City Report 2012

CITY REPORT
WOHNEN
Düsseldorf 2011 – Angebot, Preise, Markttrends
für die Wohnungsmarktregion.
überreicht durch:
Ausgabe
2012
SIE MÖCHTEN EINE IMMOBILIE KAUFEN
ODER VERKAUFEN?
Dann entscheiden Sie sich für den Platzhirsch unter
den Immobilienmaklern im Rheinland!
Herzlichen Dank an rund 2.100 Immobilienkäufer und –verkäufer, die uns 2011 vertraut haben,
Immobilien im Wert von rund 297 Millionen Euro für Sie zu finden oder zu vermarkten. Dank
Ihres Vertrauens sind die CORPUS SIREO Makler der Marktführer im Rheinland und zählen als
Partner der Sparkassen in Köln/Bonn und Düsseldorf seit Jahren beständig zu den führenden
deutschen Immobilienmaklern.
Unsere 120 Mitarbeiter haben in 2011 alleine in der Region Köln/Bonn und
Düsseldorf knapp 17.000 neue Interessenten beim Suchen, Finden und Verkaufen von Immobilien begleitet. Gerne unterstützen wir auch Sie mit
unseren qualitätszertifizierten Makler-Dienstleistungen!
CORPUS SIREO Makler GmbH
Berliner Allee 27-29 40212 Düsseldorf
Tel. 0211 15978-0
www.corpussireo.com/duesseldorf
Inhalt
Inhalt
VORWORT2
IMMOBILIENMARKT DÜSSELDORF
Der Innenhofatlas – Gastbeitrag des Stadtplanungsamtes der
Stadt Düsseldorf
4
Düsseldorf Preis-Lage-Index Wohnimmobilienmarkt
6
Die Immobilie als Anlageinvestment – Gastbeitrag von
Andreas Goßmann
8
Düsseldorf Eigentumswohnungen
10
Düsseldorf Marktentwicklung
12
Düsseldorf Perspektive
15
Düsseldorf Einfamilienhäuser
16
Exklusiv-Immobilien18
IMMOBILIENMARKT REGION DÜSSELDORF
Region Düsseldorf Eigentumswohnungen
20
Strukturierter Verkaufsprozess bei Zinshäusern
23
Region Düsseldorf Einfamilienhäuser
26
METHODIK31
IMPRESSUM32
1
Vorwort
Franz Krewel
Geschäftsführer
CORPUS SIREO Makler GmbH
2
Christoph Seckler
Niederlassungsleiter Düsseldorf
CORPUS SIREO Makler GmbH
Vorwort
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
vor dem Hintergrund eines dynamischen Wohnimmobilienmarktes freuen wir uns, Ihnen
unseren neuen „City Report 2012“ vorlegen zu können.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt entwickelt sich aktuell sehr gut, vielerorts steigt die
Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Auch die Preise gehen nach
oben – das Umfeld ist für Immobilienverkäufer derzeit sehr positiv.
Die Investition in eine Immobilie, ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, will gut
geplant sein. Besonders in einem Marktumfeld, in dem von steigenden Preisen und Angebotsengpässen berichtet wird, sind solides Fachwissen und erstklassige, vertrauensvolle
Beratung äußerst wichtig. Wer jetzt die passende Immobilie zu einem fairen Preis sucht oder
umgekehrt seine Immobilie möglichst marktgerecht anbieten will, braucht seriöse Partner.
Lassen Sie sich – ob als Kaufinteressent oder Immobilienanbieter – von CORPUS SIREO
Maklern beraten. Einen ersten Einblick in das aktuelle Marktumfeld in Düsseldorf kann Ihnen
der vorliegende „City Report Wohnen 2012“ verschaffen. Unser wissenschaftlicher Partner,
das Forschungsinstitut empirica, hat 123.838 Immobilieninserate des abgelaufenen Jahres
ausgewertet.
Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre und stehen Ihnen für weitere Informationen
gerne zur Verfügung. Sie möchten uns persönlich kennenlernen?
Bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf:
CORPUS SIREO Makler GmbH
Berliner Allee 27-29
40212 Düsseldorf
Tel. 0211 15 978-0
www.corpussireo.com/duesseldorf
Franz Krewel
Geschäftsführer
CORPUS SIREO Makler GmbH
Christoph Seckler
Niederlassungsleiter Düsseldorf
CORPUS SIREO Makler GmbH
3
Gastbeitrag
Beitrag zur Stadtplanung und Stadtentwicklung – Der Innenhofatlas
Für die Stadt Düsseldorf wird als eine
der wenigen Städte in Nordrhein-Westfalen ein weiteres Bevölkerungswachstum erwartet. Die hohe Attraktivität des
Wohn- und Arbeitsstandorts Düsseldorf
ist hierfür eine wichtige Erklärung. Das
zusätzliche Wachstum stellt die Stadt
vor große Herausforderungen. Wie
können in Zukunft qualitätvolle Wohnangebote unter der Maßgabe einer
nachhaltigen Stadtentwicklung realisiert werden?
Das Stadtentwicklungskonzept Düsseldorf 2020+ gibt die Antwort mit dem
Innenhofatlas: Innen- vor Außenentwicklung. ­Zentrale Entwicklungsziele sind der
Schutz der bedeutenden Freiflächen und
die Konzentration der Neubautätigkeit
auf vorhandene Bestandsgebiete. Damit
­reagiert die Stadt Düsseldorf auch auf
einen erkennbaren Trend am Wohnungsmarkt: Wohnstandorte in integrierter
Lage mit vielfältigen Versorgungs- und
Infrastrukturangeboten und in der Nähe
attraktiver Arbeitsplätze werden aufgrund steigender Mobilitätskosten und
sich ändernder ­Ansprüche immer stärker
nachgefragt.
Schon heute herrscht daher besonders
in den innerstädtischen Lagen eine hohe
Nachfrage. Die Weiterentwicklung des
Gebäudebestands in diesen Lagen bietet
die Chance, Wohnen und Arbeiten in der
Innenstadt für viele Nachfragegruppen zu
ermöglichen. Eine erfolgreiche Strategie
setzt dabei besonders auf die Sicherung
bestehender Qualitäten im Quartier.
Im Gegensatz zu einer Baulandsauswei-
4
sung auf der „grünen Wiese“ oder der
Wiedernutzung großer innerstädtischer
Brachflächen hat die Stadt Düsseldorf
bei der kleinteiligen Innenentwicklung
begrenzte Aktivierungs- und Gestaltungsmöglichkeiten. In innerstädtischen
Blockstrukturen finden sich einerseits
Entwicklungspotenziale in Form von Bau­
lücken. Diese stellen ein zu aktivierendes
Potenzial dar, soweit der Eigentümer ein
konkretes Entwicklungsinteresse verfolgt
und das Grundstück eine wirtschaftlich
tragfähige Nutzung zulässt. Im Gegensatz dazu sind in den sehr heterogen
genutzten innerstädtischen Blockinnenbereichen oftmals „versteckte“ Entwicklungspotenziale vorhanden: größere
Grundstücke mit und ohne direkter
Erschließung, abgängige Gebäudebestände, teilweise mit Zwischennutzungen,
große Grundstücke mit Nebengebäuden,
in die Jahre gekommene Garagenhöfe
oder Grundstücke mit geringer Freiraumqualität. Zur Aktivierung dieser Potenziale
müssen Verwaltung, Eigentümer und
Entwicklung zusammenarbeiten. Eine
systematische Einschätzung der Entwicklungschancen ist hierfür erforderlich. Dies
ist Aufgabe des Innenhofatlasses, ein
zentraler Projektvorschlag im Stadtentwicklungskonzept Düsseldorf 2020+, der
einen Überblick über die heutige Nutzung
der Blockinnenbereiche in den Stadtbezirken 1 bis 4 gibt bzw. geben wird.
Blockinnenbereiche in Düsseldorf haben
eines gemeinsam: kein Block gleicht
dem anderen. Größere Blöcke weisen
oft unterschiedliche städtebauliche
Nutzungssituationen auf. Oft weisen
Gastbeitrag
Blockinnenbereiche eine Vielzahl kleiner
Grundstückszuschnitte auf. In der P
­ raxis
entstehen daher häufig individuelle,
kleinteilige Nutzungsergänzungen.
Eine großflächige oder ganzheitliche
Neu­ordnung des Blockinnenbereich kann
dagegen neue Umfeldqualitäten erzeugen. Neben der konkreten Situation im
Innenbereich werden die Entwicklungschancen von der umgebenden Nutzungsund Bebauungsstruktur geprägt.
Das Wohnen und Arbeiten in Blockinnenbereichen zeichnet sich durch vielfältige
Qualitäten aus. Die direkte Innenstadtlage bietet die Nähe zu vielfältigen und
hochwertigen Versorgungs-, Kultur-,
Gastro­nomie- und Infrastrukturan­
geboten. Gleichzeitig sind Blockinnenbereiche ­häufig ruhige Oasen inmitten einer
­pulsierenden Großstadt. Diese Qualitäten
machen das innerstädtische Wohnen bei
vielen Nutzern besonders attraktiv.
Gleichzeitig bestehen Vorbehalte
­gegenüber einer weiteren Verdichtung
von Blockinnenbereichen. Nutzer im
Blockrand befürchten zum Beispiel den
Verlust von Grünflächen, die Aussicht auf
unattraktive Baukörper und Fassaden
sowie neue Lärmquellen. Potenzielle
Nutzer von ­Innenhofgebäuden äußern
dagegen zumeist Vorbehalte aufgrund
mangelnder­Privatspähre und der Einsehbarkeit p
­ rivater Flächen.
Viele Beispiele in der Stadt Düsseldorf,
wie auch z.B. die bereits fertig gestellten
„Löbbecke Arkaden“ oder aber auch die
im Neubau befindlichen „Amberhöfe“­
Die Löbbecke Arkaden in
Düsseldorf
in der Palmenstraße der CORPUS SIREO
Makler GmbH, zeigen, dass mit durchdachten und innovativen Architekturkonzepten städtebaulich attraktive Lösungen
für die besonderen Anforderungen bei
einer Blockinnenbebauung entstehen
können. Diese verbinden sehr hohe
Wohn- und Arbeitsqualitäten in den
neuen Gebäuden mit einer Qualitätssteigerung für den gesamten Block, von der
auch die Anwohner auf vielfältige Weise
profitieren.
Mit freundlicher Genehmigung
des Stadtplanungsamtes
der Landeshauptstadt Düsseldorf
5
Düsseldorf Preis-Lage-Index
Preis-Lage-Index
Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf
Wo kann ich in Düsseldorf vergleichsweise günstig Wohneigentum erwerben? Wo muss ich für
mein Eigenheim mit überdurchschnittlich hohen Preisen rechnen? Und: Lage ist nicht gleich
Lage – gibt es daher Preisunterschiede innerhalb eines Stadtteils?
Anhand der Karte zum kleinräumigen Preisgefüge der Stadt Düsseldorf lassen sich Lage- bzw.
Preisunterschiede innerhalb eines Stadtteils erkennen. Dieser Preis-Lage-Index ergänzt die
Marktanalyse des City Report Wohnen, indem er Lagen gleicher Preise unabhängig von Stadtteilgrenzen darstellt.
Einen Überblick über das kleinräumige Preisgefüge bietet die Karte auf der rechten Seite.
Eine detailliertere Darstellung finden Sie in höherer Auflösung auf
www.corpussireo.com/duesseldorf.
Der Preis-Lage-Index weist Zonen gleicher Preise –
als Abweichung vom städtischen Medianpreis – aus.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden zusammengefasst, da
in guten Lagen sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser hochpreisig sind.
­Gleiches gilt umgekehrt für einfache Lagen. Methodisch basiert die Karte zum Preis-Lage-Index
auf einem geostatistischen Verfahren, das adressgenaue Preisangaben aus den Jahren 2010
und 2011 räumlich miteinander verknüpft.
6
Düsseldorf Preis-Lage-Index
Preis-Lage-Index Wohnimmobilien in Düsseldorf 2011
Südwestlicher Cityrand bietet noch Steigerungspotenzial
!
x
Kaufpreis-Lage-Index - Wohnimmobilien in D sseldorf 2010
!
x
!
x
!
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eine detaillierte Kartenansicht
finden Sie unter
www.corpussireo.com/duesseldorf
!
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!
!
x
Abweichung vom st dtischen Mittelwert
< -40%
!
x
!
x
-40% - -20%
Abweichung vom
-20% - -15%
städtischen Mittelwert
-15% - -5%
bis -40%
-5% - 5%
-40% bis-20%
5%- 20%
-20% bis-15%
20% - 40%
-15% bis
> 40%-5%
-5% bis 5%
5% bis 20%
20% bis 40%
über 40%
!
x
x
!
!
x
!
x
7
Gastbeitrag
Die Immobilie als Anlageinvestment
Langfristiger Vermögensaufbau ist heute wichtiger als je zuvor. Nicht zuletzt
ist hierbei an die private Altersvorsorge
zu denken. Aufgrund der demographischen Entwicklung reichen weder
staatliche noch betriebliche Renten aus,
um den Lebens­unterhalt im Alter zu
sichern. Schon heute ist die Situation
der Rentenkassen mehr als angespannt.
Auf die Sicherheit einer Rentenzahlung
vermag sich keiner mehr verlassen.
Neben der staatlichen und der betrieblichen Altersvorsorge bildet die private
Vermögensbildung unausweichlich die
dritte Säule für die finanzielle Sicherung
des Ruhestandes. Eine wichtige Form
der privaten Altersvorsorge stellt der
Erwerb einer Immobilie dar, unabhängig davon, ob diese selbstgenutzt oder
vermietet wird.
Kapitalanlagen in „Betongold“
Bei vermieteten Immobilien wird die
Finanzierung im Idealfall komplett durch
die Nettomieten getragen. Der Anleger
hat somit nach einigen Jahren eine abbezahlte Immobilie und generiert durch
die Mieteinnahmen eine hohe zusätzliche
Einnahmequelle. Diese dient zunächst
der Vermögensbildung und stellt im
Ruhestand eine zusätzliche Rente dar.
Ideal kombinieren lassen sich die Mieteinnahmen mit einer privaten Rentenversicherung, die die Einnahmen im Alter
wiederum steigert und somit den Genuss
des wohlverdienten Ruhestandes ermöglicht. Jedoch sollten rechtzeitig genügend
Rücklagen für einen möglichen Reparatur- bzw. Investitionsbedarf der Immobile
gebildet werden.
8
Die selbstgenutzte Immobilie hingegen
erspart den Anlegern lebenslang den
Mietaufwand. Dies ist sowohl während der
Erwerbstätigkeit als auch im Ruhestand
eine reizvolle Aussicht. Während der
Finanzierungsphase ersetzt die Finanzierungsrate die monatliche Kaltmiete. Nach
Beendigung der Finanzierung wohnt der
Eigentümer mietfrei in den eigenen vier
Wänden, was eine erhebliche Steigerung
des Realeinkommens zur Folge hat. Es
verbleiben lediglich die Nebenkosten und
Instandhaltungskosten. Schon alleine die
Ersparnis der Mietkosten ist ausschlaggebend für die Investition in Eigentum:
Beispielsweise eine monatliche Kaltmiete
von 600 Euro bedeutet innerhalb von 50
Jahren Zahlungen in Höhe von insgesamt
rund 360.000 Euro an den Vermieter.
Fels in der Brandung
Das Geld ist in der Immobilie weitgehend
vor der Inflation geschützt. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Wertsteigerungen die Geldentwertung oftmals mehr
als ausgeglichen haben. Stimmen bei der
Immobile Lage, Ausstattung und Kaufpreis, sind auch heute noch langfristige
Wertsteigerungen wahrscheinlich. Als
Sachwert ist die Immobilie praktisch vor
einem Preisverfall geschützt. Börsenschwankungen oder gar ein Börsencrash
können dem „Betongold“ nichts anhaben.
Wer statt Miete zu zahlen eine Immobilie erwirbt, wird dazu noch vom Staat
unterstützt. So fördert der Gesetzgeber
das Bausparen oder bietet andere Steuervorteile wie etwa die Reduzierung der
persönlichen Steuerlast durch Abschrei-
Gastbeitrag
bung oder Berücksichtigung von Finanzierungskosten. Sogar die Riesterförderung
kann zur Unterstützung des Eigenheim­
erwerbs in Anspruch genommen werden.
Der Standort Düsseldorf erfreut sich zudem wachsender Beliebtheit. Bei selbstgenutzten Immobilien ist ein hoher Preis
das Resultat einer steigenden Nachfrage.
Der Zusatznutzen der Lebensqualität
bleibt bestehen, ein Preisverfall in guten
Lagen ist nicht absehbar. Im Gegenteil:
Wohnen in der Stadt als Alternative zum
ländlichen Leben wird immer beliebter,
somit wird mit weiter steigenden Preisen
gerechnet. Für vermietete Immobilien
bieten sich preisgünstigere Lagen an, um
den Mietertrag nicht zu schmälern.
Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen
im vergangenen Jahr um 2,5 Prozent,
die Preise für Eigentumswohnungen
sogar um vier Prozent. Ein Wertverlust
des i­ nvestierten Kapitals wird somit
verhindert,­da die Inflationsrate 2011 bei
nur 2,3 Prozent lag.
Positive Marktentwicklung
Aktuell befindet sich der Wohnimmobilienmarkt in einer positiven Phase. Die
Nachfrage ist 2011 spürbar gestiegen.
Der im Februar 2012 veröffentlichte
Marktbericht des Gutachterausschusses
in Düsseldorf weist daher einen positiven
Trend auf. Die durchschnittlichen Preise
für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke haben gegenüber 2010 um zehn
Prozent zugelegt. Grund ist die steigende
Nachfrage: 6.266 Kaufabschlüsse haben
die Gutachter ausgewertet, 2010 waren
es 5.766.
Zur Zeit sprechen viele Indikatoren für
weitere Preisbewegungen nach oben. Die
nächsten Jahre werden Düsseldorf einen
Zuwachs der Wohnbevölkerung bescheren. Die Schallmauer von 600.000 Einwohnern sollte schon bald durchstoßen
werden – und das wird nicht der Endpunkt
sein. Konsequenz: Die Preise für Grundstücke und Wohnimmobilien sollten neue
Wertsteigerungen erreichen.
Die Stadtsparkasse Düsseldorf bietet
die beste Beratungskompetenz vor Ort
Die vielfältigen Vorteile machen die
Immobile als Altersvorsorge und Baustein der persönlichen Finanzplanung
wertvoll. Beim Erwerb ist die Sparkasse
ein starker Partner. Wir nehmen uns alle
Zeit, um in einem persönlichen Gespräch
die Wünsche jedes einzelnen Kunden zu
verstehen und umzusetzen. Wir bieten
auf die jeweilige Lebenssituation abgestimmt Konzepte. Unsere Finanzierung
berücksichtigt dabei eben nicht nur die
Kreditkosten für die Immobilie, sondern
auch die weiteren Wünsche und Ziele
unserer Kunden. Mit unseren Kenntnissen und Erfahrungen bauen wir etwa
auch Fördermittel für die Verbesserung
der Energieeffizienz in die Finanzierung
ein oder erstellen einen detaillierten
und transparenten Tilgungsverlauf. Wir
versprechen unseren Kunden nicht nur
eine kompetente Beratung, sondern wir
bieten sie auch. Die Auszeichnung „Beste
Bank“ beim Bankentest CityContest 2011
der Zeitschrift „Focus Money“ bestätigt
erneut die Qualität der hervorragenden
Beratungsleistung der Stadtsparkasse
Düsseldorf.
Andreas Goßmann,
Vorstandsmitglied der
Stadtsparkasse Düsseldorf
9
Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebote
Angebote an Eigentumswohnungen in den Düsseldorfer
Stadtteilen 2011
Angebote an Eigentumswohnungen
Größtes
Angebot
am südöstlichen
in den
Düsseldorfer
Stadtteilen
2011 Cityrand bei stadtweit weniger Angeboten
Ausgewertete Angebote
Wittlaer
Angermund
2009
2010
2011
6.097
7.676
7.351
Bestand
88%
88%
89%
Neubau
12%
12%
11%
Düsseldorf
Durchschnittspreise in €/m2
1.900
1.900
1.950
Bestand
Durchschnittspreise in €/m2
1.750
1.800
1.900
Neubau
Durchschnittspreise in €/m2
2.800
3.050
3.100
Kalkum
Kaiserswerth
Lichtenbroich
Lohausen
Unterrath
Rath
Stockum
Mörsenbroich
Derendorf
Golzheim
Hubbelrath
Lörick
Ludenberg
Grafenberg
Niederkassel
Düsseltal
Pempelfort
Heerdt
Oberkassel
Gerresheim
Flingern
City
Hafen
Unterbilk
Friedrichstadt
Lierenfeld
Oberbilk
Hamm
Vennhausen
Bilk
Eller
Unterbach
Flehe
Volmerswerth
Wersten
Hassels
Angebote
Reisholz
bis 50
Holthausen
über 50 bis 100
über 100 bis 200
Itter
über 200
Fallzahl zu gering/kein Angebot
Angebote
bis 50
über 50 bis 100
über 100 bis 200
über 200
Fallzahl zu gering/
kein Angebot
10
Benrath
Himmelgeist
Garath
Urdenbach
Hellerhof
Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebotspreise
Angebotspreise in €/m² der Eigentumswohnungen in den
Düsseldorfer
2011
Angebotspreise Stadtteilen
in €/m² der Eigentumswohnungen
in den Düsseldorfer
Stadtteilen
linksrheinisch
Überschwappeffekte
aus2011
Oberkassel, Preisschub in der City, Aufsteigerstadtteil Oberbilk
Wittlaer
2.950c
Angermund
2.600c
Kalkum
2.450b
Kaiserswerth
2.650b
Lichtenbroich
1.600b
Lohausen
2.600b
Unterrath
1.850b
Rath
1.600c
Stockum
2.300c
Golzheim
2.600b
Lörick
2.050c
Niederkassel
2.800d
Heerdt
2.550c
Oberkassel
3.800c
Mörsenbroich
1.950b
Derendorf
1.900c
Pempelfort
2.400b
Hamm
2.500d
Gerresheim
2.100b
Flingern
1.450b
FriedrichUnterbilk
stadt
2.200c
1.500b
Bilk
2.150c
Grafenberg
2.300c
Düsseltal
2.200c
City
2.000c
Hafen
Hubbelrath
1.850d
Ludenberg
2.200b
Lierenfeld
1.300d
Vennhausen
2.200d
Oberbilk
1.400c
Eller
1.550b
Unterbach
2.250c
Flehe
Wersten
1.750b
Volmerswerth
Durchschnittspreise in €/m2
Durchschnittspreise in €/m²
bis 1.500
bis 1.500
über 1.500 bis 1.900
über 1.500 bis 1.900
über 1.600 bis 1.900
über 1.900 bis 2.200
über 1.900
bis 2.200
über 2.200 bis 2.500
über 2.200
über 2.500
Fallzahl zu
gering/
Fallzahl
zu gering/kein Angebot
kein Angebot
Preistendenz
(im Vergleich zum Vorjahr)
Preistendenz
im Vergleich zum Vorjahr
gesunken
gesunken
gleichbleibend
gleichbleibend
gestiegen
gestiegen
Hassels
1.500b
Reisholz
Holthausen
1.550c
Itter
1.800b
Benrath
1.800b
Himmelgeist
2.450b
Urdenbach
2.100b
Garath
1.250b
Hellerhof
1.950b
11
Düsseldorf Marktentwicklung
Wohnungsmarkt Düsseldorf: Preise
steigen angesichts des rückläufigen
Angebots weiter an
Auch im vierten Jahr in Folge schrumpft
das Wohnungsangebot in der zweitgrößten Stadt Nordrhein-Westfalens.
Dies führt bei wachsender Nachfrage
von Kapitalanlegern und Selbstnutzern
zu steigenden Preisen für Wohnraum,
wobei der Anstieg in 2011 geringer
ausfiel als im Vorjahr.
Der Angebotsrückgang in Düsseldorf
war bei Eigentumswohnungen stärker
als bei Einfamilienhäusern. Nach einem
17-prozentigen Rückgang wurden 2011
nur noch 6.100 Eigentumswohnungen
in Düsseldorf angeboten. Bei den Ein­
familienhäusern betrug der Rückgang
13 Prozent auf 1.700 Angebote. Auch im
Umland waren die Angebotszahlen in
2011 rückläufig, allerdings in geringerem
Maße als in Düsseldorf. 2011 standen
dort 11 Prozent weniger Eigentumswohnungen und sechs Prozent weniger
Einfamilienhäuser zum Verkauf.
Angebot an Neubauwohnungen ist
rückläufig
Die Angebotsknappheit hat den Düsseldorfer Durchschnittspreis im Jahr 2011
auf 1.950 EUR/m² steigen lassen. Dabei
sind die Preise sowohl für Wohnungen
aus dem Bestand als auch bei Neubau­
objekten gestiegen. Bestandsobjekte
lagen 2011 auf einem Niveau von
1.900 EUR/m², Neubauten wurden für
durchschnittlich 3.100 EUR/m² angeboten (zwei Prozent mehr als im Vorjahr).
2011 wurden in Düsseldorf 25 Prozent
weniger Neubauten angeboten als im
Vorjahr. Die meisten Angebote gab es in
der Innenstadt und am Stadtrand Ost,
12
vor allem in den Stadtteilen Bilk und
Unterbach, die ein Drittel des Düsseldorfer Neubauangebotes bei Eigentumswohnungen auf sich konzentrierten. Im
Umland haben sich die Preise angesichts
des dort geringeren Angebotsrückgangs
verhaltener entwickelt, lediglich Neubauten sind um zwei Prozent auf ein Niveau
von 2.550 EUR/m² geklettert.
Oberkassel setzt sich in der Spitze
weiter ab
Nach einem 17-prozentigen Preisanstieg
liegt Oberkassel bei 3.800 EUR/m² und
damit deutlicher als im Vorjahr vor allen
anderen Düsseldorfer Stadtteilen. Nach
einer Fokussierung auf die Oberkasseler
Toplagen wurden Neubauten in 2011
dort für durchschnittlich 8.000 EUR/m²
angeboten – ein Spitzenwert auch im
bundesweiten Vergleich mit Toplagen
wie dem Frankfurter Westend. Auch
die Bestandspreise in Oberkassel sind
kräftig gestiegen. Von der Entwicklung in
Oberkassel profitieren auch benachbarte,
preisgünstigere Stadtteile: In Heerdt und
in Lörick gab es Preisschübe. Insgesamt
betrachtet ist das Düsseldorfer Preisgefüge mit dem hochpreisigen Westen und
Norden jedoch unverändert. Hinzu kommen einzelne Stadtteile mit besonderen
Qualitäten, wie etwa die Rheinlagen
Hamm und Himmelgeist im Düsseldorfer
Süden, die ein überdurchschnittliches
Preisniveau verzeichnen. Aufsteiger am
südlichen Stadtrand ist Unterbach, mit
einem durchschnittlichen Angebotspreis
von 2.250 EUR/m², verursacht durch
deutlich mehr Neubauangebote, aber
auch gestiegene Preise im Bestand.
Düsseldorf Marktentwicklung
Hohe Nachfrage nach Einfamilien­
häusern
Einfamilienhäuser in Düsseldorf bleiben­
gefragt. Mit 389.000 EUR ist der durchschnittliche Angebotspreis um drei
Prozent gestiegen, wobei die Steigerung
geringer ausgefallen ist als im Vorjahr.
Es ist zu vermuten, dass das Preisniveau
für Einfamilienhäuser in Düsseldorf eine
gewisse Grenze erreicht hat, so dass
weitere Steigerungen in den nächsten
Jahren verhaltener ausfallen dürften.
Die Düsseldorfer Einfamilienhauspreise
liegen über dem Frankfurter Niveau.
Neubauobjekte, die im vergangenen
Jahr noch deutlich oberhalb von 400.000
EUR angeboten wurden, lagen 2011
bei durchschnittlich 399.000 EUR. Die
teuersten Einfamilienhausstandorte
sind der linksrheinische Westen mit
der Toplage Oberkassel – hier kosteten
Einfamilienhäuser durchschnittlich 1,6
Millionen EUR. Der Düsseldorfer Norden
weist Preisniveaus von 599.000 EUR in
Wittlaer bis 899.000 EUR in Kaiserswerth
auf. Einzelne Stadtteile wie Düsseltal
(Zooviertel) und die Rheinlagen Hamm
und Himmelgeist liegen deutlich oberhalb der 500.000-EUR-Grenze. Von der
gebremsten Preisentwicklung in der
­Landeshauptstadt konnte das Düsseldorfer Umland in geringem Maße profitieren.
Obwohl ein Einfamilienhaus im Umland
mit durchschnittlich 291.000 EUR erheblich günstiger ist, sind die Preise in 2011
dort nur leicht gestiegen. Meerbusch
bleibt mit durchschnittlich 382.000 EUR
teuerster Standort im Umland.
13
Düsseldorf Neubau-Eigentumswohnungen Angebotspreise und -verteilung
Angebotspreise in €/m² und –verteilung der Neubau-Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2011
Angebotspreise in €/m² und -verteilung der Neubau-Eigentumswohnungen
Überdurchschnittliche Preissteigerungen im linksrheinischen Westen und im Düsseldorfer Norden, Innenstadt holt auf
in Düsseldorf 2011
Stadtrand Nord
3.550c
29
Innenstadtrand Nord
2.400b
22
Stadtrand Ost
3.000d
179
linksrheinischer Westen
5.100c
67
Innenstadt
3.550c
97
Innenstadtrand Ost
3.450b 47
Innenstadtrand Süd
3.050b
59
Durchschnittspreise in €/m²
Durchschnittspreise in €/m2
bis 3.000
bis 3.000
über 3.000 bis 3.500
über 3.000 bis 3.500
über 3.500
über 3.500
Preistendenz
(im Vergleich zum Vorjahr)
Preistendenz
im Vergleich zum Vorjahr
gesunken
gesunken
gleichbleibend
gleichbleibend
gestiegen
gestiegen
Anzahl Angebote (absolut)
Anzahl Angebote (absolut)
14
Stadtrand Süd
2.750c
60
Düsseldorf Perspektive
Düsseldorf
Die Lebensqualität und die Wirtschaftsleistung Düsseldorfs bieten
starke Anreize für Zuwanderer.
Die Rheinmetropole entwickelt sich
dadurch weiterhin sehr positiv.
Ende 2011 wohnten in Düsseldorf
592.000 Personen. Gegenüber dem
Vorjahr fiel der Zuwachs stärker aus.
Ein wichtiger Grund: Die Düsseldorfer
Wirtschaft ist kräftiger gewachsen als
in den beiden vorhergehenden Jahren.
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist um 2,5 Prozent
gewachsen. Damit haben sich die in den
letzten Jahren veröffentlichten Rankings
zu Wachstumsaussichten bestätigt. Dabei unterstrichen wird immer wieder die
hohe Lebensqualität der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt, die durch
zahlreiche Investitionen in Infrastruktur
und Stadtbild weiter wachsen wird.
Sanierungen und Umgestaltungen
­optimieren die Innenstadt weiter. Insbesondere das Stadtbild der Düsseldorfer
Innenstadt wird sich in den nächsten
Jahren positiv verändern. Hierzu tragen
Projekte wie der Kö-Bogen bei, in dessen
Zuge der wichtige innerstädtische Bereich zwischen der Flaniermeile Königsallee und Frequenzbringer Schadowstraße umgestaltet wird. Der Wohnungsbau
in der Innenstadt wird einen wichtigen
Teil zur Steigerung der Attraktivität beitragen: Auf dem ehemaligen Post-Areal
am Hauptbahnhof entsteht das Quartier
M. Mit dem Umbau des Theresien­
hospitals in der Altstadt gibt es nach
längerer Zeit wieder ein Wohnbauprojekt
am Düsseldorfer Rheinufer. Im unweit
gelegenen Andreasquartier wird das
ehemalige Amts- und Landgericht zu
einem gemischten Quartier mit Wohnen,
Büros und Gastronomie entwickelt.
Es sind aber nicht nur Umbauten historischer Gebäude in der City, die den
Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt
prägen. In den Stadtteilen gibt es zahlreiche Projekte, die als Lückenschlüsse,
Innenhofbebauungen, Dachgeschossaufstockungen und Umbau von Bürozu Wohngebäuden in gewachsenen
urbanen Lagen realisiert werden. Es gibt
aber auch mehrere größere Neubauvorhaben, in denen in den nächsten zwei bis
drei Jahren mehrere tausend Wohnungen entstehen. Hierzu zählen vor allem
die neuen Düsseldorfer Stadtquartiere
in D
­ erendorf, die Reitzensteinkaserne
in Mörsenbroich, der Belsenpark in
Oberkassel, die Heinrich-Heine-Gärten
in Heerdt, das Auto-Becker-Areal in
Bilk, der Quellenbusch in Gerresheim
sowie das Hohenzollernwerk in Flingern/­
Grafenberg.
Thomas Abraham
empirica
Forschung und Beratung AG
15
Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebote
Angebote an Einfamilienhäusern in den Düsseldorfer
Stadtteilen 2011
Angebote an Einfamilienhäusern
Meiste
Angebote
am östlichen
Stadtrand und in Teilen des Düsseldorfer Nordens
in den
Düsseldorfer
Stadtteilen
2011
Ausgewertete Angebote
Wittlaer
Angermund
2009
2010
2011
1.680
2.143
1.923
Bestand
75%
82%
82%
Neubau
25%
18%
18%
Düsseldorf
Durchschnittspreise in Euro
349.000
379.000
389.000
Bestand
Durchschnittspreise in Euro
335.000
365.000
372.000
Neubau
Durchschnittspreise in Euro
380.000
425.000
399.000
Kalkum
Kaiserswerth
Lichtenbroich
Lohausen
Unterrath
Rath
Stockum
Mörsenbroich
Derendorf
Hubbelrath
Golzheim
Ludenberg
Lörick
Grafenberg
Niederkassel
Düsseltal
Pempelfort
Heerdt
Oberkassel
Gerresheim
Flingern
City
Hafen
Unterbilk
Friedrichstadt
Lierenfeld
Oberbilk
Hamm
Vennhausen
Bilk
Eller
Unterbach
Flehe
Volmerswerth
Wersten
Hassels
Angebote
Reisholz
bis 40
Holthausen
über 40 bis 60
über 60 bis 80
Itter
über 80
Fallzahl zu gering/kein Angebot
Angebote
bis 40
über 40 bis 60
über 60 bis 80
über 80
Fallzahl zu gering/
kein Angebot
16
Benrath
Himmelgeist
Garath
Urdenbach
Hellerhof
Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebotspreise
Angebotspreise in € der Einfamilienhäuser in den Düsseldorfer
­Stadtteilen
2011
Angebotspreise
der Einfamilienhäuser
den Düsseldorfer
Stadtteilen 2011
kräftigerinPreisschub
in linksrheinischer
Toplage, begehrte Rheinlagen im Süden
Wittlaer
598.000d
Angermund
450.000b
Kalkum
630.000c
Kaiserswerth
899.000c
Lichtenbroich
295.000c
Lohausen
475.000c
Unterrath
418.000c
Rath
299.000b
Stockum
690.000c
Lörick
635.000c
Heerdt
448.000c
Golzheim
574.000c
Niederkassel
735.000d
Mörsenbroich
Derendorf
Düsseltal
720.000c
Pempelfort
564.000c
Oberkassel
1.600.000c
Grafenberg
409.000b
Gerresheim
326.000d
Flingern
City
Hubbelrath
320.000d
Ludenberg
521.000c
Hafen
Unterbilk
Friedrichstadt
Lierenfeld
294.000d
Oberbilk
360.000c
Hamm
545.000c
Vennhausen
384.000b
Bilk
362.000c
Eller
360.000c
Unterbach
323.000b
Flehe
Volmerswerth
Durchschnittspreise in Euro
Durchschnittspreise in Euro
bis 320.000
bis 320.000
über 320.000 bis 360.000
über 320.000 bis 360.000
über 360.000 bis 420.000
über 360.000 bis 420.000
über 420.000
bis 520.000
über 420.000 bis 520.000
über 520.000
über 520.000
Fallzahl zu
gering/
Fallzahl
zu gering/kein Angebot
kein Angebot
Preistendenz
(im Vergleich zum Vorjahr)
Preistendenz
im Vergleich zum Vorjahr
gesunken
gesunken
gleichbleibend
gleichbleibend
gestiegen
gestiegen
Wersten
334.000d
Reisholz
255.000b
Hassels
318.000b
Holthausen
Itter
429.000c
Benrath
387.000b
Himmelgeist
552.000c
Urdenbach
390.000b
Garath
286.000c
Hellerhof
319.000b
17
Exklusiv-Immobilien
Fingerspitzengefühl im
Premium-Bereich
Im Bereich der exklusiven Immobilie
sind wir in Zusammenarbeit mit den
Sparkassen bereits sehr erfolgreich und
möchten diese Erfolgsstrategie weiter
ausbauen. Der Bereich der Luxusobjekte
reicht von der exklusiven Neubau-Penthouse-Wohnung, bei der vom Raummaß über die Qualität der verwendeten
Materialien für Wände und Böden oder
auch der spezielle Schnitt der Fenster
und Türen alles stimmen muss, bis zu
herrschaftlichen Villen oder sogar ganzen Schlössern, die endloses Potenzial
bieten. Zu den Interessenten dieser
Spezialimmobilien im hochpreisigen
Segment gehören nicht nur die privaten
Kunden, sondern auch große Investoren
zählen hier zu unseren Auftraggebern.
Strategisches Marketing für ganz
­besondere Immobilien
Natürlich setzt die Vermarktung solcher
Exklusiv-Immobilien viel Fingerspitzengefühl und Sensibilität voraus, gepaart
mit langjähriger Erfahrung und absoluter
Professionalität gegenüber Käufern und
Verkäufern. Gerade im Bereich dieser anspruchsvollen Objekte ist es wichtig, dass
die Immobilie von Anfang an zu einem
marktgerechten und fairen Preis angeboten wird. Hier verfügen wir, gemeinsam
mit unseren Partnern, den Sparkassen,
Architekten und Gutachtern, über sehr
gute Erfahrungen um eine realistische
Markteinschätzung vorzunehmen. Es
geht um Millionenbeträge, die gut investiert sein wollen. Aus diesem­Grunde
gehört auch die Diskretion zu unseren
Stärken. Der Schutz unserer Kunden steht
mit an oberster Stelle.
18
Die Vermarktung dieser exklusiven Immobilien erfordert natürlich ein spezielles Marketingkonzept. Am Anfang eines
solchen Konzeptes steht ein gemeinsamer Workshop mit der Projektgesellschaft oder dem Anbieter des Luxusobjektes. Hier wird nicht nur der passende
Name für die Immobilie gesucht, auch
die Geschichte des Bauwerks ist für den
Käufer interessant. „Limbic Marketing“
heißt das Konzept in der Fachsprache
– wenn man den Namen mit einem Lebensgefühl verknüpft und der Kunde im
Vorfeld schon weiß, welche Historie das
Gebäude oder die Umgebung mitbringt.
Zusammenbringen was zusammen
gehört
Diese attraktiven Objekte findet man
allerdings nicht an jeder Ecke – den
passenden Käufer auch nicht. Hier sind
Exklusiv-Immobilien
Menschenkenntnis und Sachverstand
notwendig um Käufer und Verkäufer ergebnisorientiert zusammen zu bringen.
Wir gehen spezielle Wege um den richtigen Privatanleger oder Großinvestor für
die passende Immobilie zu finden, damit
auch beide Partner ihre Zielvorstellungen
erreichen – der Käufer seine persönliche­
Traumimmobilie, der Verkäufer den
besten und marktgerechten Preis. Dank
unserer engen Zusammenarbeit mit
den Sparkassen verfügen wir über ein
sehr gutes Netzwerk an Kontakten, das
uns ein direktes und diskretes Handeln
ermöglicht. Aus unserem gesamten
Kundenkreis wählen wir den potenziellen
Käufer aus, der zu der angebotenen Exklusiv-Immobilie passt. So bleibt exklusiv
was exklusiv ist – Ihr Schmuckstück.
So sind die CORPUS SIREO Makler nicht
nur in bewährter Form der Platzhirsch
unter den Maklern im Rheinland, sondern auch im Bereich der Exklusiv-Immobilien auf dem Weg an die Spitze.
Udo Schröder
Projektleiter Exklusiv-Immobilien
CORPUS SIREO Makler GmbH
Tel. 0211 15978-170
Fax 0211 15978-123
Mobil 0172 2109310
[email protected]
www.corpussireo.com
19
Region Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebote
Angebote an Eigentumswohnungen in der Region Düsseldorf 2011
Angebote an Eigentumswohnungen
inInsgesamt
der Region
Düsseldorf
2011 mehr Neubauten in Meerbusch, Mettmann und Erkrath
weniger
Angebote,
Ratingen
Meerbusch
Mettmann
Düsseldorf
Kaarst
Erkrath
Neuss
Hilden
Langenfeld
Dormagen
Monheim
Angebote
Legend
2010
2011
9.225
8.252
bis 750
über 750 bis 1.000
Bestand
91%
90%
91%
über 1.000 bis 1.250
Neubau
9%
10%
9%
über 1.250
Düsseldorf Umland
Durchschnittspreise in €/m2
1.500
1.450
1.450
Bestand
Durchschnittspreise in €/m2
1.400
1.400
1.400
Neubau
Durchschnittspreise in €/m2
2.350
2.500
2.550
Angebote
bis 750
über 750 bis 1.000
über 1.000 bis 1.250
über 1.250
20
2009
9.385
Ausgewertete Angebote
Immobilie als Kapitalanlage und zur Eigennutzung
Amberhöfe – Natürlich in Bilk
In der Palmenstraße am beliebten Florapark entstehen 3.699 m² neue Wohnfläche für trendbewusste Düsseldorfer.
Im aufstrebenden Szenebezirk Unterbilk
schafft die CORPUS SIREO Projektentwicklung 23 neue Wohneinheiten mit 2
bis 5 Zimmern, 7 moderne Stadthäuser
mit bis zu 6 Zimmern sowie insgesamt 38
Tiefgaragen-Stellplätzen. Im Innenbereich
warten die Stadthäuser mit viel Platz, Gartenanteilen und eigenen Terrassen darauf,
mit Leben und Lachen erfüllt zu werden.
Bei den Stadthäusern handelt es sich
rechtlich um Eigentumswohnungen, die
jedoch durch Untergemeinschaften in
wirtschaftlicher Hinsicht weitgehend
unabhängig voneinander sind. Jedes
Stadthaus erhält einen direkten Zugang
zu einem großzügigen eigenen Keller
der wiederum einen Tiefgaragenzugang
erhält.
Zwischen Düsseldorf Arcaden, Florapark
und Lorettostraße lässt sich der Alltag
lässig genießen.
Unterbilk profitiert von der urbanen,
zentrumsnahen Lage und sorgt gleichzeitig für kurze Arbeitswege, eine perfekte
Infrastruktur und durch den traditionsreichen Florapark auch für einen gesunden
und abwechslungsreichen Ausgleich zum
Großstadtleben.
Zahlen und Fakten
insgesamt 30 Wohneinheiten
7 Stadthäuser
2 Mehrfamilienhäuser mit 23 Eigentumswohnungen
2 bis 6 Zimmer
Wohnflächen von ca. 86 bis 173 m2
38 Tiefgaragenstellplätze
KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009)
CORPUS SIREO Makler GmbH
Berliner Allee 27-29
40212 Düsseldorf
Tel. 0211 15978-0
[email protected]
www.corpussireo.com/duesseldorf
www.amberhoefe.de
21
Region Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebotspreise
Angebotspreise in €/m2 der Eigentumswohnungen in der Region
Angebotspreise in €/m² der Eigentumswohnungen
2011
inDüsseldorf
der Region Düsseldorf
2011
Stabile Preise im Umland
Ratingen
1.550b
Meerbusch
1.850c
Mettmann
1.400b
Düsseldorf
1.950b
Kaarst
1.400b
Erkrath
1.300b
Neuss
1.350d
Hilden
1.500b
Langenfeld
1.650b
Dormagen
1.550c
Monheim
1.300d
Durchschnittspreise in €/m²
bis 1.400
über 1.400 bis 1.600
über 1.600
Durchschnittspreise in €/m2
Preistendenz
(im Vergleich
zum Vorjahr)
bis 1.400
gesunken
über 1.400 bis 1.600
gleichbleibend
über 1.600
22
gestiegen
Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr
gesunken
gleichbleibend
gestiegen
Strukturierter Verkaufsprozess bei Zinshäusern
Strukturierter Verkaufsprozess
bei Zinshäusern
Warum nicht neue Wege gehen um den
optimalen Preis für Ihre Immobilie zu
erzielen? Die CORPUS SIREO Makler haben einen Weg gefunden, der uns von
anderen Maklern unterscheidet: den
strukturierten Verkaufsprozess.
Was ist anders an dem neuen Verkaufsprozess im Vergleich mit traditionellen
Vermarktungsformen? Wie bei allen
Immobilien wird von den Immobilienmaklern der Sparkassen Köln/Bonn,
Düsseldorf und Frankfurt zunächst der
Marktpreis Ihrer Liegenschaft ermittelt.
Bei Zinshäusern wird dieser Preis im
Exposé als Preisindikation ausgewiesen.
Im nächsten Schritt wird Ihre Immobilie
einer hohen Anzahl an Interessenten
angeboten.
Der derzeitige Nachfrageüberhang bei
der Vermarktung von Anlageimmobilien führt regelmäßig zu einer Wettbewerbssituation, die nicht selten zu einer
Optimierung des Kaufpreises beiträgt.
Sie als Eigentümer werden nämlich Ihre
Immobilie nicht an den Schnellsten,
sondern in der Regel an den Höchstbietenden verkaufen.
So kann man davon ausgehen, dass Ihre
Immobilie nicht unter Wert verkauft wird,
da dieser Verkaufsprozess zu einer fairen
Preisfindung führt. Beide, Käufer und
Verkäufer, sollen letztendlich mit einem
guten Gefühl die Beurkundung des Kaufvertrages abschließen.
Wir beschäftigen über 100 qualifizierte
Immobilienmakler in Köln, Bonn, Düssel-
dorf und Frankfurt am Main. Durch diese
Vielzahl an Maklern, die ihre Interessenten betreuen wird sichergestellt, dass
vielen Menschen die Objekte angeboten
werden. Das führt zu raschen Verkaufserfolgen bei optimiertem Kaufpreis.
Egal ob Neubauprojekte, Bestandsimmobilien, einzelne Objekte oder größere
Portfolios, traditionelle Maklertätigkeit
oder der neu strukturierte Verkaufsprozess – setzen Sie auf die Leistungen
der CORPUS SIREO Makler. Als Immobilienmakler der Sparkassen in Köln/
Bonn, Düsseldorf und Frankfurt am Main
kennen wir uns genau auf den regionalen
Märkten aus. Wir zeigen Ihnen, wie Sie
Ihre Immobilie sicher finanzieren und
das Beste aus Ihrem Eigentum herausholen.
23
Immobilie zur Eigennutzung
BOFINA-CARRÉ: Zeitlose Eleganz
in Meerbusch-Büderich
Ideal gelegen, zwischen reichlich Grün
und dem quirligen Stadtzentrum des begehrten Stadtteils Meerbusch-Büderich,
entsteht das neue „BOFINA-CARRÉ“.
Ein großes parkähnliches Grundstück
auf ca. 2.500 m² mit altem Baumbestand
bildet das Herzstück der exklusiven Anlage. Nur zwei Häuser in einer modernen,
klassischen Architektur entstehen hier in
der Niederdonker Straße. Die Gartenseiten
sind bewusst einander zugewandt, um
eine weitläufige, von der Straße uneinsehbare, grüne Privatsphäre zu schaffen und
den Erdgeschosseinheiten großzügige
Privatgärten zu ermöglichen.
Klare Formen und elegante Proportionen­
prägen die Architektur. Die 2- bis 4Zimmer-Wohnungen bieten großzügige
Grundrisse mit fließenden Raumzonen,
die durch große bodentiefe Panoramafenster gekrönt werden. Überhohe Decken
in Verbindung mit einer exklusiven
Ausstattung kennzeichnen die einzelnen
Wohnungen. Hochwertige Materialien
wie Naturstein und Edelhölzer treffen
auf Designlinien von Dornbracht oder
Philippe Starck. Parkettböden, Fußbodenheizung mit Wärmepumpe und exklusive
Designbadezimmer versüßen Ihnen den
­täglichen Alltag in Ihrem neuen Zuhause.
In Meerbusch wohnt man in grüner Umgebung bei gleichzeitiger Nähe zum urbanen
Kultur- und Geschäftsleben der Landeshauptstadt. Die verkehrsgünstige Lage
zwischen Düsseldorf, Neuss, Krefeld und
Kaarst sowie eine gute ÖPNV-Anbindung
sind klare Vorteile.
24
Zahlen und Fakten
14 Wohneinheiten
2 bis 4 Zimmer
Wohnflächen von 67,62 bis 170,83 m²
CORPUS SIREO Makler GmbH
Berliner Allee 27-29
40212 Düsseldorf
Tel. 0211 15978-0
[email protected]
www.corpussireo.com/duesseldorf
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Sie sind Bauträger und
möchten ein Grundstück entwickeln?
strategische
Marktbeobachtung
& Research
Sie und Ihr Projekt
Projektbegleitung
schon vor
Grundstücksankauf
Typ und Ausstattung
CORPUS SIREO
MAKLER
DÜSSELDORF
Mehrerlös durch
Kaufpreisoptimierung
Abverkaufsgeschwindigkeit
Wettbewerbsanalyse
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­Düsseldorf
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Teilverkauf an
institutionelle
Investoren
Abverkauf
bis zur letzten
Einheit
Zertifiziert
nach ISO 9001
CORPUS SIREO Makler GmbH
Berliner Allee 27-29
40212 Düsseldorf
Tel. 0211 15978-0
[email protected]
www.corpussireo.com/duesseldorf
25
Region Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebote
Angebote an Einfamilienhäusern in der Region Düsseldorf 2011
Angebote an Einfamilienhäusern
inGrößtes
der Region
Düsseldorf 2011
Neubauangebot
in Neuss, mehr Neubauangebote in Dormagen, Erkrath und Kaarst
Ratingen
Meerbusch
Mettmann
Düsseldorf
Kaarst
Erkrath
Neuss
Hilden
Langenfeld
Dormagen
Monheim
Angebote
Legend
2010
2011
7.264
6.842
bis 400
über 400 bis 800
Bestand
77%
77%
78%
über 800 bis 1.000
Neubau
23%
23%
22%
über 1.000
Düsseldorf Umland
Durchschnittspreise in Euro
280.000
290.000
291.000
Bestand
Durchschnittspreise in Euro
270.000
280.000
285.000
Neubau
Durchschnittspreise in Euro
298.000
315.000
319.000
Angebote
bis 400
über 400 bis 800
über 800 bis 1.000
über 1.000
26
2009
7.270
Ausgewertete Angebote
Region Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebotspreise
Angebotspreise in € der Einfamilienhäuser in der Region
Düsseldorf 2011
Angebotspreise der Einfamilienhäuser
in der Region Düsseldorf 2011
gebremste Preisentwicklung in der Region, Preisschub in Hilden und Ratingen
Ratingen
330.000b
Meerbusch
382.000b
Mettmann
275.000b
Düsseldorf
389.000b
Kaarst
297.000b
Erkrath
315.000b
Neuss
275.000b
Hilden
310.000c
Langenfeld
290.000b
Dormagen
258.000b
Monheim
258.000b
Durchschnittspreise in Euro
bis 280.000
über 280.000 bis 320.000
über 320.000
Preistendenz
(imDurchschnittspreise
Vergleich zum Vorjahr)
in Euro
gesunken
bis 280.000
gleichbleibend
über 280.000 bis 320.000
über 320.000
gestiegen
Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr
gesunken
gleichbleibend
gestiegen
27
Region Düsseldorf Neubau-Einfamilienhäuser Angebotspreise
Angebotspreise in € der Neubau-Einfamilien­häuser in der Region
2011
inDüsseldorf
der Region Düsseldorf
2011
Angebotspreise und -verteilung der Neubau-Einfamilienhäuser
Preisniveau am höchsten im Norden der Region, steigende Preise in Kaarst und Mettmann
Ratingen
325.000b
87
Meerbusch
385.000b
169
Mettmann
315.000c
86
Düsseldorf
399.000d
Kaarst
326.000c
304
Erkrath
57
355.000b
193
Neuss
335.000b
Hilden
279.000b
391
29
Langenfeld
317.000b
Dormagen
259.000d
241
56
219
Monheim
319.000b
Durchschnittspreise in Euro
bis 300.000
über 300.000 bis 350.000
über 350.000
Durchschnittspreise in €/m2
Preistendenz
(im Vergleich
zum Vorjahr)
bis 300.000
gesunken
über 300.000 bis 350.000
gleichbleibend
über 350.000
28
gestiegen
Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr
gesunken
gleichbleibend
gestiegen
Anzahl Angebote (absolut)
Immobilie zur Eigennutzung
Heerdter Hof
In unmittelbarer Nähe des charmanten
Zentrums von Heerdt, dem NikolausKnopp-Platz, entstehen großzügige 2bis 4- Zimmer Eigentumswohnungen.
Das ehemalige Wohn- und Geschäftshaus wird vollständig kernsaniert und es
entstehen 18 hochwertige Eigentumswohnungen, verteilt auf zwei Hauseingänge,
jeweils mit eigenem Aufzug. Im Innenhof
entstehen zwei großzügige Lofts. Das im
Zentrum des Wohnbereichs gelegene Atrium spendet viel Licht und macht die Lofts
einzigartig. Zahlreiche Oberlichter sorgen
für zusätzlichen Lichteinfall.
Ihr Auto parken Sie in der Tiefgarage, von
wo aus Sie bequem mit dem Aufzug in
Ihre Wohnetage gelangen. Wählen Sie die
Größe Ihres Stellplatzes selber aus. Gut
durchdachte Grundrisse, neue großzügige
Sonnenbalkone, sowie die hochwertige
und moderne Ausstattung lassen keine
Wünsche offen.
Der nur wenige Gehminuten entfernte
Rhein mit seinen Auen, die ausgezeichnete öffentliche Verkehrsanbindung durch
die Stadtbahn U 75, die schnelle Erreichbarkeit über die Autobahn A 52 sowie
die sehr gute Infrastruktur am NikolausKnopp-Platz bietet zentrales, praktisches
Wohnen in Neubauqualität zu einem sehr
guten Preis-/Leistungsverhältnis.
Im benachbarten Stadtteil Lörick
befindet sich der Büropark „Seestern“.
Mehrere große Firmen aus der Dienstleistungs-, IT- und Telekommunikationsbranche sind hier angesiedelt. An diesem
zukunftsträchtigen Standort erwartet Sie
ein hohes Wertsteigerungspotenzial.
Zahlen und Fakten
18 Wohneinheiten
1 bis 4 Zimmer
Wohnflächen von 44,67 bis 226,68 m²
CORPUS SIREO Makler GmbH
Berliner Allee 27-29
40212 Düsseldorf
Tel. 0211 15978-0
[email protected]
www.corpussireo.com/duesseldorf
29
Immobilie zur Kapitalanlage und zur Eigennutzung
meinraum – Flingern pur:
Individueller Wohnraum – mit
­Sorgfalt geplant
Mit dem Neubauprojekt „meinraum –
Flingern pur“ entstehen an der Schwelmer Straße in Flingern, einem der
angesagtesten Stadtteile in Düsseldorf,
2- bis 6-Zimmer-Eigentumswohnungen,
verteilt auf drei Einzelgebäude.
Dieses Projekt der Bauwens-Unternehmensgruppe verkörpert durchdachten
Wohnraum für Ihre individuellen Bedürfnisse und Ansprüche an modernes
Wohnen. Die Architektur ist in ein großzügiges Grünflächenkonzept eingebunden
– die privaten Gärten bieten eine ideale
Erholungsfläche für Familien, Paare und
Singles.
Beste Qualität, zeitgemäßer Komfort und
ein klarer, zurückhaltender Stil: Nach
diesen Kriterien richtet sich das gesamte
Ausstattungskonzept – vom großen Ganzen bis ins kleinste Detail.
Flingern im Aufbruch.
Der Stadtteil Flingern befindet sich im
Aufbruch: die lebendige Kneipen-Szene,
kleine Boutiquen, individuelle Läden,
Cafés und Galerien machen den Stadtteil
lebenswert und beliebt. Flingern liegt
östlich des Düsseldorfer Innenstadtrings
und ist infrastrukturell hervorragend
angebunden. Der Stadtteil bietet trotz der
zentralen Lage viele hübsche und ruhige
Ecken, die vor allem für Familien attraktiv
sind. Aber auch Studenten fühlen sich hier
aufgrund des kreativen Umfelds zu Hause.
Genau diese Mischung zeichnet Flingern
aus. Hier treffen sich Künstler, Studenten
und Familien.
30
Zahlen und Fakten
127 Wohneinheiten
2 bis 6 Zimmer
lichtdurchflutete, großzügig
­geschnittene Wohnräume
bis 2,6 m hohe Räume
KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009)
CORPUS SIREO Makler GmbH
Berliner Allee 27-29
40212 Düsseldorf
Tel. 0211 15978-0
[email protected]
www.corpussireo.com/duesseldorf
www.meinraum-flingern.de
Methodik
Methodik
Die in den Karten dargestellten Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind Ergebnis einer Auswertung der empirica-Preisdatenbank (in Kooperation
mit IDN Immodaten GmbH). Sie umfasst deutschlandweit 230 Millionen Online-Immobilieninserate aus 107 Quellen (große Immobilienportale, Tageszeitungen, etc.) und bildet
somit einen großen Teil des deutschen Wohnimmobilienmarktes ab.
Die angegebenen Preise sind so genannte „Medianpreise“. Der Median, auch Zentralwert
genannt, spiegelt den tatsächlichen Preisdurchschnitt in einer Stadt oder einem Stadtteil
besser wider als der arithmetische Mittelwert. Denn er wird nicht verzerrt von so genannten „Ausreißern“, das heißt von Preisen, die extrem vom Gros der anderen abweichen.
Der Preis-Lage-Index (vgl. Seite 7) stellt Zonen gleicher Preise – als Abweichung vom
städtischen Medianpreis und unabhängig von den Stadtteilgrenzen – in den untersuchten Städten dar. So lassen sich Preisunterschiede innerhalb eines Stadtteils erkennen.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden zusammengefasst,
da in guten Lagen sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser hochpreisig
sind. Gleiches gilt umgekehrt auch für einfache Lagen.
Methodisch basiert der Preis-Lage-Index auf einem geostatischen Verfahren, das adressgenau Preisangaben aus den Jahren 2010 und 2011 räumlich miteinander verknüpft.
empirica
empirica besteht als unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches
­Forschungs- und Beratungsunternehmen aus drei Büros: die empirica Forschung und
Beratung AG in Berlin, deren Zweigniederlassung in Bonn und komet-empirica Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH in Leipzig. empirica berät
nationale, regionale und internationale Institutionen sowie private Auftraggeber in den
Feldern Immobilienmärkte, Wirtschaftsforschung sowie Stadt- und Regionalentwicklung
und verfügt über eigene Datenbanken (empirica-Preisdatenbank, techem-empirica-Leerstandsindex, empirica-Regionalprognosen, empirica-Quartiersdatenbank).
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Impressum
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CORPUS SIREO, Amberhöfe/CORPUS SIREO (Titel); Franz Krewel, Christoph Seckler/CORPUS SIREO (S. 2); Löbbecke
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