REUTLINGEN // Stabile Immobilienverhältnisse in der Innenstadt

REUTLINGEN // Stabile Immobilienverhältnisse in der Innenstadt
11. März 2013
In Zahlen
Einwohnerzahl:
112.484
Bevölkerungsentwicklung:
+ 0,2 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
48.381
Arbeitslosenquote:
3,9 %
Kaufkraftkennziffer:
102,8
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
143,7
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
300-500m² von 2008-2012 in EUR/m²
90
80
70
60
Die ehemalige Freie Reichsstadt Reutlingen ist heute das
größte Wirtschaftszentrum zwischen Stuttgart und dem Bodensee. Die Stadt liegt am Fuße der Schwäbischen Alb, eingebettet in eine reizvolle Landschaft mit hoher Lebensqualität
und hohem Freizeitwert. Die Stadt bietet eine eigenwillige
Mischung aus mittelalterlichem Fachwerk, gotischer
Kirchenbaukunst und moderner Stadtarchitektur.
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
Wirtschaftlich gehört Reutlingen zum südlichen Teil der Europäischen Metropolregion Stuttgart und bildet mit der
Nachbarstadt Tübingen das gemeinsame Oberzentrum für die
Region Neckar-Alb. Reutlingen zählt zu den alt-industrialisierten
Städten Württembergs. Bis Ende der 50er Jahre des 20.
Jahrhunderts war die Textilindustrie der bedeutendste
Wirtschaftsfaktor. Heute ist die Stadt ein moderner und dynamischer Dienstleistungs- und Industriestandort mit 112.000
Einwohnern. Elektrotechnische Industrie und Maschinenbau
dominieren
im
Produktionsbereich,
aber
auch
das
Handwerk sowie innovative Dienstleistungen spielen
eine
wichtige Rolle.
50
40
30
20
10
0
2008
2009
2010
2011
2012
Reutlingen weist darüber hinaus traditionell eine hohe Bedeutung
als Einkaufsstadt auf und erfüllt als Oberzentrum nicht nur örtlich,
sondern auch regional eine zentrale Versorgungsfunktion, wie
Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT, feststellt.
Die Einwohner verfügen über eine überdurchschnittliche
Kaufkraft und die Stadt hat mit einer Zentralitätskennziffer von
143,7 ein im Vergleich von mittelgroßen Städten großes
Einzugsgebiet mit einem gesunden Stadtkern.
Die Stadt verfügt nach Erhebungen der GfK über mehr als 770 Einzelhandelsbetriebe mit etwa 304.000 m²
Verkaufsfläche, davon etwa 91.000 m² in der Innenstadt. Der jährliche Einzelhandelsumsatz bewegt sich bei
etwa 811 Mio. EUR, wovon etwa 297 Mio. EUR auf die Reutlinger Innenstadt und wiederum knapp 200 Mio.
EUR auf die Reutlinger Altstadt mit der traditionellen 1A-Lage entfallen. „Das Einzugsgebiet“, berichtet Schalk,
„umfasst rund 615.400 Einwohner.“
Als absolute Top-1A-Lage der Reutlinger Fußgängerzone ist nach Ansicht der COMFORT-Experten der untere
Bereich der Wilhelmstraße von der Hausnummer 1 bis zum Marktplatz bzw. bis zu Breuninger zu verstehen.
„Der Bereich vom Marktplatz bis zur Marienkirche und darüber hinaus,“ ergänzt Schalk, „ist sicher auch sehr gut
und frequenzstark, jedoch in abgeschwächter Form, verglichen mit dem ersten Teil der Wilhelmstraße, in dem
sich alle namhaften Filialisten, wie Hennes & Mauritz, New Yorker, Mango, Esprit, Vero Moda/Jack & Jones oder
s.Oliver tummeln.“ Für die Anmietung einer Ladenfläche in der Reutlinger Fußgängerzone sind für eine Fläche
zwischen 80 m² und 120 m² rund 85,- EUR/m² . und für eine Fläche zwischen 300 m² und 500 m² rund 45,EUR/m² zu kalkulieren.
Die Preise sind stabil, was nicht zuletzt durch die Entscheidung gegen das Einkaufscenter der ECE auf dem
Postgelände zurückzuführen ist. Diese Erweiterung der Innenstadt in Richtung Norden hätte zwangsläufig
Auswirkungen auf die gewachsene Innenstadt gehabt, so Schalk
Einzelhandelskaufkraft-Index und
Zentralität 2012
Einzugsgebiet
Reutlingen
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
160,0
140,0
143,7
120,0
100,0
129,7
102,8 100,7
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Modezentralität 2011
Innenstadtanteil 2011 in %
Reutlingen
Zentralität
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
250
236,9
200
Verkaufsflächenanteil
192,3
150
100
Umsatzanteil
50
0
0%
10%
20%
30%
40%
Reutlingen
Ø 100T ≤ 200T
Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
„Aufgrund der geringen Fluktuation und Verkaufsabsichten ist es aktuell schwierig, geeignete Flächen und
Objekte zu vermitteln“, erklärt Schalk. Dies gelte sowohl für Investoren als auch für Mietinteressenten –
insbesondere im besten Stück der Fußgängerzone. Daher hat es in Reutlingen in den vergangenen 24
Monaten auch wenig Veränderung in der 1A-Lage der Wilhelmstraße gegeben.
Migros gab seine Filiale in der Müller-Galerie Ende Dezember auf, Ende Januar folgte der Anbieter von
günstiger Mode für die gesamte Familie, K&L Ruppert, der bislang 1.800 m² Verkaufsfläche auf zwei Etagen
belegte. Verbleibende Großmieter in der Einkaufsgalerie sind Müller und Thalia. Neuer Mieter ab Juli wird der
Sportartikelhändler Sportscheck, der 1.200 m² in der Galerie anmieten wird. Diese Filiale fungiert als
Pilotstore, in dem der Sportfilialist ein neues Vertriebskonzept testet, mit dem erstmals auch Städte mit über
100.000 Einwohnern erschlossen werden sollen.
Marc O'Polo hat in der 1-A-Lage Wilhelmstraße 111-113 eine 300 m² große Ladenfläche angemietet, die
Ende 2012 fertiggestellt werden soll. Mit der Anmietung sichert sich Marc O'Polo einen weiteren Standort in
Reutlingen. Das neue Geschäfts- und Wohngebäude entsteht als Ersatz eines maroden Altbaus, der im
November 2011 abgerissen worden war.
Der Anbieter von Essig, Öl, Wein und Spirituosen, Vom Fass, eröffnete eine Filiale in der
B-Lage Katharinenstraße 14. Der Stofftierhersteller Steiff will die Zahl seiner Geschäfte gezielt in mittelgroßen
Städten, u.a. Reutlingen erhöhen. Gegenüber ist der Bau einer Einkaufspassage an der Katharinen- und
Hofstattstraße geplant. Die Grundstücke Katharinenstraße 6, 8, 10 sowie die Gebäude Hofstattstraße 7, 13
und 19 sollen weichen und auf dem rund 3.000 m² großen Areal soll nach den Plänen des Reutlinger
Architekten Wolfgang Riehle u.a. eine Mischung aus Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung
entstehen. Zudem ist eine Verbindung zur Müller-Galerie geplant.
Mango Store – Reutlingen, Wilhelmstraße 49
Blick in die Wilhelmstraße, Reutlingen
INVESTMENT
Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 17,5fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei rund 5,7% p.a.. Dies dokumentiert das relativ
geringe Risiko und die Nachhaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien in Toplagen. Darüber hinaus zeigt es
ebenfalls die Begehrlichkeit der Investoren für den Standort Reutlingen, resümiert Schalk.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Solange der Stadt ein Shoppingcenter erspart bleibt, wird die Vermietungs- und Investmentsituation
insbesondere in der TOP-Lage Wilhelmstraße stabil bleiben oder sich sogar positiv entwickeln.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
85
80 - 120 m²
300 - 500 m²
45
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY INDEX (CCI)
Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten
Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler
anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht,
prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die
Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt
zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt
dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in
die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter www.comfort.de. Die
Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen
zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien
bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten
oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig und München.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT München GmbH
Manfred A. Schalk
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-0
E-Mail: mü[email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: [email protected]