Retalho de Luxo

COMÉRCIO DE RUA
EM LISBOA E PORTO
JULHO 2011
1
Introdução
2
Metodologia
3
Lisboa
4
Porto
5
Conclusões
Cushman & Wakefield
Av. da Liberdade, 131 – 2º
1250-140 Lisboa, Portugal
www.cushmanwakefield.com
O comércio de rua tem sido
desde 2008 um dos poucos
portadores de boas notícias para
o mercado imobiliário em
Portugal, e assim se mantém em
2011. A evolução da qualidade da
oferta nos centros das cidades de
Lisboa e Porto no período 20082011 é evidente na análise do
trabalho desenvolvido ao longo
deste documento.
A presença de retalhistas internacionais e múltiplos aumentou
consideravelmente em ambas as cidades e são vários os
exemplos de novos clusters de retalho a surgirem com um
dinamismo que tem vindo a aumentar de ano para ano a
afluência de público às ruas dos centros de Lisboa e Porto.
INTRODUÇÃO
No âmbito da sua atividade de Research, a Cushman & Wakefield lança mais um Business
Briefing sobre o comércio de rua em Portugal, que pretende apresentar uma visão abrangente
deste sector nas zonas prime de Lisboa e Porto. Este relatório traça um retrato da oferta e
procura atuais, e a sua evolução recente, não esquecendo as perspetivas e desafios futuros.
Em contraciclo com os restantes sectores do mercado imobiliário, o comércio de rua
registou nos últimos anos um crescimento significativo em Portugal, em especial na cidade de
Lisboa. As principais zonas de comércio da capital verificaram uma importante evolução em
termos de procura por parte de retalhistas nacionais e internacionais, que viram neste
formato de comércio um bom caminho para a expansão da sua rede de lojas. Desta forma
diversificaram de alguma forma a sua atividade e tiraram partido da afluência crescente de
público que zonas como o Chiado, Avenida da Liberdade, Rua Castilho ou Parque das
Nações têm vindo a registar nos últimos anos.
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
1
INQUÉRITO
AOS
2010
COMÉRCIO
DE RETALHISTAS
RUA EM LISBOA
E PORTO
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
Após um primeiro estudo lançado em 2008, altura em que se sentia já uma maior apetência
pelo comércio de rua, não só por parte dos retalhistas mas também dos consumidores, em
2011 a Cushman & Wakefield realiza nova análise a este segmento de mercado nas cidades de
Lisboa e Porto. A oferta comercial nas principais ruas de comércio destas duas cidades é
analisada de forma detalhada, em termos de dimensão, formato, origem e sector de atividade
do retalhista. É feita também uma comparação com os dados recolhidos em 2008, sendo
possível comprovar uma evolução positiva em termos de qualidade da oferta, tal como já
tinha sido previsto no documento publicado em 2008.
METODOLOGIA
Este documento tem por base a atualização do trabalho de campo realizado em 2008, em que
se procedeu ao levantamento, unidade a unidade, de toda a oferta comercial nas principais
zonas de comércio de Lisboa e Porto. Com o presente trabalho, é possível caracterizar a
principal oferta comercial das duas cidades em termos quantitativos e qualitativos, assim com
a sua evolução face a 2008. A oferta é desagregada por sectores de atividade e tipo de
retalhistas, importantes indicadores do grau de maturidade e sofisticação do sector.
Mapa da Baixa de Lisboa
2
BUSINESS BRIEFING
Mapa da Baixa do Porto
JULHO 2011
Os operadores foram classificados de acordo com uma de três categorias: independentes
(lojistas de origem nacional e que têm apenas uma loja, ou um pequeno conjunto de lojas);
múltiplos (marcas integradas numa cadeia de lojas de origem nacional) e internacionais
(marcas integradas em cadeias de lojas de origem internacional).
Em Lisboa, o levantamento realizou-se na Avenida da Liberdade, zona da Baixa-Chiado,
Restauradores e Rossio, concentrando-se nas principais ruas de comércio, entre as quais: a
Avenida da Liberdade, Praça D. Pedro IV (Rossio), Praça da Figueira, Rua Augusta, Rua da
Conceição, Rua da Misericórdia, Rua da Prata, Rua do Carmo, Rua do Ouro, Rua dos
Correeiros, Rua dos Fanqueiros, Rua Garrett, Rua Ivens e Rua Nova do Almada.
No Porto, as zonas auditadas
encontram-se
essencialmente na Baixa,
concentrando-se na Rua 31
de Janeiro, Rua de Fernandes
Tomás, Rua de Passos
Manuel, Rua de Sá da
Bandeira e Rua de Santa
Catarina. Inclui-se também
parte
da
Avenida
da
Boavista, a Praça Mouzinho
de Albuquerque, a Rua Júlio
Dinis e a Rua da Cedofeita.
De seguida passamos a
apresentar os principais
resultados deste estudo para
cada uma das cidades
separadamente.
LISBOA
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
3
COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
A principal oferta de lojas de rua na cidade de Lisboa estende-se desde a Avenida da
Liberdade até à zona da Baixa-Chiado, totalizando aproximadamente 150.000 m2, o que
compara com os cerca de 160.000 m2 auditados em 2008. Para esta redução contribuiu o
encerramento de algumas unidades para reabilitação e/ou a afetação a outros usos que
não de retalho. No total foram auditadas 885 unidades comerciais.
No que se refere às ruas que reúnem maior oferta comercial, o destaque continua a ir
para a Avenida da Liberdade, Rua Augusta, Rua dos Fanqueiros, Rua do Ouro, Rua
Garrett e Rua da Prata; que em conjunto concentram cerca de 68% da oferta existente,
ou seja, mais de 100.000 m2.
Distribuição da Oferta por Sector de Actividade
Lisboa (m2)
12%
2%
12%
44%
6%
7%
3%
12%
2%
0%
Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação
Comunicações
Desocupadas
Lazer, recreação e cultura
Outros bens e serviços
Produtos alimentares, bebidas e tabaco
Restaurantes, cafés e similares
Saúde
Transportes
Vestuário e calçado
A moda nas suas diversas vertentes –
vestuário e calçado – é o sector de
atividade dominante, à semelhança do
que se verifica no formato de centros
comerciais e nas principais cidades
europeias. Este sector representa
aproximadamente 44% da oferta, o
que corresponde a mais de 65.000 m2;
refletindo ainda assim uma diminuição
de cerca de 15% face a 2008.
Os artigos para o lar - acessórios para
o lar, equipamento doméstico e
manutenção da habitação – ocupam
também um lugar de destaque no
comércio de rua lisboeta, somando
cerca de 18.000 m2, o que
corresponde a 12% da oferta total. Em
2011 a restauração ocupa o terceiro
lugar de primazia, que em 2008 se
encontrava em segundo, totalizando
cerca de 17.500 m2. O facto de a Baixa
ser tradicionalmente um destino
turístico explica esta predominância do
sector de restauração.
À data da revisão do trabalho de campo, o total de lojas desocupadas situava-se
próximo dos 17.500 m2, representando uma taxa de desocupação de 12%, um
aumento de 3 p.p. (pontos percentuais) face à taxa de cerca de 9% verificada em 2008.
Este é um valor significativo e aparentemente contraditório, face à cada vez maior
procura verificada por lojas de rua no centro da cidade.
Para a elevada taxa de desocupação continua a contribuir o facto de a Baixa Lisboeta
ter diversas lojas cuja localização, área e configuração se apresenta desadequada à
procura existente, pelo que nestes casos a colocação de espaços é sempre mais difícil.
De facto é nesta zona que se encontra a maioria da área vaga, mais de 10.000 m2.
4
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
Outro fator que dificulta a ocupação das lojas desocupadas passa pelo facto destas
apresentarem, em média, uma área menor do que a que costuma ser alvo de procura.
Atualmente têm em média 135 m2, valor semelhante a 2008, e que compara com uma área
média total levantada de 170 m2 em Lisboa. As zonas do Chiado e Restauradores-Rossio
apresentam as áreas médias desocupadas mais reduzidas, de 125 m2 e 92 m2
respetivamente.
Para complementar a análise do mix
comercial
importa
averiguar
igualmente a qualidade dos lojistas
instalados, o que irá contribuir para o
grau de satisfação dos visitantes. A
forma objetiva para se estudar esta
qualidade de oferta passa por
classificar os lojistas por tipo, nas
categorias já descritas anteriormente:
independentes,
múltiplos
e
internacionais.
A análise da evolução da oferta do
comércio de rua em Lisboa nesta
perspetiva é a mais reveladora do
aumento da atratividade deste
formato de retalho hoje em dia.
Embora a maioria dos lojistas no
comércio de rua do centro de Lisboa
continuam
a
ser
operadores
independentes (43%), o peso destes
apresenta uma queda de 10 p.p. face a
2008. Esta quebra reflete-se num
aumento do peso dos retalhistas
múltiplos e internacionais, quer em
termos percentuais, quer em valor
absoluto. Os retalhistas múltiplos
ocupam atualmente mais de 32.000
m2, um aumento de 57% do valor
absoluto
face
a
2008
e
correspondente a um peso de 24% no
total. Relativamente aos retalhistas
internacionais, estes ocupam cerca de
43.000 m2, um aumento de 5% do
valor absoluto face a 2008 e
equivalente a 32% do total.
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
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COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
Este tipo de análise pode parecer à partida algo redutor, ao concluir sobre a
qualidade dos operadores com base na sua estratégia de expansão. No entanto, a
experiência demonstra que na maioria dos casos os operadores independentes
oferecem uma qualidade de serviço inferior à apresentada por operadores múltiplos
ou internacionais. Este facto deve-se essencialmente a duas razões: o tipo de
organização dos operadores múltiplos ou internacionais envolve certos padrões de
exigência em termos de qualidade e de serviço ao cliente; por outro lado, as
economias de escala que advêm da integração numa rede nacional ou internacional
permitem uma oferta mais diversificada e a preços mais competitivos. No entanto, é
de ressalvar a qualidade de determinados operadores independentes, que conseguem
marcar a sua presença no mercado, oferecendo produtos diferenciados e um serviço
ao cliente acima da média.
A Avenida da Liberdade é a rua de maior prestígio e glamour da cidade de Lisboa,
sendo a eleita pelas principais marcas de referência para se instalar. Inicialmente com
uma oferta de luxo maioritariamente concentrada na zona envolvente ao Teatro
Tivoli, foi gradualmente expandindo para toda a zona superior da avenida, desde o
Marquês de Pombal até ao cruzamento com a Praça da Alegria. Atualmente verificase um alargamento da localização das lojas de luxo à zona inferior da avenida, tendo
como exemplo as lojas Rosa Clará, I Pinco Pallino e Porche Design.
KEY PLAN AVENIDA DA LIBERDADE
6
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
A Avenida da Liberdade concentra a maior área de comércio de rua do centro de Lisboa,
totalizando cerca de 25.500 m2, 17% da oferta analisada. No último ano e meio foram várias
as inaugurações de novas lojas nesta zona: a Pronovias, na esquina da avenida com a Praça
de Alegria; a Prada no antigo stand da Mitsubishi; a primeira loja da Fly London em
território nacional e as já referidas, I Pinco Pallino e Porche Design.
NOVAS ABERTURAS – AVENIDA DA LIBERDADE
Prada
Abertura: 2010
Av. da Liberdade, 216
Vestuário
Pronovias
Abertura: 2010
Av. da Liberdade, 105
Vestidos de Noiva
Fly London
Abertura: 2011
Av. da Liberdade, 230
Sapataria
Porsche Design
Abertura: 2011
Av. da Liberdade, 40
Acessórios
Mediação C&W
Distribuição da Oferta por Sector de Actividade
Avenida da Liberdade (m2)
1%
13%
4%
11%
49%
2%
12%
7%
1%
Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação
Desocupadas
Lazer, recreação e cultura
Outros bens e serviços
Produtos alimentares, bebidas e tabaco
Restaurantes, cafés e similares
Saúde
Transportes
O sector da moda continua a dominar
a oferta comercial na Avenida da
Liberdade, perfazendo 49% da área
existente, num total de cerca de
12.500 m2, ligeiramente acima do
verificado em 2008 com 12.000 m2. A
taxa de desocupação nesta zona
corrigiu ligeiramente dos 14% em 2008
para os 13%, situando-se atualmente
nos 3.300 m2.
Os operadores internacionais, como
se pode verificar pelas principais
aberturas, têm vindo a reforçar a sua
presença, passando de 40% em 2008
para mais de 51% em 2011. Estes
retalhistas, entre os quais marcas
como a Emporio Armani, Dolce &
Gabbana, Loewe, Burberry, Tods’s,
Louis Vuitton, Carolina Herrera e
Hugo Boss escolheram a Avenida da
Liberdade pela visibilidade e prestígio
que a zona oferece.
Vestuário e calçado
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
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COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
Embora ainda subsistam algumas limitações à maximização do potencial desta zona, como
sejam a forte descontinuidade entre as zonas de retalho e os diversos prédios devolutos
ou em mau estado de conservação, é evidente uma crescente dinamização na Avenida da
Liberdade. A iniciativa recente da Câmara Municipal de Lisboa para a concessão de 5
novos quiosques nos passeios centrais da avenida tem-se verificado muito bem-sucedida;
permitindo assim preencher a lacuna de falta de animação na envolvente, essencialmente
no período noturno, dado o horário alargado de funcionamento destes quiosques.
Outros fenómenos pontuais têm contribuído para a crescente atratividade da Avenida da
Liberdade e ruas envolventes. Neste seguimento, de ressalvar a recentemente criada
Passeio Público, uma associação formada por empresários e empreendedores com
interesses comerciais localizados na avenida. O objetivo desta associação passa por
dinamizar esta zona da cidade com a promoção periódica de iniciativas culturais, tendo já
diversos eventos programados para os próximos meses. Adicionalmente, se em 2008
importava fazer referência à iniciativa Castilho Fashion Street; hoje é incontornável a
menção aos 3 novos espaços de restauração da Rua Barata Salgueiro, todos eles
inaugurados no último ano e que trouxeram a esta via um importante fluxo adicional de
público.
Por último os morosos processos de reconversão urbana dos edifícios da Avenida da
Liberdade começam hoje a dar os seus frutos; vários prédios ao longo da avenida estão
ou irão entrar brevemente em obras de reabilitação para diferentes tipos de uso,
prometendo trazer uma nova imagem a esta artéria emblemática da cidade. Um bom
exemplo deste fenómeno é o recentemente inaugurado nº 105 da Avenida da Liberdade,
um projeto residencial do Arquiteto Carrilho da Graça, promovido pela Holding Violas
Ferreira, e que recebeu no seu embasamento a nova loja da Pronovias em Lisboa. Com
trabalhos de construção a decorrer encontram-se o Edifício Liberdade 67A, promovido
pela Libertas, e que irá contar com espaços de escritórios e comércio de rua; assim como
o futuro LA Boutique Hotel, do grupo Lanidor, no lado oposto da avenida.
KEY PLAN RUA AUGUSTA
8
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
A seguir à Avenida da Liberdade, a Rua Augusta continua a ser aquela que concentra maior
volume de área comercial, totalizando cerca de 20.000 m2, correspondente a mais de 13%
da oferta total. O tenant mix desta rua é ainda dominado pelo sector da moda, que
representa 74% da oferta total, ainda assim com um peso inferior em 10 p.p. do que o
verificado em 2008. Os retalhistas internacionais têm uma forte presença, representando
cerca de 57% do total de operadores, sendo que a taxa de desocupação se situa nos 10%. A
Rua Augusta foi sempre uma das principais vias de comércio na baixa lisboeta, o importante
fluxo de transeuntes originado pelos transportes fluviais da Praça do Comércio e também o
facto de se tratar de um importante destino turístico, contribuiu sempre para o dinamismo
desta zona. A atual requalificação do Terreiro do Paço, entre os quais se destacam a
conclusão das obras no Cais das Colunas e a abertura ao público do Páteo da Galé, um
espaço com restauração e comércio, irá com toda a certeza contribuir para uma maior
dinamização deste espaço, beneficiando também as restantes ruas da baixa. Os planos
futuros para a Praça do Comércio, que incluem a abertura de mais espaços de retalho nas
arcadas do Terreiro do Paço e a construção de uma unidade hoteleira das Pousadas de
Portugal, deverão reforçar esta afluência de público e transformar a Praça do Comércio
num polo de atração, que em conjunto com o núcleo do Chiado deverá impulsionar o
movimento e fluxo pedonal em toda a baixa de Lisboa.
A Rua dos Fanqueiros é a terceira maior em termos de oferta comercial, somando mais de
15.500 m2 de área, o que corresponde a 10% da oferta levantada. Nesta rua, com maior
predominância de comércio tradicional, a oferta é dominada por lojistas independentes, que
ocupam mais de 63% da área levantada, abaixo dos 70% registados em 2008. A primazia por
sector é partilhada entre a moda e os artigos para o lar, cada um representando 36%, com a
taxa de desocupação a atingir os 12%.
Agregando a oferta levantada por
Distribuição da Oferta por Zona - Lisboa (m2)
zonas, verificamos que a Baixa
tem a preferência, totalizando
cerca
de
70.000
m2,
correspondente a perto de 47%
14%
17%
do total. Esta é seguida pelo
Chiado, que se tem vindo a
afirmar cada vez mais como uma
22%
localização prime em linha com a
Avenida da Liberdade, zona de
grande afluência de público,
frequentada desde turistas a
47%
pessoas ligadas ao mundo da
cultura e das artes, sendo
conotada como uma zona trendy
da cidade de Lisboa.
Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio
Uma das artérias com maior procura é a Rua Garrett, que serve de ligação entre os
Armazéns do Chiado e o Largo do Chiado, e que regista o fluxo pedonal mais elevado e é
seguida pela Rua do Carmo, onde se encontram os Armazém Grandella. Nos últimos meses
foram diversas as aberturas nesta zona, entre as quais a Nespresso, Massimo Dutti, Custo
Barcelona, Blanco, Muji, Santini e Nike. Atualmente, a atividade comercial tem vindo a
estender-se às ruas circundantes, com destaque para a Rua Nova do Almada e Rua Ivens,
comprovando a aposta de insígnias como Marc Jacobs, Hermès, Diesel e Kiehl's.
BUSINESS BRIEFING
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INQUÉRITO AOS RETALHISTAS 2010
COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
KEY PLAN CHIADO
1 Haggen Dazs
2 Benetton
3 Casa Havaneza
4 Sisley
5 Jahel
6 Du Pareil au Même
7 Bertrand Livraria
8 Hugo Boss Orange
9 Lanidor
10 Gardenia
4
3
5
6
16 18
10
8
R. Garrett
2
7
9
11
20
22
11 The House of Villeroy & Boch
23
24
12 Gardenia
13 G-Star Raw
26
12
13
17
19
21
14 Adolfo Dominguez
25
15 Colcci
15
16 Bershka
14
17 Blanco
1
18 Swarovsky (abre brevemente)
19 Nike
20 m.store (Apple)
21 Massimo Dutti
22 HUGO Boss
23 Pull & Bear
24 Nespresso
25 Zara
26 Armazéns do Chiado (CC)
Não podemos deixar de falar do Chiado sem fazer ainda referência ao
rejuvenescimento do Largo Rafael Bordalo Pinheiro enquanto cluster de
restauração. Temos assistido a uma procura crescente dos operadores deste
sector de atividade e nomes como Nood, H3, Clara, Aqui há peixe, Koni Store,
Royale Café, entre outros já registam presença.
No total, o Chiado conta com cerca de 34.000 m2, distribuídos principalmente
pela Rua Garrett, Rua do Carmo, Rua Nova do Almada, Rua Ivens, Calçada do
Sacramento, Largo de Camões, Rua da Misericórdia e Largo do Chiado,
representando em conjunto 22% da oferta total. O sector da moda é a principal
presença nesta zona, com mais de 16.000 m2, 48% do total auditado. A taxa de
desocupação é uma das mais baixas de Lisboa, apenas 8.5%, e compõe-se na sua
maioria por lojas de pequena dimensão, com uma localização mais distante do
centro nevrálgico do Chiado ou com um layout desajustado das atuais
necessidades dos retalhistas.
NOVAS ABERTURAS – CHIADO
Santini
Muji
Abertura: 2011
Abertura: 2010
Abertura: 2010
Abertura:2010
Rua Garrett
Rua do Carmo, 9-13
Rua do Carmo, 65-73
Rua Nova do Almada, 7
Vestuário
Gelataria
Vestuário e Lar
Vestuário
Mediação C&W
Mediação C&W
Mediação C&W
10
Blanco
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
Custo Barcelona
PORTO
A revisão do levantamento do
comércio de rua no Porto foi
efetuada nas principais zonas
da cidade, entre as quais a
Baixa do Porto, parte da
Avenida da Boavista, a Praça
Mouzinho de Albuquerque, a
Rua Júlio Dinis e a Rua da
Cedofeita. Foram auditadas
760 unidades comerciais, com
uma área total estimada de
cerca de 171.000 m2. As ruas
com maior oferta comercial,
Rua de Santa Catarina e Rua
de Sá da Bandeira, totalizam
em conjunto cerca de 87.000
m2, correspondente a perto
de 51% da oferta total
auditada.
Distribuição da Oferta por Sector de Actividade
Porto (m2)
14%
1%
41%
12%
6%
7%
3%
0%
10%
6%
Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação
Comunicações
Desocupadas
Lazer, recreação e cultura
Outros bens e serviços
Produtos alimentares, bebidas e tabaco
Restaurantes, cafés e similares
Saúde
Transportes
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
Também no Porto o sector de
atividade dominante é o da moda,
agregando mais de 70.000 m2, o que
representa acima de 41% da oferta
auditada; mas inferior aos 45%
existentes em 2008. Os artigos para
o lar aumentaram o seu peso de
10% em 2008 para mais de 14%
atualmente, num total superior a
24.500 m2.
11
INQUÉRITO AOS RETALHISTAS 2010
COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
A restauração é o terceiro sector predominante, ocupando cerca de 17.000 m2, o
que se traduz em perto de 10% do total. À semelhança do que sucede em Lisboa, os
importantes fluxos de turistas e de trabalhadores na baixa portuense explicam a
forte presença do sector de restauração tradicional.
Relativamente às lojas desocupadas, estas totalizam presentemente cerca de 20.000
m2, traduzindo-se numa taxa de desocupação na ordem dos 12%, 2 p.p. acima do
valor verificado em 2008 e equivalente à taxa de desocupação da cidade de Lisboa.
As unidades vagas concentram-se principalmente na Rua de Sá da Bandeira, Rua de
Santa Catarina e Rua da Cedofeita, que somam 67 das 109 unidades desocupadas e
63% do total de área vaga. No caso do Porto a área média das lojas vagas é superior
face a Lisboa, acima dos 180 m2 e compara com uma média total auditada de 225 m2
no Porto.
Usando o mesmo critério de análise de
qualidade da oferta comercial em Lisboa
Distribuição da Oferta por Tipo de Lojista - Porto
através do tipo de lojista presente,
verificamos que também no Porto houve um
aumento da atratividade do comércio de rua.
O peso dos lojistas independentes caiu
abruptamente cerca de 16 p.p. face a 2008
para os 54%, correspondentes a mais de
82.000 m2. Os retalhistas múltiplos foram
aqueles que em compensação mais
aumentaram, cerca de 12 p.p. para os 25%,
situando-se atualmente nos 38.000 m2.
Finalmente, os retalhistas internacionais
cresceram o seu peso em 4 p.p. para 31.000
m2.
21%
54%
25%
Independentes
Múltiplos
Internacionais
KEY PLAN RUA DE SANTA CATARINA
20
1
2
3
19
5
18
6
17
16
15
7
14
8
9
10
13
11
4
12
12
BUSINESS BRIEFING
JULHO 2011
1
Adolfo Dominguez
2
Parfois
3
Misako
4
C&A e Fnac
5
Foot Locker
6
Pull & Bear
7
Stradivarius
8
Stwarovski
9
L’Occitane en Provence
10
Benetton
11
Bershka
12
Loja do Gato Preto
13
Zara
14
Mango
15
Cortefiel
16
H&M
17
Via Catarina (CC)
18
Blanco
19
Marionnaud
20
Petit Patapon
A Rua de Santa Catarina é aquela que concentra maior área comercial, perfazendo mais de
55.000 m2, correspondente a cerca de 33% do total de oferta auditada. Esta rua beneficia da
sua localização central, fácil acesso a transportes e o facto de ser parcialmente pedonal,
favorecendo a circulação dos visitantes. A sua atratividade é incrementada pela presença do
centro comercial ViaCatarina e pela proximidade do Porto Gran Plaza.
Distribuição da Oferta por Sector de Actividade
Rua de Santa Catarina (m2)
10%
6%
8%
8%
56%
3%
A moda é o sector dominante nesta rua,
representando 56% da oferta total, abaixo
dos 59% verificados em 2008 e totalizando
31.000 m2. Relativamente ao tipo de lojista,
há uma distribuição semelhante entre os
independentes, múltiplos e internacionais,
sendo estes últimos aqueles com maior peso,
acima de 38%, o equivalente a cerca de
20.000 m2. Entre estes contam-se com
unidades como a H&M, Fnac, C&A, United
Colors of Benetton, Cortefiel e Zara. A taxa
de desocupação nesta rua é reduzida,
situando-se pouco acima dos 6%.
A Rua de Sá da Bandeira concentra o
segundo maior volume de área comercial,
2%
mais de 31.000 m2, referentes a mais de 18%
da área auditada semelhante ao verificado em
Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação
2008. O sector da moda é aquele com maior
Desocupadas
peso, na ordem dos 32%, equivalente a 8.500
Lazer, recreação e cultura
m2 e o tipo de lojista espelha uma realidade
Outros bens e serviços
diferente à Rua de Santa Catarina, com uma
Produtos alimentares, bebidas e tabaco
predominância de retalhistas independentes,
Restaurantes, cafés e similares
que têm um peso que ultrapassa os 60%, mas
Saúde
ainda assim inferior aos 78% verificados em
Vestuário e calçado
2008.
Apesar de não concentrar um grande volume de área comercial, a Avenida da Boavista é a
localização de eleição das marcas de maior prestígio nacional e internacional, à semelhança
do que se verifica na Avenida da Liberdade em Lisboa. Esta oferta localiza-se principalmente
junto ao Edifício Aviz, onde se encontram retalhistas como a Hugo Boss, Ermenegildo
Zegna e Rosa & Teixeira. No total conta com 8.500 m2, correspondentes a apenas 5% da
oferta total e verifica uma taxa de desocupação de 8%.
7%
NOVAS TENDÊNCIAS
A consolidação das tradicionais zonas de comércio de rua das cidades de Lisboa e Porto é
hoje uma realidade incontornável. É visível o maior fluxo de visitantes nas ruas e o trabalho
realizado pela Cushman & Wakefield em 2008 e no Verão de 2011 permitem comprovar
este facto. A qualidade da oferta nos centros destas duas cidades é hoje claramente
superior, bem como a procura por parte dos operadores. Esta evolução trouxe não só
efeitos diretos às zonas que tradicionalmente representavam o comércio de rua nas cidades
analisadas, mas permitiu também o surgimento de novas áreas que no futuro poderão
assumir-se como destinos claros de retalhistas e consumidores.
Ao longo dos últimos 3 anos verificou-se o surgimento de dois novos núcleos de comércio
de rua, que ainda que contem com volumes pouco representativos de oferta, têm
características próprias que lhe conferem um forte potencial de crescimento no futuro,
estes são o Parque das Nações e o Príncipe Real.
BUSINESS BRIEFING
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COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO
O Parque das Nações é uma zona que assistiu na última década a uma importante
evolução em praticamente todos os sectores do imobiliário. Muito impulsionado por uma
forte componente residencial, rapidamente se assumiu como uma zona de escritórios
consolidada e como um destino turístico, complementada por uma oferta hoteleira, de
lazer e cultura. A componente de retalho no Parque das Nações é dominada pelo Centro
Vasco da Gama, um dos melhores e mais bem sucedidos centros comerciais do país, mas
nos últimos anos a tendência de um maior dinamismo ao nível do comércio de rua
existente nos embasamentos dos edifícios de escritórios ao longo da Avenida D. João II e
ruas circundantes foi-se tornando cada vez mais evidente. Hoje o Parque das Nações tem
vindo a aumentar o número de unidades de comércio de rua bem como o seu fluxo de
visitantes. A ocupação dos Tribunais de Lisboa em 2008, bem como outros negócios de
grande dimensão contribuiu certamente para este fenómeno, que se deverá manter e
consolidar nos próximos anos. O tipo de comércio nesta zona é muito vocacionado para
a conveniência, tendo um peso importante de unidades de restauração e serviços.
Fonte: Eastbanc Portugal
O Príncipe Real é outro fenómeno recente no
comércio lisboeta pois, não sendo ainda uma
zona de comércio consolidada, regista ano após
ano uma maior representatividade. O conceito
trendy com que se tem vindo a afirmar teve um
efeito importante ao nível do fluxo de visitantes,
potenciando a procura por parte dos retalhistas.
A zona de comércio do Príncipe Real desenvolvese ao longo da Rua da Escola Politécnica, Praça
do Príncipe Real e Rua D. Pedro V. De acordo
com dados da Eastbanc Portugal, abriram, desde
2007, na zona do Príncipe Real 27 novas unidades
de comércio de rua, muitas delas em espaços
encerrados há mais de 15 anos. Trata-se de um
tipo de comércio muito vocacionado para o
sector da moda, tendo por base uma oferta
maioritariamente de retalhistas independentes,
mas com representação de marcas de renome
internacional e em linha com o estilo Urban-chic
que esta zona pretende assumir. Designers como
Lidija Kolovrat, Alexandra Moura e Andy Warhol
(by Peppe Jeans) estão também presentes no
Príncipe Real.
Em breve esperam-se novas aberturas para o Príncipe Real, estando já confirmadas uma
casa de chá com um conceito parisiense e outra marca de nome internacional. À
semelhança dos eventos organizados noutras zonas de comércio de rua em Lisboa e
Porto, também no Príncipe Real é organizado bianualmente o Príncipe Real Live,
patrocinado pela Eastbanc Portugal, evento este que pretende divulgar e impulsionar o
Príncipe Real como destino de comércio e lazer.
CONCLUSÕES
A revisão do levantamento do comércio de rua de Lisboa e Porto veio revelar uma
realidade já antecipada no anterior Business Briefing publicado: o comércio de rua está
cada vez mais atrativo e com maior dinamismo.
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BUSINESS BRIEFING
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A presença de retalhistas internacionais e nacionais no comércio de rua destas duas cidades
é cada vez maior, havendo atualmente retalhistas que não se opõem a esperar algum tempo
para obter uma boa loja numa localização prime. A procura inclui retalhistas nacionais cuja
presença em centros comerciais já está consolidada e pretendem alargar o seu leque de
compradores, assim como retalhistas internacionais cuja primeira (e por vezes única) loja
no mercado nacional é na rua. Adicionalmente, são muitas as marcas que optam por abrir
as suas flagship stores neste formato de comércio.
A evolução das rendas e yields prime refletem esta realidade, com a renda prime do Chiado
a ter sido a única do mercado imobiliário comercial em Portugal a crescer desde 2007,
situando-se atualmente nos €80/m2/mês. Também em termos de investimento, há uma
noção da potencialidade deste segmento com as yields de comércio de rua a terem sido as
menos penalizadas desde 2007. Novamente, a zona do Chiado destaca-se, tendo registado
o crescimento mais baixo do mercado, de apenas 0.75 p.p. para uma gross yield de 6.75%.
Apesar de as taxas de desocupação continuarem a ser ligeiramente elevadas nalgumas
zonas, tal deve-se muitas vezes à configuração antiquada e desajustada dos espaços face às
necessidades atuais dos retalhistas. Neste seguimento importa referir a ainda premente
necessidade de haver um verdadeiro incentivo à reabilitação urbana em Portugal de forma a
potenciar uma efetiva adequação da oferta à procura, para que se criem as condições que
permitam a consolidação deste importante crescimento em quantidade e qualidade do
comércio de rua em Lisboa e Porto.
Adicionalmente, o principal entrave ao desenvolvimento do comércio de rua em Portugal
continua a verificar-se, com a ainda desadequação do atual enquadramento legal do
arrendamento urbano. A entrada em vigor em 2006 do NRAU (Novo Regime de
Arrendamento Urbano) trouxe algumas alterações positivas à anterior lei do
arrendamento, onde se inclui a liberdade de acordo contratual entre as partes para os
novos contratos e a praticamente extinção da figura do trespasse. No entanto, são ainda
muitas as lacunas, especialmente no que refere aos contratos antigos e atualização das
respetivas rendas. Na verdade, são ainda inúmeros os retalhistas a pagarem rendas bastante
abaixo do valor atual de mercado, facto que se traduz em taxas de esforço reduzidas,
provocando um menor incentivo à sua modernização. Esta falta de equilíbrio no mercado,
tem um forte impacto em toda a dinâmica do comércio envolvente, bem como na
atratividade destas unidades de comércio em termos de investimento institucional.
Recentemente, a necessidade de Portugal pedir ajuda externa deu origem à assinatura do
memorando de entendimento, onde são previstas alterações quer no âmbito da
reabilitação, quer do arrendamento urbano. Estas foram já refletidas no programa do novo
governo, pelo que poderá estar para breve uma alteração positiva nestes dois aspetos.
Vivemos hoje numa fase de crise económica, o que tem tido um severo impacto no
consumo. No entanto, acreditamos que o comércio de rua continuará a ser o menos
afetado pela atual conjuntura desfavorável. Assim o refletem os lojistas com a política de
expansão que têm adotado, reconhecendo muitos deles que este é o momento para se
concretizarem bons negócios. Adicionalmente, este segmento do retalho beneficia do facto
de um peso importante dos seus clientes serem turistas ou pertencentes a grupos com
maior poder de compra, segmentos tendencialmente menos afetados pela atual crise
económica.
Finalmente, julgamos premente a necessidade de uma evolução da gestão deste formato de
retalho para algo mais semelhante aos centros comerciais. As zonas principais de comércio
de rua necessitam atualmente de uma gestão integrada, o que irá permitir uma maior
adequação e organização da oferta atual e futura à procura existente.
BUSINESS BRIEFING
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COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
SOBRE A EQUIPA DE RETALHO
Para mais informações sobre este estudo, por favor contacte:
A equipa de retalho da Cushman & Wakefield está na vanguarda
da consultoria a nível europeu, colaborando com os principais
retalhistas, promotores e investidores, tendo a capacidade de
identificar tendências emergentes no que respeita à definição de
conjuntos comerciais, padrões de retalho, áreas de lojas, e novos
retalhistas.
SERVIÇOS PRESTADOS:
 Pesquisa e estudos de mercado
 Consultoria à promoção imobiliária
 Arrendamentos
 Gestão de Activos/Renovação de contratos
 Representação de Inquilinos
SOBRE A EQUIPA DE RESEARCH & CONSULTORIA
Sandra Campos MRICS
Partner
Directora de Retalho
[email protected]
Marta Esteves Costa MRICS
Associate
Directora de Research & Consultoria
[email protected]
A equipa de Research & Consultoria da C&W opera a nível
mundial, compreendendo um total de 150 colaboradores.
Presta serviços de consultoria e estudos de mercado a nível local
ou internacional, tanto a promotores, retalhistas, ocupantes,
investidores ou autoridades locais. O seu trabalho baseia-se na
experiência dos profissionais da C&W através das várias equipas e
países do grupo.
Andreia Almeida
Research & Consultoria
[email protected]
SERVIÇOS PRESTADOS:
 Análise económica, demográfica e imobiliária
 Análise de mercado
 Consultoria à promoção imobiliária (promotores, utilizadores e
comunidades locais)
 Consultoria na aquisição (investidores)
A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários
do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 231 escritórios em 58 países, contando
com mais de 15.000 profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece
soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir
activamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de
proprietários, inquilinos e investidores.
Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra,
financiamento, arrendamento e gestão de activos imobiliários, mas também
avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência
na selecção de localizações, entre muitos outros serviços.
Somos reconhecidos mundialmente pela qualidade dos nossos estudos sobre os
mais variados sectores de imobiliário, que pode encontrar no Knowledge Center
no nosso website em www.cushmanwakefield.com
Para cópias adicionais deste ou de
outros relatórios, por favor
contacte:
Filipa Mota Carmo
Marketing
[email protected]
Cushman & Wakefield
Av. da Liberdade, 131- 2º
1250 -140 Lisboa, Portugal
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Todos os direitos reservados
Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correcta e
verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou
representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a
erros.
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