Städtebauliche Städtebauliche Chancen-Risiken
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Städtebauliche Städtebauliche Chancen-Risiken
Städtebauliche ChancenChancen-RisikenRisiken-B etrachtung für die Entwicklung von Einzelhandelsnutzungen an drei Standortbereichen in der Sunderner Innenstadt im Auftrag der Stadt Sundern Endbericht Auftragnehmer Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Schulten Stadt- und Raumentwicklung Verfasser: Dipl.- Ing. Marc Föhrer Dipl.-Ing. Marc Lukas Schulten Dipl.-Ing. Reinhard Schmidt Bauauss. Dipl.- Ing. Tim Stein Dipl.-Geogr. Raphael Tombergs Ein Gutachten von Stadt + Handel unter Mitarbeit von SSR für den Bereich der städtebaulichen Begutachtung. Dortmund, 26. 26 . Oktober 2012 2012 Inhaltsübersicht Inhalt sübersicht Inhaltsübersicht _____________________________________________________________ i 1 Einleitung ________________________________________________________ ________________________________________________________ 1 2 Untersuchungsspezifische Strukturanalyse ____________________________ 5 2.1 Strukturanalyse auf Ebene der Gesamtstadt_________________________ 5 2.2 Untersuchungsspezifische Strukturanalyse Innenstadtzentrum ________10 2.2.1 Einzelhandelsbezogene Strukturanalyse ___________________________10 2.2.2 Räumlich-funktionale Strukturanalyse______________________________17 2.3 3 Zwischenfazit___________________________________________________23 Funktionale Entwicklungsvarianten _________________________________ _________________________________ 24 3.1 Entwicklungsvariante: Fachmarktorientierte Entwicklung_____________25 3.2 Entwicklungsvariante: „klassisches‘‘ Einkaufscenter__________________31 4 Die drei Untersuchungsbereiche ___________________________________ ___________________________________ 36 5 ChancenChancen- RisikenRisiken - Betrachtung ______________________________________ ______________________________________ 46 6 5.1 Standortbereich Bahnhof ________________________________________47 5.2 Standortbereich östlich der Hauptstraße___________________________49 5.3 Standortbereich Schulte-Ufer-Gelände ____________________________51 Zusammenfassung und Fazit _______________________________________ _______________________________________ 53 Anhang ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ 56 i 1 Einleitung Die Stadt Sundern hat sich u. a. im Einzelhandelskonzept und im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ aus dem Jahr 2008 zum Ziel gesetzt, das Innenstadtzentrum funktional weiterzuentwickeln. Der Einzelhandel soll nachhaltig gestärkt und weiterentwickelt werden. Auch das derzeit erarbeitete Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) befasst sich mit dieser Zielstellung. Die Ausgestaltung einer derartigen funktionalen Weiterentwicklung soll jedoch nicht nur unter einzelhandelsbezogenen Erwägungen erfolgen. Auch die Standortfrage einer solchen Einzelhandelsentwicklung muss näher betrachtet werden. Hierbei ist zu untersuchen, welcher Standort in der Sunderner Innenstadt die größten Synergieeffekte für die bestehenden Geschäftslagen aufweist. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzepts im Jahr 2008 stand das Areal der Fa. „Schulte Ufer‘‘ als Standortbereich für eine als notwendig erachtete impulsgebende funktionale Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums im Fokus der Diskussion. Seither fanden Gespräche zwischen Grundstückseigentümer und potenziellen Investoren/ Projektentwicklern sowie der Stadt Sundern statt. In diesem Kontext wurden zwischenzeitlich zwei weitere Standortbereiche in die Diskussion für eine funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt eingebracht. Als Potentialflächen für ein Vorhaben dieser Art im Innenstadtbereich Sundern stehen daher die Fläche Schulte-Ufer, der südliche Bereich der Bahnanlagen und die Flächen, die östlich an die Fußgängerzone angrenzen, zur Verfügung. Mit der Entscheidung für oder gegen eine Ansiedelung eines innerstädtischen Einkaufszentrums werden stadtentwicklungspolitische und räumlich-funktionale Festlegungen für die Entwicklung der gesamten Innenstadt getroffen. Die Eignung der drei Flächen für eine Einzelhandelsentwicklung wird im vorliegenden Gutachten untersucht und abschließend bewertet. 1 Abbildung 1: U ntersuchungsraum Standortbereich Standortbereich Bah Bahnahnhof Standortbereich Standortbereich östlich der Hauptsra Hauptsraße Standortbereich Standortbereich SchulteSchulte- Ufer Quelle: eigene Darstellung auf Basis Stadt + Handel 2008; Kartengrundlage: Stadt Sundern Die Stadt Sundern steht derzeit im Rahmen der Erarbeitung des ISEK also vor der Fragestellung, in welchem Umfang und in welchem Bereich der Innenstadt zukünftig eine impulsgebende, großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung im Hinblick auf die bestehenden städtebaulichen Zielstellungen am besten geeignet ist. Um nun im Rahmen des ISEK (Erarbeitung durch das Planungsbüro SSR in Kooperation mit dem Planungsbüro Stadt + Handel) Entwicklungsziele und Maßnahmen für die Innenstadt thematisch und räumlich eindeutig entwickeln zu können, ist die Klärung dieser Standortfrage von zentraler Bedeutung. Zudem sehen die im Rahmen des ISEK beauftragten Gutachter vor dem Hintergrund der Akquirierung von Städtebaufördermitteln hierin eine zwingende Voraussetzung für eine erfolgreiche Mittelanwerbung. Gleichzeitig bieten klare Entwicklungsvorstellungen seitens der Stadt Sundern Investitionssicherheit für potenzielle Investoren und damit die Grundlage für eine langfristig erfolgreiche Stärkung des Standorts Innenstadt. 2 Zielstellung Zielstellung und Vorgehensweise Ziel der vorliegenden Untersuchung ist es impulsgebende Einzelhandelsentwicklungen an den in Rede stehenden Standortbereichen, unter Berücksichtigung möglicher Chancen und Risiken für die bestehenden Strukturen des Innenstadtzentrums, zu bewerten. Hierfür werden zunächst die vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzepte in Bezug auf die Untersuchungsfragestellung vertieft analysiert. Die hierbei herausgearbeiteten funktionalen und räumlichen Gegebenheiten bilden die Basis für den weiteren Untersuchungsverlauf. Zum einen stellt die Strukturanalyse die Entwicklung des Einzelhandels in der Sunderner Innenstadt, insbesondere in Bezug auf mögliche Verkaufsflächenpotenziale und prägende Bestandsstrukturen, dar. Zudem erfolgt auch eine Überprüfung der im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 erarbeiteten Empfehlungen in Bezug auf eine funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 117ff). Zum anderen wird, um im Weiteren die drei Untersuchungsräume auf Ihre Standortqualitäten hin bewerten zu können, die städtebauliche Struktur der Innenstadt untersucht. Hierbei werden auch bereits vorhandene städtebauliche Zielstellungen der Stadt Sundern herausgearbeitet (siehe Kap. 2). Auf die Ergebnisse der Strukturanalyse aufbauend werden im Weiteren für das Sunderner Innenstadtzentrum Ausprägungen einer impulsgebenden, großmaßstäblichen Einzelhandelsentwicklung erarbeitet. Denkbare Entwicklungsvarianten sind zum einen eine fachmarktorientierte Entwicklung und zum anderen die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufscenter (siehe Kap. 3). Zum besseren Verständnis dieser möglichen Angebotsformen werden Ausprägungen diese Entwicklungsvarianten beispielhaft anhand von realisierten Projekten in anderen Kommunen dargestellt. Die drei Standortbereiche „Bahnhof‘‘, „östlich der Hauptstraße‘‘ und „Schulte-Ufer‘‘ werden im Anschluss näher analysiert (siehe Kap. 4) und in Bezug auf ihre Eignung für eine impulsgebende Einzelhandelsentwicklung bewertet, sodass in Kap. 5 eine Chancen-RisikenBetrachtung erfolgen kann. Hierbei fließen insbesondere die Aspekte Lage, Flächengröße und -zuschnitt, Flächenverfügbarkeit und die derzeitige Nutzung, die städtebauliche Anbindung, die Erschließung sowie die städtebauliche Gestaltung in die Analyse mit ein. 3 In der Chancen-Risiken-Betrachtung werden sowohl die herausgearbeiteten Strukturen des Sunderner Innenstadtzentrums, als auch die in die Analyse eingestellten Bewertungskriterien aufgegriffen. Die Bewertung der Entwicklungsoptionen erfolgt anhand folgender Kriterien: Funktionale Standorteignung Möglichkeit der städtebaulichen Anbindung an die gewachsene Geschäftslage Möglichkeit der funktionalen Abstimmung mit der gewachsenen Geschäftslage Synergiechancen für die gewachsene Geschäftslage Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen Strukturen Anderweitiges Entwicklungspotenzial Abschließend erfolgt eine zusammenfassende Bewertung der drei Standortbereiche jeweils in Bezug auf die möglichen Entwicklungsvarianten. Diese zusammenfassende Bewertung mündet in eine gutachterliche Empfehlung. 4 2 Untersuchungsspezifische Strukturanalyse Eine wesentliche Grundlage für die Abschätzung der perspektivisch notwendigen Einzelhandelsentwicklung in Sundern ist die Analyse des bestehenden Einzelhandelsangebots sowie dessen Entwicklung. Die Bestandserhebung sämtlicher Einzelhandelsbetriebe erfolgte im August 2012. Auf Basis der aktualisierten Bestandserhebung werden die untersuchungsrelevanten Stärken und Schwächen des Einzelhandelsangebots und die sich daraus ergebenen Potenziale und Restriktionen für eine einzelhandelsbezogene Entwicklung im Innenstadtzentrum in Sundern ermittelt. Zudem erfolgt anhand der aktualisierten Bestandserhebung ein Abgleich mit den im Rahmen des Einzelhandelskonzepts ermittelten Entwicklungsrahmen und somit die Klärung der Frage, welches verkaufsflächenbezogene Entwicklungspotenzial für die funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt zur Verfügung steht. Darüber hinaus finden die in den vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzepten festgelegten Entwicklungsperspektiven für die Sunderner Innenstadt Berücksichtigung. 2.1 Strukturanalyse auf Ebene der Gesamtstadt Neben der Betrachtung der standortbezogenen Ausgangslage im Sunderner Innenstadtzentrum sind auch die Veränderungen des Einzelhandelsbesatzes auf Ebene der Gesamtstadt Sundern in die vorliegende Untersuchung einzustellen. Die nachstehenden Übersichten stellen die im Rahmen der Bestandsaktualisierung, die im August 2012 durchgeführt wurde, ermittelten Verschiebungen im Einzelhandel in der Stadt Sundern den im Jahr 2008 erhobenen Daten gegenüber. Festzustellen ist neben einem deutlichen Rückgang der Betriebsanzahl auch eine Reduktion der in Sundern verorteten einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen von rd. 43.300 m² im Jahr 2008 auf rd. 37.600 m². Der Rückgang der Betriebszahlen entspricht dem bundesweit zu erkennenden Trend der Konzentration auf weniger Einzelhandelsbetriebe. Der Rückgang der Verkaufsfläche ist jedoch nicht primär mit den üblichen Trends im Einzelhandel zu erklären, sondern ist mit ortsspezifischen Entwicklungen zu begründen. Insbesondere die Marktaufgabe des Gartencenters Marktkauf bzw. des Toom-Baumarkts ist hierbei anzuführen. 5 Abbildung 2: Prägende Strukturveränderungen im Einzelhandelsbestand in Sundern Einzelhandelsbestand 2008 43.300 m² m² + Ansiedlung neuer Betriebe (z. B. Netto) + Umstrukturierung bestehender Betriebe + (z. B. Rossmann, Penny, Kaufpark) Einzelhandelsbestand 2012 37.600 m² m² – Marktaufgabe bestehender Betriebe (z. B. Gartencenter Marktkauf, toomBaumarkt) Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008 und der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012; * auf 50 m² gerundet Bei einer sortimentsspezifischen Betrachtung ist festzuhalten, dass das gesamtstädtische Angebot in den meisten Sortimentsbereichen überwiegend konstant geblieben und größere Verschiebungen gegenüber der Erhebung aus dem Jahr 2008 nur in den Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Schuhe/ Lederwaren, Pflanzen/ Gartenbedarf, Baumarktsortiment, Möbel und Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte zu verzeichnen sind. Diese Veränderungen sind auf neue Entwicklungen, z.B. im Nebenzentrum Hachen (hier insb. Nahrungs- und Genussmittel), Erweiterungen bestehender Betriebe, z.B. Rossmann (hier insb. Drogeriewaren) und Marktaufgaben, z.B. ToomBaumarkt (hier insb. Pflanzen/ Gartenbedarf, Baumarktsortiment und Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte) zurückzuführen. 6 Tabelle 1: Relevante AngebotsAngebots- und Nachfragedaten in Sundern im Vergleich (I) Warengruppen Anzahl der Be B etriebe VKF (m²) (m²)* m²) * VKF (m (m²) / Einwoh Einwohner 2008 2012 2008 2012 2008 2012 Nahrungs- und Genussmittel (NuG) 70 72 10.380 11.350 0,35 0,39 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 13 11 1.750 2.350 0,06 0,08 Blumen, zoologischer Bedarf 5 4 570 650 0,02 0,02 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 7 6 1.020 1.090 0,03 0,04 kurzfristiger Bedarfsbe Bedarfsb ereich 95 93 13.720 15.440 0,46 0,54 32 27 4.630 4.710 0,15 0,16 6 7 680 970 0,02 0,03 12 11 4.100 2.260 0,14 0,08 10 8 7.470 3.020 0,25 0,10 10 15 2.220 2.600 0,07 0,09 3 4 640 750 0,02 0,03 7 5 520 490 0,02 0,02 mittelfristiger Bedarfsbe Bedarfsb ereich 80 77 20.260 14.800 0,68 0,51 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 6 6 570 660 0,02 0,02 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 6 4 760 660 0,03 0,02 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1 - 530 540 0,02 0,02 Möbel 10 8 4.160 3.550 0,14 0,12 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 4 4 2.140 790 0,07 0,03 Medien 10 8 630 630 0,02 0,02 Uhren/Schmuck 3 5 220 290 0,01 0,01 Sonstiges 6 4 330 260 0,01 0,01 langfristiger Bedarfsbe Bedarfsb ereich 46 39 9.340 7.380 0,31 0,26 Gesamt 221 209 43.320 37.620 1,45 1,31 Bekleidung Schuhe/Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.S. GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012; eigene Berechnungen * auf 10 m² gerundet 7 Tabelle 2: Relevante AngebotsAngebots- und Nachfragedaten in Sundern im Vergleich (II) Warengruppen BruttoBrutto-Jahresumsatz (Mio. €) Kaufkraft (Mio. €) Zentralität 2008 2012 2008 2012 2008 2012 60,3 65,5 60,3 62,3 100% 105% Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 9,0 11,0 9,2 9,6 98% 115% Blumen, zoologischer Bedarf 1,9 2,1 2,2 3,0 86% 72% 4,6 4,8 5,9 6,0 78% 80% kurzfristiger Bedarfsbe Bedarfsb ereich 75,8 83,4 77,6 80,8 98% 103% Bekleidung 10,6 9,6 14,2 13,2 75% 73% Schuhe/Lederwaren 2,0 2,9 3,4 3,6 59% 81% Pflanzen/Gartenbedarf 2,3 1,5 2,3 2,3 100% 64% Baumarktsortiment i.e.S. 12,5 5,4 14,0 13,3 89% 41% GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör 2,5 2,4 2,2 1,9 115% 130% Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente 2,3 2,1 3,4 3,3 69% 64% Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1,4 1,3 2,4 2,7 56% 50% mittelfristiger Bedarfsbe Bedarfsb ereich 33,6 25,3 41,9 40,2 80% 63% Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 2,3 2,8 2,2 2,3 103% 122% Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 1,0 0,8 1,8 1,8 52% 45% Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1,1 1,0 1,7 1,6 62% 62% Möbel 4,6 4,1 8,7 8,3 53% 49% Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 5,0 3,1 3,9 4,3 128% 72% Medien 4,7 4,5 11,2 11,3 42% 40% Uhren/Schmuck 1,6 1,7 1,6 1,5 100% 117% Sonstiges 1,0 0,8 1,3 1,2 76% 64% langfristiger Bedarfsb B edarfsbe edarfsb ereich 21,2 18,8 32,6 32,2 65% 58% Gesamt 130,6 127,6 152,1 153,2 86% 83% Nahrungs- und Genussmittel (NuG) PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 und 2006, IfH 2009, Lebensmittelzeitung 2007, IBH 2011 * auf 10 m² gerundet 8 Auf Basis der aktualisierten Bestandserhebung sowie aktualisierter sekundärstatistischer Datensätze, insb. bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, wurden im Rahmen dieser Untersuchung auch die relevanten Angebots- und Nachfragedaten aktualisiert. Wie in der vorstehenden Übersicht ersichtlich wird, generiert der Einzelhandel in Sundern derzeit einen Umsatz von rd. 127,6 Mio. Euro. Im Verhältnis zu der in Sundern verorteten einzelhandelsrelevanten Kaufkraft lässt sich hieraus ein Zentralitätswert über alle Sortimentsbereiche von rd. 83 % ableiten. Im Vergleich zu den Datensätzen aus dem Jahr 2008 ist demnach ein Rückgang des Zentralitätswerts um rd. 2 % festzustellen. In den zentren- sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereichen ist einzig in den Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren und Schuhe/ Lederwaren eine wesentliche positive Entwicklung der Versorgungsfunktion des Sunderner Einzelhandels festzustellen. In den übrigen Sortimentsbereichen konnte entweder der Status-quo in etwa gehalten werden oder ist gar ein geringerer Zentralitätswert festzustellen (vgl. Tabelle 2). Vor diesem Hintergrund kann festgehalten werden, dass der der auf Ebene der GesamtGesamtstadt ermittelte absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen Entwicklungs rahmen für die Stadt Sundern überwiegend auch weiterhin für eine einzelhandelsbezogene Weiterentwicklung zur Verfügung steht (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 94f). 9 2.2 Untersuchungsspezifische Untersuchungsspezifische Strukturanalyse Innenstadt Innenstadt zentrum Für die Untersuchungsfragestellung ist eine vertiefte Analyse der städtebaulichen und funktionalen Gegebenheiten im Innenstadtzentrum Sunderns unabdingbar. In der folgenden Strukturanalyse werden daher bezogen auf das Sunderner Innenstadtzentrum die untersuchungsrelevanten Stärken und Schwächen des Einzelhandelsangebots ermittelt, sowie die städtebaulichen Strukturen untersucht. 2.2.1 Einzelhandelsbezogene Strukturanalyse Das Einzelhandelsangebot im Sunderner Innenstadtzentrum wird im Folgenden näher untersucht. Insbesondere die Entwicklung im Vergleich zu der Ausgangssituation im Jahr 2008 wird dargestellt. Entwicklung des Einzelhandelbesatzes im Innenstadtzentrum Zum Zeitpunkt der Einzelhandelsbestandserhebung (08/2012) standen im Sunderner Innenstadtzentrum 8 Ladenlokale leer. Im Vergleich zu der Ausgangslage im Jahr 2008 ist diese Kennzahl gestiegen. Zum damaligen Zeitpunkt standen nur 3 Ladenlokale leer. Die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum Sunderns und auch die Verkaufsfläche haben sich gegenüber der Erhebung aus dem Jahr 2008 leicht positiv entwickelt. Tabelle 3: Angebotsstruktur im Innenstadtzentrum A nzahl EH B etriebe Anteil gesamtgesamtstäd städ tisch VerkaufsVerkaufsflä fläche [in m²]* m²]* Anteil gesamtgesamtstäd städ tisch 2008 71 rd. 32% 10.370 rd. 24% 2012 74 rd. 35% 12.280 rd. 33% Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012; * auf 10 m² gerundet Im August 2012 waren im Innenstadtzentrum 74 Einzelhandelbetriebe mit einer gesamten Verkaufsfläche von rd. 12.300 m² verortet. Dies entspricht einem Zuwachs von rd. 1.900 m² Verkaufsfläche gegenüber der Ausgangslage im Jahr 2008. Der gesamtstädtische Anteil des Einzelhandelsangebots im Innenstadtzentrum hat sich ebenfalls leicht positiv entwickelt. Insbesondere der Verkaufsflächenanteil des Innenstadtzentrums an der gesamten in Sundern verorteten Verkaufsfläche ist um rd. 9 % gestiegen. Allerdings ist diese Entwicklung auch vor dem Hintergrund der insgesamt rückläufigen Verkaufsfläche in Sundern zu werten. 10 Tabelle 4: Anzahl der Betriebe nach Hauptbranche im Innenstadtzentrum 2008 2012 Nahrungs- und Genussmittel 17 18 Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken 6 5 Blumen, zoologischer Bedarf 1 1 PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher 2 2 kurzfristiger Bedarfsbe Bedarfsbereich 26 26 Bekleidung 23 19 Schuhe/ Lederwaren 2 3 Pflanzen/ Gartenbedarf - - Baumarktsortiment i.e.S. 1 1 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 4 9 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente - 1 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping - 1 mittelfristiger Bedarfsbe Bedarfsbereich 30 34 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 4 5 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz 1 - Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche - - Möbel - - Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 2 2 Medien/ Unterhaltungselektronik 6 4 Uhren/ Schmuck 1 2 Sonstiges 1 1 langfristiger Bedarfsbe Bedarfsbereich 15 14 Gesamt 71 74 Quelle: Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012 Eine sortimentsspezifische Betrachtung des Einzelhandelsangebots im Innenstadtzentrum bezogen auf die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe verdeutlicht, dass die betriebsstättenspezifische Angebotsvielfalt insgesamt gestiegen ist. Dies ist jedoch nur auf einige Sortimentsbereiche, wie z.B. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör, zurückzuführen ist. Die zentrenrelevanten Sortimentsbereiche Schuhe/ Lederwaren und Uhren/ Schmuck weisen allenfalls eine geringe betriebsstättenbezogene Angebotsergänzung auf. Die Sortimentsbereiche Bekleidung und Medien sind gar durch eine Verringerung des betriebsstättenspezifischen Angebots gekennzeichnet. 11 Abbildung 3: Einzelhandelangebot (VKF) differenziert differenziert nach Warengruppen (in m² VKF) Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.S. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Medien Uhren/ Schmuck Sonstiges 0 Einzelhandelsbestandserhebung 2008 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 Einzelhandelsbestandserhebung 2012 Quelle: Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012 In beinahe allen zentrenrelevanten Sortimentsbereichen ist ein leichter Verkaufsflächenzuwachs zu verzeichnen. Einzig der Sortimentsbereich Medien weist einen Rückgang der Verkaufsfläche auf. Insbesondere die Sortimentsbereiche Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren und GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör prägen den festgestellten Zuwachs von Verkaufsfläche. Unter Berücksichtigung der analysierten betriebsstättenbezogenen Entwicklungen im Innenstadtzentrum wird ersichtlich, dass die festgestellte Erweiterung des Einzelhandelsangebots nicht nur auf Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben, sondern insbesondere auf Umstrukturierungen des Angebots in bestehenden Betrieben und auch auf Betriebserweiterungen, sog. endogene Enzwicklungspotenziale, zurückzuführen ist. Es kann festgehalten werden, dass das Innenstadtzentrum in Sundern seine Position als bedeutender bedeu tender Einzelhandelsstandort durchaus ausgebaut hat. hat. 12 Der Einzelhandelsbesatz im Kontext der lokalen und regionalen Strukturen Ob der erfolgte Ausbau des Einzelhandelsbesatzes zu der angestrebten umfassenden Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums geführt hat, ist im Folgenden einerseits im Kontext der Sunderner Standortstrukturen und andererseits im regionalen Kontext zu prüfen. Eine vergleichende Betrachtung der verkaufsflächenbezogenen Ausstattungsgrade mit anderen von Stadt + Handel betreuten Mittelzentren verdeutlicht zum einen, dass der Einzelhandelsbesatz im Sunderner Innenstadtzentrum als unterdurchschnittlich zu bewerten ist und zum anderen, dass ein wie im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 dimensioniertes Verkaufsflächenpotenzial für Sundern als durchaus angemessen bewertet werden kann (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 117). Tabelle 5: Vergleichende Betrachtung innerstädtischer Verkaufsflächen innerstädtische VerVerkaufsflä kaufsfläche (in m²)* Einwohner** Relation innerstädt innerstäd tische VKF je Einwohner (m² VKF/ EW) Betzdorf 13.300 15.600 0,85 Borken 29.300 41.700 0,70 Coesfeld 37.800 36.200 1,05 Geldern 22.700 33.700 0,67 Ibbenbüren 29.200 51.600 0,56 Lehrte 17.500 43.500 0,40 Ochtrup 22.700 19.400 1,17 Sundern 12.300 28.800 28.800 0,43 Kommune Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 2008 --- 2012; Einwohnerzahl: jeweilige Kommune; * auf 100 m² gerundet; ** Stand: zum Zeitpunkt der jeweiligen Einzelhandelsbestandserhebung; nur Hauptwohnsitze Das Innenstadtzentrum Sundern weist mit einem Wert von rd. 0,43 m² VKF/ EW eine sehr geringe Verkaufsflächenausstattung je Einwohner auf. In vergleichbaren Mittelzentren kann ein Ausstattungsgrad von 1,0 bis zu 1,2 m² VKF/ EW erreicht werden (siehe Tabelle 6). Das im Einzelhandelskonzept empfohlene Verkaufsflächenpotenzial von insgesamt rd. 6.000 bis 8.000 m² VKF könnte den Ausstattungsgrad auf einen Wert von 0,64 bis zu 0,70 m² VKF/ EW steigern. Dieser Wert ist für ein Mittelzentrum angemessen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang zudem, dass Sunderns Nachbarkommunen ihr Einzelhandelsangebot z. T. auch in großmaßstäblichen Entwicklungsvarianten derzeit fortentwickeln, so dass der Wettbewerb zwischen den Einkaufsstandorten in der Region sich verschärfen wird. Neben Entwicklungen von Fachmarktzentren in Eslohe (im Bereich Tölckestraße) und in Menden (im Bereich Bahnhof, perspektivisch auch im Bereich Nordwall), 13 ist die beständige funktionale Weiterentwicklung in Arnsberg-Neheim zu nennen. Ohne einen größeren Entwicklungsimpuls besteht daher das Risiko, dass die Entwicklung des Innenstadtzentrums künftig stagniert. Die Stadt Sundern weist als Mittelzentrum einen Versorgungsauftrag auf, der gem. Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 in Zentralitätswerten ausgedrückt für die Sortimentsbereiche des kurzfristigen Bedarfsbereichs eine anzustrebende Zentralität von bis zu 100 % und für die Sortimentsbereiche des mittel- und langfristigen Bedarfsbereichs eine anzustrebende Zentralität von bis zu 105 % umfasst (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 93f). Trotz der insbesondere im Innenstadtzentrum ermittelten positiven Entwicklung im Einzelhandel sind allenfalls geringfügige Veränderungen der Zentralitätswerte festzustellen. Abbildung 4: Versorgungsauftrag des Innenstadtzentrums (gemessen anhand der Zentralität) Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012 Die vorstehende Abbildung zeigt, dass sich der Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum im Kontext der Sunderner Standortstrukturen als bedeutender Einzelhandelsstandort darstellt. In einigen Sortimentsbereichen, insbesondere in den zentrenrelevanten Sortimentsbereichen (u. a Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Medien), weist das Innenstadtzentrum allerdings keine deutliche Positionierung gegenüber den sonstigen Einzelhandelsstandorten in Sundern auf. Die bisher erfolgten, durchaus positiven Entwick- 14 lungen im Innenstadtzentrum haben daher zu keinem wesentlichen Bedeutungszuwachs des Einzelhandelsbesatzes geführt. Die bisher erfolgte funktionale fun ktionale Weiterentwicklung Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums erscheint insbesondere im Kontext der regionalen und lokalen Entwicklungen, jedoch noch nicht hinreichend hinreich end für eine angestrebte deutliche Positionierung als bedeutender EinkaufsEinkaufsstandort. Verkaufsflächenpotenzial Verkaufsflächenpotenzial für eine funktionale Weiterentwicklung Unter Berücksichtigung der dargstellten Rahmenbedingungen ist das im Einzelhandelskonzept ermittelte Verkaufsflächenpotenzial für eine funktionale Weiterentwicklung zu überprüfen. Tabelle 6: Verkaufsflächenpotenzial einer funktionalen Weiterentwicklung im Sunderner InInnenstadtzentrum rum nenstadtzent Empfohlene Sortimentsbereiche Empfohlene Verkaufsflächen [m²] Nahrungs- und Genussmittel max. 2.500 Bekleidung max. 1.400 Schuhe/ Lederwaren max. 400 Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente max. 400 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping max. 500 Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche max. 500 Medien/ Unterhaltungselektronik/ Elektrohaushaltsgeräte Gesamt max. 2.000 rd. 6.000 - 8.000 Quelle: eigene Darstellung Das im Einzelhandelskonzept ermittelte Verkaufsflächenpotenzial umfasst Sortimentsbereiche, die zwar eine positive Entwicklung verzeichnen, aber im regionalen Vergleich und im Kontext des Sunderner Standortbereiche weiterhin Potenzial aufweisen. Das im Einzelhandels Einzelhandels konzept aus dem Jahr 2008 entwickelte Verkaufsflächenpotenzial steht für eine funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt daher weiterhin zur Verfügung. Verfügung 15 Entwicklungsoptionen des Einzelhandels im Innenstadtzentrum Trotz der festgestellten Rahmenbedingungen im Innenstadtzentrum --- positive einzelhandelsbezogene Entwicklung, bei weiterhin vorhandenem Entwicklungspotenzial --- sind verschiedene Entwicklungsoptionen zu prüfen. Die Struktur des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes zeigt, dass sich in Bezug auf eine funktionale Weiterentwicklung eine großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung weiterhin als zielführend darstellt. Abbildung 5: Ladenlokalgröße im Innenstadtzentrum Quelle: Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012 Rd. 70 % der im Innenstadtzentrum verorteten Ladenlokale weisen eine Verkaufsfläche von bis zu 100 m² auf. Die durchschnittliche Ladenlokalgröße im Innenstadtzentrum beträgt rd. 170 m². Derzeit expansive Einzelhandelsformate fragen jedoch eine Verkaufsfläche von mind. 200 m² nach. Zum Zeitpunkt der Einzelhandelbestandserhebung im August 2012 war das Potenzial an Ladenlokalen, die eine entsprechende Größenordnung aufweisen bzw. derart umstrukturiert werden können, sodass diese eine entsprechende Größenordnung erreichen, nur eingeschränkt vorhanden. E ine weitergehende endogene Entwicklung des Einzelhandelbesatzes im InnenstadtInnenstadtzentrum wird vor diesem Hintergrund nicht zur Erreichung der Zielstellung „Stärkung „Stärkung der Innenstadt‘‘ Innenstadt‘‘ führen. Eine impulsgebende, großmaßstäbliche Entwicklung des SunSu nderner Innenstadtzentrums ist daher zu empfehlen. 16 2.2.2 Räumlichäumlich-funktionale Strukturanalyse Die Aktualisierung der städtebaulichen und räumlich-funktionalen Strukturanalyse des Innenstadtzentrums hat ergeben, dass sich keine wesentlichen Änderungen an der städtebaulichen Struktur zu der Ausgangslage, die im Einzelhandelskonzept für die Stadt Sundern im Jahr 2008 ausführlich ermittelt wurde, ergeben haben. Die Ergebnisse der städtebaulichen Analyse stellen sich wie folgt dar: Räumlich funktionale Lagedifferenzierung Die Einzelhandelsdichte als ein wesentliches Merkmal der räumlich-funktionalen Gliederung des Innenstadtzentrums stellt sich wie folgt dar: Der Bereich der Fußgängerzone weist mit einem Einzelhandelsanteil zwischen 80 % und 100 % die größte Einzelhandelsdichte auf. Nördlich angrenzend erreicht die Einzelhandelsdichte einen Wert zwischen rd. 60 % bis rd. 80 %. Im Bereich des Bahnhofs und östlich entlang der Settmeckestraße werden allerdings nur Anteile zwischen 20 % und 60 % erreicht. Der westliche Abschnitt der Settmeckestraße und der Bereich Schulte-Ufer sind am geringsten von Einzelhandel geprägt. Hier beträgt die Einzelhandelsdichte max. 20%. Hieraus ergibt sich, dass die räumlich-funktionale Gliederung des Innenstadtzentrums sich weiterhin wie folgt gestaltet: Die Hauptlage des Innenstadtzentrums erstreckt sich entlang der Hauptstraße zwischen dem Kolpingplatz im Norden und dem Schirgiswalder Platz im Süden. Die Hauptlage bietet einen hohen Einzelhandelsbesatz und ergänzende Gastronomieangebote. Frequenzerzeugende Einzelhandelsbetriebe sind in der Hauptlage jedoch kaum verortet. Die Einzelhandelsbetriebe Rossmann, Schulte-Jostes und Woolworth sind die größten Einzelhandelsbetriebe der Hauptlage. Die Nebenlagen des Innenstadtzentrums liegen zum einen im Norden und folgen der axialen Struktur der Hauptlage bis zur Hauptstraße. Sie umfassen einen hohen Besatz zentrenergänzender Funktionen und einzelner Einzelhandelsbetriebe. Zum anderen sind im Süden des Innenstadtzentrums Bereiche als Nebenlage identifiziert, die sich vom Schirgiswalder Platz und der weiter nach Süden verlaufenden Hauptstraße nach Westen bis zum Endpunkt der Sunderner Innenstadt, dem Lebensmitteldiscounter Lidl erstrecken. Die in der Nebenlage verorteten, z. T. großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel sind Frequenzbringer für das gesamte Innenstadtzentrum. 17 Weitere Standortbereiche, wie z.B. das Bremke-Center oder der Standortbereich Schulte-Ufer, komplettieren als sog. funktionale Ergänzungsbereiche oder als Erweiterungsbereiche den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum. Das BremkeCenter ist ein wesentlicher Frequenzbringer für das gesamte Innenstadtzentrum. Die städtebauliche Anbindung an die Hauptlage des Innenstadtzentrums ist vor diesem Hintergrund verbesserungsfähig. Abbildung 6: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Sundern Quelle: eigene Darstellung auf Basis Stadt + Handel 2008; Kartengrundlage: Stadt Sundern Die HauptEinzelhannHaupt- und Nebenlagen des Innenstadtzentrums sind, aufgrund ihrer Einzelha delsprägung, die Bereiche, die durch eine großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung gestärkt werden sollen. Eine großmaßstäbliche großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung muss im städtebaulichen Kontext zu diesen Lagebe Lagebe reichen stehen. 18 Städtebauliche Ausprägung des Innenstadtzentrums Die städtebauliche Struktur der Innenstadt Sundern ist an der Nord-Süd-Tallage orientiert und wird durch den Parallelverlauf der Hauptstraße, dem Bachlauf der Röhr und dem Verlauf der Umgehungsstraße L519n in Nord-Süd Richtung geprägt. Hier ist der Charakter eines früheren Straßendorfes mit Handelsfunktion bis heute erkennbar geblieben. Durch den Bau der Umgehungsstraße L519n wurde der Durchgangsverkehr in der Innenstadt Sunderns aus der Hauptstraße heraus verlagert. Die ehemalige Hauptverkehrsachse wurde vor 20 Jahren in ihrem südlichen Abschnitt zur Fußgängerzone umgebaut, der nördliche Abschnitt dient als Erschließungsstraße. Die Fußgängerzone ist in der üblichen Form durch Stadtmöblierung, Grüninseln und einen Brunnen gestaltet. Die Gestaltung ist funktionstauglich aber nicht mehr zeitgemäß. Die innerstädtischen Plätze (Levi-Klein-Platz, FranzJosef-Tigges-Platz, Schirgiswalder Platz) sind baulich wenig ausgeprägt. Der Gebäudebestand in der Hauptstraße ist relativ uneinheitlich. Neben der eher städtischen Bebauung im nördlichen Bereich mit größeren Baukörpern, finden sich vor allem im süd-östlichen Bereich der Fußgängerzone zweigeschossige Gebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert, die für eine Landgemeinde typisch waren, für die Entwicklung einer städtisch geprägten Innenstadt, der auch zukünftig eine zentrale Einzelhandelsfunktion zugewiesen werden soll, ist kein wesentliches Entwicklungspotential vorhanden. Im rückwärtigen Bereich der östlichen Randbebauung der Fußgängerzone ist zum Teil noch die Gebäudestruktur aus der Erbauungsphase mit ergänzenden Gebäuden im Hofbereich erkennbar. Die Gebäudenutzung und -unterhaltung erfolgt hier im Wesentlichen nach rein praktischen Erfordernissen. Eine Gestaltung, die der innerstädtischen Lage entspräche, ist nicht vorhanden. Der gesamte Bereich wird vollkommen von Stellplätzen ohne gestaltende Ordnung dominiert. Westlich der Innenstadt erstreckt sich in Hanglage ein Wohngebiet durchsetzt mit Sozialund Bildungseinrichtungen. Im Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereichs finden sich im Norden, Osten und Süden die Gewerbe-, Industrie- und Verkehrsflächen aus der expansiven industriellen Entwicklungsphase Sunderns. Im Norden liegt der in weiten Teilen brachgefallene Personen- und Güterbahnhof, im Süden das mindergenutzte Gelände der Firma Schulte-Ufer (Produktion aufgegeben) und im Osten, von der Innenstadt durch die Umgehungsstraße abgetrennt, ein großflächiges Gewerbegelände, das in Teilen ebenfalls mindergenutzt ist. Im nördlichen Randbereich der Fläche an der Mescheder Straße befindet sich heute das Rathaus in einem Teil der ehemals gewerblich genutzten Gebäude. Die Anbindung an die Innenstadt ist unzureichend, da von der überdimensionierten Kreuzung (L519/Mescheder Straße) und dem weiteren Verlauf der Umgehungsstraße eine erhebliche Trennwirkung ausgeht. Dieser Bereich ist von der Fußgängerzone aus nur über die Parkplätze entlang der Röhr und die anschließende Unterführung der L519n fußläufig erreichbar. 19 Im Innenstadtbereich Sunderns finden sich zudem einige markante stadtbildprägende Bauten. Hierbei sind insbesondere zu erwähnen: Die heutige Polizeiwache, Hauptstraße Nr. 134: Das Gebäude aus den 1920er Jahren wurde als Post errichtet. Die Fassade ist expressionistisch gestaltet. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und markiert den nördlichen Endpunkt des zentralen Einkaufsbereiches. Die alte Kornbrennerei, Hauptstraße Nr. 130-132: Das Gebäudeensemble ist schwer zugänglich in einer wenig attraktiven Hinterhoflage. Das denkmalgeschützte Gebäude der alten Kornbrennerei ist eines der ältesten in Sundern. Es basiert auf einem mittelalterlichen Wehrbau und wird 1632 erstmals urkundlich erwähnt. Das Gebäude der Volkshochschule Settmeckestr./ Franz-Josef-Tigges-Platz: Das Haus aus der Gründerzeit ist die ehemalige Schule von Sundern. Es steht heute relativ unvermittelt an der Settmeckestraße, die hier dicht am Gebäude vorbei in östlicher Richtung zur Umgehungsstraße verläuft. Die auf der Rückseite zum Platz angebaute Rampenanlage für Rollstuhlfahrer ist überdimensioniert und sprengt den Maßstab des Gebäudes. Stadtbibliothek Sundern, Settmeckestraße Nr. 3: Das 1905 errichtete Gebäude wurde zunächst als Amtshaus später auch als Polizeistation genutzt und steht heute unter Denkmalschutz. 1970 zog die Bücherei ein. Von 2000 bis 2001 wurde das Gebäude komplett renoviert, umgebaut und neu eingerichtet. Für einen barrierefreien Zugang zum Gebäude und innerhalb der Bibliotheksebenen wurde 2010 an der Rückseite des Gebäudes eine Außenaufzugsanlage eingerichtet. Daneben sind die Gebäude bzw. städtebaulichen Räume im Bereich der kath. Johannes Kirche, die den nördlichen Beginn der Fußgängerzone markiert, sowie das Stammhaus der Fa. Schule-Ufer, ein frühindustrieller Ziegelbau, zu erwähnen. Die Bachläufe der Röhr in Süd-Nord Richtung und die von Osten und Westen einmündenden Nebenbäche Linnepe und Settmecke können eher als Potential für eine zukünftige Gestaltung bezeichnet werden. Die östlich der Fußgängerzone parallel verlaufende Röhr ist in der Gemengelage zwischen rückwärtiger Andienung der Fußgängerzone und den Parkplätzen kaum wahrnehmbar. Über vier Brücken werden die Verbindungen zur Fußgängerzone und die Anbindung der Parkplätze hergestellt. Insgesamt sind die Gewässer überwuchert und als gestaltendes Element nicht erkennbar. Die vorgefundene Gestaltung der Innenstadt entspricht in einigen Bereichen nicht den Ansprüchen, die ihr auf au f grund der innerstädtischen Lage zukommen sollten. Zentrale Bereiche werden vollkommen ohne gestaltende Ordnung von Stellplätzen dominiert. Vorhandene Bachläufe und einige stadtbildprägende Gebäude stellen ein Potenzial für eine zukünftige Gestaltung dar. Es ist wünschenswert, wenn eine funktionale WeiterWeite rPotenziale e aufgreift. entwicklung diese städtebaulichen Defizite bzw. Potenzial 20 Verkehrliche Verkehrliche Ausgestaltung Die verkehrliche Erschließung der Innenstadt erfolgt über die Hauptstraße, die Umgehungsstraße und die Settmeckestraße. Haltestellen des öffentlichen Verkehrs befinden sich auf der Hauptstraße nördlich der Fußgängerzone, auf der Umgehungsstraße und in der Settmeckestraße. Der Um- und Ausbau des Straßennetzes in der Folge des Ausbaus der Umgehungsstraße L519n hat zu einer erheblichen Ausweitung der Verkehrsflächen geführt. Eine städtebauliche Integration der Umgehungsstraße mit der Kreuzung vor dem Sunderlandhotel oder der Settmeckestraße als Erschließungsstraße ist nicht erreicht worden. Parkplätze sind im gesamten Bereich östlich der Fußgängerzone zwischen dem Lauf der Röhr und der Umgehungsstraße angeordnet. Der Bau der Umgehungsstraße hat zunächst das Problem des Durchgangsverkehrs in der Ortsmitte gelöst. Die erforderliche städtebauliche Integration der einzelnen Innenstadtbereiche Innenstadtbereiche in ein gemeinsames, gemeinsames , alle Bereiche umfassendes Innenstadtzentrum, Innenstadtzentrum, ist bislang nicht geleistet worden. Eine funktionale Weiterentwicklung sollte diesen Aspekt berücksichtigen. Städtebauliche Zielstellungen Mit dem Einzelhandelskonzept, der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans (FNP) und insbesondere der Ausarbeitung des Masterplans „Zukunft Sundern‘‘ im Jahr 2008 wurden Ziele und Leitlinien für die weitere Entwicklung der Innenstadt Sundern definiert, die die vorhandenen baulich-räumlichen Defizite beseitigen und die Innenstadt als Einzelhandelsstandort stärken sollten. Das Einzelhandelskonzept verfolgt wie bereits dargestellt die Zielstellung der funktionalen Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 106ff). Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans für die Gesamtstadt Sundern wurde für die Innenstadt ein zentrales Leitbild entwickelt. Demnach ist die Innenstadt zentraler Funktionsbereich mit hoher Arbeitsplatzdichte, einem attraktiven Angebotsspektrum sowie breitgefächerten und zielgruppenorientierten Wohnungsangeboten. Als weitere Entwicklungsziele werden im FNP benannt (vgl. Entwurf zum FNP): Weiterentwicklung der vorhandenen Stadtstruktur Sicherung und Belebung des Einzelhandels Erhalt und Optimierung der vorhandenen Angebotsdichte Attraktivierung der Innenstadt und Weiterentwicklung der Stadtbildqualität Verbesserung der Wohnqualitäten und Aufwertung des Wohnumfeldes Bereitstellung eines bedarfsgerechten und zielgruppenorientierten Baulandangebots, Förderung und Unterstützung von Wohnprojekten Erlebbarmachen und aufwerten der Fließgewässer im Stadtbild 21 Im Jahr 2008 wurde vom Rat der Stadt Sundern der Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ beschlossen. Zentrales Entwicklungsziel dieses städtebaulichen Entwicklungskonzepts ist die Weiterentwicklung der Innenstadt Sundern als urbanes Zentrum der Gesamtstadt bei nachhaltiger Nutzung der vorhandenen Potenziale. Zudem soll die Innenstadt als „Urbanes Zentrum der Stadt mit zentraler Versorgungsfunktion‘‘ etabliert werden. Die Leitlinien für die zukünftige Entwicklung konkretisieren den erarbeiteten Rahmen für die Entwicklung konkreter Einzelmaßnahmen. Folgende Leitlinien wurden im Rahmen des Masterplans „Zukunft Sundern‘‘ für das Innenstadtzentrum festgelegt: Stadträume ausprägen Stadträume verbinden Nahmobilität verbessern Einzelhandel und Dienstleistung stärken Öffentliche Räume aufwerten Aufenthaltsqualität erhöhen Grün- und Freiflächen sichtbar machen / Aufenthaltsqualität verbessern Ordnung des ruhenden Verkehrs Zudem fasst der Masterplan zur Innenstadtentwicklung städtebaulich relevante Vorschläge und Ergebnisse aus dem Charette-Verfahren des Jahres 2007 zusammen: Der Stadtraum soll durch einfache bauliche Maßnahmen funktional ergänzt und räumlich geformt werden. Dabei soll die festgestellte Überbetonung der Verkehrsorientierung korrigiert und der Fokus auf die Schaffung von Urbanität und Qualität des öffentlichen Raums gelenkt werden (vgl. Stadt Sundern 2008: S. 32ff). Die bestehenden städtebaulichen Ziele der de r Stadt Sundern umfassen neben einer funkfun ktionalen Weiterentwicklung der Innenstadt auch andere Aspekte. Eine funktionale Weiterentwicklung sollte daher dahingehend baulich ausgeprägt werden, dass sie diediese Ziele (z. B. Stadträume ausprägen und verbinden, öffentliche ö ffentliche Räume aufwerten, Ordnung des ruhenden Verkehrs) berücksichtigt. Des Weiteren sind bei der ChancenChancenRisikenRisiken - Betrachtung anderweitige Entwicklungspotenziale Entwicklungspotenziale für die Standortbereiche, die in den städtebaulichen Entwicklungskonzepten festgelegt sind, zu berücksichtigen. 22 2.3 Zwischenfazit Auf Basis der durchgeführten Strukturanalyse kann Folgendes festgehalten werden: Das Innenstadtzentrum hat seine Position als bedeutender Einzelhandelsstandort in Sundern durchaus ausgebaut. Die bisher erfolgte funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums erscheint insbesondere im Kontext der regionalen und lokalen Entwicklungen jedoch noch nicht hinreichend für eine angestrebte deutliche Positionierung als bedeutender Einkaufsstandort. Das im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 entwickelte Verkaufsflächenpotenzial steht für eine funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt weiterhin zur Verfügung. Eine weitergehende endogene Entwicklung des Einzelhandelbesatzes im Innenstadtzentrum wird nicht zur Erreichung der Zielstellung „Stärkung der Innenstadt‘‘ führen. Eine impulsgebende, großmaßstäbliche Entwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums ist daher zu empfehlen. Die Haupt- und Nebenlagen des Innenstadtzentrums sind, aufgrund ihrer Einzelhandelsprägung, die Bereiche, die durch eine großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung gestärkt werden sollen. Eine großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung muss im städtebaulichen Kontext zu diesen Lagebereichen stehen. Die vorgefundene Gestaltung der Innenstadt entspricht in einigen Bereichen nicht den Ansprüchen, die ihr aufgrund der innerstädtischen Lage zukommen sollten. Zentrale Bereiche werden vollkommen ohne gestaltende Ordnung von Stellplätzen dominiert. Vorhandene Bachläufe und einige stadtbildprägende Gebäude stellen ein Potenzial für eine zukünftige Gestaltung dar. Es ist wünschenswert, wenn eine funktionale Weiterentwicklung diese städtebaulichen Defizite bzw. Potenziale aufgreift. Die erforderliche städtebauliche Integration der einzelnen Innenstadtbereiche in ein gemeinsames, alle Bereiche umfassendes Innenstadtzentrum, ist bislang nicht geleistet worden. Eine funktionale Weiterentwicklung sollte diesen Aspekt berücksichtigen. Die bestehenden städtebaulichen Ziele der Stadt Sundern umfassen neben einer funktionalen Weiterentwicklung der Innenstadt auch andere Aspekte. Eine funktionale Weiterentwicklung sollte daher dahingehend baulich ausgeprägt werden, dass sie diese Ziele (z. B. Stadträume ausprägen und verbinden, öffentliche Räume aufwerten, Ordnung des ruhenden Verkehrs) berücksichtigt. Des Weiteren sind bei der Chancen-Risiken-Betrachtung anderweitige Entwicklungspotenziale für die Standortbereiche, die in den städtebaulichen Entwicklungskonzepten festgelegt sind, zu berücksichtigen. 23 3 Funktionale Entwicklungsvarianten Entwicklungsvarianten Im Folgenden werden mögliche Entwicklungsvarianten, die eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums initiieren können, dargestellt. Eine Verkaufsflächenentwicklung, die sich an den bereits im Einzelhandelskonzept entwickelten Entwicklungsrahmen orientiert, ist zu empfehlen. Demnach ist eine funktionale Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums in einem Rahmen von rd. 6.000 --8.000 m² Verkaufsfläche als angemessen zu erachten (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 117). Für eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung ist primär die Ansiedlung von Einzelhandelsangeboten mit einem (Kern-)Sortiment, das in der Strukturanalyse mit einem Angebotsdefizit bzw. mit weitergehendem Entwicklungspotenzial identifiziert wurde, zur Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums zu empfehlen. Für das Sunderner Innenstadtzentrum fallen hierunter folgende Sortimentsbereiche: Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Bettwaren/ Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Des Weiteren können zur Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums Angebote mit innenstadtprägendem bzw. zentrenrelevantem (Kern-)Sortiment, sofern sie eine Erweiterung des Betriebstypenmixes darstellen, untergebracht werden, für welche die endogenen Entwicklungspotenziale in der Haupt- und den Nebenlagen des Innenstadtzentrums nicht ausreichend Potenzial bieten. Dies muss jedoch in funktionaler Abstimmung mit dem Einzelhandelsangebot in den Haupt- und Nebenlagen erfolgen. Die dargestellte Innenstadtstruktur ist zu berücksichtigen (vgl. Kapitel 2.2). Damit eine angestrebte funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums seine Funktion als Impulsgeber für die bestehenden Lagen des Innenstadtzentrums wahrnehmen kann, wird zumeist ein Frequenzbringer benötigt. Als Frequenzbringer fungieren vielfach großflächige Angebotsformen aus dem Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel. Eine solche Angebotsform erscheint empfehlenswert, damit die positiven Auswirkungen der angestrebten funktionalen Weiterentwicklung auf die gewachsenen Strukturen im Innenstadtzentrum wirken können. Im Folgenden werden zwei für die funktionale Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums denkbare Entwicklungsvarianten erarbeitet. Bezüglich einer möglichen 24 Dimensionierung dieser Entwicklungsvarianten erscheint, neben einer Berücksichtigung der Strukturmerkmale des Innenstadtzentrums und des absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmens für die jeweiligen Sortimentsbereiche, eine Orientierung an den aktuellen Markt- und Standortanforderungen von (expansiven) Einzelhandelsbetrieben empfehlenswert. 3.1 Entwicklungsvariante: Fachmarktorientierte Fachmarktorientierte Entwicklung Eine denkbare Entwicklungsvariante für die angestrebte impulsgebende funktionale Weiterentwicklung stellt eine fachmarktorientierte Entwicklung dar. Eine derartig ausgeprägte Entwicklungsvariante beinhaltet üblicherweise ein Einzelhandelsangebot, das die Sortimentsbereiche umfasst, welche im Zuge des ermittelten Entwicklungsrahmens zur funktionalen Weiterentwicklung in Sundern zur Verfügung steht (vgl. Tabelle 6). Funktional und städtebaulich prägt sich eine derartige Entwicklungsvariante wie folgt aus: Als Fachmarkt wird in der Fachliteratur eine Betriebsform des Einzelhandels verstanden, die sich als Einzelhandelsgeschäfte mit einem breiten und tiefen Sortiment aus einer bestimmten Branche darstellen. Weitergehende Kennzeichen eines Fachmarkts sind insbesondere eine überdurchschnittlich große, überwiegend ebenerdige Verkaufsflächen und die Präferierung eines verkehrstechnisch sehr gut angebundenen Standorts, z. T. mit eigener Stellplatzanlage (vgl. Website Handelswissen). Neben einer fachmarktorientierten Entwicklung, die sukzessive in Form von einzelnen Fachmärkten --- städtebaulich bzw. architektonisch entweder als funktional ausgeprägte, meist eingeschossige Geschäftsgebäude oder als städtebaulich bzw. architektonisch hochwertige, mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser ausgeprägt --- erfolgen könnte, ist in der vorliegenden Untersuchung insbesondere auf die Ausprägung als sog. „Fachmarktzentrum‘‘ abzustellen. Hierunter ist eine fachmarktorientierte Entwicklung bzw. eine räumliche Konzentration von Fachmärkten zu verstehen, die einheitlich geplant, konzipiert, betrieben und vermarktet wird. Städtebaulich können sich solche Fachmarktzentren derart ausgestalten, dass sie sich auf einen im Rahmen der Projektentwicklung entwickelten öffentlichen Raum orientieren und an bestehende einzelhandelsgeprägte Lagen anschließen. Eine derartige konzipierte Entwicklungsvariante kann demnach auch dazu beitragen den öffentlichen Raum zu strukturieren bzw. zu beleben. Ferner ist zu berücksichtigen, dass derartige Fachmarktzentren einen hohen Stellplatzbedarf aufweisen, der häufig dazu führt, dass in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Fachmarktzentrum städtebaulich unattraktive Räume entstehen. Aufgrund der MIV-Orientierung dieser Konzepte besteht jedoch auch die Gefahr, dass durch die Orientierung der Baukörper, der Konzentration der Stellplätze und/ oder der projektierten Anlieferungszonen städtebaulich uninteressante und mindergenutzte Räume entstehen. Zum Teil wird eine derartige Entwicklungsvariante auch in angemessener städtebaulicher Entfernung zu bestehenden Einzelhandelslagen entwickelt; bei einer derartigen Ausgestal- 25 tung ist jedoch eine optimierte städtebauliche Anbindung an die bestehenden Einzelhandelslagen herzustellen. Vor dem Hintergrund der angestrebten impulsgebenden funktionalen Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt könnte eine als Fachmarktzentrum ausgeprägte Entwicklungsvariante einen stärkeren Entwicklungsimpuls für die bestehenden Einzelhandellagen aufweisen als eine sukzessive fachmarktorientierte Entwicklung (vgl. Mayer-Dukart 2009: S. 18ff). Nachfolgend wird beispielhaft dargestellt, wie sich in anderen Kommunen derartig konzipierte Entwicklungsvarianten darstellen können: 26 fachmarktorientierte Entwicklung: Zuckerfabrik Lehrte (Niedersachsen) (Niedersachsen) 1 Datenübersicht Einwohner: Flächengröße: Verkaufsfläche: Verkaufsfläche: 2 43.250 rd. 3,5 ha rd. 10.700 m² Zentralörtliche Funktion: Entfernung zum Kern der funktio unktio nalen Hauptlage Anzahl der EinzelhandelsEinzelhandelsbetriebe: Mittelzentrum rd. 250 m 20 Lage und Anbindung Abbildung 7: Zuckerfabrik Lehrte 250 25 0 m Quelle: eigene Aufnahmen Quelle: eigene Darstellung 2012; Kartengrundlage: Stadt Lehrte 2010 27 3 Einzelhandelsangebot Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung; Schuhe/ Lederwaren GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 4 Einzelhandelsrelevante Mieter (Auszug) (Ausz ug) 5 dm Penny E-Center Ergänzendes Angebot 6 Takko Kik Das Futterhaus Dienstleister, Gastronomie Erschließung Durch die Anbindung an die Poststraße/ Germaniastraße, den großen ebenerdigen Parkplatz vor dem E-Center und eine Bushaltestelle ist die Zuckerfabrik verkehrlich gut zu erreichen. Zudem ist der Bahnhof fußläufig angebunden. 7 Städtebauliche Merkmale, innere Organi Organ isation Die Zuckerfabrik liegt im südöstlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs. Allgemein überwiegen eher großflächige Strukturen gegenüber den wenig kleinteiligen Einzelhandelsbesatz. Gleichzeitig wird durch eine einheitliche Fassaden- und Bodenbelagsgestaltung ein städtebaulicher Zusammenhang hergestellt. 28 fachmarktorientierte Entwicklung: KuhmKuhm -Center Center in Borken (NRW) 1 Datenübersicht Einwohner Flächengröße: Verkaufsfläche: Verkaufsfläche: 2 40.970 Zentralörtliche Funktion: Mittelzentrum rd. 1,9 ha Entfernung zum Kern der funktio unktio nalen Hauptlage rd. 350 m rd. 8.400 m² Anzahl der EinzelhandelsEinzelhandelsbetriebe: 12 Lage und Anbindung Abbildung 8: KuhmKuhm-Center Quelle: eigene Aufnahmen 350 35 0 m Quelle: eigene Darstellung 2012; Kartengrundlage: Stadt Borken 2008 29 3 Einzelhandelsangebot Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung; Schuhe/ Lederwaren Uhren/ Schmuck 4 Einzelhandelsrelevante Mieter (Auszug) 5 Takko Ernsting’s Family Kaufland Ergänzendes Angebot A ngebot 6 ABC Schuhe C&A Kids Dienstleister, Gastronomie Erschließung Das Kuhm-Center ist sowohl für den MIV als auch für den ÖPNV gut erreichbar. Die Heidener Straße, die eine wichtige Nord-Süd-Verbindung in Borken darstellt, verläuft direkt angrenzend am Kuhm-Center. Die Wilbecke verbindet das Einkaufscenter mit der Fußgängerzone. Ausreichend Stellplätze befinden sich auf dem Gelände des Kuhm-Centers. In fußläufiger Entfernung liegen Haltepunkte der Buslinien sowie der Bahnhof Borken (Westfalen). 7 Städtebauliche Städtebauliche Merkmale, innere Organisati Organisation Das Kuhm-Center liegt im nordöstlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs. Die Fußgängerzone ist fußläufig zu erreichen. Allgemein überwiegen eher großflächige Strukturen gegenüber dem wenig kleinteiligen Einzelhandelsbesatz. Gleichzeitig wird durch eine einheitliche Fassaden- und Bodenbelagsgestaltung ein städtebaulicher Zusammenhang hergestellt. 30 3.2 Entwicklungsvariante: „klassisches‘‘ „klassisches ‘‘ E inkaufscenter Als weiterer Typus eines Einzelhandelsvorhabens, der eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung eines Innenstadtzentrums befördern kann, ist ein „klassisches‘‘ Einkaufscenter in die Untersuchung mit einzustellen. Als „klassisches‘‘ Einkaufscenter wird in dieser Untersuchung ein häufig auch als „Shopping Center‘‘ titulierter Typus von Einzelhandelsvorhaben verstanden (DV 2012: S. 13f). Ein „klassisches‘‘ Einkaufcenter ist in der Fachliteratur wie folgt gekennzeichnet: „Klassische‘‘ Einkaufscenter sind „[…] bewusst geplante und errichtete, künstliche räumliche Agglomerationen von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die auch einheitlich verwaltet bzw. gemanagt und betrieben werden. Bei den Shopping Centern handelt es sich somit um ein Verbund- und Kooperationssystem primär des Einzelhandels‘‘ (IfG 2011: S. 11). Städtebaulich bzw. architektonisch stellen sich „klassische‘‘ Einkaufscenter zumeist als geschlossene, demnach introvertierte, Einzelhandelseinrichtungen dar, die allenfalls geringe Bezüge zu der Umgebung aufweisen. Zudem ist für ein „klassisches‘‘ Einkaufscenter charakteristisch, dass der überwiegende Anteil der Betriebe zumeist kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sind, die um großflächige Magnetbetriebe ergänzt werden. Zumeist werden „klassische‘‘ Einkaufscenter als ein Gebäudekomplex geplant, der auf Grund seiner Maßstäblichkeit in keinem Zusammenhang mit der umgebenden städtebaulichen Struktur steht. Aufgrund der Innenorientierung der Einzelhandelsnutzungen kommt den äußeren Fassaden zumeist nur eine geringe Bedeutung zu, sodass im Zusammenhang mit der großen Kubatur eine städtebauliche bzw. architektonische Integration in das bestehende Stadtbild von besonderer Bedeutung ist. Die Orientierung der Einzelhandelsbetriebe nach Innen und die bauliche Gestaltung der inneren Wegeführung im Einkaufscenter führen zumeist dazu, dass derartige Entwicklungsvarianten nur über eine begrenzte Anzahl an Ein- und Ausgängen verfügen und sich somit eine städtebauliche Anbindung an die Umgebung bzw. die bestehenden Einzelhandelslagen schwierig gestaltet. Stellplatzanlagen „klassischer‘‘ Einkaufscenter werden zumeist in den Baukörper --- entweder als separates Parkgeschoss oder als Tiefgarage --integriert. Neben der städtebaulich bedeutenden Anbindung eines Einkaufscenters an die bestehenden Einzelhandelslagen, ist daher auch die MIV-orientierte Verkehrsführung zum Einkaufscenter in die städtebauliche Umgebung zu integrieren. Die nachfolgenden Steckbriefe verdeutlichen, wie sich in anderen Kommunen eine derartig konzipierte Entwicklungsvariante darstellen kann: 31 „klassisches‘‘ „klassisches‘‘ Einkaufscenter: Eink aufscenter: ReschopReschop -Carré in Hattingen (NRW) 1 Datenübersicht Einwohner: Einwohner: 55.390 Flächengröße: Verkaufsfläche: Verkaufsfläche: 2 rd. 1,4ha rd. 10.000 m² Zentralörtliche Funktion: Entfernung zum Kern der funktionalen Hauptlage: Hauptlage: Anzahl der EinzelhandelsEinzelhandelsbetriebe: Lage und Anbindung Abbildung 9: ReschopReschop- Carré Quelle: eigene Darstellung 2012; Kartengrundlage: Stadt Hattingen 2007 32 Mittelzentrum unmittelbar angrenzend 17 3 Einzelhandelsangebot Einzelhandelsangebo t Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Elektronik/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 4 Einzelhandelsrelevante Mieter (Auszug) 5 Saturn Mc Paper Depot Deichmann dm Ergänzendes Angebot 6 H&M C&A Ernsting’s Family Dienstleister, Gastronomie, Stadtbibliothek, Gesundheitszentrum Erschließung Der Zugang zum ÖPNV ist über den Straßenbahnhaltepunkt „Hattinger Mitte‘‘ und über mehrere Bushaltestellen im unmittelbaren Umfeld gewährleistet. Die Anbindung des MIV geschieht hauptsächlich über zwei angrenzende Landstraßen. Zwei Parkhäuser, wobei eins direkt im Reschop-Carré ist, stellen ausreichend Parkraum zur Verfügung. 7 Städtebauliche Merkmale, innere Organi Organ isation Das Reschop-Carré liegt im südlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs und ist unmittelbar mit der Fußgängerzone verbunden. Städtebaulich zeichnet sich der Standort durch eine geschlossene, überwiegend dreigeschossige Bebauung aus. Westlich des Reschop-Carrés grenzt die vierspurige August-Bebel-Straße an. Im Süden verläuft die ebenfalls vierspurige Martin-Luther-Straße. Eine Fußgängerbrücke über die Martin-LutherStraße stellt eine sichere fußläufige Verbindung zwischen dem Reschop-Carré und dem Bahnhof dar. 33 „klassisches‘‘ „klassisches‘‘ Einkaufscenter: Vennehof in Borken (NRW) 1 Datenübersicht Einwohner: 40.970 Flächengröße: Verkaufsfläche: Verkaufsfläche: 2 rd. 1 ha rd. 6.600 m² Zentralörtliche Funktion: Funktion: Entfernung zum Kern der funkti unktionalen Hauptlage Anzahl der EinzelhandelsEinzelhandelsbetriebe: Lage und Anbindung Abbildung 10: 10: Vennehof Quelle: eigene Aufnahmen Quelle: eigene Darstellung 2012; Kartengrundlage: Stadt Borken 2008 34 Mittelzentrum innerhalb 24 3 Einzelhandelsangebot Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 4 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Einzelhandelsrelevante Mieter (Auszug) 5 Deichmann Bonita Gerry Weber Stadtparfümerie Pieper Dm Apollo Optik Ergänzendes Angebot 6 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Dienstleister, Gastronomie, Erschließung Der Vennehof ist sowohl für den MIV als auch über den ÖPNV gut erreichbar. Über die Kreisstraße 7 und den daran angrenzenden Zufahrtsstraßen wird die verkehrliche Anbindung für den MIV gewährleistet. In fußläufiger Entfernung befinden sich Haltepunkte der Buslinien. . 7 Städtebauliche Merkmale, innere Orga Organisation Der Vennehof befindet sich im südlichen Abschnitt des zentralen Versorgungsbereichs und ist unmittelbar mit der Fußgängerzone verbunden. Zudem liegt das Einkaufscenter innerhalb der Hauptlage. Städtebaulich zeichnet sich der Standort durch eine geschlossene, überwiegend drei bis viergeschossigen Bebauung aus. 35 4 Die drei Untersuchungsbereiche Nachdem bisher dargelegt wurde, dass, um das Ziel „Stärkung der Sunderner Innenstadt‘‘ zu erreichen, weiterhin eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung notwendig ist und dafür in Frage kommende Entwicklungsvarianten ermittelt wurden, werden im Folgenden die für eine derartige Entwicklung in Rede stehenden Standortbereiche näher beleuchtet. Damit eine funktionale Weiterentwicklung den gewünschten Entwicklungsimpuls für die bestehenden Einzelhandelslagen darstellen kann, sind die Standortbereiche insbesondere auf ihre städtebaulichen Merkmale und auf ihre Eignung bezüglich der etwaigen Entwicklungsvarianten hin zu untersuchen. Die in Rede stehenden Standortbereiche sind daher im Folgenden u. a. anhand folgender Kriterien bewertet worden: Lage im Stadtraum, Anbindung an den vorhandenen Einzelhandelsschwerpunkt, Flächengröße und -zuschnitt Qualität der Erschließung, derzeitige Nutzung städtebauliche Gestaltung Im Folgenden Kapitel werden die drei in Rede stehenden Standortbereiche anhand der dargestellten Kriterien näher untersucht. 36 Standortbereich: Bahnhof 1 Datenübersicht Flächengröße: 2 rd. 1,6 ha Entfernung zum Kern funktionalen Hauptlage der rd. 400 m Karte Abbildung 11: 11: Lage des Standorts Bahnhof 4 00 m Quelle: eigene Aufnahmen Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Kartengrundlage: © Geobasisdaten: Stadt Sundern (2012) 37 3 Flächenverfügbarkeit Ein Großteil der Flächen befindet sich im Besitz der Bahngesellschaft Regionalverkehr Ruhr-Lippe GmbH. Das restliche Gelände setzt sich aus kleinteiligen Privatgrundstücken zusammen. Die Gleisanlage verläuft zentral auf rd. 200 m durch den Standort. 4 Derzeitige Nutzung Der Standortbereich ist durch vielfältige Nutzungen geprägt. Es sind Einzelhandel, leerstehende Ladenlokale, Gewerbe- und Wohnnutzungen anzutreffen. Das gründerzeitliche Bahnhofsgebäude mit Güterverladestation und der Bahnsteig für den Personenverkehr sind noch vorhanden. Der Personenverkehr ist 1966 eingestellt worden. Das Bahnhofsgebäude wurde seinerzeit als Jungendtreffpunkt, Kiosk und Lagerfläche umfunktioniert und ist in einem ordentlichen baulichen Zustand. Die umfangreichen Gleisanlagen werden für gelegentliche Rangierfahrten (zwei Wagen/ zwei Fahrten pro Woche) genutzt. Seit einigen Jahren wird von den Anliegerkommunen der Bahnstrecke die Einrichtung des Personenverkehrs auf der Röhrtalbahn diskutiert und auf politischer Ebene vorangetrieben. Eine aktuelle Machbarkeitsstudie aus dem Jahr 2011 zur Wiederaufnahme des Personenverkehrs auf der Strecke Neheim-Sundern kommt zu einem positiven Ergebnis. Konkrete Pläne und ein zeitlicher Rahmen zur Aufrüstung der Strecke für den Personenverkehr liegen noch nicht vor. 5 Lage und Anbindung Der Standortbereich Bahnhof liegt im nördlichen Abschnitt des zentralen Versorgungsbereichs. Der Kern der funktionalen Hauptlage liegt rd. 400 m von dem Standortbereich entfernt. Im Norden stellt das Ende des Bahnhofsgeländes mit den Gleisanlagen den Abschluss der Fläche dar. Westlich des Standorts verläuft die Kleinbahnstraße/ Rochuseck mit z. T. öffentlichen Parkplätzen. Im Süden bildet die Hauptstraße die Grenze. Im Osten schließt die Fläche mit dem Bahndamm ab. 6 Erschließung Das Bahnhofsgelände ist, wie für Bahnbrachen typisch, städtebaulich nicht integriert. Die Erschließung reicht nur in den südwestlichen Randbereich und erfolgt über zwei Zufahrten zum ehemaligen Bahnhofsgebäude von der Hauptstraße aus. Über diese Erschließung wurde die Andienung der Güterverladerampe und die im Wesentlichen fußläufige Anbindung für die Bahnkunden realisiert. Der Ausbaustandard und die Verknüpfung mit der Hauptstraße sind für heutige Anforderungen und eine weitergehende verkehrliche Erschließung der Fläche nicht geeignet. In Zukunft wird die Fläche bei Inbetriebnahme des Personenverkehrs auf der Röhrtalbahn optimal an den ÖV angebunden sein. Zurzeit befindet sich auf der Hauptstraße eine Bushaltestelle, von der aus das Gelände erreicht werden kann. 38 7 Städtebauliche Merkmale, innere Organisation Städtebaulich zeichnet sich der Standort im Wesentlichen durch das zentral gelegene in Nord-Süd-Richtung verlaufende Bahnhofsgebäude mit der dazugehörenden Schienenanlage aus. Der südwestliche Bereich wird durch eine geschlossene, überwiegend zwei- bis viergeschossige Bebauung mit Einzelhandelsbesatz und zentrenergänzenden Funktionen geprägt. Im Südosten ist eine lockere zwei- bis dreigeschossige Wohnbebauung vorzufinden. Die im Süden verlaufende stark befahrene Hauptstraße weist eine Trennwirkung zwischen dem zu betrachtenden Standort und der Fußgängerzone auf. Eine qualitätvolle fußläufige Anbindung an den Handelsund Dienstleistungsbereich der Innenstadt ist nicht gegeben. Die im Süden verlaufende stark befahrene Umgehungsstraße Hauptstraße bildet eine Zäsur nach Süden. Ungeklärt ist auch die Frage nach Altlasten. 39 Standortbereich: Östlich der Hauptstraße inkl. ParkParkplätze „Röhr‘‘ „Röhr‘‘ 1 Datenübersicht Flächengröße: 2 rd. 1,2 ha Entfernung zum Kern der funktionalen Hauptlage Karte Abbildung 12: 12: Östlich der Hauptstraße inkl. Parkplätze „Röhr‘‘ „Röhr‘‘ Quelle: eigene Aufnahmen Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Kartengrundlage: © Geobasisdaten: Stadt Sundern (2012) 40 rd. 200 m 3 Flächenverfügbarkeit Ungefähr die Hälfte der Fläche des Standorts ist in städtischem Eigentum. Die übrige Fläche unterteilt sich in kleinteilige Besitzstrukturen. 4 Derzeitige Nutzung Die Gebäude werden im Erdgeschoss überwiegend von Einzelhändlern und Dienstleistern genutzt. Die übrigen Geschosse werden hauptsächlich als Wohnraum genutzt. Ein Großteil der nicht bebauten Flächen sind Teil einer öffentlichen Stellplatzanlage. 5 Lage und Anbindung Der Standortbereich „Östlich der Hauptstraße inkl. Parkplätze Röhr‘‘ liegt mittig innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und grenzt unmittelbar an dessen funktionalen Hauptlage an. Die Fußgängerzone der Stadt Sundern verläuft mit einer Länge von 120 m westlich entlang des Standorts. Die östliche Grenze bildet auf einer Länge von 140 m die Umgehungsstraße „L 519‘‘. In der direkten Umgebung befinden sich im Erdgeschoss überwiegend Einzelhandel und zentrenergänzende Funktionen. 6 Erschließung Der Standort wird im Wesentlichen durch die Settmeckestraße und die Umgehungsstraße „L 519‘‘ erschlossen. Der Zugang zum ÖPNV erfolgt über die Bushaltestelle Hubertustunnel --- von 6 Buslinien angesteuert --- die sich unmittelbar am Standort befindet. Zudem sind die Bushaltestellen Hauptstraße (7 Buslinien) und Settmecke (7 Buslinien) fußläufig zu erreichen. Die Erschließung der bestehenden Einzelhandelsnutzungen erfolgt fußläufig über die Fußgängerzone. 41 7 Städtebauliche Merkmale, innere Organisation Städtebaulich zeichnet sich der Standort im westlichen Bereich durch eine geschlossene, überwiegend zwei- bis dreigeschossige Bebauung aus. Östlich der bebauten Flächen bis hin zur Umgehungsstraße „L 519‘‘ prägen die Stellplatzanlagen entlang der Röhr das Bild. Der Besatz an Einzelhandel und zentrenergänzenden Funktionen orientiert sich auf die angrenzende Fußgängerzone, die in diesem Abschnitt die funktionale Hauptlage des zentralen Versorgungsbereichs darstellt. Die Nutzbarmachung der Fläche wird erschwert durch den Verlauf der Röhr, deren Lauf bei der Entwicklung der Fläche möglicherweise verändert werden muss. 42 Standortbereich: SchulteSchulte-UferUfer-Gelände 1 Datenübersicht Flächengröße: 2 rd. 1,4 ha Entfernung zum Kern der funktiounktionalen Hauptlage rd. 300 m Karte Abbildung 13: 13: Lage des Standorts SchulteSchulte- UferUfer-Gelände Quelle: eigene Aufnahmen 3 00 m Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Kartengrundlage: © Geobasisdaten: Stadt Sundern (2012) 43 3 Flächenverfügbarkeit Die Flächen des Standorts sind im Besitz der Firma Schulte-Ufer. 4 Derzeitige Nutzung Der Standortbereich wird derzeit noch z. T. gewerblich genutzt. Auf dem Gelände befinden sich noch einige Gebäude der ehemaligen Produktion der Fa. Schulte-Ufer. An der Hauptstraße steht das Verwaltungsgebäude der Firma Schulte-Ufer aus den 1970er Jahren, das noch genutzt wird. Eine Aufgabe des Standorts ist perspektivisch abzusehen. 5 Lage und Anbindung Der Standortbereich „Schulte-Ufer-Gelände‘‘ befindet sich am südlichen Ende innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Der Kern der funktionalen Hauptlage des zentralen Versorgungsbereichs befindet sich rd. 300 m von dem Stadtbereich entfernt. Im Norden und Süden wird der Standortbereich von Gebäuden umfasst. Im Westen stellt die Hauptstraße die Grenze dar und im Osten die Röhr. In der direkten Umgebung befinden sich überwiegend Gewerbe- und Wohngebäude. 6 Erschließung Der Standort wird im Wesentlichen über die Hauptstraße und die Settmeckestraße erschlossen. Der Zugang zum ÖPNV erfolgt über die unmittelbar angrenzende Bushaltestelle Settmecke, die von 7 Buslinien bedient wird. Eine eigenständige fußläufige Anbindung von der Fußgängerzone nach Süden ist nicht gegeben. 44 7 Städtebauliche Merkmale, innere Organisation Das Gelände wird begrenzt vom Verlauf der Röhr im Osten, der Hauptstraße mit der vorhandenen Bebauung und einem großvolumigen Gewerbebau parallel zur Settmeckestraße, der als Gebäuderiegel den Standortbereich nach Norden von der Fußgängerzone abschließt. Städtebaulich wird der Standort durch das Fabrikgebäude Schulte-Ufer geprägt. Die derzeit bestehende fußläufige Anbindung zur Fußgängerzone führt über einen straßenbegleitenden Fußweg entlang der Hauptstraße. Der Besatz an Einzelhandel und zentrenergänzende Funktionen in diesem Bereich der Hauptstraße ist gering ausgeprägt und kann somit kaum als attraktive Verbindungsachse zwischen dem Standort und der Fußgängerzone fungieren. Als ehemaliger Standort eines metallverarbeitenden Betriebs ist das Gelände als Altlastenverdachtsfall gekennzeichnet. Die Frage der tatsächlichen Belastung ist noch ungeklärt. Die ehemals klar definierte Achse im Verlauf der Hauptstraße ist durch die bauliche Gestaltung des südlichen Endes der Fußgängerzone und den Kreisverkehr gebrochen, sodass die die Gestaltung des südlichen Endes der Fußgängerzone einen abschließenden Charakter aufweist. 45 5 Chancen hanc enen -RisikenRisiken-Betrachtung Im Folgenden wird dargstellt, welchen Nutzen die bestehenden Einzelhandelslagen aus den möglichen Entwicklungsvarianten an den jeweiligen Standortbereichen ziehen können. Eine von den bestehenden Einzelhandelslagen --- sowohl funktional als auch städtebaulich betrachtet --- losgelöste funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums kann als nicht zielführend betrachtet werden, da die Zielstellung „Stärkung der Innenstadt‘‘ insbesondere die bestehenden Einzelhandelslagen einbezieht. Die in Rede stehenden Entwicklungsvarianten werden daher im Folgenden in Bezug auf ihre Entwicklungsimpulse für die bestehenden Einzelhandelslagen bewertet. Dies erfolgt anhand einer Gegenüberstellung möglicher Chancen und Risiken, die sich aus der Entwicklung an den jeweiligen Standortbereichen ergeben können. Folgende Kriterien stellen den Bewertungsmaßstab für die Chancen-Risiken-Betrachtung dar: Funktionale Standorteignung Möglichkeit der städtebaulichen Anbindung an die gewachsene Geschäftslage Möglichkeit der funktionalen Abstimmung mit der gewachsenen Geschäftslage Synergiechancen für die gewachsene Geschäftslage Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen Strukturen Anderweitiges Entwicklungspotenzial 46 5.1 Standortbereich Bahnhof Eine Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich Bahnhof kann folgende Chancen und Risiken für die Sunderner Innenstadt nach sich ziehen: Funktionale Standorteignung Der Standortbereich Bahnhof ist grundsätzlich, bei Betrachtung der Kriterien Flächengröße und ---zuschnitt, für die dargestellten Entwicklungsvarianten geeignet und bietet somit die Chance einer funktionalen Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt. Möglichkeit der städtebauliche städtebaulichen tädtebauliche n Anbindung an die gewachsene Geschäftslage Die bestehende städtebauliche Anbindung stellt einen Risikofaktor für die gewachsene Geschäftslage dar. Auf Grund der festgestellten räumlichen Entfernung zur funktionalen Hauptlage des Innenstadtzentrums (rd. 400 m), der Trennwirkung der Hauptstraße (hohe Verkehrsbelastung in diesem Bereich) ist eine Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich nur in einer funktionalen Abstimmung mit dem bestehenden Einzelhandelsbesatz zu empfehlen. Eine leistungsfähige Erschließung für den MIV könnte über den Kreisverkehr, der zukünftig die Kreuzung vor dem Sunderlandhotel ersetzen soll, hergestellt werden. Möglichkeit der funktionale f unktionalen unktionale n Abstimmung mit der gewachsenen Geschäftslage Die verkaufsflächenbezogene Dimensionierung und Sortimentierung ist demnach bei einer Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich an den in der Strukturanalyse ermittelten Angebotsstrukturen und -defiziten sowie dem Entwicklungsrahmen sehr eng zu orientieren. Bei einer Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich wäre demnach darauf zu achten, dass sich das zu entwickelnde Einzelhandelsangebot insbesondere in den Merkmalen Betriebstypus und Sortimentierung von dem bestehenden Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum absetzt. Nur hierdurch wäre gewährleistet, dass sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Sundern nicht zwei funktional ähnlich ausgestaltete Einzelhandelspole (Standortbereich Bahnhof, Standortbereich Fußgängerzone) entwickeln, die zueinander im Wettbewerb um die Kunden stehen, ohne sich gegenseitig zu befruchten. Synergiechancen für fü r die gewachsene Geschäftslage Die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufszentrum ist vor dem Hintergrund am Standort Bahnhof nicht zu empfehlen. Ein Einkaufszentrum ist von der Konzeption und der Funktionsweise in seiner Wirkung nach innen gerichtet. Die Einzelhandelsbetriebe in einem solchen Zentrum spiegeln häufig den Besatz der Innenstadt wieder. Eine solche Entwicklung wäre für den bestehenden Einzelhandel in der Innenstadt Sundern nicht förderlich. 47 Eine funktional abgestimmte Entwicklung, die eine Stärkung des bestehenden Einzelhandels bedeutet, wäre demnach in dieser Entwicklungsvariante kaum denkbar. Eine fachmarktorientierte Entwicklung unterscheidet sich in Bezug auf die Betriebstypik von dem bestehenden Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum und könnte eine geeignete Entwicklungsperspektive sein, um abfließende Kaufkraft im Innenstadtzentrum zu binden. Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen städtebauliche n Strukturen Eine Optimierung der städtebaulichen Anbindung des Standortbereichs an die bestehenden Einzelhandelslagen wäre jedoch notwendig. Dies könnte u. a. durch ein Heranrücken der perspektivischen Einzelhandelsnutzung an die Hauptstraße ermöglicht werden. Hierfür müsste jedoch die südliche Straßenrandbebauung entlang der Hauptstraße ersetzt werden. Die Trennwirkung der verkehrlich stark belasteten Hauptstraße bliebe aber dennoch erhalten. Anderweitiges Entwicklungspotenzial Der Standortbereich Bahnhof weist aufgrund des zu erwartenden Anschlusses an den schienengebundenen öffentlichen Personenverkehr, die Nähe zur Innenstadt und die Tallage ein hohes Potential zur Realisierung der u. a. im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ enthaltenden weitergehenden nicht einzelhandelsbezogenen Entwicklungsziele (z.B. Realisierung hochwertiger Wohnangebote im Zentrum) auf. Eine fachmarktorientierte Entwicklung, die zumeist eine starke MIV-Orientierung aufweist --- wodurch die bereits jetzt hohe Verkehrsbelastung in diesem Bereich der Hauptstraße weiter verstärkt würde --- und die zudem in der Regel nur wenige qualifizierte Arbeitsplätze generiert, ist am Standortbereich Bahnhof daher nicht zu empfehlen. 48 5.2 Standortbereich ö stlich der Hauptstraße Eine Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich östlich der Hauptstraße kann folgende Chancen und Risiken für die Sunderner Innenstadt nach sich ziehen: Funktionale Standorteignung Der Standortbereich östlich der Hauptstraße ist, trotz der im Vergleich zu den übrigen Standortbereichen geringen Flächengröße, grundsätzlich für die dargestellten Entwicklungsvarianten geeignet. Eine vollumfängliche Ausschöpfung des Verkaufsflächenpotenzials, insbesondere in Bezug auf die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelbetriebs, ist an diesem Standortbereich jedoch nicht möglich. Die Einbeziehung weiterer Flächen, insbesondere entlang der Hauptstraße, könnte das Flächenpotenzial des Standortbereichs vergrößern und die städtebauliche Anbindung an die Fußgängerzone weiter optimieren. Möglichkeit der städtebaulichen Anbindung an die gewachsene Geschäftslage Die Lagegunst des Standortbereichs --- unmittelbar angrenzend an die Hauptlage des Innenstadtzentrums --- ermöglicht eine Entwicklung aller denkbaren Entwicklungsvarianten. Sofern die bestehende Bebauung entlang der Fußgängerzone in die einzelhandelsbezogene Entwicklung des Standortbereichs einbezogen wird, würde die Hauptlage des Innenstadtzentrums in Gänze gestärkt. Auch wenn es im Zuge der Realisierung zu Betriebsaufgaben oder Standortverlagerungen bestehender Einzelhandelsbetriebe käme. Möglichkeit der funktionalen Abstimmung mit der gewachsenen gewachsen en Geschäftslage Der Standortbereich ist sowohl für eine Entwicklung als „klassisches‘‘ Einkaufscenter als auch für eine fachmarktorientierte Entwicklung zu empfehlen. Auf Grund der Lagegunst des Standortbereichs ist eine Einzelhandelsentwicklung in den Entwicklungsvarianten ggf. sogar über den Rahmen der funktionalen Abstimmung hinaus vorstellbar. Synergiechancen Syn ergiechancen für die gewachsene Geschäftslage Zudem könnte durch die Entwicklung dieses Standortbereichs ein Modernisierungsimpuls auf die bestehenden Immobilien bzw. Einzelhandelsbetriebe im Bereich der Fußgängerzone initiiert werden, so dass eine bauliche Weiterentwicklung der gesamten Fußgängerzone an eine perspektivische Projektentwicklung unmittelbar anknüpfen könnte. Auch wenn diese Veränderung in der Fußgängerzone nicht unmittelbar gelänge, wäre eine Stärkung der Einzelhandelsfunktion im engeren Innenstadtbereich über die Projektentwicklung gesichert und eine höhere bauliche Verdichtung in der Innenstadt, wie im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ angedacht, erreicht. 49 Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen Strukturen Die Fläche stellt sich heute weniger als ein einheitlicher Raum, der unmittelbar für eine großflächige Überbauung zur Verfügung stände, dar. Es handelt sich vielmehr um ein Flächenpotential, das planvoll zur Ergänzung der Fußgängerzone erschlossen und entwickelt werden muss. Die Aufgabe ist komplexer als eine Solitärbebauung auf einer der beiden anderen Flächen. Über die Entwicklung dieses Flächenpotentials mit entsprechenden modernen Einzelhandelsflächen könnte auch ein Modernisierungsdruck auf die Immobilien im Bereich der süd-östlichen Bebauung der Fußgängerzone aufgebaut werden und eine bauliche Weiterentwicklung der Fußgängerzone könnte hier unmittelbar anknüpfen. Auch wenn diese Veränderung in der Fußgängerzone nicht unmittelbar gelänge, wäre eine Stärkung der Handelsfunktion im engeren Innenstadtbereich über diese Ansiedelung gesichert und eine höhere bauliche Verdichtung in der Innenstadt erreicht. Eine ansprechende Architektur könnte auch der Settmeckestraße eine bauliche Fassung geben und die wenig integrierte Lage der VHS im denkmalgeschützten Gebäude an dieser Straße mildern. Darüber könnte eine räumliche Integration der Innenstadt hier erreicht werden. Insgesamt erscheint die Entwicklung dieser Fläche im Bereich östlich an die Fußgängerzone angrenzend als vergleichsweise anspruchsvolles Projekt. Hier geht es nicht darum eine geräumte Fläche in weniger zentraler Lage für ein Ansiedlungsprojekt zur Verfügung zu stellen. Die zentrale Lage mit den zu erwartenden Auswirkungen auf den Bestandshandel und der zu realisierende städtebauliche Mehrwert prädestiniert diese Fläche für eine Entwicklung zur Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels und zur Realisierung weiterer übergeordneter Zielsetzungen für die Innenstadt Sunderns. Anderweitiges Entwicklungspotenzial Über diese Entwicklung würde in diesem Bereich auch eine Neuordnung der Parkplatzflächen angestoßen, die im Masterplan eine zentrale Forderung darstellt. 50 5.3 Standortbereich SchulteSchulte- UferUfer -Gelände Eine Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich Schulte-Ufer kann folgende Chancen und Risiken für die Sunderner Innenstadt nach sich ziehen: Funktionale Standorteignung Der Standortbereich Schulte-Ufer ist grundsätzlich, bei Betrachtung der Kriterien Flächengröße und ---zuschnitt, für die dargestellten Entwicklungsvarianten geeignet und bietet somit die Chance einer funktionalen Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt. Möglichkeit der städtebaulichen Anbindung an die gewachsene Geschäftslage Geschäftslage Auf Grund der festgestellten räumlichen Entfernung zur funktionalen Hauptlage des Innenstadtzentrums (rd. 300 m) und der sich im südlichen Bereich der Fußgängerzone als abschließend darstellenden baulichen Gestaltung, ist eine Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich jedoch nur in einer funktionalen Abstimmung mit dem bestehenden Einzelhandelsbesatz zu empfehlen. Die verkaufsflächenbezogene Dimensionierung und Sortimentierung ist demnach bei einer Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich an den in der Strukturanalyse ermittelten Angebotsstrukturen und -defiziten sowie dem Entwicklungsrahmen zu orientieren. Möglichkeit der funktionalen Abstimmung mit der gewachsenen Geschäftslage Ein zu entwickelndes Einzelhandelsangebot sollte sich daher insbesondere in den Merkmalen Betriebstypus und Sortimentierung von dem bestehenden Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum absetzen. Eine derartige funktionale Differenzierung würde gewährleisten, dass sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Sundern nicht zwei funktional ähnlich ausgestaltete Einzelhandelspole entwickeln, die zueinander im Wettbewerb um die Kunden stehen ohne Synergieeffekte zu generieren. Synergiechancen für die gewachsene Geschäftslage Eine Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufszentrum kann vor diesem Hintergrund am Standortbereich Schulte-Ufer wie am Standortbereich Bahnhof nicht empfohlen werden. Eine mit dem bestehenden Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum in Bezug auf die Sortimentierung funktional abgestimmte fachmarktorientierte Entwicklung würde das bestehende Einzelhandelsangebot im Innenstadtzentrum um bislang kaum bzw. nicht vorhandene Betriebstypen funktional ergänzen. 51 Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen Strukturen Ähnlich wie bei dem Standortbereich Bahnhof ist der Optimierung der städtebaulichen Anbindung dieses Standortbereichs an die Fußgängerzone, also der funktionalen Hauptlage des Innenstadtzentrums, eine hohe Bedeutung beizumessen, da nur über eine insbesondere für Fußgänger attraktive Anbindung Synergieeffekte für den bestehenden Einzelhandel in der Hauptlage zu generieren wären. Zwar stellt sich die räumliche Entfernung zur Fußgängerzone geringer als bei dem Standortbereich Bahnhof dar, die Möglichkeiten einer besseren städtebaulichen Anbindung sind derzeit dennoch als gering einzuschätzen. Da die Flächenverfügbarkeit entlang der Hauptstraße zum jetzigen Verfahrensstand als schwierig einzuschätzen ist, müsste eine verbesserte fußläufige Anbindung des Standortbereichs Schulte-Ufer an die Fußgängerzone über den Kreisverkehr an der Settmeckestraße hinaus im Straßenquerschnitt der Hauptstraße gestaltet werden. Eine Flächenumverteilung zugunsten der Fußgänger, die eine attraktivere Gestaltung ermöglichen würde, ist wegen der begrenzten Raumverhältnisse und der verkehrlichen Belastung der Hauptstraße südlich des Kreisverkehres derzeit jedoch kaum realistisch. Vor diesem Hintergrund ist eine fachmarktorientierte Entwicklung am Standortbereich Schulte-Ufer nicht zu empfehlen. Sollte sich die Flächenverfügbarkeit perspektivisch ändern und eine Optimierung der städtebaulichen Anbindung abseits der Hauptstraße ermöglichen, wäre eine fachmarktorientierte Entwicklung am Standortbereich durchaus denkbar. Anderweitiges Entwicklungspotenzial Entwicklungspo tenzial Im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ aus dem Jahr 2008 werden neben einer einzelhandelsbezogenen auch weitergehende Nutzungsvarianten, z.B. Dienstleistungsund Gastronomienutzungen sowie Wohnnutzungen, betrachtet. Eine von der funktionalen Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums losgelöste einzelhandelsbezogene Nutzung im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich ist am Standortbereich vorstellbar. Die Sortimentsbereiche Pflanzen/ Gartenbedarf und Baumarktsortiment, die auf Ebene der Gesamtstadt einen erheblichen Verkaufsflächenrückgang zu verzeichnen haben, stellen demnach ein anderweitiges Entwicklungspotenzial dar. 52 6 Zusammenfassung und Fazit Zusammenfassend kann als Ergebnis der vorliegenden Untersuchung festgehalten werden: Die in der Strukturanalyse festgestellten Veränderungen im Einzelhandelsbesatz des Innenstadtzentrums sind überwiegend durch endogene Entwicklungen, wie z.B. durch Umstrukturierungen und Umbauten bzw. durch Nachnutzungen von leerstehenden Ladenlokalen, ausgelöst worden. Dies ist grundsätzlich als sehr positiv zu bewerten und verdeutlicht die endogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Innenstadt Sunderns in den vergangenen Jahren. Ein solches endogenes Entwicklungspotenzial ist perspektivisch jedoch nur noch sehr begrenzt vorhanden. Die positiven Entwicklungen im Innenstadtzentrum Sunderns haben bislang noch nicht vollumfänglich dazu geführt, dass der Sunderner Einzelhandel dem ihm zugedachten Versorgungsauftrag erfüllen kann. Die im Einzelhandelskonzept für die Stadt Sundern aus dem Jahr 2008 festgelegte Zielstellung „Stärkung des Innenstadtzentrums‘‘ sollte vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Strukturanalyse weiterhin oberste Priorität haben. Eine für die gesamte Innenstadt impulsgebende funktionale Weiterentwicklung ist vor diesem Hintergrund Hintergrund weiterhin sinnvoll und zu empfehlen. Das im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 festgelegte Verkaufsflächenpotenzial für eine funktionale Weiterentwicklung für Sundern steht für eine einzelhandelsbezogene Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums beinahe im glei gle ichen Umfang zur Verfügung. Verfügung Die Chancen-Risiken-Betrachtung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: Funktionale Standorteignung Möglichkeit der städtebaulichen Anbindung an die gewachsene Geschäftslage Möglichkeit der funktionalen Abstimmung mit der gewachsenen Geschäftslage Synergiechancen für die gewachsene Geschäftslage Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen Strukturen Anderweitiges Entwicklungspotenzial Standortbereich Bahnhof Standortbereich östlich der HauptHaup tstraße Standortbereich SchulteSchulte-Ufer Flächengröße- und zuschnitt sind ausreichend Flächengröße- nur bedingt ausreichend Flächengröße- und zuschnitt sind ausreichend gr. räumliche Entfernung; derzeit bildet die Hauptstraße eine städtebauliche Barriere ist gegeben gr. räumliche Entfernung; Trennwirkung der bestehenden Bebauung erforderlich nicht erforderlich erforderlich Variante „klassisches‘‘ Einkaufscenter: nicht vorhanden hohe Synergieeffekte in beiden Varianten Variante „klassisches‘‘ Einkaufscenter: nicht vorhanden Bereiche entlang der Hauptstraße sind in Entwicklung einzubeziehen Bildung von Raumkanten Ziel der bauliche Verdichtung Optimierung der städtebaulichen Anbindung Wohnnutzung - nicht zentrenrelevante Einzelhandelsnutzung 53 Hieraus abgeleitet ergeben sich folgende gutachterliche Empfehlungen: Standortbereich Bahn Bah n hof Der Standortbereich Bahnhof bietet durch die vorhandene Flächengröße, den zu erwartenden Anschluss an den schienengebundenen öffentlichen Personenverkehr, die Nähe zur Innenstadt und die Tallage ein hohes Potential zur Realisierung anderweitiger Entwicklungsziele für den Zentralort Sundern (z.B. Realisierung hochwertiger Wohnangebote im Zentrum). Die Nutzung des Standortbereichs zur funktionalen Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums könnte ein derartiges Entwicklungspotenzial beeinträchtigen und wäre demnach nicht zu empfehlen. Die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufscenter ist für den Standortbereich Bahnhof nicht zu empfehlen. empfehlen Die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung ist für den Standortbereich Bahnhof nicht zu empfehlen. empfehlen Standortbereich SchulteSchulte- Ufer Der Standortbereich Schulte-Ufer eignet sich grundsätzlich für eine fachmarktorientierte Entwicklung und wäre bei einer angemessenen städtebaulichen Anbindung an die bestehenden Einzelhandelslagen auch grundsätzlich zu empfehlen. Aufgrund der derzeit nicht absehbaren Entwicklungsperspektive für eine optimierte städtebauliche Anbindung, ist eine einzelhandelsbezogene Entwicklung dieses Standortbereichs nicht zu empfehlen. Die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufscenter ist für den Standortbereich Schulte-Ufer nicht zu empfehlen. empfehlen Die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung ist für den Standortbereich Schulte-Ufer bei der derzeit nicht absehbaren Entwicklungsperspektive für eine optimierte städtebauliche Anbindung nicht zu empfehlen. empfehlen Perspektivisch könnte die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung für den Standortbereich Schulte-Ufer in Frage kommen, sofern die städtebauliche Anbindung wie in der Chancen-Risiken-Betrachtung optimiert werden könnte. Eine derartige Entwicklungsvariante weist jedoch gegenüber einer Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich östlich der Hauptstraße nur eine nachgelagerte nachgelagerte Priorität auf. 54 Standortbereich östlich der Hauptstraße Der Standortbereich östlich der Hauptstraße stellt aufgrund seiner Lagegunst die prioriprioritäre Entwicklungsoption für eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt dar. Bei der Ausgestaltung einer einzelhandelsbezogenen Entwicklung ist auf eine angemessene --- hochwertige --- architektonische und städtebauliche Gestaltung zu achten. Die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufscenter ist für den Standortbereich östlich der Hauptstraße zu empfehlen. empfehlen Die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung ist für den Standortbereich östlich der Hauptstraße zu empfehlen. empfehlen 55 Anhang Literaturverzeichnis DV (Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.) 2012: Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt. Synoptische Aufbereitung vorliegender Studien, Berlin Falk, Bernd Prof. Dr. (Hrsg.) 2008: Shopping-Center-Handbuch Development --- Management- Marketing, Landsberg a. L. Institut für Gewerbezentren (IfG) 2011: Shopping Center Report 2011, Starnberg Mayer-Durkart, Anne 2009: Handel und Urbanität --- Städtebauliche Integration innerstädtischer Einkaufszentren, Stuttgart Stadt + Handel 2008: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Sundern, Dortmund Stadt Sundern 2008: Masterplan „Zukunft Sundern‘‘, Sundern Website Handelswissen www.handelswissen.de 56