DER GRUNDSTÜCKSMARKT IN DORTMUND

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DER GRUNDSTÜCKSMARKT
IN DORTMUND
ÜBERBLICK ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 2013
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund
Grundstücksmarkt in Dortmund
1.
Überblick über den Immobilienmarkt 2013
DER GUTACHTERAUSSCHUSS IN DER STADT DORTMUND
Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder des Gutachterausschusses sind von der
Bezirksregierung für jeweils fünf Jahre bestellt und ehrenamtlich tätig. Sie verfügen über
Sachkunde sowie Kenntnisse des örtlichen Grundstücksmarktes und kommen u. a. aus den
Berufssparten Architektur, Bau-, Liegenschafts- und Vermessungswesen, TU Dortmund,
Landwirtschaft und dem Bereich der bei der IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehört die Führung einer Kaufpreissammlung
nach § 195 BauGB. Grundlage dieser Sammlung sind die dem Gutachterausschuss von den
beurkundenden Notaren gesetzlich verpflichtend zu übersendenden Verträge zu Grundstücksübertragungen.
Der Gutachterausschuss informiert über Umsatz- und Preisentwicklung in den verschiedenen Teilmärkten durch seine jährlichen Veröffentlichungen der Bodenrichtwerte und den
Grundstücksmarktbericht. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehört auch die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u. a. Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze) auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge. Der
Gutachterausschuss erstattet u.a. Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert - § 194
BauGB) unbebauter und bebauter Grundstücke sowie Rechte Dritter an Grundstücken
(§ 193 BauGB).
2.
IMMOBILIENMARKT 2013
Die nachfolgende Zusammenstellung gibt Auskunft über die Umsätze und Preisentwicklungen des Jahres 2013 in Dortmund. Das Datenmaterial der statistischen Auswertungen besteht aus sämtlichen Grundstückskaufverträgen, die zwischen dem 01.01.2013 und dem
31.12.2013 notariell beurkundet worden sind und zum Zeitpunkt der Erstellung vorlagen.
Im Berichtsjahr 2013 lagen dem Gutachterausschuss in Dortmund insgesamt 4.656 Kaufverträge vor. Davon waren 3.583 für die Kaufpreisauswertung geeignet. Der Geldumsatz für
unbebaute und bebaute Baugrundstücke lag bei rd. 836 Millionen €. Gegenüber dem Vorjahr 2012 sind sowohl steigende Kauffallzahlen als auch steigende Geldumsätze zu verzeichnen.
Anzahl
Kauffälle
Fläche
Kaufpreissumme
[ha]
[in Mio. €]
314
29,5
58,5
bebaut
1.464
147,3
597,6
Wohnungs- und Teileigentum
1.805
180,4
Summe
3.583
836,5
Art
unbebaut
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund
Grundstücksmarkt in Dortmund
2.1
Überblick über den Immobilienmarkt 2013
Unbebaute Grundstücke: Anzahl, Umsatz, Entwicklung
Anzahl der
Art
Flächenumsatz
Geldumsatz
[ha]
[Mio. EURO]
Kauffälle
Jahr
2012
2013
2012
2013
2012
2013
Individueller Wohnungsbau
261
256
14,9
13,9
34,9
33,2
Geschosswohnungsbau
28
38
6,1
6,6
15,3
18,3
Gewerbe – Tertiäre Nutzung
10
4
7,2
1,2
12,7
2,5
Gewerbe und Industrie
17
16
5,3
7,8
4,2
4,5
Summe
316
314
33,5
29,5
67,1
58,5
Insgesamt ist ein steigendes Bodenrichtwertniveau in ganz Dortmund sowohl für den Geschoss- als auch für den individuellen Wohnungsbau zu beobachten in gebietsweise unterschiedlicher Ausprägung. Bei gewerblich zu nutzenden, unbebauten Grundstücken ergeben
sich punktuelle geringfügige Anpassungen unterschiedlicher Ausprägungen, im Allgemeinen
ist das Bodenrichtwertniveau unverändert.
Die Bodenrichtwerte für Ackerland haben sich im Dortmunder Süden erhöht und denen des
übrigen Stadtgebietes angepasst.
2.2
Bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum: Anzahl und Umsatz
Die Anzahl der Kauffälle sowie der Geldumsatz sind für das Berichtsjahr bei bebauten
Grundstücken (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser) gegenüber 2012 gestiegen. Bei Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäusern ist sowohl die Anzahl der Kauffälle als
auch der Geld- und Flächenumsatz zurückgegangen. Im Grundstücksteilmarkt Wohnungseigentum sind Anzahl und Geldumsatz sowohl für den Neubau als auch für die Weiterverkäufe
gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
Art
Jahr
Anzahl der
Flächenumsatz
Geldumsatz
Kauffälle
[ha]
[Mio. €]
2012
2013
2012
2013
2012
2013
Ein- und Zweifamilienhäuser
987
1.011
61,0
59,6
217,0
239,7
Mehrfamilienhäuser
281
367
24,2
42,6
119,0
167,3
Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäuser
20
26
6,2
4,7
83,3
60,9
Gewerbe- und Industrieobjekte
33
45
16,9
31,3
24,0
119,1
Sonstige bebaute Grundstücke
27
15
0,8
9,1
1,7
10,6
1.348
1.464
109,1
147,3
445,0
597,6
Summe
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Grundstücksmarkt in Dortmund
Überblick über den Immobilienmarkt 2013
2.2.1 Durchschnittliche Kaufpreise für Neubauten: Ein- / Zweifamilienhäuser
Der aktuelle durchschnittliche Kaufpreis bezogen auf den m²-Wohnfläche hat sich für neu
errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt entwickelt:
2.2.2 Durchschnittliche Kaufpreise für Bestandsimmobilien Ein- / Zweifamilienhäuser
Für Bestandsimmobilien wurden im Jahr 2013 folgende durchschnittliche Kaufpreise gezahlt:
Art
Grundstücksgröße
Altersklasse
Anzahl der
Kauffälle
∅ Grundstücksfläche
∅ Wohnfläche
∅ Preis / m² Wohnfläche
Gesamtkaufpreis
m²
m²
€
€
1995 - 2011
14
501
171
2095
335.000
1975 - 1994
13
578
147
1.780
255.000
1950 - 1974
48
659
123
1.465
210.000
vor 1950
19
602
157
1.420
210.000
Reihenendhäuser und
1995 - 2011
37
312
132
1.910
255.000
Doppelhaushälften
1975 - 1994
31
353
132
1.555
205.000
Grundstücksfläche
250-500 m²
1950 - 1974
75
380
114
1.430
165.000
vor 1950
40
379
115
1.255
140.000
1995 - 2011
12
193
125
1.680
205.000
1975 - 1994
26
218
130
1.530
195.000
1950 - 1974
49
254
94
1.455
135.000
vor 1950
18
233
98
1.515
150.000
freistehende
Ein- und Zwei-Familienhäuser
Grundstücksfläche
350-800 m²
Reihenmittelhäuser
Grundstücksfläche
150-300 m²
Die obigen Durchschnittswerte dokumentieren einen allgemeinen Trend und sind nicht zur
Bewertung geeignet.
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Grundstücksmarkt in Dortmund
2.3
Überblick über den Immobilienmarkt 2013
Anzahl und Geldumsatz der Kauffälle für Wohnungs- und Teileigentum
Der Umsatz ergibt sich nach den Erhebungen des Gutachterausschusses wie folgt:
Art
Jahr
Wohnungseigentum
Neubau
Weiterverkäufe
Erstverkäufe nach Umwandlung
Teileigentum
Anzahl der
Geldumsatz
Kauffälle
Mio. €
2012
2013
2012
2013
1.603
1.645
170,1
172,6
178
200
39,1
43,0
1.306
1.429
113,0
127,1
119
16
18,0
2,5
86
160
5,3
7,8
2.3.1 Durchschnittliche Kaufpreise für Neubauten: Wohnungseigentum
Der aktuelle durchschnittliche Kaufpreis bezogen auf den m²-Wohnfläche hat sich für neu
errichtete Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt entwickelt:
Kaufpreise für neu errichtete Eigentumswohnungen differenziert nach Wohnungsgröße:
Erstverkäufe Baujahre 2012 - 2013
Anzahl
Mittelwert
(unterer- oberer Bereich)
€/m²
Wohnungsgröße unter 40 m²
0
Wohnungsgröße 40 m² bis 110 m²
52
2.580
2.405 – 2.780
Wohnungsgröße über 110 m²
20
2.870
2.747 – 2.921
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Überblick über den Immobilienmarkt 2013
2.3.2 Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Für bestehende Eigentumswohnungen wurden im Jahr 2013 nachfolgende durchschnittliche
Kaufpreise (ohne Garagen / Stellplatz, etc.) gezahlt. Die Durchschnittswerte dokumentieren
einen allgemeinen Trend und sind nicht zur Bewertung geeignet.
Wiederverkäufe Baujahre bis 2011 ohne Umwandlung
Baujahre
vor 1945
1946 - 1975
1976 - 1995
1996 - 2011
Mittelwert
Anzahl
(unterer- oberer Bereich)
€/m²
Wohnungsgröße
unter 40 m²
59
Wohnungsgröße
40 m² bis 110 m²
500
Wohnungsgröße
über 110 m²
60
540
840
945
584
(289 – 583)
(588 – 895)
(714 – 1.190)
(261 – 773)
1.065
995
1.235
1.705
(694 – 1.412)
(786 – 1.181)
(1.000 – 1.444)
(1.576 – 1.866)
1.845
1.485
1.290
1.675
(1.434 – 2.171)
(1.126 – 2.069)
(1.074 – 1.532)
(1.577 – 1.841)
Den „ rot “ dargestellten Werten liegt nur eine geringe Datenmenge zugrunde.
2.4
Herkunft der Immobilienkäufer
Mehr als 70 % der Käufer von Immobilien in Dortmund wohnten auch vor dem Kauf bereits in
Dortmund. 5 % kamen aus den umliegenden Städten wie Lünen, Castrop-Rauxel, Bochum,
Unna usw.. Die verbleibenden 25 % kamen aus dem übrigen Bundesgebiet.
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HERAUSGEBER
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund
GESCHÄFTSSTELLE
Märkische Straße 24-26
44141 Dortmund
Zimmer
308-330
Fax
0231/ 50 - 2 66 58
E-Mail
[email protected]
INTERNET
http://www.boris.nrw.de
http://www.gars.nrw.de/ga-dortmund
ÖFFNUNGSZEITEN
Mo, Di, Mi 8-15 Uhr, Do 9-17 Uhr, Fr 8-12 Uhr
DRUCK
TITELBILD
Stadt Dortmund
Christian Hecker
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