Bueroimmobilienerhebung Krefeld 2014

Büroimmobilienerhebung Krefeld 2014
Aktualisierung der Daten zum Bestand an Büroflächen sowie zum Büroflächenleerstand im Krefelder Stadtgebiet
bearbeitet durch das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft im Auftrag der Wirtschaftsförderung Krefeld
Dortmund, 31.08.2014
Gewerbeimmobilienerhebung Krefeld
Vollerhebung des Bestandes an Büroflächen sowie Industrie- und Hallenflächen im Krefelder Stadtgebiet
Auftraggeber:
Wirtschaftsförderungsgesellschaft Krefeld
Auftragnehmer:
IRI – Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft
Partnerschaftsgesellschaft
Dr.-Ing. Roland Busch
Dipl.-Ing. Michael Heinze
Prof. Dr. Guido Spars
Bearbeitung:
Dr.-Ing. Roland Busch
M. Sc. Arch. Giuseppe Battaglia
Dipl.-Ing. Michael Heinze
Dipl.-Ing. Thomas Meyer
© IRI 2014
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Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
3
1. Hintergrund und Vorgehensweise
4
2. Definition zentraler Begriffe
5
3. Ergebnisse der Aktualisierung des Büroflächenbestandes
7
3.1. Gesamtvolumen und Entwicklung des Büroflächenbestandes
7
3.2. Größenstruktur des Büroflächenbestandes
8
3.3. Räumliche Verteilung der Büroflächen
9
3.4. Baualtersstruktur
11
3.5. Nutzungsstruktur
13
4. Ermittlung des Büroflächenleerstandes 2014
14
4.1. Leerstandquote 2014
14
4.2. Leerstand differenziert nach Objekttypen
14
4.3. Räumliche Verteilung des Leerstandes
16
4.4. Mietpreisniveau
18
5. Zusammenfassung
19
Literaturverzeichnis
20
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Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Beispiele für Neubauprojekte im Krefelder Stadtgebiet
7
Abbildung 2: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet
8
Abbildung 3: Beispiele für den Abgang und die Umnutzung ehemaliger Büroflächen
8
Abbildung 4: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen
9
Abbildung 5: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet
10
Abbildung 6: Büroflächenbestand (MF-G) nach Baualtersklassen im Jahr2011 und 2014
11
Abbildung 7: Räumliche Verteilung der Baualtersklassen
12
Abbildung 8: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung – Anteile
in % in den Jahren 2011 und 2014
13
Abbildung 9: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich
14
Abbildung 10: Leerstand (MF-G) in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Sanierungszustand der Büroobjekte
14
Abbildung 11: Leerstand in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Baualtersklassen
15
Abbildung 12: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur
15
Abbildung 13: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken
16
Abbildung 14: Räumliche Verteilung des Leerstands
17
Abbildung 15: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt
nach Mietpreisklassen
18
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1
Hintergrund und Vorgehensweise
Im Jahr 2011 hat das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft in Krefeld
eine Büro- und Industrieflächenvollerhebung durchgeführt. Hierdurch wurde ein
entscheidender Schritt zur Erhöhung der Markttransparenz und zur Steigerung der
Attraktivität des Standortes für Investoren und Nutzer gemacht.
In der Zwischenzeit haben sich die lokalen Märkte jedoch weiterentwickelt, so dass
eine Aktualisierung der erhobenen Daten als sinnvoll erscheint, um das hohe Niveau
der Markttransparenz zu erhalten.
Ziel des Projektes ist es deshalb, die Daten zum Flächenbestand und Leerstand in
dem für die Stadt Krefeld besonders wichtigen Büromarktsegment auf den aktuellen
Stand zu bringen. Da in Krefeld im Rahmen der Büroflächenvollerhebung 2011 bereits
eine Objektdatenbank vorliegt, erfolgte die Aktualisierung in Form einer Erfassung
der Veränderungen.
Dies geschah vor allem im Rahmen einer Auswertung des digitalen Liegenschaftskatasters. Durch das GIS-gestützte Übereinanderlegen der Gebäudepolygone aus dem
Liegenschaftskataster Stand 2011 und 2014 konnten die Neubautätigkeiten in diesem
Zeitabschnitt erfasst werden. Über die Angaben zum Gebäudetyp konnte das Neubaugeschehen differenziert für verschiedene Immobilientypen dargestellt werden.
Ebenso wurden die Bauabgänge auf diese Weise erfasst.
Einige zusätzliche Informationen wurden durch die Auswertung der Bautätigkeitstatistik ermittelt, allerdings konnten hier nur aggregierte Daten auf Stadtebene ausgewertet werden, da von der kommunalen Statistikstelle keine disaggregierte Datenbank auf Einzelobjektebene zu Baufertigstellungen und –abgängen geführt wird. Jedoch war es möglich, die eingegangenen Anträge auf Genehmigung größerer Bauvorhaben auszuwerten.
Ergänzend zu den Kataster- und Statistikauswertungen wurde eine intensive Presseund Internetrecherche durchgeführt, um Detailinformationen zu den seit 2011 realisierten Neubauprojekten zu erhalten. Dabei fanden auch Gespräche mit Projektentwicklern zur Klärung von Detailfragen bei größeren Neubauprojekten statt. Zur Untersuchung der Bauabgänge und Umnutzungen wurden zusätzlich alle 2011 erfassten
Objekte, die sich zum Zeitpunkt der Erhebung in einem schlechten Zustand befanden
oder leer standen, vor Ort besichtigt und die Veränderungen (neue Nutzung, Anriss)
erfasst.
Für die Abbildung des Leerstandes fand neben der Vor-Ort-Überprüfung der 2011
leerstehenden Objekte eine Erfassung der aktuell (Stand: Sommer 2014) in den Immobilien-Internetbörsen sowie von den lokalen Maklern angebotenen Mietobjekte
statt. Die so entstandene Liste der erfassten Objekte wurde im Rahmen von Gesprächen mit lokalen Akteuren ergänzt, korrigiert und um nicht vorhandene Adressangaben ergänzt werden.
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2
Definition zentraler Begriffe
Eine wichtige Zielvorgabe bei der Gewerbeflächenerhebung war die Vergleichbarkeit
der Daten mit den Ergebnissen ähnlicher Untersuchungen in anderen Städten. Um
dies zu gewährleisten, wurde auf die etablierten Begriffsdefinitionen der Gesellschaft
für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif) sowie der gängigen Fachliteratur
zurückgegriffen. Die in dieser Studie verwendeten Begriffsdefinitionen werden im
Folgenden näher erläutert.
Definition Bürofläche
Die Begriff „Bürofläche“ und „Büroflächenbestand“ sind in dieser Untersuchung von
zentraler Bedeutung. Laut gif-Definition handelt es sich bei denjenigen Flächen um
Büroflächen „auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden bzw.
werden könnten und die auf dem Büroflächenmarkt gehandelt, das heißt als Bürofläche vermietet werden können. Hierzu zählen auch vom privaten oder vom öffentlichen Sektor eigengenutzte sowie zu Büros umgewidmete Flächen, ferner selbstständig vermietbare Büroflächen in gemischt genutzten Anlagen, insbesondere in Gewerbeparks“ (GIF 2008).
Unter den Begriff der handelbaren und selbstständig vermietbaren Büroflächen fallen alle in sich abgeschlossenen bzw. separat nutzbaren Büroeinheiten oder Büroflächen. Nach der Definition gehören auch diejenigen Flächen zu den Büroflächen, die
auf dem Büromarkt gehandelt werden könnten, derzeit aber nicht für Schreibtischtätigkeiten genutzt werden – wie z.B. Arztpraxen, Banken, Gerichtsgebäude und Polizeiwachen. Nicht zu den Büroflächen gehören dagegen Arbeitszimmer in privaten
Wohnungen oder innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in Schulen und in Werkstätten integrierte „Schreibtischflächen“.
Als Maßeinheiten für die quantitative Berechnung der Bürofläche und des Leerstands
wurden in dieser Studie in erster Linie die Bruttogeschoßfläche sowie die Mietfläche
zugrunde gelegt. Der vor allem im Bereich der Stadtplanung oft verwendete Begriff
Bruttogeschossfläche ist weitestgehend identisch mit dem im Bau- und Immobiliensektor verbreiteten Begriff der Bruttogrundfläche. Die Wahl der Einheit BGF ist mit
der angewendeten Methodik zu begründen: Da der Großteil der Büroflächen über die
Angaben zum Gebäudegrundriss des digitalen Liegenschaftskatasters ermittelt wurden, stellt die Bruttogeschoßfläche den (durch Multiplikation der Gebäudegrundrissfläche mit der Anzahl der Büroetagen) am sichersten zu ermittelnden Wert dar. Daneben erfolgte auch eine Darstellung der Büro-Mietflächenwerte nach gif (MF-G). Die
Umrechnung fand gemäß der folgenden, in Büroflächenstudien üblichen Formel statt
(BULWIENGESA 2005):
Bruttogeschoßfläche (BGF) x 0,8 = Mietfläche nach gif (MF-G)
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Für einige Objekte konnten von den Eigentümern auch konkrete BGF- und MF-GWerte übermittelt wurden.
Der errechnete Wert „Büroflächenbestand“ entspricht der Gesamtfläche der fertig
gestellten (genutzten oder leerstehenden) Büroflächen (GIF 2008). Für die Krefelder
Büroflächenerhebung ist er definiert als die Summe aller physisch im Jahr 2014 tatsächlich existierenden Büroflächen im Krefelder Stadtgebiet.
Als grundlegende Erhebungseinheit wurde das Büroobjekt verwendet. Ein Büroobjekt
ist in dieser Studie definiert als ein Gebäude oder ein zusammenhängender Gebäudekomplex. In den allermeisten Fällen konnte das Prinzip der gebäudescharfen Ausweisung des Büroflächenbestandes eingehalten werden.
Definitionen Leerstand
Über die Auswertung von Internet-Immobilienbörsen und basierend auf den Auskünften von Krefelder Marktakteuren zum aktuellen Angebot an Vermietungs- und
Verkaufsobjekten in Krefeld erfolgte die Berechnung der Summe der kurzfristig (binnen 3 Monaten) marktfähigen Flächen. Darin enthalten sind auch alle im Rahmen der
überprüfenden Ortsbegehung erfassten Leerstände, bei denen eindeutig erkennbar
war (z.B. durch Vermietungsschilder), dass sie zur Zeit der Überprüfung (Sommer
2014) auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Diese Abgrenzung des Leerstandes folgt der heutzutage üblichen Leerstandsdefinition und lehnt sich an die von
der gif verwendeten Abgrenzung des Leerstandsbegriffs an.
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3
Ergebnisse der Aktualisierung des Büroflächenbestandes
Im folgenden Kapitel werden die Ergebnisse der Aktualisierung des Büroflächenbestandes in Krefeld vorgestellt.
3.1
Gesamtvolumen und Entwicklung des Büroflächenbestandes
Im Rahmen der Untersuchungen und Erhebungen zur Aktualisierung der Büromarktdaten wurde zum Erhebungszeitpunkt im Sommer/Herbst 2014 ein Gesamtvolumen
an Büroflächen in Höhe von 1,27 Mio. m² BGF ermittelt.1 Die entspricht einem Bestand an Büromietfläche gemäß gif in Höhe von 1,013 Mio. m². Seit 2011 ist der Bestand an Büroflächen im Krefelder Stadtgebiet durch Neu- und Umbaumaßnahmen
um ca. 29.000 m² Büromietfläche angestiegen. Erstmals wurde ein Büroflächenbestand von mehr als einer Million m² Bürofläche MF-G in Krefeld festgestellt.
Baumer hhs, Adolf-Dembach-Straße
XCMG, Europark Fichtenhain B4
N.N. Philadelphiastraße 217
Büttner, Siempelkampstraße 75
Asics, Hans-Günther-Sohl-Straße
Volksbank, Uerdinger Straße 552
Abbildung 1: Beispiele für Neubauprojekte im Krefelder Stadtgebiet
Der Anstieg des Bestandes an Büroflächen zwischen 2011 und 2014 ist zum einen auf
die Fertigstellung von etlichen Büroneubauten zurückzuführen, zum anderem jedoch
auch auf den Abschluss von Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen in vormals nicht zu
Bürozwecken genutzten oder sanierungsbedürftigen Immobilien.
1
Der Neubau der Volksbank-Hauptstelle (Fertigstellung 11/2014) wurde aufgrund des großen Baufortschritts bereits dem Büroflächenbestand hinzugerechnet.
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Seite | 8
Neu sanierte Büroflächen im Miesvan-der Rohe-Businesspark
Sanierung des ehemaligen Hauptzollamtes Jungfernweg 40
Alte Samtweberei: Reaktivierung
Bürogebäude als Pionierhaus
Abbildung 2: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet
Allerdings konnten im gleichen Zeitraum auch Abgänge von Büroimmobilien sowie
Umnutzungen von Büroflächen (vor allem zugunsten von Wohnnutzungen) festgestellt werden. Außerdem existieren Objekte, die aufgrund von Umbauarbeiten temporär (2014) nicht zur Verfügung stehen. Zu nennen ist hier vor allem das Krefelder
Stadthaus, das in Teilen (Hochhausbereich) aufgrund der Sanierung derzeit leergezogen und nicht nutzbar ist.
Der Gesamtbestand an Büroflächen verteilt sich auf 1.748 erhobene Objekte – dies
sind 18 Objekte mehr als 2011.
Umnutzung Verwaltungstrakt durch
Fitnessstudio in der Hafelsstr. 249
Wohnnutzung auf ehemaliger Büro/Praxisetage am Westwall
Abriss einer Immobilie mit Büroflächen am Ostwall 130
Abbildung 3: Beispiele für den Abgang und die Umnutzung ehemaliger Büroflächen
3.2
Größenstruktur des Büroflächenbestandes
Die Größenstruktur des Krefelder Büroflächenbestandes hat sich nur minimal verändert. Die durchschnittliche Objektgröße ist von 569 leicht auf 580 m² angestiegen.
Für Krefeld ist weiterhin stark durch das Segment der mittelgroßen Büroobjekte mit
1.000 bis 5.000 m² MF-G geprägt. 46 % des Büroflächenbestandes ist in Objekten
dieses Größensegmentes zu finden. Deren Dominanz ist ein typisches Merkmal von
kleineren Büromärkten (B- und C-Standorten).
Setzt man das ermittelte Gesamtvolumen in Bezug zur Bevölkerungszahl, so ergibt
sich eine Büroflächendichte von 4,3 m² MF-G pro Krefelder Einwohner (2011: 4,1 m²
MFG/Einw.). Mit diesem Wert verfügt Krefeld über eine ähnliche Büroflächendichte
wie andere ausgewählte B- und C-Städten in der Region.
40,0
35,0
30,0
25,0
20,0
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15,0
10,0
5,0
0,0
Anteil am Büroflächenbestand (MF-G) in %
Anteil an der Gesamtzahl der Objekte in %
Abbildung 4: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen
3.3
Räumliche Verteilung der Büroflächen
Die Krefelder Innenstadt ist und bleibt der wichtigste Bürostandort in Krefeld. 29%
des Büroflächenbestandes konzentrieren sich im zentralen City-Stadtbezirk Mitte.
Neubauprojekte wie die Errichtung der neuen Volksbank-Hauptfiliale am Dionysiusplatz und der Büroimmobilie auf dem Gelände einer ehemaligen Seidenweberei (Philadelphiastraße 217) haben den Bürostandort Innenstadt weiter gestärkt. Neben der
Innenstadt ist der Büroflächenbestand vor allem im Bezirk Fischeln gewachsen. Die
Neubauaktivitäten konzentrierten sich hier in den Gewerbegebieten des Bezirks
(Neubau XCMG im Europark Fichtenhain sowie Neubauten im SEGRO Logistics Park
Krefeld-Süd und auf dem DEW-Stahl-Areal). Auch in den Bezirken Nord und Ost ist
seit 2011 der Bestand an Büroflächen gestiegen (vor allem durch die Neubauten von
Büttner an der Siempelkampstraße, der Volksbank an der Uerdinger Straße sowie
von Rondo-Food an der Magdeburger Straße). Im Bezirk Süd ist der Bestand an Büroflächen nahezu unverändert geblieben. Leichte Rückgänge an verfügbaren Büroflächenbeständen sind in den Bezirken West, Uerdingen und Oppum-Linn festzustellen.
Im Bezirk West reduzierte sich der Bestand trotz einiger neu hinzugekommenen Büroflächen (vor allem durch Sanierung von Objekten im Mies-van-der-RoheBusinesspark) insbesondere durch die Sanierungsarbeiten am Stadthaus, das in großen Teilen kurz- und mittelfristig nicht für Büronutzungen zur Verfügung steht. Im
Bezirk Uerdingen wurden seit 2011 zwar etliche Neubauten fertiggestellt (Neubauten
von Baumer hhs und BLG/Siemens sowie 1. Bauabschnitt WS-Gewerbepark im Gewerbegebiet Uerdingen-Nord, kleinere Büroneu- und Anbauten im Bereich Rheinhafen), es sind jedoch auch etliche Objekte aus der Bestandsdatenbank entfernt worden (aufgrund von Abrissen, Umnutzungsplänen, eingeschränkter Nutzbarkeit wegen
starker Sanierungsbedürftigkeit). So wurde beispielsweise der Bürokomplex
Parkstraße 29 aufgrund von konkreten Umnutzungsplänen sowie die Bürotrakte auf
dem Areal der Metallwerke Bender aufgrund des sehr schlechten Zustands und der
ungewissen Nachnutzung nicht mehr in der Bestandsdatenbank geführt. Der leichte
Rückgang des Büroflächenbestandes im Bezirk Oppum-Linn ist in großem Maße auf
die Umwidmung des Bürogebäudes am ehemaligen Praktiker-Baumarkt (jetzt: Nutzung durch Fitnessstudio) zurückzuführen.
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Abbildung 5: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet
3.4
Baualtersstruktur
Zur Differenzierung der Altersstruktur des Büroflächenbestandes wurden die Objekte
fünf Baualtersklassen zugeordnet. Unterschieden werden Büroobjekte, die





vor 1945,
zwischen 1945 und 1969,
zwischen 1970 und 1989,
zwischen 1990 und 1999 sowie
2000 oder später errichtet wurden.
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In den Fällen, in denen ein Büroobjekt aus mehreren Gebäudeteilen mit uneinheitlichem Baualter besteht, ist dem Objekt diejenige Baualtersklasse zugeordnet, in der
sich der Großteil der erhobenen Bürofläche befindet. Hierdurch kommt es zu leichten
Verzerrungen der Aussagen, die aus methodischen Gründen leider nicht vermieden
werden können. Zudem ist zu beachten, dass aus architektonischen Gründen insbesondere bei Objekten aus den 1960er und 1970er Jahren eine exakte bauzeitliche
Einordnung schwierig ist, wodurch es zu Fehleinschätzungen kommen kann. Dies gilt
insbesondere dann, wenn nachträgliche Fassadensanierungen stattgefunden habenDie Ergebnisse der Baualtersklassifizierung – aktualisierter Stand 2014 - sind in dem
folgenden Diagramm dargestellt.
350.000
Stand 2014
300.000
Stand 2011
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
vor 1945
1945-1970
1970-1990
1990-2000
nach 2000
Abbildung 6: Büroflächenbestand (MF-G) nach Baualtersklassen im Jahr2011 und 2014
Der Anteil an modernen Büroflächen aus der Zeit seit 2000 ist von 9,2 % im Jahr 2011
auf 12,8 % im Jahr 2014 angestiegen. Auch der Bestand an Büroflächen in Objekten
aus der Zeit vor 1945 ist durch Umnutzung ehemals nicht für Bürozwecke genutzter
Flächen (vor allem auf dem Areal des Mies-van-der Rohe-Businesspark) leicht gewachsen. In den anderen Baualtersklassen hat durch Umnutzung und Rückbau ein
Rückgang des Flächenbestandes stattgefunden.
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Abbildung 7: Räumliche Verteilung der Baualtersklassen
3.5
Nutzungsstruktur
54% des Krefelder Büroflächenbestandes ist in reinen Bürogebäuden zu finden. Dieses Kernsegment des Krefelder Büromarktes umfasst ein Büroflächenvolumen von
568.950 m² MF-G.
Seite | 13
60
2014
50
2011
40
30
20
10
0
reine Büroobjekte
Büro & Wohnen
Büro & Einzelhandel
bzw. Gastronomie
Büro & Gewerbe
Abbildung 8: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung – Anteile in % in
den Jahren 2011 und 2014
Weil einige reine Büroobjekte mit großen Flächenbeständen derzeit bedingt durch
umfangreiche Sanierungsarbeiten nur eingeschränkt genutzt werden können (Stadthaus) und andere aufgrund von Umnutzungsplänen nicht mehr zur Verfügung stehen
(z. B. Objekt Parkstraße 29) ist der der Anteil der reinen Bürogebäude zwischen 2001
und 2014 leicht zurückgegangen. Der Anteil der Objekte mit Büro- und Gewerbenutzung ist dagegen gestiegen, was auf die vielen Neubauprojekte in den Gewerbe- und
Industriegebieten zurückzuführen ist.
4
Ermittlung des Büroflächenleerstandes 2014
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Untersuchungen zum aktuellen Leerstand
im Büromarktsegment in Krefeld vorgestellt, die im Sommer 2014 durchgeführt wurden. Aus den Ergebnissen werden auch Aussagen zum Mietpreisniveau abgeleitet
4.1
Leerstandquote 2014
Der für Krefeld ermittelte marktfähige Leerstand zum Erhebungszeitpunkt Sommer
2014 umfasst 79.547 m² Büromietfläche. Daraus ergibt sich eine Leerstandsquote in
Höhe von 7,8 %. 2011 betrug die Quote 9,1 %, es ist also ein deutlicher Rückgang zu
verzeichnen. Trotzdem verfügt Krefeld im Vergleich zu anderen Städten immer noch
über eine recht hohe Leerstandsquote.
Stadt
Leerstandsquote
Duisburg
2014
Bochum
2014
Mönchengladbach
2014
Krefeld
2014
Düsseldorf
2014
Neuss
2014
2,7 %
5,6 %
5,7 %
7,8 %
10,8 %
15,3 %
Abbildung 9: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich (Quellen: IVG 2014 sowie eigene Erhebung in Krefeld)
Als Gründe für den Leerstand sind sicherlich die gut vermieteten seit 2011 hinzugekommenen Neubaubestände zu nennen aber auch die derzeitige Sanierung des
Stadthauses, die zu einer großflächigen Anmietung von Büroflächen durch die Stadt
Krefeld geführt hat.
4.2
Leerstand differenziert nach Objekttypen
Untersucht man die Verteilung des Leerstandes auf die verschiedenen Gebäudezustandsklassen, so zeigt sich erwartungsgemäß, dass sich der Leerstand überdurchschnittlich stark im Segment der sanierungsbedürftigen Büroobjekte konzentriert.
neu, frisch renoviert
Leerstand (Anteil am Gesamtleerstand)
Anteil am gesamten Büroflächenbestand in der Gebäudezustandsklasse
16.123 m² (20 %)
5,4 %
Befriedigend
Schlecht
53.918 m² (68 %) 9.506 m² (12 %)
7,9 %
28,1 %
Abbildung 10: Leerstand (MF-G) in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Sanierungszustand der Büroobjekte
In der Zustandskategorie „schlecht“ stehen mehr als 28 % der Bürofläche leer. Der
Bestand an verfügbaren neuen, bzw. frisch renovierten Büroflächen ist mit 5,4 %
deutlich geringer. Es ist jedoch zu beachten, dass die Aussagefähigkeit der Untersu-
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chungen zum Zustand der Objekte stark eingeschränkt ist, da im Rahmen der Aktualisierung keine Neueinschätzung aller Büroobjekte vorgenommen werden konnte und
dementsprechend ein Großteil der Bewertungen aus dem Jahr 2011 stammt.
Beim Vergleich der Leerstände in den verschiedenen Baualtersklassen fällt die niedrige Leerstandsquote bei den modernen, seit dem Jahr 2000 errichteten Büroflächenbeständen auf. Nur 4,5 % des Bestandes in dieser Altersklasse steht leer. Bei den
zwischen 1945 und 2000 entstandenen Objekten ist die Leerstandsquote mit mehr
als 8 % dagegen überdurchschnittlich hoch. Leicht unter dem Krefelder Durchschnitt
liegt die Leerstandsquote im Segment der vor 1945 errichten Objekten. Von Leerstand sind also vor allem die Büroflächenbestände aus der Nachkriegszeit und den
1970er und 1980er Jahren betroffen.
vor 1945
1945-1969
1970-1989
1990-1999
2000 od. später
Leerstand (Anteil am
Gesamtleerstand)
15.290
(19 %)
14.984
(19 %)
28.457
(36 %)
15.008
(19 %)
5.808
(7%)
Anteil am gesamten
Büroflächenbestand
der Baualtersklasse
7,7 %
8,5 %
8,8 %
8,1 %
4,5 %
Abbildung 11: Leerstand in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Baualtersklassen
Als aufschlussreich erweist sich eine differenzierte Betrachtung des Leerstandes bezüglich der Verteilung auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur. Hier fallen
– wie schon im Jahr 2011 - vor allem die hohen Leerstandsquoten bei denjenigen
Büroobjekten auf, in denen neben der Büronutzung zusätzlich Einzelhandels- bzw.
Gastronomienutzungen untergebracht sind.
15,1
50.000
16
12
9,0
30.000
6,8
20.000
10
8
6,2
6
4
10.000
Leerstandsquote in %
Bürofläche (MF-G) in m²
14
40.000
2
0
0
reine
Büroobjekte
Leerstand in m²
Büro & Wohnen
Büro &
Büro & Gewerbe
Einzelhandel bzw.
Gastronomie
Leerstandsquote der Nutzungskategorie
Abbildung 12: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur
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Von dem Flächenbestand in Bürogebäuden mit Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzung stehen 15 % leer. Dies ist ein Hinweis darauf, dass mischgenutzte Objekte in
Geschäfts- bzw. Innenstadtlagen (z.B. Ostwall) weiterhin ein problematisches Segment innerhalb des Krefelder Büromarktes darstellen.
4.3
Räumliche Verteilung des Leerstandes
Seite | 16
Bei Betrachtung der räumlichen Verteilung des Leerstandes auf die einzelnen Krefelder Stadtbezirke ist erwartungsgemäß eine Ballung im Bezirk Mitte festzustellen.
41,5 % des Leerstandes sind in diesem zentralen Bezirk verortet, die Leerstandsquote
ist mit 11,2 % überdurchschnittlich hoch. Die höchste Leerstandsquote ist im Bezirk
West vorzufinden (13,3 %). Nur in den Bezirken Mitte und West ist die Leerstandsquote seit 2011 angestiegen. In den sonstigen Bezirken liegen die Leerstandsquoten
unter dem Krefelder Durchschnitt. Besonders niedrig sind sie in den östlichen Bezirken Ost, Uerdingen und Oppum-Linn. In Uerdingen, Oppum-Linn sowie im Bezirk
Nord sind die deutlichsten Rückgänge der Leerstandsquote sein 2011 zu beobachten.
13,3
14,0
11,2
12,0
10,0
8,0
7,1
6,1
6,0
7,5
5,6
4,0
2,0
0,0
Abbildung 13: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken
3,1
3,6
2,3
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Abbildung 14: Räumliche Verteilung des Leerstands
3.7
Mietpreisniveau
Die Erhebung von Mietpreisen gehört nicht zu den zentralen Bestandteilen dieser
Untersuchung. Trotzdem konnten im Rahmen der Recherche in den InternetImmobiliendatenbanken auswertbare Informationen zu Angebotsmieten gewonnen
werden, weshalb im Folgenden kurz auf das Thema Mieten und Mietpreisniveau eingegangen wird. Insgesamt konnten Informationen zu Mietpreisen für 86 Objekte
zusammengetragen werden. Der auf diese Weise ermittelte Datenbestand erlaubt
sicherlich keine repräsentativen Detailaussagen zur Preisbildung am Krefelder Büromietmarkt, da es sich um reine Angebotsmieten handelt. Er ermöglicht jedoch Tendenzaussagen bzw. eine grobe räumliche Differenzierung von unterschiedlichen
Mietpreisniveaus.
Auf allgemeine Angaben zu den Durchschnittsmieten verschiedener Gebäudekategorien soll an dieser Stelle bewusst nicht eingegangen werden - derartige Daten sind in
den Gutachten des Gutachterausschusses in weitaus repräsentativerer Form angegeben. Untersucht wurde im Rahmen dieser Studie vielmehr die räumliche Verortung
der Büroobjekte, für die Mietpreisinformationen vorliegen.
100%
10,0
90%
9,0
80%
8,0
70%
7,0
60%
6,0
50%
5,0
40%
4,0
30%
3,0
20%
2,0
10%
1,0
0%
0,0
über 11 €
7 bis 9 €
unter 5 €
9 bis 11 €
5 bis 7 €
durchschn. flächenbezogener Mietpreis
Abbildung 15: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt nach
Mietpreisklassen
Abbildung 15 zeigt, dass nur in den Bezirken Fischeln, Ost und Mitte in größerem
Umfang Objekte zu Mietpreisen von mehr als 9 € angeboten werden. Auch im Bezirk
Süd ist das Mietpreisniveau mit 8,4 € überdurchschnittlich hoch. Das niedrigste Mietpreisniveau ist im Bezirk Nord festzustellen.
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5
Zusammenfassung
Durch die Aktualisierung der Daten der Vollerhebung sind die Informationen zum
Krefelder Büromarkt nun wieder auf dem aktuellen Stand. Hierdurch wurde ein wichtiger Schritt zur Bewahrung des durch die Vollerhebung erreichten hohen Transparenzniveaus gemacht werden.
Die wichtigsten Ergebnisse der Studie im Überblick:


In Krefeld summiert sich der Bestand an Büroflächen im Jahr 2014 auf 1,01
Mio. m² Bürofläche (MF-G). Erstmals hat der Bestand an Büroflächen in Krefeld
die Marke von 1 Million m² MF-G überschritten.
Den Krefelder Büroimmobilienmarkt prägen mittelgroße Büroobjekte mit einer
BGF zwischen 1.000 und 5.000 m². 46 % des Büroflächenbestandes ist in Objekten dieses Größensegmentes zu finden. Der Anteil dieses Größensegment hat seit
2001 weiter zugenommen.

Der Büroflächenbestand konzentriert sich stark im Bereich der Krefelder Innenstadt. Inzwischen sind 29 % des Büroflächenbestandes hier verortet. Ein besonderer räumlicher Schwerpunkt liegt dabei im Umfeld des Ostwalls.

Mit dem Europark Fichtenhain verfügt Krefeld über einen zweiten bedeutenden
Bürostandort neben der Innenstadt. Der Standort ist besonders durch moderne,
seit 1990 entstandene Büroflächenbestände geprägt. Der neu entstandene benachbarte Logistikpark hat zu einem Zuwachs an Büroflächen in diesem Gebiet
geführt.

Krefeld hat im regionalen Vergleich einen überdurchschnittlich hohen Anteil an
Büroflächen in alten Gebäudebeständen aus der Zeit vor 1945. Der Anteil an Büroflächenbeständen in Gebäuden aus dieser Zeit hat durch Umwidmung alter Industriegebäude seit 2011 sogar noch leicht zugenommen.

Die Leerstandsquote im Büromarktsegment ist mit 7,8 % weiterhin hoch. Sie ist
jedoch seit 2011 deutlich zurückgegangen.

Überdurchschnittlich hoch ist die Leerstandsquote in der Innenstadt (Bezirk
Mitte) und im Bezirk West. Ein deutlicher Rückgang des Leerstandes ist in den
östlich gelegenen Bezirken festzustellen.
Seite | 19
Literaturverzeichnis
BulwienGesa (Hrsg.) 2005: Büroimmobilienmarkt München, München
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