HOAI-Novelle 2008 Der neue Preisindex für Bauland Steht die

Transcrição

HOAI-Novelle 2008
J. Kierig
Der neue Preisindex
für Bauland
J. Kierig und Dr. J. Gante
Steht die Immobilienbewertung vor einer
technischen Revolution?
J. Kierig
Zu den geplanten
Änderungen der
Bedarfsbewertung
Dr. W.-D. Drosdzol
Bundesweite Regionalisierung von p und k
Dr. H.-O. Sprengnetter
Neue NHK 2005 für
Lagergebäude
A. Hintz
EDITORIAL
1
Liebe Leserinnen,
Liebe Leser,
sicher wissen Sie schon, dass das WertermittlungsForum in Sprengnetter Immobilienbewertung übergegangen ist. In diesem Prozess des Umbruchs war es unserem Hause sehr
wichtig, Bewährtes zu erhalten und gleichzeitig Neues zu entwickeln. Vor Ihnen liegt daher eine Fachzeitschrift mit neuem Titel und neuem Layout aber mit dem bewährten Anspruch der ehemaligen WFA.
Durch die konsequente Neugestaltung erfolgt nicht nur die Anpassung an das Erscheinungsbild einer modernen Fachpublikation. Der neue Titel beschreibt vielmehr auch das
gesamte Themenspektrum der Fachzeitschrift. „immobilien & bewerten“ liefert Ihnen
quartalsweise Informationen zu Immobilien und insbesondere zu deren Bewertung mit
einem speziellen Fokus auf Forschung, Recht und Praxis.
„Forschung“ kennzeichnet dabei den wissenschaftlichen Anspruch, den Sie als Leserinnen
und Leser der Zeitschrift vom Sprengnetter Fachverlag erwarten dürfen. Die Ergebnisse
von aktuellen Immobilienmarktanalysen werden hiervon ebenso erfasst wie fundierte
Veröffentlichungen zur Bewertungstheorie. „Praxis“ steht für alle Inhalte, die zur Bewältigung Ihrer täglichen Bewertungsaufgaben hilfreich sein werden. Hierzu zählen zum
Beispiel Erfahrungsberichte zur Bewertung spezieller Immobilien oder die Bekanntgabe
aktualisierter Bewertungsdaten. Abgerundet wird das Themenspektrum durch alle relevanten Neuigkeiten aus Gesetzgebung und Rechtsprechung. Die Redaktion ist davon
überzeugt, mit dieser Mischung Ihre Anforderungen an eine Fachzeitschrift mit dem
Schwerpunkt Immobilienbewertung zu erfüllen.
In der ersten Ausgabe der „immobilien & bewerten“ erwartet Sie unter anderem ein
Fachbeitrag über die im Rahmen der Erbschaftsteuerreform geplanten Änderungen der
steuerlichen Immobilienbewertung. Dr. Wolf-Dietrich Drosdzol informiert ausführlich
über die Bedeutung dieser Änderungen für Sie als Bewertungssachverständige. Mit dem
Beitrag von André Hintz beginnt die „immobilien & bewerten“ zudem eine Reihe von
Fachbeiträgen zu den geplanten Änderungen der Normalherstellungskosten. Verschiedene Autoren werden zu den vorgeschlagenen Neuerungen Stellung nehmen und auch Verbesserungsvorschläge unterbreiten.
Herzlichst, Ihr
Hans Otto Sprengnetter
01 | 2008 immobilien & bewerten
INHALT
FACHBEITRÄGE
IMMOBILIENMARKT
HOAI-Novelle 2008 – Zukünftig freie Honorarvereinbarungen für Wertgutachten
Mieten und Immobilienpreise 2006 stabil
38
Preise für bestehende Wohngebäude 2006 rückläufig
40
DMB veröffentlicht Betriebskostenspiegel 2007
41
Anzahl der Zwangsversteigerungstermine im Jahr
2007 wieder leicht angestiegen
42
DESTATIS: Verbraucherpreise umbasiert
44
Rat der Immobilienweisen legt Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2008 vor
45
Amtliche Preisindizes und Zinsinformationen
46
■ J. Kierig
4
Der neue Preisindex für Bauland – tauglich für die
Wertermittlung?
■ J. Kierig / Dr. J. Gante
7
Steht die Immobilienbewertung vor einer technischen Revolution?
■ J. Kierig
12
Sachverständige und steuerliche Bewertung; zu
den geplanten Änderungen der Bedarfsbewertung
■ Dr. W.-D. Drosdzol
14
Örtliche Marktkompetenz – bundesweite Regionalisierung der Liegenschaftszinssätze und
Marktanpassungsfaktoren
■ Dr. H.O. Sprengnetter
22
RECHTSPRECHUNG
25
Grundstücksrecht
œ Was umfasst der öffentliche Glaube des Grundbuchs? (LG Heidelberg)
47
Sachverständigenwesen
œ HOAI: Zwei Wertermittlungen – ein Auftrag
(LG Köln)
47
Neue NHK 2005 – Hinweise zur Anwendung bei
der Bewertung von Lagergebäuden
■ A. Hintz
INFORMATIONEN
Kurzübersicht zu den geänderten Rechtsgrundlagen
31
16. Jahreskongress „Immobilienbewertung“ in
Fulda
31
Deutscher Mietgerichtstag diskutiert „Mietrecht
im Zeichen des Klimawandels“
33
Genehmigungserfordernis für Wertsicherungsklauseln entfallen
34
„Mutmacher der Nation“ und „Unternehmer des
Jahres“
Vorschau auf immobilien & bewerten 2/2008
œ C. Sauerborn: Zur Risikoanalyse des Immobilieninvestments
œ J. Kierig: Wie ermittelt man das fiktive Baujahr?
œ C. Sauerborn: Sachverständiger Spielraum bei der
Marktanpassung
35
Novellierte 1. BImSchV zukünftig auch für Immobiliensachverständige von Bedeutung
36
œ D. Eickemeyer / S. Walkenbach: Wettbewerbsrechtliche
Werbeverbote für Vermessungsingenieure unter Berücksichtigung der jüngeren Rechtssprechung
BBR-Expertenpanel zum Gewerbeimmobilienmarkt 2007 (2. Hj.)
37
œ H.-P. Strotkamp: Aktuelle Fragen zum Überbau, insbesondere i.Vm. EnEV
Prüfungsergebnisse der Sprengnetter Akademie
37
œ A. Habath: Zum Ableitungsmodell der Liegenschaftszinssätze des Berliner Gutachterausschusses für Renditeimmobilien 2007
3
FACHBEITRÄGE
Kierig: HOAI-Novelle 2008
HOAI-Novelle 2008 – Zukünftig freie
Honorarvereinbarungen für Wertgutachten
■ von Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig
Seit 13 Jahren sind die Honorarsätze für Architekten und Ingenieure nicht mehr angepasst worden. Nun endlich zeichnet sich eine
4
Änderung ab. Entgegen dem mehrheitlichen Willen der Bewertungssachverständigen droht jedoch der Wegfall der verbindlichen
HOAI-Regelungen für Gutachten und Wertermittlungen.
1
Einleitung
Der seit langem angekündigte Referentenentwurf des Bundesministeriums für
Wirtschaft und Technologie liegt jetzt in
der Fassung vom 8. Februar 2008 vor.
Nachfolgend werden die für Bewertungssachverständige wichtigsten Änderungsvorschläge des Entwurfs vorgestellt. Da viele Sachverständige zugleich
Architekten, Stadtplaner oder Vermessungsingenieure sind, wird zunächst jedoch auf die für diese Berufsgruppen
wichtigen Änderungsvorschläge eingegangen. Im Hinblick auf die anstehende
Novelle ist von Interesse, wie die Bewertungssachverständigen derzeit mit
den aktuellen Honorarregelungen umgehen und wie sie zu dem drohenden
Wegfall dieser Regelungen stehen.
Hierzu werden die Ergebnisse einer
diesbezüglichen Befragung veröffentlicht, die im Rahmen einer von Sprengnetter Immobilienbewertung betreuten
Diplomarbeit durchgeführt wurde.
2
Die wichtigsten Änderungen für
Architekten, Vermessungsingenieure und Stadtplaner
2.1 Wegfall von 51 Paragrafen
Nach dem vorliegenden Entwurf soll
die HOAI von aktuell 103 Paragrafen
auf 52 Vorschriften verschlankt und in
einen verbindlichen und einen unverbindlichen Teil aufgegliedert werden:
A
Teil I
Teil II
Teil III
Teil IV
Teil V
B
Verbindlicher Teil der HOAI
Allgemeine Vorschriften
§§ 1 – 15
Flächenplanung §§ 16 – 20
Objektplanung §§ 21 – 30
(insb. Gebäude, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen,
Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung)
Fachplanung §§ 45 – 51
Überleitungs- und Schlussvorschriften § 52
Unverbindlicher Teil der HOAI
= Anlage zur HOAI
2.2 Beschränkung auf Büros im Inland
Aufgrund einer Vorgabe der europäischen Dienstleistungsrichtlinie ist der
Anwendungsbereich der neuen HOAI
auf Büros mit Sitz im Inland begrenzt
(Inländer-HOAI). Klarzustellen ist hier
aber, dass die Richtlinie einen Auslandssitz nur in engen Grenzen anerkennt: Immer wenn ein Architekt oder
Ingenieur seine Tätigkeit faktisch mittels einer festen Einrichtung auf unbestimmte Zeit in Deutschland ausübt,
gilt er als in Deutschland niedergelassen, kann sich also nicht auf die
Dienstleistungsrichtlinie berufen.
2.3 Absenkung der Tafelendwerte
Derzeit beträgt der Tafelendwert der
HOAI rund 25,5 Mio. Euro Baukosten
im Hochbau. Verträge über höhere
Bausummen unterliegen nicht mehr
den Preisregeln. Die Anwendbarkeit
der HOAI soll eingeschränkt werden,
indem die Tafelendwerte (z.B. bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten
auf 5 Mio. Euro) abgesenkt werden,
sodass die HOAI nur noch für Kleinprojekte gilt. Mit der Absenkung der
Tafelendwerte soll der Schutz vor
Preiswettbewerb vor allem für solche
kleineren und mittleren Unternehmen
erhalten bleiben, die im Wesentlichen
kleinere Aufträge bearbeiten. Die Honorare für Aufträge über höhere Baukosten, die in der Regel von größeren
Büros übernommen werden, sind zukünftig frei vereinbar.
2.4 Deregulierung der sog.
„Beratungsleistungen“
Zukünftig entfällt die Verpreisung von
Beratungsleistungen für thermische
Bauphysik, Schallschutz, Raumakustik,
Bodenmechanik und vermessungstechnische Leistungen in der HOAI. Eine staatliche Preisvorgabe soll es nur
noch für Planungsleistungen geben,
nicht jedoch bei den vielfältigen Beratungsleistungen im Wirtschaftsleben. In
der Begründung wird darauf hingewiesen, dass eine Deregulierung der Beratungsleistungen auch im Preisrecht anderer freier Berufe bereits aufgegriffen
worden sei: Mit dem neuen Rechtsanwaltsvergütungsgesetz ist zum 1. Juli
2006 dort die staatliche Preisregulierung für Beratungsleistungen entfallen.
Die v.g. Beratungsleistungen werden
in den unverbindlichen Anhang der
HOAI verschoben. Diese Regelungen
bilden für die Honorarvereinbarungen
einen Anhalt. Das Honorar kann jedoch für diese Leistungsbilder künftig
frei vereinbart werden.
2.5 Wegfall von Leistungsphasen;
Anhebung der Tafelwerte
Die HOAI konzentriert sich bei ihren
Regelungen zukünftig auf geistigschöpferische Planungsleistungen von
Architekten und Ingenieuren (Leistungsphasen 1 – 5 bei Objektplanungen
und Ingenieurbauwerken bzw. 1 – 3
bei Tragwerksplanungen). Die weite-
FACHBEITRÄGE
ren Leistungsphasen sollen in den unverbindlichen Anhang der HOAI verschoben werden, für die das Honorar
frei vereinbart werden kann. Damit
bleiben wesentliche Regelungen bestehen, ohne die HOAI mit Leistungsbeschreibungen zu überfrachten, die
nicht zum Kerngeschäft der Architekten und Ingenieure zählen – so der
Verordnungsgeber. Die Anwendung
der HOAI soll damit für die Betroffenen
transparenter und einfacher gemacht
werden.
Die Tafelwerte in den verbleibenden
Leistungsphasen werden um zehn
Prozentpunkte angehoben.
2.7 Wegfall der Stundensätze bei
Beibehaltung des Mindestpreischarakters
2.6 Abkoppelung der Honorare
von der Bausumme durch die
Einführung des Baukostenvereinbarungsmodells
Die bislang in den §§ 33 und 34 enthaltenen Regelungen für Gutachten
und Wertermittlungen sollen ersatzlos gestrichen werden. Diese Leistungen werden auch nicht in der unverbindlichen Anlage der HOAI erfasst.
Somit bietet in diesen Fällen die neue
HOAI noch nicht einmal einen Anhalt
für zukünftige Honorarvereinbarungen.
Sollte der Entwurf in dieser Hinsicht unverändert in Kraft treten, dann könnten
Bewertungssachverständige zukünftig
ihre Honorare für Wertgutachten und
gutachtliche Stellungnahmen nach dem
Werkvertragsrecht des BGB (§§ 632 ff)
vollkommen frei aushandeln.
Der Verordnungsgeber begründet die
Streichung wie folgt: „Da die HOAI eine Preisvorschrift darstellt, waren alle
Vorschriften zu streichen, die keine
klare Honorarregelung enthalten. Ferner waren alle Vorschriften zu streichen, die sich in der Praxis in preisrechtlicher Hinsicht als bedeutungslos
erwiesen haben oder Leistungen nur
kursorisch ansprachen, ohne dass dabei ein klares Leistungsbild entsteht.
Die Streichung entspricht weitgehend
den Streichungsvorschlägen des AHO
(Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten
für die Honorarordnung e.V.) vom 19.
September 2003, dessen Einschätzung der Verordnungsgeber in diesem
Punkt teilt.“ Welche der genannten
Gründe auf die §§ 33 und 34 zutreffen
sollen, steht nicht in der Begründung.
Architekten und Ingenieure sollen zukünftig ihre Honorare auf der Basis
von vorab vereinbarten Baukosten berechnen, anstatt wie bisher auf der
Grundlage der festgestellten, tatsächlichen Kosten. Die Parteien vereinbaren
bei Auftragserteilung einen bestimmten Betrag als Baukosten. Dieser Betrag wird der Honorarermittlung zugrunde gelegt. Bauherr und Planer
müssen bei diesem Modell möglichst
exakt in einem sehr frühen Stadium
vereinbaren, wie groß das Investitionsvolumen sein wird. Die Einführung
des Baukostenvereinbarungsmodells
soll zu einer zusätzlichen Flexibilisierung der Ermittlung der Honorare nach
der HOAI beitragen, da die bisherige
komplizierte Feststellung der anrechenbaren Kosten im Regelfall entfällt.
Für Bauherren, ob nun öffentliche Auftraggeber oder Private, bedeutet die
Neuregelung größere Planungssicherheit in Bezug auf die Honorare der
Planer. Sie sollen auf die vorher festgelegte Ermittlungsbasis für das Honorar vertrauen dürfen. Das könnte neben dem Verbraucherschutz auch ein
Anreiz für kostengünstiges Bauen
sein, meint der Verordnungsgeber.
Damit soll nicht zuletzt auch ein Anreiz
gegeben werden, die Fähigkeit der Büros zur exakten Kalkulation und Vertragsgestaltung zu stärken.
Die bisherigen Regelungen in § 6 –
Stundensatz für den Büroinhaber zwischen 38 € und 82 € – werden ersatzlos gestrichen. Allerdings muss sich
das nach Stunden vereinbarte und berechnete Honorar in dem Rahmen halten, der durch die Mindest- und
Höchstsätze nach den neuen (gekappten) Tafeln verbindlich ist.
3
Die wichtigsten Änderungen für
Bewertungssachverständige
4
Verfahrensfortgang
Bevor sich das Kabinett mit dem Entwurf befasst, soll am 9. April 2008
noch eine Anhörung der Kammern und
Verbände erfolgen.
Die Kammern und Verbände verwahren sich mehrheitlich gegen diesen
Entwurf und fordern gemeinsam mit
der AHO (Ausschuss der Verbände
und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.)
die Einrichtung einer Facharbeitsgruppe bestehend aus Vertretern des
BMWI, BMVBS und der Berufsstände
der Architekten, Ingenieure und Stadtplaner mit dem Ziel, bis zum Sommer
2008 einen überarbeiteten Novellierungsentwurf vorzulegen.1)
5
Zur praktischen Umsetzung der
bisherigen verbindlichen Honorarregelungen
Anna von Sydow-Blumberg hat im
Wintersemester 2005/2006 in einer
von Sprengnetter Immobilienbewertung (vormals WertermittlungsForum)
betreuten Diplomarbeit an der Fachhochschule Oldenburg2) 177 Bewertungssachverständige nach der praktischen Umsetzung des § 34 HOAI
durch die Wertermittler befragt.
Von den Befragten kamen 133 aus
den westlichen und 44 aus den östlichen Bundesländern.
Nur rd. 17 % der Befragten gingen davon aus, dass in ihrem beruflichen Umfeld HOAI-konform abgerechnet wird.
Der überwiegende Teil vermutete, dass
nur 50 bis 75 % der Kollegen im Sinne
der HOAI abrechnen würden. Das würde bedeuten, dass rd. ein Drittel der Bewertungssachverständigen gegen die
aktuelle Rechtslage verstoßen würden.
1)
Vgl. Offener Brief der AHO an die Bundesminister Glos und Tiefensee vom 19.März
2008 (www.aho.de, Rubrik Aktuelles)
2)
Anna von Sydow-Blumberg: Verordneter
Verdienst am freien Markt für Wertermittler
unter Berücksichtigung des § 34 HOAI, Diplomarbeit im Wintersemester 2005/2006 an
der Fachhochschule Oldenburg, Fachbereich Bauwesen (unveröffentlicht)
5
FACHBEITRÄGE
Angabe
100 %
16,9%
eigene
Angaben
12,4%
keine
Angabe
17,0%
Angabe
25 %
6,8%
Angabe
50 %
22,6%
Angabe
75 %
24,3%
Abb. 1: Antwort auf die Frage, wie viel Prozent der Kolleg(inn)en in der eigenen Region erfahrungsgemäß
HOAI-konform abrechnen
6
Es wurde bewusst nicht danach gefragt, ob die Befragten selber HOAIkonform abrechnen, da bei einer solchen Fragestellung keine wahrheitsgemäßen Angaben zu erwarten waren.
Bei Anwendung der HOAI wird von
73 % der Befragten überwiegend die
Normalstufe der Honorierung zugrunde
gelegt. Nur 18 % der Befragten greifen
überwiegend auf die Schwierigkeitsstufe zurück. In beiden Fällen findet der
Mittelsatz mehrheitlich Anwendung. Allerdings gaben immerhin 32 % der
Sachverständigen an, die überwiegend
die Normalstufe ihrer Honorierung zugrunde legen, dass sie nur nach dem
Mindestsatz abrechnen würden.
Schwierigkeitsstufe
18,0%
keine
Angabe
9,0%
Normalstufe
73,0%
Abb. 2: Antwort auf die Frage, welche Honorarstufe vom Befragten bei Anwendung der HOAI der Honorierung
überwiegend zugrunde gelegt wird
Einige Sachverständige versuchen im
Wettbewerb zu bestehen, indem sie
Gutachten zu besonders günstigen
Preisen anbieten. Sofern sie hierbei
die Mindestsätze der HOAI unterschreiten ist dies ein Verstoß gegen
das Wettbewerbsrecht. Diese Sachverständigen können z.B. von Mitbewerbern auf Unterlassung und ggf. auf
Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Nach derzeitiger Rechtslage ist es jedoch statthaft, auf die Erstattung der Nebenkosten komplett zu
verzichten. Dies wäre also eine zulässige Möglichkeit, im Preiswettbewerb
zu bestehen. In der Befragung wurde
deshalb erkundet, wie viele Sachver-
ständige von dieser Möglichkeit Gebrauch machen. Nur 6 % der Befragten gaben an, dass sie selber auf die
Abrechnung derartiger Kosten verzichten. Hingegen vermuteten 46 % der
Befragten, dass es bei ihren Kollegen
sehr wohl zu einem Verzicht auf die
Abrechnung von Nebenkosten kommt.
Der Befragung zufolge würde somit rd.
ein Drittel auf einen Teil des Honorars
verzichten, der ihnen nach der Verordnung eigentlich zusteht.
Angabe
50%
20,0%
Angabe
25%
15,0%
Angabe
75%
5,0%
eigene
Angaben
6,0%
keine
Angabe
26,0%
6
Meinungsbild der Wertermittler
zum Wegfall der verbindlichen
Honorarregelungen
Wie stehen nun die Bewertungssachverständigen zum drohenden Wegfall
der HOAI-Regelungen für Wertgutachten.1) Die überwiegende Mehrheit der in
der Diplomarbeit Befragten votiert gegen den Wegfall der HOAI. Nur 22 %
stimmen diesem Wegfall zu. Dieses Ergebnis stellt sich sowohl für die Gesamtheit der befragten Wertermittler, als
auch für die aus dem westlichen bzw.
östlichen Teil der Republik kommende
Gruppe von Sachverständigen ein.
keine
Angabe
4,5%
Angabe 0%
28,0%
Abb. 3: Antwort auf die Frage, wie viel Prozent der Kolleg(inn)en in der eigenen Region erfahrungsgemäß auf
die Abrechnung der Nebenkosten
verzichten
Die Sachverständigen wurden auch
danach befragt, wie viel Zeit sie für die
Bewertung eines Einfamilienhausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung
benötigen. Der mittlere Zeitaufwand
beträgt somit 13 Stunden pro Gutachten. Der von den Befragten pro Gutachten durchschnittlich ermittelte Verkehrswert betrug rd. 200.000 € (Spanne 900
bis 8 Mio. €). Wenn nun – wie die Befragung ergab – überwiegend der Mittelsatz der Normalstufe der Honorierung zugrunde gelegt wird, so ergäbe
sich pro Gutachten nach der aktuellen
Honorartafel zu § 34 Abs. 1 ein Grundhonorar von rd. 900 €. Bei einem
durchschnittlichen Aufwand von 13
Stunden pro Gutachten beträgt somit
der überschlägig ermittelte durchschnittliche Stundensatz der Befragten rd. 70 €. Dieser entspricht in etwa
dem Stundesatz, den Wertermittler
nach JVEG für Gerichtsgutachten geltend machen können (75 €). Der ermittelte Stundensatz ist zwar überraschend gering. Da er jedoch dem
JVEG-Stundensatz quasi entspricht, erscheint das Ergebnis plausibel.
1) Schon 2005 war aufgrund des damals vorliegenden „Statusberichts 2000 plus Architekten / Ingenieure“ zu erwarten, dass die
HOAI-Regelungen für Gutachten und Wertermittlungen wahrscheinlich ersatzlos gestrichen werden sollen.
ja
21,5%
nein
74,0%
Abb. 4: Antwort auf die Frage, ob die Befragten für den Wegfall der HOAI sind
Der Teil, der sich für den Wegfall der
HOAI ausspricht, geht überwiegend davon aus, dass sich sein unternehmerischer Gewinn durch den Wegfall nicht
verändern wird. Sollte es dennoch der
Fall sein, so geht er tendenziell von einer Erhöhung aus. Zwar vermuten die
Mehrheit der 74 %, die sich gegen den
Wegfall der HOAI ausgesprochen haben, dass sich bei einem Wegfall auch
ihr unternehmerischer Gewinn nicht
verändern wird, doch sollte es dazu
kommen, glauben sie tendenziell an eine Verringerung ihres Gewinns. Unabhängig davon, ob der Befragte nun persönlich für den Verbleib des § 34 in der
HOAI stimmt oder dagegen ist, gehen
ca. 50 % aller Wertermittler davon aus,
dass diese politische Entscheidung keinen Einfluss auf ihren unternehmerischen Gewinn haben wird.
Vor diesem Hintergrund bleibt zu hoffen, dass sich die Politik eines Besseren besinnt und im Wesentlichen an
den bisherigen verbindlichen Regelungen für Gutachten und Wertermittlungen festhält.
Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig
Sprengnetter Immobilienbewertung
Barbarossastraße 2, 53489 Sinzig ■
Kierig / Dr. Gante: Der neue Preisindex für Bauland
Der neue Preisindex für Bauland –
tauglich für die Wertermittlung?
■ von Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig und Dr.-Ing. (Assessor) Jürgen Gante
DESTATIS hat einen neuen Preisindex für Bauland entwickelt und
vorgestellt. Dieser stellt die Preisentwicklung von unbebauten,
baureifen Grundstücken mit einer Größe von mindestens 100 m²
dar, die in den Baugebieten der Gemeinden liegen und die Baulandeigenschaft besitzen. Der Index wird auf seine Verwendbarkeit
in der Wertermittlung analysiert.
1
Der neue Preisindex für Bauland
Baulandkomponente analog einer Deflationierung bereinigt werden kann.2)
1.1 Vorbemerkungen
Zur Abdeckung der Ausgaben für das
Wohnen im eigenen Heim („selbst genutztes Wohneigentum“) beim Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI)
hat das Statistische Bundesamt
(DESTATIS) den Häuserpreisindex für
Wohnungsneubauten und bestehende
Wohngebäude entwickelt.1) Dabei wurde u.a. auch für das Marktsegment
des Kaufs schlüsselfertiger Häuser eine Erhebung bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (GAA)
aufgebaut und aus diesen Daten ein
Preisindex gebildet.
In der Regel werden in den Kaufverträgen keine separaten Preise für Gebäude sowie Grund und Boden ausgewiesen, so dass die erhobenen
Preise für das schlüsselfertige Bauen
auch den Wert des zugehörigen Baulands enthalten. Der auf dieser Datengrundlage zunächst berechnete Preisindex schloss daher die Preisentwicklung des Baulands mit ein. Das (europäische) Konzept des HVPI sieht für
die Berechnung eines Häuserpreisindex hingegen vor, die Preisentwicklung für schlüsselfertige Häuser ohne
Baulandanteil zu ermitteln. Um diese
Vorgabe einzuhalten, sollte ein Preisindex für Bauland aufgebaut werden,
mit dem der Häuserpreisindex um die
1)
Zur Methodik des Häuserpreisindex siehe
Sauerborn in [3] und Sauerborn/Gante in
[4]. Aktuelle Ergebnisse sind abgedruckt
in immobilien & bewerten 2008, S. 40.
1.2 Datengrundlage
Der Preisindex für Bauland fußt auf den
Kaufwerten für baureifes Land der amtlichen Statistik der Kaufwerte für Bauland
(Fachserie 17, Reihe 5)3). Dies erfolgt
aufgrund der Überlegung, dass baureifes Land zum einen den Hauptteil der
Verkäufe von Bauland darstellt und zum
anderen die relevante Baulandart für
das Ziel ist, die Preisentwicklung für das
Wohnen im eigenen Heim darzustellen.
Bei der bestehenden Kaufwertestatistik
handelt es sich bekanntermaßen um
sog. „Unit Values“, d.h. es wird die
Summe der Preise aller Verkäufe von
Bauland bestimmter Merkmalskombinationen durch die Summe der verkauften
Flächen geteilt. Dies ergibt den durchschnittlichen Preis je Quadratmeter für
die jeweilige Merkmalskombination. Da
die statistischen Massen, aus denen die
durchschnittlichen Kaufwerte ermittelt
werden, sich von Jahr zu Jahr aus anders gearteten Einzelfällen zusammensetzen können, hat die Statistik der
Kaufwerte für Bauland mehr den Charakter einer Grundeigentumswechselstatistik als den einer echten Preisstatistik.4)
Bei der Statistik der Kaufwerte für Bau-
2)
Vgl. Vorholt in [6].
3)
Vgl. Sprengnetter, Grundstücksbewertung
– Arbeitsmaterialien, Kap. 4.06 Abschnitt
2 (ab 85. Aktualisierung).
4)
Vgl. DESTATIS in [2].
FACHBEITRÄGE
land werden die Preisveränderungen
durch Struktureffekte überlagert, die
dann in der Statistik scheinbare Preisveränderungen bewirken, die tatsächlich
nicht gegeben sind. Dies soll an einem
vereinfachten Beispiel erläutert werden.
2005 wurden in der Gemeinde A 10 ha
baureife Grundstücke mit einem durchschnittlichen Kaufwert von 100 €/m² gehandelt. Im Folgejahr wurden nur 5 ha
verkauft. Der Kaufwert ist gegenüber
2005 um 10 % auf 110 €/m² gestiegen.
In der Gemeinde B haben 2005 ebenfalls 10 ha baureifes Land den Eigentümer gewechselt. Der durchschnittliche
Kaufwert dieser Flächen ist jedoch deutlich höher als in der Gemeinde A. Er beträgt 200 €/m². Auch in der Gemeinde B
sind die Kaufwerte von 2005 nach 2006
um 10 % gestiegen. Allerdings hat – anders als in der Gemeinde A – der Flächenumsatz deutlich zugenommen. Bildet man nun einen durchschnittlichen
Kaufwert für beide Gemeinden, so bewirkt der durch die Geldumsatzverschiebung bewirkte Struktureffekt einen
scheinbaren Preisanstieg in der Kaufwertestatistik von 28,3 %. Tatsächlich
sind in beiden Gemeinden die Kaufwerte
nur um 10 % gestiegen (siehe Tab. 1 auf
Folgeseite).
So belegt die Analyse der Kaufwerte für
baureifes Land nach Bundesländern von
Vorholt, dass der Anstieg der Kaufwerte
für baureifes Land in Deutschland in den
letzten Jahren durch die Entwicklung in
Bayern dominiert wurde:5) In Bayern war
das Preisniveau von baureifem Land bereits im Jahr 2000 vergleichsweise hoch
und nahm bis zum Jahr 2006 noch weiter zu (um rd. 68 %). Zur gleichen Zeit
verdoppelte sich die verkaufte Fläche
von baureifem Land in Bayern nahezu.
In den anderen Bundesländern nahmen
die Kaufwerte weniger stark zu oder
sanken sogar und dies war zugleich –
mit Ausnahme von Sachsen und Bremen – mit einem flächenmäßigen Rückgang des verkauften Baulands verbunden. Dadurch nahm der Anteil Bayerns
an der Kaufsumme von baureifem Land
in Deutschland von 14,4 % im Jahr 2000
auf 40,9 % im Jahr 2006 zu. Dies zeigt,
dass die rasante Entwicklung der Kaufwerte für baureifes Land in Deutschland
zwischen 2000 und 2006 von + 61,2 %
5)
7
FACHBEITRÄGE
sehr stark von regionalen Strukturänderungen hervorgerufen wurde, da sich
die Struktur der Verkäufe (nach Bundesländern) zugunsten der (teuren)
Grundstücke in Bayern verlagerte.
Gem. A
Gem. B
1.3 Methodik
8
Unit Value-Zeitreihen sind umso weniger
von Strukturänderungen betroffen, je
homogener die zugrunde liegende Gesamtheit ist, d.h. in diesem Fall, je vergleichbarer die in der Gesamtheit zusammengefassten Bodentypen sind. Auf
der anderen Seite kann eine Gesamtheit
begrifflich nicht zu eng gefasst werden,
da sonst keine Werte für diese Gesamtheit vorliegen und diese somit geschätzt
werden müssten. Das bedeutet aus
Sicht der Statistik, dass ein gewisser
Grad von Strukturänderungen innerhalb
einer Gesamtheit in Kauf genommen
werden muss, während der Effekt der
Strukturänderung in Bezug auf die Variable(n), die den Aufbau der Tabelle bildet (bilden), kontrolliert wird. Je größer
der Einfluss der Strukturvariable(n) auf
die Baulandpreise ist, desto homogener
sind die Fälle (in Bezug auf die Baulandpreise) in den Tabellenzellen und desto
besser wird die Strukturänderung beim
Zeitvergleich der Baulandpreise auf Basis von Unit Value-Zeitreihen kontrolliert
bzw. ausgeschaltet.
Für den Preisindex für Bauland wurden
deshalb aus den Kaufwertestatistiken
auf Kreisebene insgesamt 440 elementare Kaufwerte-Indexreihen gebildet.
Um die Auswirkungen von Ausreißern
zu begrenzen, wurden die elementaren
Indexreihen durch Bildung gleitender
Durchschnitte geglättet.
Zur Berechnung des Preisindex für
Deutschland wurden die Elementarindizes zu einer einzigen Zahl mit Gewichten entsprechend der Bedeutung der
jeweiligen Elementarindizes gemittelt.
Die in der Statistik der Kaufwerte für
Bauland angegebenen Kaufsummen
konnten für diese Gewichtung nicht direkt genutzt werden, da es – wie die Erfahrungen bei der Statistik der Kaufwerte für Bauland gezeigt haben – bei den
Meldungen durch die Finanzämter zum
1)
Bis einschl. 2004 ohne Hamburg; (v): vorläufige Werte.
2005
2006
Veränd. [%]
Kaufwert [€/m²]
100
110
+ 10 %
Fläche [ha]
10
5
Kaufwert [€/m²]
200
220
Gewicht [ha]
10
15
150
192,5
Ø Kaufwert für die Gemeinden
A und B [€/m²]
Tab. 1:
+ 28,3 %
Beispiel zur Verdeutlichung eines Struktureffekts
Preisindex für Bauland
Jahr
+ 10 %
Index1)
Kaufwerte baureifes Land
Veränderung zur
Vorjahresperiode
[%]
Kaufwerte
[€/m²]
Veränderung zur Vorjahresperiode [%]
2000
100,0
–
76,21
7,9
2001
101,5
1,5
75,20
– 1,3
2002
102,9
1,4
80,44
7,0
2003
104,3
1,4
99,89
24,2
2004
105,5
1,2
103,47
3,6
2005
106,7
1,1
115,80
11,9
2006
108,3 (v)
1,5 (v)
122,85
6,0
Tab. 2:
Vergleich des Baulandpreisindex mit den Kaufwerten für baureifes Land,
Deutschland (DESTATIS, Fachserie 17, Reihe 5) und deren Entwicklung
Teil erhebliche Meldeausfälle gibt. Die
entsprechenden Elementarindizes würden dadurch ein zu geringes Gewicht
erhalten. Deshalb wurden mit dem baugewerblichem Umsatz und der Anzahl
der Baugenehmigungen für Wohngebäude mit ein oder zwei Wohnungen
zwei zusätzliche Variablen in die Gewichtung einbezogen, die mit der Bautätigkeit und damit dem Kauf von Bauland
in Verbindung stehen. Aus diesen drei
Variablen wurde ein Mittelwert berechnet, der das Gewicht für die Preisindizes
für Bauland der einzelnen Bundesländer
bildet. Für die Gewichtung der Elementarindizes zu einem Bundesland-Ergebnis wurden dagegen nur die Anteile der
Kaufsummen zugrunde gelegt.
Die Zusammenfassung dieser Reihen
zu einem Preisindex ergab für den Zeitraum 2000 bis 2006 im Bundesdurchschnitt einen Anstieg der Preise für
baureifes Land um 8,3 % – gegenüber
einem Anstieg des einfachen durchschnittlichen Kaufwertes um 61,2 %
(siehe Tab. 2).
Interessanterweise ergibt die Zusammenfassung für Bayern im Zeitraum
2000 bis 2006 nach Angaben von Vorholt einen noch geringeren Preisanstieg
von nur 1,6 % – gegenüber einem Anstieg des einfachen durchschnittlichen
Kaufwertes um 68,3 %. Dies zeigt, dass
es im Zeitraum 2000 bis 2006 auch eine große regionale Strukturänderung
beim Verkauf von baureifem Land innerhalb Bayerns gab.
Eine wichtige Voraussetzung für das
o.g. Konzept eines Preisindex für Bauland ist, dass die Variablen – in diesem
Fall die regionale Differenzierung nach
Kreisen –, die den Aufbau der ausgewerteten Tabelle festlegen, einen deutlichen Einfluss auf die Struktur der Baulandpreise haben. Nach Vorholt deutet
der große Unterschied in der Entwicklung des Index der Kaufwerte und des
Preisindex darauf hin, dass dies der
Fall ist. Dies könne auch ökonomisch
begründet werden, da die regionale
Nachfrage nach Bauland abhängig von
der Bevölkerungszahl bzw. von der Bevölkerungsdichte und von der Kaufkraft
sei. Ein Schlüsselfaktor für diese Nachfragefaktoren sei jedoch der Zustand
der regionalen Wirtschaft, der sich regional sehr unterschiedlich darstellen
kann. Außerdem beeinflusse die Bevölkerungsdichte auch das Angebot von
Bauland entscheidend.
1.4 Aktuelle Zahlenwerte
Der Preisindex für Bauland zeigt im
Zeitraum 2000 bis 2006 einen Preisanstieg von 8,3 % – gegenüber einem
Anstieg von + 61,2 % des einfachen
Durchschnittspreises für baureifes Bauland in Deutschland (vgl. Tab. 2). Dieser immense Unterschied erklärt sich
nach Angaben von Vorholt ganz überwiegend dadurch, dass der Anteil Bayerns beim Verkauf von (baureifem)
Bauland in Deutschland – gemessen an
der Kaufsumme – von 14,4 % im Jahr
2000 auf 40,9 % im Jahr 2006 gestiegen ist.1) Dieser Struktureffekt wirke
sich beim neuen Preisindex für Bauland
nicht aus.
Der Vergleich der Entwicklung des
Preisindex für Bauland mit der Entwicklung der einfachen durchschnittlichen
Kaufwerte im Zeitraum 2000 bis 2006
(+ 8,3 % gegenüber + 61,2 %) lässt den
Schluss zu, dass es nunmehr deutlich
bessere Informationen über die Entwicklung der Baulandpreise gibt. Im
Gegensatz zu den in der KaufwerteStatistik ausgewiesenen Zeitreihen wirken sich beim Preisindex für Bauland
Strukturänderungen beim Kauf von
baureifem Land kaum aus.
Anzumerken ist, dass die Ergebnisse
für den Zeitraum nach dem dritten
Quartal 2006 derzeit noch als vorläufig
gekennzeichnet sind, da sie mit dem
Erscheinen der Jahresergebnisse der
Kaufwertetabelle für Kreise neu „justiert“ werden.
Veröffentlicht wird der neue Preisindex
für Bauland künftig vierteljährlich in der
Fachserie 17 „Preise“, Reihe 4 „Preisindizes für die Bauwirtschaft“ [1]. Er ist
etwas mehr als sechs Monate nach
Ende des Berichtsquartals verfügbar.
1.5 Ausblick/Weiterentwicklung
Mittelfristig beabsichtigt DESTATIS eine
Weiterentwicklung des Preisindex für
Bauland derart, dass – anstelle zusammengefasster Daten – Einzeldaten
der Statistik der Kaufwerte für Bauland
als Datengrundlage dienen. Die Statistischen Landesämter werden dazu
DESTATIS in Zukunft Einzeldaten zur
1)
FACHBEITRÄGE
115
15
110
10
105
5
100
0
9
95
-5
1/00
1/01
1/02
1/03
1/04
1/05
1/06
Veränderung zum Vorjahreszeitraum [%]
1/07
Index
Abb. 1: Baulandpreisindex und dessen Entwicklung (Datenquelle: DESTATIS)
Verfügung stellen. Diese sollen unter
Einsatz hedonischer Methoden ausgewertet werden. Die Umstellung auf Originärdaten soll Aussagen über die Qualität der Ergebnisse erlauben und die
Qualität der Ergebnisse selbst noch
weiter verbessern.
2
Verwendbarkeit des Preisindex
für Bauland in der Wertermittlung
2.1 Zur Berücksichtigung von
Struktureffekten in dem Preisindex für Bauland
In dem Preisindex für Bauland sind
Struktureffekte, die durch unterschiedliche Kaufsummenvolumina in unterschiedlich preisigen Gebieten bedingt
sind, durch das in Abschnitt 1 vorgestellte Verfahren berücksichtigt.
Nicht erfasst sind dabei die Struktureffekte, die durch den Verkauf unterschiedlicher Baulandqualitäten innerhalb eines Kreises entstehen: So kann
es beispielsweise sein, dass in einem
Kreis in einem Jahr nur Baugrundstücke in dem mittelpreisigen Segment,
in dem folgenden Jahr überwiegend
Baugrundstücke in dem hochpreisigen
Segment und in dem darauf folgenden
Jahr wiederum nur Baugrundstücke in
dem niedrigpreisigen Segment veräußert werden. Die Indexaussagen wären
dann beispielsweise für das Folgejahr
eine Zunahme von 10 % und für das
darauf folgende Jahr eine Abnahme
von – 25 %. Der Einfluss dieser „falschen“ Aussage auf das Bundesergebnis wird durch die Konstruktion des Index wesentlich beeinflusst: Durch die
(zusätzliche) Gewichtung der Landesindizes mit dem baugewerblichen Umsatz und der Anzahl der Baugenehmigungen wird der Einfluss bei kleinem
Gewicht für das Bundesland abgeschwächt oder gar verstärkt (bei großem Gewicht für das Bundesland).
Der Einfluss der Berücksichtigung einer „falschen“ Elementar-Indexreihe
auf das Bundesergebnis wird als eher
gering eingeschätzt. Erst das (eher unwahrscheinliche) Zusammentreffen einer Vielzahl „falscher“ Elementar-Indexreihen könnte das Bundesergebnis verzerren. Dies insbesondere dann, wenn
œ diese „falschen“ Elementar-Indexreihen verstärkt in einzelnen Bundesländern auftreten,
œ in die gleiche Richtung wirken und
œ das Bundesland ein großes Gewicht
in dem Bundesindex hat.
Auch DESTATIS vermutet in diesem
Zusammenhang, dass die Auswirkungen von Änderungen der (aus statistischer Sicht unbeobachtbaren) Struktur
der verkauften Baulandgrundstücke nur
gering sind.2 )
2) Vgl. Vorholt in [6].
FACHBEITRÄGE
10
Sprengnetter
Immobilienbewertung
(vormals WertermittlungsForum) wurde
2003 in einem staatsanwaltschaftlichen
Ermittlungsverfahren beauftragt, für das
gesamte Bundesgebiet auf Kreisebene
Bodenpreisindizes für die Baulandarten
Wohnen (differenziert nach Ein- und
Zweifamilienwohnhaus- sowie Mehrfamilienwohnhausgrundstücken) und Gewerbe (differenziert nach Gewerbe- und
Geschäftsgrundstücken)
abzuleiten.
Grundlage der Bodenpreisindizes für
Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke bildeten die von den GAA abgeleiteten Bodenpreisindexreihen sowie
Bodenrichtwertreihen. Anders als bei
dem von DESTATIS ermittelten Baulandpreisindex wurden so die hier skizzierten Strukturänderungen (Wechsel
der Kauffälle innerhalb der verschiedenen Preissegmente auf Kreisebene)
nahezu eliminiert. Die Bodenpreisindexreihen der GAA beruhen ebenfalls auf
tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, allerdings werden die Kaufpreise im
Rahmen der Indexbildung von den GAA
hinsichtlich der Qualität des Baulandes
genau analysiert.
Zudem werden von den meisten GAA
Bodenpreisindexreihen speziell für unbebaute Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke ermittelt. Dies entspricht einer weiteren Normierung des
baureifen Landes, da der Index nicht
von der Entwicklung der Preise für unbebaute Mehrfamilienwohnhausgrundstücke oder unbebaute Grundstücke in
Mischgebieten beeinträchtigt wird. Diese Normierung erfüllt die oben skizzierte Zielsetzung des Preisindex für Bauland in vollem Umfang.
In dem v.g. Gutachten wurde die Bodenwertentwicklung der unbebauten
Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke in Deutschland anhand der Bodenpreisindexreihen der GAA empirisch
analysiert.1) Dabei zeigte sich u.a., dass
œ die Bodenwertentwicklungen in den
Städten und Kreisen bezogen auf Bundeslandgruppen sehr dicht beieinander
verlaufen,
œ sich die Bodenwertentwicklung zwischen dem früheren Bundesgebiet und
den neuen Ländern signifikant unterscheidet und
1)
Vgl. Sauerborn in [5].
œ ein bundesdurchschnittlicher Index
nicht geeignet sein kann, die Marktverhältnisse vor Ort für die Anforderungen
der Wertermittlung zutreffend widerzuspiegeln.
2.2 Vergleich mit der durchschnittlichen Entwicklung von
Bodenpreisindexreihen
Ein Vergleich des Preisindex für Bauland von DESTATIS mit den Bodenpreisindexreihen für unbebaute Einund Zweifamilienwohnhausgrundstücke
der örtlichen GAA lässt vermuten, dass
der deutschlandweite Trend mit einem
Anstieg von + 8,3 % in dem Zeitraum
2000 bis 2006 plausibel ist (vgl. Tab. 3
auf Folgeseite).
Allerdings ergeben sich zu den örtlichen
Entwicklungen teils immense Abweichungen von in Einzelfällen mehr als
30 % nach oben bzw. unten. Die größten Abweichungen der hier untersuchten Regionen zu dem Bundesindex sind
in der Stadt Lünen mit + 38,5 % und in
der Stadt Bocholt mit – 26,4 % zu verzeichnen.
2.3 Zur Verwendbarkeit des Preisindex für Bauland in Wertermittlungsgutachten
Wie die Bodenpreisindexreihen der
örtlichen GAA beziehen sich die Aussagen des Preisindex für Bauland auf
unbebaute Grundstücke, da nur diese
in der Statistik der Kaufwerte für Bauland beobachtet werden. Somit sind
beide Indexreihen grundsätzlich geeignet, die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse darzustellen. Dies insbesondere deshalb,
weil keine wesentlichen Effekte durch
überlagernde Strukturveränderungen
zu erwarten sind.
Der Vergleich des neuen Bundesindex
mit den örtlichen Bodenpreisindexreihen der GAA in Abschnitt 2.2 belegt,
dass der Preisindex für Bauland die
Entwicklung der Bodenpreise in
Deutschland als Durchschnitt zutreffend widerspiegelt. Die Bodenpreisentwicklung verläuft regional allerdings
sehr unterschiedlich; die Abweichungen sind in Einzelfällen gravierend.
Aus diesem Grund und weil die GAA
ihre Indizes noch stärker normieren als
DESTATIS, sollte in Wertermittlungsgutachten vorrangig auf die örtlichen
Daten der GAA zurückgegriffen werden. Allenfalls hilfsweise kann der
Preisindex für Bauland (ggf. ergänzend zu weiteren Informationen) verwendet werden, wenn
œ der örtliche GAA keine Bodenpreisindexreihen ableitet und
œ geeignete Indikatoren, die der unterschiedlichen Entwicklung vor Ort und
des Bundesindex Rechnung tragen,
wie z.B. die Eingruppierung in die
BBR-Bodenmarkttypen
wachsende/
schrumpfende Märkte, belastbar abgeleitet werden können.
Die vorangegangenen Ausführungen
machen zudem deutlich, dass die
Kaufwerte für baureifes Land für die
Ermittlung von durchschnittlichen Bodenwertänderungen vollkommen ungeeignet sind. Es wird deshalb empfohlen, diese auch nicht hilfsweise bei
Wertermittlungen zu verwenden. Dies
gilt grundsätzlich sowohl für die bundesdurchschnittlichen Kaufwerte als
auch für die, die Landesämter ermitteln. Denn auch hier bewirken Strukturveränderungen scheinbare Preisveränderungen, wie das Beispiel Bayern verdeutlicht (siehe Abschnitt 1.2).
Bislang ist man auf der Grundlage der
Kaufwertestatistik davon ausgegangen, dass die Bodenwerte in Deutschland im langfristigen Mittel um jährlich
rd. 5 % gestiegen sind. Der neue Baulandpreisindex zeigt, dass dies zumindest für den Zeitraum 2000 bis 2006
nicht zutrifft. Im Schnitt betrug in diesem Zeitraum die jährliche Veränderungsrate rd. 1,4 %. Demnach entspricht die durchschnittliche Bodenwertdynamik in etwa der Veränderung
der Verbraucherpreise.
3
Literaturverzeichnis:
[1] DESTATIS: Preisindizes für die
Bauwirtschaft, Februar 2008
[2] DESTATIS: Qualitätsbericht – Statistik der Kaufwerte für Bauland,
Sept. 2005
[3] Sauerborn: Statistisches Bundesamt entwickelt einen „Häuserpreisindex“, WFA 2005, S. 68
[4] Sauerborn/Gante: Aktuelle Informationen zum Häuserpreisindex
(HPI) des Statistischen Bundesamts, WFA 2007, S. 87
FACHBEITRÄGE
[5] Sauerborn: Die Bodenwertentwicklung in Deutschland – Allgemein
anwendbare Indexsysteme, veröffentlicht in der Tagungsmappe zum
13. Jahreskongress „Immobilienbewertung“, 2005
Indexwert
2000
Indexwert
2006
Entwicklung
2000 bis 2006
Lünen
109,0
160,0
+ 46,8 %
Kreis Kleve
137,0
175,0
+ 27,7 %
Kreis SiegenWittgenstein
165,0
209,0
+ 26,7 %
Kreis Düren
137,0
167,0
Neuss
112,7
Oberbergischer Kreis
[6] Vorholt: Entwicklung eines Preisindex für Bauland, Wirtschaft und
Statistik, 2008, S. 142
Indexwert
2000
Indexwert
2006
Entwicklung
2000 bis 2006
Trier
100,0
107,0
+ 7,0 %
Landkreis SoltauFallingbostel
100,0
106,0
+ 6,0 %
Ennepe-Ruhr-Kreis
100,0
105,9
+ 5,9 %
+ 21,9 %
Rhein-Sieg-Kreis
201,0
212,0
+ 5,5 %
133,1 (v)
+ 18,1 %
Landkreis Verden
100,0
104,0
+ 4,0 %
130,0
152,0
+ 16,9 %
Duisburg
195,0
201,0
+ 3,1 %
Kreis Olpe
154,0
179,0
+ 16,2 %
Kreis Coesfeld
Paderborn
149,0
173,0
+ 16,1 %
Mainz
100,0
101,1
+ 1,1 %
Witten
119,0
137,0
+ 15,1 %
Dortmund
100,0
101,0
+ 1,0 %
Solingen
115,0
130,0
+ 13,0 %
Frankfurt am Main
98,6
99,0
+ 0,4 %
+ 12,0 %
Mannheim
225,0
224,0
+ 0,4 %
Ort
Hamburg
1)
Ort
2)
+ 1,6 %
Hochsauerlandkreis
117,0
130,0
+ 11,1 %
Essen
120,0
120,0
± 0,0 %
Leverkusen
114,0
126,0
+ 10,5 %
Wuppertal
120,0
120,0
± 0,0 %
+ 10,3 %
Bühl
126,0
125,0
– 0,8 %
+ 9,8 %
Kreis Viersen
1094,0
1079,0
– 1,4 %
+ 9,6 %
Mülheim an der Ruhr
1740,0
1707,0
– 1,9 %
+ 8,6 %
Hannover
100,0
98,0 (v)
– 2,0 %
Bottrop
124,0
121,0
– 2,4 %
Bochum
127,0
121,0
– 4,7 %
Gelsenkirchen
108,0
101,0
– 6,5 %
Bocholt
116,0
95,0
– 18,1 %
2)
Kreis Mettmann
2)
Köln
Düsseldorf
Aachen
230,0
252,0
2)
Preisindex für
Bauland
Ratingen
100,0
108,3
2)
+ 8,3 %
+ 8,2 %
Hagen
149,0
161,0
+ 8,1 %
Bonn
100,0
108,0
+ 8,0 %
Landkreis Rotenburg
(Wümme)
100,0
108,0
+ 8,0 %
1)
In Hamburg werden Bodenpreisindexreihen für einzelne Lagequalitäten ermittelt. Der hier angegebene Wert für die Entwicklung von
2000 bis 2006 ist das arithmetische Mittel aller angegebenen Bodenpreisindexreihen.
2)
In diesen Städten/Kreisen werden Bodenpreisindexreihen für einzelne Stadt- bzw. Kreisgebiete ermittelt. Der hier angegebene Wert
für die Entwicklung von 2000 bis 2006 ist das arithmetische Mittel
aller angegebenen Bodenpreisindexreihen.
Tab. 3: Entwicklung der Bodenpreise in verschiedenen
Regionen Deutschlands (Quelle: Grundstücksmarktberichte der (Oberen) Gutachterausschüsse)
Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig und
Dr.-Ing. (Assessor) Jürgen Gante
11
FACHBEITRÄGE
Kierig: Steht die Immobilienbewertung vor einer technischen Revolution?
Steht die Immobilienbewertung vor
einer technischen Revolution?
Diese Frage stellte die Immobilien Zeitung in der 4. diesjährigen
Ausgabe vom 31. Januar 2008. Anhand eines konkreten Bewertungsfalles, für den der Zeitung ein Verkehrswertgutachten vorlag,
12
wurden elf Wertermittlungsprogramme verglichen. Der IZ-Test
brachte zum Teil verblüffende Ergebnisse.
Der Fall
Das Ergebnis
Der IZ lag ein Verkehrswertgutachten
für ein 856 m² großes, mit einem Zweifamilienhaus bebautes Grundstück in
der Nähe von München vor. Aus diesem Gutachten entnahm die IZ den
Referenzwert in Höhe von 505.000 €
für den Test.
Nur vier Anbieter landeten mit ihren
Programmen einen „Volltreffer“, die
Abweichungen zum Referenzwert lagen zwischen 2,6 % und 7,6 %. Die
Wertermittlungsergebnisse der übrigen
Anbieter wertete die IZ als „komplette
Fehlwürfe“. In diesen Fällen wichen
die Endergebnisse zwischen 17 % und
35 % vom Referenzwert ab. Den
Fachmann verwundern solche Abweichungen wohl kaum, wenn z.B. einzelne Anbieter den Marktwert mittels
Sachwertverfahren ermitteln und dabei
auf eine Marktanpassung verzichten.
Der „Volltreffer“, den die „Quelle
Bausparkasse“ landete, ist wohl eher
ein Zufall, da das Programm noch
nicht einmal die Adresse des Bewertungsobjekts abfragte. Demzufolge
können mit diesem Programm regionale Besonderheiten auch nicht berücksichtigt werden.
Nur eines der getesteten Programme
(WF-OneClick) passte den Bodenrichtwert an die Grundstücksgröße des
Bewertungsobjekts durch einen Abschlag an. Dies überrascht, weil unzählige Untersuchungen bewiesen haben, dass zwischen Grundstücksgröße
und relativem Bodenwert ein funktionaler Zusammenhang besteht. In einem Fall wurde am Bodenrichtwert –
dem durchschnittlichen Lagewert –
sogar ein Zuschlag angebracht (Wertweiser). Die IZ glaubt, dass ein solcher
Zuschlag zur Berücksichtigung der besonderen Lage des Bewertungsobjekts
(sehr gute Infrastruktur, ruhige Wohnlage und unmittelbare Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt München)
Die Testkandidaten
Verglichen wurden insgesamt elf Anbieter, die für die Bewertung von Standardimmobilien spezielle Software entwickelt haben. Alle Anbieter bieten eine
Schnellbewertung1) an, für die relativ
wenige Angaben benötigt werden. Die
von den Anbietern anvisierten Zielgruppen unterscheiden sich jedoch deutlich.
Einige Programme stehen im Internet
jedermann zur Verfügung und wenden
sich somit an den Endkunden, der i.d.R.
sein eigenes Haus selbst bewerten
möchte. Andere Programme lassen
sich nur mit Sachverstand sachgemäß
steuern. So muss der Anwender z.T.
selbst den Bodenwert und die Miete lage- und objektspezifisch angepasst
eingeben. Einige Anbieter wenden sich
mit ihrem Produkt insbesondere an
Banken, die auf solche vollautomatisierten Systeme zunehmend im Massengeschäft zugreifen.
1) Die meisten getesteten Programme ermitteln unmittelbar den Wert. Z.T. wurde für
die Wertermittlung jedoch auch ein längerer Zeitraum benötigt. Im Falle von Fartax
waren es sogar vier Tage.
erforderlich sei und übersieht hierbei,
dass gerade solche Lagefaktoren üblicherweise im Bodenrichtwert berücksichtigt sind. Der Zuschlag führt somit
zu einer Doppelberücksichtigung dieser Lagefaktoren.
Die getesteten Programme stellen
sehr unterschiedliche Anforderungen
an die Programmanwender. Die Quelle
Bausparkasse erwartet bspw. vom
Anwender die Eingabe des Bodenwerts. Bei Immobilienwert 24 muss der
Kunde selber die Miete eingeben. Fartax verlangte recht detaillierte Angaben zur Ausstattung und zum Zustand
des Objekts. Zumindest bei diesen
Programmen wird somit vorausgesetzt, dass der Anwender in der Lage
ist, solche Werte selber zu ermitteln
und über den hierfür erforderlichen
Sachverstand verfügt. Andere Programme, wie z.B. WF-OneClick wenden sich hingegen bewusst an den
Bewertungslaien. Die vom Anwender
abgefragten Daten sind hier auf ein
Minimum beschränkt und können
sämtlich ohne Bewertungssachverstand gemacht werden. Das Programm fragt bspw. Baujahr, Ausstattungsindikatoren und durchgeführte
Modernisierungsmaßnahmen ab und
ermittelt hieraus voll automatisch den
Ausstattungsstandard und Zustand der
Immobilie. Auf diesbezügliche Wertungen des Anwenders, wie z.B. „gut“
oder „schlecht“ verzichtet das Programm bewusst, da solche nur von
Sachverständigen sachgemäß vorgenommen werden können.
Vor diesem Hintergrund gelangt die IZ
zu dem Ergebnis, dass automatisierte
Lösungen den Gutachter nicht ersetzen können. Auch ich vertrete diese
Auffassung. Wer auf der Basis einer
Wertermittlung erhebliche Vermögensdispositionen vornehmen will (Kauf,
Verkauf, Erbauseinandersetzung, Ehescheidung etc.), der ist gut beraten, einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten zu beauftragen.
Nur solche Gutachten, in denen der
Sachverständige jede Objektbesondertheit nachvollziehbar berücksichtigt,
bieten dem Kunden für seine Entscheidung die ausreichende Sicherheit
und halten in (z.B. gerichtlichen) Auseinandersetzungen stand. Solche Gutachten haben aber auch ihren Preis.
Anbieter
On-geo
(Lora)
Sprengnetter
(WF-OneClick)
HVB Expertise
(Wertweiser)
F + B Beratung
(Immo-Quick-Check)
GSD
(bodenrichtwerte.com)
rel. Bodenwert
ermittelt
angepasst
€/m²
€/m²
FACHBEITRÄGE
Verfahren
Marktanpassung
Endergebnis
€
Abweichung
%
?
470
Sachwert
– 24 %
518.000 €
2,6 %
470
369
Sachwert
–3%
527.000 €
4,4 %
470
505
Sachwert
Fehlanzeige
683.000 €
35,2 %
470
470
Sachwert
– 4,4 %
593.731 €
17,6 %
?
450
Vergleichswert
Fehlanzeige
543.600 €
7,6 %
?
?
Vergleichswert
Fehlanzeige
645.000 €
27,7 %
500
500
Sachwert
Fehlanzeige
673.000 €
33,3 %
Quelle Bausparkasse
?
500
?
Fehlanzeige
535.220 €
6,0 %
inframation
(geoport)
?
?
Vergleichswert
Fehlanzeige
636.000 €
25,9 %
470
470
Ertragswert
Fehlanzeige
626.000 €
24,0 %
?
484
Ertragswert
Fehlanzeige
600.000 €
18,8 %
Investimo
Wert24
Fartax
Dr. Barzel
(immobilienwert24.com)
Tab. 1: Testergebnisse im Überblick
Für 39 Euro sind solche Leistungen
auf keinen Fall zu erhalten. Die grobe
Werteinschätzung, die man für diesen
Preis ggf. erhält, kann eine hinreichende Einzelfallsicherheit nicht garantieren.
Im Massengeschäft sieht das jedoch
anders aus. Immer dann, wenn massenhaft Einzelbewertungen von Standardimmobilien durchzuführen1) oder
ganze Portfolios zu bewerten sind2)
treten die Vorteile der Programme zu
Tage, die eine voll automatisierte Bewertung ermöglichen. I.d.R. ist es aufgrund der Anzahl der benötigten Wertermittlungen und der dafür zur Verfügung stehenden Zeit nicht möglich,
Sachverständige mit der Erstellung differenzierter Gutachten zu beauftragen.
In diesen Fällen gilt es den Unsicherheitsfaktor „Mensch“, der ja gerade
eben nicht über den erforderlichen
Sachverstand verfügt, auszuschalten
und dennoch eine möglichst treffsichere Wertaussage zu generieren. Hierzu
müssen die Programme die Gesetzmäßigkeiten des Immobilienmarktes
25 %
Immo-Quick-Check
Investimo
20 %
15 %
Fartax
10 %
Quelle Bausparkasse
5%
Lora
Wert
WF-OneClick
5%
GSD
10 %
immobilienwert24.com
15 %
20 %
geoport
25 %
Wert24
1) Kreditinstitute benötigen diese bspw. für ihre Kreditentscheidungen bei Kleindarlehen.
2) Wird z.B. ein neuer Pfandbrief begeben
müssen alle als Sicherheit dienenden Immobilien in kürzester Zeit bewertet werden.
Wertweiser
Abb. 1: grafische Darstellung der Testergebnisse
13
FACHBEITRÄGE
14
beherrschen und außerdem über eine
möglichst große Basis mit allen für die
Wertermittlung benötigten Daten (mit
Bodenwerten, Mieten, Vergleichspreisen, NHK, Baunebenkosten, Bewirtschaftungskosten, Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Umrechnungskoeffizienten etc.) verfügen.
Auch wenn solche Programme keine
hinreichende Treffsicherheit für den
Einzelfall garantieren können, so reicht
die Genauigkeit, die sich im Mittel über
alle Wertermittlungen einstellt für den
v.g. Zweck i.d.R. vollkommen aus.
Dass es möglich ist, mit voll automatisierten Programmen eine sachgemäße
Wertaussage zu treffen, zeigt eindrucksvoll der IZ-Test. Dass der Einsatz solcher Software im Massengeschäft sinnvoll möglich ist, zeigen auch
die praktischen Erfahrungen.
Natürlich lassen sich die Rationalisierungsmöglichkeiten der Vollautomatisierung mit der Sicherheit, die nur
durch sachverständige Begutachtung
zu erlangen ist, kombinieren. Mit dem
Produkt „proValue“ wird genau dieser
Gedanke von der Firma goValue sehr
erfolgreich nachvollzogen. Bei diesem
Produkt handelt es sich um eine mit
WF-OneClick durchgeführte voll automatisierte Wertermittlung i.V.m. einem
Besichtigungsprotokoll. Die Besichtigung erfolgt durch qualifizierte Gutachter, die zudem in die automatisierte
Wertermittlung sachverständig eingreifen können und das Ergebnis der
Wertermittlung plausibilisieren.
Fazit
In Deutschland werden auch weiterhin
Sachverständige für Immobilienbewertung benötigt. Vor dem Hintergrund
der anstehenden Erbschaftsteuerreform, der bereits erfolgten Novellierung des Investmentgesetzes sowie
der Subprime-Krise ist sogar davon
auszugehen, dass die Nachfrage nach
Sachverständigenleistungen
noch
deutlich zunehmen wird. Nur auf der
Grundlage eines Sachverständigengutachtens können im Einzelfall siche-
Sachverständige und steuerliche
Bewertung; zu den geplanten
Änderungen der Bedarfsbewertung
■ von Dr. jur. Wolf-Dietrich Drosdzol
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die im Rahmen der Erbschaftsteuerreform geplanten Änderungen der steuerlichen Grundstücksbewertung, die erhebliche Bedeutung für die Grundstückssachverständigen haben werden. Diese sollten sich frühzeitig auf
die neuen Bewertungsregelungen einstellen.
1
Einleitung
Im Dezember 2007 hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Reform
des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftsteuerreformgesetz –
ErbStRG) eingebracht1), der eine kom-
1)
Bundesrats-Drucks. 4/08.
plette Neufassung der Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaft- und
Schenkungsteuer (sog. Bedarfsbewertung) enthält. Umgesetzt werden mit
diesen Regelungen die Vorgaben des
Bundesverfassungsgerichts (BVerfG)
in seiner Erbschaftsteuer-Entscheidung
re Vermögensdispositionen getroffen
werden. Zur Streitbeilegung ist ebenfalls nur ein nachvollziehbares Sachverständigengutachten geeignet, dem
beide streitenden Parteien vertrauen
können.
Im Massengeschäft wird hingegen ein
ausführliches, nachvollziehbares und
jede
Einzelheit
berücksichtigende
Sachverständigenleistung – wie bislang – nicht benötigt. Hier hat die
technische Revolution bereits begonnen. Dabei ist die automatisierte Wertermittlung nur ein kleiner Baustein.
Denn zur kostenoptimierten und vor allem beschleunigten Kreditvergabe automatisiert derzeit die Kreditwirtschaft
den kompletten Kreditvergabeprozess.
Hier wird der Sachverstand der Gutachter nur in Einzelfällen benötigt.
Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig
vom 07.11.20062). Das BVerfG hatte
darin eine Immobilienbewertung gefordert, die sich am gemeinen Wert (= Verkehrswert, Marktwert) orientiert.
Für die Neuregelung ist ein neuer
Sechster Abschnitt des Bewertungsgesetzes (BewG) – für Grundstücke die §§
176 bis 187 BewG – vorgesehen. Die
Detailregelungen für bebaute Grundstücke und Sonderfälle (insbesondere Erbbaurechtsfälle) bleiben dabei einer
Rechtsverordnung der Bundesregierung
vorbehalten, für die das Bundesfinanzministerium im Februar 2008 einen Diskussionsentwurf vorstellte (Entwurf einer
Verordnung zur Durchführung der §§
182, 183 und 184 des Bewertungsgesetzes – Grundvermögensbewertungsverordnung – GrBewV)3).
Nach derzeitiger Planung ist der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens
noch in der ersten Jahreshälfte 2008
vorgesehen.
2)
S. dazu den Beitrag des Verfassers in
WFA 1/2007 S. 20 (22 ff.).
3)
www.bundesfinanzministerium.de.
Dr. Drosdzol: Zu den geplanten Änderungen der Bedarfsbewertung
2
Zunächst: Anwendungsbereich
der neuen Regelungen
(Sechster Abschnitt des BewG)
Die Bewertungsregelungen für Grundstücke gelten nach der Überschrift des
Abschnitts nur für die Erbschaft- und
Schenkungsteuer. Für die Grunderwerbsteuer sind die bisherigen Regelungen (Vierter Abschnitt des BewG)1)
weiter anzuwenden.
3
Der gemeine Wert
(= Verkehrswert) als Richtschnur
(§ 177 BewG-E)
Nach § 177 des Gesetzentwurfs (im
Folgenden BewG-E) ist den Bewertungen der unbebauten und bebauten
Grundstücke der gemeine Wert (§ 9
BewG) zugrunde zu legen. Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert
(= Marktwert) nach § 194 BauG. Die
Regelung enthält die Richtschnur (Bewertungsmaßstab), die in den folgenden besonderen Bewertungsvorschriften erheblich modifiziert wird (typisierter gemeiner Wert).
4
Die Bewertung unbebauter
Grundstücke
(§§ 178f. BewG-E)
Der Wert unbebauter Grundstücke
bestimmt sich nach § 179 Abs. 1 Satz
1 regelmäßig nach ihrer Fläche und
den Bodenrichtwerten. Es handelt sich
hier also nicht um eine Bewertung mit
dem gemeinen Wert entsprechend einer Verkehrswertermittlung nach allen
wertbestimmenden Merkmalen (vgl.
§§ 3 bis 5 WertV), sondern wie bisher
um eine pauschalierende Wertermittlung. Die Neuerung besteht darin,
dass ein allgemeiner Abschlag vom
Bodenrichtwert (bisher 20 %) nicht
mehr vorgenommen wird. „Flankiert“
wird diese pauschale Wertermittlung
durch die Öffnungsklausel nach § 187
(Nachweis des niedrigeren gemeinen
Werts).
1)
Vgl. Drosdzol in Sprengnetter u.a., Grundstücksbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Teil 12, Kapitel 3, Abschnitt 5.
Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme2) bereits gefordert, am bisherigen pauschalen Abschlag von 20 %
vom Bodenrichtwert festzuhalten, um
Überbewertungen in einer größeren
Zahl von Fällen zu vermeiden.
Im Zentrum der Bewertung stehen wie
bisher die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
nach
§ 196
BauGB. Für Zwecke der steuerlichen
Bewertung ist der Bodenrichtwert nicht
in jedem Falle unverändert zu übernehmen. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, dass Anpassungen
vorzunehmen sind, wenn die lagetypischen Merkmale des Bewertungsobjekts von denen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen. Der Gesetzeswortlaut trägt dieser Zielsetzung
mit dem Wort „regelmäßig“ Rechnung.
Zu erwarten ist, dass die Verwaltung
auf der Basis dieser Regelung an den
bisherigen Anpassungen des Bodenrichtwerts (Ableitung des Bodenwerts
aus dem Bodenrichtwert) festhalten
wird3).
5
Die Bewertung bebauter
Grundstücke
5.1 Die Grundstücksarten
(§ 181 BewG-E)
Im Unterschied zum geltenden Recht4)
unterscheidet der Gesetzentwurf in
§ 181 Abs. 1 BewG für die Bewertung
bebauter Grundstücke nach Grundstücksarten:
1. Ein- und Zweifamilienhäuser,
2. Mietwohngrundstücke,
3. Wohnungs- und Teileigentum,
4. Geschäftsgrundstücke,
5. gemischt genutzte Grundstücke,
6. sonstige bebaute Grundstücke.
Diese Unterscheidung hat Bedeutung
für die Wahl des Bewertungsverfahrens (§ 182 BewG-E).
2)
BR-Drucks. 4/08 (Beschluss).
3)
S. dazu Drosdzol in Sprengnetter u.a.,
Grundstücksbewertung – Lehrbuch und
Kommentar, Teil 12, Kapitel 3, Abschnitt
5.2.6.2.
4)
Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren nach § 146 BewG.
FACHBEITRÄGE
5.2 Die anzuwendenden Bewertungsverfahren (§ 182 BewG-E)
Nach § 182 Abs. 1 BewG-E ist der
Wert der bebauten Grundstücke nach
dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Für die
Wertermittlung gelten grundsätzlich die
auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften, mithin die
WertV. Ziel des Gesetzgebers ist es,
die Bewertungsverfahren in Anlehnung
an die „anerkannten Verfahren zur
Verkehrswertermittlung“ zu regeln5).
Der Anwendungsbereich und die allgemeinen Rechtsgrundsätze der Verfahren sind in den Absätzen 2 bis 4
der Vorschrift enthalten. Die Bewertung läuft danach auf eine „normale“
Verkehrswertermittlung hinaus – mit
der Maßgabe, dass der Gesetzgeber
keine Verfahrenswahl zulässt, sondern
das anzuwendende Verfahren vorgibt.
Absatz 5 ermöglicht weitergehende
Typisierungen durch Rechtsverordnung: Zur Sicherstellung einer einheitlichen Rechtsanwendung bei gleichen
Sachverhalten und zur Erleichterung
der Bewertung wird die Bundesregierung ermächtigt, mit Zustimmung des
Bundesrates durch Rechtsverordnung
Typisierungen und Vereinfachungen
der Wertermittlung zu regeln. Der Entwurf der Rechtsverordnung wurde eingangs bereits erwähnt; eine Beschlussfassung der Bundesregierung
und die Zustimmung des Bundesrates
werden zeitnah zu dem Inkrafttreten
des Gesetzes zu erwarten sein.
Dass die Zielsetzung des Gesetzentwurfs letztlich auf eine typisierte (vereinfachte) Wertermittlung hinausläuft,
bestätigt die Öffnungsklausel des
§ 187 BewG-E (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts), die sich auch
auf die Bewertung bebauter Grundstücke bezieht. Diese Regelung machte
keinen Sinn, wenn die Wertermittlung
hier auf eine reine Verkehrswertermittlung hinausliefe.
5)
Vgl. Gesetzesbegründung zu Art. 2 Nr. 14
Teil C (Grundvermögen), BR-Drucks.
4/08.
15
FACHBEITRÄGE
5.3 Die Bewertungsverfahren im
Einzelnen
5.3.1 Das Vergleichswertverfahren
(§ 182 Abs. 2 BewG-E)
Im Vergleichswertverfahren sind nach
§ 182 Abs. 2 Satz 1 BewG-E grundsätzlich zu bewerten
1. Wohnungseigentum,
2. Teileigentum,
3. Ein- und Zweifamilienhäuser.
16
Für das Vergleichswertverfahren stehen nach der gesetzlichen Regelung
zwei Wege zur Verfügung:
œ die Heranziehung von Vergleichskaufpreisen, d.h. von Kaufpreisen für
Grundstücke, die hinsichtlich der ihren
Wert beeinflussenden Merkmale mit
dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen,
œ die Anwendung von Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse.
Nach dem (Diskussions-)Entwurf einer
Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV-E) können Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die von
den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere
Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelt und mitgeteilt werden. Vorbild sein
könnten die Euro-Beträge je m² Wohn-/
Nutzfläche, die sich aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse ergeben und nach Wohnungsgrößen und Baujahrsgruppen gestaffelt sind; diese müssten allerdings
„verfeinert“ werden, insbesondere die
wesentlichen wertbestimmenden Merkmale enthalten und stärker (detaillierter)
lagebezogen ermittelt werden. Beziehen sich die Vergleichsfaktoren nur auf
das Gebäude, ist der Bodenwert nach
§ 179 BewG gesondert zu ermitteln
(vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 GrBewV-E).
Liegt insoweit geeignetes Vergleichsmaterial vor, sind bei der Verkehrswertermittlung noch Anpassungen der Ausgangsgrößen durch Zu- und Abschläge
wegen Abweichungen des Bewertungsobjekts von den wertbeeinflussenden Merkmalen der Vergleichsgrundstücke vorzunehmen (vgl. § 14
WertV). Der Entwurf der GrBewV – unter der Zielsetzung einer einfachen und
praktikablen Wertermittlung – vermeidet
diesen Weg: Besonderheiten, insbe-
zu ermitteln. Der Bodenwert ist wie der
Wert des unbebauten Grundstücks
nach § 179 zu ermitteln (Satz 3). Der
Entwurf der GrBewV (§§ 2 bis 6) sieht –
gegenüber den Regelungen der WertV
– stark vereinfachend folgendes Bewertungsverfahren vor (siehe Abb. 1).
sondere die den Wert beeinflussenden
Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden nicht berücksichtigt (§ 1 Abs. 1 Satz 2). Damit
werden u.a. komplizierte Berechnungen
in Fällen mit Nutzungs- und Duldungsrechten (Nießbrauch, Wohnungsrecht)
vermieden. Der Steuerpflichtige kann in
diesen Fällen den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 187
BewG-E führen.
Zu den Einzelheiten:
œ Rohertrag (§ 4 GrBewV-E) ist das
Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum
von zwölf Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch
oder unentgeltlich überlassen sind, die
der Eigentümer dem Mieter zu einer um
mehr als 20 % von der üblichen Miete
abweichenden tatsächlichen Miete
überlassen hat, ist die übliche Miete
anzusetzen. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die
für Räume gleicher oder ähnlicher Art,
Lage und Ausstattung regelmäßig ge-
5.3.2 Das Ertragswertverfahren
(§ 182 Abs. 3 BewG-E)
Im Ertragswertverfahren sind nach
§ 182 Abs. 3 Satz 1 BewG-E zu bewerten
1. Mietwohngrundstücke,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für
die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
Nach § 183 Abs. 3 Satz 2 BewG-E ist
bei diesem Verfahren der Wert der
baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags
Rohertrag
./.
Bewirtschaftungskosten
=
Reinertrag des Grundstücks
./.
Bodenverzinsung
Bodenwert H Liegenschaftszinssatz
Bodenrichtwert
ggf. angepasster
Bodenrichtwert
=
Gebäudereinertrag
×
×
Grundstücksfläche
Vervielfältiger
=
=
Bodenwert
+
Gebäudeertragswert
=
Ertragswert des Grundstücks
≤
Nachweis des niedrigeren
gemeinen Werts, § 187 BewG-E
Abb. 1: vereinfachtes Bewertungsverfahren gem. Entwurf der GrBewV (§§ 2 bis 6)
zahlt wird. Betriebskosten sind wiederum nicht einzubeziehen.
œ Bewirtschaftungskosten
(§ 5 GrBewV-E) sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten,
Instandhaltungskosten
und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben
dabei unberücksichtigt. Für die Bewirtschaftungskosten gelten „Erfahrungswerte“, die vorrangig von den Gutachterausschüssen zu ermitteln sind. Soweit Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse nicht zur Verfügung stehen, sind die pauschalen Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 GrBewV-E
anzusetzen. Diese sind aus Vereinfachungsgründen als Prozentsätze vom
Rohertrag formuliert.
œ Die Bodenwertverzinsung (§ 3 Abs.
2 GrBewV-E) ergibt sich durch Anwendung des Liegenschaftszinssatzes auf
den Bodenwert. Anzuwenden sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze. Für die Fälle, in denen Liegenschaftszinssätze nicht zur Verfügung stehen, gibt der Verordnungsentwurf (pauschale) Liegenschaftszinssätze vor, z.B. 5 % für Mietwohngrundstücke, 5,5 % für gemischt genutzte
Grundstücke mit einem gewerblichen
Anteil von bis zu 50 %.
Ist das Grundstück wesentlich größer,
als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung ergibt, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist
bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
œ Der Gebäudereinertrag ist mit dem
sich aus Anlage 1 GrBewV-E ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren
(§ 3 Abs. 3 GrBewV-E). Maßgebend für
den Vervielfältiger, der dem Vervielfältiger nach der Anlage zur WertV entspricht, sind der Liegenschaftszinssatz
und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer des
Gebäudes wird regelmäßig aus der
wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer,
die sich aus Anlage 2 GrBewV-E ergibt,
und dem Baujahr des Gebäudes ermittelt. Haben sich nach Bezugsfertigkeit
des Gebäudes Veränderungen ergeben, die die wirtschaftliche Gesamtnut-
FACHBEITRÄGE
5.3.3 Das Sachwertverfahren
(§ 182 Abs. 4 BewG-E)
zungsdauer des Gebäudes verlängert
oder verkürzt haben, ist von einer entsprechend veränderten Restnutzungsdauer auszugehen. In jedem Falle beträgt die Restnutzungsdauer eines noch
genutzten Gebäudes mindestens 30 %
der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Diese Regelung macht insbesondere bei älteren Gebäuden in vielen
Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die
restliche Lebensdauer infolge baulicher
Maßnahmen (wesentlich) verlängert
wurde.
œ Bei der Ermittlung des Ertragswerts
des Grundstücks ist mindestens der
Bodenwert anzusetzen. Hierdurch
werden komplizierte Wertermittlungen
in Fällen erspart, in denen nach Abzug
der Bodenwertverzinsung kein positiver Gebäudereinertrag mehr verbleibt
(vgl. § 20 WertV, Liquidationsverfahren), z.B. bei schlechter baulicher
Ausnutzung in teuren Lagen.
œ Mit dem Gebäudeertragswert sind
regelmäßig sonstige bauliche Anlagen (insbesondere Außenanlagen)
des Grundstücks „abgegolten“; sie
werden nicht gesondert berücksichtigt
(§ 2 Abs. 3 Satz 3 GrBewV-E).
Im Sachwertverfahren sind nach § 182
Abs. 4 Satz 1 BewG-E zu bewerten
1. Wohnungseigentum, Teileigentum,
Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn
ein Vergleichswert nicht vorliegt,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für
die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete
nicht ermitteln lässt,
3. sonstige bebaute Grundstücke.
Nach § 182 Abs. 4 Satz 2 BewG-E
sind bei diesem Verfahren der Wert
der baulichen Anlagen und der Wert
der sonstigen Anlagen getrennt vom
Bodenwert nach Herstellungswerten
zu ermitteln. Der Bodenwert ist wie der
Wert des unbebauten Grundstücks
nach § 179 zu ermitteln (Satz 3). Die
§§ 7 bis 9 GrBewV-E sehen – gegenüber den Regelungen der WertV stark
vereinfachend – folgendes Bewertungsverfahren vor (siehe Abb. 2).
Gebäuderegelherstellungskosten
×
Brutto-Grundfläche des Gebäudes
Bodenrichtwert
ggf. angepasster
Bodenrichtwert
=
Gebäuderegelherstellungswert
×
./.
Grundstücksfläche
Alterswertminderung
=
=
Bodenwert
+
Gebäudesachwert
=
vorläufiger Sachwert
×
Wertzahl
=
Grundstückwert
≤
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts,
§ 187 BewG
Abb. 2: vereinfachtes Bewertungsverfahren gem. §§ 7 bis 9 GrBewV-E
17
FACHBEITRÄGE
18
Zu den Einzelheiten der Bewertung
nach dem GrBewV-E:
Grundlage des Gebäudesachwerts
sind die Gebäuderegelherstellungskosten. Dies sind die gewöhnlichen
Herstellungskosten je Flächeneinheit
(§ 8 Abs. 1 Satz 2). Die Gebäuderegelherstellungskosten sind in der Anlage 4 geregelt. Bezugsgröße ist dabei
die Brutto-Grundfläche (BGF) des
Gebäudes nach DIN 277. Das Tabellenwerk der Anlage 4 enthält die Regelherstellungskosten je m² BGF – gegliedert nach Gebäudeklassen (z.B.
Gebäudeklasse 1.11: Ein- und Zweifamilienhäuser mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut), Baujahrsgruppen
(z.B. bis 1945) und Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gut). Die Regelherstellungskosten beruhen auf den
Normalherstellungskosten 2000 (NHK
2000). Für Zwecke der typisierenden
steuerlichen Wertermittlung werden
Gebäudetypen zusammengefasst und
anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baukostenindex
zum 01.01.2007 angepasst. Raummeterpreise werden in Flächenpreise umgerechnet. Eingerechnet werden die
Baunebenkosten. Aus Vereinfachungsgründen wird zudem auf eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten
verzichtet.
œ Die Alterswertminderung bestimmt
sich regelmäßig nach dem Alter des
Gebäudes zum Bewertungsstichtag
und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 2 zu dieser
Verordnung (§ 8 Abs. 2 Satz 2), die
beispielsweise bei Wohngrundstücken
80 Jahre beträgt. Dabei ist von einer
gleichmäßigen (linearen) jährlichen
Wertminderung auszugehen. Der verbleibende Gebäudewert darf im Regelfalle 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts nicht unterschreiten.
Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten,
die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist nach
§ 8 Abs. 2 Satz 5 von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer, d.h. einem entsprechenden späteren oder
früheren Baujahr, auszugehen.
œ Mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert sind regelmäßig sonstige bau-
Bodenwert =
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
= 235 Euro/m² × 270 m² =
63.450 Euro
Gebäudesachwertwert
Wohngebäude
Regelherstellungskosten =
820 Euro/m² BGF
× Brutto-Grundfläche = 234 m²
= Gebäuderegelherstellungswert
= 191.880Euro
Garage
Regelherstellungskosten =
290 Euro/m² BGF
× Brutto-Grundfläche = 18 m²
= Gebäudeherstellungswert =
5.220 Euro
= Summe Gebäudeherstellungswerte = 197.100 Euro
./. Alterswertminderung 19 Jahre × 1,25 % × 197.100 Euro
= 46.811 Euro
= Gebäudesachwert =
150.289 Euro
Vorläufiger Sachwert
213.739 Euro
× Wertzahl (Anlage 5 GrBewV) = 1,0
= Grundstückswert
213.739 Euro
Abb. 3: Ermittlung des Grundstückswerts im vereinfachten Bewertungsverfahren
gem. §§ 7 bis 9 GrBewV-E
liche Anlagen (insbesondere Außenanlagen) und sonstige Anlagen abgegolten (§ 7 Abs. 1 Satz 2).
œ Als Wertzahlen sind nach § 9 Abs. 1
auf den vorläufigen Sachwert die von
den Gutachterausschüssen für das
Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren
(Marktanpassungsfaktoren)
anzuwenden.
Stehen im Bewertungsfall keine geeigneten Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung, sind die
in Anlage 5 der Verordnung geregelten Wertzahlen anzuwenden (§ 9
Abs. 2). Die Wertzahlen für Wohngrundstücke sind nach der Höhe des
vorläufigen Sachwerts und dem Bodenpreisniveau (Bodenrichtwert) gestaffelt. Sie beruhen auf bundesweiten
Untersuchungen bei den Gutachterausschüssen1). Für Geschäftsgrund1)
S. dazu auch Sprengnetter, Grundstücksbewertung – Arbeitsmaterialien, Kapitel
3.03, Abschnitt 4.
stücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke
und Teileigentum sind allein nach der
Höhe des vorläufigen Sachwerts differenzierte Wertzahlen vorgesehen.
Dazu folgendes Bewertungsbeispiel:
Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) in
Bonn; Grundstücksfläche 270 m², Bodenrichtwert 235 Euro/m²; Gebäude:
Baujahr 1989, Dachgeschoss ausgebaut, Keller, Brutto-Grundfläche 234
m², mittlere Ausstattung, durchschnittlicher Erhaltungszustand; Einzelgarage (Brutto-Grundfläche = 18 m²); Verkehrswert geschätzt auf 230.000 Euro.
Der Grundstückswert wird gem. Abb. 3
ermittelt.
6
Sonderfälle
(§§ 183 bis 186 BewG-E)
6.1 Bewertung in Erbbaurechtsfällen (§ 183 BewG-E)
6.1.1 Allgemeines
In Abkehr zu den bisherigen steuerlichen Bewertungsgrundsätzen, nach
denen ein Gesamtwert Ausgangsgröße der Bewertung in Erbbaurechtsfällen war, gilt jetzt, dass die Werte für
die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks
(Erbbaugrundstück) gesondert zu ermitteln sind (§ 183 Satz 1 BewG-E).
Die gesetzliche Regelung enthält für
die Bewertung in Erbbaurechtsfällen
nur allgemeine Vorgaben: Bei der
Wertermittlung sind neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert bei
bebauten Grundstücken die Höhe des
Erbbauzinses, die Restlaufzeit des
Erbbaurechts und die Höhe der Gebäudeentschädigung angemessen zu
berücksichtigen (§ 183 Satz 2 BewG-E).
Die Einzelheiten der Wertermittlung
sind durch Rechtsverordnung der
Bundesregierung zu regeln (§ 183
Satz 3 BewG-E).
6.1.2 Bewertung des Erbbaurechts nach dem Entwurf
der GrBewV (§ 10)
Der Wert des Erbbaurechts ist (vorrangig) im Vergleichswertverfahren
nach § 1 GrBewV-E zu ermitteln,
wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus
Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 10 Abs. 1).
In anderen Fällen setzt sich der Wert
des Erbbaurechts zusammen aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewerteanteil (§ 10 Abs. 2). Das
Verfahren, das der finanzmathematischen Methode der Tz. 4.3.2 WertR
2006 nachgebildet ist, stellt sich wie
in Abb. 4 dar (Überblick):
Zu den Einzelheiten:
Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Erbbauberech-
FACHBEITRÄGE
Angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks
./.
Vertraglich vereinbarter jährlicher
Erbbauzins
=
Unterschiedsbetrag
Gebäudeertrags- oder Gebäudesachwert
×
./.
Vervielfältiger nach
Anlage 1
Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks
=
=
Bodenwertanteil
+
Gebäudewertanteil
=
Wert des Erbbaurechts
≤
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts,
§ 187 BewG-E
Abb. 4: Verfahren gem. finanzmathematischen Methode der Tz. 4.3.2 WertR
2006
tigte dadurch erlangt, dass er nach
dem Erbbaurechtsvertrag über die
Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht
den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag (angemessene Bodenwertverzinsung) leisten muss. Der Bodenwertanteil kann auch negativ sein, wenn
der vereinbarte Erbbauzins höher ist
als der bei Neuabschluss zum Bewertungsstichtag übliche Erbbauzins.
Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch
Anwendung des vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssatzes auf den Bodenwert nach § 179
BewG-E (§ 10 Abs. 4 GrBewV-E).
Stehen diese nicht zur Verfügung,
gelten pauschale Liegenschaftszinssätze (z.B. 3 % für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum,
das wie ein Ein- oder Zweifamilienhaus gestaltet ist, 5 % für Mietwohngrundstücke und das übrige Wohnungseigentum). Der Rückgriff auf
den – ggf. pauschalen – Liegenschaftszinssatz wird damit gerechtfertigt, dass bislang ungeklärt ist, inwieweit sich regional übliche Erbbauzinssätze herausgebildet haben.1)
Der Unterschiedsbetrag zwischen
dem angemessenen Verzinsungsbetrag des unbelasteten Grundstücks
und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem
Vervielfältiger nach Anlage 1 zur
GrBewV kapitalisieren (§ 10 Abs. 3
Satz 2 GrBewV-E). Maßgeblich für
die Höhe des Vervielfältigers sind der
1)
Begründung zu § 10 Abs. 4 GrBewV-E.
19
FACHBEITRÄGE
20
jeweilige – ggf. pauschale – Liegenschaftszinssatz und die Restlaufzeit
des Erbbaurechts.
Der Gebäudewertanteil ist bei der
Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der
Gebäudeertragswert nach § 3, bei der
Bewertung im Sachwertverfahren der
Gebäudesachwert nach § 8 GrBewVE. Er mindert sich um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks,
wenn nach den vertraglichen Regelungen der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert
nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist (§ 10 Abs. 5 GrBewV-E).
6.1.3 Bewertung des Erbbaugrundstücks
(§ 11 GrBewV-E)
Der Wert des Erbbaugrundstücks ist
(vorrangig) im Vergleichswertverfahren nach § 1 GrBewV-E zu ermitteln,
wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus
Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 11 Abs. 1).
In anderen Fällen ist der Wert des
Erbbaurechts der Bodenwertanteil.
Der Bodenwertanteil ist um einen Gebäudewertanteil zu erhöhen, wenn
der Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht
oder nur teilweise zu entschädigen ist
(§ 11 Abs. 2).
Der Bodenwertanteil setzt sich zusammen aus dem über die Restlaufzeit des Erbbaurechts (auf den Besteuerungszeitpunkt) abgezinsten Bodenwert nach § 179 BewG-E und den
über diesen Zeitraum kapitalisierten
Erbbauzinsen (§ 11 Abs. 3).
Zu den Einzelheiten der Bewertung:
Die Abzinsung des Bodenwerts
richtet sich nach den Faktoren der
Anlage 6 zur GrBew-E. Dabei sind die
Zinssätze zugrunde zu legen, die für
den angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts1) maßgeblich
sind. Weiter richtet sich der Abzinsungsfaktor nach der Restlaufzeit des
Erbbaurechts.
1)
S.o. Bewertung des Erbbaurechts.
Beispiel für den Abzinsungsfaktor
(Liegenschaftszinssatz 5 %, Restlaufzeit des Erbbaurechts 40 Jahre):
Der Abzinsungsfaktor beträgt 0,1420.
Als Erbbauzinsen sind die im Bewertungsstichtag vereinbarten jährlichen
Erbbauzinsen anzusetzen; sie sind
mit dem Vervielfältiger nach Anlage 1
zur Verordnung zu kapitalisieren (§ 11
Abs. 3 Satz 3). Dabei sind die Zinssätze zugrunde zu legen, die für den
angemessenen
Verzinsungsbetrag
des Bodenwerts maßgeblich sind.
Der Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks ist der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Gebäudewert oder anteilige Gebäudewert, der
dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts entschädigungslos zufällt.
6.2 Bewertung in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund
und Boden (§ 184 BewG-E)
§ 12 Abs. 1 GrBewV-E folgende Regelungen:
Das Grundstück wird bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren mit dem
Gebäudeertragswert nach § 3, bei einer Bewertung im Sachwertverfahren
mit dem Gebäudesachwert nach § 8
bewertet.
Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts
zu beseitigen, ist bei der Ermittlung
des Gebäudeertragswerts der Vervielfältiger anzuwenden, der sich nach
der am Bewertungsstichtag verbleibenden (tatsächlichen) Nutzungsdauer ergibt. Ist in diesen Fällen der Gebäudesachwert zu ermitteln, bemisst
sich die Alterswertminderung nach
§ 8 Abs. 2 nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und
der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer.
6.2.3 Die Bewertung des belasteten Grundstücks nach dem
Entwurf der GrBewV
6.2.1 Allgemeines
In Fällen mit Gebäuden auf fremdem
Grund und Boden gilt jetzt der Grundsatz, dass die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf
fremdem Grund und Boden und die
wirtschaftliche Einheit des belasteten
Grundstücks gesondert zu ermitteln
sind (§ 184 Satz 1 BewG-E). Die gesetzliche Regelung enthält auch hier
für die Bewertung nur allgemeine Vorgaben: Bei der Wertermittlung sind
neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert die Höhe der Pachtzinsen
und die Restlaufzeit des Nutzungsrechts angemessen zu berücksichtigen (§ 184 Satz 2 BewG-E). Die Einzelheiten der Wertermittlung sind
durch Rechtsverordnung der Bundesregierung zu regeln (§ 184 Satz 3
BewG-E).
6.2.2 Die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und
Boden nach dem Entwurf
der GrBewV
Für die Bewertung des Gebäudes auf
fremdem Grund und Boden enthält
Für die Bewertung des belasteten
Grundstücks enthält § 12 Abs. 2
GrBewV-E folgende Regelungen:
Der Wert des belasteten Grundstücks
(Grund und Boden) ist der auf den
Bewertungsstichtag abgezinste Bodenwert nach § 179 des Gesetzes
zuzüglich des über die Restlaufzeit
des Nutzungsrechts kapitalisierten
Entgelts.
Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 10 Abs. 4 GrBewV-E (angemessene Verzinsung des Bodenwerts in Erbbaurechtsfällen) und der
Restlaufzeit des Nutzungsverhältnisses ermittelt; er ist aus Anlage 6 zur
GrBewV-E zu entnehmen.
Das über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Entgelt ergibt sich durch Anwendung des Vervielfältigers nach Anlage 1 auf das
zum Bewertungsstichtag vereinbarte
jährliche Entgelt.
6.3 Grundstücke im Zustand der
Bebauung
(§ 185 BewG-E)
Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht
bezugsfertig sind. Der Zustand der
Bebauung beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen (§ 185
Abs. 1 BewG-E).
Die Bewertung in diesen Fällen ist in
§ 185 Abs. 2 BewG-E stark vereinfachend geregelt: Die Gebäude oder
Gebäudeteile im Zustand der Bebauung sind mit den bereits entstandenen Herstellungskosten dem Wert
des bislang unbebauten oder bereits
bebauten Grundstücks hinzuzurechnen.
6.4 Gebäude und Gebäudeteile für
den Zivilschutz (§ 186 BewG-E)
Unverändert festgehalten wird an der
sachlichen Befreiung für Gebäude,
Gebäudeteile und Anlagen, die wegen der in § 1 des Zivilschutzgesetzes bezeichneten Zwecke geschaffen
worden sind und „im Frieden nicht
oder nur gelegentlich für andere Zwecke benutzt werden“. Diese baulichen
Anlagen bleiben bei der Ermittlung
des Grundstückswerts außer Betracht.
7
Zum Nachweis des niedrigeren
gemeinen Werts (§ 187 BewG-E)
Weist der Steuerpflichtige nach, dass
der gemeine Wert der wirtschaftlichen
Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182
bis 185 ermittelte Wert, ist nach § 187
BewG dieser Wert anzusetzen. Die
Bedeutung der Vorschrift wird angesichts des angestrebten höheren
Wertniveaus und der Typisierung der
Wertermittlung wohl zunehmen. Für
die Praxis des Nachweises werden
sich keine Änderungen ergeben:
Geeignet für den Nachweis ist ein
Gutachten des örtlichen Gutachter-
ausschusses oder eines Grundstückssachverständigen1).
Der Nachweis kann auch mit einem
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
innerhalb eines Jahres vor und nach
dem Besteuerungszeitpunkt zustande
gekommenen Kaufpreis geführt werden2).
8
Die Anwendung des neuen Bewertungsrechts
Die neuen Bewertungsvorschriften
des BewG sind ab Inkrafttreten des
Erbschaftsteuerreformgesetzes
anzuwenden3). Die GrBewV tritt am Tage nach ihrer Verkündung in Kraft
(§ 13 GrBewV-E). Auf Antrag kann
das neue Bewertungsrecht rückwirkend auf Erwerbe von Todes wegen
ab dem 01.01.2007 angewandt werden. Macht ein Erwerber von diesem
Antragsrecht Gebrauch, ist die Verordnung erstmals für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 anzuwenden (§ 13 Abs. 2 GrBewV-E).
Die Verordnung tritt am 31.12.2011
außer Kraft (§ 13 Abs. 3 GrBewV).
Der Verordnungsgeber verpflichtet
sich insoweit zu einer zeitnahen Überprüfung der in der Verordnung enthaltenen Verfahren und Wertansätze.
9
FACHBEITRÄGE
10 Zusammenfassung und Ausblick
Mit dem Gesetzentwurf zur Reform
des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts und dem Diskussionsentwurf für eine Verordnung zur
Durchführung der §§ 182, 183 und
184 des Bewertungsgesetzes zeichnet sich jetzt ein klares Bild des neuen steuerlichen Bewertungsrechts.
Die Grundsätze der Verkehrswertermittlung aus der WertV und den
WertR wurden übernommen, jedoch
einer starken Typisierung und Vereinfachung unterworfen. Diese „Verkehrswertnähe“ der steuerlichen Bewertung zwingt steuerliche Berater
und die (freien) Grundstückssachverständige viel stärker als bisher, in
Bewertungsangelegenheiten der Erbschaftsteuer
zusammenzuarbeiten.
Für die Sachverständigen kann sich
durch die Erbschaftsteuerreform ein
weites Betätigungsfeld eröffnen. Sie
sollten sich deshalb zeitnah auf die
neuen steuerlichen Bewertungsvorschriften einstellen.
Dr. jur. Wolf-Dietrich Drosdzol
Florusstraße 13, 53225 Bonn ■
Änderungen des BauGB
Art. 4 des Erbschaftsteuerreformgesetzes (Regierungsentwurf) sieht
wichtige Änderungen des BauGB vor,
die insbesondere die Ermittlung der
Bodenrichtwerte und der weiteren
grundstücksbezogenen Daten betreffen. Über diese Gesetzesänderung,
die am 01.01.2009 in Kraft treten soll,
wird in einem gesonderten Beitrag zu
berichten sein.
1)
Vgl. gleich lautende Ländererlasse vom
02.04.2007, aaO. (Tz. 2); BFH-Urteil vom
10.11.2004 – II R 69/01 – BStBl 2005 II
S.259.
2)
Vgl. gleich lautende Ländererlasse vom
02.04.2007,
aaO;
BFH-Urteil
vom
02.07.2004 – II R 55/01 – BFH/NV 2004
S. 1329.
3)
§ 189 Abs. 1 BewG. Dies ist der vierzehnte Tag nach Ablauf des Tages, an dem
das Bundesgesetzblatt ausgegeben wird.
21
FACHBEITRÄGE
Dr. Sprengnetter: Bundesweite Regionalisierung von p und k
Örtliche Marktkompetenz –
bundesweite Regionalisierung der
Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren
Faktoren 5 bis 7 werden durch die regelmäßig (d.h. wiederkehrend oder
besser fortlaufend) abzuleitenden regionalen Korrekturen4) berücksichtigt
(Motto: Die Märkte sind lokal.).
2
■ von Dr.-Ing. Hans Otto Sprengnetter
In diesem Artikel werden zu den vom Autor bereits 1978 abgeleite-
22
ten und überregional sowie zeitunabhängig wirkenden Gesamtsystemen die von „Sprengnetter Marktforschung“ ermittelten regionalen Korrekturen zu p und k erstmalig in ihren bundesweiten Zusammenhängen aufgezeigt.
1
Die wesentlichen Einflussfaktoren
1.1 Das Ertragswert-Liegenschaftszinssatz-Gesamtsystem
und seine wesentlichen Einflussfaktoren
Von Sprengnetter sind in Kapitel 3.04,
Abschnitt 1 der Arbeitsmaterialien1) folgende wesentlichen Einflussfaktoren
des Liegenschaftszinssatzes (p) genannt:2)
1. das Ertragswertmodell,
2. der sachliche Teilmarkt (d.h. die
Objektart),
3. die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen,
4. die Objektgröße,
5. die Region,
6. die Lage und
7. die Zeit.
In Abschnitt 21) ist auch die Bedeutung
der generellen Systeme der Liegenschaftszinssätze beschrieben.3)
Abschnitt 31) dieses Kapitels stellt die
Abhängigkeiten des Liegenschaftszinssatzes von dem Teilmarkt und der
Restnutzungsdauer durch Tabellen
1)
Vgl. [1] Sprengnetter, Grundstücksbewertung – Arbeitsmaterialien.
2)
Vgl. auch [2] Sprengnetter u.a., Grundstücksbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Teil 6, Kapitel 2, Abschnitt 5.5
(Abhängigkeiten).
3)
Die nachstehenden Erläuterungen gelten
grundsätzlich gleichermaßen für das
Sachwert-MarktanpassungsfaktorGesamtsystem.
und Umrechnungsfunktionen dar. In
Abschnitt 3.2.61) ist erläutert, wie die
regionalen Korrekturen zu diesem
bundesdurchschnittlichen
Liegenschaftszinssatzsystem zu bestimmen
sind.
1.2 Das Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem
und seine wesentlichen Einflussfaktoren
Von Sprengnetter sind u.a. in Kapitel 3.03, Abschnitt 1 der Arbeitsmaterialien1) folgende Einflussfaktoren als
den Marktanpassungsfaktor (k) wesentlich beeinflussend genannt:
1. das Sachwertmodell,
2. der sachliche Teilmarkt (d.h. die
Objektart),
3. das Bodenwertniveau (d.h. die
Wirtschaftskraft der Region),
4. die Höhe des vorläufigen Sachwerts (d.h. der Substanzwert),
5. die Region und
6. die Zeit.
1.3 Regionale Korrekturen zu den
Gesamtsystemen
Die von Sprengnetter abgeleiteten
bundesdurchschnittlichen Gesamtsysteme für p und k stellen die Relationen
der weitgehend regions- und zeitunabhängigen Faktoren 1 bis 4 dar (Motto:
Die Zusammenhänge sind global.). Die
Weshalb sind regionale Korrekturen unverzichtbar?5)
Auf der Grundlage von regionalen
Korrekturen können insbesondere
œ Grundstücksmärkte
verschiedener
Regionen miteinander verglichen werden,
œ von Gutachterausschüssen, Maklerverbänden o.ä. veröffentlichte Ertragswert-Liegenschaftszinssätze
oder
Sachwert-Marktanpassungsfaktoren
schnell auf Plausibilität überprüft werden und
œ örtliche Ertragswert-Liegenschaftszinssätze und örtliche SachwertMarktanpassungsfaktoren für alle
Objektarten auf der Grundlage von
nur wenigen Kaufpreisauswertungen
aus den von Sprengnetter mitgeteilten bundesdurchschnittlichen Gesamtsystemen abgeleitet werden.6)
Die regionalen Korrekturen bewirken
quasi die regionale und zeitliche Anpassung der Daten der bundesdurchschnittlichen Gesamtsysteme an die
örtliche Grundstücksmarktsituation zum
Wertermittlungsstichtag.
4)
„regionale Korrekturen“ ist der Oberbegriff zu
y Regionalfaktoren zu p (f(p)REG) und
y regionale Korrekturglieder zu k (∆ kREG).
5)
Vgl. hierzu die ausführlichen Darlegungen
in [2] Sprengnetter u.a., Grundstücksbewertung – Lehrbuch und Kommentar,
Teil 6, Kapitel 2, Abschnitt 5.5.2.2 (Zur Bedeutung von Gesamtsystemen).
6)
Grundsätzlich bilden bereits jährlich ca. 10
bis 20 Kaufpreisnachbewertungen je Landkreis bzw. Stadt eine hinreichend genaue
Grundlage für die Ableitung der regionalen
Korrekturen. Dies ist eine Arbeit, die von
regionalen Sachverständigenausschüssen
sehr einfach zu bewältigen ist. Diese geringe Anzahl ist deshalb ausreichend, weil
durch das Gesamtsystem die funktionalen
Abhängigkeiten der Einflussfaktoren feststehen. Durch die Nachbewertungen werden nur die funktionalen bzw. relativen örtlichen und zeitlichen Abweichungen zu
bundesdurchschnittlichen Gesamtsystemen
(nämlich ∆ kREG und f(p)REG) ermittelt.
FACHBEITRÄGE
Ratingen
f p (MFH) = 1,00
Berlin
f p (MFH) = 1,00
23
Abb. 3: Regionalfaktoren pREG für Berlin mit Umland
Abb. 1: Bundesweite regionale Korrekturen zu den Liegenschaftszinssätzen für Mehrfamilienhausgrundstücke
f(p)MFH (Stand 01.01.2008)
Berlin
k (EFH) = 0,00
netter Expertengremien“ sowie den
Ergebnissen von „goValue-Auftragsbewertungen“.
Mit diesen Darstellungen sollen insbesondere die deutschlandweit bestehenden regionalen und stichtagsbezogenen Unterschiede aufgezeigt werden. Diese betragen1)
beim Ertragswert-Liegenschaftszinssatz
(0,65 × p∅BRD) < pREG < (1,35 × p∅BRD)
und
beim Sachwert-Marktanpassungsfaktor2)
Trier
k (EFH) = 0,00
(k∅BRD – 0,15) < kREG < (k∅BRD + 0,15)
Abb. 2: Bundesweite regionale Korrekturglieder zu den SachwertMarktanpassungsfaktoren
∆ kEFH für Einfamilienhausgrundstücke
(Stand 01.01.2008)
3
Übersicht der regionalen Korrekturen
Auf vielfache Nachfrage hin werden
nachstehend die von „Sprengnetter
Marktforschung“ abgeleiteten regionalen Korrekturen zum ErtragswertLiegenschaftszinssatz und zum Sachwert-Marktanpassungsfaktor in einer
bundesweiten Übersicht dargestellt.
Die Datengrundlage entstammt Kaufpreisnachbewertungen der „Spreng-
Abschließend untersucht und dargestellt sind die regionalen Differenzierungen in den Hauptzentren (Berlin, Hamburg, München, Ruhrgebiet) sowie in
den Bundesländern, in denen die Mitglieder der „Sprengnetter Expertengremien“ bereits flächendeckend arbeiten oder wo brauchbare Veröffentlichungen von Gutachterausschüssen
vorliegen. Diese regionalen Korrekturen
sind noch bezüglich einiger Wirtschaftszentren und Wirtschaftsachsen
1)
Die Regionen mit den extremsten regionalen Korrekturen sind in Abb. 1 und Abb. 2
jedoch nicht dargestellt.
2)
In ca. 70 % aller Regionen liegen die regionalen Korrekturglieder zum SachwertMarktanpassungsfaktor ∆ kREG jedoch im
Bereich p∅BRD ± 0,05.
(z.B. Rheinschiene) und bezüglich einiger bestehender Unplausibilitäten vertieft zu analysieren.
Beispiele:
œ sprunghafte Übergänge an den
Grenzen der Bundesländer
œ Gebiete, in denen die Kaufkraft und
das Bodenwertniveau nicht mit dem
System der ermittelten regionalen Korrekturen korrespondiert
Aus den Abbildungen 1 und 2 ist bereits ablesbar, dass die regionalen
Korrekturen sich mit zunehmendem
Abstand von den Großstädten (z.B.
Berlin, Hamburg und München) signifikant verändern. Dies wird in Abbildung 3 an einer Ausschnittsvergrößerung für „Berlin mit Umland“ beispielhaft dargestellt.
Die Abbildungen enthalten nur die
durchschnittlichen regionalen Korrekturen für die Städte bzw. Landkreise
(z.B. für die Stadt Berlin oder den
Landkreis Teltow-Flämig). Die regionalen Korrekturen sind innerhalb der
Städte bzw. Landkreise noch gemäß
den bekannten Einflussfaktoren (z.B.
Bodenwertniveau) sachgemäß zu differenzieren.
4
Zur Verfügbarkeit der regionalen
Korrekturen
Diese von „Sprengnetter Marktforschung“ zusammengestellten regionalen Korrekturen können – anders als
die Daten zur Berücksichtigung der
sonstigen weitgehend regions- und
FACHBEITRÄGE
24
zeitunabhängigen
Einflussfaktoren,
wie Umrechnungskoeffizienten für die
RND und Objektgröße etc. – bisher
nicht käuflich erworben werden. Die
regionalen Korrekturen sind bisher
noch jeweils Eigentum der Mitglieder
der regionalen „Sprengnetter Expertengremien“. Diese Mitglieder haben
die Korrekturen durch örtliche KauffallNachbewertungen und ggf. durch
Auswertung von GutachterausschussVeröffentlichungen abgeleitet und
wenden diese bei ihren örtlichen Bewertungen an; sie können somit in ihrer Region marktkonforme Wertermittlungen für alle Objekte auch für aktuelle Stichtage beweisbar garantieren.
Diese regionalen Korrekturen stehen
„Sprengnetter Immobilienbewertung“
bisher nur für WF-OneClick (der Software für institutionelle automatisierte
Wertermittlungen) zur Verfügung. In
die sonstige „Sprengnetter Software“
(z.B. WF-ProSa, WF-SmartValue und
WF-ProBel) sind diese regionalen Korrekturen vom Sachverständigen von
Hand an den in den nachstehenden
Abbildungen 4 und 5 durch einen Pfeil
gekennzeichneten Stellen einzugeben.
Alle übrigen Einflussfaktoren (z.B. Objektart, Restnutzungsdauer, Objektgröße) werden – bis auf die „Lagewertigkeit innerhalb der Region“ – von der
Software automatisiert berücksichtigt.
5
Zusammenfassung
Bei der Ableitung von ErtragswertLiegenschaftszinssätzen und SachwertMarktanpassungsfaktoren werden in
der von „Sprengnetter Immobilienbewertung“ herausgegebenen Fachsoftware (z.B. WF-ProSa, WF-SmartValue
und WF-ProBel) nach dem Motto
„Die Zusammenhänge sind global,
die Märkte lokal“ (Sprengnetter 1978)
alle global wirkenden Einflussfaktoren
automatisiert berechnet und vorgeschlagen (vgl. Abbildungen 4 und 5).
Das sind z.B. beim Liegenschaftszinssatz (vgl. Abbildung 5) insbesondere
œ die Objektart (d.h. der sachliche Teilmarkt)
œ die Restnutzungsdauer
œ die Objektgröße
Abb. 4: Assistent zur Berechnung des Sachwert-Marktanpassungsfaktors
Abb. 5: Assistent zur Berechnung des Ertragswert-Liegenschaftszinssatzes
œ die Lage (bzw. das relative Bodenwertniveau) und
œ die Anbauart.
Bei Eingabe der regionalen Korrekturen f(p)REG erfolgt jedoch derzeit noch
keine Softwareunterstützung – hier ist
die örtliche Marktkompetenz des jeweiligen Bewertungssachverständigen gefragt.
6
Literatur
[1] Sprengnetter, H. O.: Grundstücksbewertung – Arbeitsmaterialien,
Loseblattsammlung, Sprengnetter
Immobilienbewertung, Sinzig 2007
[2] Sprengnetter, H. O. u.a.: Grundstücksbewertung – Lehrbuch und
Kommentar, Loseblattsammlung,
Sprengnetter Immobilienbewertung,
Sinzig 2007
[3] Sprengnetter, H. O.: Zur Bedeutung von Gesamt- und Referenzsystemen für die Immobilienbewertung. WFA 1/2007, 14.
[4] Sprengnetter, H. O.: WF-Qualitätsoffensive „bundesweit belastbare
Marktdaten“. WFA 2/2007, 62.
[5] Arbeitspapier für die „Ableitung regionaler Marktdaten. Teil 3: Gesamtsysteme und regionale Korrekturen zu den Liegenschaftszinssätzen und Marktanpassungsfaktoren“.
(unveröffentlicht).
Dr.-Ing. H.O. Sprengnetter
Hintz: Neue NHK 2005 für Lagergebäude
FACHBEITRÄGE
Neue NHK 2005 – Hinweise zur
Anwendung bei der Bewertung von
Lagergebäuden
■ von André Hintz
Neu bedeutet nicht immer besser: Die neuen NHK 2005 für reine
Lagergebäude müssen für die Praxis weiter differenziert und um
entsprechende Anpassungsfaktoren ergänzt werden.
1
Einleitung
Die neuen NHK 2005 sind veröffentlicht. Dieser Beitrag beschäftigt sich
mit den NHK für Gewerbehallen (Bezeichnung in NHK 2000 als „Lagergebäude, Produktionsgebäude“; in NHK
2005 „Lagergebäude mit / ohne Mischnutzung“). Für die v.g. Gewerbehallen
mussten wir bei den NHK 2000 noch
darauf hinweisen, dass die NHK nach
eigenen Baupreisauswertungen und
gemäß Vergleich mit anderen Baupreisstatistiken tlw. wesentlich überhöht sind.1) Dennoch müssen diese
überhöhten Herstellungskosten der
Sachwertermittlung zugrunde gelegt
werden, wenn die auf dieser Basis abgeleiteten Sachwert-Marktanpassungsfaktoren Anwendung finden (erster
Grundsatz marktkonformer Wertermittlung).2) In der Bewertungspraxis ist es
jedoch äußerst unbefriedigend, wenn
zunächst der vorläufige Gebäudesachwert mit den marktfremden Herstellungskosten auf ein unrealistisches
Maß „hochgejubelt“ und der vorläufige
Sachwert anschließend mit einem gewaltigen
Marktanpassungsabschlag
wieder auf einen realistischen Gesamtwert reduziert wird. Insbesondere
dem Gutachtenleser als Bewertungslaien war dieses Vorgehen kaum zu
vermitteln. Zudem werden für Bewertungsaufgaben, in denen ausschließlich Gebäudewerte zu ermitteln sind
(z.B. die Gebäudeentschädigung bei
1)
Vgl. „wichtige Hinweise“ zu den NHK 2000
in Sprengnetter, Grundstücksbewertung –
Arbeitsmaterialien, S. 3.01.1/VI.2/2.
2)
Vgl. Sachwert-Marktanpassungsfaktoren
für Gewerbegrundstücke (Handwerk, Gewerbe) a.a.O, S. 3.03./4.7/1.
Zeitablauf eines Erbbaurechts oder der
Enteignung), und bei der Beleihungswertermittlung marktkonforme Herstellungskosten bzw. -werte benötigt. Verständlicherweise kam hier Kritik an der
Tauglichkeit des Sachwertverfahrens
auf. Große Erwartungen wurden deshalb in die neuen Normalherstellungskosten 2005 für Gewerbehallen gelegt.
Herausgekommen ist auf den ersten
Blick ein deutlich reduziertes und somit
realistischeres Niveau der diesbezüglichen Herstellungskosten. Leider fehlt
es jedoch an den für eine differenzierte
Wertermittlung notwendigen Angaben
zu den wesentlichen wertbestimmenden Eigenschaften des Normgebäudes
und diesbezüglichen Umrechnungskoeffizienten bei abweichenden Eigenschaften des Bewertungsobjekts. Dieser Beitrag soll entsprechende Hilfestellungen für die Bewertungspraxis
geben.
2
Allgemeiner Hintergrund der
veröffentlichten NHK 2005
Das Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung BBR hat im Auftrag des
Bundesministeriums für Verkehr, Bau
und Stadtentwicklung BMVBS das
Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern BKI im August 2005 im Rahmen einer Überarbeitung der Normalherstellungskosten für
die Wertermittlungsrichtlinien mit dem
Forschungsprojekt „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ beauftragt: „Ziel des Forschungsprojekts ist die Überarbeitung der Normalherstellungskosten 2000 und weiterer, für die Sachwertermittlung notwen-
diger Daten. … Erkannte Schwachpunkte bzw. Fehler sollen dabei behoben werden. Ziel ist ein von der Praxis
akzeptiertes auf einer aktualisierten
Datengrundlage beruhendes Sachwertverfahren.“3)
An diesem Ziel ist das Ergebnis zu
messen. Das BKI ist eine zentrale
Service-Einrichtung für alle Architekten
und Architektinnen in Deutschland.
Gemäß dem Abschlussbericht dieses
Projekts umfasst die Baukostendatenbank des BKI derzeit ca. 1.400 abgerechnete Projekte zu Neubauten, Altbauten, energiesparendem Bauen und
Freianlagen. Bei fehlenden bzw. unzureichend besetzten Gebäudearten
wurden sog. „Systemgrundrisse“ entwickelt und für diese Kostenkennwerte
synthetisch ermittelt (dies betrifft vorwiegend Ein- und Zweifamilien(reihen)häuser).
Die Berechnung der Kostenkennwerte
wurde zunächst auf dem Preisstand
und dem Datenbestand des 1. Quartals 2007 durchgeführt; das Ergebnis
wurde deshalb ursprünglich als „NHK
2007“ angekündigt. Zum Projektabschluss wurden lt. Bericht dann aber
alle Werte mittels Baupreisindex auf
das 1. Quartal 2005 zurück gerechnet,
weshalb auch das in 2008 veröffentlichte Resultat in „NHK 2005“ umbenannt wurde.
Nach eigenen Angaben des BKI im
v.g. Abschlussbericht verfügt es selbst
nicht über einschlägige Erfahrungen
als Sachverständiger, z.B. bei der
Sachwertermittlung von bebauten und
unbebauten Grundstücken. Sondern
dieses Wissen wird, soweit erforderlich, durch den hinzugezogenen Expertenkreis in das Projekt eingebracht.
Vor diesem Hintergrund sind Aussagen des BKI zu Verfahrensfragen zunächst als Anregungen zu verstehen.
Um die Umgewöhnung und Neueinarbeitung in die NHK 2007 für die Anwender gering zu halten, wurde seitens des BKI versucht, möglichst viele
wesentliche Elemente der NHK 2000
beizubehalten, wie insbesondere:
œ die grundsätzliche Arbeitsweise mit
Gebäudearten (früher Gebäudetypen);
3)
Zitat aus der Projekt- und Leistungsbeschreibung des Forschungsprojektes.
25
FACHBEITRÄGE
77.216 Lagergebäude, ohne Mischnutzung, Kaltlager
Baujahre: …1925
€/m² BGF
1925 - 1945
300 Bauwerk – Baukonstruktion
400 Bauwerk – Technische Anlagen
300 + 400 Bauwerk
Merkmale der Stichprobe:
1946 - 1959
1960 - 1969
1970 - 1984
1985 - 2004
2005
250
265
265
275
275
300
300
325
330
30
30
30
30
30
35
35
35
35
280
295
295
305
305
335
335
360
365
Nebenkosten (in % am Bauwerk)
mittlere Geschosshöhe
6,71 m
von
∅
bis
14
16
17
Geschosszahl
–
Wohnfläche / BGF
–
Gesamtnutzungsdauer: 40 – 60 Jahre
BGF / Nutzeinheit
–
Standardeinordnung siehe Anlage 2
26
Tab. 1: NHK 2005 für Lagergebäude, ohne Mischnutzung, Kaltlager (Kostenstand 1. Quartal 2005 inkl. MwSt.)
œ die Baujahresklassen einschließlich
der ursprünglichen Jahreszahlen und
Bandbreiten (wenngleich diese vom
BKI nicht nachvollzogen bzw. aus der
eigenen Datenbasis nicht nachgewiesen werden konnten);
œ teilweise
visuelle
Unterstützung
durch Piktogramme;
œ Tabellen zur (Ausstattungs-)Standardeinordnung (leider nicht vollständig für alle Gebäudearten, denn diesbezügliche Angaben wären selbst bei
Gebäudearten ohne Standardaufteilung der NHK hilfreich für den Vergleich des Normgebäudes mit dem
Bewertungsobjekt);
œ Angabe der (Bau-)Nebenkosten in
Prozent;
œ Angabe der (üblichen) Gesamtnutzungsdauern.
Neu gegenüber den NHK 2000 sind
insbesondere folgende Punkte:
œ Die Nennung der NHK je m² BGF erfolgt durchgängig differenziert nach
den Kostengruppen „300 BauwerkBaukonstruktion“ und „400 BauwerkTechnische Anlagen“ nach DIN 276
(vorrangig zwecks Berücksichtigung
von Gebäudemodernisierungen).
œ Es gibt Anmerkungen, die den „Gültigkeitsrahmen“ der Kostenkennwerte
beschreiben, wie die mittlere Höhe,
das Verhältnis der Wohnfläche zur
BGF; und ggf. weitere Merkmale (leider nicht durchgängig und tlw. unzureichend, vgl. Abschnitt 3 dieses Beitrags).
œ Bei allen Gebäudearten wird als einheitliche Bezugsmenge die BGF (nicht
mehr der BRI) mit entsprechender Be-
rechnungsanweisung in der Anlage 8
der NHK 2005 verwendet.
œ Wenn eine Standardeinteilung erfolgt, dann immer einheitlich in 3 Standards (statt bisher mit „einfach / mittel /
gehoben / stark gehoben“ tlw. 4 Ausstattungsstandards).
œ Auch auf die bisherigen Regionalfaktoren wurde verzichtet. Das wurde von
Sprengnetter1) bereits bei den früheren
NHK-Veröffentlichungen vorgeschlagen, da diesbezügliche Abhängigkeiten nicht abschließend beweisbar sind
und bisher auch hierzu kein schlüssiges, deutschlandweit flächendeckendes Modell entwickelt werden konnte.
Darüber hinaus wurde ein verändertes
Modell zur Alterswertminderung vorgestellt und der Begriff der Modernisierung definiert. Beide werden nicht in
diesem Beitrag sondern in späteren gesonderten Abhandlungen kommentiert.
3
Hinweise zu den NHK 2005 für
Lagergebäude
Die in diesem Beitrag betrachteten Lager- und Versandgebäude sind als
Gebäudeart unter lfd. Nr. 77 in den
NHK 2005 untergliedert in:
œ 77.216 Lagergebäude, ohne Mischnutzung, Kaltlager;
œ 77.217 Lagergebäude, mit bis zu
25% Mischnutzung;
œ 77.218 Lagergebäude, mit mehr als
25% Mischnutzung.
1)
Vgl. Sprengnetter, Grundstücksbewertung
– Lehrbuch und Kommentar, Teil 7
(Sachwertverfahren), Kapitel 2, Abschnitt
4.7.2 (Regionale Baupreisunterschiede).
„Lagergebäude mit Mischnutzung“ sind
gemäß Fußnote in den NHK 2005 „Gebäude mit einem überwiegenden Anteil
an Lagernutzung und einem geringeren Anteil an anderen Nutzungen wie
Büro, Sozialräume, Ausstellung oder
Verkaufsflächen, etc.“
Eine Standardeinteilung erfolgt nicht,
weshalb es auch für diese Gebäudeart
keine Tabellen zur (Ausstattungs-)
Standardeinordnung gibt.
Dieser Beitrag stellt zum besseren
Verständnis zunächst nur auf die erste
Gebäudeart „77.216 Lagergebäude,
ohne Mischnutzung, Kaltlager“ ab. Die
Ausführungen gelten nach den durchgeführten Untersuchungen aber gleichermaßen auch für die Gebäudeart
„77.217 Lagergebäude, mit bis zu 25%
Mischnutzung“.
Die
Gebäudeart
„77.218 Lagergebäude, mit mehr als
25% Mischnutzung“ ist als problematisch anzusehen, da hierunter unterschiedlichste Gebäude subsumiert
wurden; für Wertermittlungszwecke ist
es häufig sinnvoller, die NHKs als gewichteten Mittelwert entsprechend
dem Anteil der einzelnen Nutzungen
an der Gesamtfläche zu bestimmen.
Für die Gebäudeart „77.216 Lagergebäude, ohne Mischnutzung, Kaltlager“
wurden die in Tab. 1 dargestellten
NHK 2005 veröffentlicht.
Bereits vor Veröffentlichung der NHK
2005 wurden von uns zwecks Plausibilisierung der umstrittenen NHK 2000
u.a. anhand der vom BKI veröffentlichten Herstellungskosten für abgerechnete Einzelobjekte gewöhnliche Herstellungskosten abgeleitet (vgl. nach-
Spalte
Objekt Nr.
1
2
FACHBEITRÄGE
3
4
5
6
7
8
Kosten
Größe
Kosten
Größe
Kosten
Größe
Kosten
BRI:BGF
€/m³ BRI
m³ BRI
absolut €
m² BGF
€/m² BGF
m² NF
€/m² NF
m³/m²
7400-001
35,00
8.217,00
287.595,00
1.040,00
276,53
1.032,00
278,68
7,90
7400-002
42,00
13.049,00
548.058,00
2.084,00
262,98
1.353,00
405,07
6,26
7400-003
84,00
1.385,00
116.340,00
218,00
533,67
196,00
593,57
6,35
7400-005
44,00
1.408,00
61.952,00
281,00
220,47
270,00
229,45
5,01
7400-006
84,00
1.361,00
114.324,00
314,00
364,09
312,00
366,42
4,33
7700-013
52,00
10.171,00
528.892,00
1.394,00
379,41
1.173,00
450,89
7,30
7700-025
33,00
20.705,00
683.265,00
2.356,00
290,01
2.307,00
296,17
8,79
7700-026
59,00
24.640,00 1.453.760,00
2.800,00
519,20
2.570,00
565,67
8,80
7700-034
79,00
8.221,00
649.459,00
1.483,00
437,94
1.362,00
476,84
5,54
Mittelwert
56,89
9.906,33
493.738,33
1.330,00
364,92
1.175,00
406,97
6,70
lt. BKI 2006
55,00
370,00
410,00
Tab. 2: BKI Baukosten 2006 für Lagergebäude, ohne Mischnutzung (Kostenstand 1. Quartal 2006 inkl. MwSt.)
folgend im Abschnitt 4). So sind in den
„BKI Baukosten 2006 – Teil 1 Statistische Kostenkennwerte für Gebäude“
(Kostenstand 1. Quartal 2006 inkl.
MwSt.) – nachfolgend als „BKI 2006“
bezeichnet – auf Seite 510 ff. unter der
Gebäudeart „Lagergebäude, ohne
Mischnutzung“ 9 Vergleichsobjekte aufgeführt (siehe Tab. 2).
Anmerkungen zur Tabelle 2:
In den „BKI 2006“ werden zu den einzelnen Objekten nur die relativen Herstellungskosten je m³ BRI (vgl. Spalte
1) sowie die Flächen bzw. Rauminhalte (vgl. Spalten 2, 4 und 6) angegeben.
Die sonstigen Größen (vgl. Spalten 3,
5, 7 und 8) wurden ergänzend aus den
veröffentlichten Werten errechnet.
Es fällt auf, dass:
œ der Mittelwert der tatsächlichen BGFbezogenen Herstellungskosten der
Vergleichsobjekte mit 364,92 €/m²
BGF (in den „BKI 2006“ mit 370,- €/m²
BGF veröffentlicht) übereinstimmt mit
den veröffentlichten NHK 2005 in Höhe von 365,- €/m² BGF und
œ der Mittelwert des Verhältnisses zwischen BRI und BGF der Vergleichsobjekte mit 6,70 m³/m² übereinstimmt mit
der in den NHK 2005 veröffentlichten
„mittleren Geschosshöhe“ von 6,71 m.
Es liegt deshalb die Vermutung nahe,
dass die veröffentlichten NHK 2005
einfach dem Mittelwert der tatsächlichen Herstellungskosten der 9 Ver-
gleichsobjekte entsprechen. Es muss
daher bezweifelt werden, dass die
durchschnittlichen Baukosten der Vergleichsobjekte (Kostenstand 1. Quartal
2006) für diese Gebäudeart tatsächlich
– wie im Abschlussbericht des Projekts
angegeben – mit dem Baupreisindex
auf das Basisjahr (1. Quartal) 2005 =
100 zurückgerechnet wurden.
Auch eine Normierung der Vergleichsobjekte wurde offenbar nicht vorgenommen. Es werden damit hinsichtlich
Ausführung und Größe völlig unterschiedliche Gebäude unter einem
Durchschnittswert zusammengefasst.
So handelt es sich z.B. bei dem Vergleichsobjekt Nr. 7400-006 um eine
„Führanlage und Außenreitplatz“ („Die
Führanlage ist eine Rundhalle mit Deckenführanlage mit einem Durchmesser
von 20 m. Stahlrahmenkonstruktion.“).
Das Vergleichsobjekt Nr. 7700-013 ist
dagegen ein „Getränkelager“ („Getränkeauslieferungslager mit gekühltem Lagerraum; … Stahlbetonskelettbau.“).
Für die Verkehrswertermittlung sind
derart undifferenzierte NHKs als unbrauchbar anzusehen. Das eingangs
genannte Ziel des Projekts, eine aktuelle Datengrundlage für ein von der
Praxis akzeptiertes Sachwertverfahren
vorzulegen, wurde für diese Gebäudeart leider verfehlt. Für die Erzielung
marktkonformer Bewertungsergebnisse ist es deshalb zwingend erforderlich, die NHK 2005 für Lagergebäude
œ für das Normgebäude hinsichtlich
der wesentlich wertbestimmenden Eigenschaften weiter zu konkretisieren
(bzw. damit auch der Höhe nach zu
modifizieren) und
œ für abweichende Merkmale entsprechende Anpassungsfaktoren (Umrechnungskoeffizienten) zur Verfügung zu
stellen.
4
Ergänzungen der NHK 2005 für
Lagergebäude
Entsprechend den v.g. Erkenntnissen
werden anhand eigener Baupreisauswertungen nachfolgend Vorschläge
zur sachgemäßen Ergänzung bzw.
Modifizierung der NHK 2005 für Lagergebäude zur Diskussion gestellt.
Hierzu werden Thesen bezüglich wesentlicher bestehender Abhängigkeiten
der NHK 2005 aufgestellt.
4.1 Abhängigkeit von der Objektgröße
Bereits durch Vergleich der Spalten 1
und 2 der Tabelle 2 fällt auf, dass trotz
der genannten Unterschiedlichkeit der
9 Vergleichsobjekte für die größeren
Gebäude tendenziell geringere Herstellungskosten angefallen sind. Nach den
angestellten empirischen Untersuchungen ist der BRI allein jedoch nicht geeignet, die Objektgröße hinreichend dif-
27
FACHBEITRÄGE
28
ferenziert zu beschreiben, da bei übereinstimmendem BRI dennoch zwei erheblich abweichende Hallen vorliegen
können (d.h. eine flächenmäßig kleine
Halle mit überdurchschnittlicher Hallenhöhe und eine flächenmäßig größere
Halle mit geringerer Hallenhöhe).
Nach derzeitigem Erkenntnisstand erscheint es deshalb für die Bewertungspraxis am praktikabelsten, die Hallengröße differenziert über die BGF und
die „Geschoss- bzw. Hallenhöhe“ (sog.
„Kubikmeteraufwand“ gemäß Verhältnis
m³ BRI zu m² BGF) zu berücksichtigen.
Bezüglich der Hallenhöhe wird an dieser Stelle noch einmal klarstellend darauf hingewiesen, dass bei einer unwirtschaftlichen bzw. auf dem örtlichen
Grundstücksmarkt nicht nachgefragten
Hallenhöhe für die (Herstellungs)Wertermittlung eine entsprechende Reduzierung auf ein übliches und wirtschaftliches Maß vorzunehmen ist.
a) modifizierter NHK 2005 – Grundwert für Lagergebäude ohne Mischnutzung
In Anlehnung an die NHK 2000 werden
das Normgebäude für die modifizierten
NHK 2005 sowie der NHK-Grundwert
als Ergebnis der eigenen empirischen
Untersuchungen wie folgt festgelegt:
œ NHK-Grundwert:
100,- €/m³ BRI bzw.
400,- €/m² BGF
œ „Hallenhöhe“ (bzw. BRI : BGF):
4 m (bzw. m³/m²)
œ Hallengröße (BGF):
100 m²1)
œ Sonstiges:
eingeschossig
b) Abhängigkeit von der BGF
Die amtlichen NHK 2005 wurden nur
noch bezogen auf die BGF veröffentlicht. Auch bei der Anwendung der
BRI-bezogenen modifizierten NHK
2005 kann die BGF i.d.R. ohne große
Mühen ergänzend ermittelt werden.
Zur Anpassung des NHK-Grundwerts
an die ggf. abweichende BGF des Bewertungsobjekts werden vorläufig die
1)
Die geringe BGF (und Höhe) wurde für
den modifizierten NHK 2005 – Grundwert
gewählt, um einen Bezug zu den NHK
2000 herzustellen; perspektivisch können
bzw. sollten die Werte auf durchschnittliche marktübliche Größen (z.B. 600 m²
große Hallen mit 6,50 m Hallenhöhe) umbasiert werden.
in Tab. 3 angegebenen Umrechnungskoeffizienten empfohlen.
BGF (m²)
Koeffizient
nungskoeffizienten für die beiden v.g.
Bezugsmaßstäbe anzuwenden:
Hallen- Koeffizient bei Koeffizient bei
höhe
Bezugsmaß- Bezugsmaß(m)
stab BRI
stab BGF
100
1
250
0,9
500
0,8
4
1
1
1.000
0,7
5
0,95
1,19
2.500
0,6
6
0,9
1,31
5.000
0,5
7
0,88
1,53
10.000
0,4
8
0,85
1,7
9
0,83
1,8
10
0,8
2
11
0,78
2,13
12
0,75
2,18
13
0,73
2,36
14
0,7
2,45
Tab. 3: Umrechnungskoeffizienten
zur Anpassung der modifizierten NHK 2005 für Lagergebäude bei abweichender BGF
c) Abhängigkeit von der „Hallenhöhe“
(Verhältnis BRI zu BGF)
Zu den amtlichen NHK 2005 wurde eine „mittlere Geschosshöhe“ (= 6,71 m)
angegeben, die nachweislich dem
durchschnittlichen Verhältnis zwischen
BRI und BGF (dem sog. „Kubikmeteraufwand“) der Auswertungsobjekte entspricht. Bei der notwendigen Anpassung des NHK-Grundwerts bezüglich
der „Hallenhöhe“ muss darauf geachtet
werden, ob der Herstellungswert des
Normgebäudes auf der Grundlage des
BRI oder der BGF bestimmt wird. Bei
der Wahl des BRI als Bezugsmaßstab
reduzieren sich die relativen Herstellungskosten mit zunehmender Hallenhöhe. Bei der nur zweidimensionalen
BGF als Bezugsmaßstab erhöhen sich
dagegen die relativen Herstellungskosten mit zunehmender Hallenhöhe. Es
sind deshalb unterschiedliche Umrech-
Tab. 4: Umrechnungskoeffizienten zur
Anpassung der modifizierten
NHK 2005 für Lagergebäude
bei abweichender „Hallenhöhe“
Beispiel 1 (Probe): Berechnung des
Herstellungswerts auf der Basis BRI
und BGF
Bewertungsobjekt:
œ Lagerhalle, eingeschossig
œ BGF 1.000 m²
œ BRI 8.000 m³
œ Hallenhöhe (bzw. BRI : BGF) 8 m
(bzw. m³/m²)
Das Beispiel zeigt, dass (nur) bei sach-
Bewertung mit modifizierten NHK 2005 (Herstellungswert des Normgebäudes):
Berechnungsbasis
BRI
Größe
BGF
8.000 m³
1.000 m²
Erläuterung
gemäß Beispiel
modifizierter
NHK-Grundwert
100,- €/m³
400,- €/m²
vgl. 4.1 unter a)
Größenanpassung
bezüglich BGF
× 0,70
× 0,70
vgl. Tab. 2
Größenanpassung
bezüglich Höhe
× 0,85
× 1,70
vgl. Tab. 3
angepasster
NHK-Grundwert
=
Herstellungswert
des Normgebäudes
× 59,50 €/m³
= 476.000,00 €
=
× 476,00 €/m²
= 476.000,00 €
Spalte (alt)
1 (4)
2 (8)
FACHBEITRÄGE
3
4 (1)
5 (2)
6
7 (3)
8
9
Größe m²
BRI:BGF
NHK
Kosten
Größe m³
Herstellungs-
Differenz ab-
Differenz
Objekt Nr.
BGF
m³/m²
€/m³ BRI
€/m³ BRI
BRI
wert €
Kosten
solut €
relativ %
7400-001
1.040,00
7,90
59
35
8.217,00
484.803,00
287.595,00
–197.208,00
–69%
7400-002
2.084,00
6,26
56
42
13.049,00
730.744,00
548.058,00
–182.686,00
–33%
7400-003
218,00
6,35
83
84
1.385,00
114.955,00
116.340,00
1.385,00
7400-005
281,00
5,01
84
44
1.408,00
118.272,00
61.952,00
–56.320,00
–91%
7400-006
314,00
4,33
87
84
1.361,00
118.407,00
114.324,00
–4.083,00
–4%
7700-013
1.394,00
7,30
59
52
10.171,00
600.089,00
528.892,00
–71.197,00
–13%
7700-025
2.356,00
8,79
51
33
20.705,00
1.055.955,00
683.265,00
–372.690,00
–55%
7700-026
2.800,00
8,80
49
59
24.640,00
1.207.360,00
1.453.760,00
246.400,00
17%
7700-034
1.483,00
5,54
65
79
8.221,00
534.365,00
649.459,00
115.094,00
18%
–57.922,78
–25%
Mittelwert
1%
Tab. 5: Gegenüberstellung der auf der Grundlage der modifizierten NHK 2005 ermittelten Herstellungswerte und der tatsächlichen Herstellungskosten gemäß BKI 2006
gemäßer Anpassung des NHK-Grundwerts im Hinblick auf die jeweiligen
Objekteigenschaften und den gewählten Bezugsmaßstabe (BRI oder BGF)
der gleiche richtige Herstellungswert
des Normgebäudes ermittelt wird.
Beispiel 2: Bestimmung der Differenzen zu Kostenkennwerten der
BKI 2006-Vergleichsobjekte
Zur Veranschaulichung der Problematik unzureichend differenzierter NHKs
wurden die 9 Vergleichsobjekte aus
den „BKI 2006“ mit den modifizierten
NHK 2005 nachbewertet. Die Ergebnisse werden in Tab. 5 dargestellt.
Diskussion der bestehenden Differenzen:
Die zwischen den ermittelten Herstellungswerten (vgl. Spalte 6) gegenüber
den tatsächlichen Baukosten (vgl.
Spalte 7) bestehenden Abweichungen
(vgl. Spalten 8 und 9) sind zum Teil
ganz erheblich.
Bei genauerer Betrachtung der Vergleichsobjekte in den „BKI 2006“ ist jedoch festzustellen, dass es sich bei
den Objekten mit der größten Abweichung Nr. 7400-001 (tatsächliche Herstellungskosten 69 % unterhalb des
ermittelten Herstellungswerts) und Nr.
7400-005 (tatsächliche Herstellungskosten 91 % unterhalb des ermittelten
Herstellungswerts) um sehr einfache,
einseitig offene Lagerhallen handelt.
Für diese muss eine eigene Objektart
bzw. ein eigener Standard (wie in den
NHK 2000 nach Sprengnetter der Gebäudetyp „einseitig offene Lagerschuppen“) vorgesehen werden. Im
Ergebnis sind deshalb auch die NHK
2005 für diesen Gebäudetyp durch die
beiden v.g. „Ausreißer“ als tendenziell
etwas zu niedrig anzusehen.1)
Für das Objekt Nr. 7400-002 (–33 %,
Kartoffellagerhalle) sind Region, Konjunktur und Standard jeweils als „unter
Durchschnitt“ angegeben. Das Ergebnis erscheint insofern als plausibel gegenüber dem durchschnittlichen Herstellungswert. Im Hinblick auf den
Standard ist deshalb auch hier noch
eine zusätzliche Anpassung erforderlich (vgl. Abschnitt 4.2).
Das Objekt Nr. 7700-025 (–55%, Region und Konjunktur „Durchschnitt“,
Standard „unter Durchschnitt) ist mit
20.705 m³ BRI und 2.356 m² BGF vergleichbar groß mit dem nachfolgenden
Objekt Nr. 7700-026 (+17%, Region
„über Durchschnitt“, Konjunktur und
Standard „unter Durchschnitt“) mit
24.640 m³ BRI und 2.800 m² BGF. Die
Abweichung der tatsächlichen Herstel1)
Ohne diese beiden Ausreißer ergibt sich
aus den 7 verbleibenden Vergleichsobjekten in der Tab. 1 ein Mittelwert von rd.
398,- €/m² BGF (anstatt 365,- €/m² BGF).
lungskosten ist nicht durch die konjunkturelle Lage bzw. regionale Baupreisunterschiede zu erklären. Im Verhältnis zu den sonstigen Objekten erscheinen die Kosten für das Objekt Nr.
7700-025 ungewöhnlich gering.
Ohne die v.g. Vergleichsobjekte Nr.
7400-001, 7400-002, 7400-005 und
7700-025 ergibt sich im Mittel eine
Abweichung von nur noch –2% (anstelle der –25%). Die Abweichungen
der verbliebenen Vergleichsobjekte
können zunächst der üblichen Streuung der tatsächlichen Herstellungskosten zugeordnet werden.
4.2 Abhängigkeit vom Gebäudestandard (Ausstattungsstandard)
In den NHK 2005 sind für Lagergebäude keine Abstufungen bezüglich
des (Gebäude- bzw. Ausstattungs-)
Standards enthalten. Dies erscheint
insbesondere deshalb im Gesamtsystem unplausibel, weil für landwirtschaftliche Mehrzweckgebäude und
Scheunen entsprechende Abstufungen
veröffentlicht wurden (vgl. Anlage 4 zu
den NHK 2005); ebenso für Bürogebäude (vgl. NHK 2005, Anlage 2). Eine
diesbezügliche Abstufung ist konsequenterweise zumindest auch bei La-
29
FACHBEITRÄGE
gergebäuden mit Mischnutzungen erforderlich.
Die NHK 2005 für Lagergebäude sind
diesbezüglich unvollständig bzw. unzureichend differenziert.
Es wird deshalb empfohlen, bei deutlich über- bzw. unterdurchschnittlichem
Gebäude- bzw. Ausstattungsstandard
an den modifizierten NHK 2005 in Anlehnung an die v.g. Objektarten entsprechende Zu- bzw. Abschläge vorzunehmen.
30
4.3 Sonstige Anpassungen der
NHK-Grundwerte
Die NHK 2005 enthalten – wie bereits
ausgeführt – keine Hinweise für Anpassungen bei abweichenden Gebäudemerkmalen. Auch die vorgeschlagenen
Anpassungen bezüglich der Hallengröße (BGF und Höhe) sind in der Bewertungspraxis häufig nicht ausreichend.
Bis zur Veröffentlichung eines modifizierten NHK 2005-Gesamtsystems für
Lagergebäude können für sonstige
notwendige Anpassungen (z.B. für
Hallen mit Zwischendecken oder besonderen technischen Einrichtungen)
die diesbezüglichen Angaben in den
NHK 2000 nach Sprengnetter angewendet werden.
5
Zusammenfassung und Ausblick
Die NHK 2005 für Lagergebäude (hier
Gebäudeart „77.216 Lagergebäude,
ohne Mischnutzung, Kaltlager“) sind für
Wertermittlungszwecke nicht hinreichend bezüglich der wesentlich wertbestimmenden Merkmale (z.B. bezüglich
der Hallengröße) differenziert. Es fehlen
insbesondere Anpassungsfaktoren zur
Berücksichtigung von abweichenden
Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsobjekts. Mit dem vorliegenden
Beitrag werden diesbezügliche Ergänzungen zur Diskussion gestellt.
Bei der Anwendung in der Bewertungspraxis muss darauf geachtet
werden, dass mit der Veränderung des
Bewertungsmodells (d.h. der Anwendung der neuen modifizierten NHK
2005) auch eine Überprüfung bzw.
Anpassung der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren erforderlich ist. Im
Rahmen der ersten diesbezüglichen
empirischen Untersuchungen wurde
festgestellt, dass sich speziell für Gewerbeobjekte durch die tendenzielle
Reduzierung der NHK 2005 gegenüber den NHK 2000 und somit geringeren vorläufigen Sachwerte entsprechend geringere Marktanpassungsabschläge (bzw. höhere Marktanpassungsfaktoren MAF) ergeben. Bei den
von uns mit den modifizierten NHK
2005 nachbewerteten Objekten lagen
die Sachwert-Marktanpassungsfaktoren
durchschnittlich bzw. sogar relativ einheitlich in etwa in der Größenordnung
um den MAF 0,70, wobei auch hier
Abhängigkeiten vom Bodenwertniveau
und der Höhe des vorläufigen Sachwerts noch näher zu untersuchen sind.
Durch die in diesem Beitrag vorgeschlagene stärkere Anpassung der
modifizierten NHK 2005 bezüglich der
Objektgröße (BGF und Hallenhöhe)
ergeben sich allerdings bereits geringere Schwankungen in der Höhe der
vorläufigen Sachwerte, was wiederum
einen etwas flacheren Verlauf der
Marktanpassungsfaktoren-Kurve, aber
insbesondere auch eine höhere statistische Signifikanz des SachwertMarktanpassungsfaktors für diese Objektart erwarten lässt.
Nach der Vervollständigung der zur
Diskussion gestellten modifizierten
NHK 2005 für Lagergebäude ist die
Ableitung von Gewerbe-Marktanpassungsfaktoren ein vorrangiges Aufga-
benfeld. Den als Resonanz auf diesen
Beitrag erhofften Anregungen aus der
Praxis wird mit großem Interesse entgegen gesehen. Zudem bleibt abzuwarten, ob bis zur Veröffentlichung der
NHK 2005 noch verbessernde Änderungen und Ergänzungen durchgeführt
werden.
Zusammenfassende Empfehlungen
zur erforderlichen Verbesserung
der NHK 2005 für Gewerbehallen:
œ Ausschluss von Ausreißern mit
nicht repräsentativer Bauweise (z.B.
sehr einfache, tlw. offene Lagerschuppen) bei der NHK-Ableitung und
damit tendenzielle Erhöhung der NHK
für Lagergebäude ohne Mischnutzung
œ Ergänzung der Definition des jeweiligen Normgebäudes hinsichtlich der
wesentlich wertbestimmenden Eigenschaften (insbesondere Beschreibung
des Ausstattungsstandards und der
Objektgröße)
œ Ableitung und Veröffentlichung von
Umrechnungskoeffizienten für die erforderliche Anpassung bei abweichenden wesentlich wertbestimmenden Eigenschaften des Bewertungsobjekts (insbesondere bezüglich
BGF, Hallenhöhe und Ausstattungsstandard)
André Hintz
Linktipp
Den Endbericht des Forschungsprojekts „Aktuelle Gebäudesachwerte in der
Verkehrswertermittlung“ finden Sie auf der Homepage des Bundesministeriums
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (www.bmvbs.de) in den Rubriken „Stadtentwicklung, Wohnen“ und „Alle Beiträge aus Stadtentwicklung, Wohnen“.
INFORMATIONEN
Kurzübersicht zu den geänderten
Rechtsgrundlagen
■ zusammengestellt von Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig
Diese Kurzübersicht verschafft einen quartalsweisen Überblick über
alle relevanten Gesetzesänderungen. U.a. sind Sie so in der Lage, in
Ihren Gutachten durch Aktualisierung des Abschnitts „Rechtsgrundlagen“ immer auf die aktuelle Gesetzesfassung Bezug zu nehmen.
œ Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz) vom 7. September
2007 (BGBl. I S. 2246)
œ Bekanntmachung der Neufassung
des Gesetzes zum Schutz gegen
Fluglärm vom 31. Oktober 2007
(BGBl. I S. 2550)
œ Gesetz zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember
2007 (BGBl. I S. 2840). Das Gesetz
regelt das neue Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) und enthält Änderungen zu den §§ 4 und 4a des JVEG
sowie des § 140 Abs. 3 FlurbG. Siehe
ausführliche Informationen in WFA
1/2007, S. 36.
œ Erstes Gesetz zur Änderung des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG)
vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S.
2873)
œ Gesetz zur Schätzung des landwirtschaftlichen Kulturbodens (Bodenschätzungsgesetz – BodSchätzG)
i.d.F. des Art. 20 des Gesetzes vom
20. Dezember 2007 (BGBl. I S. 3150)
œ Änderung des Bewertungsgesetzes
(BewG), Art. 21 des Gesetzes vom 20.
Dezember 2007 (BGBl. I S. 3150)
16. Jahreskongress „Immobilienbewertung“ in Fulda
In Fulda trafen sich vom 17. bis 19. Januar 2008 rund 450 Bewertungssachverständige aus Verwaltung, Wissenschaft und Praxis,
um aktuelle Neuerungen rund um die Immobilienwertermittlung zu
diskutieren. Flankiert wurde das Hauptprogramm von einer Fachausstellung sowie zahlreichen Workshops und Schulungen.
Im Zeichen der amerikanischen Immobilienkrise werden rechtssichere und
nachvollziehbare Wertgutachten für Gewerbe- und Wohnobjekte immer wichtiger. Dipl.-Ing. (Ass.) Jochem Kierig von
der Geschäftsleitung der Sprengnetter
GmbH betonte in seinem Vortrag „Was
war 2007 – Was kommt 2008?“, der
Bedarf an Fachexpertise werde auch
durch die Erbschaftssteuerreform wachsen. „Fach-Know-how für die Begutachtung von Immobilien schafft Verläss-
lichkeit und Vertrauen im Markt“, so
Kierig in seinem Ausblick auf das laufende Jahr. In seinem Vortrag ging
Kierig außerdem auf relevante rechtliche Änderungen des Jahres 2008 wie
die Änderung der Honorarordnung für
Architekten und Ingenieure (HOAI) und
die Berechnung im Bereich der Zugewinngemeinschaft ein.
In dem Vortrag „WMR – Der neue
Standard für die Wohnflächen- und
Mietwertermittlung“ zeichnete Dr.-Ing.
œ Änderung des Flurbereinigungsgesetzes (FlurbG), Art. 22 des Gesetzes
vom 20. Dezember 2007 (BGBl. I S.
3150)
œ Zweite Verordnung zur Änderung der
Anlageverordnung vom 21. Dezember 2007 (BGBl. I S. 3278)
œ Gesetz zur Änderung des Investmentgesetzes und zur Anpassung
anderer Vorschriften (Investmentänderungsgesetz) vom 21. Dezember
2007 (BGBl. I S. 2089); geändert wurden u.a. das Investmentgesetz, das
Kreditwesengesetz, die Solvabilitätsverordnung und das Pfandbriefgesetz.
Siehe ausführliche Informationen in
WFA 4/2007, S. 186 – 188.
œ Verordnung über die Prüfung zum
anerkannten Abschluss Geprüfter
Immobilienfachwirt / Geprüfte Immobilienfachwirtin vom 25. Januar
2008 (BGBl. I S. 117)
œ Verordnung zur Durchführung der
EG-Milchquotenregelung (Milchquotenverordnung – MilchQuotV) vom
4. März 2008 (BGBl. I S. 359). Die
Verordnung ist am 1. April 2008 in
Kraft getreten. ■
(Ass.) Jürgen Gante (Sprengnetter
Immobilienbewertung) die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wohnfläche nach. Demnach ist in Mietwertgutachten grundsätzlich von der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnungen
bzw. (je nach Vertragsdatum) der II.
Berechnungsverordnung auszugehen,
es sei denn, die Mietparteien haben in
dem Vertrag eine andere Regelung
vereinbart. Wie Grundflächenbesonderheiten in der Mietwertermittlung
nach einheitlichen, objektiven Kriterien
zu berücksichtigen sind, zeigte Dr.
Gante am Beispiel eines gefangenen
Raums.
Auf die Gesetzesänderungen im Steuerrecht in 2007 und bevorstehende
Gesetzesänderungen ging Dr. iur.
Wolf-Dietrich Drosdzol (Bundesfinanzakademie) in seinem Vortrag „2008 –
Welche Änderungen sind im grundstücksbezogenen Steuerrecht zu erwarten?“ ein. Dr. Drosdzol stellte insbesondere die Wertermittlungsverfahren des neuen sechsten Abschnitts
31
INFORMATIONEN
32
des Bewertungsgesetzes dar und
betonte dabei die Erforderlichkeit profunder Kenntnisse in der Verkehrswertermittlung.
Dipl. Geogr. Matthias Waltersbacher
(Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung) stellte in seinem Vortrag
„Bundesweite
Immobilienmarktbeobachtung – neue Perspektiven, neue
Trends“ fest, dass eine qualifizierte
Datengrundlage und Indikatoren zur
Beurteilung von Marktentwicklungen
mit den derzeitigen (amtlichen) Daten
nicht ausreichend gegeben seien.
Detailliert stellte Waltersbacher aktuelle Ergebnisse der BBR-Preisbeobachtung vor und gab einen Überblick über
aktuelle Forschungsvorhaben des
BBR zum Aufbau eines Preisbeobachtungssystems.
Die „Neuerungen in der Überbaurechtsprechung – Folgerungen für die Wertermittlung“ stellte Vermessungsdirektor Dipl.-Ing. Hans-Peter Strotkamp
(LVermGeo Rheinland-Pfalz) vor. Illustriert durch zahlreiche Beispiele vermittelte Strotkamp einen Überblick über
zahlreiche Fallgestaltungen und zeichnete dabei die jeweiligen Lösungsansätze einprägsam nach.
Professor Dr.-Ing. Franz Reuter (TU
Dresden) widmete sich intensiv der
Thematik „Aktuelle Bewertungsfragen
in der städtebaulichen Sanierung“.
Dabei stellte Professor Reuter insbesondere das vereinfachte Verfahren
zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags
aus rechtlicher Sicht vor und erläuterte
dies und die erforderliche Trennung
stadtumbaubedingter und sanierungsbedingter Werterhöhungen an mehreren praktischen Beispielen.
Der Verwendung von Texten, Karten,
Plänen, Fotographien und Zitaten in
Gutachten widmete sich Rechtsanwalt
Dominik Eickemeier (Kanzlei Heuking
Kühn Lüer Wojtek) in seinem Vortrag
zum Thema „Sachverständiger und
Recht – Stolpersteine bei der Berufsausübung vermeiden!“ und gab
dabei zahlreiche nützliche Hinweise,
wie Abmahnungen vermieden werden
können bzw. wie auf Abmahnungen zu
reagieren ist. Auch die Grenze der
rechtlich zulässigen Akquisition (EMail-Werbung, Faxwerbung, direkte
Ansprache über Telefon) und die Anforderungen an die Gestaltung des
eigenen Internetauftritts beleuchtete
Eickemeier.
In dem Vortrag „Aktuelle Fragen der
Sachwertermittlung von Gebäuden“
stellte Regierungsdirektor Dr. Johannes Stemmler (Bundesministerium für
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung)
umfassend die vom Bundesgesetzgeber geplanten Änderungen des BauGB
und speziell des Sachwertmodells der
WertV88 vor. Dabei gab er schon
einen Ausblick auf die überarbeiteten
Normalherstellungskosten.
Tobias Schrödel (T-Systems Consultant) verzauberte die Kongressteilnehmer in seinem Vortrag der etwas
anderen Art zu dem Thema „LiveHacking – Sichere IT – Security mal
anders“. So demonstrierte Schrödel
u.a. die „Sicherheit“ von Passwörtern
und Mobiltelefonen. Besonders interessant war auch die Information,
welche Daten als Metadaten einem
Word- oder pdf-Dokument angehängt
sind und von Jedermann ausgelesen
werden können. Natürlich hatte Schrödel eine Vielzahl nützlicher Tipps, die
ein solches Hacking zumindest erschweren wenn nicht gar unmöglich
machen.
Dipl.-Ing. Steffen Kluge (zertifizierter
Sachverständiger aus Dresden) betrachtete das „Krankenhaus als Management-Immobilie“. Kluge beleuchtete
intensiv die besonderen Probleme, die
bei der Verkehrswertermittlung eines
mit einem Krankenhaus bebauten
Grundstücks auftreten. Sowohl die
nachhaltige Nutzbarkeit der Gebäude
und baulichen Anlagen, der „nutzungsspezifische“ Bodenwert, die besonderen wertbeeinflussenden Umstände,
Umnutzungsaufwendungen als auch
Miet-/Pachtbesonderheiten standen dabei in dem Fokus seines Vortrags.
Dipl.-Ing. (Ass.) Ralf Kranich stellte die
„Portfoliobewertung“ als Aufgabenstellung in der Immobilienbewertung vor.
Diese Aufgabe, die von einem einzelnen Sachverständigen nicht zu bewältigen sei, könne nur in einem geeigneten
Netzwerk, wie es von der goValue
GmbH realisiert ist, angegangen werden. In seinem Vortrag ging Kranich
insbesondere auf die (unterschiedlichen) Genauigkeitsanforderungen und
die unterschiedlichen Verfahren zur
Portfoliobewertung (Desktopbewertung,
Massenbewertung,
Paketbewertung
und aggregierte Einzelbewertung) ein.
Parallel zum Vortragsprogramm fanden Workshops zu acht verschiedenen
Themen statt. In „Liebe deinen Kunden
– Erfolgreiche Kundenbeziehungen“
zeigte Steffen Schaak von der FlowFact AG, wie Kundenbeziehungen
durch den Einsatz einer professionellen CRM Software intensiviert werden
können. In „Marktdaten – schnell, einfach und kostengünstig bei geoport
beschaffen“ gab die Inframation AG
einen Überblick in die Arbeit mit geoport, die Preisstruktur für Abrufe und
die Verknüpfungen zur WF-Software.
Rechtsanwalt Mattias Grischke (Novitas Versicherungsmakler GmbH & Co
KG) erläuterte in dem Workshop „Berufshaftpflichtversicherung – wie verhalte ich mich im Schadensfall?“ die
Auswirkungen der Neuordnung des
Versicherungsvertragsgesetzes zum
01.01.2008.
Die Themen der weiteren Workshops:
œ Elektronischer Rechtsverkehr mit
WF-Prosa – Gutachten elektronisch
signiert via E-Mail an das Gericht
(Dipl.-Ing. (FH) Kerstin Nell, Sprengnetter Immobilienbewertung)
œ Wie finde ich was in WF-Bibliothek?
(Dipl.-Ing. (Ass.) Christina Forkert,
Sprengnetter Immobilienbewertung)
œ Präsentation des goValue Onlinesystems (Dipl.-Kffr. Christine Rösch,
goValue)
œ Wettbewerbsvorteile durch belegbare örtliche Markttransparenz – Mit WFProsa örtliche Marktdatengesamtsysteme ableiten (Dr. Gante)
Großen Dank zollten die Veranstalter
auch den zahlreichen Ausstellern, die
mit ihrer Teilnahme an der Fachausstellung das Programm abrundeten
und wesentlich zum Erfolg des Jahreskongresses beitrugen. Zu den Ausstellern zählten u.a. der Haufe Verlag,
BZIS, InfoTec, das Hessische Landesamt für Bodenmanagement und
Geoinformation, VÖB-Immobilienservice, Bellevue, IVD, FlowFact, geoport,
novitas, Immobilienmanager.
Die Tagungsunterlagen sind bei der
Sprengnetter Akademie erhältlich. Der
nächste Jahreskongress „Immobilienbewertung“ findet vom 15. bis 17.
Januar 2009 wieder in Fulda statt. ■
INFORMATIONEN
Deutscher Mietgerichtstag diskutiert
„Mietrecht im Zeichen des Klimawandels“
Mehr als 400 Mietrechtler aus Rechtsprechung, Anwaltspraxis und
Wissenschaft kamen am 7. und 8. März 2008 in der Dortmunder
Westfalenhalle zum 10. Deutschen Mietgerichtstag zusammen. Das
Vortragsprogramm wurde von Arbeitskreisen flankiert, in denen aktuelle Themen wie etwa die Wohnflächenermittlung erörtert wurden.
Zwei Tage diskutierten Deutschlands
führende Mietrechtler über Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit bei
Immobilien, ökologische Modernisierung und Contracting als Instrument
des Klimaschutzes und gingen der
Frage nach, inwieweit das Mietrecht
dem Klimaschutz entgegensteht.
So widmete sich Professor Dr. Felix
Ekardt (Universität Bremen) in dem
Festvortrag „Das Prinzip der Nachhaltigkeit” insbesondere der Nachzeichnung globaler Zielsetzungen und der
bisherigen (gesetzgeberischen) Bestrebungen der Bundesregierung im Bereich des Umweltrechts. Zudem wurden
nationale und internationale Wege zu
einer wirklichen Klimawende einschließlich der Frage nach einem „neuen”
Lebensstil erörtert. Professor Ekardt forderte dabei wiederholt eine Generationenverantwortung, aber auch die Verantwortung gegenüber Bewohnern
anderer Länder, ein.
Zu der Thematik „Umsetzung von
WEG-Beschlüssen in Mietverhältnissen nach der WEG-Reform” referierte
Rechtsanwalt Michael Drasdo (Neuss).
Er ging insbesondere der Frage nach,
ob der vermietende Sondereigentümer
nach der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft diesen geänderten Schlüssel der Betriebskostenabrechnung zu
Grunde legen darf bzw. ob ihm gar das
Recht zusteht, den (bestehenden)
Vertrag mit dem Mieter ggf. einseitig
zu modifizieren. Drasdo kommt zu
dem Ergebnis, dass dem vermietenden Sondereigentümer ein solches
Recht nicht zusteht. Es könne nur so
abgerechnet werden, wie es im Mietertrag vereinbart sei. Sofern die Mietpartei einer diesbezüglichen Vertragsänderung nicht zustimmen sollte, führe
das ggf. dazu, dass der Vermieter
seine Aufwendungen nicht gänzlich
über die Betriebskostenabrechnung
abrechnen könne. Bei neuen Mietverträgen, in denen sich der Vermieter
diesem „Risiko” durch dynamische
Verweisungsklauseln entledigen wolle,
bezweifelt Drasdo die Zulässigkeit
solcher Klauseln, denn der Mieter
müsse erkennen können, welche Leistungen von ihm gefordert würden.
Auch im Schrifttum werde die Auffassung vertreten, dass dynamische Verweisungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und somit
keine Wirkung entfalten können.
In dem Arbeitskreis „Auswirkungen der
Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln“ ging Professor Dr. Friedemann
Sternel (Hamburg) insbesondere den
Fragestellungen nach, ob der Mieter
dafür Kostenersatz verlangen kann,
dass er in der Vergangenheit – insbesondere aus Anlass der Beendigung
des Mietverhältnisses – renoviert hat,
und ob der Vermieter nunmehr einen
Mietausgleich beanspruchen kann,
weil nunmehr er renovierungspflichtig
ist. Professor Sternel gelangt zu dem
Ergebnis, dass dem Mieter ein Anspruch auf Aufwendungsersatz nach
§ 539 BGB zustehen könne, wenn er
bei Beendung des Mietverhältnisses
fällige Schönheitsreparaturen nachholt
oder eine Schlussrenovierung durchführt, obwohl die ihn mit Renovierungsmaßnahmen belastende Klauseln unwirksam sind. Dem Vermieter
von Wohnraum stehe auf der anderen
Seite allerdings kein kostenorientierter
Renovierungszuschlag im Rahmen
einer Mieterhöhung nach § 558 BGB
zu, denn dieser sei in Bezug auf das
Vergleichsmietenprinzip systemwidrig.
RiAG Dr. Beate Flatow (Kiel) führte in
den Arbeitskreis „Urkundenverfahren –
Prozessrisiken und Praktikabilität“ ein.
Sie gelangt zu dem Fazit, dass das
Urkundenverfahren sich vor allem anbietet, wenn die Beitreibung der Ansprüche noch aussichtsreich erscheint
und wenn nicht ohnehin sicher mit einer
Säumnisentscheidung zu rechnen ist.
Fast immer sei ein Urkundenprozess zu
empfehlen, wenn im Gewerbemietrecht
Mietrückstände im laufenden Mietverhältnis eingeklagt werden.
In dem Arbeitskreis „Flächenermittlung
und Flächenabweichung” stellte Dr.Ing. (Ass.) Jürgen Gante (Sprengnetter
Immobilienbewertung) den interessierten Teilnehmern die WF-Wohnflächenund Mietwertrichtlinie (WMR) zur Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten in der Mietwertermittlung
vor. Im Anschluss daran zeigte Rechtsanwalt Dr. Ronald Kandelhard (Bremen) auf, dass es nach der neueren
Rechtsprechung des BGH für den
Vermieter kaum gefährlicheres gebe,
als die Wohnungsgröße in dem Mietvertrag unzutreffend anzugeben. Im
„schlimmsten Falle” könne der Mieter
kündigen, die Miete rückwirkend mindern, bis auf weiteres Schadensersatz
sowie (angemessene) Umzugs-, Makler-, Gutachter und vergebene Renovierungskosten verlangen.
Der Vermietung noch zu errichtender,
bei Vertragsabschluss also erst im
Planungsstadium befindlicher Mietobjekte widmete sich Professor Dr. Wolfgang Hau (Universität Passau) im
Arbeitskreis „Schriftform des Mietvertrages – Vertragsabschluss, Mietbeginn“. Insbesondere bei Zeitmietverträgen ergeben sich regelmäßig Probleme bezüglich des Mietbeginns.
VorsRiLG a.D. Dr. Hans Langenberg
(Hamburg) widmete sich in dem Arbeitskreis „Ungelöste Fragen der Umlage und Abrechnung von Betriebskosten“ denjenigen Problemen, zu denen
eine Entscheidung des BGH noch aussteht, denjenigen Problemen, zu denen
bislang nur Teilaspekte entschieden
33
INFORMATIONEN
34
wurden und schließlich den Folgeproblemen aus Urteilen des BGH.
VorsRiLG Regine Paschke (Berlin)
stellte dem Arbeitskreis „Rauchverbote
im Mietverhältnis“ die (nationale und
internationale) Historie der Rauchverbote voran. Demnach stand auf einen
Verstoß gegen das Rauchverbot z.B. im
Herzogtum Lüneburg bis ins Jahr 1692
die Todesstrafe. Im Folgenden ging
Paschke der Frage nach, ob – und wenn
ja, in welchem Umfang – im Rahmen
des Wohnraummietverhältnisses das
Rauchen zivilrechtlich im Treppenhaus,
auf dem Balkon und in der Wohnung
gestattet ist bzw. ob und wie es vom
Vermieter untersagt werden kann.
In dem Arbeitskreis „Mietvertragsdurchführung mit dem Zwangsverwalter“
stellte VorsRiOLG a.D. Hans-Georg
Eckert (Rostock) das Problem der divergierenden Interessen von Mieter und
Zwangsverwalter in den Vordergrund
seiner Überlegungen. Während der
Mieter das Mietverhältnis ohne Beeinträchtigung durch die Zwangsverwaltung durchzuführen beabsichtigt, muss
der Zwangsverwalter aus dem beschlagnahmten Objekt möglichst viel
„herausholen“. Dabei sei nach wie vor
vielfach unklar, ob sich die Ansprüche
des Mieters gegen den Vermieter oder
den Zwangsverwalter richten und umgekehrt, wer also Ansprüche gegen den
Mieter erheben kann.
In dem Arbeitskreis „Umweltmängel
und Umfeldmängel im Gewerberaummietrecht“ beschäftigte sich Rechtsanwalt Jürgen Fritz (Düsseldorf) u.a.
mit dem Urteil des OLG Stuttgart,
wonach eine Beratungsstelle für Hartz
IV Empfänger in einer hochpreisigen
Gewerbeimmobilie einen Mangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt. Auch wurde der Frage nachgegangen, ob zu warme Wohnungen
oder Gewerberäume zur Mietminderung berechtigen.
Als Basis für die von Professor Dr.
Peter Derleder (Universität Bremen)
geleitete Podiumsdiskussion „Steht
das Mietrecht dem Klimaschutz entgegen?“ referierten Rechtsanwalt Bodo
Friers (Berlin) zur „Bedeutung der
EnEV für das Mietverhältnis“, PD Dr.
Markus Artz (Universität Trier) zur
„Ökologischen Modernisierung des
Wohnungsbestandes“ und Rechtsanwalt Norbert Eisenschmid (Berlin) zum
„Contracting als Instrument des Klimaschutzes“. Friers gelangt zu dem Ergebnis, dass sie EnEV – als öffentliches Recht – keine privatrechtliche
Anspruchsgrundlage für den Mieter
sein kann. Wenn eine Wohnung oder
ein Haus wie besichtigt gemietet wird,
dann sei vertraglich grundsätzlich
lediglich der Standard geschuldet, den
das Mietobjekt zum Zeitpunkt der
Anmietung hat. Ausnahmen von die-
Genehmigungserfordernis für Wertsicherungsklauseln entfallen
Zum Abbau bürokratischer Hemmnisse wurde im September 2007
das Preisklauselrecht geändert. Damit entfällt die Genehmigungspflicht im Preisangaben- und Preisklauselgesetz.
Das am 14. September 2007 in Kraft
getretene neue Preisklauselgesetz1)
ersetzt § 2 des Preisangaben- und
Preisklauselgesetzes sowie die Preisklauselverordnung.
1)
BGBl. Nr 47 vom 13.09.2007, S. 2246
Das bisherige Genehmigungserfordernis für Ausnahmen vom gesetzlichen
Verbot automatisch wirkender Wertsicherungsklauseln (§ 2 Preisangabenund Preisklauselgesetz i. V. m. der
Preisklauselverordnung – PrKV) wird
ersetzt durch unmittelbar im Gesetz
sem Grundsatz ergäben sich nur daraus, dass Standards, die der Gesundheit oder Sicherheit dienen, und gewisse Mindeststandards eingehalten
würden. Dr. Artz betonte in seinem
Referat das Kosten-Nutzen-Dilemma:
Während der Vermieter seine Investitionen in die Modernisierung des Bestandes – wenn überhaupt – nur über
eine
Modernisierungsmieterhöhung
nach § 559 BGB gedeckt bekäme,
profitiere der Mieter von einer solchen
Maßnahme unmittelbar durch geringere Betriebskostenleistungen. Eisenschmid ging insbesondere der Frage
nach, ob der Vermieter nach Umstellung einer zunächst selbst betriebenen
Heizungsanlage auf Wärmecontracting, also auf Wärmelieferung durch
einen Dritten, statt der bislang umgelegten Heizkosten nach § 7 Abs. 2
Heikostenverordnung nunmehr den
Wärmelieferungspreis des Contractors
nach § 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung
vom Mieter verlangen kann.
Die Vorträge und Einführungen in die
Arbeitskreise stehen auf der Internetseite www.mietgerichtstag.de (Rubrik
Archiv / Mietgerichtstag 2008) kostenfrei zum Download zur Verfügung. Der
nächste Deutsche Mietgerichtstag
findet am 27. und 28.03.2009 voraussichtlich wieder in Dortmund statt. ■
geregelte Legalausnahmen. Somit besteht weiterhin ein Indexierungsverbot,
das jedoch nunmehr mit einem System
von Legalausnahmen kombiniert ist.
Bei Wertsicherungsklauseln ist demnach keine Genehmigung durch das
BAFA (Bundesamt für Wirtschaft- und
Ausfuhrkontrolle) mehr erforderlich.
Dadurch entfallen jährlich rd. 17.000
Anträge2). Dies soll den Unternehmen
640.000 € Bürokratiekosten pro Jahr
ersparen.
Die bisher in der Preisklauselverordnung (PrKV) geregelten Ausnahmen
vom Indexierungsverbot wurden
2)
Vgl. Schauerte. Bürokratieabbau kommt
voran – Bundesrat beschließt Zweites Mittelstandsentlastungsgesetz
einstimmig.
Pressemitteilung
des
BMWi
vom
06.07.2007
INFORMATIONEN
(weitgehend wörtlich) direkt in das
Gesetz übernommen. Künftig sind
darüber hinaus auch Wertsicherungsklauseln bei Zahlungen auf Lebenszeit
eines Beteiligten zulässig (§ 3 Abs. 1
S. 2 Nr. 1a PreisklauselG).
Eine Genehmigung anderer als der im
Gesetz aufgelisteten Klauseln ist damit
künftig nicht mehr möglich. Die diesbezügliche Generalklausel (§ 3 Abs. 5
PrKV) entfällt im neuen Recht.
Bei einem Verstoß tritt die Unwirksamkeit nur und erst ab deren
rechtskräftiger Feststellung ein (§ 8
PreisklauselG), es sei denn, die Beteiligten haben etwas anderes vereinbart.
Nach der Übergangsvorschrift gilt das
Genehmigungserfordernis noch, soweit
die Genehmigung bis zum 13. September 2007 beantragt wurde (§ 9
PreisklauselG). Ist für eine Wertsicherungsklausel bis dahin kein Genehmigungsantrag gestellt (Eingangsdatum
bei der BAFA ist entscheidend), gilt das
neue Preisklauselgesetz, auch wenn
die Klausel noch während der Geltung
der alten Vorschriften vereinbart wurde.
„Mutmacher der Nation“ und
„Unternehmer des Jahres“
■ von Dipl.-Ing. (Assessor) Steffen Albert
ÖBVI und bei WF-Zert zertifizierter Sachverständiger Uwe Ehrhorn
gewinnt den renommierten Mittelstandswettbewerb „Mutmacher
der Nation“ und wird wenig später auch „Unternehmer des Jahres“
in seiner Heimatstadt.
Das Vermessungsbüro Ehrhorn hat
sich im Landkreis Verden (Niedersachsen) seit langem einen Namen
gemacht: Bereits 1985 gründete Uwe
Ehrhorn die Firma und ließ sich als
öffentlich bestellter Vermessungsingenieur in der Stadt Achim nieder. Neben
den hoheitlichen Vermessungsaufgaben im Bereich des Liegenschaftskatasters betreut er seit jeher auch zahlreiche Bauvorhaben. Die Bauflaute traf
Ehrhorns Büro vor vier Jahren jedoch
mit voller Wucht.
Die Krise lässt sich mit einer einzigen
Zahl ausdrücken: –25 Prozent – einen
solchen Umsatzrückgang musste das
Vermessungsbüro Ehrhorn in den Jahren 2003 und 2004 verkraften.
Doch mit zahlreichen Lösungsansätzen
bekam der Diplom-Ingenieur das bedrohliche Problem in den Griff: Mit Hilfe
von aufgelösten Lebensversicherungen
zahlte er Kredite für die inzwischen zu
groß gewordene Büroimmobilie ab, er
baute das eigene Controlling- und Qualitätsmanagement-System weiter aus.
Und: Ehrhorn setzte fortan auf Transparenz innerhalb des Büros. „Ich benenne alle wichtigen Kennzahlen des
Unternehmens und informiere meine
Mitarbeiter wöchentlich, monatlich und
jährlich über die Geschäftsentwicklung.“ Eine Maßnahme, die auch von
den sonst skeptischen Banken honoriert wird.
Eine intensive und systematische
Kundenpflege sowie ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess und ein
straffes Kostenmanagement trugen im
Laufe der vergangenen Jahre dazu
bei, dass das Vermessungsbüro wieder in ruhiges Fahrwasser geriet. Heute beschäftigt Uwe Ehrhorn bei einem
gegenüber dem Jahr 2002 um 10%
niedrigeren Jahresumsatz zwölf hoch
motivierte Mitarbeiter.
Ein im Jahre 2002 an der WFAkademie begonnenes Zusatzstudium
als „Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten
Grundstücken“ beginnt zudem Früchte
zu tragen. Zunächst nur als zweites
In einer Synopse hat das Deutsche
Notarinstitut DNoti das neue Preisklauselgesetz der bisherigen Regelung
im Preisangaben- und Preisklauselgesetz sowie in der Preisklauselverordnung
gegenübergestellt.
Siehe
http://www.dnoti.de/DOC/2007/
2007_Preisklauselgesetz.doc.
Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig,
Sprengnetter Immobilienbewertung,
35
Standbein gedacht, sorgt die Qualifikation nun für zusätzliche Aufträge und
Umsätze. Uwe Ehrhorn komplettierte
seine Fortbildung mit dem Abschluss
„Zertifizierter Sachverständiger für
Immobilienbewertung,
Schwerpunkt
Verkehrs-/Marktwertermittlung“, den er
im Dezember 2007 bei WF-Zert erworben hat.
Im Juni 2007 ist der ÖBVI und zertifizierte Sachverständige Uwe Ehrhorn
in dem renommierten Mittelstandswettbewerb „Mutmacher der Nation"
für den Landessieg in Niedersachsen
nominiert worden. Anfang November
ist er dann als Landessieger ausgezeichnet worden.
Im Rahmen der Mutmacher-Gala am
28. November 2007 in Berlin hat er
aus den Händen von Ministerpräsident
Christian Wulf und Prof. Lothar Späth
die Auszeichnung als Landessieger
Niedersachsen in Empfang nehmen
können. Gewürdigt worden sind die
Tatkraft und Initiative, die er gerade in
schwierigen Zeiten bewiesen hat.
Diese Tatkraft und Initiative beeindruckte auch den Wirtschaftsbeirat der Stadt
Achim, der Uwe Ehrhorn am 25. Februar 2008 zum „Achimer Unternehmer
des Jahres“ kürte. Mit Innovation, Flexibilität und Vielfalt wird es dem Preisträger auch künftig gelingen, seine Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen.
Quellen: Pressemitteilung „Mutmacher
der Nation“ vom 29.11.2007, Achimer
Kurier vom 26.02.2008 ■
INFORMATIONEN
Novellierte 1. BImSchV zukünftig
auch für Immobiliensachverständige
von Bedeutung
■ von Dipl.-Ing. (FH) Kerstin Nell
In Deutschland gibt es etwa 30 Millionen sog. Kleinfeuerungsanlagen, die jährlich knapp 25.000 Tonnen Staub produzieren. Das ist
36
zuviel, meint das Bundesumweltministerium (BMU) und will die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen novellieren.
Die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, auch bekannt
als 1. Bundes-Immissionsschutz-Verordnung (1. BImSchV), ist insbesondere das Instrument für Schornsteinfeger
und Heizungsfachleute. Teilbereiche
werden jedoch durch die Novellierung
zunehmend auch für Immobilienbewertungssachverständige interessant. Die
1. BImSchV regelt, wie kleine und
mittlere Feuerungsanlagen (Heizungsanlagen und Einzelraumfeuerungsanlagen, wie z.B. offene Kamine, Kaminund Kachelöfen sowie Pelletöfen) aufgestellt, betrieben, gewartet werden
dürfen, welche Grenzwerte für Schadstoffe eingehalten (die derzeitig geltenden Grenzwerte stammen aus dem
Jahr 1988) und in welchen Zeitintervallen die Anlagen überprüft werden
müssen.
Hauptziel der Novelle ist eine deutliche Reduzierung der Feinstaubimmissionen, die zukünftig u.a. mit einer
neuen Generation von Feuerungsanlagen erreicht werden soll. Es werden
jedoch nicht nur die Anforderungen
an neue Anlagen ab dem Tag des
Inkrafttretens der 1. BImSchV verschärft. Auch die Integration der bestehenden Anlagen in das Gesamtkonzept ist von wesentlicher Bedeutung – und dies ist die Stelle an der
es auch für Immobilienbewertungssachverständige interessant wird. Es
werden viele Betreiber von bestehenden Kleinfeuerungsanlagen von dem
derzeitigen Verordnungsentwurf betroffen sein, was wiederum zukünftig
bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muss.
Erstmalig werden auch die Einzelraumfeuerungsanlagen
für
feste
Brennstoffe in die Verordnung mit
einbezogen. Diese Anlagen sowie auch
bestehende Feuerungsanlagen müssen
zu bestimmten Stichtagen die in der 1.
BImSchV vorgegebenen Grenzwerte
einhalten (vgl. Tab. 1 und 2). Ist dies
nicht der Fall, so sind diese Anlagen
auszutauschen oder nachträglich mit
Einrichtungen zur Staubminderung
nachzurüsten. Die Übergangsfristen
wurden jedoch vom Verordnungsgeber
so gewählt, dass die meisten Feue-
Zeitpunkt der Errichtung
rungsanlagen zu den u.g. Stichtagen
20 Jahre und älter sind und wahrscheinlich „sowieso“ in diesem Zeitraum durch eine neue Feuerungsanlagen oder evtl. auch eine neue Einzelraumfeuerungsanlage ersetzt würden.
Somit sollen dem Betreiber dieser
Anlagen keine bis nur geringe zusätzliche Kosten zugemutet werden.
Offene Kamine, Badeöfen, private
Kochherde und Backöfen sowie Öfen
mit Baujahr vor 1950 sind von den
Änderungen ausgenommen.
Die 1. BImSchV tritt voraussichtlich
Mitte 2008 in Kraft. Dann gelten für
Einzelraum- und Feuerungsanlagen
wahrscheinlich die in den Tab. 1 und 2
dargestellten Fristen.1)
Weitere Informationen sowie den Verordnungsentwurf als Download finden
Sie auf der Internetseite des Bundesumweltministeriums unter www.bmu.de.
■
1)
Entwurf und Begründung zur ersten
Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes,
Stand
März 2008 (Quelle: www.bmu.de)
Zeitpunkt der Einhaltung (Grenzwerte nach § 5 Abs. 1, Stufe 1)
Vor dem 31.12.1994
01.01.2015
01.01.1995 bis zum Inkrafttreten der 1.
BImSchV
01.01.2019
Tab. 1: Übergangsregelung für bestehende Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe – ausgenommen Einzelraumfeuerungsanlagen
Zeitpunkt der Typenprüfung
(lt. Typenschild)
Zeitpunkt der Nachrüstung bzw.
Außerbetriebnahme
Vor dem 01.01.1975 oder das Jahr der
Typenprüfung ist nicht mehr feststellbar
31.12.2014
01.01.1975 – 31.12.1984
31.12.2017
01.01.1985 – 31.12.1994
31.12.2020
01.01.1995 bis zum Inkrafttreten der
Verordnung
31.12.2024
Tab. 2: Übergangsregelung für Einzelraumfeuerungsanlagen für feste Brennstoffe – ausgenommen Grundöfen
INFORMATIONEN
BBR-Expertenpanel zum Gewerbeimmobilienmarkt 2007 (2. Hj.)
Das BBR stellt bei gewerblichen Immobilieninvestments den Trend
zurück in die City und den Bestand fest.
Trotz der verhältnismäßig stabilen
Konjunkturlage und abnehmender
Leerstände sieht die Mehrheit der
Immobilienmarktakteure nicht im Neubau, sondern vielmehr in einer Generalüberholung der Gewerbeimmobilienbestände das attraktivste Betätigungsfeld. In den klassischen Segmenten
Büro und Einzelhandel werden dabei
nach wie vor die Innenstadt oder Citylagen besonders favorisiert.
Zu diesem Ergebnis kommt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) in dem erstmalig durchgeführten BBR-Expertenpanel zum
Gewerbeimmobilienmarkt. Per OnlineBefragung gaben bundesweit rund 200
Immobilienmarktakteure aus sämtlichen Tätigkeitsfeldern und Marktseg-
menten der Branche zum Jahreswechsel ihre Einschätzung zu konjunkturellen und regionalen Trends und
Perspektiven ab. Bei der Entwicklung
und ersten Durchführung der Panelbefragung wurde das BBR von der
Bonner empirica GmbH unterstützt.
In den Innenstadt- oder Citylagen erwarten die Immobilienmarktexperten den
höchsten Nachfragedruck und die stärksten Preissteigerungen. Insofern rechnen die befragten Fachleute mit einer
weiteren Spreizung der Preise entlang
des Qualitätsgefälles. Eine ähnliche
Tendenz ergibt sich im Hinblick auf die
Unterschiede zwischen den Top-Regionen und den peripheren Regionen.
Die Experten geben zu bedenken, dass
sie mitunter auf einer recht schwachen
Prüfungsergebnisse der
Sprengnetter Akademie
Im Rahmen der Sachverständigenausbildung der Sprengnetter Akademie fanden von
Januar bis April 2008 in Koblenz und Fulda Prüfungen zum „geprüften Gutachter bzw.
Sachverständigen für Immobilienbewertung ZIS (Sprengnetter Akademie)“ statt.
Die Sprengnetter Akademie gratuliert ganz herzlich allen Absolventen und
wünscht für die zukünftige Bewertungstätigkeit viel Erfolg. Nachfolgend sind alle
Absolventen jeweils mit ihrer Registrierungsnummer aufgeführt, unter der Sie bei
der Sprengnetter Akademie geführt werden.
geprüfte/r Gutachter/in für
Immobilienbewertung ZIS
(Sprengnetter Akademie)
œ G 00803-02
Dipl.-Ing. Georg Vogt
57562 Herdorf
œ G 00712-54
Dipl.-Kfm. (FH) Olaf Buchner
21647 Moisburg
œ G 00703-24
Ralf Winkler
98646 Hildburghausen
œ G 00803-06
Dipl.-Ing. (FH) Günther Hundsrucker
83607 Holzkirchen
geprüfte/r Sachverständige/r für
Immobilienbewertung ZIS
(Sprengnetter Akademie)
œ G 00711-52
Florian Meister
29585 Jelmstorf
œ S 00712-60
Dipl.-Ing. (FH) Margot Burkhardt
97892 Kreuzwertheim
œ G 00712-53
Dipl.-Ing. Hubert Nimmrichter
36100 Petersberg
œ S 00706-33
Hilmar Drößler
37534 Badenhausen
Informationsgrundlage urteilen müssen: Für gut 90% der Befragten zählen
die Verfügbarkeit und Qualität von
Marktdaten zu einem der gegenwärtig
wichtigsten Themen für die Immobilienwirtschaft. Dies legt den Schluss
nahe, dass das Daten- und Informationsangebot für die Immobilienbranche
aus eigener Sicht noch Lücken zu
schließen hat. Zugangsbedingungen
zu den lokalen Grundstücksmärkten
und die Transparenz des Grundstücksangebotes werden ebenfalls als sehr
relevant eingestuft.
Es ist vorgesehen, die Panelbefragung
als Baustein der Immobilienmarktbeobachtung des BBR künftig halbjährlich
durchzuführen und damit dem Bedürfnis der Immobilienmarktakteure nach
verlässlichen Basisinformationen zu
entsprechen.
Ansprechpartner für inhaltliche Fragen:
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Eva Korinke, Referat II 11
Wohnungs- und Immobilienmarkt
E-Mail: [email protected] ■
œ S 00711-62
Dipl.-Ing. Architekt BDA Bodo Gützlag
30173 Hannover
œ S 00711-54
Dietmar Hanschke
88690 Uhldingen
œ S 00711-56
Dipl.-Ing. Brit Purmann
38889 Blankenburg / Harz
œ S 00703-14
Dipl.-Betriebswirt Jan-Peter Sattler
53125 Bonn
œ S 00711-55
Dipl.-Ing. Hans Jürgen Schweickart
67433 Neustadt an der Weinstraße
œ S 00803-04
Dipl.-Ing. Marion Stappenbeck
53225 Bonn
œ S 00803-06
Uwe Szymborski
30827 Garbsen
œ S 00803-05
Dipl.-Ing. Ralf Trollmann
63450 Hanau
œ S 00711-59
Betriebswirt (IHK) Michael Votteler
07554 Brahmenau
œ S 00712-57
Angelika Wiesneth
96047 Bamberg
37
IMMOBILIENMARKT
Mieten und Immobilienpreise 2006
stabil
■ zusammengefasst von Dr.-Ing. (Assessor) Jürgen Gante
Nach dem Bericht „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2006“ sind Mieten und Immobilienpreise 2006 weitgehend
stabil geblieben. Die Zusammenführung des Wohnungsmarktbe-
38
richts des BBR mit dem Bauland- und Immobilienmarktbericht ermöglicht einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf
Siedlungsstruktur in Deutschland. Es
gibt ein breites Netz attraktiver Städte,
die in der Standortwahl als Wohn- und
Arbeitsplatz konkurrenzfähig sind.
Den großen Preisdifferenzen innerhalb
Deutschlands stehen ebenso deutliche
regionale Kaufkraftunterschiede gegenüber. Während im Mittel in Deutschland neue Einfamilienhäuser das 6,2fache des verfügbaren Haushaltsjahreseinkommens kosten, liegt der Wert
im Norden mit 5,0 noch deutlich unter
dem Wert des Ostens mit 5,5 während
im Süden ein 7-faches Jahreseinkommen aufzubringen ist.
den Bauland- und Immobilienmärkten, erstmals auch mit Analysen
zu Einzelhandels- und Büroimmobilien.
1
Wohnungs- und Immobilienmärkte
Die Wohnungs- und Immobilienmärkte
in Deutschland sind weiterhin entspannt. Seit über zehn Jahren ist die
Wohnungsbautätigkeit rückläufig, in
vielen Regionen stagnieren oder sinken die Preise und Mieten real. Noch
nie hat es in Deutschland eine so lange Periode gegeben, in der sich die
Wohnungsmärkte – von einzelnen
Teilmärkten abgesehen – derart moderat entwickelt haben.
Die in vielen ostdeutschen Städten zu
verzeichnenden Symptome wie erhöhter Leerstand oder Preis- und Mietrückgänge erscheinen zunehmend auch in
manchen Regionen Westdeutschlands,
insbesondere in den großen Ballungskernen der altindustriellen Regionen
des Ruhrgebiets und in einigen strukturschwächeren ländlichen Regionen.
In Ostdeutschland konnte der Leerstand in den letzten drei Jahren zwar
verringert werden, beträgt im Mittel aber
immer noch etwa 13 bis 14 %, in einzelnen Städten oder Teilmärkten auch
20 % und mehr. In den alten Ländern
stehen in einzelnen Städten bis zu 7 %
der Wohnungen leer.
Die Konstellationen für eine Belebung
der Neubautätigkeit sind vor allem auf
der Kostenseite günstig. Trotz eines
leichten Anstiegs der Zinsen sind die
Finanzierungsbedingungen mit unter
5 % für Kredite mit 5 bis 10-jähriger
Laufzeit für neue Investitionen wie
auch für Umschuldungen im langfristi-
gen Vergleich nach wie vor sehr niedrig. Hinzu kommen günstige Baukosten im Wohnungsbau. Seit dem
Höchststand Mitte der 90er Jahre sind
die durchschnittlich veranschlagten
Baukosten um real etwa 20 % gesunken und liegen im Jahr 2006 bei etwa
1.240 €/m² Wohnfläche im Einfamilienhausbau. Auch die Preise für baureifes Wohnbauland in den Städten
und Gemeinden haben sich in den
vergangenen Jahren im Saldo nominal
kaum verändert. Ebenso ist Bauland
real günstiger als noch zu Ende der
90er Jahre; allerdings haben sich zeitgleich die Baulandtransaktionen von
den ländlichen Räumen stärker auf die
im Vergleich teureren Stadtregionen
verlagert. Dieser räumliche Struktureffekt ist in Ostdeutschland stärker als in
Westdeutschland ausgeprägt.
Bei den Immobilienpreisen zeigt sich
ein wesentlich ausgeprägteres Preisgefälle vom Süden, über den Westen,
zum Norden hin zum Osten als bei den
Mieten. Am teuersten sind die vom BBR
analysierten Neubau-Standardhäuser in
und um München (390.000 bis
445.000 €). Im Kontrast zu den meisten anderen europäischen Staaten
stehen die beiden einwohnerstärksten
Städte Deutschlands (Berlin und Hamburg), in der Rangfolge der Großstädte
nicht unter den zwanzig teuersten
deutschen Großstädten. Das durchschnittliche Neubau-Preisniveau in der
Hauptstadt erreicht nur das Niveau der
Mittelzentren anderer Hochpreisregionen. Dies untermauert die besondere
2
Gewerbeimmobilien
2.1 Der Markt für Büroimmobilien
Die Zahl der Bürobeschäftigten betrug
im Jahr 2005 – gestützt auf Hochrechnungen von empirica – insgesamt 12,6
Mio., darunter rd. 9,3 Mio. sozialversicherungspflichtig. Im Vergleich zur Gesamtbeschäftigung hat die Bürobeschäftigung in den vergangenen Jahrzehnten überproportional zugenommen
und erreicht 2005 einen Anteil von über
einem Drittel. Die Entwicklung des Bürobeschäftigtenwachstums verlief regional durchaus unterschiedlich: Es reicht
von einer Abnahme von rd. 10 % in den
neuen Ländern bis zu hin zu einem Zuwachs von rd. 5 % in den Ländern Bayern und Baden-Württemberg.
Nach der empirica-Bürobeschäftigtenprognose werden nahezu alle Raumordnungsregionen bis zum Jahr 2015
ein Bürobeschäftigtenwachstum verzeichnen. Stärker als heute werden sich
demnach regionale Schwerpunkträume
mit besonders dynamischer Bürobeschäftigtenentwicklung in allen Landesteilen herauskristallisieren, wie z.B.
die Regionen um Hamburg und Bremen,
die Großräume Köln/Bonn/Aachen,
Leipzig, Dresden und München sowie
ein Band von Stuttgart bis Würzburg mit
Wachstumsraten von mehr als 9 % bis
im Jahr 2015.
Trotz eines in den meisten TopBürolagen positiven Trends der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigtenentwicklung ist die Leerstandsbetroffenheit hier sehr heterogen und für
Teilsegmente mitunter auch prägend.
IMMOBILIENMARKT
Das höchste Niveau erreicht der Leerstand 2006 in Frankfurt am Main mit
einer Quote von ca. 16 bis 19 %. Ursächlich hierfür ist eine in Frankfurt
besonders ausgeprägte Bautätigkeit,
die Büroflächen zeitversetzt in einer
Phase des Konjunkturabschwungs und
bereits rückläufiger Nachfrage expandieren ließ. Die aktuelle BBR-Gewerbebaulandumfrage zeigt, dass auch zahlreiche Mittelstädte (ein Drittel der befragten Mittelstädte) Büroleerstände
von über 15% aufweisen.
Die durchschnittlichen Mietpreise für
Büroflächen in den Metropolen und
Großstädten liegen im Jahr 2006 bei rd.
12,00 €/m² für Büros mit gutem und
knapp 5,40 €/m² für Flächen mit einfachem Nutzwert. Im Ost-West-Vergleich
existiert noch ein deutlicher Niveauunterschied: In den neuen Ländern liegt
die Durchschnittsmiete für beide Nutzungssegmente mit ca. 9,80 €/m² für
qualitativ hochwertige und 4,40 €/m² für
eher einfache Büroräume im Schnitt
22 % unter dem Wert der alten Länder.
Der seit dem Jahr 2002 anhaltende
Mietenrückgang in allen Teilsegmenten hat sich mittlerweise am oberen
Preisende erkennbar abgeschwächt,
nominal sogar umgekehrt. Dies entspricht der Tendenz von höherwertigen Büroflächen, sensibler auf Konjunkturschwankungen zu reagieren. Im
Zehnjahreszeitraum betrachtet erfolgte
der stärkste Mietenrückgang in der
Ländergruppe Osten (mit Berlin), wo
sich das Preisniveau für einfache Büroflächen real auf annähernd die Hälfte
des Jahres 1997 reduziert hat. Auffallende Unterschiede bestehen zwischen den Wohnungsmarkttypen: In
den wachsenden Regionstypen liegt
das Mietenniveau durchschnittlich zwischen 30 und 70 % über dem stagnierender und schrumpfender Regionen.
winne dagegen verbuchen in erster Linie der Versand-Handel (speziell: ECommerce), Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter. Die daraus erwachsenden Folgen für Handelsimmobilien
und Standorte sind deutlich sichtbar:
Das durch Flächenexpansion getragene
Umsatzwachstum der Fachmärkte und
Lebensmitteldiscounter innerhalb der
vergangenen Jahre hat die Umsatzentwicklung räumlich aus den Kernstädten
hinaus verlagert. Durch die stark autoorientierten Ansiedlungsmuster beider
Betriebsformen weisen mittlerweise vor
allem die inneren Pendlereinzugsbereiche der Stadtregionen eine überdurchschnittliche Dynamik der Umsatzentwicklung auf. Angesichts der Tatsache,
dass Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter zusammen heute rund ein Drittel des gesamten Einzelhandelsumsatzes ausmachen, kann hinsichtlich der
Dynamik des Einzelhandelsumsatzes
von einer spürbaren Suburbanisierung
gesprochen werden.
Die Mietpreise für Ladengeschäfte in
1a- und 1b-Lagen entwickeln sich bereits seit einigen Jahren rückläufig:
Während die 1a-Lagen zwischen 1997
und 2006 mit real etwa –2 % nur relativ geringe Preisrückgänge verzeichneten, war die Preisentwicklung in den
1b-Lagen im gleichen Zeitraum pro
Jahr mehr als doppelt so stark rückläufig. Damit erweisen sich die b-Lagen
als weitaus konjunkturabhängiger.
Ausgeprägte Unterschiede im Preisniveau bestehen für kleinere Ladengeschäfte in 1a-Lage hinsichtlich der
Wohnungsmarktregionstypen:
Unter
wachsenden Marktbedingungen liegt
das Preisniveau nominal mindestens
75 % über dem Niveau schrumpfender
Regionen.
3
2.2 Der Markt für Einzelhandelsimmobilien
Der deutsche Einzelhandelsmarkt
durchlebt seit etlichen Jahren einen tief
greifenden Strukturwandel. Zu den Verlierern des Struktur- und Konsumwandels zählen insbesondere traditionelle
Fachgeschäfte, Supermärkte und Warenhäuser; die größten Wachstumsge-
Schlussfolgerungen und Ausblick des BBR
In der Mehrzahl der Städte und Kreise
stagnieren oder sinken im Jahr 2006
die Wohnungsmieten und Häuserpreise. Die Nettokaltmiete in Deutschland
liegt
nahezu
unverändert
bei
4,84 €/m², die Preise für neue Einfamilienhäuser inkl. Grundstück verharren
bei rd. 215.000 €. Gleichzeitig haben
sich die Wohnungsleerstände in vielen
Räumen stabilisiert. Vor dem Hintergrund sowohl der Krise des USamerikanischen
Immobilienmarktes,
der befürchteten Auswirkungen von
Wohnungsverkäufen an ausländische
Finanzinvestoren aber auch den mit
dem demografischen Wandel verbundenen
Herausforderungen
unterstreicht das BBR die in der Gesamtschau vergleichsweise robuste Konstitution der Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland.
Die regional aufgefächerten Analyseergebnisse bestätigen die bekannte regionale Spreizung hoher Mieten und
Preise sowie eines knapperen Wohnungsangebots in Wachstumsregionen
und niedriger Mieten sowie bedeutsamer Leerstände in strukturschwachen
Räumen. Die Niveauunterschiede zwischen wachsenden und schrumpfenden
Regionen bleiben bestehen, werden im
Jahr 2006 jedoch nicht größer. Da die
Märkte weitgehend entspannt sind, verlagern sich Marktanteile aus den ländlich-peripheren Räumen in die Städte
und deren Umland, wo das Preisniveau
auch weiterhin deutlich höher ist. Hieraus resultieren allem voran bei den
Baulandumsätzen höhere Kaufwerte je
m², aber auch die Objektpreise der verkauften Wohnimmobilien liegen im
Durchschnitt vielfach höher als in den
Vorjahren. Diese räumlichen Struktureffekte bei den Umsätzen suggerieren einen Anstieg der Mieten und Preise, obwohl sich das regionale Preisniveau
kaum verändert hat.
Jenseits der Marktperspektive vertieft
der Bericht auch soziale, städtebauliche
und siedlungsstrukturelle Einzelthemen,
wie z.B. die Wohnsituation der Haushalte oder die Rückkopplung der Baulandmärkte auf die Siedlungsflächenentwicklung. Auch das aktuelle Thema
einer Renaissance der Städte greift der
Bericht auf. „Die Wertschätzung der
Städte als Wohnstandort ist hoch. Aber
nur in den Städten, die auch ein hinreichendes Wohnangebot bereitstellen,
kann die Abwanderung ins Umland reduziert werden. Ein Trend zurück in die
Städte ist kein Selbstläufer“, so Projektleiter Markus Sigismund.
Quelle: www.bbr.bund.de
(Rubrik Veröffentlichungen / Berichte /
Bd. 27) ■
39
IMMOBILIENMARKT
Preise für bestehende Wohngebäude 2006 rückläufig
Der neu berechnete Preisindex für bestehende Wohngebäude lag
nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) im
Jahresdurchschnitt 2006 um 1,7 % unter dem Indexstand des Jahres 2005. Seit Beginn der Preisbeobachtung im Jahr 2000 ist insgesamt ein Rückgang um 3,0 % feststellbar.
40
1
Methodik
Die Zielsetzung, Komponenten und
Datengrundlage des Häuserpreisindex
wurden von Sauerborn/Gante in WFA
2/2007, S. 87 f. dargestellt.
Mit dem erstmals veröffentlichten Preisindex für bestehende Wohngebäude
werden gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie gebrauchte Wohnungen in Mehrfamiliengebäude preisstatistisch erfasst. Anzumerken ist dabei,
dass die Preise für bestehende Wohngebäude auch die anteiligen Grundstückspreise enthalten (im Gegensatz
dazu ist der Häuserpreisindex für Wohnungsneubauten um die anteiligen
Grundstückspreise bereinigt). Dieser
methodische Unterschied ist bei einem
Vergleich der in Tabelle angegebenen
Indexwerte zu berücksichtigen.
Hinsichtlich der Nutzung eines Preisindex für (unbebautes) Bauland auch zur
Bereinigung der Preisentwicklung für
Jahr
Quartal
2000 JD
2001 JD
2002 JD
2003 JD
2004 JD
2005 JD
2006 JD
1. Q
2. Q
2005
3. Q
4. Q
1. Q
2. Q
2006
3. Q
4. Q
1)
Preisindex
für bestehende
Wohngebäude
100,0
100,4
99,1
99,2
97,7
98,7
97,0
99,0
98,8
99,1
97,7
99,3
95,3
98,2
95,3
V
1)
0,4
-1,3
0,1
-1,5
1,0
-1,7
-0,5
-0,2
1,8
2,7
0,3
-3,5
-0,9
-2,5
gebrauchte Wohngebäude um die
Preisentwicklung der (bebauten) Grundstücke besteht nach Aussage von Jens
Dechent (DESTATIS) unter den am Pilotprojekt teilnehmenden Ländern noch
Diskussionsbedarf. Es kann nämlich
nicht ausgeschlossen werden, dass
sich die Preise für unbebautes Bauland
und die Preise von bereits bebauten
Grundstücken (ohne den Preisanteil der
Bebauung) unterschiedlich entwickeln.
2
Ergebnisse
Im Vergleich zu der Preisentwicklung
bei bestehenden Wohngebäuden entwickelten sich die Preise für neu erstellte Häuser und Wohnungen deutlich unterschiedlich. So lag der Häuserpreisindex für neue Wohngebäude
im Jahr 2006 um 0,9 % über dem
Stand des Jahres 2005. Der seit Beginn des Jahres 2004 wieder zu beoPreisindex für
neu erstellte
Wohngebäude
(Häuserpreisindex)
100,0
99,2
98,9
98,8
99,7
100,3
101,2
100,6
99,5
100,2
100,7
100,4
99,9
102,5
101,9
V
1)
-0,8
-0,3
-0,1
0,9
0,6
0,9
1,2
-0,1
0,5
0,6
-0,2
0,4
2,3
1,2
Preisindex
für den
Eigenbau
100,0
99,9
99,9
100,0
101,2
102,1
104,4
102,1
102,0
102,1
102,3
102,9
103,5
105,0
106,1
V
1)
-0,1
0,0
0,1
1,2
0,9
2,3
1,8
0,7
0,5
0,6
0,8
1,5
2,8
3,7
bachtende Preisanstieg bei neu erstellten Wohngebäuden (2005: +0,6 %,
2004: +0,9 % gegenüber dem jeweiligen Vorjahr) hat sich somit auch im
Jahr 2006 fortgesetzt. Im Zeitraum von
2000 bis 2006 erhöhten sich die Preise
neu erstellter Häuser und Wohnungen
um insgesamt 1,2 %.
Deutlich unterschiedlich entwickelten
sich auch die drei Teilindizes des Häuserpreisindex. Während der Preisindex
für schlüsselfertiges Bauen von 2000
bis 2006 um 6,9 % gesunken ist, stieg
er in demselben Zeitraum für den Eigenbau um 4,4 % bzw. für den Fertigteilbau um 5,1 %.
3
Ausblick
Zu einer vollständigen Erfassung des
selbst genutzten Wohneigentums gehört
auch die Entwicklung eines Preisindex
für Großreparaturen, Umbauten und Instandsetzung. Außerdem ist vorgesehen, den Preisindex für Bauland weiterzuentwickeln. In diesem Zusammenhang soll – sobald Einzeldaten hierfür
zur Verfügung stehen – die Anwendung
hedonischer Methoden beim Preisindex
für Bauland geprüft werden.
Quelle: Jens Dechent: „Häuserpreisindex – Projektfortschritt und erste Ergebnisse für bestehende Wohngebäude“, in Zeitschrift „Wirtschaft und Statistik“, Heft 1/2008 ■
Preisindex
für den
Fertigteilbau
100,0
101,1
101,7
102,2
103,0
103,8
105,1
103,6
103,9
103,9
103,8
104,0
104,1
105,5
106,9
Veränderung gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum in %
Tab.: Preisindex für bestehende Wohngebäude, Häuserpreisindex und dessen drei Teilindizes
V
1)
1,1
0,6
0,5
0,8
0,8
1,3
1,0
0,9
0,7
0,5
0,4
0,2
1,5
3,0
Preisindex
für schlüsselfertiges
Bauen
100,0
97,1
95,8
95,1
95,3
95,1
93,1
96,4
92,7
95,0
96,2
94,0
90,8
96,2
91,4
V
1)
-2,9
-1,3
-0,7
0,2
-0,2
-2,1
0,2
-2,3
0,4
0,6
-2,5
-2,0
1,3
-5,0
IMMOBILIENMARKT
DMB veröffentlicht Betriebskostenspiegel 2007
Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) werden
in Deutschland monatlich durchschnittlich 2,13 €/m² für Betriebskosten bezahlt. Damit entfallen rund 37 % der Gesamtwohnkosten
auf die Betriebskosten.
Vorbemerkungen
Dem Betriebskostenspiegel 2007 liegen rund 17.000 Abrechnungen des
Abrechnungsjahres 2006 zugrunde.
Diese Daten beziehen sich auf etwa 9
Mio. m² Mietwohnungsfläche.
Preisentwicklung
Insgesamt sind die Betriebskosten im
Abrechnungsjahr 2006 um 3,5 % monatlich auf durchschnittlich 2,13 €/m²
Wohnfläche gestiegen.
Die Preise der so genannten „kalten“
Betriebskosten waren dabei stabil.
Hier gab es keine Steigerungen. Teilweise sind die Kosten sogar niedriger
als im Vorjahr, zum Beispiel bei den
Kosten für Aufzug bzw. für die Sachund Haftpflichtversicherungen. Ursächlich hierfür sind nach Ansicht des DMB
ein möglicherweise gesteigertes Kostenbewusstsein und ein verbessertes
Betriebskostenmanagement. Letztlich
seien die Preissteigerungen bei den
Betriebskosten ausschließlich auf die
höheren Heizkosten zurückzuführen.
Diese machen etwa 38 % der Betriebskosten insgesamt aus.
Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2006 um rund 13 %
teurer geworden. Damit sind und bleiben die Heizkosten, wie schon in den
Vorjahren, Preistreiber Nr. 1 bei den
Wohnkosten. Ursache für die hohen
Heizkosten seien die drastisch gestiegenen Energiepreise. Während im Kalenderjahr 2006 durchschnittlich 6 %
weniger Heizenergie verbraucht wurde, stiegen die Preise für Heizöl um
10,7 %, für Gas um 17,7 %. Zwischen
den Jahren 2000 und 2006 ist Öl sogar
um 44,3 % und Gas um 57,8 % teurer
geworden.
Während die Kosten für ölbeheizte und
fernwärmeversorgte Objekte 2006 nahezu gleich hoch waren, lagen die
Kosten für Häuser mit Gasheizung etwa 7 % niedriger.
Ost- und Westdeutschland im Vergleich
Der DMB stellt fest, dass sich Ost- und
Westdeutschland bei den Betriebskosten immer stärker annähern. Das gelte
insbesondere bei den warmen Betriebskosten. Heizung und Warmwasser sind im Ergebnis in Ost und West
gleich teuer. Gegenüber dem Vorjahr
sind die warmen Betriebskosten in
Ostdeutschland um 21 % gestiegen, in
Westdeutschland „nur“ um 10 %.
„Wahrscheinlich ist die niedrigere Steigerungsrate in Westdeutschland in
erster Linie darauf zurückzuführen,
dass wir bei unserem aktuellen Betriebskostenspiegel auf viele Daten der
professionellen
Wohnungswirtschaft
zurückgreifen konnten. Hier ist nach
unseren bisherigen Erfahrungen die
Energieeffizienz eher höher, und damit
sind die Heizkosten niedriger als bei
kleineren Privatvermietern“, erklärte
Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des
DMB.
Bei den so genannten „kalten“ Betriebskosten sind die Preise in Ostdeutschland niedriger. Das gilt insbesondere für stark personenbezogene
Kosten, wie Hauswart, Gartenpflege
und Gebäudereinigung.
Insgesamt liegen die Betriebskosten
über alle 17 Kostenarten gerechnet in
Ostdeutschland etwa 15 % niedriger
als in Westdeutschland.
Prognose 2007 / 2008
Im Kalenderjahr 2007 seien die „kalten“ Betriebskosten weitgehend stabil
geblieben. Das erwartet der DMB auch
für 2008. Bei den Heizkosten allerdings sei mit einem weiteren Preisanstieg zu rechnen.
Während der Gaspreis 2007 gleich
hoch blieb bzw. sogar leicht unter das
Niveau des Vorjahres fiel, sind die Ölpreise bis einschließlich November
2007 schon um knapp 25 % gestiegen.
Die Gaspreise ziehen nach. Zum 1.
Januar 2008 hatten etwa 250 Gasversorger Preiserhöhungen angekündigt.
Zu erwarten sei, dass zum 1. April,
spätestens zum 1. Oktober 2008, weitere Gaspreiserhöhungen stattfinden.
Der Betriebskostenspiegel 2007 steht
allen Interessierten kostenlos zur Verfügung unter www.mieterbund.de. Zudem beabsichtigt der DMB, örtliche
Betriebskostenspiegel oder landesweit
geltende Betriebskostenspiegel zu
veröffentlichen.
Quelle: www.mieterbund.de
■
Positionen
BRD
West
Ost
Grundsteuer
0,20
0,22
0,11
Wasser inkl. Abwasser
0,39
0,40
0,37
Heizung
0,85
0,84
0,86
Warmwasser
0,22
0,22
0,20
Aufzug
0,16
0,17
0,11
Straßenreinigung
0,05
0,06
0,03
Müllbeseitigung
0,18
0,18
0,16
Gebäudereinigung
0,14
0,14
0,10
Gartenpflege
0,09
0,09
0,07
Allgemein Strom
0,04
0,04
0,05
Schornsteinreinigung
0,03
0,04
0,02
Versicherungen
0,12
0,12
0,08
Hauswart
0,20
0,21
0,14
Antenne/Kabel
0,10
0,10
0,10
Sonstige
0,05
0,05
0,05
Insgesamt
2,82
2,88
2,45
Tab.:
Betriebskostenspiegel 2007
des DMB (Datengrundlage:
Abrechnungsjahr 2006; Angaben in €/m² und Monat)
41
IMMOBILIENMARKT
Anzahl der Zwangsversteigerungstermine im Jahr 2007 wieder leicht
angestiegen
Wichtige Indikatoren für die Entwicklung einer Region sind Informationen über Zwangsversteigerungen und Non-Performing Loans –
Ein kurzer Überblick über die wesentlichen Kennzahlen.
1
schaftliche Splitterflächen und
œ Garagen, Wochenendhäuser, Schiffe, Flugzeuge sowie Sonstige.
Entwicklung der Zwangsversteigerungen (Argetra)
1.1 Vorbemerkungen
Die Argetra GmbH erfasst seit ca. 30
Jahren fortlaufend die Zwangsversteigerungen (Termine und amtlich festgesetzte Verkehrswerte) bei inzwischen
über 500 Amtsgerichten in Deutschland. Die Zahlen werden auf Bundesbzw. Landesebene zusammengefasst
sowie für 40 branchenrelevante Städte
angegeben. Abfragen sind bis hin zur
PLZ-Ebene möglich und umfassen Angaben differenziert nach
œ Eigentumswohnungen und Appartements,
œ Ein- bis Zweifamilienhäuser,
œ Gewerbliche Nutzung – Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, Büro- und
Geschäftshäuser, Supermärkte, Einkaufszentren, Landwirtschaft),
œ Bauland, Grundstücke, landwirt-
Die Angaben enthalten Aussagen bezüglich
œ Anzahl Zwangsversteigerungstermine, Verkehrswertsumme und durchschnittlicher Verkehrswert nach Nutzungsart
œ Anzahl Ersttermine sowie Zwangsversteigerungstermine, Verkehrswertsumme und durchschnittlicher Verkehrswert nach Nutzungsart
œ Anzahl Folgetermine sowie Zwangsversteigerungstermine, Verkehrswertsumme und durchschnittlicher Verkehrswert nach Nutzungsart
œ durchschnittliche Anzahl sowie Zeitspanne an benötigten Terminen nach
Nutzungsart (Wie viele Termine wurden in dieser Nutzungsart benötigt?)
œ durchschnittliche Verweildauer sowie
Zeitspanne zwischen Beschlagnahme
100.000
91.700
92.300 92.577
91.788
90.000
Anzahl anberaumter ZV-Termine
42
87.800
80.000
91.036
79.800
70.000
60.000
57.600
52.800
50.000
47.900
39.500
40.000
30.000
20.000
32.200
26.100
10.000
0
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Abb. 1: Entwicklung anberaumter Zwangsversteigerungstermine 1995 bis 2007
(Einreichung des Antrags auf ZV) und
Durchführung des ersten Termins
(nach Immo-Nutzungsart)
œ durchschnittliche Dauer sowie Zeitspanne zwischen Beschlagnahme und
Zuschlag nach Nutzungsart (Antrag
wird am 1.1.2007 eingereicht, Festsetzung des Termins auf 1.5.2007)
œ Wie viele der Objekte (%) konnten
auch nach 2 Jahren in der Zwangsversteigerung überhaupt nicht veräußert
werden?
Eigenen Angaben zufolge können die
Daten der Argetra GmbH Doppelnennungen enthalten, weil in einzelnen
Verfahren sowohl Gesamt- als auch
Einzelangebote möglich sind.
1.2 Entwicklung der Zwangsversteigerungstermine
Die Anzahl der Zwangsversteigerungstermine im Jahr 2007 ist gegenüber
dem Vorjahr leicht um 0,8 % auf 91.788
Termine angestiegen. Damit verweilt
die Anzahl – nach dem starken Anstieg
in den 90er Jahren und zu Beginn dieses Jahrzehnts – auf dem seit dem Jahr
2003 gegebenen Niveau.
Alle alten Bundesländer bis auf Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein
fallen durch Zunahmen an Zwangsversteigerungsterminen im Jahr 2007 auf.
Insgesamt ist hier eine Zunahme von
rd. +4,0 % zu verzeichnen.
Die Neuen Länder sind – in der Betrachtung der absoluten Zahlen – nicht
mehr Spitzenreiter in der Zwangsversteigerungs-Statistik. Hier kann ein
Rückgang im Vergleich zum Vorjahr
von rd. –5,3 % festgestellt werden. Bemerkenswert ist auch die rückläufige
Zahl in Sachsen sowie in Thüringen.
Von den im Jahr 2007 bei den deutschen Amtsgerichten anberaumten
Zwangsversteigerungsterminen entfielen 71,7 % auf Ersttermine und 28,3 %
auf Folgetermine.
Bei den Folgeterminen handelte es
sich bei 35,3 % um Eigentumswohnungen, bei 33,5 % um Gewerbeobjekte und bei 26,1 % um Ein-/Zweifamilienhäuser bzw. Doppelhaushälften. Grundstücke waren mit 4,1 % betroffen, Garagen und Sonstiges mit
1,0 %.
IMMOBILIENMARKT
1.4 Ausblick für 2008
Die Argetra GmbH prognostiziert für
2008 eine leichte Zunahme der
Zwangsversteigerungstermine. In ausgewählten östlichen immobilienwirtschaftlich relevanten Städten sei allerdings eine vermehrte Nachfrage nach
„guten“ Objekten festzustellen, was sich
entsprechend positiv auf die Erlösquoten auswirken werde.
Das Bild in den alten und neuen Ländern werde weiterhin sehr unterschiedlich sein. Konjunktur und Stadtparlamente haben hierauf einen ganz maßgeblichen Einfluss. Der Verkauf größerer Wohnungskontingente durch die
Kommunen z.B. im sächsischen Raum
an westliche Wohnungsgesellschaften
habe sicher auch eine belebende Wirkung auf den gesamten Wohnungsbestand im Raum.
2
20
18
17,487
43
16
Anzahl [in Tsd.]
Die Summe der Verkehrswerte bewegte sich im Jahr 2007 bei 16,53 Mrd. €
und verzeichnete gegenüber dem Vorjahr 2006 einen Rückgang von 885,6
Mio. €. Dies bedeutet eine Reduzierung
in der Summe der amtlich festgesetzten
Verkehrswerte um 5,1 %.
In allen Bundesländern mit Ausnahme
von Mecklenburg-Vorpommern wurde
auch ein Rückgang der durchschnittlichen Verkehrswerte festgestellt.
schehen entwickelt, das auf den Handel
mit notleidenden Krediten selbst abzielt.
Amtliche Informationen über dieses
Marktgeschehen liegen nicht vor. Dafür
enthält die Studie „The German Bad
Loan Market“ Analysen der notleidenden Kredite in Deutschland; allerdings
nur auf Bundesebene und mit Stand
gering zu halten, hat die Bank bei der
Behandlung notleidender Kredite die
Möglichkeit der Kreditsanierung, der
Kreditabwicklung und des Verkaufs.
International ist der Handel mit NonPerforming Loans ein etablierter Transaktionstypus. In Deutschland hat sich
erst in den letzten Jahren ein Marktge-
14
12
11,215
9,692
10
7,904
8
6,358
6,287
5,782
6 5,117
3,262
4
5,188
3,259
2
2,829
0,545
0,424
0
BR BE BW BY HB HE HH MV NI NW RP SL SN ST SH TH
12,01
10,75
6,95
3,17
3,89 5,31 3,27
1,13 1,93
2,31
-0,6
-2,98
-7,07
-7,31
-11,63
-23,74
Abb. 2: Anzahl der Zwangsversteigerungstermine in den einzelnen Bundesländern im Jahr 2007 und prozentuale Entwicklung gegenüber dem Vorjahr
20
Entwicklung der Non-Performing
Loans
18,80
18,01
18
18,30
18,04
17,41
Verkehrswerte in Mrd. €
16
Unter Non-Performing Loans (NPL)
versteht man Kreditarrangements, die
„notleidend“ geworden sind, bei denen
also Verzug oder Insolvenz des
Schuldners drohen bzw. eingetreten
sind. Die Kreditarrangements können
rechtlich und wirtschaftlich verschiedene Formen annehmen, beispielsweise klassische Tilgungskredite, Überziehungskredite oder auch verbriefte Kreditforderungen.
Non-Performing Loans müssen von
der Bank zu Lasten ihres Ertrages
wertbereinigt werden. Um den Verlust
aus dem Kreditengagement möglichst
5,021
1,418
[%]
1.3 Entwicklung der amtlich festgesetzten Verkehrswerte
16,53
15,80
14
12,99
12
10
10,28
8
6
12,53
10,28
8,23
6,85
4
2
0
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Abb. 3: Entwicklung der Summe der Verkehrswerte aller Objekte 1995 bis 2007
IMMOBILIENMARKT
Februar 2005. Demnach betrug der
Nominalwert der gehandelten notleidenden Kredite in Deutschland im Jahr
2003 rd. 3 Mrd. €, 2004 rd. 12 Mrd. €
und 2005 rd. 20 Mrd. € (geschätzter
Wert). Tendenz: steigend.
Informationen über NPL stellen eine
wichtige Zusatzinformation (bzw. Vorabinformation) zu Zwangsversteigerungen dar, da sie als Indikator für zu-
künftige Zwangsversteigerungen zugleich Indikator für die zukünftige Entwicklung einer Region sind.
Quelle zu Abschnitt 1:
Argetra GmbH;VIZ®-Jahresbericht 2007.
Quellen zu Abschnitt 2:
œ Mercer Oliver Wyman/Kroll Corporate
Advisory & Restructuring Group: The
German Bad Loan Market, 2005.
œ Sprengnetter, H.O: Risikoaufdeckung durch automatisierte und belastbare Bewertungen großer Immobilienbestände, Vortrag auf dem NPLForum 2007. ■
44
DESTATIS:
Verbraucherpreise umbasiert
Der Verbraucherpreisindex wird ab dem Berichtsmonat Januar
2008 von der bisherigen Basis 2000 auf das Basisjahr 2005 umgestellt.
Veränderung
gegenüber Vorjahreszeitraum
[%]
Veränderung
gegenüber
Vormonat
[%]
Jahr
Monat
2005
=
100
2005 JD
––
100,0
1,5
––
2006 JD
––
101,6
1,6
––
2007 JD
––
103,9
2,3
––
2007
Jan.
102,4
1,7
0,0
Feb.
102,9
1,8
0,5
März
103,1
2,0
0,2
April
103,6
2,1
0,5
Mai
103,6
2,1
0,0
Juni
103,6
1,9
0,0
Juli
104,2
2,1
0,6
Aug.
104,1
2,2
-0,1
Sept.
104,2
2,7
0,1
Okt.
104,5
2,8
0,3
Nov.
105,0
3,2
0,5
Dez.
105,6
3,1
0,6
Jan.
105,3
2,8
-0,3
Feb.
105,8
2,8
0,5
2008
Tab. 1: Verbraucherpreisindex für Deutschland
(Gesamtindex; JD = Jahresdurchschnitt)
Beim Preisindex für die Lebenshaltung
hat das Statistische Bundesamt zum 1.
Januar 2008 zwei wichtige Änderungen vorgenommen:
1. Mit Berichtsmonat Januar 2008
stellt das Statistische Bundesamt
den Preisindex für die Lebenshaltung auf das Basisjahr 2005 (bisher
2000) um. Eine solche Umbasierung erfolgt grundsätzlich alle fünf
Jahre (zuletzt 2003 auf das Basisjahr 2000). Die aktuellen Indizes
sind in Tabelle 1 abgedruckt.
2. Zeitgleich mit der Umbasierung
wurde der Warenkorb an veränderte Verbrauchsgewohnheiten angepasst, das Wägungsschema aktualisiert und folgende methodische
Verbesserungen in der Verbraucherpreisstatistik implementiert:
œ Einführung einer Geschäftstypengewichtung für z.B. Discounter, Supermärkte etc., da sich die Einkaufsgewohnheiten der Konsumenten auch im
Hinblick auf die Frage, wo gekauft
wird, verändern,
œ Ausweitung der Preiserhebungszeiträume für bestimmte Güter auf mehr
als eine Arbeitswoche in der Monatsmitte (anstatt Preiserhebung zu einem
Stichtag) und
œ getrennte Nachweisung der Preisentwicklung im Gesundheitswesen nach
gesetzlich und privat Versicherten.
Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilungen Nr. 84 vom 29. Februar
2008 und Nr. 111 vom 14. März 2003.
Die komplette Zeitreihe (ab 1948) ist für
das Basisjahr 2005 = 100 in Sprengnetter u.a., Grundstücksbewertung – Arbeitsmaterialien, Band III, Kap. 4.02 (ab
85. Aktualisierung) abgedruckt. ■
IMMOBILIENMARKT
Rat der Immobilienweisen legt Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft
2008 vor
Der Rat der Immobilienweisen hat Mitte Februar die Ergebnisse
seines Frühjahrsgutachtens Immobilienwirtschaft 2008 der Fachwelt präsentiert. Während für den Wohnimmobilienmarkt überwiegend steigende Mieten und Kaufpreise prognostiziert werden, geht
der Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkt demnach mittelfristig
eher schweren Zeiten entgegen.
Die Mitglieder des von der Immobilien
Zeitung initiierten Rats der Immobilienweisen, Dr. Marie-Therese KringsHeckemeier (empirica ag, Schwerpunkt Wohnimmobilien), Hartmut Bulwien (BulwienGesa AG, Schwerpunkt
Büroimmobilien) und Olaf Petersen
(GfK GeoMarketing GmbH, Schwerpunkt Einzelhandelsimmobilien) haben in dem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2008 den Wohn-,
Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkt analysiert und Prognosen für
die weitere Entwicklung erstellt.
So erwartet Krings-Heckemeier 2008
in dem Sektor Wohnimmobilien eine
deutliche Belebung der Mieten und
Kaufpreise. Sie stützt sich dabei auf
eine Analyse der Angebotsmieten
durch empirica, der zufolge in 81 von
118 untersuchten kreisfreien Städten
ein Anstieg beobachtet wurde (mit
+12 % am stärksten in Passau). Als
Folge der geringen Wohnungsneubautätigkeit in den letzten Jahren, des
derzeitigen Konjunkturaufschwungs,
der steigenden Nachfrage und der
postulierten Mietsteigerungen rechnet
Dr. Krings-Heckemeier auch mit einem baldigen Anstieg der Bautätigkeit. Diese Trends seien allerdings
regional zu differenzieren.
Einzige Metropole mit eher stagnierender – wenn nicht gar negativer –
Entwicklung ist der Prognose zufolge
Frankfurt, da dort der Geschosswohnungsbau gesättigt sei.
Der größte Anstieg der Miet- und
Kaufpreise wird für München erwartet,
da die in den letzten Jahren fertig gestellten Wohneinheiten den Zuzug
nicht aufzufangen vermochten. Lohnen würden sich Investitionen insbesondere bei Eigentumswohnungen in
guter und sehr guter Lage – aufgrund
der hohen Grundstückspreise in erster
Linie im Luxusbereich ab 4.500 €/m²
aufwärts.
Auch in Stuttgart sei von einem Anstieg der Mieten und Kaufpreise in
beinahe allen Marktsegmenten auszugehen. Insbesondere der Trend zu
exklusivem Wohnen werde die Preise
für sanierte Altbauten und Neubauwohnungen ab 60 m² in B-Lagen um
bis zu 3 %, in A-Lagen auch darüber
hinaus nach oben ziehen lassen.
In den anderen Metropolen (Berlin,
Hamburg, Düsseldorf, und Köln) sei
nur in guten und sehr guten Lagen ein
Aufwärtstrend zu erwarten – in erster
Linie bei den Mietpreisen.
Mit großer Sorge prognostiziert Bulwien die Entwicklung auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt. Zwar
sehe die Lage für das Jahr 2008 noch
recht gut aus, allerdings drohe in den
Jahren 2010/2011 ein Überangebot
an neuen Flächen. Bis 2011 würde
der Leerstand vielerorts um ein bis
zwei Prozentpunkte abgebaut werden; eine Vollvermietung bedeute
dies allerdings nicht.
Die höchste Flächenabsorptionsquote
wiesen der Bulwien-Studie zufolge im
vergangenen Jahr die Standorte Köln
und Frankfurt am Main auf, relativ
schwach fiel der Zuwachs an belegter
Bürofläche in München und Hamburg
aus. In Hamburg führt Bulwien dies
auf die vielen Umzüge von der Innenstadt in Richtung Hafencity zurück, in
München auf die hohe Eigennutzerquote bei den Neuverträgen.
Das Spitzenmietniveau wird nach Bulwien 2008 den höchsten Zuwachs in
München (+6 %) und Frankfurt (+5 %)
erlangen; nur noch schwach aufwärts
gehen soll es in Köln (+1 %) und Düsseldorf (+3 %). Die Bürofertigstellungen in den beiden rheinischen Metropolen sollen in diesem Jahr zudem
deutlich stärker zunehmen als in den
übrigen Städten.
Gute Aussichten attestiert Bulwien
neben Hamburg auch den Vermietungsmärkten zahlreicher B-Standorte, darunter Essen, Hannover, Bremen, Leipzig, Dresden und Duisburg.
Auch die Entwicklung auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt wird von
Petersen mit gedämpftem Optimismus nachgezeichnet. Trotz weiterhin
sinkender Arbeitslosenzahlen, steigender Einkommen und eines für
2008 prognostizierten geringeren Anstiegs der Verbraucherpreise sei nicht
mit einer Aufhellung der Konsumstimmung zu rechnen. Demgegenüber sei allerdings weiterhin ein Anstieg der Einzelhandelsverkaufsflächen zu registrieren: „Alleine für
Shoppingcenter liegen für 2008 und
später mehr als 50 konkrete Planungen vor“, erläutert Petersen. Damit
werde sich deren Anzahl auf mehr als
450 mit einer Gesamtfläche von
knapp 15 Mio. m² erhöhen.
Für den Investmentmarkt wird in dem
Frühjahrsgutachten weiterhin ein hohes Interesse an der Einzelhandelsimmobilie prognostiziert.
Quelle: www.immobilien-zeitung.de ■
45
IMMOBILIENMARKT
Amtliche Preisindizes und Zinsinformationen
■ zusammengestellt von Sprengnetter Immobilienbewertung
Verbraucherpreise und Wohnungsmieten
(Quelle: Statistisches Bundesamt)
Verbraucherpreise
46
Wohnungsmieten
Monat / Jahr
Index
V
Index
V
12/2007
105,6
3,1
102,8
1,3
01/2008
105,3
2,8
103,0
1,3
02/2008
105,8
2,8
103,1
1,3
03/2008
106,3
3,1
103,2
1,4
Tab.:
Verbraucherpreis- und Wohnungsmietenindex in
Deutschland (Basis 2005 = 100)
V = Veränderung gegenüber den entsprechenden Vorjahreswerten [%]
Baupreise (Quelle: Statistisches Bundesamt und jeweilige Statistische Landesämter)
Gebiet
Baden-Württembg.
Bayern
Hessen
Niedersachsen
Nordrhein-Westf.
Saarland
Fr. Bundesgebiet
Tab.:
Index
115,6
114,4
113,8
109,8
113,6
119,8
113,6
V
+2,6
+3,2
+3,2
+2,5
+2,7
+3,1
+3,0
Gebiet
Berlin
Brandenburg
Sachsen
Sachsen-Anh.
Thüringen
Neue Länder
Deutschland
Index
110,8
127,5
113,7
110,8
114,9
116,0
114,1
V
+4,1
+6,3
+2,2
+2,2
+2,7
+3,1
+3,0
Baupreisindex für Wohngebäude im Feb. 2008
(Basis 2000 = 100)
In Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz
und Schleswig-Holstein werden keine eigenen Indizes abgeleitet.
Zinssätze
116
114
112
110
108
106
104
102
100
98
2004
VPI
WMI
BPI
2005
2006
2007
Tab.:
2009
Abb.: Indexentwicklung der Verbraucherpreise (VPI), Wohnungsmieten (WMI) und Baupreise (BPI) in Deutschland; Basis 2000 = 100
118
116
114
112
110
108
106
104
102
100
98
2004
D
NL
FB
2005
2006
2007
2008
2009
Abb.: Indexentwicklung der Baupreise in Deutschland (D),
dem früheren Bundesgebiet (FB) und den neuen Ländern (NL); Basis 2000 = 100
6%
(Quelle: Deutsche Bundesbank)
Monat/Jahr
11/2007
12/2007
01/2008
02/2008
2008
bis 1
4,03
4,22
4,08
3,91 (v)
Laufzeit [Jahre]
über 2
3,26
3,20
3,56
3,22 (v)
WohZ
5%
9 bis 10
4,09
4,21
4,03
3,95
Kapitalzinssätze [% p.a.] der EWU-Zinsstatistik mit unterschiedlichen Laufzeiten
4%
KapZ
3%
2%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
x = derzeit kein Wert vorhanden; v = vorläufiger Wert
Monat/Jahr
11/2007
12/2007
01/2008
02/2008
Tab.:
Zinsbindungsfrist [Jahre]
variabel / bis 1
über 1 bis 5
über 5 bis 10
5,91
5,30
5,08
5,97
5,33
5,03
5,99
5,17
5,04
5,80 (v)
5,11 (v)
4,94 (v)
Wohnungsbaukreditzinssätze [% p.a.] mit anfänglicher
Zinsbindung für das Neugeschäft der deutschen Banken
Aktueller Basiszinssatz nach § 247 BGB: 3,32 %
(gültig seit dem 01. Januar 2008)
Abb.: Entwicklung der Kapital- (KapZ, 9-10 Jahre) und Wohnungsbaukreditzinssätze (WohZ, 5-10 Jahre) in
Deutschland
INFO
Weitere wichtige Indizes und komplette Zeitreihen erhalten
Sie in Sprengnetter: Grundstücksbewertung – Arbeitsmaterialien (Bände Ia-III). Aktuelle Indizes finden Sie auch unter
www.sprengnetter.de, Rubrik „Service/Zeitreihen“.
RECHTSPRECHUNG
Grundstücksrecht
Was umfasst der öffentliche Glaube des Grundbuchs?
œ Wird das Grundstück, auf das sich der übereinstimmende
Wille der Parteien bei den Kaufverhandlungen bezogen hat,
in der Vertragsurkunde falsch bezeichnet, bezieht sich die
Auflassungserklärung nur auf die vereinbarte Fläche.
œ Vom öffentlichen Glauben umfasst sind nur Bestandsangaben, soweit durch sie eine bestimmte Bodenfläche als
Gegenstand des eingetragenen Grundstücksrechts nachgewiesen wird, also nicht die Angaben über Größe, Lage,
Bebauung.
(Leitsätze, nicht amtlich)
LG Heidelberg, Urteil vom 21.03.2007 – 5 O 178/06 ■
Sachverständigenwesen
HOAI: Zwei Wertermittlungen – ein Auftrag
œ Erstellt der Architekt ein Wertgutachten, so steht ihm ein
Honorar gemäß § 632 BGB, § 34 HOAI zu. Ohne besondere
schriftliche Vereinbarung hat der Architekt nach den Mindestsätzen der Normalstufe abzurechnen.
œ Auf mehrere getrennte Wertermittlungen, die nur – mehr
oder weniger zufällig – gleichzeitig in einem „Auftrag“ vergeben werden und bei denen im Ergebnis dann auch trotz
des einheitlichen Auftrags dennoch mehrere Verkehrswerte
auszuwerfen, also „mehrere Wertermittlungen“ vorzunehmen sind, ist die Vorschrift des § 34 HOAI nach Sinn und
Zweck nicht anzuwenden.
(Leitsätze, nicht amtlich)
LG Köln, Urteil vom 21.03.2007 – 13 S 216/06
Aus den Gründen:
Keinen Bedenken begegnet daneben die getrennte Abrechnung für die beiden Objekte mit ihrem jeweils getrennten
Ansatz der einzelnen Verkehrswerte für die beiden Einheiten. Soweit § 34 Abs. 2, S. 2 HOAI meint, dass dann, wenn
im Rahmen „einer Wertermittlung“ mehrere Objekte zu bewerten sind, das Honorar nach der Summe der ermittelten
Werte der einzelnen Objekte zu berechnen ist, greift diese
Vorschrift hier nicht mit der Folge ein, dass die Klägerin die
beiden Verkehrswerte hätte addieren und eine einheitliche
Rechnung hätte erstellen müssen. Zwar hat das OLG
Hamm im Urt. v. 8.6.1989 – 21 U 216/88, WF-Bib. das Tatbestandsmerkmal „im Rahmen einer Wertermittlung“ wohl
so verstanden, als dass es allein darauf ankomme, dass ein
„einheitlicher Auftrag“ den Begutachtungen (dort: zwei
Wertgutachten für zwei Häuserkomplexe aufgrund eines
einheitlichen Auftrages) zugrunde liege. Allein so würden
Abgrenzungsfragen vermieden (wie z.B. hinsichtlich der
Gleichartigkeit oder des örtlichen Zusammenhangs) und
allein so würde man dem Willen des Gesetzgebers am
ehesten Genüge tun.
Diese Auffassung – die hier zu einer einheitlichen Abrechnung führen müsste – ist jedoch eher vereinzelt geblieben…
Soweit jedoch die vom OLG Hamm entschiedene Frage als
solche klar und eindeutig angesprochen und sachlich diskutiert wird, wird die Entscheidung zu Recht mehrheitlich als
falsch abgelehnt …
Dem schließt sich die Kammer an. Schon der Wortlaut des
§ 34 HOAI gebietet es, dass die Formulierungen „eine
Wertermittlung“ und „ein Auftrag“ nicht miteinander verwechselt werden dürfen. Nach dem Wortlaut ist vielmehr
allein eine einheitliche „Wertermittlung“ Voraussetzung für
die Anwendung der Vorschrift. Nur insofern wollte der Gesetzgeber ersichtlich eine Ausnutzung des Degressionseffekts der Gebührentabelle für den einheitlichen Vorgang
„einer“ Wertermittlung. Auf mehrere getrennte Wertermittlungen, die nur – mehr oder weniger zufällig – gleichzeitig in
einem „Auftrag“ vergeben werden und bei denen im Ergebnis dann auch trotz des einheitlichen Auftrages dennoch
mehrere Verkehrswerte auszuwerfen, also „mehrere Wertermittlungen“ vorzunehmen sind, ist die Vorschrift nach Sinn
und Zweck nicht anzuwenden. Es ist kein Grund dafür ersichtlich, weshalb man die Honorarforderungen für mehrere
selbstständige Wertermittlungen allein deshalb kürzen sollte, weil diesen (ggf. zufällig) ein einheitlicher Auftrag
zugrunde liegt. Eine echte Arbeitsersparnis o.ä. wird es dort
regelmäßig nicht geben, so dass kein sachlicher Grund für
eine Zusammenfassung vorliegt.
In der Wertermittlungspraxis herrscht Einigkeit darüber,
dass „eine Wertermittlung“ eben ein in sich abgeschlossenes und einheitliches Wertermittlungsgutachten mit einem
abschließend ermittelten Verkehrswert ist. Dass dazu wiederum im Vorfeld selbst recht häufig mehrere Wertermittlungen mit Hilfe unterschiedlicher Verfahren durchzuführen
sind, aus denen dann das einheitliche Gesamtergebnis
abzuleiten ist, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise
für mehrere Wertgutachten aufgrund eines nur zufällig einheitlichen Auftrages. Insofern können unter § 34 Abs. 2, S. 2
HOAI zwar u.U. „einheitliche“ Wertermittlungen für in Zusammenhang stehende Gebäudekomplexe oder Objektmehrheiten erfasst werden, jedoch eben nur dann, wenn
insofern ein einheitlicher Verkehrswert ermittelt wird. Mit
dem hier vorliegenden Fall zweier Wertermittlungen aufgrund eines einheitlichen Auftrages hat dies nichts gemein.■
INFO
Alle hier veröffentlichten Entscheidungen sind einschließlich Begründung in WF-Bibliothek enthalten bzw. zur
Aufnahme vorgesehen.
47
Abonnieren Sie jetzt
Ihren Wissensvorsprung
Ich bestelle das Archiv der „immobilien & bewerten“ (vormals WFA) 1995 - 2006 auf CD-ROM zum Preis von 89,00 ¤.
Ich abonniere „immobilien & bewerten“ ab
der nächsten Ausgabe. Der Preis des Jahresabonnements 2008 (4 Hefte) beträgt 79,00 ¤.
Ich beziehe fortlaufend die Ergänzungslieferung
zu „Sprengnetter u.a.: Grundstücksbewertung –
Lehrbuch und Kommentar“ und erhalte einen
Nachlass auf den Abopreis der „immobilien &
bewerten“ in Höhe von 10,00 ¤ / Jahr.
Ich beziehe „immobilien & bewerten“ im Abonnement und erhalte daher das Archiv der „immobilien &
bewerten“ zum Vorzugspreis von 79,00 ¤.
Alle angegebenen Preise verstehen sich zzgl. MwSt. und Versandkostenpauschale. Unterjährige Bestellungen werden anteilig berechnet. Nach
Ablauf eines Kalenderjahres verlängert sich das Abonnement automatisch um ein weiteres Jahr. Die Bestellung des Abonnements kann
jeweils zum 15.11.d.J. zum Jahresende gekündigt werden.
Name
Vorname
Firma
Telefon
Straße / Nr.
Fax
PLZ / Ort
E-Mail
Datum / Unterschrift
Bestellen Sie bequem per Fax:
02642 97 96 69
Impressum
ISSN
Design
Urheber- und Verlagsrechte
1866-6582
us:pect creative group GmbH, Köln
Alle in dieser Zeitschrift veröffentlichten Beiträge sind
Verlag
Druck
öffentlichten Gerichtsentscheidungen, ihre Leitsätze
Sprengnetter GmbH, Barbarossastraße 2
Druckhaus Optiprint,
und Kommentierungen, da diese von der Schriftleitung
53489 Sinzig, Tel. 02642 97 96 0
Kranzweiherweg 15, 53489 Sinzig
erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechts-
urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die ver-
schutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähn-
www.sprengnetter.de
Geschäftsführung: Dr. Hans Otto Sprengnetter
Manuskripte
lichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Zeitschrift darf
Gesellschafter: Dr. Hans Otto Sprengnetter,
Manuskripte werden nur zur Alleinveröffentlichung
außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsge-
Hildegard Sprengnetter
angenommen. Mit der Annahme zur Veröffentlichung
setzes ohne schriftliche Genehmigung des Verlags in
überträgt der Autor dem Verlag das ausschließliche
irgendeiner Form – durch Fotokopie, Mikrofilm oder
Redaktion
Verlagsrecht bis zum Ablauf des Urheberrechts. Ein-
andere Verfahren – reproduziert oder in eine von Ma-
Steffen Albert (Chefredakteur), Dr. Jürgen Gante
geschlossen sind insbesondere auch das Recht zur
schinen, insbesondere von Datenverarbeitungsanlagen
(Redakteur für Immobilienmarkt, Informationen),
Herstellung elektronischer Versionen und zur Einspei-
verwendbare Sprache übertragen werden. Namentlich
Adressen wie Verlag
cherung in Datenbanken sowie das Recht zu deren
gekennzeichnete Beiträge müssen nicht zwangsläufig
Vervielfältigung und Verbreitung online oder offline
der Meinung der Redaktion entsprechen. Manuskripte
Anzeigen
ohne zusätzliche Vergütung. Der Verlag behält sich das
und Anfragen, die den Inhalt betreffen, werden an die
Julia Bauer, Adresse wie Verlag
Recht zur redaktionellen Bearbeitung angenommener
Redaktion erbeten.
Manuskripte vor.

HOAI-Novelle 2008 Der neue Preisindex für Bauland Steht die

Transcrição

Documentos relacionados

Pressemitteilung

Freiräume schaffen durch Immobilien- management

Anfahrtsplan Mehrzweckanlage Teuchelweiher

Kierig, J.: Zur Umstellung des Preisindex für die Lebenshaltung und

grundbesitz global Büroimmobilie „The Helicon“, London

Sachwertrichtlinie – SW-RL

Immobilienwertermittlung nach der Sachwertrichtlinie 2012

Probleme mit dem Kostenanschlag als Honorarbemessungsgrundlage

Kapitel 3.8 Baulasten, Baulastenverzeichnis

WF-ProSa Beispielgutachten

Ausgewählte Fallbeispiele zur Regelung des