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GESCHÄFTSBERICHT für das Jahr 2014. Weißenfels Pößneck Zwickau Reichenbach Neualbenreuth Tirschenreuth Regensburg Hauptsitze bzw. Verwaltungsanschriften KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH KEWOG Wohnen GmbH KEWOG Baumanagement GmbH KEWOG Energie und Dienste GmbH KEWOG Städtebau GmbH KEWOG Projektmanagement GmbH KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG KEWOG Verwaltungsgesellschaft mbH BioRegio Energie GmbH Bioenergie Mitterteich GmbH & Co. KG ON Immobiliengesellschaft mbH Bioenergie Speichersdorf GmbH & Co. KG Erneuerbare Energien Verwaltungsgesellschaft mbH Windenergie Landkreis Tirschenreuth GmbH & Co. KG KUM Verwaltungs GmbH Frankfurt Weilburger Straße GmbH & Co. KG Bahnhofstraße 51, 95643 Tirschenreuth Telefon 09631 7006-0 Telefax 09631 7006-10 [email protected] Appartement-Hotel Sibyllenbad Betriebsgesellschaft mbH Kurallee 3, 95698 Neualbenreuth Telefon 09638 934-0 Telefax 09638 934-100 [email protected] Sozialbau Zwickau GmbH Hölderlinstraße 15, 08056 Zwickau Telefon 03765 5518-0 Telefax 03765 5518-30 ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH Blumenstraße 24, 93055 Regensburg Telefon 0941 46419-0 Telefax 0941 46419-10 [email protected] Geschäftsstellen KEWOG Städtebau GmbH Schlossgasse 6, 06667 Weißenfels Telefon 03443 2930-0 Telefax 03443 2930-21 [email protected] Kirchgasse 6, 08468 Reichenbach Telefon 03765 5518-0 Telefax 03765 5518-30 [email protected] Bahnhofstraße 5, 07381 Pößneck Telefon 03647 459624-0 Telefax 03647 459624-24 [email protected] IMPRESSUM Herausgeber KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH Bahnhofstraße 51 95643 Tirschenreuth Telefon 09631 7006-0 Telefax 09631 7006-10 www.kewog.de [email protected] Texte & Bilder KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH Layout & Satz C3 marketing agentur GmbH Bahnhofstraße 3 95643 Tirschenreuth Telefon 09631 600045-0 Telefax 09631 600045-29 www.myc3.com [email protected] Disclaimer Zukunftsgerichtete Aussagen und Prognosen Dieser Bericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen. Diese Aussagen basieren auf den gegenwärtigen Erfahrungen, Vermutungen und Prognosen des Geschäftsführers sowie den ihm derzeit verfügbaren Informationen. Die zukunftsgerichteten Aussagen sind nicht als Garantien der darin genannten zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen. Die zukünftigen Entwicklungen und Ergebnisse sind vielmehr von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Sie beinhalten verschiedene Risiken und Unwägbarkeiten und beruhen auf Annahmen, die sich möglicherweise als nicht zutreffend erweisen. Zu diesen Risikofaktoren gehören insbesondere die im Risikobericht genannten Faktoren. Wir übernehmen keine Verpflichtung, die in diesem Bericht gemachten zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren. INHALTSVERZEICHNIS 06-09 AN DIE GESELLSCHAFTER 06 Brief des Geschäftsführers 08 Bericht des Aufsichtsrats 10-27 LAGEBERICHT 10 Grundlagen des Konzerns 10 1. Geschäftsmodell der KEWOG-Gruppe 11 2. Immobilien-Portfolio der KEWOG-Gruppe 14 Wirtschaftsbericht 14 1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen 15 2. Geschäftsverlauf 20 3. Erläuterung des Geschäftsergebnisses und Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 23 4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren 24 Nachtragsbericht 24 Prognose-, Risiko- und Chancenbericht 24 1. Prognosebericht 24 2. Risikobericht 26 3. Chancenbericht 27 Risikobericht über die Verwendung von Finanzinstrumenten 28-36 BILANZ, GuV, KAPITALFLUSSRECHNUNG 28 Bilanz Konzern 31 Gewinn- und Verlustrechnung Konzern 32 Bilanz KEWOG 35 Gewinn- und Verlustrechnung KEWOG 36 Kapitalflussrechnung Konzern 37 BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS 38 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND GLOSSAR BRIEF DES GESCHÄFTSFÜHRERS „W ir müssen weit erdenken“ 7 Jahre wieder revidiert wird, ist zu befürchten, dass kein regionaler Projektentwickler mehr zur Verfügung steht und der Markt unter den großen Konzernen wie E.ON aufgeteilt wird. Wir werden trotz allem gemeinsam mit den beteiligten Kommunen der Windenergie Das Geschäftsjahr 2014 hat uns vor große Herausfor- Landkreis Tirschenreuth GmbH & Co. KG, Tirschen- derungen gestellt. Wie in den Vorjahren ist es reuth, kurz WELT genannt, auf Basis eines Flächen- gelungen, ein stabiles Ergebnis zu erwirtschaften, nutzungsplanes an dem Thema festhalten, wenn- gleichwohl sich der Immobilienboom mit permanent gleich die Risiken heute deutlich höher als vor 2 Jahren steigenden Miet- und Kaufpreisen nur in den sind. Ballungszentren abspielt. Um von dieser konjunkturellen Entwicklung profitieren zu können, müssen wir Sollten sich auf absehbare Zeit die Förderinstrumente uns zwingend in die Ballungszentren begeben. Die nicht ändern, gerade was den demografisch beachtliche Entfernung nach Regensburg, Nürnberg notwendigen Wohnungsrückbau in Verbindung mit oder Frankfurt am Main und die fehlenden regionalen einem Zuschussmodell für energetische Investitionen Strukturen vor Ort erfordern einen erheblichen anbelangt, wird dies dramatische Folgen haben. logistischen Aufwand und erschweren die Projektak- In dieser Angelegenheit haben wir in einem Gespräch quisition sowie Projektrealisation. Letztendlich gibt es mit der Obersten Baubehörde und in einer aufgrund der desaströsen wirtschaftlichen Situation konzeptionellen Ausarbeitung die Basis geliefert. in Die Politik ist nun gefordert entsprechende Entschei- der regionalen Immobilienwirtschaft keine alternativen Möglichkeiten. Im Ergebnis wurden mit dungen zu treffen. einer völlig verfehlten Wirtschaftspolitik in den letzten 50 Jahren die Großstädte mit hohen Förderungen Ich möchte mich besonders bei unseren Mitarbeitern ausgestattet, so dass in der Folge der Wohnraum bedanken, die es immer wieder schaffen, in knapp und unbezahlbar wird. Die wenigen Ämterver- schwierigen Situationen konstruktive Lösungsansätze legungen werden dabei keinen wirtschaftlichen zu finden und durch ihre Einsatzbereitschaft und ihr Ausgleich schaffen können. Investitionen in regionale Dienstleistungsverständnis unsere Mieter, Geschäfts- Immobilienprojekte sind aus unserer Sicht mit hohen partner und Kunden auf hohem Niveau zufriedenzu- Risiken verbunden. Die demografische Entwicklung stellen. mit einer Abwanderung und Überalterung in der Mein Dank gilt auch unseren langjährigen Mietern, die Region spielt hier ebenfalls eine Rolle. uns die Treue halten, und allen Geschäftspartnern, die mit uns verbunden sind. Für die KEWOG-Gruppe ist eine Ausdehnung und Außerdem möchte ich mich bei den Aufsichtsräten Etablierung in Ballungszentren überlebenswichtig, und Gesellschaftern für die permanente Unter- um finanziell stabil zu bleiben. Mehr denn je wird stützung deutlich, wie wichtig die gesellschaftsrechtliche Entscheidungen bedanken, um unser Unternehmen Umstrukturierung mit einer Verlagerung auf die wirtschaftlich stabil zu halten, strategisch auszu- privatwirtschaftliche Ebene in der Vergangenheit war. richten und somit die Arbeitsplätze zu sichern. und Beratung bei allen wichtigen Auch im Energiebereich, auf den in den letzten beiden Jahren mit der Entwicklung von Windkraftanlagen unser Fokus gerichtet war, um gemeinsam mit Kommunen die Wertschöpfung in der Region zu halten, wurde durch die eingeführte 10H-Regelung der Staatsregierung jegliches Potenzial zunichtegemacht. Sofern die Gesetzeslage binnen der nächsten Herzlichst Bernd Büsching Tirschenreuth, im Juli 2015 AN DIE GESELLSCHAFTER Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat durch schriftliche und mündliche Berichte über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens und wichtige Geschäftsvorfälle laufend informiert. Insgesamt fanden im vergangenen Geschäftsjahr 8 Aufsichtsratssitzungen statt. Der Aufsichtsrat stimmt dem Vorschlag der Ergebnisverwendung nach eingehender Prüfung zu. Der Gesellschafterversammlung werden die Genehmigung des Jahresabschlusses 2014, die Zustimmung zur Verwendung des Ergebnisses und die Entlastung der Geschäftsführung vorgeschlagen. Der Aufsichtsrat bedankt sich herzlich bei der Geschäftsführung sowie bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit im Geschäftsjahr 2014. Tirschenreuth, im Juli 2015 Im Namen des Aufsichtsrats Der Aufsichtsratsvorsitzende Wolfgang Lippert Landrat des Landkreises Tirschenreuth 9 BERICHT DES AUFSICHTSRATS LAGEBERICHT Zusammengefasster Lagebericht der KEWOG Kommunale Entwicklungsund Wohnungsbaugesellschaft mbH und der KEWOG-Gruppe GRUNDLAGEN DES KONZERNS 1. GESCHÄFTSMODELL DER KEWOG-GRUPPE Immobilienwirtschaft Projektentwicklung Städtebau Energiecontracting, Energiemanagement und Klimaschutz Hotel-Betrieb Das Geschäftsmodell der KEWOG-Gruppe basiert auf 5 operativen Bereichen: Immobilienwirtschaft Das Kerngeschäft umfasst die operative Verwaltung Energiecontracting, Energiemanagement und Klimaschutz der firmeneigenen Grundstücke und Gebäude. Im Bereich Energiecontracting, Energiemanagement und Klimaschutz entwickelt, finanziert, baut und be- Projektentwicklung treibt die KEWOG Energieversorgungsanlagen auf ei- Die Unternehmensgruppe entwickelt Großprojekte, gene Rechnung und für Dritte. Die erzeugte Energie vorrangig im Bereich Wohnen in Metropolregionen. Es wird an öffentliche und private Kunden verkauft. Im werden Leistungen wie z. B. die Akquisition von Zuge dessen erbringt die KEWOG die komplette Pro- Grundstücken, das Einholen von Genehmigungspla- jektabwicklung einschließlich der technischen Pla- nungen und der Bau von Projekten erbracht. nung sowie die Geschäftsbesorgung für Kommunen und Unternehmen. Darüber hinaus liegt der Fokus im Städtebau energetischen Bereich auf der Erarbeitung von umset- Im Bereich Städtebau erbringt die KEWOG Dienstleis- zungsorientierten Energiekonzepten, der Beratung zu tungen für städtebauliche Planungen, in der Vorberei- Energieeinsparmaßnahmen in Industrie und Kommu- tung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen nen sowie dem Einsatz erneuerbarer Energien. als treuhänderischer Sanierungs- und Entwicklungsträger bzw. als Sanierungsbeauftragter und im Bereich Hotel-Betrieb der energetischen Stadtsanierung. Die KEWOG ist da- Bewirtschaftung eines Hotels in Neualbenreuth. bei in verschiedenen Stadträumen, in den Altstadtbereichen, in Zentren, Transformationsgebieten und bei der Brachflächenrevitalisierung tätig. 11 2. IMMOBILIEN-PORTFOLIO DER KEWOG-GRUPPE Gesamtwohnungsbestand der KEWOG zum 31. Dezember 2014 – 1.544 WE WE Ländlicher Raum 329 Mitterteich 325 Selb 272 Tirschenreuth 235 Waldsassen 208 Waldershof 95 Coburger Raum 80 Ländlicher Raum 21,3 % Coburger Raum 5,2 % Mitterteich 21,0 % Tirschenreuth 15,2 % Selb 17,6 % Waldershof 6,2 % Waldsassen 13,5 % Gesamtbestand der gewerblich-kommunalen Objekte zum 31. Dezember 2014 – 28.707,16 m² Sonstiges 21,1 % in m² Landkreis Tirschenreuth Sonstiges 22.642,82 6.064,34 Landkreis Tirschenreuth 78,9 % Überblick Entwicklung des Portfolios Wachsende Ertragsstärke und breite Risikostreuung Gegenüber dem Geschäftsjahr 2013 haben sich kennzeichnen das Immobilien-Portfolio der KEWOG. die Bestandskennzahlen des Immobilien-Portfolios Verteilt auf 1.544 Wohn- und 89 Gewerbeeinheiten aufgrund von Abverkäufen der Kategorie 5 und 6 von sowie 484 Garagen und Stellplätze weist das 1.552 auf 1.544 verringert. Des Weiteren wurden Bestandsportfolio eine vermietbare Fläche von 484 Garagen und Stellplätze im Bestand gehalten. Der 127.055,93 m² auf. Gemessen an der vermietbaren Bestand verteilt sich größtenteils auf die Städte Fläche verteilt sich das Immobilien-Portfolio zu 77,4 % Tirschenreuth, Mitterteich, Waldsassen, Waldershof auf Wohnungen und zu 22,6 % auf Gewerbeeinhei- und Selb. Die größten Leerstandsrisiken ergeben ten. Die Durchschnittsgröße der Wohneinheiten sich im ländlichen Raum, der immerhin 21,1 % des beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 63,70 m². Gesamtportfolios darstellt. Die Objekte sind jedoch Die Fläche der Gewerbeeinheiten beziffert sich größtenteils entschuldet. durchschnittlich auf 322,55 m². Die bereinigte Leerstandsquote der Wohneinheiten – die stark sanierungsbedürftigen Objekte der Kategorien 5 und 6 sind ausgeklammert – ist gegenüber dem Vorjahr um 0,83 Prozentpunkte auf 9,24 % gesunken. Im Gegensatz dazu ist das Gewerbeportfolio nahezu vollständig vermietet. LAGEBERICHT GRUNDLAGEN DES KONZERNS J.-Wiesnet-Straße 12 und 14 in Waldsassen, Gesamtmodernisierung 13 LAGEBERICHT GRUNDLAGEN DES KONZERNS WIRTSCHAFTSBERICHT 1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENBEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN Wirtschaftsleistung der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft wächst um 1,0 % In fast allen Wirtschaftsbereichen ist die Wohnungsbauinvestitionen im fünften Wachstumsjahr erneut deutlich gestiegen Wirtschaftsleistung 2014 gestiegen. Charakteristisch Der Wohnungsbau zeigte sich im Jahr 2014 sehr für 2014 war im Gegensatz zum Vorjahr, dass sowohl dynamisch. Rund EUR 174 Mrd. flossen in den Neubau das produzierende Gewerbe als auch die Dienstleis- und die Modernisierung der Wohnungsbestände tungsbereiche zur wirtschaftlichen Belebung beige- in Deutschland. Dies ist ein Zuwachs von 3,7 % tragen haben. gegenüber dem Vorjahr. Die nun im fünften Jahr in Folge aufwärtsgerichteten Investitionen in den Insbesondere im Baugewerbe kam es – unter ande- Wohnungsbau profitieren gegenwärtig von einem rem begünstigt durch die extrem milde Witterung in historisch niedrigen Zinsniveau und einer günstigen den Wintermonaten – im Jahr 2014 zu einem kräftigen Lage auf dem Arbeitsmarkt. Zudem bleibt die Rendite Anstieg der wirtschaftlichen Leistung von 2,7 %; im alternativer Kapitalanlagen gering. Vor diesem Hinter- Vorjahr hatte es im Baugewerbe noch einen Rückgang grund hält die Suche nach stabilen Sachwerten gegeben. als Anlagegut weiter an. Trotz dieser guten Rahmenbedingungen deutet die Entwicklung der Das produzierende Gewerbe, das ohne das Baugenehmigungen darauf hin, dass der Wohnungs- Baugewerbe gut ein Viertel der gesamten Bruttowert- bauzyklus seinen Höhepunkt bereits überschritten schöpfung ausmacht, konnte ebenfalls um 1,1 % haben könnte und sich der Aufwärtstrend deutlich zulegen. Das lag nicht zuletzt am stark exportorien- abflacht. Insbesondere die Baugenehmigungen bei tierten verarbeitenden Gewerbe, bei dem es 2014, Ein- und Zweifamilienhäusern sind seit Ende 2013 trotz einer leichten Schwächephase im Sommer, im rückläufig. Jahresdurchschnitt wieder aufwärts ging (+2,0 %). Die Wohnungsbautätigkeit dürfte im Jahr 2015 etwas Daneben entwickelten sich auch die Dienstleistungs- gemächlicher zunehmen. Ein Wachstum in der bereiche überwiegend positiv. Die im Wirtschafts- Spannbreite von 1,4 % bis 2,2 % halten die Institute bereich Grundstücks- und Wohnungswesen zusam- dabei im Jahr 2015 für möglich. mengefassten Vermieter, Vermittler und Verwalter, die rund 11,0 % der Wirtschaftsleistung darstellen, konnten ihre Bruttowertschöpfung um 1,0 % steigern. Im Vorjahr hatte der Zuwachs noch bei 0,9 % gelegen. Lediglich die Finanz- und Versicherungsdienstleister lagen 2014 wohl auch aufgrund weiterer Verlustabschreibungen preisbereinigt mit -0,5 % leicht im Minus. Insgesamt stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 1,4 %. 15 Rund 287.000 Baugenehmigungen – Zuwachs bei Mehrfamilienhäusern, Rückgänge bei Eigenheimen erreichen. Dabei wird der Ein- und Zweifamilienhaus- Im Jahr 2014 dürfte die Zahl der neu genehmigten Wohnungsunternehmen und Anlegern, weiter zu. bau weiter leicht rückläufig sein. Dagegen legt der Mehrfamilienhausbau, vor allem getätigt von Wohneinheiten nach letzten Schätzungen einen Wert von 287.000 Einheiten erreichen. Dies entspricht einer Steigerung um 5,3 % gegenüber dem Vorjahr. Seit 2. GESCHÄFTSVERLAUF Deutschland an. Im Jahr 2013 hatte der Zuwachs Gesellschaftsrechtliche Veränderungen – das Jahr 2014 im Überblick allerdings noch bei 13,0 % gelegen. Seit dem Jahr 2013 Am 15. Mai 2014 wurde die KUM Verwaltungs GmbH, werden im Tirschenreuth, an der die KEWOG Kommunale Ent- Geschosswohnungsbau als Ein- und Zweifamilienhäu- wicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, ser auf den Weg gebracht. Tirschenreuth, mit 15,0 % beteiligt ist, gegründet. 7 Jahren steigt die Zahl der Baugenehmigungen in zudem mehr Neubauwohnungen Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte mit Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern waren wie Wirkung zum 26. Mai 2014. 2013 auch 2014 der dynamischste Bereich des Neubaugeschehens. Mit 57.000 neu genehmigten Ebenfalls am 15. Mai 2014 wurde die Frankfurt Mietwohnungen entstanden rund 5.000 Einheiten Weilburger Straße GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, mehr als im Vorjahr (+9,5 %). Im Geschosswohnungs- gegründet. Die Eintragung ins Handelsregister bau insgesamt wurden rund 130.000 Wohnungen neu erfolgte mit Wirkung zum 28. Mai 2014. Als Komple- errichtet. Dies entspricht einem Zuwachs von 9,3 % mentärin fungiert die KUM Verwaltungs GmbH, bzw. 10.000 Einheiten mehr. Tirschenreuth. Die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilien- Die häuser war 2014 dagegen deutlich rückläufig Tirschenreuth, wurde unter Anpassung des Unterneh- und sank um 3,0 %. 2 Jahre zuvor, im Jahr 2012, war die mensgegenstandes mit Handelsregistereintrag zum Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in diesem 17. September 2014 zur KEWOG Baumanagement Segment letztmalig gesunken. GmbH, Tirschenreuth, umfirmiert. Insgesamt kann bei einem Genehmigungsvolumen Konzernstruktur und Beteiligungen KEWOG Projekt Unterföhring GmbH, von rund 287.000 Einheiten im Jahr 2014 davon ausgegangen werden, dass etwa 140.000 dieser Die Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung stehen Wohnungsbaugesellschaft mbH ist eine Firmengrup- KEWOG Kommunale Entwicklungs- und werden. Dabei wird berücksichtigt, dass auch von den pe mit Sitz in Tirschenreuth (Oberpfalz), die sich auf neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern die Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmo- sowie von den Eigentumswohnungen ein Teil bilien fokussiert und sukzessive in angrenzende vermietet wird und die in Wohnheimen erstellten Tätigkeitsfelder vordringt. Das Unternehmen wurde Wohnungen vollständig sowie ein Großteil der durch am 21. Juni 1949 in der Rechtsform der GmbH Maßnahmen im Bestand erstellten Wohneinheiten gegründet und erlangte mit der Eintragung in das den Mietwohnungen zuzurechnen sind. Handelsregister beim Amtsgericht Weiden am 23. Juli 1949 die Rechtsfähigkeit. Bis zur Aufhebung Im Jahr 2015 wird sich die Wohnungsbautätigkeit des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes im Jahr voraussichtlich weiter positiv entwickeln. Die Zahl der 1990 war die KEWOG als gemeinnütziges Wohnungs- neu genehmigten Wohnungen dürfte im laufenden unternehmen anerkannt. Jahr einen Wert von 290.000 Wohneinheiten LAGEBERICHT WIRTSCHAFTSBERICHT Holding KEWOG Kommunale Entwicklungsund Wohnungsbaugesellschaft mbH Geschäftsbereiche Tochter- und Enkelgesellschaften Projekt-GmbHs Beteiligungs- u. Verwaltungsgesellschaften u. deren Projekt-KGs KEWOG Immobilienwirtschaft 100,0 % KEWOG Wohnen GmbH 88,82 % Sozialbau Zwickau GmbH 100,0 % KEWOG Verwaltungsgesellschaft mbH 100,0 % KEWOG Energie und Dienste GmbH 94,0 % ON Immobiliengesellschaft mbH 100,0 % Kommandit-Einlage KEWOG: 1 TEUR --------------------------------------------- KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG 50,0 % BioRegio Energie GmbH keine Kommandit-Einlage der KEWOG-Gruppe 100,0 % Erneuerbare Energien Verwaltungsgesellschaft mbH 100,0 % ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH --------------------------------------------- Bioenergie Mitterteich GmbH & Co. KG 100,0 % Kommandit-Einlage Markt Falkenberg: 10 TEUR Markt Konnersreuth: 10 TEUR Stadt Mitterteich: 10 TEUR Stadt Tirschenreuth: 10 TEUR Stadt Waldershof: 10 TEUR Stadt Waldsassen: 10 TEUR Markt Wiesau: 10 TEUR 100,0 % KEWOG Baumanagement GmbH 100,0 % KEWOG Projektmanagement GmbH --------------------------------------------- keine Kommandit-Einlage der KEWOG-Gruppe --------------------------------------------- Bioenergie Speichersdorf GmbH & Co. KG 15,0 % KUM Verwaltungs GmbH Windenergie Landkreis Tirschenreuth GmbH & Co. KG 100,0 % KEWOG Städtebau GmbH 15,0 % Kommandit-Einlage KEWOG: 1,5 TEUR --------------------------------------------- Frankfurt Weilburger Straße GmbH & Co. KG 97,0 % Appartement-Hotel Sibyllenbad Betriebsgesellschaft mbH Innerhalb der Muttergesellschaft sind die Immobilien- inzwischen auch die Themen Energiemanagement bestände und die Grundstücke des Unternehmens und -beratung ein. Auf der Grundlage langjähriger angesiedelt. KEWOG Erfahrungen hat sich die KEWOG als Projektierer und insbesondere für Finanzen, Rechnungswesen und Betreiber von Biomasseheizwerken/-kraftwerken am Strategie sowie Personalfragen verantwortlich. Das regionalen Markt etabliert. Die Wärmeerzeugung Unternehmen erfolgt vorrangig aus regenerativen Energiequellen Darüber Geschäftsführer wird hinaus ist die eigenverantwortlich geleitet, der über vom jahrelange wie Holzhackschnitzeln und Holzpellets. Das Erfahrung beim Erwerb und Bestandsmanagement Appartement-Hotel Sibyllenbad in Neualbenreuth ist von Wohn- und Gewerbeimmobilien verfügt. mit durchschnittlich 20.000 Übernachtungen pro Jahr das führende Hotel im Landkreis Tirschenreuth und Durch die Vermietung und Bewirtschaftung der trägt in hohem Maße zur Stärkung der dortigen Immobilien erzielt die KEWOG regelmäßige Umsatzer- Tourismusbranche bei. löse. Der regionale Schwerpunkt liegt in Bayern. Die KEWOG ist mit dem Geschäftsbereich Städtebau als Die treuhänderischer Sanierungs- und Entwicklungsträ- Aufsichtsrat zusammen, der in alle wesentlichen Ent- ger und Sanierungsbeauftragter insbesondere in scheidungen eingebunden ist. In den Aufsichtsratssit- Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen derzeit in zungen wurden über alle wichtigen Geschäftsvorfälle 29 Städten und Gemeinden tätig. Das bewirtschaftete Beschlüsse verfasst. Zum Ende des Geschäftsjahres Gesamttreuhandvolumen 2014 bestand der Aufsichtsrat aus 10 Mitgliedern. im Rahmen der Geschäftsleitung arbeitet eng mit dem treuhänderischen Tätigkeit als Sanierungs- und Entwicklungsträger beträgt zum 31. Dezember 2014 Insgesamt gliederte sich der Konzern zum Jahresende rund EUR 177,8 Mio. Einen hohen Stellenwert nehmen 2014 in 18 Tochter- bzw. Beteiligungsgesellschaften auf. 17 Darstellung der Geschäftstätigkeit Die folgenden 5 Geschäftsbereiche bilden die operative Basis der KEWOG-Gruppe: Immobilienwirtschaft Städtebau Innerhalb des Geschäftsbereichs Immobilienwirt- Der Geschäftsbereich Städtebau war im Jahr 2014 schaft haben sich gegenüber dem Geschäftsjahr 2013 in 29 Städten und Gemeinden als treuhänderischer die Bestandskennzahlen des Immobilien-Portfolios Sanierungs- und Entwicklungsträger bzw. Sanierungs- aufgrund von Abverkäufen der Kategorie 5 und 6 von beauftragter 1.552 auf 1.544 verringert. Des Weiteren wurden war hierbei die Vorbereitung und Durchführung 484 Garagen und Stellplätze im Bestand gehalten. Der städtebaulicher Maßnahmen in den verschiedenen Bestand verteilt sich größtenteils auf die Städte Programmen der Städtebauförderung. Dies waren im Tirschenreuth, Mitterteich, Waldsassen, Waldershof Einzelnen die Programme Städtebauliche Sanierungs- und Selb. Die größten Leerstandsrisiken ergeben sich und im ländlichen Raum, der immerhin 21,1 % des Denkmalschutz, Stadtumbau, Soziale Stadt, Aktive Gesamtportfolios darstellt. Die Objekte sind jedoch Stadt- und Ortsteilzentren und das Programm Kleinere größtenteils entschuldet. Städte und Gemeinden – überörtliche Zusammenar- tätig. Schwerpunkt Entwicklungsmaßnahmen, der Tätigkeit Städtebaulicher beit und Netzwerke. Die KEWOG hat im Jahr 2014 eine Gesamtsumme in In der Geschäftsstelle in Thüringen wurden zudem Höhe von EUR 564.200,17 an Instandhaltungsaufwen- Leistungen dungen investiert. Dies entspricht durchschnittlich im Rahmen von Wohnungsbauförderungen, insbe- 5,93 EUR/m2 Wohnfläche. sondere für Unternehmen der Wohnungswirtschaft, der wirtschaftlichen Baubetreuung einen freien Träger der Wohlfahrtspflege und einen Landkreis, erbracht. Projektentwicklung Die Immobilienmärkte boomen weiter in den Im Bereich Stadtplanung lagen die Hauptaufgaben Metropolregionen. Die KEWOG konzentriert sich im Jahr 2014 wie bereits im Vorjahr auf der Erarbeitung verstärkt auf die Stadt Nürnberg, nachdem sich dort integrierter gesamtstädtischer Stadtentwicklungskon- der Markt gerade in den letzten Jahren verbessert hat. zepte und teilräumlicher städtebaulicher Entwick- Nürnberg ist mit über 500.000 Einwohnern deutlich lungskonzepte und Fördergebietskonzepte. größer als Regensburg und Zentrum der Metropolreletzten Jahren deutlich nach oben. Weiter im Fokus ist Energiecontracting, Energiemanagement und Klimaschutz das Rhein-Main-Gebiet, insbesondere Frankfurt am Innerhalb des Geschäftsbereichs Energiecontracting, Main, und das Umland, wie Offenbach und Bad Vilbel. Energiemanagement und Klimaschutz wurde insbe- Die Region profitiert von einem extremen Zuzug, sondere im Jahr 2014 neben den angestammten weshalb in den nächsten Jahren mit dem Bau einer Technikfeldern auch intensiv an der Erstellung von Vielzahl von Wohnungen zu rechnen ist. Probleme Windpotenzialanalysen für Kommunen gearbeitet ergeben sich bei der Grundstücksbeschaffung, und hierbei schwerpunktmäßig an Fachkonzepten zu wobei die KEWOG diesbezüglich auf ein gut funktio- Teilflächennutzungsplänen. Ein Arbeitsfeld, das in den nierendes Netzwerk zurückgreifen kann. Es sind letzten Monaten selbst in den bisher als wenig vielversprechende Gespräche zu zahlreichen Akquisi- windhöffig eingestuften Regionen sukzessive zum tionsprojekten im Jahr 2015 geplant. Derzeit realisiert Thema der Bauleitplanung wurde. Die Gemeinden die KEWOG ein Wohn- und Gewerbeprojekt in Nürn- werden zu einem gesellschaftlich verträglichen berg-Mögeldorf mit einem Gesamtinvestitionsvolu- Ausbau der Windenergie beraten. Im Hinblick auf die men von rund EUR 7,5 Mio. Der Grundstückserwerb Windenergie Landkreis Tirschenreuth GmbH & Co. KG, erfolgte im Jahr 2014, der Bauantrag wurde im März Tirschenreuth, wurde in Kooperation mit den 2015 gestellt und der Baubeginn ist voraussichtlich im beteiligten Kommunen und der KEWOG eine gion. Die Immobilienpreise entwickelten sich in den September 2015. LAGEBERICHT WIRTSCHAFTSBERICHT Projektentwicklung für potenzielle Windgebiete in Hotel-Betrieb Angriff genommen. Leider ist aufgrund der von der Wegen der um fast ein ganzes Jahr verspäteten CSU-Regierung die Vollendung der Generalsanierung des Kurmittelhau- Bereitschaft der kommunalen Politik zur Umsetzung ses Sibyllenbad ging im Jahr 2014 in der Kurregion dieser Technologie stark zurückgegangen. Neualbenreuth-Sibyllenbad eingeführten 10H-Regelung die Anzahl der Zur direkten Beteiligung an der Energiewende soll Übernachtungen erneut drastisch zurück. Nachdem eine die sich bereits im Vorjahr die Anzahl der Übernachtun- Möglichkeit zur Teilhabe der Bürger an den geplanten gen um 6,0 % auf 87.728 Übernachtungen verringert Energieprojekten bieten. hatte, sank sie im Jahr 2014 erneut um etwa 7,5 % auf Landkreis-Bürgerenergiegenossenschaft insgesamt 81.209. Die Nachfrage nach Energienutzungsplänen und Klimaschutzkonzepten ging im Jahre 2014 wesentlich Das Appartement-Hotel Sibyllenbad in Neualben- zurück. Dies ist zum einen auf die Kommunalwahlen reuth konnte sich diesem Trend mehr als widersetzen, zurückzuführen, nach denen bereits beschlossene indem es die Anzahl der Übernachtungen um 2,0 % Maßnahmen wieder rückgängig gemacht oder auf 18.120 Übernachtungen steigerte. Dies entsprach zeitlich verschoben wurden, zum anderen jedoch auf einer Bettenauslastung von 58,4 %, während in der das Umschwenken in der Landespolitik, das viele gesamten Kurregion lediglich eine Bettenauslastung Kommunalparlamente hinsichtlich der Ernsthaftigkeit von 23,8 % zu verzeichnen war. Die Zimmerauslastung der Klimaschutzpolitik verunsichert hat. Zudem ist belief sich im Appartement-Hotel Sibyllenbad in auch bereits eine gewisse Marktsättigung eingetreten Neualbenreuth im Jahre 2014 mit 10.127 belegten und der Fokus verschiebt sich inzwischen auf die Zimmern auf 63,1 %. Umsetzung der in den Konzepten vorgeschlagenen Der Maßnahmen. Umsatz des Appartement-Hotels in Neualbenreuth stieg in 2014 um TEUR 10 auf TEUR 585, Die ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung die Gesamtleistung um knapp TEUR 30 auf TEUR 610. und Umwelt GmbH, Regensburg, hat darauf mit Der Jahresüberschuss betrug TEUR 80, die Umsatzren- Personalmaßnahmen reagiert. Zukünftig wird der dite lag damit bei einem ausgezeichneten Wert von Schwerpunkt wieder mehr in der ingenieurmäßigen mehr als 13,0 %. Arbeit insbesondere auch im Gewerbe- und Industriebereich liegen, da sich hier durch die neue Der Gewinn wird auf neue Rechnung vorgetragen, Energiedienstleistungsrichtlinie neue Marktchancen da im Jahr 2015 mit dem Umbau des Frühstücksraums, für gesetzlich geforderte Energieaudits bzw. die dem Einbau des Hotelaufzugs und dem Bau des Einführung Energiemanagementsystemen Bademantelgangs enorm große Investitionen von der eröffnen. Ein erster Schritt in diese Richtung wurde Betriebsgesellschaft geleistet werden müssen. Auch bereits durch die Akquisition der haustechnischen die Planung für den Umbau der Grundschule in Appartement-Hotel Sibyllenbad in Neualbenreuth Mitterteich getan. muss viel Geld aufbringen und investiert kräftig in die von WEG erweiterte Wohnungseigentümergemeinschaft Feuerwehrzufahrt, den verbesserten Ein Fokus im Energiesektor blieb im Jahr 2014 Brandschutz im Hotel und einen eigenen Hotelpark- weiterhin die Pflege der Bestandsanlagen, speziell die platz. Optimierung des Betriebs, und die inzwischen in höherem Maße erforderlich gewordenen Instandhaltungsmaßnahmen an den Anlagen. 19 3. ERLÄUTERUNG DES GESCHÄFTSERGEBNISSES UND ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE Ertragslage des Konzerns Liquiditätslage des Konzerns Der Jahresüberschuss (ohne Fremdanteile) der Im Geschäftsjahr 2014 wurde im Konzern ein Cashflow KEWOG-Gruppe summierte sich im Geschäftsjahr aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von 2014 auf TEUR 492, nach TEUR 500 im Jahr zuvor. EUR 4,3 Mio. erwirtschaftet. Die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen beliefen Die Betriebsleistung sank um EUR 0,7 Mio. von sich EUR 12,7 Mio. auf EUR 12,0 Mio. Dies ist zum einen Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug auf den Rückgang der verkauften Grundstücke in EUR -1,8 Mio. Unter Berücksichtigung des Cashflows Zwickau, Fulda und bei der ON Immobiliengesell- aus der Investitionstätigkeit und des Cashflows aus der schaft zurückzuführen und zum anderen auf den Finanzierungstätigkeit in Höhe von EUR -2,1 Mio. Rückgang der Umsätze im Bereich Energie aufgrund ergibt sich eine Erhöhung des Zahlungsmittelbe- der milden Witterung im Jahr 2014. Parallel dazu stands um EUR 0,4 Mio. auf EUR 2,8 Mio. im Berichtszeitraum auf EUR 2,2 Mio. sanken auch die Aufwendungen für die Betriebsleistung in Höhe von EUR 0,5 Mio. in erster Linie bei den Die Zuordnungen der Zahlungsmittelzu- und -abflüs- Energieaufwendungen und Verkaufsgrundstücken se wurden im Geschäftsjahr 2014 erstmals entspre- sowie auch im Bereich der Hausbewirtschaftung. chend des DRS 21 vorgenommen. Veränderungen gegenüber der bisherigen Darstellung ergaben sich Mit einem Resultat von EUR 2,0 Mio. lag das Betriebs- insbesondere durch die Zuordnung der planmäßigen ergebnis um 8,9 % unter dem Vergleichswert des Tilgungen und Zinszahlungen für Objektfinanzie- Vorjahres. rungsmittel zum Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit statt zum Cashflow aus der laufenden Das Finanzergebnis belief sich 2014 auf EUR -1,7 Mio., Geschäftstätigkeit. Aufgrund der eingeschränkten gegenüber EUR -1,9 Mio. im Vorjahr. Vergleichbarkeit mit der im Vorjahr dargestellten Liquiditätslage wurde auf die Angabe der Vorjahres- Im Berichtszeitraum summierte sich das perioden- werte verzichtet. fremde Ergebnis auf TEUR 138 zu TEUR 134 im Jahr zuvor. Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Das Eigenkapital einschließlich des Konzern-Jahresüberschusses von TEUR 492 beträgt EUR 11,8 Mio. und liegt damit 4,4 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 18,8 % (Vorjahr 18,0 %). Die gesamten Eigenmittel – einschließlich der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von EUR 2,4 Mio. (Vorjahr EUR 2,6 Mio.) – beliefen sich auf EUR 14,3 Mio. (Vorjahr EUR 13,9 Mio.) mit einer Eigenmittelquote von 22,7 % (Vorjahr 22,1 %). Die Eigenkapitalrendite liegt mit 4,2 % über dem allgemeinen Kapitalmarktzins für langfristige Anlagen. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden i. d. R. mindestens 10 Jahre – teilweise auch bis zu 30 Jahre – gesichert. Die Finanzlage ist geordnet; es sind derzeit und für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen unverändert ausreichend Kreditlinien zur Verfügung. Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. 21 Vermögenslage des Konzerns Die Vermögenslage des Konzerns stellte sich zum 31. Dezember 2014 wie folgt dar: Vermögensstruktur 2014 2013 TEUR % TEUR % 54.891,8 87,3 55.012,6 87,4 Verkaufsobjekte 1.045,3 1,7 1.374,6 2,2 Sonstiges kurzfristiges Vermögen 6.926,9 11,0 6.568,0 10,4 62.864,0 100,0 62.955,2 100,0 Investitionen Gesamtvermögen Kapitalstruktur 2014 2013 TEUR % TEUR % Eigenmittel 14.248,7 22,7 13.897,7 22,1 Langfristiges Fremdkapital 41.457,3 65,9 42.233,4 67,1 Kurzfristiges Fremdkapital 7.158,0 11,4 6.824,1 10,8 62.864,0 100,0 62.955,2 100,0 Gesamtvermögen Die langfristigen Investitionen verminderten sich in- Das langfristige Fremdkapital betrifft im Wesentlichen folge von planmäßigen Abschreibungen in Höhe von langfristige Objektfinanzierungen. EUR 1,8 Mio. und Abgängen vor allem durch Verkäufe im Sachanlagevermögen in Höhe von EUR 0,6 Mio. Die langfristigen Investitionen sind mit Eigenmitteln Investitionen wurden im Wesentlichen im Zuge einer und langfristigem Fremdkapital finanziert. Darüber Modernisierung hinaus verbleibt eine Kapitalreserve von EUR 0,8 Mio. im Bereich Grundstücke mit Wohnbauten in Höhe von EUR 0,8 Mio. getätigt sowie bei den Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten Die Vermögenslage ist geordnet. bzgl. des Neubaus eines Wohn- und Geschäftsgebäudes in Höhe von EUR 1,1 Mio. Die Ausleihungen an Insgesamt Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis wirtschaftliche Lage der KEWOG-Gruppe als positiv. beurteilt die Geschäftsleitung die besteht, erhöhten sich im Berichtsjahr um TEUR 29. Ertragslage der KEWOG Der Jahresüberschuss der KEWOG Kommunale Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterver- Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, sammlung am 31. Juli 2015 folgenden Vorschlag Tirschenreuth, sank im Geschäftsjahr 2014 zum Vor- über die Verwendung des Ergebnisses der KEWOG jahr um 3,9 % auf TEUR 458. Das Ergebnis ist überwie- Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesell- gend durch die Immobilienwirtschaft sowie aus den schaft Resultaten aus Ergebnisabführungsverträgen der Geschäftsführer schlägt vor, den Jahresüberschuss Tochtergesellschaften beeinflusst. 2014 in Höhe von EUR 457.574,23 auf neue Rechnung mbH, Tirschenreuth, unterbreiten: Der vorzutragen. LAGEBERICHT WIRTSCHAFTSBERICHT Liquiditätslage der KEWOG Im Berichtszeitraum erzielte die KEWOG Kommunale Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Das Eigenkapital Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, einschließlich des Jahresüberschusses von TEUR 458 Tirschenreuth, einen Cashflow aus der laufenden beträgt EUR 12,2 Mio. und liegt damit 3,9 % über dem Geschäftstätigkeit von EUR 2,2 Mio. Der Cashflow aus Vergleichswert des Vorjahres. Dies entspricht einer der auf Eigenkapitalquote von 21,9 % (Vorjahr 21,1 %). Inklusive EUR -0,6 Mio. Der Cashflow aus der Finanzierungstä- Investitionstätigkeit summierte sich der Rückstellung für Bauinstandhaltung machen die tigkeit betrug EUR 1,4 Mio. Insgesamt stieg der Finanz- Eigenmittel EUR 14,6 Mio. (Vorjahr EUR 14,2 Mio.) aus mittelbestand von EUR 1,1 Mio. auf EUR 1,4 Mio. mit einer Eigenmittelquote von 26,2 % (Vorjahr 25,8 %). Die Eigenkapitalrendite liegt mit 3,8 % über Die Zuordnungen der Zahlungsmittelzu- und -abflüs- dem allgemeinen Kapitalmarktzins für langfristige se wurden im Geschäftsjahr 2014 erstmals entspre- Anlagen. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden chend des DRS 21 vorgenommen. Veränderungen i. d. R. mindestens 10 Jahre – teilweise auch bis zu gegenüber der bisherigen Darstellung ergaben sich 30 Jahre – gesichert. insbesondere durch die Zuordnung der planmäßigen Tilgungen und Zinszahlungen für Objektfinanzie- Die Finanzlage ist geordnet; es sind derzeit und für die rungsmittel zum Cashflow aus der Finanzierungstätig- überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. keit laufenden Bei Bedarf stehen unverändert ausreichend Kreditlini- Geschäftstätigkeit. Aufgrund der eingeschränkten statt zum Cashflow aus der en zur Verfügung. Die Zahlungsbereitschaft war im Vergleichbarkeit mit der im Vorjahr dargestellten Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Liquiditätslage wurde auf die Angabe der Vorjahreswerte verzichtet. Vermögenslage der KEWOG Die Vermögenslage der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, stellte sich zum 31. Dezember 2014 wie folgt dar: Vermögensstruktur Langfristige Investitionen Kurzfristiges Vermögen Gesamtvermögen 2014 2013 TEUR % TEUR % 50.361,6 90,7 50.741,9 91,8 5.159,3 9,3 4.559,8 8,2 55.520,9 100,0 55.301,7 100,0 Kapitalstruktur 2014 2013 TEUR % TEUR % Eigenmittel 14.556,2 26,2 14.248,8 25,8 Langfristiges Fremdkapital 36.179,9 65,2 36.275,8 65,6 Kurzfristiges Fremdkapital 4.784,8 8,6 4.777,1 8,6 55.520,9 100,0 55.301,7 100,0 Gesamtvermögen 23 Die langfristigen Investitionen verminderten sich in- nanzanlagen um EUR 0,4 Mio. betreffen eine Kapitaler- folge von planmäßigen Abschreibungen in Höhe von höhung sowie die Ausreichung eines Darlehens. EUR 1,1 Mio. und Abgängen durch Verkäufe im Sachanlagevermögen in Höhe von EUR 0,4 Mio. Investitio- Das langfristige Fremdkapital betrifft im Wesentlichen nen im Bereich Grundstücke mit Wohnbauten und langfristige Objektfinanzierungen. Bauten auf fremden Grundstücken wurden im Kalenderjahr in Höhe von EUR 0,9 Mio. vorgenommen. Die Die langfristigen Investitionen sind mit Eigenmitteln wesentlichen Investitionen wurden im Bereich Mo- und langfristigem Fremdkapital finanziert. dernisierung im eigenen Bestand getätigt, da eine gute Vermietbarkeit der Wohnimmobilien auch zu- Die Vermögenslage ist geordnet. künftig sichergestellt sein soll. Die Erhöhung der FiInsgesamt beurteilt die Geschäftsleitung die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft als positiv. 4. FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Konzern-Kennzahlen in EUR 2014 2013 Veränderungen 11.875.160,84 12.701.428,95 - 6,5 % 491.713,26 499.459,30 - 1,6 % Eigenkapital 11.837.690,58 11.336.301,81 4,4 % Bilanzsumme 62.863.975,34 62.955.214,76 - 0,2 % Umsatz Konzern-Jahresüberschuss Gesellschafterstruktur: 34,3 % KMB – KEWOG Mitarbeiter-Beteiligungs GmbH 31,1 % Landkreis Tirschenreuth 25,8 % 18 Städte und Gemeinden des Landkreises 6,4 % Sparkasse Oberpfalz Nord 2,0 % eigene Anteile 0,4 % 12 Firmen und Privatpersonen Mitarbeiter in den einzelnen Bereichen: Geschäftsbereiche Anzahl der Mitarbeiter Holding 12 Immobilienwirtschaft 13 Städtebau / Projektentwicklung 31 Energiecontracting, Energiemanagement und Klimaschutz 9 Hotel-Betrieb 6 Auszubildende 3 Gesamt 74 LAGEBERICHT WIRTSCHAFTSBERICHT NACHTRAGSBERICHT Aufgrund einer veränderten Risikolage wurde das Gründungs- und Entwicklungskosten wurden vom Projekt Frankfurt Weilburger Straße im Einvernehmen Grundstücksverkäufer erstattet, somit entstand kein mit dem Verkäufer rückabgewickelt. Die gesamten Schaden im Unternehmen. PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT 1. PROGNOSEBERICHT Für das Wirtschaftsjahr 2015 gehen wir auf Konzern- diese bewusst ein, um die Chancen des Immobilien- ebene weiterhin von einem stabilen Ergebnis in Höhe markts nutzen zu können. Das Unternehmen ist an von TEUR 500 aus. verschiedenen Gesellschaften mehrheitlich beteiligt. Neben ihren eigenen Beteiligungsrisiken ist die Die Leerstandsquote bei den Bestandsimmobilien ist KEWOG damit auch über ihre Tochtergesellschaften gleichbleibend. Durch erhöhte Tilgungsleistungen den unterschiedlichsten Risiken ausgesetzt. kann in den nächsten Jahren das Instandhaltungsbudget erhöht werden. Auf Basis einer detaillierten Zur Minimierung etwaiger Gefährdungen haben 5-Jahres-Planung ist zu erkennen, dass durch den die KEWOG und deren Tochtergesellschaften ein Entschuldungsprozess weitere Spielräume für das adäquates Unternehmen entstehen. Dementgegen steht das welches laufend an das operative Geschäft angepasst demografische Risiko. Aufgrund dessen ist bei wird. Das Risikomanagementsystem ist schwerpunkt- Investitionen in Wohnungsbestände die Wirtschaft- mäßig darauf ausgelegt, die für die Gesellschaft lichkeit und Nachhaltigkeit genau zu überprüfen. im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Wegen der geänderten Förderbedingungen im Parameter wie Vermietungsstand und Leerstandsquo- Bereich Wohnungssanierung, -abbruch bzw. -bereini- te sowie Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der gung ist es zwingend erforderlich, die überhängen- Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkei- den Wohnungen rückzubauen. Letztendlich sind aber ten, Entwicklung der liquiden Mittel, Entwicklung der die maßgeblich. Mieterlöse und laufenden Verwaltungskosten zu Die Investitionstätigkeit im Immobiliensektor wird sich erfassen und zu beurteilen. Dies erfolgt anhand eines im ländlichen Bereich weiter deutlich von den regelmäßigen Berichts an den Geschäftsführer. boomenden Metropolregionen unterscheiden. Dadurch wird sichergestellt, dass die Gesellschaft den politischen Entscheidungen Risikomanagementsystem aufgebaut, Eintritt eines Risikos frühzeitig erkennt und die Unser Geschäftsmodell ist so ausgelegt, dass wir mit entsprechenden unserem Basisgeschäft in der Lage sind, stabile ergreifen kann. Die Tochtergesellschaften sind eben- wirtschaftliche Ergebnisse zu erzielen und darüber falls in dieses Risikomanagementsystem integriert. Gegenmaßnahmen unmittelbar hinaus mit Projektentwicklungen in Großstädten zusätzliche Erträge zu generieren, was wiederum zur Zum Risikomanagementsystem der KEWOG-Gruppe Risikoabsicherung der regionalen Situation dient. gehört neben einer Einjahresplanung auch eine Fünfjahresplanung. Ergänzend werden Risikoanalysen und quartalsweise Prognosen erstellt, die auf die 2. RISIKOBERICHT einzelnen Projekte heruntergebrochen sind. RISIKOMANAGEMENTSYSTEM Die KEWOG ist im Rahmen der Risikobewertung zu Die KEWOG ist als Immobilienkonzern und Projektent- dem Ergebnis gekommen, dass die folgenden wickler mit diversen Risiken konfrontiert und geht wesentlichen Risiken für die Gruppe bestehen: 25 RISIKEN Vermietungsrisiko Risiko steigender Personalund Sachkosten Die demografischen Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung für die Region sind weiterhin unerfreulich. Personalkosten Pro Jahr verlassen durchschnittlich 500 Menschen den Die KEWOG ist auch weiterhin nicht an tarifliche Landkreis Lohnerhöhungen gebunden. Die Mitarbeiterinnen Tirschenreuth, Immobilienmarkt was erheblich den unter heimischen Druck setzt. und Mitarbeiter werden ausschließlich nach Jüngsten Erhebungen zufolge leben derzeit 73.273 leistungsorientierten Kriterien vergütet. Das gilt eben- Personen dort (Stand 30. Juni 2014). Mietsteigerungen so für Lohnsteigerungen, was sich gerade in sind in diesem Umfeld praktisch unmöglich. Auch die wirtschaftlich unsicheren Zeiten als erheblicher Vorteil weiterhin geringe Wirtschafts- und Kaufkraft lässt nur herauskristallisiert. In Zukunft gilt es vor allem den ein bestimmtes Mietniveau zu. Angesichts von negativen demografischen Prognosen für die Region Fixkosten würde sich eine niedrigere Auslastung der hinsichtlich des zu erwartenden Führungskräfteman- Immobilien negativ auf die Vermögens-, Finanz- und gels entgegenzuwirken. Das fachliche Wissen der Ertragslage Angestellten der KEWOG-Gruppe bildet daher mehr der KEWOG auswirken. Auch im vergangenen Geschäftsjahr wurden Sanierungen denn je die Basis für nachhaltigen Erfolg. außerhalb von Städten zielgerichtet und in Absprache mit den Mieterinnen und Mietern durchgeführt, um Sachkosten weiterhin bezahlbare Mieten gewährleisten zu Investitionen werden mit Augenmaß durchgeführt. können und das Leerstandsrisiko nicht zusätzlich zu Sollten die Investitionen nicht erfolgreich sein, könnte erhöhen. Im Vergleich zum ländlichen Niveau blieb sich das negativ auf die Vermögens-, Finanz- und die Nachfrage nach modernisiertem Wohnraum bei Ertragslage auswirken. Von existenzieller Bedeutung innerstädtischen Lagen konstant hoch. für die Gruppe wird auch in Zukunft die Fähigkeit sein, sparsam und wirtschaftlich zu agieren, um die KEWOG keinen unnötigen Risiken auszusetzen. Die Liquiditätsrisiko über die Jahre aufgebauten Werkzeuge zum Pla- Als Bestandshalter von Immobilien und Projektentwick- nungs- und Budgetcontrolling gewährleisten die per- ler ist die KEWOG regelmäßig Liquiditätsrisiken ausge- manente Überwachung aller internen Vorgaben. Die setzt. Würde die Auslastung der Immobilien oder die Geschäftsführung ist stets bestrebt, unerschlossene Solvenz der Mieter sinken, könnten daraus negative Einsparpotenziale zu identifizieren und umzusetzen. Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft entstehen. Die Steuerung der Liquidität gehört seit Jahren zu den wichtigsten Investitions-/Projektrisiko Werkzeugen im Unternehmen, um die Darlehensverga- Die KEWOG wird ihrem eingeschlagenen Weg weiter be bei Projekten sicherzustellen. Darüber hinaus ist die treu bleiben und im Bereich Immobilienwirtschaft nur Liquiditätssituation für die Rating-Einstufung bei den noch in Stadtlagen umfassende Sanierungsmaßnah- Banken von erheblicher Bedeutung. Die Finanz- und men durchführen. Auf diese Weise soll der schwachen Wirtschaftskrise hat deutlich gemacht, wie wichtig eine Nachfrage im ländlichen Raum Rechnung getragen solide Liquiditätsausstattung ist, um – insbesondere bei und das Leerstandsrisiko eingegrenzt werden. Sollte externen Krisensituationen – operativ handlungsfähig der Wohnungsbedarf auch in den Innenstädten bleiben zu können. Im vergangenen Geschäftsjahr war absinken, die Liquiditätslage erneut stabil. die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der würde sich das nachteilig auf Gesellschaft auswirken. Angesichts der unsicheren LAGEBERICHT NACHTRAGSBERICHT PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wurden im Versicherungen abgedeckt. Die Geschäftsbereiche Geschäftsjahr 2014 nennenswerte Investitionen in die verfügen Erweiterung des Immobilienbestands vermieden. Haftpflichtversicherungen. Alle Ingenieure im Bereich Projektentwicklungsmaßnahmen werden in ausge- Städtebau sind zusätzlich über Architektenver- wählten Top-Lagen ohne Vertriebsrisiko und mit sicherungen gegen Planungsfehler abgesichert. Soll- entsprechender Kostensicherheit sowie auskömmli- ten sich im Rahmen der Vertragserfüllung Risiken chen Margen durchgeführt. materialisieren, die nicht durch Versicherungen über Vermögens-, Schadens- und abgedeckt sind, könnte sich das negativ auf die Instandhaltungsrisiko Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der KEWOG Instandhaltungsrisiken ergeben sich vor allem im auswirken. Bereich Immobilienwirtschaft. Die KEWOG versucht das Niveau wie bisher stabil zu halten, mit dem Ziel, die Wohnungen auf niedrigem Mietniveau adäquat 3. CHANCENBERICHT weitervermieten zu können. Das Instandhaltungsvo- Aufgrund der neuen Gesellschafterstruktur der lumen budgetiert. KEWOG unter Beteiligung von kommunalen und Sonderzuführungen ergeben sich liquiditätsmäßig privaten Gesellschaftern ergeben sich erhebliche aus Verkäufen des Anlagevermögens der Kategorie Entwicklungsmöglichkeiten. wird exakt geplant und 5 und 6 der Portfolioanalyse. In überregionalen Immobilienmärkten, besonders in Rohstoffrisiko Metropolregionen wie z. B. Frankfurt, besteht derzeit Die KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschen- ein Angebotsdefizit von rund 30.000 Wohnungen. reuth, eine 100%ige Tochtergesellschaft der KEWOG- Durch die gemischte Gesellschafterstruktur der Muttergesellschaft, hat durch die Abhängigkeit vom KEWOG kann das Unternehmen als Player in diesem Rohstoffmarkt und dessen Preisentwicklung ein Marktsegment bezeichnet werden. In Ballungsräu- wesentliches Kostenrisiko. Steigende Brennstoffpreise men ergeben sich ausgezeichnete Absatzmöglichkei- werden zwar über die Preisgleitung an die jeweiligen ten bei Eigentumswohnanlagen im Preissegment von Wärmeabnehmer weitergegeben. Allerdings ist durch 3.300,00 EUR/m2 bis 3.500,00 EUR/m2; darüber hinaus die zunehmende Nachfrage die kontinuierliche lassen sich Mieten zwischen 12,50 EUR/m2 und Verfügbarkeit zu wirtschaftlichen Preisen gefährdet. 14,00 EUR/m2 erzielen. Die Baukosten sind im Bei allen Biomasseheizwerken erfolgt die Redundanz Vergleich zu unserer Region jedoch nur unerheblich über Öl- oder Erdgaskesselanlagen, bei einem weite- höher. Es ergeben sich ohne Zweifel erhebliche ren Preisanstieg bzw. der Nichtverfügbarkeit würde Margen und das Vertriebsrisiko ist durch die große der Betrieb dann jeweils auf Öl oder Gas umgestellt. Nachfrage in der Region ebenfalls überschaubar. Die inzwischen viel diskutierte Umwandlung von Dennoch Biomasse in Biomethan bzw. die Umwandlung von erforderlich. ist ein gewisser Eigenkapitaleinsatz regenerativ erzeugtem Strom in Methan und die Speicherung im Erdgasnetz (Power to Gas) macht die Insgesamt führt der kommunale Hintergrund Nutzung von Erdgas ökologisch wieder wesentlich der KEWOG sowohl bei Investoren und Grundstücks- günstiger. Bei der Planung neuer Projekte werden des- anbietern als auch bei Baubehörden zu einem hohen halb auch Technologien wie Kraft-Wärme-Kopplung Vertrauensvorschuss und vereinfacht das Realisieren berücksichtigt. der Projekte damit erheblich. Die neue Gesellschafterstruktur ist der Garant für ein erfolgreiches Zukunfts- Vertragserfüllungsrisiken modell der KEWOG. Darüber hinaus ergeben sich Im Dienstleistungsgeschäft ist die KEWOG-Gruppe auch in der Region und im Landkreis Tirschenreuth tagtäglich Haftungs- und Vertragserfüllungsrisiken positive ausgesetzt. Diese sind zum großen Teil über die Wertschöpfungspotenziale der überregionalen wirtschaftliche Auswirkungen. Durch 27 Projekte ist die KEWOG Markführer im Immobiliensek- Weiterhin ergeben sich durch die Niedrigzinsphase tor des Landkreises Tirschenreuth und in der Lage, folgende positive Effekte: entsprechende Chancen wahrzunehmen. Wir profitieren sowohl bei der Entwicklung von Immobilienprojekten als auch bei der Prolongation von Da in den letzten Jahren viele kommunale Projekte Darlehen davon. Durch eine höhere Tilgungsleistung unter Einbindung von Kommunen partnerschaftlich und einen zügigen Abbau der Verbindlichkeiten wird realisiert werden konnten, ergeben sich hierbei mittel- und langfristig den Risiken des demografi- interessante Entwicklungsmöglichkeiten. schen Wandels entgegengewirkt. RISIKOBERICHT ÜBER DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN Die KEWOG verfügt seit Jahren über ein sehr detaillier- Währungsrisiko tes Controllingsystem mit einem entsprechenden Derzeit gibt es innerhalb der Immobilienfinanzierung Reporting, so dass die Risiken jederzeit beherrschbar einen Währungsswap zur Zinssicherung im Schweizer sind. Vor dem Hintergrund der Finanzkrise wurde die Franken in Höhe von Mio. 1,85 EUR und ein Risikoüberwachung weiter verschärft. Das gilt insbe- Schweizer-Franken-Darlehen sondere für Risiken aus derivativen Finanzgeschäften. Oberpfalz Nord in Höhe von TEUR 500. Beide bei der Sparkasse Finanzierungen sind mit Grundgeschäften unterlegt Um Zinsänderungsrisiken im KEWOG-Konzern gering und das Währungsrisiko ist mit entsprechenden Rück- zu halten, werden oft Finanzderivate, hauptsächlich stellungen abgesichert. Insgesamt betragen die Zinsswaps, eingesetzt. Es handelt sich hierbei um Zinssicherungsgeschäfte in Fremdwährungen (CHF) einen Mikro-Hedge, bei dem das aus einem unter 5,0 % des Gesamtkreditvolumens. Nachdem die Grundgeschäft resultierende Risiko mittels eines Schweizerische einzelnen Sicherungsinstruments direkt abgesichert Bindung an den Euro aufgegeben hatte, wurde der ist. Durch eine optimale Abstimmung zwischen Schweizer Franken gegenüber dem Euro nochmals Konditionen, Laufzeiten und Nominalbeträgen kann stärker. Dies führt zu einer weiteren Rückstellungsbil- eine sehr hohe Sicherheit gewährleistet werden. dung in der Bilanz. Diese Rückstellung wird bereits im Möglichen unabsehbaren Entwicklungen wird durch Jahresabschluss 2014 berücksichtigt. Es handelt permanente Kontrolle und Überwachung entgegen- sich um eine Aufwandsrückstellung, die nicht gewirkt. liquiditätswirksam ist. Auf dem derzeitigen Kursniveau scheinen Nationalbank weitere Risiken Anfang 2015 begrenzt zu die sein. Zinsänderungsrisiko Gegenüberzustellen sind die Zinseinsparungen einer Durch den Einsatz derivativer Finanzinstrumente ist klassischen das Zinsrisiko der Firmengruppe langfristig minimiert. wurden bereits 2008 abgeschlossen. Aufgrund Die Unternehmensstrategie ist auf eine langfristige der Planungssicherheit keine Fremdwährungsdarlehen in der Unternehmens- ausgerichtet, entgegen Spekulation auf weiter sinkende Zinsen. der Eurofinanzierung. Währungsunsicherheiten Die Zinsderivate wurden später gruppe mehr abgeschlossen. LAGEBERICHT PROGNOSE-, RISIKO- UND CHANCENBERICHT RISIKOBERICHT ÜBER DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN BILANZ, GuV, KAPITALFLUSSRECHNUNG BILANZ KONZERN AKTIVA in EUR A 31.12.2014 31.12.2013 121.107,00 12.493,00 ANLAGEVERMÖGEN I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Software 2. Geschäfts- oder Firmenwert 12.525,53 132.360,73 133.632,53 144.853,73 II. Sachanlagen 37.355.315,58 37.858.687,96 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 7.140.916,37 7.301.561,32 3. Grundstücke ohne Bauten 1.180.995,00 1.220.534,05 1. Grundstücke mit Wohnbauten 510.253,05 510.253,05 5. Bauten auf fremden Grundstücken 4.718.594,47 4.958.485,72 6. Technische Anlagen und Maschinen 2.477.463,00 2.715.062,00 112.288,50 140.179,00 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 7. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 8. Bauvorbereitungskosten 1.110.313,41 13.275,88 9. Geleistete Anzahlungen 23.546,26 22.595,26 54.629.685,64 54.740.634,24 111.000,00 82.000,00 54.874.318,17 54.967.487,97 III. Finanzanlagen Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 29 in EUR B 31.12.2014 31.12.2013 UMLAUFVERMÖGEN I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Bauvorbereitungskosten 2. Grundstücke ohne Bauten 3. Grundstücke mit fertigen Bauten 4. Unfertige Leistungen 32,80 10.606,00 268.515,52 335.142,62 776.773,72 1.028.887,90 2.378.077,15 2.253.834,73 432.857,70 458.623,11 3.856.256,89 4.087.094,36 110.763,88 105.162,95 54.741,78 99.497,78 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 346.061,88 302.405,80 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 351.715,26 473.304,80 0,00 0,00 5. Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 6. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 7. Forderungen gegenüber Gesellschaftern 8. Sonstige Vermögensgegenstände 28.219,41 29.709,83 6.283,24 132.000,00 319.003,27 234.395,80 1.216.788,72 1.376.476,96 2.768.964,00 2.379.182,49 80.745,49 73.774,69 2.849.709,49 2.452.957,18 7.922.755,10 7.916.528,50 17.524,87 45.019,11 III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 2. Bausparguthaben C RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1. Geldbeschaffungskosten 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten BILANZSUMME 49.377,20 26.179,18 66.902,07 71.198,29 62.863.975,34 62.955.214,76 BILANZ, GuV, KAPITALFLUSSRECHNUNG BILANZ KONZERN PASSIVA in EUR A Gezeichnetes Kapital ./. Nennbetrag eigener Anteile Ausgegebenes Kapital II. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter III. Kapitalrücklage IV. Gewinnrücklagen 1. Satzungsmäßige Rücklage 2. Andere Gewinnrücklagen V. Passiver Unterschiedsbetrag aus Erstkonsolidierung VI. Konzern-Jahresüberschuss 1.245.609,28 1.245.609,28 - 25.513,48 - 25.513,48 1.220.095,80 1.220.095,80 11.247,97 14.837,91 768,33 768,33 860.206,64 860.206,64 9.183.734,55 8.671.009,80 10.043.941,19 9.531.216,44 69.924,03 69.924,03 491.713,26 499.459,30 11.837.690,58 11.336.301,81 280.567,70 281.765,17 246,76 146,76 3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 2.411.087,92 2.561.443,17 4. Sonstige Rückstellungen 1.471.882,03 1.373.724,52 4.163.784,41 4.217.079,62 RÜCKSTELLUNGEN 1. Rückstellungen für Pensionen 2. Steuerrückstellungen C 31.12.2013 EIGENKAPITAL I. B 31.12.2014 VERBINDLICHKEITEN 38.728.318,96 39.257.746,15 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.444.548,33 2.540.372,48 3. Erhaltene Anzahlungen 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2.424.285,81 2.310.061,17 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 900.671,52 862.697,29 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 821.011,58 816.977,17 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 8. Sonstige Verbindlichkeiten 0,00 1.104,37 1.106,71 2.201,50 277.243,29 222.538,40 45.597.186,20 46.013.698,53 1.265.314,15 1.388.134,80 62.863.975,34 62.955.214,76 - davon aus Steuern: EUR 165.601,05 (Vj.: EUR 186.268,39) -d avon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 4.144,23 (Vj.: EUR 0,00) D RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN BILANZSUMME 31 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG KONZERN in EUR 1. 2013 7.391.298,06 7.290.633,30 Umsatzerlöse a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung b) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken 2. 2014 388.700,00 715.501,00 c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 1.452.259,04 1.404.194,27 d) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.642.903,74 3.291.100,38 11.875.160,84 12.701.428,95 - 216.126,85 - 312.096,23 624.229,77 610.371,41 - 2.464.042,42 - 2.619.095,84 Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 3. Sonstige betriebliche Erträge 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke - 93.860,46 - 247.251,39 - 1.350.700,34 - 1.576.521,81 - 3.908.603,22 8.374.660,54 - 4.442.869,04 8.556.835,09 - 2.346.421,36 - 2.391.795,78 - 482.028,46 - 464.021,82 - 2.828.449,82 - 2.855.817,60 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen - 1.803.448,83 - 1.831.200,68 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen - 1.382.691,99 - 1.355.801,68 9. BETRIEBSERGEBNIS 2.360.069,90 2.514.015,13 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 5. ROHERGEBNIS 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung -d avon für Altersversorgung: EUR 44.326,83 (Vj.: EUR 50.261,72) 7. Abschreibungen 10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 13. ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT 14. Außerordentliche Aufwendungen 15. AUSSERORDENTLICHES ERGEBNIS 16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 11,38 11,38 98.112,87 9.924,73 - 1.818.136,73 - 1.873.391,29 640.057,42 650.559,95 - 278,53 - 278,53 - 278,53 - 278,53 - 100,00 503,02 17. Sonstige Steuern - 147.982,20 - 148.916,56 18. KONZERN-JAHRESÜBERSCHUSS (MIT FREMDANTEILEN) 491.696,69 501.867,88 19. Ergebnisanteil anderer Gesellschafter (der einbezogenen Tochterunternehmen) 20. KONZERN-JAHRESÜBERSCHUSS (OHNE FREMDANTEILE) - 16,57 2.408,58 491.713,26 499.459,30 BILANZ, GuV, KAPITALFLUSSRECHNUNG BILANZ KEWOG AKTIVA in EUR A 31.12.2014 31.12.2013 15.275,00 2.174,00 ANLAGEVERMÖGEN I. Immaterielle Vermögensgegenstände Software II. Sachanlagen 23.617.729,32 23.686.971,93 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 7.046.743,04 7.205.967,24 3. Grundstücke ohne Bauten 1.180.995,00 1.220.534,05 1. Grundstücke mit Wohnbauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Bauten auf fremden Grundstücken 6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 7. Bauvorbereitungskosten 510.253,05 510.253,05 3.030.142,84 3.142.603,78 42.811,00 59.737,00 4.551,51 13.275,88 35.433.225,76 35.839.342,93 2.028.538,01 1.958.538,01 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 356.000,00 0,00 2.384.538,01 1.958.538,01 37.833.038,77 37.800.054,94 33 in EUR B 31.12.2014 31.12.2013 32,80 10.606,00 1.507.189,28 1.530.678,98 UMLAUFVERMÖGEN I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Bauvorbereitungskosten 2. Unfertige Leistungen 3. Andere Vorräte 279.192,12 306.461,28 1.786.414,20 1.847.746,26 85.869,23 81.767,58 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 6. Forderungen gegenüber Gesellschaftern 7. Sonstige Vermögensgegenstände 25.543,92 30.804,86 116.749,34 123.132,24 6.870,09 2.792,95 14.037.340,80 13.997.463,81 6.283,24 132.000,00 123.372,39 64.682,20 14.402.029,01 14.432.643,64 1.390.349,39 1.121.531,78 80.745,49 73.774,69 III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 2. Bausparguthaben C 1.471.094,88 1.195.306,47 17.659.538,09 17.475.696,37 17.524,87 20.217,91 RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1. Geldbeschaffungskosten 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten BILANZSUMME Treuhandvermögen 10.834,02 5.738,13 28.358,89 25.956,04 55.520.935,75 55.301.707,35 0,00 0,00 BILANZ, GuV, KAPITALFLUSSRECHNUNG BILANZ KEWOG PASSIVA in EUR A Gezeichnetes Kapital ./. Nennbetrag eigener Anteile Ausgegebenes Kapital II. Kapitalrücklage III. Gewinnrücklagen 1. Satzungsmäßige Rücklagen 2. Andere Gewinnrücklagen IV. Gewinnvortrag V. Jahresüberschuss 1.245.609,28 1.245.609,28 - 25.513,48 - 25.513,48 1.220.095,80 1.220.095,80 768,33 768,33 860.206,64 860.206,64 7.670.829,72 7.670.829,72 8.531.036,36 8.531.036,36 1.935.579,47 1.459.654,31 457.574,23 475.925,16 12.145.054,19 11.687.479,96 267.011,00 268.487,00 2.411.087,92 2.561.443,17 372.055,82 521.071,54 3.050.154,74 3.351.001,71 RÜCKSTELLUNGEN 1. Rückstellungen für Pensionen 2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 3. Sonstige Rückstellungen C 31.12.2013 EIGENKAPITAL I. B 31.12.2014 VERBINDLICHKEITEN 34.719.691,66 34.691.300,40 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.444.548,33 2.540.372,48 3. Erhaltene Anzahlungen 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.756.782,16 1.728.178,22 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 682.162,11 634.581,50 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 260.712,33 421.029,47 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 290.230,18 105.438,91 7. Sonstige Verbindlichkeiten 171.600,05 142.324,70 40.325.726,82 40.263.225,68 55.520.935,75 55.301.707,35 0,00 0,00 - davon aus Steuern: EUR 123.085,79 (Vj.: EUR 129.806,01) - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 4.144,23 (Vj.: EUR 0,00) BILANZSUMME Treuhandverbindlichkeiten 35 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG KEWOG in EUR 1. 2014 2013 5.758.575,19 5.640.020,58 Umsatzerlöse a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung b) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 112.425,62 44.072,47 c) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 108.898,21 101.272,61 5.979.899,02 5.785.365,66 2. Verminderung (Vj.: Erhöhung) des Bestands an unfertigen Leistungen - 35.828,19 17.847,86 3. Sonstige betriebliche Erträge 958.281,75 1.041.697,61 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung - 2.208.056,48 - 2.285.731,48 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 0,00 - 13.033,05 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 5. - 58.097,96 - 44.466,18 - 2.266.154,44 - 2.343.230,71 - 1.033.197,70 - 1.012.451,30 - 192.858,29 - 188.226,81 - 1.226.055,99 - 1.200.678,11 - 1.078.705,69 - 1.096.956,41 - 810.390,97 - 673.521,57 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung - davon für Altersversorgung: EUR 40.275,24 (Vj.: EUR 41.734,93) 6. Abschreibungen Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 8. Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen 9. Erträge aus Beteiligungen 205.193,72 185.217,78 0,00 400.000,00 11,38 11,38 401.718,15 375.106,71 - davon verbundene Unternehmen: EUR 0,00 (Vj.: EUR 400.000,00) 10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge - davon verbundene Unternehmen: EUR 394.870,38 (Vj.: EUR 332.634,74) - davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR 0,00 (Vj.: EUR 32.207,94) 12. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 - 348.027,08 - 110.346,59 - 6.456,64 - 1.442.473,11 - 1.544.075,65 15. ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT 575.149,04 592.300,83 16. Sonstige Steuern - 117.574,81 - 116.375,67 17. JAHRESÜBERSCHUSS 457.574,23 475.925,16 13. Aufwendungen aus Verlustübernahme 14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen - davon verbundene Unternehmen: EUR 0,00 (Vj.: EUR 106,00) - davon aus Aufzinsung von Rückstellungen: EUR 20.535,00 (Vj.: EUR 17.721,95) BILANZ, GuV, KAPITALFLUSSRECHNUNG KAPITALFLUSSRECHNUNG KONZERN in TEUR 2014 Konzern-Jahresüberschuss 491,7 Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 1.803,4 Abnahme langfristiger Rückstellungen - 151,5 Abschreibungen auf (Miet-)Forderungen Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 51,4 7,4 Sonstige Zuschüsse - 6,0 Währungskursverluste 60,3 Saldo sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge Cashflow nach DVFA/SG Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen - 0,5 2.256,2 98,6 Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens - 77,5 Abnahme Grundstücke des Umlaufvermögens 329,2 Zunahme sonstiger Aktiva - 390,2 Zunahme sonstiger Passiva 478,3 Saldo zahlungswirksame Zinsaufwendungen/Zinserträge Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 1.566,9 4.261,5 Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen - 20,5 Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 455,2 Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen Erhaltene Zinsen Cashflow aus der Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen Planmäßige Tilgungen Außerplanmäßige Tilgungen - 2.216,6 0,0 - 29,0 58,8 - 1.752,1 1.817,5 - 1.924,7 - 563,8 Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen 178,0 Einzahlungen aus sonstigen Zuschüssen 6,0 Auszahlungen für den Aufbau von Bausparguthaben Gezahlte Zinsen Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand zum 1.1. Finanzmittelbestand zum 31.12. darin enthalten: jederzeit fällige Bankverbindlichkeiten - 6,9 - 1.625,7 - 2.119,6 389,8 2.379,2 2.769,0 0,0 Die Zuordnungen der Zahlungsmittelzu- und -abflüsse wurden im Geschäftsjahr 2014 erstmals entsprechend DRS 21 vorgenommen. Veränderungen gegenüber der bisherigen Darstellung ergaben sich insbesondere durch die Zuordnung der planmäßigen Tilgungen und Zinszahlungen für Objektfinanzierungsmittel zum Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit statt zum Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Aufgrund der eingeschränkten Vergleichbarkeit mit der im Vorjahr dargestellten Kapitalflussrechnung wurde auf die Angabe von Vorjahreswerten verzichtet. 37 BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berück- – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lage- sichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksam- bericht der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und keit Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, für Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewand- handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzen- ten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der die Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. des rechnungslegungsbezogenen Würdigung der internen Gesamtdarstellung des Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Grundsätze Abschlussprüfung Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen ordnungsmäßiger den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschafts- und und vertrags und vermittelt unter Beachtung der Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den durchzuführen, Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ord- tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der nungsmäßiger Buchführung und des durch den Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Fest- Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die legung Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung der dass Unrichtigkeiten Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das zutreffend dar. München, 29. Mai 2015 Bavaria Revisions- und Treuhand Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (gez. Herrfurth) (gez. Maier) Steuerberatungsgesellschaft Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer KAPITALFLUSSRECHNUNG BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND GLOSSAR ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS BauGB Baugesetzbuch BMU Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit CHF Schweizer Franken EUR Euro EZB Europäische Zentralbank IDW Institut der Wirtschaftsprüfer KEWOG KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH KMB KMB – KEWOG Mitarbeiter-Beteiligungs GmbH m² Quadratmeter Mio. Million/Millionen Mrd. Milliarde/Milliarden TEUR Tausend Euro WE Wohneinheit/Wohneinheiten GLOSSAR Cashflow Beschreibt den Liquiditätsüberschuss, den eine Gesellschaft innerhalb einer Periode erwirtschaftet. Contracting Übertragung von Aufgaben eines Rechtssubjekts auf ein Dienstleistungsunternehmen. In diesem Fall ist damit die Auslagerung der Investitionen für die Errichtung oder Modernisierung von Heizanlagen vom Gebäudeeigentümer an einen Dienstleister, den Contractor, gemeint. Derivat In der Finanzwirtschaft ein Produkt, dessen Preis vom Preis eines Basiswerts abhängt oder davon abgeleitet wird. Kraft-Wärme-Kopplung Kombinierte Nutzung von Strom und Wärme aus Energieerzeugungsanlagen. Prolongation Verlängerung der Laufzeit bei Finanzierungsverträgen. Zins-Swap Tausch von festen oder variablen Zinsverpflichtungen auf 2 nominelle Kapitalbeträge für einen festgelegten Zeitraum. KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH Bahnhofstraße 51, 95643 Tirschenreuth, Telefon: 09631 7006-0, Telefax: 09631 7006-10, [email protected] www.kewog.de
