Relazione di Stima - Aste Legali Giudiziarie

TRIBUNALE DI SALERNO
TERZA SEZIONE CIVILE
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
GIUDICE DELL’ESECUZIONE
Dott. Alessandro Brancaccio
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
- PROCEDURA N. 608/2011 R.G.E. BANCA DELLA CAMPANIA SPA C/ OMISSIS
 CREDITORE PROCEDENTE:
BANCA DELLA CAMPANIA SPA
Rappr. legale Avv. Spirito Antonio
Via F. Cantarella n.7, 84122 Salerno (SA)
 DEBITORE:
- OMISSIS CUSTODE GIUDIZIARIO:
DOTT. PAOLO COSENTINO
Via Garibaldi, n.49, 88046, Lamezia Terme (CZ)
il C.T.U.:
ing. PASQUALE MODICA
Via Manganario n. 89
84126 SALERNO
tel. 089251670
cell. 3284232817
- GIUGNO/OTTOBRE 2012 -
INDICE
1.
2.
3.
Quesiti
PREMESSA ....................................................................................................................... 1
CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U. ............................ 4
RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO ................................................................... 6
1-2-3: ‘1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è
inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra
attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i
beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è
completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati
consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o
è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea,
proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni
per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a
guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda,
limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12’ .................................... 6
Quesito 4: ‘Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.’................ 7
Quesito 5: ‘Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la
proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti’ ..................... 12
Quesito 6: ‘Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi,
con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione
delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro’ ............... 12
Quesito 7: ‘Dica dello stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi del
titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata,
la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato
della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso,
abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche
per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento’ .............. 12
Quesito 8: ‘Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo
l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali
convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa
notazione’.......................................................................................................................... 13
Quesito 9: ‘Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i
vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli
connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili.
Indichi in particolare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es.
spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non
ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due
anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali
(precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le
convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del
pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem)’ ..................................... 13
Quesito 10: ‘Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura
condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di
sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori
muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni’ ........... 14
Quesito 11: ‘Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e
per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite
almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando
eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo
incrociato’ ......................................................................................................................... 14
Quesito 12: ‘Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D. P. R. 6.6.01 Num. 380, nonché le
notizie di cui all’art. 46 di detto T. U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 num. 47 e
succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui
all’art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85
faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario
potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 co. 5 del
citato T. U. e di cui all’art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali
spese di sanatoria e di condono’ ...................................................................................... 16
Quesito 13: ‘Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro
(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici
di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine
di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione
dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni
della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato
di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla
procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè
per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti,
anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione
dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le
quote indivise.’ .................................................................................................................. 18
Quesito 14: ‘Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporti informatici
(e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché .Pdf’ per
adobe acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in
cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o
località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio,
alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio,
alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero
civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di
provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni
sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche,
l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’aste’................................ 24
Quesito 15: ‘Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche
di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi,
comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni’ ............................................... 25
4.
RIEPILOGO SINTETICO............................................................................................. 26
5.
CONGEDO C.T.U. .......................................................................................................... 27
ELENCO ALLEGATI ................................................................................................................... 28
TRIBUNALE DI SALERNO
Terza sezione civile
Ufficio esecuzioni immobiliari
Ill.mo Giudice Dell‟esecuzione
Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NELLA PROCEDURA
ESECUTIVA N. 608/11 PROMOSSA DA BANCA DELLA CAMPANIA SPA C/ omissis
1. PREMESSA
Il sottoscritto Dott. Ing. Pasquale Modica, domiciliato in Salerno alla Via Manganario n.89, a
seguito del verbale di conferimento di incarico di stima in data 12/06/2012, riferisce, con la
presente relazione, su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti formulati dal G. E. di
seguito integralmente riportati:
1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex
art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di
tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui
fissato per la prosecuzione delle operazioni;
2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è
completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12 ;
3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e
però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed
idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni
per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di
introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri
beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e
l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso,
sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.;
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 1/28
5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico
proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,
altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e , ove sussistano i
presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica
indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la
determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;
7. Dica dello stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi del titolo in base
al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare
riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui
dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale
disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per
il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la
piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla
trascrizione del pignoramento;
8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto
dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali
riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione;
9. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere
storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l’importo
annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le
eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese
condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le
eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse
introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a
questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni
propter rem)
10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che
saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come
iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc),
indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi
immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 2/28
11. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto
(a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio
antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze
delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;
12. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione
urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30
del T.U. di cui al D. P. R. 6.6.01 Num. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T. U. e
di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie,
tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all’art.
40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con
avvertenza che l’aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle
disposizioni di cui all’art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all’art. 40 co. 6 della citata L.
47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;
13. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali
borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di
beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una
più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.
Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo
stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i
vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfetario per
assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la
necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota
indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore
difficoltà di vendita per le quote indivise.
14. Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché ‘.Pdf’ per adobe
acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località,
confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla
particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla
particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al
piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza
del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 3/28
gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e
l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’aste;
15. Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio
di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso
di costruzione, anche degli interni
Tanto premesso si passa alla descrizione delle operazioni peritali.
2. CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U.
Per ottemperare all‟incarico del G.E. lo scrivente esaminava preliminarmente il fascicolo di parte
con tutta la documentazione agli atti e comunicava la data di accesso del 1° sopralluogo,
(previsto per il giorno 25 settembre 2012 alle ore 9,30) sui luoghi oggetto di causa a mezzo
telefax (previo accordo verbale) ai debitori, sig.ri omissis, ed all‟avv. Antonio Spirito per
BANCA DELLA CAMPANIA SPA, ed a mezzo e-mail al custode giudiziario dott. Paolo
Cosentino (cfr. ALL N. 2- COMUNICAZIONI D’ACCESSO ALLE PARTI).
Quindi in tale data, come predetto, il sottoscritto CTU si recava sui luoghi oggetto di causa
ovvero: locale commerciale (identificato in N.C.E.U.: FL 62, p.lla 212, sub 4, piano T, cat C/1,
sup. 36 mq) sito in Salerno Via dei Principati N. 32 (catastale N.44).
Durante tale accesso il sottoscritto CTU, coadiuvato dal collaboratore ing. Lucia Pace, estraeva
documentazione fotografica dei luoghi ed effettuava rilievo plano-altimetrico su base catastale.
Al fine di verificare la regolarità edilizia il sottoscritto C.T.U.:
-
In data 26/09/2012 si recava presso l‟ufficio tecnico del Comune di Salerno (CFR. ALL N. 7)
ed effettuava richiesta di eventuali titoli abilitativi (quali autorizzazioni edilizie, condoni
Nella stessa data il predetto ufficio rilasciava copia della documentazione richiesta (CFR
ALL. N. 8).
Al fine di completare le indagini sull‟immobile, il sottoscritto CTU:
-
In data 04/07/2012 si recava presso lo studio del notaio Giuseppe Monica in Salerno per
ritirare copia dell‟atto rep 44565 del 24/01/2005 inerente la provenienza dei beni oggetto di
E.I. alla debitrice (CFR. ALLEGATO 6).
-
In data 25/07/2012 si recava presso l‟Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –
Ufficio Pubblicità al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sui soggetti debitori relative
all‟ultimo ventennio, nonché acquisire le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative ai
beni in oggetto (CFR. ALL. N. 5- VISURE IPOTECARIE).
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 4/28
-
In data 25/07/2012 si recava presso l‟Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –
Sportello catastale per estrarre le planimetrie catastali ed effettuare le necessarie visure per
soggetto e per immobili (CFR. ALL. N. 4- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED
ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA).
Alla luce delle operazioni descritte ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per
l‟espletamento dell‟incarico, prima di passare a relazionare dettagliatamente quanto richiesto dal
G.E. si riportano cronologicamente tutte le attività svolte al fine di ottemperare all‟incarico
affidatomi:
-
12/06/2012: giuramento C.T.U. (CFR. ALLEGATO 1);
-
04/07/2012: acquisizione copia degli atti ipotecari e processuali inerenti l‟E.I. 608/11;
-
27/04/2012: ritiro atto rep 44565 del 24/01/2005 presso notaio Giuseppe Monica in Salerno
(CFR. ALLEGATO 6);
-
25/07/2012: indagini catastali presso l‟Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –
Sportello catastale con acquisizioni delle visure, planimetrie ed estratti di mappa (CFR.
ALLEGATO 4);
-
25/07/2012: indagini ipotecarie presso l‟Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –
Ufficio Pubblicità (CFR. ALLEGATO 5);
-
18/09/2012: comunicazione della data 1° sopralluogo sui luoghi oggetto di E.I. in Salerno,
fissata per il 25/09/2012 alle ore 9.30 (CFR. ALLEGATO 2);
-
25/09/2012: sopralluogo sui beni oggetti di E. I. in Salerno (CFR. ALLEGATO 3);
-
26/09/2012: richiesta e ritiro atti presso il Comune di Salerno (CFR. ALLEGATI 7, 8);
-
25/09/2012 ÷ 08/10/2012: digitalizzazione del rilievo metrico e fotografico, stesura definitiva
perizia C.T.U. e riordino allegati;
-
17/10/2012: invio copia completa di allegati a tutte le parti;
-
18/10/2012: deposito relazione peritale C.T.U. in cancelleria Esecuzioni Immobiliari;
-
20/11/2012: udienza G.E. di fissazione modalità di vendita nel procedimento n. 608/11.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 5/28
3. RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO
Quesiti 1-2-3: ‘1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o
è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti
senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle
operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali
la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4
a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta
documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i
quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a
redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la
documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di
introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda,
limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12’
Gli atti visionati ed estratti in copia presso la Cancelleria della III Sez. Civile del Tribunale di
Salerno – Uff. Esecuzioni Immobiliari, possono così riassumersi:

Atto di pignoramento - Tribunale di Salerno in favore di BANCA DELLA CAMPANIA SPA
notificato in data 09/11/2011;

Nota di trascrizione del pignoramento RP 33653 del 21/11/2011;

Istanza di vendita;

Visura ordinaria società di capitale “OMISSIS” srl;

Verbale di conferimento incarico di custode giudiziario del 07/06/2012 (dott Paolo
Cosentino);

Documentazione ipotecaria e catastale depositata il 16/05/2012
In definitiva la documentazione relativa ai predetti beni è completa ed idonea per potere
procedere secondo i quesiti posti da 4 al 12 delle raccomandazioni C.T.U. (CFR. ALLEGATO 1).
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 6/28
Quesito 4: ‘Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.’
Il cespite oggetto di stima, indicato nel prosieguo come LOTTO UNICO consiste in un locale
commerciale (NCEU al FL 62, p.lla 212 sub 4, cat. C/1) ubicato nel pieno centro urbano del
comune di Salerno, in via dei Principati n.32 (catastale civico 44) sito al piano terra con annesso
livello soppalcato per un‟estensione (superficie catastale) di 36mq.
L‟inquadramento territoriale del lotto in oggetto è mostrato nelle successive ortofoto:
Ortofoto di inquadramento del lotto esecutato, visibile la particella 212
in cui insiste il sub. 4 oggetto di pignoramento – (fonte: google maps)
IDENTIFICAZIONE CATASTALE:
L‟intero compendio è identificato presso l‟Agenzia del Territorio dai seguenti dati catastali:
N.C.E.U.: FL 62, P. LLA 212 SUB 4, CAT C/1, CLASSE 7; CONSISTENZA: 36mq;
PIANO T; RENDITA: 745,56€;
OSSERVAZIONI CATASTALI C.T.U.
Prima di proseguire si rendono necessarie alcune osservazioni di seguito riportate.
L‟immobile pignorato identificato in N.C.E.U. al FL. 62, P.LLA 212, sub 4, è composto da un
piano terra e livello soppalcato come riportato nella planimetria catastale in atti (cfr ALL N. 4) e
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 7/28
riscontrato peraltro in sede di sopralluogo del 25/09/2012. Dalla planimetria catastale si evince la
presenza di una scala di collegamento tra i due livelli, di un piccolo WC al livello soppalco e
dell‟accesso all‟immobile dalla Via dei Principati.
Durante il sopralluogo effettuato in data 25/09/2012, si è avuto modo di riscontrare che l‟unità
immobiliare esecutata (sub. 4) ha di fatto subito alcune modifiche interne ed ha perso la sua
accessibilità diretta da via dei Principati n. 32 (catastale 44). Infatti il sub. 4 è stato oggetto di
lavori di manutenzione straordinaria che lo hanno aggregato alle altre unità immobiliari (non
esecutate) ad esso adiacenti, che di fatto costituiscono insieme al sub. 4 l‟attuale attività
commerciale denominata OMISSIS srl.
Dunque attualmente l‟unità immobiliare (sub.4) oggetto di E.I. è priva di confine fisico, non
essendo presente il muro perimetrale sui lati sud ed est (proprio al fine di unire le due porzioni
dell‟attuale attività commerciale) nonché l‟accesso da via dei Principati n.32, essendo di fatto
quest‟ultimo adibito a vetrina espositiva chiusa.
Inoltre sempre nell‟ottica di miglioramento dell‟intero esercizio commerciale sono state
eliminate le originali scale di collegamento con il livello soppalco e wc, ubicate attualmente in
altra unità immobiliare non oggetto di E.I.
Le predette modifiche dal punto di vista urbanistico sono state apportate a seguito di
presentazione presso il Comune di Salerno di opportuna pratica edilizia, ovvero P.d.C. n.
18/2005 e successiva variante (CFR ALL N. 8) come peraltro meglio precisato nella risposta al
quesito N. 12.
Alla luce di quanto detto, per quanto appurato in sede di sopralluogo, l‟immobile oggetto di
attuale E.I. corrisponde alla scheda planimetrica catastale agli atti a meno di:
-
la chiusura dell‟ingresso da via dei Principati n.32;
-
la rimozione delle scale di collegamento con il livello soppalco e del WC;
-
l‟assenza di muri perimetrali con le adiacenti unità immobiliari (lato a sud e lato ad est);
-
la diversa sagoma del livello soppalco (rispetto alla planimetria catastale) che attualmente
occupa tutta l‟area in proiezione del livello terra non essendo presenti le scale di
collegamento.
Le difformità sopra elencate dello stato dei luoghi con la planimetria catastale in atti che
rendono il sub.4 oggetto di attuale E.I. privo di autonomia (non essendo possibile accedervi se
non da altri subalterni non oggetto di E.I, non essendo dotato di servizi igienici e risultando di
fatto “scollegato” dal corrispondente vano soppalcato) devono essere necessariamente
regolarizzate in caso di vendita.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 8/28
Infatti, al fine di conferire nuovamente cespite esecutato la propria autonomia funzionale, sarà
necessario ripristinare il suo originario stato dei luoghi, ovvero:
-
ripristinare le porzioni dei muri di confine perimetrali attualmente eliminati;
-
ripristinare l‟ingresso da via dei Principati n.32;
-
realizzare nuovamente il vano WC;
-
ri-sagomare il soppalco, ricostruendo la scala di comunicazione tra il piano terra ed il piano
soppalco stesso;
-
chiudere il foro attualmente presente sul solaio di calpestio del primo livello, dove è ubicata
una scala di collegamento che dal piano soppalcato porta al livello superiore (non esecutato).
Il ripristino dell‟originario stato dei luoghi al fine di conferire al locale commerciale la sua
autonomia funzionale, è attuabile mediante opportune pratiche abilitative da presentare presso
l‟Ufficio Tecnico del Comune e del Genio Civile di Salerno, il ché si traduce in un onere
necessario sia la redazione delle pratiche sia per la realizzazione delle modifiche su citate. Di
questo aspetto si terrà conto nella fase di stima dell‟immobile applicando al valore commerciale
del cespite esecutato un opportuno abbattimento percentuale.
CONFINI
Catastalmente, dall‟estratto del foglio di mappa e della planimetria catastale in formato
informatizzato (CFR. ALL N.4) la PARTICELLA 212 SUB 4 confina:
-
a sud con p.lla 212 sub 3 (in altra ditta, facente parte della stessa attività commerciale);
-
a nord con p.lla 212 sub 1 (in altra ditta, non facente parte della stessa attività commerciale);
-
ad est con corridoio di collegamento tra la particella 211 sub 2 (in altra ditta, facente parte
della stessa attività commerciale) riportato in P.d.C. N. 18/2005 come terrapieno ovvero
privo di identificativo catastale;
-
ad ovest con Via dei Principati.
DESCRIZIONE DETTAGLIATA
Il cespite oggetto di stima, indicato nel prosieguo come LOTTO UNICO consiste in un locale
commerciale (NCEU al FL 62, p.lla 212 sub 4, cat. C/1) sito nel pieno centro (CFR ALL N. 10FOTO N.1 e 2) del Comune di Salerno, in Via dei Principati N.32 (catastale civico 44) composto
da piano terra (CFR ALL N. 10- FOTO N.3//9) e livello soppalcato (CFR ALL N. 10- FOTO
N.10//12 ) per un‟estensione totale catastale di 36 mq.
Il locale è ubicato nel pieno centro del comune di Salerno in zona centralissima, quindi di
ottimale posizione delle attività commerciali.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 9/28
Part. 212 Sub. 4 oggetto di EI
Via dei Principati n. 32
Attualmente, come peraltro facilmente riscontrabile dalla documentazione fotografica allegata
(CFR ALL N. 10- FOTO N. 3, 6, 9, 12) il locale commerciale non ha autonomia funzionale in
quanto inglobato nell‟intero esercizio commerciale denominato “OMISSIS” s.r.l. composto
anche da altre unità immobiliari non oggetto di E.I. ed essendo privo di autonomo accesso, di
collegamento con il livello soppalcato e di WC, essendo questi ubicati in altre unità immobiliari
non oggetto di attuale E.I.
Lo stato di conservazione dell‟immobile è buono, le rifiniture di livello ordinario
RILIEVO METRICO C.T.U.
Il rilievo metrico del LOTTO è stato effettuato dal C.T.U., in data sopralluogo 25/09/2012
coadiuvato da collaboratore tecnico di fiducia quale l‟ing. Lucia Pace (iscritto all‟Ordine degli
Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 3847, nonché all‟albo dei C.T.U. del Tribunale di
Salerno) su base catastale come base di appoggio delle misure, essendo presenti in banche dati
dell‟Agenzia del Territorio la relativa planimetria catastale pressoché corrispondente allo stato
attuale dei luoghi, a meno della:
-
chiusura dell‟accesso su via dei Principati;
-
rimozione delle scale di collegamento con il livello soppalco e del WC;
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 10/28
-
l‟assenza di muri perimetrali con altre U.I. sui lati sud ed est ma rientranti nella stessa attività
commerciale;
-
diversa sagoma del livello soppalco che attualmente occupa tutta l‟area in proiezione del
livello terra non essendo presenti le scale di collegamento.
Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (ALL N. 9- RILIEVO
METRICO C.T.U., PLANIMETRIA ATTUALE scala 1: 100) desumendo quindi il seguente
computo delle superfici:
Locale commerciale sito in Salerno, via dei Principati N. 32 (Catastale 44)
PIANO: terra (PT), soppalco (S)
N.C.E.U.: FL 62, P.LLA 212, SUB 4, CAT C/1
AMBIENTE
SUPERFICIE [mq]
PIANO TERRA (H = 2,40m)
36,00 (sup. catastale)
LIVELLO SOPPALCO (H = 2,50m)
36,00 (sup. catastale)
CORRISPONDENZA DELL’IMMOBILE CON I DATI RIPORTATI NELL’ATTO DI
PIGNORAMENTO
Alla luce delle indagini eseguite e di quanto riscontrato in sito, l‟immobile pignorato, ovvero
locale commerciale sito nel comune di Salerno, in Via dei Principati N. 32 (catastale civ. 44),
corrisponde con i dati riportati nell‟atto di pignoramento.
Si precisa che rispetto alla planimetria catastale in atti del locale commerciale sussistono le
seguenti difformità:
-
chiusura dell‟accesso su via dei Principati;
-
rimozione delle scale di collegamento con il livello soppalco e del WC;
-
l‟assenza di muri perimetrali con altre U.I. sui lati sud ed est ma rientranti nella stessa attività
commerciale;
-
diversa sagoma del livello soppalco che attualmente occupa tutta l‟area in proiezione del
livello terra non essendo presenti le scale di collegamento.
SUSSISTENZA DI ALTRE PROCEDURE ESECUTIVE
Dalle indagini eseguite non risulta la sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 11/28
Quesito 5: ‘Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà;
segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti’
PROVENIENZA DEL BENE
Il bene oggetto di attuale E.I. ovvero locale commerciale sito in via dei Principati N 32
identificato in N.C.E.U. al FL 62, p.lla 212, sub 4, cat C/1 pervenne ai sig.ri omissis con atto per
notar Giuseppe Monica rep 44565 del 24/01/2005 (CFR ALLEGATO N. 6) dalla sig.ra omissis
Alla sig.ra omissis lo stesso bene pervenne dal sig. omissis con atto per notar Pasquale Colliani
del 26/08/1980 rep 8728/3766 (trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari in data
27/08/1980 RP18114 (cfr. certificazione ipotecaria sulla sig.ra omissis allegata alla produzione di
parte ed in allegati C.T.U.)
In virtù di quanto acquisito i sig.ri omissis sono proprietari, ciascuno per la quota di ½
dell‟intero, dell‟immobile oggetto di attuale E.I. (identificato in NCEU al FL 62, p. lla 212, sub
4, cat C/1), essendo lo stesso pervenuto loro con atto per notar Giuseppe Monica rep 44565 del
24/01/2005 (cfr ALLEGATO N. 6).
Quesito 6: ‘Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano
i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la
specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle
singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro’
Vista la natura del compendio in esame (locale commerciale di circa 36mq con soppalco) non
risulta plausibile predisporre un progetto di divisione dello stesso.
Quesito 7: ‘Dica dello stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi del titolo
in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con
particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione,
servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi
ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento’
Il bene oggetto di attuale E.I. risulta fisicamente annesso alle adiacenti unità immobiliari e
pertanto unitamente a queste costituisce parte della sede dell‟esercizio commerciale della società
“OMISSIS” s.r.l. dedita al commercio in dettaglio di abbigliamento ed accessori uomo/donna.
I sig.ri debitori omissis risultano soci della predetta società (cfr visura ordinaria società di
capitale allegata al fascicolo della presente procedura esecutiva N. R.G.E. 608/2011).
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 12/28
Quesito 8: ‘Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo
l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni
patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione’
Da informazione acquisita presso l‟ufficio anagrafe del comune di Salerno il omissis risulta di
stato libero-separato con seguente separazione dei beni (come peraltro dichiarato dallo stesso sig.
omissis al sottoscritto CTU durante il sopralluogo effettuato in data 25/09/2012 e come riportato
in atto di compravendita del bene oggetto di E.I, CFR ALL. N 6-ATTO PER NOTAR GIUSEPPE
MONICA, REP 44565 DEL 24/01/2005), mentre il sig. omissis risulta di stato celibe.
Quesito 9: ‘Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti
da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare
l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali
ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le
eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla
data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le
cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni
matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il
debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le
eventuali obbligazioni propter rem)’
Dalle informazioni apprese dall‟amministratore del condominio dell‟intero stabile in cui insiste il
sub. 4 oggetto di pignoramento, nella persona dell‟ Avv. Iovane Luciano (con studio in Salerno
alla Via R. De Martino n. 4) i debitori risultano morosi per diverse mensilità sul pagamento delle
spettanze condominiali.
Inoltre sempre da intercorsi telefonici con l‟Avv. Iovane il fabbricato sarebbe interessato da
lavori di ristrutturazione già deliberati in assemblea condominiale.
Non avendo, alla data odierna, il CTU ricevuto la specifica di detti importi a seguito di richiesta
a mezzo telefonico del 04/10/12 e successivamente formalizzata a mezzo mail del 08/10/2012
(CFR. ALL. 11) il sottoscritto si riserva di presentare presso la cancelleria della III sez. Civile
una nota integrativa relativa agli importi di cui al quesito in oggetto, non appena l‟Avv. Iovane
provvederà a comunicarli al sottoscritto.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 13/28
Quesito 10: ‘Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale
che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come
iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi,
etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o
privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni’
Dalle ispezioni ipotecarie eseguite sui sig.ri omissis relativamente al bene oggetto di attuale E.I.
(NCEU: FL 62, p. lla 212, sub 4, cat. C/1) risultano le seguenti formalità pregiudizievoli, oltre al
pignoramento del 21/11/2011, RP 33653, oggetto di attuale E.I.:
-
ISCRIZIONE CONTRO DEL 17/04/2008, RP 2691 - Ipoteca volontaria derivante da
concessione a garanzia di finanziamento sugli immobili oggetto di attuale E.I. in favore di
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA;
-
ISCRIZIONE CONTRO DEL 17/04/2008, RP 2691 - ipoteca legale derivante da ipoteca per
debito di imposta sugli immobili oggetto di attuale E.I. in favore di EQUITALIA, tale ipoteca in
particolare grava su metà del bene oggetto di attuale E.I. (per la precisione sull‟aliquota di
proprietà del sig. omissis).
Si evidenzia come effettuando le ricerche ipotecarie dell‟ultimo ventennio sul bene oggetto di
procedimento, sono state effettuate ispezioni sulla dante causa sig. omissis. Dalla ricerca è
emersa la presenza di una iscrizione contro (del 18/05/2005 RP 4877, RG 24601) relativa ad
un‟ipoteca legale gravante sull‟immobile oggetto di attuale E.I.
Detta iscrizione, di fatto, risulta successiva alla data di vendita dello stesso, come da trascrizione
del 27/01/2005 RG 4748 RP 3743 (relativa all‟atto per notar Giuseppe Monica rep 44565 del
24/01/200), dunque errata, ovvero inefficace.
Quesito 11: ‘Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per
soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno
al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie
tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato’
VISURE CATASTALI
Dagli accessi effettuati presso l’Agenzia del Territorio sono state effettuate tutte le necessarie
visure catastali, ovvero per soggetti:

Omissis omissis;

Omissis omissis;
nonché visure storiche per immobile:
N.C.E.U.: FOGLIO 62, PARTICELLA 212, SUBALTERNO 4, CATEGORIA C/1;
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 14/28
ed è stata altresì acquisita la planimetria catastale agli atti nonché l‟estratto del foglio di mappa
in formato informatizzato (Wegis) in scala 1:4000.
Tale documentazione catastale è riportata integralmente in ALL N. 4- VISURE CATASTALI,
PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA.
Di seguito si riportano alcune osservazioni già evidenziate nel Quesito N.4 della presente
relazione (Osservazioni catastali C.T.U.), ovvero l‟immobile oggetto di attuale E.I. corrisponde
alla scheda planimetrica catastale agli atti a meno di:
-
la chiusura dell‟accesso su via dei Principati n.32;
-
la rimozione delle scale di collegamento con il livello soppalco e del WC;
-
l‟assenza di muri perimetrali con le adiacenti unità immobiliari (lato a sud e lato ad est);
-
la diversa sagoma del livello soppalco (rispetto alla planimetria catastale) che attualmente
occupa tutta l‟area in proiezione del livello terra non essendo presenti le scale di
collegamento.
VISURE IPOTECARIE
Dagli accessi effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno - Ufficio
Pubblicità Immobiliari al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sui soggetti debitori ed ottenere
le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative sui beni pignorati, sono state acquisite le note
di trascrizione/iscrizione, di seguito riportate (CFR. ALL N. 5 - VISURE IPOTECARIE).
ISPEZIONI IPOTECARIE SUL SOGGETTO OMISSIS:
1.
TRASCRIZIONE A FAVORE del 27/01/2005, RP 3743 - tale nota è relativa all‟atto di
acquisto dell‟immobile esecutato- atto per notar Giuseppe Monica rep 44565 del
24/01/2005, tale atto è stato acquisito dal C.T.U. ed è riportato in ALLEGATO N. 6;
2.
ISCRIZIONE CONTRO DEL 29/12/2006, RP 20290 - tale iscrizione è relativa ad un
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo sugli immobili oggetto di
attuale E.I. in favore di BANCA DELLA CAMPANIA SPA che attualmente è il creditore
procedente nell‟attuale procedura;
3.
TRASCRIZIONE A FAVORE del 22/12/2001, RP 28247 - tale nota è relativa all‟atto di
acquisto di immobili non oggetto di attuale E.I.;
4.
ISCRIZIONE CONTRO DEL 17/04/2008, RP 2691 - tale iscrizione è relativa ad un
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento sugli immobili
oggetto di attuale E.I in favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA;
5.
ISCRIZIONE CONTRO DEL 21/07/2012, RP 6970 - tale iscrizione è relativa ad un
ipoteca legale derivante da ipoteca per debito di imposta sugli immobili oggetto di attuale
E.I in favore di EQUITALIA;
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 15/28
6.
TRASCRIZIONE CONTRO DEL 21/11/2011, RP 33653 - pignoramento immobiliare sui
beni oggetto di attuale E.I. emesso dal tribunale di Salerno in favore di BANCA DELLA
CAMPANIA SPA.
ISPEZIONI IPOTECARIE SUL SOGGETTO: omissis
1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 27/01/2005, RP 3743 - tale nota è relativa all‟atto di
acquisto dell‟immobile esecutato- atto per notar Giuseppe Monica rep 44565 del 24/01/2005,
tale atto è stato acquisito dal C.T.U. ed è riportato in ALLEGATO N. 6;
2. TRASCRIZIONE A FAVORE del 25/07/2006, RP 28247 - tale nota è relativa
all‟assegnazione di immobili non oggetto di attuale E.I.
3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 29/12/2006, RP 20290 - tale iscrizione è relativa ad un
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo sugli immobili oggetto di
attuale E.I in favore di BANCA DELLA CAMPANIA SPA che attualmente è il creditore
procedente nell‟attuale procedura;
4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 17/04/2008, RP 2691 - tale iscrizione è relativa ad un
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento sugli immobili
oggetto di attuale E.I in favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA;
5. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 21/11/2011, RP 33653 - pignoramento immobiliare sui
beni oggetto di attuale E.I. emesso dal tribunale di Salerno in favore di BANCA DELLA
CAMPANIA SPA.
L‟elenco sintetico e le note dettagliatamente descritte nel precedente elenco sono state
estratte in dettaglio e riportate in ALL N. 5.
ISPEZIONE IPOTECARIA SUL SOGGETTO OMISSIS (DANTE CAUSA):
L‟elenco sintetico, riportato in
ALL N. 5 evidenzia la presenza di una iscrizione contro
(iscrizione del 18/05/2005 RP 4877, RG 24601) relativa ad un‟ipoteca legale derivante art. 77
DPR 29/09/1973 N. 602 sull‟immobile oggetto di attuale E.I., immobile venduto dalla sig.ra
omissis ai debitori in data 24/01/2005 (antecedente alla data 18/05/2005) come da trascrizione
del 27/01/2005 RG 4748 RP 3743 (atto per notar Giuseppe Monica rep 44565 del 24/01/2005,
cfr ALL N. 6).
Quesito 12: ‘Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica
di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D. P. R. 6.6.01 Num. 380, nonché le notizie di cui
all’art. 46 di detto T. U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 num. 47 e succ. mod; in caso
di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1
del citato T. U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 16/28
l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà ricorrendone
i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui
all’art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di
condono’
Al fine di verificare la regolarità edilizia dell‟immobile, di accertare l‟eventuale esistenza del
certificato di agibilità, il sottoscritto in data 26/09//2012 effettuava le necessarie richieste presso
l‟ufficio tecnico del Comune Salerno Pugliano (CFR. ALL. N. 7), che nella stessa data rilasciava
copia degli atti relativi all‟immobile oggetto di causa (CFR. ALL. N. 8) ovvero:
1. Permesso di costruire N. 18 del 10/02/2005 di cui si allega in stralcio:
1.1.
Relazione istruttoria e valutazione di conformità del progetto;
1.2.
Stralcio TAVOLA C (stato di fatto: pianta piano terra e piano soppalco con
individuazione delle particelle catastali);
1.3.
TAVOLA 2 (stato di fatto: pianta piano terra e piano soppalco);
1.4.
TAVOLA 3 (stato di progetto: pianta piano terra e piano soppalco).
2. Trasmissione di violazioni urbanistico-edilizie del 26/10/2005 prot 92464 per difformità
di realizzazione rispetto al P.d.C. N. 18/2005 (in tale comunicazione viene altresì
sottolineato che le descritte difformità risultano conformi al parere N. 307 del 30/09/2005).
3. Permesso di costruire in sanatoria N. 197 del 2005 (in variante del PdC N. 18/2005) di
cui si allega in stralcio:
3.1.
Parere favorevole N. 307 del 30/09/2005;
3.2.
Parere favorevole N. 339 del 09/11/2005 (ex art. 37 - D.P.R. n. 380/01);
3.3.
Permesso di costruire in sanatoria N. 197 del 15/11/2005.
I permessi di costruire sopra elencati sono relativi sostanzialmente alla riorganizzazione globale
dell‟intero esercizio commerciale “OMISSIS” s.r.l. e relativamente alla porzione relativa alla
sola unità immobiliare (sub.4) oggetto di E.I. prevede sostanzialmente:
 la chiusura dell‟accesso da via dei Principati (adibito attualmente a vetrina espositiva);
ed una diversa distribuzione funzionale interna rispetto alla planimetria catastale in atti:
 apertura di due varchi, uno a nord con la porzione dell‟esercizio commerciale con ingresso da
Via dei Principati ed uno a sud con la porzione dell‟esercizio commerciale con ingresso da
Piazza XXIV Maggio;
 eliminazione del WC posto sul piano ammezzato;
 eliminazione della scala di collegamento tra il piano terra ed il piano ammezzato.
Dall‟esame della documentazione sopra elencata il bene oggetto di attuale E.I. deve ritenersi
urbanisticamente regolare in forza del Permesso di costruire N. 18 del 10/02/2005 e successivo
Permesso di costruire in sanatoria N. 197 del 2005.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 17/28
La realizzazione del fabbricato in cui ricade il cespite esecutato è stato realizzato in data
antecedente il 01/09/1967, come peraltro riportato in atto notarile Giuseppe Monica del
24/01/2005 (CFR. ALLEGATO 6).
Non è stato reperito il certificato di agibilità dell‟immobile esecutato.
Quesito 13: ‘Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro
(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di
vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di
conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei
beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della
stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di
possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,
l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali
spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o
nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola
quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.’
Poiché il bene da alienare consiste in un locale commerciale al piano terra con annesso soppalco
non risulta conveniente provvedere alla formazione di lotti di vendita separati, si procederà
pertanto alla stima dei beni formando un LOTTO UNICO DI VENDITA.
DESCRIZIONE CRITERI ESTIMATIVI
Atteso che la scelta del criterio di valutazione dipende dal fine per cui la stima è formulata,
valutata la consistenza degli immobili ed esaminato lo stato dei luoghi, non pervenendo al
Consulente Tecnico d’Ufficio, in fase istruttoria indicazione ed informazioni relative alla
compravendita dell‟immobile pignorato, onde addivenire ad un plausibile valore di mercato dei
beni pignorati tenendo conto della tipologia del lotto oggetto di attuale E.I. si è preferito nella
fattispecie:
1) Mediare le valutazioni sintetiche comparative dirette dell‟immobile stesso (e non di analoghi)
fatte dalle Agenzie Immobiliari della zona di Battipaglia in cui ricadono i beni pignorati;
2) Controllare tale risultato per via indiretta con una stima per valori unitari fatta a partire dai
dati dell‟Osservatorio dei Beni immobiliari.
Con la prima metodologia è stato possibile “svincolarsi” virtualmente dal parere unico del
C.T.U., conoscere meglio alcune caratteristiche del territorio dialogando con gli operatori
immobiliari e chiedendo loro una motivazione ed una giustificazione del loro giudizio
estimativo, e quindi portare in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale
superficiale ed eccessivamente standardizzata.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 18/28
Con la seconda metodologia è stato possibile, svincolarsi dai pareri del mercato locale e
collegare la reale consistenza metrica del bene ai valori unitari estrapolati dall‟intervallo di
confidenza dei dati dell‟Osservatorio, in base alle caratteristiche possedute dal cespite da
stimare.
Sono state dunque seguite dal C.T.U. metodologie quanto più impersonali ed oggettive
possibili, compatibilmente col grado di informazione e cognizione raggiungibile nei limitati
giorni di indagine.
La media aritmetica equiponderale dei due risultati fornisce alfine l‟esito della stima come
specificato nelle conclusioni appresso riportate.
STIMA LOTTO UNICO
LOCALE COMMERCIALE (N.C.E.U. AL FL 62, P. LLA 212 SUB 4, CAT C/1) SITO
NEL PIENO CENTRO DEL COMUNE DI SALERNO, IN VIA DEI PRINCIPATI N.32
(CATASTALE CIV 44) COMPOSTO DA PIANO TERRA E LIVELLO SOPPALCATO
PER UN’ESTENSIONE IN PIANTA DI CIRCA 36MQ
I METODOLOGIA
Premesso che il mercato di compravendita dei locali commerciali ubicati in centro è ben
conosciuto dagli operatori delle agenzie immobiliari locali, agli operatori interpellati, che hanno
dichiarato di conoscere la zona e nello specifico l‟immobile esecutato da valutare, sono stati
comunicati i dati relativi alla superficie catastale, utile e le principali caratteristiche
dell‟immobile oggetto di causa. Nel caso in esame si sono interrogate n. 3 agenzie immobiliari:
 L‟agenzia immobiliare „Merola immobiliare‟ sita in Salerno, P. zza XXIV Maggio N. 23 ha
fornito una valutazione dell‟immobile „a corpo‟ pari a 250.000,00€.
 L‟agenzia immobiliare „NOV.IM‟ sita in Salerno in Via Diaz 65/67 ha fornito una
valutazione unitaria dell‟immobile pari a 5.000 €/mq, che nel caso specifico note le superfici1
dell‟immobile oggetto di E.I. corrispondono a:
V=5.500 €/mq x (36,00mq + 0,50 x 36,00mq) = 297.000,00€.
 L‟agenzia „Les Maisons D’Or‟ sita in Salerno in Via Diaz 22/A ha fornito una valutazione
unitaria dell‟immobile pari a 5.500 €/mq, che nel caso specifico note le superfici
dell‟immobile oggetto di E.I. corrispondono a:
V= 5.000 €/mq x (36,00mq + 0,50 x 36,00mq) = 270.000,00€
1
La superficie dell‟immobile viene calcolata sommando la superficie catastale del piano terra pari a 36,00mq e la
superficie soppalcata che però viene considerata incidente per metà.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 19/28
Le valutazioni fatte dalle suddette agenzie, da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti,
dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato, hanno fornito la valutazione del cespite.
Il C.T.U. riferendosi al valore medio delle tre valutazioni del tutto equivalenti tra di loro, assume
dunque quale valore di stima con la prima metodologia:
V=
250.000  297.000  270.000
= 272.333,33 €
3
VALORE LOTTO UNICO (I Metodologia): 272.333,33 €
II METODOLOGIA
Tale valutazione è stata effettuata dal Consulente Tecnico d‟Ufficio tenendo conto dei dati
dell‟Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell‟Agenzia del Territorio accessibili
tramite il sito internet www.agenziaterritorio.it, la cui fonte di rilevazione è rappresentata da
agenti immobiliari, stime interne di atti di compravendita indicanti un valore significativamente
diversi dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie. I valori unitari rilevati dall‟Osservatorio
dei Beni Immobiliari, sono riferiti al metro quadrato di superficie commerciale (lorda) ovvero di
superficie utile (netta) per il mercato delle compravendite e delle locazioni. La superficie
commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (superficie
coperta).
I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare
fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in comunione vengono computati nella
misura massima del 50% e pertanto fino a uno spessore massimo di cm 25. La superficie viene
arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98). La rilevazione diretta
viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con destinazione
residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato.
Esse sono suddivise in varie parti che riguardano:
-
la tipologia dell‟immobile o dell‟unità immobiliare;
la fonte della rilevazione;
la identificazione dell‟immobile rilevato;
la destinazione prevalente di zona;
le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l‟unità immobiliare;
le caratteristiche intrinseche del fabbricato;
le caratteristiche intrinseche dell‟unità immobiliare;
la consistenza dell‟unità immobiliare;
la consistenza delle pertinenze;
la consistenza totale dell‟unità immobiliare e delle pertinenze;
il prezzo valore;
I dati rilevati una volta elaborati tramite la funzione probabilistica T di Student, sono valutati
dall‟Ufficio di Agenzia del Territorio che, una volta sentiti i pareri del Comitato Consultivo e
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 20/28
della Commissione di Validazione che ha la responsabilità di accertare la correttezza dei
procedimenti seguiti, decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di
pubblicazione sul sito.
I valori unitari di mercato sono espressi in euro a m2 (€/m2), e possono far riferimento alla
superficie netta (N) ovvero Lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione
dell‟immobile Ottimo, Normale o Scadente.
I dati forniti dall‟osservatorio sono riportati nelle tabelle seguenti:
Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2
Provincia: SALERNO
Comune: SALERNO
Fascia/zona: Centrale/ZONA COMPRESA TRA:VIA DEI PRINCIPATI,P.ZZA S. FRANCESCO,VIE
COSTANTINO,DE GRANITA,NIZZA,DIAZ (LATO NORD),QUARANTA
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 3
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico
Destinazione: Commerciale
Tipologia
Negozi






Stato
conservativo
NORMALE
Valore Mercato
(€/mq)
Min
Max
4.500
6.600
Superficie
(L/N)
L
Valori Locazione (€/mq x
mese)
Min
Max
24,1
35,6
Superficie
(L/N)
L
Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di
Locazione sono stati oggetto di rettifica.
Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato
secondo lo stato conservativo
Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato
conservativo dell'unità immobiliare
Dunque, consultando i dati dell‟Osservatorio risulta che il valore di mercato in euro a m 2 (€/m2)
per i negozi (locali commerciali), come il lotto in oggetto sito in Salerno - via dei Principati,
(zona centrale) oscilla tra un minimo di 4.500€/m2 ed un massimo di 6.600 €/m2.
Il C.T.U., riferendosi alla superficie catastale per tener contemporaneamente conto dello stato di
conservazione e manutenzione del singolo cespite, della sua consistenza (confine non fisico con
unità adiacenti), dei vincoli ambientali e territoriali, ovvero del contesto di ubicazione all‟interno
del tessuto urbano di riferimento assumerà un valore di mercato unitario pari a 6.000 €/m2.
È il caso però di specificare che, per finalizzare la stima alle condizioni reali in cui si trova il
compendio esecutato è necessario adoperare alcuni coefficienti correttivi che tengono conto della
peculiarità specifica dello stesso, e riportano il valore ordinario fornito dall‟OMI al caso in
esame.
Nello specifico essendo presente una pertinenza del compendio costituita da un soppalco il quale
pur costituendo superficie utile non possiede caratteristiche e requisiti di autonomia né
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 21/28
tantomeno è dotato di altezza interna adatta alla permanenza di persone, verrà adoperato il
coefficiente delle pertinenze (CP).
Infatti, le pertinenze degli immobili devono essere oggetto dell‟applicazione dei coefficienti di
differenziazione separatamente dall‟unità principale cui servono, la superficie virtuale per esse
ottenuta andrà sommata alla superficie effettiva dell‟unità principale. Il valore assunto dal
menzionato coefficiente, nel caso in esame, sarà pari a 0,5.
Si riportano di seguito le tabelle riassuntive dei valori di mercato dedotti per gli immobili oggetto
di pignoramento, utilizzando il valore unitario O.M.I. sopra specificato.
Locale commerciale sito in Salerno, in Via dei Principati N.32
piano Terra, piano Soppalco (IN N.C.E.U. AL FL. 62, P.LLA 212, SUB 4, CAT C/1)
PIANO TERRA
36,00
Valore Unitario
OMI [€/mq]
6.000
LIVELLO SOPPALCO
36,00
6.000
AMBIENTE
SUPERFICIE [mq]
Cp
VALORE [€]
1
216.000,00
0,5
108.000,00
VALORE [€]
324.000,00
Il C.T.U. assume dunque quale valore di stima con la seconda metodologia:
VALORE LOTTO UNICO (II Metodologia): 324.000,00 €
CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO
Riepilogando i risultati dei criteri estimativi adottati si ha:
CRITERIO ESTIMATIVO
VALORE DI MERCATO LOTTO UNICO
I METODOLOGIA
II METODOLOGIA
272.333,33 €
324.000,00 €
Eseguendo la media aritmetica dei valori ottenuti per il locale commerciale, si ha:
 272.333,33 €  324.000,00 
V LOTTO UNICO = 
 = 298.166,66 €
2


Come già evidenziato in precedenza, è necessario tenere conto dello stato attuale dell‟immobile,
che risulta privo di autonomia funzionale essendo sprovvisto di muri di confine con le adiacenti
unità immobiliari (sebbene faccia parte dello stesso locale commerciale), di scale di
collegamento con il piano soppalco, del vano WC ed anche di accesso diretto dalla via dei
Principati (come da planimetria catastale agli atti), infatti il preesistente accesso dal civico n. 32
di Via dei Principati è stato sostituito con una vetrina espositiva totalmente chiusa.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 22/28
Al fine di conferire nuovamente cespite esecutato la propria autonomia funzionale, sarà dunque
necessario ripristinare il suo originario stato dei luoghi, ovvero:
-
ripristinare le porzioni dei muri di confine perimetrali attualmente eliminati;
-
ripristinare l‟accesso da via dei Principati n.32;
-
realizzare nuovamente il vano WC;
-
ri-sagomare il soppalco, ricostruendo la scala di comunicazione tra il piano terra ed il piano
soppalco stesso;
-
chiudere il foro attualmente presente sul solaio di calpestio del primo livello, dove è ubicata
una scala di collegamento che dal piano soppalcato porta al livello superiore (non esecutato).
L‟esecuzione delle suddette operazioni presuppone la redazione dell‟opportuna pratica
amministrativa presso l‟ufficio tecnico del Comune di Salerno presentata da un tecnico abilitato.
Le circostanze sopra descritte che non agevolano la vendita del bene (traducendosi in ulteriore
esborso da parte dell‟acquirente ed in tempi di attesa per l‟utilizzo del locale pari alla somma del
tempo di disbrigo pratica al comune più il tempo tecnico di esecuzione delle opere) vengono
conteggiate dal CTU abbattendone il valore di mercato ottenuto in misura del 25%.
Si ha quindi:
V LOTTO UNICO = 298.166,66 € x 0,75 = 223.624,99 €
In cifra tonda V=223.600,00 €
VALORE LOTTO UNICO (in cifra tonda):
LOCALE COMMERCIALE (N.C.E.U. AL FL 62, P. LLA 212 SUB 4, CAT C/1) SITO
NEL PIENO CENTRO DEL COMUNE DI SALERNO, IN VIA DEI PRINCIPATI N.32
(CATASTALE CIV 44) COMPOSTO DA PIANO TERRA E LIVELLO SOPPALCATO
PER UN’ESTENSIONE IN PIANTA DI CIRCA 36MQ (SUP. CATASTALE).
VALORE LOTTO UNICO = 223.600,00 €
In cifra tonda (diconsi euro duecentoventitremilaseicento/00).
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 23/28
Quesito 14: ‘Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporti informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché .Pdf’ per
adobe acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in
cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o
località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al
foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita
al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al
numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque,
il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le
trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’aste’
A conclusione della presente consulenza, riporto il seguente quadro riepilogativo finale.
LOCALE COMMERCIALE (N.C.E.U. AL FL 62, P. LLA 212 SUB 4, CAT C/1) SITO NEL
PIENO CENTRO DEL COMUNE DI SALERNO, IN VIA DEI PRINCIPATI N.32
(CATASTALE CIV 44) COMPOSTO DA PIANO TERRA E LIVELLO SOPPALCATO PER
UN‟ESTENSIONE IN PIANTA DI CIRCA 36MQ (SUP. CATASTALE).
IDENTIFICAZIONE CATASTALE:
N.C.E.U: FL 62, P. LLA 212 SUB 4, CAT C/1, SUP. 36,00 MQ.
CONFINI:
-
a sud con p.lla 212 sub 3 (in altra ditta, facente parte della stessa attività commerciale);
-
a nord con p.lla 212 sub 1 (in altra ditta, non facente parte della stessa attività commerciale);
-
ad est con corridoio di collegamento tra la particella 211 sub 2 (in altre ditta, facente parte
della stessa attività commerciale) ovvero privo di identificativo catastale;
-
ad ovest con Via dei Principati.
L‟immobile è congruente con la planimetria catastale in atti a meno delle seguenti difformità:
-
chiusura dell‟ingresso da via dei Principati n.32;
-
rimozione delle scale di collegamento con il livello soppalco e del vano WC;
-
assenza di muri perimetrali con altre U.I. (non esecutate e rientranti nella stessa attività
commerciale) sui lati sud ed est;
-
diversa sagoma del livello soppalco che attualmente occupa tutta l‟area in proiezione del
livello terra non essendo presenti le scale di collegamento.
L‟ immobile appartiene ai debitori (ciascuno con quota pari ad 1/2 dell‟intero), essendo loro
pervenuto con atto per notar Giuseppe Monica rep 44565 del 24/01/2005.
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 24/28
Il bene oggetto di attuale E.I. risulta fisicamente annesso alle adiacenti unità immobiliari e
pertanto unitamente a queste costituisce parte della sede dell‟esercizio commerciale dedito al
commercio in dettaglio di abbigliamento ed accessori uomo/donna.
Il bene oggetto di attuale E.I. deve ritenersi urbanisticamente regolare in forza del Permesso di
Costruire N. 18 del 10/02/2005 e successivo Permesso di Costruire in Sanatoria N. 197 del 2005.
Non è stato reperito il certificato di agibilità dell‟immobile
VALORE LOTTO UNICO = 223.600,00 €
In cifra tonda (diconsi euro duecentoventitremilaseicento/00).
Quesito 15: ‘Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di
cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi,
comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni’
Si allega a tergo (cfr. ALL N. 10) la documentazione fotografica redatta in formato cartaceo
ed anche su supporto magnetico in formato pdf (cfr. ALL N. 12- SUPPORTO MAGNETICO) le
cui caratteristiche vengono riassunte di seguito.
Il rilievo fotografico è stato effettuato il 25/09/2012 dalle ore 9:30 alle ore 10:10;
Detto rilievo è stato effettuato con macchina fotografica Olympus Digital µ 600-6,0 megapixel.
Tutte le foto hanno le seguenti caratteristiche:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Formato JPEG
Dimensioni (LxH): 2048x1536 pixel (Olympus)
Risoluzione orizzontale e verticale: 314 dpi
Profondità in bit: 24
Rappresentazione del colore: sRGB
Distanza focale: 6 mm
Tempo d‟esposizione F.3,1
Esposizione automatica: 1/40 sec
Velocità ISO: ISO-60 .
L‟inquadramento dei cespiti costituenti il LOTTO UNICO, nel comune di SALERNO in Via
dei Principati N. 32, censiti in NCEU al FL 62, P.lla 212, Sub 4, Cat. C/1, è stato eseguito sia:
ESTERNAMENTE:
-
accessibilità;
individuazione dell’ immobile;
che
INTERNAMENTE:
-
locale commerciale al piano primo e al piano soppalcato;
La relazione fotografica in Allegato N. 10 è stata redatta utilizzando 12 foto su un totale di 38
(in formato ORIGINALE e presenti in CD allegato) del completo rilievo fotografico effettuato in
data suddetta (cfr. verbale sopralluogo in ALL N. 3).
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 25/28
4. RIEPILOGO SINTETICO
LOCALE COMMERCIALE (N.C.E.U. AL FL 62, P. LLA 212 SUB 4, CAT C/1) SITO NEL
PIENO CENTRO DEL COMUNE DI SALERNO, IN VIA DEI PRINCIPATI N.32
(CATASTALE CIV 44) COMPOSTO DA PIANO TERRA E LIVELLO SOPPALCATO PER
UN‟ESTENSIONE IN PIANTA DI CIRCA 36MQ (SUP. CATASTALE).
IDENTIFICAZIONE CATASTALE:
N.C.E.U: FL 62, P. LLA 212 SUB 4, CAT C/1, SUP. 36,00 MQ
CONFINI:
- a sud con p.lla 212 sub 3 (in altra ditta, facente parte della stessa attività commerciale);
- a nord con p.lla 212 sub 1 (in altra ditta, non facente parte della stessa attività commerciale);
- ad est con corridoio di collegamento tra la particella 211 sub 2 (in altre ditta, facente parte
della stessa attività commerciale) ovvero privo di identificativo catastale;
- ad ovest con Via dei Principati.
L‟immobile è congruente con la planimetria catastale in atti a meno delle seguenti difformità:
- chiusura dell‟accesso su via dei Principati n.32;
- rimozione delle scale di collegamento con il livello soppalco e del vano WC;
- assenza di muri perimetrali con altre U.I. (non esecutate e rientranti nella stessa attività
commerciale) sui lati sud ed est;
-
diversa sagoma del livello soppalco che attualmente occupa tutta l‟area in proiezione del
livello terra non essendo presenti le scale di collegamento.
L‟ immobile appartiene ai debitori (ciascuno con quota pari ad 1/2 dell‟intero), essendo loro
pervenuto con atto per notar Giuseppe Monica rep 44565 del 24/01/2005.
Il bene oggetto di attuale E.I. risulta fisicamente annesso alle adiacenti unità immobiliari e
pertanto unitamente a queste costituisce parte della sede dell‟esercizio commerciale dedito al
commercio in dettaglio di abbigliamento ed accessori uomo/donna.
Il bene oggetto di attuale E.I. deve ritenersi urbanisticamente regolare in forza del Permesso di
Costruire N. 18 del 10/02/2005 e successivo Permesso di Costruire in Sanatoria N. 197 del 2005.
Non è stato reperito il certificato di agibilità dell‟immobile
VALORE LOTTO UNICO = 223.600,00 €
In cifra tonda (diconsi euro duecentoventitremilaseicento/00).
PREZZO BASE D’ASTA:
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 26/28
5. CONGEDO C.T.U.
Grato per la fiducia accordatami, con la presente relazione (composta da n. 28 pagine e n. 11
allegati) credendo di aver bene e fedelmente assolto all‟incarico conferitomi, rispondendo
esaustivamente ai quesiti postimi, rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni,
osservazioni e accertamenti tecnici che il Giudice Incaricato e/o le Parti chiamate in giudizio
ritenessero opportuni.
Con osservanza
Salerno, ottobre 2012
Il C.T.U.:
ing. PASQUALE MODICA
Via Manganario n. 89
84126 SALERNO
tel. 089251670
cell. 3284232817
Segue Elenco Allegati 
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 27/28
ELENCO ALLEGATI
ALLEGATO 1.
MANDATO G.E. E RACCOMANDAZIONI
ALLEGATO 2.
COMUNICAZIONI D’ACCESSO ALLE PARTI
ALLEGATO 3.
VERBALE DI SOPRALLUOGO
ALLEGATO 4.
VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL
FOGLIO DI MAPPA
ALLEGATO 5.
VISURE IPOTECARIE
ALLEGATO 6.
ATTO PER NOTAR GIUSEPPE MONICA, REP 44565 DEL
24/01/2005
ALLEGATO 7.
RICHIESTE CTU PRESSO U.T.C DI SALERNO
ALLEGATO 8.
COPIE TITOLI ABILITATIVI ESTRATTI DALL’U.T.C. DI
SALERNO
ALLEGATO 9.
RILIEVO METRICO C.T.U., PLANIMETRIA ATTUALE
DELL’IMMOBILE SCALA 1:100
ALLEGATO 10.
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
ALLEGATO 11.
RICHIESTA CTU QUANTIFICAZIONE ONERI CONDOMINIAI A
MEZZO MAIL + RICEVUTA DI LETTURA MAIL
ALLEGATO 12.
SUPPORTO MAGNETICO
E.I. 608/11 relazione C.T.U. ing. Pasquale Modica
Pag. 28/28