Landschaft 8 3.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 8

Gemeinde Meahausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenhelmer-Areal“
BEGRUNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 1 von 12
IN HALT
1
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
1.1 Lage und Nutzung des Plangebiets
1.2 Flächennutzungsplan und bestehender Bebauungsplan
2
2
3
2 Verfahren
2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung
2.2 Verfahrensablauf
5
5
6
(
iSa BauGB)
Inhalte der Planung
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung, Höhe baulicher Anlagen
Baugrenzen
Bauweise
Garagen1 Carports. Stellplätze und Nebenanlagen
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
3.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
6
6
6
7
7
7
8
8
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.8
4.7
4.8
Örtliche Bauvorschriften
Dächer
Müllbehälterstandorte
Werbeanlagen
Einfriedungen
Antennen
Freileitungen
Umgang mit Niederschlagswasser
Klimaschutz
8
8
9
9
9
9
9
10
10
5
Brandschutz
10
6
Hochwasser
10
7
Umweltschützende Belange in der Bauleitplanung
11
8
Ver- und Entsorgung
12
9
Bodenordnung
12
10 Kosten- und Folgewirkungen
12
11
12
Flächendaten
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenhelmer-Areal“
BEGRÜNDUNG
1
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 2 von 12
ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG
Anlass des Bebauungsplans „Sachsenheimer-Areal‘ ist die geplante Nachnutzung
eines Grundstücks in zweiter Reihe im Bereich der Straßen „In den Sauermatten“/
„Im Ried“ in Merzhausen. Auf dem gemeindeeigenen Grundstück steht derzeit ei
ne ungenutzte, marode Lagerhalle. Im Sinne der Innenentwicklung soll das maro
de Gebäude abgebrochen und das Grundstück für eine Nachnutzung planungs
rechtlich vorbereitet werden. Die Zufahrt erfolgt von der südlich verlaufenden Stra
ße „In den Sauermatten“.
In einem neuen Gebäudekomplex sollen verschiedene Nutzungen von preiswer
tem Wohnen, über soziale Einrichtungen bis hin zu kleingewerblichen Betriebsein
heiten untergebracht werden können. Im Erdgeschoss soll eine Gewerbehalle ent
stehen, die Wohnungen darüber können gemäß der aktuellen politischen Situation
für Flüchtlinge, später auch für die Unterbringung von Studenten genutzt werden.
In Verbindung mit sozialen Einrichtungen können hier temporär verschiedene An
gebote für die Flüchtlinge entstehen, wie z. B. Sprachkurse.
Sofern die Gemeinde den Neubau nicht selbst, sondern mithilfe eines Dritten reali
siert sollen Einzelheiten in einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden, der
auch Aussagen zur Bebauung und Nutzung triffl.
1.1
Lage und Nutzung des Plangebiets
Das Plangebiet liegt im Norden von Merzhausen. Es befindet sich in zweiter Reihe
und ist überwiegend umgeben von Wohnbebauung.
Es umfasst das Flurstück Nr. 735 sowie Teile des Flurstücks Nr. 752 und ist
1.881m2 groß. Auf dem Grundstück Nr. 753 steht derzeit eine Lagerhalle, die je
doch nicht genutzt ist und zusehends verfällt. Erschlossen ist das Grundstück im
Süden über die Straße „In den Sauermatten“, auf Höhe des Grundstücks Nr. 752.
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvarschriften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRÜNDUNG
1.2
gemäß
§
Flächennutzungsplan und bestehender Bebauungsplan
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGS
Seite 3 von 12
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRÜNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 4 von 12
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Sachsenheimer-Areal“ ist im Flächen
nutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Hexental im Teil-Plan Merzhausen
vom 15. Mai 2009 als gewerbliche Baufläche dargestellt. Der Bebauungsplan
„Sachsenheimer-Areal“ sieht für das Gebiet jedoch ein Mischgebiet vor.
Bebauungspläne dürfen im Verfahren nach § 13a BauGB auch, sofern sie der ge
ordneten städtebaulichen Entwicklung des Gebietes nicht entgegenstehen, aufge
stellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert wurde. Da dies im vorlie
genden Fall durch die bereits umgebenden Mischbauflächen zweifelsfrei gegeben
ist, kann der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst werden.
Das Grundstück Nr. 753 ist derzeit im Bebauungsplan „Im Ried“, welcher als VEP
für die Wohnbebauung entlang der Straße Im Ried“ aufgestellt wurde, als einge
schränktes Gewerbe ausgewiesen. Weitere Festsetzungen wurden zu dem da
mals bereits bebauten Gelände nicht getroffen, sondern vielmehr auf die Gültigkeit
der Festsetzungen aus dem ursprünglichen Bebauungsplan „In den Sauermatten“
verwiesen.
•caT
114D.O14IiEU rcanw [
NnTL n,(L.C
14T(‘ OAL LT.
EE
sn1ac cwe
C74Z1 Xt 14L14n1pr0-m LT T14iW WO
DU ‚flotT eLrn»nITT
T29azcoo duWCMJC
11
uwnekaM
• IM 14R OkT00
m
a, i1R
srla
1 • 04
• • a&voqM
‘:
• -
L_c,c
• fiMdiOt 14 Mi ‚MEmina 0 0
(1)
UI
-J IV
O,4jf
js
o
TH= 13,SSm
FH= 17,5Dm
—
daut,Tin1 Mr*n
anfl da L‘atC Tnn,T kSu1
fl 14• b-0 WOJ6
WL
14 Let
dt T,lLofl
nlma14
‚lOl 141
?)
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRÜNDUNG
2
VERFAHREN
2.1
Bebauungsplan der Innenentwicklung
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 5 von 12
( 13a BauGB)
Das Baugesetzbuch ermöglicht die Anwendung eines beschleunigten Verfahrens
gemäß § 13a BauGB. Danach können Bebauungspläne zum Beispiel zum Zwecke
der Nachverdichtung oder anderer Maßnahmen der lnnenentwicklung als soge
nannte Bebauungspläne der lnnenentwicklung aufgestellt werden und sollen ge
mäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB der Erhaltung, Sicherung oder Schaffung von Ar
beitsplätzen sowie der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum dienen. Das
BauGB knüpft damit an die Bodenschutzklausel an und hat insbesondere zum
Ziel, die Innenentwicklung zu fördern und verfahrensmäßig zu erleichtern.
Voraussetzung für das beschleunigte Verfahren im Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1
BauGB ist, dass die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO
20.000 m2 unterschreitet. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 1.880 m2
und setzt eine maximal zulässige Grundflächenzahl von 0,5 für das Mischgebiet
fest. Daher liegt die Größe der maximal überbaubaren Fläche bei ca. 940 m2 und
somit deutlich unterhalb des im Gesetz angegebenen Schwellenwertes von
20.000 m2.
Bei der Flächenberechnung sind neben dem eigentlichen Bebauungsplan „Sach
senheimer-Areal“ auch Bebauungspläne zu berücksichtigen, die kumulativ in en
gem zeitlichem, räumlichen und sachlichen Zusammenhang stehen.
Der Bebauungsplan „Am Reichenbach“, der nordwestlich des Plangebiets „Sach
senheimer-Areal“ verortet ist, steht in räumlichem und zeitlichem Zusammenhang
mit dem vorliegenden Bebauungsplan. Ein enger sachlicher Zusammenhang ist
jedoch nicht zu sehen, denn der Bebauungsplan „Am Reichenbach“ dient der Si
cherung der gewerblichen Nutzungen und dem Ausschluss von Wohnen an die
sem für Merzhausen wichtigen Gewerbestandort. Der Bebauungsplan „Sachsen
heimer-Areal“ wird derzeit aufgrund der aktuellen politischen Lage 2015 zur Auf
stellung gebracht und verfolgt das Ziel einer Nutzungsmischung auf dem Grund
stück, die auch flexibel die zukünftigen Wohnentwicklungen in Merzhausen auf
nehmen kann.
Aus den zuvor genannten Gründen ist die Einbeziehung des Bebauungsplans „Am
Reichenbach“ in die Flächenberechnung zur Zulässigkeit von Vorhaben nach
§ 13 a BauGB nicht erforderlich.
Der Bebauungsplan „Sachsenheimer-Areal“ trägt zur Schaffung von Arbeitsplätzen
und der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum bei, sodass auch diesem Be
lang Rechnung getragen wird. Auch die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen
gemäß § 13a Abs. 1 BauGB für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens
sind erfüllt, da kein Baurecht für ein UVP-pflichtiges Vorhaben begründet wird. Im
näheren Umkreis des Plangebietes befindet sich kein FFH- oder Vogelschutzge
biet, weshalb Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele oder
des Schutzzwecks eines FF1-]- oder Vogelschutzgebietes nicht erkennbar sind.
Das nächstgelegene Vogelschutzgebiet (Nr. 8012441, Schönberg bei Freiburg)
liegt ca. 500 m westlich des Plangebiets.
Im beschleunigten Verfahren kann auf die frühzeitige Beteiligung, die Umweltprü
fung und den Umweltbericht verzichtet werden. Bei Planungen bis zu einer zuläs
sigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 m2
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRUNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 6 von 12
ist auch die Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung nicht notwendig. Artenschutzrechtli
che Belange sind auch im Verfahren nach § 13a BauGB zu berücksichtigen.
2.2
Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Sachsen
heimer-Areal“ samt örtlicher Bauvorschriften nach § 2
Abs. 1 Bau GB im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a
BauGB
Billigung des Entwurfs und Beschluss der Offenlage gem.
§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Durchführung der Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Der Gemeinderat behandelt die in der Offenlage einge
gangenen Stellungnahmen und beschließt den Bebau
ungsplan Sachsenheimer-Areal“ samt örtlichen Bauvor
schriften gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung.
3
INHALTE DER PLANUNG
3.1
Art der baulichen Nutzung
Im Mischgebiet sind Anlagen gemäß § 6 Abs. 2 Nrn. 6, 7 und 8 BauNVO (Garten
baubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten) nicht zulässig. Gadenbaube
triebe wurden aufgrund des erhöhten Flächenbedarfs ausgeschlossen; zudem soll
das Grundstück auch dem Gewerbe in Merzhausen vorgehalten werden. Tankstel
len wurden im Gebiet nicht zugelassen, da der Besucherverkehr sowie die mögli
chen Lärmemissionen zum Beispiel durch Türenschlagen etc. mit dem benachbar
ten Wohnen und der Erschließungssituation nicht verträglich wären.
Vergnügungsstätten wurden ebenfalls nicht zugelassen, da die Nutzungen von
Spielhallen, Diskotheken und Nachtlokalen jeglicher Art nicht mit dem Gebietscha
rakter in Einklang zu bringen wären.
3.2
Maß der baulichen Nutzung, Höhe baulicher Anlagen
Für das Plangebiet wurden eine maximale GRZ von 0,5 und eine maximale GEZ
von 1,2 festgesetzt. Dies bedeutet, dass das Grundstück zu 50 Prozent überbaut
werden darf; die GEZ von 1,2 ermöglicht in Verbindung mit der maximalen Gebäu
dehöhe von 18,5 m eine Bebauung mit bis zu vier Vollgeschossen, die sich jedoch
nicht über das gesamte Gebäude erstrecken können. Auch die höher als ein nor
males Geschoss ausfallende Gewerbehalle ist Anlass für die maximale Gebäudehöhe, die an der Wohnbebauung „Sütterlin-Areal‘ orientiert ist. Im städtebaulichen
Vertrag wird die Gebäudekubatur mit ihren Höhen ergänzend geregelt.
Die maximale Traufhöhe wurde auf 14,0 m festgesetzt. Damit wird sichergestellt,
dass das Erscheinungsbild der Kubatur weniger dominant ausfällt. Die Traufhöhe
gilt jedoch nicht für Staffelgeschosse, die keine Vollgeschosse sind. Somit kann
eine Attikabebauung (kein Vollgeschoss) im obersten Stockwerk erfolgen, ohne
durch die vorgegebene Traufhöhe eingeschränkt zu werden.
Gemeinde Merzhausen
BebauungspTan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRÜNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 7 von 12
Technische Aufbauten wie zum Beispiel Solaranlagen, Lüftungsschächte oder
Aufzugsüberfahrten dürfen die festgesetzte maximale Gebäudehöhe auf maximal
20 Prozent der Dachfläche um maximal 3,0 m überschreiten; somit werden not
wendige Überschreitungen, die jedoch in ihrer Erscheinung nur gering zu Tage tre
ten, zulässig.
Für Tiefgaragen, Stellplätze und deren Zufahrten und Nebenanlagen gemäß § 14
Abs. 1 BauNVD darf die zulässige GRZ überschritten werden, maximal jedoch nur
bis zu einer GRZ von 0,8. Durch diese Festsetzung kann sichergestellt werden,
dass die notwendigen Pkw- Stellplätze und auch Nebenanlagen, wie zum Beispiel
überdachte Fahrradstellflächen, auf dem Grundstück nachgewiesen werden kön
nen.
3.3
Baugrenzen
Die Baugrenzen sind mit jeweils 3 m Abstand zur jeweiligen Grundstücksgrenze in
der Planzeichnung eingetragen; die Abstandsflächen nach Landesbauordnung
(0,4 m x Höhe des Gebäudes) bleiben dennoch einzuhalten.
An der nördlichen Grundstücksgrenze liegt eine Baulast zugunsten des Flurstücks
Nr. 751/5. Diese ist durch den Abstand des Baufensters von 3 m zur Grenze be
rücksichtigt.
3.4
Bauweise
Es gilt die offene Bauweise. Zulässig sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand
bis zu einer Länge von maximal 50 m.
3.5
Garagen, Carports, Stellplätze und Nebenanlagen
Garagen, Carports und Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind nur in
nerhalb des Baufensters zulässig, um ein Heranrücken von Nebengebäuden und
anderen Nebenanlagen an die Grundstücksgrenzen grundsätzlich zu vermeiden.
Um dem Fahrradverkehr Vorrang einzuräumen und aufgrund des hohen Bedarfs
an überdachten Fahrradstellplätzen gerecht zu werden, werden derartige Neben
gebäude auch an den Grundstücksrändern zugelassen. Generell sind Nebenanla
gen auf maximal 3,5 m Höhe begrenzt, damit sie im Vergleich zum Hauptgebäude
nicht zu hoch in Erscheinung treten.
Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO, die der Versorgung des Gebie
tes dienen, sind im gesamten Plangebiet zulässig; somit kann die Versorgung des
Grundstücks auch in Zukunft sichergestellt werden.
Offene Stellplätze für Pkw und Fahrräder werden im gesamten Plangebiet aus
drücklich zugelassen, um eine effiziente Grundstücksnutzung und -erschließung
zu ermöglichen. Ausnahme hiervon bildet lediglich der Bereich der Grundstückseinfahrt, der zur Freihaltung mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert ist.
Die Gemeinde Merzhausen verpflichtet sich durch Eintragung ins Baulastenver
zeichnis zudem, drei Pkw-Stellplätze oder Garagen zugunsten des Flurstücks Nr.
752 auf dem Grundstück Nr. 753 zur Verfügung zu stellen. In Abstimmung mit der
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRUNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 8 von 12
Gemeinde können diese Stell- oder Garagenplätze in das Bebauungskonzept in
tegriert werden.
3.6
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft
Wege- und Stellplatzflächen sowie deren Zufahrten sind in einer wasserdurchläs
sigen Oberflächenbefestigung (zum Beispiel Pflaster mit Rasenfugen bzw. ande
ren wasserdurchlässigen Fugen, Schotterrasen, begrüntes Rasenpflaster) auszu
führen und zu begrünen, damit anfallendes Niederschlagswasser versickern kann.
Dies gilt für befestigte Grundstücke, sofern keine Fahrzeuge gereinigt oder gewar
tet werden und kein Lagern von oder Umgang mit wassergefährdenden Stoffen er
folgt. Je nach Nutzung im Bereich der gewerblichen Einheiten ist entsprechend
vorzugehen.
Zum Schutz nachtaktiver Insekten und für den Klimaschutz wird die Verwendung
UV-anteilarmer Außenbeleuchtung zur Minderung der Fallenwirkung festgesetzt
(z.B. Natriumdampf-Niederdrucklampen oder LED-Beleuchtungen); je nach aktuel
lem Stand der Technik sind die entsprechenden Leuchtmittel zu wählen.
Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer sind im Plangebiet nur zulässig, wenn sie
beschichtet oder in ähnlicher Weise behandelt sind, so dass keine Kontamination
des Bodens durch Metallionen zu besorgen ist.
Im Bauantrag ist nachzuweisen, dass die Unterkante der Gründung (Bodenplatte)
den Mittleren Grundwasserhöchststand (MHW) nicht unterschreitet, damit der
Grundwasserschutz gewährleistet werden kann. Untergeschosse sind bis zum
höchsten Grundwasserstand (HHW) als wasserdichte Wanne auszuführen.
Flachdächer sind extensiv zu begrünen (Substrathöhe mindestens 5 cm), sofern
sie nicht als Terrasse oder für Solaranlagen genutzt werden. Begrünte Flachdä
cher können zur Speicherung von Niederschlagswasser beitragen, bei Verduns
tung positiv auf das Kleinklima wirken und über gedrosselten Rücklauf zum Erhalt
des Wasserkreislaufes beitragen. Zudem bieten sie einen Lebensraum für Insek
te n.
3.7
Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
Um die Zugänglichkeit des Grundstücks zu sichern, wurde im Bereich des Flurstücks Nr 752 ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Hinterlieger (Flurstück Nr
753) aufgenommen. Die Ver- und Entsorgung des Gebiets wird durch die Darstel
lung eines Leitungsrechtes zugunsten der Versorgungsträger gesichert.
4
ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
4.1
Dächer
Um den Gestaltungsspielraum nicht einzuengen, wurden keine Dachformen, keine
Dachneigung und auch keine Dacheindeckung festgesetzt. Dies eröffnet Möglich
keiten unterschiedlicher Dachgestaltung, wie sie sich in der Nachbarschaft bereits
vorfinden lässt.
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
Sachsenheimer-AreaI“
BEGRÜNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Sefte 9 von 12
Allerdings wurde die Festsetzung getroffen, dass Wellfaserzement, Trapezblech,
offene Bitumenbahnen sowie glänzende oder reflektierende Materialien nicht zur
Dacheindeckung verwendet werden dürfen, um nicht zuletzt Konflikten in der
Nachbarschaft, zum Beispiel durch blendenden Solaranlagen, vorzubeugen. Damit
sollen städtebaulich unerwünschte Ausprägungen der Dachgestaltung unterbun
den werden.
4.2
Müllbehälterstandorte
Nebenflächen wie Mülltonnenplätze, Abfallplätze und Lagerplätze sind zum Schutz
des Odsbildes dauerhaft gegenüber öffentlichen Räumen abzuschirmen und ge
gen direkte Sonneneinstrahlung zu schützen. Damit soll auch möglichen Konflikten
mit der Nachbarschaft vorgebeugt werden. Die Anlagen zur Abschirmung sind
durch Kletterpflanzen oder Spalierbäume zu begrünen, um sie harmonisch in das
Grundstück einzubinden.
4.3
Werbeanlagen
Gerade durch die Bebauung in zweiter Reihe soll den Gewerbetreibenden Mög
lichkeit zur Bewerbung ihres Betriebs gegeben werden. Diese darf allerdings nicht
zu auffällig und vor allem nur verträglich mit der überwiegend umgebenden Wohn
gebietsbebauung ausfallen. Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem
Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven sowie in den
Himmel abstrahlende Werbeanlagen (zum Beispiel Skybeamer, Booster) sind da
her unzulässig.
4.4
Einfriedungen
Um den Gewerbetreibenden Sicherheit zu bieten, wurden verschiedene Arten
(Hecken, Holz- oder Drahtgitterzäune) der Einfriedung zugelassen. Stacheldraht
wird ausgeschlossen, weil er in Nachbarschaft zu Wohnnutzungen als unange
messen zu bewerten ist und das Ortsbild stört. Maschendraht wird ausgeschlos
sen, weil damit als dauerhafte Lösung keine Qualität sichergestellt werden kann.
Bessere Lösungen wie zum Beispiel Stabgitterzäune sind zulässig.
4.5
Antennen
Gemäß lnformationsgesetz muss die Möglichkeit der persönlichen lnformationsbe
schaffung gegeben werden. Da dies gerade zum Beispiel bei Flüchtlingsunterkünf
ten und Studentenwohnanlagen unter Umständen durch mehrere Antennen er
folgt, wurde festgesetzt, dass Antennen und Satellitenanlagen zumindest an ei
nem Standort pro Gebäude zu konzentrieren sind. Die Farbe der Antennenanlage
ist der Farbe der dahinterliegenden Gebäudefläche anzupassen, um sich mög
lichst unauffällig in die Gestaltung des Gebiets einzupassen.
4.6
Freileitungen
Freileitungen, unabhängig ob für Kommunikations- oder andere Versorgungslei
tungen, wie sie in den 50/60er Jahren oftmals angelegt wurden, sind im Gebiet
Gemeinde Meahausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRUNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 10 von 12
nicht zugelassen. Nur so können Drahtgeflechte, welche sich gestalterisch negativ
auf das Odsbild auswirken, vermieden werden.
4.7
Umgang mit Niederschlagswasser
Das Niederschlagswasser von Dachflächen ist über eine bewirtschaftbare Retenti
onszisterne gedrosselt dem Regenwasserkanal zuzuführen und wird von dort in
den Reichenbach geleitet. Um eine entsprechende Drosselung gewährleisten zu
können, wird ergänzend festgesetzt, dass die Bemessung der Grundstücksent
wässerung sowie der Rückhaltung entsprechend der Abwassersatzung der Ge
meinde Merzhausen sowie der aktuell gültigen Normung (Stand der Technik) zu
erfolgen hat.
Soll alternativ eine Versickerung auf dem Grundstück erfolgen, muss das unver
schmutzte Niederschlagwasser breitflächig auf dem Grundstück über eine be
wachsenen Bodenschicht versickert werden. Die Bodenbeschaffenheit ist durch
eine gutachterliche Stellungnahme im Bauantrag nachzuweisen.
4.8
Klimaschutz
Gemäß § 1 a Abs. 5 BauGB ist auch im BauleiNerfahren den Erfordernissen des
allgemeinen Klimaschutzes Rechnung zu tragen. Darunter fallen inzwischen je
doch nicht nur Maßnahmen, die helfen, die Klimaveränderung durch COr
Reduktion abzuschwächen, sondern auch diejenigen, die der Anpassung an den
beginnenden Klimawandel dienen.
Durch eine energiesparende und klimaschonende Bauweise und Gebäudetechnik
können jedoch größere Effekte für den allgemeinen Klimaschutz erzielt werden als
auf der Ebene der Bauleitplanung; diese gibt lediglich die Rahmenbedingungen
vor. Entsprechend sollte der Klimaschutz auf der städtebaulichen Ebene als einer
von mehreren öffentlichen Belangen gesehen und behandelt werden. Dies bedeu
tet nicht, städtebauliche Grundzüge wie zum Beispiel Südausrichtung von Wohn
gebäuden, Freihalten von Frischluftschneisen etc. außer Acht zu lassen, sondern
vielmehr eine ausgewogene Planung, im Einklang mit den Klimaschutzzielen, zu
betreiben.
5
BRANDSCHUTZ
Unter Zugrundelegung der Technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblattes W 405
ist für das gesamte Baugebiet „Sachsenheimer-Areal“ eine Löschwassermenge
von mindestens 96 m3/h für zwei Stunden zur Verfügung zu stellen. Dies ist über
die bestehenden Leitungen der Gemeinde gewährleistet.
6
HOCHWASSER
Das Plangebiet ist vollflächig vom hundertjährlichen Hochwasser (HQ100) betroffen.
Da eine Bebauung auf der Grundlage des vorhandenen Bebauungsplans bereits
zulässig ist, liegt ein Planungsverbot nach § 78 Abs. 1 WHG nicht vor.
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrlften
„Sachsenheimer-Areal“
BEGRUNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 11 von 12
Die Errichtung baulicher Anlagen im Überschwemmungsgebiet (HQ100) ist nach
§ 78 Abs. 1 WHG untersagt. Dennoch kann die zuständige Behörde abweichend
hiervon die Errichtung einer baulichen Anlage genehmigen, wenn im Einzelfall die
Ausnahmevoraussetzungen nach § 78 Abs. 3 WHG erfüllt und nachgewiesen sind,
das heißt, das Vorhaben
1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der
Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird,
2. den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert,
3. den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und
4. hochwasserangepasst ausgeführt wird
oder wenn die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgegli
chen werden können.
Bereits heute wird das rechnerisch ermittelte Hochwasser durch die bestehende
Bebauung teilweise verdrängt. Das heißt, auch bei Ausschöpfung der durch den
Bebauungsplan geregelten baulichen Möglichkeiten, sind die Auswirkungen einer
Neubebauung auf die Hochwassergefahr gering.
1. Das durch bauliche Maßnahmen zusätzlich verdrängte Hochwasser kann
durch geeignete Maßnahmen auf dem Grundstück (Regenwassermulde) kom
pensiert werden.
2. Das Abflussverhalten wird sich durch die erneut offene Bebauung und entspre
chende Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung nicht signifikant verändern.
3. Bestehende und geplante Hochwasserschutzmaßnahmen werden von der Be
bauung nicht beeinträchtigt.
4. Die Bebauung wird hochwasserangepasst als weiße Wanne und auftriebssi
cher ausgeführt.
Das Vorliegen der Ausnahmevoraussetzungen soll noch vor Satzungsbeschluss
durch eine gutachterliche Stellungnahme zum Bebauungsplan bestätigt werden.
Damit wird sichergestellt, dass der Bebauungsplan durch eine hochwasserange
passte Bebauung umgesetzt werden kann und nicht etwa aufgrund fehlender Um
setzbarkeit nicht erforderlich und damit nichtig wäre.
7
UMWELTSCHÜTZENDE BELANGE IN DER BAULEITPLANUNG
Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB
handelt, ist die Durchführung einer förmlichen Umweltprüfung nicht erforderlich.
Dennoch sind die Belange des Umweltschutzes, insbesondere die Auswirkungen
des Bebauungsplans auf Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere, Klima, Luft und das
Wirkungsgefüge zwischen ihnen bei der Aufstellung des Bebauungsplanes zu be
rücksichtigen ( 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Betrachtung der Schu&güter
Das Plangebiet liegt im Innenentwicklungsbereich von Merzhausen und ist derzeit
bebaut; die Lagerhalle auf Flurstück Nr. 753 steht jedoch leer und die Bausubstanz
verfällt. Das Grundstück ist aktuell, abgesehen vom Gebäude selbst, überwiegend
geschottert, nur im Westen verläuft ein schmaler Grünstreifen, auf dem zwei Bäu
me stehen.
Durch den Bebauungsplan „Sachsenheimer-Areal‘ verringert sich die derzeit im
Gebiet zulässigen GRZ von 0,8 auf 0,5. Entsprechend werden die baulichen Ein-
Gemeinde Merzhausen
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
Sachsenheimer-AreaI‘
BEGRÜNDUNG
gemäß
§
Stand: 24. September 2015
Fassung: Offenlage
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB
Seite 12 von 12
griffe auf dem Grundstück in Zukunft wesentlich geringer ausfallen, als sie derzeit
zulässig sind.
Erheblichen Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Luft, Pflan
zen und Tiere sind demnach nicht zu erwarten.
8
VER- UND ENTSORGUNG
Die Ver- und Entsorgung des Gebiets ist durch die gemeindlichen Anlagen im Be
reich der Straße „In den Sauermatten“ gesichert. Dort liegen derzeit ein Schmutzwasser- und ein Regenwasserkanal sowie eine Trinkwasserleitung. Das Grund
stück ist an den Schmutzwasserkanal und die Frischwasserleitung angebunden.
Ein Grundstücksanschluss an die Regenwasserleitung ist im Bereich des Leitungs
rechts zur Ableitung des anfallenden Niederschlagwassers herzustellen, sofern
das Niederschlagswasser nicht auf dem Grundstück versickert wird.
9
BODENORDNUNG
Das Grundstück befindet sich im Eigentum der Gemeinde. Ein Verfahren zur So
denordnung ist nicht erforderlich.
10
KOSTEN- UND FOLGEWIRKUNGEN
Der Gemeinde entstehen, mit Ausnahme für Bebauungsplan und Gutachten, keine
weiteren Kosten für die Bebauung.
11
FLÄCHENDATEN
Fläche des räumlichen Geltungsbereichs/Mischgebiets: 1.880 m2
Gemeinde Merzhausen, den
(Siegel)
Christian Ante
Bürgermeister
fspstadtplanung
Fahle Stadtplaner Partnerschaft
Schwabentorring 12, 79098 Freiburg
Fon 0761 ‘36875-0, wvvfsp-stadtclanung de
Der Planverfasser