Die 10 Gebote des Verwalters rund um die Beschlussfassung 1

17. Pantaenius-Immobilientagung 2014
Die 10 Gebote des Verwalters
rund um die Beschlussfassung
Dr. Michael Casser - Dr. Georg Jennißen
Dr. Michael Casser
1. Gebot:
Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung
informativ beschreiben!
Dr. Michael Casser
1. Gebot:
Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung informativ beschreiben!
§ 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung):
(1) .......
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der
Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
Folge einer fehlenden oder unzureichenden Bezeichnung:
Beschluss ist (nur) anfechtbar
Vermutung der Ursächlichkeit des Ladungsmangels
Dr. Michael Casser
1. Gebot: Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung informativ beschreiben!
BGH V ZR 129/11:
„Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen die
Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau
bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und
überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der
vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie
selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig
aus.“
Das Informationsbedürfnis definiert den Umfang der
Erläuterungen und beizufügender Unterlagen!
Dr. Michael Casser
1. Gebot: Du sollst die zu fassenden Beschlüsse in der Einladung informativ beschreiben!
Unpräzise Bezeichnungen eröffnen Diskussionen, Beispiele:
TOP „Wiederwahl des Verwalters“
o
lässt auch die Wahl eines neuen Verwalters zu
(LG Frankfurt v. 27.1.2014 – 2-13 T 56/13)
TOP „Neuwahl des Verwalters“
o
erlaubt nur Wiederbestellung des bisherigen Verwalters
(AG Bonn, Urteil v. 29.7.2011 – 27 C 228/10, ZMR 2012, 47]
Richtig:
Verwalterbestellung und Verwaltervertrag
Dr. Michael Casser
2. Gebot:
Du sollst Beschlussfassungen sorgfältig vorbereiten!
Dr. Michael Casser
2. Gebot: Du sollst Beschlussfassungen sorgfältig vorbereiten!
Einholung mehrerer Angebote (LG Hamburg ZMR 2012, 388)
Versendung der Angebote mit der Einladung
Beauftragung von Sachverständigen im Vorfeld der
Eigentümerversammlung ohne Beschluss nur, wenn dringender
Handlungsbedarf im Sinne einer Notmaßnahme besteht, § 27 Abs. 1
Nr. 3 WEG.
Einladung von Sachverständigen und Rechtsanwälten zur
Eigentümerversammlung kann sinnvoll sein; Ankündigung der
Teilnahme in der Einladung; zu Beginn der Versammlung Teilnahme
beschließen lassen.
Vorschlag zur Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahme
entwerfen (Wie hoch ist die Rücklage? Wie wirkt sich die SU je
MEA/je Wohnungseigentümer aus?)
Dr. Michael Casser
2. Gebot: Du sollst Beschlussfassungen sorgfältig vorbereiten!
TOP 6: Anschaffung von Reservepumpen für die Druckerhöhungsanlage
Sachverhalt:
Im Berichtszeitraum fiel eine der insgesamt vier Pumpen aus. Aufgrund der Dimensionierung der
Anlage für das Hochhaus handelt es sich nicht um Standardpumpen, sondern um
Sonderanfertigungen, die auch im Lagerbestand des Herstellers nicht regelmäßig verfügbar sind.
Lösungsvorschlag:
Um die Versorgungssicherheit zu gewährleisten, wird vorgeschlagen, mindestens eine Pumpe als
Ersatzteil zu bevorraten. Der Listenpreis des Herstellers beläuft sich auf € 14.560.-- pro Pumpe. Das
günstigste Händlerangebot beläuft sich auf € 12.900.-- bei Abnahme einer Pumpe, bei Abnahme
zweier Pumpen auf € 24.900.--, jeweils inkl. USt.. Die Eigentümer mögen entscheiden, ob die
Anschaffung von einer oder zwei Reservepumpen erfolgen soll.
Finanzierungsvorschlag:
Die Instandhaltungsrückstellung ist durch die Fassadensanierung aufgezehrt. Die bei Erhebung
einer Sonderumlage entstehende anteilige Zusatzbelastung pro Eigentümer ist für beide Varianten
in der beigefügten Tabelle dargestellt, sie beträgt je nach Wohnungstyp zwischen € 89.– und 143.--.
Stellungnahme des Verwaltungsbeirats:
Der Verwaltungsbeirat empfiehlt die Anschaffung einer Reservepumpe und die Finanzierung aus
dem Plansatz für die laufende Instandhaltung.
Dr. Michael Casser
3. Gebot:
Du sollst die Eigentümer nicht
zu ihrem Glück zwingen!
Dr. Michael Casser
3. Gebot: Du sollst die Eigentümer nicht zu ihrem Glück zwingen!
§ 20 WEG (Gliederung der Verwaltung):
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt
den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25
und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 und 28, im Falle
der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach
Maßgabe des § 29
(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen
werden.
Verwaltungskompetenz der Eigentümer (Entscheidung)
Verwalterkompetenz (Durchführung)
Dr. Michael Casser
3. Gebot: Du sollst die Eigentümer nicht zu ihrem Glück zwingen!
Beschlussanträge nicht als eigenen Vortrag „verkaufen“.
Sanierungsbeschlüsse nicht schon vorformulieren, wenn
noch nicht einmal klar ist, ob saniert werden soll.
Das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht vorweg
nehmen.
Auch wenn die Wohnungseigentümer nicht der billigsten
Lösung zwingend zustimmen müssen, nicht als Kostentreiber
auftreten.
Auch das „negative“ Entscheidungsermessen nutzen.
Dr. Michael Casser
4. Gebot:
Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten
Inhalt fassen lassen!
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Achtung: Dauergefahr!
Beschlüsse mit unbestimmten Inhalt sind nicht nur erfolgreich
anfechtbar, sondern im Extremfall sogar nichtig.
Sie legitimieren das Handeln des Verwalters bei der
Umsetzung des Beschlusses nicht.
Nur objektive, normative Auslegungsmöglichkeit:
Beschlüsse wirken auch gegen nicht an der Beschlussfassung
mitwirkendende Eigentümer
(Abwesende, Rechtsnachfolger § 10 Abs. 4 WEG)
Tauglichkeit für Beschluss-Sammlung
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Bei Instandsetzungsmaßnahmen klarstellen, ob nur über das
„Ob“ oder auch das „Wie“ zu beschließen ist.
Wenn auch das „Wie“ der Instandsetzung geregelt werden
soll, muss der Beschluss enthalten:
Was wird genau in Auftrag gegeben?
An welchen Auftragnehmer?
Bis wann zu erledigen?
Auf Grundlage welchen Angebots?
Zu welchem Preis?
Begleitung der Maßnahme durch einen Architekten?
Wie wird die Maßnahme finanziert?
Präzisierungsmöglichkeiten durch Bezugnahme auf
Dokumente, die den Eigentümern zugänglich sind, nutzen!
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Fall:
In einer größeren Wohnanlage werden jedes Jahr Balkone
undicht. Damit sich nicht Jahr für Jahr die
Eigentümerversammlung hiermit beschäftigen muss, wird
folgender Vorratsbeschluss gefasst: „Die Gemeinschaft
bevollmächtigt die Verwaltung, den Auftrag zur Sanierung
einzelner Balkone im akuten Bedarfsfall, z.B. Undichtigkeiten, in
Abstimmung mit dem Beirat an eine Fachfirma zu erteilen.
Wirksam?
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Lösung des LG Köln – 29 S 146/12:
Weil die Gemeinschaft mit diesem Vorratsbeschluss auf eine
spätere Mitbestimmung verzichtet, sind wegen der
Kompetenzübertragung hinsichtlich der Bestimmtheit und
Begrenztheit hohe Ansprüche zu stellen. Dies erfordert eine
finanzielle Obergrenze für die Einzelmaßnahme und eine
Gesamtgrenze für mehrere mögliche Maßnahmen (vgl. auch
OLG Düsseldorf, ZWE 2001, 219). Es würde weiterhin nicht
deutlich, ob nur in Akutfällen Sanierungsmaßnahmen ergriffen
werden dürfen oder bereits eine vollständige Sanierung erfolgen
dürfe.
Dr. Michael Casser
4. Gebot: Du sollst nur Beschlüsse mit eindeutig bestimmten Inhalt fassen lassen!
Praxisbeispiel für einen fehlerhaften Beschluss:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung der
Balkone gem. vorliegendem Angebot der Fa. XY zu einem Preis
von ca. 175.000,- €. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt
durch eine Sonderumlage wie folgt:
15.000,- € in 2013, zahlbar bis 31.10.2013
15.000,- € in 2014, zahlbar bis 30.06.2014
25.000,- € in 2015, zahlbar bis 30.06.2015
25.000,- € in 2016, zahlbar bis 30.06.2016
Die Arbeiten werden in drei Abschnitten (2014, 2015, 2016)
beauftragt. Die Kosten werden durch die
Instandhaltungsrücklage vorfinanziert.“
Dr. Michael Casser
5. Gebot:
Du sollst die Beschlusshistorie kennen!
Dr. Michael Casser
5. Gebot: Du sollst die Beschlusshistorie kennen!
Bericht in der Versammlung zur Umsetzung der letzten
Beschlüsse,
bei Hindernissen Beschluss zur Aussetzung der Vollziehung
oder Aufhebung fassen lassen,
bei Gesetzesnovellen oder neuen Gerichtsentscheidungen
nichtige oder rechtswidrige Beschlüsse der Vergangenheit mit
Dauerwirkung reparieren,
bei Zweit-oder abändernden Beschlüssen Aufhebung oder
Anpassung des Erstbeschlusses nicht vergessen.
Dr. Michael Casser
6. Gebot:
Du sollst die notwendigen Mehrheiten kennen und
vor der Abstimmung bekanntgeben!
Dr. Michael Casser
6. Gebot: Du sollst die notwendigen Mehrheiten kennen und vor der Abstimmung bekannt geben!
Instandsetzungsmaßnahmen
i.S.v. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG:
einfache Mehrheit (§ 22 Abs. 3 WEG)
Maßnahmen der Modernisierung:
doppelt-qualifizierte Mehrheit (§ 22 Abs. 2 WEG)
bauliche Veränderungen:
Zustimmung aller Betroffenen (§ 22 Abs. 1 WEG)
Dr. Michael Casser
6. Gebot: Du sollst die notwendigen Mehrheiten kennen und vor der Abstimmung bekannt geben!
Beschlussgegenstand: Modernisierungsmaßnahme
Doppelt qualifizierte Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 WEG wird
nicht erreicht, weil die erforderliche Präsenz nicht (nie?)
gegeben
Privilegierung des § 22 Abs. 2 WEG nicht realisierbar
Aber:
Beschluss nach § 22 Abs. 1 WEG weiterhin möglich!
Hinweis des Verwalters auf Zustimmungserfordernis aller
Beeinträchtigten und die damit verbundenen Risiken!
Dr. Michael Casser
7. Gebot:
Du sollst die Mehrheiten richtig berechnen können!
Dr. Michael Casser
7. Gebot: Du sollst die Mehrheiten richtg berechnen können!
§§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 2 WEG:
Doppelt-qualifizierte Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer i.S.d. § 25 Abs. 2 und mehr als die Hälfte
aller Miteigentumsanteile.
Fall:
In einer Wohnanlage sind 8 Wohnungen vorhanden. Vier
Wohnungen gehören dem A, der damit auch mehr als die Hälfte
der Miteigentumsanteile besitzt. Als eine
Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, stimmt er
dafür. B und C stimmen ebenfalls dafür, D enthält sich der
Stimme und E ist weder anwesend noch vertreten. Wurde die
Modernisierung wirksam beschlossen?
Lösung: Nein, 3/5 ist weniger als 3/4
Dr. Michael Casser
8. Gebot:
Du sollst Beschlüsse richtig verkünden!
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
„Ein Beschluss ist die „rechtsverbindliche Form einer in der Regel
bloß mehrheitlichen Willensbildung“.
(Elzer in Jennißen, WEG, vor §§ 23-25, Rz. 3)
Beschlüsse beruhen nicht auf wechselseitigen,
miteinander korrespondierenden Willenserklärungen.
Die von den Eigentümern abgegebenen Einzelstimmen sind
keine Rechtsgeschäfte, sondern empfangsbedürftige
Willenserklärungen gegenüber dem Versammlungsleiter.
Beschlüsse entstehen erst durch die (ggf. konkludente)
Feststellung und Verkündung.
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
BGH V ZB 10/01:
Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses
durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung
kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu.
Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das
rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.
Problem:
Verkündung rechtswidriger und nichtiger Beschlüsse
Logik-Aussetzer:
Beschlüsse über bauliche Veränderungen!
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
§ 22 WEG:
(1)Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die
ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen
oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt,
dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 WEG
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist
nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers
nicht in der in Satz bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
AG Oberhausen, Urteil vom 22.12.2009 (ZMR 2011, 77):
Der Verwalter ist nicht Aufsichtsorgan der
Wohnungseigentümer, sondern vielmehr ausführendes
Organ. Für Rechtmäßigkeitskontrollen ist das Gericht
zuständig, nicht der Verwalter.
Der Verwalter muss das Quorum kennen und richtig berechnen.
Die Frage, ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist hingegen eine
schwierig zu beantwortende Rechtsfrage, die auch
Wertungsgesichtspunkte abverlangt, „dies ist vom Verwalter nicht
zu leisten“.
Dr. Michael Casser
8. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig verkünden!
Aus der Gesetzesbegründung
(BT-Drucksache 16/887 zu § 22 Abs. 1 WEG):
„Die Beschlusskompetenz haben die Wohnungseigentümer – wie
sich aus dem Wortlaut „können beschließen“ ergibt – unabhängig
davon, ob die Beeinträchtigten im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG
zustimmen. Sie dürfen nur keine Beschlüsse fassen, denen diese
nicht zugestimmt haben. Fassen sie gleichwohl einen solchen
Beschluss, so ist dieser anfechtbar, aber nicht unwirksam.“
Dr. Michael Casser
9. Gebot:
Du sollst Beschlüsse richtig protokollieren!
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
Mindestanforderung (§ 24 Abs. 6 S. 1 WEG):
„Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine
Niederschrift aufzunehmen.“
Beschlussantrag
Abstimmungsergebnis
Verkündung des Ergebnisses:
Zustandegekommen oder abgelehnt
Begleitend alle Umstände mit Bedeutung in formaler Hinsicht:
Wiederholungsversammlung
Entwicklung Beschlussfähigkeit
Stimmrechtsausschluss
Vollmachtserteilung in der Eigentümerversammlung
Und: Bedenkenhinweise des Verwalters aufnehmen!
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
Korrekte Darstellung von Negativbeschlüssen:
BGH V ZB 10/01:
Die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines
Beschlussantrages durch die Wohnungseigentümer hat
Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein
Nichtbeschluss.
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
Darstellung im Protokoll:
Folgender Beschlussantrag wird zur Abstimmung gestellt:
Die Eigentümergemeinschaft soll für das Gebäude eine
Terrorversicherung abschließen.
Abstimmungsergebnis: Ja: 2 Nein: 6 Enth. 2
Damit ist dieser Antrag (mehrheitlich) abgelehnt.
Dieser Beschluss wird durch den Versammlungsleiter verkündet.
Darstellung in der Beschluss-Sammlung:
Der Beschlussantrag
„Die Eigentümergemeinschaft soll für das
Gebäude eine Terrorversicherung abschließen“
wurde abgelehnt.
Dr. Michael Casser
9. Gebot: Du sollst Beschlüse richtig protokollieren!
Dokumentation des Abstimmungsverhaltens:
Wer hat bei bauliche Veränderungen wie abgestimmt?
(§§ 22 Abs. 1, 16 Abs. 6 WEG)
Sicherung von Schadensersatzansprüchen:
BGH, Urteil v. 17.10.14 – V ZR 9/14:
In Betracht kommt eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für
solche Schäden an dem Sondereigentum, die dadurch entstehen,
dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme
zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung
kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft
entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche
Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Dr. Michael Casser
10. Gebot:
Du sollst Beschlüsse zeitnah ausführen!
Dr. Michael Casser
10. Gebot: Du sollst Beschlüsse zeitnah ausführen!
Die Ausführungspflicht ist nicht von der Bestandskraft
abhängig, § 23 Abs. 4 WEG.
Wird ein Beschluss erst nach seiner Durchführung durch das
Gericht für ungültig erklärt, bleibt dies ohne praktische Folgen
(BGH ZMR 2011, 732).
Der Verwalter macht sich nicht schadenersatzpflichtig, wenn er
bestandskräftige, aber rechtswidrige Beschlüsse umsetzt
(BGH WuM 2012, 399).
Nur evident nichtige Beschlüsse sollte der Verwalter nicht
umsetzen – Haftungsrisiko.
Dr. Michael Casser
10. Gebot: Du sollst Beschlüsse zeitnah ausführen!
Praxistipp bei anfechtungsgefährdeten Beschlüssen:
Anweisung an den Verwalter, den Beschluss erst nach Eintritt
der Bestandskraft umzusetzen.
Bei Hindernissen in der Umsetzung nicht nur informieren,
sondern ausdrücklich Aussetzung der Umsetzung bis zur
Klärung beschließen lassen.
Dr. Michael Casser
Ergo!
Sei kompetent, aber gebe Dich nicht allwissend.
Geh sparsam mit dem Geld anderer Leute um,
aber sei selbstbewusst, wenn es um Deine eigenen
Vergütungsansprüche geht.
Vergiss nicht, wer Deine Kunden sind und respektiere die
Entscheidungsmacht der Eigentümer.
Schiedsrichter gibt es nur beim Fußball.
Dr. Michael Casser