COMFORT Marktbericht 2006/2007 (PDF, ca. 2,86 MB)

markt Bericht
2006/2007
DER SPEZIALIST FÜR
EINZELHANDELSIMMOBILIEN
VERMIETUNG
• Einzelhandelsvermietung 1A-Lagen
• Mietwertgutachten
• Potenzialanalyse
INVESTMENT
• Verkauf von primär einzelhandelsgenutzten Liegenschaften
• Wertermittlung
• Verkaufsoptimierende
Beratung
• Portfolioanalysen
CONSULTING
• Due-Diligence- und Second-OpinionPrüfungen
• Developmentberatung
• Sale and lease back Beratung
• Standortbewertung
CENTER CONSULTING
• Schwachstellenanalyse / einzelhandelsfachliche Beratung / Projektentwicklung
• Einkaufszentren:
Konzeption, Umsetzung, Vermietung
RETAIL CONSULTING
• Strategische Einzelhandelsberatung
• Expansionsberatung
BERLIN · DÜSSELDORF · HAMBURG · MÜNCHEN
www.comfort-gmbh.de
Neues Gebäude COMFORT und CENTRUM in Düsseldorf
markt Bericht
Inhalt
Stationärer Einzelhandel
Hat die Innenstadt Zukunft? .......................................................................................................................... 4
Investment Einzelhandelsimmobilien
Einzelhandelsimmobilien mit nachhaltiger Rendite prägen den Investmentmarkt
.................................................................. 5
Vermietung Einzelhandelsimmobilien
Einzelhandel zwischen Polarisierung und Profilierung
.............................................................................................. 7
Center Consulting
Neue Entwicklungen in der Konzeption von Einkaufszentren
........................................................................................ 9
Baden-Württemberg
............................................................................................................................ 11
Der Optimismus ist groß
Bayern
Die Zuversicht wächst
.............................................................................................................................. 18
Berlin/Brandenburg
Hervorragende Entwicklung der Top-Einkaufsstraßen
............................................................................................ 23
Bremen
Weser Park – Space Park! Zuviel Park?
............................................................................................................ 25
Hamburg
Wachstumsmarkt Hamburg weiter im Aufwind
.................................................................................................... 26
Hessen
Rhein-Main-Region rüstet auf
...................................................................................................................... 29
Mecklenburg-Vorpommern
Innenstädte gewinnen an Bedeutung zurück
........................................................................................................ 30
Niedersachsen
Niedersachsens Städte im Shopping Center-Boom?
................................................................................................ 31
Nordrhein-Westfalen
Nicht nur Köln und Düsseldorf gefragt ..............................................................................................................
36
Rheinland-Pfalz
Landeshauptstadt im Handel vorbildlich
.......................................................................................................... 41
Saarland
Vorbereitung auf zukünftige ECE-Erweiterung
.................................................................................................... 42
Sachsen
Region Sachsen mit hohen Wachstumsraten
........................................................................................................ 42
Sachsen-Anhalt
Ungebremster Flächenzuwachs in Citylagen und auf der grünen Wiese
............................................................................ 44
Schleswig-Holstein
Zentralität deutlich gesteigert
...................................................................................................................... 44
Thüringen
Stabile Flächennachfrage
............................................................................................................................ 46
Impressum/Höchstmietenheft .............................................................................................................. 47
3
markt Bericht
Stationärer Einzelhandel
Hat die Innenstadt Zukunft?
Die COMFORT beschäftigt sich seit ihrer Gründung im Jahr
1979 beinahe ausschließlich mit der Vermarktung von
Einzelhandelsflächen und Immobilienentwicklungen in den
1A-Lagen deutscher Großstädte. Diese Spezialisierung hat
zu einer profunden Kenntnis des Einzelhandels und seiner
Befindlichkeit geführt, die es erlaubt, dessen Situation sicher
zu analysieren und die sich hieraus ergebenden Bedürfnisse und Anforderungen zu erkennen. So wurden und
werden Entwicklungen antizipiert, die den Einzelhandel nicht
selten mittel- und langfristig prägen.
Auch unser aktueller Marktbericht setzt sich aus diesem Grund vorrangig mit der Frage auseinander, wie sich die Einzelhandelslandschaft mittel- und langfristig entwickeln wird. Hierzu ist es
notwendig, sich mit der jüngeren Vergangenheit, der jetzigen
Situation und den aktuellen Prognosen auseinander zu setzen.
Seit 2001 – damals erzielte der Einzelhandel noch einen Umsatz
von ca. 381 Mio. EUR – geht der Umsatz von Jahr zu Jahr
kontinuierlich zurück. 2005 waren es schließlich nur noch rund
362 Mio. EUR, was in etwa dem Niveau von 1992 entspricht. Das
bedeutet, dass in den letzten 13 Jahren der Einzelhandelsumsatz
nicht mit der Steigerung des zur Verfügung stehenden Einkommens
der Bevölkerung mithalten konnte. Dieses ist offensichtlich nicht dem
Einzelhandel, sondern anderen Zwecken zugute gekommen. Der
Anteil des Einzelhandels an den Konsumausgaben der privaten Haushalte, der Anfang der 90er Jahre noch bei mehr als 40% lag, ist
bis heute auf weniger als 30% gesunken.
renden Gesamtmarkt ausgegangen werden? Um die Antwort bereits
an dieser Stelle vorweg zu nehmen: Wir werden auch mittel- bis
langfristig mit einem Stillstand des gesamten Einzelhandelsumsatzes
rechnen müssen. In Teilsegmenten wird aber weiterhin Wachstumspotenzial gehoben werden. Und dies zunehmend in den Innenstädten.
Traditionell ist der Anteil des privaten Verbrauchs am BIP in der
Bundesrepublik mit 59,1% (2004) gegenüber anderen Ländern mit
Werten von mehr als 60% geringer, Tendenz weiter sinkend. Wichtigster Wachstumsmotor, die weitere internationale Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands einmal vorausgesetzt, bleibt der Export. Das
Prognos-Institut geht in seiner neuesten Studie davon aus, dass der
Export von heute 40% auf fast 70% des Bruttoinlandsproduktes bis
2030 ansteigen wird. Bei einer gleichzeitigen inflationsbereinigten
Wirtschaftsleistung von 1,4% pro Jahr wird deutlich, dass der Anteil
des privaten Verbrauchs weiterhin vermutlich eher abnehmen wird.
Für die Bevölkerung wird das persönliche Cash Management künftig auch nicht einfacher. Realistisch eingeschätzt werden die öffentlichen Abgaben und Steuern wohl weiter steigen, ebenso die
Aufwendungen für Gesundheit und Altersversorgung. Gleiches gilt
für Energiekosten und damit auch für Mietnebenkosten. Die Umfragen zeigen, dass das Vertrauen in die politischen Parteien weiter sinkt,
so dass eingedenk dieser Gesamtsituation die Entwicklung der Sparquote, die aktuell bei 10,6% (2004) liegt, auch nicht spürbar sinken
wird. Einer Verbesserung der Konsumlaune spielt dies nicht gerade
in die Karten. Ergo: der Einzelhandelsumsatz wird nicht wachsen.
Zu den wenigen Gewinnern dieser Entwicklung zählen die Lebensmitteldiscounter, die ihren Marktanteil von 8,8% (2000) auf 11,5%
(2004) steigern konnten. Ebenso die Fachmärkte, die sich von
21,0% (2000) auf 22,7% (2004) verbesserten und in ähnlichem
Maß von einer neuen Preissensibilität profitierten, die in dem
Slogan „Geiz ist geil“ schließlich ihren übersteigerten Ausdruck fand.
Beide Einzelhandelsformen finden sich weniger in den Innenstädten
als vielmehr an der Peripherie, wo große Flächen günstig und in
ausreichendem Maß zur Verfügung stehen. Die Verlierer waren eindeutig die Warenhäuser, die ihren Marktanteil nicht halten konnten und mittlerweile nur noch bei 3,7% (2004) liegen. Aber auch
die traditionellen Fachgeschäfte mussten Federn lassen. Ihr Anteil
sank von 27,4% im Jahr 2000 auf nur noch 24,1% in 2004.
Im Ergebnis muss konstatiert werden, dass die Händler in innerstädtischen Lagen eingedenk dieser Konstellation tendenziell zu
den Verlierern zählen. Die Ausnahmen – hauptsächlich vertikale
Anbieter – konnten die Erosion der Innenstadt durch ihre Erfolge
allein nicht verhindern.
Die Einzelhandelsverkaufsfläche ist im gleichen Zeitraum trotz Stagnation bzw. Rückgang des Umsatzvolumens um rund 21% gestiegen. Dementsprechend ging auch die Flächenproduktivität um
22,7% zurück und liegt heute bei nur noch ca. 3.300,– EUR/m2.
Der weitaus größte Teil der neuen Flächen ist außerhalb der Innenstädte entstanden. Wird sich diese Entwicklung verbessern, gar
umkehren oder muss auch mittel- bis langfristig von einem stagnie4
Düsseldorf, Schadowstraße
Bei der Verteilung der verblieben Umsätze jedoch schlägt das Pendel für die nächsten fünf bis zehn Jahre wieder in Richtung Innenstadt
zurück. Der Marktanteil der Unternehmen, die durch ihre Gesamtdarstellung die Wertigkeit der Innenstadt unterstützen, wird steigen.
Dabei darf von folgenden Szenarien ausgegangen
werden:
● Die Geizwelle ist vorbei. Discounter stehen bereits unter Druck.
Die gewohnten Umsatzzuwächse sind nicht mehr realisierbar.
Weniger der Preis, sondern mehr die Qualität steht bei den Konsumentenentscheidungen wieder im Vordergrund. Dies wird sich
auf die Flächenexpansion der Randlagen negativ niederschlagen.
●
Da insgesamt die Schieflage bei der Flächenverteilung zwischen
Innenstadt und Peripherie erkannt und akzeptiert ist und ebenso
klar ist, dass der Einzelhandel die Zukunftsfähigkeit einer Innenstadt maßgeblich beeinflusst, gibt es auch im politischen Raum ein
vitales Interesse, die Innenstadt zu stärken. Die Revitalisierung der
Innenstädte steht schon heute im Fokus politischer Bemühungen.
●
Alle relevanten Institute, die sich mit Fragen der Bevölkerungsentwicklung auseinander setzen, kommen zu dem Ergebnis, dass
die Stadtflucht beendet ist und auf Grund neuer Familienmodelle
und Lebensentwürfe die Städte Bevölkerung zurückgewinnen.
●
Unterschiedliche Betriebsformen drängen in die Innenstädte auch
kleinerer Standorte. Es sind die Betreiber der Einkaufszentren, die
mit großer Durchsetzungskraft versuchen, ihre Projekte durchzudrücken. Unternehmen, die bislang ihren Standort in der Peripherie
gesucht haben, zeigen nun insbesondere dann Interesse an innerstädtischen Standorten, wenn die logistischen Anforderungen
erfüllt werden.
●
Der filialisierte Einzelhandel steht nach wie vor unter starkem
Expansionsdruck. Somit bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen
und Geschäftshäusern auf hohem Niveau.
●
Vor allem international orientierte Unternehmen, die von den
Fehlern gescheiterter Einzelhandelsunternehmen auf dem
deutschen Markt (z.B. Marks & Spencer, Gap) gelernt haben,
drängen weiterhin auf den deutschen Markt, der allein auf Grund
seiner Größe viele ausländische Unternehmen dazu bewegt, hier
präsent zu sein. Solche Unternehmen werden langfristig zu den
Gewinnern zählen, weil diese es gewohnt sind, sich immer
wieder neu dem Wettbewerb zu stellen. Durch ihre Erfahrungen
auf den unterschiedlichsten Märkten werden diese Unternehmen
gezwungen, ihre Prozesse und ihre Kostenstrukturen permanent
zu hinterfragen und zu optimieren. Diese Flexibilität ist von
großem Vorteil und wird dazu führen, dass einheimische Unternehmen, die diese Erfahrungen nicht aufweisen, langfristig verdrängt werden. Der Filialisierungsgrad wird sich, bezogen auf
internationale Einzelhandelsketten, in den deutschen Fußgängerzonen mittel- und langfristig erhöhen.
Alles in allem also gute Aussichten für den innerstädtischen Einzelhandel, der in
der jüngsten Vergangenheit
an den beliebten Standorten
bereits wieder für überzeugende Zahlen gesorgt hat.
Vor dem Hintergrund der
geschilderten Fakten darf
damit gerechnet werden,
dass dieser Trend nunmehr
auch auf die bislang weniger beachteten Standorte
übergreifen wird – vorausgesetzt, sie werden nicht von
der Konkurrenz übermächtiger und isolierter Shopping
Center erdrückt. ■
Günter Rudloff
Geschäftsführer
COMFORT Hamburg GmbH
Investment Einzelhandelsimmobilien
Einzelhandelsimmobilien mit nachhaltiger Rendite prägen
den Investmentmarkt
Trotz der nach wie vor verhaltenen Umsatzentwicklung im
deutschen Einzelhandel setzen Immobilieninvestoren verstärkt auf einzelhandelsgenutzte innerstädtische Geschäftshäuser. Getrieben in der Hauptsache durch eine Vielzahl
ausländischer Investoren, wechselten in Deutschland im
Jahre 2005 Immobilien in einem Gesamtwert von rund
42 Mrd. EUR den Besitzer. Internationale Investoren erwarben mit einem Volumen von 15,8 Mrd. EUR neben Wohnund Büroimmobilien auch Einzelhandelsimmobilien im Wert
von rund 5,4 Mrd. EUR, die eine entscheidende Rolle in
der Anlagestrategie spielen. (Quelle: RICS-Conference,
23. März 2006 in Berlin)
Der europäische Investmentmarkt 2005 wurde durch Immobiliendirektinvestitionen in der Rekordhöhe von 156 Mrd. EUR geprägt.
59% dieser Transaktionen erfolgten grenzüberschreitend. Für 2006
wird ein europäischer Anlagerekord von 175 Mrd. EUR prognostiziert. Und dennoch: so beeindruckend diese Zahlen sind, die tatsächliche Nachfrage übersteigt diese noch bei weitem. Allein
COMFORT liegen internationale Immobiliennachfragen im dreistelligen Milliardenbereich vor. Insbesondere Einzelhandelsimmobilien werden von diesen Anlegern stark nachgefragt.
Während noch zu Beginn des neuen Jahrtausends ein starker Nachfragedruck deutscher Investoren im europäischen Ausland den Markt
prägte, wodurch damals noch relativ günstige Auslandsimmobilien
einen starken Preisanstieg erfuhren, sind es heute die deutschen Immobilien, die im internationalen Vergleich als tendenziell günstig angesehen und dementsprechend gesucht werden. Angesichts des noch
immer historisch niedrigen Zinsniveaus für Fremdkapital und vor dem
5
markt Bericht
ken Nachfrageüberhangs verteuerten sich solide Fachmarktobjekte in den letzten zwei Jahren um durchschnittlich 1,5 bis 2 Kaufpreisfaktoren, so dass im heutigen Bieterwettstreit, in dem fast kein
„off-market-deal“ mehr möglich ist, durchschnittlich das 14,0 –
14,5-fache der Nettojahresmiete als Kaufpreis für einen guten Fachmarkt bezahlt werden muss. Neben der – baulich bedingten –
wesentlich kürzeren Restnutzungsdauer eines Fachmarkts sind vor
allem die meist nicht voll indexierten Mietverträge ein wichtiges
Thema beim Ankauf. Zudem müssen die langfristig erzielbaren Steigerungsraten der Mieten im Fachmarktbereich trotz der restriktiven
Kommunalpolitik als moderat bezeichnet werden, sofern überhaupt
Steigerungen realisiert werden. So lag die durchschnittliche Quadratmetermiete für ein SB-Warenhaus (7.000m2 – 12.000m2) 1995
bei der gleichen Nettokaltmiete von 10,– EUR wie im Jahre 2005.
Lübeck, Markt 1, Peek & Cloppenburg
Quelle: ESCH, Ingenhoven
Hintergrund des festen Glaubens internationaler Investoren, das
hiesige Mietpreisniveau weiter steigern zu können, fließt derzeit
schier unerschöpfliches Kapital nach Deutschland und treibt so die
Preise nach oben.
Bei ihren Überlegungen gehen die ausländischen Investoren neben
Mietpreissteigerungen auf Grund wegfallender Subventionen auch
von einer positiven Entwicklung der deutschen Wirtschaft aus, die
mit der Reformbereitschaft der jetzigen und künftiger Regierungen
begründet wird. Zudem sind internationale Researcher davon überzeugt, dass professionelles Asset Management die Performance einer
Vielzahl hiesiger Immobilien optimieren könnte. Der größte Teil der
deutschen Einzelhandelsimmobilien (vor allem in innerstädtischen
1A-Lagen) befindet sich im Gegensatz zum Ausland noch immer in
Privateigentum. Gerade hier werden Optimierungschancen sowohl
für Mietsteigerungen als auch für professionellere Mietvertragsgestaltungen gesehen. Ein signifikant gestiegener Bedarf für professionelle Beratung ist derzeit nicht nur bei Fragen der Mietvertragsgestaltung, sondern auch bei Ankaufsentscheidungen zu verzeichnen. Deutsche Investmentexperten vertrauen und folgen dem internationalen Argumentationskatalog nur bedingt und spekulieren teilweise ganz bewusst auch auf eine Vielzahl von Fehlkalkulationen,
die diese „Blase“ kurz- bis mittelfristig wieder platzen lässt. Der Immobilienmarkt, so die Skeptiker, habe sich von der grundsätzlichen
Entwicklung der deutschen Wirtschaft weitgehend abgekoppelt.
Eine bevorstehende Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank,
die für 2007 anstehende Mehrwertsteuererhöhung und die prognostizierte demografische Entwicklung der Bundesrepublik lassen
die Zweifel an der Strategie der internationalen Investoren wachsen und werfen Fragen auf. In welchem Marktsegment können
mittelfristig Optimierungen realisiert bzw. langfristig nachhaltige
Erträge erwirtschaftet werden und wie verhalten sich Risiken im Verhältnis zur Rendite?
Die rein opportunistisch ausgerichteten Investoren starteten in Deutschland mit einer Renditevorgabe von ca. 7% bis 9% und begrenzten
den Anlagehorizont mit einer Exit-Strategie auf vier bis sieben Jahre.
Fachmärkte, Fachmarktzentren und Logistikimmobilien standen und
stehen dabei im Vordergrund des Interesses. Auf Grund des star6
In den innerstädtischen 1A-Lagen hingegen bietet sich den Eigentümern von Top-Immobilien in den frequenzstärksten Teilen der Fußgängerzonen die Möglichkeit, neben der soliden Wertstabilität mit
stetig geringem, aber konstantem Mietpreiswachstum, künftig auch
an den Folgen des derzeit starken Nachfrageüberhangs internationaler Top-Filialisten nach Ladenlokalen zu profitieren. Nur in diesen werbeträchtigen, frequenzstarken und vor allem kaufkraftstarken Innenstadtlagen suchen insbesondere die vertikalen Anbieter,
also Händler wie Hennes & Mauritz oder Zara, die ihre Ware selbst
produzieren, damit die Vorstufen der Wertschöpfungskette integrieren und auf diese Weise ein wesentlich höheres Gewinnpotenzial
realisieren. Hieran wird qua Vertrag in einigen Fällen auch der Vermieter beteiligt.
Die seit einigen Jahren beobachtete Renaissance der Innenstädte
zieht alle Beteiligten zurück in die City: die Shopping CenterEntwickler und internationalen Filialunternehmen ebenso wie vertikale Anbieter und Immobilieninvestoren. Nicht nur die traditionell
deutschen Kapitalsammelstellen der Versicherungskonzerne,
Pensionskassen oder offenen Immobilienfonds, sondern zunehmend
„core-orientierte“ ausländische Investoren mit langfristiger Anlagestrategie finden hierbei den Weg zur Investition in die innerstädtische 1A-Lage. Das Postulat einer nachhaltigen Rendite knabbert zwar
anfänglich an derselben – sichert diese jedoch langfristig.
Vor allem Erwerber aus Großbritannien, Australien, Spanien oder
Irland, die an geringe Anfangsrenditen gewöhnt sind und Wertstabilität zu schätzen wissen, versuchen gezielt, solide Anlageprodukte in Metropolen, Oberzentren und sehr guten Mittelstädten zu
erwerben. Größere Volumen
(im akzeptablen Verhältnis zur
Stadtgröße) werden präferiert,
Pakete mit entsprechenden
Zuschlägen honoriert. Auch
innerstädtische Immobilien
sind auf Grund des Nachfragedrucks in den letzten
18 Monaten um durchschnittlich 1 bis 1,5 Faktoren teurer
geworden.
Bleibt die Frage, wann dieser
Investment-Boom seinen Höhepunkt erreicht hat und was passiert, wenn der Zenit über-
Jürgen Kreutz
Geschäftsführer
COMFORT Düsseldorf GmbH
schritten wurde? Expertenmeinungen, auch im Hause der COMFORT,
gehen davon aus, dass mit Ablauf des Jahres 2006 ein weiterer
Zinsanstieg zu verzeichnen sein wird und ein Großteil der fremdkapitalgesteuerten Anleger mit restriktiverem Kaufverhalten an den
Markt gehen werden. Im Jahre 2007 wird der Markt vermutlich dennoch angespannt und leicht überhitzt bleiben, weil von dem derzeit vorhandenen Kapital dann noch immer ein Großteil angelegt
werden muss. Auch die realisierten Gelder aus den erfolgreichen
Verkäufen werden zum Teil wieder in Immobilien zurück fließen. Vor
allen Dingen die traditionellen deutschen Immobilienanleger beschäftigen sich derzeit primär mit dem Verkauf und auf Grund der hohen
Preise weniger mit dem Ankauf. Bei wieder leicht steigenden Renditen werden diese wohl wieder reinvestieren wollen. Somit bleibt
der Markt mittelfristig durch die starke Käufernachfrage determiniert,
was vorrangig auf Seiten der Käufer auch eine starke Nachfrage
nach professioneller Beratung auslöst. ■
Vermietung Einzelhandelsimmobilien
Einzelhandel zwischen Polarisierung und Profilierung
Mietpreisentwicklung
Ungeachtet der Tatsache, dass sich der Blick in die Glaskugel bei
der Prognose der Mietpreisentwicklung für die kommenden fünf bis
zehn Jahre der Ernsthaftigkeit zuliebe eigentlich verbietet, steht
unzweifelhaft fest, dass sich die Preise ausschließlich in Abhängigkeit von der Lage bewegen werden. In den traditionell starken und
entsprechend hochfrequentierten TOP-1A-Lagen der Metropolen,
Großstädte und Oberzentren ist mit einem anhaltenden Mietpreiswachstum zu rechnen. Am anderen Ende stehen die B- und C-Lagen,
aber auch die A-Lagen schwächelnder und unattraktiver Städte, die
sich zumeist gegen Konkurrenzstandorte aus den Nachbarstädten
oder gegen Shopping Center nicht durchsetzen können. Hier muss
auch künftig von einem anhaltenden, nach Lage der Dinge auch teilweise dramatischen Rückgang der Mieten ausgegangen werden.
Entwicklung der Mikro- und Makrostandorte
Nach einer aktuellen Studie der Bertelsmann-Stiftung verzeichnen
die ländlichen Regionen in Deutschland sinkende Bevölkerungszahlen, während die Verdichtung in den Ballungsräumen zunimmt.
Überdurchschnittlich profitieren die Metropolregionen. Dies hat zu
einer Renaissance der Innenstädte als Wohn- und Konsumstandorte
geführt, die nicht nur Experten als nachhaltig ansehen. Die Einschätzung teilt auch der filialisierte Einzelhandel, der auf breiter Front
quer über verschiedene Formate, Konzepte und Größenordnungen
hinweg seit Anfang/Mitte 2005 wieder verstärkt Flächen in den
München, Theatinerstraße 7, Zara
„Zweiter Standort in der 1A-Lage der Bayernmetropole“
allerdings immer enger und knapper definierten Top-Lagen der
gesuchten Städte nachfragt und anmietet.
Neben den traditionellen Top-Lagen der gesuchten Städte stehen
attraktive Center-Entwicklungen, die baulich integriert und innerstädtisch gelegen sind, im Fokus der expansionswilligen Filialisten.
Gleiches gilt für attraktive und moderne Nahversorgungs- und Fachmarktzentren.
Im Kreise der Verlierer finden sich strukturell belastete Makrostandorte
sowie abgeschwächte Neben- und Streulagen. Eine Chance kann
in diesen Fällen darin bestehen, gemeinsam folgendes Ziel ins Auge
zu fassen: Eine kritische Masse an leistungsfähigen Filialkonzepten
zentral in einer Lage zu bündeln, um die Anziehungskraft für die
Konsumenten zu erhöhen. Der Trend zu dieser Polarisierung wird
anhalten.
Konsequenzen für Filialisten:
● Zunehmende Internationalisierung der Einzelhandelsstrukturen
Die Auslandsmärkte gewinnen für die großen deutschen Einzelhandelsketten wegen der anhaltenden, inländischen Konsumkrise
zunehmend an Bedeutung. Asien, der Mittlere Osten sowie, im
Zuge der politischen und wirtschaftlichen Integration Europas, Zentral- und Osteuropa, locken mit hohen Wachstumsraten und entsprechenden Profiten. Auf der anderen Seite ist Deutschland als
größter Teilmarkt in Europa auch für ausländische Filialisten nach
wie vor attraktiv.
●
Zunehmende Vertikalisierung der Einzelhandelsbranche
Immer mehr Einzelhandelsunternehmen integrieren erfolgreich
die Vorstufen der Wertschöpfungskette in ihren Konzepten.
Klassische Hersteller dagegen suchen verstärkt den direkten Kontakt zum Kunden und werden auf diese Weise selbst zu Einzelhändlern, wie z. B. eine Reihe von Textilproduzenten.
●
Trend zu mehreren Absatzkanälen
Die Nutzung mehrerer Absatzkanäle, wie traditioneller Fachhandel, eigene Flagshipstores, Partnerstores, Factory-Outlet-Center oder Internet ist praktisch zur Selbstverständlichkeit geworden.
●
Eingeschränktes Fachmarktwachstum
Das Planungsrecht für Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren wird
zunehmend restriktiver angewandt. Somit dürfte es für die Betriebsform der bisher boomenden Fachmärkte auf der Grünen Wiese
7
markt Bericht
zunehmend schwieriger werden, mit der bisherigen Geschwindigkeit und Ausdehnung weiter zu wachsen. Diese Entwicklung
stärkt den innerstädtischen Einzelhandel.
●
Verlierer im Einzelhandel
Hier finden sich häufig die traditionellen, inhabergeführten Fachgeschäfte (häufig ohne Chance gegenüber den wesentlich leistungsfähigeren, zunehmend vertikal aufgestellten Filialisten) und
zum anderen Anbieter, deren Sortiment zu wenig Profil zeigt.
„Sowohl als auch“ wird vom Kunden in der Regel zunehmend
seltener goutiert.
Prominenteste Vertreter der letzten Gattung sind die Kauf- und
Warenhäuser, wobei die beiden Großen Kaufhof und Karstadt
(neuer Dritter im Bunde ist Karstadt-Kompakt von Dawnay Day
und Hilco) jeweils eine Neupositionierung anstreben. Karstadt geht
dabei soweit, für sein neues, exklusives Warenhaussegment, die
Premium Group (darunter beispielsweise das KaDeWe in Berlin,
das Alsterhaus in Hamburg, die Karstadt-Häuser auf der Zeil in
Frankfurt und in Dresden sowie Hertie am Münchner Hauptbahnhof), einen neuen, sozusagen unbelasteten Namen zu suchen.
Der Konkurrent Kaufhof plant, zwölf Kaufhäuser zu sogenannten
Weltstadthäusern umzugestalten und ein höherwertiges Sortiment
anzubieten. Im Frühjahr hat die Galeria Kaufhof am Alexanderplatz in Berlin nach einem zweijährigen Umbau als erstes
Weltstadthaus des Konzerns wieder eröffnet. Die Strategie der
Warenhauskonzerne ist, sich in den Großstädten in einem
höheren Segment zu positionieren, ein kaufkräftigeres Publikum
anzusprechen und so die Wettbewerbsfähigkeit vor allem mit den
vertikalen Textilern zu verbessern.
●
●
Fortschreitende Differenzierung der Sortimente und Konzepte
Einerseits nimmt die Anzahl an Nischenanbietern wie beispielsweise Gummibären- oder Zahnpflegeshops zu. Andererseits starten erfolgreiche Filialisten verstärkt neue Vertriebskonzepte, die
sich nicht selten in einem gehobeneren Genre bewegen. Bestes
Beispiel ist der Marktführer Hennes & Mauritz, der eine neue Filialkette für HAKA und DOB als Nischensortiment im höheren Preissegment und mit eigenem Markennamen in Niveaulagen plant.
Bereits am Markt ist Hennes & Mauritz mit neuen Spezialkonzepten
wie „H&M Man“ und „Beauty“ oder mit reinen Kinder- bzw. YoungFashion Läden neben den traditionellen großen Family-Stores.
●
Zunehmende Diversifizierung der Sortimente
Gleichzeitig weiten jedoch etablierte Händler ihr Kerngeschäft
weiter aus. So plant beispielsweise wiederum Hennes & Mauritz,
sein Schuhsortiment mit Hilfe externer Designer und Produktmanager weiter auszubauen. Andere erfolgreiche Konzepte haben
den regelmäßigen Sortimentswechsel mittlerweile praktisch zum
Geschäftszweck erhoben. Unternehmen wie Butlers, Strauss Innovation oder Tchibo setzen auf dieses Konzept. Wieder andere,
wie Muji, halten zwar ein umfangreiches Stammsortiment vor, das
sich jedoch quer über alle Branchen erstreckt.
●
Zahl der Monomarken-Stores steigt
Insbesondere im Textilhandel gewinnen Mono-Markenflächen
(sowohl eigene als auch über Partner) immer mehr an Bedeutung.
Hintergrund ist der Wunsch nach einer eindeutigen Profilierung
der durch Labelshops und Flagshipstores optimal gewährleistet
ist. Ein anderer Grund liegt in der – nicht immer freiwillig – erhöhten Bereitschaft der Händler, sich zunehmend enger an die
Markenartikel-Anbieter zu binden und den Einkauf aus der Hand
zu geben.
●
Banken kehren in die 1A-Lagen zurück
Mit neuen Retail-Filialkonzepten setzen die Banken in Deutschland zunehmend auf sinnlich erfahrbare Konzepte. Ein Beispiel
ist die Filiale der Citibank an der Frankfurter Hauptwache, ein
anderes Beispiel die Filiale Q110 der Deutschen Bank in der
Berliner Friedrichstraße. Beide stellen innovative Prototypen neuer
Lifestylekonzepte dar. Hinzu kommen neue internationale Wettbewerber wie das belgische Bankhaus Fortis, das plant, in deutschen 1A-Lagen und Shopping Centern bis zum Jahr 2009 rund
130 so genannter Creditshops unter dem Markennamen
credit4me zu eröffnen. COMFORT unterstützt und berät die
Fortis-Gruppe im Rahmen der beabsichtigten Expansion gezielt
bei der Standortsuche und konnte in diesem Jahr bereits zahlreiche
Mietverträge für dieses attraktive Konzept vermitteln.
●
Filialisierte Gastronomiebetriebe weiter im Aufwind
Bewährte Konzepte wie Starbucks, Balzac oder Illy unter den
Coffee Shops, Steakhäuser wie Blockhouse und Maredo sowie
die in Deutschland (noch) nicht an jeder Ecke anzutreffende Systemgastronomen Dunkin’ Donuts oder Subway treiben ihre Expan-
Gewinner im Einzelhandel
Unter den Gewinnern finden sich nach wie vor tendenziell die
eher preis-qualitäts-orientierten Einzelhandelskonzepte sowie (wieder) die Luxusanbieter. Die ausschließliche Orientierung am Preis,
welche die „Geiz ist Geil-Welle“ zu einem fragwürdigen Kult erhoben hat, wird künftig zunehmend wieder anderen strategischen
Ansätzen weichen. Erlebnis- und Wohlfühlqualität, Convenience,
Design, Beratung und Service werden an Bedeutung gewinnen.
credit4me – das neue Retailbanking Konzept der FortisGruppe, attraktiver Ladenbau mit Wohlfühl- und Servicequalität
8
Expansive und erfolgreiche Geschäftsmodelle
Neben bekannten und bewährten und den neuen expansiven Filialisten aus den klassischen Nachfragebereichen (Textil/Schuhe/
Parfümerie/Drogeriemärkte) haben sich eine Reihe neuer Formate
bzw. Entwicklungstendenzen auf dem Mietermarkt formiert, die in
der Summe die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stärken.
sion mit Macht voran. Bestes Beispiel für eine ganz neue Generation von Schnellrestaurants, die erfolgreich frische und preisgünstige Gerichte mit hochwertigem Ambiente verbinden und
attraktive Standorte belegen, ist Vapiano. Daneben gibt es eine
Reihe verschiedener neuartiger Tee- und Nudelbarkonzepte, die
möglicherweise die erfolgreichen Gastrofilialisten von morgen sein
werden. Aber auch klassische Erlebnisgastronomen, wie etwa
Sausalitos oder Café del Sol, sind expansiv.
●
Einzelhandel aus Polen
Auffallend viele polnische Textilhersteller – größtenteils vertikale
Anbieter – drängen in jüngster Zeit ebenfalls mit großem Engagement auf den deutschen Markt. Die allermeisten starten ihre
Expansion in Deutschland in Berlin. Beispiele sind die Modemarken
Diverse, WLC und Carry, die Kindermodemarke Smyk oder auch
die Schuhmarke Gino Rossi.
●
Fachmarktkonzepte entdecken die Innenstadtlage
Verschiede Discounter und Billiganbieter, die grundsätzlich eher
in Fachmarktlagen zu Hause sind, expandieren gezielt in den
Innenstadtlagen. Ein Beispiel ist der Textildiscounter KiK, der Verkaufsflächen bis zu 1.500m2 im Visier hat und – auch vor dem
Hintergrund einer restriktiveren Genehmigungspraxis für Fachmärkte außerhalb der Städte – nun auch in den Cities sucht.
●
Bio-Supermärkte auf dem Vormarsch
Filialisierte Bio-Ketten wie Basic, Alnatura oder auch Erdkorn expandieren auf zunehmend größeren innerstädtischen Flächen. Sorti-
mentsbreite und -tiefe sowie ein Schwerpunkt auf Convenience sollen nach dem Willen des Managements den Erfolg sichern.
●
Lifestyle- und Internetanbieter kommen verstärkt mit eigenen Läden
So plant beispielsweise Apple die Expansion mit eigenen Stores.
Interessant ist auch, dass Firmen, die ihre Produkte bislang ausschließlich über das Internet oder Telefon vertreiben, nun dazu
übergehen wollen, in den stationären Einzelhandel einzusteigen.
Der PC-Hersteller Dell beispielsweise plant zwei Testfilialen in
den USA.
Fazit
Zusammengefasst darf konstatiert werden, dass sich der
Einzelhandel – wie so häufig –
in Bewegung befindet und sich
notfalls neu erfindet. Eben dies
zeichnet ihn aus. Den neuen
Konzepten und frischen Ideen
stehen in den Innenstädten
optimale Projektionsflächen in
den 1A-Lagen zur Verfügung.
Ein weiteres Anziehen des
Marktes für Einzelhandelsflächen in den knappen TopLagen der gefragten Standorte scheint somit sehr wahrscheinlich zu sein. ■
Manfred A. Schalk
Geschäftsführer
COMFORT München GmbH
Center Consulting
Neue Entwicklungen in der Konzeption von Einkaufszentren
Veränderungen auf dem Einzelhandels-Immobilienmarkt
betreffen nicht nur die klassischen 1A-Lagen der Innenstädte, sondern selbstverständlich auch den gesamten Markt
der unterschiedlichsten Arten von Einkaufs- und Fachmarktzentren.
letzten Jahren zunehmend Projekte in den Markt getreten, die nicht
mehr sauber positioniert sind. Bei einer klaren Positionierung kann
der Kunde im Fachmarktzentrum schwerpunktmäßig Angebote des
täglichen Bedarfs und diskontierende Anbieter erwarten. Kostenlose, ebenerdige Stellplätze erleichtern den „Versorgungseinkauf“.
So sind in den vergangenen Jahren einige Anbieter, die früher häufig in Einkaufszentren anzutreffen waren, teilweise vom Markt verschwunden oder expandieren nur noch sehr verhalten. Andererseits
sind in- und ausländische Labels neu in den Markt eingetreten. Viele
Anbieter haben ihren Auftritt weiterentwickelt und daraus auch Flächenanforderungen und Profil neu definiert. Ein ständiger Prozess,
dem der professionelle Centerbetreiber und -entwickler offen und
interessiert gegenübersteht.
Während dieser Versorgungseinkauf (meistens für die Hausfrau) nach
wie vor eine Pflichtveranstaltung des Abarbeitens eines Einkaufszettels ist, gibt es den „Erlebniseinkauf“, den die Masse der deutschen Kunden im Sinne von „shoppen gehen“ durchaus als lieb
gewonnene Freizeitbeschäftigung pflegt. Die natürliche Adresse für
diese Freizeitbeschäftigung ist die Innenstadt, deren Attraktivität aus
dem vielfältigen Angebot aus Handel mit überwiegend mittel- bis
langfristigen Sortimenten, Gastronomie und Kultur, verbunden mit
im günstigen Fall besonderem Ambiente, Atmosphäre und Urbanität.
Aber auch gut konzipierte Einkaufszentren positionieren sich genau
hier, um quasi als Kopie der Innenstadt dem Kunden das Erlebnis
„Einkauf“ zu bieten. Hierzu gehört ebenfalls das schwerpunktmäßig
mittel- bis langfristig ausgerichtete Sortiment, ein vielseitiges
Gastronomieangebot und als Ersatz für die kulturellen Angebote der
Innenstadt, regelmäßige Events. Während im erfolgreichen Fachmarktzentrum dem Kunden der (überwiegend ungeliebte) Einkauf
durch kurze Wege, effiziente Anlage etc. so bequem wie möglich
gemacht wird, liegt sowohl in der Innenstadt, als auch im richtig
positionierten Einkaufszentrum der Schwerpunkt in der Schaffung
Aus dem komplexesten Typus der gewerblichen Immobilien, dem
Einkaufszentrum, sollen hier nur einige Mosaiksteine beleuchtet
werden, die im besten Fall zu echten Innovationen oder im schlechtesten Fall teilweise auch zu erheblichen Fehlentwicklungen geführt
haben.
Unklare Positionierung von Fachmarkt-/Einkaufszentren
Während noch vor 10 –15 Jahren die Produkte „Fachmarktzentrum“
und „Einkaufszentrum“ deutlich zu unterscheiden waren, sind in den
9
markt Bericht
von Kaufanreizen, im Erlebnis und der Aufenthaltsqualität. Alle
Arten von Events bringen zusätzliche Kundenfrequenz in die Innenstadt oder das Einkaufszentrum, verlängern die Aufenthaltsdauer
der Kunden und damit erfahrungsgemäß auch den Umsatz.
Einige Faktoren der unklaren Positionierung tragen dazu bei, dass
der Kunde nicht mehr klar erkennen kann, was ihn in einem Objekt
erwartet:
● Viele Entwickler von Fachmarktzentren legen zunehmend Wert
auf Architektur und Bauqualität, andererseits gibt es Entwickler
von Einkaufszentren, die ihre Ansprüche eher sichtbar zurückfahren.
● Es gibt im Sprachgebrauch leider keine einheitliche und eindeutige Definition der unterschiedlichen Produkte. So werden heute
wohl mehr Fachmarktzentren mit „Einkaufzentrum“ bezeichnet als
es tatsächlich „Einkaufszentren“ gibt.
● Während typische Innenstadtanbieter, wie z.B. Wehmeyer, H&M,
immer öfter auch in Fachmarktzentren anzutreffen sind, drängen
Fachmarktanbieter, wie z.B. Kik, in die Einkaufszentren und Innenstädte.
Diese Entwicklung legt bereits häufig den Grundstein für den Misserfolg eines unklar positionierten Objektes. Wir empfehlen daher,
sich bei der Entwicklung neuer Produkte von Anfang an über die
Ziele und die Positionierung klar zu werden und diese dann konsequent bis in die Betriebsphase hinein beizubehalten und umzusetzen.
Rückgang der Einbindung von SB-Warenhäusern in
Einkaufszentren
Bei der Beobachtung der in den letzten Jahren in den Markt getretenen Einkaufszentren stellen wir fest, dass zunehmend wieder auf
die Integration eines SB-Warenhauses in neue Einkaufszentren ver-
Münster, Einkaufszentrum MÜNSTER ARKADEN, Innenansicht
COMFORT Center Consulting
10
zichtet wird. SB-Warenhäuser waren den Kaufhausketten als
Magnetbetriebe in die Einkaufszentren gefolgt, als die klassischen
Warenhauskonzerne mit ihrer „Alles unter einem Dach“-Philosophie
zunehmend weniger Erfolg hatten, auf Grund fehlender neuer tragfähiger Konzepte nicht oder fast nicht mehr expandierten und damit
als „Knochenende“ in der Struktur der Einkaufszentren nicht mehr
zur Verfügung standen. Dass sich jetzt auch die SB-Warenhäuser
zunehmend aus den Einkaufszentren zurückziehen, dürfte durchaus
damit zusammenhängen, dass diese im Einkaufszentrum weniger
gut zurecht kommen. Auf Grund der erforderlichen Fläche im Einkaufszentrum, häufig zweigeschossig angeordnet, leiden sie in der Regel
daran, dass der Kunde statt bequemer ebenerdiger Stellplätze Fahrsteige oder Aufzüge benötigt, um zu seinem PKW zu kommen,
wenn er samstags überhaupt einen Parkplatz in der Nähe des SBWarenhauses bzw. der Aufzüge gefunden hat. Immerhin gibt sich
jeder gute Centermanager mit vielfältigen Events alle Mühe, das
Center und damit natürlich auch die Parkplätze des Centers
samstags zu füllen. Spätestens bei der Eröffnung eines weiteren
SB-Warenhauses, vielleicht in einem Fachmarktzentrum gut erreichbar, mit ebenerdigen kostenlosen Stellplätzen im Einzugsbereich des
Einkaufszentrums, werden die Betreiber des SB-Warenhauses im
Einkaufszentrum feststellen, dass es nicht konkurrenzfähig ist.
Unseres Erachtens ist die Integration eines SB-Warenhauses mit seinem Schwerpunktangebot im täglichen und kurzfristigen Verbrauch
in ein Einkaufszentrum ein typisches Beispiel für einen Verstoß gegen
eine klare Positionierung des Einkaufszentrums und daher zu Recht
immer weniger in Einkaufszentren zu finden. Ein frischebetonter
Supermarkt oder Verbrauchermarkt mit einem innenstadtoptimierten
Sortiment und möglichst geringem Nonfoodanteil kann dagegen den
Branchenmix eines Einkaufszentrums durchaus positiv abrunden.
Entwicklung neuer Funktionsstrukturen in Einkaufszentren
Eine weitere interessante Entwicklung ist in der Struktur neuer Einkaufszentren zu erkennen. Das über Jahrzehnte wichtigste Grundprinzip der Centerentwicklung, das „Knochenprinzip“ (Einspannung einer Vielfalt von Klein- und Mittelläden zwischen zwei attraktiven Knochenenden) wird in seiner Bedeutung für Einkaufszentren
zunehmend relativiert. Auf Grund des weitgehenden Fehlens geeigneter Magnetbetriebe (siehe auch oben!) wird seit einigen Jahren
mit neuen Möglichkeiten experimentiert. Am häufigsten sind so
genannte Clusterlösungen, bei denen zwei oder drei mittelgroße
Anbieter zusammen als Magnet wirksam werden. Trotz erheblicher
Bedenken kann man heute feststellen, dass bei einem durchgehend
guten Besatz zwischen den Mallenden auch eine Reduzierung der
Magnetkraft an den Enden nicht dazu führt, dass hier zu den Enden
hin die Frequenz abbricht. Sicherlich ist zu berücksichtigen, dass
die Malllänge in einem Einkaufszentrum selten 250m überschreitet
und innerhalb einer professionell vermieteten Mall anders als in
Innenstädten keine den Kundenstrom unterbrechende Zäsuren entstehen. In diesem Zusammenhang muß unbedingt darauf hingewiesen werden, dass diese Erkenntnisse nicht auf Innenstädte übertragen werden können. Vielmehr muss hier darauf geachtet werden, dass die strikte Einhaltung des bewährten Knochenprinzips für
Innenstädte nach wie vor gültig ist, da Innenstädte anders als gut
konzipierte Einkaufszentren immer auch „auslaufende“ Lagen haben
und nur starke Magneten eine erforderliche Grundfrequenz zwischen
diesen Magneten gewährleisten. Die eigentliche Weiterentwicklung ist jedoch nicht die Funktionsfähigkeit mit reduzierten Magneten,
sondern die seit einigen Jahren zunehmend zu findende Triangel-
Münster, Ludgeristraße, Einkaufszentrum MÜNSTER ARKADEN
COMFORT Center Consulting
Geschoss mittels der in den Gelenkpunkten angeordneten vertikalen Erschließungselemente und kann weiter entlang der Angebote
bummeln. Dadurch, dass es kein Mallende mehr gibt, bei dem man
mittels Magneten versucht, die Frequenz bis zu diesen Enden durchgehend aufrecht zu erhalten, sondern sich die Kunden immer in eine
Richtung bewegen, ohne dass ein Wenden möglich ist, verliert der
Magnetbetrieb einen großen Teil seiner Bedeutung für die Funktionsfähigkeit. Sicherlich fördert die Anordnung von attraktiven
Anbietern in den Eckpunkten, soweit sie aus der jeweiligen Hauptsichtachse gut sichtbar sind, darüber hinaus die kontinuierliche Fortbewegung der Kunden im Rundlauf der Triangelform. Diese Strukturform der Triangel nicht auf jedem Grundstück darstellbar, da in
jedem Fall der Innenkern groß genug sein muss, dass eine Vielzahl
von unterschiedlichen Läden auch auf der Innenseite angeordnet
werden kann. Ein in einem zu kleinen Kern liegender Anbieter, der
vielleicht zusätzlich an mehrere Seiten der Triangeltangenten anbinden würde, könnte die Funktionsfähigkeit dieser Struktur wegen der
damit einseitig verbundenen fehlenden Vielfalt zumindest in Frage
stellen. Hierdurch ergibt sich eine Mindest-Schenkellänge von
100m–150m. Bei einer dreigeschossigen Mall addiert sich so eine
Gesamtlänge von 900m–1.350m. Größenordnungen, die im Maximalfall von den Kunden schon nicht
mehr angenommen werden. Dies
könnte durchaus dazu führen, dass
Einkaufszentren in Triangelform
maximal zweigeschossig funktionsfähig sind.
form der Mall. In größerem Umfang mit Bluewater bekannt geworden, gibt es zwischenzeitlich mit dem Phoenix-Center Harburg und
Eastgate Berlin Beispiele, in denen diese Weiterentwicklung in
Triangelform besichtigt werden kann. Während in Bluewater in den
Ecken noch mit den Kaufhäusern Magnete angeordnet wurden, wird
in Harburg und Berlin die eigentlich neue Struktur sichtbar. Der Kunde
erkennt kein Ende der Mall mehr, sondern bewegt sich auch in den
Triangelecken weiter in den nächsten Mall-Schenkel mit weiteren
neuen Angeboten. Stellt er fest, dass er nach dem dritten Schenkel
wieder am Ausgangspunkt seines Besuches ist, wechselt er das
Es bleibt interessant, die Entwicklungen im Einkaufszentrenbau und
ihre Auswirkungen zu beobachten.
In jedem Fall kann man schnell
erkennen, dass Maßnahmen und
Wirkungen so komplex sind, dass
es sich immer rechnet, bei der Entwicklung großflächiger Einzelhandelsprojekte erfahrene Einzelhandelsfachleute einzubinden. ■
Thomas Doerr
Geschäftsführer
COMFORT
Center Consulting GmbH
Baden-Württemberg
Der Optimismus ist groß
Die Stimmung der Einzelhändler in Baden-Württemberg
stellt sich derzeit besser dar als die tatsächliche Lage.
Dennoch ist diese „gefühlte“ Stimmung auch ein Ergebnis
positiver Fakten.
Bereits im vergangenen Jahr konnte der Einzelhandel in BadenWürttemberg mit nominal 1,4% ein deutlicheres Plus verzeichnen
als der bundesdeutsche Durchschnitt, der bei lediglich 0,6% lag.
In Verbindung mit den Sondereinflüssen im laufenden Jahr (FußballWM und Vorzieheffekte auf Grund der Mehrwertsteuererhöhung in
2007) rechnen sich vor allem die filialisierten Einzelhandelsbetriebe
in Baden-Württemberg gute Chancen auf wachsende Umsätze aus.
So eröffnet beispielsweise der bundesweit führende Optikerfilialist
Fielmann gegenwärtig rund 60% aller neuen Läden im Süden
Deutschlands.
Von der positiven Stimmung und Entwicklung profitieren naturgemäß vor allen Dingen die besonders frequentierten 1A-Lagen an
den Top-Standorten im Land. Der ohnehin schon starke Wettbewerb
um Einzelhandelsflächen in diesen lukrativen Lagen wird sich noch
weiter intensivieren. Die Mietpreise sind entweder auf hohem Niveau
stabil oder legen an besonders gefragten Standorten weiter zu. Eine
ähnliche Situation ist im Investmentmarkt zu verzeichnen, der sich
zunehmend stärker in Richtung „Verkäufermarkt“, teilweise verbunden mit gewissen „Überhitzungstendenzen“, entwickelt. Gestiegene Mieten in Verbindung mit höheren Kaufpreisfaktoren haben
an vielen Standorten zu Wertsteigerungen geführt.
In einem Ranking der Zeitschrift Wirtschaftswoche belegte Freiburg
unlängst den ersten Platz als dynamischste Großstadt Deutschlands.
Eine weitere Stärkung des Dienstleistungssektors, dem bereits 75%
11
markt Bericht
vor negativen Entwicklungen geschützt, wie sie in einer Vielzahl anderer Städte zu beobachten sind. Die Freiburger selbst sind laut den
Befragungen anlässlich der Erstellung des Flächennutzungsplanes
durch die kommunalen Institutionen mit ihrer Innenstadt und dem
vorhandenen Einzelhandel mehr als zufrieden. Wenig Grund also
für die Verantwortlichen, in Aktionismus auszubrechen.
Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße 172-178, Modehaus Kaiser
„Ein traditionell führender Platzhirsch behauptet sich“
aller Arbeitsplätze Freiburgs zuzurechnen sind und eine Fokussierung auf moderne, zukunftsträchtige und technologisch führende Wirtschaftsbereiche sind Grundlage und Ursache für diese Dynamik im
Südwesten Deutschlands. So stieg die Bevölkerung Freiburgs im
letzten Jahr erneut um rund 1,1% auf rund 214.000 Einwohner an.
Addiert man die jährlichen Zuwachsraten der vergangenen Jahre,
so zeigt sich, dass die Bevölkerung Freiburgs seit Mitte der 80er
Jahre um mehr als 20% gestiegen ist. Das herausragende wirtschaftliche Umfeld einerseits und die (damit verbundene) hohe
Lebensqualität andererseits bilden eine ideale Plattform für erfolgreichen Einzelhandel im Breisgau. Die überdurchschnittliche
Flächenproduktivität des in Freiburg tätigen Einzelhandels weckt
vielerorts den Wunsch, hier eine Filiale zu eröffnen. Nationale wie
internationale Einzelhändler suchen händeringend nach passenden
Ladenlokalen in Freiburg. Dieser Nachfrage steht ein nur begrenztes Angebot an Flächen gegenüber. Zum einen bewirkt die
gesunde wirtschaftliche Struktur des existierenden Freiburger Einzelhandels nur wenige Mieterwechsel in den Top-Lagen KaiserJoseph-Straße, Rathausgasse und Bertoldstraße, zum anderen erfüllen die vorhandenen kleinteiligen Grundstücke und Gebäude die
Anforderungen moderner Einzelhandelskonzepte nur unzureichend.
Die Bereitschaft, ein im Besitz befindliches Geschäftshaus in Freiburg zu veräußern, ist ebenfalls traditionell gering. Für expansive
Einzelhändler wie für Projektentwickler ergibt sich aus dieser Konstellation heraus nur selten die Chance auf eine Neueröffnung oder
eine lohnende Projektentwicklung in der Innenstadt.
Auch der im Sommer 2006 verabschiedete und als Satzung
beschlossene Flächennutzungsplan Freiburgs für die Zeit bis 2020
zeigt keine Alternativen auf. Die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Areale Fahnenbergplatz (Dienstleistungszentrum mit
geplantem kleinteiligen Einzelhandel) und ehemaliges Güterbahnhofgelände (mit höherem Fachmarktanteil) sind ebenso wie der
Ausbau Werder-/Rotteckring zu weit von der klassischen 1A-Lage
entfernt bzw. zu klein dimensioniert, um ernsthaft Abhilfe zu schaffen und zu einer Entlastung des Nachfrageüberhangs zu führen.
Man kann es freilich auch positiv ausdrücken: der beschlossene Flächennutzungsplan gefährdet nicht – wie an vielen anderen Standorten – die traditionelle 1A-Lage. In Freiburg fehlt, sehr zur Freude
der angestammten Einzelhändler, bislang der politische Wille zur
Ansiedlung eines klassischen, großen Shopping Centers. Damit
bleibt der Einzelhandel in der historisch gewachsenen Innenstadt
12
Noch im letzten Jahr wurde im Hinblick auf die Einzelhandelssituation in Heidelberg in unserem Marktbericht vor der immer
stärkeren Konkurrenz aus Mannheim sowie dem Viernheimer RheinNeckar-Zentrum gewarnt. Mehr Dynamik in die Entwicklung der Einkaufsstadt Heidelberg einzubringen, lautete seinerzeit die Forderung.
Diesem Postulat scheinen nunmehr Taten zu folgen – wenn auch zum
Leidwesen des Einzelhandelsverbandes „Pro Heidelberg“, der die
Planungen der ECE als auch der mfi, im Rahmen des langfristigen
städtebaulichen Projekts Heidelberg-Bahnstadt, ein Einkaufscenter
mit ca. 30.000m2 Verkaufsfläche auf dem Gebiet südlich des Hauptbahnhofs zu errichten, kritisiert.
Auf heute stillgelegten Bahnanlagen, Gewerbe- und Brachflächen
sowie von der US-Armee sondergenutzten Grundstücken plant die
Stadt Heidelberg das Neubauquartier „Bahnstadt“ auf einer Fläche von ca. 116 Hektar für ein gemischtes Quartier aus Wohnen
und Gewerbe mit Angeboten für Freizeit und Kultur. Insgesamt sollen dort 5.000 Menschen angesiedelt und 7.000 neue Arbeitsplätze
geschaffen werden. Während die ECE ein Grundstück an der
Montpellier-Brücke bevorzugt, favorisiert der Konkurrent mfi ein
Grundstück auf dem Gelände der zukünftigen Bahnstadt. Zur Zeit
scheint mfi in Zusammenarbeit mit der Deutschen Bahn ein wenig
die Nase vorn zu haben, doch was will das im jetzigen frühen
Planungsstadium schon heißen.
Der Einzelhandelsverband „Pro Heidelberg“ jedenfalls sprach sich
bei einer Umfrage der Mitglieder mit 88% gegen die Pläne von ECE
und mfi aus. Bevorzugt wird ein Standort direkt in der Altstadt, mit
kurzen Wegen zur traditionellen 1A-Lage. Und das nicht ohne
Grund. In einer Vielzahl deutscher Städte haben nicht integrierte
Einkaufscenter den Beweis erbracht, dass weder Innenstadt noch
Einkaufscenter ohne eine vernünftige Anbindung voneinander profitieren können. Und für ein Shopping Center grundsätzlich geeignete Standorte gibt es einige in der Altstadt, die im Kontext mit der
geplanten Entwicklung Bahnstadt eifrig diskutiert werden.
Heidelberg, Hauptstraße
„Fußgängerstau in der Top-Lage“
Karlsruhe, Kaiserstraße 163, Fielmann
COMFORT: Vermietung
Karlsruhe, Kaiserstraße 92–96 (ehem. Hertie-Haus)
„Der neue Breuninger stärkt die klassische 1A-Lage“
Allein die große Anzahl von Touristen, rund 1 Mio. Übernachtungen pro Jahr, die sich vorwiegend in der Heidelberger Altstadt aufhalten, rechtfertigen ein Center mit direkter Anbindung. Beide der
sich in Planung befindlichen alternativen Center auf dem Areal
„Bahnstadt“ würden mit hoher Wahrscheinlichkeit vorrangig eine
Umverteilung der bestehenden Umsätze bewirken. Folgt man der
Argumentation der beiden potenziellen Entwickler, soll das neue
Center jedoch viele zusätzliche Kunden im Umkreis von 30 Fahrminuten nach Heidelberg ziehen. In 30 Fahrminuten erreicht man
jedoch auch Darmstadt und Mannheim ist nur rund 15 Autominuten entfernt. Bleibt die Frage, warum Kunden aus Darmstadt oder
Mannheim nach Heidelberg fahren sollten, wenn sie bereits alles,
was sie benötigen, vor Ort finden.
zwischen dem Center und der Innenstadt. Zählungen auf der
Kaiserstraße belegen eine Steigerung der Passantenfrequenz um
15% auf nunmehr 6.000 Passanten pro Stunde in Spitzenzeiten.
Hiervon profitiert vor allem der Bereich der Kaiserstraße zwischen
Breuninger und dem Marktplatz. Dagegen haben der Bereich um
den Europaplatz sowie der östliche Teil der Kaiserstraße ab dem
Marktplatz wie vermutet an Attraktivität verloren. Der Europaplatz
nicht zuletzt durch die Aufgabe des alten Breuninger Hauses.
Breuninger bezog im Frühjahr 2006 rund 9.000m2 neue Verkaufsflächen im ehemaligen Hertie-Haus in der Nähe des Marktplatzes, gemeinsam mit Karstadt Sport und dm-drogeriemarkt.
Um sich gegen die starke Konkurrenz aus dem Umfeld durchsetzen
zu können, benötigt Heidelberg ein attraktives und kompetentes innerstädtisches Angebot. Die Überlegungen der Verantwortlichen sollten – gerade auch im Hinblick auf den optimalen Standort eines
Centers – zum Wohle des gesamten Einzelhandelsstandortes in
diese Richtung gehen. Denn noch ist auf der Heidelberger Fußgängerzone, der Hauptstraße, die Welt der Einzelhändler im Lot.
Auf Grund der starken Nachfrage dehnt sich die 1A-Lage immer
weiter in Richtung Universitätsplatz aus. Das Interesse an Einzelhandelsflächen erstreckt sich quer über alle Flächenprofile und
Sortimente. In allen Bereichen sind Interessenten zu finden, die sich
sehr gerne in der 1A-Lage oder zumindest angrenzend an die TopLage präsentieren möchten.
Darüber hinaus haben sich im Zentralbereich der Kaiserstraße Fielmann (vermittelt durch COMFORT München), Snipes und Drogeriemarkt Rossmann im ehemaligen Modehaus Hiller sowie das Schuhhaus Humanic im ehemaligen Kaufhaus emotions angesiedelt.
Die Buchhandelskette Thalia nutzt die gestärkte Attraktivität der
Kaiserstraße und eröffnet in Kürze im Gebäude des ehemaligen
Haushaltswarengeschäftes Hammer & Helbig eine Buchhandlung
mit rund 3.000m2. Und zwar zusätzlich zu der bereits bestehenden Großbuchhandlung im EKZ-Ettlinger Tor. Als Resümee kann festgehalten werden, dass die Strategie der Stadtplaner aufgegangen
ist, durch den Bau des Einkaufszentrums neue Käuferschichten,
insbesondere aus dem Umland, zu gewinnen und an Karlsruhe zu
binden. Die Karlsruher selbst sind ihrer Kaiserstraße als Einkaufsstandort im hohen Maße treu geblieben.
Auch ein Jahr nach Eröffnung des EKZ Ettlinger Tor mit seinen rund
130 Geschäften hat sich die Kaiserstraße als erste Einkaufsadresse
in Karlsruhe gut behauptet. Die Stadt insgesamt hat sich zu einem
attraktiven Einkaufsmagneten entwickelt. Befragt man Einzelhändler in der City, so sind sie mit ihren Umsätzen ebenso zufrieden,
wie die Einzelhändler im EKZ Ettlinger Tor. Trotz der Erhöhung der
Einzelhandelsfläche um rund 33.000m2 durch das neue
Center haben beide Einzelhandelslagen durch die Erschließung
neuer Kaufkraftpotenziale aus dem Umland profitieren können.
Dennoch bleibt die Stadtverwaltung in der Pflicht, durch angepasste
Konzepte sowohl des öffentlichen Nahverkehrs als auch moderner
Stadtentwicklung die schleichende Erosion des westlichen und östlichen Endes der Kaiserstraße zu stoppen. Die eingangs erwähnte
Erhöhung des Flächenangebotes in Karlsruhe hat erwartungsgemäß
zu einer Reduzierung der Spitzenmieten für 1A-Ladenflächen vom
Höchststand im Jahre 1995 von ca. 118,– EUR/m2 für kleinere Flächen auf ein Niveau von derzeit rund 85,– EUR/m2 geführt. Über
die Richtigkeit der Formel 30% Mehrfläche = 30% weniger Miete,
wird unter Experten jedoch weiter gestritten.
Laut Einzelhandelsverband verfügt das ECE-Center über „die erwartete Anziehungskraft“, gleichzeitig existieren rege Austauschprozesse
Die Rosgartenstraße bildet gemeinsam mit der Kanzleistraße die
TOP-1A-Lage von Konstanz. Namhafte nationale und internatio13
markt Bericht
Im Rahmen dieser Entwicklungsmaßnahmen muss davon ausgegangen werden, dass zwar Teile der Wessenberg- und Hussenstraße
in der Lagequalität nachlassen, aber im selben Zuge die Marktstätte
sowie das Bahnhofsareal Richtung Lago-Center an Qualität gewinnen werden.
Indizien sind auch die von uns ermittelten Höchstmieten in den TopLagen, die im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 15% angezogen
haben. Konstanz wird inzwischen auch bei Investoren nicht mehr
nur als touristische Stadt eingeschätzt, sondern vielmehr als erweiterte Handelsstadt zur angrenzenden Schweiz betrachtet, die ein überproportional stabiles Wachstum aufweist. Unterstützt wird diese
Annahme durch Erhebungen im Lago-Center, die ergaben, dass
rund 50% der Konsumenten aus den Schweizer Kantonen Zürich,
St. Gallen und Thurgau kommen und das Center an Spitzentagen
von mehr als 55.000 Kunden besucht wird.
Karlsruhe, Shopping Center Ettlinger-Tor
Projektentwickler: ECE
„Das neue Schwergewicht in Karlsruhe“
nale Filialisten haben sich hier angesiedelt. Nachdem jedoch im
April 2004 das Konstanzer Einkaufszentrum Lago-Center mit einer
Verkaufsfläche von ca. 15.000m2 und rund 70 Geschäften seine
Tore eröffnet hatte, standen die Mieten in der Innenstadt naturgemäß erst einmal unter ebenso starkem Druck wie die Kaufpreise
für Geschäftshäuser. Zwei Jahre später hat sich die Situation für den
Einzelhandel in der Innenstadt wieder zunehmend stabilisiert.
Nachdrücklich unterstrichen wird dies durch eine Reihe aktueller Projektentwicklungen, die sich fast ausschließlich an der Rosgartenstraße
Richtung Bodanstraße abspielen. Zum einen wird die ehemalige
Sparkasse an der Rosgartenstraße/Ecke Bodanstraße von der Projektentwicklungsgesellschaft B&L Hamburg, die auch das LagoCenter realisierte, entwickelt. Hier haben sich bereits zwei namhafte
Top-Filialisten mietvertraglich zu diesem Standort bekannt und
tragen dazu bei, die ursprünglich auslaufende Lage zu einer nachhaltigen 1A-Lage aufzuwerten. Fortgeführt wird diese positive
Entwicklung durch das ehemalige Bredl-Eckgebäude (gegenüber der
wieder in neuem Glanz errichteten Dreifaltigkeitskirche) durch dieselbe Projektentwicklungsgesellschaft.
Für den Innenstadthandel als weiteres positives Signal zu deuten ist
ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichtes Freiburg. Hier wurde
dem Eigentümer eines maroden und denkmalgeschützten Hauses
(„Schwarzer Steinbock“, Rosgartenstraße/Ecke Augustiner-Passage Richtung Karstadt) nach jahrelangem Kampf Recht gegeben, dieses abreißen zu lassen und ein fünf- bis sechsstöckiges Wohn- und
Geschäftshaus zu errichten. Damit werden an diesem Standort künftig attraktive Einzelhandelsflächen geschaffen, die den heutigen
Anforderungen entsprechen. Unweit hiervon entfernt befindet sich
ein ebenfalls zu entwickelndes Wohn- und Geschäftshaus („Haus
zum Dreieckstein“), welches in Kürze einem neuen Top-Filialisten
zugeführt und entsprechend umgebaut wird (Verkauf und Alleinauftrag Vermietung: COMFORT München). In jüngster Zeit und in
direkter Nachbarschaft haben sich an dieser Straße bereits weitere Filialisten, wie z. B. Tommy Hilfiger und BackWerk angesiedelt.
14
Zu dem in 2007 anstehenden 400-jährigen Stadtjubiläum hat sich
Mannheim drei städtebauliche Jubiläumsprojekte geschenkt: die
Umgestaltung der Kurpfalzachse (Breite Straße), die Neugestaltung
des Alten Messplatzes sowie die Quartiersentwicklung Jungbusch/Verbindungskanal. Auch die Kunden des Mannheimer Einzelhandels haben allen Grund zur Freude. Vor allem der innerstädtische, filialisierte Einzelhandel in den 1A-Lagen beeindruckt
durch seine anhaltende Leistungsstärke und die ungebrochene dynamische Entwicklung.
Im Fokus des Interesses aller Beteiligten steht dabei die Einkaufslage Planken, die gute Stube der Mannheimer City. Eine ganze Reihe
von Neuansiedlungen namhafter Modemarken wird die Shoppingqualität an dieser Stelle zukünftig noch einmal nachhaltig verbessern. Neben dem laufenden Neubau von Peek & Cloppenburg
(integriert ist ein neuer Flagshipstore von Esprit) im Planquadrat O3
und der zwischenzeitlich abgeschlossenen Projektentwicklung der
CENTRUM in O7 mit Zara und s. Oliver (COMFORT München vermittelte die Mietverträge und das Endinvestment) sorgen auch die
Neuansiedlungen von Tommy Hilfiger und Mexx in O6 für Vorfreude.
Eine zweite bedeutende Entwicklungsmaßnahme der CENTRUM findet ebenfalls in O7 statt: hier entstehen bis 2008 knapp 6.000m2
neue, hochleistungsfähige Einzelhandelsflächen, die zukünftig drei
Flagshipstores von Young Fashion-Spezialisten beherbergen werden.
Richard Engelhorn, geschäftsführender Gesellschafter des lokalen
Platzhirsches Engelhorn, verspricht sich durch die Neuansiedlungen
eine allgemeine Belebung des Geschäfts: „Diese Markenshops tun
der Stadt gut, kein ernst zu nehmender Händler wird sich vor der
Konkurrenz scheuen; im Gegenteil, wir brauchen in der City die
Vielfalt, sie zieht die Kunden mitten ins Herz der Metropolregion.“
(Quelle: Mannheimer Morgen vom 20.01.2006). Beeindruckend
ist, mit welcher Konsequenz und Zielstrebigkeit der führende Mannheimer Textilanbieter seinen Worten auch Taten folgen lässt, um für
die neuen Textilmitbewerber gerüstet zu sein: so wurde im Stammhaus an den Planken der Designer-Modebereich seit Mitte Februar
um rund 800m2 erweitert. Eine Generalüberholung des gesamten
Haupthauses steht bis 2007 an. Anstelle des benachbarten ExSalamander-Hauses, plant Engelhorn die Errichtung eines neuen „Premium“-Hauses, in dem vor allem luxuriöse Accessoires angeboten
werden sollen. Die Investitionen allein für diese Maßnahme betragen rund 4 Mio. EUR. Die Eröffnung ist für das Frühjahr 2007 vorgesehen. Das „um die Ecke“ situierte Engelhorn Trendhouse wurde
Projektstudie Mannheim, O7 7–8, New Yorker, Bestseller, Hennes & Mauritz
Projektentwickler/Eigentümer: CENTRUM GmbH
COMFORT: Consulting, Vermietung
bereits zur abgelaufenen Frühjahrssaison komplett umgestaltet.
Daneben betreibt Engelhorn verstärkt eigene Mono-Markenshops
(nach Hugo Boss nun auch Tommy Hilfiger).
Die Kurpfalzstraße oder Breite Straße tut sich im Wettbewerb mit
den Planken nach wie vor schwer. Neben der derzeit stattfindenden funktionellen und dekorativen Umgestaltung des Straßenbildes
laufen jedoch auch Planungen für zwei Maßnahmen im unteren
Bereich der Kurpfalzstraße zum Kurpfalzkreisel hin, die eine nachhaltige Veränderung einleiten könnten. Zum einen soll in U1 ein siebengeschossiger Neubau für die Abendakademie entstehen, zum
anderen plant die UNIMO Real Estate im gegenüberliegenden
Quadrat K1 ein City-Einkaufszentrum. Voraussetzung hierfür sind
der Ankauf des Karstadt-Grundstückes (wobei die dort befindliche
Karstadt-Filiale weiterhin als Ankermieter fungieren soll) sowie die
Arrondierung notwendiger Nachbargrundstücke. Sollte diese Entwicklung realisiert werden, würde es mit hoher Wahrscheinlichkeit
zu einer Aufwertung der Kurpfalzstraße kommen, die sich dann möglicherweise für manche Konzepte als ernstzunehmender Alternativstandort zu den gefragten Planken herausbilden könnte.
Reutlingen verfügt nicht nur über rund 112.000 überdurchschnittlich kaufkräftige Einwohner, sondern darüber hinaus auch noch
über ein Umfeld, das gerne und oft in der Stadt kauft. Diesen Schluss
legen die Zentralitäts- und die Kaufkraftkennziffern in Höhe von rund
128 und ca. 107 der BBE, Köln nahe. Dies bestätigen jedoch vor
allen Dingen auch die langjährig in der 1A-Lage ansässigen Händler, wie beispielsweise die Zinser-Gruppe mit dem Konzept „Department Z“ an der Wilhelmstraße 40 und jetzt auch mit dem neuen
Haus an der Wilhelmstraße 56–60 (Ecke Marktplatz). Mode
Zinser präsentiert auf etwa 5.000m2 und verteilt auf fünf Etagen
fast alle bekannten Modelabels. Der DOB-Spezialist Bonita hat
gleich zwei Standorte an der Wilhelmstraße – mit einem Abstand
zwischen den Geschäften von nur 100m. Das Modehaus Kögel,
Stammhaus in Esslingen, blickt mittlerweile auch schon auf mehr als
100 Jahre Firmengeschichte in Reutlingen zurück.
Flächen wechseln hier nur selten den Mieter, es sei denn, es handelt sich um Traditionsbetriebe, die nicht mehr den heutigen
Geschmack der Kunden treffen oder auch preisbezogen dem Druck
der filialisierten Einzelhändler nicht mehr standhalten können. Aus
Stuttgart, Königstraße 29, Roland Schuhe
COMFORT: Consulting, Vermietung
15
markt Bericht
Speziell in der „Oberen“ Königstraße, Richtung Rotebühlplatz, hat
sich zwischenzeitlich eine Vielzahl attraktiver Filialisten neu angesiedelt: Castro, ein Gemeinschaftsunternehmen zwischen der OttoGruppe und der israelischen Castro Mutter; Mexx, zum US-amerikanischen Konzern Liz Claiborne gehörig, e-plus, Christ und
Hussel (Douglas-Gruppe) sowie Leiser Schuhe, H&M, Baby Walz
und O2 (letzterer durch COMFORT München vermittelt) im von
Phoenix Real Estate entwickelten so genannten „Weißen Haus“; ebenso Shoe Town Werdich, Roland Schuhe (Deichmann-Gruppe, ebenfalls durch COMFORT München vermittelt) und Puma.
Stuttgart, Shopping Center Königsbaupassage
Projektentwickler: Seleno GmbH
„Die Königsbaupassage inklusive Stilwerk steigern die
Attraktivität der Königstraße“
diesem Grund gab es in den letzten zwölf Monaten an der
Wilhelmstraße in Reutlingen im Bereich der TOP-1A-Lage nur wenige Wechsel. Neu sind beispielsweise Weltbild Plus, SMS Michel
mit einem Nokia Shop oder das bereits erwähnte zweite BonitaGeschäft.
Die Nachfrage ist hoch und bezieht sich vorrangig auf Flächen von
600m2 bis 1.000m2, die von noch nicht ansässigen oder aber als
Relocation für bereits ansässige Einzelhändler gesucht werden. Das
Angebot in bester Lage, insbesondere zwischen Nikolaiplatz und
Marktplatz, kann die Nachfrage kaum befriedigen. Die Spitzenmieten verhalten sich der Marktsituation entsprechend: sie steigen.
Der Standort Stuttgart wird für nationale und internationale Filialunternehmen zunehmend attraktiver. Schon in der Vergangenheit
konnte an dieser Stelle über den Standort Stuttgart nur positives
berichtet werden. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen an der
Königstraße, der TOP-1A-Lage in Stuttgart, ist seit Jahren ungebrochen hoch. Nur Unternehmen, die sich kontinuierlich mit der Beobachtung des Marktes beschäftigen und letztlich auch bereit sind,
eventuell einen Kompromiss in Bezug auf Flächenlayout und Mietzins einzugehen, haben eine Chance, sich auf diesem hart umkämpften Markt einen neuen Standort zu sichern.
Denn ungeachtet der Vielzahl der Neuanmietungen in 2004 und
2005 und der noch bevorstehenden Projektentwicklungen sind noch
immer so viele Nachfragen für Einzelhandelsflächen offen, dass man
wohl die Königstraße um die Hälfte verlängern müsste, um alle
befriedigen zu können. Ein Umstand, der seinen Ausdruck auch in
der Entwicklung des Mietpreisniveaus findet. Auch wenn es bereits
in der Vergangenheit zu einzelnen Anmietungen jenseits der
200,– EUR/m2 Höchstmiete bei Flächen zwischen 80m2 bis 120m2
gekommen ist, mussten diese als Ausnahmen und Einzelfälle betrachtet werden. Heute ist diese Schallgrenze nachhaltig durchbrochen.
Kleine Einzelhandelsflächen in der TOP-1A-Lage sind nicht mehr unter
200,– EUR/m2 zu bekommen. Dies lässt Stuttgart im Süden der
Republik zum teuersten Standort nach München avancieren.
16
Dadurch ist die Attraktivität des oberen Bereiches der Königstraße
weiter gestiegen. Aber auch der mittlere Abschnitt konnte ein absolutes Highlight verzeichnen, namentlich die Eröffnung der Königsbaupassage hinter dem Königsbau am Schlossplatz, mit rund
25.000m2 Einzelhandelsfläche auf fünf Ebenen. Ein breites Textilangebot, z. B. edc by Esprit, G-Star, Olymp u. Hades, xx by Mexx
oder Passport, wird ergänzt durch gastronomische Erfolgskonzepte wie z. B. Vapiano, Todi´s Terrazza sowie Starbucks und abgerundet sowohl durch die Unterhaltungselektronik mit Saturn auf
etwa 10.000m2 als auch das Themencenter „stilwerk“ auf insgesamt 9.000m2. Im „stilwerk“ werden im zweiten und dritten Obergeschoss design- und lifestyleorientierten Kunden die bekanntesten
Marken der Design- und Einrichtungsbranche präsentiert. Die Königsbaupassage wird künftig einer der Hauptmagneten der Innenstadt
sein. Realisiert wurde sie von der Projektgesellschaft Seleno GmbH,
einem Joint Venture zwischen HSH Nordbank Real Estate AG und
der Stilwerk AG. Das Investitionsvolumen betrug ca. 180 Mio. EUR,
das Center wird von der Allianz Center Management GmbH
betrieben. Als weiteres wichtiges Highlight stehen in den
zwei Tiefgaragenebenen 420 PKW Stellplätze in Bestlage
zur Verfügung.
Direkt angrenzend an die Königsbaupassage befindet sich neben
dem im März eröffneten Kunstmuseum das Büro- und Einzelhandelsgebäude Scala der Redevco. Die Einzelhandelsflächen
(ca. 2.000m2) sind mittlerweile komplett vermietet. Im weiteren Verlauf der parallel zur Königstraße verlaufenden Kronprinzstraße entsteht zurzeit der ebenfalls gemischt genutzte Kronprinzbau mit rund
6.000m2 Einzelhandelsfläche. Das Unternehmen Frankonia, Jagdsport- und Textilanbieter, hat sich bereits Einzelhandelsflächen im
Erdgeschoss und im ersten Untergeschoss gesichert. Nach Abschluss
dieser Projektentwicklungen hinter dem kleinen Schlossplatz ist nicht
auszuschließen, dass sowohl die lokal geprägte „Gastromeile“
Calwer Straße als auch die Kronprinzstraße – beide laufen parallel zur Königstraße – von der wiederbelebten Verbindung zum Kleinen Schlossplatz profitieren werden.
Die zweite Stuttgarter Projektentwicklung der Phoenix (Eigentümer
des Hauses wird die WestInvest), mit mehr als 10.000m2 Handelsfläche und 150 PKW-Stellplätzen, startet voraussichtlich Anfang
2007 im unteren Bereich der Königstraße. Die Eröffnung des so
genannten „Phoenixbaus“ ist für Oktober 2008 vorgesehen. Die
Einzelhandelsflächen sind bereits voll vermietet. Als Mieter stehen
die Buchhandlung Hugendubel, Müller Drogeriemarkt und Görtz
Schuhe fest. Insgesamt gab es im unteren Bereich der Königstraße
in den letzten zwölf Monaten lediglich zwei weitere Neuanmietungen: Görtz Shoes (das kleinflächigere Konzept des Hamburger
Schuhspezialisten) und O2, sowie eine Flächenvergrößerung des
bereits ansässigen Textilunternehmens Tally Weijl.
die relevanten Marktteilnehmer noch so weit entfernt, dass es
aktuelle Investitionsentscheidungen nicht mehr bzw. noch nicht
beeinflusst.
Ulms Stadtbild ist vorrangig geprägt durch das Ulmer Münster mit
dem dazugehörigen Münsterplatz sowie der Hirsch- und Bahnhofstraße, welche als die TOP-1A-Lagen für den Einzelhandel in Ulm
gelten. Naturgemäß unterliegen solche Einkaufsstraßen stetigen
Änderungen, die durch Wechsel in der Mieterschaft hervorgerufen
werden. So wurde an der Hirschstraße aus der ehemaligen Sportarena eine Einzelhandelskombination mit der Buchhandlung Hugendubel und dem Modefilialisten s. Oliver geschaffen. Ferner hielt
bereits früher das Modelabel Esprit Einzug in die vormaligen
Oviesse-Flächen (Kaufhalle) und auf der ehemaligen Hussel-Fläche
etablierte sich jüngst das Trendkonzept „Eyes“. Auch das
Salamander-Objekt an der Ecke zum Münsterplatz erhält einen
Textiliten als neuen Mieter, der sich aber im Gegensatz zu den
vorgenannten Mietern aus dem regionalen Umfeld rekrutiert.
Stuttgart, Königstraße 43b, O2
COMFORT: Vermietung
In den zurzeit noch von Wienerwald genutzten Flächen im Hindenburgbau gegenüber dem Hauptbahnhof wird dm-drogeriemarkt
ab 2007 ein neues Ladenlokal eröffnen. Interessant ist weiterhin
folgendes: Die überwiegende Anzahl der in der oberen Königstraße angemieteten Filialunternehmen hatte sich ursprünglich als
Wunschstandort den unteren Bereich der Königstraße vorgestellt.
Allein durch die textile Kompetenz in diesem Bereich durch P&C,
Zara und H&M sahen die Unternehmen den optimalen Standort in
diesem Abschnitt. Als sich dann aber letztlich mehrfach die Chance ergab, endlich einen Standort auf der Königstraße zu belegen,
haben sich die Filialisten beinahe vollständig in dem zunächst nicht
präferierten oberen Bereich der Königstraße niedergelassen und
denselben auf diese Weise deutlich aufgewertet. Die obere Königstraße ist nunmehr als ebenbürtig mit dem Bereich Richtung Hauptbahnhof zu werten.
Neben der TOP-1A-Lage Königstraße wird auch die Stiftstraße mit
Mietern wie z. B. Mont Blanc, Cartier, Diesel, Uli Knecht, Etienne
Aigner oder auch Louis Vuitton, speziell von Luxuslabels immer
intensiver nachgefragt. Im Fokus ist nach wie vor auch die Schulstraße, die als Verbindung zwischen Königstraße und Marktplatz
fungiert. Vorrangig Konzepte mit schnellen Sortimenten und kleinem
Flächenbedarf siedeln sich auf dieser begehrten, weil hochfrequentierten Einkaufsstraße an. Die Institution Breuninger am Marktplatz spielt weiterhin in einer eigenen Liga. Hier findet der Konsument von Schlemmen über Mode/Luxus/Accessoires und Telekommunikation sowie Dienstleistungen beinahe alles, was auch
anspruchsvolle Käuferherzen begehren. Abschließend noch ein
Wort zum Langfrist-Projekt Stuttgart 21, das unter anderem den
Umbau des Kopfbahnhofs mit dem Einkaufszentrum Galeria Ventuno (ca. 40.000m2) vorsieht. Das Projekt wird gegenwärtig von
einer Vielzahl Verantwortlicher der Stadt Stuttgart abgelehnt, während sich der Bauherr, die Deutsche Bahn AG, in Schweigen hüllt.
Der Baubeginn ist zwar für das Jahr 2012 bzw. 2013 angekündigt, ob es jedoch wirklich zur Realisierung kommt, bleibt dahin
gestellt. Zumindest ist das Projekt im derzeitigen Planungsstand für
Aus Sicht der Investoren bleiben sowohl Hirschstraße als auch – mit
Abstrichen – die Bahnhofstraße (die allerdings bei Realisierung der
geplanten ECE-Entwicklung am Bahnhof gewinnen würde) im Fokus
des Interesses. Die Entwicklung eines achtgeschossigen Neubaus
auf dem Areal der derzeitigen Hirsch-Apotheke dokumentiert diesen Fokus. Langfristig darf davon ausgegangen werden, dass es
jedoch zu einer Lageverschiebung innerhalb des Stadtgefüges zu
Gunsten der Achse Hirschstraße/Münsterplatz/Neue Straße kommen wird. Dies betrifft vor allen Dingen höherwertigere Sortimente. Die Lageverschiebung kommt aber in Ulm nicht wie an vielen
anderen Standorten auf Grund eines in der Regel austauschbaren
Shopping Centers zustande, sondern durch die in Ulm so genannte
„Neue Mitte“. Diese definiert sich durch drei wesentliche Neuentwicklungen mit starker Magnetfunktion. Erstens durch die Tiefgarage
am Rathaus, mit rund 600 Stellplätzen, in einer zweigeschossigen
„Designertiefgarage“ und die darüber liegenden „Rathaus-Arkaden“,
einem Neubau der Sparkasse Ulm, der in modernstem Ambiente
Beratungsräume für vermögende Privatkunden sowie eine Schalterhalle mit Café und Ausstellungsräumen im Erdgeschoss bietet.
Zweitens der Neubau „Münstertor“ der Firma Möbel Imhofer. Hier
ist ein Markenkaufhaus geplant, das im Oktober 2006 eröffnet
werden soll. Drittens die „Kunsthalle“ der Weishaupt-Stiftung, die,
entlang der Neuen Straße gelegen, vom Architekten Braunfels
geplant wurde und im Frühjahr 2007 eröffnet wird. Dieses Museum
wird die Weishaupt-Kunstsammlung beherbergen und bietet im
Erdgeschoss Flächen für hochwertigen Einzelhandel. Zum benachbarten, alteingesessenen Museum Ulm wird ein Steg gebaut, so dass
an dieser Stelle insgesamt ein bedeutendes Kunstzentrum entsteht.
Eindrücklicher Beleg für die positive Ausstrahlung dieser Neubauprojekte auf den Einzelhandel sind die Entwicklungen vorwiegend
privater Investoren in den gegenüberliegenden Bestandsobjekten.
BackWerk, Subway, Die Brille, Fielmann, Bang & Olufsen, oder auch
der Juwelier Toego sind neue Filialisten, die bereits ansässig sind
oder in Kürze eröffnen.
Alles in allem gute Aussichten für den seit Jahrzehnten prosperierenden Handels- und Kulturstandort Ulm. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Ladenlokalen und Geschäftshäusern seitens
der Filialisten und Investoren dokumentiert dies nachdrücklich. Die
Spitzenmieten für kleinere Flächen in den 1A-Lagen haben sich als
Konsequenz um mehr als 10% erhöht. ■
17
markt Bericht
Bayern
Die Zuversicht wächst
Der bayerische Einzelhandel blickt zuversichtlich auf die
Geschäftsentwicklung in 2006. Nach drei aufeinander
folgenden Jahren mit Umsatzrückgängen konnte schon in
2005 erstmalig wieder ein nominales Umsatzplus von 2,9%
verzeichnet werden. Verglichen mit dem bundesweiten
Umsatzzuwachs von lediglich 0,6% im gleichen Zeitraum darf
den bayerischen Einzelhändlern damit eine bemerkenswerte Steigerung attestiert werden.
Erich Vorwohlt, Präsident des Landesverbandes des Bayerischen Einzelhandels e.V., sieht die Ursachen für diese positive Entwicklung
vor allem in den besseren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der
stärkeren Kaufkraft sowie den gestiegenen Tourismuszahlen in Bayern. Diese Einschätzung deckt sich mit der zunehmenden Dynamik
des Marktes für Einzelhandelsflächen in den 1A-Lagen der gefragten Einkaufsstädte. Expansions- und abschlusswillige Filialisten konkurrieren verstärkt mit unterschiedlichsten Flächenkonzepten um die
Flächen in den weiterhin eng definierten 1A-Lagen.
Ähnlich stellt sich die Situation im Investmentmarkt dar. Eine wachsende Anzahl deutscher und ausländischer – sowohl privater als
auch institutioneller Anleger – konkurrieren auch im Freistaat um
Investmentchancen bevorzugt im Marktsegment für Einzelhandelsimmobilien. Eine kritische Analyse der Renditenachhaltigkeit solcher
Investments wird hierbei auf Grund der Wettbewerbssituation im Einzelfall zugunsten einer schnellen Entscheidung vernachlässigt. Solange diese Situation andauert, darf – gerade in den bevorzugten Innenstadtlagen – in Bayern von einer stabilen Entwicklung der Miet- und
Kaufpreise ausgegangen werden, die auch weiterhin Potenzial für
Steigerungen bietet.
Die Augsburger Innenstadt, insbesondere die Top-Lage Annastraße, hat sich auf recht hohem Niveau stabilisiert. Während insbesondere vor und nach Eröffnung des ECE Shopping Centers
City-Galerie Augsburg im Jahr 2001, das von der Lage her eher
als isoliert, denn als integriert bezeichnet werden muss, eine zum
Teil deutliche Zurückhaltung bei der Anmietung von Ladenflächen
in der klassischen 1A-Lage zu verzeichnen war, hat sich die Situation zwischenzeitlich langsam aber stetig wieder verbessert. Die
Nachfrage ist gestiegen und das in diesem Zeitraum deutlich unterschätzte Potenzial, vor allen Dingen der Annastraße, rückt auch durch
die Anmietungen attraktiver Einzelhandelskonzepte wie Esprit (vermittelt durch COMFORT München) oder Mexx wieder stärker ins
Bewusstsein nationaler und internationaler Einzelhandelsketten.
Neben der Annastraße werden auch die Bürgermeister-FischerStraße und die Bahnhofstraße wieder zunehmend für Neuanmietungen geprüft, wenn es gilt, ein Ladenlokal in Augsburg zu eröffnen. Die Drogeriemarktkette dm übernahm in der BürgermeisterFischer-Straße Flächen im ehemaligen Modehaus Boecker und
Strauss-Innovation und realisiert das Konzept „Home“ in der Bahnhofstraße. Die nachweislich gewachsene Attraktivität der Innenstadt in Verbindung mit den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Oberschwaben hat unter anderem Unternehmen wie
Colloseum, Hunkemöller und Marc Cain dazu veranlasst, den Stand18
Augsburg, Annastraße 15, Esprit
COMFORT: Vermietung
ort Augsburg wohlwollend zu prüfen und sich für eine Anmietung
zu entscheiden. Das positive konjunkturelle Umfeld in Süddeutschland und der Rückgang der Arbeitslosigkeit in Verbindung mit der
erfolgreichen Ansiedlungspolitik moderner Industrien und Dienstleistungen im Großraum Oberschwaben geben weiterhin Anlass für
eine optimistische Einschätzung des Einzelhandels in Augsburg.
Im Herbst vergangenen Jahres wurde an der Peripherie Ingolstadts
das Factory-Outlet-Center „Village“ eröffnet. Mit rund 50 Geschäften wurde die erste Bauphase abgeschlossen, eine Erweiterung um
rund 5.000m2 ist im Zuge der zweiten Bauphase in Angriff genommen worden und soll im Herbst 2006 zur Verfügung stehen. Eine
dritte Bauphase mit weiteren 5.000m2 liegt der Stadt zur Genehmigung vor.
Nach Betrachtung der Kaufkraftströme in und um Ingolstadt stellen
wir fest, dass das Factory-Outlet-Center die klassische Einkaufsstraße Ingolstadts, die Ludwigstraße, und das ebenfalls periphere
Einkaufszentrum WestPark nur eingeschränkt beeinflusst. Es sind eher
Kunden aus dem weiteren Umfeld von Nürnberg bis München und
von Augsburg bis Regensburg, die hier die Gelegenheit wahrnehmen, von Zeit zu Zeit ein „Designer-Schnäppchen“ zu machen. Den
klassischen Einkauf tätigen die Einwohner Ingolstadts und des näheren Umfeldes weiterhin im WestPark oder an der Ludwigstraße.
An der Ludwigstraße, die sich seit dem letzten Jahr in starker
Bewegung befindet, werden die Baustellen derzeit sukzessive zu
Ende gebracht. Das von ortsansässigen Investoren erworbene
ehemalige Modehaus Wagner wurde zu einem kleinteiligen
Shopping Center mit stark lokaler Prägung umgebaut und zwischenzeitlich an einen institutionellen Endinvestor verkauft. Die Redevco
hat bereits die Grundsteinlegung für ihre neue Projektentwicklung
Ludwigstraße 12 gefeiert und konnte die Vermietung einer
rund 1.500m2 großen Einzelhandelsfläche an Esprit vermelden.
K&L Ruppert hat den alten Standort Theresienstraße zwischenzeitlich geräumt und wird seine neuen Flächen im ehemaligen Modehaus Wöhrl im Herbst 2006 eröffnen. Die Ludwigstraße im Bereich
zwischen Kaufhof und Moritzplatz hat durch diese Entwicklung
eine erhebliche Veränderung des Angebots erfahren. Als Folge ist
auch die Passantenfrequenz signifikant gestiegen. Markenvielfalt,
Kompetenz der Anbieter und Einzelhändler auf modernen Flächen
zeigen, dass sich klassische Innenstadtlagen mit modernem Konzept gegenüber Einkaufszentren an der Peripherie gut behaupten
können. Die Nachhaltigkeit dieser Entwicklung kann nur durch die
konsequente Wahrnehmung von Chancen bei der Vermietung an
Einzelhändler mit attraktiven Konzepten gestützt werden. Hier sind
auch die Hauseigentümer Ingolstadts gefordert, die Voraussetzungen
für eine dauerhafte Attraktivität zu schaffen.
Die Rahmendaten Kaufkraft, Zentralität und Wirtschaftskraft in Ingolstadt jedenfalls bewegen sich auf einem hohen Niveau. Es wird mit
einer positiven Bevölkerungsentwicklung von rund 13% bis zum Jahr
2020 gerechnet. Audi verleiht der Stadt als größter Arbeitgeber
darüber hinaus ein positives, zukunftsorientiertes und wirtschaftlich
erfolgreiches Image.
Die Landeshauptstadt München behauptet im bundesweiten Vergleich ihre Spitzenposition als die mit Abstand leistungsstärkste
deutsche Einkaufsstadt. Eine anhaltend hohe Zentralitätskennziffer
um einen Wert nahe 130 sorgt neben den übrigen positiven
ökonomischen Indikatoren dafür, dass die innerstädtische Flächenproduktivität auf deutlich mehr als 6.000,– EUR/m2 gestiegen ist,
was die Leistungsfähigkeit des City-Einzelhandelsmarktes München
eindrucksvoll unter Beweis stellt. Der stetige Wandel und die Vielzahl der Investitionen in die Münchner Innenstadt bedingen eine
weiterhin positive Nachfrage- und Mietpreisentwicklung und umgekehrt. Die zuletzt mit 275,– EUR/m2 ermittelte Spitzenmiete, die im
Vergleich zum Vorjahr noch einmal um rund 10% höher liegt, verdeutlicht dies nachdrücklich.
Im Fokus des Interesses stehen dabei natürlich die innerstädtischen
1A-Lagen: an traditionell erster Stelle ist der frequenzstärkste Bereich
München, Theatinerstraße 42, Esprit
„Zweiter High Street-Standort in München“
COMFORT: Vermietung
Neuhauser Straße, Kaufingerstraße und Marienplatz zu nennen.
Als Highlights der jüngeren Entwicklung an der Kaufingerstraße gelten die Eröffnung des Benetton Megastores auf mehr als 5.000m2
und der mehr als 1.000m2 große Flagshipstore von Salamander.
Angrenzend wird im Spätsommer 2006 der Neubau von s. Oliver
auf ca. 1.600m2 seine Pforten öffnen. Bemerkenswert ist auch die
Investition des Textilkaufhauses C&A in Höhe von etwa 4 Mio. EUR
in die Neugestaltung seiner insgesamt ca. 11.000m2 großen Verkaufsfläche.
Einen zusätzlichen Schub erhält die Neuhauser Straße in Richtung
Stachus durch die Erweiterung des Karstadt/Oberpollinger um
ca. 14.000m2 Verkaufsfläche. Zusätzliches Flächenpotenzial bieten die Gebäude an der Neuhauser Straße zwischen Michaelskirche und Kapellenstraße, die bisher nur teilweise durch Einzelhandel belegt sind. Sobald der Auszug des Statistischen Landesamtes
geregelt ist, plant der Freistaat, dieses Areal zu verkaufen.
Ebenfalls im Aufwind befinden sich die Niveaulagen Weinstraße,
Fünf Höfe und Theatinerstraße. Wichtige Neuzugänge sind beispielsweise Douglas (mit der jetzt zweiten Großparfümerie in diesem Bereich) sowie der japanische Einrichtungs- und Lifestyleanbieter
Muji in den Fünf Höfen (mit ca. 800m2 die größte Filiale in Europa). Der Trend zu vermehrt konsumorientierten Anbietern hat eine
positive Auswirkung auf die Passantenfrequenz. Beste Beispiele
sind der zweite innerstädtische Flagshipstore von Esprit in der umfassend sanierten Theatinerstraße 42 sowie der mittlerweile dritte High
Street Shop von Swarovski im Nachbargebäude. Beide Mietverträge
wurden von COMFORT München vermittelt. Aber auch alteingesessene Unternehmen wie beispielsweise Betten Rid investieren in
ihre Flächen, in diesem Fall in den Umbau des rund 2.000m2 großen Stammhauses an der Theatinerstraße.
München, Theatinerstraße 44, Swarovski
„Dritter Standort in der 1A-Lage von München“
COMFORT: Vermietung
Residenz- und Dienerstraße gewinnen als attraktive Ausweichmöglichkeiten vor allem für die Theatinerstraße weiterhin an Bedeutung: So hat Manufactum einen Mietvertrag über ca. 1.200m2 im
Alten Hof, wo sich auch das Hauptpostamt ansiedeln wird, abgeschlossen. Starbucks hat einen neuen Coffee-Shop gegenüber der
19
markt Bericht
der Leopoldstraße 35 eröffnen. An der Leopoldstraße 41 plant die
CENTRUM mit Unterstützung der COMFORT München auf dem
Grundstück von Tengelmann eine weitere Projektentwicklung. Nach
Abriss und Neubau werden hier mehr als 3.000m2 Einzelhandelsflächen entstehen, die von zwei großflächigen Topmietern genutzt
werden. In optimaler Ergänzung zu diesen beiden Maßnahmen sind
zwei weitere Projektentwicklungen im direkt an die Leopoldstraße
angrenzenden Bereich der Hohenzollernstraße geplant. An der
Hohenzollernstraße 9 das ehemalige Hotel “International“, in dem
sich Esprit bereits eine rund 500m2 große Erdgeschossfläche gesichert hat sowie an der Hohenzollernstraße 3 der Umbau einer derzeit wenig attraktiven Passage zu einer großflächigen Einzelhandelseinheit. Die Konzentration attraktiver Flagshipstores vor allem
aus dem Textilbereich kreiert hier eine neue Lage, die Potenzial
besitzt. Mit anziehenden Miet- und Kaufpreisen ist zu rechnen.
München, Kaufingerstraße 15 und Färbergraben 1
„Neubau für Benetton und Salamander,
daneben entsteht der neue Flagshipstore von s. Oliver“
künftigen Projektentwicklung Residenzpost eröffnet. Auch in diesem
Bereich gibt es interessante Neuigkeiten der Traditionshäuser. So
investiert Dallmayr rund 4 Mio. EUR in den Umbau des Stammhauses
in der Dienerstraße, ein paar Meter weiter, beim Kaufhaus Ludwig
Beck, ist Wöhrl neu als Anteilseigner eingestiegen. Auf den beiden
renommierten Luxusmeilen Maximilian- und Perusastraße ist
die Nachfrage nach geeigneten Flächen unverändert hoch. Nachvermietungen stellen sich unproblematisch dar. Als bedeutende
Neuzugänge an der Maximilianstraße gelten Blancpain,
Valentino und Anne Fontaine. Dior ist in die ehemaligen Räumlichkeiten der Dresdner Bank umgezogen.
Auch die Nachfrage und Mieten an der Sendlinger Straße, die in
den letzten Jahren von der Entwicklung der übrigen 1A-Lagen etwas
abgekoppelt waren, ziehen wieder an. Neue Flagshipstores von
Timberland und The North Face bereichern die Lage ebenso wie
das umgebaute Stammhaus von Sport Scheck, das rechtzeitig vor
der WM fertig gestellt worden war. Anders der Konkurrent Sport
Schuster an der Rosenstraße, dessen Neubau erst zum Halbfinale
eröffnen konnte. Die Neugestaltung des Areals des Süddeutschen
Verlages, welche 2011 abgeschlossen sein soll, wird der
Sendlinger Straße einen weiteren Impuls geben. Ebenfalls langfristig angelegt ist die Entwicklung des neuen Hauptbahnhofes mit
einer deutlichen Vergrößerung der Einzelhandelsflächen auf insgesamt rund 24.000m2 bis zum Jahre 2012.
Neben der City, in der rund 28% der gesamten einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche München beheimatet ist, rückt Schwabing
unter Einzelhandelsgesichtspunkten erstmalig stark in den Vordergrund: Neben anderen Projektentwicklungen in Schwabing, beispielsweise der zwischenzeitlich an einen institutionellen Anleger
verkauften, gemischt genutzten Arte Fabrik in der Feilitzschstraße
nahe der Münchner Freiheit, wird künftig an der Leopoldstraße/Ecke
Hohenzollernstraße ein Cluster großflächiger Flagshipstores nationaler und internationaler Textilfilialisten entstehen. Den Anfang
macht Zara: der Fashionanbieter wird voraussichtlich bereits im
Herbst 2006 einen neuen Flagshipstore mit rund 1.200m2 in den
umgebauten Räumlichkeiten des ehemaligen Marmorhauskinos an
20
Außerhalb der City gibt es bisher lediglich drei relevante Einkaufszentren, nämlich das OEZ im Norden, das PEP im Süden sowie die
Riem-Arcaden im Osten. Diese drei Einkaufscenter sollen jetzt im
Westen des Stadtgebiets durch ein viertes, namentlich die PasingArcaden, ergänzt werden. Mittlerweile hat der Entwickler mfi für
dieses Shopping Center grünes Licht bekommen. Geplant ist eine
Einzelhandelsverkaufsfläche von rund 21.000m2, ergänzt durch
etwa 4.000m2 für Gastronomie, konsumnahe Dienstleistungen und
Gesundheitsangebote. Mit der Eröffnung der Pasing-Arcaden wird
für 2008 gerechnet. Darüber hinaus plant das Unternehmen
Fondara im Norden von München ein neues Stadtteilzentrum
Nordheide mit ca. 15.000m2 Verkaufsfläche auf der Panzerwiese.
Auch in der Summe ist nicht davon auszugehen, dass diese Entwicklungen die Nachfrage nach innerstädtischen Flächen schmälern werden. Vor allem der City-Einzelhandelsmarkt in München wird
sich aller Voraussicht nach weiterhin positiv und dynamisch entwickeln und somit – auf bereits sehr hohem Niveau – durchaus weiteres Potenzial für Miet- und Kaufpreissteigerungen bieten.
Die Talsohle des Miet- und Kaufpreisniveaus in Nürnberg ist durchschritten, der Trend zeigt eindeutig und klar nach oben. Der Nachfragedruck in Bezug auf Einzelhandelsflächen ist enorm gestiegen,
obwohl er bereits, wie die Zahl der Neuanmietungen in Nürnberg
zeigt, in einigen Bereichen absorbiert werden konnte. Insbesondere
die Achse Hefnersplatz, Ludwigsplatz und Karolinenstraße zeigt
durch die Neuanmietungen und Modernisierungen in den letzten
Puchheim bei München, Boschstraße 1+3
Projektentwicklung mit REWE und
dem Logistik-Dienstleister Trost
COMFORT: Investment
zwölf Monaten ein völlig neues Gesicht. Angetrieben durch das
Modehaus Breuninger haben sowohl textile Wettbewerber als auch
Mieter anderer Branchen mit modernen Einzelhandelskonzepten das
Erscheinungsbild Nürnbergs als Einkaufsmetropole aufpoliert. Neben
dem Modehaus Wöhrl haben K&L Ruppert und auch Sport Scheck
ihre Häuser auf den neuesten Stand gebracht.
An der Karolinenstraße präsentieren sich nun Gerry Weber auf ca.
500m2 im ehemaligen Modehaus Arno Richter sowie New Yorker
auf rund 1.300m2 im früheren Auktionshaus an der Karolinenstraße 49 (vermittelt durch COMFORT München). Humanic eröffnete
seine Schuhwelt auf rund 3.000m2 im ehemaligen Kaufhaus
emotions. Das Schuhhaus Mengin bezog das frühere Modehaus
Schamberger und der Latte macchiato nach dem Shoppen kann nun
auch bei Starbucks im Karstadt-Haus getrunken werden. Der Verweil- und Shoppingqualität in der Verbindung zwischen Breite Gasse
und Karolinenstraße, dem Hefnersplatz bzw. Ludwigsplatz, haben
die Neuanmietungen von Tommy Hilfiger, e-plus und Starbucks
neben den bereits erwähnten großzügigen Modernisierungen von
Wöhrl und Sport Scheck zusätzlichen Auftrieb gegeben.
Die vormals lückenhafte Achse Karolinenstraße – Ludwigsplatz präsentiert heute modernen Einzelhandel von Haus zu Haus. Diese
Agglomeration wettbewerbsstarker Einzelhändler ruft naturgemäß
neue Interessenten auf den Plan und hat weitere Anmietungsgesuche
für diesen Bereich nach sich gezogen. Es bleibt spannend, wer sich
als nächstes Unternehmen dort ansiedeln wird.
Nürnberg, Karolinenstraße 49, New Yorker
„Zweiter Standort in der 1A-Lage von Nürnberg“
COMFORT: Consulting, Vermietung
Nürnberg, Karolinenstraße 43–45
„Der neue Flagshipstore von Gerry Weber“
Auch die Breite Gasse hat ihren Stellenwert als Renn- und Fressmeile
vor allem für umsatzstarke Konzepte mit kleinerem Flächenbedarf
wieder gefestigt. War früher bei den Filialisten der untere Bereich
der Breite Gasse einschließlich der Pfannenschmiedsgasse besonders
begehrt, so ist es heute nicht zuletzt durch die zuvor erwähnte Qualitätssteigerung des Ludwigs- und Hefnersplatzes der obere Bereich
zwischen Färbergasse und Ludwigsplatz. Es darf erwartet werden,
dass sich die Qualitätssteigerung in diesem Bereich der Breite Gasse
fortsetzen wird. Das erfolgreiche Streetware-Label Snipes, der hochwertige niederländische Jeanser Score und der Platzhirsch Crämer
& Co. haben an der Breite Gasse neue Ladenflächen angemietet,
bzw. präsentieren sich dort im neuen Outfit. Weitere Veränderungen stehen kurz vor einem Abschluss.
Dagegen hat sich an der Königstraße und der Kaiserstraße nicht
so viel Positives bewegt. Vor allem die Edelmeile Kaiserstraße leidet weiterhin an der in Summe zu geringen Anzahl von
internationalen Luxusanbietern sowie der vergleichsweise niedrigen Passantenfrequenz. Im Endergebnis hat
dies viel Leerstand sowie
kaum Neuvermietungen auf
der Kaiserstraße zur Folge.
Zumindest in Teilen interessant ist auch für den filialisierten Einzelhandel weiterhin die Königstraße im
Bereich zwischen Kaufhof
und Pegnitz. In Richtung
Hauptbahnhof bleibt die
Nachfrage an der KönigStephan Cordier
straße bisher eher auf regioVermietung
nale Mieter beschränkt,
COMFORT München GmbH
21
markt Bericht
wenngleich die Entwicklung des Nürnberger Hauptbahnhofes nach
Eröffnung der ICE-Hochgeschwindigkeitsstrecke zu der Vermutung
Anlass gibt, dass auch dieser Bereich der Königstraße zulegen
wird, zumindest was die Passantenfrequenz angeht.
Das ECE-Einkaufscenter, das im Frühjahr 2008 auf dem ehemaligen Lokschuppen-Areal direkt am Übergang zwischen Ludwigstraße und Bahnhofstraße mit rund 20.000m2 zusätzlicher Verkaufsfläche
zur Innenstadt eröffnet werden soll, wird die klassische 1A-Lage in
Passau unweigerlich beeinflussen. Die Größenordnung
und der geplante Branchenmix
des Centers im Rahmen der so
genannten Neuen Mitte lassen
auf eine Umverteilung der
Umsätze in Passau schließen.
Obwohl diese Tatsache bereits
seit Jahren in allen Medien
breit diskutiert wird, hält es
Investoren nicht davon ab, sich
heute zum „richtigen Kurs“ in
der TOP-1A-Lage, der Ludwigstraße, zu engagieren. Als BeiThorsten Kruczyna
spiel sei der Verkauf des K&L
Vermietung
Ruppert-Hauses an der LudCOMFORT München GmbH
wigstraße an einen institutionellen Investor genannt, der im
Rahmen eines sale & lease back-Geschäftes von der COMFORT München vermittelt wurde. Hintergrund der Ankaufsentscheidung bildet
die Erfahrung mit erfolgreichen Center-Konzepten, wie beispielsweise
der Schlössle-Galerie in Pforzheim oder dem Ettlinger Tor in Karlsruhe, die analog auf Passau angewendet werden. Die genannten
Entwicklungen haben gezeigt, dass der gesamte innerstädtische Einzelhandel durch ein Center gestärkt und zusätzlich neu belebt werden kann, wenn das Center integriert und an der „richtigen“ Stelle platziert ist.
22
Passau, Ludwigstraße 3–7, K&L Ruppert
COMFORT: Investment
Im Rahmen der Neugestaltung des Passauer Stadtgefüges wird derzeit auch die Nibelungen-Passage am Ludwigsplatz, die von ihrer
zukünftigen Funktion als Verbindungsachse zwischen neuem Parkhaus und Center voraussichtlich profitieren wird, modernisiert. Letztendlich ist auch die überragend hohe Zentralität in Passau (Zentralitätskennziffer lt. BBE über 221) ein Hinweis darauf, dass der
Einzelhandel zusätzlich geschaffene attraktive Flächen mit hoher
Wahrscheinlichkeit gut absorbieren kann. Für die Filialunternehmen
ist Passau einer der wichtigsten Standorte in Niederbayern. Die vergleichsweise moderaten Spitzenmieten in der Top-Lage sollten vor
dem Hintergrund dieses Szenarios stabil bleiben.
dauscher-Haus am Neupfarrplatz/Ecke Residenzstraße anzusiedeln. Dies wird eine Lageverschiebung hin zum Neupfarrplatz
bewirken. Aber auch von der Königsstraße gibt es Positives zu berichten. So ist es dem Eigentümer des ehemaligen C&A Hauses nach
längeren Interimsvermietungen und Zwischennutzungen endlich
gelungen, ein nachhaltiges Einzelhandelskonzept zu etablieren.
Zukünftig werden die beiden attraktiven Mieter Strauss Innovation
auf ca. 1.000m2 sowie Bestseller auf ca. 900m2 für Belebung auf
der Königsstraße sorgen. Gegenüber, an der Königsstraße 3, führt
ein lokaler Investor ebenfalls eine Projektentwicklung durch und
schafft zwei neue Ladeneinheiten. Ebenso erfreulich ist die Tatsache, dass die ehemalige Woolworth-Filiale an der Ecke Königsstraße/Maximilianstraße vergleichsweise zügig nachvermietet werden konnte. Als neue Mieter stehen die Filialisten Bonita, Tamara
Fashion und Cult Company fest. Zuversichtlich stimmt darüber hinaus, dass sich an der Weiße-Lilien-Straße, der Verbindungsstraße
zwischen Neupfarrplatz und Königsstraße, eine niederländische
Investorengruppe engagiert
hat. Insgesamt lässt sich eine
zunehmende Abschlusswilligkeit sowohl bei Mietern als
auch bei Investoren konstatieren, welche allerdings bislang ohne Auswirkungen auf
das Preisniveau blieb.
Langsam beginnt auch die klassische 1A-Lage von Regensburg sich
von den Negativ-Folgen der im Frühjahr 2002 eröffneten Regensburg-Arcaden zu erholen. Zur Erinnerung: Die Regensburg-Arcaden
sind, bedingt durch die Lage „hinter dem Hauptbahnhof“, ein nicht
integriertes, baulich introvertiertes Center mit nachhaltigen “Absaug“Effekten auf die Regensburger City. Doch gibt es erstmalig wieder
eine Reihe guter Nachrichten, was den Einzelhandel in der Innenstadt betrifft. Ein wichtiger Impuls für die 1A-Lage erfolgte durch die
Standortentscheidung von Zara sich, nach Verkauf durch den bisherigen Eigennutzer an einen lokalen Investor, im ehemaligen Roth-
Würzburgs Oberbürgermeisterin und der Projektentwickler mfi aus Essen arbeiten weiterhin intensiv an der
Realisierung eines Einkaufscenters mit rund 100 Ladeneinheiten in Würzburg.
Schienen die Verhandlungen
Ende letzten Jahres bereits
gescheitert, haben nun beide
Mathias Spindler
Leiter Investment
COMFORT München GmbH
Seiten Verhandlungsbereitschaft signalisiert und sind sich dabei
offenbar ein großes Stück näher gekommen. Für die städtebauliche
Umgestaltung der Umgebung des Würzburger Hauptbahnhofes, zwischen Posthochhaus und dem westlichen Bereich des Hauptbahnhofes, wurde zwischenzeitlich ein Architekturwettbewerb ausgeschrieben.
Die hohe Zentralität von beinahe 174 und eine Umsatzkennziffer
von mehr als 179 (Quelle: BBE) weisen Würzburg als einen Standort mit nachhaltig besten Chancen für den Einzelhandel aus. Auch
legen die Zahlen den Schluss nahe, dass die Ansiedlung eines Einkaufscenters für die 1A-Lage der Stadt Würzburg verkraftbar ist und
die Attraktivität als Einzelhandelsstandort insgesamt sogar steigern
könnte. Voraussetzung ist freilich eine funktionierende und logische
Anbindung an die Innenstadt.
Gelingt es, mit Hilfe der geplanten Würzburg Arcaden, ähnlich wie
in Karlsruhe mit dem Einkaufscenter Ettlinger Tor, neue Käuferschichten aus dem Umland an sich zu binden, könnten die klassische Einzelhandelslage in der Innenstadt und das Center nebeneinander bestehen, ohne dass es für einen der Beteiligten zu einer
Negativentwicklung kommt, wie beispielsweise in Regensburg oder
Bayreuth, wo die traditionellen innerstädtischen Einkaufslagen im
Wettbewerb mit dem Center jeweils den Kürzeren zogen.
In Folge der Realisierung des Centers dürften jedoch die derzeitigen Spitzenmieten von 90,– EUR/m2 für TOP-1A-Lagen an der
Schönbornstraße, am Kürschnerhof oder dem Dominikanerplatz
zumindest kurzfristig unter Druck geraten. Zwar sind Nachvermietungen auf Grund des großen Nachfrageüberhangs derzeit kein
Problem, die Vermehrung des Angebotes würde jedoch zunächst
einmal in sinkenden Preisen ihren Ausdruck finden.
In der jüngeren Vergangenheit wurde lediglich eine größere Einzelhandelsfläche in der Top-Lage neu vermietet. In der aktuell noch
von Breuninger genutzten Immobilie wird ab 2007 die Buchhandlung Hugendubel am Kürschnerhof neu eröffnen. An der Domstraße, einer etwas abgeschwächten Lage, welche die Verbindung zwischen Kürschnerhof und dem bekannten Wöhrl-Plaza darstellt, hat
ein neuer Media Markt die Flächen von der Duttenhofer Gruppe
übernommen. Dieser Wechsel wird sich sicherlich positiv auf die
Passantenfrequenz der Domstraße auswirken. Vorausgegangen ist
die vollständige Übernahme der stationären Einzelhandelsflächen
in Würzburg, Schweinfurt und Bad Neustadt der Duttenhofer Gruppe durch Media-Saturn. Das Traditionsunternehmen Duttenhofer, das
seit mehr als 100 Jahren besteht, wird sich künftig ausschließlich
auf den europäischen Versandhandel konzentrieren.
Von einer Realisierung des Centers würde die Kaiserstraße als nächste Anbindung des Centers an die klassische 1A-Lage unmittelbar
wohl am stärksten profitieren – mit entsprechenden Auswirkungen
auf die Mietpreise in dieser Lage. Insgesamt sieht der Einzelhandel
in Würzburg also spannenden und wahrscheinlich auch dynamischeren Zeiten entgegen. ■
Berlin/Brandenburg
Hervorragende Entwicklung der Top-Einkaufsstraßen
Mit rund 3,4 Mio. Einwohnern präsentiert sich die Bundeshauptstadt Berlin als größte Stadt und gleichzeitig zweitgrößter Ballungsraum in Deutschland. Die unterdurchschnittliche Kaufkraft Berlins bereitet dem Einzelhandel in
der Metropole jedoch nachhaltig Sorgen. Berlin ist mit einem
Anteil von rund 48% Einwohnern unter 40 Jahren eine
demografisch recht junge Stadt. Die Kaufkraft in der
älteren Bevölkerung ist in der Regel höher.
wurden in Berlin rund 91.000m2 neue Verkaufsflächen fertig gestellt,
von denen 79.000m2 als Bestandserweiterungen gelten. Den Löwenanteil dieses Flächenzuwachses können Shopping Center für sich
verbuchen, wobei hier zu allererst das „Eastgate“ in Marzahn mit
32.000m2 Verkaufsfläche und das Einkaufszentrum „Das Schloss“
Die Einkaufsmeilen mit der längsten Tradition in Berlin sind die
Tauentzienstraße und in deren Verlängerung der Kurfürstendamm.
Diese beiden Lagen sind nach wie vor die begehrtesten und
teuersten Lagen Berlins. Die City-West profitiert nicht nur von den
Magneten KaDeWe und dem Europa-Center, welches für rund
40 Mio. EUR in den nächsten Jahren um ca. 12.000m2 (9.000m2
Verkaufsfläche für Saturn) erweitert werden soll, sondern vor allem
durch die nachhaltige Nachfrage und das vielseitige Top-Angebot
aller nationalen und internationalen Filialisten. Diese Top-Einkaufsstraßen sind von Dynamik, zahlreichen Neuentwicklungen und
großer Nachfrage geprägt. Der Berliner Einzelhandelsmarkt steht
derzeit wieder im starken Fokus ausländischer und inländischer
Investoren.
In keiner anderen deutschen Stadt sind so viele Shopping Center
und Fachmarkt-Zentren gleichzeitig in Realisierung. Im Jahre 2005
Berlin, Kurfürstendamm 101, Erdkorn GmbH
Eigentümer: Samuel Braun Group
COMFORT: Vermietung
23
markt Bericht
in Steglitz mit 36.000m2 Verkaufsfläche zu nennen wären. Im Bau
befinden sich weiterhin das so genannte Schloßstraßen-Center in
der Steglitzer Schloßstraße mit geplanten 16.500m2 Verkaufsfläche,
ein Einkaufscenter am Tempelhofer Hafen mit 20.000m2 Verkaufsfläche und die Wilmersdorf-Arkaden mit ca. 22.000m2 Verkaufsfläche.
Während Einkaufszentren an vielen Stellen, besonders auch im
Ostteil Berlins, die urbane Versorgungsfunktion übernommen haben,
sind an den vorgenannten Standorten Effekte zur Stärkung der
gewachsenen Handelslagen zu erwarten, da diese Center mit Ausnahme des Projektes in Tempelhof gut in die etablierten Lagen integriert worden sind. Da im Berliner Umland die Sättigungsgrenze
bei der Darstellung neuer Geschäftsflächen längst erreicht ist, werden die City Berlins und die Stadtteile zunehmend wieder an Bedeutung gewinnen. Sichtbar wird dies schon heute angesichts
solcher Bauvorhaben, wie dem Neubau für Appelrath & Cüpper,
Tauentzienstraße 14, oder dem Neubau für Saturn im EuropaCenter, ebenfalls an der Tauentzienstraße. Besonders die Geschäftslage Tauentzienstraße erfreut sich einer ungebrochen hohen Nach-
Berlin, Tauentzienstraße 15, adidas, Miss Sixty, Esprit
Projektentwickler: CENTRUM GmbH
COMFORT: Consulting, Vermietung, Investment
24
frage, kann aber wegen der relativ überschaubaren Anzahl von
Geschäftshäusern und Mieteinheiten diese Nachfrage nicht einmal
ansatzweise befriedigen. Einige Marktteilnehmer sagen auch aus
diesem Grunde der sich außerordentlich dynamisch entwickelnden
Steglitzer Schloßstraße eine große Zukunft voraus – auch im
Hinblick auf den geplanten Bau eines weiteren Einkaufszentrums
der Multi-Development in Kooperation mit Karstadt an dem heutigen Wertheim-Standort.
Eine erstaunliche Entwicklung hat die Friedrichstraße genommen,
wo erstmalig seit Beginn der umfangreichen Investitionsmaßnahmen
Anfang der 90er Jahre eine Vollvermietung der straßenseitig gelegenen Geschäftslokale zu konstatieren ist. Die Nachfrage nach
Geschäftsflächen ist weiterhin außerordentlich hoch.
Der Kurfürstendamm im Abschnitt ab der Joachimsthaler Straße hat
sich als Lage für Niveau-Anbieter fest etabliert. Hier ist eine Reihe
von Entwicklungen auf der Nordseite der Straße in der Realisierung,
die der Lagequalität den dringend benötigten Auftrieb geben könnten. Die jetzt schon wesentlich interessantere Südseite des Kurfürs-
tendamms wird mit der Eröffnung eines Einkaufszentrums auf dem
Grundstück des Kudamm-Karrés (20.000m2 Verkaufsfläche) weiter
gestärkt werden.
Die dynamischste Entwicklung im Einzelhandelsbereich ist jedoch
nicht in den bekanntesten Lagen Berlins, sondern rund um den
Hackeschen Markt zu beobachten, der sich zu einem gefragten
Standort für junge trendige Bekleidungs- und Schuhgeschäfte, aber
zunehmend auch für Filialbetriebe entwickelt hat. Hier werden
zwischenzeitlich Mieten von bis zu 80,– EUR/m2 verlangt und auch
erzielt.
Mit großen Erwartungen ist der Bau des Einkaufszentrums ALEXA
(Sonae Sierra AG/DEGEWO) mit rund 37.000m2 Verkaufsfläche
am Alexanderplatz verknüpft. Durch die Fertigstellung dieses Projektes wird die alte Bedeutung des Alexanderplatzes wieder erlangt
werden können. Hervorzuheben ist, dass mit der Sonae Sierra an
diesem Standort ein Entwickler agiert, der Einkaufszentren realisiert,
die sich von der Uniformität vieler Shopping Center in Deutschland
angenehm unterscheiden. Mit dem neuen Galeria Kaufhof an diesem Handelsplatz erster Güte ist ein außerordentlich starker Wurf
gelungen, was sich in beachtlichen Zuwachsraten an Kunden und
Umsatz widerspiegelt. Mit der Eröffnung eines C&A Kaufhauses am
Alexanderplatz 1 sowie den weiteren Entwicklungen auf dem Platz
(Deutsche Interhotel/Hines) wird der Alexanderplatz seine herausragende Stellung unter den etablierten Einkaufslagen Berlins wiedergewinnen.
Die Spitzenmieten von kleinteiligen Läden sind in den besten Berliner Handelslagen weiterhin stabil bis anwachsend. Das Mieten-
spektrum reicht von 85,– EUR/m2 an der Wilmersdorfer Straße und
der Friedrichstraße, bis zu 95,– EUR/m2 an der Schloßstraße und
am Alexanderplatz. An der Tauentzienstraße können 200,– EUR/m2
erreicht werden, im Bestabschnitt des Kurfürstendamms sind es
immerhin noch 170,– EUR/m2.
Nachdem viele Jahre ausschließlich das in Potsdam gut etablierte
Stern-Center Filialisten aller Branchen angezogen hat, hat sich das
Bild nach der nun endlich erfolgten Eröffnung des neuen KarstadtKaufhauses in der Fußgängerzone Brandenburger Straße entscheidend verändert. Die Nachfrage nationaler und internationaler Filialisten nach Flächen in der Haupteinkaufslage Potsdams hat
sich signifikant erhöht, kann
aber durch die vorwiegend
von barocken Stadtstrukturen
geprägte kleinteiligen Flächen und die mit Denkmalauflagen verbundene restriktive Genehmigungspolitik der
Stadt nicht annähernd befriedigt werden. Viel Kaufkraft
wird in das nahe gelegene
Berlin abgezogen, dennoch
sehen die Potsdamer Einzelhändler in der Top-Lage keinen Grund zur Klage, da
zahlreiche Touristen die FußRonald Steinhagen
gängerzone bevölkern und
Geschäftsführer
gern das dortige HandelsCOMFORT Berlin GmbH
angebot nutzen. ■
Bremen
Weser Park – Space Park! Zuviel Park?
Historisch begründet hat die Bremer Innenstadt mit der
Söge- und der Obernstraße im Vergleich zu anderen
Städten dieser Größenordnung eine relativ kurze 1A-Lage
und damit auch zu wenig Verkaufsfläche. Zusätzlich wird
die Ansiedlungsbereitschaft namhafter Filialisten dadurch eingeschränkt, dass innerstädtische Standorte für bestimmte
Flächenformate in Bremen einfach nicht vorhanden sind.
Bei der Betrachtung der einzelhandelsrelevanten Kennziffern im
Vergleich zu anderen Standorten dieser Größenordnung fällt auf,
dass Bremen nur durchschnittliche Werte vorweisen kann. So verfügt die Stadt beispielsweise nur über eine relativ niedrige Zentralität von 124,7 (Quelle: BBE 2006).
In der Innenstadt sind insbesondere von privater Seite hinreichend
neue Investitionen angestoßen worden, die hilfreich waren, die
Position gegenüber dem Shopping Center Weserpark zu halten. Der
Flächenbestand in der Innenstadt stagniert jedoch seit mehr als
einem Jahrzehnt. Lediglich die Obernstraße hat durch den Peek &
Cloppenburg-Neubau, die neue Thalia-Buchhandlung sowie die
Anmietung des Brinkmann-Kaufhauses durch die Görgens-Gruppe,
die an diesem Standort die Kombination ihrer Modekonzepte „Kult“
und „Planet“ betreibt, an Attraktivität hinzu gewonnen. Im Eingangsbereich der Hutfilternstraße wurde durch die Anmietung des
Geschenkartikelanbieters „Das Depot“, der die Flächen von
Salamander übernommen hat, ein neuer Akzent gesetzt. Das brachliegende Flächenpotenzial im weiteren Verlauf der Hutfilternstraße
konnte sich jedoch nicht weiterentwickeln. An der Sögestraße hat
der Filialisierungsgrad durch die Anmietung der Mobilfunkanbieter e-plus und T-Punkt weiter zugenommen. Individuelle Fachgeschäfte und regionale Anbieter weichen eher in die Passagen aus,
welche die Bremer Innenstadt zu bieten hat.
Grundsätzlich beherrscht ein altes Thema neuerdings wieder das
öffentliche Interesse. Der Space Park, der bis dato Gesamtinvestitionen von ca. 600 Mio. EUR verschlungen hat. Für dessen rund
40.000m2 Handelsfläche hatte sich bis zuletzt partout kein großer
Ankernutzer gefunden. Verhandlungen mit verschiedenen Investoren scheiterten letzten Endes immer wieder an der Frage der künftigen Nutzung. Jetzt wurde das Objekt von dem britischen Unternehmen Cardinal Asset Management erworben. Die Nutzung sieht
vor allem Handel, ergänzt durch Casino, Hotel und Kongresszen25
markt Bericht
trum vor. In Fachkreisen wird von einem Kaufpreis in Höhe von jetzt
nur noch ca. 50 Mio. EUR gesprochen. Inwieweit das neue Konzept die vorhandenen Einzelhandelsflächen berücksichtigt, bleibt
abzuwarten.
Der innerstädtische Handel und auch die Eigentümer der innerstädtischen Geschäftshäuser sollten jedoch davon ausgehen, dass
auf jeden Fall alles versucht werden wird, diese Flächen zu beleben. Nach Kenntnis der aktuellen Pläne wird die Einzelhandelsfläche
wohl ausgeweitet werden. Dabei ist davon auszugehen, dass kleinere Flächeneinheiten ergänzt werden, die als Wettbewerb zum
innerstädtischen Einzelhandel gelten. Eingedenk des niedrigen Kaufpreises ist zu befürchten, dass die Mietansätze kalkulatorisch weit
unter denen der Innenstadt liegen werden. Bei Erfolg dieses Projektes erwächst der Innenstadt zusätzlich zu dem bereits etablierten Weser Park starke Konkurrenz. Die ohnehin niedrige Zentralität
der Innenstadt könnte drastisch sinken und die Mieten in der Sögeund der Obernstraße entsprechend nachgeben. ■
Bremen, Obernstraße 82-88, Kult/Planet
„Entwicklungschance für das gesamte Quartier“
Hamburg
Wachstumsmarkt Hamburg weiter im Aufwind
Der stationäre Hamburger Einzelhandel lag 2005 mit einem
Umsatzplus von 1,7% (preisbereinigt) erstmalig wieder über
dem Bundesdurchschnitt (ca. +1%) und hat nach vier Jahren Umsatzrückgang rund 200 Mio. EUR dazu gewonnen.
Mit rund 10 Mrd. EUR behauptete Hamburg einen Anteil von
rund 3% am gesamten inländischen Einzelhandelsumsatz.
Der innerstädtische Einzelhandel in Hamburg verbuchte einen
Gesamtumsatz von rund 1,7 Mrd. EUR und verlor gegenüber dem
Vorjahr leicht, was in erster Linie darauf zurückzuführen ist, dass
sich die Verkaufsfläche seit 1998 für Hamburg insgesamt zwar um
7,8% erhöht, für die Hamburger Innenstadt hingegen um etwa
37.000m2 reduziert hat. Dieser Verlust ist hauptsächlich auf die Neubzw. Umstrukturierung der ehemaligen Brinkmann-Fläche in der
Spitalerstraße und dem baustellenbedingten Abriss der Europa-
Passage zurückzuführen gewesen. Die Flächenproduktivität
der Innenstadt mit ca. 6.000,– EUR/m2 im Vergleich zu
ca. 4.150,– EUR/m2 für Gesamt-Hamburg verdeutlicht jedoch die
Leistungsfähigkeit der innerstädtischen Verkaufsflächen. Durch die
Europa-Passage, die mit rund 30.000m2 im Herbst 2006 eröffnet,
gewinnt die Hamburger Innenstadt die verloren gegangenen
Flächen wieder zurück.
Hohe innerstädtische Umsatzanteile verbuchten in der Vergangenheit die Warenhäuser Karstadt, Kaufhof und Alsterhaus. Hier schlägt
die aktuelle Warenhauskrise, die man auch als Orientierungs- und
Führungskrise bezeichnen kann, bei der Gesamtumsatzentwicklung
auch in der Hamburger Innenstadt voll durch. Insbesondere der lange
Umbau des Alsterhauses führte zu Umsatzverlusten. Die Fertigstellung der Flächen und die qualitative Bereicherung des neuen Angebotes werden der Umsatzentwicklung 2006 jedoch zugute kommen.
Ein in Hamburg vernachlässigter Schlüssel zum Erfolg ist die Verweilqualität innerhalb der Innenstadt. Nicht von ungefähr wird
Hamburg als „die hanseatisch Unterkühlte“ beschrieben, da sie zu
streng, zu organisiert und zu wenig emotional wirkt. Das gastronomische Angebot ist nicht vielfältig genug und es gibt zu wenig
funktionierende Nebenlagen. Bis heute gibt es beispielsweise keine
zufriedenstellende städtebauliche Anbindung an die Hauptfußgängerströme Mönckebergstraße und Spitalerstraße.
Hamburg, Rathausmarkt/Ecke Schleusenbrücke
„Puma belebt den Bereich, verändert die Kundschaft“
26
Frankfurt hat die Fressgass und München eine herausragende Gastronomie mit Biergärten und dem Viktualienmarkt. Hamburg hat seine
Binnenalster, spielt aber diesen Trumpf nur ungenügend aus. Kulturell ist das Angebot zweifellos verbessert worden, dennoch, so
sagen auch andere Fachleute, ist die Innenstadt von Hamburg noch
keine ausgeprägte Event-Location. Immerhin gibt es positive Ansätze. Der Jungfernstieg präsentierte sich pünktlich zur WM 2006 in
neuem Glanz. Auch der Neue Wall setzt Maßstäbe. Öffentliche
Pinneberg (111,9%) und Bad Segeberg (104,9%) ausgerichtet, die
grundsätzlich potenzielle Kunden für die Hamburger Innenstadt
sind (BBE 2006).
Die neuen Ansiedlungen und Investitionen in der City-Ost,
Mönckebergstraße und Spitalerstraße haben dieses Stadtquartier
weiter gestärkt. Der Umbau Karstadt, in den der Konzern 35 Mio.
EUR investieren wird, ist in vollem Gang. Die Gesamterweiterung
um rund 1.000m2 wird die Innenstadt zusätzlich stärken. Nicht nur
adidas zeigt Flagge in der Mönckebergstraße, auch Puma siedelte sich rechtzeitig zur WM am Rathausmarkt/Schleusenbrücke an
und lockt neues Publikum in den Bereich Neuer Wall, Poststraße
und Gerhofstraße. Zur weiteren qualitativen Verbesserung tragen
die An- und Umsiedlungen der Firmen Porsche Design Store,
Ermenegildo Zegna, Max Mara, Gucci, Hermes, Tod’s, Massimo
Dutti und im Frühjahr 2007 der amerikanische Schmuckfilialist
Tiffany&Co. sowie der Juwelier Mahlberg auf der Fläche des Modehauses Petra Teufel ebenso wie die Firmen Marc Cain und G-Star
in der Bleichenbrücke bei.
Stimmen die Gerüchte, dass H&M mit einem neuen Ladenkonzept
in die Giorgio Armani-Fläche einsteigt, wird eine weitere Entwicklung für den Neuen Wall angestoßen.
Hamburg, Spitalerstraße, Spitalerhof
Verkäufer: DIFA, Käufer: ausländischer Investor
Plätze rücken mehr als bisher in das Bewusstsein der Hamburger.
Der Gertrudenkirchhof ist umgestaltet, Anlieger des Kontorhausviertels haben sich mit Unterstützung der Handelskammer
zusammengefunden und erarbeiten zukunftsweisende Konzepte,
die im Hinblick auf die Scharnierwirkung zur Hafencity von außerordentlicher Bedeutung sind. Aber auch die Nebenlage
Colonnaden rückt mehr in das Bewusstsein der Besucher, nicht nur
durch das neue Nivea-Haus, Jungfernstieg/Ecke Colonnaden,
sondern auch durch die gastronomischen Aktivitäten des Hotels
Vier Jahreszeiten direkt an der Binnenalster. Ebenso entwickeln sich
die Hohe Bleichen mit attraktiven Nischenangeboten. So wird
sich Ludwig Reiter im Herbst dort ansiedeln. Zu einer Verbesserung der Aufenthaltsqualität wird ab Herbst 2006 auch die
Europa-Passage massiv beitragen.
Kritisch beurteilt werden muss der fehlende politische Wille des Senates, im Rahmen des Zukunftsprogramms „Wachsende Stadt“ eine
eindeutige Stärkung der Innenstadt zu formulieren und das Konzept
der zentralen Standorte langfristig auf den Prüfstand zu stellen. Nur
mit dieser Plattform wäre zum Beispiel eine öffentliche Diskussion
über die im Herbst fertig gestellte Erweiterung des AEZ um weitere 16.000m2 Verkaufsfläche möglich gewesen oder könnte jetzt bei
der angedachten Erweiterung für das EEZ in Osdorf um rund
15.000m2 geführt werden. Beide Erweiterungen sind durch ihre Flächendimensionierung und Angebotsniveau im höherwertigen Bereich
eindeutig auf die kaufkraftstarken Regionen Oldesloe (117,3%),
In keiner Großstadt Deutschlands hat sich innerhalb kurzer Zeit das
gesamte Flächenangebot durch Investitionen oder Neuansiedlung
so verändert wie in der Mönckeberg- und in der Spitalerstraße. Ein
Großteil aller national und international erfolgreichen Einzelhändler ist derzeit hier vertreten. Vergleichbar hoch stellt sich der Nachfragedruck für den gesamten Bereich Jungfernstieg, Poststraße, Gerhofstraße, Neuer Wall und Hohe Bleichen dar. Neben dem Quartier Post- und Gerhofstraße treten auch die Großen Bleichen in den
Fokus ansiedlungswilliger Einzelhändler, was nicht zuletzt an dem
limitierten Angebot in der westlichen Innenstadt liegt. Die Ansiedlung von Steen, aber auch der optisch herausragende Neubau des
Architekten Poitiers mit dem Nutzer Golfino wertet diese Straße weiter auf.
Die Entwicklung des Jungfernstiegs in Richtung Gänsemarkt wird
unterstützt durch die Ansiedlung von Schuh Kay, durch die Umbaumaßnahme des Schuhhauses Prange und durch die Ansiedlung der
Firma Beiersdorf mit ihrem Wellnesstempel Jungfernstieg/Ecke
Colonnaden.
Hamburg, Ballindamm, Europa Passage
27
markt Bericht
So haben die Kunden die Wahl zwischen Einzelhandelslagen für
jeden Bedarf. Die Mönckeberg- und die Spitalerstraße stehen nach
wie vor mehr für den konsumigen, mittelpreisigen, zwar qualitätsvollen, aber doch massenorientierten Verbraucher; die City West
steht dagegen mehr für den höherwertigen, individuellen und zum
Teil auch szenigen Kunden.
Ansiedlungsmöglichkeiten für interessierte Einzelhändler ergeben sich
entweder durch auslaufende Mietverträge oder durch das Ausweichen in bisher nicht akzeptierte Lagen. Durch die hervorragende
Flächenproduktivität der Spitaler- bzw. Mönckebergstraße ist eine
Ansiedlungsmöglichkeit durch Mietvertragsende selten bis kaum
gegeben. Im Regelfall haben beide Parteien, Mieter und Vermieter,
ein hohes Interesse daran, langfristige Laufzeiten abzuschließen.
Es ist also damit zu rechnen, dass die Mieten für diesen Innenstadtbereich stabil bleiben bzw. noch Steigerungspotenzial aufweisen. Die Schallmauer von 200,– EUR/m2 für kleine Flächen ist
längst durchbrochen.
In der westlichen City dagegen bestehen noch Spielräume. Hier wird
es auf Grund der Nachfrageintensität zwangsläufig zu Ansiedlungen in Lagen kommen, die bisher nicht im Fokus der Expansion
standen. Langfristig wird es zu Annäherungen der Mietpreise der
City Ost kommen und es ist davon auszugehen, dass die Mieten an
bevorzugten Standorten der City West um 5% bis 10% anziehen.
Die Fertigstellung der Europa Passage ist das wohl herausragende
Einzelhandelsereignis des Jahres 2006. Mit Blick auf das allgemeine
Defizit, die mangelnde Aufenthaltsqualität in Hamburg, setzt die
Europa Passage städtebaulich und architektonisch einen wichtigen
Akzent. Inwieweit sie eine Scharnierwirkung entwickelt, welche die
beiden Frequenzströme der City Ost und City West zusammenführt,
bleibt jedoch abzuwarten. Eine Vielzahl an Ein- und Ausgängen in
unterschiedlichen Richtungen sowie fünf Verkaufsebenen machen
die Orientierung für die Besucher nicht eben einfach. Hinzu kommt,
dass das bisher veröffentliche Branchen- und Angebotskonzept
keine Ergänzung zu dem bestehenden Innenstadtangebot darstellt.
Umsatzverlagerung statt Umsatzsteigerung könnte die Folge sein.
Perspektiven
Aufbauend auf den geschilderten Maßnahmen, Neuinvestitionen
und Ansiedlungen, wird sich der Einzelhandel in Hamburg in
Hamburg, Mönckebergstraße, Europa Passage
28
2006/2007 vermutlich besser entwickeln als der bundesdeutsche
Schnitt. Auch wenn die Umsatzeinflüsse durch die WM 2006 weitgehend ausgeblieben sind, lag der Geschäftsklimaindikator der Handelskammer Hamburg schon im ersten Quartal 2006 bei 128 Punkten und hat somit seinen höchsten Stand seit 15 Jahren erreicht.
Ansiedlungsentscheidungen von Einzelhändlern sind immer langfristig angelegt. Ebenso ist für den Investor von Geschäftshäusern
in 1A-Lage der Lebenszyklus eines Wirtschaftsraumes bzw. eines
Standortes von entscheidender Bedeutung. So ist die perspektivische Betrachtung der Entwicklungsaussichten in diesem Zusammenhang zwingend notwendig. Dabei stellt sich insbesondere die Frage,
welche Faktoren die zukünftige Entwicklung maßgeblich bestimmen
werden:
● Bevölkerungsplus bis 2020 in der Metropolregion von rund 4%
auf ca. 3,3 Mio. Einwohner
● Ständige Steigerung der Gästeübernachtungen, ebenso wachsender Anteil ausländischer Besucher; grundsätzlich bessere Entwicklung im Verhältnis zu allen anderen Großstädten
● Einkommensentwicklung überproportional
● Wirtschaftswachstum und Dynamik stabil und nicht abhängig
von wenigen Schlüsselbranchen
● Persönliche Haltung der Bevölkerung zu ihrer Stadt sehr positiv
● Wachstumsmarkt Hafen
Die Hafencity, und vor allen Dingen das Überseequartier mit seinen 40.000m2 Einzelhandelsfläche, ist eine zusätzliche Chance,
die Sogwirkung der Innenstadt von Hamburg signifikant zu stärken.
Dazu sollte es dem Bieterkonsortium (ING Real Estate/Bouw Fonds
Property Finance/Groß & Partner) gelingen, neben den Attraktionen der Hafencity (Elbphilharmonie, internationales Schifffahrtsund Meeresmuseum, Kreuzfahrtterminal) den Einzelhandel so zu
gestalten, dass er eine echte Bereicherung und Ergänzung des
innerstädtischen Einzelhandels darstellt.
Im Investmentbereich hat auch Hamburg von dem steigenden Interesse an deutschen Immobilien profitiert. Mit 1,6 Mrd. EUR Transaktionsvolumen für 2005 wurde das Rekordjahr 2002 noch um gut
300 Mio. EUR übertroffen. Kennzeichnend für den attraktiven Investmentmarkt ist der hohe Anteil an ausländischem Kapital von 52%.
Die ausländischen Marktteilnehmer haben mittlerweile eine besondere Affinität zu Hamburg entwickelt. Natürlich ist das Transaktionsvolumen durch die herausragenden Aktivitäten Hafenrandbebauung und Hafencity ebenso beeinflusst wie durch die büroorientierte Nutzung in der Innenstadt. Der Paketverkauf (PRIMO) der
Freien und Hansestadt Hamburg an IXIS Capital Partners Ltd. dokumentiert das starke Interesse am Standort Hamburg und wird die
Statistik für 2006 stark beeinflussen.
In der Innenstadt selbst hat es nur wenige Eigentumswechsel bei
Geschäftshäusern gegeben, die Eigentümerstruktur lässt einen regen
Handel mit diesen Immobilien nicht zu. Die Bruttoanfangsrendite in
den Top-Lagen liegt bei etwa 5%, was auch daran liegt, dass in
Hamburg ein ausgeprägter Nachfragemarkt vorliegt. So wurden
die letzten, in jüngster Zeit abgewickelten, größeren Transaktionen
einzelhandelsgenutzter Immobilien wiederum vorrangig von ausländischen Investoren bestimmt. Für die Ladenvermietung wie für
den Investmentmarkt in Hamburg sehen die Prognosen außerordentlich positiv aus. Es besteht nach wie vor ein hohes Wachstumspotenzial. Insbesondere die Entwicklung der Hamburger Innenstadt darf als viel versprechend betrachtet werden. ■
Hessen
Rhein-Main-Region rüstet auf
Die Dynamik im Einzelhandel des Bundeslandes Hessen ist
primär auf die Aktivitäten in der Landeshauptstadt Wiesbaden und der Bankenmetropole Frankfurt konzentriert.
Nach wie vor steht an erster Stelle die Mainmetropole Frankfurt,
die vom allgemeinen wirtschaftlichen Aufschwung im Immobiliensektor im letzten Jahr besonders profitieren konnte. Aus diesem
Grunde steht dieser Immobilienstandort jetzt noch stärker im Fokus
der ausländischen Investoren und der nationalen wie internationalen Filialisten. Diese positive Entwicklung beeinflusst auch die Frankfurter Fußgängerzonen, die durch diverse Projekte und Neuvermietungen auf sich aufmerksam machen.
Zum einen ist die von der DIC geplante Entwicklung der Zeil 65 –
69 beinahe vollvermietet. Das Hamburger Unternehmen Ludwig
Görtz wird dort auf mehr als 2.000m2 sein zweites großes Schuhhaus in Frankfurts Innenstadt eröffnen. Weitere Flächen befinden
sich kurz vor Mietvertragsabschluss. Die Neueröffnung von
Salamander an der Zeil 113 (ehemals „Jordan Schuhe“) hat
Frankfurt als einer der ersten Städte Deutschlands in den Genuss
des neuen und aufgewerteten Sortiments des ehemals wirtschaftlich
angeschlagenen Schuhfilialisten gebracht.
Das derzeit größte Innenstadtprojekt, namentlich Frankfurt HochVier
der MAB, geht voran – jedoch sind bisher nur Gerüchte über einen
eventuellen Mieterbesatz zu hören. Gegebenenfalls soll einer der
großen Buchhändler – Hugendubel, der schon vor Ort vertreten ist,
Projektstudie Gießen, Seltersweg 83-85, s. Oliver
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
oder Thalia – dort eine Großfläche beziehen. Weitere Mieternamen,
die im Markt kursieren, sind beispielsweise New Yorker. Es bleibt
weiterhin spannend, wie sich dieses konzeptionell sehr gewagte
Großprojekt in der Realität präsentieren wird und ob es den Eigentümern gelingt, die richtigen Ankermieter zu finden, die dieses Einkaufscenter benötigt, um langfristig zu funktionieren.
Aber nicht nur die Zeil ist für die Top-Einzelhandelsmieter in Frankfurt von Interesse. Die Vermischung von Gastronomie und gehobenem Handel auf der „Fressgass“ schreitet weiter voran. Die Frankfurter Volksbank plant an der Ecke Börsenstr. 1/„Fressgass“ 2–8
einen Neubau mit starker Handelsausrichtung. Zara hat durch seine
Anmietung in der Börsenstraße 2/Ecke Biebergasse bewiesen, dass
diese Frankfurter Niveaulage mit einem kaufkraftstarken Publikumsstrom aus dem Bankenviertel zu einer der Top-Adressen Frankfurts zählt.
Die Rangfolge der für Einzelhandelskunden interessanten Städte hat
sich in Hessen nicht geändert – auf Frankfurt folgt unmittelbar Wiesbaden. Die Nachfrage nach geeigneten Flächen konzentriert sich
aber immer mehr auf die Top-Lage der Kirchgasse, während die
Langgasse weiter an Bedeutung verliert. Wie in Frankfurt sind es
auch hier die Großprojekte, die zum einen die Gemüter erhitzen
und zum anderen für das Interesse der Filialisten sorgen. Das Projekt „Liliencarré“ des Centerentwicklers Multi Development am
Hauptbahnhof liest sich mit seinen Mietern New Yorker, s. Oliver,
Thalia, Douglas, Saturn, Hennes & Mauritz und noch vielen mehr,
wie das who is who der deutschen Einzelhandelslandschaft. Befürchtungen, die Fußgängerzone werde darunter stark in Mitleidenschaft
gezogen, dürfen als übertrieben eingestuft werden. Mit dem
Luisenforum entsteht auch in der Top-Lage Kirchgasse ein Gegenpol, der für eine Aufwertung der Fußgängerzone sorgen wird.
Erwähnenswerte Neuvermietungen sind zum einen die Umnutzung
der Liegenschaft an der Kirchgasse 36 mit dem zugkräftigen dänischen Textilkonzept „Jack & Jones“ der Firmengruppe Bestseller in
der ehemaligen Telekomfläche mit ca. 800m2. Zum anderen wird
das ehemalige „Leiser-Haus“ an der Kirchgasse 42–44 entkernt und
einer neuen Nutzung durch die Pafümerie Douglas zugeführt. Die
ehemalige Thalia-Passage an der Kirchgasse 72 wird ebenfalls
umgebaut und zu einer Mononutzung durch das Unternehmen
Topaz mit einem seiner Konzepte umgestaltet.
In Gießen wird die Fußgängerzone am Seltersweg künftig durch
die Anmietung des renommierten Textilfilialisten s. Oliver mit einem
mehr als 1.000m2 großen Flagshipstore gestärkt. Diese Projektentwicklung der CENTRUM Grundstücksgesellschaft wurde sowohl im
Investment, dem Consulting als auch der Vermietung von der
COMFORT Düsseldorf begleitet. Die Neueröffnung der Buchhandlung Thalia und – mit Abstrichen – auch die des Shopping Centers
„Galerie Neustädter Tor“ waren ebenfalls förderlich, weiteren Kaufkraftabfluss von Gießen nach Wetzlar zu verhindern. Das dort von
der ECE gemanagte „Forum Wetzlar“ stärkt einerseits zwar den
Makrostandort Wetzlar, beeinflusst jedoch den innerstädtischen
Handel außerhalb des Centers erwartungsgemäß negativ.
29
markt Bericht
Projektstudie Darmstadt, Schuchardstraße 10, Esprit
Projektentwickler: Delta Max Grundstücksgesellschaft
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
Eine besondere Entwicklung ist in Darmstadt zu beobachten.
Ehemals geprägt durch eine verschachtelte und kleinteilige Fußgängerzone, aufgeteilt in Schuchardstraße, Ludwigstraße und ErnstLudwig-Straße, ist die Profilierung der Schuchardstraße als absolute Toplage neben der Ernst-Ludwig-Straße beinahe vollbracht. Die
Anmietungen von Zara im ehemaligen Bekleidungshaus Kissel und
die durch die COMFORT Düsseldorf an einen Esprit Flagshipstore
vermittelte Projektentwicklung
Schuchardstraße 10 haben
in Verbindung mit dem
Center „Boulevard“ und dem
zur Fußgängerzone gelegenen Thalia-Laden dazu geführt, dass die Schuchardstraße nunmehr als die beste
Lage in Darmstadt angesehen werden muss. Nach Fertigstellung des „Boulevard“
wird voraussichtlich auch der
bisher noch nicht so attraktiSascha Loser
ve Ludwigsplatz von der
Leiter Vermietung
Anbindung zur SchuchardCOMFORT Düsseldorf GmbH
straße deutlich profitieren. ■
Mecklenburg-Vorpommern
Innenstädte gewinnen an Bedeutung zurück
Die wirtschaftlichen Rahmendaten Mecklenburg-Vorpommerns geben wenig Anlass zu Optimismus. Hohe Arbeitslosigkeit und Abwanderung bilden den Rahmen für eine Handelslandschaft, die nur in den großen Städten und den Tourismusregionen an der Küste eine beachtenswerte Dynamik
entwickelt.
Die zentrale Shopping-Lage der Hansestadt Rostock wird räumlich durch die Wallanlagen im Süden und durch das Wasser Unterwarnow im Norden begrenzt. Somit konzentriert sich das hochwertige Einkaufsgeschehen vor allem auf die Kröpeliner Straße, Breite Straße und den Universitätsplatz. Allerdings zerfällt die 1A-Lage
in zwei qualitativ unterschiedliche Abschnitte.
Richten wir den Blick zunächst auf die Zone Kröpeliner Straße zwischen Universitätsplatz, Rathaus und Lange Straße. Hier konnte
sich infolge der bestehenden Bebauung nur ein überwiegend kleinteiliger Einzelhandel ansiedeln. Mit einem geringeren Filialisierungsgrad und einem sichtbaren Investitionsstau ist dieser Straßenteil ins Hintertreffen geraten. Verstärkt wird dieser Trend durch den
im Frühjahr anstehenden Umzug der H&M-Filiale in die JacobiPassage nahe des Kröpeliner Tores. Mit dem innerstädtischen
Einkaufszentrum Rostocker Hof und dem einzigen Warenhaus der
Stadt, dem Kaufhof, beginnt der zweite Abschnitt bis zum
Kröpeliner Tor, wo die meisten neuen Großflächen entstanden sind
bzw. noch entstehen. Neben C&A hat sich hier sehr frühzeitig das
Textilkaufhaus Peek & Cloppenburg angesiedelt. Die JacobiPassage, kein großer Wurf und durch permanenten Mieterwechsel
und Leerstand gekennzeichnet, verliert zwar ihren Großnutzer Saturn
30
an das in Bau befindliche Kröpeliner-Tor-Center, kann aber als
Nachfolger H&M begrüßen. Gemeinsam mit der Ostseesparkasse
errichtet die Tenkhoff Properties GmbH das Einkaufszentrum
Kröpeliner-Tor-Center mit ca. 19.000m2 Verkaufsfläche und 45
Läden auf dem Grundstück neben P&C. Die Großmieter sind Zara,
SATURN und PLUS. Zweifellos wird dieses Einkaufszentrum die
Attraktivität der Innenstadt weiter erhöhen.
Im Verhältnis zur Peripherie weist die Rostocker City jedoch zu wenig
Verkaufsfläche auf. Die Fachmarktzentren Ostseepark, Hansecenter
und Warnow Park stärken zwar das Profil der Stadt gegenüber anderen Mittelzentren, wie Güstrow und Wismar. Sie beeinträchtigen
aber gleichzeitig die Umsätze im innerstädtischen Handel.
Es gibt nur wenige Städte, in denen die wirtschaftliche Gesamtentwicklung so eindeutig von der Gesundung ihres Altstadtkerns
abhängt wie in Stralsund. Der Vorteil an dieser Situation ist, dass
die Altstadt Stralsunds auf Grund ihrer topografischen Lage und
Größe überschaubar bleibt und konsequent angegangene Einzelmaßnahmen, die allerdings in einem größeren Zusammenhang zu
sehen sind, zu einer positiveren Ausstrahlung geführt haben.
Grundsätzlich hat sich die Hansestadt Stralsund in erster Linie für
die Stärkung und den Ausbau des Hauptgeschäftszentrums in der
Altstadt ausgesprochen. Die Konzentration auf die Altstadt ist wesentlich, schließlich weisen viele Städte – vor allem in Ostdeutschland
– beliebige Profile auf. Es fehlt ihnen eine klare Positionierung.
Städteprägende Aussagen können über Altstadtkerne und ihr unverwechselbares Flair in besonderem Maße transportiert werden.
Tourismusziele wie Stralsund müssen sich dies zunutze machen. Eine
wichtige Weiche hierzu ist mit der Entwicklung des interessantesten Teilbereiches des innerstädtischen Kernstückes gestellt worden.
Nachdem C&A und Rossmann in Kürze Filialen in der
Ossenreyerstraße eröffnen werden, wird nun auch das so genannte Quartier 17 (Rathausplatz) einer Bebauung zugeführt. Nicht
weniger als 9.000m2 Einzelhandelsfläche sollen entstehen. Die
Nachfrage nach diesen Flächen ist jedoch erheblich höher als diese
Plangröße. Auch auf Grund der sich gut in das historische Stadtbild einfügenden Architektur sollte diesem Projekt Erfolg beschieden sein.
Wismar ist ein innerstädtisches Einkaufszentrum erspart geblieben,
so dass sich die Karstadt AG nach einem langen Entscheidungsprozess schlussendlich zum Weiterbetrieb des Gründungshauses
bekannt hat. Dieses positive Signal konnte COMFORT Hamburg aufnehmen und mit der Vermittlung der Textilankerbetriebe Hennes &
Mauritz sowie C&A der Wismarer Innenstadt weitere Impulse zur
Wiederbelebung vermitteln.
Auch in der Universitätsstadt Greifswald konnte schon vor einigen
Jahren durch Vermittlung der COMFORT Berlin Hennes & Mauritz
an der traditionellen Einkaufslage Lange Straße begrüßt werden. Die
positiven Impulse für Investitionen in die Geschäftshäuser im Umfeld
waren und sind unübersehbar. Greifswald zählt zu den wenigen Städten in Mecklenburg-Vorpommern, denen künftig Einwohnerzuwächse prognostiziert werden. Entsprechend haben sich auch die Mieten entwickelt. Für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche zwischen
80m2 und 120m2 in besten innerstädtischen Lagen werden nach Angaben von COMFORT Berlin rund 35,– Euro/m2 gezahlt. ■
Niedersachsen
Niedersachsens Städte im Shopping Center-Boom?
Niedersachsen verfügt als zweitgrößtes Land der Bundesrepublik über rund 8 Mio. Einwohner und ist als Wirtschaftsstandort vor allen Dingen in den Bereichen Transport
und Mobilität traditionell stark.
Die Volkswagen AG als größte Autofabrik Europas hat hier weit
über 50 Mio. Fahrzeuge gebaut. Diese Stärke kann sich aber – wie
insbesondere in der Region Wolfsburg – mit ihrer wirtschaftlichen
Abhängigkeit von Volkswagen auch schnell zu einer Schwäche entwickeln. Die Konjunktur wird hier maßgeblich durch Volkswagen
bestimmt und man kann nur hoffen, dass die Sanierungsbemühungen des Konzerns Erfolg haben werden. Anderenfalls steht zu
befürchten, dass der Einzelhandel als Stimmungsbarometer für die
konjunkturellen Aussichten zuerst leidet. Unabhängig von den teilweise nicht einfachen wirtschaftlichen Rahmendaten muss zudem
konstatiert werden, dass sich derzeit fast alle einzelhandelsrelevanten
Städte Niedersachsens im Griff von Shopping Center-Entwicklern
befinden. Was hierbei für den einen Einzelhandelsstandort durchaus positive Effekte hat, kann für andere zum Fluch werden.
Der Einzelhandelsstandort Hannover hält sich nach wie vor mit
großem Erfolg auf den vorderen Rängen der deutschen Einzelhandelslandschaft. Das Einkaufsgeschehen konzentriert sich derzeit
fast ausschließlich auf die innerstädtischen etablierten Lagen wie
Große Packhofstraße, Georgstraße und Bahnhofstraße. Dieses im
Verhältnis zur Einwohnerzahl und den einschlägigen weiteren einzelshandelsrelevanten Kennziffern (überdurchschnittliche Kaufkraft
von 106,17 sowie Zentralität von 133,63, BBE 2006) relativ kleine Quartier verfügt über einen sehr hohen Filialisierungsgrad und
daraus folgend über eine hohe Flächenproduktivität und nur geringe Mieterfluktuation. Es gibt eine große Nachfrage von weiteren
Filialunternehmen, die seit Jahren nicht befriedigt werden kann. Dank
dieser besonderen Situation zählt Hannover zu den wenigen Städten in Deutschland, in denen ein ECE-Center vom innerstädtischen
Handel nicht gefürchtet, sondern eher als Bereicherung begrüßt wird.
Dies liegt zu Recht darin begründet, dass mit der Ansiedlung bisher nicht in Hannover vertretener Einzelhandelskonzepte zu rech-
nen ist, die das bisherige Angebot sinnvoll ergänzen und damit die
gesamte Angebotsvielfalt in der Innenstadt stärken. Daraus folgernd
ist auch nicht mit der sonst häufig mit der Eröffnung von ECECentern einhergehenden Schwächung des Marktes für Einzelhandelsimmobilien in den angestammten 1A-Lagen zu rechnen, sondern vielmehr mit einer Stabilisierung der Mietpreise auf hohem
Niveau. Auch bleibt die sonst im Zuge von ECE-Entwicklungen
schon während des Planungsstadiums häufig zu beobachtende
Ansiedlungszurückhaltung der Einzelhändler aus. In diesem
Zusammenhang sei der neue New Yorker Flagshipstore an der
Bahnhofstraße auf rund 2.000m2 als wohl spektakulärste Neueröffnung genannt. Die Bahnhofstraße untermauert damit nachdrücklich
ihr Image als Young-Fashion-Meile, was in 2005 bereits durch die
Eröffnungen von Olymp & Hades sowie Mango unter Beweis gestellt
wurde. Auch die Eröffnung des zweiten Bauabschnittes der Nikide-Saint-Phalle-Promenade trägt mit ihrem modernen und geradli-
Hannover, Bahnhofstraße 6-7, New Yorker
31
markt Bericht
Magnet fungiert der dominierende Kaufhof an der Almsstraße.
Aber auch der Hohe Weg entwickelt sich inzwischen positiv. Hierzu trägt auch der von der CENTRUM Düsseldorf initiierte Umbau
des Geschäftshauses Hoher Weg 6 bei, in welches nach Fertigstellung auf Vermittlung der COMFORT Hamburg das dänische
Modeunternehmen Bestseller mit seinen Vertriebslinien Vero Moda
und Jack & Jones Einzug halten wird.
Grundsätzlich lässt sich jedoch sagen, dass der Filialisierungsgrad
gemessen an anderen Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl
nicht besonders hoch ist. So wird weiteres Potenzial vermutet, was
entsprechend dem Boom von Shopping Centern, der auch vor kleineren Städten keinen Halt mehr macht, nun auch in Hildesheim die
Projektentwickler für Einkaufscenter auf den Plan gerufen hat. In der
Diskussion stehen derzeit zwei Centerentwicklungen, zum einen das
Forum Hildesheim direkt integriert in die 1A-Lage mit einem Zugang
von der Almsstraße aus, zum anderen die Einkaufspassage am
Hauptbahnhof, deren Planung allerdings noch viele Unstimmigkeiten birgt.
Hannover, Niki de St. Phalle Promenade
nigen Design zu einer Aufwertung dieses Quartiers bei. Hier haben
ortsansässige Einzelhändler und Nahversorger eine Nische gefunden. Der konsumig geprägte Teil der Georgstraße, als nach wie
vor frequenzstärkste Shopping-Meile, weist auf Grund seines Erfolges eine geringe Mieterfluktuation auf. Der Douglas-Megastore in
der früheren New Yorker-Immobilie wird ab September 2006 hier
einen weiteren Magneten bilden.
Die Große Packhofstraße bietet hinsichtlich Filialisierungsgrad einen
ähnlichen Eindruck. Allerdings ist hier zu bemerken, dass das Bild
optisch der Georgstraße mit ihrem neu renovierten Benetton und
Schuhhaus Gisy etwas hinterherhinkt und diesbezüglich Handlungsbedarf besteht. Dieser drängt sich auch an einer der prominentesten Stellen auf: Der bereits länger im Gespräch stehende
Umbau des unattraktiven Kröpcke-Centers mit seinem Hauptmieter
Peek & Cloppenburg lässt bedauerlicherweise weiterhin auf sich
warten. Dieser wäre im Zuge des ECE-Centers, das in Richtung Hauptbahnhof einen neuen Einzelhandelsschwerpunkt bilden wird, ein
notwendiges Signal für die vom ECE-Center weiter entfernten Lagen
Karmarschstraße und Osterstraße sowie den höherwertigen Teil der
Georgstraße. Hier gibt es bereits Pläne der Stadt für eine attraktive Aufwertung des Opernplatzes, die zu begrüßen sind. Weitere
Edellagen, wie z.B. die Luisenstraße, verlieren zunehmend an
Bedeutung. Profitieren von dem ECE-Center werden in jedem Fall
die Lagen, die als heutige B-Lagen das ECE-Center mit den angestammten Lagen verbinden. Hier sind die Kurt-Schumacher-Straße
oder die Schillerstraße zu nennen, wo sich erste Zeichen der Besserung durch die Anmietung von Hirmer bereits gezeigt haben.
Der Einzelhandelsstandort Hildesheim wird stark beeinflusst durch
das nahe Hannover und durch die Konkurrenz vor den Toren der
Stadt. Das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Außenstadt (Grüne
Wiese) steht in keinem Verhältnis zu den innerstädtischen Verkaufsflächen. Dies sorgt nach wie vor für Diskussionsstoff, wie der
Einzelhandelsstandort weiter entwickelt werden kann, der bislang
durch die 1A-Lagen Almsstraße und Hoher Weg geprägt wird. Als
32
Projektstudie Hildesheim, Hoher Weg 6, Bestseller
Projektentwickler: CENTRUM GmbH
COMFORT: Consulting, Vermietung, Investment
Nach Ansicht von COMFORT Hamburg bildet die integrierte Innenstadtlage sicher einen Pluspunkt für das Forum Hildesheim, so dass
diese Entwicklung in diesem Punkt deutlich positiver zu bewerten
ist als die Planung am Hauptbahnhof, die nach heutigem Stand
schlicht keine Erfolg versprechende Einzelhandelslage ist und sich
auch nicht dahin entwickeln wird, da die geplante Fläche für ein
autark agierendes Center zu klein und von der traditionellen A-Lage
zu weit entfernt ist. Angesichts der Nachfragesituation der Einzelhändler ist jedoch die Notwendigkeit weiterer Verkaufsflächen in
Hildesheim ohnehin mehr als fraglich. Es ist davon auszugehen, dass
Center keine zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland abschöpfen,
sondern nur vorhandene Kaufkraft umverteilen würden. Und dies
mit hoher Wahrscheinlichkeit zu Lasten der ansässigen Einzelhandelsunternehmen.
Einen wenig positiven Eindruck vermittelt bedauerlicherweise noch
immer der Kern der Innenstadt von Wolfsburg: Der Besucher fühlt
sich angesichts der überdimensionalen Länge der Porschestraße verloren und der Einzelhandelsschwerpunkt in der Mitte der Porschestraße bietet schon aus ästhetischen Gründen keine Shoppingatmosphäre mit Aufenthaltsqualität. Der nördliche und südliche
Bereich leiden unter Leerstand, Magnetbetriebe sind zu wenige vorhanden. Hinzu kommt, dass die Porschestraße durch die zahlreichen Pavillons unübersichtlich ist, was an einigen Stellen noch durch
Wühltische mit Discountniveau unterstützt wird. Damit gelingt es der
Porschestraße nicht, ein ernstzunehmendes Gegengewicht zur CityGalerie zu bilden. Deren Auswirkungen auf die Porschestraße sind
ein eindeutiges Beispiel dafür, welcher Gefahr sich Städte mit innerstädtischen Einkaufscentern in dieser Form aussetzen. Ein deutliches
Signal dieser Fehlentwicklung sind auch die auf niedrigem Niveau
stagnierenden Mietpreise. Dem kann die Stadt nur durch eine spürbare Attraktivitätssteigerung der Porschestraße entgegenwirken,
welcher in jedem Falle zuallererst die störenden Pavillons zum Opfer
fallen müssten.
Um sich diesem Dilemma entgegenzustemmen, verfolgt die Stadt
im Rahmen einer langfristig angelegten Stadtentwicklungspolitik
den Masterplan Innenstadt, der eine themenbezogene Dreiteilung
der Porschestraße vorsieht, wobei der mittlere Teil weiterhin den Kernbereich des Einzelhandels bilden und sich in Richtung Norden hin
zur Erlebniswelt mit Phaeno und Autostadt entwickeln soll. Synergien zwischen dem Kern der Einzelhandelslandschaft und der Erlebniswelt mit dem Phaeno und der Autostadt im Norden soll ab 2007
das erste innerstädtische Designer Outlet Center Europas (DOC) auf
Wolfsburg, Nordkopf, Phaeno Museum
Wolfsburg, Porschestraße
„Die Fußgängerzone leidet unter Frequenzverlust“
dem ehemaligen Geländer der Stadtwerke bilden (ca. 10.000m2
im ersten bereits begonnenen Bauabschnitt und weitere rund
7.000m2 im zweiten Bauabschnitt). Ohne Zweifel wird hiermit eine
weitere Attraktion geschaffen, zweifelhaft sind jedoch die erhofften
Synergieeffekte. Die Porschestraße profitiert auf Grund der weiten
fußläufigen Wege nicht wesentlich von der Besucherzahl der Autostadt und durch das DOC ist voraussichtlich auch keine Verbesserung an der Porschestraße zu erwarten. Ein DOC in Innenstadtlage lässt eher das Gegenteil befürchten, weil es auf Grund seines
Sortimentes nicht als konfliktfreie Ergänzung des innerstädtischen
Einzelhandels beurteilt werden kann. Es stellt vielmehr eine direkte
Konkurrenz im gleichen Segment dar. Hinzu kommt, dass der solitäre Standort einen Kundenaustausch mit der angestammten Lage
nicht eben fördert. Es wäre ratsamer, den Einzelhandel in der mittleren Porschestraße zu verdichten und den Gesamteindruck der Straße zu verbessern, als punktuelle und isolierte Einzelhandelsattraktionen zu kreieren.
Die Stadt verspricht sich eine Strukturstärkung und ein Plus an
touristischer Attraktivität. Ob diese Rechnung aufgeht, ist allerdings
auch vom Einzugsbereich abhängig: das städtebaulich ohnehin
attraktivere Braunschweig rüstet mit den Schloss-Arkaden weiter
auf, seine Vormachtstellung gegenüber Wolfsburg zu behaupten.
Als Folge ist eher mit einer Schwächung des Standortes Wolfsburg
zu rechnen, zumal auch das ECE-Center im Einzugsbereich
Magdeburg gerade noch einmal vergrößert wurde.
Celle ist eine der typischen kleineren niedersächsischen Städte, die
den Besucher mit einer charmanten Altstadt und einer hohen Aufenthaltsqualität erfreuen. Die 1A-Lage erstreckt sich auf die
Zöllnerstraße, die Poststraße/Marktstraße und Großer Plan. Diese
Lagen sind neben Filialisten auch stark durch Gastronomen geprägt,
was den Besucher zum Verweilen einlädt, allerdings auch dazu führt,
dass der kaufinteressierte Kunde keine auf engem Raum komprimierte
Angebotsvielfalt vorfindet, wie dies für erfolgreiche Fußgängerzonen unerlässlich ist. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass in
den Altbauten kaum moderne und größere Flächen darstellbar sind.
Dies hat dazu geführt, dass C&A oder auch Karstadt Sport Rand33
markt Bericht
lagen belegen. Diese Gesamtsituation hat auch in Celle die ECE
auf den Plan gerufen, ein Einkaufscenter zu planen, das die Situation mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht verbessern wird. Der geplante Standort nahe der Feuerwehrwache ist nicht
in die A-Lage integriert und kann so kaum eine ergänzende Funktion wahrnehmen, sondern sich allenfalls als konkurrierende Solitärlage etablieren. Umsatzverteilung statt Erhöhung der Zentralität
wird die Folge sein. Die hohe Zentralitätskennziffer (139,48, BBE
2006) legt ohnehin den Schluss nahe, dass Celle bereits einen hohen
Anteil Kaufkraft aus dem Umland abzieht. Sollte die Ansiedlung eines
Einkaufscenters an dem geplanten Standort Realität werden, wird
dies zu einer Verschiebung der Passantenströme zugunsten derzeitiger B-Lagen wie Kleiner Plan oder Mauerstraße führen, was
jedoch angesichts der oben bereits beschriebenen Situation unweigerlich zu einer weiteren Zersplitterung der A-Lage führt. Zusätzlich
ist davon auszugehen, dass die fehlende Planungssicherheit eine
gesunde Weiterentwicklung der angestammten A-Lage in nächster
Zukunft voraussichtlich hemmen wird. Dies schlägt sich naturgemäß
Braunschweig, Damm 16, H&M, Woolworth, Zara
Projektentwickler: CENTRUM GmbH
COMFORT: Consulting, Vermietung, Investment
34
zum einen im Nachfrageverhalten der Einzelhändler und zum anderen in sinkenden Mietpreisen nieder, die das Niveau vergleichbarer Städte, wie z.B. Lüneburg, derzeit denn auch nicht erreichen.
Der Einzelhandel in Braunschweig präsentiert sich derzeit außerordentlich bewegt. Die ECE baut die Schloss-Arkaden, welche in
2007 eröffnet werden sollen und eine Vielzahl anderer Neuentwicklungen sorgt ebenso für Wandel in der Innenstadt. Zu nennen
sind hier zum einen die Ende 2005 erfolgten Eröffnungen von H&M
und Zara in dem von der CENTRUM Düsseldorf initiierten Neubau
am Damm 16 (Vermietung COMFORT Hamburg), zum anderen
Thalia und Strauss Innovation an der Lage Hutfiltern. Folgen wird
mit Eröffnung im Herbst 2006 ein weiteres Geschäftshaus des Projektentwicklers CENTRUM Düsseldorf am Damm 17, welches
COMFORT Hamburg an die internationalen Modeunternehmen
Mexx und Bestseller mit den Vertriebslinien Jack & Jones und Vero
Moda vermitteln konnte. Aus dem Bau der Schloss-Arkaden und den
Neuentwicklungen am Damm ergibt sich zwangsläufig eine Ver-
Braunschweig, Baustelle Schloss-Arkaden,
„Frontansicht Bohlweg“
Oldenburg, Achternstraße 3,
„Neubau Zumnorde“
schiebung der Fußgängerfrequenzen zu Ungunsten von Lagen wie
Sack, Schuhstraße oder Kohlmarkt in Richtung Damm. Die neuen
Flächen decken die Schwächen der in die Jahre gekommen Burgpassage, des schwierigen Konzeptes des City-Points der ECE und
des renovierungsbedürftigen Karstadt noch einmal umso deutlicher
auf. Zwar hat New Yorker die früher durch Kimmich genutzte Immobilie an der Schuhstraße für einen Flagshipstore erworben und wird
damit in diesem Bereich einen Akzent setzen, dies täuscht jedoch
nicht über den vorhandenen Handlungsbedarf hinweg. Angesichts
der auch für Braunschweig nicht ungefährlichen Größe des ECECenters ist davon auszugehen, dass sich die Lagequalität verändern
wird. Auf lange Sicht dürfte der Bohlweg von der Situation profitieren. Grundsätzlich muss der Standort der ECE kritisch gesehen
werden. Auch die Bemühungen der Stadt um eine verbesserte Integration des Einkaufscenters über den Bohlweg können nicht über
die isolierte Lage des Centers hinwegtäuschen. Die Verschiebung
des Einzelhandelsschwerpunktes wird sich auch entsprechend auf
die Mieten auswirken. Mit einer Schwächung muss in den Bereichen Sack, Hutfiltern und Schuhstraße gerechnet werden.
Einer der attraktivsten Einzelhandelsstandorte im weiteren Bremer
Raum ist die Stadt Oldenburg. Auch sie besticht durch eine organisch gewachsene Struktur mit optisch ansprechenden Altbauten,
die auch in den B-Lagen durch Gastronomien und ortsansässige Einzelhändler eine angenehme Aufenthaltsqualität hat. Der Nachfragedruck der Filialisten ist hoch und richtet sich auf die 1A-Lagen
Achternstraße und Lange Straße, die ihre Stellung als Kundenmagneten durch die Eröffnungen von Zara und Esprit sowie den
Umbau des Schuhhauses Zumnorde weiter festigen konnten. Die
Beliebtheit Oldenburgs als Einkaufsstadt für das gesamte Umland
lässt sich aus der überdurchschnittlich hohen Zentralitätskennziffer
(136,31, BBE 2006) ableiten. Um so verwunderlicher erscheint es,
dass auch die Stadt Oldenburg den zweifelhaften Versprechungen
der ECE, ein Einkaufscenter wirke als Magnet und ziehe so noch
mehr Besucher an, erlegen ist. Angesichts der bereits vorhandenen
Einzelhandelssituation in Oldenburg muss man sich die Frage stellen, ob ein Einkaufscenter nicht grundsätzlich überflüssig ist. Unzweifelhaft ist, dass ein autark agierendes Einkaufscenter in der geplanten Größe die traditionelle Lage nicht stärkt oder ergänzt, sondern
eher schwächt. Daran ändert sich auch nichts durch eine Lage in
der Innenstadt mit Anschluss
an die Fußgängerzone, da
die in sich abgeschlossenen
Konzepte dieser Einkaufscenter mit ihren Parkplätzen
und dem alle Bedürfnisse
abdeckenden Branchenmix
erst gar nicht auf einen
regen Frequenzaustausch
mit der traditionellen Shoppinglage angelegt sind. Ziel
ist vielmehr, den Umsatz im
Center zu halten. Da Oldenburg bereits über eine der
Größe der Stadt entsprechende Angebotsvielfalt verfügt, wird das Center also
Sinje-Swala Klatt
keine Ergänzung, sondern
Vermietung
ausschließlich Konkurrenz
COMFORT Hamburg GmbH
darstellen. ■
Das im Speckgürtel von Hamburg angesiedelte Lüneburg lockt
auf Grund seines charmanten Altbauambientes und der hohen Aufenthaltsqualität mit vielen Straßencafés immer wieder begeisterte
Besucher an. Die 1A-Lage Große und Kleine Bäckerstraße weist eine
äußerst gesunde Einzelhandelslandschaft mit stabilen Mietpreisen
auf und die Nachfrage der Filialisten kann kaum befriedigt werden. Zum einen limitiert der Denkmalschutz die Möglichkeit, marktgerechte Flächen zu entwickeln. Zum anderen bietet der Bestand
kaum Möglichkeiten für großflächige Einzelhandelsflächen. Ausnahmen bilden der von CENTRUM Düsseldorf initiierte Neubau der
Große Bäckerstraße 6–7, in den nach Fertigstellung auf rund
1.400m2 Verkaufsfläche das Modeunternehmen Esprit sowie der
Filialist Weltbild (Vermittlung COMFORT Hamburg) einziehen werden. Die Ansiedlung von Esprit wird ein wichtiger Magnet für die
1A-Lage Kleine und Große Bäckerstraße, auf der naturgemäß der
gesamte Nachfragedruck lastet. Die Expansionsmöglichkeiten Richtung Grapengießerstraße waren – wie die Frequenzströme eindeutig belegen – bislang nicht erfolgreich. Hinzu kommt, dass für das
ehemalige Kaufhaus Kerber, das in seinen aktiven Zeiten noch ein
Grund gewesen sein mag, es von der Grapengießerstraße aus anzusteuern, bisher noch keine attraktive Nutzung gefunden worden ist.
35
markt Bericht
Nordrhein-Westfalen
Nicht nur Köln und Düsseldorf gefragt
Der Markt für Einzelhandelsflächen in der Medienstadt Köln
bleibt weiterhin hart umkämpft. Auf Grund des weit
reichenden Einzugsgebietes und der Größe der Stadt ist
die Nachfrage nach Flächen an der Schildergasse, der
Hohe Straße und auch der Ehrenstraße enorm hoch. Die
Metropole steht im Fokus nationaler und internationaler
Filialisten. Die Bedeutung der Einkaufsstadt Köln ist bei
vielen Einzelhändlern so hoch, dass beispielsweise der erste
Laden in Deutschland oder ein neues Konzept gerne an
diesem Standort angesiedelt wird.
Viele Bestandsmieter an der Kölner Schildergasse verbessern derzeit ihr Erscheinungsbild, um konkurrenzfähig zu bleiben. So zum
Beispiel die beiden Young-Fashion-Anbieter Pimkie und Orsay, deren
Läden komplett modernisiert wurden. Die Parfümerie Douglas hat
in ihrem Store einen Wellness-Tempel mit rund 270m2 integriert, der
zusätzliche Anziehungskraft schafft. Flächen zu erweitern oder optimaler zu nutzen bedingt Kreativität und Flexibilität. Das dänische
Unternehmen Bestseller etwa präsentiert sein Label Jack & Jones auf
einer kleinen Antrittsfläche im EG und einer zehn Mal so großen
Untergeschossfläche. Diese Lösung wurde auch bei “Kult“ in der
Schildergasse gewählt. Die sonstige Erdgeschoss-Fläche wird von
dem Young-Fashion-Anbieter Madonna genutzt. Verloren hat die
Schildergasse das alteingesessene Spielwarengeschäft Feldhaus, das
sein Geschäft mit Mieten bei derzeit kalkulierten 200,– EUR/m2,
nicht länger lukrativ betreiben konnte. In der nicht minder beliebten Hohe Straße verdrängte der Filialist Colloseum mit seiner Linie
„Forever 18“ das lange Zeit an diesem Standort präsente Auktionshaus. Ebenso konnten sich das skandinavische Unternehmen
Dressmann und Hallhuber langfristig Flächen sichern.
Der Textilanbieter GAS Jeans verlegte seinen Standort von der Hohe
Straße in die szenigere 1A-Lage Ehrenstraße, in der die Fluktuation
und der Wandel noch immer anhält. Auf Grund des Runs der Fili-
Projektstudie Düsseldorf, Flingerstraße 28, Zara, Castro
Projektentwickler: CENTRUM GmbH
COMFORT: Consulting, Vermietung
alisten auf die Ehrenstraße, wird vielfach befürchtet, die trendige
Atmosphäre der Straße könne verloren gehen. Mittlerweile sind hier
Mietpreise bis zu 80,– EUR/m2 zu erzielen, so dass vielen kleinen
Einzelhändlern das Aus droht. Ketten wie Mandarina Duck,
Camper sowie beispielsweise Starbucks sind bereits nachgerückt.
Weitere werden sicherlich folgen. Bedauert wird der Verlust des
Gastronomen „Café Spitz“, welcher durch Burger King ersetzt
wurde. Die Niveaumeile Mittelstraße darf als konstant betrachtet
werden und wird durch die Neuzugänge von Toni Gard,
Marlboro Classics und René Lezard weiter aufgewertet.
Entwicklungspotenzial gibt es noch an der Breite Straße, die
bislang kaum Textilbestand vorweisen konnte. In Zukunft könnte sich
dieses Bild wandeln. Vorreiterrolle übernimmt hier die GörgensGruppe, die mit dem Konzept „Kult – das begehbare Auge“ auf
einer Fläche von rund 2.000m2 über drei Ebenen künftig jüngeres
Klientel in diesen Bereich ziehen wird.
Die Prognose, die Köln Arkaden im Stadtteil Kalk würden lediglich
die rechtsrheinische Bevölkerung und die der angrenzenden Region
„Bergisches Land“ ansprechen, hat sich bislang weitestgehend
bestätigt. Der Einfluss auf die City von Köln ist praktisch nicht messbar.
Köln, Schildergasse, „Jack & Jones“
36
Die Landeshauptstadt Düsseldorf ist aus Sicht des Einzelhandels
ähnlich stark nachgefragt wie Köln. Das wohl am umstrittenste Einzelhandelsvorhaben in Düsseldorf stellen jedoch die „Bilk Arkaden“
im Stadtteil Bilk dar. Das Einkaufszentrum des Investors mfi hatte
sich zu einem heftig diskutierten Politikum entwickelt. Die zuletzt
geführte Diskussion hinsichtlich der maximal einzuhaltenden Brut-
togeschossfläche von 24.500m2 bezog sich auf die Vollziehbarkeit
einer Strafe bei einem Verstoß gegen die vorgeschriebene Begrenzung. Die von den Politikern geforderte Sicherheitsleistung wurde
nun im Vorfeld vom Investor mfi erbracht, so dass eine der letzten
Hürden bis zur endgültigen Freigabe des Projektes genommen
wurde. Den Einzelhändlern der Düsseldorfer City ist dieses Einkaufszentrum weiterhin ein Dorn im Auge, da man mehr als eine
nur marginale Beeinflussung des innerstädtischen Einzelhandels
erwartet. Aus Sicht der COMFORT Düsseldorf wird dieses Stadtteil
Center jedoch genau so wenig Einfluss auf die TOP-1A-Lagen in
Düsseldorf haben, wie die zuvor beschriebenen Köln Arkaden in
Kalk auf die Innenstadt von Köln.
Durchaus positiv wird die Entwicklung des „Breidenbacher Hof“ gesehen. Mieter wie Hugo Boss und das Konzept Claudia Sträter der
niederländischen Vendex-Gruppe konnten hierfür im Vorfeld gewonnen werden. Im Sommer 2007 sind die Eröffnungen vorgesehen.
Das integrierte Hotel wird wider Erwarten nicht von Ritz-Carlton,
sondern von der Hotel-Gruppe „West Paces“ betrieben, die sich unter
Projektstudie Düsseldorf, Königsallee 76/78, H&M, Esprit
Projektentwickler: CENTRUM GmbH
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
anderem aus ehemaligen Ritz-Carlton Mitarbeitern rekrutiert. Der
Breidenbacher Hof, der inmitten des Dreiecks zwischen Königsallee,
Flinger Straße und Schadowstraße liegt, kann als ergänzende
Bereicherung zu den A-Lagen und Aufwertung für die schwächer
frequentierte Seite der Königsallee angesehen werden. Als erstes
Indiz kann man die Ansiedlung der hochwertigen Modehändler
Tristano Onofri sowie Orwell in diesem Bereich der Königsallee
werten. Ebenfalls auf dieser Seite der Königsallee eröffnete bereits
im September 2005 das 5-Sterne-Luxushotel InterContinental mit
insgesamt 286 Zimmern und einem edlen Erscheinungsbild.
Aber auch die „richtige“ Seite der Flaniermeile bleibt in Bewegung.
An der Ecke Schadowstraße/Königsallee wird das derzeitige
„Heinemann-Haus“ Anfang 2007 abgerissen und durch einen
Neubau mit sechs Einzelhandelsebenen ersetzt. 2008 wird dort die
Mayersche Buchhandlung auf über 4.000m2 eröffnen und endlich
die in der Düsseldorfer Innenstadt fehlende Großbuchhandlung mit
einem außergewöhnlichen Konzept präsentieren. Mit Front zur Königsallee plant der Eigentümer zwei weitere kleinere Einzelhandelseinheiten. Das alteingesessene MultiLabel-Haus Eickhoff hat eine komplette Renovierung erhalten. Ein weiterer Neuzuwachs ist das
Unternehmen Tommy Hilfiger, das mit dem Konzept „Denim“ die ehemalige Kookai-Fläche
belegt. Die COMFORT Düsseldorf konnte den
Top-Mietern Hennes & Mauritz und Esprit erfolgreich einen langfristigen Mietvertrag im Objekt
Königsallee 76–78 vermitteln. Die gesteigerte
Nachfrage von Filialisten im Bereich der Königsallee ist zum einen den anhaltenden Aktivitäten
der Luxus- und Niveau-Mieter, zum anderen der
Nachfrage wertiger young-fashion-Anbieter zu
danken. Deren Ansiedlung ist auf das hybride
Kaufverhalten der Kunden zurückzuführen. Luxus
auf der einen, szeniger Konsum auf der anderen Seite prägen auch die Anmietungsaktivitäten.
Filialisten, die auf eine hohe Passantenfrequenz
und auf eine junge Käuferschaft angewiesen
sind, zieht es grundsätzlich in die Flinger
Straße. Die hier vorherrschenden jüngeren Konzepte haben teilweise Flächen- und Standortoptimierungen vorgenommen. So verlegte beispielsweise das Unternehmen Tally Weijl seinen
Standort in den Bereich Flinger Straße/Ecke
Kasernenstraße. Den ehemaligen Standort
belegt nun das Label Madonna. Der niederländische Wäschespezialist Hunkemöller hat
sich ebenfalls an der Flinger Straße angesiedelt.
Durch die Projektentwicklung der CENTRUM
Grundstücksgesellschaft für das derzeitige Woolworth-Kaufhaus, bei dem die COMFORT Düsseldorf die Mietverträge an Zara und Castro
erfolgreich vermittelt hat, ist eine Lageaufwertung
in diesem Teilstück zu erwarten. Ein weiteres Projekt der CENTRUM Grundstücksgesellschaft im
angrenzenden Bereich der Mittelstraße trägt
ebenfalls zu dieser positiven Entwicklung bei.
Das italienische Label Miss Sixty wird ab Mitte
2007 an der Mittelstraße 3 präsent sein.
37
markt Bericht
Düsseldorf, Schadowstraße 64-66, dm-drogeriemarkt
COMFORT: Vermietung
Die Schadowstraße, die im östlichen Teilstück durch die Fahrstraße
getrennt ist, zeichnet sich auf der stärker belebten Straßenseite
unter anderem durch die Magnetkräfte der Waren- und Kaufhäuser aus. An der Schadowstraße 57 wird sich künftig das dänische
Textilunternehmen Bestseller präsentieren. Die etwas weniger belebte Seite wurde zwar durch die Ansiedlung des Filialisten dmdrogeriemarkt (auf Vermittlung der COMFORT Düsseldorf) aufgewertet, wird aber eine Passantenfrequenz ähnlich der gegenüber
liegenden Seite erst erfahren, sofern nach dem anstehenden U-Bahnbau langfristig über eine Verkehrsberuhigung beziehungsweise eine
Fußgängerzone entschieden wird. Der Umbau soll im Frühjahr
2007 beginnen und rund zwei Jahre dauern. Eventuell wird danach
auch die Hochstraße „Tausendfüßler“ entfernt bzw. untertunnelt. Als
Verlängerung der Königsallee Richtung Hofgarten ist bereits seit längerem das Projekt “Kö-Bogen“ mit einer Büro- und Einzelhandelsnutzung im Gespräch. Eine Realisierung ist aber auf Grund fehlender
Einzelhandelsgroßflächen noch nicht abzusehen.
Düsseldorf bietet als Schauplatz der Mode mit seinen Messen wie
cpd, Global Fashion sowie der Schuhmesse GDS, internationales
Flair und ist somit für viele Einzelhändler ein Tor für neue Konzeptansiedlungen.
Neue Shopping Center im Ruhrgebiet – Segen oder Fluch? Diese
Frage haben sich in den letzten Jahren nicht wenige Einzelhändler
und Investoren gestellt. Die kontroversen Diskussionen um jeweils
zwei Center-Planungen in Essen und Duisburg sowie die geplante
Erweiterung des CentrO in Oberhausen haben speziell im westlichen
Bereich des Ruhrgebietes lange Zeit zu einer starken Verunsicherung und Handlungsunfähigkeit geführt. Als Folge ließ sich neben
einem mehr oder minder starken Mietpreisverfall auch eine deutlich gestiegene Leerstandsquote auch in den besseren Handelslagen der Städte registrieren.
In Essen realisiert die ECE nach eigenen Angaben am Limbecker
Platz ein Einkaufszentrum der Superlative mit rund 70.000m2 Nutzfläche, welches bereits seinen Schatten voraus wirft. Hauptmieter
wird Karstadt sein; für das zukünftige Weltstadthaus sind
ca. 20.000m2 vorgesehen, für das Sport-Konzept noch einmal
38
ca. 4.000m2. Die restliche Fläche verteilt sich dann auf bis zu 200
weitere Shops. Bei dieser Größenordnung wird das Einkaufszentrum, in dem täglich rund 50.000 Besucher erwartet werden, nicht
nur Ziel der Essener Bevölkerung sein, sondern eine Anziehungskraft weit über die Stadtgrenze hinaus ausüben. Die zusätzliche Konkurrenzsituation wird nicht erst mit Eröffnung des zweiten Bauabschnittes im Jahre 2009 zu einem Verdrängungswettbewerb mit den
bestehenden Einkaufsstraßen führen, sondern darüber hinaus auch
bei den Centern der benachbarten Städte Oberhausen, Mülheim
und Bochum. Schon heute sind die ersten Auswirkungen an der Limbecker und Kettwiger Straße in Essen spürbar. Etliche Einzelhandelsunternehmen haben schon einen Mietvertrag mit der ECE abgeschlossen oder befinden sich in konkreten Verhandlungen. Die
Nachfrage nach Flächen in den bestehenden A-Lagen nimmt ab.
Als Folge beobachtet man im Straßenbild eine steigende Anzahl
sogenannter 1EUR-Shops oder Interimsnutzungen. Auch die Nachfrage auf Seiten der Investoren hat sich deutlich reduziert, weil man
bei mittelfristig auslaufenden Mietverträgen ein großes Risiko bei
der Nachvermietung und einen drohenden Wertverlust fürchtet.
Das zweite Großprojekt wird derzeit in Duisburg gebaut. Das
FORUM Duisburg wird mit seinen rund 57.000m2 Handelsfläche
eine Stärkung des Standortes Duisburg zur Folge haben und den
Kaufkraftabfluss reduzieren können. Seit der Ratsentscheidung im
letzten Jahr für das FORUM und gegen das MultiCasa kann endlich wieder eine positivere Einstellung zum Standort Duisburg bemerkt
werden, die auch mit konkret steigender Nachfrage einhergeht. Von
diesem Trend profitiert jedoch in erster Linie das an das neue
Center angrenzende Teilstück der Königstraße und weniger die seit
Jahren kränkelnden Fußgängerzonen Münzstraße und Sonnenwall.
Der extreme Flächenzuwachs im westlichen Ruhrgebiet steht in krassem Widerspruch zu den demografischen Zahlen, die Städten wie
Duisburg, Essen, Mülheim und Oberhausen sinkende Einwohnerzahlen attestieren. Prognosen sagen ein weiteres Sinken der Bevölkerung um 5%–10% bis zum Jahr 2020 voraus. Etwas besser sieht
die Situation im östlichen Teil des Ruhrgebietes aus.
In Bochum erfreut sich die Fußgängerzone Kortumstraße im frequenzstärksten Teilstück zwischen dem Südring und der Bongardstraße einer konstanten Nachfrage. Der seit langem bekannte Mangel an Großflächen ließ sich auch in den vergangenen Monaten
nicht ausgleichen. Die Gründe hierfür liegen zum einen in der geringen Mieterfluktuation und zum anderen darin, dass weitere Großflächen nur mit großem Entwicklungsaufwand geschaffen werden
können. Die A-Lage von Bochum bietet somit noch Potenzial, die
Attraktivität des Standortes zu erhöhen und sich im Rahmen der größer werdenden Wettbewerbssituation im Ruhrgebiet besser zu positionieren.
In der A-Lage von Dortmund gab es in den letzten Monaten nur
wenige Veränderungen und Neuansiedlungen. Die einzige bemerkenswerte Neueröffnung feierte Zara im Frühjahr 2006. Dieses
Projekt hat die COMFORT Düsseldorf begleitet und vermietet. Bei
den Einzelhändlern und Investoren ist Dortmund weiterhin der am
stärksten nachgefragte Standort im Ruhrgebiet. Speziell das frequenzstärkste Teilstück des Westenhellweg zwischen der Brückstraße/Betenstraße und dem Petrikirchhof steht dabei im Fokus. Aber
auch der schwächere Teil des Westenhellweg und der Ostenhellweg wird speziell von Händlern, welche die hohen Mieten der Top-
Lage nicht zahlen können und von Investoren mit etwas höherer
Renditeerwartung stark nachgefragt. Die Gründe für die große
Bedeutung des Standortes Dortmund liegen insbesondere in der
geringen Dichte an Centern im östlichen Teil des Ruhrgebietes und
in dem großen Einzugsgebiet. Als Einkaufsstadt hat Dortmund eine
große Anziehungskraft auf die Bevölkerung der angrenzenden
Städte wie Lünen, Unna, Hamm, Werl, Soest und Schwerte, da der
dort ansässige Einzelhandel keine vergleichbare Angebotsvielfalt
aufzuweisen hat.
In der wirtschaftlich starken Region Westfalen stehen besonders
Münster und Bielefeld im Fokus der Einzelhändler und Investoren.
Der zweite Bauabschnitt der Münster Arkaden mit den Großflächenmietern Peek & Cloppenburg, Zara und Saturn, der in der
Konzeption und in der Vermietung von der COMFORT Center Consulting betreut wurde, wird im Herbst 2006 eröffnet und erhöht die
Angebotsvielfalt in Münster noch einmal deutlich. Darüber hinaus
ist auch die Nachfrage nach Flächen an der Ludgeristraße, dem
Prinzipalmarkt und dem frequenzstärksten Teilstück der Salzstraße
weiterhin auf sehr hohem Niveau. In den letzten Monaten haben
hier unter anderem die internationalen Filialisten Mexx, Castro und
Bestseller neu eröffnet.
In Aachen konzentriert sich die Nachfrage der meisten Händler
und Investoren weiterhin auf die Adalbertstraße im Teilstück zwischen der Petersstraße und dem Kugelbrunnen. Das derzeit von
Woolworth genutzte Geschäftshaus wird im kommenden Jahr entwickelt und neu konzipiert. Die COMFORT Düsseldorf konnte den
Eigentümer diesbezüglich beraten und die Mietverträge für die beiden neuen Ladeneinheiten mit New Yorker und Görtz mit jeweils
mehr als 2.000m2 Nutzfläche vermitteln.
Die anderen Fußgängerzonen Großkölnstraße und Dahmengraben/Holzgraben konnten mit der positiven Entwicklung der
Adalbertstraße in den letzten Jahren nicht mithalten und verzeichnen heute eine erhöhte Leerstandsquote sowie eine deutlich geringere Nachfrage. Es bleibt abzuwarten, ob die geschaffene Straßenmanagement-Initiative aus dem Bereich Dahmengraben/Holzgraben
mittelfristig eine Trend- und Szenemeile schaffen kann.
Von den drei Einzelhandelsprojekten, die in Aachen seit längerem
diskutiert und geplant werden, wurde bis heute keines realisiert.
Die städtebauliche Entwicklung “Am Büchel“ würde aus Einzelhandelssicht nur eine geringe Belebung der Lage bzw. Stärkung der
Verbindungsachse zur Großkölnstraße zur Folge haben. Ebenfalls
problematisch werden die Aachen Arkaden eingeschätzt. Ein
Einkaufszentrum mit einer so geringen Verkaufsfläche bietet nur
eingeschränkte Möglichkeiten neben den erforderlichen Magnetmietern auch einen attraktiven Mietermix zu schaffen. Erfolg
versprechender wird das Projekt im Quartier angrenzend an den
Kaiserplatz als Erweiterung der bestehenden A-Lage eingeschätzt.
Dort soll ein Einkaufszentrum mit rund 25.000m2 Fläche entstehen,
bei dem durch seine Konzeption ein Rundlauf durch das heute
schwächere Teilstück der Adalbertraße hin zur St. Adalbertkirche
und durch das Center Richtung Kugelbrunnen ermöglicht werden
soll. Die Ankermieter der voraussichtlich im Jahre 2009 fertig
Projektstudie Aachen, Adalbertstraße 53-55, New Yorker, Görtz
Projektentwickler: CENTRUM GmbH
COMFORT: Consulting, Vermietung
39
markt Bericht
Centers liegen, negativ betroffen sein. Es bleibt abzuwarten, wie
die abschließenden Planungen aussehen und wie die Stadträte entscheiden werden. Im nahe gelegenen westlichen Teil des Ruhrgebietes gibt es bereits heute eine große Anzahl von Einkaufszentren
und bekanntermaßen zwei weitere im Bau befindliche Großprojekte.
In Bielefeld gab es in der Fußgängerzone Bahnhofstraße im letzten Jahr einige Neuanmietungen. Die ehemalige Kaufhalle wurde
nach längerer interimistischer Nutzung entwickelt und belebt nun
das vormals frequenzschwächere Teilstück der Bahnhofstraße. Mieter in diesem Objekt sind Mango, Only und dm-drogeriemarkt.
Ansonsten gab es nur Veränderungen bei kleinflächigen Konzepten. Für die Bahnhofstraße liegt die Nachfrage nach Großflächen
über dem Angebot an vakanten Flächen. Als weitere bedeutende
Einkaufstraße erfreut sich die Niedernstraße speziell bei den Einzelhändlern mit gehobenem Sortiment großer Beliebtheit.
Projektstudie Aachen, Kaiserplatz-Galerie
COMFORT Center Consulting: Vermietung, Consulting
gestellten Shopping Mall sollen aus den Branchen Bekleidung und
Sport kommen. Zusätzlich werden in den oberen Ebenen rund
600 Parkplätze entstehen. Die Beratung und Vermietung erfolgt über
die COMFORT Center Consulting.
Die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn hat sich nach dem Regierungsumzug zu einem prosperierenden Wirtschafts-, Wissenschaftsund Innovationsstandort von internationaler Bedeutung entwickelt.
Das kontinuierliche Bevölkerungswachstum von mehr als 2% und
die für das Jahr 2020 prognostizierte Zahl von rund 1,1 Mio. Einwohnern in der Region Bonn sorgen für eine positive Umsatzerwartung beim Handel. Die Nachfrage nach Großflächen ist bereits
seit Jahren größer als das Angebot an vakanten Flächen. Mittelfristig
ausgleichen könnte dieses Angebotsdefizit die Neugestaltung des
Bereiches vor dem Bahnhof, das sogenannte „Bonner Loch“, in der
Verlängerung der Fußgängerzone Poststraße. Die eingerichtete
Bürgerwerkstatt hat im März 2006 ihre Ergebnisse vorgelegt, so
dass nun wieder Hoffnung aufkeimt, dass dieses bereits zweimal
an einem Bürgerbegehren gescheiterte städtebauliche Projekt in den
nächsten Jahren doch realisiert werden kann. Die Neugestaltung
und Bebauung des fast 1,5 Hektar großen Areals mit einer Mischung
aus Einzelhandel, Büro und Wohnen sowie einem neuem Busbahnhof und Hotel würde den Standort stärken und die Attraktivität
erhöhen. Die Remigiusstraße ist unverändert als Toplage der Stadt
anzusehen. Die Sternstraße mit ihren vielen kleinflächigen Einheiten zeigt sich ebenfalls stark und weist eine hohe Nachfrage auf,
die mit vielen Mieterwechseln und einem steigenden Filialisierungsgrad einhergeht. Wenig Fluktuation wurde hingegen an der
Poststraße verzeichnet.
Nicht überall in NRW gibt es einen ähnlichen Nachfrageüberhang.
An einigen Standorten sind die von vielen Städten angestrebten Einzelhandelsflächenzuwächse kritisch zu betrachten.
In Mönchengladbach und Krefeld gibt es derzeit konkrete Planungen der ECE, ein Einkaufszentrum in der City zu errichten. Beide
Vorhaben könnten auf Grund ihrer Dimensionierung negative Auswirkungen auf die bestehende Handelslandschaft haben. Da sowohl
die Mönchengladbacher Hindenburgstraße als auch die Krefelder
Hochstraße als Einkaufsmeile überdurchschnittlich lang ist, würden
zumindest die Teilstücke, die nicht im direkten Umfeld des neuen
40
In den letzten Monaten hat sich in dieser Region speziell der Standort Gütersloh sehr positiv entwickelt. In der Fußgängerzone
Berliner Straße haben innerhalb kurzer Zeit die Läden von s.Oliver,
Orsay, Douglas Parfümerie, Hussel, Juwelier Christ, Bertelsmann
Bücher sowie dem dänische Unternehmen Bestseller mit den
Marken Only, Vero Moda und Jack & Jones eröffnet und damit die
Vielfalt des Angebotes deutlich erhöht.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich konstatieren, dass neben den Top-Städten Köln und Düsseldorf auch eine Reihe anderer Standorte für den
Einzelhandel und Investoren interessant sind. Entscheidend ist hierbei nicht immer nur die Größe der Stadt, sondern die wirtschaftliche Struktur, die sich vielfach anhand der Kaufkraft- oder Zentralitätskennziffern beurteilen lässt.
Die Mieten in den attraktiven Städten bzw. Top-Lagen NordrheinWestfalens sind allgemein auf ihrem Niveau konstant geblieben oder
haben sich auf Grund des Nachfrageüberhanges sogar positiv entwickelt. In den Klein- und Mittelstädten, speziell dort, wo der mit
neuen Centerentwicklungen einhergehende Flächenzuwachs nicht
kompensiert werden kann, und dort, wo man unter starkem Kaufkraftabfluss in benachbarte Städte leidet, hat sich das Mietniveau
jedoch negativ entwickelt. Hiervon betroffen waren im Ruhrgebiet
auch die beiden Großstädte Essen und Duisburg mit jeweils
über 500.000 Einwohnern,
weil die Vielzahl der diskutierten Projekte verbunden
mit der wirtschaftlichen
Gesamtsituation zu Lähmung und Entscheidungsschwäche geführt hatte.
Das CentrO in Oberhausen
behält im westlichen Ruhrgebiet – vor allem auch
durch die Erweiterung –
weiterhin seine große Bedeutung für die Einzelhandelslandschaft mit den entsprechend negativen Folgen
für die Innenstädte in der
Frank Kaiser
unmittelbaren Umgebung.
Prokurist, Leiter Investment
■
COMFORT Düsseldorf GmbH
Rheinland-Pfalz
Landeshauptstadt im Handel vorbildlich
Die Landeshauptstadt Mainz dominiert die rheinlandpfälzische Einzelhandelslandschaft hinsichtlich der Nachfrage von
Einzelhändlern, der Mietpreise in 1A-Geschäftslagen und
auch hinsichtlich ihrer Kaufkraftkennziffer nachdrücklich.
Die Zentralitätskennziffern, welche einen Einblick in die tatsächlich
realisierte Kaufkraft des Einzugsgebiets gibt, sind jedoch in den Städten Trier (197), Kaiserslautern (160) und Koblenz (156) deutlich
höher, was seinen Grund darin findet, dass Mainz mit dem benachbarten Wiesbaden konkurriert, dass in puncto Einzelhandelsangebot stetig aufrüstet. Die Innenstadt von Mainz bietet mit ihren Fußgängerzonen Stadthausstraße, Schusterstraße und Am Brand eine
stabile Einzelhandelslandschaft. Die Mietpreise sind vor dem Hintergrund eines leichten Nachfrageüberhangs als stabil zu bezeichnen.
Die größte Neuentwicklung stellt die Revitalisierung des Geschäftshauses „Am Brand 41“ in Mainz dar, bei dem die DEGI Deutsche
Gesellschaft für Immobilienfonds mbH das ehemalige Warenhaus
bis zum Weihnachtsgeschäft 2006 in ein modernes Büro- und
Geschäftshaus mit drei Ladeneinheiten umbaut. Auf den rund
8.500m2 Einzelhandelsmietflächen werden der Elektrofachmarkt
Saturn auf drei Verkaufsebenen (5.100m2) sowie Zara auf ca.
1.600m2 und Esprit auf ca. 1.900m2 eröffnen.
Koblenz, Fußgängerzone
„Neue Stores von Esprit, Strauss Innovation, Zara, H&M“
Ludwigshafen steht hinsichtlich der Anziehungskraft des Einzelhandels traditionell im Schatten der benachbarten Einkaufstadt
Mannheim und verliert in der Innenstadt von Jahr zu Jahr an Attraktivität. Doch besteht die Hoffnung, dass sich dies künftig spürbar
verbessern wird. Das vom Mieterbesatz derzeit noch dominierende Rathaus-Center bekommt am Zollhofhafen (am Ende der Bahnhofstraße) eine fast erdrückende Konkurrenz. Das neue Shopping
Center-Projekt der ECE mit hervorragender Verkehrsanbindung soll
rund 1.500 Stellplätze und etwa 30.000m2 Verkaufsfläche aufweisen. Wenn dieses Projekt in 2009 fertig gestellt ist, wird ein großes Teilstück der Bismarckstraße zwischen Bahnhofstraße und Kaiser-Wilhelm-Straße extrem an Passantenfrequenz verlieren und sich
vom Mieterbesatz entsprechend verändern. Der Kaufhof wird zeitgleich in sein Ludwigshafener Kaufhaus investieren und somit seine
Stellung an der prägnanten Ecke Bismarckstraße/Bahnhofstraße herausstellen. Neben der bewussten Schwächung dieses oben genannten Teilstücks der Einkaufsstraße wird sich die Achse vom Zollhofhafen bis zum Rathaus-Center entsprechend stärken. Zudem wird
die überregionale Anziehungskraft Ludwigshafens durch dieses citynahe Shopping Center-Projekt gesteigert. ■
Projektstudie Mainz, Am Brand 41, Saturn, Zara, Esprit
Quelle: DEGI
In der Koblenzer Fußgängerzone Löhrstraße hat sich das Teilstück
zwischen Altlöhrtor und Pfuhlgasse durch die drei neuen Flagshipstores von Hennes & Mauritz, Esprit und Zara stark gefestigt
und unterstreicht die Attraktivität dieser Innenstadtlage unmittelbar
neben dem etablierten ECE-Löhr-Center. Der untere Teil der Löhrstraße
(hinter der Pfuhlgasse), Richtung Altstadt, bleibt fest in der Hand
von überwiegend regionalen Einzelhändlern und wird auch zukünftig eher touristisch orientierte Passanten anziehen. Trotz einer der
deutschlandweit größten Fachmarkt-Agglomeration im direkten
Umfeld besticht die Innenstadt von Koblenz mit einer gefestigten Einzelhandelsstruktur und sichert so die langfristige Wertstabilität der
innerstädtischen Geschäftshäuser.
Projektstudie Ludwigshafen
Quelle: ECE
41
markt Bericht
Saarland
Vorbereitung auf zukünftige ECE-Erweiterung
Die Landeshauptstadt Saarbrücken stellt im saarländischen
Einzelhandel mehr oder weniger das einzige Oberzentrum
dar. Sowohl für nationale als auch für internationale Filialunternehmen liegt das Hauptaugenmerk im Saarland auf
der Saarbrückener Fußgängerzone Bahnhofstraße.
Diese bestätigt ihre stabile Stellung durch ein seit Jahren konstantes Mietpreisniveau für Einzelhandelsflächen. Eine durchschnittliche
bis geringe Fluktuation bei den innerstädtischen Ladenflächen sowie
Modernisierungen und Erweiterungen von Verkaufsflächen, wie
z. B. beim Sport Scheck-Haus, unterstreichen die gefestigte Stellung
der Saarbrücker Innenstadt. Neben der Neueröffnung des Elektrofachmarktes Saturn eröffnete Esprit in der Bahnhofstraße 39 einen
neuen Flagshipstore mit ca. 1.350m2 Verkaufsfläche auf drei Verkaufsebenen. Dieses Projekt betreute die COMFORT Düsseldorf
erfolgreich in den Bereichen Vermietung, Consulting und Investment.
Zwischen dem Beginn der Fußgängerzone Bahnhofstraße und dem Saarbrückener Hauptbahnhof wird nun doch die
seit Jahren problembehaftete SaarGalerie erweitert. Der Eigentümer, die
Credit Suisse, kaufte die benachbarte
Bergwerksdirektion und beauftragte die
ECE mit der Konzeption und dem zukünftigen Management. Somit werden die
bisherigen 17.000m2 Verkaufsfläche der
SaarGalerie im unteren Geschoss mit
dem Gebäude der alten Bergwerksdirektion verbunden und um 8.000m2
zusätzliche Verkaufsfläche auf insgesamt
25.000m2 erweitert. Insgesamt werden
mehr als 100 Mio. Euro in das Projekt
investiert, wobei von der denkmalgeschützten Bergwerksdirektion nach monatelangem Tauziehen und Krisengipfeln
beim Ministerpräsidenten die Fassade,
das Treppenhaus und der historische Festsaal erhalten bleiben.
Rund 100 Shops über drei Etagen mit dem Schwerpunkt Textil/Mode
sowie einem Lebensmittelmarkt und einer Markthalle sind von der
ECE geplant. Die Saarbrückener Oberbürgermeisterin Charlotte
Britz begrüßt diese Entscheidung und erwartet im Zusammenhang
mit der Investition in den Euro-Bahnhof einen weiteren Schub für die
Einkaufsstadt Saarbrücken.
Das seit mehr als 15 Jahren ebenfalls von der ECE betriebene Saarpark-Center in Neunkirchen ist lediglich als Angebotsergänzung zu
beurteilen und stellt keine Gefahr für den innerstädtischen Einzelhandel dar. Gleiches gilt für den in Saarbrücken gelegenen Saarbasar. Ungeachtet er nicht eben reizvollen Architektur der 50er und
60er Jahre in der Saarbückener Fußgängerzone wird die überregionale Anziehungskraft des innerstädtischen Einzelhandelsangebots
und somit die Wertstabilität der Immobilien auch zukünftig erhalten
bleiben. ■
Saarbrücken, SaarGalerie
„Die SaarGalerie wird um 8.000m2 erweitert“
Sachsen
Region Sachsen mit hohen Wachstumsraten
Wie schon in den Jahren zuvor macht der Freistaat Sachsen
auch in jüngster Zeit mit Positivmeldungen zur wirtschaftlichen Entwicklung Schlagzeilen. Von dieser positiven
Entwicklung profitiert gerade auch der Einzelhandel der
beiden Metropolen Leipzig und Dresden. Die Haupteinkaufslagen erfreuen sich anhaltender Beliebtheit, die
Spitzenmieten konnten jüngst noch einmal etwas anziehen.
In Dresden konzentriert sich das Einkaufsgeschehen in den Lagen
Prager Straße und Altmarkt. Daneben zieht das Einkaufszentrum
42
Altmarkt-Galerie mit ca. 24.000m2 Verkaufsflächen zahlreiche Kunden an. Die Verlagerung der Passantenströme, die dieses Center
verursacht hat, ist auch weiterhin zu beobachten, wobei zukünftig
die Prager Straße durch die gemeinsame Entwicklung der Karstadt
AG und der Multi-Development (40.000m2 Verkaufsfläche) ihre alte
Bedeutung zurückgewinnen wird. Dennoch muss man aktuell konstatieren, dass insbesondere der Südabschnitt der Prager Straße noch
weitere Wachstumsimpulse benötigt, um eine dem Nordabschnitt
vergleichbare Bedeutung erlangen zu können. Dabei spielt insbesondere die Neubebauung des Wiener Platzes, für den jetzt ein
Nachfrage deutlich vor Grimmaische Straße, Markt sowie Nikolaiund Hainstraße positioniert ist. Mit der Fertigstellung des CitytunnelProjektes, der Fertigstellung der Marktgalerie (Hauptmieter
Breuninger, 12.000m2 Mietfläche), des Messehofes (C&A, 3.500m2)
sowie der Vollendung des neuen Karstadt-Kaufhauses (Nutzfläche
35.000m2) werden die Petersstraße und der Markt die Ära der Großbaustellen hinter sich lassen können und mit einem vielfältigen
Handelsbesatz aufwarten.
Dresden, Prager Straße/Ecke Waisenhausgasse
Bebauungsplan verabschiedet wurde, eine entscheidende Rolle.
Während das so genannte „Kugelhaus“ am Wiener Platz erwartungsgemäß kaum Kunden anzieht, ist das ursprünglich als
„Glashaus“, jetzt als „Dresdener Spitze“ titulierte Geschäftshaus
Prager Straße 2 an der östlichen Platzkante von den Kunden gut
angenommen worden. Derzeit entsteht mit der Neugestaltung des
Neumarktes rund um die wieder aufgebaute Frauenkirche ein neuer
Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomiestandort, wobei der
Branchenmix von Niveauanbietern und von gastronomischen
Betrieben geprägt sein wird.
Insgesamt ist für Dresden eine deutliche Aufwärtsbewegung zu verzeichnen, die sich auch darin ausdrückt, dass internationale Filialisten Dresden verstärkt in den Fokus ihrer Expansion nehmen. Entwicklungspotenzial bietet die Prager Straße für weitere 50.000 bis
60.000m2 Verkaufsfläche. Einen raschen Vermietungserfolg konnte die TLG mit der Vermietung der Prager Straße 4 verbuchen, wo
es in kürzester Zeit gelang, das Neubauobjekt an erste Adressen
zu vermieten. Fakt ist jedoch, dass die Prager Straße derzeit nicht
als einziger Top-Standort die Nachfrage nach Flächen in 1A-Lage
befriedigen kann. Die geplante Erweiterung der Altmarkt-Galerie
lässt alternative Anmietungsentscheidungen zu.
Auch die Grimmaische Straße startete gut in das Jahr 2006. Zuwächse sind vor allem durch die Galeria Kaufhof zu verzeichnen, aber
auch Bauvorhaben wie das CENTRUM/COMFORT-Projekt
Grimmaische Straße 26–28, das mit den zwischenzeitlich erfolgten Neueröffnungen (Lehmanns, Bijou Brigitte, Esprit, WMF) erfolgreich abgeschlossen werden konnte, haben zur Aufwertung dieser
Lage wesentlich beigetragen. Entwicklungspotenzial besteht im Ostabschnitt in Richtung Augustusplatz, wo in naher Zukunft weitere
Handelsflächen entstehen werden. Die Nikolaistraße ist die beliebteste Verbindungsmeile zwischen dem Hauptbahnhof und den oben
beschriebenen Citylagen. Sie ist geprägt von überwiegend kleinteiligen Geschäftsflächen, ist aber durch die jüngste Neueröffnung
von Strauss Innovation für einen Besuch interessanter geworden.
Nach Eröffnung des Karstadthauses an der Peterstraße und der Aufgabe der Interimsnutzung an der Hainstraße wird diese zwischenzeitlich wohl wieder an Bedeutung verlieren, zumindest so lange,
wie für den Bereich Brühl und Richard-Wagner-Platz keine neuen
Nutzungen feststehen. Ungeachtet dessen haben sich hier in der
jüngsten Vergangenheit einige interessante Nachvermietungen ergeben, wie beispielsweise an einen großflächigen Intersport-Markt.
Als Geheimtipp hat sich zwischenzeitlich der Neumarkt etabliert,
der mit seinen jeweiligen Ostausgängen der Passagensysteme zwischen Peterstraße, Grimmaische Straße und Neumarkt profitiert.
Obwohl mit den zahlreichen Neueröffnung eine erhebliche Ausweitung der Einzelhandelsflächen erfolgte, bleibt die Nachfrage nach
zeitgemäßen Ladenlokalen in den Toplagen der City konstant hoch.
Die für internationale Filialisten interessante Lage beschränkt sich
auf die Peterstraße, die Grimmaische Straße und den Markt.
Insgesamt lässt sich jedoch feststellen, dass die Leipziger Innenstadt
in immer höherem Maße Kunden binden kann und somit auch
zukünftig im Wettbewerb mit den Einkaufzentren auf der „Grünen
Wiese“ bestehen wird. ■
Auch die Leipziger Innenstadt hat sich im zurückliegenden Jahr
sehr positiv entwickelt. Eine Reihe von Projekten konnte erfolgreich
abgeschlossen werden bzw. steht kurz vor dem Abschluss. Den Einzelhandelskunden und Touristen offeriert Leipzig eine vielfältige
Stadtarchitektur, die mit zahlreichen Geschäften und Dienstleistungsangeboten zum Einkaufen und Verweilen einlädt. Die Leipziger Innenstadt, also das Gebiet innerhalb der Ringe, genießt bei
der weiteren Entwicklung nach wie vor die höchste Priorität bei den
Stadtoberen. Ziel ist es, die Innenstadt weiter zu stärken und die
Kaufkraftbindungsquote zu erhöhen. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass immer noch viel Kaufkraft in die bei Leipzig befindlichen
Einkaufszentren Paunsdorf-Center und nova eventis abfließt.
Zahlreiche Neu- und Wiedereröffnungen konnten im vergangenen
Jahr an der Petersstraße verzeichnet werden, die im Ranking der
Leipzig, Grimmaischestraße/Messepalast
43
markt Bericht
Sachsen-Anhalt
Ungebremster Flächenzuwachs in Citylagen und auf der grünen Wiese
Nach wie vor scheint die wirtschaftliche Gesamtentwicklung
in Sachsen-Anhalt wenig geeignet, Investoren zu einem stärkeren Engagement zu motivieren, dass sich dann auch in
einer Entlastung des weiterhin angespannten Arbeitsmarktes bemerkbar machen würde. Ganz anders stellt sich die
Situation im Bereich der Investitionen in Einzelhandelsimmobilien dar. Besonders Einzelhandelsstandorte mit überregionaler Bedeutung, wie die Oberzentren Halle an der
Saale und Magdeburg, profitieren von dieser Entwicklung,
nicht jedoch Unterzentren wie beispielsweise Dessau.
Magdeburg zählt mit einer Zentralitätskennziffer von rund 135
zu den Städten der Bundesrepublik, die über eine überdurchschnittliche Anziehungskraft verfügen. Im Innenstadtbereich Magdeburgs ist vor allen Dingen das Allee-Center der ECE dominant,
dessen Erweiterung um rund 10.000m2 und um etwa 40 Mieteinheiten Ende März 2006 fertig gestellt wurde. Dagegen ist der in
Vorwendezeit noch relevante und traditionelle Einkaufsboulevard
Breiter Weg besonders im Nordabschnitt nach wie vor durch
Billiganbieter und Leerstand gekennzeichnet. Der Konkurrenzkampf
auf dem Magdeburger Handelsmarkt wird sich mit der Realisierung
der geplanten Neubauten wie z. B. des DGAG-Projektes an der
Ecke Breiter Weg/Ernst-Reuter Allee mit rund 4.000m2 Handelsfläche sowie dem Neubau des so genannten „Marietta Quartiers“ mit
etwa 7.000m2 Handelsfläche vermutlich weiter verschärfen. Entscheidende Impulse zur Belebung des Breiten Wegs in seiner Gesamtheit werden hiervon jedenfalls nicht erwartet.
Leipziger Straße mit dem Magneten Ritterhaus-Passagen, die sich
momentan im Umbau befinden, der Ostbereich des Marktplatzes
mit dem Kaufhof und der Beginn der Großen Ulrichstraße stehen
im Fokus der Einzelhändler. Die beachtliche Nachfrage wird aktuell
auch nicht dadurch beeinträchtigt, dass an der Landesgrenze zu
Sachsen die ECE mit dem Bau des nova eventis, des ehemaligen
Saale-Parks Günthersdorf, einen neuen Anziehungspunkt für die mehr
als 2,7 Mio. Menschen im Einzugsgebiet errichtet hat. Die hier engagierten Händler sprechen von einem eher verhaltenen Kundenansturm, wenn man den Käuferstrom über die gesamte Woche betrachtet. Der Optimismus ist dennoch ungebrochen, dass sich dieses Center schon wegen seiner Größe nachhaltig am Markt positionieren
wird. ■
Wenngleich ebenfalls mit einer überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffer von 129,32 ausgestattet, bieten die 1A-Lagen in Dessau
ein eher tristes Bild. Die Anziehungskraft der Bauhaus-Stadt ist offenbar nur dem innerstädtischen Rathaus-Center der ECE geschuldet,
in dem sich die Filialunternehmen nahezu ausschließlich angesiedelt
haben. Die übrigen Lagen an der Zerbster Straße und der Kavalierstraße werden nur geringfügig nachgefragt.
Halle ist mit einer nur durchschnittlichen Zentralität von rund 102
dennoch die Stadt in Sachsen-Anhalt mit der deutlichsten Nachfrage
nach innerstädtischen Flächen aus dem Bereich der Filialisten. Die
Halle, Leipziger Straße
Schleswig-Holstein
Zentralität deutlich gesteigert
44
Erste Früchte tragen derzeit die politischen Bemühungen, das
Land Schleswig Holstein durch richtungsweisende Entwicklung und Förderung des Tourismus in die Zukunft zu führen.
die gesteigerte Anziehungskraft allerdings nicht so recht auf die Einzelhandelsumsätze nieder. Hier gilt es, das vorhandene Potenzial
in naher Zukunft auch zu nutzen.
Die Zentralitätskennziffern von Flensburg, Kiel und Lübeck haben
neue Höchstwerte erreicht, was sich insbesondere durch Besucher
aus den skandinavischen Ländern erklären läßt. Noch schlägt sich
Eine durchaus positive Entwicklung als Einzelhandelsstandort kann
derzeit die Stadt Lübeck verzeichnen. Hierzu trägt nicht nur die
positive Entwicklung des Tourismus mit jährlich mehr als 1 Mio.
Privatanleger als Kapitalanlage. Darüber hinaus bezieht Mexx auf
Vermittlung von COMFORT Hamburg die Flächen des Musikhauses Robert an der Breite Straße 29. Auch der Umzug des Schuhfilialisten Deichmann in zeitgemäßere Flächen sowie die Anmietung
des Unternehmens Zero muss für den nördlichen Bereich der
Breite Straße als Gewinn betrachtet werden. Der Filialisierungsgrad
stieg bereits auf rund 64%.
Die Nachfrage nach zeitgemäßen Mietflächen übersteigt das Angebot erheblich, was auch eine Folge der Ansiedlung attraktiver Einzelhandelsmagneten wie Zara ist. Namhafte Filialunternehmen
orientieren sich bei ihrer Entscheidung für oder gegen einen Standort auch massiv an den vorhandenen Mietern.
Lübeck, Breite Straße, Kanzleigebäude
Tagesgästen bei, sondern auch die Vielzahl der Investitionen, die
in der jüngeren Vergangenheit in die Lübecker Innenstadt geflossen
sind. Die Zentralitätskennziffer weist für Lübeck einen Wert von
140,1 (Quelle: BBE 2006) aus, der höchste Stand seit nunmehr zehn
Jahren.
Die große Anziehungskraft ist also im Ergebnis den kontinuierlichen
Investitionen in die Innenstadt zu verdanken, welche den innerstädtischen Einzelhandel im Wettbewerb mit dem großflächigen Einzelhandel auf der grünen Wiese entscheidend gestärkt haben. Auch
die Umsatzkennziffer hat mit 134,2 (Quelle: BBE 2006) einen
Höchststand erreicht, der als Gradmesser für die Attraktivität des
Standortes gelten darf. Als Beispiele für erfolgreiche Investitionen
in Lübeck ist vor allen Dingen der Neubau für Peek & Cloppenburg
am Markt zu nennen, der zwar viel Diskussionsstoff geboten hat,
letztlich aber nach seiner Eröffnung zu einem der erfolgreichsten
Häuser des Bekleidungsspezialisten avancierte und mittlerweile
auch von der kritischen Öffentlichkeit sehr gut angenommen wird.
Das Gebäude wurde im Sommer 2006 durch die COMFORT
Hamburg an die DB Real Estate als Endinvestor vermittelt.
Positiv zu erwähnen ist auch die städtische Projektentwicklungsmaßnahme in das mittig zur Breite Straße gelegene Kanzleigebäude,
die eine Verbesserung der Passantenfrequenz vom südlichen in den
nördlichen Teil der Breite Straße herbeigeführt hat.
Im nördlichen Bereich der Breite Straße wurde auch ein Projekt der
CENTRUM GmbH aus Düsseldorf fertig gestellt. Hauptmieter sind
Zara, Woolworth und Buddelei, die an dieser Stelle bereits ihr Vollsortiment präsentieren. Dieses Projekt wurde über die COMFORT
Hamburg in 2006 vermietet und an ein norddeutsches
Versicherungsunternehmen als Endinvestor übergeben. Bei den
Ankaufsüberlegungen überzeugte neben der Qualität des
Projektes insbesondere die Attraktivität des Standortes Lübeck.
Durch eine weitere Vermittlung der COMFORT Hamburg an der
Breite Straße 37 wird die dänische Modegruppe Bestseller noch in
2006 ihre beiden Modelinien Vero Moda sowie Jack & Jones
präsentieren. Dieses Neubauprojekt sicherte sich ein ausländischer
Offen ist derzeit Erfolg und Wirkung des für 2007 geplanten
Haerder-Center mit einem Investitionsvolumen von ca. 50 Mio. EUR
durch den Projektentwickler Tenkhoff. Viel wird von der Verkehrsführung und der fußläufigen Anbindung an das Center abhängen.
Bei rund 12.500m2 Mietfläche vom 1. Untergeschoss bis zum
3. Obergeschoss stellt sich beim Haerder-Center auch die Frage nach
dem künftigen Ankermieter. Ob und wie stark das Haerder-Center
dann von den Kunden angenommen wird und die Konzeption und
öffentliche Ausstrahlung mit dem etablierten Namen „Haerder“ korrespondiert, lässt sich derzeit noch nicht abschließend beurteilen.
Die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels in Lübeck hat insgesamt zu erfreulichen Ergebnissen geführt. Bleibt zu hoffen, dass
die immer wiederkehrenden Diskussionen um periphere Flächenerweiterungen vor diesem Hintergrund bald verstummen.
Der Einzelhandel in der 1A-Lage Holstenstraße in Kiel konkurriert
mit dem innerstädtischen Shopping Center „Sophienhof“, das
zwischenzeitlich an eine australische Investorengruppe veräußert
wurde. Hauptgrund der Erfolgsgeschichte des „Sophienhof“ ist die
Schwäche der Holstenstraße. Die überalterten Flächenkonstellationen
lässt viele nachfragende Filialunternehmen bei ihren Standortüberlegungen zu den zeitgemäßen Flächen im „Sophienhof“ tendieren.
Auch Neuentwicklungen wie das Kaufhaus „Leik“ in der oberen
Holstenstraße im Bereich zwischen Alter Markt und Holstenbrücke
konnten kein wirkliches Gegengewicht bilden. So hat stattdessen
die HSH N Real Estate die Chance ergriffen, das zum benachbarten „Sophienhof“ gelegene Einkaufszentrum „Kleiner Herzog“ zu
entwickeln. Eigentlich mit einer Fläche von nur 11.400m2 als
Center fast zu klein, kann es heute mit Stolz einen bereits fast nahezu vollständigen Vermietungsstand vorweisen. Im Herbst wird der
„Kleine Herzog“ mit dem Ankermieter C&A wiedereröffnet. Das
Center schließt dann auch die Sortimentslücken der Holstenstraße.
Die Durchführung der Namensänderung des „Kleinen Herzogs“ in
„Quer Passage“ soll die Integration beider Einkaufszentren auch
nach außen dokumentieren und die Position als Publikumsmagnet
in der Kieler Innenstadt stärken. Die Revitalisierung und Umgestaltung des Karstadt-Hauses im Holstentörn-Center wird abschließend
die dominante Stellung verfestigen. Dies hat zur Folge, dass die integrative Entwicklung „Holstentörn/Sophienhof/Quer Passage“ die
Schwächung des Bereiches zwischen Berliner Platz und dem Alten
Markt noch weiter forciert. Ohnehin hat bereits das FachmarktCenter Ostseepark Raisdorf zu einer Verlagerung der Kaufkraftströme
beigetragen. Eine zusätzliche Erweiterung – wie etwa beim Citti45
markt Bericht
Park am Mühlendamm diskutiert – würde den Abwärtstrend beschleunigen. Stoppen könnten diesen Abwärtstrend an der Holstenstraße
einzig Investitionen in den öffentlichen Raum und Gebäude im
Abschnitt zwischen Holstenbrücke und Schevenbrücke, den auch
Filialunternehmen als interessant erachten. Investitionen in die
Gebäude an der Holstenstraße einmal vorausgesetzt, könnte sich
die Lage insbesondere vor dem Hintergrund neuer interessanter
Mieter wie Görtz oder Zara verbessern. Eine Vernachlässigung der
Flächen dagegen dürfte mittelfristig einen Rückgang der Mietpreise
nach sich ziehen.
Mit einer Zentralitätskennziffer von 182,6 (Quelle: BBE 2006)
rangiert Flensburg bundesweit in der Spitzengruppe der Standorte, die massiv Kaufkraft aus dem Umland abziehen. Dies liegt insbesondere an der hohen Anzahl dänischer Tagesgäste, die sich tendenziell weiter erhöht. Bei genauerem Hinsehen muss berücksichtigt werden, dass der Zentralitätsanstieg in den vergangenen Jahren überwiegend durch die Fachmarktzentren, wie beispielsweise
Citti Park und dem Shopping Center Fördepark verursacht wurde.
Der gesamtstädtische Einzelhandelsumsatz stieg zwar an, hiervon
entfiel jedoch nur ein Teil auf die Innenstadt. Der Einzelhandel in
der 1A-Lage am Holm und der Große Straße hat an Umsatz und
Marktanteil verloren. Das Angebot in der Innenstadt müsste ebenso verbessert werden wie die Erreichbarkeit für Pkw-Kunden. Ein
Schritt in diese Richtung ist die Entwicklung des gut in die Innenstadt integrierten Projektes Flensburg-Galerie am Holm. Hier überwiegen die Vorteile die Nachteile, die mit solchen Entwicklungen
nicht selten verbunden sind. Die vorgesehene Nutzfläche von rund
20.000m2 ist ausreichend, um wieder Umsatz aus der Peripherie
in die Innenstadt zurück zu holen. Das Sortiment wird eine Ergänzung zu dem vorhandenen Angebot darstellen.
Ab Herbst 2006 stehen an dieser Stelle 70 Läden auf drei Ebenen
zur Verfügung. Als Ankermieter werden das dänische Lifestyle
Kaufhaus Bolighused Bahne sowie der Elektronikanbieter Saturn
fungieren. Beide belegen mehr als ein Viertel der vorgesehenen
Handelsfläche. Ergänzt wird das Projekt durch eine Tiefgarage
sowie die Stadtbibliothek und die Volkshochschule als Nutzer in den
Obergeschossen.
Bereits vor Fertigstellung hat der Berliner Entwickler C&T Development das Objekt an einen offenen Fonds der Credit Suisse als Endinvestor veräußert. Die Gesamtinvestition wird mit 75 Mio. EUR
angegeben. Behutsam sollten Nutzer und Investoren die künftige
Entwicklung der Große Straße betreiben, die ohnehin durch die Trennung des ostwestlichen Verlaufs der Rathausstraße vom Holm keinen durchgängigen Frequenzverlauf mehr aufweisen kann. Es ist
fraglich, ob das derzeitige Mietniveau gehalten werden kann. Ein
Hauptaugenmerk der Innenstadtentwicklung liegt auf der Stützung
der Lage am Holm. Neueröffnungen gibt es nicht viele, zu erwähnen sind Gerry Weber und Christ. Die Revitalisierung des KarstadtKomplexes und des zurückliegenden Parkhauses dürfte zu einer Verbesserung der Lagequalität beitragen. ■
Flensburg, Citti Park
„Der Konkurrent der Innenstadt“
Thüringen
Stabile Flächennachfrage
Die Thüringer Wirtschaft konnte im Ranking der neuen Länder ihren zweiten Platz nach Sachsen weiterhin behaupten.
Von der anziehenden Konjunktur gehen positive Impulse auf das
Verbraucherverhalten aus. Die Spitzenmieten an den Top-Standorten
Jena und Erfurt sind weiterhin stabil bis anziehend. Diese gute Stimmung nutzten zahlreiche Filialisten, neue Standorte zu besetzen –
insbesondere am Anger in Erfurt. Durch eine Reihe von
Investitionsmaßnahmen konnte der liebevoll sanierte historische
Altstadtkern weiter aufgewertet werden. Beispiel der Altstadtsanierung ist die durch COMFORT und CENTRUM entwickelte
Liegenschaft Anger 54–55 (Esprit, Tally Weijl, Mexx). Aktuelle
46
Entwicklungen am Anger sind
unübersehbar, insbesondere hervorzuheben ist der Umbau der alten
Hauptpost zu einem Einzelhandelsstandort mit Filialbetrieben wie
Görtz, Bestseller und anderen. Die
Bahnhofstraße und die Schlösserstraße konnten sich auch weiterhin
behaupten, weisen aber in den vom
Anger entfernten Abschnitten mit
einigen Leerständen Investitionsbedarf auf. ■
René Junge
Vermietung
COMFORT Berlin GmbH
An dieser Stelle war das COMFORT
Höchstmietenheft 2006/2007 befestigt!
Wenn Sie gerne ein weiteres Exemplar
haben möchten, rufen Sie uns an!
Telefon: 0211/95 50 – 0
Impressum
Herausgeber:
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Verantwortlich für den Inhalt:
COMFORT Hamburg GmbH
Redaktion:
Annett Ehrbarth
Idee, Konzept, Gestaltung, Produktion:
DMG
Deutsche Marketing Gesellschaft mbH
Niedenau 78
60325 Frankfurt am Main
Druck (7.500 Stück):
mt Druck
Walter Thiele GmbH & Co
Carl-Friedrich-Gauß-Str. 6
63263 Neu-Isenburg
Quelle der Zentralitäts- und
Kaufkraftkennziffern:
BBE Handelsberatung
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Tel.: 0211 / 95 50 – 0
Fax: 0211 / 95 50 – 155
eMail: [email protected]
Ansprechpartner für die Bundesländer:
- bundesweit -
COMFORT Berlin GmbH
Kurfürstendamm 216
10719 Berlin
Tel.: 030 / 78 09 61 – 0
Fax: 030 / 78 45 01 – 5
eMail: [email protected]
Ansprechpartner für die Bundesländer:
Berlin
Brandenburg
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Thüringen
COMFORT Center Consulting GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Tel.: 0211 / 95 50 – 0
Fax: 0211 / 95 50 – 175
eMail: [email protected]
Ansprechpartner für die Bundesländer:
- bundesweit -
COMFORT Düsseldorf GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Tel.: 0211 / 95 50 – 0
Fax: 0211 / 95 50 – 150
eMail: [email protected]
Ansprechpartner für die Bundesländer:
Hessen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
COMFORT Hamburg GmbH
Mönckebergstraße 31
20095 Hamburg
Tel.: 040 / 30 08 58 – 0
Fax: 040 / 30 08 58 – 5
eMail: [email protected]
Ansprechpartner für die Bundesländer:
Bremen
Hamburg
Niedersachsen
Schleswig-Holstein
COMFORT München GmbH
Rindermarkt 6
80331 München
Tel.: 089 / 21 99 88 – 0
Fax: 089 / 29 69 48
eMail: [email protected]
Ansprechpartner für die Bundesländer:
Baden-Württemberg
Bayern
www.comfort-gmbh.de