Koppenstraße 28 und 29 Berlin

Verkauf
Vermietete Zinswohnungen
in Berlins neuer Mitte
Koppenstraße 28, 29 in Berlin-Friedrichshain
Solide Kapitalanlagen • Im Herzen von Berlin
Aus dem Inhalt:
Das Konzept 3
Das Angebot auf einen Blick 4
Standort- und Lagematerial 5- 7
Stadtplanauszug, Lageplan
8
Fassadenillustration 9
Grundrisse
10 -19
Wohnungsspiegel 20
Erprobt und zigfach bewährt
Mietpoolvertrag 21
Mietpoolgrundstock, Instandhaltungsrücklage 22
Der Weg zum Kauf
Teilungserklärung 23
Kaufvertrag 23
Verwaltung 23
Ihre Partner 24
Rechtlicher und steuerlicher Hintergrund 25
Grundstücksverhältnisse, Kaufvertrag 26
Erläuterungen über:
Finanzierung, Verwaltung, Mietpoolvertrag, Wiederverkauf
26 -27
Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung
28 -29
Chancen und Risiken
30 -31
Vermittlungsbedingungen, Abwicklungshinweise, Haftung
32 -33
Das Konzept.
Mit dem vorliegenden Exposé stellen wir Ihnen unser Angebot vor:
„Grundbuch statt Sparbuch: Vermietete Zinswohnungen in Berlins neuer Mitte,
Koppenstraße 28, 29 in Berlin-Friedrichshain“
Bei Ihrer Anlage-Entscheidung von heute sollten Sie beruhigt an morgen denken können.
Als Geschäftsführer von BORGER & NODES bieten wir Ihnen mit über 25 Jahren Erfahrung
in der Immobilienwirtschaft die Gewähr dafür.
Bislang wurden über 90 Projekte erfolgreich realisiert.
Diese stehen für eine solide und zukunftssichere Kapitalanlage zur Vermögensbildung
im Sachwert.
Alles aus einer Hand: Wir liefern Ihnen vermietete Eigentumswohnungen in einer modernisierten Wohnanlage. Sie als Eigentümer sowie die Mieter, der Mietpool und das Gebäude
werden durch unsere Schwestergesellschaft Borger & Partner betreut.
Wir laden Sie herzlich ein, unser attraktives Angebot kennen zu lernen und auf Herz und
Nieren zu prüfen.
Berlin, im April 2009
Ihre Wohnungsbaugesellschaft
Hans Borger
Franz Nodes
3
Das Angebot auf einen Blick.
Die zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen befinden sich in der Wohnanlage
Koppenstraße 28, 29 in Berlins neuer Mitte. Das Objekt wurde ca. 1957 erbaut und
liegt auf einem ca. 1.079 m2 großen Grundstück in ruhiger aber sehr zentraler Lage in
absoluter Nähe zum Alexanderplatz, der
„Galeria Kaufhof“ und der Karl-Marx-Allee,
der Haupteinkaufsstraße des Bezirks.
Die Grundstückssituation des freistehenden
Wohnhauses ist sehr hell und großzügig.
Bei dem Gebäude handelt es sich um einen fünfgeschossigen Mauerwerksbau mit
Stahlbetondecken und Sattelwalmdach. Das
Vorderhaus verfügt über zwei Aufgänge, die
jeweils mit einer Gegensprech- und Türöffneranlage ausgestattet sind.
Die gut vermieteten Wohnungen verfügen
sämtlichst über attraktive Deckenhöhen
von ca. 3 m. Fast jede Wohnung ist mit Balkon oder Terrasse ausgestattet.
Diese Bausubstanz führt Ihre Anlageentscheidung in die Zukunft:
In den Jahren 1996, 1997 sowie 2006
erfolgten umfassende Modernisierungsund Instandsetzungsmaßnahmen, auch
in allen Wohnungen:
- Einbau einer Zentralheizungsanlage (Fernwärme) mit Warmwasserbereitung
- komplette Erneuerung der Ver- und
Entsorgungsleitungen
- Installation von Kalt- und Warmwas-
serzählern
- Neuausführung der Elektroinstallation mit Zählerzentralisation und Unterver-
teilungen
- Neueinbau von Kunst-
stofffenstern
- neues Design in Bädern und
Küchen
- Neugestal-
tung der Au-
ßenanlage
4
In den Jahren 2007-2009 wurden zudem:
-
die im Erdgeschoss ursprünglich vor-
handene Gewerbeeinheit zu zwei Komfort-Wohnungen mit eigenem Gartenzugang umgebaut
- diverse Wohnungen mit hochwer-
tigem Laminatfußboden und moder-
nen Einbauküchen ausgestattet
- Hausfassaden grundlegend überar-
beitet
- ein Hausdurchfahrtsbereich zum Hof inklusive Dämmung vollständig neu geschaffen
- Anbau großzügiger Balkone mit Blick in den Garten
Als weiteres Highlight zur Abrundung der
Sorglos-Immobilie werden voraussichtlich
neue Wohnungen im Dachgeschoss durch
Ausbau, ggf. auch durch Zusammenlegung,
als Maisonette-Wohnungen mit
dem 4. Obergeschoss entstehen.
Die Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz, nachfolgend
WEG genannt, ist
erfolgt, somit erwerben Sie ein
eigenständiges
Grundbuch.
Die Lage.
Der Standort der Wohnanlage ist über
jeden Zweifel erhaben.
Berlin-Friedrichshain liegt mitten im Zentrum der Bundeshauptstadt und bietet
die gesamten Vorteile großstädtischer
Infrastruktur. Wegen der idealen Lage ist
Berlin-Friedrichshain eine Investitionschance mit viel Zukunftspotential.
Kommen Sie doch mal ein bisschen näher.
Schon im 19. Jahrhundert war Friedrichshain Bestandteil der pulsierenden Weltstadt Berlin. Heute - im 20ten Jahr nach
der Wiedervereinigung der jahrzehntelang
geteilten Stadt - kommt dem Bezirk wieder
seine traditionell zentrale Rolle zu.
Friedrichshain, der kleinste Bezirk mit einer
Fläche von knapp 10 km2 und der höchsten Bevölkerungsdichte mit fast 110.000
Einwohnern, präsentiert sich mit vielen abwechslungsreichen Facetten.
Eine Infrastruktur, die keine Wünsche
offen lässt.
Verkehrstechnisch ist Friedrichshain von
U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn und Bus
erschlossen und damit bestehen ausgezeichnete Verbindungen zu allen Teilen
Berlins.
Die Nachbarschaft.
In nur wenigen Auto- oder Bahnminuten erreichen Sie einen der prominenten
Nachbarn unseres hier vorgestellten
Hauses: den Alexanderplatz. Neben dem
Fernsehturm, dem Roten Rathaus und der
Urania-Weltzeituhr als Wahrzeichen der
Hauptstadt, bestehen hier zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, u.a. im ALEXA, einem
der größten Einkaufszentren Berlins auf ca.
56.200 m².
Der Alexanderplatz, wie auch die KarlMarx-Allee und die Frankfurter Allee
(Hauptgeschäftsstraße des Bezirkes), bieten ihren Anwohnern beste Versorgungseinrichtungen für den täglichen Bedarf.
Hier befinden sich alle nur erdenklichen
Einzelhandelsgeschäfte, Hotels, Banken,
Künstlerlokale und Familienrestaurants.
5
Die Lage.
Die Karl-Marx-Allee, Magistrale in der
Nachbarschaft, wird von kilometerlangen
Bauten im Zuckerbäckerstil gesäumt.
Es handelt sich hierbei um das größte zusammenhängende Baudenkmal
Deutschlands. Seine bildschönen Fassaden wurden mit original Meißner Fliesen restauriert.
An der benachbarten Straßenseite der
Karl-Marx-Allee liegt der Volkspark
Friedrichshain, zweitgrößter Park Berlins, mit seinem romantischen Märchenbrunnen und gepflegten Grünanlagen eine ausgedehnte Innenstadtidylle. Hier
genießen nicht nur die Friedrichshainer
die Sonne.
Die nahe gelegene Spree bietet OutdoorSportlern und Spaziergängern reichlich
Möglichkeiten für körperliche Aktivität.
Blick von der Koppenstraße auf den Strausberger Platz
6
Für das leibliche Wohl ist am Boxhagener
Platz im näheren Umfeld des Anlageobjektes gesorgt: Hier haben sich eine kreative Kulturszene, Restaurants und Bars,
insbesondere in der Simon-Dach-Straße,
etabliert.
Auch im Hinblick auf Freizeitgestaltung
und Naherholung hat Friedrichshain eine
Menge zu bieten.
Der fußläufig erreichbare moderne Ostbahnhof in Friedrichshain entwickelte sich
in den letzten Jahren zu einem der wichtigsten Berliner Dreh- und Angelpunkte für
nationalen und internationalen Zugverkehr.
Die Lage.
Berlin - im Umbau zum Kreativstandort.
Aus der ehemaligen Industriestadt entwickelte sich Berlin in den letzten Jahren zu
einem Dienstleistungs- und Technologiestandort. Medien und Werbung, Mode, Design, Pharmazie und Chemie – der Standort
zieht interessante Menschen aus ebenso
interessanten Branchen an.
Zudem zählt Berlin mittlerweile über 70.000
Studenten.
Ihre Wohnungsmieter finden
höchstwertige Arbeitsplätze vor der Tür.
Unter dem Begriff „Media Spree“ haben
renommierte Investoren eine Projektgemeinschaft gegründet, die ein Areal um die
Spree entwickelt – anderthalb mal so groß
wie der Potsdamer Platz.
Eines der Media Spree Projekte ist die nahe
gelegene „Oberbaum-City“. Die denkmalgeschützten Hafenspeicher an der Spree
wurden gekonnt in zeitgemäße Gewerbeflächen umgewandelt und mit raffinierter
Architektur durch Neubau erweitert. Die
Flächen sind an Konzerne, wie Quelle und
Deutsche Bahn vermietet.
Die Berliner Morgenpost bestätigt die hohe
Attraktivität des Standorts bereits in ihrer
Ausgabe vom 20.08.05: „Der Osthafen
am Friedrichshainer Spree-Ufer hat sich
zum begehrtesten Gewerbestandort
Berlins gemausert“. Weitere Medien bezeichnen Friedrichshain als Berlin‘s neuen
Milliardenkiez zwischen Friedrichshain und
Kreuzberg.
Media Spree nennen ihn die Investoren,
die hier bereits mehrere Milliarden Euro
verbaut haben.
Unter anderem haben sich hier Allianz,
Universal Music, MTV, Ver.di und BASF angesiedelt.
In dem neuen Medienzentrum sind bereits Tausende hoch qualifizierter neuer
Arbeitsplätze und edelster Wohnraum
entstanden.
Die von der Anschutz Entertainment Group
im Media Spree-Areal initialisierte O2-World ist die modernste Multifunktionshalle Europas mit ca. 17.000 Plätzen.
Sie diente bereits Elton John als Bühne,
war Schauplatz des Box-WM-Kampfes
zwischen Vitali Klitschko und Samuel Peter
und ist das „neue Wohnzimmer“ des Eishockeyclubs Eisbären Berlin.
Das Potential des Standorts ist bei weitem
noch nicht ausgeschöpft: Bis 2015 sollen
weitere 60.000 m² bebaut werden.
In Berlin-Friedrichshain schlägt der Puls
der Zeit und täglich gewinnt der Bezirk
ein neues Stück zu seiner bewegten Geschichte.
7
Stadt- und Lageplan.
8
Anbau neuer Balkone mit Blick ins Grüne (Fassadenillustration).
9
Grundrisse im Erdgeschoss Koppenstraße 29.
Wohnflächen
10
Wohnung
03
87,95 m2
Wohnung
04
78,68 m2
Grundrisse im Erdgeschoss Koppenstraße 28.
Wohnflächen
Wohnung
02
83,69 m2
Wohnung
30
44,99 m2
11
Grundrisse im 1. Obergeschoss Koppenstraße 29.
Wohnflächen
Wohnung
08
64,82 m2
Wohnung
09
45,88 m2
Wohnung
10
68,27 m2
12
Grundrisse im 1. Obergeschoss Koppenstraße 28.
Wohnflächen
Wohnung
05
68,58 m2
Wohnung
06
45,76 m2
Wohnung
07
64,78 m2
13
Grundrisse im 2. Obergeschoss Koppenstraße 29.
Wohnflächen
Wohnung
14
66,55 m2
Wohnung
15
45,80 m2
Wohnung
16
68,50 m2
14
Grundrisse im 2. Obergeschoss Koppenstraße 28.
Wohnflächen
Wohnung
11
67,72 m2
Wohnung
12
45,63 m2
Wohnung
13
66,75 m2
15
Grundrisse im 3. Obergeschoss Koppenstraße 29.
Wohnflächen
Wohnung
20
67,73 m2
Wohnung
21
46,57 m2
Wohnung
22
69,98 m2
16
Grundrisse im 3. Obergeschoss Koppenstraße 28.
Wohnflächen
22
Wohnung
17
69,60 m2
Wohnung
18
46,85 m2
Wohnung
19
67,89 m2
17
Grundrisse im 4. Obergeschoss Koppenstraße 29.
Wohnflächen
Wohnung
26
67,12 m2
Wohnung
27
46,66 m2
Wohnung
28
68,58 m2
18
Grundrisse im 4. Obergeschoss Koppenstraße 28.
Wohnflächen
Wohnung
23
68,31 m2
Wohnung
24
46,42 m
Wohnung
25
66,92 m2
19
23
Wohnungsspiegel Koppenstraße 28, 29.
Einh.
Nr.
Flächen
m² ca. 1)
Lage
Zimmer
30
Koppenstraße 28
EG
rechts
44,99 m²
1
2
Koppenstraße 28
EG
links
83,69 m²
3
3
Koppenstraße 29
EG
rechts
87,95 m²
3
4
Koppenstraße 29
EG
links
78,68 m²
3
5
Koppenstraße 28
1. OG
links
68,58 m²
2
6
Koppenstraße 28
1. OG
Mitte
45,76 m²
7
Koppenstraße 28
1. OG
rechts
8
Koppenstraße 29
1. OG
9
Koppenstraße 29
10
Balkon /
Terrasse
Zuführung
Insth.Rückl.
WEG 2)
Zuführung
Insth.Rückl.
Mietpool 2)
Zuführung
Grundstock
Mietpool 2)
Summe
NKM-Anteil
Mietpool +
Ausschüttung
Grundstock 3)
Nichtumlagef.
Bewirtschaftungskosten 4)
Kaufpreis
ErwerbsNebenkosten 5)
900 €
900 €
1.620 €
263 €
26 €
80.400 €
4.824 €
X
1.674 €
1.674 €
3.013 €
538 €
54 €
166.300 €
9.978 €
X
1.759 €
1.759 €
3.166 €
565 €
57 €
174.800 €
10.488 €
1.574 €
1.574 €
2.832 €
459 €
46 €
140.600 €
8.436 €
1.372 €
1.372 €
2.469 €
441 €
44 €
136.300 €
8.178 €
1
915 €
915 €
1.647 €
274 €
27 €
84.100 €
5.046 €
64,78 m²
2
1.296 €
1.296 €
2.332 €
388 €
39 €
119.000 €
7.140 €
links
64,82 m²
2
1.296 €
1.296 €
2.334 €
388 €
39 €
119.100 €
7.146 €
1. OG
Mitte
45,88 m²
1
918 €
918 €
1.652 €
275 €
27 €
84.300 €
5.058 €
Koppenstraße 29
1. OG
rechts
68,27 m²
2
X
1.365 €
1.365 €
2.458 €
439 €
44 €
135.700 €
8.142 €
11
Koppenstraße 28
2. OG
links
67,72 m²
2
X
1.354 €
1.354 €
2.438 €
435 €
44 €
134.600 €
8.076 €
12
Koppenstraße 28
2. OG
Mitte
45,63 m²
1
913 €
913 €
1.643 €
290 €
29 €
83.800 €
5.028 €
13
Koppenstraße 28
2. OG
rechts
66,75 m²
2
X
1.335 €
1.335 €
2.403 €
424 €
43 €
132.600 €
7.956 €
14
Koppenstraße 29
2. OG
links
66,55 m²
2
X
1.331 €
1.331 €
2.396 €
423 €
42 €
132.200 €
7.932 €
15
Koppenstraße 29
2. OG
Mitte
45,80 m²
1
916 €
916 €
1.649 €
274 €
27 €
84.100 €
5.046 €
16
Koppenstraße 29
2. OG
rechts
68,50 m²
2
X
1.370 €
1.370 €
2.466 €
440 €
44 €
136.100 €
8.166 €
17
Koppenstraße 28
3. OG
links
69,60 m²
2
X
1.392 €
1.392 €
2.506 €
447 €
45 €
138.300 €
8.298 €
18
Koppenstraße 28
3. OG
Mitte
46,85 m²
1
937 €
937 €
1.687 €
281 €
28 €
86.100 €
5.166 €
19
Koppenstraße 28
3. OG
rechts
67,89 m²
2
X
1.358 €
1.358 €
2.444 €
436 €
44 €
134.900 €
8.094 €
20
Koppenstraße 29
3. OG
links
67,73 m²
2
X
1.355 €
1.355 €
2.438 €
430 €
43 €
134.600 €
8.076 €
21
Koppenstraße 29
3. OG
Mitte
46,57 m²
1
931 €
931 €
1.677 €
279 €
28 €
85.500 €
5.130 €
22
Koppenstraße 29
3. OG
rechts
69,98 m²
2
X
1.400 €
1.400 €
2.519 €
450 €
45 €
139.100 €
8.346 €
23
Koppenstraße 28
4. OG
links
68,31 m²
2
X
1.366 €
1.366 €
2.459 €
439 €
44 €
135.700 €
8.142 €
24
Koppenstraße 28
4. OG
Mitte
46,42 m²
1
928 €
928 €
1.671 €
295 €
30 €
85.300 €
5.118 €
25
Koppenstraße 28
4. OG
rechts
66,92 m²
2
X
1.338 €
1.338 €
2.409 €
430 €
43 €
133.000 €
7.980 €
26
Koppenstraße 29
4. OG
links
67,12 m²
2
X
1.342 €
1.342 €
2.416 €
431 €
43 €
133.400 €
8.004 €
27
Koppenstraße 29
4. OG
Mitte
46,66 m²
1
933 €
933 €
1.680 €
279 €
28 €
85.700 €
5.142 €
28
Koppenstraße 29
4. OG
rechts
68,58 m²
2
1.372 €
1.372 €
2.469 €
441 €
44 €
136.300 €
8.178 €
34.940 €
34.940 €
62.893 €
10.952 €
1.100 €
3.371.900 €
202.314 €
Summen
1.746,98 m²
X
X
1)
Berechnung der angegebenen Fläche inklusive Terrassen gemäß 2. Berechnungsverordnung (II. BV). Die Terrassen sind den Wohnungen-Nr. 2 und 3 als Sondernutzungsrechte zugewiesen.
2)
Diese Zahlungen werden durch den Verkäufer geleistet und sind im Kaufpreis enthalten. Sie sind jedoch von dem steuerlichen Anschaffungsaufwand abzuziehen (s. Erläuterungen auf Seite 22).
3)
Ansatz: Nettokaltmieten des vollvermieteten Objektes, nach Mietpoolanteilen umgelegt, sowie zzgl. der über fünf Jahre monatlich erfolgenden Auszahlung vom Mietpoolgrundstock.
4)
WEG-Verwaltung (240 € p.a. / Einheit) und Sondereigentumsverwaltung (156 € p.a. / Einheit), jeweils zzgl. 19% Ust, verteilt über Mietpoolverteilerschlüssel.
5)
Die Erwerbsnebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (4,5% des Kaufpreises) sowie aus Notar- und Gerichtskosten (geschätzt 1,5% des Kaufpreises) zusammen.
zzgl. Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten bzw. -Rücklage, nicht-umlagefähige Hauswartung, Bankspesen, Beiratshonorar.
20
Erprobt und zigfach bewährt.
Erfahrungen zum Mietpoolvertrag aus
langjähriger Praxis.
Um allen Käufern annähernd gleiche Ertragschancen zu sichern und Ungerechtigkeiten zu verhindern, kann zwischen den
Erwerbern ein sogenannter Mietpoolvertrag abgeschlossen werden. Dieser sieht
vor, dass die Mieteinnahmen durch den
Verwalter in einem Mietpool gesammelt
werden.
Der Verwalter zahlt auf Grundlage eines
Wirtschaftsplans monatlich feste, pauschalierte Ausschüttungsbeträge aus dem
Mietpool an die dem Mietpool beigetretenen Wohnungseigentümer aus.
Insofern ergibt sich der tatsächliche Mietpoolüberschuss erst jährlich im Rahmen
der Abrechnung.
Insbesondere im Hinblick auf die Tatsache,
dass es auch bei sehr guter Vermietbarkeit
vorübergehend zu Leerständen kommen
kann, die sich durch die Regelungen des
Mietpools kaum merkbar auf alle Wohnungen verteilen, stellt der Mietpool ein
kostengünstiges und effektives Sicherheitsinstrumentarium dar.
Die Bestimmungen des Mietpools gehen
aus dem zugrunde liegenden Vertragswerk
hervor.
Einmal jährlich erfolgt eine Abrechnung
über die Einnahmen, Ausgaben und Ausschüttungen des Mietpools.
Es ist zu beachten, dass die pauschalierten
Ausschüttungen in der Höhe immer so
bemessen sein sollten, dass eine ausreichende Liquiditätsreserve für eventuelle
Mietausfälle (z.B. bei Fluktuation) und laufende Kosten verbleibt.
Über die Höhe der Liquiditätsreserve entscheidet die Eigentümerversammlung.
21
Erprobt und zigfach bewährt.
Mietpoolgrundstock.
Die in den Wohnungen derzeit erzielten
Nettokaltmieten bieten langfristig weiteres
Steigerungspotential: Zum einen gemäß
den gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten
des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB),
zum anderen im Falle der Neuvermietung
frei werdender Wohnungen zu marktüblichen Konditionen.
Die Verkäuferin, die Borger & Nodes
Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co.
KG, zahlt mit dem Verkauf einer jeden
Wohnung einen Grundstock in Höhe
von 36,- EUR/m² in den Mietpool.
Die Zahlung erfolgt jeweils direkt mit Auskehrung des Kaufpreises durch den Notar
an die Mietpool-Verwalterin.
Um die Wohnungseigentümergemeinschaft und auch die Mietpoolgesellschaft
diesbezüglich jeweils mit einem soliden
Grundstock auszustatten, verpflichtet sich
der Verkäufer mit dem Verkauf einer jeden
Wohnung zu folgenden Leistungen:
Diese Ergänzungszahlungen stellen steuerlich jedoch keine Einnahme dar; nur
die auf den Nettokaltmieten basierenden
Mietpoolausschüttungen sind Einnahmen
im steuerlichen Sinn.
20,- EUR/m² werden in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft
eingezahlt;
diese können bei eventuellem Bedarf für
Instandhaltungsbelange der Wohnungseigentümergemeinschaft - d.h. hauptsächlich Arbeiten im Gemeinschaftseigentum
- herangezogen werden.
Weitere 20,- EUR/m² werden in die
Instandhaltungsrücklage der Mietpoolgesellschaft eingezahlt; hierdurch
können eventuelle zukünftige Ausgaben
der Mietpoolgesellschaft, z.B. für kleinere
Renovierungsarbeiten in den Wohnungen,
genutzt werden.
Nach Ablauf von fünf Jahren erhalten die
Mietpoolgesellschafter die auf den dann
tatsächlichen Nettokaltmieten basierenden
Mietpoolausschüttungen.
Zur Sicherstellung der Käufer werden die
genannten Beträge direkt durch den Notar aus dem Kaufpreis an die Verwalterin
ausgezahlt.
Vorgenannter Betrag wird verteilt über fünf
Jahre zusammen mit den monatlichen
Mietpoolausschüttungen an die jeweiligen
Eigentümer, die dem Mietpool beigetreten
sind, ausgezahlt.
22
Instandhaltungsrücklage.
Da es sich bei der Wohnanlage Koppenstraße 28, 29 um ein erst vor Kurzem nach
dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Objekt handelt, konnte bislang noch
keine Instandhaltungsrücklage gebildet
werden.
Steuerliche Abschreibung
Neben den Einnahmen und Ausgaben ist
die Abschreibung auf das erworbene Gebäude von Bedeutung.
Grundlage für die Abschreibung sind die
Bestimmungen des § 7 (4) EStG. Hiernach
ist der Anschaffungsaufwand des Gebäudes im Falle der Fremdvermietung mit 2%
im Jahr steuerlich absetzbar.
Die im Kaufpreis enthaltenen anteiligen
Grundstückskosten (Grund und Boden),
die Instandhaltungsrücklagen sowie der
Mietpoolgrundstock bleiben steuerlich unberücksichtigt (vgl. Seite 25).
Der Weg zum Kauf.
Teilungserklärung / Kaufvertrag.
Das Grundstück Koppenstraße 28, 29
wurde mit einer notariellen Teilungserklärung nach § 8 WEG in Wohnungs- und
Teileigentum aufgeteilt.
Bedingt durch den Ausbau des Dachgeschosses sowie die Balkonanbauten wird
eine Änderungsurkunde zur Teilungserklärung errichtet, nach der sich die Miteigentumsanteile und Beschaffenheitsangaben
noch verändern.
Dieses wird in den jeweiligen Wohnungskaufverträgen berücksichtigt. Die daraus
resultierende Höhe der Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen am Gemeinschaftseigentum ist in der Änderungsurkunde zur Teilungserklärung aufgeführt.
Die Käufer schließen mit der Verkäuferin,
der Borger & Nodes Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co. KG, einen notariellen Wohnungskaufvertrag ab; sofern eine
gemeinsame Beurkundung nicht möglich
ist, besteht die Möglichkeit, ein Kaufvertragsangebot bei einem Notar in Ihrer
Nähe abzugeben. Eine Annahme dieses
Angebotes würde durch die Verkäuferin
bei einem Notar in Berlin erfolgen.
Verwaltung.
Eine umfangreiche Betreuung von Wohnungs- und Gemeinschaftseigentum ist für
die Verwalterin selbstverständlich.
In der Teilungserklärung ist die Borger &
Partner GmbH & Co. KG, GrundbesitzManagement, als WEG-Verwalterin bestellt
worden. Es wird ein WEG-Verwaltervertrag
über drei Jahre abgeschlossen (vgl. Seite
27).
Die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gerne bereit, mit jedem
Eigentümer einen Verwaltervertrag auch
zur Verwaltung des Sondereigentums abzuschließen (vgl. Seite 27).
Die Sondereigentumsverwaltung beinhaltet alle Tätigkeiten im direkten Zusammenhang mit Ihrer Eigentumswohnung
(d.h. Ihrem Sondereigentum).
Hierzu zählen unter anderem die Vermietung frei werdender Wohnungen nach
gründlicher Prüfung der Bonität potentieller
Mieter, eine regelmäßige Überwachung der
Mietzahlungen sowie korrekte und pünktliche Nebenkostenabrechnungen.
Zudem nimmt die Verwalterin die Ausschüttungen aus dem Mietpool an Sie vor.
Vor Kaufvertragsabschluss erhält jeder
Käufer den Kaufvertrag im Entwurf sowie
jeweils eine beglaubigte Fotokopie von Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
und Bezugsurkunde mit Entwürfen von
Mietpool-, WEG- und Sondereigentumsverwaltervertrag.
23
Ihre Partner. Wohnungsverkäufer, WEG-Verwalter.
Verkäufer:
Borger & Nodes
Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co. KG
Sitz: 12163 Berlin, Bornstraße 5
Tel.: 030 / 8 50 72 79-0
Fax: 030 / 8 50 72 79-90
E-Mail: [email protected]
www.borger-nodes.de
WEG-Verwalter:
Borger & Partner GmbH & Co. KG,
Grundbesitz Management
Sitz: 12163 Berlin, Bornstraße 5
Tel.: 030 / 8 50 72 78-0
Fax: 030 / 8 50 72 78-90
E-Mail: [email protected]
HR A 33406, AG Berlin-Charlottenburg
Eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, HR A 34072
Im Januar 2003 hervorgegangen durch Umwandlung und Umfimierung aus der 1999 gegründeten Borger & Nodes Grundbesitz GmbH.
Kommanditisten:
Hans Borger, Franz Nodes
Komplementärin:
Borger & Nodes Verwaltungs GmbH
HR B 77496, AG Berlin-Charlottenburg
Geschäftsführende Gesellschafter:
Hans Borger und Franz Nodes
Es handelt sich bei diesem Exposé um eine
Kurzübersicht; maßgeblich sind allein die Bestimmungen aus dem Vertragswerk, bestehend
aus Kaufvertrag, Bezugsurkunde und Teilungserklärung.
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Kommanditist:
Hans Borger
Komplementärin:
H. & G. Borger Verwaltungs- und Geschäftsführungsgesellschaft mbH
HR B 84823, AG Berlin-Charlottenburg
Geschäftsführender Gesellschafter:
Hans Borger
Erläuterungen zum rechtlichen und steuerlichen Hintergrund.
Wichtig und lohnenswert – Steuerliches.
Grundlage für das nachstehende steuerliche Konzept ist die Fremdvermietung der
jeweiligen Einheit.
Der Anschaffungsaufwand der Immobilie,
d.h. der Kaufpreis zuzüglich der Erwerbsnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer,
Notar- und Gerichtskosten) abzüglich der
im Kaufpreis enthaltenen Rücklagenbildungen, wird im vorliegenden Fall in Grund
und Boden sowie den Gebäudeanteil steuerlich aufgeteilt.
Die anfänglichen Ausschüttungen aus dem
Mietpoolgrundstock (vgl. Seite 22) stellen
steuerlich keine Einnahme dar; nur die
auf den Mieten basierenden Mietpoolausschüttungen sind Einnahmen im steuerlichen Sinn.
Der maßgebliche Anteil der Anschaffungskosten, das Gebäude, wird nach den Regelungen von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG
mit 2,0% p.a. abgeschrieben (das Baujahr
des Gebäudes ist ca. 1957).
Hierbei erfolgt die zeitanteilige Abschreibung im Jahr des Übergangs bezogen auf
den Monat des Nutzen- und Lastenwechsels.
Der vom Bundesminister für Finanzen
vorgelegte Gesetzesentwurf zur Beschränkung der Verlustverrechnung (§ 15b EStG)
betrifft jedoch Wohnungs- und Teileigentum nicht, sondern zielt auf modellhafte
Gestaltungen ab.
Ein Anteil des Anschaffungsaufwandes, die
anteiligen Grundstückskosten (Grund und
Boden), bleiben steuerlich unberücksichtigt.
Die Ermittlung der Kaufpreiszusammensetzung erfolgt durch das zuständige Finanzamt.
Neben den AfA-Beträgen sind Werbungskosten sofort absetzbar.
Zu diesen sofort absetzbaren Werbungskosten zählen zum Beispiel die mit der
Finanzierung in Zusammenhang stehenden Notar- und Gerichtsgebühren (Grundschuldbestellung) sowie ein eventuelles
marktübliches Disagio bei der Fremdfinanzierung und natürlich die laufenden
Zinsen.
Mit Beschluss vom 21.12.2005 wurde über die Wiedereinführung einer Beschränkung der Verlustverrechnung im
Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen entschieden.
Schon gemäß der Anwendungsschreiben
des Bundesministeriums der Finanzen
vom 05.07.2000 und vom 22.08.2001
– damals noch zu dem ehemaligen § 2b
EStG - fällt das hier vorliegende Angebot
nicht unter die Modellhaftigkeit.
Wir erlauben uns den Hinweis, dass Verwaltungsanweisungen nur für die Finanzämter
und nicht für die Finanzgerichte bindend
sind.
Bezüglich eines späteren Verkaufes verweisen wir auf die diesbezüglichen Erläuterungen auf Seite 31.
25
Grundstücksverhältnisse, Kaufvertrag.
Grundbuchsituation und
Teilungserklärung.
Das Wohnungs- und Teileigentum Koppenstraße 28 , 29 ist derzeit eingetragen in dem
beim Amtsgericht Lichtenberg geführten
Wohnungsgrundbuch (Blätter 18734 N
bis 18762 N):
Gemarkung: Flur 13, Flurstück 1544
Grundstücksfläche: 1.079 m2.
Eingetragene Eigentümerin des zur Veräußerung stehenden Wohnungs- und Teileigentums ist die Borger & Nodes Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co. KG.
In der zweiten Abteilung des Grundbuchs
sind jeweils Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
zu Gunsten der hinter dem Grundstück gelegenen Flurstücke eingetragen.
Dem entsprechende Baulasten sind im Baulastenblatt-Nr. 350 des Baulastenverzeichnis von Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg
eingetragen.
Nachdem das Wohnungs- und Teileigentum
gebildet wurde, hat die Verkäuferin an acht
Einheiten nachträglich Balkone angebaut.
Ferner ist der Ausbau von vier Wohnungen
- unter Zusammenlegung mit zwei Wohnungen im vierten Obergeschoss - beabsichtigt.
Zur grundbuchlichen Umsetzung wird die
Verkäuferin (Stand April 2009) eine Änderungsurkunde zur Teilungserklärung errichten, bei der sich die Miteigentumsanteile
bezogen auf die neuen Wohnflächen verändern und die wegfallenden bzw. hinzukommenden Einheiten gelöscht bzw. neu
angelegt werden. Die Kosten hierfür werden
von der Verkäuferin getragen. Bei im Vorfeld
eingetragenen bzw. beantragten Finanzierungsgrundschulden ist eine Gläubigerzustimmung ggf. zu Lasten des jeweiligen
Kreditnehmers erforderlich.
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Die Erwerber schließen mit der Verkäuferin, der BORGER & NODES Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co. KG, einen
Wohnungseigentums-Kaufvertrag ab. Mit
Abschluss des Kaufvertrages erkennt der
Erwerber die Teilungserklärung einschließlich der dazugehörigen Änderungsurkunde
in vollem Umfang an.
Der Übergang von Nutzen und Lasten der
Wohnungen erfolgt gemäß kaufvertraglichen Regelungen zum Monatsersten
nach vollständiger Kaufpreisbelegung.
Zur Absicherung der Käufer erfolgt die
Kaufpreisbelegung über ein Notaranderkonto.
Finanzierung.
Der Beleihungswert ist nicht immer identisch mit dem Verkehrswert oder dem zur
Verfügung gestellten Fremdkapital. Die
Voraussetzung für die Einräumung eines
entsprechenden Kredites ist also eine gute
persönliche Bonität des Anlegers, da die
finanzierende Bank erfahrungsgemäß eine
Finanzierungsspitze von ca. 30% darauf
abstellt. Zur Besicherung der Darlehen
wird in den Wohnungsgrundbuchblättern
eine Grundschuld in der jeweiligen Höhe
zu Gunsten der finanzierenden Bank eingetragen.
Verwaltung, Mietpoolvertrag, Wiederverkauf.
Verwaltung.
In der Teilungserklärung wurde die Borger
& Partner GmbH & Co. KG, GrundbesitzManagement, als WEG-Verwalterin bestellt. Es wird ein WEG-Verwaltervertrag
über drei Jahre mit einem Jahreshonorar
von 240,- EUR pro Einheit zzgl. Umsatzsteuer abgeschlossen.
Die WEG-Verwalterin ist auch bereit, mit
jedem Eigentümer einen Verwaltervertrag
zur Verwaltung des Sondereigentums abzuschließen (Mietenverwaltung). Die Verwaltergebühr beträgt mtl. 13,- €/Einheit zzgl.
Umsatzsteuer.
Mietpoolvertrag.
Um allen Erwerbern annähernd gleiche
Ertragschancen zu sichern, kann für die
Laufzeit von zehn Jahren zwischen Erwerbern ein so genannter Mietpoolvertrag abgeschlossen werden (vgl. Seite 21).
Wiederverkauf.
Ein Wiederverkauf der Eigentumswohnungen ist grundsätzlich jederzeit möglich. Aussagen über Wertsteigerung oder
Wertminderung sind jedoch zum heutigen
Zeitpunkt rein spekulativer Natur, da diese
von der Gesamtentwicklung des Immobilienmarktes abhängig sind.
Fazit: Der Erwerber sollte seine Investitionsentscheidung nicht im Hinblick auf
kurzfristige Spekulationsgewinne, sondern
unter mittel- bis langfristigen Aspekten
treffen.
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Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung.
Wände und Decken:
Um 1957 errichteter Mauerwerksbau im
Bestand mit Stahlbetondecken. Wände in
verschiedenen Stärken verputzt.
Fenster:
Kunststoff-Fenster mit Kunststoff-Fensterbänken innenseitig. Im Hochparterre mit
Kunststoff-Rollläden.
Dachstuhl:
Dachkonstruktion als ziegelgedecktes Sattel-Walmdach. Im Zuge eines eventuellen
Dachgeschossausbaus kann es ggf. zur
(Teil-) Neukonstruktion mit Auf- und Ausbauten wie Gauben und Dachterrassen
kommen.
Heizungsanlage, Sanitärsteigeleitungen:
Fernwärmestation als Zentralheizungssystem mit zentraler Warmwasserbereitung.
Im Zuge des Einbaus erneuerte Steigeund Zirkulationsleitungen. Verbrauchserfassung mit Kalt- und Warmwasserzählern
sowie Heizkostenverteiler (Mietwartungsvertrag).
Fassaden:
Verputzte Fassaden mit Farbanstrich.
Hauseingänge / Treppenhaus:
Stahlbetontreppe mit Steinbelag, Stahlgeländer mit Handlauf farblich lackiert.
Verputzte Treppenhauswände mit Farbanstrich und Spritzbeschichtung. Wohnungseingangstüren in Holzausführung, lackiert.
Klingel-Sprechanlagen an beiden Hauseingängen.
Hausdurchfahrt:
Nach bauaufsichtlichen Vorschriften gedämmte und verputzte Hausdurchfahrt.
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Elektroanlage:
Im Keller zentralisierte Zähleranlagen, erneuerte Elektrosteigeleitungen mit Unterverteilungen in den Wohnungen.
Kabel-TV-Anlage über einen Dienstleister
bereit gestellt.
Außenanlage:
Grünfläche, Terrassen und Wegeführungen
mit Verbundsteinen teil- oder vollversiegelt.
Alter Baumbestand. Müllbehälterstandplatz mit Stahlgittermatten als Rankgerüst
eingehaust.
Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung.
Keller:
Kellerraumtrennwände als Mauerwerk.
Mieterkellerverschläge in Stahlgitter- und
/ oder Holzkonstruktion. Technikräume separat.
Wohnungsausstattungen:
Wegen fluktuationsbedingter Wohnungsrenovierungen kann der Wohnungsstandard im Einzelnen variieren (vgl. Seite 22,
Grundstock Instandhaltungsrücklagen).
Wände:
Verputzte Wände, tapeziert und gestrichen.
Heizung:
Plattenheizkörper in allen Räumen mit
Thermostatventilen. Heizkostenverteiler an
den Heizkörpern.
Bäder:
Böden keramisch vollgefliest. Wände i.d.R.
bis Türhöhe teilgefliest. Ausstattung mit
modernen weißen Objekten und zeitgemäßen Armaturen. Kalt- und Warmwasserzähler.
Küchen:
Die Küchen sind mindestens mit Herd und
Spüle ausgestattet, einzeln erweiterte Küchenzeilen.
Zimmertüren:
Farblich fertig- oder endbeschichtete Innenraumtüren.
Bodenbeläge in den Wohnräumen und
Fluren:
Kunsstoff- und / oder Verbundbeläge (z.B.
Laminat) mit umlaufenden Sockelleisten
auf schwimmendem Estrich.
29
Chancen und Risiken.
Chancen und Risiken des Käufers.
Mit diesen weiteren Erläuterungen und der
Darstellung von Risiken weisen wir der
guten Ordnung halber darauf hin, dass
neben den allgemeinen mit Immobilienbesitz verbundenen Risiken auch folgende
angebotsspezifische Risiken verbunden
sind. Diese Übersicht erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, auch wenn die
Gesamtkonzeption des Angebotes unter
der Maßgabe eines weitestgehenden Risikoausschlusses erfolgt ist.
Vorkaufsrecht des Mieters.
Sofern die jeweilige Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch
vermietet ist, steht dem Mieter im Sinne
des § 577 BGB das gesetzliche Vorkaufsrecht zu. Sollte der Mieter innerhalb
der gesetzlichen Frist von zwei Monaten
nach entsprechender Mitteilung über den
Verkauf der Wohnung sein Vorkaufsrecht
nicht ausüben, verfällt dieses. Der Verkäufer hat die Möglichkeit zum Rücktritt vom
geschlossenen Kaufvertrag, sofern das
Vorkaufsrecht durch einen Mieter ausgeübt wird. Der Verkäufer hat sich in diesem
Fall verpflichtet, die mit dem Kaufvertrag
verbundenen Kosten zu ersetzen.
Bausubstanz.
Das Gebäude wurde um 1957 errichtet
und in Einzelschritten modernisiert.
Eine Gewährleistung nach § 634a I Nr. 2
BGB für die enthaltenen Bauleistungen ist
bis auf wenige Ausnahmen verjährt (Stand
April 2009). Insofern sind bezogen auf das
Gebäude und das Grundstück Gewährleistungen weitestgehend ausgeschlossen.
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Höhe der erzielten Mietpreise.
Die prognostizierten Mieteinnahmen sind
nicht garantiert. Unabhängig von der Mietpoolvereinbarung kann für die Entwicklung
der Mieteinnahmen keine Haftung übernommen werden; die tatsächliche Miete kann niedriger als die prognostizierte
Miete und auch Fluktuationen unterworfen
sein. Die Erfahrung der letzten Jahre hat
jedoch eine Steigerung gezeigt.
Fremdfinanzierung.
Sofern der Käufer nicht in der Lage ist,
den Kapitaldienst seiner auf den Kaufgegenstand abgestellten Finanzierung zu
bedienen oder in anderer Hinsicht seinen
finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann es zur Verwertung des Kaufgegenstandes und seines Vermögens im
Wege von Zwangsmaßnahmen kommen.
In diesem Fall können hohe Verluste durch
Mindererlös, Kosten der Verwertung
sowie Zinsen und andere Bankgebühren
(z.B. Vorfälligkeitsentschädigung) entstehen. Diese Situation kann u.U. auch durch
Eintreffen nachstehend aufgeführter Risiken eintreten.
Kosten der Bewirtschaftung und Instandhaltung.
Die gesetzlich umlagefähigen Bewirtschaftungskosten trägt der Mieter.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen
unter anderem WEG- und Sondereigentumsverwaltung sowie die Instandhaltung.
Im Rahmen der Festlegung des ersten
Wirtschaftsplanes während der ersten Eigentümerversammlung im Anschluss an
die Bauabnahme, wird die Bildung einer
Instandhaltungsrücklage beschlossen. Ob
und inwieweit diese zur Abdeckung des
späteren Instandhaltungsbedarfs ausreichen wird, kann nicht vorausgesagt bzw.
garantiert werden. Gegebenenfalls müssen darüber hinausgehende Beträge durch
Sonderumlagen aufgebracht werden oder
bei späteren Wirtschaftsplänen die Rücklagenbildung erhöht werden.
Die Kosten für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung sind nur innerhalb der
vertraglichen Fristen vereinbart und können sich ändern.
Das Risiko erhöhter Instandhaltungsaufwendungen soll durch gekonntes Gebäude- und Mietermanagement durch eine
renommierte WEG- und Sondereigentumsverwaltung reduziert werden.
Chancen und Risiken.
Wertsteigerung /-minderung / Wiederverkauf.
Anders als bei anderen Werten sind Immobilien eher langfristigen und geringen
Wertschwankungen unterworfen, insofern
handelt es sich charakterlich um eine stabile Anlageform. Ungeachtet dessen besteht immer das Risiko einer Marktveränderung oder Wertveränderung durch den
Gebäudezustand.
Ferner wird darauf hingewiesen, dass im
Falle eines Wiederverkaufs auch der Vermietungsstand eine Auswirkung auf den
Marktwert der Kapitalanlage hat. In der
Regel erzielen bezugsfreie Wohnungen
höhere Kaufpreise als vermietete. Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind
durch die Kündigungsschutzgesetze sehr
eingeschränkt.
Wir erlauben uns den Hinweis, dass Verwaltungsanweisungen nur für die Finanzämter
und nicht für die Finanzgerichte bindend
sind.
Bezüglich eines späteren Verkaufes ist zu
erwähnen, dass die Erwerber nach Verstreichen einer Frist von zehn Jahren nach
Abschluss des Kaufvertrages einen eventuell entstehenden Veräußerungsgewinn
nach heutiger Rechtslage nicht versteuern
müssen.
Werden mehrere Objekte innerhalb eines
kürzeren Zeitraumes verkauft, kann dies
zur Unterstellung eines gewerblichen
Grundstückshandels führen. In der Regel
wird bei der Veräußerung von z.B. mehr als
drei Eigentumswohnungen innerhalb von
fünf Jahren ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen.
In diesem Fall unterliegt ein eventueller
Veräußerungsgewinn der Einkommen- und
Gewerbesteuer.
Im Falle der Veräußerung innerhalb von
zehn Jahren nach der Anschaffung werden
die bislang in Anspruch genommenen Abschreibungen vom Anschaffungsaufwand
abgezogen; der Veräußerungsgewinn erhöht sich entsprechend. Bitte befragen Sie
hierzu Ihren Steuerberater.
Der Punkt „Liebhaberei“ dürfte nach dem
vorliegenden Urteil des Bundesfinanzhofes
vom 30.09.1997 erheblich entschärft
worden sein. Nach dieser Grundsatzentscheidung des BFH ist zur Feststellung der
Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich
keine Prognoserechnung mehr erforderlich. Allerdings sollten Immobilienanleger
trotzdem aufpassen, denn die „Vermutungsregel“ der Einkunftserzielungsabsicht
gilt nicht, wenn der Steuerpflichtige zu erkennen gegeben hat, dass er sich nicht zur
langfristigen Vermietung entschlossen hatte, sondern die Immobilie möglicherweise
alsbald wieder verkaufen wollte. Es muss
sich vielmehr um eine auf Dauer angelegte
Vermietungstätigkeit handeln.
Das BMF-Schreiben vom 08.10.2004-IV
C3-S2253-91/04 ist zu beachten.
Gesetzeslage.
Sämtliche vorgenannten Chancen und
Risiken basieren auf der bei Exposéherausgabe gültigen Gesetzgebung. Die
Rechtslage kann sich vor- oder nachteilig
auf die rechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten auswirken.
Die vorgenannten zukünftigen Vertragspartner haften gegenüber den Erwerbern
nur im Rahmen und nach Maßgabe der
abzuschließenden Verträge. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Vertragspartner für die Prospektangaben ist ausgeschlossen.
Ihr persönlicher Anlagevermittler haftet
nach Maßgabe der nachstehend festgelegten Vermittlungsbedingungen.
31
Vermittlungsbedingungen, Abwicklungshinweise.
Der Verkäufer schließt mit geeigneten Unternehmen Vertriebsverträge ab.
Im Kaufpreis ist eine Vermittlungsprovision enthalten. Der beauftragte Vermittler
ist ferner berechtigt, dem Erwerber eine
Bearbeitungsgebühr / Courtage bis zu 3%
des Kaufpreises, zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu berechnen.
Ihr persönlicher Anlagevermittler haftet
nach Maßgabe der nachstehend festgelegten Vermittlungsbedingungen:
1. Ihr persönlicher Anlagevermittler ist für
den Inhalt der Exposés und sonstige den
Erwerb betreffende Unterlagen nicht verantwortlich, soweit aus dem Exposé selbst
nichts anderes hervorgeht. Ihr Anlagevermittler gibt insofern lediglich fremde Angaben weiter. Für darüber hinausgehende
Angaben und Erörterungen seitens des
Vermittlers ist dieser selbst verantwortlich;
sie können nicht dem Verkäufer zugerechnet werden.
2. Soweit für den Anleger persönliche Umstände für den Kauf entscheidend waren,
sind diese im Rechtsverhältnis zum Vermittler nur dann von Bedeutung, wenn der
Anleger im Zusammenhang mit den persönlichen Umständen schriftlich angefragt
und die persönlichen Umstände ausreichend dargestellt hat.
3. Sollte der Anleger aus welchen Rechtsgründen auch immer Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer oder
dem Vermittler stellen, so verjähren diese
innerhalb von einem Jahr nach Kenntnisnahme des Haftung begründenden Umstandes, spätestens jedoch innerhalb von
drei Jahren nach Kaufvertragsabschluss.
Dies gilt für eventuelle Schadensansprüche
aus Verschulden bei Vertragsabschluss,
aus einem evtl. Beratungsvertrag, aus der
Verletzung möglicher Schutzpflichten oder
aus angeblicher unerlaubter Handlung.
32
Diese Bedingungen gelten auch für den
Fall, dass der Vermittler als Repräsentant des Verkäufers auftritt, gleichgültig,
ob es diesem gestattet wurde oder nicht.
In keinem Fall ist der Vermittler oder der
Repräsentant berechtigt, den Bauträger
zu vertreten und für diesen verbindliche
Erklärungen abzugeben oder Geld entgegenzunehmen.
Dieses Exposé dient nur der Information
und stellt keine Vertragsgrundlage dar.
Irrtümer und Änderungen sind vorbehalten.
Verbindlich sind allein der notarielle Kaufvertrag, die Bezugsurkunde sowie die Teilungserklärung.
Alle Angaben in diesem Exposé wurden
mit Sorgfalt zusammengestellt (Stand April
2009).
Sie entsprechen den allgemeinen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen
Erkenntnissen zum Zeitpunkt der Herausgabe des Exposés.
Durch neue Gesetzes- und Verwaltungsvorschriften bedingte Änderungen bleiben
vorbehalten.
Vermittlungsbedingungen, Abwicklungshinweise.
Künftige Änderungen der Verwaltungsausübung, Rechtsprechung und Gesetzgebung können die erwarteten steuerlichen
Folgen verändern.
Fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.
Eine Haftung für höhere Gewalt ist ausgeschlossen. Von diesem Exposé abweichende Angaben, Aussagen oder Zusagen
bedürfen der ausdrücklichen Zustimmung
des Verkäufers. Personen, die mit dem Vertrieb und der Vermittlung befasst sind, sind
nicht Erfüllungsgehilfen des Verkäufers.
Diese Personen oder sonstige Dritte sind
nicht befugt, abweichende Angaben, Auskünfte oder Zusagen von diesem Exposéinhalt zu erteilen.
Ihr Vermittler händigt Ihnen folgende Unterlagen aus:
- Kaufantragsvordruck
- Selbstauskunft für die finanzierende Bank
Bitte füllen Sie diese Formulare aus und
übergeben Sie diese unterzeichnet Ihrem
Vermittler.
Ihr Vermittler ist zur Entgegennahme von
Zahlungen nicht berechtigt.
Die finanzierende Bank benötigt in der Regel für die Bonitätsprüfung folgende Unterlagen (im Original oder von Ihrem Steuerberater testiert):
a)
bei Nichtselbständigen:
1. die letzten beiden ESt.-Bescheide alternativ ESt.-Erklärungen
2. die neuesten Gehaltsabrechnungen
3. die vollständig ausgefüllte und
unterzeichnete Selbstauskunft.
b)
bei Selbständigen:
1. die letzten beiden ESt.-Bescheide oder alternativ ESt.-Eklärungen
2. zusätzlich die letzten zwei
Jahresabschlüsse
3. eine aktuelle BWA oder
Ertragsvorschau für das lfd. Jahr (vom Steuerberater testiert)
4. die vollständig ausgefüllte und
unterzeichnete Selbstauskunft.
Für die Überprüfung der Bonität können
Banken auch noch weitere Unterlagen
anfordern. Bitte achten Sie darauf, dass in
den meisten Fällen (außer bei Gütertrennung) die Mitverpflichtung des Ehegatten
von der Bank gefordert wird.
Nach Eingang Ihres Auftragsformulars erhalten Sie vom Verkäufer einen vorbereiteten Entwurf eines notariellen Angebotes
auf Abschluss eines Kaufvertrages sowie
eine beglaubigte Abschrift der Teilungerklärung und der Bezugsurkunde. Das
Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages
lassen Sie bitte sofort bei einem Notar Ihrer Wahl beurkunden.
Eine Haftung für den Eintritt der Kosten,
Vermögens- und Steuerprognosen sowie
Wirtschaftlichkeitsberechnungen
wird
nicht übernommen.
Maßgeblich sind allein dieses Exposé und
die Vereinbarungen im Kaufvertrag.
Der Verkäufer erteilt keine Rechts- oder
Steuerberatung.
33
Raum für Ihre Notizen.
32
Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co. KG | Bornstraße 5 | 12163 Berlin
Telefon: 030 / 850 72 79-0 | Telefax: 030 / 850 72 79-90
E-Mail: [email protected] | Web: www.borger-nodes.de