Stadt Neustadt an der Aisch Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Stadt Neustadt an der Aisch
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Sondergebiet
Erneuerung des Norma Marktes
Karl-Eibl-Straße “
im Verfahren nach § 13a BauGB
Begründung
Entwurfsverfasser:
Waldanger 14
91257 Pegnitz
Tel: 09241 - 48 58 508
Fax: 09241 - 48 58 507
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Stadt Neustadt an der Aisch - Vorhabenbezogener Bebauungsplan
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1. Anlass der Änderung
Der bestehende Norma Markt soll abgebrochen und durch ein neues, zeitgemäßes
Gebäude ersetzt werden. Im Zuge des Neubaus soll der Markt auch flächenmäßig
optimiert werden. Er wird eine Geschoßfläche von etwa 1.500 qm bei einer
Verkaufsfläche von höchstens 1.200 qm aufweisen. Desweiteren werden Bäcker,
Metzger und eine Lottoannahmestelle in einem baurechtlich eigenständigem Gebäude
untergebracht.
Zur Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen ist die Aufstellung eines
Bebauungsplanes erforderlich.
2. Verfahren
Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt, da hier
Baurecht für ein ganz konkretes Vorhaben geschaffen werden soll und nicht allgemeines
Baurecht.
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt, da
es sich hier um eine Wiedernutzbarmachung einer Fläche sowie eine Nachverdichtung
handelt. Auch die übrigen Voraussetzungen des § 13a BauGB liegen vor.
In diesem Verfahren ist die Erstellung eines Umweltberichtes und einer Umweltprüfung
nicht erforderlich. Die Eingriffsregelung nach BauGB ist ebenfalls nicht anzuwenden.
3. Regional- und Landesplanung, Flächennutzungsplan
Neustadt an der Aisch ist im Regionalplan als Mittelzentrum eingestuft. Nach dem LEP
2013 stellen Mittelzentren mögliche Standorte für zentralörtliche Einrichtungen der
gehobenen Versorgung (vgl. LEP 2013 2.1.2) dar.
Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in zentralen Orten ausgewiesen
werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig u. a. für Nahversorgungsbetriebe bis
1.200 m² Verkaufsfläche (LEP 5.3.1 Satz 2 erster Spiegelstrich).
Der Standort ist zwar städtebaulich nicht integriert, jedoch verfügt er über eine den
örtlichen Gegebenheiten entsprechende Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr (Nähe Bahnhof). Es handelt sich weiterhin um eine Erneuerung des
Bestandes. Mögliche Ersatzstandorte wurden einer genaueren Prüfung unterzogen (siehe
Punkt 12 ISEK-Prüfung Alternativstandorte) und aufgrund der vorliegenden
Gegebenheiten ausgeschlossen.
Der Flächennutzungsplan wird gem. den Regelungen des § 13a BauGB im Wege der
Berichtigung angepasst.
4. Planung
4.1 Planung
Der neue Lebensmittelmarkt ersetzt den bestehenden Markt, der eine Verkaufsfläche
von etwa 726 qm hat. Dieser ist aus Sicht des Betreibers für einen zeitgemäßen
Betrieb mit einem angemessenen Sortiment und kundenorientierten Flächen
(insbesondere Barrierefreiheit) zu klein.
Der Lebensmittelmarkt soll daher neu auf dem Grundstück errichtet werden.
Das bestehende Gebäude, das abgebrochen wird, steht näher an der Straße. Der
Neubau rückt weiter zurück. Die Stellplätze werden davor neu angeordnet.
Der Eingang zum Lebensmittelmarkt erfolgt von Süden. Bäcker, Metzger und
Lottoannahmestelle werden in einem baurechtlich eigenständigem Gebäude, links neben
dem Lebensmittelmarkt untergebracht. Die Anlieferung erfolgt auf der östlichen Seite.
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5.
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Prüfung der UVP-Pflichtigkeit des Lebensmittelmarktes
Die Vorprüfung des Einzelfalles gem. UVPG wird in das Bebauungsplanverfahren
integriert. Als Beurteilungsgrundlage wird das bereits bestehende Baurecht und die
bisherige Nutzung als Einzelhandelsstandort herangezogen. Diese Vorprüfung kommt
zum Ergebnis, dass keine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist.
5.1 Merkmale des Vorhabens
5.1.1 Lage und Größe
Die Bebauungsplanänderung umfasst den direkten Vorhabensbereich nördlich der
Karl-Eibl-Straße für den Lebensmittelmarkt. Der Geltungsbereich weist insgesamt eine
Größe von 0,66 ha auf, einschließlich Stellplätze.
5.1.2 Nutzung und Gestaltung von Natur und Landschaft
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Abbruch- und Neubau eines
Lebensmittelmarktes verbunden. Durch die ortskernnahe Ansiedlung soll die Versorgung
erhalten und wesentlich verbessert werden.
5.1.3 Abfallerzeugung
Zum derzeitigen Zeitpunkt wird kein Betrieb angesiedelt, bei dem mit einer
Abfallerzeugung gerechnet werden kann, die nicht innerhalb des rechtlich zulässigen und
gewerbeüblichen Rahmens für einen Lebensmittelmarkt liegt. Die Abfallentsorgung ist
über das Entsorgungskonzept des Landkreises Neustadt an der Aisch gesichert. Damit
ergeben sich keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen.
5.1.4 Umweltverschmutzung und Belästigungen
Als Beurteilungsgrundlage wird hierzu der bereits bestehende Lebensmittelmarkt und die
Umgebungsbebauung herangezogen. Wesentliche nachteilige Auswirkungen aufgrund des
Neubaus werden hier nicht festgestellt.
5.2 Bestehende Nutzung
Maßgeblich zur Beurteilung der Umweltverträglichkeit ist die Betrachtung der derzeitigen
Nutzung, im Vergleich zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Die derzeitige Nutzung des Gebietes besteht aus:
Nutzung
Betroffenheit durch
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
 Gewerbegebiet (GE) bisherige Nutzung: Umwandlung in "Sondergebiet für
großflächigen Einzelhandel" und
Einzelhandelsstandort mit
Verkehrsflächen
dazugehörigen Stellplätzen
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Nutzungen in der Umgebung
Umliegend um den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans grenzt
gewerbliche Nutzung und im hinteren Bereich Grünland an. Im Süden schließt die
Bundesstraße B 470 an. Südlich der Bundesstraße liegt ebenfalls gewerbliche Nutzung vor.
5.3 Schutzgüter Mensch, Wasser, Boden, Natur und Landschaft, Landschaftsbild,
Klima-Luft und Kultur- und Sachgüter
Durch die Erneuerung des Bestandes wird die Gesamtsituation im Vergleich zum
bestehenden Gebiet erheblich verbessert. Der Planungsbereich erhält eine Neuanpflanzung
von Grünstreifen mit Bäumen, welche das geplante Gelände umrahmen und weiterhin wird
Begleitgrün zwischen den Parkflächen eingesetzt. Das Niederschlagswasser wird bei der
Erneuerung des Bestandes über geeignete Rückhaltungen gesammelt und gedrosselt dem
bestehenden Kanal zugeführt.
5.3.1 Schutzgut Mensch
Die Nahversorgung ist durch den bestehenden Lebensmittelmarkt gegeben. Allerdings
zeigt sich, dass zur langfristigen Sicherung des Lebensmittelmarktes die Verkaufsfläche zu
klein ist. Durch einen Abriss und Neubau mit größerer Verkaufsfläche wird diesem
Gesichtspunkt Rechnung getragen. Durch den neuen und vergrößerten Lebensmittelmarkt
wird jedoch nur bedingt mit einem erhöhtem Verkehrsaufkommen gerechnet, da die
Warenpräsentation großzügiger gestaltet (breitere Flure) und die Regalhöhen
zurückgenommen werden.
Durch die bestehende stark frequentierte Bundesstraße (B 470) besteht bereits eine
Lärmvorbelastung.
5.3.2 Schutzgut Wasser
Oberflächenwasser und Grundwasser
Der Geltungsbereich ist frei von Oberflächengewässern. Die Funktion der
Grundwasserneubildung ist durch den bestehenden Versiegelungsgrad bereits
eingeschränkt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verbessert in diesem Bereich die
bisherige Situation, durch Ausweisung von neuen Grünflächen im nördlichen Bereich
und Anbringen von Begleitgrün im Parkplatzbereich, gegenüber der bisherigen komplett
versiegelten Fläche wesentlich.
Angaben zum Grundwasserstand fehlen.
Wasserschutzgebiete oder Brunnennutzungen sind im Planungsgebiet nicht vorhanden.
Der Bereich des Sondergebietes liegt in keinem hochwassergefährdeten Bereich.
5.3.3 Schutzgut Boden
Der Versiegelungsgrad des bestehenden Grundstücks liegt bei rund 95 %, der Anteil
unversiegelter Flächen (Grünflächen) bei 5 %. Durch diesen Versiegelungsgrad sind die
Bodenfunktionen
-
Lebensraumfunktion
-
Regulationsfunktion
bereits eingeschränkt.
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Die Folgewirkungen sind:
-
geringe Grundwasserneubildung
-
erhöhter Regenwasserabfluss
5.3.4 Schutzgut Natur und Landschaft
Innerhalb des geplanten Sondergebietes liegen keine Schutzgebiete im Sinne des
Bayerischen Naturschutzgesetzes.
5.3.5 Schutzgut Landschaftsbild
Der Umgebungsbereich ist geprägt von größeren und kleineren Gewerbebauten. Durch
den Abbruch und Neubau des Lebensmittelmarktes wird sich das Orts- und
Landschaftsbild nicht verändern.
5.3.6 Schutzgut Klima und Luft
Kaltluftschneisen oder Kaltluftentstehungsgebiete liegen innerhalb des Geltungsbereiches
nicht vor.
5.3.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Denkmalgeschützte
und
schutzwürdige
Ensembles
und
Bauwerke
einschließlich
Bodendenkmäler kommen im Gebiet nicht vor.
5.4 Mögliche Auswirkungen des Vorhabens
5.4.1 Vermeidungs-/Verminderungsmaßnahmen
Bei der Realisierung des Sondergebietes
Minimierungsmaßnahmen zum Tragen:
5.4.1.1

und
SCHUTZGUT MENSCH
SCHUTZGUT WASSER
SCHUTZGUT BODEN
Nachverdichten eines bereits erschlossenen Standortes (vor der Ausweisung auf der
„grünen Wiese“)
5.4.1.4

Vermeidungs-
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden gegenüber der bisherigen
Bebauung mehr Grünflächen zur Erhöhung der Grundwasserneubildungsrate
festgesetzt.
5.4.1.3

folgende
Aufgrund der bereits vorhandenen Bebauung und Versiegelung der Flächen und der
umliegenden Bebauung werden für das Schutzgut Mensch keine besonderen
Maßnahmen erforderlich
5.4.1.2

kommen
SCHUTZGUT NATUR UND LANDSCHAFT
Eingrünung des neuen Sondergebietes mit Einzelbäumen
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6. 1 Erschließung Verkehr
Die verkehrsmäßige Erschließung des Neubaus erfolgt im östlichen Bereich über eine
bestehende Zufahrt, welche neu gestaltet wird. Die bestehende Ausfahrt im westlichen Bereich
wird beibehalten. Um die bestehende Gefahrenzone über die Sperrfläche der Abbiegespur zu
entschärfen, wird die neue Ein- und Ausfahrt weiter Richtung Osten verlegt, weiterhin wird der
Rad-/und Fußweg farbig abgesetzt. Für die östliche Zufahrt gilt ein Abbiegeverbot für LKW´s,
ausgenommen hiervon ist lediglich der Anlieferverkehr für die Norma- Filiale.
Verkehrliche Erschließung TÜV-Gelände: Die aktuelle LKW Zubringung für das TÜV Gelände
bleibt unverändert. Die Abfahrt vom TÜV-Gelände für LKW´s über 7,5 to erfolgt über das
Betriebsgelände der Fa. Auto-Meyer GmbH. Für PKW´s erfolgt die Abfahrt wie bisher über das
Gelände der Norma Filiale. Nach Aussage des Betreibers des Marktes wird durch die
Neuerrichtung des Lebensmittelmarktes nicht mit einem zusätzlichem Verkehrsaufkommen
gerechnet. Die Erhöhung der Verkaufsfläche ist auf eine kundenfreundliche Gestaltung des
Verkaufsraumes, breitere Flure und niedrigere Regalhöhen, zurückzuführen.
6. 2 Erschließung Wasser, Abwasser, Strom, Telekom, Breitband
Die Erschließung für Trinkwasser wird wie bisher über die Stadtwerke Neustadt a.d.Aisch und
dem Zweckverband Fernwasser Franken sichergestellt.
Der bestehende Markt ist bereits mit Strom, Telekom und einer Breitbandversorgung
erschlossen, dies wird auch weiterhin für den Ersatzneubau sichergestellt.
Das Abwasser gelangt über geeignete neue Kanäle in den bestehenden Mischwasserkanal in
der Karl-Eibl-Straße. Ein Teil des Niederschlagswassers wird über geeignete
Rückhaltemaßnahmen der Vorflut zugeführt, der andere Teil wird gegebenenfalls dem
öffentlichen Mischwasserkanal zugeführt.
7. Immissionsschutz
Aufgrund des bereits bestehenden Baurechtes und der bisherigen Nutzung, kann auf die
Erstellung eines Schallschutzgutachtens verzichtet werden. Die üblicherweise in
Gewerbegebieten erlaubten Immisionswerte werden durch den neu zu errichtenden
Lebensmittelmarkt nicht überschritten.
8.Ortsbild
Das Ortsbild wird sich durch den Abbruch des bestehenden Gebäudes und die Neubebauung
nur unwesentlich verändern. Die Eingrünung entlang der B 470 wirkt sich positiv auf das
Gesamtbild aus. Insgesamt wird keine nachhaltig negative Veränderung des Ortsbildes
erwartet.
9. Natur und Landschaft
Ein Eingriff, der nach BayNatSchG zu bewerten ist, wird durch den Bebauungsplan nicht
zugelassen.
Im Verfahren nach § 13a BauGB ist die Eingriffsregelung nach BauGB nicht anzuwenden.
Das Grundstück ist bereits derzeit bebaut und komplett versiegelt.
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Begrünung des Grundstückes. Dies ist vor
allem an der Nord- und der Südgrenze vorgesehen. Die bestehende Hecke an der
gesamten nördlichen Grenze erhält einen Schutzstreifen von 6 m, um den dauerhaften
Erhalt, die Funktion und die erforderliche Pflege sicherzustellen.
Insgesamt ist damit eine der Situation angemessene Grünordnung erreicht.
10.Artenschutzrecht
Gem. § 18 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG ist für Vorhaben nach den Vorschriften des BauGB
im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes während der Planaufstellung (vgl. § 18 Abs.
1 BNatSchG, § 1a Abs. 3 BauGB) zu prüfen, ob die artenschutzrechtlichen Verbote nach
§ 45 Abs. 7, insbesondere die Zugriffsverbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG,
entgegenstehen (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung – saP).
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Um beim Abriss unbeabsichtigte Nestzerstörungen oder Tötung von Nestlingen zu
vermeiden, sollte der Abriss außerhalb der Vogelbrutzeit (hier: Mitte März bis Mitte
August) erfolgen, oder das Gebäude vorher durch einen Biologen kontrolliert werden.
Der Planungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes weist bereits jetzt
eine bestehende Bebauung mit komplett versiegelter Fläche aus, daher sind
artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nicht zu erwarten, dementsprechend kann –
entsprechend den Hinweisen der Obersten Baubehörde (2008) - auf einen
detaillierteren Fachbeitrag zur speziellen artenschutzrechtliche Prüfung (saP)
verzichtet werden.
11.
Zusammenfassende Beurteilung
Mit den dargestellten Minimierungsmaßnahmen erfahren die Schutzgüter Mensch, Wasser,
Boden, Klima/Luft und Kultur- und Sachgüter keine erheblichen nachteiligen
Umweltauswirkungen.
Eingriffe in Gehölzbestände liegen nicht vor.
Artenschutz:
Mit der Durchführung von konfliktmindernden Maßnahmen, die im Bebauungsplan
festgesetzt sind, sind die naturschutzfachlichen Voraussetzungen der Ausnahmeregelung
nach §43 Abs. 8 BNatSchG nicht gegeben, da keine Verbotstatbestände gem. §42 Abs. 1
i.V. m. Abs. 5 BNatSchG verwirklicht werden.
Für das Schutzgut Natur- und Landschaft verbleiben in der Gesamtbetrachtung keine
erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen.
Ein weiteres Beurteilungskriterium stellen die Schwellenwerte gem. Anlage 1 zum UVPG
dar. Mit einer Geschossfläche von ca. 1.500 m² tendiert das Vorhaben zum unteren
Schwellenwert von 1.200 m².
Zusammenfassend ist durch das städtebauliche Vorhaben insgesamt nicht mit erheblichen
nachteiligen Umweltauswirkungen zu rechnen. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist
nicht erforderlich.
12.
Stellungnahme ISEK
Im Vorfeld zur Entscheidung über die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes, wurden geeignete Alternativstandorte zur Ansiedlung eines neuen
Marktes gesucht und einer Prüfung unterzogen.
Die Prüfung wird auf den nachfolgenden Seiten näher erläutert.
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Schnizzersweg 2-4, Betriebsgelände Fa. Landmaschinen Ziegler
Die Verfügbarkeit des Grundstücks, das grundsätzlich als Alternativstandort in Betracht
kommen könnte, wurde im Vorfeld der Planungen zu unserem Bauvorhaben geprüft,
allerdings durch den Eigentümer ehedem abschlägig beschieden. Anlässlich der
vorliegenden Stellungnahme der Regierung von Mittelfranken, wurde am 08.09.2015
nochmals Kontakt mit dem Eigentümer des Grundstücks, aufgenommen. Da die Flächen
als Betriebsstandort für die Fa. Landmaschinen Ziegler nach wie vor erforderlich sind,
wurde eine Verwertung für unser Bauvorhaben kategorisch abgelehnt.
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Nürnberger Straße 43-45
Die Grundstücksflächen weisen zwar eine ausreichende Gesamtfläche von 15.000 qm auf;
allerdings ist eine Realisierung unseres Vorhabens aufgrund der topographischen Lage – die
Bestandsgebäude befinden sich auf 3 Höhenlinien – nicht möglich. Eine intensive Prüfung des
Standortes erfolgte bereits im Jahre 2009 mit dem Anbieter Singer & Partner Würzburg.
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Bamberger Straße 48, ehemaliges Brauhaus
Nachdem ein Investor Ende 2014 das Engagement hinsichtlich einer Revitalisierung der
Flächen unter Einbeziehung einer Einzelhandelsnutzung beendet hat, bestehen aktuell
keine verifizierbaren Bemühungen, das Projekt wiederzubeleben. Kontaktbemühungen
zum neuen Eigentümer blieben bislang ohne Resonanz.
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B470/Forchheimer Straße
Flächen, die hinsichtlich Größe, Verkehrsfrequenz und Nähe zur Wohnbebauung den
Erfordernissen eines Einzelhandelsbetriebes entsprechen, entziehen sich durch die
besondere topographische Lage im Aischtal (respektive als Bestandteil des
Landschaftsschutzgebietes innerhalb des Naturparks Steigerwald) grundsätzlich einer
Bebauung.
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Die Prüfung der vorhandenen Alternativstandorte im Stadtgebiet Neustadt an der Aisch führt
insgesamt zu einem negativen Ergebnis. Die Entscheidung auf der bestehenden Fläche einen
Ersatzneubau, für den bereits in den frühen 80´zigern und dementsprechend in die Jahre
gekommenen Bestandsbau, zu errichten ist aus energetischer und auch aus
umweltplanerischer Sicht einem Neubau auf der "grünen Wiese" vorzuziehen.
13.
Abbruch und Rückbau
Vor Beginn der Abbrucharbeiten muss der Gashausanschluss zur bestehenden Norma
Filiale rückgebaut werden.
14.
Baumpflanzungen DVGW
Zwischen geplanten Baumstandorten und Versorgungsleitungen, ist nach dem DVGW
Regelwerk, Arbeitsblatt GW 125 "Baumpflanzungen im Bereich unterirdischer
Versorgungsleitungen" ein Abstand von 2,50 m einzuhalten.
Neustadt an der Aisch, den ..................................
.........................................................
Klaus Meier, 1. Bürgermeister
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