marketbeat - Construção Mercado

MARKETBEAT
OFFICE SNAPSHOT
BRASIL
T42013
A Cushman & Wakefield Research Publication
VARIAÇÃO
ANUAL
Vacância
13,2%
17,8%
4,6 p.p
Preço Pedido Locação
(R$/m²/mês)
123,6
108,4
-12,3 %
361
184
- 49 %
Novo Estoque (.000 m²)
PREVISÃO
12 MESES
LOCAÇÃO VS. TAXA DE VACÂNCIA – CBD CLASSE A
20%
140
120
16%
100
80
12%
60
8%
40
4%
20
0%
0
T4 2009
T4 2010
T4 2011
T4 2012
Locação
T4 2013
Taxa de Vacância
ESTOQUE ENTREGUE VS. EM CONSTRUÇÃO – CLASSE A
1.200
1.000
800
600
400
200
2010
2011
891
Confirmando as expectativas do mercado, a inflação encerrou o ano
de 2013 acima da meta do governo e a taxa de juros voltou para a
casa dos dois dígitos. A elevação do estoque no mercado de
escritório aumentou a oferta de produtos, impactando diretamente o
preço pedido nos aluguéis corporativos. Com isso, os inquilinos
tiveram um ambiente mais favorável para renegociar contratos
vigentes, ou mesmo, melhores condições nos novos contratos de
locação.
T4 2013
1106
FATOS QUE MARCARAM O 4º TRIMESTRE
T4 2012
802
Importante ressaltar que o aumento da taxa básica de juros (SELIC),
que saiu de 7,25% em 1T13 para 10% em dezembro, pressionou os
Cap Rates praticados no Brasil, contribuindo para reduzir a
atratividade dos ativos imobiliários frente aos títulos soberanos e
outros instrumentos de renda fixa. Cap Rates mais altos aliados ao
aumento da oferta de escritórios e conseqüente pressão de baixa nos
contratos de aluguel, fizeram com que os preços do setor se
acomodassem. Na ultima reunião do COPOM, realizada em Janeiro
de 2014, confirmou-se mais uma vez a expectativa de alta de juros,
elevando-se a taxa para os atuais 10,5%.
BRASIL – CLASSE A
500
Diante do atual cenário com (i) inflação próxima ao teto da meta
(6,5% a.a.), (ii) elevado índice de endividamento das famílias e (iii)
contínua desaceleração dos investimentos, é provável que seja
mantido o ciclo de ajuste da taxa de juros, possivelmente atingindo os
11% a.a. até o final de 2014.
INDICADORES BRASIL CBD * CLASSE A
493
Os investimentos externos mostram sinais de arrefecimento,
reagindo aos fundamentos menos favoráveis da economia brasileira.
Embora a melhora da economia global possa reduzir a pressão de
baixa, a velocidade da recuperação não melhora as perspectivas de
crescimento para o Brasil. Todavia, se os juros de longo prazo nos
países desenvolvidos, especialmente nos Estados Unidos, subirem
mais do que o esperado, a economia brasileira poderá ser impactada
pela maior volatilidade dos mercados, saída de capitais, depreciação
adicional do câmbio e aumento das incertezas.
R$/m²/mês
Apesar da melhora da economia global, o risco
de baixo crescimento para o Brasil permanece
em 2014. A previsão de crescimento do PIB
passou de 2,3% em 2013 para 2% em 2014,
segundo dados do Banco Central.
favoráveis. A expectativa é de uma acomodação de preços de
locação, podendo haver pequena redução em alguns casos. Vale certa
atenção com a contínua entrega de novo estoque, aumentando ainda
mais a oferta já existente em algumas regiões do Brasil, como São
Paulo (notoriamente nas regiões da Berrini, Vila Olímpia, Faria Lima e
Itaim). Ao mesmo tempo, a entrega de estoque de melhor qualidade
vai permitir a consolidação e otimização de espaços, com a migração
de inquilinos para regiões e produtos mais nobres.
m² de area útil
ECONOMIA
-
PERSPECTIVAS
Há poucas chances de surpresas positivas nos próximos 12 meses e
os fatores positivos continuam ameaçados por perspectivas pouco
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Denise de Camargo Ghiu
55 11 35136771
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Estoque Previsto
2012
2013
2014
Novo Estoque
(*) CBD – Central Business District – Regiões Centrais de Escritórios
The market terms and definitions in this report are based on NAIOP standards. No
warranty or representation, express or implied, is made to the accuracy or completeness
of the information contained herein, and same is submitted subject to errors, omissions,
change of price, rental or other conditions, withdrawal without notice, and to any special
listing conditions imposed by our principals.
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1
SÃO PAULO
LOCAÇÃO VS. TAXA DE VACÂNCIA – CBD CLASSE A
150
 Os empreendimentos Classe A nas regiões CBD apresentaram
uma alta de 0,5% na taxa de vacância em relação ao último
trimestre, fechando o quarto trimestre em 17,2 % e acima 2,6 p.p
em relação ao mesmo período em 2012.
120
R$/m²/mês
Locação vs. Taxa de Vacância – Classe A
90
60
 O valor médio pedido de locação mostrou uma tendência de
redução durante o ano de 2013, atingindo R$ 125,2/m²/mês nas
regiões CBD para empreendimentos Classe A, uma variação
negativa de 6,2% quando comparada aos R$ 133,5/m²/mês do
trimestre anterior. Comparado ao quarto trimestre de 2012 o
valor médio pedido caiu 14,5% (R$146,36/m²/mês).
30
0
T4 09
125,2/m²/mês
150
100
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V. Olimpia
Paulista
M. Pinheiros
Jardins
Itaim
*n/d: não disponível
ESPAÇO VAGO VS. ABSORÇÃO VS.LOCAÇÃO – CBD
CLASSE A
(.000 m²)
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
160
140
120
100
80
60
40
20
0
T412
T113
ESPAÇO VAGO
T213
T313
T413
ABSORÇÃO LÍQUIDA
LOCAÇÃO
NOVO ESTOQUE VS. ABSORÇÃO LÍQUIDA – CBD
CLASSE A
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2009
NOVO ESTOQUE
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n/a
Faria Lima
Centro
Berrini
n/a
CSAntonio
n/d
0
(.000 m²)
 A expectativa para 2014 é que seja entregue ao mercado um
volume equivalente a 380 mil m² de área útil nas regiões CBD para
empreendimentos Classe A de acordo com as informações
divulgadas pelas incorporadoras. Esta perspectiva, no entanto,
pode variar de acordo com o desempenho econômico do setor
para o próximo ano.
Taxa de Vacância
preço pedido médio nas regiões
200
50
 A absorção líquida constatada nas regiões CBD para o último
trimestre soma de 136 mil m² fechando o ano de 2013 em 323 mil
m². A ocupação de grandes áreas pré-locadas no trimestre
anterior pode ter favorecido este resultado.
 Nas regiões CBD o volume acumulado em 2013 do novo estoque
foi de 419 mil m² e representa 2,2 vezes a média anual de 190 mil
m² calculadas entre 2009 e 2012.
T4 13
250
Novo Estoque vs. Absorção Líquida – CBD Classe A
 O novo estoque entregue no último trimestre projetado em 205
mil m² de área útil nas regiões CBD até o final de 2013 passou
para 178 mil m² de área útil, ainda como conseqüência da
reprogramação da entrega de empreendimentos principalmente na
região Berrini, passando do 4T13 para o primeiro trimestre de
2014.
T4 12
R$/m²/mês
 As variações negativas de preço pedido ficaram para a Vila Olímpia
(5%), Berrini e Marginal Pinheiros (4%) e Paulista (1,5%) que
podem ser explicadas, principalmente, pelo novo estoque entregue
nestas regiões.
T4 11
PREÇO PEDIDO MÉDIO POR REGIÃO – CBD CLASSE A
Preço Pedido Médio de Locação por Região – Classe A
 O valor pedido de locação mais alto nas regiões CBD é
encontrado nas regiões Faria Lima e Paulista (R$ 200,0/m²/mês),
seguido
do
Itaim
(R$ 175,0/m²/mês),
Vila
Olímpia
(R$ 170,0/m²/mês), Marginal Pinheiros (R$ 135,0/m²/mês) e Berrini
(R$ 125,0/m²/mês).
T4 10
Preço Pedido Médio Locação
R$/m²/mês
 A taxa de disponibilidade (espaços pré-locados) foi de 14,0% e
apresentou queda de 1,5 p.p em relação ao terceiro trimestre
(15,5%) de 2013. Este indicador apresentou variação negativa e
volta a se distanciar da taxa de vacância porque houve um ligeiro
aumento dos espaços pré-locados. A média para este indicador
durante 2013 ficou em 13,6%.
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2010
2011
2012
2013
ABSORÇÃO LÍQUIDA
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2
LOCAÇÃO VS. TAXA DE VACÂNCIA – CBD CLASSE A
Locação vs. Taxa de Vacância – CBD Classe A
0
T4 09
Novo Estoque vs. Absorção Líquida – CBD Classe A
T4 13
Taxa de Vacância
300
R$/m²/mês
250
preço pedido médio nas regiões
200
140,4/m²/mês
150
100
*n/d: não disponível
Zona Sul
Zona
Portuária
0
Orla
50
ESPAÇO VAGO VS. ABSORÇÃO VS. LOCAÇÃO – CBD
CLASSE A
350
160
300
140
250
120
200
100
150
80
100
60
50
40
20
0
4T 12
-50
1T 13
ESPAÇO VAGO
2T 13
3T 13
4T13
ABSORÇÃO LÍQUIDA
0
LOCAÇÃO
NOVO ESTOQUE VS. ABSORÇÃO LÍQUIDA – CBD
CLASSE A
250
(.000 m²)
 Para o mercado corporativo carioca em 2014 são esperados cerca
de 230 mil m² de área útil de escritórios de alto padrão e
representa o dobro dos empreendimentos entregues em 2013.
T4 12
PREÇO PEDIDO MÉDIO POR REGIÃO – CBD CLASSE A
 Nas regiões CBD para empreendimentos Classe A, o novo
estoque entregue foi de 34 mil m² de área útil no quarto trimestre
de 2013 contra 4,5mil m² de área útil entregues no terceiro
trimestre. O novo estoque acumulado durante o ano ficou 128 mil
m² e fecha próximo da média anual entre 2009 e 2012 (cerca de
130 mil m²/ano).
 A absorção líquida fechou positiva em 37 mil m² no quarto
trimestre de 2013 e o acumulado deste ano chega a 49 mil m² de
área útil, abaixo da média anual entre 2009 e 2012
(aproximadamente 100 mil m²/ano).
T4 11
R$/m²/mês
 As maiores variações trimestrais negativas estão na Cidade Nova e
Zona Portuária (18,0% e 3,2%, respectivamente). No entanto,
observamos algumas variações positivas pontuais no Centro e
Zona Sul.
T4 10
Preço Pedido Médio Locação
(.000 m²)
 Em comparação com o trimestre anterior, a região CBD mais
valorizada continua sendo a Zona Sul (R$ 254,3/m²/mês) seguida
da Orla (R$ 193,8/m²/mês), Zona Portuária (R$ 154,0/m²/mês),
Centro (R$ 152,1/m²/mês) e Cidade Nova (R$ 90,8/m²/mês).
60
30
Preço Pedido Médio de Locação por Região – CBD Classe A
 O preço médio pedido de locação dos escritórios corporativos
Classe A nas regiões CBD não mostrou grandes alterações em
relação o quarto trimestre fechando em R$ 140,4/m²/mês contra
R$ 140,2/m²/mês no terceiro trimestre. Embora os preços
pedidos não tenham se alterado significativamente ao longo do
ano, constatamos que há uma diferença maior entre os valores
pedidos e o preço de fechado.
90
Cidade Nova
 Todavia, a taxa de disponibilidade subiu 2 p.p passando de 9% para
11% entre o terceiro e o quarto trimestre de 2013 para os
empreendimentos Classe A nas regiões pesquisadas. Este valor é
muito semelhante ao valor apurado no segundo trimestre de 2013
(10,6%) revelando que o mercado carioca se apresenta estável.
120
R$/m²/mês
 A taxa de vacância para os empreendimentos Classe A passou de
16,0% no terceiro trimestre para 18,9% no quarto trimestre,
decorrente da entrega de grandes empreendimentos pré-locados,
mas ainda não ocupados. Em relação ao último trimestre de 2012,
a taxa de vacância aumentou 6,4 pontos percentuais.
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
150
Centro
RIO DE JANEIRO
200
150
100
50
0
2009
2010
NOVO ESTOQUE
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2012
2013
ABSORÇÃO LÍQUIDA
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3
BRASIL
 Considerando todas as cidades e regiões, o valor médio pedido de
locação para os empreendimentos Classe A sofreu variação anual
negativa de 12,3%. O preço médio pedido de locação praticamente
se manteve estável de R$ 107,8 /m²/mês para R$ 108,4 /m²/mês
entre o terceiro e o quarto trimestre de 2013.
 Para o preço pedido médio de locação considerando todas as
regiões pesquisadas os empreendimentos Classe A que
apresentaram variação positiva foram Salvador (10%), Rio de
Janeiro (9%) e Brasília (2,7%). As variações negativas ficaram por
conta de Vitória (10%), Recife (6,9%) e São Paulo (8,8%). As
médias mais altas ainda se encontram no Rio de Janeiro
(R$ 142,6/m² /mês), São Paulo (R$ 110,0/m²/mês) e Brasília
(R$ 107,1/m²/mês).
 Neste último trimestre do ano Salvador registrou a maior variação
anual positiva para o valor médio pedido de locação com elevação
de 10% (de R$ 56,1/m² /mês para R$ 62,3/m²/mês) devido à
entrega de novo estoque e Vitória, a maior variação anual negativa
(10,2%), passando de R$ 53,1/m²/mês para R$ 48,1/m²/mês.
 A taxa de vacância média para todo o Brasil foi de 18,6% em
relação ao mesmo período em 2012 apresentando uma alta anual
de 5,4 p.p.. Na comparação trimestral, no entanto, a variação foi
positiva com aumento de 2,3 pontos percentuais., a variação foi
positiva com
BRASIL LOCAÇÃO – TODAS AS REGIÕES CLASSE A
R$/m²/mês
LOCAÇÃO – TODAS AS REGIÕES CLASSE A
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Rio de
Janeiro
São Paulo
Brasilia
Recife
T4 12
Salvador
Porto
Alegre
Vitória
Curitiba
T4 13
BRASIL VACÂNCIA – TODAS AS REGIÕES CLASSE A
30%
VACÂNCIA – TODAS AS REGIÕES CLASSE A
 Rio de Janeiro, Porto Alegre e Curitiba apresentaram maiores altas
para a taxa de vacância em empreendimentos Classe A quando
comparadas ao quarto trimestre de 2012.
 Rio de Janeiro apresentou a maior variação positiva (7%), seguida
de Porto Alegre (6%), Curitiba (5%) e Salvador (4%).
 Vitória e Brasília apresentaram as maiores variações negativas para
a taxa de vacância recuando 8% e 2%, respectivamente.
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Rio de
Janeiro
São Paulo
Brasilia
Recife
T4 12
Salvador
Porto
Alegre
Vitória
Curitiba
T4 2013
Taxa de Vacância vs Taxa de Disponibilidade
A taxa de vacância é um indicador de desempenho dos escritórios que não estão efetivamente ocupados
(porcentagem de espaços vagos sobre o total do estoque). A taxa de disponibilidade afere o volume de
espaços em lajes corporativas que estão vagos, mas que de alguma forma já estão comprometidos com os
futuros ocupantes naquele momento.
A partir do primeiro trimestre de 2014, este indicador que tem a finalidade de ajustar as distorções em
determinados mercados onde a taxa de vacância sozinha não é capaz de traduzir a realidade, passará a ser
considerado como a taxa de vacância real para nossos mercados.
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