Immobilienwertermittlung nach der Sachwertrichtlinie 2012

Transcrição

Immobilienwertermittlung
nach der
Sachwertrichtlinie 2012
Bachelor Thesis
Natalia Stercer
Studiengang Wirtschaftsingenieurwesen - technische Fachrichtung
Bauingenieurwesen
Natalia Stercer
Matrikelnummer: 1466627
Studiengang: Wirtschaftsingenieurwesen - technische Fachrichtung Bauingenieurwesen
Bachelor Thesis
Thema: Immobilienwertermittlung nach der Sachwertrichtlinie 2012
Eingereicht: 23. September 2014
Betreuer: Dipl.-Ing. M. Röder-Sorge
Prof. Dr.-Ing. H. J. Linke
Fachgebiet Landmanagement
Fachbereich Bauingenieurwesen und Geodäsie
Technische Universität Darmstadt
Franziska-Braun-Straße 7
64287 Darmstadt
Ehrenwörtliche Erklärung
Ich erkläre hiermit ehrenwörtlich, dass ich die vorliegende Arbeit selbstständig angefertigt
habe. Sämtliche aus fremden Quellen direkt oder indirekt übernommene Gedanken sind als
solche kenntlich gemacht.
Die Arbeit wurde bisher keiner anderen Prüfungsbehörde vorgelegt und noch nicht
veröffentlicht.
Darmstadt, den 18. September 2014
Inhaltsverzeichnis
1
Motivation und Gang der Untersuchung ......................................................................... 1
2
Grundlagen der Verkehrswertermittlung......................................................................... 4
3
4
5
2.1
Gesetzliche Grundlagen ........................................................................................... 4
2.2
Geschichtlicher Hintergrund der ImmoWertV........................................................... 6
2.3
Geschichtlicher Hintergrund und Gründe für die Novellierung der WertR 06 ........... 8
Theorie der Sachwertrichtlinie...................................................................................... 11
3.1
Zweck und Anwendungsbereich............................................................................. 11
3.2
Begriffsklärung ...................................................................................................... 12
3.3
Abgrenzung zu anderen normierten Verfahren....................................................... 13
3.4
Markt- und modellkonforme Sachwertermittlung................................................... 14
Grundsätzlicher Verfahrensablauf................................................................................. 19
4.1
Verfahrensablauf des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV .................................. 19
4.2
Gegenüberstellung des Ablaufschemas zum bisherigen Sachwertverfahren ............ 22
4.3
Integrierte Marktanpassung ................................................................................... 23
4.4
Einhaltung des Modellkonformitätsgrundsatzes ..................................................... 24
Sachwertverfahren nach ImmoWertV i. V. m. SW-RL .................................................... 28
5.1
Bodenwert ............................................................................................................. 28
5.1.1
5.2
Vorläufiger mit dem Sachwertfaktor kompatibler Bodenwert ............................ 29
Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlage............................................................ 30
5.2.1
Normalherstellungskosten 2010 ........................................................................ 32
5.2.1.1
Einhaltung des Modellkonformitätsgrundsatzes......................................... 33
5.2.1.2
Unterschiede zu den NHK 2000................................................................. 34
5.2.2
Baunebenkosten................................................................................................ 35
5.2.2.1
5.2.3
Unterschiede zum bisherigen Sachwertverfahren....................................... 37
Brutto-Grundfläche ........................................................................................... 37
5.2.3.1
Grundsätze bei der Ermittlung der BGF nach DIN 277............................... 38
5.2.3.2
Grundsätze bei der Ermittlung der red. BGF .............................................. 39
5.2.3.3
Anrechenbarkeit der Dachgeschossflächen................................................. 40
5.2.3.4
I
5.2.4
Ermittlung maßgeblicher Normalherstellungskosten ......................................... 43
5.2.4.1
Gebäudeart nach Anlage 1 SW-RL ............................................................. 43
5.2.4.2
Gebäudestandard nach Anlage 2 SW-RL .................................................... 44
5.2.4.3
Ermittlung gewichteter NHK und des gewichteten Gebäudestandards ....... 46
5.2.4.4
Sonderfälle – Gebäudemix......................................................................... 47
5.2.4.5
Korrekturfaktoren...................................................................................... 48
5.2.4.6
Umrechnung mit dem Baupreisindex......................................................... 49
5.2.4.7
Nicht erfasste Bauteile, Einrichtungen und Vorrichtungen sowie c-Flächen 50
5.2.4.8
Ermittlung gewöhnlicher Herstellungskosten............................................. 51
5.2.4.9
5.2.5
Alterswertminderung ........................................................................................ 55
5.2.5.1
Übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung ....... 56
5.2.5.2
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer – Modifizierte Restnutzungsdauer....... 57
5.2.5.3
Verlängerung der Restnutzungsdauer durch Modernisierung..................... 58
5.2.5.4
Verkürzung der Restnutzungsdauer durch unterlassene Instandhaltung
sowie Baumängel und Bauschäden ............................................................................ 62
5.3
5.2.5.5
Lineare Alterswertminderung .................................................................... 63
5.2.5.6
Vorläufiger Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ............ 66
5.3.1
Ermittlung des Wertanteils nach Erfahrungssätzen............................................ 68
5.3.2
Ermittlung nach gewöhnlichen Herstellungskosten ........................................... 69
5.4
Vorläufiger Sachwert ............................................................................................. 69
5.4.1
5.5
Marktangepasster vorläufiger Sachwert ................................................................. 70
5.5.1
5.6
Unterschiede zum bisherigen Sachwertverfahren .............................................. 69
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ............................................... 73
5.6.1
Wirtschaftliche Überalterung............................................................................. 73
5.6.2
Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand ........................................................ 74
5.6.3
Baumängel und Bauschäden ............................................................................. 74
5.6.4
Besondere Ertragsverhältnisse........................................................................... 75
5.6.5
Freilegungskosten und Bodenverunreinigungen ................................................ 75
5.6.6
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen ................................................. 76
II
5.6.7
5.7
Verkehrswert (Marktwert) ..................................................................................... 77
5.7.1
6
Beispiel zur Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses ..................................... 79
6.1
Beispiel nach dem Sachwertmodell der SW-RL mit den NHK 2010......................... 80
6.2
Beispiel nach dem Sachwertmodell der WertR 06 mit den NHK 2000 .................... 88
6.3
Vergleich der Ergebnisse ........................................................................................ 91
7
Kritische Würdigung ..................................................................................................... 93
8
Fazit ........................................................................................................................... 101
Literaturverzeichnis............................................................................................................ 102
III
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Rechtsgrundlage der Verkehrswertermittlung.................................................... 6
Abbildung 2: Ermittlung des Sachwertfaktors....................................................................... 16
Abbildung 3: Beispielhafte Darstellung der Preis/ Sachwert Funktion................................... 17
Abbildung 4: Sachwertverfahren nach ImmoWertV .............................................................. 21
Abbildung 5: Gegenüberstellung des Sachwertverfahrens nach der WertV und ImmoWertV . 22
Abbildung 6: Modellkonforme Sachwertermittlung .............................................................. 25
Abbildung 7: Ablaufschema zur Ermittlung der Herstellungskosten ...................................... 31
Abbildung 8: Brutto-Grundfläche nach der Sachwertrichtlinie .............................................. 40
Abbildung 9: Anrechenbarkeit der Dachgeschossflächen....................................................... 41
Abbildung 10: Ausschnitt aus Tabellenwerk der NHK 2010 .................................................. 43
Abbildung 11: Ausschnitt aus NHK 2000 .............................................................................. 53
Abbildung 12: „Ursprüngliches“ Baujahr ohne Modifizierung der RND ................................. 61
Abbildung 13: „Ursprüngliches“ und „fiktives“ Baujahr bei Modifizierung der RND .............. 62
Abbildung 14: Verlauf bei Verkürzung der RND ................................................................... 63
Abbildung 15: Verlauf der Alterswertminderung, linear und nach Ross ................................ 65
Abbildung 16: Verlauf der linearen Alterswertminderung bei einer GND von 100 und 80
Jahren....................................................................................................................... 66
Abbildung 17: Darstellung der Sachwertfaktorkurven für ein Borichtwertniveau von 120
€/m² ........................................................................................................................ 72
IV
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Ersetzte Regelungen der WertR 2006..................................................................... 9
Tabelle 2: Modellparameter nach Anlage 5 der SW-RL ......................................................... 27
Tabelle 3: Gebäudearten nach NHK 2010............................................................................. 44
Tabelle 4: Wägungsanteile der Kostengruppen ..................................................................... 45
Tabelle 5: Berechnungsschema zur Ermittlung eines gew. Standards und gew. NHK 2010 ... 47
Tabelle 6: Mischkalkulation bei Gebäudemix........................................................................ 48
Tabelle 7: Auszug aus der Tabelle für Orientierungswerte nach Anlage 3 der SW-RL............ 56
Tabelle 8: Modernisierungselemente mit maximal zu vergebender Punktzahl....................... 58
Tabelle 9: Modernisierungsgrad nach der Gesamtpunktzahl ................................................. 59
Tabelle 10: Formelwerte zur Ermittlung der Verlängerung der Restnutzungsdauer............... 59
Tabelle 11: Matrix für modifizierte RND bei üblicher GND von 80 Jahren ............................ 60
Tabelle 12: Pauschaler Ansatz zu Ermittlung des Wertanteils von Außenanlagen ................. 68
Tabelle 13: Bewertungsrelevante Daten................................................................................ 79
Tabelle 14: Gebäudeart 1.01 Freistehende Einfamilienhäuser............................................... 80
Tabelle 15: Gebäudeart 14.1 Einzelgaragen/Mehrfachgaragen............................................. 81
Tabelle 16: Berechnung des gewichteten Gebäudestandards und gew. NHK ......................... 81
Tabelle 17: Übliche Gesamtnutzungsdauer........................................................................... 82
Tabelle 18: Modernisierungsgrad des Einfamilienhauses ...................................................... 83
Tabelle 19: Berechnung der modifizierten Restnutzungsdauer ............................................. 83
Tabelle 20: Gebäudetyp 1.01: Freistehendes Einfamilienhaus............................................... 88
V
Abkürzungsverzeichnis
Abs.
Absatz
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BBauG
Bundesbaugesetz
BelWertV
Beleihungswertverordnung
BewG
Bewertungsgesetz
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGF
Brutto-Grundfläche
BGH
Bundesgerichtshof
BKI
Baukosteninformationszentrum
BMF
Bundesministerium für Finanzen
BMVBS
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
DG
Dachgeschoss
dgl.
dergleichen
DIN 277
DIN 277-1:2005-02: Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken
im Hochbau - Teil 2: Gliederung der Netto-Grundfläche (Nutzflächen,
Technische Funktionsflächen und Verkehrsflächen)
DIN
Deutsches Institut für Normung
ebf.
Erschließungsbeitragsfrei
ebp.
Erschließungsbeitragspflichtig
EG
Erdgeschoss
EW-RL
Ertragswertrichtlinie
ff.
fortfolgende
gew.
gewichtet
ggf.
gegebenenfalls
GND
Gesamtnutzungsdauer
i. d. R.
in der Regel
i. V. m.
in Verbindung mit
II. BV
II. Berechnungsverordnung
ImmoWertV
Immobilienwertermittlungsverordnung
KG
Kellergeschoss
mod.
modifiziert
NHK
Normalherstellungskosten
VI
Nr.
Nummer
OG
Obergeschoss
red. BGF
reduzierte Brutto-Grundfläche
RND
Restnutzungsdauer
S.
Seite
sog.
sogenannte
SW-RL
Sachwertrichtlinie
TUD
Technische Universität Darmstadt
u. a.
unter anderem
Vgl.
vergleiche
VW-RL
Vergleichswertrichtlinie
WertR
Wertermittlungsrichtlinien
WertV
Wertermittlungsverordnung
WoFIV
Wohnflächenverordnung
VII
1
Motivation und Gang der Untersuchung
Die klassischen Wertermittlungsverfahren befinden sich im Wandel. Die geänderten
Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt haben in den letzten Jahren zu der Notwendigkeit
geführt, die bisher angewandte Wertermittlungsrichtlinie WertR 06 zu aktualisieren.
Bis
heute wurden bereits die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL)
und
die
Vergleichswertrichtlinie
(VW-RL)
novelliert.
Mit
der
Aktualisierung
der
Ertragswertrichtlinie (EW-RL), die bisher als Entwurf vorliegt, sind schließlich alle
Einzelrichtlinien die der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerten) von Grundstücken
dienen auf dem neuesten Stand. Damit wäre eine Reihe von Novellierungen beendet und die
Einzelrichtlinien können wieder zu einem Gesamtwerk zusammengefasst werden.
Das Augenmerk dieser Arbeit liegt auf der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts
(Sachwertrichtlinie SW-RL), auf der das Sachwertverfahren beruht. Es ist eins der drei
normierten Wertermittlungsmethoden, die aktuell in der ImmoWertV geregelt werden. Trotz
vieler Kritiken ist dieses Verfahren, vor allem bei selbstgenutzten Eigenheimen bzw. nicht
ertragsorientierten Objekten, eine häufig angewandte Wertermittlungsmethode. Das bisherige
Sachwertverfahren wurde u. a. wegen des kostenorientierten Modellansatzes und
unzeitgemäßer
Datengrundlage
kritisiert.1
Dem
Erfordernis
zur
Novellierung
des
Sachwertverfahrens kam das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
(BMVBS) nach. Vor fast genau zwei Jahren, im Oktober 2012, wurde die Richtlinie zur
Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) mit den NHK 2010 veröffentlicht. Die
Neuregelungen basieren u. a. auf den Ergebnissen des Forschungsprojekts „Aktuelle
Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“. Dieses Forschungsprojekt wurde vom
BMVBS mit dem Ziel vergeben, die Akzeptanz des Sachwertverfahrens durch eine
Aktualisierung der Datengrundlage zu erhöhen.2 Die Sachwertrichtlinie dient dem Zweck
detaillierte Hinweise und Empfehlungen zum Sachwertverfahren nach den §§ 21 bis 23
ImmoWertV und für die Ableitung der Sachwertfaktoren zu geben. Nach der Veröffentlichung
der SW-RL 2012 wurde das Fehlen aktueller und einheitlicher Marktdaten, die gerade bei der
Sachwertermittlung erforderlich sind, von der Fachwelt beanstandet. Diese standen zum
Zeitpunkt der Einführung der Richtlinie nicht zur Verfügung. Somit blieb abzuwarten, bis die
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte die relevanten Daten, nach dem neuen
1
Vgl. Habath, A. 2008: Die neuen Normalherstellungskosten (NHK 2005) im Praxistest. Artikel in der AIZ.
www.trendimmobilien.de/dateien/Die%20neuen%20NHK%202005_Teil%201.pdf (Abgerufen am 01.09.14).
2
Vgl. www.sprengnetter.de/open/view_shop/0/action/standard%3Bdetail/article/292/menu/219/M/irz4HA
(Abgerufen am 26.07.14).
1
Sachwertmodell, abgeleitet und veröffentlicht hatten. Mittlerweile hat Sprengnetter aktuelle
adress- und regionsbezogene Marktanpassungsfaktoren für typische Sachwertobjekte wie Einund Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser flächendeckend zur Verfügung gestellt.
Auch viele Gutachterausschüsse arbeiten bereits mit dem neuen Sachwertmodell nach der
SW-RL und den NHK 2010 (z. B. Gutachterausschuss im Kreis Paderborn, in SchleswigHolstein usw.). Dementsprechend steht der Sachwertermittlung von Immobilien, nach
einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen, nichts mehr im Wege.
Diese Arbeit befasst sich mit der Frage was sich mit der Einführung der Sachwertrichtlinie
2012 im Vergleich zum Vorgängermodell geändert hat. Das Ziel hierbei ist die umfassende
Beschreibung des Sachwertmodells nach der Sachwertrichtlinie 2012 mit den NHK 2010, in
Verbindung mit den Vorschriften der ImmoWertV und eine Ausarbeitung der Unterschiede
des bisherigen Modells nach der WertR 06.
Zu Beginn dieser Arbeit erfolgt die rechtliche Einordnung der Verkehrswertermittlung. Diese
Ausführungen bewegen sich von den gesetzlichen Grundlagen des Baugesetzbuches (BauGB),
über die Vorschriften der ImmoWertV, bis hin zu den Hinweisen der Sachwertrichtlinie (SWRL). Darüber hinaus enthält dieser Abschnitt die Eckdaten zum geschichtlichen Hintergrund
der ImmoWertV und der WertR 06. Zum Ende des Kapitels werden die Gründe, die zur
Novellierung der Wertermittlungsrichtlinie WertR 06 geführt haben, aufgezeigt. Das dritte
Kapitel beschäftigt sich mit den allgemeinen Grundlagen sowie dem Zweck und
Anwendungsbereich der Sachwertrichtlinie, die zu einem besseren Verständnis des
Sachwertmodells führen sollen. Des Weiteren findet eine Abgrenzung der normierten
Wertermittlungsverfahren nach Objektzuordnung statt. Anschließend erfolgt die Beschreibung
von markt- bzw. ertragswirtschaftlichen Überlegungen im Sachwertverfahren und dem
besonderen Stellenwert von modellkonformer Sachwertermittlung. Der grundsätzliche
Verfahrensgang der Sachwertmethode nach den Vorschriften der ImmoWertV und eine
Gegenüberstellung des Ablaufschemas mit dem bisherigen Sachwertverfahren nach der WertV
88 werden in Kapitel vier dargestellt. Darüber hinaus enthält dieser Abschnitt Ausführungen
zur integrierten Marktanpassung und zur Einhaltung des Modellkonformitätsgrundsatzes im
Sachwertverfahren. Nach den dargelegten Grundlagen in den ersten vier Kapiteln, folgt die
ausführliche Beschreibung des Sachwertverfahrens nach der Sachwertrichtlinie 2012 mit den
NHK 2010. Dabei werden die Grundzüge des Modells und die Modellparameter zur
Ermittlung des vorläufigen Sachwerts nach der SW-RL beschrieben. Die Unterschiede, die sich
aus dem bisherigen Sachwertmodell ergeben, werden parallel zu den Ausführungen erläutert.
Um die entsprechenden Änderungen zu veranschaulichen und die Einordnung in den
2
Verfahrensablauf zu erleichtern, sind die Unterschiede unter dem jeweiligen Abschnitt
dargestellt. Für ein besseres Verständnis des Sachwertverfahrens nach der SW-RL 2012 und
zur
Verdeutlichung
der
ausgearbeiteten
Unterschiede
ist
in
Kapitel
sechs
die
Sachwertermittlung eines fiktiven Bewertungsobjekts dargelegt. Anschließend werden die
Ergebnisse des aktuellen und bisherigen Modells zusammengefasst und verglichen. Im
vorletzten Kapitel erfolgt die kritische Würdigung des Sachwertmodells nach der neuen
Richtlinie. Abschleißend wird in einem Fazit geklärt, ob die vorgenommenen Änderungen
sinnvoll sind und ob sie zu größerer Marktnähe des Sachwertverfahrens geführt haben.
3
2
Grundlagen der Verkehrswertermittlung
In diesem Kapitel werden zunächst einige rechtliche Grundlagen aufgeführt, die bei der
Verkehrswertermittlung zur Anwendung kommen. Anschließend wird der gesetzliche
Rahmen, welcher für die Verkehrswertermittlung ausschlaggebend ist, umrissen. Der
gesetzliche Rahmen bewegt sich hierarchisch von den Vorschriften des Baugesetzbuches über
die
Regelungen
der
Wertermittlungsrichtlinie.
Als
Nächstes
wird
die
dargestellt.
bis
historische
Zuletzt
folgen
hin
Entwicklung
der
zur
der
geschichtliche
Hintergrund und die Gründe für die Novellierung der Wertermittlungsrichtlinie.
2.1
Gesetzliche Grundlagen
Den Rahmen für die Verkehrwertermittlung von Immobilien bilden eine Reihe von Gesetzen,
Verordnungen und Normen. Diese gesetzlichen Grundlagen müssen vom Sachverständigen,
welcher sich mit der Wertermittlung von Bauobjekten befasst, besonders beachtet werden.
Einige der gesetzlichen Grundlagen sind:
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): z. B. Sachrecht §§ 854 ff. BGB und Mietrecht §§
535 ff. BGB
Baugesetzbuch
(BauGB):
z.
B.
Drittes
Kapitel
enthält
Regelungen
zur
Wertermittlung
(ImmoWertV):
Grundsätze
für
die
Verkehrswertermittlung
Wertermittlungsrichtlinien (WertR): soweit noch nicht abgelöst
Sachwertrichtlinie (SW-RL): Richtlinie zur Sachwertermittlung
Baunutzungsverordnung (BauNVO): z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung
DIN 277: z. B. Berechnungsgrundlage für die Brutto-Grundfläche
DIN 276: Kosten im Bauwesen
Diese Aufzählung ist nicht vollständig und dient nur der Veranschaulichung. 3
3
Petersen, H., Schnoor, J., Seitz, W., Vogel, R. 2013: Verkehrswertermittlung von Immobilien –
Praxisorientierte Bewertung. S 53 ff.
4
Das Baugesetzbuch (BauGB) bildet die maßgebliche gesetzliche Grundlage für die
Verkehrswertermittlung von Immobilien. Es enthält, somit neben den Bestimmungen zu dem
allgemeinen und besonderen Städtebaurecht, gesetzliche Vorschriften zu den Grundsätzen der
Wertermittlung von Immobilien.
Die Vorschriften des BauGB dienen dazu, die Wertermittlung von Immobilien rechtssicher,
bundeseinheitlich und marktkonform zu gestalten. Diese Anforderungen erfüllt das BauGB
durch die Regelungen der §§ 192 bis 199 BauGB. 4 Diese enthalten u. a. die Anweisungen zur
Bildung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und deren Aufgaben und Befugnisse.
Darüber hinaus werden bereits hier die Begriffe Verkehrswert (§ 194), Kaufpreissammlung (§
195) und Bodenrichtwerte (§ 196) definiert. Anschließend legt § 199 BauGB die
Ermächtigungsgrundlagen dar. Die, durch den § 199 Abs. 1 BauGB ermächtige
Bundesregierung erließ die Vorschriften der ImmoWertV, welche die Anwendung gleicher
Grundsätze bei der Ermittlung des Verkehrswertes festlegen und die Ableitung der für die
Wertermittlung erforderlichen Daten, einschließlich der Bodenrichtwerte, regeln. Die
Richtlinien
zur
Wertermittlung
(Sachwertrichtlinie)
sind
bundesministerielle
Verwaltungsanweisungen die weitergehende Hinweise zur Verkehrswertermittlung geben.
Ferner ermächtigt § 199 Abs. 2 BauGB die Landesregierungen dazu, die Tätigkeit der
Gutachterausschüsse, ergänzend zu den Vorschriften des BauGB, zu regeln. 5
Dem BauGB nachgeordnet sind die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und
die Wertermittlungsrichtlinien (WertR 06). Die Regelungen der WertR 06 beziehen sich auf
die Wertermittlungsverordnung (WertV 88/98), diese wurde jedoch zum 19.05.2010 von der
ImmoWertV abgelöst. Erhalten blieb die WertR 06, die nach und nach durch die aktualisierten
Richtlinien ersetzt werden soll.
Die zentralen gesetzlichen Grundsätze der Verkehrswertermittlung sind somit in der
ImmoWertV und den Wertermittlungsrichtlinien verankert. Im Folgenden sollen daher diese
beiden Regelwerke in Bezug auf ihren geschichtlichen Hintergrund erläutert werden.
4
Sprengnetter, H. O. 2013: Immobilienwertermittlung - Kommentar und Handbuch. Band 5. S. 1/3/2.1/5.
5
Vgl. §§ 192 bis 199 BauGB.
5
Abbildung 1: Rechtsgrundlage der Verkehrswertermittlung
Eigene Darstellung
2.2
Geschichtlicher Hintergrund der ImmoWertV
Die heutige ImmoWertV entstammt der Wertermittlungsverordnung aus dem Jahr 1961
(WertV 61). Die WertV wurde seit dem mehreren Aktualisierungen unterzogen.
Die WertV 61 war die erste bundeseinheitliche Wertermittlungsverordnung und wurde auf der
Grundlage des Bundesbaugesetztes 1960 (BBauG 60) ermächtigt. Sie enthielt Vorschriften zu
Bodenwertermittlung mittels des Vergleichswertverfahrens, Regelungen zum Ertrags- und
Sachwertverfahren sowie erste Begriffsdefinitionen zur Wertermittlung von Immobilien.
Das Ziel der WertV 61 lag in erster Linie in der Realisierung einer bundeseinheitlichen und
marktkonformen Wertermittlung auf Basis gesetzlicher Grundlagen. Diese Wertermittlung
sollte außerdem die Markttransparenz sicherstellen sowie eine Normung der Begriffe und
Vereinheitlichung der Ermittlungsmethoden darstellen. Bis heute haben diese Ziele nicht an
Aktualität verloren.
6
In den darauf folgenden Jahren wurde die Verordnung mehrmals aktualisiert. Die letzte
Novellierung
begann
im
Jahr
2008
und
führte
zur
heutigen
Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV.6 Die ersten Entwürfe der ImmoWertV
entstanden auf der Grundlage des vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung (BMVBS) einberufenen Sachverständigengremiums. Diese hatte die Aufgabe
eine unabhängige Überprüfung der Regelungen zur Grundstückswertermittlung im BauGB
und insbesondere der Wertermittlungsverordnung (WertV) durchzuführen. Anhand der
Überprüfung wurden entsprechende Empfehlungen zu möglichen Änderungen der WertV
ausgesprochen.7 Die in der Fachwelt über die Zeit entstandenen Verbesserungs- und
Modernisierungsvorschläge wurden bei der Arbeit des Sachverständigengremiums ebenfalls
berücksichtigt.
Nach weiteren Beteiligungsverfahren konnte die ImmoWertV im Jahr 2010 eingeführt werden
und ersetzt seither die WertV 88/98. Zusammenfassend lassen sich folgende Neuregelungen
aufführen: 8
Verwaltungsvereinfachung und Anwendungsfreundlichkeit durch systematischen
Aufbau der Vorschriften und Straffung einzelner Regelungen
Transparenz und Vergleichbarkeit der Verkehrswertermittlung
Berücksichtigung künftiger Entwicklungen in der Verkehrswertermittlung
Berücksichtigung des Entwicklungszustands (besondere Flächen) eines Grundstücks
Die Marktanpassung findet bei der Verkehrswertermittlung vor Berücksichtigung
besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale statt
Aufnahme der Regelungen zu Bodenrichtwerten und Markanpassungsfaktoren in die
Vorschriften zu den erforderlichen Daten
Eigenständige Vorschrift zur Ermittlung des Bodenwerts
Aufnahme weiterer Varianten des Ertragswertverfahrens
Anpassung der Vorschriften zum Sachwertverfahren
Am 19. Mai 2010 wurde die ImmoWertV erlassen und bildet die Basis für die Wertermittlung
von Immobilien. Die Verfahrensvorschriften, auf denen die ImmoWertV aufgebaut ist, haben
6
Kleiber, W. 2014: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. S. 494 ff.
7
Bericht des Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts, 2008. S. 9 ff.
8
Kleiber, W. 2014: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. S. 498.
7
sich seit langem in der Bewertungspraxis bewährt und genießen auch in der Rechtssprechung
eine breite Zustimmung. Gutachterausschüsse und stattliche Bewertungsstellen sind dazu
verpflichtet
die
ImmoWertV
bei
Wertermittlungen
heranzuziehen.
Für
private
Sachverständige ist ihre Anwendung zwar nicht zwingend, es wird jedoch empfohlen die
Verordnung als Grundlage ihrer Arbeit heranzuziehen. Die normierten Begriffe und
Verfahren, die die ImmoWertV beinhaltet haben den Zweck die Wertermittlungen von
Immobilien untereinander vergleichbar, verständlich und transparent zu gestalten. 9
2.3
Geschichtlicher Hintergrund und Gründe für die Novellierung der WertR 06
Die ersten Wertermittlungsrichtlinien wurden bereits im Jahr 1955, vom Bundesministerium
für Finanzen (BMF) herausgegeben und haben den Bereich der Bundesvermögens- und
Bauverwaltung
betroffen.
Die
Richtlinien
waren
in
erster
Linie
an
die
Bundesvermögensverwaltung adressiert und stellten eine verbindliche Verwaltungsanweisung
des Bundes dar. Die Wertermittlungsrichtlinien wurden im Jahr 1976 (WertR 76) an die
Wertermittlungsverordnung von 1961 (WertV 61) angepasst.
Im weiteren Zeitverlauf wurden die Richtlinien im Jahr 1991 (WertR 91) und 2002 (WertR
02) erneut überarbeitet und veröffentlicht. Im Zuge der Bekanntmachung der WertR 02
wurden die Normalherstellungskosten, nach dem Preisstand 2000 (NHK 2000) in die
Wertermittlungsrichtlinien integriert. Damit wurden die Normalherstellungskosten von 1913
abgelöst. 10
Eine weitere Aktualisierung der WertR fand im Jahr 2006 statt. Bei dieser Aktualisierung
wurde der erste Teil der Richtlinien (Verkehrswertermittlung von Grundstücken) lediglich
redaktionell novelliert. Die Regelungen des zweiten Teils (Verkehrswertermittlung von
Rechten und Belastungen an Grundstücken) wurden neu überarbeitet. Mit Inkrafttreten der
ImmoWertV 2010 wurde die WertR 06 nicht aufgehoben und auch nicht an die neue
Verordnung angepasst. Die WertR 06 hat so lange Bestand und kann angewandt werden, bis
sie formell aufgehoben oder durch aktualisierte Richtlinien ersetzt worden ist. 11
Vor dem Erlass der Sachwertrichtlinie mit den NHK 2010 im Oktober 2012, wurde das
Sachwertverfahren in der WertR 2006 geregelt. Mit dem Forschungsprojekt „Aktuelle
9
10
11
8
Gebäudesachwerte
Bundesministerium
in
der
für
Verkehrswertermittlung“,
Verkehr,
Bau
und
welches
im
Stadtentwicklung
Jahr
2005
(BMVBS)
an
vom
das
Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern (BKI) vergeben wurde, sollten
sowohl das Tabellenwerk der NHK 2000 als auch sonstige für die Sachwertermittlung
erforderliche Daten überarbeitet werden.
12
Die Ergebnisse des Projekts sind im 2008
veröffentlichten Abschlussbericht einzusehen. In die Regelungen der WertR 06 wurden die
entwickelten Vorschläge jedoch nicht übernommen. Auch das überarbeitete Tabellenwerk zu
den NHK 2005 war fachlich umstritten und fand keine Akzeptanz. Basierend auf den
Forschungsergebnissen des Projekts und unter Berücksichtigung von Vorschlägen und
Kritikpunkten aus der Fachwelt, wurden in den nachfolgenden Jahren sowohl die
Sachwertrichtlinie, als auch die NHK 2010 erarbeitet.
13
Die Regelungen der SW-RL ersetzten
einige Nummern der WertR 06 vom 1. März 2006 (siehe Tabelle 1).
Tabelle 1: Ersetzte Regelungen der WertR 2006
Von der SW-RL ersetzte Nummern der WertR 06
Richtliniennummern der
WertR 2006
Bezeichnung
Nr. 1.5.5 Abs. 4
„Allgemeines zu den Wertermittlungsrichtlinien“
Nr. 3.1.3
„Sachwertverfahren“
Nr. 3.6
„Sachwert“
„Wert der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag“ bis „Wert
der sonstigen Anlagen“
Nr. 3.6.1 bis Nr. 3.6.2
Anlagen der
WertR 2006
Bezeichnung
Anlage 4
„Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung)“
Anlage 6
„Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF)“
Anlage 7
„Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)“
Anlage 8
„Tabelle zur Wertminderung wegen Alters von Gebäuden“
Die Notwendigkeit zur Anpassung der Richtlinie folgte bereits aus der Tatsache, dass diese
sich auf die Regelungen der WertV 88 bezog, die jedoch im Jahr 2010 von der ImmoWertV
abgelöst wurden. Somit mussten die Vorschriften der ImmoWertV im Sachwertverfahren
umgesetzt werden. Mit der WertR 06 nicht konform war beispielsweise die lineare
Alterswertminderung
oder
die
Berücksichtigung
besonderer
objektspezifischer
12
Abschlussbericht: Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung 2008. S. 4 ff.
13
Sprengnetter, H. O. 2013: Sachwertrichtlinie und
Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren. S. 69 ff.
NHK
2010:
Kommentar
zu
der
neuen
9
Grundstücksmerkmale nach der Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt
(Marktanpassung). Darüber hinaus enthielt die Wertermittlungsrichtlinie zum Teil änderungsund ergänzungsbedürftige Ausführungen und Daten. Vor allem das veraltete Tabellenwerk
der NHK 2000, welches Kennwerte basierend auf den NHK 1995 enthielt, war als
problematisch anzusehen. Das System und die Kostenkennwerte der NHK 2000 waren somit
über
15
Jahre
alt
und
reformbedürftig.
Auch
die
unzeitgemäßen
Ausstattungsstandardtabellen enthielten Beschreibungsmerkmale, die nicht mehr aktuell
waren und heutigen Anforderungen weder im Wert noch per Definition genügen konnten.
Die Sachwertrichtlinie wurde im September 2012 erlassen und ersetzt die bis dahin gültigen
Regelungen zum Sachwertverfahren aus der Wertermittlungsrichtlinie (WertR 06). Die der
WertR 06 zugrunde liegenden Normalherstellungskosten (NHK) 2000 wurden mit der
Einführung der Sachwertrichtlinie durch NHK 2010 ersetzt. 14
Nach der Einführung der Sachwertrichtlinie geht das Sachwertverfahren im Gleichschritt mit
den Rechtsgrundlagen, zugleich hat man die Richtlinie an die neue Kostenentwicklung und
den aktuellen Stand der Bautechnik angepasst. 15
14
Renner, U., Sohni, M. 2012: Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) von Immobilien. S. 186.
15
10
3
Theorie der Sachwertrichtlinie
Um den Zugang zum Sachwertverfahren nach der Sachwertrichtlinie zu erleichtern, werden
nachfolgend der Zweck und Anwendungsbereich des Sachwertverfahrens beschrieben. Neben
einer Klärung der Begriffe Ersatzbeschaffungs- und Reproduktionskosten sowie Kosten und
Wert,
findet
eine
Abgrenzung
der
normierten
Wertermittlungsverfahren
nach
Objektzuordnung statt. Im Anschluss daran werden die markt- bzw. ertragswirtschaftlichen
Überlegungen im Sachwertverfahren sowie der besondere Stellenwert modellkonformer
Sachwertermittlung beschrieben.
3.1
Zweck und Anwendungsbereich
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die
Herstellungskosten und nicht die Erzielung von Mietrenditen für die Preisbestimmung des
Bewertungsobjekts ausschlaggebend sind. Das kann z. B. damit begründet werden, dass der
Käufer eines Eigenheims die Wahl hat, das Haus selber zu errichten oder zu erwerben. Er wird
also die Herstellungskosten eines Neubaus im Auge behalten und diese mit dem Kaufpreis
eines fertig errichteten Hauses vergleichen.
Vor der Durchführung des Sachwertverfahrens muss zunächst geklärt werden, ob die zu
bewertende Immobilie ein Sachwertobjekt ist. Typische Sachwertobjekte sind vor allem Einund Zweifamilienhäuser sowie Villen, die zur Eigennutzung gekauft oder errichtet werden. Da
hier die individuelle Nutzung des Eigenheims und nicht der erzielbare Ertrag im Vordergrund
steht, ist das Ertragswertverfahren nicht geeignet. Wegen fehlender Vergleichspreise kann
auch
das
Vergleichswertverfahren
oftmals
nicht
durchgeführt
werden.
16
Das
Sachwertverfahren kommt daher vor allem bei selbstgenutzten Objekten wie Ein- und
Zweifamilienhäusern zur Anwendung. Hieraus sollte allerdings nicht abgeleitet werden, dass
auch eigen genutzte Gewerbe- oder Industrieobjekte mit Hilfe des Sachwertverfahrens
bewertet werden sollten. In diesen Fällen geht es nämlich den Nutzern dieser baulichen
Anlagen
vordergründig
um
die
erzielbare
Rendite.17
Neben
der
Bewertung
von
Sachwertobjekten kann das Sachwertverfahren zur Überprüfung der Ergebnisse anderer
Wertermittlungsverfahren herangezogen werden. Im Rahmen der Beleihungswertermittlung
und der steuerlichen Bewertung kommt das Sachwertverfahren ebenfalls zur Anwendung. Die
16
17
11
Vorschriften dazu sind in der Beleihungswertverordnung (BelWertV) und in dem
Bewertungsgesetz (BewG) geregelt.
Die Anwendung der Sachwertrichtlinie ist nur für Behörden verbindlich, denen diese
vorgeschrieben wird. Sie wird aber allen in der Grundstückswertermittlung tätigen
(Sachverständige, Gutachterausschüsse) zur Anwendung empfohlen. 18
3.2
Begriffsklärung
Wichtige Begriffe in Bezug auf die Anwendung des Sachwertverfahrens sind die
Ersatzbeschaffungs- und Reproduktionskosten. Neben diesen beiden Begrifflichkeiten sollen
im Folgenden auch die Begriffe Kosten und Wert erläutert werden.
Als Grundlage für die Ermittlung des Sachwerts einer baulichen Anlage dienen die
gewöhnlichen Herstellungskosten, welche unter Beachtung der marktüblichen Gegebenheiten
am Wertermittlungsstichtag für den Neubau eines entsprechenden Objekts aufzuwenden
wären. Bei älteren Objekten werden nicht die Rekonstruktionskosten für den Wiederaufbau
alter Techniken angesetzt, sondern die Herstellungskosten, die den aktuellen Stand der
Technik und die wirtschaftlichen Gesichtspunkte am Wertermittlungsstichtag berücksichtigen.
Somit sind die zeitgemäßen Ersatzbeschaffungskosten, für die Ermittlung des Sachwerts von
baulichen Anlagen, ausschlaggebend.
Der Sachwert eines Grundstücks stimmt mit dessen Verkehrswert (Marktwert) meist nicht
überein.
Ein
an
Kosten
orientierter
Sachwert
bedarf
einer
Anpassung
an
den
Grundstücksmarkt. Der (vorläufige) Sachwert wird mit Hilfe von Sachwertfaktoren an die
jeweilige Grundstücksmarktlage angepasst.
19
Daraus ergibt sich ein marktangepasster
(vorläufiger) Sachwert, der nach der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer
Grundstücksmerkmale i. d. R. dem Verkehrswert (Marktwert) entspricht. Dieser gibt den Preis
wieder, welchen ein potentieller Käufer bereit wäre zu zahlen. In Zahlen ausgedrückt kann
dieser Preis höher oder niedriger sein als der berechnete Wert der baulichen Anlage. Das
hängt u. a. von der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt ab. 20
18
Praxisorientierte Bewertung. S 196.
19
Vgl. § 8 Abs. 2 ImmoWertV 2010.
20
12
3.3
Abgrenzung zu anderen normierten Verfahren
Die ImmoWertV unterscheidet zwischen drei normierten Wertermittlungsverfahren:
das Vergleichswertverfahren
das Ertragswertverfahren
das Sachwertverfahren
Grundsätzlich
sind
diese
drei
Verfahren
gleichrangig.21
Bei
der
Wahl
des
Wertermittlungsverfahrens sind jedoch die Art des Grundstücks und die preisbestimmenden
Mechanismen auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt ausschlaggebend. Vor dem Einsatz eines
der Wertermittlungsverfahren ist die Wahl des entsprechenden Verfahrens zu begründen.
Das Vergleichswertverfahren kann zur Verkehrswertermittlung bebauter und unbebauter
Grundstücke herangezogen werden. Dabei muss eine hohe Anzahl von Kaufpreisen
vergleichbarer Grundstücke vorliegen, die in ihren Eigenschaften direkt mit dem
Bewertungsobjekt vergleichbar sind. Ferner ist auf die Aktualität der Vergleichspreise zu
achten. Diese sind nur geeignet, wenn die Verkäufe zeitnah zum Wertermittlungsstichtag
liegen. Aufgrund dieser Vorgaben kommt das Vergleichswertverfahren nur bei marktgängigen
Objekten, wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhausgrundstücken zur Anwendung. 22
Das
Ertragswertverfahren
wird
zur
Verkehrswertermittlung
von
Renditeobjekten
herangezogen, z. B. Mietwohnhäuser und gewerblich bzw. industriell genutzte Grundstücke.
Dabei geht es in erster Linie darum, welche nachhaltig erzielbaren Erträge vom
Bewertungsobjekt erwirtschaftet werden. 23
Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn der Sachwert des
Bewertungsobjekts und nicht die Ertragserzielung preisbestimmend ist. Das ist in erster Linie
bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Villen der Fall, die zur Eigennutzung erworben
werden. 24
21
22
Gablenz, K. B. 2005: Grundstückswertermittlung leicht verständlich. S. 41.
23
24
13
3.4
Markt- und modellkonforme Sachwertermittlung
Im folgenden Abschnitt werden die markt- und modellkonformen Prinzipien der
Sachwertermittlung aufgezeigt. Im Zuge der Anwendung der Sachwertrichtlinie soll darauf
geachtet werden, dass die Ermittlung der Sach- bzw. Verkehrswerte von Immobilien, nach
einheitlichen markt- und modellkonformen Grundsätzen erfolgt.
Marktkonformes Sachwertverfahren
Die Sachwertermittlung nach der ImmoWertV i. V. m. SW-RL darf nicht nur als eine reine
Rechenmethode verstanden werden, die sich allein an Baukosten orientiert. Zwar stellen die
gewöhnlichen Herstellungskosten die Grundlage für die Ermittlung des Sachwertes einer
baulichen Anlage dar, im weiteren Verlauf werden jedoch sowohl der Markt, als auch die
ertragswirtschaftlichen Überlegungen in das Sachwertverfahren integriert.
25
Die Vorschriften
der ImmoWertV sehen eine zwingende Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt
vor. Folgender Abschnitt zeigt nun, an welchen Stellen im Verfahrensablauf die
ertragswirtschaftlichen Überlegungen des Grundstücksmarktes berücksichtigt werden.
Besonders die Bezugnahme des § 8 Abs. 3 ImmoWertV, auf die Berücksichtigung von
erheblich abweichenden Erträgen, ist an dieser Stelle hervorzuheben. In dieser Vorschrift wird
darauf hingewiesen, dass sonstige objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen
sind, soweit es marktüblich ist und diese den Verkehrswert beeinflussen. Eine ähnliche
Formulierung befand sich in der WertV 88/98. Nach Maßgabe des § 25 WertV 88/98 mussten
auch hier „sonstige wertbeeinflussende Umstände“ bei der Sachwertermittlung berücksichtigt
werden. Die explizite Nennung, zur Beachtung von besonders abweichenden Erträgen in den
Angaben der ImmoWertV, ist als eine Konkretisierung bisheriger Regelungen zu verstehen.
Die Forderungen des § 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV, wonach die Marktlage vor den besonderen
objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zu berücksichtigen ist, zeigt die Bemühungen des
Gesetzgebers „das Sachwertverfahren auf eine marktkonforme Verkehrswertermittlung
auszurichten“. 26
Neben den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gehen auch andere Größen
in die Berechnungen mit ein, wie z. B. die Gesamt- und Restnutzungsdauer und die daraus
25
26
14
abgeleitete Alterswertminderung. Diese Größen tragen dazu bei, die ertragswirtschaftlichen
Sichtweisen des Grundstücksmarktes in die Sachwertermittlung zu integrieren.
Die Restnutzungsdauer einer baulichen Anlage ist ein prognostizierter Zeitraum, in dem das
Objekt noch voraussichtlich wirtschaftlich nutzbar ist, also wirtschaftlichen Ertrag abwirft.
27
Auch der Hinweis in § 21 Abs. 1 ImmoWertV macht deutlich, dass die Nutzbarkeit der
baulichen und sonstigen Anlagen bei der Ermittlung des Sachwerts wichtig ist. Das bedeutet,
dass eine technisch einwandfreie Bauanlage keinen Sachwert hat, wenn diese nicht
wirtschaftlich nutzbar ist. Aus dem Verhältnis der Rest- zur Gesamtnutzungsdauer wird die
Alterswertminderung abgeleitet. Diese gibt an, welche Wertminderung eine bauliche Anlage
bei ordnungsgemäßer Instandhaltung erfährt. Die Wertminderung kann u. a. aus den über die
Zeit wachsenden Anforderungen an Gebäude erklärt werden. Je mehr ein Objekt hinter die
aktuellen Standards fällt, desto geringer ist die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit dieses
Gebäudes. Folglich kann die Alterswertminderung als eine Marktsanpassung verstanden
werden. 28
Modellkonformes Sachwertverfahren
In der Sachwertermittlung ist besonders auf das modellkonforme Vorgehen zu achten.
29
Insbesondere, wenn der Sachwertfaktor auf einer von der Sachwertrichtlinie abweichenden
Datengrundlage abgeleitet wurde.30 Das Prinzip der Modellkonformität zieht sich im Idealfall
durch
das
gesamte
Sachwertverfahren.
Kleiber
äußert
sich
in
seinem
Buch
„Verkehrswertermittlung von Grundstücken“ wie folgt zum Modellkonformitätsgrundsatz:
„Überspitzt formuliert müssen die Normalherstellungskosten noch nicht einmal „richtig“
sein. Die angewandte Methode der Sachwertermittlung kann falsch oder richtig sein. Eine
methodisch falsche Sachwertermittlung kann gleichwohl zum „richtigen“ Verkehrswert
führen, wenn der Sachwertfaktor das „falsche“ (vorläufige) Sachwertergebnis „richtet“, d.
h. an den Verkehrwert (Marktwert) justiert. Die Frage was methodisch der „richtige“ oder
„falsche“ Sachwert ist, kann bei alledem unbeantwortet bleiben, wenn man nur in
demselben System bleibt.“ 31
27
Vgl. § 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV 2010.
28
29
In Nr. 1 Abs. 2 SW-RL 2012 ausdrücklich gefordert.
30
Linke, H. J. 2014: Skript: Bodenordnung und Bodenwirtschaft IV – Sachwertverfahren. S. 3.
31
15
Aus diesem Grund ist die Marktanpassung durch den passenden Sachwertfaktor sehr wichtig.
Die
Sachwertfaktoren
werden
nach
Maßgabe
des
§
14
ImmoWertV
von
den
Gutachterausschüssen abgeleitet. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat u. a. die
Aufgabe eine Kaufpreissammlung zu führen, sie auszuwerten und zu veröffentlichen sowie
Bodenrichtwerte zu ermitteln. Auch die Bereitstellung anderer, für die Wertermittlung
erforderlicher Daten gehört zu seinem Aufgabenbereich. 32
Für aussagekräftige Sachwertfaktoren wird eine hohe Anzahl von Daten benötigt. Die
Grundlage der Ermittlung bilden die tatsächlichen Kaufpreise von üblichen Grundstücken, die
nach der jeweiligen Gebäudeart unterschieden werden. Dabei werden auf dem Markt
erzielbare Kaufpreise ihren vorläufigen Sachwerten gegenüber gestellt (siehe Abbildung 2).
Abbildung 2: Ermittlung des Sachwertfaktors
Quelle: vgl. Kleiber, W. 2014: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. S. 1878
32
Vgl. § 193 Abs. 5 BauGB.
16
Dieses Verhältnis aus dem erzielbarem Preis und dem vorläufigen Sachwert gibt den
Sachwertfaktor wieder und kann wie folgt dargestellt werden:
Abbildung 3: Beispielhafte Darstellung der Preis/ Sachwert Funktion
Quelle: vgl. Sommer, G. 2012: Das Sachwertverfahren nach Sachwertrichtlinie. S. 23
Anhand dieser Grafik kann man erkennen, dass:
bei einem erzielbaren Kaufpreis von 200.000 € der vorläufige Sachwert ebenfalls
200.000 € beträgt. In diesem Punkt (SP) schneidet die Preis/Sachwert Funktion die
Winkelhalbierende. Der Sachwertfaktor ist 1,00
Links vom Schnittpunkt (SP): die erzielbaren Kaufpreise sind meist höher als die
vorläufigen Sachwerte. Der Sachwertfaktor ist > 1,00
Rechts von Schnittpunkt (SP): die erzielbaren Kaufpreise sind meist niedriger als die
vorläufigen Sachwerte. Der Sachwertfaktor ist < 1,00
Trägt man diese Informationen in einer Tabelle zusammen, erhält man die Sachwertfaktoren
für die jeweilige Gebäudeart und dem entsprechenden vorläufigen Sachwert. 33
33
Vgl. Sommer, G. 2012: Das Sachwertverfahren nach Sachwertrichtlinie. S. 23.
17
Zur
Ableitung
erforderlicher Daten
für die Wertermittlung
(Liegenschaftszinssätze,
Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke, Umrechnungskoeffizienten)
verwenden
die
Gutachterausschüsse
bestimmte
Modelle.
Um
den
Grundsatz
der
Modellkonformität zu wahren, sind die bei der Ermittlung von Vergleichsdaten angewandten
Methoden,
einschließlich
Bewertungsfall
eingesetzter
anzuwenden.
Hierbei
Modellparameter
müssen
die
auch
für
den
jeweiligen
Grundstücksmerkmale
des
Referenzgrundstücks Beachtung finden. Zu diesem Zweck ist es Empfehlenswert den
entsprechenden Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte auszuwerten. Dieser
enthält u. a. das Modell, welches bei der Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogen
wurde. Erfolgt die Ermittlung des Sachwerts nicht nach genau diesem Modell, so ist das
Ergebnis der Wertermittlung (Verkehrswert) mit hoher Wahrscheinlichkeit fehlerhaft. 34
Das modellkonforme Vorgehen bei der Verkehrswertermittlung ist kein neues Phänomen der
Sachwertrichtlinie, sondern war auch im bisherigen Sachwertmodell praxisrelevant. Nur eine
modellkonforme Anwendung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, kann zu einem
fehlerfreien Ergebnis, dem Verkehrswert führen. Der Modellkonformitätsgrundsatz gewinnt
mit dem Erlass der ImmoWertV und der SW-RL jedoch mehr an Bedeutung. Die Vorschriften
der SW-RL konkretisieren in Nr. 1 Abs. 2 Satz 1 SW-RL die Forderung, den Grundsatz der
Modellkonformität bei der Sachwertermittlung zu wahren. Des Weiteren heißt es im
Richtlinientext, dass die verwendete Ableitungsmethode und die herangezogenen Daten bei
der Anwendung der Sachwertfaktoren zu beachten sind (Nr. 5 Abs. 3 SW-RL).
34
18
4
Grundsätzlicher Verfahrensablauf
Dieses Kapitel enthält den grundsätzlichen Verfahrensablauf des Sachwertverfahrens nach den
Vorschriften der ImmoWertV und eine Gegenüberstellung des Ablaufschemas mit dem
bisherigen Sachwertmodell. Darüber hinaus werden die Grundlagen, die eine konsequente
Einbindung der Lage auf dem Grundstücksmarkt sicherstellen, beschrieben. Anschließend
folgen
praktische
Hinweise
zur
Einhaltung
des
Modellkonformitätsgrundsatzes
im
Sachwertverfahren.
4.1
Verfahrensablauf des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV
Der Verfahrensablauf des Sachwertverfahrens ist in der ImmoWertV und der SW-RL geregelt.
Der vorläufige Sachwert eines Grundstücks setzt sich nach § 21 Abs. 1 ImmoWertV zusammen
aus:
dem vorläufigen Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen)
dem vorläufigen Sachwert der nutzbaren baulichen Außenanlagen sowie sonstigen
Anlagen
aus dem vorläufigen Bodenwert, welcher mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens
(gemäß § 16 ImmoWertV) ermittelt wird
Die Ermittlung dieser Werte erfolgt zunächst getrennt. Erst bei der Anpassung an den
Grundstücksmarkt durch den Sachwertfaktor werden die vorläufigen Sachwerte zusammen
geführt. 35
Der Begriff „vorläufiger Sachwert“ ist in der ImmoWertV nicht gebräuchlich. Dennoch hilft er
dabei deutlich zu machen, dass bisher weder eine Marktanpassung noch die Berücksichtigung
besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale statt fand. Die Bezeichnung als
„vorläufiger Sachwert“ ist in der Wertermittlung üblich und dient einer besseren
Verständlichkeit sowie einer Unterscheidung der Sachwertbegriffe. Somit ergibt sich nach
Maßgabe der §§ 21 bis 23 ImmoWertV nur der „vorläufige Sachwert“. 36
Der vorläufige Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen, ohne bauliche Außenanlagen oder
sonstiger Anlagen, wird auch als Gebäudesachwert bezeichnet. Zur Ermittlung des
Gebäudesachwertes werden die gewöhnlichen Herstellungskosten der baulichen Anlage
35
36
19
(Normalherstellungskosten) herangezogen. Diese werden auf der Grundlage der BruttoGrundfläche (BGF) und den Kostenkennwerten der NHK 2010 errechnet und anhand von
Baupreisindizes
an
die
aktuellen
Preisverhältnisse
angepasst.
Die
gewöhnlichen
Herstellungskosten geben an, welche Kosten für die Errichtung eines gleichwertigen Neubaus
am Wertermittlungsstichtag aufzubringen wären. Anschließend sind die Herstellungskosten
einer linearen Alterswertminderung zu unterziehen. Der Gebäudesachwert enthält weder die
Markanpassung noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8
Abs. 3 ImmoWertV.
Soweit der vorläufige Sachwert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen noch nicht vom
Bodenwert oder vom Sachwertfaktor miterfasst worden ist, findet die Ermittlung nach
Erfahrungssätzen oder mit Hilfe der §§ 22 und 23 ImmoWertV nach den zeitangepassten
gewöhnlichen Herstellungskosten statt.
Durch die Marktanpassung gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV wird, unter Beachtung der
Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, der vorläufige marktangepasste Sachwert aus
der Summe der vorläufigen Sachwerte ermittelt. Anschließend folgt nach § 8 Abs. 2 Nr. 2
und
Abs.
3
ImmoWertV
die
Berücksichtigung
besonderer
objektspezifischer
Grundstücksmerkmale.
Der so ermittelte Sachwert, der gegebenenfalls noch durch die Ergebnisse der beiden übrigen
Wertermittlungsverfahren (Vergleichs- und Ertragswertverfahren) zu korrigieren ist entspricht
in der Regel dem Verkehrswert des Bewertungsobjekts (siehe Abbildung 4). 37
37
Linke, H. J. 2014: Skript: Bodenordnung und Bodenwirtschaft IV – Sachwertverfahren. S. 6 ff.
20
Abbildung 4: Sachwertverfahren nach ImmoWertV
Eigene Darstellung
21
4.2
Stellt
Gegenüberstellung des Ablaufschemas zum bisherigen Sachwertverfahren
man
das
Sachwertverfahren
nach
den
Regelungen
der
WertV
88
dem
Sachwertverfahren nach der ImmoWertV gegenüber, so lassen sich wesentliche Unterschiede
im Ablaufschema erkennen (siehe Abbildung 5).
Abbildung 5: Gegenüberstellung des Sachwertverfahrens nach der WertV und ImmoWertV
Gemäß den Vorschriften der §§ 21 bis 25 WertV 88 stand die Beurteilung des Substanzwerts
der baulichen Anlage an erster Stelle. Unter dem Substanzwert versteht man die Summe aus
dem Bodenwert, dem Gebäudezeitwert und dem Wert baulicher Außenanlagen sowie
sonstiger Anlagen unter Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände. Nach
der entsprechenden Ermittlung des kostenorientierten Sachwerts wurde der Verkehrswert
22
nach Maßgabe des § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV 88, durch Anpassung an den Grundstücksmarkt
abgeleitet. Dazu wurde der Sachwert bzw. Substanzwert des Bewertungsobjekts mit dem
passenden Sachwertfaktor multipliziert. 38
Im Gegendsatz zur WertV 88 sieht die ImmoWertV eine integrierte Marktanpassung vor.
39
Dazu wurde das Ablaufschema des Sachwertverfahrens um zwei Schritte ergänzt. Die
Marktanpassung erfolgt durch Anwendung passender Sachwertfaktoren direkt nach der
Ermittlung des vorläufigen Sachwerts. Der vorläufige Sachwert setzt sich gemäß §§ 21 bis 23
ImmoWertV aus dem vorläufigen Bodenwert, dem vorläufigen Gebäudezeitwert und dem
vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen sowie sonstigen Anlagen zusammen. Die
besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden erst nachträglich durch Zu- und
Abschläge berücksichtigt. Dieser Verfahrensablauf soll u. a. die Modellkonformität des
Sachwertverfahrens sicherstellen. Somit ergibt sich der Verkehrswert nach § 8 ImmoWertV
aus dem marktangepassten vorläufigen Sachwert unter Berücksichtigung besonderer
objektspezifischer Grundstücksmerkmale. 40
4.3
Integrierte Marktanpassung
Die ImmoWertV sieht eine konsequente Einbindung der Lage auf dem Grundstücksmarkt im
Sachwertverfahren vor, d. h. die Marktanpassung ist in die Sachwertermittlung integriert.
Somit entspricht der vorläufige Sachwert nach der ImmoWertV dem marktangepassten
vorläufigen Sachwert. Dies wird bei der Betrachtung des § 8 Abs. 2 ImmoWertV deutlich:
„In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge
zu berücksichtigen:
1. die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden
Grundstücks.“ 41
Diese Reihenfolge ist u. a. der Tatsache geschuldet, dass die Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte überwiegend unbelastete, also schadensfreie Referenzgrundstücke zur
38
39
40
41
§ 8 Abs. 2 ImmoWertV 2010.
23
Ableitung der Marktanpassungsfaktoren heranziehen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die
besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale erst nach der Marktanpassung auf ein
unbelastetes Bewertungsobjekt durch Zu- und Abschläge anzurechnen.
4.4
Einhaltung des Modellkonformitätsgrundsatzes
Die Qualität der Sachwertermittlung ist wesentlich von dem Sachwertfaktor abhängig.
42
Aus
diesem Grund muss vor dem Einsatz des Sachwertverfahrens geprüft werden, welches
Bewertungsmodell
einschließlich
verwendeter
Modellparameter
zur
Ableitung
des
Sachwertfaktors herangezogen wurde und welche Eigenschaften das Referenzgrundstück
aufweist. Die Ermittlung des vorläufigen Boden- und Gebäudesachwerts muss sich an genau
diesem Modell orientieren. Weichen die durchschnittlichen Grundstückseigenschaften, die
nicht nur den Grund und Boden sondern auch das Bauobjekt selbst und sonstige bauliche
Anlagen betreffen, von den Merkmalen des Referenzgrundstücks ab, muss der Boden- und
Gebäudesachwert rechnerisch aufgeteilt werden. Die jeweiligen Wertanteile werden wie folgt
unterschieden:
Die
mit dem Referenzgrundstücks kompatible Merkmale
vom Referenzgrundstück abweichende Merkmale
Abbildung
6
zeigt
ein
beispielhaftes
Ablaufschema
einer
modellkonformen
Sachwertermittlung. Dabei bilden die mit dem Referenzgrundstück kompatiblen Wertanteile
des Bewertungsgrundstücks die Berechnungsgrundlage des vorläufigen Sachwerts. Die
abweichenden Merkmale werden zunächst Acht gelassen. Eine differenzielle Berücksichtigung
erfolgt nach der Marktanpassung als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale,
soweit es dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. 43
42
43
24
Abbildung 6: Modellkonforme Sachwertermittlung
Quelle: vgl. Kleiber, W. 2014: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. S. 1886.
25
Beispiel: Bodensondierung
Grundstücksgröße des Bewertungsobjekts:
1.000 m²
Bodenrichtwert:
250 €/m²
Marktübliche Grundstücksgröße:
500 m²
Ermittlung des mit dem Sachwertfaktor kompatiblen Bodenwerts:
Grundstücksgröße:
1.000 m²
Bodenrichtwert:
250 €/m² (500)
Vorläufiger Bodenwert:
500 m² * 250 €/m² = 125.000 €
Restfläche:
500 m²
Die Restfläche von 500 m² wird nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV nachträglich berücksichtigt.
Dazu kann ein pauschaler Wertansatz herangezogen werden.
26
Nicht zuletzt ist die Anlage 5 der SW-RL zu nennen (siehe Tabelle 2) mit deren Hilfe das
Sachwertverfahren
modellkonform
durchgeführt
werden
kann.
Darin
werden
Modellparameter aufgelistet, welche bei der Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogen
werden können. Die Sachwertrichtlinie legt auch ausdrücklich fest, dass sowohl das
angewandte Modell als auch die aufgeführten Modellparameter bei der Veröffentlichung der
Sachwertfaktoren zu beschreiben sind. Die Anwendung dieses Sachwertmodells bei der
Ableitung der Sachwertfaktoren ist jedoch nicht zwingend, es handelt sich dabei vielmehr um
eine Empfehlung. Letztendlich dient es dem Zweck, die Ableitung der Sachwertfaktoren
marktgerecht zu vereinheitlichen.
Tabelle 2: Modellparameter nach Anlage 5 der SW-RL
SW-RL Anlage 5, Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors
NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL)
Gebäudebaujahrsklassen
Gebäudestandard
keine
nach Standardmerkmalen und Standardstufen
(Anlage 2 SW-RL)
Baunebenkosten
in den NHK 2010 enthalten
Korrekturfaktoren für das Land
und die Ortsgröße
(z. B. Regionalfaktor)
keine
Bezugsmaßstab
Brutto-Grundfläche
Baupreisindex
Preisindex für die Bauwirtschaft des statistischen
Bundesamtes
Baujahr
ursprüngliches Baujahr
Gesamtnutzungsdauer
nach Anlage 3 SW-RL
Restnutzungsdauer
Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf.
modifizierte Restnutzungsdauer;
Bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung
der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL
Alterswertminderung
linear
Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige
Anlagen
Wertansatz für bei der BGF-Berechnung nicht
erfasste Bauteile
kein gesonderter Ansatz – Anlagen sind im
üblichen Umfang im Sachwert enthalten oder
Pauschaler Ansatz in Höhe von…
kein gesonderter Ansatz – Bauteile sind im
üblichen Umfang im Sachwert enthalten oder
Pauschaler Ansatz in Höhe von…
Besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale
keine oder entsprechende Kaufpreisbereinigung
Bodenwert
ungedämpft, zutreffender Bodenrichtwert ggf.
angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts
Grundstücksfläche
marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße
27
5
Sachwertverfahren nach ImmoWertV i. V. m. SW-RL
Nachdem im vorherigen Kapitel der grundsätzliche Verfahrensablauf bei der Anwendung des
Sachwertverfahrens erläutert wurde, sollen nun die wesentlichen Verfahrensschritte im Detail
aufgegriffen werden. Hierbei liegt der Fokus auf den Grundlagenvorschriften, derer sich das
Sachwertverfahren bedient: die Vorschriften der ImmoWertV, die Anwendungshinweise der
Sachwertrichtlinie 2012, sowie die NHK 2010. Kapitel 5 enthält somit eine detaillierte
Erläuterung der Modellparameter die der Ermittlung des vorläufigen Sachwerts dienen. Zur
Erinnerung, der vorläufige Sachwert des Bewertungsobjekts setzt sich Zusammen aus dem
vorläufigen Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen), dem
vorläufigen Sachwert der nutzbaren baulichen Außenanlagen sowie sonstigen Anlagen und
aus dem vorläufigen Bodenwert. Parallel zu den Ausführungen in diesem Kapitel, werden die
Unterschiede, die sich aus dem bisherigen Sachwertmodell ergeben, unter den jeweiligen
Abschnitten erläutert.
Im den nachfolgenden Abschnitten wird zunächst davon ausgegangen, dass der Verkehrswert
anhand der Vorschriften der ImmoWertV mit der SW-RL auf der Grundlage der NHK 2010
ermittelt wird. Des Weiteren wird die Anwendung aktueller Sachwertfaktoren auf Basis der
Kostenkennwerte der NHK 2010 vorausgesetzt. Davon abweichende Tatbestände, vor allem
die Unterschiede zum bisherigen Sachwertmodell nach der WertV 88 i. V. m. WertR 06 und
die Heranziehung der NHK 2000 werden gesondert erwähnt.
5.1
Bodenwert
Der Bodenwert eines Grundstücks wird getrennt von dessen baulichen Anlagen berechnet,
vielmehr ist von einem unbebauten Grundstück auszugehen. Bereits vorhandene Bauwerke im
Außenbereich,
soweit sie rechtlich
und wirtschaftlich
nutzbar sind, sind
in die
Bodenwertermittlung mit einzubeziehen. 44
Die Ermittlung des Bodenwerts erfolgt nach Maßgabe des § 21 Abs. 1 ImmoWertV vorrangig
nach dem Vergleichswertverfahren (§ 16 ImmoWertV). Dazu sind genügend geeignete
Vergleichspreise erforderlich, die anhand von Kaufpreisen für Grundstücke abgeleitet werden.
Dabei ist darauf zu achten, dass die Merkmale der Vergleichsgrundstücke mit denen des zu
bewertenden Grundstücks hinreichend übereinstimmen.
45
Die Vorrangstellung des
44
45
28
Vergleichswertverfahrens bei der Ermittlung des Bodenwertes ist einer höchstrichterlichen
Rechtsprechung des BGH zu verdanken.
46
Begründet wurde dieses Urteil damit, dass das
Vergleichswertverfahren die einfachste und zuverlässigste Methode zur Ermittlung des
Bodenwerts sei. Im Gegensatz dazu wurde nach Maßgabe des § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV 88
folgende Formulierung verwendet:
„…neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke…“ können zur Ermittlung des
Bodenwerts „…auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.“ 47
Diese augenscheinliche Gleichstellung von Vergleichspreisen und Bodenrichtwerten bei der
Bodenwertermittlung wurde mit dem Erlass der ImmoWertV 2010 aufgehoben.
Die Heranziehung geeigneter Bodenrichtwerte erfolgt, wenn für das zu bewertende
Grundstück keine oder nicht genügend Vergleichspreise vorliegen. Der Bodenrichtwert ist
geeignet, wenn eine ausreichende Übereinstimmung der Merkmale (z. B. nach Art und Maß
der baulichen Nutzung, Lage, Form, Größe und Entwicklungszustand des Grundstücks,
Erschließungszustand usw.) des Bewertungsgrundstücks mit den Eigenschaften des
Referenzgrundstücks vorliegt. Unter Berücksichtigung des Modellkonformitätsgrundsatzes ist
die Heranziehung von Bodenrichtwerten besonders dann geboten, wenn diese bereits bei der
Ermittlung des Sachwertfaktors in die Berechnungen eingingen. Die Höhe geeigneter
Bodenrichtwerte ist beim örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte zu erfragen und
ggf. durch Interpolation an das zu bewertende Grundstück anzupassen. 48
5.1.1
Vorläufiger mit dem Sachwertfaktor kompatibler Bodenwert
Die Regelungen des § 16 ImmoWertV kommen im Sachwertverfahren nur eingeschränkt zum
Einsatz.
49
Grundsätzlich sind bei der Bodenwertermittlung die besonderen Verhältnisse nach
Maßgabe des § 16 Abs. 3 und 4 ImmoWertV zu berücksichtigen. Im Rahmen der Ermittlung
des vorläufigen Sachwerts wird jedoch der vorläufige Bodenwert bestimmt. Um den
Grundsatz der Modellkonformität zu wahren, muss der vorläufige Bodenwert mit dem
Sachwertfaktor kompatibel sein. Bei der Ableitung der Sachwertfaktoren kommen Kaufpreise
von Grundstücken zur Anwendung, die in der Regel keine besonderen Merkmale, wie in § 16
Abs. 3 und 4 ImmoWertV beschrieben, aufweisen. Aus diesem Grund bestimmt sich der
46
Vgl. das BGH-Urteil vom 12.07.1971 – III ZR 197/68.
47
§ 13 Abs. 2 Satz 1 WertV 88.
48
49
29
vorläufige, mit dem Sachwertfaktor kompatible Bodenwert, nach den durchschnittlichen
Grundstücksmerkmalen
und
der
durchschnittlichen
Grundstücksfläche
der
Referenzgrundstücke, deren Kaufpreise zur Ermittlung des Sachwertfaktors herangezogen
wurden. Anlage 5 der SW-RL bezieht sich auf die Grundstücksfläche als Modellparameter zur
Ableitung des Sachwertfaktors, die auf Basis einer marktüblichen, objektbezogenen
Grundstücksgröße anzusetzen ist. Liegt eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der
marktüblichen Grundstücksgröße vor, dann ist eine Aufteilung des Grundstücks, die sog.
Bodensondierung, erforderlich. Die abweichende Grundstücksgröße wird nachträglich, nach
der Marktanpassung, als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt.
Das gilt auch für alle anderen, den Bodenwert beeinflussende Eigenschaften, die nicht in den
Sachwertfaktor eingegangen sind. Diese sind nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV als besondere
objektspezifische Grundstücksmerkmale nachträglich zu berücksichtigen. 50
Zu solchen bodenwertbezogenen Besonderheiten zählen u. a.: 51
5.2
erhebliche Abweichung von der marküblichen Grundstücksgröße
abgaberechtliche Besonderheiten, insbesondere Erschließungsbeiträge
bodenbezogene Rechte und Belastungen
weitere Merkmale nach § 6 ImmoWertV
Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlage
Die gewöhnlichen Herstellungskosten bilden die Grundlage für die Ermittlung des vorläufigen
Sachwerts der baulichen Anlage. Sie sind nach § 21 Abs. 1 ImmoWertV i. V. m. Nr. 4.1 der
SW-RL je Flächen- oder Rauminhalt mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten eines
Gebäudes zu vervielfachen. Die ImmoWertV setzt auf diese Weise definierte gewöhnliche
Herstellungskosten dem Begriff Normalherstellungskosten gleich. 52
Die
Brutto-Grundfläche
bildet
die
Bezugsgrundlage
der
Normalherstellungskosten.
Maßgebend für die Berechnung ist aber eine um c-Flächen reduzierte Brutto-Grundfläche.
Abbildung 7 zeigt ein Ablaufschema zur Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen
Anlagen. In den kommenden Abschnitten wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts
50
51
Vgl. § 6 ImmoWertV 2010.
52
Vgl. Nr. 4.1 Abs. 2 SW-RL 2012.
30
detailliert beschrieben. Die Unterschiede zum bisherigen Sachwertmodell nach WertV
88/WertR 06 werden unter den jeweiligen Kapiteln erläutert.
Abbildung 7: Ablaufschema zur Ermittlung der Herstellungskosten
31
5.2.1
Normalherstellungskosten 2010
Bei Normalherstellungskosten handelt es sich um standardisierte, üblicherweise anfallende
„gewöhnliche Herstellungskosten“, die für die Errichtung eines gleichwertigen Neubaus
aufzuwenden sind. Die allgemeinen Hinweise zu den NHK 2010 sind in Nr. 4.1.1 und Anlage
1 der SW-RL enthalten. Normalherstellungskosten 2010 sind nach der Gebäudeart pro m²
reduzierter Brutto-Grundfläche (z. B.
Einfamilienhaus) und den Gebäudestandards
(Ausstattung und Beschaffenheit) gegliedert und im Tabellenwerk (Anlage 2 der SW-RL)
eingeordnet. Sie geben auf den Stichtag bezogene Ersatzbeschaffungskosten für den Neubau
eines Gebäudes an, keine Rekonstruktionskosten. 53
Die NHK 2010 sind als Bundesmittelwerte zur Jahresmitte 2010 angegeben. Um auf die
Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag zu gelangen, muss man die Kostenkennwerte
für die jeweilige Gebäudeart mit dem entsprechenden Baupreisindex umrechnen.
54
Die
Umrechnung mit dem Baupreisindex erfasst auch eine ggf. erfolgte Umsatzsteueränderung.
Die Kostenkennwerte der NHK 2010 umfassen auch die Baunebenkosten. Die jeweilige Höhe
kann dem Tabellenwerk entnommen werden, ebenso wie die zum Preisstand aktuelle Umsatzbzw. Mehrwertsteuer von 19 %.
Grundsätzlich steht die Wahl der Normalherstellungskosten dem Ermessen des Anwenders
zu.55 Die Regelung Nr. 4.1 Abs. 2 Nr. 1 SW-RL empfiehlt jedoch ausdrücklich die Anwendung
der NHK 2010 in Zusammenhang mit der Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes
nach der SW-RL. Es sind diejenigen Kostenkennwerte aus dem Tabellenwerk der NHK 2010
zu entnehmen, welche mit dem Wertermittlungsobjekt nach entsprechender Berücksichtigung
der Gebäudeart und des Gebäudestandards je Flächeneinheit hinreichend übereinstimmen.
Bei geänderter Gebäudenutzung kann der Kennwert angepasst werden. Sollte die zu
bewertende Gebäudeart nicht in den NHK 2010 genannt sein, können andere geeignete
Datensammlungen herangezogen werden. Die Ermittlung der Herstellungskosten nach
einzelnen Bauleistungen (Einzelkosten) ist nur in Ausnahmefällen erlaubt.
56
Diese Regelung
gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass es sich um „gewöhnliche“ Einzelkosten handelt.
Da die Kosten bei einer Gesamtausschreibung in der Regel geringer ausfallen als bei
Einzelvergabe der Gewerke, kann diese Regelung meist vernachlässigt werden. Ebenfalls
unberücksichtigt bleiben die tatsächlich entstandenen Herstellungskosten.
53
54
Vgl. Nr. 4.1.2 Abs. 1 SW-RL 2012.
55
56
Vgl. Nr. 4.1 Abs. 2 SW-RL 2012.
32
5.2.1.1 Einhaltung des Modellkonformitätsgrundsatzes
Eine modellkonforme Ermittlung des Gebäudesachwerts, auf der Grundlage der NHK und
dem Sachwertfaktor, erfordert eine genaue Untersuchung der vom Gutachterausschuss für
Grundstückwerte angewandten Daten. Der Sachverständige muss zunächst Informationen
über
das
Bewertungsmodell,
das
vom
Gutachterausschuss
verwendet
wurde,
mit
dazugehörigen Modellparametern einholen. Ferner ist auf die Grundstückseigenschaften des
Referenzgrundstücks zu achten sowie weitere, bei der Ableitung des Sachwertfaktors
eingesetzte Daten (z. B. Korrekturfaktoren, Wertansatz für nicht berücksichtigte Bauteile und
c-Flächen sowie bauliche und sonstige Außenanlagen).
Bei Anwendung der NHK 2010 sind diejenigen Sachwertfaktoren zugrunde zu legen, die auf
Basis der NHK 2010 abgeleitet wurden. Das entspricht dem Grundsatz der Modellkonformität.
Sollten die entsprechenden Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, können
vorübergehend die NHK 2000 zum Einsatz kommen.
57
Es ist also darauf zu achten, dass die
Sachwertfaktoren auf der Grundlage der Normalherstellungskosten ermittelt wurden, die der
Wertermittlung zugrunde liegen. Andernfalls würde die Berechnung zu verfälschten
Ergebnissen führen. Ferner müssen auch die gleichen Berechnungsgrundsätze für die
Ermittlung der Flächen (bzw. der Rauminhalte) unterstellt werden, die auch der
Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren verwendet hat.
Mit den NHK 2010 nicht erfasste Herstellungskosten von besonderen Bauteilen, Einrichtungen
und Vorrichtungen (z. B. Kellerlichtschächte, Gartengeräteschuppen, Aufzüge usw.) sowie
nicht berücksichtigte c-Flächen (z. B. Balkone) gehen mit ihrem Wertanteil nur dann in die
Berechnungen der Herstellungskosten mit ein, wenn diesen nicht bereits mit dem
Sachwertfaktor berücksichtigt werden. Der Umfang, in dem die besonderen Bauteile und
dergleichen bei der Ableitung des Sachwertfaktors berücksichtigt wurden, ist bei der
Veröffentlichung der Sachwertfaktoren anzugeben. Weichen im konkreten Bewertungsfall
diese Positionen erheblich vom üblichen Umfang ab, dann erfolgt die Berücksichtigung nach
der Marktanpassung, gemäß § 8 Abs. 3 ImmowertV als besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale.
Bei den Kostenkennwerten der NHK 2010 handelt es sich um Bundesmittelwerte, die
tatsächlichen Kosten baulicher Anlagen können erheblich davon abweichen. Das liegt u. a.
daran, dass die gewöhnlichen Herstellungskosten von der Region und der Ortsgröße
abhängen. Es wird empfohlen, die Sachwertfaktoren auf der Grundlage vorläufiger
57
33
Sachwerte, die nicht regionalisiert wurden, zu ermitteln. Werden bei der Ableitung der
Sachwertfaktoren ortsüblich anfallende Kaufpreise mit den nicht regionalisierten vorläufigen
Sachwerten
ins
Verhältnis
gesetzt,
dann
erhält
man
einen
sog.
„lokalen“
bzw.
„regionalspezifischen“ Sachwertfaktor. Bei Anwendung eines solchen Sachwertfaktors, kann
die Korrektur der Kostenkennwerte mit den Ortsgrößen- und Regionalfaktoren entfallen, die
Anpassung erfolgt mit dem „regionalspezifischen“ Sachwertfaktor. 58
Hat der Gutachterausschuss die Sachwertfaktoren auf der Grundlage regionalisierter
vorläufiger Sachwerte abgeleitet, dann müssen die Normalherstellungskosten ebenfalls
regionalisiert werden. Das geschieht mittels eines Orts- und Regionalfaktors, der die NHK an
die örtlichen Verhältnisse anpasst. Um den Modellkonformitätsgrundsatz zu wahren muss
dabei der gleiche Korrekturfaktor herangezogen werden, wie er bei der Ableitung des
entsprechenden
Sachwertfaktors
verwendet
wurde.
Aus
diesem
Grund
muss
der
Gutachterausschuss den verwendeten Orts- und Regionalfaktor in seinem Bericht angeben. 59
5.2.1.2 Unterschiede zu den NHK 2000
Die Umstellung der NHK 2000 auf die NHK 2010 ist eine der wichtigsten Änderungen im
Zuge der Einführung der Sachwertrichtlinie. Um einen besseren Überblick zu verschaffen,
werden die wesentlichen Unterschiede zu den NHK 2000 zusammengefasst dargestellt. Im
weiteren Verlauf der Arbeit werden die Differenzen unter den jeweiligen Abschnitten weiter
ausgearbeitet.
Die wesentlichen Unterschiede sind: 60
die NHK 2010 unterscheiden bei Gebäudearten 1.01 – 3.33 (Ein- und
Zweifamilienhäuser,
Doppel-
und
Reihenhäuser)
zwischen
fünf
normierten
Gebäudestandards. Wobei sich die ersten beiden Standardstufen auf Gebäude mit
veralteter Ausstattung beziehen. Sonstige Gebäudearten werden nach drei
Gebäudestandards unterschieden
Die Bezeichnung „Gebäudetyp“ wurde durch „Gebäudeart“ ersetzt
die Bezeichnung „Ausstattungsstandards“ wurde durch „Gebäudestandards“ ersetzt
58
59
60
Praxisorientierte Bewertung. S. 198 ff.
34
die Kostenkennwerte der NHK 2010 sind nicht mehr nach Baujahrklassen unterteilt
die Kostenkennwerte der NHK 2010 werden als Punktwerte angegeben, satt wie
bisher in Spannen
die durchschnittliche Geschosshöhe wird nicht mehr angegeben
die üblichen Baunebenkosten und die Mehrwert- bzw. Umsatzsteuer sind in den
NHK 2010 enthalten
die Kostenkennwerte der NHK 2010 beziehen sich auf die reduzierte BruttoGrundfläche, die abweichend von DIN 277 zu ermitteln ist
keine Unterteilung bei Mehrfamilienhäusern nach Anzahl der Geschosse, oder nach
Kategorien „Freistehend“, „Kopfhaus“ oder „Mittelhaus“. Mehrfamilienhäuser
werden nur noch nach der Anzahl der Wohneinheiten unterteilt
die Anrechnung der Dachgeschossflächen bei der Brutto-Grundfläche und den NHK
erfolgt differenziert
keine Ortsgrößen- und Regionalfaktoren, die Anpassung erfolgt mit einem „lokalem“
Sachwertfaktor
neuer Korrekturfaktor für freistehende Mehrfamilienhäuser von 1,05
neue Korrekturfaktoren für die Grundrissgröße und für die Grundrissart von
Mehrfamilienhäusern und Wohnhäusern mit Mischnutzung
neue Korrekturfaktoren für die Gebäudegrößen und für die Unterbauten von
landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden
5.2.2
Baunebenkosten
Die Baunebenkosten werden in den NHK 2010 mit erfasst. Die jeweilige Höhe kann dem
Tabellenwerk der NHK 2010 entnommen werden und ist abhängig von dem Gebäudestandard
und dem Umfang der Gesamtkosten.
61
Eine abschließende Definition der Baunebenkosten
kann nicht angegeben werden. Es gibt jedoch drei wichtige Quellen, welche die
Baunebenkosten beschreiben. Hierzu gehören der § 22 Abs. 2 ImmoWertV, die DIN 276 unter
der Kostengruppe 700 und Anlage 1 zur II. Berechnungsverordnung (II. BV).
61
35
Nach Maßgabe des § 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV werden Baunebenkosten definiert als
„Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen“.62
Die DIN 276 kommt bei allen Bauvorhaben zur Anwendung, hier sind die im Hochbau
anfallenden Kosten definiert. Die Baunebenkosten werden in der Kostengruppe 700 erfasst.
Demnach
umfassen
die
Baunebenkosten
die
Kosten,
welche
auf
der
Basis
von
Honorarordnungen oder anderen vertraglichen Arrangements bei der Planung und
Durchführung entstehen. 63
Gemäß Anlage 1 der II. Berechnungsverordnung umfassen die Baunebenkosten:
Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen
Kosten, der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und
Durchführung des Bauvorhabens
Kosten der Behördenleistungen
Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel, Kapitalkosten und Erbbauzinsen,
Beschaffung und Verzinsung der Zwischenfinanzierung, die auf die Bauzeit
entfallenen Steuerbelastungen des Grundstücks und Kosten der Beschaffung von
Darlehen
und
Zuschüssen
zur
Deckung
von
laufenden
Aufwendungen,
Fremdkapitalkosten, Annuitäten und Bewirtschaftungskosten
sonstige Nebenkosten
Entsprechen die Baunebenkosten des Bewertungsobjekts denen, die bei der Ableitung des
Sachwertfaktors
zugrunde
gelegt
wurden,
kann
man
von
einer
hinreichenden
Berücksichtigung der Baunebenkosten ausgehen. Das gleiche gilt auch, wenn der
Sachwertfaktor unter Einbeziehung der NHK 2010 abgeleitet wurde.
Sollten die tatsächlichen Baunebenkosten von den im Tabellenwerk ausgewiesenen
Baunebenkosten abweichen, kann man diese rechnerisch anpassen. Dazu werden die
Baunebenkosten aus den Kostenkennwerten herausgerechnet und die tatsächlich anfallenden
Kosten wieder eingerechnet. Zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität wird
jedoch davon abgeraten. 64
62
§ 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV 2010.
63
Kosten im Bauwesen. www.bauprofessor.de/DIN%20276%20-%20Kosten%20im%20Bauwesen/7c11ced30775-4dcc-8772-9ec6abe8d1dc (Abgerufen am 28.08.14).
64
36
5.2.2.1 Unterschiede zum bisherigen Sachwertverfahren
Im Unterschied zu den NHK 2010 müssen die Baunebenkosten bei Heranziehung der NHK
2000 in einem zusätzlichen Rechenschritt berücksichtigt und anschließend zu den
Normalherstellungskosten hinzu addiert werden. Eine Empfehlung über die Höhe der
anzusetzenden Baunebenkosten ist den Tabellen der NHK 2000 zu entnehmen.
Darüber hinaus hat sich die Höhe der Baunebenkosten nach oben hin geändert. Für
freistehende Einfamilienhäuser wird in den NHK 2000 16 % angesetzt. Die aktuellen
Kostenkennwerte sehen bei dieser Gebäudeart Baunebenkosten in Höhe von 17 % vor. Auch
für die Gebäudearten Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser werden in den NHK 2010
einheitlich 17 % angesetzt. Im Gegensatz dazu sind die Baunebenkosten, bei diesen
Gebäudetypen, nach den NHK 2000 mit 14 % anzurechnen. Mit Einführung der NHK 2010
steigen die Baunebenkosten für Mehrfamilienhäuser um 5 %-Punkte von 14 % auf 19 %. Ein
ähnlicher Trend zeigt sich auch bei den anderen Gebäudearten.
Eine weitere Unterscheidung bezieht sich auf die Definition der Baunebenkosten. Gemäß § 22
Abs. 2 WertV 88 gehören die Kosten „für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der
Herstellung erforderliche Finanzierung“ auch zu den Baunebenkosten. Dieser Halbsatz wurde
nach der Novellierung und Herausgabe der ImmoWertV aus dem § 22 Abs.2 ImmoWertV
gestrichen.
5.2.3
Brutto-Grundfläche
Die Bezugsgrundlage der Normalherstellungskosten ist die Brutto-Grundfläche (BGF).
Nach DIN 277 ist die Brutto-Grundfläche folgendermaßen definiert:
„Brutto-Grundfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen
eines Bauwerks … und deren konstruktive Umschließungen“.
In diesem Zusammenhang oft verwendeter Begriff der „Nutzbarkeit“ muss differenziert
betrachtet werden und erfordert eine anwendungsbezogene Interpretation. Die Nutzbarkeit
einer Grundrissebene setzt ihre Zugänglichkeit und die Begehbarkeit auf fester Decke voraus.
Nicht nutzbare Grundrissebenen von Bauwerken gehören nicht zur Brutto-Grundfläche. Das
sind insbesondere: 65
65
Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen
37
konstruktive Hohlräume (abgehängte Decken)
Zwischenräume bei Kaltdächern, nicht nutzbare Dachflächen
Flächen für die Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und
technischen Anlagen
Nach den Vorgaben der DIN 277 werden die Grundflächen nach drei Bereichen
unterschieden. Bei der Berechnung der Grundflächen ist darauf zu achten, dass diese getrennt
nach dem jeweiligen Bereich ermittelt werden. 66
Die Grundflächen werden in folgende Bereiche unterteilt:
Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
Bereich c: nicht überdeckt
5.2.3.1 Grundsätze bei der Ermittlung der BGF nach DIN 277
In Bezug auf die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind nach DIN 277 die folgenden
Grundsätze zu beachten.
Bei der Bestimmung der Grundflächen ist von äußeren Maßen der Bauteile auszugehen,
einschließlich Bekleidung (z. B. Putz) in Höhe der Decken- bzw. Bodenbelagsoberkanten. Aus
Vereinfachungsgründen werden
Vor-
und
Rücksprünge
sowie andere
formgebende
Profilierungen der Grundfläche nicht erfasst.
Die Grundflächen sind getrennt nach den Geschossen, den unterschiedlichen Höhen und dem
jeweiligen Bereich a, b oder c zu ermitteln.
Die Brutto-Grundfläche der Bauteile des Bereichs b (z. B. nicht abgeschlossene Durchfahrten,
überdachte Balkone sowie Loggien usw.) wird nur bis zur vertikalen Projektion ihrer
Überdeckung berechnet. Konstruktions-Grundflächen, z. B. Durchgänge, die zwischen den
Bereichen a und b liegen, werden dem Bereich a angerechnet.
Waagerechte Flächen sind mit den konkreten Maßen zu erfassen. Schräg liegende Bauteile
wie z. B. Treppen und Rampen werden bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche nicht
66
38
beachtet. Man erfasst nur die vertikale Projektion der Schrägen Flächen auf die horizontale
Ebene und misst somit über das Bauteil (Treppe) hinweg. 67
Nicht nutzbare Grundrissebenen von Bauwerken gehören nicht zur Brutto-Grundfläche. 68
5.2.3.2 Grundsätze bei der Ermittlung der red. BGF
Die Kostenkennwerte der NHK 2010 beziehen sich auf m² reduzierter Brutto-Grundfläche. Mit
ihr soll die Summe der marktüblichen nutzbaren Grundflächen erfasst werden. Die Ermittlung
der reduzierten Brutto-Grundfläche hat in Anlehnung an die Grundsätze der DIN 277 zu
erfolgen. Die Berechnungen sind im Gutachten nachvollziehbar darzustellen. In Nr. 4.1.1.4
der SW-RL sind Hinweise zur Ermittlung der reduzierten Brutto-Grundfläche enthalten.
Bei der Ermittlung der reduzierten Brutto-Grundfläche ist auf einige Besonderheiten Rücksicht
zu nehmen: 69
1.
Es ist zunächst darauf zu achten, dass nur die Grundflächen der Bereiche a und b
einzubeziehen sind. Die sog. c-Flächen (nicht überdeckte Bauteile) sind nicht
Bestandteil der reduzierten Brutto-Grundfläche (siehe Abbildung 8).
2.
Des Weiteren sind die Dachgeschossflächen mit einer lichten Höhe kleiner als 1,25
m nicht anzurechnen, auch wenn sie zugänglich und begehbar sind.
3.
Überdeckte Balkone sind, entgegen der Definition der DIN 277, dem Bereich c
zuzuordnen und somit nicht in der reduzierten Brutto-Grundfläche zu erfassen. Sie
sind nach Nr. 4.1.1.7 SW-RL den besonderen Bauteilen zuzuordnen.
4.
Im Übrigen wird auch die Fläche vom ausgebauten Spitzboden (zusätzliche Ebene
im Dachgeschoss) nicht berücksichtigt. Diese kann jedoch durch Zuschlag erfasst
werden. Die Höhe des Zuschlags ist dabei zu begründen.
67
68
Vgl. Kapitel 5.2.3 „Brutto-Grundfläche“.
69
39
Abbildung 8: Brutto-Grundfläche nach der Sachwertrichtlinie
Quelle: Abbildung 1 der SW-RL 2012
5.2.3.3 Anrechenbarkeit der Dachgeschossflächen
Die Gebäudearten 1 bis 3 (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und
Reihenhäuser) werden in den NHK 2010 weiter unterteilt. Es wird unterschieden zwischen
Gebäudearten mit
voll
ausgebautem
und
nicht
ausgebautem
Dachgeschoss
sowie
Gebäudearten mit Flachdach und flach geneigtem Dach. Welche konkretisierte Gebäudeart
vorliegt, entscheidet die Anrechenbarkeit der Grundfläche des Dachgeschosses. Dabei ist die
wirtschaftliche Nutzbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ausschlaggebend. Nach der
Richtlinie Nr. 4.1.1.5 Abs. 2 Satz 2 SW-RL genügt auch eine untergeordnete Nutzung, wie z.
B. Lager- und Abstellräume. Dachgeschosse gelten als nutzbar, sobald sie begehbar sind und
eine lichte Höhe von 1,25 m haben (siehe Abbildung 9). Für die Begehbarkeit muss das
40
Dachgeschoss zugänglich und mit einer festen Decke ausgestattet sein. In solchen Fällen wird
die Grundfläche in voller Höhe der Brutto-Grundfläche angerechnet. 70
Eingeschränkt nutzbare, aber nicht ausbaufähige Dachgeschosse, sind durch einen Abschlag
der Kostenkennwerte zu würdigen. Die Nutzbarkeit ausgebauter Dachgeschosse wird im
Wesentlichen von der vorhandenen Wohnfläche bestimmt. Diese wiederum ist von der
Dachneigung, der Giebelbreite und dem Drempel abhängig. Ein nicht vorhandener Drempel
verringert die Wohnfläche und ist deshalb durch einen Abschlag des Kostenkennwerts zu
berücksichtigen. Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer können auf Grund ihrer
Konstruktion nicht genutzt werden, deshalb ist ihre Grundfläche bei der Berechnung der
Brutto-Grundfläche nicht zu berücksichtigen. 71
Abbildung 9: Anrechenbarkeit der Dachgeschossflächen
Eigene Darstellung
70
71
Praxisorientierte Bewertung. S. 205.
41
Werthaltige, vom üblichen Umfang abweichende Bauteile, die nicht erfasst wurden (z. B.
Balkone, Dachterrassen u. ä.), sind nach der Markanpassung gemäß § 8 Abs. 3 ImmoWertV
als besondere objektspezifische Merkmale zu berücksichtigen. 72
Die Wertermittlungsrichtlinie WertR 2006 enthält in den Ausführungen zur Berechnung der
Brutto-Grundfläche lediglich eine kurze Definition. Zusätzlich enthält einen Vermerk nachdem
eine detaillierte Berechnung der Brutto-Grundfläche beizufügen ist. Alle weiteren Hinweise
zur Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind der Anlage 6 WertR 06 zu entnehmen. Im
Gegensatz
dazu
werden
in
der
Sachwertrichtlinie
die
Regelungen
und
die
Berechnungsgrundsätze zur Brutto-Grundfläche direkt im Richtlinientext festgelegt.
Die
Berechnungsgrundlagen nach den Regelungen der WertR 2006 wurden zum Teil
modifiziert. So wurde z. B. der Zusatz entfernt, nachdem in Ausnahmefällen der BruttoRauminhalt als Bezugsgrundlage der NHK dient. Des Weiteren erfolgt nach der WertR 06 die
Berechnung der Grundflächen getrennt, nicht nur nach den Bereichen a und b (ohne cFlächen), sondern auch nach der jeweiligen Geschosshöhe. Diese wird benötigt um den
erforderlichen Kostenkennwert aus dem Tabellenwerk der NHK 2000, welches u. a. nach
durchschnittlicher Geschosshöhe unterscheidet, entnehmen zu können. Flächen überdeckter
Balkone, die nach altem Sachwertverfahren dem Bereich b angehörten, werden in die
Berechnungen miteinbezogen. Lediglich unter dem Dachüberstand befindliche Balkone
(Bereich c) werden nicht erfasst. Sonstige zum Bereich c zuordenbare Bauteile (z. B. nicht
überdachte Terrassen) werden ebenfalls vernachlässigt. Im Vergleich zur WertR 06 sind die
Regelungen zur Anrechenbarkeit von Dachgeschossflächen nach Maßgabe des aktuellen
Sachwertverfahrens wesentlich konkreter und detaillierter.
72
Vgl. Nr. 4.1.1.7 SW-RL 2012.
42
5.2.4
Um
Ermittlung maßgeblicher Normalherstellungskosten
die
objektspezifischen
eines
Gebäudes
anhand
des
Tabellenwerks der SW-RL zu identifizieren, müssen folgende Kriterien des Bewertungsobjekts
festgestellt werden:
die Gebäudeart
der Gebäudestandard
die ermittelte reduzierte BGF
ggf. die Trauflänge, Giebelbreite, Drempel und die Zahl der Wohneinheiten (bei
Mehrfamilienhäusern)
Die Kostenkennwerte sind pro m² reduzierter BGF angegeben. Sie beziehen sich nicht auf
bestimmte Flächen eines Gebäudes, sondern sind dem Gesamtobjekt zugeordnet. 73
5.2.4.1 Gebäudeart nach Anlage 1 SW-RL
Die Anlage 1 der SW-RL gibt die Kostenkennwerte der NHK 2010, differenziert nach
Gebäudeart und Gebäudestandard, wieder. Das Tabellenwerk der NHK 2010 unterscheidet
zwischen
18
Gebäudearten.
Nachstehende
Abbildung
zeigt
einen
Ausschnitt
des
Tabellenwerks der NHK 2010 für die Gebäudearten 1 bis 3.
Abbildung 10: Ausschnitt aus Tabellenwerk der NHK 2010
Quelle: Anlage 1 der SW-RL
73
43
Innerhalb einer Gebäudeart finden zusätzliche Gliederungen statt (siehe Tabelle 3). Nach der
Festlegung
der
Gebäudeart
ist
das
Bewertungsobjekt
gemäß
weiterer
Unterscheidungsmerkmale zu differenzieren. Anschließend kann der Kostenkennwert aus dem
Tabellenwerk entnommen werden.
Tabelle 3: Gebäudearten nach NHK 2010
Gebäudeart
Gegliedert nach
1.
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Geschosse, Dachausbau, Gebäudestandards
2.
Doppel- und Reihenhäuser
3.
Reihenmittelhäuser
4.
Mehrfamilienhäuser
Anzahl der Wohneinheiten, Gebäudestandards
5.
Wohnhäuser mit Mischnutzung,
Banken/Geschäftshäuser
Nutzung, Gebäudestandards
6.
Bürogebäude
Bauweisen, Gebäudestandards
7.
Gemeindezentren,
Saalbauten/Veranstaltungsgebäude
Gebäudestandards
8.
Kindergärten, Schulen
Gebäudestandards
9.
Wohnheime, Alten-/Pflegeheime
Gebäudestandards
10. Krankenhäuser, Tageskliniken
11.
Beherbergungsstätten (Hotels),
Verpflegungseinrichtungen
12. Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder
13.
Verbrauchermärkte, Kauf-/Warenhäuser,
Autohändler
14. Garagen
15. Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude
16. Lagergebäude
17.
Sonstige Gebäude (Museen, Theater,
Sakralbauten, Friedhofsgebäude)
18. Landwirtschaftliche Betriebsgebäude
Gebäudestandards
Gebäudestandards
Nutzung, Gebäudestandards
Gebäudestandards
Einzel-, Mehrfach-, Hoch-, Tief-,
Nutzfahrzeuggaragen, Gebäudestandards
Geschossigkeit, Hallenanteil, Bauweise,
Gebäudestandards
Anteiliger Nutzung, Gebäudestandards
Gebäudestandards
z. B. Traufhöhe, Unterbau, Gebäudegröße,
Gebäudestandards
5.2.4.2 Gebäudestandard nach Anlage 2 SW-RL
Anlage 2 der SW-RL beschreibt die Gebäudestandards, welche nach Standardstufen und neun
Kostengruppen gegliedert sind. Sowohl die Standardstufen als auch die Kostengruppen
beziehen sich auf das Bezugsjahr der NHK 2010. Die Gebäudearten werden nach drei
Standardstufen differenziert. Die Gebäudearten freistehendes Ein- bzw. Zweifamilienhäuser
sowie Doppel- und Reihenhäuser (Nr. 1.01 bis 3.33), werden zusätzlich nach zwei weitren
44
Standardstufen (1 und 2) unterschieden. Diese Standardstufen werden Häusern zugeordnet,
die keine zeitgemäße Ausstattung aufweisen, jedoch noch wirtschaftlich nutzbar sind.
Die Gebäudestandards, die sich wie bereits erläutert durch die Standartstufen und die
Kostengruppen ergeben, sind ein Hauptunterscheidungsmerkmal für Gebäude. Sie dienen der
Orientierung
und
beschreiben
beispielhaft
mögliche
Standardmerkmale.
Nach
den
Regelungen in Nr. 4.1.1.2. Abs. 2 SW-RL sind die, am Wertermittlungsstichtag herrschenden
Anforderungen und technischen Standards der baulichen Anlage maßgebend für die
Ermittlung des Gebäudestandards, nicht die im Baujahr geltenden Verhältnisse. Merkmale,
die nicht in den Tabellen aufgeführt werden, müssen zusätzlich sachverständig berücksichtigt
werden. Darüber hinaus werden in den Gebäudestandardtabellen Jahreszahlen angegeben,
die sich auf die Wärmeschutzanforderungen im jeweiligen Zeitraum beziehen. Es ist zu
prüfen, ob im vorliegenden Bewertungsfall von den Wärmeschutzanforderungen abgewichen
wird. 74
Des Weiteren enthält die Tabelle 1 der SW-RL Wägungsanteile für neun Kostengruppen. Die
Wägungsanteile sind je nach Kostengruppe unterschiedlich hoch und ergeben in der Summe
100 % (siehe Tabelle 4).
Tabelle 4: Wägungsanteile der Kostengruppen
Kostengruppe
Wägungsanteil
Außenwände
23 %
Dach
15 %
Fenster und Außentüren
11 %
Innenwände und -türen
11 %
Deckenkonstruktion und Treppen
11 %
Fußböden
5%
Sanitäreinrichtungen
9%
Heizung
9%
Sonstige technische Ausstattung
6%
Summe der Anteile
100 %
74
45
5.2.4.3 Ermittlung gewichteter NHK und des gewichteten Gebäudestandards
Einem Gebäude kann selten eine Standardstufe zugeordnet werden, aus diesem Grund wird
der gewogene Gebäudestandard berechnet. Dieser ergibt sich indem die jeweilige
Standardstufenbewertung einer Kostengruppe mit dem Wägungsanteil dieser gewichtet wird.
Die Summe der gewichteten Standards ergibt den durchschnittlichen bzw. gewogenen
Gebäudestandard. Anschließend werden die gewogenen Normalherstellungskosten ermittelt.
Dazu wird der jeweilige Anteil der Standardstufe mit dem entsprechenden Wägungsanteil und
dem Kostenkennwert der jeweiligen Standardstufe multipliziert und aufaddiert. 75
Da es sich bei den Wägungsanteilen um Schätzwerte handelt, lässt sich der Gebäudestandard
eines Hauses trotz exakter Zahlenwerte nicht punktgenau berechnen. Im konkreten
Bewertungsfall können einer Kostengruppe mehrere Standardstufen zugeordnet werden.
Weist ein Bauteil Eigenschaften mehrerer Standardstufen auf, kann eine entsprechende
Gewichtung vorgenommen werden (siehe Beispiel unten).
Das folgende Beispiel zeigt eine exemplarische Ermittlung des gewogenen Gebäudestandards
und des gewogenen Kostenkennwerts, anhand des in Anlage 2 der SW-RL vorgegebenen
Berechnungsschemas.
Beispiel: Freistehendes Einfamilienhaus (Typ 1.01)
Im vorliegenden Beispiel weisen die Ausstattungsmerkmale Innenwände- und Türen,
Fußböden, Sanitäreinrichtungen und Heizung Eigenschaften mehrerer Standardstufen auf.
Nach
Maßgabe
der
Tabelle
für
Gebäudestandards
von
freistehenden
Ein-
und
Zweifamilienhäusern aus Anlage 2 der SW-RL ergeben sich die Wägungsanteile wie folgt:
75
Innenwände- und Türen: 60 % aus Standardstufe 3 und 40 % aus Standardstufe 4
Fußbodenbeläge: 50 % aus Standardstufe 3 und 50 % aus Standardstufe 4
Sanitäreinrichtungen: 40 % aus Standardstufe 3 und 60 % aus Standardstufe 4
Heizung: 70 % aus Standardstufe 3 und 30 % aus Standardstufe 4
Vgl. Anlage 2 der SW-RL. Anwendungsbeispiel für Tabelle 1.
46
Tabelle 5: Berechnungsschema zur Ermittlung eines gew. Standards und gew. NHK 2010
Ausstattungsmerkmal
Berechnungsschema zur Ermittlung eines
gewichteten Standards und gewichteter NHK 2010
Standardeinstufung
WägungsStananteil
dard
1
2
3
4
5
gew.
anteilige NHK
gew.
Außenwände
1,0
0,23
0,69
192,05 €/m² BGF
Dach
1,0
0,15
0,45
125,25 €/m² BGF
0,11
0,44
110,55 €/m² BGF
0,11
0,37
55,11 €/m² BGF
44,22 €/m² BGF
0,11
0,44
110,55 €/m² BGF
0,07
0,24
0,07
0,25
0,09
0,30
0,06
0,18
Fenster und
Außentüren
1,0
0,60
Innenwände und türen
0,40
Deckenkonstruktion
und Treppen
1,0
0,5
Fußböden
0,5
0,4
0,6
0,70
Heizung
0,30
Sonstige technische
Ausstattung
1,0
29,23 €/m² BGF
35,18 €/m² BGF
23,38 €/m² BGF
42,21 €/m² BGF
52,61 €/m² BGF
27,14 €/m² BGF
50,10 €/m² BGF
∑ =
1,00
Gewogener Standard = 3,36
Zu bewertende Gebäude
Typ 1.01
655
725
835
100
5
126
0
Gewogene NHK = rd. 898 €/m² BGF
Berechnung des gew. Standard: (3*0,6*0,11) + (4*0,4*0,11) = 0,37
Berechnung des gew. NHK Anteils: 1,0*0,23*835 €/m² BGF = 192,05 €/m² BGF
Unter Berücksichtigung der Ausstattungsmerkmale ergibt sich in diesem Beispiel ein
gewogener Standard von 3,36 und ein gewogener Kostenkennwert von 898 €/m² BGF.
5.2.4.4 Sonderfälle – Gebäudemix
In besonderen Fällen, in denen ein Gebäude aus mehreren unterschiedlichen Gebäudearten
besteht (Gebäudemix), kann die Ermittlung des Gebäudesachwerts auf der Grundlage der
jeweiligen Kostenkennwertanteile stattfinden. Dabei werden für die entsprechenden
Gebäudearten die jeweiligen Kostenkennwerte herangezogen. Diese Vorgehensweise wird
auch als Mischkalkulation bezeichnet. 76
76
Vgl. Nr. 4.1.1.6 der SW-RL 2012.
47
Beispiel für Gebäudemix: Freistehendes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss
und teilweiser Unterkellerung
Es werden Kostenkennwerte für die Gebäudeart 1.01 (Keller, Erdgeschoss, Dachgeschoss voll
ausgebaut) und Gebäudeart 1.21 (Erdgeschoss, nicht unterkellert, Dachgeschoss voll
ausgebaut) herangezogen. Nach Ermittlung der gewogenen NHK für beide Gebäudearten
werden die Kostenkennwerte mit der jeweiligen Brutto-Grundfläche multipliziert und
anschließend aufaddiert.
Tabelle 6: Mischkalkulation bei Gebäudemix
Gebäudeart 1.01
(unterkellert)
Gebäudeart 1.21
(nicht unterkellert)
Anteilige red. Brutto-Grundfläche
165 m²
110 m²
gew. Kostenkennwert
835 €/m² red. BGF
1005 €/m² red. BGF
Anteilige Herstellungskosten
137.775 €
110.550 €
Herstellungskosten gesamt
248.325 €
5.2.4.5 Korrekturfaktoren
Die NHK 2010 enthalten in Anlage 1 SW-RL Korrekturfaktoren, welche die Anpassung des
entsprechenden Kostenkennwerts wegen besonderer Merkmale des Bewertungsobjekts
erlauben. 77
Folgende Korrekturfaktoren können dem Tabellenwerk entnommen werden:
Korrekturfaktor von 1,05 für freistehendes Zweifamilienhaus
Korrekturfaktoren
für
die
Grundrissgröße
und
für
die
Grundrissart
von
die
Unterbauten
von
Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung
Korrekturfaktoren
für
die
Gebäudegrößen
und
für
landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden
Ferner sieht die SW-RL in einigen Fällen eine Modifizierung der Kostenkennwerte durch Zubzw. Abschläge vor. Anders als bei den Korrekturfaktoren wird die Höhe dieser Faktoren in
der SW-RL nicht definiert.
77
48
Fälle, die eine Modifizierung, nach Maßgabe der Nr. 4.1.1.5 der SW-RL erfordern:
Wertminderung wegen eines fehlenden Drempels, bei ausgebauten bzw. nicht
ausgebauten, aber ausbaufähigen Dachgeschossen
Wertminderung wegen eingeschränkter Nutzbarkeit des Dachgeschosses, bei nicht
ausgebauten Dachgeschossen
Wertsteigerung wegen eines ausgebauten Spitzbodens im ausgebauten Dachgeschoss
Die Anpassung der Kostenkennwerte, nach Maßgabe der Regelungen in Nr. 4.1.1.5 der SW-RL
ist jedoch problematisch. 78
5.2.4.6 Umrechnung mit dem Baupreisindex
Bei den Kostenkennwerten der NHK 2010 handelt es sich um Kosten, die aufgewendet werden
müssten, wenn man das Bewertungsobjekt im Jahr 2010 nochmals errichten würde. Deshalb
müssen die auf der Grundlage der NHK 2010 ermittelten Herstellungskosten auf die
Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepasst werden.
79
Die Baupreisindexreihen
beschreiben den Verlauf der Preisentwicklung von Herstellungskosten für Neuerrichtung und
Instandhaltung von Gebäuden. Das statistische Bundesamt unterscheidet bei den Preisindizes
zwischen folgenden Bauwerksarten: 80
konventioneller Neubau im Hochbau (Wohngebäude, Bürogebäude und gewerbliche
Betriebsgebäude)
Neubau von Einfamiliengebäuden in vorgefertigter Bauart aus Holz
Neubau im Tiefbau (Straßen, Brücken, Ortskanäle)
Instandhaltung von Wohngebäuden
Nach Maßgabe des § 22 Abs. 3 ImmoWertV ist keine bestimmte Baupreisindexreihe
vorgesehen. Die Nr. 4.1.2. Abs. 1 Satz 2 SW-RL konkretisiert die Regelung. Demnach ist für
die entsprechende Gebäudeart zutreffende und am Wertermittlungsstichtag aktuelle
Preisindex für die Bauwirtschaft des statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) zu
verwenden.
81
Das statistische Bundesamt hat mit dem Berichtsmonat August 2013 die
78
Vgl. Kapitel 7 „Kritische Würdigung“.
79
Vgl. Nr. 4.1.2 der SW-RL 2012.
80
www.destatis.de (Abgerufen am 26.06.14).
81
49
Baupreisindizes auf das neue Basisjahr 2010 umgestellt. Folglich müssen nun aktuelle
Preisindizes für die Bauwirtschaft zum Basisjahr 2010 = 100 verwendet werden.
5.2.4.7 Nicht erfasste Bauteile, Einrichtungen und Vorrichtungen sowie c-Flächen
Die Normalherstellungskosten decken nicht die gesamte Ausstattung einer baulichen Anlage
ab. Soweit nicht erfasste Bauteile, Einrichtungen und Vorrichtungen sowie c-Flächen im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr den Verkehrswert beeinflussen, müssen sie mit dem
jeweiligen Wertanteil berücksichtigt werden. Die üblichen, nicht erfasste Bauteile und dgl.,
sind in den Kostenkennwerten der NHK 2010 enthalten. Die Höhe des üblichen Umfangs ist
jedoch nicht bekannt.
Mit den NHK 2010 nicht erfasste Positionen sind nach § 22 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV bei der
Ermittlung des vorläufigen Gebäudesachwerts durch Zu- bzw. Abschläge zu berücksichtigen.
Die Zu- bzw. Abschläge haben sich am jeweiligen Kostenkennwert nicht erfasster Bauteile zu
orientieren. 82
Wurde der Sachwertfaktor auf der Grundlage des von der Sachwertrichtlinie vorgeschlagenen
Modells aus Anlage 5 abgeleitet, dann sind die besonderen Bauteile, Einrichtungen und
Vorrichtungen sowie nicht erfasste c-Flächen im üblichen Umfang erfasst worden. Der übliche
Umfang, der mit dem Sachwertfaktor berücksichtigt wurde, ist vom Gutachterausschuss für
Grundstückswerte anzugeben. Weichen einzelne Positionen des Bewertungsobjekts erheblich
von diesem üblichen Umfang ab, dann ist dies wertmindernd bzw. werterhöhend nach der
Marktanpassung gemäß § 8 Abs. 3 ImmoWertV zu bemessen, soweit es dem gewöhnlichen
Geschäftsverkehr entspricht (Grundsatz der Modellkonformität).
83
Ferner können die vom
Üblichen abweichende Bauteile und dergleichen sowie nicht vernachlässigbare c-Flächen mit
einem pauschalen Ansatz ermittelt werden. Ist der Kostenanteil der vom üblichen Umfang
abweichenden Wertanteile unter 2 % der Herstellungskosten, dann können diese bei der
Berechung vernachlässigt werden. 84
82
83
Linke, H. J. 2014: Skript: Bodenordnung und Bodenwirtschaft IV – Sachwertverfahren. S. 24.
84
50
5.2.4.8 Ermittlung gewöhnlicher Herstellungskosten
Nach den vorstehenden Grundsätzen kann die Ermittlung der Herstellungskosten wie folgt
zusammengefasst werden: 85
1. Es sind geeignete Normalherstellungskosten heranzuziehen. Vorrangig werden bei der
Sachwertrichtlinie
die
NHK
2010
empfohlen.
Also
die
gewöhnlichen
Herstellungskosten, welche für die entsprechende Gebäudeart unter Rücksichtnahme
des Gebäudestandards, je Flächeneinheit festgesetzt sind. Die Kostenkennwerte der
NHK 2010 beziehen sich auf m² reduzierter Brutto-Grundfläche.
2. In Anlehnung an die DIN 277 ist dann die Gesamtfläche des zu bewertenden
Gebäudes zu berechnen. In die Berechnung gehen die äußeren Gebäudemaße,
einschließlich
Bekleidung
Bodenbelagsoberkante ein.
(z.
B.
Putz)
in
Höhe
der
Decken-
bzw.
86
Im Rahmen der Anwendung der NHK 2010 sind nur die Grundflächen der Bereiche a
und b zu ermitteln, die sog. c-Flächen gehen nicht in die Berechnung mit ein.
87
So
ermittelte Brutto-Grundfläche wird reduzierte Brutto-Grundfläche.
3. Die vorläufigen Herstellungskosten der baulichen Anlagen erhält man, indem die
reduzierte Brutto-Grundfläche des Bewertungsobjekts mit den NHK 2010 vervielfacht
wird. Die vorläufigen Herstellungskosten beziehen sich auf den Kostenstand der
Jahresmitte von 2010 (Jahresdurchschnitt).
4. Von den Normalherstellungskosten oder dem Sachwertfaktor nicht erfasste einzelne
Bauteile, Einrichtungen und Vorrichtungen sowie c-Flächen sind durch Zu- bzw.
Abschläge zu bemessen.
Nach dem Modelkonformitätsgrundsatz sind die gebäudebezogene Besonderheiten
nach Maßgabe des § 8 Abs. 3 ImmoWertV als besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale nach der Marktanpassung zu berücksichtigen.
5. Entsprechendes gilt auch für die Merkmale des Grund und Bodens (z. B. Rechte am
Grundstück), wenn diese vom Referenzgrundstück abweichen, welches zur Ableitung
des Sachwertfaktors herangezogen wurde.
85
86
Vgl. Nr. 4.1.1.4 Abs. 3 SW-RL 2012.
87
Vgl. Nr. 4.1.1.4 Abs. 2 Satz 2 SW-RL 2012.
51
6. Ergänzende Berücksichtigung der Baunebenkosten kann bei Anwendung der NHK
2010 entfallen. Die Höhe der Baunebenkosten, kann dem Tabellenwerk entnommen
werden.
7. Anschließend erfolgt eine Umrechnung der vorläufigen Herstellungskosten auf die
Preisverhältnisse
des
Wertermittlungsstichtags.
Dazu
werden
Baupreisindexreihen herangezogen (vgl. Nr. 4.1.2 Abs. 1 SW-RL).
entsprechende
88
Im nachfolgenden Abschnitt werden die Unterschiede im Bezug auf die Ermittlung des
Gebäudesachwerts beschrieben, die sich aus dem bisherigen Sachwertverfahren nach den
Vorschriften der WertV 88/WertR 06 ergeben haben.
88
Vgl. Nr. 4.1.2 Abs. 1 SW-RL 2012.
52
Im Zuge der Novellierung der Richtlinie wurden nicht nur die Bezeichnungen „Gebäudetyp“
und „Ausstattungsstandards“ zu „Gebäudeart“ und „Gebäudestandards“ geändert, sondern
auch einige Kriterien, nach denen das Bewertungsobjekt zu differenzieren ist. 89
Zusätzlich zur aktuellen Unterteilung der Gebäudearten wurden früher außerdem nach der
Geschossigkeit (bis zu 10 OG in Mehrfamilienhäusern), der Geschosshöhe und den
Baualterstuffen unterschieden. Darüber hinaus erfolgte die Angabe der Kostenkennwerte in
Spannen und nicht als Punktwerte, wie in den NHK 2010. Abbildung 11 zeigt einen
beispielhaften Ausschnitt aus dem Tabellenwerk der NHK 2000.
Abbildung 11: Ausschnitt aus NHK 2000
Quelle: Anlage 7 der WertR 06
Die NHK 2000 bezeichnen die Ausstattungsstandards mit „einfach“, „mittel“, „gehoben“ und
„stark gehoben“. Die aktuellen NHK 2010 enthalten dagegen die Standardstufen 1 bis 5.
Beim Gebäudetyp freistehendes Einfamilienhaus unterscheiden die NHK 2000 nur zwischen
diesen vier Ausstattungsstandards. Die Einfamilienreihenhäuser werden nach Kopf- und
Mittelhaus differenziert und haben zwei Ausstattungsstandards „einfach“ und „mittel“ zur
Auswahl. Die Unterscheidung der Mehrfamilienhäuser erfolgt zunächst nach Kopfhaus,
89
Vgl. Kap. 5.2.1.2 „Unterschiede zu den NHK 2000“.
53
Mittelhaus oder ein freistehendes Haus. Des Weiteren kann man bei diesem Gebäudetyp
zwischen drei Ausstattungsstandards wählen. Die unstrukturierte Angabe verschieden vieler
Ausstattungsstandardstufen zieht sich durch die gesamten NHK 2000 fort. Im Gegensatz dazu
sehen die NHK 2010 fünf Standardstufen für die Gebäudearten freistehende Ein- und
Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser vor. Alle weiteren Gebäudearten, die in den
NHK 2010 aufgeführt werden, unterscheiden zwischen drei Standardstufen.
Die Gebäudetypen „Funktionsgebäude für Sportanlagen“ (Typ 21) und „Kirchen, Stadt- und
Dorfkirchen, Kapelle“ (Typ 24) wurden aus der Sammlung entfernt. Dafür ist die Bezeichnung
„Reihenmittelhaus“ (Gebäudeart 3.01 bis 3.33) neu dazu gekommen. Insgesamt lässt sich
feststellen, dass die „Gebäudeart“ bzw. „Gebäudetyp“ Nummern nicht mehr übereinstimmen.
Ferner hat die WertR 06 kein Wägungsschema für die einzelnen Standardmerkmale in den
NHK 2000 angegeben.
90
Die Kostengruppen konnten jedoch nach dem Modell des AGVGA-
NRW gewichtet werden.
Die NHK 2010 unterscheiden nicht mehr nach Gebäudebaujahrsklassen. Die Baualtersstufen,
dienen dazu die Kostenkennwerte einer Bauperiode zuzuordnen. Die Begründung für die
Baualtersstufen liegt darin, dass sich der Kostenaufwand für den Bau eines Hauses über die
Zeit verändert. Dieser Unterschied muss sich in den Normalherstellungskosten widerspiegeln.
Der unterschiedliche Kostenaufwand lässt sich u. a. aus unterschiedlichen Baumethoden,
Baustoffen und dem Stand technischer Anlagen erklären. Diese Differenzierung der
Normalherstellungskosten nach verschiedenen Bauperioden findet in den NHK 2010 nicht
statt. Laut BMVBS soll diese von der linearen Alterswertminderung aufgefangen werden.
91
Aber auch das Ableiten von baujahrsspezifischen Sachwertfaktoren soll das Fehlen der
Gebäudebaujahrsklassen kompensieren. 92
Darüber hinaus sieht das bisherige Sachwertmodell ergänzende Korrekturfaktoren vor. So
werden
beispielsweise
die
Kostenkennwerte
Baupreisverhältnisse angepasst.
93
der
NHK
2000
an
die
regionalen
Die Berücksichtigung der Ortsgröße erfolgt mittels eines
Ortsgrößenfaktors. Beide Faktoren lassen sich durch Multiplikation zu einem kombinierten
Korrekturfaktor zusammenfassen. Das Sachwertmodell nach der SW-RL sieht keine Orts- bzw.
90
Sprengnetter, H. O. 2013: Sachwertrichtlinie und
Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren. S. 78 ff.
91
Vgl. Kapitel 7 „Kritische Würdigung“.
92
93
Vgl. Nr. 3.6.1.1.2 der WertR 2006.
NHK
2010:
Kommentar
zu
der
neuen
54
Regionalfaktoren vor, wenn die Normalherstellungskosten bereits mit dem jeweiligen
(regionalspezifischen) Sachwertfaktor regionalisiert wurden. 94
Die Vorschrift über die Berücksichtigung der einzelnen Bauteilen, Einrichtungen und
Vorrichtungen, gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV ist aus dem § 22 Abs. 1 Satz 2 WertV
hervorgegangen. Beide Vorschriften lassen jedoch offen, wie die Zu- und Abschläge für die,
mit den Normalherstellungskosten nicht erfasste Bauteile und dgl., zu berücksichtigen sind.
Im bisherigen Sachwertmodell werden alle nicht erfassten Positionen vor der Marktanpassung
berücksichtigt.
Gemäß § 22 Abs. 5 WertV 88 kann zur Ermittlung der Herstellungskosten die tatsächlich
entstandenen Kosten herangezogen werden. Nach den neuen Vorschriften der ImmoWertV
bleiben die tatsächlichen Herstellungskosten der baulichen Anlage unberücksichtigt.
5.2.5
Alterswertminderung
Nach dem Sachwertmodell der SW-RL berechnete Herstellungskosten entsprechen dem
Neubauwert einer vergleichbaren baulichen Anlage zum Wertermittlungsstichtag. Handelt es
sich beim Bewertungsobjekt jedoch um keinen Neubau, dann müssen die Herstellungskosten
einer Wertminderung wegen Alter unterzogen werden.
Die lineare Alterswertminderung ist in der SW-RL vorgeschrieben
95
und löst damit, in der
Praxis überwiegend angewandte, Alterswertminderung nach Ross ab. Die unpräzise
Formulierung des § 23 ImmoWertV wird durch Nr. 4.3 der SW-RL konkretisiert. Ferner wird
in Nr. 4.3 Abs. 3 SW-RL die Formel zur Berechnung der Alterswertminderung dargelegt. Die
Formel lautet:
Um zum vorläufigen Gebäudesachwert zu gelangen, müssen die ermittelten gewöhnlichen
Herstellungskosten einer linearen Alterswertminderung unterzogen werden. Alle Immobilien
unterliegen mit der Zeit einem wirtschaftlichen Wertverzehr, selbst wenn diese einer
ordnungsgemäßen Instandhaltung unterzogen wurden. Mit fortschreitendem Alter entspricht
der Standard baulicher Anlagen immer weniger einem neu errichteten Gebäude.
94
95
Vgl. Nr. 4.3 der SW-RL 2012.
55
Mit der Alterswertminderung werden die ermittelten Herstellungskosten, welche den Kosten
für einen Neubau entsprechen, auf einen marktüblichen Wert reduziert. Und zwar auf den
Wert, der für eine gealterte bauliche Anlage im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen
wäre. Aus diesem Grund kann die Alterswertminderung auch als eine Markanpassung
verstanden werden. 96
Die Sachwertrichtlinie schreibt die lineare Alterswertminderung vor, diese dient u. a. der
Vergleichbarkeit von Wertermittlungen. Um den Grundsatz der Modellkonformität zu wahren
ist jedoch das Alterswertminderungsverfahren anzuwenden, welches der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte bei der Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogen hat. 97
Da die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer in die Berechnungen der linearen
Alterswertminderung eingehen, stehen diese Größen im unmittelbaren Zusammenhang mit
der Alterswertminderung und müssen vorher ermittelt werden.
5.2.5.1 Übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung
Die übliche Gesamtnutzungsdauer entspricht dem Zeitraum, in dem ein Gebäude bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung nach seiner Zweckbestimmung wirtschaftlich nutzbar ist. 98
Anlage 3 der SW-RL enthält Orientierungswerte für anzusetzende Gesamtnutzungsdauer. Für
die Gebäudeart freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser wird
die Gesamtnutzungsdauer nach den Standardstufen 1 bis 5 differenziert (siehe Tabelle 7).
Tabelle 7: Auszug aus der Tabelle für Orientierungswerte nach Anlage 3 der SW-RL
Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei
ordnungsgemäßer Instandhaltung
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser
Bei
diesen
typischen
Standardstufe 1
60 Jahre
Standardstufe 2
65 Jahre
Standardstufe 3
70 Jahre
Standardstufe 4
75 Jahre
Standardstufe 5
80 Jahre
Sachwertobjekten
kommt
die,
bei
der
Berechnung
der
Herstellungskosten ermittelte, gewogene Standardstufe zum Einsatz. Durch Interpolation lässt
96
97
98
56
sich mit dem gewogenen Standard eine auf mehrere Nachkommastellen „genaue“
Gesamtnutzungsdauer ermitteln. Diese ist jedoch sachverständig aufzurunden.
Die Gesamtnutzungsdauer ist, je nach Gebäudeart von weiteren Faktoren abhängig. Bei
Wohngebäuden ist es z. B. die Grundrissgestaltung, die Sanitäranlagen und die
Wärmedämmung.
5.2.5.2 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer – Modifizierte Restnutzungsdauer
Das Sachwertverfahren kann zu keinen marktkonformen Ergebnissen führen, wenn das
Bewertungsobjekt wirtschaftlich nicht mehr nutzbar ist.
99
Somit weisen wirtschaftlich
nutzbare bauliche Anlagen eine Restnutzungsdauer auf. Die Restnutzungsdauer ergibt sich
aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter am
Wertermittlungsstichtag:
Restnutzungsdauer (RND) = Gesamtnutzungsdauer (GND) – Gebäudealter
Das Ergebnis entspricht der Zeitspanne, in der das Haus bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung noch wirtschaftlich nutzbar ist. Vorausgesetzt wird dabei die rechtliche
Zulässigkeit.
Je nach Erhaltungszustand des Gebäudes, kann sich eine Veränderung der Restnutzungsdauer
ergeben. Bei einer überdurchschnittlichen Instandhaltung oder Modernisierungsmaßnahmen
verlängert sich die Restnutzungsdauer. Unbehebbare Baumängel und Bauschäden oder in
gravierenden Fällen von unterlassener Instandhaltung wird
die Restnutzungsdauer
verkürzt.100 Dabei ist zu beachten, dass die Gesamtnutzungsdauer eine Modellgröße ist, die
weder durch Modernisierungsmaßnahmen verlängert oder durch unterlassene Instandhaltung
verkürzt werden kann. Folglich wirken sich diese Umstände auf die Restnutzungsdauer und
auf das Alter des Gebäudes aus.
Vor
der
Berechnung
des
Gebäudealters
und
der
Alterswertminderung
ist
der
Modernisierungsgrad festzustellen, falls eine Modernisierung vorgenommen wurde, ist die
Restnutzungsdauer sachgemäß zu verlängern. 101
99
Vgl. Nr. 2. Abs. 2 Satz 1 SW-RL 2012.
100
Vgl. Nr. 4.3.2 SW-RL 2012.
101
57
5.2.5.3 Verlängerung der Restnutzungsdauer durch Modernisierung
Unter der Modernisierung einer baulichen Anlage ist die Erneuerung wichtiger Bestandteile
des Gebäudes zu verstehen, wie z. B. Decken, Mauern, Treppen oder Dächer.
102
Mit der
Modernisierung wird die Qualität des Hauses wesentlich verbessert, diese ist mit der Qualität
eines jüngeren Hauses vergleichbar. Das spiegelt sich in der längeren Restnutzungsdauer
wieder.
Neu in der Sachwertrichtlinie ist das „Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen
Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen“. Dieses
Modell wird in der Anlage 4 der SW-RL beschrieben. Formell gesehen wurde das Modell neu
in die Sachwertrichtlinie aufgenommen. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine neue
Grundidee. Modernisierungen wurden auch früher in der Praxis berücksichtigt und wirkten
sich auf die Länge der Restnutzungsdauer aus. 103
Die Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen baulicher Anlagen erfolgt anhand
einer Punktetabelle, die jeder Maßnahme eine maximale Punktzahl zuordnet (siehe Tabelle
8).
Tabelle 8: Modernisierungselemente mit maximal zu vergebender Punktzahl
Modernisierungselemente
max. Punkte
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung
4
Modernisierung der Fenster und Außentüren
2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
2
Modernisierung der Heizungsanlage
2
Wärmedämmung der Außenwände
4
Modernisierung von Bädern
2
Modernisierung des Innenausbaus (z. B. Decken, Treppen, Fußböden)
2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung
2
Wichtig bei der Bemessung von Modernisierungsmaßnahmen ist, dass diese zum
Wertermittlungsstichtag oder kurz zuvor statt gefunden haben. Bei Maßnahmen aus früherer
Zeit, muss zunächst geprüft werden, ob ein kleinerer als der maximale Punktwert zu vergeben
102
103
58
ist.
104
Mit der erreichten Gesamtpunktzahl kann, anhand der Tabelle mit entsprechenden
Anhaltspunkten, der Modernisierungsgrad bestimmt werden (siehe Tabelle 9).
Tabelle 9: Modernisierungsgrad nach der Gesamtpunktzahl
Modernisierungsgrad nach der Gesamtpunktzahl
≤ 1 Punkt
nicht modernisiert
4 Punkte
kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung
8 Punkte
mittlerer Modernisierungsgrad
13 Punkte
überwiegend modernisiert
≥ 18 Punkte
umfassend modernisiert
Mit Hilfe des Modernisierungsgrades kann
die Verlängerung der Restnutzungsdauer bei
Modernisierungen anhand dieser Formel berechnet werden:
Die Formelwerte können der Tabelle in Anlage 4 der SW-RL entnommen werden. Neben den
Variablen a, b, und c enthält die Tabelle in der letzten Spalte Angaben zum relativen Alter, ab
dem die Formeln anwendbar sind. Das relative Alter lässt sich aus [Alter/GND] * 100
berechnen (siehe Tabelle 10).
Tabelle 10: Formelwerte zur Ermittlung der Verlängerung der Restnutzungsdauer
a
b
c
ab einem relativen
Alter [%] von
≤ 1 Punkt
0,0125
2,625
152,50
60
4 Punkte
0,0073
1,577
111,33
40
8 Punkte
0,0050
1,100
100,00
20
13 Punkte
0,0033
0,735
95,28
15
≥ 18 Punkte
0,0020
0,440
94,20
10
Modernisierungsgrad
Die Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer anhand der oben genanten Formel bietet
sich vor allem an, wenn das tatsächliche Gebäudealter nicht in den Matrizen, in Anlage 4 der
SW-RL, zu finden ist. An dieser Stelle ist zu beachten, dass eine lineare Interpolation der
Werte zu einem falschen Ergebnis führen würde, da der theoretische Ansatz des Modells
nicht-linear ist. 105
104
Vgl. Anlage 4 SW-RL 2012.
105
Sommer, G. 2012: Das Sachwertverfahren nach Sachwertrichtlinie. S. 11 ff.
59
Das Modell enthält acht Matrizen für acht verschiedene Gesamtnutzungsdauern. Mit deren
Hilfe die verlängerte Restnutzungsdauer, für den jeweiligen Modernisierungsgrad, abgelesen
werden kann. Unten abgebildet ist eine modifizierte Darstellung der Tabelle 2.1 aus der
Anlage 4 der SW-RL.
Tabelle 11: Matrix für modifizierte RND bei üblicher GND von 80 Jahren
Modernisierungsgrad
≤ 1 Punkt
4 Punkte
8 Punkte
13 Punkte
≥ 18 Punkte
modifizierte Restnutzungsdauer
Gebäudealter
0
80
80
80
80
80
5
75
75
75
75
75
10
70
70
70
70
71
15
65
65
65
66
69
20
60
60
61
63
68
25
55
55
56
60
66
30
50
50
53
58
64
35
45
45
49
56
63
40
40
41
46
53
62
45
35
37
43
52
61
50
30
33
41
50
60
55
25
30
38
48
59
60
21
27
37
47
58
65
17
25
35
46
57
70
15
23
34
45
57
75
13
22
33
44
56
≥ 80
12
21
32
44
56
Die dunkler eingerahmten Werte lassen jeweils die erste Veränderung der Restnutzungsdauer
erkennen. Ferner kann man anhand der Tabelle 11 feststellen, dass sich eine umfassende
Modernisierung eher früh und eine geringe Modernisierung eher spät lohnt.
Maßgeblich für das Maß der Verlängerung der Restnutzungsdauer sind demnach die übliche
Gesamtnutzungsdauer, das Gebäudealter und der ermittelte Modernisierungsgrad. 106
106
60
5.2.5.3.1 Gebäudealter und „fiktives Baujahr bei Modernisierungen
Grundsätzlich ist der Begriff Baujahr nicht einheitlich definiert. Das „ursprüngliche“ Baujahr
kann als der Zeitpunkt verstanden werden, an dem die Nutzung des Gebäudes erstmalig nach
der Fertigstellung beginnt. Dieser Begriff ist an dieser Stelle von Bedeutung, da im weiteren
Verlauf die Bezeichnung „fiktives“ Baujahr eingeführt wird.
man
aus
der
Differenz
zwischen
der
üblichen
107
Das Alter des Gebäudes erhält
Gesamtnutzungsdauer
und
der
Restnutzungsdauer (siehe Abbildung 12):
Gebäudealter = Gesamtnutzungsdauer – (modifizierte) Restnutzungsdauer
Abbildung 12: „Ursprüngliches“ Baujahr ohne Modifizierung der RND
Quelle: vgl. Renner, U., Sohni, M. 2012: Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) von Immobilien.
S. 67.
Das
rechnerische
Alter
der
baulichen
Anlage
verändert
sich,
wenn
zum
Wertermittlungsstichtag eine modifizierte Restnutzungsdauer ermittelt wurde.108 Das
resultiert daraus, dass die Richtlinie zwar eine Veränderung der Restnutzungsdauer zulässt,
jedoch keine Veränderung der Gesamtnutzungsdauer. Aus diesem Grund wird das
„ursprüngliche“ Baujahr verschoben und man erhält das „fiktive“ Baujahr (siehe Abbildung
13). Wurde das Bewertungsobjekt modernisiert, dann liegt das „fiktive“ Baujahr zwischen
107
Sommer, G. 2012: Das Sachwertverfahren nach Sachwertrichtlinie. S. 16.
108
61
dem „ursprünglichen“ Baujahr und dem Bewertungsstichtag. Das Gebäude wird somit fiktiv
verjüngt und entspricht nun einem später erbauten Haus. 109
Abbildung 13: „Ursprüngliches“ und „fiktives“ Baujahr bei Modifizierung der RND
S. 68.
5.2.5.4 Verkürzung der Restnutzungsdauer durch unterlassene Instandhaltung sowie
Baumängel und Bauschäden
Grundsätzlich ist die unterlassene Instandhaltung baulicher Anlagen, sowie Rückstände,
Schäden und Mängel als Bauschaden zu berücksichtigen und sollen nicht in die Modifizierung
der Restnutzungsdauer eingehen. Vor allem da es sich bei der Alterwertminderung um einen
altersbedingten Wertverzehr handelt, der auch bei ordnungsgemäßer Unterhaltung der
Gebäude auftritt. 110
In gravierenden Fällen, in denen die Baumängel und Bauschäden unbehebbar sind (z. B.
Gründungsschäden), muss die Restnutzungsdauer sachverständig verkürzt werden.
111
Das
liegt daran, dass ein entsprechendes Bauobjekt, trotz regelmäßiger Bewirtschaftung, eine
kürzere Restnutzungsdauer aufweist und somit schneller altert als ein vergleichbares Objekt
ohne Schäden. Diesem Zustand wird dadurch Rechnung getragen, dass das Bewertungsobjekt
fiktiv älter gemacht wird und damit der Qualität eines älteren Gebäudes entspricht siehe
Abbildung 14). Durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer tritt das „fiktive“ Ende der
109
110
111
62
Gesamtnutzungsdauer schneller
ein,
und
zwar
um
die
Zeitspanne,
um
die
die
Restnutzungsdauer verringert wurde. Das „fiktive“ Baujahr liegt in so einem Fall vor dem
„ursprünglichen“ Baujahr des Hauses. 112
Abbildung 14: Verlauf bei Verkürzung der RND
S. 69.
5.2.5.5 Lineare Alterswertminderung
Nach
der
Ermittlung
der
modifizierten
Restnutzungsdauer,
kann
die
lineare
Alterswertminderung durchgeführt werden. Dazu werden die entsprechenden Werte in
folgende Formel eingesetzt:
Der Differenzbetrag im Nenner der Formel entspricht dem Gebäudealter bzw. dem „fiktiven“
Gebäudealter. Das Ergebnis kann als Korrekturgröße bezeichnet werden und gibt eine
prozentuelle
Wertminderung
Gebäudeherstellungskosten
des
mit
Alters
dem
wieder.
Prozentsatz
Nach
erhält
der
Multiplikation
man
die
von
absolute
Alterswertminderung. Um zu alterswertgeminderten Herstellungskosten zu gelangen wird der
Wert der absoluten Alterswertminderung von den Herstellungskosten abgezogen. 113
112
Renner, U., Sohni, M. 2012: Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) von Immobilien. S. 68 f.
113
63
Eine wesentliche Änderung im Bezug auf die übliche Gesamtnutzungsdauer ergibt sich für
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Diese werden nun
nach den Standardstufen 1 bis 5 differenziert.
bei
fast
allen
ordnungsgemäßer
Gebäudearten,
die
Instandhaltung
114
Ferner hat sich im Vergleich zur WertR 06,
durchschnittliche
verringert.
Gesamtnutzungsdauer
Konnte
früher
die
bei
übliche
Gesamtnutzungsdauer von bis zu 100 Jahren angesetzt werden, so sind es nach der SW-RL
maximal bis zu 80 Jahre. Damit geht eine deutliche Reduzierung der zu erwartenden
Nutzungsdauer
einher.
Der
Grund
für
den
Rückgang
der
wirtschaftlichen
Gesamtnutzungsdauer ist dem Umstand zu verdanken, dass sowohl die Wohnansprüche der
Bewohner, als auch die Anforderungen an bauliche Anlagen zugenommen haben. 115
Des Weiteren sieht die SW-RL eine zwingende Anwendung der linearen Alterswertminderung
vor. Damit wurde die Alterswertminderung nach Ross, die bisher überwiegend angewandt
wurde, abgelöst. Vergleicht man beide Methoden, dann führt das alte Verfahren über die
gesamte
Nutzungsdauer
zur
geringeren
Alterswertminderung.
Die
Ermittlung
der
Alterswertminderung nach Ross ist nicht mehr zulässig. Da diese zu einem mit dem Alter
ansteigenden Grad der Alterwertminderung führt (siehe Abbildung. 15). Um den Grundsatz
der Modellkonformität zu wahren muss das Verfahren nach Ross dann angewandt werden,
wenn dieses zur Ableitung der Sachwertfaktoren zu Grunde gelegt wurde. Die Formel für die
Alterswertminderung nach Ross lautet:
Die Abbildung 15 zeigt den Verlauf der linearen Alterswertminderung und der
Alterswertminderung nach Ross für eine Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren. Über die
gesamte Nutzungsdauer liegt der Graph von dem Verfahren nach Ross unter dem der linearen
Alterswertminderung und führt somit zu einer geringeren Alterswertminderung. Ebenso gut
erkennbar ist der mit dem Alter ansteigende Grad
der Alterswertminderung. Demnach
würden Gebäude ab einem gewissen Alter schneller verfallen. Mit der linearen
Alterswertminderung wurde diese Annahme fallen gelassen.
114
115
64
10
0
90
80
70
60
50
40
30
20
10
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
0
AWM kumiliert
Alterswertminderung, linear und nach Ross
Alter
AWM linear
AWM nach Ross
Abbildung 15: Verlauf der Alterswertminderung, linear und nach Ross
Quelle: vgl. Petersen, H., Schnoor, J., Seitz, W., Vogel, R. 2013: Verkehrswertermittlung von
Immobilien – Praxisorientierte Bewertung. S. 216.
Der Grund dafür, dass die Bauobjekte nun einer höheren Alterswertminderung unterliegen, ist
zunächst darin begründet, dass die Anwendung der linearen Alterswertminderung in der SWRL vorgeschrieben wird. Ein anderer Grund dafür sind die reduzierten Orientierungswerte für
die übliche Gesamtnutzungsdauer. 116
Beispiel: Einfamilienhaus mit Standardstufe 5
nach der SW-RL kann bei Standardstufe 5 eine maximale Gesamtnutzungsdauer von
80 Jahren angenommen werden. Nach der linearen Alterswertminderung altert das
Haus jährlich um 1,25 %.
nach der WertR würde man für das gleiche Haus eine Gesamtnutzungsdauer von
100 Jahren ansetzten. Wendet man hier erneut die lineare Alterswertminderung an,
so erkennt man, dass das gleiche Haus nun jährlich um 1 % altert.
Dieser Zusammenhang lässt sich auch graphisch ablesen, siehe Abbildung 16.
116
65
Vergleich der linearen Alterswertminderung bei einer GND von 100 und
80 Jahren
10
0
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
AWM kumiliert
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Alter
AWM bei 100 J. GND
AWM bei 80 J. GND
Abbildung 16: Verlauf der linearen Alterswertminderung bei einer GND von 100 und 80 Jahren.
Quelle: vgl. Petersen, H., Schnoor, J., Seitz, W., Vogel, R. 2013: Verkehrswertermittlung von
Immobilien – Praxisorientierte Bewertung. S. 217.
5.3
Vorläufiger Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen
Üblicherweise verfügt das Bewertungsobjekt, neben dem Gebäude, auch über bauliche
Außenanlagen sowie sonstige Anlagen. Diese liegen außerhalb des Gebäudes und innerhalb
des Grundstücks.
Zu baulichen Außenanlagen gehören z. B.: Aufschüttungen, Mauern, Befestigte
Wege und Plätze, Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Tore und Türen usw.
Mit sonstigen Anlagen werden nicht bauliche Anlagen bezeichnet, dazu gehören z.
B.: Gestaltungsgrün, parkähnliche Gartenanlagen, ortüblicher Aufwuchs und
Anpflanzungen 117
Nach Maßgabe des § 21 Abs. 1 ImmoWertV sind bei der Ermittlung des Sachwerts auch die
baulichen Außenanlagen und sonstige Anlagen zu berücksichtigen, soweit diese nutzbar sind.
117
Vgl. Nr. 4.2 SW-RL 2012.
66
Nicht nutzbare Anlagen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr keine werterhöhende
Bedeutung haben, sind demnach nicht zu berücksichtigen.
Um Doppelberücksichtigungen zu vermeiden muss zunächst geprüft werden, ob und in
welchem Umfang die baulichen Außenanlagen und sonstige Anlagen bereits im Bodenwert
oder im Sachwertfaktor mit erfasst wurden. Für gewöhnlich sind Anlagen, wie
Hecken/Sträucher und „übliche Zier- und Nutzgärten“ im Bodenwert erfasst. Das liegt daran,
dass die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte die Vergleichspreise, welche zur
Berechnung des Bodenwerts herangezogen werden, nicht um den Wertanteil des
vorhandenen Aufwuchses korrigieren. Aus diesem Grund sollen lediglich besonders wertvolle
Anlagen, die nicht im Bodenwert erfasst wurden, nach Maßgabe des § 21 Abs. 3 ImmoWertV
berücksichtigt werden. 118
Wurde der Sachwertfaktor ohne einen gesonderten Wertansatz für bauliche und sonstige
Anlagen abgeleitet,119 dann sind diese bereits im üblichen Umfang im Sachwertfaktor
enthalten und der übliche Umfang muss bei der Veröffentlichung der Sachwertfaktoren
dargelegt werden. Entsprechendes gilt, wenn der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
diese Anlagen mit einem pauschalen Ansatz berücksichtigt hat. In diesen Fällen sind keine
Sachwerte für baulichen Außenanlagen und sonstige Anlagen zu ermitteln. Erheblich vom
üblichen Umfang abweichende Anlagen sind nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV als besondere
objektspezifische Grundstücksmerkmale nach der Markanpassung zu berücksichtigen. 120
Soweit die Berücksichtigung baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen notwendig ist,
stehen folgende Möglichkeiten zur Verfügung: 121
Ermittlung des Wertanteils nach Erfahrungssätzen
Ermittlung nach gewöhnlichen Herstellungskosten
118
119
120
121
67
5.3.1
Ermittlung des Wertanteils nach Erfahrungssätzen
Bei der Ermittlung des Wertanteils nach Erfahrungssätzen handelt es sich um einen
pauschalen Zuschlag, als Prozentsatz des alterswertgeminderten Gebäudesachwerts. Der
pauschale Ansatz wird dadurch begründet, dass der Wert von Außenanlagen im gewissen
Verhältnis zum Gebäudesachwert steht. In der Regel wird ein Zuschlag in Höhe von 1 - 5 %
des vorläufigen Gebäudesachwerts angesetzt. Dieser Zuschlag ist umso höher, je neuwertiger
und größer das Bewertungsobjekt ist.
Die Tabelle 12 enthält eine beispielhafte Auflistung der prozentualen Wertanteile von
Außenanlagen, gemessen am alterswertgeminderten Gebäudesachwert von Ein- und
Zweifamilienhäusern.
Tabelle 12: Pauschaler Ansatz zu Ermittlung des Wertanteils von Außenanlagen
Pauschaler Ansatz zu Ermittlung des Wertanteils von Außenanlagen als Prozentsatz des
alterswertgeminderten Gebäudesachwerts von Ein- und Zweifamilienhäusern
Kategorie
Einfachste Anlagen
Einfache Anlagen
Durchschnittliche Anlagen
Aufwendige Anlagen
Beschreibung
Hofflächenbefestigung im geringen Umfang,
Gehwegplatten, einfache Holz- oder
Metallzäune
Hofflächenbefestigung, Gehwegplatten in
winterfester Ausführung, gemauerte
Einfriedung mit Holz- oder Metallzäunen
Großflächig befahrbare Weg- und Hoffläche;
Gehwege und Einfriedung in Natur- oder
Kunststein
Großflächig befahrbare Weg- und
Hofflächen; Gehwege und Einfriedung in
Natur- oder Kunststein, Pergola;
Stützmauern und Treppenanlagen für
Grundstücke mit Höhenunterschieden,
Zierteiche
Ein- und
Zweifamilienhäuser
1 bis 2 %
2% bis 4 %
4 % bis 6 %
bis 10 %
Dieser Methode wird in der Praxis oft der Vorzug eingeräumt. Zum einen, weil die
Sachwertfaktoren auf der Grundlage entsprechender Ermittlung abgeleitet wurden und zum
anderen, weil die Ermittlung nach den gewöhnlichen Herstellungskosten mit einem
erheblichen Rechenaufwand verbunden ist. 122
122
68
5.3.2
Ermittlung nach gewöhnlichen Herstellungskosten
Diese Methode ist, wie oben bereits erwähnt, von nachrangiger Bedeutung.
Die Ermittlung der Sachwerte baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen erfolgt nach
Maßgabe der §§ 22 bis 23 ImmoWertV. Dabei muss der ermittelte Wert dieser Anlagen einer
Alterwertminderung unterzogen werden. In diesem Fall soll die Restnutzungsdauer des
Gebäudes zur Orientierung herangezogen werden. 123
5.4
Vorläufiger Sachwert
Die getrennt ermittelten und zeitangepassten vorläufigen Sachwerte werden nun, vor der
Marktanpassung zusammengeführt. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus der Summe der
einzelnen vorläufigen Sachwerte zusammen. Diese sind:
der vorläufiger Sachwert der baulichen Anlage (ohne Außenanlagen),
der vorläufiger Sachwert der nutzbaren baulichen Außenanlagen und sonstigen
Anlagen
sowie der vorläufige Bodenwert.
Um zum Verkehrswert des Bewertungsobjekts zu gelangen, muss die Summe dieser
Komponenten zunächst an die Lage auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden.
Anschließend erfolgt die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale des
Bewertungsobjekts.
5.4.1
Unterschiede zum bisherigen Sachwertverfahren
Vergleicht man die vorläufigen Sachwerte der Modelle nach der SW-RL und nach der WertR
06, so lässt sich ein Unterschied feststellen. Die neuen vorläufigen Sachwerte fallen niedriger
aus, als die Sachwerte nach dem bisherigen Modell. Die Ursache für diesen Unterschied liegt
in modellbedingten Abweichungen, wie z. B. den Kostenkennwerten der NHK 2010, der
geänderten Gesamtnutzungsdauer und der linearen Alterswertminderung. 124
123
124
Vgl. Kapitel 6 „Beispiel zur Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses“.
69
5.5
Marktangepasster vorläufiger Sachwert
Ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Verkehrswert einer Immobilie ist die Markanpassung.
Die ImmoWertV würdigt dies, indem sie die Marktanpassung als einen Verfahrensbestandteil
in das Sachwertverfahren integriert. 125
Die Marktanpassung dient dem Zweck, die allgemeinen Marktverhältnisse auf dem
Immobilienmarkt in der Verkehrswertermittlung abzubilden. Dabei werden die Lage auf dem
örtlichen Grundstücksmarkt sowie die regionalen Baupreisverhältnisse durch Heranziehung
zutreffender Sachwertfaktoren berücksichtigt. 126 Den marktangepassten vorläufigen Sachwert
erhält man durch Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit dem einschlägigen
Sachwertfaktor:
Marktangepasster vorläufiger Sachwert = vorläufiger Sachwert * Sachwertfaktor
Um den Modellkonformitätsgrundsatz zu wahren, muss bei der Anwendung der
Sachwertfaktoren darauf geachtet werden, dass der vorläufige Sachwert nach dem gleichen
Modell ermittelt wird, wie es bei der Ableitung des entsprechenden Sachwertfaktors der Fall
war. Heranziehung falscher bzw. ungeeigneter Sachwertfaktoren führt zu fehlerhaften
Ergebnissen. Auch die Übernahme alter Marktanpassungsfaktoren führt nicht zum
sachgerechten Resultat, weil der vorläufige Sachwert nach der SW-RL nicht mit dem Sachwert
nach WertR 06 übereinstimmt. Das liegt u. a. an der Vielzahl geänderter Parameter durch die
SW-RL.
Liegen keine passenden Marktanpassungsfaktoren vor, kann auf Sachwertfaktoren aus
vergleichbaren Regionen oder auf Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Dazu ist jedoch
eine
gewisse
Markterfahrung
des
Sachverständigen
nötig.
Die
Heranziehung
von
Erfahrungswerten muss im Bericht sachverständig begründet werden. 127
125
126
Vgl. Nr. 5 Abs. 1 SW-RL 2012.
127
70
5.5.1
An dieser Stelle des Verfahrens bringt die ImmoWertV mit dem § 8 Abs. 2 ImmoWertV eine
Änderung der Vorgehensweise des Wertermittlungsverfahrens mit sich. Die Regelung sieht
eine bestimmte Reihenfolge in der Verkehrswertermittlung vor. Demnach hat die
Marktanpassung
vor
der
Berücksichtigung
besonderer
objektspezifischer
Grundstücksmerkmale statt zu finden.
Im Gegensatz zur ImmoWertV war das Sachwertverfahren nach Maßgabe der §§ 21 bis 25
WertV 88 mit der Ermittlung des Sachwerts beendet. Dieser Sachwert entsprach dem
Substanzwert des Objekts. Unter dem Substanzwert versteht man die Summe aus dem
Bodenwert, dem Gebäudezeitwert und dem Wert der baulichen und sonstigen Außenanlagen
unter
Berücksichtigung
besonderer
objektspezifischer
Merkmale,
jedoch
ohne
Marktanpassung. Des Weiteren enthielt § 21 WertV 88 keinen Verweis auf die
Marktanpassung durch Anwendung der Sachwertfaktoren. Aus diesem kostenorientierten
Sachwert wurde erst nachträglich nach § 7 Satz 2 WertV 88 der Verkehrswert unter
Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abgeleitet. Die Marktanpassung war
somit kein integraler Bestandteil des Verfahrens.
Die Einführung der Sachwertrichtlinie erfordert die Ableitung neuer Sachwertfaktoren. Diese
müssen auf der Grundlage des neuen Sachwertmodells, nach den Regelungen der SW-RL und
den NHK 2010 abgeleitet werden. Vergleicht man die alten mit den aktuellen
Sachwertfaktoren im Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamtsystem, dann lässt sich feststellen,
dass die neuen Sachwertfaktoren höher ausfallen. Abbildung 18 zeigt einen Vergleich der
Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsysteme 2006 mit dem System von 2012.
Dazu
wurden
die
Sachwertfaktorkurven
(NHK
2000
und
NHK
2010)
für
das
Bodenwertniveaus von 120 €/m² beispielhaft gewählt und in einem Diagramm abgebildet. 128
128
Vgl. Kierig, J. 2013: Neue Sachwertfaktoren deutlich höher. http://www.nhk2010.de/neue-sachwertfaktorendeutlich-hoher-2/#more-385 (Abgerufen am 26.08.14).
71
Abbildung 17: Darstellung der Sachwertfaktorkurven für ein Borichtwertniveau von 120 €/m²
Quelle: http://www.nhk2010.de/neue-sachwertfaktoren-deutlich-hoher-2/#more-385 (Abgerufen am
26.08.14).
Anhand der Grafik lässt sich erkennen, dass die Sachwertfaktorkurve nach dem Modell NHK
2010 für ein Bodenrichtwertniveau von 120 €/m² über der Sachwertfaktorkurve nach dem
Modell NHK 2000 liegt. Für ein Bewertungsobjekt mit einem vorläufigen Sachwert von ca.
800.000 € würde sich nach dem alten Verfahren ein Sachwertfaktor von 0,55 ergeben. Nach
dem Sachwertmodell der SW-RL mit den NHK 2010 ergibt sich dagegen ein vorläufiger
Sachwert von ca. 563.000 € mit einem Sachwertfaktor von 0,79.
Die Ursachen für das unterschiedliche Niveau der Sachwertfaktoren sind u. a. in den
modellbedingten Abweichungen begründet, z. B. NHK 2010 (statt NHK 2000), keine
Baujahresanpassung sowie keine Regionalisierung der NHK 2010, kein gesonderter Ansatz der
Baunebenkosten, lineare Alterswertminderung (statt AWM nach Ross) sowie teilweise kürzere
Gesamtnutzungsdauer. 129
129
72
5.6
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Nach
der
Ermittlung
des
marktangepassten
vorläufigen
Sachwerts
erfolgt
die
Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Dabei handelt es sich
um Verkehrswert beeinflussende Grundstücksmerkmale, die noch keine Beachtung in der
Sachwertermittlung
fanden.
Insbesondere
solche,
die
von
den
Merkmalen
des
Referenzgrundstücks, welcher zur Ableitung des Sachwertfaktors heran gezogen wurde,
abweichen und somit nicht durch den Sachwertfaktor hinreichend berücksichtigt wurden.
Diese Abweichungen (Anomalien) fallen unter die Regelungen des § 8 Abs. 2 und 3
ImmoWertV.
Eine beispielhafte, jedoch nicht vollständige Aufzählung wird im § 8 Abs. 3 ImmoWertV
aufgeführt, dabei werden genannt:
Wirtschaftliche Überalterung
Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
Besondere Ertragsverhältnisse
Die Sachwertrichtlinie konkretisiert diese Grundstücksmerkmale in den Nummern 6.1 bis 6.4
und nennt weitere wertbeeinflussende Umstände wie:
5.6.1
Freilegungskosten (Nr. 6.5 SW-RL)
Bodenverunreinigungen (Nr. 6.6 SW-RL)
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen (Nr. 6.7 SW-RL)
Von einer wirtschaftlichen Überalterung kann gesprochen werden, falls die marktüblichen
Anforderungen, welche an eine Immobilie gestellt werden, nicht mehr erfüllt sind. Dies ist z.
B. beim Zurückbleiben hinter dem Stand des technischen Fortschritts der Fall. Auch eine
unzeitgemäße und unwirtschaftliche Grundrissgestaltung, Geschosshöhe, Raumtiefe sowie
Struktur und Raumgestaltung kann zu den Merkmalen der wirtschaftlichen Überalterung
eingeordnet werden. 130
130
Vgl. Nr. 6.3 SW-RL 2012.
73
Die Berücksichtigung wirtschaftlicher Überalterung erfolgt in der Regel im Zuge der
Alterwertminderung. Eine zusätzliche Wertanpassung kann in Ausnahmefällen angebracht
sein, vor allem, wenn das Objekt nicht mehr marktüblich oder nur eingeschränkt nutzbar
ist.131
5.6.2
Ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand ist nicht mit Modernisierung gleichzusetzen.
132
Hierbei wird die Restnutzungsdauer nicht verlängert, es erfolgt lediglich eine positive
Beeinflussung des äußeren Erscheinungsbildes der baulichen Anlage. Eine Werterhöhung
wegen überdurchschnittlichem Erhaltungszustand kommt nur in Betracht, wenn der
überdurchschnittliche Erhaltungszustand nicht bereits an einer anderen Stelle im Verfahren
berücksichtigt wurde. 133
5.6.3
Die Begriffe Baumängel und Bauschäden können wie folgt ausgelegt werden:
Baumangel ist ein Mangel am Bauwerk, welcher bereits bei Errichtung des Gebäudes
entstanden ist. Dieser kann infolge fehlerhafter Planung oder Bauausführung sowie
durch mangelhafte Baustoffe entstehen. Dazu gehören u. a. mangelhafte Isolierung
(Schall, Wärme, Feuchte), mangelhafte Belüftung und Mängel an der Statik.
Bauschäden treten erst nach Fertigstellung der baulichen Anlage auf. Sie können
infolge eines Baumangels (Mangelfolgeschaden), durch äußere Einflüsse (Feuer,
Sturm, Regen) oder auch wegen unterlassener bzw. mangelhafter Instandhaltung
entstehen.
Als
Bauschaden
werden
z.
B.
Gründungsschäden,
Schubrisse,
Putzschäden, Schäden am Dach sowie Schäden infolge mangelhafter (Wärme-)
Isolierung bezeichnet.
Unbehebbare Baumängel und Bauschäden sind durch entsprechende Verkürzung der
Restnutzungsdauer zu berücksichtigen, da in solchen Fällen i. d. R. keine wirtschaftlich
sinnvolle Beseitigung möglich ist.
131
132
Vgl. Nr. 6.4 SW-RL 2012.
133
74
Fand die Berücksichtigung durch eine Verkürzung der Restnutzungsdauer bereits statt, kann
auf Wertminderung gemäß § 8 Abs. ImmoWertV verzichtet werden. 134
Nicht gravierende, behebbare Baumängel und Bauschäden können durch eine marktgerechte
Wertminderung berücksichtigt werden. Nach Maßgabe der Nr. 6.2 der SW-RL gibt es folgende
Möglichkeiten die Wertminderung zu bemessen:
auf der Grundlage von Erfahrungswerten
mit Hilfe von Bauteiltabellen
auf der Grundlage ihrer Beseitigungskosten
Wobei die vollen Schadensbeseitigungskosten nur dann angesetzt werden dürfen, wenn der
Schaden
unverzüglich
zu
beseitigen
ist.
Andernfalls
sind
diese
Kosten
einer
Alterswertminderung zu unterziehen, welche sich an der Alterswertminderung des
Gebäudesachwerts orientiert.
5.6.4
Besondere Ertragsverhältnisse
Unter besonderen Ertragsverhältnissen versteht die Sachwertrichtlinie eine erhebliche
Abweichung vom marktüblich erzielbaren Ertrag. Als mögliche Ursachen können Leerstand
von
baulichen
Anlagen,
eine
abweichende
Nutzung
(Fehlnutzung),
steuerliche
Vergünstigungen (Denkmalschutz) sowie überdurchschnittliche Bewirtschaftungskosten
aufgrund besonderer Beschaffenheit des Gebäudes genannt werden. 135
Vom Marktüblichen erheblich abweichende Erträge sind wertmindernd oder werterhöhend zu
berücksichtigen. Die Sachwertrichtlinie schreibt die Ermittlung des Wertansatzes auf der
Grundlage des Ertragswertverfahrens vor. 136
5.6.5
Freilegungskosten und Bodenverunreinigungen
Ist der Boden des Bewertungsobjekts durch Verunreinigungen belastet, muss dieser Umstand
wertmindernd berücksichtigt werden. Die Wertminderung orientiert sich an den Kosten für
geeignete Gegenmaßnahmen. Diese können z. B. Sanierung, Freilegung, Teilabriss oder
134
135
136
Vgl. Nr. 6.1 SW-RL 2012.
75
Sicherungsmaßnahmen sein. Sind diese Maßnahmen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise
erforderlich und entspricht ihr Aufwand der marktüblichen Nutzung des Grundstücks, dann
muss die Berücksichtigung nach Maßgabe des § 8 Abs. 3 ImmoWertV erfolgen. 137
5.6.6
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Das Grundstück stellt eine rechtlich und wirtschaftlich abgegrenzte Einheit dar, die zeitgleich
in ein größeres Umfeld eingebunden ist. So können u. a. folgende Beziehung zwischen dem
Grundstück und seinem Umfeld entstehen:
Abhängigkeiten zu benachbarten Grundstücken
wirtschaftliche und rechtliche Beziehungen zu natürlichen bzw. juristischen
Personen
Interessen der Allgemeinheit
Daraus folgt eine Regelungsnotwendigkeit, sowohl im privatrechtlichen, als auch im
öffentlich-rechtlichen Bereich. Die Sachwertrichtlinie verweist in Nr. 6.7 SW-RL, hinsichtlich
der grundstücksbezogenen Rechte und Belastungen, auf Nr. 4 des Zweiten Teils der WertR
06.
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind z. B.:
Überbau
Leitungs- und Wegerecht
Wohnungsrecht
Nießbrauch
Die Auflistung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale beschränkt sich an
dieser Stelle auf die Aufzählung in der Sachwertrichtlinie und ist damit unvollständig.
Zusammenfassend ist zu sagen, dass die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale
nach Maßgabe des § 8 Abs. 3 ImmoWertV durch Zu- oder Abschläge oder in anderer
marktkonformer Weise zu berücksichtigen sind, soweit eine erhebliche Abweichung vom
üblichen Umfang vorliegt. Die Höhe der Zu- oder Abschläge bzw. die Art und Weise der
Ermittlung sind sachverständig zu begründen.
137
Vgl. Nr. 6.5 und Nr. 6.6 SW-RL 2012.
76
5.6.7
Eine weitere Anpassung des Verfahrensablaufs, neben der integrierten Marktanpassung, ist
die nachträgliche Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstückmerkmale. 138 Im
Gegensatz dazu sah die WertV 88/98 die Berücksichtigung von Baumängel und Bauschäden
sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände vor der Marktanpassung vor.
139
Erst im
letzten Schritt, bei der Ermittlung des Verkehrswerts, erfolgte die Anpassung an die Lage auf
dem Grundstücksmarkt.
Ferner hat § 24 WertV 88/98 die Möglichkeit eingeräumt, die Baumängel und Bauschäden auf
der Grundlage ihrer Beseitigungskosten zu berücksichtigen. Diese Formulierung wurde nicht
übernommen, nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV sind die Baumängel und Bauschäden nur soweit zu
berücksichtigen, wie es dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
Die WertR 06 enthält im dritten Teil detaillierte Vorschriften zur Wertminderung wegen
Baumängeln
und
Bauschäden
sowie
weitere
Regelungen
zur
Berücksichtigung
wertbeeinflussender Umstände. Die Auflistung der Regelungen in der Sachwertrichtlinie
wurde im Vergleich zur WertR 06 nachvollziehbarer und übersichtlicher dargestellt.
5.7
Verkehrswert (Marktwert)
Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich der Verkehrswert einer Immobilie zum
Wertermittlungsstichtag aus dem marktangepassten vorläufigen Sachwert, nachdem der
Wertanteil besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale berücksichtigt wurde.
Der Verkehrswert wird nach dem BauGB § 194 BauGB wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf
den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage
des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ 140
Zur Plausibilisierung des Verkehrswerts sind, gemäß Nr. 7 SW-RL i. V. m. § 8 Abs. 1 Satz 3
ImmoWertV, andere Verfahrensergebnisse heranzuziehen. Üblicherweise werden möglichst
138
139
Sommer, G., Kröll, R. 2008: Lehrbuch zur Grundstückwertermittlung. S. 77 ff.
140
Vgl. § 194 BauGB.
77
zwei von einander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet. Werden dabei
erheblich abweichende Ergebnisse festgestellt, müssen vor allem die herangezogenen
wertermittlungsrelevanten Daten überprüft werden. Der Verkehrswert wird dann, unter
Würdigung der Aussagefähigkeit des Verfahrens, der Lage auf dem Grundstückmarkt und der
Qualität angewandter Daten, abgeleitet. 141
5.7.1
Der eigentliche Verkehrswert bleibt bei beiden Modellen im Idealfall nahezu unverändert. Das
wird jedoch nur durch entsprechen hohe Sachwertfaktoren möglich, denn die neuen, nach
dem Modell der SW-RL, ermittelten vorläufigen Sachwerte fallen, im Vergleich zu den
bisherigen vorläufigen Sachwerten (Substanzwerten), geringer aus.
142
Nach der Auffassung
der WertR 06 sind hohe Marktanpassungsfaktoren ein Indikator gegen die Eignung des
Wertermittlungsverfahrens.
143
Im Gegensatz dazu steht die Aussage im Richtlinientext der
SW-RL. Gemäß Nr. 7 Abs. 1 SW-RL
„kann auch ein relativ hoher oder niedriger Sachwertfaktor sachgerecht sein.“
Daraus folgt, dass die Eignung des Sachwertverfahrens nicht allein aufgrund hoher
Sachwertfaktoren in Frage gestellt werden kann. Diese sind u. a. von den Merkmalen des
Objekts (z. B. Größe, Lage, Baujahr usw.) und den Verhältnissen auf dem Grundstücksmarkt
abhängig.
In dem vorstehenden Kapitel wurde das Sachwertverfahren nach den Vorschriften der
ImmoWertV, in Verbindung mit der Sachwertrichtlinie und den NHK 2010 ausführlich
beschrieben. Dabei wurden die Unterschiede, welche sich nach dem Modellwechsel ergeben
haben, beleuchtet. Im folgenden Kapitel werden die Erkenntnisse aus Kapitel 5 anhand eines
Beispiels veranschaulicht. Dabei wird eine fiktive Immobilie zunächst nach der SW-RL und
anschließend nach dem bisherigen Sachwertmodell bewertet und anschließend verglichen.
Den Berechnungen dieses Beispiels wurde kein Sachwertfaktor zugrunde gelegt. Für ein
vollständiges Berechnungsschema, wurde die Bewertung des Objekts, ohne die (zwingend)
nötige Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt, durchgeführt.
141
Sommer, G., Kröll, R. 2008: Lehrbuch zur Grundstückwertermittlung. S. 238 ff.
142
Vgl. Kapitel 6 „Beispiel zur Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses“.
143
Vgl. Nr. 3.7 WertR 2006.
78
6
Beispiel zur Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses
Beim vorliegenden Beispiel handelt es sich um ein fiktives Bewertungsobjekt. Es wird die
Bewertung eines freistehenden Einfamilienhauses mit Garage simuliert. Das Haus liegt in
einer mittelgroßen Stadt in Hessen mit rd. 150.000 Einwohnern. Die Wertermittlung erfolgt
anhand des Sachwertverfahrens.
Tabelle 13: Bewertungsrelevante Daten
Bewertungsrelevante Stichtage
Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
01. April 2014
Gebäude- und Grundstückmerkmale
Art des Gebäudes
freistehendes Einfamilienhaus
Aufteilung des Gebäudes
voll unterkellert (KG)
Erdgeschoss (EG)
ausgebautes Dachgeschoss (DG) mit einem 1,00 m hohem
Drempel
Baujahr
1974
übliche GND
72 Jahre
Gebäudealter
40 Jahre
BGF - Gebäude
360 m²
red. BGF - Gebäude
350 m²
(nicht berücksichtigt wurde ein überdachter Balkon (b-Fläche))
Einzelgarage
Garage in Massivbauweise
übliche GND
60 Jahre
Alter
40 Jahre
red. BGF - Garage
26,40 m²
Grundstücksgröße (ebf.)
500 m²
Bodenrichtwert
370 €/m² ebf. (500)
Außenanlagen
durchschnittliche Außenanlagen
79
Weitere Besonderheiten des Bewertungsobjekts
Das Einfamilienhaus verfügt über zwei Balkone. Der Balkon im Erdgeschoss ist überdacht, im
Dachgeschoss befindlicher Balkon ist nur teilweise durch den Dachvorsprung überdacht. Die
Fläche der Balkone beträgt jeweils 10 m². Darüber hinaus befindet sich im Keller eine zwei
Personen Sauna.
Die Außenwand des Einfamilienhauses hat einige Risse, die beseitigt werden müssen. Die
Kosten für die Behebung des Bauschadens betragen 2.000 €.
6.1
Beispiel nach dem Sachwertmodell der SW-RL mit den NHK 2010
Das Bewertungsobjekt wird mit dem Sachwertverfahren (SW-RL/NHK 2010) bewertet.
Sachwertverfahren:
Bodenwert
+
Herstellungskosten der baulichen Anlagen
-
Korrektur wegen Alter
=
Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen
+
Außenanlagen und sonstige Anlagen
=
Vorläufiger Sachwert (Gebäude und Außenanlagen)
*
Marktanpassung durch Sachwertfaktor
=
±
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
=
NHK 2010 – Gebäudeart; Gewogener Gebäudestandard und gewogene NHK
Tabelle 14: Gebäudeart 1.01 Freistehende Einfamilienhäuser
Kostenkennwerte für freistehende Einfamilienhäuser in €/m² red. BGF
Keller-, Erdgeschoss
Dachgeschoss voll ausgebaut
Freistehende Einfamilienhäuser
Gebäudeart
1.01
Gebäudestandard
1
2
3
4
5
655
725
835
1005
1260
Einschließlich Mehrwertsteuer und Baunebenkosten in Höhe von 17 %
80
Tabelle 15: Gebäudeart 14.1 Einzelgaragen/Mehrfachgaragen
Kostenkennwerte für Einzelgaragen/Mehrfachgaragen in €/m² red. BGF
Gebäudeart
Standardstufe 3: Fertiggaragen
Standardstufe 4: Garagen in Massivbauweise
Standardstufe 5: individuelle Garagen in
Massivbauweise mit besonderen Ausführungen
14.1
Gebäudestandard
3
4
5
245
485
780
Einschließlich Mehrwertsteuer und Baunebenkosten in Höhe von 12 %
Tabelle 16: Berechnung des gewichteten Gebäudestandards und gew. NHK
Ausstattungsmerkmal
Berechnungsschema zur Ermittlung eines
gewichteten Standards und gewichteter NHK 2010
Standardeinstufung
StanWägungsdard
anteil
1
2
3
4
5
gew.
anteilige NHK
gew.
Außenwände
1,0
0,23
0,69
192,05 €/m² BGF
Dach
1,0
0,15
0,45
125,25 €/m² BGF
0,11
0,44
110,55 €/m² BGF
0,11
0,37
55,11 €/m² BGF
44,22 €/m² BGF
0,11
0,44
110,55 €/m² BGF
0,07
0,24
0,07
0,25
0,09
0,30
0,06
0,18
Fenster und
Außentüren
1,0
0,60
Innenwände und
Innentüren
0,40
Deckenkonstruktion
und Treppen
1,0
0,5
Fußböden
0,5
0,4
0,6
0,70
Heizung
0,30
Sonstige technische
Ausstattung
1,0
29,23 €/m² BGF
35,18 €/m² BGF
23,38 €/m² BGF
42,21 €/m² BGF
52,61 €/m² BGF
27,14 €/m² BGF
50,10 €/m² BGF
∑ =
1,00
Gewogener Standard = 3,36
Zu bewertende Gebäude
Typ 1.01
655
725
835
1005
1260
Gewogene NHK = rd. 898 €/m² BGF
Berechnung des gew. Standard: (3*0,6*0,11) + (4*0,4*0,11) = 0,37
Berechnung des gew. NHK Anteils: 1,0*0,23*835 €/m² BGF = 192,05 €/m² BGF
Unter Berücksichtigung der Ausstattungsmerkmale ergibt sich:
ein gewogener Gebäudestandard von 3,36
ein gewogener Kostenkennwert von 898 €/m² BGF
81
Übliche Gesamtnutzungsdauer 144
Tabelle 17: Übliche Gesamtnutzungsdauer
Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer
Instandhaltung
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser
Standardstufe 1
60 Jahre
Standardstufe 2
65 Jahre
Standardstufe 3
70 Jahre
Standardstufe 4
75 Jahre
Standardstufe 5
80 Jahre
Einzelgarage
60 Jahre
Aus
der
gewogenen
Standardstufe
von
3,36
ergibt
sich
die
übliche
Gesamtnutzungsdauer des Hauses von 72 Jahren
Für die Garage ergibt sich die übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren
Die Restnutzungsdauer der Garage beträgt: 60 – 40 = 20 Jahre
(übliche GND – Alter)
Modernisierung145
Im Jahr 2000 wurden am Haus Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.
Gemäß Anlage 4 der SW-RL wurde der Modernisierungsgrad wie folgt ermittelt:
144
145
82
Tabelle 18: Modernisierungsgrad des Einfamilienhauses
Modernisierungselemente
max. Punkte
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung
0
Modernisierung der Fenster und Außentüren
2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
0
Modernisierung der Heizungsanlage
1
Wärmedämmung der Außenwände
2
Modernisierung von Bädern
1
Modernisierung des Innenausbaus (Decken, Treppen, Fußböden)
2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung
0
Gesamtsumme
8
Aus den Modernisierungsmaßnahmen ergibt sich ein mittlerer Modernisierungsgrad
Die modifizierte Restnutungsdauer wird anhand der Formel aus Anlage 4 der SW-RL
berechnet. Die Formel lautet:
Tabelle 19: Berechnung der modifizierten Restnutzungsdauer
Modernisierungsgrad
a
b
c
≤ 1 Punkt
0,0125
2,625
152,50
4 Punkte
0,0073
1,577
111,33
8 Punkte
0,0050
1,100
100,00
13 Punkte
0,0033
0,735
95,28
≥ 18 Punkte
0,0020
0,440
94,20
0,005 * [100/72] * 40² - 1,1 * 40 + 100 * [72/100] = 39
Mit einem Gebäudealter von 40 Jahren und der üblichen Gesamtnutzungsdauer von
72 Jahren ergibt sich eine verlängerte Restnutzungsdauer von 39 Jahren
Das Gebäude wird verjüngt, das „fiktive“ Alter beträgt: 72 – 39 = 33 Jahre (GND –
(mod. RND)
83
Modellkonforme Ermittlung des Sachwerts
Da es sich bei dem vorliegenden Beispiel um eine fiktive Bewertung handelt, werden hier nur
Annahmen im Bezug auf den Sachwertfaktor getroffen.
Um den Modellkonformitätsgrundsatz zu wahren, muss bei der Anwendung der
Sachwertfaktoren darauf geachtet werden, dass der vorläufige Sachwert nach dem gleichen
Modell (samt Parameter) ermittelt wird, wie es bei der Ableitung des entsprechenden
Sachwertfaktors der Fall war.
Annahme:
Der heranzuziehende Sachwertfaktor wurde auf der Grundlage des Modells aus Anlage 5 der
SW-RL abgeleitet.
Bei der Ableitung des Sachwertfaktors wurde ein erschließungsbeitragsfreier Bodenwert
herangezogen. Die Marktübliche Grundstücksgröße betrug 500 m².
Durchschnittliche Gebäudemerkmale der Referenzgrundstücke, die der Ableitung des
herangezogenen Sachwertfaktors zugrunde lagen:
Baujahr 1970 bis 1990, ordnungsgemäß errichtet und instand gehalten
durchschnittlicher Erhaltungszustand
besondere Bauteile, Einrichtungen und Vorrichtungen sowie c-Flächen weisen einen
üblichen Umfang von 2 % der Herstellungskosten auf
Gebäudestandard von 3,00
lineare Alterswertminderung
marktübliche Nutzung der Referenzgrundstücke
bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen wurden auf der Grundlage
durchschnittlicher
Pauschalen
der
vorläufigen
alterswertgeminderten
Gebäudesachwerte ermittelt
keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale gemäß § 8 Abs. 3
ImmoWertV
Den Berechnungen dieses Beispiels wurde kein Sachwertfaktor zugrunde gelegt. Folglich
bleibt die Marktanpassung unberücksichtigt. Um ein mögliches Berechnungsschema
vollständig darzustellen, wurde jedoch die Bewertung des Objekts ohne die (zwingend) nötige
Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt durchgeführt.
84
Sachwertermittlung
Vorläufiger mit dem Sachwertfaktor kompatibler Bodenwert
500 m²
Bodenrichtwert
370 €/m² (ebf.)
Vorläufiger Bodenwert
185.000 €
Vorläufiger Sachwert baulicher Anlagen
Einfamilienhaus 1.01
red. Brutto-Grundfläche
Garage 14.1
350 m²
26,40 m²
3,36
4
17 %
12 %
314.300 €
12.804 €
1,092
1,092
343.216 €
13.982 €
40 Jahre (33)
40 Jahre
72 Jahre
60 Jahre
Restnutzungsdauer (modifiziert)
32 Jahre (39)
20 Jahre
lineare AWM:
[GND – (mod.) RND/GND] *100
45,83 %
66,67 %
157.296 €
9.321 €
gew. Gebäudestandard
gew. Kostenkennwert nach NHK
2010
Baunebenkosten in den NHK 2010
enthalten
Herstellungskosten
Umrechnung auf Wertermittlungsstichtag 1.04.2014
Baupreisindex zum Basisjahr 2010
100
Baupreisindex zum
Wertermittlungsstichtag
109,2
Indexfaktor 109,2/100
Gewöhnliche Herstellungskosten
zum Wertermittlungsstichtag
(Neubaukosten)
Lineare Alterswertminderung
Gebäudealter (fiktiv)
übliche Gesamtnutzungsdauer
Alterswertminderung absolut
Herstellungskosten
185.920 €
(alterswertgemindert)
Vorläufiger alterswertgeminderter Gebäudesachwert
(insgesamt)
4.661 €
190.581 €
85
Vorläufiger Sachwert der baulichen und sonstigen Außenanlagen
Durchschnittliche Außenanlagen,
pauschaler Ansatz der vorläufigen
alterswertgeminderten Gebäudesachwerte in Höhe von
5%
9.529 €
vorläufiger Bodenwert
+ vorläufiger alterswertgeminderter Gebäudesachwert
+ vorläufiger Sachwert der baulichen und sonstigen Außenanlagen
185.000 €
190.581 €
9.529 €
385.110 €
Diesem Beispiel wurde kein Sachwertfaktor zugrunde gelegt.
Der marktangepasste vorläufige Sachwert ergibt sich aus der
Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit dem passenden
Sachwertfaktor
Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
soweit nicht bereits durch den Sachwertfaktor berücksichtigt
Bodenbezogene Besonderheiten
Abweichende Grundstücksgröße
entfällt
Abweichende Lagemerkmale
entfällt
Abgaberechtliche Besonderheiten
entfällt
86
Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
soweit nicht bereits durch den Sachwertfaktor berücksichtigt
Gebäudebezogene Besonderheiten
Wertanteil nicht erfasster Besonderer Bauteile und dgl.
-
Balkon
5.000 €
-
Außentreppe
entfällt
-
Kellerlichtschächte
entfällt
-
Eingangsvordach
entfällt
-
Sauna
-
Garagentor
4.500 €
entfällt
- 2.000 €
entfällt
entfällt
Besondere Ertragsverhälnisse
entfällt
Besondere Außenanlagen und sonstige Anlagen
Bereits im Bodenwert bzw. mit dem Sachwertfaktor berücksichtigt
entfällt
entfällt
Summe besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
Gesamtsumme (ohne Marktanpassung)
7.500 €
392.610 €
Marktangepassten vorläufigen Sachwert zuzüglich besonderer objektspezifischer
Grundstücksmerkmale (wurde nicht ermittelt, da kein Sachwertfaktor zur Verfügung stand)
87
6.2
Beispiel nach dem Sachwertmodell der WertR 06 mit den NHK 2000
Das Bewertungsobjekt wird mit dem Sachwertverfahren (WertR 06/NHK 2000) bewertet.
Sachwertverfahren:
Bodenwert
+
Herstellungskosten der baulichen Anlage
+
Baunebenkosten
-
Korrektur wegen Alter
+
Außenanlagen und sonstige Anlagen
-
Korrektur wegen Baumängel und Bauschäden
±
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
=
Sachwert/„Substanzwert“
*
Marktanpassung durch Sachwertfaktor
=
NHK 2000 Gebäudetyp; Ausstattungsstandard
Tabelle 20: Gebäudetyp 1.01: Freistehendes Einfamilienhaus
Kostenkennwerte für freistehende Einfamilienhäuser in €/m² red. BGF
Keller-, Erdgeschoss,
Dachgeschoss voll
ausgebaut
Ausstattungsstandards
Typ
Baualtersstufen
Vor
1925
19251945
19461959
19601969
19701984
19851999
2000
einfach
410-425
430-440
440-475
475-500
505-530
535-580
580
mittel
470-485
490-500
500-540
540-575
575-605
610-660
660
gehoben
540-560
565-580
580-625
625-66o
665-700
700-760
760
stark gehoben
740-765
770-785
790-850
855-900
905-955
9551035
1040
1.01
Baunebenkosten in Höhe von 16 %
Gesamtnutzungsdauer 60 bis 100 Jahren
Gemäß
der
Standardtabelle
der
NHK
2010
ergibt
sich
ein
gehobener
Ausstattungsstandard.
Der Kostenkennwert für das Einfamilienhaus wurde nach den NHK 2000 mit 680
€/m² BGF angenommen, Baunebenkosten werden mit 16 % angerechnet.
Gesamtnutzungsdauer für das Einfamilienhaus liegt bei 100 Jahren.
88
Für Einzelgaragen enthalten die NHK 2000 keine Kostenkennwerte, aus diesem
Grund wird der Kostenkennwert für eine freistehende Kleingarage in Höhe von 255
€/m² BGF angenommen. Die Baunebenkosten für die Garage betragen 12 %.
Gesamtnutzungsdauer für die Garage liegt bei 50 Jahren.
Bodenwert
500 m²
Bodenrichtwert
370 €/m² (ebf.)
Vorläufiger Bodenwert
185.000 €
Sachwert baulicher Anlagen
Einfamilienhaus 1.01
Brutto-Grundfläche
Kleingarage
360 m²
Ausstattungsstandard
26,40 m²
gehoben
Kostenkennwert nach NHK 2000
680 €/m² BGF
255 €/m² BGF
244.800 €
6.732 €
16 %
12 %
283.968 €
7.540 €
1,27
1,27
360.639 €
9.576 €
Herstellungskosten
Baunebenkosten
Gebäudeherstellungskosten inkl.
BNK
Regional- und Ortsgrößenfaktor 1,00
Umrechnung auf Wertermittlungsstichtag 1.04.2014
Baupreisindex zum Basisjahr 2000
100
Baupreisindex zum
Wertermittlungsstichtag
127
Indexfaktor 127/100
Gewöhnliche Herstellungskosten
zum Wertermittlungsstichtag
(Neubaukosten)
89
Alterswertminderung nach Ross
Gebäudealter
40 Jahre
40 Jahre
100 Jahre
50 Jahre
60 Jahre
10 Jahre
28 %
72 %
Alterswertminderung absolut
100.979 €
6.895 €
Herstellungskosten
(alterswertgemindert)
259.660 €
2.681 €
Gesamtnutzungsdauer
Restnutzungsdauer
AWM nach Ross
(Anlage 8 der WertR 2006)
Alterswertgeminderter Gebäudesachwert (insgesamt)
262.341 €
Sachwert der baulichen und sonstigen Außenanlagen
Durchschnittliche Außenanlagen,
pauschaler Ansatz der vorläufigen
alterswertgeminderten Gebäudesachwerte in Höhe von
5%
13.117 €
Korrektur wegen Baumängel und Bauschäden
- 2.000 €
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Wertanteil nicht erfasster Bauteile und dgl.
-
Balkon
-
Außentreppe
entfällt
-
Kellerlichtschächte
entfällt
-
Eingangsvordach
entfällt
-
Sauna
-
Garagentor
entfällt
entfällt
entfällt
entfällt
Summe
5.000 €
4.500 €
9.500 €
90
Sachwert/“Substanzwert“
Bodenwert
185.000 €
+ Alterswertgeminderter Gebäudesachwert
262.341 €
+ Sachwert der baulichen und sonstigen Außenanlagen
13.117 €
- Baumängel und Bauschäden
- 2.000 €
- Sonstige werbeeinflussende Umstände
9.500 €
Sachwert/“Substanzwert“
467.958 €
Marktanpassungsfaktor multipliziert mit dem Substanzwert (wurde nicht ermittelt)
6.3
Vergleich der Ergebnisse
Nachfolgend werden die Ergebnisse der Sachwertermittlung nach den vorstehenden
Sachwertmodellen miteinander verglichen. Dabei sind die Sachwerte des Einfamilienhauses
getrennt von den Sachwerten der Garage dargestellt worden.
Einfamilienhaus
Bezugseinheit
Modell nach der SW-RL mit
den NHK 2010
Modell nach der WertR 06
mit den NHK 2000
350 m² red. BGF
360 m² BGF
NHK im Basisjahr
680 €/m² BGF
Baunebenkosten
In den NHK 2010 enthalten
16 %
109,2
127
343.216 €
360.639 €
Gesamtnutzungsdauer
72 Jahre
100 Jahre
Restnutzungsdauer
39 Jahre
60 Jahre
45,83 % (linear)
28 % (nach Ross)
185.920 €
259.660 €
5%
5%
Bodenwert
185.000 €
185.00 €
380.449 €
465.277 €
0,90
0,74
342.404 €
344.305 €
Baupreisindex
BNK
Alterswertminderung
Gebäudezeitwert
Außenanlagen
Sachwertfaktor
Sachwert
91
Modell nach der SW-RL mit
den NHK 2010
Garage
Modell nach der WertR 06
mit den NHK 2000
Bezugseinheit
26,40 m² red. BGF
26,40 m² BGF
NHK im Basisjahr
255 €/m² BGF
Baunebenkosten
In den NHK 2010 enthalten
12 %
109,2
127
BNK
13.982 €
9.576 €
Gesamtnutzungsdauer
60 Jahre
50 Jahre
Restnutzungsdauer
20 Jahre
10 Jahre
66,67 % (linear)
72 % (nach Ross)
4.661 €
2.681 €
Baupreisindex
Alterswertminderung
Gebäudezeitwert
Die Herstellungskosten der Garage, nach dem Modell der SW-RL und den NHK 2010 belaufen
sich auf 4.596 €, nach dem Modell der WertR 06 und den NHK 2000 wurden die
Herstellungskosten in Höhe von 2.681 € berechnet. Dieser Unterschied ergibt sich daraus,
dass die NHK 2000 keine passenden Kostenkennwerte für den Gebäudetyp Einzelgarage
aufweisen. Aus diesem Grund wurde der Kostenkennwert für freistehende Kleingaragen
angenommen.Ddieser fällt wesentlich geringer aus als der Kostenkennwert für Einzelgaragen
(Gebäudeart 14.1) nach den NHK 2010. Darüber hinaus ergab die Wertminderung wegen
Alters unterschiedlich hohe Alterswertminderungsfaktoren. Das liegt einerseits an den
verschiedenen
Alterswertminderungsmethoden
und
andererseits
an
der
angesetzten
Gesamtnutzungsdauer. Die lineare AWM führt zu einem höheren Alterswertminderungsfaktor
als die AWM nach Ross. Zudem beträgt die Gesamtnutzungsdauer für Kleingaragen nach den
NHK 2000 50 Jahre. Die NHK 2010 geben einen Richtwert von 60 Jahren an.
Beim Vergleich der Ergebnisse der Bewertung des Einfamilienhauses werden deutliche
Unterschiede sichtbar. Diese ergeben sich aus modellbedingten Differenzen, wie z. B. der
Bezugseinheit,
den
Baunebenkosten,
der
Alterswertminderung
und
der
Gesamtnutzungsdauer. Darüber hinaus fällt auf, dass der vorläufige Sachwert nach dem
neuen Sachwertmodell wesentlich geringer ausfällt. Die Gegenüberstellung des Beispiels nach
den Modellen der NHK 2010 und NHK 2000 bestätigt die Aussage von Sprengnetter, wonach
höhere Sachwertfaktoren benötigt werden, um zu gleichwertigen Verkehrswerten zu gelangen
und die modellbedingten Unterschiede wieder auszugleichen. 146
146
92
7
Kritische Würdigung
Trotz der Relevanz des Sachwertverfahrens, vor allem bei selbstgenutzten Wohnhäusern, ist
es eine schwache Wertermittlungsmethoden. Welche Schwachstellen dem Sachwertverfahren
anzurechnen sind und inwiefern sich durch die gesetzlichen Neuerungen eine Verbesserung
eingestellt hat, soll im Folgenden näher erläutert werden.
Das bisherige Sachwertverfahren wurde oft wegen der Kostenbezogenheit bei der Ermittlung
des Sachwerts kritisiert. Aus diesem Grund wurde das Verfahren auch als das „Verfahren der
Steinezähler“ oder auch als das „Buchhalterverfahren“ bezeichnet.
147
Mit der ImmoWertV
wurde die Marktanpassung, gemäß § 8 Abs. 2 ImmoWertV, in das Sachwertverfahren
integriert. Damit ist der Sachwert zwar nicht mehr vornehmlich an Kosten orientiert, die
Kritik diesbezüglich hält sich in der Literatur jedoch hartnäckig. 148
Mit der Einführung der Sachwertrichtlinie werden weitere mathematische Schritte in das
Sachwertverfahren eingebaut, dadurch wird der Eindruck erweckt, dass der Verkehrswert
exakt berechnet werden kann. Allerdings führen die zusätzlichen Rechenschritte eher zu einer
erschwerten Lesbarkeit des Gutachtens und macht das Verfahren undurchsichtig für einen
Laien (z. B. Hausverkäufer). 149
Eine wichtige Änderungen im Zuge der eingeführten Sachwertrichtlinie sind die neuen
Normalherstellungskosten 2010. Diese enthalten Kostenkennwerte für die Kostengruppen 300
und 400 der DIN 276 in €/m² reduzierter BGF. Eine Unterscheidung nach den genannten
Kostengruppen findet aber nicht satt, außer für landwirtschaftliche Betriebgebäude.
Kleiber äußert sich in seinem Buch „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“ kritisch
gegenüber den NHK 2010 und nennt diese „konstruierte Kunstwerke aus der Retorte“.
150
Um
diese Bezeichnung besser erklären zu können gibt Kleiber einen Rückblick in das Jahr 2008.
In diesem Jahr hat das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI)
die zu jener Zeit aktuellen Normalherstellungskosten 2005 und ein „bauteilorientiertes
147
Vgl. Petersen, H., Schnoor, J., Seitz, W., Vogel, R. 2013: Verkehrswertermittlung von Immobilien –
148
149
150
93
Verfahren zur Restwertminderung“ vorgestellt.
151
In diese Sammlung sind 1400 Daten aus
abgerechneten und in der Datenbank des BKI registrierten Bauprojekten deutscher
Architekturbüros eingegangen. Aus diesen Werten wurden im gleichen Jahr die NHK 2005
abgeleitet, die auch das vom BKI vorgeschlagene Alterswertminderungsmodell enthielten.
Aufgrund massiver Kritik an den aufgeführten Werten und dem Vorwurf das Verfahren zu
Verkomplizieren, haben sich die NHK 2005 nicht durchsetzten können. Aus den 1400
abgerechneten Bauprojekten wurden 7000 Tabellenwerte abgeleitet, dies bedeutet, dass
gerade mal 20 % der abgeleiteten Tabellenwerte rechnerisch belegt werden konnten. Damit
wurde die Glaubwürdigkeit der empirischen Grundlagen in Frage gestellt. Der Vorwurf, es
würde sich um „synthetische Herstellungskosten“ handeln, führte dazu, dass das BMVBS die
NHK 2005 nicht in die WertR 2006 aufnahm, sondern die NHK 2000 beibehielt.
Das BMVBS veranlasste Korrekturmaßnahmen am Tabellenwerk der NHK 2005. Ohne eine
nachvollziehbare empirische Überprüfung der Werte wurden aus NHK 2005 die NHK 2010
abgeleitet. Die 7000 Tabellenwerte der NHK 2005 wurden zu 430 Kostenkennwerten der NHK
2010 zusammen gepresst. Aus diesem Grund werden die NHK 2010 auch „konstruierte
Kunstwerke aus der Retorte“ bezeichnet. Die ohnehin als synthetisch angesehenen NHK 2005,
die aus einer relativ kleinen Erhebung von 1400 Daten abgeleitet wurden und ein
Tabellenwerk mit rund 7000 Werten darstellten, wurden nun durch Fortschreibung weiter
„verzerrt und gestreckt“ um zu den Kostenkennwerten der NHK 2010 zu gelangen. 152
Mit dem Erlass der SW-RL 2012 wurden auch die NHK 2010 eingeführt. Diese weichen nicht
nur in den Kostenkennwerten, sondern auch in der Struktur erheblich vom Vorgänger (NHK
2005) ab.
Schaut man sich das Tabellenwerk der NHK 2010 weiter an, dann stellt man fest, dass für
einige Gebäudearten Korrekturfaktoren angegeben wurden. Auch die SW-RL räumt an vielen
Stellen die Möglichkeit zur Korrektur der Kostenkennwerte ein, wobei die Höhe der
Korrekturfaktoren nicht weiter definiert wird. So ist beispielsweise die Anpassung der
Kostenkennwerte, nach Maßgabe der Regelungen in Nr. 4.1.1.5 der SW-RL, als problematisch
anzusehen.
151
Abschlussbericht des Forschungsprojekts: „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ 2008.
S. 38.
152
94
Gemäß Nr. 4.1.1.5 der SW-RL sind Anpassungen der jeweiligen Kostenkennwerte in
folgenden Fällen möglich:
Wertminderung wegen eines fehlenden Drempels, bei ausgebauten bzw. nicht
ausgebauten, aber ausbaufähigen Dachgeschossen
Wertminderung wegen eingeschränkter Nutzbarkeit des Dachgeschosses, bei nicht
ausgebauten Dachgeschossen
Wertsteigerung wegen eines ausgebauten Spitzbodens im ausgebauten Dachgeschoss
Das Problem ist einerseits, dass den angesetzten Kostenkennwerten der NHK 2010 zugrunde
gelegte Dachkonstruktionen (z. B. Dachneigung, Drempelhöhe, Traulänge oder Giebelbreite)
nicht bekannt sind, sodass eine Abweichung davon nicht sachgerecht berücksichtigt werden
kann. Andererseits würde sich eine Anpassung des Kostenkennwerts, wegen einer
Besonderheit des Dachgeschosses, auf die gesamte Brutto-Grundfläche der baulichen Anlage
auswirken. Würdigt man beispielsweise die eingeschränkte Nutzbarkeit des Dachgeschosses
mit einem Abschlag des für das Gesamtgebäude geltenden Kostenkennwerts, dann wirkt sich
diese Wertminderung auf die gesamten Herstellungskosten der baulichen Anlage aus.
Alternativ kann die Wirtschaftlichkeit des Dachgeschosses anhand des Nutzflächenfaktors
(Verhältnis der Brutto-Grundfläche zur Wohnfläche) beurteilt werden. 153
Eine Reihe von Korrekturfaktoren, die nach dem bisherigen Modell mit den NHK 2000
ausschlaggebend waren, fanden in der SW-RL mit den NHK 2010 keine Berücksichtigung. So
auch die Gebäudebaujahrsfaktoren, welche die NHK 2000 an die entsprechende Bauperiode
(je nach Baualtersstufe) angepasst haben.
154
Laut BMVBS soll die Differenzierung nach
verschiedenen Bauperioden von der linearen Alterswertminderung aufgefangen werden. Aber
auch das Ableiten von baujahrspezifischen Sachwertfaktoren soll das Fehlen der
Gebäudebaujahrsklassen kompensieren.
Kleiber äußert sich dazu kritisch in seinem Buch „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“.
Demnach wäre die amtliche Begründung, man könnte die Baualtersklassen durch die lineare
Alterswertminderung auffangen, abwegig. Laut Kleiber stellt die lineare Alterswertminderung
nach § 23 ImmoWertV keinen Zusammenhang zwischen den NHK und der jeweiligen
Bauperiode her. Genau dieser Zusammenhang wäre aber für die Ermittlung gewöhnlicher
153
154
95
Herstellungskosten ausschlaggebend. Aus diesem Grund ist es nach Kleiber erforderlich nach
Baualtersstufen zu unterscheiden, wie es die NHK 2000 getan haben. Nur so wäre eine
realitätsnahe Ermittlung der Neubaukosten aller Bauperioden (nicht nur Neubauten)
möglich.155
Eine wichtige Korrekturgröße ist der Orts- und Regionalfaktor, dieser Faktor dient zur
Anpassung der NHK an die regionalen Baupreisverhältnisse sowie zur Berücksichtigung der
Ortsgröße. Bei den Kostenkennwerten der NHK handelt es sich um Bundesmittelwerte. Die
tatsächlichen gewöhnlichen Herstellungskosten können erheblich davon abweichen. Diese
Abweichung beruht u. a. darauf, dass die Kosten des Baumarkts von der Region und der
Ortsgröße abhängen. Dennoch werden weder in der ImmoWertV noch in der SW-RL,
Vorgaben zur Berücksichtigung der regionalen Baupreisverhältnisse oder dem Einfluss der
Ortsgröße gemacht. Der Grund dafür ist, dass die SW-RL davon ausgeht, dass die
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sich an die Vorgaben des Modells in Anlage 5 der
SW-RL halten werden. Nach diesem Modell werden keine Orts- und Regionalfaktoren
berücksichtigt. Demnach werden die Sachwertfaktoren auf der Grundlage vorläufiger
Sachwerte, die nicht regionalisiert wurden, abgeleitet. Bildet man das Verhältnis zwischen
ortsüblich anfallenden Kaufpreisen und nicht regionalisierten vorläufigen Sachwerten, so
erhält man einen „regionalspezifischen“ Sachwertfaktor.
156
Bei Anwendung eines solchen
Sachwertfaktors, kann die Korrektur der Kostenkennwerte mit den Ortsgrößen- und
Regionalfaktoren entfallen. Andernfalls muss der gleiche Korrekturfaktor herangezogen
werden,
wie
er
vom
Gutachterausschuss
bei
der
Ableitung
des
entsprechenden
Sachwertfaktors verwendet wurde (Grundsatz der Modellkonformität). Aus diesem Grund ist
es wichtig, dass der Gutachterausschuss die herangezogenen Korrekturfaktoren in seinem
Bericht angibt.
Die Gutachterausschüsse sind nicht zur Einhaltung der Vorgaben des Modells aus der SW-RL
verpflichtet, lediglich die Vorschriften der ImmoWertV sind für Gutachterausschüsse
verbindlich. Die ImmoWertV gibt nur allgemeine Grundsätze, zur Ermittlung des Sachwerts,
vor. Bis auf die lineare Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV), die vorgeschrieben ist,
haben die Gutachterausschüsse freie Methodenwahl beim Sachwertverfahren. Werden aber
die Sachwertfaktoren auf der Grundlage unterschiedlicher Methoden abgeleitet, lassen sie
sich nicht mehr vergleichen.
155
156
96
Die Bezugsgröße der NHK 2010 ist die reduzierte Brutto-Grundfläche. Diese wird jedoch oft
wegen der fehlenden Marktnähe kritisiert. So liegen dem Sachverständigen i. d. R.
Bauunterlagen aus verschiedenen Jahrzehnten vor. Dementsprechend finden sich darin
verschiedene Berechnungsarten der Grundfläche. Selbst wenn die Unterlagen die BruttoGrundfläche enthalten und diese korrekt ermittelt wurde, können die Werte nicht ohne
weiteres in die Berechnungen der Sachwertermittlung übernommen werden. Eine kritiklose
Übernahme dieser Werte führt, ohne eine Anpassung an die SW-RL, zu falschen Ergebnissen.
Obwohl die DIN 277 eine gängige Norm im Bauwesen ist, erfolgt die Ermittlung der BGF im
Sachwertverfahren differenziert von den Vorschriften der DIN 277. Eine abweichende
Berechnung der Brutto-Grundfläche von dieser Norm führt jedoch zwangsläufig zu
Erschwernissen und potentiellen Fehlern bei der Sachwertermittlung. 157
Oftmals kann den Bauunterlagen nur die Wohnfläche entnommen werden, in diesen Fällen
muss diese auf die Brutto-Grundfläche umgerechnet werden. Die Wohnfläche eines Gebäudes
entspricht nicht der Brutto-Grundfläche, somit können Häuser mit gleicher BGF verschiedene
Wohnflächen haben. Ein Objekt mit größerer Wohnfläche hat für gewöhnlich einen höheren
Wert für einen potentiellen Käufer. Das muss sich wertsteigernd auf den Verkehrswert
auswirken. Ein Sachwertfaktor kann diesen Zusammenhang jedoch nicht herstellen.
Obwohl
sich
auch
die
Beurteilung
der
wirtschaftlichen
Nutzbarkeit
158
ausgebauter
Dachgeschosse an der vorhandenen Wohnfläche orientiert159 enthält die Sachwertrichtlinie
lediglich auf die reduzierte Brutto-Grundfläche bezogene NHK 2010.
Eine sachgemäße Beurteilung der Nutzbarkeit von Dachgeschossflächen stellt den Anwender
der SW-RL vor einige Schwierigkeiten. So ist beispielsweise die Berücksichtigung von
Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss), selbst wenn diese ausgebaut und nutzbar
sind, nicht in der reduzierten Brutto-Grundfläche vorgesehen. Dieser Umstand kann so erklärt
werden, dass die Herstellungskosten von einem ausgebauten Spitzboden nicht den
Herstellungskosten von einem ausgebauten Vollgeschoss entsprechen können. Würde die
Grundfläche eines Spitzbodens jedoch zu 100 % in die BGF eingehen, so würde diese auch zu
100 % mit den Kostenkennwerten der NHK 2010 bemessen werden. Das wiederum, wäre
jedoch keine markgerechte Würdigung des Spitzbodens. Aus diesem Grund kann der
Spitzboden durch einen Zuschlag auf den Kostenkennwert berücksichtigt werden. Die Höhe
157
158
159
Vgl. Nr. 4.1.1.5 Abs. 3 Satz 1 SW-RL 2012.
97
des Zuschlags wird in der SW-RL nicht weiter definiert, diese ist selbst zu wählen und zu
begründen.
Auch die Berücksichtigung eingeschränkt nutzbarer Dachgeschossflächen ist kritikwürdig. So
gilt beispielsweise ein Dachgeschoss bereits ab einer lichten Höhe von 1,25 m und begehbarer
Decke als eingeschränkt nutzbar. In diesem Fall sieht Nr. 4.1.1.5 Abs. 2 Satz 2 SW-RL einen
nicht weiter definierten Abschlag vom Kostenkennwert für die Gebäudeart mit nicht
ausgebautem Dachgeschoss vor. Dabei ist strittig, ob man bei dieser Firsthöhe von
(eingeschränkter) Nutzbarkeit sprechen kann, selbst wenn das Dachgeschoss begehbar und
zugänglich ist.
Die SW-RL empfiehlt, die Kostenkennwerte aufgrund von Besonderheiten des Dachgeschosses
durch Zu- oder Abschläge anzupassen. Diese Vorgehensweise ist jedoch abzulehnen. Eine
einheitliche und marktgerechte Methode zur Beurteilung der Dachgeschossflächen ist in der
Sachwertrichtlinie nicht gegeben. Dies ist vor allem der Vielfalt geometrischer Möglichkeiten
zur Gestaltung von Dachkonstruktionen geschuldet.
Neu in der SW-RL und nicht ganz unkritisch ist der Ansatz zur Berücksichtigung von
Modernisierungen.
Damit
ist
das
„Modell
zur
Ableitung
der
wirtschaftlichen
Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen“
gemeint, welches in Anlage 4 der SW-RL beschrieben wird.
Prinzipiell liegt diesem Modell ein theoretischer Ansatz zu Grunde, mit zum Teil marktfernen
Annahmen. Dieser wird bereits durch das Modell der Gesamtnutzungsdauer widerlegt. Nach
diesem Modell ist ein Gebäudealter von mehr als 80 Jahren nicht zu erreichen. Angenommen
es handelt sich bei dem Bewertungsobjekt um ein 75 Jahre altes Haus. Eine geringe
Modernisierung im Rahmen der Instandhaltung (4 Punkte), wie z. B. die Erneuerung von
Bädern, Decken und Fußböden, führt nach dem Modell zu einer um 22 Jahre längeren
Restnutzungsdauer. Ebenso abwegig ist die Vorstellung, dass ein Haus, mit bereits
abgelaufener Gesamtnutzungsdauer (≥ 80 Jahre), durch die Erzielung eines Punktes (≤ 1
Punkt = nicht modernisiert) die Restnutzungsdauer um weitere 12 Jahre erhöhen kann.
Umgekehrt führt eine umfassende Modernisierung eines 10 Jahre alten Hauses zu einer
Erhöhung der Restnutzungsdauer von nur einem Jahr, dies ist kein akzeptables KostenNutzen-Verhältnis und ist im Normalfall abzulehnen.
Ferner lässt sowohl die Formel als auch die dazugehörige Tabelle mit den Variablen, welche
zur Berechnung der modifizierten Restnutzungsdauer angegeben wurde Kritik zu. Zum einen
98
erweckt die komplizierte Formel den Anschein, man könne die verlängerte Restnutzungsdauer
auf mehrere Nachkommastellen genau berechnen. Des Weiteren ist die Bedeutung der letzten
Spalte in der Tabelle mit den Formelwerten, die das relative Alter enthält, nicht sofort klar. In
der Fußnote des Richtlinientextes lautet die Erklärung:
„Die Spalte gibt das Alter an, von dem an die Formeln anwendbar sind.“ 160
Diese Angabe ist jedoch für die Berechnung mit der Formel nicht relevant. Vielmehr gibt die
letzte
Spalte
das
Alter
wieder,
ab
dem
sich
die
Modernisierung
bei
einer
Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zum ersten Mal positiv auf die Restnutzungsdauer
auswirkt.
Nach der Ermittlung des vorläufigen Sachwerts erfolgt die Marktanpassung. Entscheidend für
die Genauigkeit der Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt ist der passende
Sachwertfaktor. Es ist fraglich, ob die Heranziehung von Marktanpassungsfaktoren aus
benachbarten Gebieten bzw. auf der Grundlage des Bundesdurchschnitts ermittelten Werten,
eine akzeptable Alternative für „lokale“ Sachwertfaktoren bietet. 161
Ein weiterer Problempunkt ist die kleine Datenbasis, die vor allem auf die Modellumstellung
zurück zu führen ist. Um marktgerechte Sachwertfaktoren ableiten zu können, benötigen die
Gutachterausschüsse umfangreiches Datenmaterial. Dieses muss allerdings zunächst ermittelt
werden. Besonders für nicht typische Sachwertobjekte wie Lagerhallen, Krankenhäuser oder
Schulen
stehen
nicht
genügend
Vergleichspreise
zur
Verfügung,
um
daraus
Marktanpassungsfaktoren nach dem neuen Modell ermitteln zu können. Dazu kommt, dass
die „alten“ Sachwertfaktoren nicht mehr mit den, nach dem neuen Modell, abgeleiteten
Werten verglichen werden können. Für diese Situation ist der schnelle Wechsel der
Vorschriften verantwortlich. Die Gutachterausschüsse hatten in den letzten beiden Jahren die
Aufgabe schnell neue Marktanpassungsfaktoren zu ermitteln. Dazu mussten neben den neuen
Vorschriften der ImmoWertV, nun auch das aktuelle Sachwertmodell nach der SW-RL
beachtet werden. Dabei ist fraglich, ob die neuen Sachwertfaktoren den Markt ausreichend
widerspiegeln, denn eine Auswertung längerer Zeitreihen ist wegen des raschen Wechsels der
Grundlagen nicht möglich. 162
160
161
Vgl. Nr. 5 Abs. 1 SW-RL 2012.
162
99
Am Ende des Sachwertverfahrens steht der Verkehrswert (Marktwert). Dieser gibt den Preis
wieder, den ein potentieller Käufer zu zahlen bereit wäre. Dieser Preis stimmt meist nicht mit
dem überein, was das Bewertungsobjekt aus der Sicht eines Sachverständigen wert ist. 163
Es ist zu beachten, dass die Rechtssprechung Toleranzen für die Verkehrswertermittlung bis
zu ± 30 % akzeptiert. 164 Diese Ungenauigkeit ist jedoch nicht der SW-RL geschuldet, sondern
dem Verkehrswert (Marktwert) selbst. Die Ursachen für diese Ungenauigkeit liegen u. a. in
der Streuung der Vergleichspreise, die auch zur Ableitung der Sachwertfaktoren
herangezogen werden. Die dadurch entstehenden Unsicherheiten in den Sachwertfaktoren
führen zu Ungenauigkeiten des Ergebnisses. Ein weiterer Grund für die Toleranzen sind die
Marktteilnehmer, die mit unterschiedlichen Anschauungen an die Preisverhandlungen gehen.
So ist beispielsweise das Vorhandensein eines Kindergartens in der Nähe des Grundstücks für
den einen ein werterhöhender und für den anderen ein wertmindernder Umstand.
Letztlich kann man eins mit Sicherheit festhalten, der Sachwertfaktor ist das wesentliche
Element bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren.165 Nur wenn der
Gutachterausschuss
den
Marktanpassungsfaktor
marktgerecht
ableitet
und
der
Sachverständige den Grundsatz der Modellkonformität streng befolgt, kann ein marktnahes
Ergebnis ermittelt werden.
163
164
165
100
8
Fazit
Mit den Neuregelungen und Änderungen der SW-RL wurde versucht, die Schwächen des
Sachwertverfahrens zu beseitigen und die Sachwertermittlung näher an das tatsächliche
Marktgeschehen zu bringen. Aber nicht alle Änderungen verleihen dem Sachwertverfahren
die gewünschte Marktnähe. So würde das Verfahren durch eine Umstellung der Bezugsgröße
für die NHK auf Wohnfläche, zumindest bei entsprechend genutzten Objekten wie
Wohnhäusern, zu größerer Marktnähe führen. Darüber hinaus würde eine Beurteilung der
Raumgestaltung des Bewertungsobjekts mehr Aufschluss über die wirtschaftliche Nutzbarkeit
des Gebäudes geben. Das könnte man anhand des Ausbauverhältnisses (Umbauter Raum bzw.
BRI/Wohn- bzw. Nutzfläche) oder des Nutzflächenfaktors (Nutzfläche/Geschossfläche)
veranschaulichen.
Gelungen dagegen ist der formale Aufbau der Richtlinie. Die SW-RL ist schlanker, der
Richtlinientext schlüssiger und am Verfahrensablauf orientiert. Das fördert die Lesbarkeit und
Verständlichkeit der SW-RL, auch für Laien. Eine sinnvolle Änderung, in Zusammenhang mit
der eingeführten SW-RL, ist auch die Integrierung der Marktanpassung und die ausdrückliche
Forderung nach modellkonformer Sachwertermittlung. Eine modellkonforme Anwendung der
Marktanpassungsfaktoren führt zu steigender Genauigkeit des Verfahrens. Nach dem
Grundsatz der Modelkonformität muss das Wertermittlungsverfahren zum Einsatz kommen,
dass vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Ableitung der Sachwertfaktoren
angewandt wurde. Der Gutachterausschuss ist jedoch nicht an die Wertermittlungsrichtlinien
gebunden, obwohl dieser der eigentliche Adressat der Richtlinien ist. Für Gutachterausschüsse
sind nur die Vorschriften der ImmoWertV verbindlich, die SW-RL beinhaltet dagegen lediglich
Anwendungshinweise und Empfehlungen. Da die ImmoWertV aber, bis auf die lineare
Alterswertminderung, keine verbindlichen Vorgaben zur Sachwertermittlung macht, können
die Gutachterausschüsse beliebige Sachwertmethoden anwenden. Die Vorschriften der SW-RL
sind für den frei tätigen Sachverständigen also nur soweit von Bedeutung, wie diese vom
Gutachterausschuss
für
Grundstückswerte
befolgt
wurden.
Somit
hängt
der
freie
Sachverständige im hohen Maße vom Gutachterausschuss ab.
Abschließend lässt folgendes festhalten. Die Einführung der Sachwertrichtlinie 2012 und der
NHK 2010 hat die Qualität des Sachwertverfahrens nicht gemindert. Die erwähnten
notwendigen Verbesserungen wurden jedoch nicht durchgeführt. Was bleibt ist ein hohes
Maß an Verantwortung für die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Denn es hängt von
ihnen ab, inwieweit sich die SW-RL in der Praxis etablieren wird.
101
Literaturverzeichnis
Abschlussbericht des Forschungsprojekts „Aktuelle Gebäudesachwerte in der
Verkehrswertermittlung“ 2008.
http://www.sprengnetter.de/send_file.php/material/AbschlussberichtForschungsproje
ktNHK.pdf (Abgerufen am 5. September 2014).
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004.
Zuletzt geändert durch G zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die
Innenentwicklung der Städte v. 21. 12. 2006, BGB1. I S. 3316. Verlag C. H. Beck oHG,
Nördlingen. Deutscher Taschenbuch Verlag, München.
ISBN: 978-3-406-56162-7 (C. H. Beck)
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004.
Zuletzt geändert durch G zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und
Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts v. 11. 06. 2013, BGB1.
I S. 1548. Verlag C. H. Beck oHG, Nördlingen. Deutscher Taschenbuch Verlag,
München.
ISBN: 978-3-406-65775-7 (C. H. Beck)
Bericht des Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts, 2008.
http://www.immobilienwertermittlungsverordnung.info/downloads/20080400berichtdessachverstaendigengremiumszu.pdf (Abgerufen am 31. Juli 2014).
Dietrich, H. 2005: Entwicklung werthaltiger Immobilien - Einflussgrößen – Methoden –
Werkzeuge. Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft. B. G. Teubner Verlag,
Wiesbaden
ISBN: 3-519-00499-2
Dietrich, H., Kleiber, W. 2002: Die Ermittlung von Grundstückwerten. Verlag Deutsches
Volksheimstättenwerk, Bonn.
ISBN: 3-87941-904-3
Gablenz, K. B. 2005: Grundstückswertermittlung leicht verständlich. HUSS-MEDIEN GmbH,
Verlag Bauwesen, Berlin.
ISBN: 3-345-00826-2
Habath, A. 2008: Die neuen Normalherstellungskosten (NHK 2005) im Praxistest. Artikel in der
AIZ. http://www.trendimmobilien.de/dateien/Die%20neuen%20NHK%202005_Teil
%201.pdf (Abgerufen am 1. September 2014).
102
Handlungsleitfaden Verkehrswertermittlung. 2013: Revierweite und ortspezifische Regelungen
zu
Umsiedlungen
in
Rheinischen
Braunkohlenrevier.
Version
1.1.
https://www.yumpu.com/de/document/view/8147627/handlungsleitfadenverkehrswertermittlung-bezirksregierung-koln (Aufgerufen am 28. Mai 2014).
Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2010: Verordnung über die Grundsätze
für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010.
Kierig, J. 2012: Artikel: Anwendungszweck und Verbindlichkeit der Sachwertrichtlinie.
http://www.nhk2010.de/anwendungszweck-und-verbindlichkeit-dersachwertrichtlinie/ (Abgerufen am 2. September 2014).
Kierig, J. 2013: Artikel: Neue Sachwertfaktoren deutlich höher.
http://www.nhk2010.de/neue-sachwertfaktoren-deutlich-hoher-2/#more-385
(Abgerufen am 26. August 2014)
Kleiber, W. 2010: Verkehrswertermittlung von Grundstücken – Kommentar und Handbuch zur
Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten
unter Berücksichtigung der ImmoWertV. Bundesanzeiger Verlag, Köln.
ISBN: 978-3-89817-808-2
Kleiber, W. 2014: Verkehrswertermittlung von Grundstücken – Kommentar und Handbuch zur
Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten
unter Berücksichtigung der ImmoWertV. Bundesanzeiger Verlag, Köln.
ISBN: 978-3-8462-0218-0
Linke, H. J. 2008: Skript: Sachwertverfahren. Fachgebiet Landmanagement. TU Darmstadt.
Linke, H. J. 2014: Skript: Bodenordnung und Bodenwirtschaft IV – Sachwertverfahren.
Fachgebiet Landmanagement. TU Darmstadt.
Normalherstellungskosten 2000: Gemäß den Wertermittlungsrichtlinien des Bundes und dem
Runderlass des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom
01.12.2001. http://www.schwerin.de/ps/tools/download.php?file=/www/dms/psfile
/docfile/47/nhk_200042566a3090d16.pdf (Abgerufen am 27. Juli 2014).
Praxisorientierte Bewertung. Richard Boorberg Verlag, Stuttgart.
ISBN: 978-3-415-04609-2
Renner, U., Sohni, M. 2012: Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) von Immobilien.
Theodor Oppermann Verlag, Isernhagen.
ISBN: 978-3-87604-000-4
103
Sachwertrichtlinie – SW-RL 2012: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.
http://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIVPortal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf (Abgerufen am 15. Mai 2014).
Sommer, G. 2012: Das Sachwertverfahren nach Sachwertrichtlinie.
http://www.goetzsommer.de/GUG-SW-RL%20%282012%29.pdf (Abgerufen am 12.
Juli 2014).
Sommer, G., Kröll, R. 2008: Lehrbuch zur Grundstückwertermittlung. Luchterhand, Köln.
ISBN: 978-3-472-06898-3
Sprengnetter, H. O. 2013: Immobilienwertermittlung - Lehrbuch und Kommentar. Band 5.
Sprengnetter GmbH, Sinzig.
ISBN: 3-937513-02-7
Sprengnetter, H. O., Kierig, J., Sauerborn, C., Roscher, M., Ziesenitz T.-A. 2013:
Sachwertrichtlinie und NHK 2010: Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie
zum Sachwertverfahren. Sprengnetter GmbH, Sinzig.
ISBN: 978-3-937513-53-9
Statistisches Bundesamt. https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Gesamtwirtschaft
Umwelt/Preise/BauImmobilienpreise/Methoden/Baupreisindex.html (Abgerufen am
5. August 2014).
Vieth, M. 2013: Berechnen oder Bewerten? – Die neue Sachwert-Richtlinie im Visier.
http://www.ivd.net/fileadmin/user_upload/bundesverband/Themen/Veranstaltungen
/Immobilientag_2013/Vortrag_Vieth_Berechnen_oder_Bewerten.pdf
(Abgerufen am 17. Juli 2014).
Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006: Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte
(Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006.
Wertermittlungsverordnung – WertV 1988: Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der
Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988. Geändert durch G v.
18.08.1997, BGB1 I S. 2110.
104

Immobilienwertermittlung nach der Sachwertrichtlinie 2012

Transcrição

Documentos relacionados

Praktikant in der Geschäftsführung (m/w)

Wertermittlung - Rechtsanwalt Benedikt Kröger

Condex

Druckindustrie: Manteltarifvertrag von Arbeitgebern zum 31

HOAI-Novelle 2008 Der neue Preisindex für Bauland Steht die

Im Auftrag der Bildung

Druckansicht

NISTHILFEN

WF-ProSa Beispielgutachten

Fuldaer.Zeitung - Der Optionen

17 Ermittlung der Grundflächen von Gebäuden - WWW

Ausgewählte Fallbeispiele zur Regelung des