
100%
>2013
Total
27%
15%
22%
3%
2011
32%
7%
2012
2013
>2013
Total
2011
2012
2013
9
Portfólio: Dinâmica Resiliente de Negócios
Efeitos do Crescimento da Taxa de Juros Nominal
Destaques Principais
(SELIC x TR)
14,00%
12,00%
12,50%
10,75%
 O potencial crescimento da taxa de juros nominal até o
10,00%
final do ano pode refletir em um leve aumento na TR,
8,00%
principal indexador utilizado nos reajustes de contratos de
6,00%
financiamento
4,00%
1,45%
2,00%
0,69%
0,00%
2010
2011E
Projeção da SELIC
TR
 Em contrapartida, o aumento da inflação poderia impactar
Efeitos Positivos do Crescimento dos Índices de Inflação
(TR x IPCA x Inflação da Cesta de Produtos BRPR)
positivamente os resultados da Companhia, dado que
100% dos contratos de locação são indexados à inflação
12,00%
10,00%
7,77%
8,00%
6,00%
5,90%
 Nossas reservas de caixa são investidas exclusivamente
em títulos bancários indexados a taxas de depósitos
6,28%
interbancários brasileiros (CDI) que, em um cenário de
4,00%
2,00%
crescimento da taxa SELIC, gerariam crescimento nas
1,45%
0,69%
receitas financeiras
0,00%
2010
Inflação média da cesta de produtos para 2011
2011E
IPCA (CPI)
TR
Fonte: Santander Research e Banco Central
10
SEÇÃO 2
Drivers de Crescimento
Drivers de Crescimento: Aquisições
Desde 2007, a BR Properties adquiriu participações em 103 propriedades diferentes, com CAPEX
total de R$ 3,4 bilhões
Crescimento da ABL (‘000 m2) 2
Propriedades Adquiridas
103
528
CAPEX Total
(R$ bilhões)
3,4
Volume Captado via
Equity
(R$ bilhões)
2,3
1.143
(16)
203
Valor de Mercado Atual
do Portfólio
(R$ bilhões)
4,8
Taxa Média de Retorno
(TIR) das Alienações dos
Imóveis (%)¹
28%
142
287
2007
2008
2009
2010
2011
Atual
Notas:
1 O cálculo é bruto e considera todas alienações desde a criação da Companhia
2 Não considera projetos de greenfield
12
Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance
Geração de Valor no Longo
Prazo
Geração de Valor no Curto
Prazo
A excelente gestão da BR Properties proporciona rápido crescimento dos resultados
operacionais e expressivo crescimento no longo prazo
Ventura (Adquirido em Ago/2010)
RB 115 (Entregue em Dez/2010)
Cap Rate
TNU (Adquirido em Mar/2010)
Cap Rate
13,8%
Cap Rate
12,2%
28,8%
11,7%
13,8%
13,6%
12,3%
10,3%
10,5%
Inicial
2T11
Inicial
Henrique Schaumann (Adquirido em 2007)
Inicial
2T11
2T11
Presidente Vargas (Adquirido em 2007)
Cap Rate
Cap Rate
69,6%
48,6%
19,0%
16,5%
11,1%
Inicial
11,2%
2T11
Inicial
2T11
13
Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance (cont.)
A BR Properties tem construído um track record de sucesso no aumento dos spreads de seus
contratos, tanto em renegociações quanto em novas locações
Spreads de Locação – Novos Contratos
Estudo de Caso: Locatário de Varejo
28,3%
15,5%
14,3%
11,1%
10,1%
n/a
n/a
4T10
n/a
n/a
1T11
Escritório
2T11
Galpões
Varejo
Spreads de Locação – Revisões
24,5%
21,5% 22,6%
15,7%
7,6%
n/a
n/a
4T10
Escritório
n/a
1T11
Galpões
Data da Aquisição
Dez/2010
ABL
97.431 m2
Receitas das Aquisições
R$ 30,7 mm
Cap Rate das Aquisições
10,2%
Receita Atual
R$ 37,7 mm (22,7% de
crescimento)
Cap Rate Atual
12,2% (após 7 meses da
aquisição)
n/a
2T11
Varejo
14
Drivers de Crescimento: Construção / Retrofit
Atualmente a Companhia possui 5 projetos de greenfield que, quando finalizados, adicionarão
178 mil m2 de ABL ao portfólio, além do Ed. Manchete que encontra-se em retrofit
Tipo: Escritório
Localização: Rio de Janeiro / RJ
Data de Entrega: 4T11
ABL: 26.439 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 140,00
Participação: 100%






Tipo: Escritório AAA
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Jun / 2012
Empreendimento Pré
ABL: 6.792 m2
Certificado
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 150,00
Participação: 50%
Panamérica Park II






Cidade Jardim
Manchete
Em Desenvolvimento






Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
Empreendimento Pré
ABL: 14.502 m2
Certificado
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 48,00
Participação: 50%






Tipo: Galpão
Localização: Louveira / SP
Data de Entrega: Mar / 2012
ABL : 30.122 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 18,50
Participação: 100%
Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
ABL: 2.019 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 57,00
Participação: 50%






Tipo: Galpão
Localização: São José dos Campos / SP
Data de Entrega: 4T12
ABL: 125.000 m2
Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 13,00
Participação: 100%
DP Louveira 7






Tech Park SJC
Souza Aranha
Em Aprovação
15
SEÇÃO 3
Destaques Financeiros
Destaques Financeiros
Receita Líquida
EBITDA Ajustado e Margem
FFO Ajustado e Margem
(R$ mm)
(R$ mm e %)
(R$ mm e %)
93%
91%
88%
87%
59%
43%
44%
37%
147,3
161,4
59,7
35,8
83,6
77,4
78,7
34,4
69,2
25,7
37,9
43,4
2T10
2T11
6M10
6M11
2T10
2T11
6M10
6M11
2T10
2T11
6M10
6M11
17
Balanço Patrimonial Sólido
Dívida Líquida* (R$ mm)
1.887
2.087
Composição da Dívida (Índices)
1.037
24%
TR
1.050
2%
176
IGPM
CDI
24
75%
Dívida CP
Obrigações
por Aquisição
Dívida LP
Dívida Total
Caixa
Dívida
Líquida
* Inclui os recursos captados após follow on
Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mm)
61
99
2011
129
129
183
171
2012
2013
158
153
2014
Juros
332
161
134
2015
179
156
155
117
95
68
2016
2017
2018
128
26
54
39
32
14
29
2019
2020
2021
2022
Amortização
18
APÊNDICE
Apêndice: Mercado de Escritórios do São Paulo
Subregiões
Estoque
Total
Taxa de Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²)
(%)
(R$/ m²/ mês)
Centro ¹
362.400
2,1%
R$ 15 - R$ 50*
Paulista
1.023.300
3,8%
R$ 75 - R$ 125
Jardins
1.007.600
1,5%
R$ 90 - R$ 170
Marginal
2.270.200
5,9%
R$ 45 - R$ 130
Outros
1.321.600
4,1%
R$ 50 - R$ 70
Mercado Geral
5.985.100
4,2%
R$ 45 - R$ 170
472.200
20,3%
R$ 30 - R$ 65
Alphaville
Estoque Total
Alphaville
7%
Centro
6%
Marginal
35%
Jardins
16%
Paulista
16%
Outros
20%
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Nota:
1 Não existem prédios classe A na região. Faixa de preço pedida para os melhores prédios
20
Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro
Estoque
Total
Subregiões
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²)
(%)
(R$/ m²/ mês)
1.794.100
1,6%
R$ 115 - R$ 180
Botafogo
352.500
1,2%
R$ 115 - R$ 160
Flamengo
51.500
0,0%
R$ 100 - R$ 185
Barra da Tijuca
358.100
12,4%
R$ 80 - R$ 120
Zona Sul
144.500
1,8%
R$ 150 - R$ 250
Outros
148.700
4,1%
R$ 60 - R$ 100
2.849.400
3,0%
R$ 60 - R$ 250
Centro
Mercado Geral
Achar gráfico em português
Estoque Total
Outros
5%
Zona Sul Flamengo
2%
5%
Barra da
Tijuca
13%
Botafogo
12%
Centro
63%
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
21
Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo
Subregiões
Estoque
Total
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
Taxa de
Vacância
(%)
(R$/ m²/ mês)
ABCD *
129.000
0,0%
R$ 12 - R$ 18
Atibaia *
129.100
14,7%
R$ 20 - R$ 23
Barueri
437.200
5,1%
R$ 21 - R$ 27
Cajamar *
482.800
3,2%
R$ 21 - R$ 24
Cotia/ Embu *
304.600
0,5%
R$ 18 - R$ 22
1.464.900
6,7%
R$ 16 - R$ 28
Guarulhos *
183.700
19,3%
R$ 18 - R$ 24
Jundiaí/ Itupeva *
487.500
8,6%
R$ 13 - R$ 19
São Paulo
560.800
1,9%
R$ 21 - R$ 25
Sorocaba/ Alumínio *
107.200
5,5%
R$ 16 - R$ 20
Vale do Paraíba *
241.800
16,8%
R$ 14 - R$ 17
4.528.600
6,4%
R$ 12 - R$ 28
(m²)
Grande Campinas
Mercado Geral
* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros"
Estoque Total
Guarulhos
4%
ABCD
3%
Atibaia
3%
Sorocaba
2%
Vale do Paraíba
5%
Cotia/ Embu
7%
Grande Campinas
32%
Jundiaí
11%
Cajamar
11%
Barueri
10%
São Paulo
12%
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
22